历史回顾-中国房地产30年大跃进

第一篇：历史回顾-中国房地产30年大跃进

历史回顾：中国房地产30年大跃进

2010年，中国的房价疯了。

这一年，北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元。

房价令人们变得极度懊悔。有时候，小两口合计买房子，其中一个稍一犹豫，价格便又上蹿了十几万元，为此引来一番不满和争吵，乃至分道扬镳。这样的故事屡见不鲜。不光是北京，倒退几个月，报纸和电视上，乃至街谈巷议里，人们的话题离不开“房价”、“月供”和频频刷新纪录的“地王”。土地已经变成最值钱的东西，一句新民谣在人们口头流传：楼市月有地王出，各领噱头十几天。

房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没成想，进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。一个小区半年前每平方米价格只有1．9万元，半年后一看，变成了2．9万元。原先是买了房子的人嫌降价太多，围着售楼处纷纷要求退房，现在一套房子刚开盘，就被抢光了。《参考消息》则援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50％左右。

今年48岁的穆图，一年前卖掉自己在北京昌平区的经济适用住房，希望在北京城里买一套小一点的住所，结果，从2009年年末一直看到2010年5月,房价一路飙升，距离他的心理价位已越来越远。这让这个经历过中国住房改革全过程的中年人万分感慨。回想30年前，中国人的住房由单位分配，到今天北京、上海、深圳的房价甚至要“赶美超英”，这期间的变迁，真是沧海桑田啊！

1978：酝酿变革

1978年10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。

随行的国家建委副主任张百发回忆，邓小平先是“问居民住房可否成为商品，当时现场的同志没有人敢回答”，他又“自言自答说，如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”。

当时不像现在，房子尚未成为商品，中国大多数父亲也还没有替儿子买房的打算。不过，这一年发生了几件事，预示着中国人的住房生活可能要发生一些难以预料的变化。这年秋天，邓小平访问新加坡。他特地听取了当地官员关于公共住房计划的介绍，并登上高楼，鸟瞰当地的住宅小区。访问结束当天，他又突然走进当地一个普通房间，认真看了每个空间，特别是洗澡间，并不住称赞。再早些时候，在北京召开的全国城市住宅建设会议上，国务院副总理谷牧传达邓小平关于解决住房问题的指示，希望路子能宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。

1978年的中国老百姓还没有听说过“房地产”这个词语，他们只晓得自己家住的房子太挤、太小。在此前的将近30年里，涌动于大江南北的中国人，被西方新闻界形容成“蚂蚁”。这群蚂蚁人穿着邋遢，颜色、式样几乎相通的衣服，住在低矮、拥挤、破旧的房子里。

上海华光仪表厂会计杨希鸿的家，就是这些房子中的一间，13平方米，挤着3口人。3.6平方米,在当时是上海一个普通职工的生活空间。在一个不到1．2米高的阁楼上，杨希鸿的女儿上下了十几年。

不仅在上海，1978年的中国，拥挤是每一个城镇居民最真实的居住体验。近30年间，中国累计用在住宅上的投资为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年,中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年少了0.9平方米。其中有5年里，上海市的统建住宅没建造过哪怕1平方米。

住房窘迫到什么地步？学者杨绛后来回忆，她和钱钟书在学部办公室住了将近3年，“南北二墙各裂出一条大缝”。后来，人们发现胡乔木给国家领导人李先念写的“要房信”，一字一句地请求为顾颉刚、蔡仪等著名学者解决全家蜗居之难。而普通人住在废旧木板搭成的简易储藏室就算很不容易了，不少人无处栖身，流落街头。

这一年还发生过一些不怎么起眼的事情。一个叫王石的27岁“国家技术员”从广州第一次来到南方小镇深圳。他看到，路轨旁有丢弃的死猪，绿头苍蝇嗡嗡起舞，沙头角的中英街还只是“一条弯曲的石板窄街”。15岁的农村孩子潘石屹在甘肃天水一个山沟里读中学，每天饿着肚子苦读到深夜，完全看不出日后有身家几百亿的迹象。

同年，29岁的冯仑成了西北大学经济系的学生，后来成为经济学家的魏杰和张维迎也在这里学习。此时离他们分别对中国房地产发展产生影响还早得很。

1980年：开发

进入1980年才8天，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了，当时的深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任总经理。

说是公司，其实只有5个人，除了总经理，还有财务、出纳、两个技术员，他们的资产是4部旧单车，一间平房和几张桌子，4万元港币的开办费是从香港商人那里借来的。成立公司的目的只有一个：和香港商人合作建房子。此前，因为缺少资金，46岁的骆锦星正为解决两万平方米干部住房发愁，偶然听一个香港朋友说，你这个局长是在端着金饭碗要饭，为什么不可以你们出地，港商出钱，合作建房，利润分成？

这话把骆锦星吓了一跳。在当时，出让土地是要犯国法的，但得承认，这个提议挺让人心动。为了找一个合理合法的理由，经历过“文革”洗礼的骆锦星，与深圳市委政策研究室的一帮人经过冥思苦想，突然记起了“马恩列斯”，希望从“祖师爷”那里找到理论根据。

还真让他们找到了。翻了几天后，他们在《列宁选集》的“住宅问题”这一节中，查到列宁引用过恩格斯一段话：“„„住宅、工厂等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。”

骆锦星连夜向市委书记张勋甫报告，后者也引经据典地表态：“《共产党宣言》中还说“剥夺地产，把地租用于国家支出”，你们就先干着试试看吧。”

有了这一表态，找投资并不用费多大事儿，一位香港老板骑着自行车到深圳来，坐在一个破凳子上谈成了这次合作。没过多久，中国第一份合作建房合同诞生了──这一天是 1980年1月1日。

从这一天开始，1980年成为中国房地产业突飞猛进的一年。就在当月，北京的《红旗》杂志发表文章，论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。随后，围绕着福利分房是否应该坚持的问题，报纸上也发生了激烈的争论。与此同时，《人民日报》则罕见地报道了吉林推广四平市建房出售经验的消息。这批住宅同时面向集体单位和个人出售。

4月2日，邓小平在北京一片灰旧低矮的建筑物旁边，对胡耀邦、万里等人发表了后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》的言论。这次后来被反复引用的谈话确定了几个原则，其中包括“房子是可以卖的”。他指出：“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”

这一讲话在一定范围内传达后，有很多人不理解，心存疑虑，非议之声不断。不过，到10月，全国已经有128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作。北京市在9月成立了全国第二家房地产公司──北京城市开发总公司，拉开了开发北京的序幕。这一年还有一个文件应该被记住，因为30年后的人们对它谈及的内容一定不会陌生，那就是《全国城市规划工作会议纪要》。这个纪要明确表示，对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应该考虑“组织开发公司，实行综合开发”。

1984年：“房地产”

一个时代的转变常常是从最小的变动开始，而最初只有很少的人能感觉到。比如，1984年的时候，一些外国人不再去北京西郊动物园旁边的老莫斯科餐厅了，而是改到长城饭店大堂慢慢品尝牛油蛋糕。

美国《纽约时报》记者莫里斯敏锐地发现，过去一直看重前门、和平门和宣武门的北京，正在努力往东拱身子：“以耸立在北京东郊的长城饭店为圈子，这里聚集了与老北京胡同文化格格不入的一座座富丽堂皇的高楼。”

变化不只发生在北京。今天，如果把万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团„„放在一起寻找它们的共同之处，你会发现，这些房地产企业都出现在1984年。这一年还有一件大事发生。1月24日下午，邓小平的专列在南方绕了一圈之后，到达深圳。当他站在建成不久的罗湖国际商业大厦足有22层高的楼顶，眺望着新城区在建的高楼时，一个骑自行车的年轻人途经楼下，看到很多警车、警察和聚集的人群。他后来回忆说：“我好像感到干大事情的时候到了。”

这个年轻人就是王石，他在4个月后成立了“深圳现代科教仪器展销中心”。也是在这一年，在一家仅有几个人的小型集体企业——北京怡达公司担任副总经理的高干子弟任志强，卖了3年油条之后，被上级单位没收了公司的经营权。他鼻子很灵敏，开始琢磨要修房子捞一笔。同一年秋天，浙江一个铁匠的儿子楼忠福想方设法当上了他所在的建筑公司的经理，他立马贷款160万元，开始向房地产业进军。

与他们相比，25岁的冯仑刚获得法学硕士，并留校当了老师，他后来去了中宣部，又进了体改委，循着一条完全不同的轨迹前进。

他们在和这个时代一起进步。1984年,商品经济时代的魅力开始显现，推行住宅商品化的思路日渐清晰。房地产公司从政企不分的混血儿过渡到完全企业化，就始于这一年。10月里，主管房地产业的中央机构对组建房地产公司──那时候还叫“城市建设综合开发公司”──作了明确规定，认定它们“具有独立法人资格”，“实行自主经营，独立核算，自负盈亏”。

在同一个月，起码有3份中央发布的文件，确定了“推行住宅商品化”的思路，国务院的一个暂行规定表示“大中城市都要逐步扩大商品化住宅建设，建设周转资金由建设银行贷款、企事业单位集资等多种渠道解决”。

市场运作早就开始了：往前推两年，深圳一家报纸上出现了全国第一个房地产广告，占了足有四分之一个版面。当然，不应该忘记的是，作为一个行业，“房地产”是在1984年被命名的。国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。

1987年：拍卖土地

1987年眼看就要过去之际，深圳举行了一次拍卖会。现场来了不少大人物，包括中共中央政治局委员、国务院外资领导小组副组长、中国人民银行副行长以及全国17个城市的市长。此外，28位香港企业家和好几个经济学家，以及60多个记者也闻风而至。因为很多香港人不懂普通话，这次拍卖用的是“双语”：两名深圳当地官员，一个讲普通话，一个讲粤语。如果这还不足以说明这次拍卖的规格之高，那么，香港测量师协会赠送、专门从英国定制的枣红色拍卖槌也可以用来作为佐证。槌声一响，闪光灯闪成一片，一块8858平方米、紧靠水库的土地，最后以525万元的价格成交。

那时候，人们还并不知道什么是“地王”。区区525万元人民币，就让在场的人奉上了“沸腾的掌声”。在当时的人眼里，对一块土地来说，这是天价。

深圳，也是全国，首块土地的50年使用权通过拍卖的形式找到了主人。

整个拍卖过程只持续了17分钟，不过，有人认为，这是为此后深圳“一夜崛起”速度奠定基础的17分钟，也是中国迎来土地真正成为“黄金”时代的17分钟。人们的激动之情不难从次日报纸的头版窥见端倪：“这是新中国自1949年成立以来的空前壮举，也标志着中国大陆的改革开放进入了历史新时期。”

新时期是来了。第二槌在1988年的福州敲响。接着是在上海，这一次，货币单位换成了美元，数字也涨到了2805万元。又过了4个月，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着，《土地管理法》也进行了修改，土地禁锢终于完全放开。

至于第一块拍出的土地，一年以后建成了“东晓花园”，并首次采用了按揭贷款的方式出售，151套住宅，不到1个小时就全卖光了。虽然房价只有每平方米1600元,但开发公司还是凭借这笔买卖，净赚了400万元。

1993年：泡沫

这一年，人们见证了房地产的泡泡涨大到巅峰那一瞬间，然后又眼看着它一下子破了。这一年，许多人更记住了经济学中的一个重要词语——宏观调控。从此，这个本来是对经济总量进行调节的概念，就与中国房地产结伴儿而行。

讲到房地产泡沫，就要讲到海南，就不得不回到1988年海南建省之后，海口市那个著名的“三角池”。1988年，随着新“特区”的成立，来自内陆的人一下子挤满了这个张贴着招聘、应聘信息的地方。

此时已经进入体制改革委员会工作的冯仑，顶着“中国经济体制改革研究所比较制度研究室副主任”的帽子，也来到了海南，其实就是下海，整天开着海南省委借给他的破面包车乱跑。

冯仑眼前的海南热闹异常，杂乱得像个大县城，但他同时发现“每个人都充满激情，充满希望，两眼放光。海南不相信眼泪”。

恰好，在深圳没有折腾出名堂的潘石屹随老板刚刚来到海南。老板在海口承包了一个砖场，他被委以砖场厂长的“重任”，管理300多名“民工”，谁知一年多以后，砖场倒闭，砖场老板卷款离去。最失意的时候，潘石屹住在海南简陋的招待所里，除夕夜想到值班室看看春节晚会，却被服务员毫不客气地拒绝了。

1989年，北京首次公开出售了商品房，尽管黄金地段的350套房子每平方米最高不到2000元，而且只卖掉了250套；天津、无锡和济南纷纷建起了城市住宅示范小区，引得许多人参观学习；1989年，中国第一个房地产经纪公司创办，从此开始左右许多人的生活；到1991年，万科已经成为首个上市的房地产企业。一幕又一幕的财富大戏，颠覆了人们的致富理念。当海南开发的热潮刚兴起时，无数怀揣梦想的人们以及几百亿的资金流入海南，房地产在不经意中成了点石成金的捷径。1992年，邓小平发表了“南方讲话”，内容随后被作为当年2号文件下发，紧跟在后面的就是中国房地产开发的浪潮。大批房地产开发经营公司仿佛一夜间冒了出来。据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，这个数字却一下子变成了1．2万家，到1993年又变成了3万多家。1992年，全国商品房的销售额达440亿元，比上一年增长了80％。

这场来势凶猛的房地产狂潮首先是从海南岛开始的。当时，这座总人口不足655.8万人的海岛上，到处都挂着房地产公司的牌子，最多的时候居然有5600多家。1992年4月13日的《海南日报》讲了一件事：某房地产公司在海口市投资的25层大厦，刚破土就被抢购一空。还有人大概算了算，发现人口只占全国0．6％的海南，商品房却占到了全国总数的10％。

1993年，这一切被推到了顶峰。该年度前5个月的统计数字让西方经济学家目瞪口呆：中国固定资产的投资在上一年的基础上又增长了69％。

早在1992年年底，英国《经济学人》就警告过：1993年的某一个时候，蓬勃发展的中国经济将会出现危险的过热势头。外国佬的话音未落，意犹未尽者仍在做着暴富之梦时，1993年6月23日,时任国务院副总理的朱镕基突然发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

紧接着，第二天，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一共16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止。大量资金沉淀了，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。数千家开发商卷款逃离。

这场调控的遗产，是给占全国0．6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省剩下的“烂尾楼”足足有600多栋、1600多万平方米，闲置的土地18834公顷，积压资金达到800亿元，而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元，是积压房地产的重灾区。

1985年，海南人邢诒前把他在岛外挖得的“第一桶金”带回家乡，先开服装厂，后开房地产公司。“那时，海南土地的价格直线上蹿，让人心惊肉跳，刚到手的10亩地半年内涨了50倍，300多万元一亩，想不到吧？”

投身房地产业让邢诒前从百万家财的服装老板摇身一变成为亿万富翁。在事业顶峰期，他的资产一度达到两亿多元，拥有海口最高的楼以及10辆奔驰、皇冠、凌志等豪华进口轿车。他曾经以为自己手里的钱一辈子也花不完了，每天往裤兜里塞进两叠现金，左右两个裤兜，一边1万元，唯一的念头，就是在回家之前花个精光。

但一觉醒来，他却一无所有了，变卖家产也还不清欠款。他和中国的房地产业一起，在起步阶段就接受了这样的一次狂风暴雨的洗礼。

1998年：终结福利房 在1998年以后，单位分房这件事，人们只能听别人说说，或者是在影视作品中见到了。从这一年起，在中国延续了近半个世纪的福利分房制度被彻底变成了回忆。

这年的1月，搞房地产的商人王石被国务院总理朱镕基叫去，询问对房地产市场走势的看法。这被后来的分析家们认为是一件耐人回味的事情。

2月28日，朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议，并亮明了自己的态度：“要

作个决定，今年下半年停止福利分房。”

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。

这不但是中国两种住房体制的转换期，也是中国人两种生活方式的分水岭。在南京市鼓楼区某小学当语文老师的常乐乐，是个既漂亮又爱笑的姑娘。可当她听到今后不再分福利房的消息，竟然哭了。她觉得很失落，很迷茫，“我刚到学校的时候，校长曾指着学校后边的一块空地说，3年后，这里就是你们的房子。当时我很高兴，从来没有想过自己要买房子。现在国家不分房了，我自己哪有钱买啊？”

为了搭上福利分房的“末班车”，许多城里人连婚姻都开始功利起来，有的人还没女朋友，立刻到乡下相亲找个女孩结婚；有的结婚没几年，已经分过一套房子的，听说30岁以上的大龄单身青年也可以享受房改待遇，立刻与另一半“假离婚”。

福利分房成了闪电结婚的催化剂。当时，27岁的广东湛江人邹小伟与父母住一起，由于单身，单位的福利分房一直轮不上他。他和现在的妻子还刚认识100多天，根本没想着结婚，但如今听说福利分房要取消了，他与女友一商量，决定“为了房子”结婚。当时流行的一则笑话则是这么说的，某单位分房方案中规定，已婚者加3分。某君心底一算，自己就差一分，情急之下，在一家杂志上刊登如下征婚广告：现征一有意者共同生活，年龄不限！相貌不限！性格不限！男女不限！

当年那个对失去福利分房机会倍感失望的常乐乐，省吃俭用存了10多万元，又向亲戚朋友借了一些，2005年终于在南京近郊选中了一套住房。她发出了这个年代人们最常听到的那种感叹：“一辈子的打拼就为了一套房。”

告别了拥挤的居住记忆后，普通中国人又迎来了高房价的痛苦。2003年以后：房价与财富

2003年，关于房地产和财富这个话题，人们增添了不少谈资。

先是最新的《福布斯》“中国大陆百名富豪榜”公布后，人们惊愕地看到，涉及房地产业的富豪竟有35个，前10名富豪有6个是靠房地产一举暴富的。紧接着，富豪榜的大人物、上海农凯集团公司董事长周正毅“落马”，与他相隔不久，还有另两名房地产商人也因为经济犯罪而被“法办”，由此，他们所代表的房地产商人通过非法手段谋利的路径也被曝光，让普通人清楚地看到了财富和权力是如何勾结着掠夺社会的。在福利分房结束后的几年里，房地产热已经热到了何种程度？这一年的建材价格可以拿来衡量一番：水泥、钢铁等的价格有时候一个月要涨出3个价格来。

原先对贷款颇有顾虑的中国人，才过了没几年，就把“按揭”这个外来词语挂在嘴边。2000年5月底，建设银行的个人住房贷款总额经过8年的发展后终于超过了100亿元，但此后仅过了5个月，就一跃变成了200亿元。那段时间，中国和美国的两个老太太的故事广为流传，燃起了许多人的消费热情。最流行的版本是这么讲的：中国老太太省吃俭用一辈子，终于攒够了买房的钱，却没机会住了；而美国老太太贷款买房，享受了一辈子，临终前还完了银行的贷款。

2001年，“温州炒房团”这个让人们感情复杂的称呼第一次出现。当年8月18日,一个吉利的日子，157个温州人开进上海，3天买走了100多套房子；第二年春天，另一群温州人来到北京，一下子就花掉2000万元。从此，武汉、青岛、深圳到处都能见到温州人的身影，他们“走到哪儿，涨到哪儿”的名声开始流传，一些地方的领导为了迎接温州炒房团，甚至亲自布置接待方案，把他们奉为上宾。而在房价高涨叫苦连天的普通人那里，他们的名声则不怎么光彩。

房价的上涨早就让一些人感到担忧。2002年元旦的前一周，已经成为清华大学经济管理学院教授的魏杰接受了中央电视台的专访，并发表题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，认为房地产已经产生了超过1993年的泡沫，而“2002年将是中国房地产业的冬天”。魏杰信誓旦旦地说：“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”这句话为他在普通人那里赢得不少声誉，但这并没有阻止房价在此后几年继续疯涨。

关注过上海市中心的住宅区“申江名园”的人能轻易看出房价上涨的速度。2001年10月一期开盘时，这个繁华之地的房子价格是每平方米6000元，2002年年底二期开盘时是每平方米7000元，到2003年,每平方米的价格变成了1.1万元，随后是2004年的1.6万元，以及2005年的2.4万元。不到3年半，价格涨了300％。

在杭州，有人讲了这样一个故事：2001年，一对儿兄弟做生意赚了30万元，每人分15万元，哥哥炒股，弟弟买了栋楼，2003年10月一结账，哥哥的钱还剩下6万元，而弟弟的楼卖了56万元，还觉得卖贱了。

从这时候开始，人们就得习惯在高房价底下讨日子。从这一年开始，那些没有房子的人，将眼睁睁地看着房价突破一万元、两万元，看着一次又一次地宏观调控最终换来房价新的增长。他们会逐渐习惯“房奴”、“蜗居”这些此前闻所未闻的词语，并且把买房的计划一再推延，目标地也离城市越来越远。

5月15日下午，一直还在看二手房的穆图，再次来到东三环一家经常光顾的房产经纪公司，尽管这里的二手房交易量已大幅下降，但房价相比上月不降反升，自己心仪已久的那套住房又涨了七八万元。穆图在博客中慨叹：“照这样下去，俺们全家人即使不吃不喝再奋斗两辈子，在这座城市也买不起一套住房了。”

第二篇：房地产策划的历史回顾

房地产策划的历史回顾.txt等待太久得来的东西多半已经不是当初自己想要的了。一层秋雨一阵凉，一瓣落花一脉香，一样流年自难忘，一把闲愁无处藏。幸福生活九字经：有希望，有事干，有人爱。女人和女人做朋友，要之以绿叶的姿态，同时也要暗藏红花的心机。房地产策划的历史回顾

房地产策划从萌芽、起步直至发展到现在，已整整走过了十年的历程。纵观房地产策划史，从运用各种策划技术手段使房地产开发项目成功推向市场的角度看，可分为三个阶段：即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。

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一、单项策划阶段（1993．6—1997．3）

此阶段是著名策划家王志刚先生成功策划顺德碧桂园作为标志、起点的。此前，房地产策划正处于孕育时期，未真正引入策划的理念。不过，人们还是感受到房地产策划的萌芽。1990年至1992年间，一位从台湾请来的销售专家仇福宪小姐，对广州世界贸易中心大厦进行推广销售。她精心培育销售队伍，倡导按揭贷款楼盘，首推“卖楼花”理念等，使世界贸易中心大厦的销售大获全胜。仇小姐带来的全新的销售风格和销售技巧，可以说是房地产策划的滥觞。

1993年6月，顺德碧桂园因王志刚先生的加入而使房地产策划在项目开发中起到了关键作用，开创了房地产策划实践成功的先河，王志刚先生因而成了房地产策划的开山祖师。王志刚先生持“名牌的背后是文化”的理念给碧桂园项目赋予“给你一个五星级的家”的全新生活方式，并整合和调动了强大的新闻资源将这一思想传播出去。特别是推出“可怕的顺德人”的系列悬念广告，使碧桂园在人们的心目中瞬间变成了“成功人士的家园”。

此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。如获得广州首届房地产营销成功案例奖杯的“文昌广场”项目，就是投资策划的经典之作。被多次评为“全国优秀住宅小区”的名雅苑，其最大的优点是设计策划有独到之处。诸如“骑楼”与“架空层”融于一体的新颖岭南特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。此外，具有代表性的策划个案还有广州太阳广场品字户型的设计策划，广州天河城广场出租的市场策划，番禺金业别墅花园前期的投资策划等。

随着房地产策划实践的日益深入，通过房地产策划成功的个案不断增多，房地产策划理论思想也逐渐形成，其代表人物首推王志刚先生。他指出：“好项目不是找来的，而是策划出来的”，强调策划在项目开发中的重要性。“名牌的背后是文化——文化承载量越大的项目其效益释放量越大”。他把每个房地产项目文化内涵作为策划的切入点，强调项目蕴涵的文化对产生“名牌”项目主导作用。他认为“精确的市场定位是成功策划的核心，对社会大趋势的精妙把握是能否定位准确的前提”；“思路决定出路——正确的思路可使‘跳楼项目’起死回生，迷乱的思路常会弄巧反拙”。他还提出策划人以“智力”创造出生产力的思想。由于王志刚先生这一阶段忙于房地产策划实践，系统理论总结不多，但这些只言片语是他从房地产策划实践中产生的真知灼见，在房地产策划界影响很大，具有一定的理论意义。

由于房地产开发项目在各个阶段引人策划的理念和手段而获得成功，因而房地产策划普遍得到了人们的认可。于是，发展商在企业内部设立策划部；专业策划代理公司、物业顾问公司也应运而生；以房地产策划为谋生手段的自由策划人也比比皆是。此阶段出现了几个知名的策划代理机构，如以前期投资策划著称的广州珠江恒昌房地产顾问公司，以销售策划代理闻名的广州经纬房产咨询公司，以设计策划著名的深圳万创建筑设计顾问公司。以“独立策划人”自居的王志刚先生，于97年成立了王志刚工作室，专事房地产及其它领域的策划实践和探索。经过几年的实践，房地产策划实践总结也开始出现。此时期影响最大、被海外华人称为“大陆奇书” 的是96年3月出版的《谋事在人——王志刚策划实录》。此书作者用流畅的笔调，描述了王志刚先生从顺德碧桂园进入房地产策划王国的神秘历程，是一部不可多得的介绍房地产策划人及策划神秘领域实录的好书。96年12月，国内首本探索房地产营销策划专著《房地产营销策划实务》出版。该书对房地产营销策划的原理、作用、方法等作了论述，具有开创性。但该书在理论的深度和广度方面均有欠缺，影响不大。97年5月，由倪时峰、黄长乐等撰写的专著《房地产营销策略与技巧》出版。该书总结了国内外房地产营销策划的先进经验和理论，内容丰富、观点新颖，荣获第二届全国房地产及住宅研究优秀论文三等奖。

房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注，以致出现对房地产策划和策划人的神化、无限夸大策划的作用等思潮，使以后地产策划的发展受到不同程度的影响。

二、综合策划阶段（1997．4——1999．6）

综合策划阶段是以广州锦城花园成功销售作为标志的。此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。锦城花园项目开发成功，堪称房地产综合策划的典范，它以主题策划为主线（品质、价格、舒适与和谐），贯穿于投资策划（写字楼变更为住宅）、市场策划（占领十二层带电梯小高层住宅的市场份额）、设计策划（欧陆立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求）、营销策划（淡季入市、显示身份的高尚住宅）、广告策划（连登悬念广告、积聚人气）、形象策划（寓意深刻的标识、标志），整个策划手段整合得十全十美，一气呵成。

自此之后，以主题策划为主线的综合策划手段在广州、深圳乃至全国各地流行起来，出现综合策划成功的不少典范楼盘，如以“成功的白领人士”为主题概念的广州碧桂园，以“和谐社区文化”为主题概念的番禺丽江花园，等等。在各种策划手段的整合中，各项目还根据自己的特点有所侧重、创新。广州翠湖山庄主题概念是 “一般度假或生活居所”，其它手段则是园林设计策划（万象翠园），独特营销策划（搭单大行动、试住大行动、减价大行动），公关活动策划（目标品酒会、万象翠园开放日）。

广州颐和山庄的主题概念是“绿色、空气、空间加文化”，其它手段则侧重自然环境策划（山顶公园），山庄文化策划（电影浪漫音乐会、科技记者学术交流会），人文活动策划（专家聚会评定楼盘、重阳节登高）。广州中旅广场则侧重建筑设计策划（古典风情与现代韵味于一体），商业功能策划（商业形式选择和布局），销售推广策划（实实在在营销），楼盘形象策划（大型电脑喷画包装整个楼盘）。

随着房地产策划实践的不断深入，各种策划思想、策划理论、策划流派层出不穷。最具代表

性的房地产策划思想有王志刚先生的“概念地产”思想。他认为“多项目都是先给他们一个概念，这个概念被社会接受以后，这个概念所支持的硬件就能被消费者对象所接受，基本上是不愁市场的”。从“概念地产”思想出发，王志刚先生提出房地产项目要进行“概念设计”或“理念设计”，“概念设计”影响项目的成败，是项目“成功策划的核心”。“理念就是项目的灵魂”。王志刚先生的“概念地产”思想，对整个房地产策划领域产生很大影响，不少房地产项目策划就是在“概念地产”思想的指引下，通过独特的概念（理念、主题）设计（策划）使开发的楼盘顺利走向市场，获得成功。

此阶段产生的主要策划理论有王志刚先生的“策划基本理论”和冯佳先生的“全程策划理论”。王志刚先生的“策划基本理论”大都散见于他的巡回演讲中。“策划基本理论”的内容主要包括：策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。王志刚先生的“策划基本理论”阐述精辟，内容丰富，深入浅出，富有创见，基本涵盖了策划基本原理的范畴。

冯佳先生的房地产“全程策划理论”主要强调两方面：一是房地产策划应从市场调研、项目论证、概念设计、规划布局、建筑设计、工程控制、营销推广、售后服务等一系列环节中进行“全过程”策划，各个环节相互连贯，缺一不可。二是在每一策划环节中以提高产品价值为主要目的，强调项目开发提升价值的手段和空间。冯佳先生的房地产“全程策划理论”从策划实践中产生，是综合策划阶段理论研究的结晶，为房地产策划领域提供了一种全新的模式，影响深远，被广泛采用。

经过深入的房地产策划实践，此阶段逐渐形成不同的策划流派，共同引领房地产策划的发展。以王志刚先生为首的“战略策划”流派以“王志刚工作室”作为阵地，对项目从大势上进行战略把握和监理。以冯佳先生为首的“全程策划”流派，以深圳国际企业服务公司为依托，对项目提供标本兼治的全程策划服务。以曾宪斌先生为首的“品牌策划”流派，以“自由策划人”的身份，转战南北，从楼盘品牌的挖掘、塑造来提升楼盘的价值。以黎振伟先生为首的“投资策划”流派，强调项目的市场调研和投资论证。以周勇先生为首的“实战策划”流派，强调实战操作、技术规范来提高策划水准。

各种流派各有特色，各有所长，以自己的智慧和毅力，创造出精彩绝妙的成功案例，共同促进房地产策划的多元化发展。

此阶段各种房地产策划研讨活动也不断出现。一是各种房地产策划巡回演讲活动。影响最大的是97年底王志刚先生在广州、上海、深圳等几大城市进行的“王志刚策划实践和理论演讲会”。他把几年来积累的策划实践案例与理论原汁原味地奉献给房地产界，使人们真真正正地领会到策划家的风采。二是各种与房地产策划有关的研讨活动。97年11月和99年11月，首、二届中国策划峰会在上海举行，全国著名的策划家王志刚、李光斗、余明阳等相继参加，并把自己多年初策划心得进行了交流。这两次降会对策划业乃至房地产策划产生积极影响。98年11月6日，中国房地产南方峰会在广州举行。房地产策划界王志刚、冯佳、黎振伟等策划家参加了峰会并作了专题发言。冯佳先生在会上公开披露了他研究的房地产“全程策划”理论，令人耳目一新。三是房地产策划方案招标活动。97年10月，深圳 “特力花园”进行策划方案招标，中标者为世联房地产咨询服务（深圳）有限公司。此次招标成功，为房地产策划方案规范化作了有益的尝试。

经过几年的房地产策划实践，房地产策划人形成了三种不同的运作方式。一是公司的组织形式，如深圳国际企业服务公司的冯佳先生，广州珠江恒昌房地产顾问公司的黎振伟先生等。二是策划研究与实践相结合的组织形式，如王志刚工作室的王志刚先生等。三是以自由策划人身份出现的形式，如曾宪斌先生等。策划人或机构还把自己的策划实践进行了总结，编写了各种房地产策划书刊以宣传个人的策划思想。王志刚策划文库中的《成事在天》、《策划旋风》两本书，是王志刚房地产策划实践的总结。《现代房地产经典营销全录》收录了广州、深圳等地区房地产策划的经典案例以及部分策划人的理论总结。《房地产开局与残局策略》这本书，是周勇先生房地产策划实战的总结。广州凌峻广告公司多年来侧重于房地产广告策划，他们把策划的经验总结在《推广无难事》这本书中。

此阶段房地产策划思想争鸣也开始出现。较有代表性的争论是《现代房地产经典营销全录》中的“做房地产策划的王志刚——老师下课吧”这篇文章。该文以王志刚先生的一些策划理念为焦点，进行了认真的批评。文章辛辣，似有偏见之嫌。不过，文章里的一些观点还是值得肯定的：一是不能过于迷信策划及策划人，二是要建立科学的策划名词概念。另一争论是对房地产“全程策划”的异议。有人认为，现在专业分工将越来越细，各种专业公司只能各司其职，谁也不能通吃天下，那种一家公司“全程策划”、包打天下的模式是行不通的。此阶段的房地产策划争鸣活动虽已出现，但还比较薄弱，加上争论风气不顺，阻碍了正常的学术争鸣。

三、复合策划阶段（1999．7—今）

复合策划阶段是以广州奥林匹克花园成功销售作为标志的。该阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。广州奥林匹克花园就是房地产业与体育业嫁接成功的复合地产典范。

1999年7月8日，广州奥林匹克花园正式推出首期，引起业内轰动，有许多顾客提前三天开始排队购买，一举成为广州乃至全国的超级楼盘。广州奥林匹克花园的销售成功，被誉为“复合地产”策划的里程碑。广州奥林匹克花园在运用房地产领域内各种策划手段的同时，吸收体育业的最新理念和手段，两者相互嫁接、复合，浑然一体，突出“奥国”“运动就在家门口”的主题，体现“运动型、健康型”的生活方式，迎合顾客购房就是购买“健康”的消费心理。

广州奥林匹克花园的成功，使人们对房地产策划领域内的传统手段进行反思，获得启迪。开发房地产可以不局限于房地产，还有更广阔的领域等待人们去开拓、去探索。如有房地产与IT业相复合的南海东方数码城，房地产与自然山水园协报复告协广州山水庭园和江南世家；还有房地产与养生保健业相复合，房地产与旅游业相复合，房地产与海洋业相复合等领域正被发展商考虑。这些“复合地产”策划是否成功，人们将拭目以待。

此阶段的房地产策划思想以王志刚先生的“泛地产”思想最为创见。王志刚先生指出：“所谓‘泛地产’，就是不局限于以‘房子’为核心，是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，‘房子’在这里可能是主体，也可能成为附属的配套设施，这种功能区域的主题各有不同，如生态农业度假区、高科技园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等。”王志刚先生的“泛地产”思想是对其“概念地产”思想的进一步发展，对此阶段的房地产策划影响巨大。

房地产策划理论有以王志刚先生为首的“战略策划”理论和以朱曙东先生为首的“房地产全程营销”策划理论。“战略策划”理论强调房地产项目的策划要从“战略”的高度来把握大势，然后才回答做什么、谁来做、怎样做的问题。具体内容有大势把握、策略设计、要素整合和顾问监理。“战略策划”理论内容丰富，体系规范，颇有理论意义。“房地产全程营销”策划理论强调运用科学的营销思想贯穿于房地产开发的各个环节，形成独到的策划理论体系。主要内容有房地产全程营销工作流程和全程营销思想。“房地产全程营销”策划理论对房地产策划名词概念进行了较为科学的定义，表明房地产策划理论开始趋向成熟。此外，曾宪斌先生的房地产“品牌策划”理论也有独到之处。他提出了较为完整的房地产“品牌理念”，使人们进一步加深认识房地产“品牌策划”在楼盘推广中的作用。

房地产策划思想的不断成熟，推动了房地产策划理论研究的开展。在房地产策划理论研究的文章中，最有代表性的是建设部柴强博士撰写的《全方位把握房地产开发项目策划》一文。他在文中提出了“房地产开发项目策划是房地产开发成败的关键”的重要论断，为人们对房地产开发是否需要进行策划所产生的怀疑和抵触指明了方向。他还用相当篇幅从八个方面论述了房地产开发项目进行策划的主要内容，构架了房地产项目策划的具体内涵。文章不长，内容丰富，言简意赅，是一篇高质量的房地产策划理论研究文献。专门研究房地产策划的专著有《房地产策划——作局与运作的艺术》，该书借棋艺的博弈过程对房地产策划进行“全局”的论述与分析，并对房地产策划的基本原理作了探究。不过，由于该书房地产实战的精彩案例不多，书中的内容带有空洞之感。此阶段，四川大学成立了房地产策划研究所，由杨继瑞博士担任所长，这对房地产策划理论研究起到促进作用。

房地产策划活动也相当活跃，99年6月至8月间，首次以房地产策划为探讨、研究主题的“中国房地产著名策划家峰会——房地产有效策划论坛”相继在深圳、北京举行。此次论坛的顺利召开，标志着房地产策划理论思想的发展达到了前所未有的高度。来自北京、深圳、广州以及台湾等地房地产策划家欢聚一堂，共同交流和畅谈自己在策划实践中形成的理念、思想。会上探讨的内容有房地产策划基本理论、房地产策划比较研究和房地产实从研究。这为论坛为房地产策划理论体系的形成打下了坚实的基础，影响极其深远。

这一阶段，房地产策划界出现了一些较为混乱的现象。个别策划人在策划中违背职业道德，给企业带来不必要的损失；一些刚入门的策划者也大肆鼓吹个人能力，把策划说得神乎其神，动辄伸手要高价，使企业望而止步；一些以房地产专家自居的人士对房地产策划界不屑一顾；房地产策划界实战型与战略型阵营之间有时也互相拆台，相互指责。凡此种种，使刚刚兴起的房地产策划业迷失了方向，对房地产策划业的健康发展很不利。此时，南方的几家新闻媒体对房地产策划界出现的不正常现象给予极大的关注，纷纷推出不同的专题版面予以讨论。《南方日报?南方楼市》推出[策划，有名无性的美女]专版，对房地产策划的现状、作用，策划人的素质以及策划人与发展商的关系进行了讨论。《南方都市报》推出[房地产策划还能走多远]专版，对房地产策划界出现的问题如策划人的职业道德，对策划及策划人的神化，策划界的“文人相轻”现象等展开了讨论。《羊城晚报》推出[房产策划时：终结还是来临]专版，对房地产策划在企业发展中担任什么角色，在房地产项目中起什么作用，房地产策划是否已经过时等几个问题作了探讨。通过几大报纸的讨论，澄清了当时出现的一些错误认识，促进了房地产策划业健康发展。

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第三篇：中国汇率改革历史回顾

我国汇率体制改革

汇率制度改革是我国金融体系改革的重要组成部分,也是我国发展完善社会主义市场经济不可或缺的配套措施。回顾人民币汇率制度五十多年来的演变,对于我们更好地认清人民币汇率市场化改革的方向，推进人民币汇率制度改革具有重大意义；对于我们保持现阶段人民币汇率基本稳定，更好地为建设社会主义市场经济服务也具有重大意义。

新中国成立以来，人民币汇率机制经历了曲折的发展演变过程。我国的外汇体制改革也经历了一个由高度集中的计划管理模式，转变为在外汇留成和外汇上缴体制基础上的计划与市场结合的管理模式，然后再转变为建立在结售汇制上的以供求关系为基础，市场调节为主的管理模式。

人民币汇率制度的演变以各阶段经济发展为基础,以各阶段经济体制改革为线索，以改革开放为分界点，可以分为两大阶段:

1． 国民经济恢复时期(1949—1952)：人民币汇率大幅贬值起伏回升阶段。

1948年12月1日，中国人民银行成立，并发行了统一的货币——人民币。但因建国之初全国通货膨胀形势严重，各地区物价水平不一致，因此各地人民币在中央统一政策和管理下，以天津口岸的汇价为标准，根据当地情况公布各自外汇牌价。1950年7月8日，随着经济秩序的逐步恢复和全国财经统一制度的建立，人民币实行全国统一汇率，由中国人民银行总行公布。

(1)从1949年到1950年3月全国统一财经工作会议前，人民币汇率调整频繁，并大幅度调低。当时根据“发展生产，繁荣经济，城乡互助，内外交流，劳资两利”的经济政策，在“统制对外贸易”的原则下，为恢复和发展国民经济，扶植出口，积累外汇资金，购买主要进口物资，确定人民币汇率的方针是“奖出限入，照顾侨汇”。奖出即奖励出口，保证75—80％的大宗出口物资私商获得5—15％的利润；限入即限制奢侈消费品进口，并照顾华侨汇款的实际购买力。由于国内物价猛涨而国外物价稳定甚至下跌，汇率大幅度波动，1949年3月人民币汇率为600旧人民币／美元，至1950年3月调至42 000旧人民币／美元，期间汇率调整达52次之多。

(2)从1950年到1952年，人民币汇率逐渐调高，起伏回升。1950年3月全国财政经济会议后，国内金融、物价日趋稳定，而国际市场物价上涨，为保障外汇资金安全，加速进口物资，汇率政策由“奖出限入”变为“进出口兼顾”。从1950年3月至l951年5月共调高15次，从42 000旧人民币／美元调至22 380旧人民币／美元，升幅46．7％。

总之，这一时期，国家用汇需求很大，但由于外国的经济封锁，外汇资源紧缺，进出口渠道不畅，侨汇汇率阻塞。为迅速恢复国民经济，国家建立外汇集中管理制度，人民币汇率主要作用为调整对外贸易，照顾侨汇收入，制定的主要依据是物价。

2．社会主义建设时期(1953—1972)：人民币汇率基本稳定阶段。

1953年起，我国进入社会主义建设时期，国民经济实行高度集中的计划管理体制，国内金融物价保持基本稳定。世界经济中以美元为中心的国际货币体系在20世纪70年代之前基本能发挥作用，维持纸币流通下的固定汇率制度。鉴于对私营进出口商的社会主义改造完成，对外贸易由外贸部所属的外贸专业公司按照国家规定的计划统一经营，外贸系统采取了进出统算，以进贴出的办法。1964年起还采取了对一部分进口商品加成的办法，即外贸为用货部门的进口商品作价，按进口成本加价103％，以进口盈利弥补出口亏损，不需要再用汇率来调节进出口贸易。在这种条件下，人民币汇率主要用于非贸易外汇兑换的结算上，按国内外消费物价对比，汇率已适当照顾侨汇和其他非贸易外收入，也无调整必要。为了维护人民币的稳定，有利于内部核算和编制计划，人民币汇率坚持稳定的方针，在原定汇价的基础上，参照各国政府公布的汇率制定，只有在外国货币发生升值或贬值时，才作相应的调整。l95

5年3月，新币代替旧币，直到1971年11月，人民币汇率在近16年时间里基本保持为2．4618人民币／美元的水平。

1993年11月14日十四届三中全会通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》。l994年初，根据建立社会主义市场经济体制的指导思想，国务院推出了自改革开放以来最为综合的一揽子改革方案，在外汇体制改革方面，总体目标是“改革外汇管理体制，建立以市场为基础的有管理的浮动汇率制度和统一规范的外汇市场，逐步使人民币成为可兑换的货币”。1994年1月1日实行人民币官方汇率与外汇调剂价并轨，人民币官方汇率由1993年12月31日的5．80人民币／美元下浮至1994年1月1目的8．70人民币／美元。实行单一的有管理浮动汇率制，汇率的形成是以市场供求状况为基础，改变了以行政决定或调节汇率的做法，发挥市场机制对汇率的调节作用。并轨后取消了外汇留成和上缴，实行外汇的银行结售汇制，作为一项临时性措施，对经常性项目设立台帐制，取消国内企业的外汇调剂业务，建立统一的银行间外汇市场，并以银行间外汇市场所形成的汇率作为中国人民银行所公布的人民币汇率的基础。此后人民币汇率结束了长达16年的贬值过程，开始稳中趋升。12年来人民币汇率运行基本稳定，国际货币基金组织(IMF)对人民币汇率制度的划分也从“管理浮动制”转为“钉住单一货币的固定钉住制”。

1996年7月起外商投资企业开始实行银行结售汇制。1998年12月1日起，关闭外汇调剂中心，外商投资企业的外汇买卖全部纳入银行结售汇体系。此外，对境内居民个人因私用汇大幅度提高供汇标准，扩大供汇范围，超限额货超范围用汇，经外汇管理局审核其真实性后由外汇制定银行供汇。至此，自1994年外汇体制改革以来尚存的其他经常项目汇兑限制基本消除。我国1996年12月1日接受了国际货币基金组织第八条款，实现了人民币经常项目可兑换，所有正当的、有实际交易需求的经常项目用汇都可以对外支付，这是实现了人民币自由兑换的重要一步。

资本帐户方面，我国虽然刚引入了QEII(合格的境外机构投资者)等一些准入制度，但是总体而言管制仍十分严格，与资本项目的可兑换还有相当差距。如现代企业制度的建立，现

代宏观调控体系的健全，资本市场的成熟，利率、汇率作用的改善等条件，都有待逐步创造。并轨后的人民币汇率在运行机制上，在对外贸易、外商投资以及对外国宏观经济的影响上都受到严峻考验。特别是1997年7月，由泰铢贬值引发东南亚金融危机，东南亚各国货币纷纷贬值，东亚各国家日本、韩国货币也不断下跌，而人民币汇率却在国内通货紧缩和外汇储备充足的前提下保持了货币稳定的态势，由银行间统一外汇市场形成，并接受国家对外汇市场的干预，这对亚洲金融稳定和世界经济发展极为重要。

我国已在汇率改革的路上走了很远，现在走在一个选择的十字路口，我们应该加以重视和考虑的因素和新的环境下的有新的政策和目标如下：

一、当前面临的问题

1、对居民和企业的外汇交易行为的限制，如区分经常项目和资本项目的货币可兑换，银行对个人和机构客户的结、售汇制度安排等；

2、对金融机构外汇交易市场的组织安排，比如确定指定外汇经营机构，建立和完善银行间外汇交易市场，规定金融机构持有周转外汇资金的比例；

3、汇率体制安排，包括实行浮动汇率制还是固定汇率，是单一盯住还是复合盯住；

4、宏观经济当局的汇率政策，这主要指货币当局对国际储备资金的运用以及外汇买卖活动影响来外汇市场供求总量，从而影响汇率水平及其变动。

二、改革原因（引自发改委体改所研究员张海鱼）

现行人民币汇率制度的基本框架形成于1994年。1994年1月1日，我国对外汇管理体制进行了改革开放以来最重大的一次改革，实行银行结售汇，建立统一的银行间外汇市场，实行“以市场供求为基础的、单一的、有管理的浮动汇率制度”。1996年12月1日，我国接受

了国际货币基金组织第八条款，实现了人民币经常项目可兑换。通过强制结售汇、外汇指定银行的头寸上限管理、外汇市场上严格的浮动区间限制，以及资本账户的严格管制，有效地控制了企业、银行和个人对于外汇的供给和需求，保证人民银行对汇率波动的有效控制。根据规定，银行间外汇市场美元的交易价可在人民银行公布的交易中间价上下0.3%的幅度内浮动。这导致国际货币基金组织在1999年调整其汇率制度分类方法时对人民币汇率制度的划分也从“管理浮动制”转为“钉住单一货币的固定钉住制”。

稳定的人民币汇率对于促进贸易、引进外资、保持经济增长做出了巨大贡献。应该说，上述汇率制度是中国在20世纪90年代的最佳选择。然而，今天再来看这一制度时，就会发现很多问题。首先是维持人民币汇率稳定和维持国际收支平衡之间注定存在着冲突。我国的外汇储备从1993年的212亿美元增加到2003年的4033亿美元，10年间增长了近20倍。2004年我国外汇储备又激增了2066亿美元，达到6099亿美元。经常项目顺差，相当于我们向发达国家输出了很多资本。对我们这样的资本短缺的发展中国家来说，大量的外汇储备在某种程度上是一种浪费。而且，美元、欧元等货币贬值，我们也会被动的遭受损失。

其次，钉住美元的汇率政策使中国货币政策失去很大的独立性。央行出于维护汇率稳定的考虑，必然会经常干预外汇市场，被动参与外汇买卖，导致基础货币投放出现较大的波动。比如去年以来的宏观调控，央行的货币政策陷入了两难的境地。一方面是宏观调控要紧缩货币；另一方面是外汇大量占款，外汇进来后商业银行留了头寸，剩下的卖给央行，央行相应的就要给它人民币，于是货币就这么放出来了。

同时，维护汇率稳定的成本也在不断增加。比如，央行在外汇市场频繁的吞吐，增加了市场操作成本；对资本项目严格的管制，延缓了利率市场化及人民币自由兑换的进程，增加了改革的成本；随着资本的自由流动，人民币汇率的决定因素将更为复杂，央行管制定价的成本也越来越高。为了回笼货币，央行2001年开始发明了银行票据，也承担了大量的利息支出成本，压力越来越大。

此外，现行的汇率政策使汇率风险不能分散于各微观经济主体，而主要由中央银行承担，不利于企业风险意识的树立和增强。而且，名义汇率随着美元被动升值和被动贬值，也增加了与有关贸易伙伴国的摩擦与矛盾，恶化了中国经济增长的外部环境。

三、未来发展方向

中国加入WTO，有利于进一步促进中国经济的改革开放，扩大对外贸易活动，增强中国市场对国际资本的吸引力，帮助中国提高国际知名度和国际竞争力，保持经济持续增长的良好势头，为实现人民币自由兑换目标增强经济基础。

从长远角度来看，中国外汇和汇率体制的发展要解决两个问题，其一是增加人民币的对外可兑换性；第二是提高人民币汇率和体制的灵活性；这两个问题的解决能帮助缓解外来冲击的不利影响，并为国内货币政策的操作提供一个方便的工具，另外，也有利于我国建立一个现代健全的外汇市场体系，促进对外贸易活动，提高经济宏观调控能力。但从另一方面来看，这种改革也伴随着风险，主要由市场预期的不稳定性、货币投机行为的蔓延、大量资金转向短期性货币市场导致。

从操作上看，高程度灵活的汇率体制和可兑换性的结合比固定汇率制和货币可兑换相结合容易，面对冲击时，可以通过直接和间接的会调整来缓解冲击效应，而不需要依靠货币政策的实施。

综合以上原因，在政策上，我们可以考虑将增加人民币汇率的灵活性和可兑换性结合起来，让其相辅相成，让汇率体制达到一个新的高度。

第四篇：中国汇率制度历史回顾

人民币汇率制度历史回顾

内容提要：文章简要回顾了新中国成立以来人民币汇率的变化过程：

一、国民经济恢复时期和计划经济时期，人民币汇率从基本稳定到实行钉住一篮子货币的“钉住汇率制”；

二、经济转轨时期的人民币汇率制度是双重汇率时期；

三、1994年外汇体制改革后则是以市场机制为基础的人民币汇率制度。

关键词：中华人民共和国 汇率制度 沿革

人民币汇率制度改革是我国金融体系改革的重要组成部分，也是我国发展完善社会主义市场经济不可或缺的配套措施。客观考察与分析人民币汇率制度的历史沿革，探索人民币汇率制度的进一步改革及其目标，对于我国建立社会主义市场经济体制，实现经济国际化，具有重要意义。新中国成立以来，我国经济体制经历了曲折的发展演变过程。我国的外汇体制改革也经历了一个由高度集中的计划管理模式，转变为在外汇留成和外汇上缴体制基础上的计划与市场结合的管理模式，然后再转变为建立在结售汇制上的以供求关系为基础、市场调节为主的管理模式。人民币汇率制度的演变以各阶段经济发展为基础，以各阶段经济体制改革为线索，以改革开放、汇率并轨为分界点，划分为三个阶段。

一、国民经济恢复时期和计划经济时期的人民币汇率制度

改革开放之前，我国实行高度集中的计划经济，对外贸易由国家垄断，统一平衡，国内价格长期保持稳定水平。与之相适应，当时人民币汇率是官方制定的固定汇率，只是作为编制计划和经济核算的标准，保持了稳定的方针，只在外国货币贬值或升值时作相应调整，人民币汇率与对外贸易联系并不密切。

1．国民经济恢复时期(1949—1952年底)：人民币汇率大幅贬值和起伏回升阶段。1948年12月1日，中国人民银行成立，并发行了统一的货币——人民币。但因建国之初全国通货膨胀形势严重，各地区物价水平不一致，因此各地人民币在中央统一政策和管理下，以天津口岸汇价为标准，根据当地情况公布各自外汇牌价。1950年7月8日，随着经济秩序的逐步恢复和全国财经统一制度的建立，人民币实行全国统一汇率，由中国人民银行总行公布。(1)从1949年到1950年3月全国统一财经工作会议前，人民币汇率调整频繁，并大幅度调低。当时根据“发展生产，繁荣经济，城乡互助，内外交流，劳资两利”的经济政策，在“统制对外贸易”的原则下，为恢复和发展国民经济，扶植出口，积累外汇资金，购买主要进口物资，确定人民币汇率的方针是“奖出限入，照顾侨汇”。奖出即奖励出口，保证75—80％的大宗出口物资私商获得5—15％的利润；限入即限制奢侈消费品进口，并照顾华侨汇款的实际购买力。由于国内物价猛涨而国外物价稳定甚至下跌，汇率大幅度波动，1949年3月人民币汇率为600旧人民币／美元，至1950年3月调至42 000旧人民币／美元，期间汇率调整达52次之多。

(2)从1950年到1952年，人民币汇率逐渐调高，起伏回升。1950年3月全国财政经济会议后，国内金融、物价日趋稳定，而国际市场物价上涨，为保障外汇资金安全，加速进口物资，汇率政策由“奖出限入”变为“进出口兼顾”。从1950年3月至l951年5月共调高15次，从42 000旧人民币／美元调至22 380旧人民币／美元，升幅46．7％。

总之，这一时期，国家用汇需求很大，但由于外国的经济封锁，外汇资源紧缺，进出口渠道不畅，侨汇汇率阻塞。为迅速恢复国民经济，国家建立外汇集中管理制度，人民币汇率主要作用为调整对外贸易，照顾侨汇收入，制定的主要依据是物价。

2．进入社会主义建设时期至l972年底(1953—1972)：人民币汇率处于基本稳定阶段。

自1953年起，我国进入社会主义建设时期，国民经济实行高度集中的计划管理体制，国内金融物价保持基本稳定。世界经济中以美元为中心的国际货币体系在20世纪70年代之前基本能发挥作用，维持纸币流通下的固定汇率制度。鉴于对私营进出口商的社会主义改造完成，对外贸易由外贸部所属的外贸专业公司按照国家规定的计划统一经营，外贸系统采取了进出统算，以进贴出的办法。1964年起还采取了对一部分进口商品加成的办法，即外贸为用货部门的进口商品作价，按进口成本加价103％，以进口盈利弥补出口亏损，不需要再用汇率来调节进出口贸易。在这种条件下，人民币汇率主要用于非贸易外汇兑换的结算上，按国内外消费物价对比，汇率已适当照顾侨汇和其他非贸易外收入，也无调整必要。为了维护人民币的稳定，有利于内部核算和编制计划，人民币汇率坚持稳定的方针，在原定汇价的基础上，参照各国政府公布的汇率制定，只有在外国货币发生升值或贬值时，才作相应的调整。l955年3月，新币代替旧币，直到1971年11月，人民币汇率在近16年时间里基本保持为2．4618人民币／美元的水平(如图1)。

3．从西方货币实行浮动汇率至人民币贸易内部结算价时期(1973—1978)：人民币实行钉住一篮子货币的“钉住汇率制”，汇率调整频繁。

1968年我国在国际结算中试行人民币汇价结算，人民币汇率的高低直接影响着对外商品的价格、外汇收支和外商的盈亏。同时，由于国际货币体系中以美元为中心的固定汇率体制岌岌可危，1971年8月，美国停止各国中央银行以美元向美国兑换黄金，1973年3月，西方货币纷纷实行浮动汇率，汇率波动日益频繁。在动荡不定的国际金融背景下，为了避免西方国家经济衰退的影响，推行人民币对外计价结算，保持对主要贸易伙伴货币的相对稳定，促进对外经贸的正常开展，我国采用钉住篮子货币的浮动汇率制度。主要选用与我国外贸有密切关系的国家和地区的货币组成“货币篮子”，再根据“篮”中货币浮动情况及我国政策进行调整，货币篮子的种类及其权重多少由国家统一掌握，并根据不同时期的情况加以变动，其中，美元、日元、英镑、西德马克、瑞士法郎等在货币篮子中始终占重要地位。由于选用货币和权重的变动，该时期人民币汇率变动频繁，仅1978年人民币对美元汇率就调整了61次之多。人民币汇率基本上稳定在各国之间汇率的中间偏上水平。1971年12月、l973年美元两次贬值，以后美元汇率又持续

下浮，在1972年人民币汇率偏离2．46人民币／美元后，人民币快速升值，并于l979年达到1．49人民币／美元的水平，汇率高估现象不断趋向严重。这种“钉住汇率制”的汇率安排，操作简便易行，在很大程度上抵御或减少了国际汇率波动对本国货币的影响，保持了人民币汇率的相对稳定，有利于对外经济贸易企业的成本核算、利润预测及减少汇兑风险。但该种方式却因篮子货币的币种选择和权数确定客观依据不足，而使汇率水平的合理制定失去可靠保证；同时国际市场价格和国内市场价格严重背离，汇率作为经济杠杆的作用逐渐消失，蜕化为外贸会计核算的标准，贸易和非贸易价格与世界市场拉大，贸易部门和非贸易部门间矛盾加剧，从而影响整个对外贸易的发展。

纵观整个计划经济时期，人民币汇率由政府按照一定的原则制定，成为计划经济的调节工具。但高度的计划性决定了市场力量对汇率几乎不起到任何作用，汇率水平无法真正反映外汇相对短缺的情况。为合理确定人民币汇率水平，发挥汇率在国民经济中的杠杆作用，并逐步使人民币走向自由兑换，我国改革开放后便对人民币制度进行了改革，其目的是建立一个有管理的浮动汇率制度。

二、经济转轨时期的人民币汇率制度

1978年11月，中国共产党十一届三中全会召开，我国进入改革开放中的经济转轨时期1979年起，对外贸易体制改革，其中下放外汇经营仅，实行分散经营，使得由于汇率高估所造成的出口亏损成为一个迫切解决的问题。由此拉开了人民币汇率体制改革的序幕。

1．人民币内部结算价和官方汇率并存的双重汇率时期(1981—1984)。

20世纪70年代后期，人民币汇率出现严重高估，长期以来的贸易与非贸易单一汇率制度已无法适应进出口贸易发展的要求，特别是对扩大出口不利。表1为1975—1979年间我国平均出口换汇成本与人民币官方汇率。如1979年我国出口1美元的商品，全国平均换汇成本为2．41元，而出口企业按银行牌价只能得到1．555 0元人民币，因此每出口1美元，企业要亏损0．855 5元，从而造成出口越多亏损越大，而经营进口反而赚钱的不合理现象。

1979年8月国务院决定改革外贸体制，包括打破外贸垄断经营、建立外贸企业自我运行机制、改革进出口和外汇管理体制、消除价格和汇率扭曲等。为促进出口，平衡外汇收支，我国实行外汇留成制度，即对外贸易单位和出口生产企业把收入的外汇卖给国家，国家按一定比例拨给他们相应的外汇留成。而且，自1981年1月1日起，试行人民币对美元的贸易内部结算价，规定贸易内部结算价按照1978年全国平均换汇成本2．53人民币／美元加上10％的出口利润计算出来的，计算出来2．8人民币／美元。1981—1982年由于全国出口平均换汇成本变动不大，贸易内部结算价没有变动(如图2)。同时公布牌价，仍采用“钉住汇率制”的计价原则。这样人民币汇率在改革开放初期形成了贸易内部结算价和官方牌价汇率并存的双重汇率制度。贸易内部结算价限于进出口贸易外汇的结算，而官方汇率主要适用于旅游、运输、保险等劳务项目和经常转移项目下的侨汇等外汇结算。

贸易内部结算价的采用，解决了外贸部门出口换汇成本过高以至于出口亏损的问题，加上当时国内物价较为平稳，而美元汇率因采取扩大财攻赤字、紧缩通货等政策处于升值状态，西方国家经济走向复苏，我国的贸易收支明显好转，外汇储备明显增加。1984年外汇储备年末累计余额170．42亿特别提款权，为历史上和20世纪80年代最高水平。但实行内部结算价也暴露了一系列问题，它影响了非贸易部门的积极性，一定程度上使外贸亏损增大，在对外经济中陷入被动，造成了外汇管理的混乱，更加重了国家的财政负担。因此实行内部结算价注定成为一个过渡时期的应急措施。

2．取消内部结算价，官方汇率和外汇调剂市场汇率并存时期(1985—1993)。从1985年1月1日起，我国取消内部结算价，官方汇率应用于贸易结算和非贸易外汇兑换。为了消除汇率高估，使人民币汇率同物价的变化相适应，起到调节国际收支的作用，1985年至1990年根据国内物价的变化，我国多次大幅度调整官方汇率。1985年1月1日至10月1日由2．80人民币／美元逐步调整到3．20人民币／美元，下调12．5％。l986年7月5日调至3．70人民币／美元，下调21．6％。1990年11月17日调至5．22人民币／美元，下调9．6％。这几年人民币汇率的下调主要是依据全国出口平均换汇成本上升的变化，汇率的下调滞后于国内物价的上涨。

为鼓励出口，在人民币汇率下调的同时，1985年国家又一次提高外汇留成比例，采取按出口商品收汇金额比例留成的办法。1985年12月我国改变由中国银行多年举办外汇调剂业务的模式，在深圳成立第一个外汇调剂中心，调剂市场汇率日益成为补偿出口亏损、促进出口增长的重要手段。

1988年我国外贸体制进行了重大改革，外贸开始推行承包责任制，并对轻工、工艺、服装三个行业实行独立核算、自负盈亏。1991年外贸由补贴机制转向自负盈亏机制，取消财政补贴。外贸体制改革的深化，要求人民币汇率成为调节进出口贸易的主要手段。人民币官方汇率虽然经过1981年到1990年汇率制度的改革，几次大幅度的下调，逐步得到改善，但由于这一时期通货膨胀，物价上涨在一定程度上抵消了人民币汇率的下调，汇率依然偏高。同时，鉴于前几次一次性大幅度下调人民币汇率对国民经济和物价影响较大，企业难以承受，因此从1991年4月9日起，官方汇率的调整改为小步缓慢调整。在这种情况下，单靠官方汇率，难以解决外贸核算问题。所以从1988年3月起各地普遍设立外汇调剂中心，增加留成外汇比例，扩大外汇调剂量，放开调剂市场汇率，利用市场利率，解决出口亏损，鼓励进口，限制非必需品进口，实行官方汇率和调剂市场汇率并存的“双轨制”。官方汇率从l990年11月的5．22人民币／美元小步调整至1993年底的5．70人民币／美元，下调9．6％。调剂市场汇率按照市场供求状况浮动，波动较大。1988年至1993年由于经济过热、通货膨胀、物价上涨、进口需求猛增，外汇求大于供，市场汇率不断下跌，由5．70／美元贬值为l993年2月的8．20人民币／美元。为了限制汇率投机性上涨，一度实行限价，造成外汇流向场外交易。1993年5月取消限价，市场汇率骤升至11．20人民币／美元。1993年7月以后，在国家加强宏观调控和中国人民银行对市场进行干预下，到1993年底市场汇率回落到8．72人民币／美元。

作为一种特定历史条件下产生的计划汇率向市场汇率过渡的形式，双轨制存在有一定的必然性。不过，随着国内经济体制改革的深入，特别是外贸体制改革的不断深入及对外开放步伐的加快，官方汇率和外汇调剂市场汇率的并存，造成了人民币两种对外价格和核算标准，不利于外汇资源的有效配置，不利于市场经济的进一步发展。

三、1994年外汇体制改革后以市场机制为基础的人民币汇率制度

1993年11月14日十四届三中全会通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》。l994年初，根据建立社会主义市场经济体制的指导思想，国务院推出了自改革开放以来最为综合的一揽子改革方案，在外汇体制改革方面，总体目标是“改革外汇管理体制，建立以市场为基础的有管理的浮动汇率制度和统一规范的外汇市场，逐步使人民币成为可兑换的货币”。1994年1月1日实行人民币官方汇率与外汇调剂价并轨，人民币官方汇率由1993年12月31日的5．80人民币／美元下浮至1994年1月1目的8．70人民币／美元。实行单一的有管理浮动汇率制，汇率的形成是以市场供求状况为基础，改变了以行政决定或调节汇率的做法，发挥市场机制对汇率的调节作用。并轨后取消了外汇留成和上缴，实行外汇的银行结售汇制，作为一项临时性措施，对经常性项目设立台帐制，取消国内企业的外汇调剂业务，建立统一的银行间外汇市场，并以银行间外汇市场所形成的汇率作为中国人民银行所公布的人民币汇率的基础。此后人民币汇率结束了长达16年的贬值过程，开始稳中趋升。12年来人民币汇率运行基本稳定，国际货币基金组织(IMF)对人民币汇率制度的划分也从“管理浮动制”转为“钉住单一货币的固定钉住制”。

1996年7月起外商投资企业开始实行银行结售汇制。1998年12月1日起，关闭外汇调剂中心，外商投资企业的外汇买卖全部纳入银行结售汇体系。此外，对境内居民个人因私用汇大幅度提高供汇标准，扩大供汇范围，超限额货超范围用汇，经外汇管理局审核其真实性后由外汇制定银行供汇。至此，自1994年外汇体制改革以来尚存的其他经常项目汇兑限制基本消除。我国1996年12月1日接受了国际货币基金组织第八条款，实现了人民币经常项目可兑换，所有正当的、有实际交易需求的经常项目用汇都可以对外支付，这是实现了人民币自由兑换的重要一步。

在资本帐户方面，我国虽然刚引入了QEII(合格的境外机构投资者)等一些准入制度，但是总体而言管制仍十分严格，与资本项目的可兑换还有相当差距。如现代企业制度的建立，现代宏观调控体系的健全，资本市场的成熟，利率、汇率作用的改善等条件，都有待逐步创造。

并轨后的人民币汇率在运行机制上，在对外贸易、外商投资以及对外国宏观经济的影响上都受到严峻考验。特别是1997年7月，由泰铢贬值引发东南亚金融危机，东南亚各国货币纷纷贬值，东亚各国家日本、韩国货币也不断下跌，而人民币汇率却在国内通货紧缩和外汇储备充足的前提下保持了货币稳定的态势，由银行间统一外汇市场形成，并接受国家对外汇市场的干预，这对亚洲金融稳定和世界经济发展极为重要。

第五篇：中国房地产发展历史

发展历史

中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

中国股票市场和房地产市场相生相克的辩证关系，因为两者分别是虚拟经济和实体经济的代表行业，每当

中国房地产市场低谷时资金就会涌入股票市场，反之亦然。目前中国股市沉寂了多年，而房市价格却节节上涨成为社会矛盾的焦点，政府、企业和民众必须在彼此利益博弈中寻求平衡，否则就会引发泡沫破裂崩盘的危机。不过作为一个以资源换发展的农业国家，在世界竞争中没有高端优势行业支持的情况下，必然选择持续大规模的城市化道路不断激化内部市场需求，以拉动经济增长。所以长远看来中国的房地产市场仍然会是经济的支柱行业之一，只是经常会有间歇式的调整以期平衡矛盾化解社会危机。

后金融危机过中国的房地场市场发展状况:

国内房价下跌的路线图：

2007.9.28日国务院调控房地产的新政出台，收紧信贷，二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率；---》2007年底开始购房者持币观望，造成开发商资金紧张，开发商开始降价---》2008年初次贷危机波及国内，出口型企业订单迅速下降，国有四大银行出现次贷坏账，使国内资金链条紧张；百姓持币观望情绪严重，房价进一步下跌---》2008年中次贷危机进一步恶化，演变成为金融危机，对国内的影响加大，银行收紧借贷，造成中小企业资金链断裂，开发商资金链岌岌可危，市场上开始出现5折房价---》2008年下半年开始由于出口订单剧减加上资金链断裂，私营企业开始倒闭，进而引发倒闭潮，失业率迅速上升，此时百姓人人自保，更无心买房，发展商除了降价已无计可施，地方政府无奈开始出面救市---》2008年底国务院提出2年投资4万亿的目标，同时迅速降低存贷款利率，加速放贷，防止金融危机演变成为经济危机，并力图尽快复苏经济，至此房地产行业已经不重要，重振经济信心才是最关键的。

次贷危机起源于美国银行业对不良信用客户放贷过多，又通过投资银行的杠杆作用放大危险，并将这些不良资产打包卖给了众多知名的欧洲银行，当经济增速放缓时，购房者入不敷出，因此断供，产生不良资产，被杠杆放大后造成欧洲银行巨额亏损，形成了金融危机。

银行对不良信用客户放贷过多，源于美元的流动性过剩（也就是银行的钱太多了），这又源于美联储2000年之后采取的刺激经济的财政政策（即过多的发行货币），货币过多又源于美联储对2000年发生的互联网危机的拯救政策。

总的来讲，本次的经济危机，根源在于美国没有处理好2000年的互联网危机，好比是美国用过多的货币把互联网之火压了下去，但并没有扑灭，现在死灰复燃了，而且引燃了上面的美元，所以烧得更旺了。这一轮危机，对中国也许是塞翁失马，挺过危机，中国会更加强大。

国际市场变化对中国房地产市场的影响:、租房：

1、优点：租房适合购房资金不足、工作尚不稳定、生活区域需要经常迁移的人群。租房的好处首先是初期投入少，不必象购房一样负担大额的首付款。而且租房在居住区域选择上要优于购房，基本上可以想住在那里就住在哪里。如果工作地点的变化较为频繁，租房居住的优势将更加明显。在目前的房价调整期内，暂时租房居住观望房价也不失为一种比较合理的做法。

2、缺点：无论我们缴纳了多少房租对租住的房产也不会拥有产权，因为房子永远是别人的。租房居住最大的缺点实际上来源于我们主观上的感觉。即：缺少归属感。我曾经有3年的时间租房自用，虽然房子的条件相当不错但始终对租来的房子缺少一种“家的感觉”。在客观上，近期的房租存在着明显的上涨态势，这也使租房者的成本开始大幅提高。另外，租房居住也有一定的不稳定性，当房东遇到拆迁、自用以及其他的一些问题时会随时将房子收回。虽然在合约期内会对租房者进行一定的赔偿，但是还是会给租房方带来相当的不便。实际上，频繁的搬家是令租房者最头痛的一个问题。

二、买房：

1、优点：很多朋友都有这样的想法：有了自己的房子生活才算是真正的稳定下来。事实上也正是如此。回想私家车刚刚开始进入家庭的那个时期，当时也是在争论是打车值还是买车值这个问题。现在回头看看，打车的成本当然远远低于买车、养车的成本。而为什么高车本的私家车却反而越来越多了呢？其实原因很简单：拥有私家车会大大提高自己的生活品质。买房也一样，实际上买房买的是一种生活品质、一种实实在在的安全感和归属感。

2、缺点：买房最大的缺点实际上还是来源于较高的房价。现在的房价已经高到一般的工薪阶层无法承受的地步。所以说当下租房市场的火热并不能说明租房就一定优于买房，实际上在很多的情况下租房居住是一种无奈之举。除此之外，当发生房产价格大幅下跌的情况时，我们的家庭资产也会受到损失。而对于普通家庭来讲，这种损失还是比较严重的。

三、租房居住与买房自住如何选择：

按照当下的情况，在条件允许的前提下，买房自住还是一个比较好的选择。

首先，因为租房价格的大幅上涨，我们在有能力缴纳购房首付款后，每月供房的钱并不比租房高多少甚至会更低一些。而在还款期结束后我们将得到一所完全产权的房产。

其次，对于一些不善理财的朋友来说，购房还贷可以养成一种定期储蓄的好习惯，哪怕是被强迫的。而拥有了一套随时可变现的房产也会使家庭抵御意外、疾病等风险的能力大大提高。

办理流程

申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：

* 有效身份证件；

* 婚姻状况证明；

* 质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。

审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：

* 与银行签订借款合同和相应的担保合同；

* 办理公证、保险、抵（质）押登记等手续。

贷款发放：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。

“个人住房循环授信”申办条件

具有完全民事行为能力的自然人，具有合法有效的身份证明（境内居民须提供居民身份证、户口本、护照等身份证明），具有稳定的职业和收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力。

申请人年龄加授信额度有效期限不得超过法定离退休年龄加5年，楼宇已使用年限加授信额度有效期限不得超过30年。申请人无不良资信记录和行为记录，且在我行有1年以上的正常还款记录。

已经签订住房买卖合同或预售合同，有能力支付规定的首付款或已办好所购住房房地产权证。

个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部份

一、楼盘审查

在借款人提出申请之前，信用社（部）需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

房地产公司提出申请，信用社（部）要求房地产公司（以下简称“开发商”）提交以下资料：

1、书面申请；

2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；

3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。

4、农村信用社认为需要提供其他资料。

项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

二、发放贷款操作流程

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

（一）借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（二）受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

（三）贷款审查、审批

审贷部门重点审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人偿还贷款本息的能力；

审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。

房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

未来10年发展趋势和特点

文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。

可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

国家统计局公布8月份宏观经济数据，8月份居民消费价格(CPI)同比上涨3.5%,涨幅比上月扩大了0.2个百分点,其中城市上涨3.4%,农村上涨3.7%。新华基金认为，8月份经济数据好于预期，但经济形势能否持续向好仍有待观察，同时，房地产和通胀数据仍需特别关注。