浅谈房地产发展

第一篇：浅谈房地产发展

浅谈房地产发展

房地产对中国经济发展的影响

房地产行业对中国经济贡献卓著，已经过去的十多年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的十多年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。

目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，早已被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

房地产行业的发展趋势和特点

房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。从整体上看，决定房地产运行曲线的几个重要因素，供求关系、两会土地和货币以及收入差距等，也没有根本变化，因此，以后的房地产市场仍然会维持上升趋势。

在过去，一批二线城市收紧了调控政策，加上此前的一线城市，总共有十多个城市出台了新的紧缩性措施，或是将非本地居民购房资格的纳税期限延长，或是提高了二套房首付标准，但这种调整相当温和，不会对住房需求形成大幅压制，至多是延缓了一小部分的潜在购房需求立即兑现。

我国正在推进经济结构调整，但稳增长的基调未变，也就是说，稳增长要为深化改革提供基础，而房地产是影响经济增长的重要行业，如果房地产短时发生重大的下滑，必须会对经济全局产生牵引性的扩散效应，这在现阶段改革还没有迈出实质步子的时候，是不允许的所以中央高层从未公开表态要抑制房价，对房地产的调子一直是保持房地产稳定健康发展。房地产的稳定，包括房价、成交量和政策的稳定。虽然过去部分城市的房价涨幅仍然偏高，但尚在中央可接受范围，所以只是由主管部门打招呼让这些城市略为收紧调控政策，而没有再由中央层面施加压力。现有迹象表明，保持房地产成交量、价格和政策三方面的稳定。

当宏观经济不好的时候，房地产市场一般都很好，因为房地产已经成为拉动中国经济增长最主要的产业，经济越低迷政府越不敢打压房地产。

针对上海和北京所推出的共有产权房和自住型商品房等最新的房地产业态，可能也存在统计学意义上的若干难点和问题。比如业主在购买共有产权住房时会少获取一定比例产权，但是数年后进行二手房交易时却按照全部产权价格进行计算，这会带来房价在统计学上的偏差，这是相关政策制定者在制定共有产权房政策时没有考虑到的问题。

许多人都在大骂房价，大骂开发商，恰恰说明还有人在关注着购房的市场。是政府在推动涨价，还是开发商在推动涨价呢或许政府保障低层，帮助中低层，放开高端，各取所需，将成为长效。摆正政府与市场的位置，市场决定资源配置和市场决定价格将是改革的趋势。

根据2013年的数据和宏观经济运行趋势，在现政策条件不变的情况下，销售，价格，投资三个增幅都会下降，但仍是上升。去年土地供给增加会短期改变市场供求关系，部分地区库存有待消化。但并未改变预售远大于竣工的比例关系。银行的个贷会影响居民的可支付能力，但不等于释放了需求。预期也不会逆转。

中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动，也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。不可否认有城市间的差别。但不改变整个行业的发展趋势。

我国房地产市场发展情况分析

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

在2014年城市格局分化现象继续存在着，三四线城市的楼市正在积累较大风险，已面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与增速消费贷款的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来几年里我国房地产开发投资的增速将略有减缓。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来几年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来几年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。现如今普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来几年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

2014年中国房产税速度会加快，针对中国房地产的现状，2014年中国楼市调控或出现地域特色，与此同时，中国土地市场或出现先抑后扬的趋势，总体来说，高位震荡和逐步降温是2014年楼市调控市场的两大方向。

2014年上半年延续了2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。目前来说，买房就升值的时代已经结束。

2014年全国商品房成交均价继续回升，但增幅比2013年有所降低。主要原因是：一二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了后两年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少。

长期来看，“谨慎乐观”成为基本共识。中央经济工作政策基调是“稳中求进”，在2014里，房地产业有了稳定的政策预期。一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，在2014年里土地供应有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。

后记，住房问题是民生问题，也是即将步入社会的大学生们所要面临的一座大山，所以我选择了做对房地产行业发展的这个课题。这里面的大部分论点和观点都是我上网到论坛上找的然后进行了归纳整理，虽然我只做了整理与加工但我自己感觉这个课题对我影响挺深刻的。

第二篇：改革开放以来房地产发展

历年房地产宏观调控政策回顾（1978-2010年）

1978－1983年

政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；

政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年

政策目标：发展房地产业；

政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年

政策目标：防止盲目发展商品住宅；

政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年

政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革

政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年

政策目标：加强房地产市场管理；

政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年

政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；

政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年

政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；

政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年

政策目标：加快房地产业发展；

政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年

政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；

政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年

政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革； 政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年

政策目标：规范房地产市场；

政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年

全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进； 1997年

实行适度从紧的财政政策和货币政策； 1998年

政策目标：促进房地产业发展；

政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整；

1999年 实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半；

2001年

刺激消费 繁荣房地产市场——4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知：为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：....................2002年

土地使用权转让规定,规范土地市场.——2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年 2003年4月

121号文件拉响宏观调控警报

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年8月

国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业

国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。2004年 2004年3月

8•31大限提高拿地“门槛” 调控开始

继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，是为“8•31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。2004年10月

央行十年首次宣布上调存贷款利率

中国人民银行决定从2004年10月29日起，上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再

设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。2005年 2005年3月

房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面

央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。2005年3月 房地产税改革深入

财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。2005年3月

国八条出台 调控上升到政治高度（老国八条）

国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年5月

七部委意见发布（新国八条）

国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为加强宏观调控的一项重要任务。2005年9月

银监会212号文件收紧房产信托 2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件（即“212号文”）开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。2005年10月

国税总局重申二手房交纳个税

2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号），文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。2006年 2006年4月

房贷利率再次上调 调控卷土重来

4月27日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006年4月

房贷利率再次上调 调控卷土重来

4月27日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006年5月 国六条出台

5月24日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，新一轮调控大幕开启。2006年5月

国务院出台限制套型90/70政策

5月29日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年5月

国税总局出台二手房营业税政策

5月31日国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。2006年7月

未取得预售许可证不得发布预售广告

7月6日出台的166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。2006年7月

建设部出台171号“外资限炒令”

7月11日建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。

2006年7月

108号文强制征收二手房转让个人所得税

7月26日国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006年8月 土地新政出台

8月1日国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，《规范》对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。2006年8月

央行调整金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。2006年8月

建设部出台廉租房管理实施办法

8月30日建设部《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台，提出加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理。2006年9月 房地产市场整顿 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）要求，就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。

2007年 2007年1月 建设部规范经纪行业

1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖三大详尽并相互配合的文件。对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义。网上签约也在2007年7月1日正式实施。2007年3月

《物权法》通过 10月1日起执行

3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响。除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。2007年3月

央行2007年首度加息 中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12%提高到6.39%。2007年5月 央行再次加息

中国人民银行公布，5月19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2007年7月 央行第三次加息

7月20日央行在年内第三次加息。宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点，由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在五年来，央行曾多次加息，但是上调对象均为定期存款或贷款利率，此次是五年多来首次上调活期存款利率。

2007年8月

国发〔2007〕24号 回归保障

国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）。国务院24号文提出，要加快建设多层次的住房供应体系，加大保障性住房的建设力度，中央房改十年轮回，“重市场轻保障”的住房模式开始转变。2007年8月 央行年内第四次加息 中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月 央行年内第五次加息

2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02%提高到7.29%。2007年9月

央行出台新政 购买第二套住房首付比例不得低于50%

央行9月27日出台新政，要求商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

2008年 2008年3月

财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》

3月3日财政部、国家税务总局发出通知，要求开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。2008年3月

住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》

3月21日住建设部下发通知，该通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。2008年4月

上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

2008年4月16日为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年5月

上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年6月

国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧

具体政策：商品住宅开发不得超3年、土地管理不作为将受严惩等，自2008年6月1日起执行。2008年7月

国土部表示小产权房不给宅基地证

7月14日国土资源部出台文件，被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。2008年8月

商品房销售应明示能源消耗指标

8月11日国务院新规：房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。2008年8月

三部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》

8月14日三部委印发计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。

2008年8月

央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理

8月25日中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》要求严格建设项目贷款管理。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款。2008年9月

央行宣布“双率”齐降

受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。2008年10月9日

西方央行联手降息 中国打出“降率免税”组合拳

中国人民银行10月8日晚间宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。2008年10月 系列新政支持房地产

10月12日中国人民银行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。下调个人住房公积金贷款利率。2008年11月

国十条出台（老国十条）

在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资。

2009年 2009年1月 七折利率优惠

四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

2009年2月

落实最严格耕地保护制度和节约用地制度

2月，国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》。《通知》明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009年4月

治理房地产开发领域违规变更规划

4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。2009年5月

《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》

5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。2009年5月

《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》

5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。

2009年5月

下调自有资本金贷款比例

5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。2009年5月

《土地增值税清算管理规程》

5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009年5月

四部委负责研究开征物业税

5月25日，发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省（市）开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为2009年上半年楼市的焦点话题之一。2009年6月 强调小产权房违法

6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等2009年1月七折利率优惠四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009年12月

营业税征免时限由2年恢复到5年

12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举是对炒房现象进行遏制。2009年12月

提出遏制部分城市房价过快上涨的势头

12月14日，国务院常务会议决定，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。2009年12月

开发商拿地的首付款比例提高到五成

12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行20％～30％的首付政策。

2010年

2010年1月 “国十一条”出台

2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2010年1月

《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》 2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月

国土资源部出台19条土地调控新政 2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。2010年3月

全国开展对房地产用地突出问题专项检查

2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。2010年3月

各地暂停出让住房用地

2010年3月22日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。2010年3月

国资委要求78户央企退市

2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。2010年4月

缩小首购普通房契税优惠范围

2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月

国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控 2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。2010年4月

银监会要求银行评估贷款情况

2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。2010年4月

加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策

2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。2010年4月

二套房贷首付不低于50% 2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月

国土资源部公布2010年住房供地计划

2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。2010年4月17日 新“国十条”出台

国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[1]简称“新国十条”。可暂停第三套房贷

2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年4月 北京新政“限购”

2010年4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。2010年5月

规范土地增值税清算细则

2010年5月26日，国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。2010年6月

土地增值税预征率由0.5%提高到2%

2010年6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。2010年6月

按家庭成员拥有住房数认定二套房

2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。2010年9月29日,央行、银监会、财政部等相关部委出台 “新国五条”，具体内容如下：

1、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。

2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。

3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。

第三篇：秦皇岛房地产发展研究

秦皇岛房地产业发展分析

摘要：房地产业作为国民经济的重要产业，起着举足轻重的作用。近几年来随着环渤海经济的风生水起，以及房地产市场的发展，作为滨海宜居城市的秦皇岛，以假日蓝湾为代表的旅游地产也风生水起。本文以秦皇岛为例，对秦皇岛房地产业的现状、价值、发展前景进行分析，认为秦皇岛具有发展房地产的巨大空间。

关键词：房地产业；现状分析；发展形势；

随着社会主义市场经济秩序的建立，房地产业面临着极好的机遇和强有力的挑战，如何推进房地产业，特别是中小城市的房地产业的发展呢?

一、全国政策简略分析:

2010年是房地产政策调控年，2011年进一步加强房地产市场调控2012年房地产仍将面临严厉的调控政策，短期内至少上半年难以放松。

2012年1月温家宝主持召开国务院第六次全体会议说“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。”

从2009年楼市调控以来，温家宝总理已五次明确提及“促进房价合理回归”。今年上半年开发商资金链将步入艰难境地，房价可能出现进一步调整，但房价暴跌的可能性不大。2012年房地产调控在供给方面有望出现调整。除继续抑制房地产投资投机外，将会进一步加大面对中低收入消费群体的保障性住房和小户型商品房的供给。房地产市场供给方面将出现结构性变化，长期供求将趋于均衡。

二、秦皇岛房地产发展状况

回首 1999年，全国房地产业出现新的特点。秦皇岛市作为中小型港口城市尤具代表性。具体表现为：（1）、投资增幅减缓。1— 9月全市房地产开发投资完成 88.763万元，虽与去年同比增长 96.86％，但逐月累计投资减幅约 39.8％。（2）、空置商品房增加。1－9月全市房地产空置规模达到 23.9371平方米，同比增长 61.3％，是今年竣工面积的 1.35倍。

2009年秦皇岛房地产开发投资 783300（万元）房屋竣工面积 1049105(平方米)商品房屋销售面 1776860 积(平方米)，受 2008 年金融危机影响，市场留下较大存量，其消化分解到 2009 年 2010 并且，随着经济好转，市场出现报复性增长，随着经济好转，市场出现报复性增长，使销售面积出现 了大幅上涨，同时，受 PPI 涨幅较大影响，在投资额大幅增长的情况下，了大幅上涨，同时，涨幅较大影响，在投资额大幅增长的情况下，房屋竣工面积反而出现了大幅下降。房屋竣工面积反而出现了大幅下降，秦皇岛市供求比严重失衡，预计未来两年在供应紧张的情况，楼市会有较大幅度的增长。

秦皇岛房地产格局由三大城区空间构成，以海港区开发规模最大，秦皇岛房地产格局由三大城区空间构成，以海港区开发规模最大，发 展最成熟，开发进度最快，对外辐射最广；展最成熟，开发进度最快，对外辐射最广；南、北戴河以旅游度假为发展 基调，普通住宅少；山海关房地产以本地置业为主，属于最薄弱的板块。基调，普通住宅少；山海关房地产以本地置业为主，属于最薄弱的板块。

2010年秦皇岛实现生产总值年秦皇岛实现生产总值年秦皇岛实现生产总值年秦皇岛实现生产总值930.49亿元，比上年增长比上年增长12.3%。财政收入GDP比重15.1%，比上年提高0.8个百分点。2010年秦皇岛财政收入、企业效益、居民收入实现“三增长”，经济发展质量和效益明显。财政收入累计完成140.38亿元，同比增长22.4%。规模以上工业经济总体呈现回升向好的运行态势，全市规模以上工业完成增加值283.292亿元，同比增长17.3%，全年城镇居民人均可支配收入17118元，比上年增长10.7% 根据西方关于房地产投资理论，秦皇岛房地产正处在黄金投资时期。

从目前项目和即将的政府所出土地量分析，秦皇岛房地产市场空间很大，销售量不会有明显下降，有些楼盘的成交量还有很大上升的可能，国家政策控制房价过快上涨对本市影响不是很大。作为旅游城市，秦皇岛休闲旅游与地产结合度不高，外来价值投资与本地居住功能未能有效区分秦皇岛房地产市场而言，品牌树立、制度规范化、王牌销售理念等专业化增强。项目优劣更加明显，定位更加清晰，市场细分时代来临。总而言之相近的产品之间市场占有率的竞争将明显并更加激烈。所以做好强有力的销售体系和销售团队是秦皇岛房地产未来的关键。

秦皇岛近几年新开楼盘大增，各大地产相继进入秦皇岛，秦皇岛房地产的激烈竞争时代已经开始，并会在2012年政策趋势下异常激烈。未来地产想要立足地产并向秦皇岛地产领跑者发展需要独树一帜并战略上谋划占领其市场份额。

秦皇岛很多房地产公司已经各出奇招寻求变革：“例如竹海先造景后销售的体验式营销理念。05年我进入顺驰的时候，在天津顺驰一手房开发就已经用过了。而在秦皇岛住宅项目几乎是首创；首府在秦皇岛“偷面积”，加产品的价值提升，也是首创，而在深圳等大城市屡见不鲜；玉带湾打造果岭式园林特色；状元府利用教育；天津蓝印户口等等。”

如何做好策划对我们的定位和目标客户群定位及市场推广等判断和制定的利润最大化、树立品牌等是否合理。在此基础上需要这样一个无孔不入的狼性销售团队，即使策划推广不给力，也能够结合现有的资源例如两个地块的关联及共享等等占有一定的市场份额。而如果推广策划很给力那就是该地产辉煌时刻的到来。秦皇岛在房地产业的发展拥有相当丰厚的条件。

秦皇岛房价上涨和土地、原材料价格上涨有很大关系。据估算，秦皇岛房屋销售价格中土地成本占60%。土地是稀缺资源，其不可再生性决定了供应量将会逐渐减少，根据供求关系原理，土地价格还将会升高，因此房价现在还看不出下调的迹象，至少3到5年内不会下调。随着2008年北京奥运会的临近，作为足球分赛区的秦皇岛，其京津后花园的效应将会得到充分发挥，届时将会有大批京津人士到XXX安家置业，在需求的强劲拉动下，今后秦皇岛房地产市场无疑继续走高。

三、秦皇岛房地产的发展拥有无可比拟的优势

1、庞大的目标客户群

针对房地产而言秦皇岛虽然不是一线大城市，但是秦皇岛各方面的资源非常优越，例如地理位置资源，海洋资源，旅游资源，交通资源，自身发展资源等。所以秦皇岛不像大多数同级别城市客户群主要靠当地周边支持。秦皇岛客户群大概比例是外地本地4:6如果是北戴河南戴河外地比例更大。外地客户群主要来自京津唐和东北。而且随着环北海经济圈和秦皇岛的发展除此之外的外地客户群也越来越多。有足够的客户群支撑，开发商有动力开发。体现在秦皇岛房价涨幅名列前茅。

2、海洋资源

从世界方位来看，沿海岸发展是世界主要城市群发展的主要方向，而海岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流。中国沿海生活城市带正在形成，海滨城市置业成为中国财富阶层的置业趋势，滨海城市出现财富聚集效应。处于海岸线上的城市未来具有巨大的发展潜力，海景资源是稀缺资源，使秦皇岛市摆脱级别的束缚。

3、旅游资源

强大的旅游资源拉动投资置业及休闲旅游地产。休闲旅游将成为潮流，休闲旅游地产将成为一种富人的趋势。秦皇岛以旅游立市必将给秦皇岛房地产市场带来更多人投资第二住所。

4、经济发展

秦皇岛经济发展空间广阔。开发区、工业区、南戴河北戴河、绥中等等都在大力发展。星光地产现在地段优势明显：海港区开发规模最大，发展最成熟，配套最齐全。是目前钢需的理想之地。而至少在2012年上半年对钢需的拉动是各个地产的主要目标。因为2012年很

可能是秦皇岛房地产市场涨幅最低的时刻。

四、秦皇岛现在虽然有诸多有利条件，但现实中同样存在挑战。

1、政策影响

曾经投资和钢需比例大约8:2在政策调控下大量投资者开始观望，仅有小部分反而给予投资地产。2011下半年成交量大幅下降。至少2012上半年仍将继续。未来市场的不完全遇见性使得我们不能完全的靠加大推广成本吸引客户群，定位的目标客户群要充分地发掘。利用销售团队成交犹豫和观望的客户群尤为重要。

2、竞争对手多

目前秦皇岛房地产在售和预售楼盘历史最多。秦皇岛海港区2012年楼盘竞争将无比激烈，众多地产在地段、商圈、配套、价格等等因素上大做文章。在未来的竞争将非常激烈。政策放松市场好转的几率不大，将加大策划和销售团队的竞争。

打造狼性销售团队，地产的特点大多数人会在相近或者相似的产品之间比较，只从地理上看，竞争对手很多，所以为了占领市场份额和可持续发展，必须有一个自己的强有力的销售团队。充分调查市场寻求差异最大化，规范管理，强有力的推广。

3、机遇和挑战

去化理想，为将来市场趋于稳定时带来优势，洗牌阶段带着未来的发展。有出局的就有成功的。良好的地块，如果有自己的营销团队冰球营销和策划做得好，去化时间理想，可以占领足够的市场份额。

那么将对未来市场有积累，并且为市场好转利润爆发做好沉淀。

据不完全统计房地产直接带动的行业有160多个，如果调控过大，将会影响经济。而且出台的政策均说明是控制房价过快增长。如果政策调控力度继续加大，房地产的严寒即将到来。

无论如何总有一部分钢需是我们必须抓住的，针对钢需设计一些产品。针对目标钢需做对等的销售。保持一定的占有率，销售期间通过销售团队和营销诊断以及推广不断提升，提高产品价值，增加公司利润。

总结建议如下：随着国际生活方式的逐步融入，人们开始接受海岸生活，开始认识蓝色居住文明。秦皇岛拥有丰富海景资源的城市，是旅游度假的天堂，秦皇岛的房地产业必将有更大的发展机会。加之环渤海经济圈的飞速发展，京津冀区域战略地位不断提升，秦皇岛海滨旅游业所具天时、地利之优势，如果能扬长避短、合理规划、科学发展、抓住机遇，定会迎来一个旅游房地产大发展的时期。

参考文献:

[1]吴克春.初中海.秦皇岛房地产的现状分析及今后发展的对策研究.中国房地产，2002（2）

[2]刘羽翔.浅析秦皇岛旅游房地产的发展.科技创新与应用，2012（9）

[3]韩建民.秦皇岛房地产楼盘调研报告.秦皇岛房地产，2010（9）

[4]李阔.2012秦皇岛房地产简略分析.中国房地产，2012（1）

[5]李海洲.秦皇岛市房地产发展现状.东京文学，2009（9）

第四篇：中国房地产发展历史

发展历史

中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

中国股票市场和房地产市场相生相克的辩证关系，因为两者分别是虚拟经济和实体经济的代表行业，每当

中国房地产市场低谷时资金就会涌入股票市场，反之亦然。目前中国股市沉寂了多年，而房市价格却节节上涨成为社会矛盾的焦点，政府、企业和民众必须在彼此利益博弈中寻求平衡，否则就会引发泡沫破裂崩盘的危机。不过作为一个以资源换发展的农业国家，在世界竞争中没有高端优势行业支持的情况下，必然选择持续大规模的城市化道路不断激化内部市场需求，以拉动经济增长。所以长远看来中国的房地产市场仍然会是经济的支柱行业之一，只是经常会有间歇式的调整以期平衡矛盾化解社会危机。

后金融危机过中国的房地场市场发展状况:

国内房价下跌的路线图：

2007.9.28日国务院调控房地产的新政出台，收紧信贷，二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率；---》2007年底开始购房者持币观望，造成开发商资金紧张，开发商开始降价---》2008年初次贷危机波及国内，出口型企业订单迅速下降，国有四大银行出现次贷坏账，使国内资金链条紧张；百姓持币观望情绪严重，房价进一步下跌---》2008年中次贷危机进一步恶化，演变成为金融危机，对国内的影响加大，银行收紧借贷，造成中小企业资金链断裂，开发商资金链岌岌可危，市场上开始出现5折房价---》2008年下半年开始由于出口订单剧减加上资金链断裂，私营企业开始倒闭，进而引发倒闭潮，失业率迅速上升，此时百姓人人自保，更无心买房，发展商除了降价已无计可施，地方政府无奈开始出面救市---》2008年底国务院提出2年投资4万亿的目标，同时迅速降低存贷款利率，加速放贷，防止金融危机演变成为经济危机，并力图尽快复苏经济，至此房地产行业已经不重要，重振经济信心才是最关键的。

次贷危机起源于美国银行业对不良信用客户放贷过多，又通过投资银行的杠杆作用放大危险，并将这些不良资产打包卖给了众多知名的欧洲银行，当经济增速放缓时，购房者入不敷出，因此断供，产生不良资产，被杠杆放大后造成欧洲银行巨额亏损，形成了金融危机。

银行对不良信用客户放贷过多，源于美元的流动性过剩（也就是银行的钱太多了），这又源于美联储2000年之后采取的刺激经济的财政政策（即过多的发行货币），货币过多又源于美联储对2000年发生的互联网危机的拯救政策。

总的来讲，本次的经济危机，根源在于美国没有处理好2000年的互联网危机，好比是美国用过多的货币把互联网之火压了下去，但并没有扑灭，现在死灰复燃了，而且引燃了上面的美元，所以烧得更旺了。这一轮危机，对中国也许是塞翁失马，挺过危机，中国会更加强大。

国际市场变化对中国房地产市场的影响:、租房：

1、优点：租房适合购房资金不足、工作尚不稳定、生活区域需要经常迁移的人群。租房的好处首先是初期投入少，不必象购房一样负担大额的首付款。而且租房在居住区域选择上要优于购房，基本上可以想住在那里就住在哪里。如果工作地点的变化较为频繁，租房居住的优势将更加明显。在目前的房价调整期内，暂时租房居住观望房价也不失为一种比较合理的做法。

2、缺点：无论我们缴纳了多少房租对租住的房产也不会拥有产权，因为房子永远是别人的。租房居住最大的缺点实际上来源于我们主观上的感觉。即：缺少归属感。我曾经有3年的时间租房自用，虽然房子的条件相当不错但始终对租来的房子缺少一种“家的感觉”。在客观上，近期的房租存在着明显的上涨态势，这也使租房者的成本开始大幅提高。另外，租房居住也有一定的不稳定性，当房东遇到拆迁、自用以及其他的一些问题时会随时将房子收回。虽然在合约期内会对租房者进行一定的赔偿，但是还是会给租房方带来相当的不便。实际上，频繁的搬家是令租房者最头痛的一个问题。

二、买房：

1、优点：很多朋友都有这样的想法：有了自己的房子生活才算是真正的稳定下来。事实上也正是如此。回想私家车刚刚开始进入家庭的那个时期，当时也是在争论是打车值还是买车值这个问题。现在回头看看，打车的成本当然远远低于买车、养车的成本。而为什么高车本的私家车却反而越来越多了呢？其实原因很简单：拥有私家车会大大提高自己的生活品质。买房也一样，实际上买房买的是一种生活品质、一种实实在在的安全感和归属感。

2、缺点：买房最大的缺点实际上还是来源于较高的房价。现在的房价已经高到一般的工薪阶层无法承受的地步。所以说当下租房市场的火热并不能说明租房就一定优于买房，实际上在很多的情况下租房居住是一种无奈之举。除此之外，当发生房产价格大幅下跌的情况时，我们的家庭资产也会受到损失。而对于普通家庭来讲，这种损失还是比较严重的。

三、租房居住与买房自住如何选择：

按照当下的情况，在条件允许的前提下，买房自住还是一个比较好的选择。

首先，因为租房价格的大幅上涨，我们在有能力缴纳购房首付款后，每月供房的钱并不比租房高多少甚至会更低一些。而在还款期结束后我们将得到一所完全产权的房产。

其次，对于一些不善理财的朋友来说，购房还贷可以养成一种定期储蓄的好习惯，哪怕是被强迫的。而拥有了一套随时可变现的房产也会使家庭抵御意外、疾病等风险的能力大大提高。

办理流程

申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：

* 有效身份证件；

* 婚姻状况证明；

* 质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。

审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：

* 与银行签订借款合同和相应的担保合同；

* 办理公证、保险、抵（质）押登记等手续。

贷款发放：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。

“个人住房循环授信”申办条件

具有完全民事行为能力的自然人，具有合法有效的身份证明（境内居民须提供居民身份证、户口本、护照等身份证明），具有稳定的职业和收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力。

申请人年龄加授信额度有效期限不得超过法定离退休年龄加5年，楼宇已使用年限加授信额度有效期限不得超过30年。申请人无不良资信记录和行为记录，且在我行有1年以上的正常还款记录。

已经签订住房买卖合同或预售合同，有能力支付规定的首付款或已办好所购住房房地产权证。

个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部份

一、楼盘审查

在借款人提出申请之前，信用社（部）需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

房地产公司提出申请，信用社（部）要求房地产公司（以下简称“开发商”）提交以下资料：

1、书面申请；

2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；

3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。

4、农村信用社认为需要提供其他资料。

项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

二、发放贷款操作流程

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

（一）借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（二）受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

（三）贷款审查、审批

审贷部门重点审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人偿还贷款本息的能力；

审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。

房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

未来10年发展趋势和特点

文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。

可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

国家统计局公布8月份宏观经济数据，8月份居民消费价格(CPI)同比上涨3.5%,涨幅比上月扩大了0.2个百分点,其中城市上涨3.4%,农村上涨3.7%。新华基金认为，8月份经济数据好于预期，但经济形势能否持续向好仍有待观察，同时，房地产和通胀数据仍需特别关注。

第五篇：房地产项目发展建议[推荐]

房地产项目发展建议

一、抓准项目定位，注意项目宣传

随着房地产大亨的率先进驻，众多房地产开发商近几年纷纷加入开发队伍，xx洲片区发展起步较晚，现今主要定位即为宜居生态居住区，片区巨大的的发展潜力越发彰显，房地产市场竞争也随之火热。在巨大的竞争压力下，xx锦城应抓准自己的定位，即面向刚需人群，主打价格优势，为基本需房人群提供购房机会。且随着城市的发展，刚需人群购房和居住将更多的向市中心以外转移，xx洲片区也将迎来巨大的客户源，面向刚需人群不仅可以保持竞争优势，也是在这巨大的竞争压力下留给真正想购房居住生活的人一片希望之地，出于服务社会和公民的立场上，品牌也将赢得自己的口碑和支持，对未来的发展也有很大的推动力。定位找准了还应坚定有力地表明自己的立场，这是吸引客户源的第一步，然而在实际调研期间，我们发现在楼盘附近的主干道上其他竞争楼盘做的宣传远多于xx锦城。楼盘有一部分属于还建房，与当地居民联系较多，但是不能忽视外来的客户源，还有一些愿意了解楼盘的人，他们都可能是潜在的客户源，不能因为有固定的面向人群而在宣传上省力，这是一个基本的态度问题，品牌的影响力是在一步步各种形式的宣传中建立起来的。

二、一期建造完成基本售罄，后期服务及发展项目应及时跟进：

xx锦城的房价在片区中占有价格优势，从另一方面也说明了一些问题，如房屋的质量，配套设施的完成度，服务项目的质量等。这些都是与居民生活息息相关的，房屋的基本职能即是给人提供一个舒适的居住空间，房地产商对客户的基本保障即是为他们提供一个舒适的居住环境。且在一期中存在的还建房，对应的当地居民，他们是真正需要长居于此地的，房地产商应肩负责任，为客户提供基本保障。有问题及时解决，积极解决，周边配套设施的建设也应提上日程，效率和质量同时保证，同时全国各地都有的物业的服务问题也需注意，整个楼盘应做到对客户负责，服务于客户。

三、后期建设应总结一期经验，延续优势的基础上提高整体质量并发展创新：

xx的房地产销售特点是追求迅速售罄资金迅速回流，再投入下一期房地产建设，然而房地产建设和完善是一个长期的过程，客户入住后的反馈要及时跟进回应，不仅是对客户的基本服务，也是收集信息，发现问题所在的过程，对后期房地产的建设有重要的指导意义，且发现问题所在就应着力解决，完善自身，追求更高的目标。在主打价格优势的前提下，后期建设应一步步解决前期出现的问题，还有后期建设期间出现的问题，保证工程质量是基本，还应努力做到更好，在房屋质量，户型，建筑特色，美观，绿化，配套设施，服务质量，社区文化，品牌文化上都可以有所发展、提高和完善，同时还应重视这些方面的创新，创新不仅能突破瓶颈制约，更是增加新的竞争力，最终目的都是为了建设品牌，发展品牌，做到更好。