长春市房地产交易市场发展报告

第一篇：长春市房地产交易市场发展报告

长春市房地产交易市场发展报告

一、近几年我市房地产市场发展状况

2000—2006年，我市房地产市场保持了快速、健康的发展态势。2000年，房地产交易量151.3万平方米、交易额28.2亿元。2006年，房地产交易量达到559.1万平方米、交易额106.9亿元。7年间，交易量平均增长速度为20.5%，交易额平均增长速度为21%。

2007年1—5月份，房屋成交21884套;成交面积232.4万平方米，同比上升54.4%；成交金额为49.7亿元,同比上升70.8%。

二、我市房地产市场主要特点

1、商品房市场呈跳跃式增长态势。2000年，商品房屋成交量只有99.9万平方米、成交金额22.4亿元，2006年成交量达到338.7万平方米、成交金额为77.2亿元，交易量和交易额是2000年的3.4倍。7年间，商品房成交量平均增长速度为19.1%，成交金额平均增长速度为19.3%。

2007年1—5月份，商品房成交套数为14028套；成交面积为146.75万平方米，同比增加54.3万平方米，同比上升58.8%；成交金额为36.7亿元，同比增加15.9亿元，同比增长75.9%。其中:住宅成交套数为12546套；成交面积为133.5万平方米，同比增加52.7万平方米，同比增长65.2%；成交金额为32.2亿元，同比增加15.1亿元，同比增长88%。

从以上统计数据看，我市商品房市场需求旺盛，前5个月商品房市场供求比为1：1.27。虽然供小于求，但我市可售房源十分充足。商品房市场总体上仍保持供大于求的局面。

2、二手房市场发展势头强劲。2000年，我市二手房交易量51.4万平方米、交易额5.8亿元，2006年成交量220.4万平方米，是2000年的4.3倍，7年平均增长速度为23.1%，成交金额30亿元，是2000年的5.2倍，7年平均增长速度为26.5%。

今年1—5月份，存量房屋成交套数为7856套；成交面积为85.6万平方米，同比增加27.5万平方米,同比增长47.3%；成交金额为13.1亿元，同比增加4.8亿元,同比增长58.1%。其中:住宅成交套数为7308套；成交面积为57.5万平方米，同比增加15.5万平方米,同比增长36.8%；成交金额为7.5亿元，同比增加2.1亿元，同比增长39.4%。由于5月份存量房开征个人所得税，使存量房交易受到了一定的抑制。交易量比上月萎缩二成多、交易额比上月萎缩三成。

3、商品房市场与二手房市场形成良性互动态势。几年来，我市二手房交易与商品房交易比例逐年提高。2000年，二手房与商品房交易之比为0.48：1；2001年为0.51：1；2002年为0.40：1；到2003年，提升为0.77：1；2004年，保持在0.71：1；2005年猛增为0.83：1;2006年为0.65：1;7年间，二手房比重提高了35个百分点。

今年1—5月份，我市商品房交易量、二手房交易量之比为1：0.58，而我市商品住房交易量、二手住房交易量之比为1：0.43。说明我市房地产市场交易的绝对主体是商品房交易，二手房市场还没能与商品房市场形成良好的互动效果。二手房交易还未进入高峰期。

4、房屋租赁市场日趋繁荣。2000年，房屋租赁面积36.7万平方米、租赁金额2.1亿元。2006年，房屋租赁面积达到293万平方米、房屋租赁金额9.5亿元。2006年租赁面积与租赁金额分别是2000年8倍和4.5倍。7年间，租赁面积年平均增长速度为34.6%、租赁金额年平均增长速度为24%。

今年1-5月份，房地产租赁登记备案件数为7387件;租赁登记备案面积为109.5万平方米，同比减少17.5万平方米，降幅为13.8%;房屋租赁登记备案金额为3.8亿元, 同比减少0.5亿元，降幅为11.3%。

5、房地产价格基本稳定。2001—2006年，我市商品房价逐年小幅上升，2006年平均价格为2671元/平方米。其中：商品住宅均价2515.8元/平方米。2001—2005年，我市二手房价逐年稳步上升。2001年，均价为1065.8元/平方米，到2006年，均价为1347.5元/平方米。

今年5月份,新建商品房合同备案均价为3142.4元/平方米。与年初相比上升18个百分点,与同期相比上升16.6个百分点。

5月份,新建商品住房合同备案均价为2934元/平方米。与年初相比上升23.5个百分点,与同期相比上升12.3个百分点。

由此可见,近半年我市新建商品房价格呈加速上涨态势。主要原因：一是土地价格自然上涨和土地出让实行招拍挂致使土地成本增大；二是随着棚改进程的加快，居民购房需旺

盛；三是商品房自身综合品质不断提升。

三、房地产市场存在的主要问题

目前，我市在房地产市场监管、服务中还存在重管理、轻监督和服务，以及监管不到位等方面的问题。

1、商品房预售管理问题。一是在形式上执行预售管理相关规定，缺乏结合实际状况对产权明晰控制的依据和手段。二是商品房预售后和登记发证中有面积分类不明确，使购房者与开发商产生矛盾的现象。三是预售过程中相关管理部门重复管理，给企业造成负担。四是在预售管理中，处罚依据不够明确，处罚措施力度不大。

2、非标准住宅分户不规范。有些住户为了通过拆迁得到非应得利益，通过法律调节，公证、赠予、继承等各种方式进行分户。过去曾经给予办理，后经政府报议案，人大补充关于分户的规定，现还存在平房分户现象。

3、房屋租赁管理协管机制滞后。2004年国家六部委下发《关于改进和加强出租房屋管理工作若干问题的通知》（公通字[2004]83号）要求，各相关部门要通力合作，做好出租房屋管理工作，省里也下发了相关文件。我市房屋租赁管理现状是部门之间既没有信息沟通和资源共享，也没有相互衔接与配合机制，管理效果不理想。

4、住宅租赁管理不到位。由于历史原因，我市住宅租赁管理一直处于空白状况。

四、主要措施

1、加强商品房预售管理措施

一是进一步加强产权明晰管理的研究，已经通过房地产业协会从开发诚信、承诺入手，开展在预售许可中向购房者进行公用部位和分摊面积的公示（试点），广泛宣传。并探索在管理过程中产权明晰规范标准和程序。

二是在商品房预售中加强和规范网上备案登记的管理，理顺重复管理关系，减轻企业不必要的负担。三是通过房地产市场、中介机构的专项整顿，使市场管理规范化，市场监督经常化，全面加强房地产市场监管，进一步规范市场行为，加大市场管理力度。与有关部门沟通，对规划许可中出现的公寓住宅、非成套、非标准住宅等统一界定名称。

四是为保证开发项目交付使用后的水、电配套设施管理运行正常，在开发企业申请办理商品房销（预）售许可时，通过与供电、供水部门沟通，协调建立起此项工作联系机制。我们正在起草《关于规范商品房销（预）售秩序的通知》，旨在进一步规范商品房销（预）售秩序。

五是考察学习外地的管理方法、模式及管理经验，建立我市商品房预售资金监督管理体系、程序和方式，使预售管理更加规范。

2、解决非标准住宅分户措施。进一步规范非标准住宅分户的标准，凡是非标准住宅无论是赠予、继承、转让、裁决，一律不再进行按面积分户；有法定资料需要多人受赠或继承的，应一律按登记条例规定，办理共有产权证，解决因分户引起的拆迁纠纷问题。

3、强化房屋租赁管理协管机制措施。协调工商、税务、民政、计生等部门明确配合事项和内容，建立和完善房屋租赁管理的长效协管机制（包括经营场所房屋拆改后，重新营业办理工商管理手续，协助管理在内）。

4、加强住宅租赁管理措施。拟研究关于住宅租赁管理的办法。协调公安、工商、税务等部门配合，使住宅房屋租赁管理纳入正常管理轨道。

5、解决原郊区及城乡结合部产权换证补证措施。采取先易后难，分门别类，有利稳定的措施，积极妥善的处理好原城乡结合部产权换证补证工作。一是有产权证且房屋状态面积没有改动的可予以换证。二是有土地证没有产权证的，可采取先由土地部门对土地证予以核准或换证，然后再申请产权登记。三是既没土地证又没有产权证的，按登记条例正常办理。

房地产中介行业部分

一、房地产中介行业发展现状

截至2006年，我市共有房地产中介机构92家，其中：房地产估价机构45家（一级资质1家、二级资质23家、三级资质21家），主要从事房地产抵押、拆迁、司法鉴定等估价活动；房地产经纪、咨询机构47家（由市房地产管理局备案）主要从事房地产营销策划、销售代理、政策咨询、居间介绍等活动。中介从业人员1430名，其中具有执业资格人员798名，占从业人员55%，评估件数14402件、评估面积为1012.9万平方米、评估价值为264.9万平方米；房屋中介成交件数12402件、成交面积为68.5万平方米、成交金额达14.2亿元。注册资本6600万元，年营业收入5274万元。营业利润2872.2万元。

近年来，随着我市房地产业迅速发展，房地产中介机构在经营内容和规模管理上，已发生了很大的变化。中介服务按照相关法规、规定和有关要求已经进入了管理和服务程序，为我市城市建设及房地产市场健康有序发展起到了积极作用。

二、房地产中介行业存在的问题

1、法律法规管理规则不健全。我市房地产中介机构发展尚处初级阶段，缺乏相应的法律法规，行政管理约束力差，行业自律建设薄弱。有的主体资格不合法，未经登记备案核查擅自从事中介业务；有的不按标准收费，随意性大；有的制度不健全，管理混乱。

2、诚信度不高。部分中介机构受利益驱动，提供不真实的评估报告，发布虚假信息，骗取中介费，设置合同陷阱，采取隐瞒、欺诈手段赚取佣金以外的交易差价等，损害了客户的利益，破坏了中介机构的整体形象。

3、市场秩序不规范。有的中介机构急功近利，没有长期发展规划，为了承揽业务竟相压价，甚至采取商业贿赂等手段，扰乱了市场秩序。

4、竞争力不强。目前，除长房置换初具规模外，大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。

房地产中介机构出现的上述问题，原因是多方面，一是法律、法规建设滞后。二是一些机构存在短期行为和功利思想。

三、规范和发展房地产中介行业发展思路和对策

1、加强房地产中介管理的立法，健全和完善房地产中介法律法规体系，为中介企业提供一个公开、公平、公正的外部竟争环境。

2、充分发挥长春房地产估价师与房地产经纪人学会作用，实现行业有序管理。坚持入行必入会的原则，行业学会通过制定自律规范和惩戒规则，强化行业自律管理和监督，发挥行业自律作用，及时掌握中介机构及其从业人员执业情况和违法违规情况，在学会内及时通报行政管理部门对中介机构及其从业人员的奖励、惩戒处罚等情况，做好房地产中介机构及其从业人员的信用记录。

3、依法加强对房地产中介机构的监管，规范整顿中介市场秩序。按照国家、省、市清理和规范房地产中介机构有关精神要求，对全市房地产中介机构进行清理整顿。整改不到位，将取消其经纪机构中介备案证书。制定《长春市房屋拆迁评估规程》、《长春房地产估价专家委员会专家鉴定规则》等规范性文件，倡导经纪机构使用中国房地产经纪人学会制定的《经纪合同示范文本》等。

4、加强行政监督指导制度，引导中介机构规范发展。

一是建立房地产中介机构市场准入制度。房地产中介服务机构取得工商营业执照后，应到市房地产行政主管部门办理备案手续，取得资质证书后方可从事营利性中介活动。

二是建立房地产中介机构退出机制。房地产估价机构资质实行动态管理。对房地产估价机构存在违法违纪行为、估价报告质量不合格、房地产估价人员数量和房地产估价业绩不符合相应级别资质条件要求等问题的，将建议省建设厅注销或调整其资质等级。经纪机构如有利用合同陷阱骗取差价款等违法违规行为、房地产经纪人数没有达到规定的标准取等取销其备案证书。三是严格实施房地产估价师、房地产经纪人员职业资格制度。

按照国家有关规定做好房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试工作，加强注册管理，充分发挥行业学会作用，建立健全房地产估价师、房地产经纪人员的继续教育制度，不断提高执业人员整体素质。对于在执业活动中有违法违规行为的注册房地产估价师、房地产经纪人员，建议注册机构收回其注册证书。四是建立房地产中介机构长效监管体系。积极探索建立动态监管等新型管理模式，通过各种有效的监管方式，综合运用各种手段，以教育督促、引导为主，辅之以必要的处罚手段，多管齐下，标本兼治。对信用良好的中介机构，要采取有效措施扶持其发展，增强其竟争力；对有一般信用缺失行为的中介机构重在教育，促其认识到失信的危害性和诚信的重要性，引以为戒，引导其诚信服务；对违法行为严重、损害信誉的中介机构，应予依法严肃处理，直至追究刑事责任。

五是建立健全房地产中介机构信用档案，完善房地产中介从业人员及其执业行为的信用记录。按照国家、省有关要求建立房地产信用信息管理系统，该管理系统包括估价机构基本情况、估价师人员情况及中介机构优良的经营行为和不良违规违法行为等内容，与相关职能部门主动加强联系和沟通，提供房地产中介机构的信用信息和其他相关信息。

六是加快信息化建设，构筑房地产中介机构信用信息平台。通过长春房地产信息网及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择，接受社会监督。

物业管理部分

经过十余年的培育和发展，我市物业管理行业不断发展壮大.物业管理在改善市民居住质量、促进就业，提高城市管理水平，发挥了重要作用。

一、发展现状

我市物业管理起步于1996年，现有物业管理企业368家（占全省物业企业一半）。其中，一级企业2家，二级企业3家，三级和临时物业企业363家。物业管理人员2万余人。目前，我市实施物业管理2万平方米以上的小区425个，2万平方米以下及分散住宅房屋3932栋，大厦58个和其它有关物业管理项目。物业企业管理房屋总建筑面积达5529.8万平方米，实施物业管理房屋占全市房屋总面积的53.7%。按国家物业管理小区验收标准，从1996年至今，评定国家物业管理示范、优秀小区（大厦）25个，省级物业管理示范、优秀小区（大厦）79个，市级物业管理达标小区（大厦）130个，物业管理各类达标小区共234个，达标小区总建筑面积1737.5万平方米。物业管理面积达标率31.4%。在425个2万平方米以上小区中有244个成立了业主委员会，占小区总数的57.4%；在58个管理大厦中有15个成立了业主委员会，占大厦的25.9%，2万平方米以上小区和大厦成立业主委员会的比例是53.6%。我市物业管理在全省处于重要位置。

二、存在的主要问题

1、管理不到位、历史因素多和矛盾错综复杂、群众意见大，社会反响强烈，成为投诉热点。一是由于开发、物业之间建管不分，造成开发、物业、业主相互间责任、权利、义务不清，物业管理不能按正常的合同关系实施履行。

二是开发建设遗留问题。主要是设施、设备在交付使用后不能明确并让业主了解其产权关系，致使在设备、设施管理、维修时造成责任不清，甚至导致不能正常运行，激化社会矛盾。

三是有些公共服务项目交接不明确，管理关系不顺，使业主、物业管理企业与公共服务管理部门的管理和收费矛盾不断发生。对于这此问题除以上历史原因外，也表现在物业管理不到位，在物业管理上缺乏系统的深入研究。

2、原直管、自管房屋物业管理难度大。

一是相当一部分直管公房以收取租金，维持管理，逐步过渡部分使用权转变为个人产权，按物业管理需要使房管转化为物业管理模式。这些房屋历史久远、情况复杂、设施设备陈旧老化，不能满足使用需要，房屋设备维修无经费来源，很难达到正常物业管理水平； 二是单位自管住房，由于管理状况不同，随着房屋产权多元化进度加快，暴露出诸多物业管理相关问题，涉及房屋维修个人归集维修资金难、设备设施配套难、经费来源难、设施设备归属难等，这类房屋随着房改进度的加快，相关矛盾和问题难以解决。

3、全市住宅房屋还有近一半没有实施物业管理，又多为老、旧、散的单体住宅，难以达到居民需求的物业管理水平，解决这些问题需大量资金投入。

4、全市住宅房屋物业维修问题逐渐凸现，截止2006年末住宅房屋已缴纳维修资金126255户，全市实施物业管理住宅480000户，全市住宅总户数是800000户，能够按物业管理程序实施维修养护的只占实施物业管理住宅的1/4，占全市住宅总户数不到二成，按此推算，要达到正常房屋维修管理，物业维修资金按物业管理住宅和全市住宅总量相比，分别缺口3/4和八成。

5、全市物业管理企业整体素质不高，三级及暂定三级的企业数量比重大，能够起到行业带动作用的企业数量少，先进管理经验少，按合同标准和规定的物业管理等级还不能完全达到标准，从业人员专业化管理水平不高，整体管理水平难以满足业主需求，加之开发遗留、公共经营服务、产权关系、历史因素等诸多问题，致使物业服务难以到位。

6、法规政策滞后，对解决物业管理中突出矛盾缺少可操作性规定，涉及物业管理方面各方责权不清、权力主体不清、权力关系不清，由于物业管理发展历史短，缺少套政策。

三、物业管理发展前景分析

（一）行业发展有利因素

1、各级领导重视。市政府一直高度重视物业管理，成立了以主管市长为组长的长春市住宅小区综合治理和物业管理领导小组，各行政区、开发区、一汽设立物业管理分指挥部，建立起由政府统一领导、条块结合的物业管理领导指挥系统，办公室设在市房地产管理局。2001年，市政府决定在各行政区建委设立物业办，负责各城区物业管理的日常工作，业务受市房地产管理局指导。几年来，市委、市政府、人大、政协等各级领导多次到物业小区视察、指导工作和听取物业管理工作情况汇报。

2、市民对物业管理的认同。随着我市大片住宅小区开发建设，本地的和外地的一批管理与服务良好的物业企业对小区实施规范的物业管理，得到了市民的认同。

（二）当前影响物业管理发展的主要因素

1、开发遗留问题较多、隐患较大。突出体现为：房屋质量差、配套设施不完善、产权关系不明晰、基础资料不齐全、产权证件无法办理、高层电梯质量差、高层防火设施不配套等。这些本应由开发建设企业解决的问题却被强加到物业企业身上，如联合置业的贵阳小区、景阳小区、伊通河两岸的滨河小区等问题尤为突出。

2、业主、业主委会与物业企业权利义务不对等，业主自我管理机制难以形成。国家《物业管理条例》赋予了业主、业主委员会权力和义务。我市多数小区业主还难以自发组织起来行使权利。业主委员会、业主大会对自己的法律地位不明确，没能发挥法律赋予的权利。主要原因：

一是业主权利意识、法律观念淡薄，许多人都不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效，对选聘、解聘物业管理企业等重大事项无法表决，致使小区中许多问题都不能按法律程序解决，一旦出现利益冲突，一些业主又以业主大会不合法为由上访。

二是有的业主为了个人利益在小区里拉山头、搞帮派，使业主与业主之间、业主与业主委员会之间形成对立矛盾，给小区造成了不安定因素。

三是相当数量的业主并没有把物业服务当作一种商品，业主不愿花钱买服务。

3、物业公司承担的社会负担过多。国家《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。目前我市在物业服务收费方面存在水、电、环卫、治安等部门收费界限不清。供水、供电部门对许多物业小区一直沿用抄大表方式计算，大表进、小表出，大表与小表之差额所产生的损耗费用全部由物业企业无条件承担。电业部门对小区内的公共用电，如电梯等按工业用电收费；环卫部门则直接向物业企业收取垃圾清运费，而垃圾却是由业主产生的；公安部门对物业企业小区内配备的治安员收取管理费。这些都加重物业企业负担。这些问题的产生主要是业主、物业企业和相关部门责任关系不清。物业企业是受雇于业主，其他收费项目应是相应企业对业主，业主委托物业后，才能直接对物业企业进行收费。但是由于历史原因，造成以上责任关系不清，不同程度的制约了我市物业管理的发展。

4、开发与物业的管理体制存在缺陷。一是住宅小区建设与管理责任不清，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量不过关，配套设施不完善；有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续管理带来矛盾。二是市、区两级物业管理行业管理体制不顺。目前，各区都设有物业管理办公室，但人、财、物都由各区建设局统管，市物业管理部门只是对他们进行业务指导，市房地局物业管理处只有5人负责全市物业管理日常工作，人员较为紧张。

5、老、旧、散住宅区推行物业管理难度大，专项资金不到位,小区实质难以配套。存在的主要问题: 一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化。二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善，这些属于“历史欠账”,而原开发商已不知去向。三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房,居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，业主又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区比重较大，房改后房屋产权归职工所有，企业效益不好，已无力再进行投资维护。

6、住宅区物业产权关系不明晰。物业管理是受产权人的委托实行管理服务的，应以产权明晰为基础，但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备及小区配套的房屋设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理造成了困难。

7、政策法规建设跟进不够。物业管理涉及开发企业与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管国家和省市出台了一些物业管理法规、政策，但由于缺乏相关配套行政法规，致使物业管理中产生的大量问题得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。

8、物业管理队伍行业整体素质不高。我市物业管理起步较晚，有丰富经验、深厚专业背景和不断创新能力的高级管理人才匮乏，从业人员很多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质偏低。这些人员普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，相当一部分未经过专业培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识都难以适应物业管理专业岗位的要求，群众意见很大。有的国有物业公司或由国有企业转制的物业公司的工作人员更是衙门作风、官僚作风严重，服务意识差，服务水平低，不能对自身正确定位，往往因一点微不足道的矛盾或纠纷就演变成业主群体性或长期上访告状。产生问题的主要原因:一是物业管理行业形成时间短； 二是物业管理涉及行业多，要求相关专业人员比较杂；三是从业人员多、需要培训的人员多。

四、物业管理发展规划

（一）指导思想

依据国务院颁发的《物业管理条例》、《长春市住宅区物业管理条例》和《长春市国民经济与社会发展第十一个五年发展规划纲要》，结合长春市城市建设和经济发展及物业管理发展，在认真研究分析物业管理增长需求，科学评估我们的物业管理资源、发展水平、发展趋势的基础上，借鉴先进城市物业管理发展经验，确定近期重点任务，中远期发展方向。

（二）基本原则

1、保护广大市民的根本利益及合理的消费需求。

2、保护物业管理企业的合法利益和积极性，引导物业管理企业健康发展。

3、着力解决物业管理方面存在的各类问题，并充分预见城市物业管理的远期发展。

4、以物业管理的法制化、专业化、市场化为规划主线，推动物业管理向前发展。

（三）发展目标与任务

“十一五”我市物业管理工作主要目标与任务：

一是继续完善物业管理方面的政策法规体系。五年间将基本构架完我市的物业管理政策法规体系，使物业管理的运行完全步入规范化的发展轨道。

二是继续深化和完善物业管理小区达标创建工作，扩大物业管理覆盖面，要在如何巩固达标小区上下功夫。积极推广非住宅项目的物业管理。五年内全市2万平方米以上的小区70%要进行规范化物业管理，进入物业管理达标行列。20%以上的物业项目服务达到服务一级标准。30%以上物业项目服务达到二级服务标准。

三是完善小区业主委员会工作体系，使业主委员会在物业管理工作中按照物业管理方面的政策法规，真正能发挥出应有的作用。小区内意识形态领域工作完全由业主委员会承担起来。

四是注重物业企业的品牌化培育，加强物业服务体系日趋人性化。我市物业企业尚缺品牌企业，尤其是能够走出去、跨地域管理的物业企业。今后，我们要加大工作加度，加强研究，着力培育品牌物业企业，带动行业发展。同时，构建多功能，个性化的物业管理服务体系，针对不同物业项目，不同人群，不同需求，提供所需的物业服务。

五是开辟服务领域，提高专业化水平，创造就业机会。目前，我市物业管理行业已出现电梯、清洁、保安、绿化、家政等专业公司，但其规模、数量、结构还只是初级发展阶段，缺少政策方面的持支和研究，今后必须加强研究，尽快出台相关政策，通过推动专业化的进程来满足物业管理分层次、多样化管理模式并存的发展要求，推动物业管理的全面发展。深挖个性服务领域，创造就业机会，5年内，力争使物业行业再创造5000个就业岗位。

六是广泛培训物业管理从业人员，全面提升物业管理队伍素质。每年要有1000以上物业管理人员参加各类的岗位培训。物业管理企业中层以上管理人员，都要持证上岗。

五、主要措施

1、认真贯彻《物权法》，不断完善物业管理政策法规体系。《物权法》是涉及物业管理方面的一部重要法律。要通过深入学习和贯彻《物权法》，促进物业管理的法制化进程，调整好物业管理服务中各方主体关系和利益，切实维护好广大群众根本利益。同时，根据国家和省有关法律、法规，制定《长春市物业管理办法》、《长春市物业管理实施办法》等法律法规。修改和完善我市物业管理方面的配套政策，构建我市物业管理的法规体系，使物业管理有法可依。

2、研究探索物业管理多元化模式，建立物业管理新机制，解决开发遗留和老、旧、散区等多方面物业管理问题。主要通过“四项试点”和相关调研专题，认真解决物业管理突出矛盾和问题。一是开展物业管理房屋公共部位、共用设施设备、“产权明晰”试点；二是开展开发企业与物业企业“剥离”试点；三是开展社区、物业管理企业与业主“三位一体”试点；四是开展单体住宅楼“自治”管理试点。通过“四项试点”工作和相关配套调研，年内总结试点成果和经验，逐步推广实施，形成我市物业管理模式多元化，建立物业管理新机制，扩大物业管理覆盖面，提高物业管理水平，减少物业投诉，解决物业矛盾，使物业管理逐渐走向成熟。

3、着力规范物业管理市场。一是整治小区历史遗留问题。对开发不配套，遗留问题较多的小区，市政府应确定市开发建设的主管部门会同与开发建设相关部门依法督促开发公司配套完善，对拒不配套的依法严格查处。二是规范物业管理企业。按市场规律和物业管理法律法规要求，对我市物业公司进行规范，将不称职的物业公司淘汰出局，使物业管理行业逐步实现规模化、专业化、标准化、规范化。大力培育品牌物业企业。

4、建立物业公司弃管应急机制。建立市、区两级物业管理应急机制。确定应急专业队伍，并能应对较大的物业小区和几个小区同时充管问题；建立信息网络，及时掌握各物业企业经营动向，做到对弃管有所预知，一旦出现弃管，就能及时到位，防止垃圾清运、供水、供暖、供气等出现较长时间停顿以维护百姓的切身利益，确保社会稳定。

5、推行物业管理招投标制度，进一步规范物业管理市场。按照国家的要求，今年我们对新建住宅小区将全面推行住宅小区前期物业管理招投标制度，在商品房销预售前通过招投标确定住宅小区前期物业管理企业，以此来剥离开发带物业父与子之间的关系，抵制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。

6、充分发挥物业管理协会作用。为了把物业管理协会建设成具有长春特色的行业协会，目前我们正着手组建与其相配套的三个组织：一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，积极宣传《物业管理条例》，引导市民消费观念。二是法律工作站。长春仲裁委员会将在物业协会设立物业管理纠纷仲裁工作站，协助主管部门解决物业纠纷。三是专家咨询工作站。邀请从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家，参与城市物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

六、几点建议

1、设立住宅开发项目质量保证金管理制度，由政府部门代业主对质量保证金实施管理，解决住宅房屋保修期内由于质量问题引起的物业企业与业主的矛盾。参照建设单位控制施工单位质量保证的模式，政府部门在业主涉及房屋质量投诉中协调业主与开发企业关于质量矛盾问题，由开发企业负责对有质量问题的房屋维修，达到质量标准要求。

2、完善物业协调管理机制，解决物业管理中部门利益冲突问题。房地、规划、建委、发改委、园林、民政、公安、工商、电力、各城区政府及水务集团、煤气公司等部门和单位应依法承担各自的管理职责。特别是要依据国家《物业管理条例》收费到最终用户。住宅区内凡是用于市民生活方面的用电都应按民用价格收取；二次供水应由水务集团统一管理，切实为物业企业减轻负担。

实行供水、供电等公共经营管理部门向终端用户收费。在逐步明确物业管理相关产权关系、设施质量、管理权限、范围的基础上实行公共经营管理部门向终端用户收费。2008年底前，物业小区二次供水全部由供水管理部门管理。

3、设立专项资金。老、旧、散区实施物业管理，其基础设施、设备设施、房屋维修要达到基本物业管理条件需投入大量资金，根据小区改造计划和财政能力,建议政府将此项资金专项列支。

4、建立民政、房地等部门对社区与物业管理协调联动机制，为社区、物业企业、业主“三位一体”物业管理模式提供组织保障，确保“三位一体”试点工作顺利推行。

5、实行物业管理企业营业税退税政策。所退税费，由物业管理行政主管等部门统一管理，作为物业管理专项资金。实行专款专用，专门用于旧区治理、电梯、弃管等物业三大难题的解决。

第二篇：金华市房地产交易市场管理所

金华市房地产交易市场管理所

一、招标项目内容

本次招标的产品为存储系统、网闸、数据库审计系统、网站防篡改防攻击系统等设备。原装配件是指与主机同一品牌的配件或出厂即已经安装的配件。

本次招标包括相应的安装、技术和售后服务、技术培训。即从设备的设计、制造、供货、运输、安装、调试、技术培训、备品备件、售后服务、维修等。

金华市房地产交易市场管理所网络设备项目采购清单：

二、技术参数要求

（一）数据库审计系统技术参数

（二）备份软件技术参数

说明：加“★”的为关键技术指标，不允许负偏离。

三、设备说明

1、供应商应确保投标所选用的设备、材料之间的兼容性，如评标时发现投标人投标选用的设备、材料存在不兼容性，将对其作出不利的评定，并有可能导致被判定为重大偏离。如中标后在工程实施中发现选用的设备、材料存在不兼容性或招标方认为有必要，供应商无条件同意在工程实施过程中由采购单位在招标文件建议品牌或专家组意见中任选一品牌，根据系统功能要求及技术参数选择相应型号进行替换，且合同价不变。

2、所有软、硬件须原包装到位，需要的配件必须是原包装到达我方，未经采购人允许不得私自预先安装，全部设备及配件的最终用户注册为金华市房地产交易市场管理所。

项目实施、验收及服务要求

（一）项目实施、验收要求：

1、交钥匙工程，对所提供的设备进行安装调试；

2、所有设备及安装符合国家标准。必须满足招标文件技术标 “★”部分所规定的全部

功能。

3、供货时须提供原厂商针对本项目的正式授权书、免费质保承诺书。

4、供应商必须在近三年中（2006年1月1日至今），具有五个以上的服务器集成项目（每个项目服务器加存储金额超过30万）,提供合同复印件(原件备查)。

5、中标单位必须提供中标磁盘阵列品牌的国内免费培训名额2名。

（二）其他要求：

1、原装说明：所有软、硬件须原包装到位，需要的配件必须是原包装到达安装地，未经采购人允许不得私自预先安装（原厂安装的除外），全部软件、设备及配件的最终用户注册为金华市房地产交易市场管理所（厂方用户注册不是金华市房地产交易市场管理所的设备要更换，延期时间按规定处理）；

2、完成时间：中标通知书发出后10日内所有设备运抵目的地，20日内完成安装调试（使用单位另有安排的除外）。

3、服务保证：分为原厂包修与供应商上门服务两部分。技术指标中注明的必须达到规定时限、未注明的必须达到标准出厂保修时限的原厂上门包修。供应商提供的上述设备如果标准出厂保修时限（指原包装包修卡内容）达不到要求的，必须提供原厂商针对本次招标设备服务达到以上要求期限的原厂上门的服务承诺书（在标书中提供），并在供货时同时提供可供核查的已购买达到上述要求的可核实的服务的证明或其他说明（第三方服务无效）。为保证产品的服务时效性及避免今后就服务时间产生争议，所提供的设备（软件除外）标注的生产日期必须不超过合同签订时间前二个月以后生产的，不符合要求的我方拒绝接受，并按延期交货进行处理。供应商上门服务在标书中必须明确承诺对项目的全部（设备、配件、安装与集成等）承担五年免费上门服务；

在保修期内，采购人有故障申报，供货方（或原厂商，须在投标文件中注明由谁提供该服务）须在半小时内电话响应并提供解决方案；若不能以电话方式解决故障，须在4小时内赶到现场24小时内解决。若不能现场解决，须提供同等性能、同等配置的设备替换，以确保采购人的系统不中断运行；或与采购人协商解决。

4、质保要求：

所有设备至少需提供3年质保。

质保期内，除不可抗力外，所有设备任何维护或维修费用均由中标方承担, 非因招标方的人为原因而出现的任何问题，由中标方负责包修、包换、或者包退，并承担修理、调换或退货的实际费用。中标方不能修理和不能调换，按不能交货处理。

5、集成要求：供应商除需保证完成清单中的设备和软件等以上全部具体内容与要求的集成工作，所需设备配置、软件、软件许可（含清单中未说明但必需的）、各种费用及原应用的数据移植与可能需要的配件、可能的第三方指导、电源线、电源接头、零地电压、网络跳线、光纤跳线、数据移植、数据安全与集成工作由供应商自行协调完成，并承担全部费用及工作责任，集成完成后必须保证我方能够进行其他应用软件的安装与使用。

第三篇：桂林房地产交易市场开业方案

桂林房地产交易市场

开业庆典方案

第一章：活动总则

一、活动背景

1、桂林市房地产市场面临反弹

2、房地产市场全体人员期盼开业

3、桂林市房地产交易所期盼一个全新的对外平台

4、“一站式服务”交易平台是填补桂林房地产市场的空白

二、活动针对目标群体

1、房产局领导及相关部门

2、广大人民群众（消费者、市民）

3、准客户、潜在客户（邀约方式）

三、活动目的1、实现领导的期盼

2、让广大市民知道桂林房地产交易市场

3、大力推广“一站式房产交易服务平台”

4、促成准客户、潜在客户交易

5、提高员工的信心

四、活动指导思想

1、让领导满意、放心

2、让员工充满信心及希望

3、知名度可持续延伸和发展

4、在市场各方面功能配备完善的情况下，可以进行大范围的宣传，及适当深度的推广。

5、少花钱、多办事

五、活动主题

1、桂林市房地产交易市场盛大开业

2、副主题：广西首创“一站式房地产交易平台”

六、活动时间、地点

时间：2012年01月08日（暂定）

地点：桂林房地产交易市场

七、活动整体构思

1、整个庆典活动简单大方，突出交易市场背景、政府支持和填补了桂林房地产市场空白。

2、通过活动向社会各界告知“一站式”房产交易服的经营特色和服务内容。

3、现场布置处处展示“一站式”房产交易服务的功能介绍及其优势。

4、现场以喜庆色调为主，烘托庆典气氛。

第二章：现场布置

1、内场“一站式交易平台”功能布置：交易大厅内场各主要功能配备到位

 税务窗口  银行贷款窗口  办证大厅  电子显示屏

 进驻企业展示窗口

 交易大厅的功能介绍及优势展示  交易大厅宣传标语  交易市场广告位的规划  导视系统

 各进驻公司的招牌  法律服务中心

 桂林市巨幅三维地图展示  员工工牌

2、内场庆典活动期间氛围布置

1、电梯口：电梯口是交易大厅进出口，因此布置的重点放在这里，使来访客人上电

梯就能感受到现场的气氛，同时达到宣传效果（效果图看附件）

 上下在电梯两旁的扶栏上贴上“桂林房地产交易市场盛大开业”、“广西

首创‘一站式’房产交易服务平台”等广告画面  电梯口几根柱子用金色布包起来

 电梯口栏杆上也用金色布作波浪式挂上，同时在各玻璃窗上贴上金色蝴

蝶结

 在电梯入口处用气球围成彩色的气球拱门

 在电梯间天花板上用纱蔓或者彩旗做装饰，烘托喜庆气氛。

 在电梯口进门处设嘉宾签到处，供嘉宾签到，设两名礼仪小姐接待（礼

仪小姐穿上统一的礼服或者旗袍，佩戴房地产交易市场绶带）。

2、主背景板：主背景板设在“桂林房地产交易市场”招牌前面（招牌先用红布遮挡），尺寸为3m×6m，是整个庆典活动的中心，所以要突出主题，统领全场的气氛。（效果图看附件）

 主背景板设计体现简洁大气，以红色为主，画面热闹，有隆重喜庆氛围。 主背景板前设7m长×4m宽×0.2m高的舞台，舞台上铺红色地毯，作为

活动的舞台

 舞台周围用绿色植物装饰  舞台两侧摆放嘉宾祝贺花篮  舞台前面设嘉宾席，供嘉宾入座  嘉宾后面是观众席

 从电梯口到舞台前面均用红色地毯铺盖，增强现场气氛  整个交易市场大厅吊顶用庆典活动吊旗挂满，增强活动气氛

3、外场：盛业大厦楼下

1、盛业大厦外广告招牌改善完毕

2、盛业大厦一楼至尊珠宝门外或者消防通道楼梯口处设接待处，接待处现场用“交易市场开业”的宣传画做包装，放置一个X展架做宣传，安排两名迎宾小姐做接待

3、联系至尊珠宝、红木家具，利用其电子显示屏做开业庆典的宣传、房地产交易市场的广告宣传。

4、桂林市房地产交易所

在桂林市房地产交易所内做开业宣传，设礼仪小姐进行接待及引导客户。

第三章：活动安排

一、当日活动流程安排

         

7:30所有工作人员、礼仪人员准时到达活动现场布置座椅摆放，检查各项配置到位情况、调试相关设备

8:30开始播放场地音乐，播放交易市场宣传片，所有媒体进入媒体位置，准备就绪

8:30-9:00专人负责恭迎领导嘉宾光临，引导来宾签到，为记者派发新闻通稿或宣传资料；礼仪人员引导领导、嘉宾以及其他来宾到指定地点休息，并为贵宾佩带胸花

9:01房宜总经理宣布华盟置业开业庆典正式开始，介绍领导、来宾及各界媒体 9：10-9:20房宜总经理致欢迎词

9：20-9:50请相关领导及嘉宾致词（具体名单待定）

9:51-10：00 房宜总经理邀请剪彩领导、嘉宾准备剪彩礼仪小姐将彩球拿上台

10：02-10：08请参加此次活动的重要嘉宾宣布桂林房地产交易市场盛大开

业；活动现在开始，同时进行剪彩仪式。鼓乐齐鸣，礼炮冲天，典礼活动进入高潮；

10：09-10：19剪彩完毕主背景板向左右打开，房宜总经理邀请领导及嘉宾

一起为房地产交易市场揭牌。鼓乐齐鸣，礼炮冲天。

10：20-揭牌仪式结束后房宜总经理邀请领导、嘉宾参观交易市场大厅

二、活动临时组织机构与人员分工

1、项目总指挥部

1)总 指挥：刘彦铭 ；副总指挥：

负责相关领导及嘉宾的邀约，负责活动系统的总指挥、协调；

2)工作组：组长：李

监督各项工作进度，活动的协调，应急事件的协调和指挥。3)策划组：龙千贵、滕

设计本次活动的策划方案及预算方案。负责活动的整体策划、现场形象设计及布置，负责本次活动的分工及监督活动进程工作，负责交易市场想象宣传片的制作，负责媒体推广的策划制作与协调；负责完善交易市场的各项工功能配备，负责跟至尊珠宝，红木家具电子显示屏的联系、洽谈。

4)采购组：采购组：韦

负责项目前期物品采购及财务掌控。

5)机动组：摄影组、机动组：谢、赵、张

负责现场摄影、摄像，负责现场机动人员的安排与调拨，应急人员的指挥。

6)业务组：赵（暂定）

负责业务部门的业务跟踪工作，督促成交。

第四章、媒体推广计划

1、邀约媒体：

   

2、推广方式：



桂林晚报 居桂林

桂林房地产网 桂林电视台

前期：对交易市场开业做宣传，介绍交易市场的功能及“一站式”房产交易服务的概念等。

 中期：推广交易市场开业效果，介绍交易市场的功能及“一站式”房产

交易服务的概念，对市民进行采访，做正面报道。 后期：“一站式”房产交易服务新概念对社会的影响。

第五章 费用预算

桂林房地产交易市场

策划部2011/01/03

第四篇：长春市教育服务业发展调研报告

长春市教育服务业发展调研报告

加快发展服务业，是实现我市经济社会又好又快发展的重要保障。作为服务业之一的教育服务业能否健康发展，事关长春老工业基地的振兴。为了解我市教育服务业发展现状，总结经验，查找不足，充分发挥教育服务于经济社会发展的作用，我局于5月12日至31日对我市的教育服务业进行了调研。

一、发展现状

（一）主要成果

近两年，我市的教育工作在市委、市政府的正确领导下，坚持以科学发展观为指导，以服务求支持，以贡献求发展，进一步增强为我市经济建设和社会发展服务、为构建社会主义和谐社会服务的意识和能力，通过对教育质量、办学规模、布局结构和办学效益的关系的有效统筹、对教育资源进行整合，使我市各级各类教育向着更加健康协调的方向发展，以高质量的人才培养和强有力的智力支持，为我市的经济社会发展做出了贡献。

1、教育资源有效整合，布局结构渐趋合理

近两年，根据我市经济发展的需要，我局对教育资源作了进一步的整合，如将原来分属县级各部门管理的普通中专、成人中专、技工学校、职业高中、广播电视大学工作站、劳动技工学校等进行实质性地整合，集中力量建成了综合性、多功能的县级职教中心，将教育部门的职业技能培训，劳动部门的劳动就业培训，农业部门的“阳光工程”培训，科技部门的科技培训等功能整合到县职教中心，实行政府统筹下的部门联办，克服了现行农村职业教育条块分割，布局分散，多头管理，重复办学，效益低下的弊端，实现了职业教育有限资源的优化组合，提高了办学的规模效益。合并长春市第四中学和长春市第十二中学为养正高中，结束了铁北没有重点高中的历史。另外，从2005年开始改造城乡结合部薄弱学校，截止目前，共改造10所中小学，新建校舍7.34万平方米，投资1.18亿元。教育资源的整合、布局的调整，带动了相关产业的发展，促进了城市建设，拉动了区域经济的发展。

2、农村基础教育扎实开展，为我市农村居民整体素质的提高奠定了基础 认真贯彻落实《义务教育法》，实施建立“普九”复查机制、控制学生辍学岗位责任机制、完善学籍管理机制、完善学籍管理机制、农村教师培训机制、农村教育投入保障机制六大机制和深化农村初中办学模式改革等措施。全面开展资助农村义务教育活动，连续五年开展城乡手拉手扶贫助学活动，共对口支援农村薄弱学校314所，捐助电脑、各种教学仪器设备、学生桌椅1万多个，各类图书80余万册，捐助各类物品210余万件；完成新建、维修校舍47所，总投资952.6万元；为贫困学生筹集捐款300余万元，扶助贫困学生124381人，为8002名特困生减免学杂费74万余元，改变了我市农村薄弱学校的面貌和学生的学习环境。

实施农村中小学现代远程教育工程，从2004年起，我市全面启动了农村中小学现代远程教育工程，两期工程共建设了1775所学校，两期工程共计投入建设资金6180.80万元：其中国家投入1956.93万元，省级财政投入342.31万元，市级财政投入1567.2万元，各县（市）区按项目学校数量的比例投入共2314.36万元。近几年来，开发了资源管理平台三套、新课程资源上百个G、精品课例母盘500多张，共为农村中小学免费赠送开发资源光盘10万余张。

深化农村初中办学模式改革，构建了升学、就业、务农三位一体培养人才的立交桥，推广了“五种”办学模式，现已有211所农村初中全部实现了办学模式改革，20余万学生参加，实现了“绿证”教育覆盖率和办学模式改革校数两个100%。农村基础教育的扎实开展，提高了我市农村居民的整体素质，为农村剩余劳动力转移、促进农村经济发展奠定了基础。

3、职业教育蓬勃发展，为我市经济社会的发展提供了技能型人才的支撑近两年，我市的职业教育在各级政府的扶持下得到了迅速的发展，初步形成了与我市主要产业相适应的结构合理、形式多样、校企合作、学历教育和职业培训并举、初、中、高等职业教育相衔接、具有长春特色的职业教育体系。目前全市共有中等职业学校、技工学校84所，其中国家级重点中等职业学校10所，省级重点中等职业学校9所，拥有3个国家级骨干示范专业和26个省、市级骨干示范专业，在校生近9万人。高中段职业教育和普通教育的比例由2001年的2∶8提高到现在的3.7∶6.3。

全市职业教育积极投入经济建设和社会发展主战场，面向五大类受教育培训群体，每年培养培训和输送各类技能人才近百万人次。

（1）面向初中毕业生，开展中等学历教育，每年为生产服务一线输送近2万名中职毕业生，为老工业基地振兴提供了技能型人才支撑。（2）面向城镇转岗、失业人员，实施“教育亮灯”工程，每年开展技能培训6多万人次，为促进就业再就业提供了服务。

（3）面向在岗职工，每年开展各种形式的培训近3万人次，为提高职工素质提供了服务。

（4）面向农村富余劳动力，积极参与农村劳动力转移培训“阳光工程”，每年开展技能性培训和引导性培训10多万人次，为促进农村转移劳动力转移提供了服务。

（5）面向农村涉农劳动力，每年开展“绿色证书”和实用技术培训100多万人次，为建设社会主义新农村提供了服务。

4、民办教育进一步发展，为我市的经济社会发展注入了活力

长春市目前共有中等及以下层次民办学历学校56所，占全市中等及以下层次学历学校总数2.2%。其中，民办小学及含小学部分的民办学校8所，在校生人数9,509人,教职工人数620人,分别占小学总数0.5%、2%、1.4%,民办中学20所,在校生人数14,376人,教职工人数1,307人,分别占中学总数5.3%、3.3%、3.9%,民办中等职业学校28所,在校生人数8,134人,教职工人数635人,分别占中等职业学校总数34.4%、12.6%、9.7%；非学历民办培训学校539所,教职工人数合计6，885人，注册学生19万人,年培训40万人次;民办幼儿园547所,其中城市318所,在园幼儿19，360人,县镇以下229所,在园幼儿27，455人。

利用自筹资金举办的民办学校，有效的缓解了我市经济社会发展与人民群众对教育的多样、多种需求和现有教育规模、经费投入有限的矛盾。2001年至2005年,民办教育累计投入5亿元人民币。民办教育的发展，还扩大了教师就业机会，减轻了社会就业压力，据统计，在我市民办学校从业的教职员工合计9，400人（不含幼儿园）。随着经济的发展及与劳动就业相适应，围绕我市汽车、农产品加工、机械加工等主要产业实施技能型人才培养的民办职业学校数量快速增长，直接对企业人才需求和经济建设发展给予了有力支持。此外，民办学校在办学过程当中，由于其租用、新建、改扩建校舍以及宣传等活动，对于拉动房地产、建筑装潢、广告等产业并带动经济的增长，发挥了重要的作用，产生了综合性社会效益。

（二）存在的问题及产生原因 目前，制约我市教育发展的最突出问题，是教育发展不均衡。

1．城乡教育发展的不均衡。我国城乡二元结构使得城乡经济发展存在着很大差距，而经济发展不平衡必然导致经济薄弱的农村对教育投入的不足，使得教育资源配置不均衡。农村学校无论在硬件、软件都与城区学校存在着较大的差距，广大农村孩子无法享受到优质的教育，这是幼儿教育、义务教育、高中教育、职业教育面临的共性问题。城乡教育发展的不均衡，是教育发展不均衡的主要体现。

2、职业教育与普通高中教育发展不均衡。近几年，我市的职业教育在国家大力发展职业教育的大背景下有了突飞猛进的发展，在校生人数逐年增加，职普比例达到3.7∶6.3，但是，与5∶5的比例还有很大差距，绝大多数学校办学规模小，效益低，职业学校的总的办学规模明显不足，尽管进行了职业教育的布局结构优化，但平均在校生规模才刚刚达到1000人，远远低于普通高中的1800人的校均规模。

3、民办教育与公办教育发展不均衡。目前我市有民办各级各类学校575所，约占公办学校总数的1/4，办学存续期超过五年并能够不断发展的民办学校不超过民办学校总数的二分之一，不能滚动发展而造成民办学校的“猝死”直接影响我市民办教育的整体规模。同时民办教育在区域分布上也严重失衡，民办教育在县镇和农村发展相当缓慢，仅有榆树二实验中学西校、农安长春大学外国语学院附属外国语中学、范家屯圣博中学、九台俄语中等职业学校四所民办学校设在县镇，许多县（市）在民办普通学历教育和民办中等职业教育上还是空白，非学历教育学校也基本集中在县城以上的市区范围。

4、学校内涵发展不均衡。目前，我市教育的外延发展速度较快，很多学校在校舍和硬件建设方面取得了质的飞跃。与外延发展相比，学校的内涵发展相对滞后，部分学校的办学理念、管理方法、科研手段和教学方式等方面与发达城市相比有很大差距。一些学校办学行为不规范，不能坚持依法治校，办学者偏重眼前经济效益，缺少长远打算。如为了争生源，采取不正当手段，甚至实行区域性的信息封闭；按成绩设置各种实验班、快慢班等。

影响、制约教育均衡发展，除了我们作为教育行政主管部门在指导、管理、服务、队伍建设等自身方面存在的不足外，主要有以下五个方面原因：

1、教育经费投入不足，这是教育发展不均衡的主要原因。目前，教育各项工作的经费缺口都很大，特别是公用经费严重短缺所形成的教育欠账，影响我市教育事业发展。尽管我市教育投入有了大幅度的提高，但教育经费不足问题仍非常严重。

2、农村义务教育布局不合理。农村学校布局分散，校均学生数少、规模小、办学效益低。

3、各职能部门之间衔接不畅、合力不足，部分政策落实不到位。如政府没有配合“一法一例”出台民办教育的地方法规，没有针对民办教育的发展出台有关的扶持奖励政策。就业准入制度和职业资格证书制度还需要进一步落实。

4、随着教育改革的不断深化，我们各项工作的机制还不够完善，机制创新跟不上，导致工作中出现问题。如新建住宅小区中小学建设不同步的问题；职业学校师资力量引进、管理的机制和体制上还存在制约瓶颈的问题。

5、部分领导、教师对素质教育、职业教育和民办教育的重要地位和作用的认识还没有达到应有的高度，在实际工作中只注重升学率、眼前经济效益，而对学校内涵建设重视不够。

二、前景分析

随着我市经济的快速发展，我市的教育服务业也必将蓬勃发展起来。农村剩余劳动力转移、老工业基地振兴、经济社会发展，将使农村基础教育和职业教育的发展成为我市教育服务业发展的重中之重。

提高基础教育水平，特别是提高农村基础教育水平，全面推进素质教育，势在必行。“基础教育是提高民族素质的奠基工程”，我市要想在振兴东北老工业基地的大潮中，掌握经济和社会发展的主动权，就要抓住人才的开发和培养，人才的培养要从基础教育抓起，要抓住基础这一本质的特征进行素质教育。近两年我市的基础教育有了很大的发展，在探索素质教育的过程中积累了很多经验，为素质教育的全面深入开展奠定了一定基础。但是，当前还有很多因素制约我市素质教育的发展，如教育思想、教育体制、教育内容、师资素质、考试制度、教育投入等因素。但就学校内部而言，其主要因素是教师素质。

目前我市教师队伍存在的主要问题，第一，超编严重。计划经济时期，政府指令性向教育分配毕业生和军转人员，相当一部分非师范教育专业人员，如技工学生进入教育编制，事业单位没有出口，而人事部门核定的编制数又少，致使农村中小学严重超编，虽然经过几年的自然减员，但是目前，仍是超编状态。第二，农村教师素质偏低。主要表现在：一是原始学历低，先天素质不高。二是年龄老化，教师结构不合理。由于超编，有的县市多没进年轻教师，面临严重断档。老教师观念陈旧，知识老化，缺乏工作激情，学生不喜欢。三是跨学科教学，专业发展受限。

作为教育和经济发展结合点的职业技术教育，是我国现代教育体系的重要组成部分，是促进经济、社会发展和劳动就业的重要途径。“十五”以来，我市的职业教育有了飞速地发展，已成为我市教育服务业发展的重中之重，其发展前景很广阔。

1、我市走新型工业化道路，加快经济结构调整和增长方式转变，迫切需要造就规模宏大的技能型人才队伍。

2、统筹城乡发展，解决好“三农”问题，建设社会主义新农村，必须加快农村人力资源的开发，加强农村劳动力转移培训和实用技术培训。

3、拓宽就业渠道，促进劳动力就业再就业，保持社会稳定需要职业教育的发展。

4、实现我市教育事业全面协调可持续发展，构建终身学习体系，必须大力发展职业教育。

5、应对经济全球化的挑战，进一步增强我市的综合竞争力，迫切需要大力发展职业教育和培训。

但是我们也要看到我市的职业教育还存在很多问题，亟待解决。学校弱，职业学校大多是由八十年代初由普通教育三类学校改制的，办学基础比较薄弱；教师弱，师资素质低，结构不合理，“双师型”教师少；学生弱，学业基础差的学生多，贫困学生多，问题学生多；设施设备短缺，资金压力较大；结构性矛盾突出，职普比例只有3.7∶6.3，农村职普比例仅为1.5∶8.5。

在诸多问题中，基础能力薄弱、资源严重不足、承载力不够是制约我市职业教育发展的主要问题。目前，全市职业学校占地面积151万平方米，建筑面积89万平方米。按照国家制定的标准，中等职业学校占地面积每生应不少于20平方米，建筑面积每生应不少于15平方米的要求，我市职业学校目前仅能容纳6万人，已超载2.9万人。国家要求，“十一五”期间，高中段职普比例要达到5∶5，我市确定的目标是4.5∶5.5。即使按4.5∶5.5的比例，2010年，全市中等职业学校在校生要达到11.5万人，需增容2.6万人，加上目前超载的2.9万人，五年需增容5.5万人，承载这5.5万人，我市职业教育占地面积缺口80万平方米，建筑面积缺口82万平方米，还有较大的设备缺口。

三、规划任务(一)指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，树立全面、协调、可持续的科学发展观，深入贯彻科教兴市战略，推动教育均衡发展，全面提升长春教育内涵，强化知识创新，办人民满意的教育，为长春市、吉林省乃至国家的经济社会发展提供人才和科技支撑。

(二)基本原则

1、以人为本、可持续发展的原则

2、与当地经济发展相适应，教育适度超前发展的原则

3、规模、质量、效益和结构协调发展的原则

4、各级各类教育协调发展的原则

5、城乡和区域教育均衡发展的原则

6、改革、发展和稳定统筹规划的原则(三)主要目标

1、总体目标：利用5年时间，基本建成与我市经济和社会发展相适应，规模适当、结构合理、教育质量和办学效益较高、各级各类教育协调发展的现代化教育体系；基本建立社会化、开放式、多层次、多形式的终身教育体系；基本建立适应社会主义市场经济、符合教育规律、与国际接轨的教育体制和运行机制；坚持把农村教育摆在重中之重的地位，进一步巩固和提高“普九”水平，推进教育均衡发展，加快发展职业教育、民办教育，深化教育改革，以教育信息化带动教育现代化，教育综合实力和现代化程度达到国内先进水平，使教育服务业成为长春市现代服务业的名牌行业，使长春市的教育服务业成为吉林省教育服务业的示范行业，把长春初步建设成为学习型城市和教育强市。

2、具体目标（1）全市国民教育的普及程度进一步提高，各级各类教育协调发展。全市人均受教育年限达到12—13年。

（2）城区高质量地普及学前三年教育，县城儿童学前三年受教育率达85%以上，农村儿童学前三年受教育率达到55%以上，普及学前一年教育。全面提高0—5岁儿童家长及看护人员的科学育儿能力。

（3）提高普及九年义务教育的水平，确保农村初中学生完成义务教育学业。小学适龄儿童入学率和初中适龄人口入学率保持在99%以上。力争使区域内义务教育阶段学校的办学条件和水平处于一个相对均衡的状态。

（4）基本普及高中段教育。普通高中教育与职业教育的规模比例大体相当，能够满足初中毕业生升学的需要，适应地方经济社会发展对各类人才的需求。

（5）全面提高农村教育的整体水平，优化农村人口的文化科技结构，初步建立起与农村经济发展相适应，功能健全，具有长春特色的现代化农村教育体系。为社会主义新农村建设提供智力支持与人才保障。

（6）初步建立起与市场需求紧密结合，结构合理、特色鲜明、自主发展的现代职业教育、培训体系。根据长春市经济建设对应用型人才的需求，改进职业教育专业结构和人才培养模式。

（7）重点办好特殊教育学校和民族教育学校，特殊教育学校的办学条件达到部颁标准，民族教育学校办学条件高于同级同类普通学校的水平。

（8）高等教育水平进一步提高。按照“不求所有、但求所在”的原则，加大与在长高校共建的力度，利用在长高校资源为基础教育服务，为长春经济建设服务。推动吉林大学、东北师范大学等高校建成国际知名的高等学府。

（9）积极发展非义务教育阶段民办教育，重点发展职业教育、幼儿教育和特色教育。学校在校生突破4万人，非学历学校年培训上升到50万人次。各项教育事业统计指标分别在总体中所占比例上升10%左右，形成民办教育与公办教育共同发展的格局。广泛吸纳社会资金投入教育。

（10）进一步开放教育资源，整和利用社会文化资源，建立与长春市经济社会发展水平相适应的企业、事业、农村和社区终身教育网络。

（11）加快构建现代教师教育体系。大力实施人才强教、人才强校工程，科学构建各级各类学校专任教师的学历和学位结构体系。

（四）重点任务

1、突出重点，全力振兴农村教育

（1）加快农村教育改革与发展，全面提升农村基础教育的整体办学水平。巩固和完善以县为主的农村义务教育管理体制。实施农村教育扶贫计划，解决好农村流动人口的子女入学，保障农民受教育的权利。

（2）结合农村中小学危房改造工程，积极稳妥地推进中小学布局调整。按照提高教学质量，保障学生就读安全，减轻农民负担的原则，合理调整。调整后的校舍等资产保证用于发展教育事业。

（3）深化农村教育综合改革，坚持“农科教结合”和“三教统筹”，整合农村教育和科技资源，实现农村学校的多功能，“三教一体”办学模式学校达到50%。

（4）进行农村教育课程、内容和教学模式改革，继续实施“绿色证书”教育和农村初中后、高中后短期职业培训。

（5）积极推进新时期的扫盲工作，开展扫盲后继续教育，青壮年非文盲率达99%以上，成人非文盲率达到98%以上。全力实施农村劳动力转移培训计划，促进农村劳动力转移和城镇化建设。

（6）切实加强农村中小学和幼儿教师队伍建设，继续实施对农村教师扶助提高计划，组织城市优秀青年教师和优秀大学毕业生到农村学校支教，探索城乡教师交流制度，提高农村教师队伍建设水平。

（7）继续实施农村中小学现代远程教育工程，基本建成适应我市农村教育需要的开放式教育资源信息库。加强农村信息技术教师的培训。

（8）逐步实行九年一贯制学校计划。采取一乡一校模式，把全乡教师集中起来，按照专任教师、管理人员、服务人员、工勤人员的层次进行分批聘任，专任教师分学科、分年级进行聘任，提高教师的专业化水平。近期，市教育局将启动计划编制工作。

2、全面推进素质教育，培养创新人才

（1）加强和改进学校德育工作，加强未成年人思想道德建设，切实做好中小学弘扬和培育民族精神的工作。充分发挥学校教育的主渠道作用，建设200所行为规范标兵校，1000所行为规范示范校。（2）以培养学生创新精神和实践能力为重点，从小学到高中全面推广和实施基础教育课程和课堂教学改革。义务教育阶段继续搞好小班化教育教学实验，并创造条件逐步推开。

（3）以全面推进素质教育为目标，加快中考制度和招生制度改革，推动学校考试评价制度创新，全面实行综合素质评价，切实减轻中小学过重的课业负担。

（4）加大地方课程和校本课程的开发力度，建立起“以校为本”的教学研究制度和与新课程相适应的教育教学模式和方法。

（5）加强学生校外实践活动基地建设，引导学生积极参与社会实践活动，提高学生实践能力，全面普及科学教育。建设一个大型的现代化青少年科普教育基地，年容纳青少年学生活动20万人次。

（6）加强学生心理健康教育和改进学校体育、美育、健康、环境教育和安全教育工作。整体提高学生健康水平，学生体质健康标准及格率达到95％以上；建设有100所艺术教育示范学校、特色学校；积极探索心理健康教育的内容、方法和途径，学校专职心理健康教师的配备达到100%。

（7）继续办好希望初中和希望高中。进一步完善农民工子女入学渠道与城里的适龄儿童享受同等政策，享受同等教育。使贫困家庭的孩子都完成义务教育。并继续巩固控制学生流失的成果。

3、调整布局结构，不断完善教育体系

（1）城市幼儿园基本满足社会需求；各县（市）区要办好1所公办示范幼儿园，每个乡镇办好1所中心幼儿园，每个村小要办好幼儿园。中心园达标率在70%以上，示范中心园达标率达20%。中小学布局调整后，空余校舍优先举办学前教育。

（2）加快义务教育阶段布局调整。全面推进中小学标准化建设，优化资源配置，加强薄弱学校建设，到2010年，调减小学400余所，调减中学60余所。调整中控制班额，有利于推进小班化教学改革。逐步实现学校布局合理、教育资源优化和学校用人机制健全、经费使用高效的目标促进义务教育持续、稳步、均衡发展。

（3）通过资源的整合与重组，减少普通高中校数，扩大优质高中办学规模。到2010年，城区普通高中由现在的45所调整为36所。使我市优质高中教育资源达90%以上。满足社会不同层次对普通高中教育的需求。四县（市）和双阳区在巩固现有普通高中办学成果的基础上，重点发展中等职业教育学校和综合高中建设，提高高中段教育普及率，为解决“三农”问题服务。

（4）优化职业教育布局结构，扩大职业教育规模。以东北老工业基地振兴为契机，打破部门、隶属关系，整合现有资源，优化结构，增加投入。五年内面向我市支柱产业建设汽车、农业和农产品深加工、光电子信息、机械装备制造、现代服务业五大职业技能人才教育基地，达到年培养培训实用型的技能人才50000人；实施职业教育示范校建设计划，建设国家、省级重点示范性学校20-25所；建设30个市级以上骨干示范专业和60个骨干示范专业点；新建扩建实习实训基地30个；加快推进中等职业教育“百强校”建设计划，县（市、区）共建设五个规模在1500—4000人的职教中心，在城区重点建设10所2000人以上规模的职业学校；努力实现职业学校承载9万人，全市高中阶段在校生达到职普比例5∶5的目标。

（5）进一步整合师范教育资源，拓宽教师培训渠道。实现中小学教师职前、职后教育相贯通的师范教育办学目标。整合我市现有师范教育资源，成立一所融职前和职后于一体的专门为我市培养和培训中小学、幼教、特教师资的本、专科院校。

（6）调整成人教育布局。启动长春市社区教育工程，在城区建立5个社区学院、5个社区培训中心、百所社区培训学校，建立和完善市、区、街三级社区教育网络。

（7）大力发展民办教育，特别是民办职业教育。坚持“积极鼓励，大力支持，正确引导，依法管理”的方针，鼓励和支持企事业单位、社会团体和公民个人兴办职业教育，争取民办职业学校在校生占职业学校在校生比例逐步提高。

3、加强干部和教师队伍建设，促进教师与管理者的专业化发展

（1）改革校长任用和管理制。逐步建立科学化、规范化、程序化的中小学校长聘任制度，实行校长实行试任期制度、岗位目标责任制度、校长职级制度，建立健全考核、培训、任用三位一体的考核激励、监督制约机制。理顺校长管理体制。实现：“高级中学和完全中学校长要由县级以上教育行政部门提名、考察，按干部管理权限任用和聘任；其他中小学校长有县级教育行政部门选拔任用并归口管理”和“农村中小学校长的选拔、任用、培训、考核、交流由县级教育行政部门归口管理”的目标。抓好校长培训工作，促进校长专业化发展。

（2）加强人事制度改革，提高教师队伍管理水平。全面实行岗位聘用制、目标责任制、职务等级工资制，健全教师职工考核、聘用、分配等制度，实现对人员从身份管理向岗位管理转变，从任务管理向目标管理转变，建立一支业务精湛、师德高尚、知识年龄结构合理的教师队伍。

（3）完善教师资格准入制度。全面实行面向社会认定教师资格，扩大公开招聘教师的范围，改善教师队伍知识结构。建立公开招聘、竞争上岗、辞聘解聘等人事管理制度，严把教师入口，通过用人单位、教育行政部门双重把关，提高新进教师质量。筹建长春教育人才开发中心，面向教育流动人员、同办学校提供档案管理和人事代理服务，为畅通教师出口建立通道，逐步形成人员能进能出、职务能上能下、待遇能高能低，优秀人才脱颖而出，充满生机和活力的用人机制。

（4）加强专业教师培训，全面提高教师整体素质。通过培训，使全市中小学教师信息技术专业水平达到初级以上、85%中级以上，2500人获得高级证书；全市中小学教师外语水平有大幅度提高；继续做好新课程、学科和普通话的培训，合格率达到95%以上。全市小学、初中教师具有专、本科学历的比例分别由“十五”时期的65%和60%提高到80%和70%；高中教师具有研究生学历和水平的由“十五”时期的20%提高到25%。

（5）建设一支素质高，能力强的职业教育师资队伍。“十一五”期间职业学校教师具有硕士学位的达到15%；“双师型”教师占专业教师比例达到80%；培养300名骨干教师、100名专业（学科）带头人。

（6）建设100所左右的市级教师专业发展型学校；1000所县（市）区级教师专业发展型学校。将学校建设成为促进教师专业发展的学习型组织。

（7）发挥高层次教育人才在教师队伍建设上的带动和辐射作用，实行特级教师课程开放制度，选树“长春名师”，打造长春教育品牌，建立一支在全国具有知名度的优秀教师队伍。

（8）加强师德师风建设，开展树师表形象和行业新风活动，在“扶贫”的基础上向“扶智”拓展，不断提高教师职业道德水平。

4、加快推进教育信息化，以信息化推动教育现代化（1）积极推进和构建长春市教育电子政务系统，全面实现基础教育政务管理和公共服务电子化。

（2）加快推进教育技术装备的现代化进程。全市学校现代化装备资产由十五期间的9.3亿元累计增加到15亿元。

（3）城乡中小学计算机人机比由“十五”期间的21/1提高到11/1，累计达到85000台。城乡学校全面实现“校校通”，全面普及现代远程教育。通过改造和建设，85%以上中小学的实验室和功能教室达到国家新课程装备要求，现代化程度大幅度提高。

（4）加快教育信息资源建设与应用，建设长春市教育信息化应用支撑平台，建立能够满足中小学师生信息化需求的资源库，组织开发长春地方特色的资源200个G，全面提高教师的信息素养和信息技术应用能力，全面提高现代信息技术在各类教育的应用比率和水平。

四、对策措施

（一）转变观念，切实加强领导，动员全社会继续重视、关心和支持教育，把“人才强国”战略落到实处

1、进一步转变教育观念，充分认识人才资源是第一资源，教育是发展科学技术和培养人才的基础，必须坚持教育公益性的基本属性。

2、各级党委、政府要把教育作为区域战略发展的重点，纳入现代化建设的整体布局之中，落实教育优先发展的政策措施。

3、落实各级政府的办学责任，建立健全党政主要领导抓教育的目标管理责任制。采取有利措施不断缩小城乡之间、学校之间教育的差距。尤其是进一步加大对农村教育的扶持力度。从政策上、制度上采取措施切实推动教育公平的发展。

4、调动社会各方面的力量，全民、全程、全方位地实施“科教兴市”战略，形成各级党委政府、各部门和社会各界共同关心和支持教育的良好氛围。

（二）依法增加教育投入，建立多元化投资机制

1、按照《教育法》确保教育经费实现“三个增长”，保证财政预算内生均公用经费按省定上线标准拨款。逐年提高财政性教育经费占GDP的比例，2010年达到4%。

2、研究制定鼓励社会各方面对教育投入的政策，盘活教育存量，利用资本市场多方面投资融资，广开教育经费的筹资渠道。进一步改革教育拨款办法，努力提高教育经费使用效益。

3、明确各级政府保障农村义务教育投入的责任，确保农村取消农业税后教育经费投入不低于取消前水平，并逐年有所增加。

4、依法逐步提高教师的待遇。

（三）强化依法治教，充分发挥教育督导作用

1、加强教育法制建设，完善教育行政执法监督机制。

2、落实区域教育发展规划，保证教育资源的优先投入和使用，在城市新建居民住宅小区和旧城区改造过程中，保证托幼设施及中小学校的配套建设。

3、加强教育服务能力建设，进一步转变教育管理方式，完善公共教育管理与服务体系。坚持督政与督学相结合，加强教育督导、评估工作。

（四）推进教育管理体制改革和制度创新，优化教育外部环境

1、积极探讨和逐步建立现代学校制度，完善学校法人制度，建设精简高效的管理机构。

2、深化学校内部管理体制改革，实行以公开招聘为核心内容的用人制度，以竞争上岗为主要手段的岗位聘用制度，以按劳分配为基本原则的分配制度，激发内在活力。

3、建立和完善教师队伍培训成果考核验收制度。

4、加强舆论宣传和监督，建立和完善防止对学校进行乱收费、乱摊派的制度。

5、加强学校安全工作和周边环境的治理，共同努力为青少年学生的健康成长创建优良的社会环境。

（五）加强教育科学研究，促进决策和管理的科学化、民主化

1、进一步加强教育科学研究，强化“科研兴教”的氛围。

2、发挥教育科研在教育管理、学校发展、课程改革和教师专业化的关键作用。

3、建立科学有效的科研评估机制，确保教育科研的先导地位。

4、健全重大决策的规则和程序，实行决策听证制度，增强教育决策和管理的科学性和民主性。

（六）加强教育的对外交流与合作，扩大教育的对外开放

1、充分发挥我市教育事业的优势，通过中外合作办学、建立国际姊妹校、聘用外籍教师、派遣对外汉语教学教师、接受外国学生就读、派遣留学生等手段，扩大教育对外交流与合作。

2、实施国际交流示范学校工程，推动教育与国际接轨；举办国际论坛，引进国外先进的教育思想和经验；引入国外智力，为经济和社会发展服务；争取国外资金和设备援助，弥补教育投入不足；加强对外宣传，提高我市教育的国际知名度。

第五篇：长春市物流行业发展情况调研报告

长春市物流行业发展情况调研报告

为促进物流业的健康发展，今年国务院陆续出台了“国八条”和“国九条”，为落实好国家的重要部署，我们对长春市物流产业目前的发展情况进行了调研。总的感到：长春的物流产业发展已取得巨大成果，长春的物流产业正处在由传统型向现代化迈进的重要历史时期，长春的物流产业实现现代化还任重而道远。

一、长足的发展

在改革开放激发和经济发展带动的双轮驱使下，长春的物流业迅速发展，已取得丰硕成果。2010年，社会物流总额和物流业增加值分别可达10785.9亿元和233.18亿元，与“十五”末期的2005年相比，双双实现了总量翻番，年均分别增长21%和16%以上。2011年继续保持了良好的发展势头，有力地支持了国民经济发展和发展方式转变，并呈现出以下显著特点。

1、企业正在茁壮成长。物流企业已发展到3000多家，从业人员达20多万。一些企业已从当初的“拉脚”的、“出租仓库”的个体户，成长为具有相当规模，相当实力的大企业。如：益和物流有限责任公司，十几年前还是个只有几个人、租用几十平方米房、搞简单经营的个体经营户，现在发展到具有运输、仓储配送等多种功能，固定资产1.5亿，员工3000多人，年经营额达5亿多的大公司。从整体上讲企业的素质也在逐步提高，全市经中国物流与采购联合会评定的A级企业已达21家，被政府授予“诚信企业”的已达48家，企业这个经济发展细胞的强壮成长，为物流产业的发展奠定了根基，培育了希望。

2、新业态正在破土萌发。一是配送中心从无到有。目前长春市已在家电、医药、食品等七类商品物流领域，建起20多个配送中心。这种新业态虽目前的规模还不大、水平还不高，但其优越性已开始展现出来，降低了社会物流成本，高效率的满足了商家需求，也直接或间接的方便了消费者。比如亚泰医药配送中心，不仅保证在限定时间内将药品送至商店而且保证在承诺时间内送至用药人的手中。二是电子网络物流初露端倪。中国农科院下属的吉林农业生产资料和农副产品物流网络交易平台已开始运行。去年经营化肥300多吨，今年构筑的以信息平台为中枢，集农业生产资料生产厂家、农畜产品生产基地及运储、配送企业为统一联合体的新型物流网络已见雏形。三是专业化物流从小到大。为满足一些特殊商品的物流需求，积极发展了一些专业化物流。比如，为保证一些农畜产品和水产品在物流环节的保鲜和食品安全开辟了冷链物流。长春东北亚物流有限公司组建了具有冷冻加工、冷冻贮藏、冷藏运输、冷藏配送等多方位功能的冷链物流分公司，年经营额已达30多亿元。新型物流业态的萌生和发展，使物流业更好地适应了新时期社会对物流的新需求，同时也使物流业向现代化的进步闪出了新亮点。

3、科技进步正在悄然启动。一是物流信息化快速发展。已创办了吉林省物流与采购联合会网、长春物流信息网、生产资料和农副产品物流网、刘传奇物流商务网等4个较大型的公用物流信息网站。80%左右的中小企业已将网上获悉信息作为开展业务的主要信息来源。90%的大型企业建立了集营销与管理于一体的自己的网站。对1/5左右的车辆运行实行了GPS卫星定位监管。二是先进物流技术设备开始得到应用。条码技术、智能标签技术、配载配送和路径优化技术在一些大企业中开始使用。叉车、托盘、货架、自动转送、自动化装备等专用设备已在企业中推广。长春锦程世航物流公司自行研制开发的托盘已通过有关方面鉴定，正在向国家有关部门申请专利。三是科学化管理向前迈进。已有20户企业被有关方面认定为标准化管理企业。一汽物流被国家选定为服务业标准化试点企业。产业发展初始阶段，有70%多的企业经营管理者是由车主、司机、装卸工进步而成的状况有很大改变。尊重知识、渴望人才的风气已开始形成，在一些大企业中大学生、研究生及具有专业职称的在管理层已占很大比例。物流专业的大中专毕业生供不应求。物流企业的知识结构和人才结构正在改变。

4、基础设施正在加强。目前长春已拥有各类商品交易市场349处，年交易额超亿元的市场45个，一万平方米以上的大型商场110个。汽车、生产资料、农产品三大批发市场集群已初具规模，滚动发展的汽贸城、新光复路市场等20个区域性批发市场按投资计划逐步建成；在一汽、二道、宽城、经开、绿园等地建立有商品特色的大市场，进而造就的五大物流集中区的发展格局基本形成。公路里程已达20332公里，高速公路里程已达279.3公里。长春内陆口岸港与大连大窖湾直达集装箱班列开行，发运能力达5万标箱。长春机场已开通49条航线。

物流园区建设已初显格局。列入省、市重点项目大岭一汽物流园、二道现代国际物流园已初显规模。投资20亿占地41万平米的高新北区东北钢材物流园区，投资13亿占地30万平米的米沙子香江物流园区，投资32亿占地40万平米的吉林农安光彩商贸物流园区，今年已开工建设。在长春市十二五规划中又规划了净月绿色物流园区、邮政速递物流中心、兴隆综合保税区等22个物流基础设施建设项目。总投资达507.1亿元。这些项目建成后将为提高物流综合承载能力，奠定更加坚实的基础。

5、软环境正在改善。物流产业的地位显著提升，长春市成立了由一位市长为组长、各有关部门领导参加的物流产业发展领导小组，每年召开一次大会总结布署物流工作。今年市委、市政度下发的1号文件就是《关于加快推进长春市现代服务业发展实施意见》，市政府下发的3号文件就是《关于支持物流业发展的意见》。国务院下发支持物流产业发展的意见之后，各有关部门都比较重视，市地税局起草了有关落实意见，其中，将物流企业自开发票资格的限定由注册资金100万元降到了20万元。这些都为物流业又好又快发展，发挥了重要的引导、支持作用。

二、面临的困扰

长春市物流业的发展虽然已取得很大成绩，但总的看物流业的现代化进程滞后于工业、农业及三产中的商贸业等许多产业。国务院研究室综合司司长陈文玲认为“中国物流业仍然处于初级发展阶段，还存在一些深层次的问题”这个论断用于评价长春物流业也是大体适用的。长春市物流业的发展从宏观讲，存在6大矛盾：即社会化需求不足与专业化供给不足的矛盾；物流产业“做大”与物流费用“做小”的矛盾；经营业主繁杂与市场秩序失范的矛盾；各类基础设施自成体系与整体效率的矛盾；推行绿色物流与节约成本的矛盾；现代物流发展模式与现行体制政策的矛盾。

现实外在的突出表现为一高两低：物流成本高。2010年社会物流总费用与GDP比率为17.85%，比美国、日本、德国等发达国家高出9个多百分点，这就意味着全市要多支出物流费用303.21亿元，人均在物流方面的支出较发达国家高出3949.5元；物流水平低。物流业的主体、功能基本还停留在运输、仓储阶段，满足不了工、农、商业实现现代化生产经营对社会物流的新需求，特别是像物流环节携款逃跑、物损不予赔偿等不该发生的事情屡屡发生等现象，仍在一定程度的存在。造成了大企业想寻求快捷、高效、安全的第三方物流难，小企业用三方物流对安全担心的状况；物流装备水平低。到目前为止，还没有一家完全靠电子设备操纵的仓储配送库。没有一个像北京、上海、成都那样集国内外信息服务、工商税务海关等行政服务及优越的员工生活服务于一体的大型的较高标准的物流园区，企业普遍认为在这方面比国内的发达地区最少也要落后10年，造成这样滞后的原因是多方面的，具体分析主要有两个方面。

一方面是内在的原因，主要来自企业素质不高的困扰。虽然企业的素质在不断提高，并涌出一些高素质的企业，但就总体而言素质不高仍然是基本现象。小、散、乱、差的问题突出。一是起点低。长春市目前挂物流企业牌子的企业达3000家，而有工商许可证的企业仅1400多家。二是规模小。3000多户所谓的物流企业中，如按国家认定为物流企业必须具有三种以上功能的标准界定，80%都不能真正称之为物流企业。全市从事道路运输的企业和个体运输户，总数达18000多个，平均每一主体拥有车辆还不到2辆。三是管理差。据测算，管理成本占物流总费用的比例，2009年为12.6%，2010年为12.4%。比美国的平均水平高8个多百分点。更有一些企业的粗放管理已达令人吃惊的程度，最少有1/3的企业不仅没有专职的财会人员，而且连帐都没有。四是观念旧。许多企业挂着物流企业的牌子，但并不懂什么是物流企业，更谈不上了解什么是现代物流。据有关方面估计，有50%以上的中小企业平均寿命只有3到4年。企业素质不高造成了物流业发展的根基不牢。

另一方面是外在的原因，主要来自客观环境的困扰。社会环境不好已引起国家的高度重视，许多问题在长春也明显的反应出来。一是费用高。据测算，企业公路货运收入中的70%左右被石油公司和道路收费站拿走。二是税赋重。首先，重复征税；物流产业是复合型产业，收入形式多样，在税收过程中易出现重复征税的现象。其次，税收比率较高；在人工费用和燃油费用都上涨的前提下，物流价格没有太大变化，这就使得物流成本提高。最后，自开发票落实较难。三是罚款多。出车先备好罚款已成为物流企业的“常识”。一汽物流公司的一位经理说，我们制定营运计划时，很重要的一个考虑因素是走一趟车盈利额是否超过罚款额。四是收费乱。某运输许可证发放部门要求企业必须交1700元加入他们指定的物流信息网，不见入网的证明，就不给批准登记和办年检手续。五是价格低。十几年前国家规定公路运输的价格是0.5元/吨/公里。现在在汽油大幅涨价、过路费和人工费等费用大幅增加的情况下，平均市场价格降到为0.21-0.25元/吨/公里。六是政府抉持的力度不够。市政府在建物流网，激励企业做大做强奖励等方面做出一些努力，但企业感觉与外国外地比力度还不够。比如物流园区建设，德国建物流园区，是各级政府出资为主，仅用贷款和企业投资为补充。我国一些城市建园区的主要资金来源：政府出资、银行贷款、企业（包括外资企业）自筹资金相结合。哈尔滨市投资几十亿建的物流园区很大部分投资也来自各级政府及交通等政府部门。法国一些地方政府对物流配送业采取了开始5年免税和给20个雇员每人2万法郎补贴的鼓励政策；郑州市每年由市财政局安排2个亿用于加快物流中心建设；与先进国家和地区比，在政府财力支持方面显得还不够。七是一些部门不够重视。国家2年前已将物流产业定为十大主导产业之一，然而一些行政审批，行政管理部门并未将其做为一个独立的产业对待。在登记和统计等方面将其归为运输类或笼统的归为三产中。

在内部与外部困扰的双重作用下，使物流企业运行步履艰难，发展乏力。集中反映为效益低。全国物流企业的收入利润率平均在4.5%左右，长春大约在3-4%之间。总体看物流企业的利润和投资回报率，大大低于工业及三产中的许多行业。据记者对三台公路货运车的跟踪考察，在平安到达的情况下二台是微利，一台是亏本。吉林物资储运站，两年内硬件改造投入2000万元，在仓库、办公室全部出租的前提下，年收入200多万，扣除管理人员工资、货款利息及水电取暖费用等支出，年底盈利仅几十万，还清贷款需40-50年。由于物流企业盈利水平低，造成许多不利于物流业发展的不利影响。一是工资低影响从业人员的积极性。一汽国际物流普通员工的月工资为2000元左右，而同样在生产厂工作的普通员工，月薪在4000-5000左右，包括管理层在内从上到下工资收入相差在一倍以上。社会较普遍认为在一汽工作是捧了“金饭碗”，这一点在一汽物流公司并不体现，叉车司机等工种，出现了走人多，招工难的现象。二是回报低影响了投资的积极性。当调查组在几个较大规模企业问到为什么不上现代化先进设备时，他们几乎异口同声的回答资金少、货款难，而更重要的是投资回报率低，怕背上债务包袱。三是入行、留长的积极性不高。今年考取物流专业职称的报名人员由最高年份的2000多人降为400多人，几年来在我市考取专业职称，但外走和改行的占60%以上。

物流产业面临的这些问题，应该说主要是大环境影响造成的，是由传统物流向现代物流转换时期一些深层次矛盾的外在体现，是发展与前进中难免遇到的问题，但也是绕不过回避不了的问题，对此应有清醒的认识，更应以更大的力气去认真地研究解决。

三、对发展的思索

思索长春物流业的发展，应充分看到已取得的成果，进而明确向新台阶迈进的基础和起点；应清醒看到面临的问题和困难，进而更有效地逾越或清除前进中的障碍；同时更应清醒地认清形势，进而更清晰努力的方向。从宏观讲，我国的物流业发展仍将处于重要的战略机遇期，面临的大形势主要是：保持经济平稳健康运行和加快发展方式转变，物流业发展将面临新课题；发展现代产业体系和坚持扩大内需战略，物流需求将出现新变化；新的开放战略和新的竞争环境，物流业将面临新的挑战；区域经济协调发展和城镇化加快推进，区域物流将形成新格局；物流基础设施网络的完善和新技术革命的深入，物流运作将出现新模式；日益紧张的能源、资源、环境约束压力，物流发展方式必将实现新突破。这既给长春物流业的发展带来了新机遇也带来了新挑战。在微观上，从长春物流业发展面临环境的实际出发，突出的是面临着“三大机遇一大挑战”。机遇之一，长春的物流业起点不高，还是朝阳产业和新兴产业，这就意味着其有广阔的发展和成长空间；机遇之二，在十二五期间长春的经济仍将保持较强劲的发展势头，预计年递增幅度都在两位数以上，居民的消费水平也将不断提高，这就为物流业的发展提供了新的较大的市场空间；机遇之三，国家已经出台若干支持物流业发展的政策，随着这些政策措施的落实，可望使现在面临的许多问题迎刃而解。同时挑战也是严峻的，主要是随着哈尔滨、沈阳、大连、呼和浩特及吉林、延边等周边城市物流业的崛起，在物流业将形成区域性新格局的形势下，搞的不好不仅可能会削弱长春做为东北腹地城市物流业的“节点”作用，而且长春物流业的市场有可能被部分挤占。

长春物流业的发展应是量与质的双重提高，而重心应在质的提高上，应是做大做强并举而核心应在做强上。提质做强就要认真践行科学发展观，以推进现代化为主旋律，促进产业升级，在实际工作中即注重切实解决具体问题，又应着眼于宏观力求取得高屋建瓴、纲举目张的效果。综合考虑应重点在七个方面实现新突破。

1、在物流园区建设方面实现新突破。无数事例证明物流园区是融解物流企业小、散、乱、差的有效的载体，是引导和推进现代化的阵地。物流园区建设应在现有基础上，努力实现三个新进展。一是在科学规划上实现新进展。按照大、中、小三个档次的结构，远、中、近三个层次的布局，调整制定一个科学的发展规划。在防止种类缺失的同时，也防止重复建设。二是在重点园区建设上实现新进展。从长春的产业特点及现实物流园区建设需求的实际出发，应突出三个重点：即一汽物流园区的扩展项目；农畜产品物流园区在建项目；零担物流园区的筹划项目。三是在物流园区升级进档次上实现新进展。要借鉴成都、上海、武汉、北京、哈尔滨等地的经验集中财力、物力和精力，培育1-2个现代化水平较高的园区，即为实用也为示范。

2、在发展大公司大集团方面实现新突破。组成物流业机体的细胞是企业，无论是现在还是未来，物流企业都将是大、中、小并存，但发挥主导作用必将是大企业。特别是在新的历史时期在推进现代化进程中，大企业的作用尤为突出、尤为重要。发展大公司大集团，应注重三个环节。一是注重现有大企业的发展。经多年的发展长春已涌现出一批如一汽物流公司、一汽国际物流公司、长久物流公司、亚奇物流公司等一批较大的企业。应引导、支持这些企业，更进一步做大做强。二是注重现有物流要素的整合。本着市场机制运作、政府支持引导及企业自主的原则，逐步将部分中小物流企业及现有的经营要素融入于大企业大集团之中。三是引进物流业大集团、大公司。本着不求所有但求所在的理念，继续扩大开放。放眼于发达地区，也放眼于发达国家引进资力雄厚、管理先进、市场开发能力强、现代化水平高的大公司。借它山之石加速自己的跨越。

3、在提升企业整体素质方面实现新突破。物流企业发展最根本的要素是自身素质，企业素质也决定长春物流产业的未来。一要提高员工的知识素质。既使在困难的情况下，也要舍得智力投资搞好员工的培训，舍得出高资吸引高素质的人才加盟。二要增强改革创新的思维。社会的现代化决定了物流企业如固步自封拘泥传统，就必然越走道越窄。企业要注意洞察环境的变化，并及时调整自己的经营方略、经营方式、管理模式，提高应变能力，在改革创新中求生存、求发展。三要努力推进技术进步。建好网络工程，积极采用新技术、新设备，总之要不断增强自身的动力、活力、创新力，进而全面增强自身的市场竞争实力。

4、在发育新业态方面实现新突破。大力推行“配送”模式，扩网点、上规模，争取尽快形成一个较完善的配送体系。大力发展网络物流，争取在十二五期间，扩大网络物流经营的额度。大力发展三方物流，使大成集团、欧亚集团等相当一部分生产和商贸企业的物流从企业中剥离出来。同时努力探索四方物流的创建。

5、在规范市场秩序方面实现新突破。在坚持放开搞活不动摇这个大前提下，从物流业已处在一个新的发展阶段的实际出发，应将规范市场秩序提到相应日程。规范不是管死，而是对恶意竞争、不诚信等严重扰乱市场秩序的行为进行更有效地扼制。要继续通过开展评“诚信企业”、“A级企业”等活动宏扬先进、宏扬正气。同时也相应通过建立法律、法规、规章等措施，对不良行为进行管束。福建省通过省人大立法形式出台了《促进物流业健康发展条例》，对建立良好的市场秩序发挥了很好作用。可以此为借鉴，通过人大立法，政府立规或协会立自律公约等形式，出台一些“规章”，使企业正当经营更有章可循，使惩处不良行为更能有法可依。

6、在破解难题上实现新突破。长春物畅其流中最突出，最薄弱的环节之一，就是“最后一公里工程”问题。因为长春是汽车、农畜产品生产及加工业为主的产业结构，因此居民日常生活用品基本来自外阜，家电、服装、家具、装修材料等几乎全部来自外地；水果、反季蔬菜等也80-90%从外阜购进。这些商品多是先到城市周边的仓储库或批发市场，然后再次物流入城。据统计每天要运进长春市的居民生活用品平均在80万吨左右，往返车辆3.9万以上台次，由于缺乏统一筹划和管理，造成入城车辆杂乱，三轮车、摩托车、人畜车占很大的比重，扰乱了市区交通，影响了城市交通面貌；造成了运力浪费，有的超市从批发市场运几十斤水果也要专雇一辆车，增大了物流成本，直接或间接地影响了物价；造成危害食品安全的隐患，有的运输车甚至是拉完农药、运完垃圾就运食品，在运输环节造成食品的不卫生，危及居民的身体健康。借鉴北京、上海、沈阳等许多城市的经验，国富集团提出了创建“城市货的”的创意，即组建有保鲜措施，有现代化通讯措施的标准化箱式货车，并与之相配套，组建上联生产基地或城边批发市场，下联超市、大厂、大学及居民用户，中间配有信息中心、配送中心的一条龙物流体。可使“最后一公里”物流中存在的许多问题迎刃而解。对此希望政府及交通、交警、城管等部门能给予大力支持。

7、在营造体制和政策环境上实现新突破。物流业面临的矛盾和问题，已引起国家的高度重视，在有关文件中明确指出：“一些不适应物流业发展的政策问题进一步显现严重制约了产业发展。必须制定完善政策措施，促进物流业发展。”温家宝总理主持召开国务院常务会议研究部布署了促进物流业健康发展的工作，并相续出台了“国八条”、“国九条”，十分有针对性也十分明确地提出：“要切实减轻物流企业税收负担；要加大对物流业的土地政策支持力度；要促进物流车辆便利通行；要改进对物流企业管理；要鼓励整合物流设施资源；要推进物流技术创新和应用；要加大对物流业的投入；要促进农产品物流业发展。”要以此为契机，在改善社会环境上有较大的作为。一是把国家文件精神真正落到实处。政府及税务、土地、交通等有关部门要制定实施细则，并切实解决企业遇到的具体问题，防止光听雷声不见雨和雨过地皮干等现象发生。二是加大政府的财政支持力度。市、县（区）政府财政列出支持物流业发展专项资金，用于支持重点项目建设的投入或贷款贴息，用于激励企业进步的奖励等。三是建好公共服务平台。对企业需要、现代化需要，而企业自身难以解决的问题，由政府或社会组织牵头，动员各方面力量形成合力去解决，重点是组建或扩建三个平台。为解决许多中小企业筹资难的问题，组建“物流融资平台”；为解决信息化水平不高的问题，扩建公用信息平台；为解决一些企业无安身之地的问题，发展“物流园区平台”。