兴化市粮食交易市场发展情况汇报1

第一篇：兴化市粮食交易市场发展情况汇报1

兴化市粮食交易市场发展情况汇报

兴化市粮食交易市场近几年来在上级领导及有关部门的帮助下，规模日益发展壮大，成交额不断上升，销售额逐年增长。场内现有加工企业53家,固定资产投入达1.5亿元。2006年市场成交额达24.3亿元，全国同类市场中,是国家发改委全国十四家粮食价格信息监测点之一，国家农业部定点市场，江苏省重点批发市场，省级农业产业化龙头企业，连续多年评为省级文明市场。今年1—8月份实现成交额18亿元，成交量达到71万吨。下面就市场的发展和近期情况汇报如下。

一、市场发展基本情况

1、发展过程

一九九一年在部分从事粮食贩运的农民经纪人的影响下，位于戴窑镇西首东三村车路河上进行了水上粮食交易。从此形成了一个由民间自发的水上粮食批发市场，并由此带动了稻米加工业的发展，从事粮食贩运的经纪人队伍也不断壮大。1998年中央粮改政策出台后，经市政府批准正式挂牌为“兴化市粮食交易市场管理办公室”，并由国有粮食部门管理。在市场快速发展的带动下，1996年—2000年的五年中场内建起了日加工稻谷120吨的大米加工企业54家，粮食经营户115户，农民经纪人近300人。现已形成一个集收购、仓储、加工、现货交易为一体的大型粮食交易市场。连续四年在全国同类市场中排位之首。

2、辐射影响

市场初期是一个水上自由交易，以附近县市兑换为主。通过发展壮大，目前生产的大米已销往上海、杭州、广东、河北、河南等十多个省市，上海大场粮食批发市场有80%的销售窗口主营兴化大米，品牌大米也从市场销售变为各大超市销售为主，购进的原粮也由本地扩大到安徽和东北三省。初步形成了具有兴化地方特色的大米加工企业集群集聚区，带动了人、财、物等资源不断向本区域集聚。

3、带动能力

由于市场的发展，拉动了三产业的发展，致富了一方百姓。一是场内常年劳务人员有3000多人，每年劳务收入3000多万元，转化了剩余劳动力。二是带动粮食加工配套企业的发展。市场周边先后办起编织袋加工厂4家，蓬布厂、粮机配件、稻壳发电等，饭店、浴室都取得了良好的经济效益。三是优化了粮食种植结构，通过基地建设，引导农民种植优质品种，利用仓储对农民的余粮实现优价收购，既解决了农民卖粮难，又促进了农民增收增效。

4、品牌建设

市场内现有生产加工企业50多家，销售的品牌有20多个。近年来通过培育申报，已有“贤人”、“祥兴”、“众好”、“中庆”、“仙莲”、“田秀秀”6个品牌获得绿色食品称号。“板桥”、“苏玉”获农业部认证的“无公害”产品，“祥兴”牌大米获得江苏省名牌产品称号。由23家加工企业组成的“兴化市米业有限公司”通过了ISO9000质量体系认证，2006年荣获省质量管理奖。

5、项目引进

近年来围绕做大做强市场这个目标，充分利用国家“三农”政策，围绕全国最大市场的这个品牌，抓项目资金的争取，先后申报了《国家农产品批发市场信息系统国债试点项目》，获得国债补贴300万元。省级农业产业化项目，无偿补助100万元和其它各项技改贴息等近100万元。利用全国最大的粮食集散地这一优势，抓招商引资，吸引外来资金建设市场。有上海宝山粮油购销公司新建的万吨粮食仓储，上海旭贤粮油公司新建的天龙米业有限公司。中科院广东能源所投资4000万元，利用市场剩余的稻壳,兴建了生物能源发电厂。申报2007年电子信息产业发展基金“倍增计划”项目已得到国家批准。

二、现阶段的工作

1、建立信息中心

信息中心是一个具有综合功能的信息管理系统，除满足市场自身发展的需要外，还作为公共信息服务的重要窗口及时发布农副产品的需求信息、价格信息、产地信息等。与其他市场信息系统实现信息共享，充分发挥信息的桥梁和纽带作用。在现有的基础上,将系统延伸到各个加工企业,统一配备PC机,实现互动联网.2、建立检验检测中心

检验检测中心的建立，确保了产品的质量，保障了人民群众生活安全，同时也进一步提升了企业形象和产品的品牌。为了加强对食品生产加工环节和市场环节的监督管理，对所有进入市场的粮食原料及粮食产品实施强制检验制度。我们投入80万元，新购了气相色谱仪、原子荧光光度计、酶标仪等先进的检测设备，建立了60多平方米的检验检测中心确保了城乡居民吃上放心粮。

3、市场形象展示

为改善市场环境，提升市场形象，我们聘请了泰州市规划设计院对市场的未来发展进行了总体规划设计。围绕加工区、仓储区、商贸区、物流区四大载体，编制了市场近期、中期和远期发展规划。同时为确保外来客商准确识别市场位置，在204国道和高兴东路口设置指示路牌。根据市场的现状，分成四个小区进行管理。统一制作各加工企业的灯箱，既解决了亮化工程，又增加了广告宣传，提升了市场的整体形象。

三、今后的打算

1、建设一个粮食物流配送中心。

随着市场发展规模的日益壮大,每日进出市场从事运输的车辆多达200余辆，货物运输超过4000吨。由于缺少统一管理和调度,影响了产品的及时输送，也影响了市场的对外形象。因此加快粮食物流配送中心建设，加强粮食物流环节链中各构成部分之间的协调运作，努力提高粮食物流效率，显得尤为重要。

2、成立担保公司

由于场内绝大部分企业属于中小企业，在发展过程中普遍面临融资难问题，严重制约了市场的持续发展。按照金融业的要求，拟成立融资担保公司。以确保原粮购得进，销得出，和保证基地农民的经济利益不受损失。

3、培植国家品牌

目前市场内有“绿色食品”品牌7个，“无公害”品牌2个。这些品牌从目前看市场销售的比重是比较大，但从长远目标看还存在不足。因为小品牌、小作坊是成不了大气候的。只有通过整合提升，以

做大、做强、做优为目标，形成优势产业，以大企业、大市场、大流通的方式拓展市场销售渠道，紧紧围绕“活力激发，财源涌进”，形成最佳组合，才有凝聚力、竞争力。实现统一标准，统一品牌，统一价格，统一操作规程，强化品牌意识，实施品牌工程，创造自己的独有品牌，争创国家名牌产品。

4、培植10家年产5万吨优质大米的龙头企业。

目前场内现有加工企业53家，年产5万吨以上的只有三家。近期内将以培大培强为目标，重点发展规模化生产，到2008年底，年产5万吨的加工企业将达到10家，同时申报一般纳税人企业。

二〇〇七年九月四日

一、道路 新建道路位于横泾河河东，南至兴丁公路，北至

丰乐河，总长2.2公里。合计道路需建设资金303.16万元。

二、桥梁。道路总长2200米，其中涉及生产河一条，口宽

13米，可建造单孔桥四米，需建设资金10.8万元。

三、河道。目前横泾河一般口宽40米，计划拓宽20米，总宽60米。河道整治用土由用土单位负责，无需挖土资金。

四、用地。粮食市场建设用地，计划沿横泾河边向内延伸

100米，加河道拓宽20米，道路用地12米，计132米。每个断面按0.2亩计算，整个建设用地面积约需400亩。

第二篇：关于场外交易市场情况的汇报

关于场外交易市场情况的汇报

领导：

为使领导更好地了解目前国内场外交易市场的状况，我们收集整理了一些资料，现汇报如下：

在2012年年初第四次全国金融工作会议提出“金融投向实体经济的本质要求，解决实体经济融资难、融资贵问题”“促进一级市场和二级市场协调健康发展”后，证券监管部门明确提出我国资本市场的目标：不断壮大主板交易市场，发展中小板市场，快速建立创业板市场，并逐步建立覆盖全国，统一监管的场外股权交易市场。国内资本市场加快了整顿、调整、创新的步伐。证监会增加了场外市场分层结构设计，一层是新三板，一层为区域性股权交易市场，后者和新三板对接，主要服务对象为中小微企业。可以说，搭建区域性柜台交易市场、时机成熟后再构建全国统一监管的场外市场的新三板改革思路已基本成形。

一、新三板

2012年8月4日，中国证监会宣布，经国务院批准，决定扩大非上市股份转让试点。这意味着，近3年来，备受争议又几经浮沉的“新三板”终于修成正果。按照总体规划“分步推进、稳步推进”的原则，管理层在中关村科技园区的基础上，为“新三板”增加了新的试点:上海张江高新技术产 业开发区、湖北武汉东湖新技术产业开发区和天津滨海高新区。

此外，《非上市公众公司监督管理办法》草案正在征求意见中。新三板挂牌的公司将按照该管理办法的规定成为公众公司，其股东人数有望可以突破200人的限制，将增加股权的流动性。有券商人士预计，该办法将在年底前正式出台，推动新三板试点园区进一步扩容，并向二、三线城市铺开，第二批试点园区扩容有望在明年一季度成行。

新三板参与的主体有，保荐人：券商；中介机构：会计师事务所、评估所、律师事务所；做市商：券商；交易者：券商、投资机构、合格的个人投资者。从参与的主体可以看出，证券公司是新三板市场主力。

8月初，新三板市场扩容方案公布后，券商对这个市场做了乐观的调整。预测，未来3年左右新三板挂牌公司数量有望超过3500家，市值将超过1万亿。测算，新三板扩容后，若每年新挂牌900家企业，按照目前一家企业100万元的挂牌费用，券商每年来自新三板企业挂牌的收入约为9亿元。如果推出做市商业务，券商每年来自做市的收入将高达315亿元。新三板业务也因此成为部分券商新的战略高地。根据中国证券业协会统计，目前在新三板上活跃着的基本是一些中小券商。主流大券商对新三板业务视如鸡肋，主要还是因为目前新三板业务不赚钱。新三板收费比较低，综合起 来，一单最多一百万元左右，但人力配置成本却很高：证券业协会要求审核券商的工作底稿，并要求一个项目必须配备一名注册会计师、一名律师和一名研究员，券商工作量甚至会超过IPO（首次公开募股），成本自然高企。新三板对于主板、创业板来说，盈利差距简直一个天上一个地下。现在对于券商来说，主要任务还是抢占市场，为未来IPO储备资源，以后无论定向增资、直接投资等都会有客观的盈利预期。

2012年9月7日，“新三板”迎来8家挂牌企业，扩容正式启动。8家挂牌企业中有6家产生交易，成交12万股，涨幅在425%到800%之间。发生交易的6家公司整体市盈率为21.85倍，市净率为3.33倍。目前的新三板是协议转让机制，没有定价功能，交易双方可以对倒，交易的价格可能是虚假的，因此我们看到的成交价格未必是真实交易价格。业内普遍认为，各股当日成交价格，相当于券商、企业双方根据一系列财务指标协议制定的开盘价。新三板扩容首日交易虽然不很活跃，这或许与部分投资机构尚处观望，或对股份报价转让规定还不熟悉有关。

二、区域性股权交易市场

中国证监会在积极推动“新三板”扩容的同时，也在积极探索、完善、确定区域性股权交易市场的定位、功能和交易制度。2012年5月，中国证监会下发了《关于规范证券公司参与区域性股权交易市场的指导意见(试行)》。理解如下：

1、将区域性股权交易市场定位为“为本省级行政区划内中小微企业提供股权、债券的转让和融资服务的私募市场”，原则上不得跨区域开展业务。

2、区域性市场应经所在地省、自治区、直辖市人民政府(省级人民政府)批准设立，省级人民政府负责对区域性市场进行监督管理，金融办为其主管部门，中国证监会及派出机构提供业务指导和服务。

3、区域性股权交易市场功能：挂牌交易的公司可以采用非公开方式进行股权融资，或通过私募债方式融资，或通过股权协议转让，但不得通过广告、公开劝诱及其他变相公开方式进行。这增强了区域市场的融资功能，因为在现有的股权转让、定向增资的基础上，允许了私募债券融资。

4、区域性股权交易市场交易制度：不得采用集中竞价、不得将股权按照标准化交易单位持续挂牌交易;投资者买入后卖出，或者卖出后买入时间间隔不少于5个交易日。实际是采取非标准化合约交易，以区别于主板、创业板、新三板，估计不会允许有做市商出现。只能通过协议转让在特定对象之间进行交易。

5、允许证券公司以两种方式参与区域市场业务，一是以单纯会员形式，一是以区域股权交易市场股东方式。对于第一种方式，《指导意见》规定，证券公司应建立风险隔离制度，可以开展挂牌公司推荐、挂牌公司股权代理买卖，并 未区域性市场挂牌公司提供股权转让、定向股权融资、债券融资、投资咨询等业务。对于第二种方式，证券公司需按规定扣减净资本。《指导意见》没有保荐人的提法，却提出了推荐机构。区域股权交易市场可能采取会员制，会员可以成为推荐机构。

从《指导意见》规定可以看出，无论是场外市场开展业务的种类还是流动性资金来源，区域性股权交易市场主力都会是证券公司。

有消息称，上海证券交易所和二家证券公司将入股浙江拟建立的股权交易中心。看来证监会对区域性股权交易市场关注的重点是在江浙等民营经济发达，中小微企业集中的地区，经过试点完善后，最终会将区域股权交易市场纳入证券监管体系，完善国内的资本市场。

综合现在已取得的信息，我们经过探讨，认为： 随着新三板扩容得到落实、券商参与区域性股权交易市场的规则进一步明确，新三板市场和区域性股权交易市场正迎来蓬勃发展的契机。无论新三板还是区域性股权交易市场，归根结底都要解决中小企业融资难和资本培育的问题。新三板和区域性股权交易市场在制度体系等方面虽然取得了一定的成效，但两大场外交易市场的投资者准入门槛有待降低，做市商制度尚未引入，转板制度也没有确立，依然不能有效解决众多中小企业的股权挂牌上市难题，企业融资结构也没 有得到充分优化。

1、新三板和区域性股权交易市场的发展现在处于起步阶段，今后肯定会极大地促进风险投资和私募股权投资的发展，使中小微企业的融资渠道不断地扩宽。但现在，对新三板市场是政府和企业热情高，私募机构和大部分券商都在观望；对区域性股权交易市场是政府热情高，企业、私募机构和券商都在观望。下一步如果地方政府不对挂牌企业给予补贴和政策倾斜，短期内不会有太多企业乐于在区域性股权交易市场挂牌。同时，地方政府也应出台相应的鼓励政策，避免企业只挂牌却没有形成真正融资，推动企业通过挂牌真正实现做大做强。

现在如果入股区域性股权交易市场，短期内不会有很好的回报，但是如果从长期发展和经营战略考虑，可以提前布局。以便更好、更全面地掌握区域内行业、技术、经营突出，有投资价值的中小微企业状况，为开展直投业务和投行业务奠定基础。

2、区域性股权交易市场的成立会使证券公司、风投机构、股权投资机构更多的关注区域内的中小微企业，将在投行和直投业务上会获得更多的机会。

（1）新三板扩容后的首日上市，使部分PE浮出水面，首日的成交价格也使PE获得高额账面回报。

成交价最高的日久化学，是6只新股中最受PE青睐的。2011年初该公司增资，河北天冀创投、天津天创鼎鑫、天津天保成长、深创投、北京红土鑫洲创投5家PE鱼贯而入，增资价4.17元/股。今年5月，南海成长精选(天津)股权投资基金以7.36元/股，认购新增注册资本326.3万元。两个月后，该股股权又生变，天创鼎鑫和天冀创投分别将所持1.231%和2.373%的股权转给天创盈讯；天冀创投将另外2.535%股权转给天创博盛股权投资基金，转让价均为7.51元/股。以日久化学9元成交价看，2011年初进入的PE，如今账面值也已翻番。

达晨创投是PE中参与首日上市企业直投最早的。达晨创投2006年入股武大科技。当年，深圳达晨财信创投以1.59元/股，受让原股东所持的386万股。2007年4月，湖南信托投资向达晨创投转让其持有的314万股，转让价1.59元/股。后经多轮增资及股权转让，目前，达晨财富创投持有681.82万股，占总股本的8.52%，为第三大股东；达晨创投持有314万股，占总股本的3.93%，为第八大股东。以该股成交价7元估算，达晨创投这笔投资账面值已增加330%。

集团完全可以凭借自身的地域优势、背景优势和相关机构联合开展投行和直投业务，相信一定能获得不错的回报。

（2）也可以确定2到3个行业，通过投行部门的筛选，每个行业控股或全资购买1家有核心技术和发展前景的中小公司并注入优化、整合后的自有资产，形成产业支柱。利用 资本优势、背景优势做大、做强，以IPO为阶段性工作目标。

第三篇：粮食先进县汇报材料

**县粮食生产先进县材料

**县总面积约8848平方公里，全县辖5乡4镇，170个村委会，共有农业人口8万人，是一个传统的农业大县。该县共有可耕地面积63万亩，实际耕地42万亩，年径流量3.5亿立方米，地下水可开采量9800万立方米，水土光热资源十分丰富，在粮食生产方面极具优势，是国家第二批粮食生产基地县。长期以来，县始终坚持粮食生产不放松，不断加强以农田水利为主的农业基础设施建设，以增强农业生产能力，保证粮食生产。2004年全县完成总播面积41.57万亩，其中粮食作物完成14.53万亩，占总播面积的35％；粮食作物中，小麦6.6万亩，玉米7万亩，其他小杂粮0.93亩。全年完成小麦收购3000万公斤，完成计划任务的133％；农牧民纯收入达到3792元，较上年增加429元，取得了良好的经济效益和社会效益。

一、高度重视粮食生产，落实粮食措施

2004年，我县认真贯彻落实中央、自治区两个一号文件精神，做到计划早下达、任务早落实、物资早就位、科技早培训，形成合力把各项生产任务落到实处，为全年农业增效、农民增收打下了坚实的基础。一是认真做好农资调运储备工作，从生产所需化肥、农膜、农药、有机肥、柴油，以及粮食作物优质小麦、玉米、油料等种子，做到供需合理，并及时到位所需农贷资金。2004年发放农贷资金4500余万元，解决农民春种资金短缺困难。二是不断优化农机化装备结构。全县共新购大中型拖拉机16台，配套农具24架，引进小型拖拉机500台及各类配套农具350架，小麦、玉米等粮食作物机播水平达到98％，有力的促进了农田作业质量及田管水平的提高。三是加大水利基础设施建设投入，保证粮食生产安全。结合农村“五好”建设和小康村建设，以奖代补，努力实施农村基础设施建设工程，有条件乡镇每年规划改造1万亩条田，平原乡镇每年修建3公里防渗渠道，保证灌溉用水，改善农业生产条件。2004年，共修建防渗渠道42公里，其中U型渠道15.75公里，修建桥、涵、闸等配套建筑物204座，打井15眼，维修机电井42眼。四是狠抓农业丰收计划推进工作，保证粮食优质高产。2004年，我县引进一批品质优、产量高的新品种进行示范推广，给农民提供政策、技术、信息服务，提高种粮农民的积极性。共落实“丰收计划”优质高产高效农业示范项目57个，其中：小麦连片500亩以上，单产水平达到470公斤以上示范点7个；高效特色农业示范项目24个，无公害农产品示范点11个，已验收合格的示范点14个。同时加强对土壤肥料工作的监测，进行了土壤化验分析143项次。结合科技培训和农业信息服务，在去冬今春科技之冬活动中，配合有关部门对58个重点村的农牧民进行了培训，共培训农牧民1.2万人，发放各种宣传资料1万多份，配合广电局在《今日北庭》栏目中，进行科技讲座5期，开通了农事“110”服务热线，随时为农民开展技术咨询服务，农民咨询人数达600多人，已发布《农业技术简报》5期，给州中心报送信息6篇。

二、认真学习贯彻中央1号文件精神，确保政策落实到位

（一）迅速传达贯彻中央1号文件精神。今年年初，中央1号文件出台后，我县结合实际，将传达学习同贯彻十六届三中全会精神，中央、区、州经济工作会议和自治州加快东三县经济发展会议精神相结合，采取多种形式，迅速学习传达文件精神。一是1月14日县委中心组利用1天时间集中学习传达了中央1号文件精神，并对各乡镇、各部门、各单位的学习传达作出了具体安排部署；二是各乡镇和县直部门结合自身工作实际，采取领读原文、专题讨论等形式进行了集中学习，并把传达学习范围扩大到了机关干部和村委会一级；三是结合“科技之冬”、基层组织建设、“三讲三查三树”活动以及农村反邪教集中教育整顿活动，采取集中学习、广播电视宣传、下乡驻村工作队面对面宣讲等形式，把学习宣传活动引向深入，达到了统一思想、凝聚力量的目的，为促进农民大幅度增收营造了良好的社会氛围。

（二）切实加强对农业和农村工作的领导。2004年，为确保中央及区、州各项农业、农村政策落到实处，我县继续实行产业领导小组负责制，建立县级领导联系重点产业项目责任制和奖惩制，并与年终考核直接挂钩，加强对农村工作的领导和协调，形成了农业和农村经济发展“人人有责任、人人有重担”的工作机制，同时加大督查力度，定期与不定期相结合，密切关注产业项目组的工作进展情况，确保政策不折不扣落到基层，农民真正得到实惠。

（三）加强政策扶持，力促农民增收。在深入学习贯彻中央1号文件精神的基础上，按照统筹城乡经济发展的要求，结合我县实际，出台了《**县关于促进农民增收的意见》，制定了针对性、操作性较强的六条保障措施，采取“订单套餐”方式，鼓励农民种粮，每亩发放25元的“订单套餐”共落实小麦订单的面积10万亩，其中冬麦4万亩，春麦6万亩，发放资金10万元，签订单19200户。进一步理清了当前和今后一段时间我县农民增收的工作思路，明确了奋斗目标，并就当前的增收形势进行了细致的分析，提出了工作重点，把产业化经营、农业基础设施建设、科技兴农战略作为突破口，从落实责任、转变作风入手，狠抓各项工作措施落实工作，全力促进农民增收进程。

三、加强政策实施的管理工作，做到服务周到，便农利农

（一）加强粮食收购企业的管理。一是实行目标管理责任制，企业与每一个库站都签定目标责任制，将责任制分解细化到每个职工，层层抓落实。二是采取下浮职工工资20％，多收超收奖励办法，让职工思想上有压力，工作上有劲头，全力以赴投入夏粮收购工作。三是在收购现场，每日公布收购价格及现场收购人员名单，设立便民咨询处，监督举报电话或举报箱，并聘请义务监督员驻站协助工作。四是实行一个窗口对农服务。直补资金点与粮食收购点一起办公，农民同时领到粮款和直补金。

（二）粮食收购坚持计量质量标准，提供优质服务。一是坚持按照国家的小麦质量标准。在收购中体现优质优价，对纯质的品种适当给予价格上的优惠。二是加大服务力度，对量大的、路途较远的农户给提供包装袋，并联系车辆等服务措施，做到便民、利民。三是计量标准准确，化验农户从粮食小麦批样化验到过称计量采取准确透明方式，让农民眼看、手摸、耳听，卖粮卖的舒心。四是提供全天候服务，不打“白条”并公布预约收购热线电话，农户随到随收，随时领到现金。

四、严格按照粮食直补政策，做好资金兑付工作

一是根据自治州粮食直补资金兑付工作安排意见的要求，该县成立了粮食直补资金兑付工作领导小组，并制定了《**县粮食直补资金兑付管理办法》，在各乡镇按上级要求开设了粮食直补资金专户，对兑付人员制定了工作制度，在各兑付点设立粮食直补资金兑付标牌，为粮食直补工作顺利开展打下了坚实的基础。二是为认真做好粮食直补资金的兑付工作。全县设立了九个粮食直补兑付点，每个兑付点至少两人值班，在兑付过程中，工作人员认真填写小麦直补资金兑付表，并与小麦种植面积调查表核对，经核定后，按照农户实际交售粮食的数量和规定的补贴标准直接兑付给农户，农户亲自签名，从而有效地防止了“转圈粮’的发生。三是在粮食收购旺季坚持5天内在兑付点张榜公布一次，公布每个农户交售粮食的数量，补贴标准，补贴金额等内容，以接受群众的监督，做到公平、公正、公开，增加了透明度。2004年全县兑付粮食直补资金530万元，计小麦2620万公斤。

粮食生产事关经济安全和国计民生的大局。今后，我县将坚定不移地贯彻国家、区、州关于加强粮食生产、确保粮食安全的有关安排部署，不断加大农业基础设施建设，充分发挥自身在粮食生产方面的优势，落实粮食直补政策，通过政策支持、利益引导提高农民种植粮食的积极性，确保粮食安全生产。

第四篇：长春市房地产交易市场发展报告

长春市房地产交易市场发展报告

一、近几年我市房地产市场发展状况

2000—2006年，我市房地产市场保持了快速、健康的发展态势。2000年，房地产交易量151.3万平方米、交易额28.2亿元。2006年，房地产交易量达到559.1万平方米、交易额106.9亿元。7年间，交易量平均增长速度为20.5%，交易额平均增长速度为21%。

2007年1—5月份，房屋成交21884套;成交面积232.4万平方米，同比上升54.4%；成交金额为49.7亿元,同比上升70.8%。

二、我市房地产市场主要特点

1、商品房市场呈跳跃式增长态势。2000年，商品房屋成交量只有99.9万平方米、成交金额22.4亿元，2006年成交量达到338.7万平方米、成交金额为77.2亿元，交易量和交易额是2000年的3.4倍。7年间，商品房成交量平均增长速度为19.1%，成交金额平均增长速度为19.3%。

2007年1—5月份，商品房成交套数为14028套；成交面积为146.75万平方米，同比增加54.3万平方米，同比上升58.8%；成交金额为36.7亿元，同比增加15.9亿元，同比增长75.9%。其中:住宅成交套数为12546套；成交面积为133.5万平方米，同比增加52.7万平方米，同比增长65.2%；成交金额为32.2亿元，同比增加15.1亿元，同比增长88%。

从以上统计数据看，我市商品房市场需求旺盛，前5个月商品房市场供求比为1：1.27。虽然供小于求，但我市可售房源十分充足。商品房市场总体上仍保持供大于求的局面。

2、二手房市场发展势头强劲。2000年，我市二手房交易量51.4万平方米、交易额5.8亿元，2006年成交量220.4万平方米，是2000年的4.3倍，7年平均增长速度为23.1%，成交金额30亿元，是2000年的5.2倍，7年平均增长速度为26.5%。

今年1—5月份，存量房屋成交套数为7856套；成交面积为85.6万平方米，同比增加27.5万平方米,同比增长47.3%；成交金额为13.1亿元，同比增加4.8亿元,同比增长58.1%。其中:住宅成交套数为7308套；成交面积为57.5万平方米，同比增加15.5万平方米,同比增长36.8%；成交金额为7.5亿元，同比增加2.1亿元，同比增长39.4%。由于5月份存量房开征个人所得税，使存量房交易受到了一定的抑制。交易量比上月萎缩二成多、交易额比上月萎缩三成。

3、商品房市场与二手房市场形成良性互动态势。几年来，我市二手房交易与商品房交易比例逐年提高。2000年，二手房与商品房交易之比为0.48：1；2001年为0.51：1；2002年为0.40：1；到2003年，提升为0.77：1；2004年，保持在0.71：1；2005年猛增为0.83：1;2006年为0.65：1;7年间，二手房比重提高了35个百分点。

今年1—5月份，我市商品房交易量、二手房交易量之比为1：0.58，而我市商品住房交易量、二手住房交易量之比为1：0.43。说明我市房地产市场交易的绝对主体是商品房交易，二手房市场还没能与商品房市场形成良好的互动效果。二手房交易还未进入高峰期。

4、房屋租赁市场日趋繁荣。2000年，房屋租赁面积36.7万平方米、租赁金额2.1亿元。2006年，房屋租赁面积达到293万平方米、房屋租赁金额9.5亿元。2006年租赁面积与租赁金额分别是2000年8倍和4.5倍。7年间，租赁面积年平均增长速度为34.6%、租赁金额年平均增长速度为24%。

今年1-5月份，房地产租赁登记备案件数为7387件;租赁登记备案面积为109.5万平方米，同比减少17.5万平方米，降幅为13.8%;房屋租赁登记备案金额为3.8亿元, 同比减少0.5亿元，降幅为11.3%。

5、房地产价格基本稳定。2001—2006年，我市商品房价逐年小幅上升，2006年平均价格为2671元/平方米。其中：商品住宅均价2515.8元/平方米。2001—2005年，我市二手房价逐年稳步上升。2001年，均价为1065.8元/平方米，到2006年，均价为1347.5元/平方米。

今年5月份,新建商品房合同备案均价为3142.4元/平方米。与年初相比上升18个百分点,与同期相比上升16.6个百分点。

5月份,新建商品住房合同备案均价为2934元/平方米。与年初相比上升23.5个百分点,与同期相比上升12.3个百分点。

由此可见,近半年我市新建商品房价格呈加速上涨态势。主要原因：一是土地价格自然上涨和土地出让实行招拍挂致使土地成本增大；二是随着棚改进程的加快，居民购房需旺

盛；三是商品房自身综合品质不断提升。

三、房地产市场存在的主要问题

目前，我市在房地产市场监管、服务中还存在重管理、轻监督和服务，以及监管不到位等方面的问题。

1、商品房预售管理问题。一是在形式上执行预售管理相关规定，缺乏结合实际状况对产权明晰控制的依据和手段。二是商品房预售后和登记发证中有面积分类不明确，使购房者与开发商产生矛盾的现象。三是预售过程中相关管理部门重复管理，给企业造成负担。四是在预售管理中，处罚依据不够明确，处罚措施力度不大。

2、非标准住宅分户不规范。有些住户为了通过拆迁得到非应得利益，通过法律调节，公证、赠予、继承等各种方式进行分户。过去曾经给予办理，后经政府报议案，人大补充关于分户的规定，现还存在平房分户现象。

3、房屋租赁管理协管机制滞后。2004年国家六部委下发《关于改进和加强出租房屋管理工作若干问题的通知》（公通字[2004]83号）要求，各相关部门要通力合作，做好出租房屋管理工作，省里也下发了相关文件。我市房屋租赁管理现状是部门之间既没有信息沟通和资源共享，也没有相互衔接与配合机制，管理效果不理想。

4、住宅租赁管理不到位。由于历史原因，我市住宅租赁管理一直处于空白状况。

四、主要措施

1、加强商品房预售管理措施

一是进一步加强产权明晰管理的研究，已经通过房地产业协会从开发诚信、承诺入手，开展在预售许可中向购房者进行公用部位和分摊面积的公示（试点），广泛宣传。并探索在管理过程中产权明晰规范标准和程序。

二是在商品房预售中加强和规范网上备案登记的管理，理顺重复管理关系，减轻企业不必要的负担。三是通过房地产市场、中介机构的专项整顿，使市场管理规范化，市场监督经常化，全面加强房地产市场监管，进一步规范市场行为，加大市场管理力度。与有关部门沟通，对规划许可中出现的公寓住宅、非成套、非标准住宅等统一界定名称。

四是为保证开发项目交付使用后的水、电配套设施管理运行正常，在开发企业申请办理商品房销（预）售许可时，通过与供电、供水部门沟通，协调建立起此项工作联系机制。我们正在起草《关于规范商品房销（预）售秩序的通知》，旨在进一步规范商品房销（预）售秩序。

五是考察学习外地的管理方法、模式及管理经验，建立我市商品房预售资金监督管理体系、程序和方式，使预售管理更加规范。

2、解决非标准住宅分户措施。进一步规范非标准住宅分户的标准，凡是非标准住宅无论是赠予、继承、转让、裁决，一律不再进行按面积分户；有法定资料需要多人受赠或继承的，应一律按登记条例规定，办理共有产权证，解决因分户引起的拆迁纠纷问题。

3、强化房屋租赁管理协管机制措施。协调工商、税务、民政、计生等部门明确配合事项和内容，建立和完善房屋租赁管理的长效协管机制（包括经营场所房屋拆改后，重新营业办理工商管理手续，协助管理在内）。

4、加强住宅租赁管理措施。拟研究关于住宅租赁管理的办法。协调公安、工商、税务等部门配合，使住宅房屋租赁管理纳入正常管理轨道。

5、解决原郊区及城乡结合部产权换证补证措施。采取先易后难，分门别类，有利稳定的措施，积极妥善的处理好原城乡结合部产权换证补证工作。一是有产权证且房屋状态面积没有改动的可予以换证。二是有土地证没有产权证的，可采取先由土地部门对土地证予以核准或换证，然后再申请产权登记。三是既没土地证又没有产权证的，按登记条例正常办理。

房地产中介行业部分

一、房地产中介行业发展现状

截至2006年，我市共有房地产中介机构92家，其中：房地产估价机构45家（一级资质1家、二级资质23家、三级资质21家），主要从事房地产抵押、拆迁、司法鉴定等估价活动；房地产经纪、咨询机构47家（由市房地产管理局备案）主要从事房地产营销策划、销售代理、政策咨询、居间介绍等活动。中介从业人员1430名，其中具有执业资格人员798名，占从业人员55%，评估件数14402件、评估面积为1012.9万平方米、评估价值为264.9万平方米；房屋中介成交件数12402件、成交面积为68.5万平方米、成交金额达14.2亿元。注册资本6600万元，年营业收入5274万元。营业利润2872.2万元。

近年来，随着我市房地产业迅速发展，房地产中介机构在经营内容和规模管理上，已发生了很大的变化。中介服务按照相关法规、规定和有关要求已经进入了管理和服务程序，为我市城市建设及房地产市场健康有序发展起到了积极作用。

二、房地产中介行业存在的问题

1、法律法规管理规则不健全。我市房地产中介机构发展尚处初级阶段，缺乏相应的法律法规，行政管理约束力差，行业自律建设薄弱。有的主体资格不合法，未经登记备案核查擅自从事中介业务；有的不按标准收费，随意性大；有的制度不健全，管理混乱。

2、诚信度不高。部分中介机构受利益驱动，提供不真实的评估报告，发布虚假信息，骗取中介费，设置合同陷阱，采取隐瞒、欺诈手段赚取佣金以外的交易差价等，损害了客户的利益，破坏了中介机构的整体形象。

3、市场秩序不规范。有的中介机构急功近利，没有长期发展规划，为了承揽业务竟相压价，甚至采取商业贿赂等手段，扰乱了市场秩序。

4、竞争力不强。目前，除长房置换初具规模外，大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。

房地产中介机构出现的上述问题，原因是多方面，一是法律、法规建设滞后。二是一些机构存在短期行为和功利思想。

三、规范和发展房地产中介行业发展思路和对策

1、加强房地产中介管理的立法，健全和完善房地产中介法律法规体系，为中介企业提供一个公开、公平、公正的外部竟争环境。

2、充分发挥长春房地产估价师与房地产经纪人学会作用，实现行业有序管理。坚持入行必入会的原则，行业学会通过制定自律规范和惩戒规则，强化行业自律管理和监督，发挥行业自律作用，及时掌握中介机构及其从业人员执业情况和违法违规情况，在学会内及时通报行政管理部门对中介机构及其从业人员的奖励、惩戒处罚等情况，做好房地产中介机构及其从业人员的信用记录。

3、依法加强对房地产中介机构的监管，规范整顿中介市场秩序。按照国家、省、市清理和规范房地产中介机构有关精神要求，对全市房地产中介机构进行清理整顿。整改不到位，将取消其经纪机构中介备案证书。制定《长春市房屋拆迁评估规程》、《长春房地产估价专家委员会专家鉴定规则》等规范性文件，倡导经纪机构使用中国房地产经纪人学会制定的《经纪合同示范文本》等。

4、加强行政监督指导制度，引导中介机构规范发展。

一是建立房地产中介机构市场准入制度。房地产中介服务机构取得工商营业执照后，应到市房地产行政主管部门办理备案手续，取得资质证书后方可从事营利性中介活动。

二是建立房地产中介机构退出机制。房地产估价机构资质实行动态管理。对房地产估价机构存在违法违纪行为、估价报告质量不合格、房地产估价人员数量和房地产估价业绩不符合相应级别资质条件要求等问题的，将建议省建设厅注销或调整其资质等级。经纪机构如有利用合同陷阱骗取差价款等违法违规行为、房地产经纪人数没有达到规定的标准取等取销其备案证书。三是严格实施房地产估价师、房地产经纪人员职业资格制度。

按照国家有关规定做好房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试工作，加强注册管理，充分发挥行业学会作用，建立健全房地产估价师、房地产经纪人员的继续教育制度，不断提高执业人员整体素质。对于在执业活动中有违法违规行为的注册房地产估价师、房地产经纪人员，建议注册机构收回其注册证书。四是建立房地产中介机构长效监管体系。积极探索建立动态监管等新型管理模式，通过各种有效的监管方式，综合运用各种手段，以教育督促、引导为主，辅之以必要的处罚手段，多管齐下，标本兼治。对信用良好的中介机构，要采取有效措施扶持其发展，增强其竟争力；对有一般信用缺失行为的中介机构重在教育，促其认识到失信的危害性和诚信的重要性，引以为戒，引导其诚信服务；对违法行为严重、损害信誉的中介机构，应予依法严肃处理，直至追究刑事责任。

五是建立健全房地产中介机构信用档案，完善房地产中介从业人员及其执业行为的信用记录。按照国家、省有关要求建立房地产信用信息管理系统，该管理系统包括估价机构基本情况、估价师人员情况及中介机构优良的经营行为和不良违规违法行为等内容，与相关职能部门主动加强联系和沟通，提供房地产中介机构的信用信息和其他相关信息。

六是加快信息化建设，构筑房地产中介机构信用信息平台。通过长春房地产信息网及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择，接受社会监督。

物业管理部分

经过十余年的培育和发展，我市物业管理行业不断发展壮大.物业管理在改善市民居住质量、促进就业，提高城市管理水平，发挥了重要作用。

一、发展现状

我市物业管理起步于1996年，现有物业管理企业368家（占全省物业企业一半）。其中，一级企业2家，二级企业3家，三级和临时物业企业363家。物业管理人员2万余人。目前，我市实施物业管理2万平方米以上的小区425个，2万平方米以下及分散住宅房屋3932栋，大厦58个和其它有关物业管理项目。物业企业管理房屋总建筑面积达5529.8万平方米，实施物业管理房屋占全市房屋总面积的53.7%。按国家物业管理小区验收标准，从1996年至今，评定国家物业管理示范、优秀小区（大厦）25个，省级物业管理示范、优秀小区（大厦）79个，市级物业管理达标小区（大厦）130个，物业管理各类达标小区共234个，达标小区总建筑面积1737.5万平方米。物业管理面积达标率31.4%。在425个2万平方米以上小区中有244个成立了业主委员会，占小区总数的57.4%；在58个管理大厦中有15个成立了业主委员会，占大厦的25.9%，2万平方米以上小区和大厦成立业主委员会的比例是53.6%。我市物业管理在全省处于重要位置。

二、存在的主要问题

1、管理不到位、历史因素多和矛盾错综复杂、群众意见大，社会反响强烈，成为投诉热点。一是由于开发、物业之间建管不分，造成开发、物业、业主相互间责任、权利、义务不清，物业管理不能按正常的合同关系实施履行。

二是开发建设遗留问题。主要是设施、设备在交付使用后不能明确并让业主了解其产权关系，致使在设备、设施管理、维修时造成责任不清，甚至导致不能正常运行，激化社会矛盾。

三是有些公共服务项目交接不明确，管理关系不顺，使业主、物业管理企业与公共服务管理部门的管理和收费矛盾不断发生。对于这此问题除以上历史原因外，也表现在物业管理不到位，在物业管理上缺乏系统的深入研究。

2、原直管、自管房屋物业管理难度大。

一是相当一部分直管公房以收取租金，维持管理，逐步过渡部分使用权转变为个人产权，按物业管理需要使房管转化为物业管理模式。这些房屋历史久远、情况复杂、设施设备陈旧老化，不能满足使用需要，房屋设备维修无经费来源，很难达到正常物业管理水平； 二是单位自管住房，由于管理状况不同，随着房屋产权多元化进度加快，暴露出诸多物业管理相关问题，涉及房屋维修个人归集维修资金难、设备设施配套难、经费来源难、设施设备归属难等，这类房屋随着房改进度的加快，相关矛盾和问题难以解决。

3、全市住宅房屋还有近一半没有实施物业管理，又多为老、旧、散的单体住宅，难以达到居民需求的物业管理水平，解决这些问题需大量资金投入。

4、全市住宅房屋物业维修问题逐渐凸现，截止2006年末住宅房屋已缴纳维修资金126255户，全市实施物业管理住宅480000户，全市住宅总户数是800000户，能够按物业管理程序实施维修养护的只占实施物业管理住宅的1/4，占全市住宅总户数不到二成，按此推算，要达到正常房屋维修管理，物业维修资金按物业管理住宅和全市住宅总量相比，分别缺口3/4和八成。

5、全市物业管理企业整体素质不高，三级及暂定三级的企业数量比重大，能够起到行业带动作用的企业数量少，先进管理经验少，按合同标准和规定的物业管理等级还不能完全达到标准，从业人员专业化管理水平不高，整体管理水平难以满足业主需求，加之开发遗留、公共经营服务、产权关系、历史因素等诸多问题，致使物业服务难以到位。

6、法规政策滞后，对解决物业管理中突出矛盾缺少可操作性规定，涉及物业管理方面各方责权不清、权力主体不清、权力关系不清，由于物业管理发展历史短，缺少套政策。

三、物业管理发展前景分析

（一）行业发展有利因素

1、各级领导重视。市政府一直高度重视物业管理，成立了以主管市长为组长的长春市住宅小区综合治理和物业管理领导小组，各行政区、开发区、一汽设立物业管理分指挥部，建立起由政府统一领导、条块结合的物业管理领导指挥系统，办公室设在市房地产管理局。2001年，市政府决定在各行政区建委设立物业办，负责各城区物业管理的日常工作，业务受市房地产管理局指导。几年来，市委、市政府、人大、政协等各级领导多次到物业小区视察、指导工作和听取物业管理工作情况汇报。

2、市民对物业管理的认同。随着我市大片住宅小区开发建设，本地的和外地的一批管理与服务良好的物业企业对小区实施规范的物业管理，得到了市民的认同。

（二）当前影响物业管理发展的主要因素

1、开发遗留问题较多、隐患较大。突出体现为：房屋质量差、配套设施不完善、产权关系不明晰、基础资料不齐全、产权证件无法办理、高层电梯质量差、高层防火设施不配套等。这些本应由开发建设企业解决的问题却被强加到物业企业身上，如联合置业的贵阳小区、景阳小区、伊通河两岸的滨河小区等问题尤为突出。

2、业主、业主委会与物业企业权利义务不对等，业主自我管理机制难以形成。国家《物业管理条例》赋予了业主、业主委员会权力和义务。我市多数小区业主还难以自发组织起来行使权利。业主委员会、业主大会对自己的法律地位不明确，没能发挥法律赋予的权利。主要原因：

一是业主权利意识、法律观念淡薄，许多人都不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效，对选聘、解聘物业管理企业等重大事项无法表决，致使小区中许多问题都不能按法律程序解决，一旦出现利益冲突，一些业主又以业主大会不合法为由上访。

二是有的业主为了个人利益在小区里拉山头、搞帮派，使业主与业主之间、业主与业主委员会之间形成对立矛盾，给小区造成了不安定因素。

三是相当数量的业主并没有把物业服务当作一种商品，业主不愿花钱买服务。

3、物业公司承担的社会负担过多。国家《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。目前我市在物业服务收费方面存在水、电、环卫、治安等部门收费界限不清。供水、供电部门对许多物业小区一直沿用抄大表方式计算，大表进、小表出，大表与小表之差额所产生的损耗费用全部由物业企业无条件承担。电业部门对小区内的公共用电，如电梯等按工业用电收费；环卫部门则直接向物业企业收取垃圾清运费，而垃圾却是由业主产生的；公安部门对物业企业小区内配备的治安员收取管理费。这些都加重物业企业负担。这些问题的产生主要是业主、物业企业和相关部门责任关系不清。物业企业是受雇于业主，其他收费项目应是相应企业对业主，业主委托物业后，才能直接对物业企业进行收费。但是由于历史原因，造成以上责任关系不清，不同程度的制约了我市物业管理的发展。

4、开发与物业的管理体制存在缺陷。一是住宅小区建设与管理责任不清，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量不过关，配套设施不完善；有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续管理带来矛盾。二是市、区两级物业管理行业管理体制不顺。目前，各区都设有物业管理办公室，但人、财、物都由各区建设局统管，市物业管理部门只是对他们进行业务指导，市房地局物业管理处只有5人负责全市物业管理日常工作，人员较为紧张。

5、老、旧、散住宅区推行物业管理难度大，专项资金不到位,小区实质难以配套。存在的主要问题: 一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化。二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善，这些属于“历史欠账”,而原开发商已不知去向。三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房,居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，业主又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区比重较大，房改后房屋产权归职工所有，企业效益不好，已无力再进行投资维护。

6、住宅区物业产权关系不明晰。物业管理是受产权人的委托实行管理服务的，应以产权明晰为基础，但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备及小区配套的房屋设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理造成了困难。

7、政策法规建设跟进不够。物业管理涉及开发企业与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管国家和省市出台了一些物业管理法规、政策，但由于缺乏相关配套行政法规，致使物业管理中产生的大量问题得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。

8、物业管理队伍行业整体素质不高。我市物业管理起步较晚，有丰富经验、深厚专业背景和不断创新能力的高级管理人才匮乏，从业人员很多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质偏低。这些人员普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，相当一部分未经过专业培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识都难以适应物业管理专业岗位的要求，群众意见很大。有的国有物业公司或由国有企业转制的物业公司的工作人员更是衙门作风、官僚作风严重，服务意识差，服务水平低，不能对自身正确定位，往往因一点微不足道的矛盾或纠纷就演变成业主群体性或长期上访告状。产生问题的主要原因:一是物业管理行业形成时间短； 二是物业管理涉及行业多，要求相关专业人员比较杂；三是从业人员多、需要培训的人员多。

四、物业管理发展规划

（一）指导思想

依据国务院颁发的《物业管理条例》、《长春市住宅区物业管理条例》和《长春市国民经济与社会发展第十一个五年发展规划纲要》，结合长春市城市建设和经济发展及物业管理发展，在认真研究分析物业管理增长需求，科学评估我们的物业管理资源、发展水平、发展趋势的基础上，借鉴先进城市物业管理发展经验，确定近期重点任务，中远期发展方向。

（二）基本原则

1、保护广大市民的根本利益及合理的消费需求。

2、保护物业管理企业的合法利益和积极性，引导物业管理企业健康发展。

3、着力解决物业管理方面存在的各类问题，并充分预见城市物业管理的远期发展。

4、以物业管理的法制化、专业化、市场化为规划主线，推动物业管理向前发展。

（三）发展目标与任务

“十一五”我市物业管理工作主要目标与任务：

一是继续完善物业管理方面的政策法规体系。五年间将基本构架完我市的物业管理政策法规体系，使物业管理的运行完全步入规范化的发展轨道。

二是继续深化和完善物业管理小区达标创建工作，扩大物业管理覆盖面，要在如何巩固达标小区上下功夫。积极推广非住宅项目的物业管理。五年内全市2万平方米以上的小区70%要进行规范化物业管理，进入物业管理达标行列。20%以上的物业项目服务达到服务一级标准。30%以上物业项目服务达到二级服务标准。

三是完善小区业主委员会工作体系，使业主委员会在物业管理工作中按照物业管理方面的政策法规，真正能发挥出应有的作用。小区内意识形态领域工作完全由业主委员会承担起来。

四是注重物业企业的品牌化培育，加强物业服务体系日趋人性化。我市物业企业尚缺品牌企业，尤其是能够走出去、跨地域管理的物业企业。今后，我们要加大工作加度，加强研究，着力培育品牌物业企业，带动行业发展。同时，构建多功能，个性化的物业管理服务体系，针对不同物业项目，不同人群，不同需求，提供所需的物业服务。

五是开辟服务领域，提高专业化水平，创造就业机会。目前，我市物业管理行业已出现电梯、清洁、保安、绿化、家政等专业公司，但其规模、数量、结构还只是初级发展阶段，缺少政策方面的持支和研究，今后必须加强研究，尽快出台相关政策，通过推动专业化的进程来满足物业管理分层次、多样化管理模式并存的发展要求，推动物业管理的全面发展。深挖个性服务领域，创造就业机会，5年内，力争使物业行业再创造5000个就业岗位。

六是广泛培训物业管理从业人员，全面提升物业管理队伍素质。每年要有1000以上物业管理人员参加各类的岗位培训。物业管理企业中层以上管理人员，都要持证上岗。

五、主要措施

1、认真贯彻《物权法》，不断完善物业管理政策法规体系。《物权法》是涉及物业管理方面的一部重要法律。要通过深入学习和贯彻《物权法》，促进物业管理的法制化进程，调整好物业管理服务中各方主体关系和利益，切实维护好广大群众根本利益。同时，根据国家和省有关法律、法规，制定《长春市物业管理办法》、《长春市物业管理实施办法》等法律法规。修改和完善我市物业管理方面的配套政策，构建我市物业管理的法规体系，使物业管理有法可依。

2、研究探索物业管理多元化模式，建立物业管理新机制，解决开发遗留和老、旧、散区等多方面物业管理问题。主要通过“四项试点”和相关调研专题，认真解决物业管理突出矛盾和问题。一是开展物业管理房屋公共部位、共用设施设备、“产权明晰”试点；二是开展开发企业与物业企业“剥离”试点；三是开展社区、物业管理企业与业主“三位一体”试点；四是开展单体住宅楼“自治”管理试点。通过“四项试点”工作和相关配套调研，年内总结试点成果和经验，逐步推广实施，形成我市物业管理模式多元化，建立物业管理新机制，扩大物业管理覆盖面，提高物业管理水平，减少物业投诉，解决物业矛盾，使物业管理逐渐走向成熟。

3、着力规范物业管理市场。一是整治小区历史遗留问题。对开发不配套，遗留问题较多的小区，市政府应确定市开发建设的主管部门会同与开发建设相关部门依法督促开发公司配套完善，对拒不配套的依法严格查处。二是规范物业管理企业。按市场规律和物业管理法律法规要求，对我市物业公司进行规范，将不称职的物业公司淘汰出局，使物业管理行业逐步实现规模化、专业化、标准化、规范化。大力培育品牌物业企业。

4、建立物业公司弃管应急机制。建立市、区两级物业管理应急机制。确定应急专业队伍，并能应对较大的物业小区和几个小区同时充管问题；建立信息网络，及时掌握各物业企业经营动向，做到对弃管有所预知，一旦出现弃管，就能及时到位，防止垃圾清运、供水、供暖、供气等出现较长时间停顿以维护百姓的切身利益，确保社会稳定。

5、推行物业管理招投标制度，进一步规范物业管理市场。按照国家的要求，今年我们对新建住宅小区将全面推行住宅小区前期物业管理招投标制度，在商品房销预售前通过招投标确定住宅小区前期物业管理企业，以此来剥离开发带物业父与子之间的关系，抵制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。

6、充分发挥物业管理协会作用。为了把物业管理协会建设成具有长春特色的行业协会，目前我们正着手组建与其相配套的三个组织：一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，积极宣传《物业管理条例》，引导市民消费观念。二是法律工作站。长春仲裁委员会将在物业协会设立物业管理纠纷仲裁工作站，协助主管部门解决物业纠纷。三是专家咨询工作站。邀请从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家，参与城市物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

六、几点建议

1、设立住宅开发项目质量保证金管理制度，由政府部门代业主对质量保证金实施管理，解决住宅房屋保修期内由于质量问题引起的物业企业与业主的矛盾。参照建设单位控制施工单位质量保证的模式，政府部门在业主涉及房屋质量投诉中协调业主与开发企业关于质量矛盾问题，由开发企业负责对有质量问题的房屋维修，达到质量标准要求。

2、完善物业协调管理机制，解决物业管理中部门利益冲突问题。房地、规划、建委、发改委、园林、民政、公安、工商、电力、各城区政府及水务集团、煤气公司等部门和单位应依法承担各自的管理职责。特别是要依据国家《物业管理条例》收费到最终用户。住宅区内凡是用于市民生活方面的用电都应按民用价格收取；二次供水应由水务集团统一管理，切实为物业企业减轻负担。

实行供水、供电等公共经营管理部门向终端用户收费。在逐步明确物业管理相关产权关系、设施质量、管理权限、范围的基础上实行公共经营管理部门向终端用户收费。2008年底前，物业小区二次供水全部由供水管理部门管理。

3、设立专项资金。老、旧、散区实施物业管理，其基础设施、设备设施、房屋维修要达到基本物业管理条件需投入大量资金，根据小区改造计划和财政能力,建议政府将此项资金专项列支。

4、建立民政、房地等部门对社区与物业管理协调联动机制，为社区、物业企业、业主“三位一体”物业管理模式提供组织保障，确保“三位一体”试点工作顺利推行。

5、实行物业管理企业营业税退税政策。所退税费，由物业管理行政主管等部门统一管理，作为物业管理专项资金。实行专款专用，专门用于旧区治理、电梯、弃管等物业三大难题的解决。

第五篇：交易市场规范发展座谈会发言稿

交易市场规范发展座谈会发言稿

尊敬的x处长、x局、x局：

各位领导和同行，大家上午好！

首先感谢各位领导能够在百忙之中抽出宝贵的时间来组织大家召开这样的会议。

自从去年38号文件下发以来，再加上今年出台的37号文件以及历次天津市组织召开的清理整顿会议。实事求是的说，这些动作和政策对整个大宗商品交易市场行业是一个非常大的冲击，对整个行业发展的影响也非常的严重。整个行业的从业者包括投资人可以说都十分纠结。因此，也致使整个行业业绩全线下滑，经济效益受到了严重影响。再加上行业内有许多所谓的新秀在幻想式暴利的驱动之下，采取了一些打破行规的行为，胡作非为，就像曾经的山西煤老板坏了山西商人的形象一样，对行业发展也形成了一些负面影响。尽管如此，我个人认为，行业要规范发展，必须在政府部门的主导引领之下，探索出一条可持续发展的比较健康的路子来，这样，就像稀有金属一样的这些从业时间长、富有行业经验以及像中京这些有经济实力，以及像我们一样经营理念比较理性的公司，才有机会得到一个有利的发展空间。

因此，我们个人对清理整顿以及规范发展工作抱着一种十分积极支持的态度。同时，在这一年多以来，也做了大量的工作和探索，与外围专业人士进行过广泛的接触和交流，吸取了不少有益的经验和思路。

在规范发展方面我们做了以下几件具体的实事：

一、建立和完善了现货挂牌交易模式。

我市场现货挂牌交易7月份正式开盘，现有存量客户58家，挂牌品种有：焦炭、煤、生铁和矿粉。在我们原来现货贸易的基础上实行网上交易，异地配送，就近提货的功能。而且更有效地吸引广大的现货生产商和贸易商参与的积极性。

同时我们也和建行、光大、华夏银行签署了供应链融资协议，这些银行以我市场为核心，给予我们融资授信额度，为我们的上下游会员企业提供货权质押和保理等金融业务服务。

二、风险准备金管理。

我们市场已在上次提交金融办整改报告之后，建立了风险准备金制度，并拿出注册资本的2%，100万元的现金，已存放在我们市场于华夏银行天保支行开设的风险准备金专用账户。同时，我们还从9月份开始逐月拿出日常服务费的总收入的5%存入风险准备金专用账户。

目前，我们公司内部成立了“风控委员会”，专门负责处理来信来访以及交易过程中的所有客户投诉等问题，并且有一套完整、操作性强的流程。

三、保证金管理。

公司刚开业客户保证金就已经与工行通过银商通实现了严格的三方资金托管，保证了客户资金的绝对安全性。

四、客户管理。

市场在客户管理制度方面也做了相应调整，提高了准入门槛，具体制度就不在这里念了。

总之，严格发展有行业背景的企业入市，并杜绝开发自然人客户，本身在38号文件下来之前我们就已经清退了90余家资质不符的交易商。

五、制度规则备案制度。

我市场各种规章制度都在不断的完善健全，已经建立的制度包括：《风险评估和应急预案制度》《风险准备金制度》《信息披露制度》《信用评价制度》《法律服务制度》等等。

六、市场交易系统的先进性、安全性和稳定性。

采用成熟的交易系统、硬件、双备份，目前正在和北京一家公司谈租用，服务器异地备份交易数据，以便增强系统安全性的功能。

最后，我再次向各位到会的领导表示衷心地感谢！同时，也祝愿我们保税区所有的交易市场，能够顺利地通过备案验收。

谢谢大家！

xx交易市场