第一篇：浅析新形势下房地产市场发展
内容摘要：20xx年末，中央经济工作会议明确将“去库存”作为xx年的五大经济任务之一，并出台了一系列的去库存调控政策；
xx年党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”；
2018年7月31日，中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”。国家政策不断推出，xx市区房地产市场受此影响剧烈。本文通过分析房地产周期，总结相关问题，为建立长效机制建言献策。
xx市房地产市场经过近二十年的发展，在推动经济增长，改善居民住房条件以及提升城市品质等方面起到了积极作用。但目前受房地产市场发展过程中的诸多因素制约，xx市区房地产部分问题较为突出，价格波动幅度大、库存区域不平衡、个人住房贷款大幅上升、二手房交易不规范等，将对房地产市场健康平稳发展、金融风险防范，乃至地方经济发展和社会稳定带来不利影响，本文通过研究新形势下xx市区房地产发展情况及现阶段问题，以期为促进房地产市场健康平稳发展提供有利条件。
一、xx市区房地产市场发展趋势及特点
（一）xx市区房地产发展趋势
自1998年房改后，xx市区房地产市场总体呈现“阶梯式”的发展态势。第一轮是2004年左右，上世纪末福利分房制度终结，商品房制度建立，经过几年的制度认可和刚需积累，大量需求进入商品房市场，楼市均价从千元左右进入2000元时代，2005年下半年楼市逐渐缓和，并进入稳定调整期；
第二轮是2009年左右，经过4-5年积累，部分消费者需求升级，加上城镇新增人口增加，购房者大量入市，推动xx市区房地产市场量价齐升，2009年首次年度销量超百万方，2010年市区均价较2008年翻番，迈上6000元；
第三轮是从xx年4月西区地王拍出开始，随着人们生活水平的提高，对住宅品质提出更高要求，加上二孩政策刺激，改善性大户型住房受热捧，销售面积大幅攀升，均价普遍在10000元以上，西区板块甚至达到18000元以上。
（二）xx房地产市场特点
1、土地市场影响明显。“去库存”新政以来，xx市区房地产市场受土地市场影响明显。xx年以来，xx市区房价经过三轮明显涨价，分别是土拍创新高的xx年4月、xx年4月和2018年5月。2018年8月1日推出三块商住用地，其中两块终止交易后，市场风向急剧转向，价格上涨势头戛然而止，销量大幅下降。
2、存量房逐渐成为市场主角。近几年，xx市区房地产市场发展迅速，新房去化速度不断加快，导致新建住宅库存明显不足，二手房逐渐成为房地产市场主角。近几年，xx市区二手房交易比重逐年上升，到xx年完全超过新建住宅。其中xx年二手房成交14652套，面积146万平方米，较同期新建住宅的9549套和110万平方米，分别多出53.44%和32.73%；
2018年1-10月二手房共成交11184套，面积101万平方米，较同期新建住宅的6714套和81万平方米，分别多出66.58%和24.69%。
3、板块分化明显。xx市区房地产市场呈现明显的板块分化现象，各个板块在楼盘特色、购房群体、价格及走势等方面各有特点。一是楼盘各有特色，西区主要为品质改善、老城区主打老城情节、衢江区以农村入城为主、巨化则以拆迁安置为主。二是购房群体分化，西区以改善型中青年为主，主城区以有老城情怀的中老年人为主；
衢江区主要是拆迁户、开发区企业人员；
巨化主要是拆迁户、异地搬迁和巨化工人改善型人群。三是价格不同，其中西区＞主城区＞衢江区＞巨化。
4、需求变化迅速。xx年以来，随着人们生活水平的提高，老百姓对于居住环境提出更高的要求，加上国家全面放开二孩政策的刺激，改善型需求爆发性增长。而大型开发商和新型住宅设计理念进入xx，使xx改善型需求得到了释放，成为xx-xx年行情火爆的主要原因。但随着改善型需求大量释放和均价处于高位后，2018年刚需重回主流。
二、新形势下xx市区房地产发展存在的问题
1、二手房交易不规范。二手房市场是实现“以小换大、以次换好、以旧换新”，实现住房消费升级换代的重要组成部分，而xx市区二手房市场存在不少问题：①交易过程的信息不对称。一是卖家比买家掌握更多隐蔽信息。具体而言就是买卖双方对于二手房的质量、产权性质等内在属性所获取的信息的差异性。二是中介机构信息遮蔽。xx中介机构在二手房市场迅猛发展，但与相对成熟的房开企业相比，存在行业经营行为不规范、经营规模小、能力差、信誉度偏低等问题。甚至有部分中介机构利用市场信息的优势欺骗购房者，从而获得收益。这种行为严重危害二手房市场的健康发展。②税收征收机制导致“阴阳合同”盛行。在二手房交易过程中，如果不满足相关条件，不仅要缴纳与新建住宅交易相同的契税、印花税，还要额外缴纳增值税、个人所得税。近年来随着房地产市场日益繁荣，二手房交易也变的多了起来，交易过程中不少买家和卖家为了少缴纳税款私下签订了“阴阳合同”，这很大程度上减少了购房成本，但是存在着违法风险和交易风险，不利于二手房市场健康发展。
2、库存不平衡。一是区域库存不平衡，一方面西区板块新房库存偏低，面临着及时补库存的窘境。另一方面火车站板块、衢江板块、巨化板块高地价带来的高房价楼盘大量入市，销售速度大幅减缓，库存增加。二是户型不平衡，现有库存平均面积为155㎡/户，大户型库存较高，中小型库存较少。针对这种现实，xx目前存在以下三个方面的劣势造成房地产市场后续乏力。一是xx现有产业发展仍是短板，对外地务工人员和周边农业转移人口吸引力有限；
二是受制于本身经济社会发展水平，普通家庭收入普遍不高，市场需求难以扩大；
三是基础设施和公共服务水平提升有限，不能完全满足新增人口需要。
3、租赁市场亟待发展。住房租赁市场发展相对滞后是xx房地产市场一个缺陷。租赁市场被关注的少，被边缘化。从现有的政策大力发展住房租赁市场情况来看，xx主要存在三个方面的难点：一是现有城镇住房租赁供给主要是以个人出租自有住房为主，缺乏专业性的机构参与，也不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系，需要进一步培育市场多元主体，多渠道的增加租赁住房供应。二是租赁双方主要是通过房地产中介机构进行交易，但也有一些中介机构发布的虚假信息，从而诱导消费者，侵犯承租人的合法权益，扰乱住房租赁市场次序。三是缺乏保障租赁双方当事人权利、义务的相对法律制度规范，同时也没有建立起住房租赁企业中介机构承运人员信用的管理制度，从而导致住房租赁纠纷频出，容易造成租赁市场管理无序，严重阻碍租赁市场发展。
4、房屋空置问题逐渐突出。xx年，xx市统计局开展对住宅用电用水情况调查，通过住宅用电和用水情况来判断xx住宅市场的空置情况。从调查结果看，用电方面，年用电少于30度的用户占安电表总户数的18.6%；
用水方面，年用水少于3吨的用户占安水表总户数的23.3%。从房地产性质来说空置率在10%-15%是合理区间，目前高于18%的空置率容易出现以下问题：一是金融风险增加，xx市区楼市高空置率表明投资比例增加，在房价下跌时，多套且空置的投资客选择断供的可能性远远大于单套刚需群体；
二是楼市资源浪费，高空置率导致资源错配，现有房源不能得到有效利用。
三、促进xx市区房地产市场健康发展的意见建议
1、加强住宅供给结构调控。一是完善保障房供应体系。根据成熟市场经济国家的经验，在住房供应较为紧缺的情况下，政府参与或支持建设公共住房是发达国家较为普遍采取的一种住房保障措施。完善的保障房体系也是增加住房供给的重要补充。二是改进住宅供应结构。xx和xx年在二孩放开，高品质生活需求上升的情况下，改善型需求大幅增长，但随着单价上升，总价偏高，到2018年中小户型代表的刚性需求重回主流。政府在土地供给中，因根据市场变化，及时调整规划，来有效满足市场多元化的需求，促进市区房地产市场健康发展。
2、完善二手房交易机制。①建立二手房网上交易平台。信息不对称、不透明是二手房交易过程中最大的问题，建议建立信息流通顺畅的交易平台，网上公示相关楼盘房屋信息，并通过法律法规来保证信息的全面性和准确性，以保证普通购房者能够通过廉价而又方便的方式搜寻到信息，减少信息不对称。②进一步完善二手房交易税费，杜绝“阴阳合同”。我国目前的房地产税收特点就是流转环节课以重税、而保有环节课税较少，这在客观上增加了房地产投机的可能性。因此要转变观念，改变现有课税模式，做到轻流转、重保有，减少因流通环节课税过重导致的合谋偷税漏税行为。③完善和细化相关法律法规。二手房销售市场相应的监督监管机制缺乏，是市场信息透明度不高的原因之一。政府作为市场监管者，应加快健全相关法律法规，完善监管机制，进而提高市场的透明度，如加大对房地产经纪人的考核力度，规范中介收费和各项专业合同范本，加大对无证中介、无资质中介的查处力度，建立中介机构信用等级评定来引导市场选择等方式，降低由于市场信息不对称造成的交易风险，促进二手房市场的健康发展。
3、租购并举，完善住房供应体系新格局。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，也是解决城镇居民住房问题的一个重要渠道，建立住房购租并举需要四个方面的工作。一是加强培育市场供应主体，增加中小户型房源有效供给，制定优惠的土地供给税费优惠等政策，以吸引和鼓励房地产开发企业进行租赁性住房的开发和经营。二是保障租赁双方特别是承租人合法权益，推进住房租赁市场立法，建立健全住房租赁监管机制，规范租赁中介机构的行为。三是提高居民住房货币支付能力，特别是低收入家庭以及进城务工人员的支付能力。比如放宽住房公积金的使用条件，允许按照合理比率抵扣个人所得税，推进公共租赁住房货币化补贴等等。四是充分利用大数据高科技手段，提高信息化管理与服务水平。通过建立专业化的房源信息共享服务平台，建立健全信息监管平台，加强对互联网租赁的房源信息的全过程方面的监管。
4、加强市场调控，促进楼市资源有效分配。一方面加快推进不动产统一登记和住房信息联网，在此基础上推进房产税改革进程，全面开征房产税，将空置的社会存量逼向市场，或出售或出租，以此减少住房空置率造成的资源错配。另一方面要加快财税体制改革，理顺中央和地方财政体制关系，从根本上筑牢制度根基，促使地方摆脱“土地财政依赖症”。
第二篇：房地产市场发展形势分析
房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。
从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增
加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。
宏观调控得到落实执行
2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。
但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。
正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。
不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。
国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。
毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。
在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。
同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
保障性住房开发规模增加
目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。
2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。
高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。
政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。
在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。
项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。
因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。
市场竞争更
第三篇：昆山房地产市场发展态势分析
昆山房地产市场开展态势分析
1.昆山城市概览
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地理位置：
昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
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人口：
统计数据显示，2004年昆山户籍人口63.72万人，外来人口62.53万人，外来人口占到本地居民数的98%。其中，来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士到达4万人左右。
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交通：
沪宁高速公路、312国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约半小时车程，至上海浦东机场约1小时车程。
至苏州市约25分钟车程。
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宏观经济环境：
表1
2004年昆山市假设干宏观指标
指标名称
数值
同比增长
指标数值横向比拟
GDP
570亿元
24.5%
人均GDP
9.07万元
29.4%
位居全国同等级城市之首，是上海市同类指标的1.65倍
城镇居民人均可支配收入
15011元
15.2%
是上海市同类指标的0.90倍
上年全国百强县〔市〕评比名次
第2位
顺德居首位
资料来源：2004年昆山市国民经济和社会开展统计公报。
值得一提的是，昆山的外来投资十分密集。截至2004年，该市实际利用外资突破90亿美元。其中，台资的比例最高，占到半数以上。目前，昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。
2.昆山房地产市场开展回忆
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近年来房地产开发投资快速增长
注：2004年数值为预测值。
资料来源：昆山统计局。
图1
2001-2004年昆山市房地产开发投资额走势
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供需情况来看，市场供给和需求均逐年快速上升，且需求增速明显高于供给
注：缺少2004年的预售面积和空置面积。
资料来源：昆山统计局。
图2
2001-2004年昆山市商品房供需指标走势
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需求结构来看，销售规模以住宅为主体，但商业房产的需求增长显著
资料来源：昆山统计局。
图3
2001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析
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价格角度来看，近年来商品房售价逐年快速上升
资料来源：昆山统计局。
图4
2001-2004年昆山市商品房售价走势
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基于当地房地产市场的强势表现，全国知名的房地产企业纷纷进军昆山
表2
进入昆山的局部知名房地产企业
企业名称
进入时间
（年）
运作工程
工程区位
工程总建面
（万平方米）
工程总占地
（万平方米）
万科集团
2004
万科高尔夫别墅
昆山市阳澄路、马鞍山路
世茂集团
2004
昆山世茂新城
昆山城南
130
绿地集团
2003/2004
绿地·国际家园
昆山市花桥镇
600
267
中原地产
2003/2004
华城美地（代理）
昆山市长江北路、鑫茂路
资料来源：网上搜索。
3.未来3年昆山房地产市场开展预测
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预测结果显示，未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长
现采集1999-2004年昆山市主要宏观指标及房地产供需指标，回归分析结果发现：
昆山市商品房销售均价=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕
昆山市商品房销售面积=957.66*昆山市商品房销售均价-105.337〔R2=0.808〕
基于此，可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积，详见表2。
表3
2005-2007年昆山市局部指标预测
指标名称
2005
2006
2007
GDP〔亿元〕*
625.98
687.46
754.98
户籍人口〔万人〕**
65.48
67.65
70.14
人均GDP〔万元〕
9.56
10.16
10.76
商品房销售均价〔万元/平方米〕
0.30
0.32
0.33
商品房销售面积〔万平方米〕
184.15
196.36
208.58
*
?昆山城市总体规划（2002--2021）?，2021年昆山市GDP预计到达1000亿元，假设2006-2021年年均递增速度均为9.8%。
**
人口预测采用二阶多项式自回归分析结果〔R2＝0.994〕。
资料来源：2004年昆山市国民经济和社会开展统计公报。
值得一提的是，商品房预售面积与销售面积一样，也直接影响了市场供需平衡，而在预售增长迅猛的昆山市〔参见图2〕，这局部需求对市场的影响是十分重要的。但是，由于笔者目前缺乏相应的预售数据，因而暂时无法将这局部需求考虑进去。
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市场供给来看，近期的施工面积到达较高的水平，已根本满足未来3年的销售面积需求
资料来源：昆山统计局。
图5
2001-2004年昆山市商品房施工面积走势
4.昆山市房地产市场开发投资时机分析
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住宅市场中，高档物业存在明显的投资时机
2001－2003年，住宅销售面积年均递增58.59%，而高档物业〔包括别墅、高档公寓〕年均递增152.29%，且连续三年供需根本平衡。
表4
2001-2003年昆山市不同档次住宅供需指标比照
单位：万平方米
年份
高档住宅*
普通住宅**
竣工面积
销售面积
二项之差
竣工面积
销售面积
二项之差
2001年
3.72
3.89
-0.17
47.59
54.45
-6.86
2002年
10.08
9.90
0.18
73.02
67.44
5.58
2003年
28.54
24.76
3.78
145.80
121.97
23.83
*
高档住宅包括别墅和高档公寓。
**
普通住宅是指除高档住宅外的所有住宅。
资料来源：昆山统计局。
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酒店式公寓市场具有较大的开发投资潜力
长期旅居当地的境外人士及外地高收入群体是酒店式公寓的主要消费群体。目前，昆山市约有62.53万外来人口，其中有4万名境外人士。即使只考虑境外人士对酒店式公寓的需求，参考上海市境外人士入住酒店式公寓的数字〔2003年底约为6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市场需求至少有2700套。
市场供给角度看，截至2004年9月昆山市几乎没有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6个酒店式公寓工程已经启动，预计将在2-3年内建成，总供给套数在1300-1500套，尚无法满足市场需求。
表5
目前昆山市已开盘的酒店式公寓工程
工程名称
均价
（元/平方米）
套数〔套〕
交房时间
备注
长江酒店公寓
11000
352
2006年
挑高设计，可分隔使用
摩天.星光酒店公寓
2006/2007年
未开盘
前进录
5600
162
2005年
中茵苹果社区
5000
120
2005年
吉田国际广场
5800
338
2007年
都市现代城
4100
144
2005年
资料来源：网上搜索。
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写字楼市场、特别是高档写字楼市场具有明显的投资时机
近年来写字楼需求十分旺盛，空置面积逐年快速降低。
表6
2001-2003年昆山市写字楼空置面积变化
年份
商品房空置面积（万平方米）
#同比增长
其中：写字楼空置面积
（万平方米）
#同比增长
2001年
23.16
0.64
2002年
19.56
-15.54%
0.33
-48.44%
2003年
13.70
-29.96%
0.27
-18.18%
资料来源：昆山市统计局。
昆山市现有的大局部写字楼建设标准都比拟低，最高标准的楼盘相当于上海的乙级写字楼。然而，该地区迅猛开展的金融、咨询、传媒、设计等为代表的第三产业，对中高档写字楼的需求目前无法得到满足。
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商业物业开展前景较佳
目前，昆山市人均商业面积仅为0.8平方米，低于上海及周围大局部城市人均商业面积1平方米左右的水平。由于缺乏商业设施，本地区的很大一局部消费力量、特别是中高档消费需求被分流到上海市、苏州市等地。
由于商业开展空间较大，众多国内外商业巨头纷纷涌入昆山。
表7
进入昆山的局部商业巨头
企业名称
进入时间
（年）
工程区位
工程总建面
（万平方米）
大润发
2003
昆山朝阳中路518号
1.88
易初莲花
2003
昆山长江北路，近新浦路
欧尚购物中心
2004
昆山前进西路、白马泾路
11.2
沃尔玛
2005
西部城市副中心
乐购
2005
铁南城市副中心
资料来源：网上搜索。
第四篇：中国房地产市场的发展历史
1.1 中国房地产市场的发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。
房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。<1>
第五篇：天津市房地产市场发展现状分析
【摘 要】改革开放以来，天津市的发展是在大阔步的前进，天津地处于华北平原东北部，东临渤海与首都北京毗邻，东、西、南分别于唐山、沧州、廊坊等地相接壤，地利优势明显。随着社会经济的逐步发展和变化，越来越多的农村劳动者为了赚钱奔向急速发展的天津市，随之出现的就是在城市生活的住所问题。天津市的房地产产业得到了迅速的发展，但是在高速运转的同时，同样的蕴藏了大量的隐患，这也成为了党和人民政府关注民生问题的重要工作之一。笔者通过查阅相关信息，对天津市的房地产发展状况进行基本情况的分析。
【关键词】房地产；天津市；发展现状
近年来，随着天津市的不断旧城改造，房产开发所带来的经济收益是十分显著的，平均每年整体投资力度占天津市全年总投资额度的48%，可见，房产开发已经成为了经济来源的重要途径，但是在这样一种飞快发展的“车速”中，不安全的隐患就会逐步的加剧和显露出来。如今我国房地产的投资热潮是一浪高过一浪，普通居民买不起房子已经最现实的体现出了供求关系的平衡被打破。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性的上涨，严重的脱离了正常的上涨轨道，房产泡沫已经毋庸置疑，其中蕴含的风险不可小看。
现今房地产市场发展现状
1.1 房地产是经济收益的龙头产业。天津市的房地产业生产总值的增长速度高于gdp的增长速度，就2011年天津市单月的土地成交量来看，中心地区成交一宗土地，成交面积1.06万平方米，成交金额3.94亿元；环城四区成交23宗土地，成交面积195.95万平方米，成交金额36.54亿元；西青区成交3宗土地，成交面积8.97万平方米，成交金额0.35亿元；北辰区成交15宗土地，成交面积141.97万平方米，成交金额5.02亿元；津南区成交5宗土地，成交面积45.01万平方米，成交金额31.1亿元；远郊区县共成交26宗土地，成交面积140.86万平方米，成交金额6亿元。从交易金额不难看出，房地产所带来的经济收益的显著成效。
1.2 商品房的置空率越来越高。由于我国的基本国情的决定，地域发展不平衡这一直接原因，导致南北差异巨大，这一点也同样的表现在了我国的房地产供求关系上，尽管当前房产的总体形态是好的，但是在一些方面出现了投资过大，建设结构不合理的情况出现。如今全国的商品房屋成交量都成下降的趋势，天津市也不例外，2011年1月的单月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；从成交面积上同比下降了32.64%；从成交均价走势上同比下降了4.68%；新建商品房成交面积同比下降了51.26%。
1.3 房地产的泡沫危机。产生房地产泡沫的主要原因是由于房地产的价格一路上升，地产投资过于太大，市场没有购买的能力所导致的最终结果。2011年7月份天津市商品住宅市场供求比为1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市场新增供应量为190.67万平方米，同比上涨142%，环比上涨41.55%；商品住宅成交量为84.39万平方米，同比上涨34.17%，环比增长11.17%，供求比为1:0.44，市场表现为供大于求。
房地产的发展趋势和特点
2.1 房价逐步回归到起点。房价将回归到理性，显现平稳的发展趋势和状态，如果国家的政策和宏观调控得当，化解了当前的房产泡沫危机，并推动其平稳的向前发展，那么就会实现比较平稳的过度；如果继续保持当前的现状，那么到一定的阶段，房产泡沫必将会破碎，之后再逐步走上正轨，但是出现危机的大小，还是决定于国家相关的政策调控和力度。
2.2 保障性住房的加强。从当前的形式来看，国家的保障性住房已经在全国普遍的开展，但是中国的众多人口已经十分明显的确定了这一政策，是无法让这个占了全球六分之一人口的泱泱大国所能够满足的。天津市从2011-2015年的规划内，将建设各类住房建筑面积9500万-12000万平凡米，其中新建保障性住房5205万平方米，规划期内单套套型建筑面积90平方米以下新建住房面积应达到新建住房总面积的70%以上。
当今房地产应当解决的主要问题
严厉打击房地产投机，控制房价，防止房地产泡沫的持续扩大，需要科学合理的可持续发展，针对目前天津市房产出现的问题，笔者有以下几点意见：
3.1 合理的做好规划工作，控制房价的过高涨幅。天津房价的急速上涨是因为供求关系的不平衡所导致的，因此对城市的房产建设应该做出合理的规划和措施，应该以市场需求为导向，正确合理的进行土地拆迁和土地市场交易。完善土地管理机制，加强土地管理、开发、利用。
3.2平衡住房结构的开发，增加经济适用房的开发与建设。全国市场都普遍的存在房产开发不合理的情况，就目前天津市的房产结构而言，需求还是以中、低档为主。因此，政府相关部门应该以鼓励和调动房产开发者多进行经济适用房的开发和建设，适时的采用一些合法手段，对房产市场进行微调和微控，以避免房产市场波动幅度较大。
3.3 大力推进房地产金融产品的创新。从理论上讲，如今银行贷款的发放量的增长为购房者及开发企业提供了更多的信贷支持，商品房应该能够有足够的空间来发展，但是目前天津房地产业还没有出现这样的形势和结构，房贷的形势单一，不能满足消费者的正常需求，因此建议金融机构能够进行金融产品的创新，更多适合不同消费者进行房贷的产品，以提高对商品房的需求。
3.4 保护普通居住型的购房者。对不同的购房者，政府应该有不同对待的政策，满足广大的人名群众拥有最基本的住房，完善经济适用房的管理，并且整顿租房凭借市场，让空余和闲置的房屋能够提供给没有房屋的人居住。由于天津市旧城的改造，有必要对拆迁的居民进行房产等级的划分与归类，给予一定的补偿。
总结：
通过分析，笔者认为，现今全国房地产业的形态万变不离其宗，就天津市的房地产而言，虽然涨幅的速度较快，但是总体趋势还是趋于平稳，国家也相应的颁布了一系列的政策和法规，从保经济逐步的转向保民生。只要能够认清房地产业现在所存在的危机，能够及时有效的规划土地，完善各项政策和法规，政府的有效调控，房地产业依然会形势一片大好。
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