新形势下新疆房地产市场运行特征分析及对策

第一篇：新形势下新疆房地产市场运行特征分析及对策

新形势下新疆房地产市场运行特征分析及对策

http://www.xiexiebang.com 2010年12月31日 07:35:00 新疆哲学社会科学网

进入2010年以来，国内房地产市场环境发生重大变化，为有效遏制国内部分城市房价过快上涨的势头，从根本上抑制房地产投资投机性需求，保障群众基本居住需要，从宏观层面降低金融风险，促进发展方式和经济结构转型与调整，推动房地产市场持续健康发展，国务院及相关部委相继出台了一系列重大政策措施，通过采取差别化住房信贷政策、加息、增加土地供应、严格控制闲置土地、加大保障性住房建设、行政限购等综合手段，对房地产市场实施有史以来最为严格的调控。与此同时，新疆工作座谈会的召开，让新疆迎来大开发大发展的新阶段，房地产市场的反映首当其冲，房价上涨预期不断增加，房地产投资快速增长。受两方面因素影响，新疆房地产业面临新的发展形势，机遇与挑战并存，是在保障民生、拉动内需、推进新型城镇化进程中充当积极力量，还是成为损害经济健康运行的绊脚石，需要我们准确把握房地产市场运行的区域特征，适时调整应对策略。

一、当前新疆房地产市场的运行特征

（一）调控政策效应初步显现，房地产市场需求出现回落

近一年来，国家连续出台一系列打压房地产投资投机需求的调控政策，新疆自身也加大了保障性住房和集资建房的建设力度，房地产需求受到一定程度的抑制。全区商品房销售自4月份“新国十条”推出后，呈逐月回落态势，前3季度商品房销售面积同比增长13.2%，较上半年回落9.7个百分点，销售额增长30.1%，较上半年回落6.7个百分点，但比全国水平还是分别高出5个百分点和14.2个百分点，总体销售形势仍好于全国，房屋销售价格仍呈不断增长态势。与此同时，市场供给增势仍很强劲，前三季度，新疆房地产开发完成投资同比增长47.2%，占城镇固定资产投资的比重提高到11.5%，新开工面积增长51.1%，土地购置面积增长27.2%，显示了房地产开发企业对未来市场充满信心，总体表现新疆房地产市场受调控政策影响程度较全国还是有限的。但是我们仍需清醒客观分析本论调控的目的和效果，目前房地产调控政策还在层层加码，中央遏制高房价打击投机需求的决心非常坚决，房地产市场后期持续下滑的可能性较大。但是如果仅仅按目前方式全力压缩需求，而供给调控乏力，不能平稳有效合理的跟进房产税制改革、土地供应制度改革以及建立以保障性住房为基础的住房供应体系，从根本上完善反垄断制度、信息平台建设、价格预警制度等基础性制度，忽视市场供求失衡的根源，暂时的销售起伏和房价涨跌，并不能说明房地产市场可回到健康发展的轨道。

（二）市场具备长期增长的潜力，但不健康因素仍然存在

自2006年以来，新疆房地产市场一直保持持续增长，在本轮调控下，市场是否会出现根本性逆转，笔者认为从新疆实际出发，房地产市场具备长期增长的潜力，只要宏观经济不出现剧烈波动，仍将保持增长态势，并成为拉动内需的最大因素。主要原因有以下几个方面，一是市场刚性需求仍占据主导地位，不合理需求占比较低，新疆远离内地市场，经济发展相对较慢，房产投机炒作的空间有限，市场运行相对健康；二是新疆城镇化率目前比全国平均水平低10个百分点，未来5到10年是新疆城镇化推进的加速期，空间潜力非常大，另外，作为启动内需和加快工业化的依托，推进新型城镇化是新疆未来5到10年推动经济发展的主要抓手，这是支撑新疆房地产市场不断增长的重要基础；三是中央新疆工作座谈会的区域振兴政策概念，形成了市场对新疆经济增长的强劲预期，这也是拉动2010年新疆房地产市场增长的主要因素之一。

同时，我们也应看到，房价虚高问题在新疆同样存在，以乌鲁木齐市为例，商品住宅销售均价持续上涨，从2007年的每平米2667元，到2008年3245元，再到2009年底的4190元，三年内增长了57%。而同期，乌鲁木齐市在岗职工平均工资增长26%，全疆城镇居民可支配收入增长18%，远低于房价的涨幅。因此，虽然我们的需求可能是刚性需求占比较高，但也应看到新疆的房地产市场同样存在房价不断上涨，投机性需求不断增加的势头，同样需要我们从根本上来稳定并遏止房价的不断攀升。

（三）房价上涨预期过高，部分地区过热趋势不可忽视

目前，受国家调控政策影响，新疆房地产市场存在一定的观望情绪，但新疆房价的上涨预期仍较高，而且这种高预期存在于市场供需双方，并且是长远看涨。预期心理的产生有复杂的经济及社会背景，差异很大，但新疆的原因无外乎以下几个方面，一是随着城镇化推进，住房市场供需矛盾不断突出，住房需求增大，受价值规律影响，造成了消费者的买涨预期。2000年到2009年，新疆城镇化率从33%提高到近40%，尽管速度较慢，但城镇户籍人口仍增加240余万，加上流动人口及农村户籍人口进城购房，对房地产的刚性需求、改善型需求、投资性需求不断强化群众对房地产价格持续上涨的预期。二是由于土地资源日益稀缺，公共资源配置不平衡，土地区位的差异性带来中心城市比中小城市、城市中心比边缘区级差地租不断扩大，如乌鲁木齐市中心城区普通商品住宅价格相对城市边缘区每平米价差已达到2000至3000元不等，给购房者形成了具有地域梯度的涨价预期。三是房地产市场信息披露制度不健全，房地产供给信息不明确、市场信息不对称，少数开发商依据消费者“买涨不买跌”的心理，人为造成市场紧张，形成涨价预期。四是受投资工具较少以及房价不断上涨的影响，以购房作为资产保值增值储蓄和投资的行为不断增加，当然存在购买“会涨价的房子”的心理预期。五是5月召开的新疆工作座谈会，一系列推进新疆跨越式发展和长治久安的特殊支持陆续政策出台，对区域经济振兴的期望更是进一步抬高了房价上涨预期。

受上述因素影响，除乌鲁木齐房价在不断上升外，喀什等一些具有重点开发概念的区域和部分中心城市，房地产市场呈现过热趋势。前三季度，喀什地区商品房销售同比增长230.2%，其中，住宅销售增长254.7%；商品房销售额增长268%，其中，住宅销售额增长341.5%。另外，昌吉州、阿克苏地区、伊犁州房地产开发完成投资也分别增长1.1倍、88.1%和82.7%。导致市场需求和供给同时快速增长的主要因素还在市场对房价上涨的预期太过强烈，或者对区域经济快速增长的判断过于乐观，投机的成分较大。如此强烈的市场上涨预期和市场需求，必然导致房价上涨，必须引起我们的高度关注。科学引导和释放高涨的房价上涨预期，稳定市场需求，保持投资的平稳增长，是政府主管部门今后需要重点考虑的问题。

（四）保障性住房建设力度加大但政策仍待改进

2010年是新疆保障性住房建设投入力度最大的一年，全年新购建廉租住房8.5万套，新建经济适用住房2.7万套、公共租赁住房1.2万套。其中，6.5万套廉租住房建设获得中央预算内投资补助23．68亿元，比去年增加了14.48亿元；另外，对口援疆省市也将保障性住房作为支援的重点工程加大资金支持。但相对于我区庞大的中低收入群体和贫困人口来说，保障性住房数量还远远不能满足需要，建设力度还应加大。尤为关键的是，现行保障性住房政策还存在很多制度弊端，亟待改善。一是保障范围还过窄、保障标准过低。现有保障性住房主要是廉租住房和经济适用房，对象必须是本地户籍低收入居民，以乌鲁木齐市为例，目前廉租住房申请标准是家庭人均月收入低于300元、无房或人均住房建筑面积10平方米以下，经济适用房申请标准是家庭人均月收入在700元以下、无房或现有住房面积低于人均13平方米。保障的范围窄、标准低，收入认定困难，作为处在中间层次的中低收入群体，没有明确的保障措施，虽然目前提出公租房等住房保障政策，但相关配套实施细则还未出台，而且租房对中国百姓来说与传统观念冲突。二是政策存在严重缺陷。经济适用房按照目前的价格和面积，购房者需一次性交清9到15万元不等的全额房款，对于家庭人均月收入在700元以下的低收入家庭来说难度较大，银行房贷对此类低收入群体的信贷政策又非常严格，导致目前经济适用房销售持续呈负增长，制度存在严重缺陷，政策执行效力大打折扣。三是保障性住房建设力度还不够，住房供应格局亟待改变。以乌鲁木齐市为例，自2008年开建保障性住房以来，截至目前，累计建成廉租房5599套、经济适用房3419套。4797户家庭以实物配租的形式获得廉租房，2050户家庭购买了经济适用房。相对一个近300万人口、近100万户家庭的城市来说，数量严重不足。据一项对新疆6个城市住户的抽样调查显示，66.15%和63.7%的居民认为经济适用房和廉租房无法满足中低收入家庭住房需求。目前政府提供的保障性住房的比例仅占住宅市场的6%，与欧盟的40%、香港的50%以及新加坡85%以上的家庭住组屋的情况相比还有很大差距。当然这有国情差别，但对新疆这样低收入人口占比较大的边远落后地区来说，建立以保障性住房为基础的住房供应体系更有现实意义。

（五）土地价格上涨过快

新疆房地产开发土地出让收入在地方财政收入中所占比重较少，前三季度，全区土地购置费为24.45亿元，仅占地方财政收入的5.36%，土地价格相对低廉。但近年来，受逐渐走高的房地产需求影响，土地资源的稀缺性、土地供给的有限性及区位的差异性，不断推高土地价格。以乌鲁木齐为例，2009年乌鲁木齐大部分区域土地平均楼板价比2008年均有较快上涨。其中，天山区平均楼板价606元/平方米，同比上涨31.7%；沙依巴克区平均楼板价723元/平方米，同比上涨50.9%；米东区平均楼板价390元/平方米，同比上涨358.8%。再看前三季度全疆情况，1至9月新疆房地产开发购置土地面积增长27.2%，土地购置费增长69.9%，按照每平米单价粗略换算涨幅达到33%。目前，地价的上涨已经成为推动房价上涨的主要因素之一。

（六）房地产价格干预政策存在缺失

目前，不论是全国还是新疆，房地产价格预警制度、直接干预制度严重缺失，房地产市场价格管理主体缺位,房地产市场价格竞争秩序混乱，市场价格形成机制不科学、不合理、不公平、不透明。目前的房地产市场，从开发企业取得市场准入资质开始，到具体的土地招拍挂、项目备案、规划及容积率审批等各个环节，都经过相关职能部门的层层把关，但是惟独房价制订环节政府却完全放手，让市场自主决定。作为一种关系国计民生的特殊商品,房地产价格高低直接关系到社会的稳定和谐和人民的安居乐业。在当前房地产价格形成机制不完善，行业缺乏自律与监督调控，价值规律已经无法正常发挥作用的情况下,对于价格决不能完全放任自流，由房地产商自主决定，政府“有形之手”应该发挥积极作用。

二、对策建议

（一）构建科学合理保障有力的住房供应体系

新疆房地产市场经过20年的发展，虽然目前已经形成保障性住房和商品房共同发展的供应格局，但保障性住房供应占有比例仍过低，保障能力有限。虽然这有一个阶段过程，但是我们必须确立科学合理、保障有力、符合新疆实际的住房供应体系建设方向。这方面国际国内都有可以仿效的实例，新加坡作为亚洲房地产市场发展最健康的国家，学习欧洲公共住房经验，结合自身国情，创造了独一无二的公共住房制度。截至2009年底，政府共计建设了99.2万套经济适用房，保证85%老百姓的住房需求，同时，政府根据居民收入核算，保证老百姓6年的收入可以买一栋房。而作为国内房地产市场建设典范的重庆市，采取30~40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60~70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，将房价与“双职工”家庭年收入比稳定在6~7倍左右；并通过房产税的引入对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施的房地产发展思路，形成“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的三层次住房体系，逐步实现住房保障的全覆盖。这两种模式的共同点就是构建政府主导型的住房保障体系，思路与做法值得我们认真研究与借鉴。目前，《住房保障法》已列入2010年度全国人大立法计划，新疆应结合立法制定符合自身实际的住房发展规划和地方法规，确立以保障性住房为主体的住房供应体系。

（二）进一步改进完善保障性住房政策

抓住国家加大对新疆的支持以及对口援疆机遇，进一步加大保障性住房建设力度，力争在2～3年内全部解决现有统计范围内的低收入群体的住房问题。同时，根据现行政策的缺陷，一是扩大保障性住房保障覆盖范围，尤其对中等及偏下收入群体，进一步降低经济适用房进入门槛。以乌鲁木齐市为例，在2006年前“不分人群、不管面积、不限总量”的宽松政策指导下，经济适用房供应总量占到房地产市场的55%，有效抑制了商品住宅价格过快上涨。2007年后经济适用房政策收紧后，商品房价格快速上涨，供应量大幅增加。从这一实例可以看到经济适用房虽然在某些方面广受诟病，但它对占城市人口大多数的中低收入家庭而言，不但扩大了住房供应，提高了中低收入家庭的居住水平，而且抑制了房价，在现阶段的作用不可忽视，应扩大其比例。二是加快公共租赁房建设，虽然自治区已经出台了公租房发展的指导意见，但目前仍处于探索阶段，应尽快出台具体的实施细则和发展规划，探索多种渠道建设，新疆的大开发大建设需要一支产业大军，大规模建设公租房，是产业大军得以稳定发展的基本保障。通过保障性住房建设力度的加大和政策的不断完善，一方面解决了低收入群体的住房问题，另一方面能够间接遏制商品房房价。

（三）构建房地产信息披露体系，高度关注房地产市场动态

将稳定房地产价格作为政府宏观调控的长期目标，以地州市为平台建立完善的信息公开制度和市场运行监测体系，及时向公众发布市场运行信息，提高透明度，是引导购房主体形成合理预期，稳定社会心理，间接稳定房价的重要手段。新疆应根据各地州市人口、收入等房地产基础价值决定因素，制定详细的房地产中长期发展规划、土地供应计划，并予以公布。同时，强制开发商信息公开，避免捂盘、囤积现象的发生。这不仅是保证房地产持续稳定发展的前提条件，也有助于保障购房者的基本权利。对一些重点区域要加强房地产市场的监测与管理，引导释放涨价预期，尤其对南疆三地州以及部分偏远地区，这些地区本身经济落后，低收入人口、贫困人口比较集中，缺乏支撑高房价的经济基础，过高的房价，不利于经济健康协调发展，影响城市化、工业化进程，不但造成金融风险隐患，而且为农民转移进城设置过高门槛，进一步造成贫富分化，影响社会和谐稳定，必须引起高度重视。

（四）建立房价干预机制，管制住房价格

住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生和政治问题。在当前保障性住房还不能对商品房价格产生有效抑制的时期，政府理应维护公众利益，履行公共管理职能，从供给角度对商品房价格进行价格管制，进一步规范市场主体的价格行为。从目前的房地产开发流程来看，开发商拿地价格和建房容积率比较明确，房屋建造成本和营销费用市场也有大致的成本参照。如果以县、市为单位，物价、审计、财政、城建、工商等政府部门联手对楼盘开发成本进行核查，并公开透明，在保障开发商10～20%的正常合理利润的前提下，管制开发商资本回报率，限制销售价格，剥离房价中的不合理成份，规范完善开发商价格形成机制。另外，为保护开发商合理利润，每年核定成本并根据不高于城镇居民可支配收入增长幅度适当调整价格，建立正常的房价增长机制，同时加强价格监督检查，各方联手遏制房价并不难实现。这方面《价格法》已经赋予了各级价格主管部门相关职能，并明确规定“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨,省级以上人民政府可以对部分价格采取规定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施”。

（五）改革土地供应制度

在现行土地供应制度短期内无法改变的状态下，要弱化土地推高房价的制度因素，必须通过改革招拍挂制度，有效遏制过快增长的土地价格，治理囤地现象，抑制房价。除打击土地拿地和炒地投机活动，查处囤地、倒地等违规行为外，要进一步改善土地供应方式，改进土地招拍挂转让制度，采取土地转让附加建设廉租房、经济适用房、公租房及配套公用设施等附加条件，转变“价高者得”的现行土地出让规则。同时，在部分房地产发展较快的地州可采取房价竞拍方式改革招拍挂制度，让参与土地使用权拍卖的房地产开发企业，以建成后的房价竞价，并以房屋售价最低者为土地竞得人。这样，不仅地价得到有效抑制，房价得到合理控制，而且开发商须更加专注于土地的充分利用，以保证一定的利润空间，使得土地价值得到最有效利用，真正实现拍卖的“价值发现”功能，不断引导房地产开发企业转变发展方式，促进房地产行业健康发展。

（六）探索建立多元化的房地产供应主体

目前，房地产市场开发主体结构单一，仅仅是开发商唱主角，无形中形成垄断利益集团，造成价格垄断和价格合谋。必须要打破这种行业垄断格局，探索培养不同于开发企业的、不以盈利为目的住房合作社和非营利公益性合作建房机构等供应主体参与建房。允许国家机关、企事业单位开发建设面向本单位职工的住房，这样做不仅有利于调动多方面的建房积极性，增加住房有效供给，还可以打破开发商的垄断经营，降低房价。这方面瑞典、德国、英国等西方发达国家，不以盈利为目的的住房合作社为社会提供的住房已经高达60%以上。乌鲁木齐市2009年登记建设的4万套集资建房，在一定程度上已经对乌鲁木齐的房地产价格产生一定的影响。

第二篇：2018年房地产市场运行情况总结分析

2018年房地产市场运行情况总结分析

2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定

2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。

首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，1 从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词：救市去库存

2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。

第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在xx市房地产业协会发布的《2018年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比2018年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。2018年10月14日,xx市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

房企关键词：转型

相比xx楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。

首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的2018年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。

外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，3 鲁能在xx的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。

第二是战略结构的变化。2018年xx有不少品牌房企谋求变革，或扩大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。其中，协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入，转型为“商业+产业园”的新模式，并依靠商业地产的销售金额，成为2018年xx房企销售排行榜的第三位；而xx万科则转型城市配套服务商，通过试点万科西九驿”租售结合”的新模式，拓宽业务领域。

第三，房企数量的变化，并购案例增多。2018年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言，数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了xx中渝部分项目和御龙天峰，进一步扩大了版图。

土地市场关键词：挂牌抱团

xx土地以储备较充足著称，但在2018年，各项出让数据同比去年缩水明显。xx土地交易中心的数据显示，2018年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗，土地出让面积为1121.7万方，同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市场，也表现出如下特点：

一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交，占比6%，而2018年有33宗地溢价成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看，优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗，成为品牌房企储备土地最多的一家，龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力，再无能力拿地。

三是房企拿地更加精打细算。据统计，今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉，协信、同景，融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期；同时，房企之间各司其职，发挥自身特点，对项目质量和品牌效应均有促进。

四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份，恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块，与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份，东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林，拿地总金额达到72亿元，吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让，但再无房企问津。

在谈我的西语学习经验之前，先来做个自我介绍吧！小编本科非西语专业，2018年申请了巴亚多利德大学的翻译硕士，2018年回国，现就职于译猫西语运营岗。

我的西语学习之旅始于2018年，也就是大二的第一学期。当时就一直很喜欢英语，英语成绩也不错，就想着该时候学门二外。学语言5 嘛也要选门多人说的语言，当时上网一搜，发现德语跟西语是最多人说的小语种。根据百度百科，世界上有8700万人把法语作为母语，德语有9500万人，而西语有4.75亿人，因此在德语和西语之间，我选择了西语作为了二外开始学习。

在学西班牙语之前，我对西班牙这个国家一无所知，看2018年世界杯的时候巴西西班牙还分不清。学习一门外语仿佛真的会让人拥有另一个灵魂，让我爱上了西班牙这个国家。去过西班牙留学的小伙伴们都知道，西班牙夏天太阳六点升起，晚上十点才下山。充足的阳光让他们的性格开朗，成为天生的乐观派。

下面来说说我是如何入门的。当初我希望的是自己自学，买了西语专业必学的教科书《现代西班牙语》，但由于颤音r太难发了，自己琢磨不出来就决定报班学习。当时我中教跟外教班一起报，学的教材也比较多，《速成西班牙语》和《走遍西班牙》都学过。如果要学扎实的话，建议学《现西》，只需要交流的话《速西》也不错，只有上下两册。《走遍》说实在语法讲解没《现西》和《速西》好，不过课文实用性比较强，毕竟是西语本土教材。颤音r我是用水练的，漱口的时候”咳咯咳咯”那样，找到用气抖动舌头的感觉。在学了西语六年之后才发现，颤音r并不是最难发的，最难发的是d、g、b这三个音。d跟t、g跟c、b跟p一浊一清，非常难分辨。建议刚开始学西语的小伙伴们一定要把这几个音分清，这些我们听起来一模一样的音，在西班牙人眼里很不一样。

就这样自学了两年之后，我参加了2018年11月份的DELE B2等6 级水平考试（西语的DELE相当于英语的雅思托福），当时在听力这一块差了零点几分没通过，接着2018年5月份的时候再考了一遍才通过。西语的听力资源特别少，我当时用的是上外的听力教程，一共有4册，把4册都听完了可以直接试着用西语电影练听力了。

在通过了DELE考试之后，准备的就是出国申请硕士。当时找的是中介，不是一般的黑！收了高额的中介费就算了，还要在我交的学费里拿钱！过中复杂当时还找了律师。中介不但没有帮助我还给我制造了这一麻烦，刚出国孤单一人，课程听不懂，还要收拾这一烂摊子。当时是国内的中介联合了国外的中介，多收了我的学费，还虚称是跟大学的合作项目，为我们提供境外服务。我当时就觉得不合理，堂堂的西班牙公立大学会没有经过学生的同意就收取学生高额的境外服务费（大概是一千多欧元）跟中介合作？所谓的境外服务就是带我去开银行账户、申请居留卡？这些服务对于对西语一窍不通的学生来说是不错的选择，可是对于已经达到中级水平的我来说尤为不解。这一段经历西语发挥了大作用，外国的黑中介老板是西班牙人，多次跟他谈判才退回了一半多收了我的钱。还要吐槽的就是国内黑中介找的房东，国内这边跟我说住到什么时候想走就走，哪知道我要走的时候跟智利房东大战，然后还不退我300欧元的押金，说中介那边答应了他我是住一年的。所以在这里要提醒小伙伴们不要找中介，申请学校签证什么的都非常简单，网上的经验一大推。找租房也不用怕，华人开的微博账号等等的都可以帮到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介。回到我们的主题，我在西班牙一共呆了两年半。第一年申请了萨拉戈萨大学的教育学专业，发现完全听不懂，也不感兴趣，当初因为本科读的是理科，人文类的专业都不愿意接收我。所以无奈之下只能退学报读学校里面的语言课程。在经过了大半年的学习之后，2018年的5月份考过了DELE C1级别。当时我报语言班的时候就一直跟老师说我要考C1,所以在下学期的时候，老师每个星期给我们做一套C1的模拟题，当然也有真题。所以建议想考C1的小伙伴们买一本模拟题练习册和真题册。C1真题在塞万提斯的官网上很少，当时只有一套。口语的话题目基本都不变，每年会增加一两道，具体题目的内容豆瓣有分享。在拿到了C1证书之后，我就开始准备申请硕士了，当时一心想去马德里读对外西语教学专业，但是申请的人数太多了，没申请上，就考虑申请别的城市的大学。当时一共有三家大学录取了我，一是塞维利亚大学的西语文学研究专业、二是加的斯大学的西语教学专业、三是巴亚多利德大学的翻译专业。最后我选择了巴亚多利德大学的翻译专业。硕士课程比语言课程的压力大，每天都在写作业埋头学习，对口语能力的提高帮助不大。翻译硕士毕业之后，我一心想留在西班牙工作，就进了马德里的一家公司实习了半年。能够留在西班牙工作是一件很艰难的事情，要在西班牙呆满三年，在实习公司表现得好，公司才愿意帮忙申请绿卡。后来考虑到中国也有不少的机会，所以选择了回国就业。

农民收入的不断增加将有利于化解矛盾，巩固和8 维护农村的稳定局面。同时也为加快农业现代化建设步伐、推动农村经济结构战略性转变提供重要契机。按照深入学习实践科学发展观活动实施方案的要求，深入到**镇**村就农民增收致富特别是农村妇女增收致富情况通过调查、访谈等形式进行了调研。现将有关调研情况报告如下：

一、基本情况

**村位于**市**区**镇东北部，**河以南，总人口1458人，其中妇女602人，村民居住面积1500亩，现有耕地1188亩，河滩面积586亩。大部分农村妇女在家务农，少数妇女出外打工，主要以作粉刷工人为主。

二、存在的问题

从**村村民收入情况来看，近几年呈持续增长趋势，农民生活水平得到明显提高。但就目前的农民人均纯收入水平同实现富裕型小康目标相比，同经济发达地区相比，相对较低，农民增收存在一些现实的困难和问题。主要表现：一是就业形势不容乐观。随着农村城市化建设进程的加快，耕地逐年减少，而现有乡镇企业数量少、规模小，使得就业岗位有限，这必将会使部分原来从事农业耕种的农民成为闲置劳动力，而妇女由于受行业需求和自身素质的限制，就业机会相对男性而言则更为困难。二是收入渠道狭窄。农民收入基本依赖于耕种、集体企业安置、临时工及从事个体经营所取得的收入。

三、措施及建议

通过对**村现状的调查，综合分析了农村经济形势，认为今后促使9 农民收入保持持续增长的主要途径是：发展特色农业，优化发展空间，增加就业机会，拓宽增收渠道。

(一)、加强宣传，营造氛围。运用各种宣传手段广泛宣传党的富民政策，教育农村妇女树立市场意识，积极投身农村经济建设大潮。(二)、因地制宜，发展特色农业。大力发展种植、养殖等农业特色基地，实现从粮食作物的种植向经济作物种植的战略性调整，促使农业生产效益最大化。

(三)、拓宽发展空间，发展民营经济。发展民营经济是(！)实现农民增收和解决农民就业的最佳途径。鼓励农民自主创业，在政策、资金、技术、信息等各个方面给予支持，热情为民营企业服务，积极为民营企业排忧解难，多措并举扶优扶强民营企业，促进民营企业的总量扩张和质量提升。

(四)、加强技能培训，提高农民就业能力。根据市场和企业的需求，按照不同行业、不同工种对从业人员基本技能的要求，采取定期或不定期、请进来或走出去、定向委培等形式，对农民进行科学技术培训，提高农民的就业能力。针对农村妇女文化素质低、就业困难的实际，组织开展适合女性特点的技能培训，如钩、编、手工艺制作等，教会她们从业技能，鼓励她们自主创业。

第三篇：2012年佛山房地产市场运行情况分析

2012年上半年佛山房地产市场运行情况分析

经历过2011年的“寒冬”，佛山房地产市场在2012年逐渐迎来暖春，上演触底后逆转的行程，量的持续释放逐渐蔓延至价的拉升，当年12月成交均价重回“8 字头”。在降息等利好政策的影响下，众多购房者由观望转变为入市，佛山市场进入平稳恢复和发展期。

一、新建商品住宅市场交易情况

1、供应情况

佛山楼市新增住宅供应量于2010 年达到九百万平米的高位，随后的2011 年、2012 年的全市供应量则呈下滑趋势。11 年限购令出台，市场观望气氛浓厚，全市新增供应量回落。12 年新增供应量继续减少，但降幅较11 年减少七个百分点。2012 年佛山市新增住宅面积784.24 万平米，相比2011 年减少5.5%，仍处于一个高位。

从各月住宅供应情况看，全年新增供应量共有3波高峰，时间分别是3-4 月、9 月、12 月。3-4 月份因春节假期楼市的降价幅度达到部分购房者心理预期，加上首套房贷利率优惠重现，刺激刚需客入市购房，开发商主动迎合购房者预期，加大推货量，迎来全年佛山楼市供应量的第一波高峰期。9 月份各项目备战金九银十，开发商加紧推货，供应放量，仅最后一周时间，全市共取得37 个预售证，供货量突增，月供应量106.58 万平米，迎来第二波供应高潮。第四季度市场开始平稳发展，开发商对后市信心十足，供应量再一步提升，12 月份以93.98 万平米的供应量，完成供应的最后一波高潮。

从各区住宅供应分布看，顺德区、南海区全年供应量各占全市总供应量的1/3，其中南海区供应量有276.63万平米，位居全市首位，顺德有262.12 万平米的供应量；禅城区有125.76 万平米，高明区52.93 万平米，三水区有65.22 万平米的供应量，这三个区域的总供应量占全市总供应量的1/3。

2、成交量价情况

从近几年全市成交走势看。2008 年在金融危机和严厉调控双重作用下，楼市供大于求，成交量大幅下挫。2009 年市场回暖，市场一度出现供不应求的局面，成交量创下历史新高，接近千万方（968.6 万平米）。2010 年、2011 年受国家调控政策的影响，成交量逐年减少。2012 年成交量有所增长，全市成交面积672.03 万平米，同比增加6.0%，但成交总量仍低于09 年、10 年。

在经历11 年的成交低迷后，佛山房企纷纷推出性价比较高的产品，再加上银行房贷利率优惠等刺激因素的边际效用，刚需客纷纷出手购房，形成以价换量的局面。2012 年全年，佛山一手商品住宅成交总金额为513.09 亿元，同比微跌0.9%；成交均价为7635 元/平米，同比下降6.6%。

从月度成交价格走势看，佛山楼市春节成交探底，价格与成交金额呈现同向变动，节后成交量出现大反弹，以价换量格局形成，3 月份小阳春成交量强劲回升，佛山楼市加速进入全面降价阶段，此后佛山房价一直维持在7 千元以内，直到年底12 月份，一些定位较高、成本较贵的新项目入市，佛山房价出现了一个增长的势头，12 月成交均价重回“8 字头”。

二、各区域市场成交情况

1、禅城区

2012 年，禅城区一手住宅共成交11107 套，同比增长46.6%；总成交建筑面积110.84 万平米，同比增长43.0%，同比增幅位列佛山五区之首；总成交金额为97.86 亿元，同比上涨25.5%；整体成交均价为8829 元/平米，同比下降12.2%。

2、南海区

2012 年，南海区一手住宅共成交18630 套，同比下降3.6%；总成交建筑面积211.23 万平米，同比下降1.1%；总成交金额为187.77 亿元，同比下降8.6%；整体成交均价为8889 元/平米（佛山五区最高均价），同比下降7.5%。

3、顺德区

2012 年，顺德区一手住宅共成交21312 套，同比增长5.7%；总成交建筑面积261.57 万平米，同比增多10%，成交总量位居全市第一；总成交金额178.85 亿元，同比上涨4.9%；整体成交均价为6838 元/平米，同比下跌4.6%。

4、三水区

2012 年，三水区一手住宅共成交4347 套，同比下降22.5%；总成交建筑面积43.73 万平米，同比下降29.0%；总成交金额为25.5 亿元，同比下滑38.9%；整体成交均价为5831 元/平米，同比下跌13.9%。

5、高明区

2012 年，高明区一手住宅共成交4051 套，同比增长3.6%；总成交建筑面积44.66 万平米，同比增长3.2%；总成交金额为23.12 亿元，同比上升3.3%；整体成交均价为5177 元/

平米，与2011 年基本持平。

三、二手房市场交易情况

2012 年佛山市二手房市场共成交17779 套，相比2011 年减少24.1%，成交总面积215.07 万平米，相比2011 年减少24.0%，成交套数首次跌到2 万套以下，创近年来的新低。

各区中，顺德区二手房以7630 套，108.56 万平米的成交量，占总成交面积的50.5%，远超排名第二的南海区，成为全市第一。南海区成交5317 套，总成交面积为58.06 万平米，占总成交面积的27.0%。禅城区共成交二手房2236 套，共计22.52 万平米，占全市的10.5%。三水区二手房共成交1438 套，成交面积为14.8 万平米，占总成交面积的6.9%；高明成交二手房1158 套，共计约11.12 万平米，占全市的5.2%。

四、总结和展望1、2012年佛山楼市总结

2011 年第二季度开始，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷，这种局面延续至2012 年的1-2 月份，成交量持续下跌。到2 月底3 月初，随着个别大品牌开发商开始系统性的降价，并取得不错的成交，“以价换量”逐步成为市场主流，成交量也随之出现大反弹。加之春节过后流动性的持续宽松，政府对调控政策的技术性校正，市场回暖预期形成，成交量得以持续攀升。3 月小阳春之后，佛山一手住宅月度成交面积超过55 万平米，基本达到11 年限购以后最高月成交量的水准，正式拉开佛山成交回暖行情，楼市全年呈现“以价换量、量升价跌”的特征。

2、2013年佛山楼市展望

从人口聚集和经济发展潜力来看，佛山的购房需求还处于高位。根据佛山市统计局数据，2012年1-3季度全市城镇居民人均可支配收入26161元，比上年同期增长12.7%，城镇居民人均消费支出19236元，增长5.7%。良好的经济运行态势及佛山不断进行的城市化进程，将不断形成实实在在的购房需求，对佛山房价形成支撑。与此同时，在经历2012年的政策适应期后，佛山需求量已从限购初期的月均35万㎡回升至60万㎡的稳定水平线上。在中央政府房地产宏观调控基调基本不变的前提下，预计“价稳量升”将成为2013年佛山房地产市场的主要特征。

第四篇：2007年上半泉州市房地产市场运行情况分析

2007年上半泉州市房地产市场运行情况分析

泉州市房地产管理局

2007年7月12日

今年上半年，我市的房地产市场呈现良好的运行态势，房地产开发投资保持平稳较快增长，商品住宅市场需求旺盛，供求结构基本合理。同时，在强有力的住宅市场需求支撑以及开发商对房市前景普遍看好的前提下，首次出现商品房供应量同比增长，存量房交易下滑等新情况。

一、房地产市场运行现状

1-6月，全市房地产开发完成投资47.58亿元，比增19.82%；商品房施工面积961.65万m，比增52.13%；新开工面积354.08万m，比增110.00%；商品房竣工面积60.18万m，比增29.45%；商品房销售面积169.81万m，销售金额59.39亿元，比增55.21%和65.06%；存量房交易面积50.12万m，交易金额10.50亿元，同比分别下降28.37%和26.12%。

二、市场运行特点

（一）房地产开发投资保持平稳较快增长

1-6月全市房地产完成开发投资47.58亿元，同比增长19.82%，与全市GDP增长14.4%相比，高了5.4个百分点，占全市固定资产投资的16.37%，保持平稳较快的发展态势。房地产开发投资增长主要是受商品房建设投资的拉动，全市商品房建设投资31.20亿，占总开发投资的65.57%，同比增长49.07%。22222

1房地产开发投资平稳增长的同时，开发资金来源结构趋于合理。本年房地产开发资金来源75.04亿元，比增29.45%。其中国内贷款19.96亿元、自筹资金22.30亿元、定金、预收款及个人按揭贷款31.92亿元，占总资金来源分别为26.6%、29.72%、42.54%，分别比增38.8%、30.72%、25.72%，与总的开发资金来源增长基本同步。值得一提的是，今年的国内贷款增长38.8%，比去年同期的增长回落了近42个百分点，有效归辟了银行风险。

2007年上半房地产开发投资结构表（表一）

单位：亿元

房地产资金来源表（表二）

单位：亿元

（二）自宏观调控以来，首次出现供应量增长

1-6月全市上半年商品房批准预售面积213.02万m，同比增长79.29%；其中商品住宅批准上市面积154万m，同比增长

70.13%。泉州市区商品房批准预售面积49.79万m，同比增长65.73%；其中商品住宅批准上市面积36.82万m，同比增长45.17%。批准预售面积同比增长是自2005年宏观调控政策实施以来首次出现的正增长且幅度较大增长。

2005年开始宏观调控，我市的房市曾一度陷入低迷状态，一系列的宏观调控出台后，开发商及购房者曾一度出现观望，这种状态持续至2005年底才开始复苏。2006年6月1日后，国家宏观调控政策力度加大，市场再度出现僵持，特别结构比例调整的新政策制约了开发商的开发步伐。过去的近一年半时间，可为是房地产市场的动荡年，开发商持谨慎态度造成我市商品房供应量一直呈现负增长。2006年泉州市区1-4季度批准预售面积（累计）依次为7.16万m、16.19万m、43.08万m、55.4万m，同比分别下降70.43%、60.11%、42.98%、32.74%。今年上半年从增量商品房市场看，批准面积首次出现正增长，说明了经历了一年多的宏观调控，我市的房市正步入正常理性的发展轨道。

（三）供求关系基本合理，销售旺盛

全市商品住宅批准上市154万m，销售145.38万m，供应量高于销售量8.42万m，供求比为1.06：1，供求关系基本合理。今年上半年，我市的增量商品房上市供应明显增加，但是在旺盛的市场需求支撑下，呈现出强劲的销售势头，销售面积及销售金额均有大幅的增长。全市商品房销售面积169.81万m，是去年全年销售量的70.75%，销售金额59.39亿元，同比分别增长55.21%和65.06%；其中商品住宅销售面积145.38万m，2

2是去年全年销售量的90.39%，销售金额46.28亿元，同比分别增长53.81%和60.81%。供应与销售的同步增长，决定了我市的供求关系趋于平衡，供求关系基本合理。

2007上半年商品房销售情况表（表三）

（四）存量房交易下滑

1-6月份，全市存量房交易套数3931套，交易面积50.12万m，交易金额10.50亿元，同比分别下降25.24%、28.37%、26.12%；其中存量住宅交易套数3162套，交易面积41.69万m，交易金额8.85亿元，同比分别下降23.68%、27.72%、21.81%。

泉州市区存量房交易套数2280套，交易面积19.68万m，交易金额6.61亿元，同比分别下降13.01%、38.59%、34.29%；其中存量住宅交易套数1600套，交易面积15.59万m，交易金额5.44亿元，同比分别下降34.53%、33.77%、29.68%。

近几年来，我市存量房交易市场一直处于较活跃状态，同比均保持增长，即使在“二手房转让征收营业税”和“开征个人所得税”等政策影响下，依然保持增长。但是自今年起，我市存量房交易量在第一季度首次出现下滑现象，第二季度延续着第一季度的下滑态势，出现了较大的下滑比例。分析其下滑原因：①二手房房价的上涨抑制了一定的消费群体；②加快保障性住房建设提供另一个选择渠道；③一手商品住宅增加供应量分流了部份购房群体；④股市火爆分散了部份购房资金。

2上半年存量房销售情况表（表四）

单位：套、万m2、亿元

三、2007年下半年我市房地产市场走势预测

我市上半年房地产市场整体运行情况良好。下半年随着2008年我市承办全国农运会的临近，城市化发展迅速，各项基础配套设施建设快速进展，预测下半年的房市依旧繁荣。几个有利因素：

1、房地产开发商对市场后期发展前景看好。

2、有效的住宅市场需求仍具有很好的发展势头。

3、土地部门正按我市“十一五”住房建设规划放量供应土地，近一年半时间，土地的有效供应将在后期的开发保障住房需求，全市的供求关系将继续保持一定的平衡。

4、保障性住房建设步伐加快，供应结构进一步趋于合理，有效满足中低收入家庭的住房需求。综合上述因素看：

1、下半年的房地产开发投资仍会保持着快速合理的增长；

2、供应略高于需求，总体的供求关系合理；

3、普通商品住房、经济适用住房、廉租住房及其适度的高档商品住房同时上市，呈多元化住房供应格局。

第五篇：2011年轻卡市场运行态势及特征分析

2011年轻卡市场运行态势及特征分析

2011年11月11日作者：杨再舜

A、轻卡市场发展态势浅析

中国汽车是政策车市，特别反映在商用车上。今年以来，随着国家4万亿元项目陆续投资完成和前两年 “汽车下乡”政策透支了今年的轻卡需求。另加上“汽车下乡”补贴政策结束，生产资料与物价持续上涨，使得购车成本提高，从今年元月至今，轻卡市场基本处于5000元左右的涨价状态，使得 部分农村用户暂时搁置了购车计划而持观望态度，购车需求受到抑制。此外，年初对车辆油耗标识法规突发性实施，措手不及的厂商也流失一部分市场。

随着城镇化速度加快，二级与三级区域市场发展将刺激轻卡市场增长、轻型车购置和运营成本下降、税费改革，农用车优势不再，用户将会转投轻型车。在新的经济条件下，城市城区、城乡之间以及城际之间短途运输需求快速增长而农用车无法适应当代公路运输高效、快速、省油等等的竞争要求，使得轻型车市场将进一步得到提升，政策退潮下的农村市场仍是车企的必争之地。

明年将实商用车施延期国四排放法规标准，因此，各车企的高端轻卡动力全部采用高压共轨技术，排放满足国

三、国四等。现阶段无论是装配在中高端轻卡上的4JB1，仿4JB1还是ZD3.0、4KH1、F1C、Sofim、ISF2.8/ISF3.8等，均采用高压共轨技术，排放满足国三及以上排放水平。

目前，国内高端轻卡动力现阶段以日系技术为主，欧系轻卡系列为辅，其代表者4JB1，其后进入市场的ZD30、4KH1等都是源于日系技术；而另外欧美技术产品将会对日系技术发起挑战，以福田康明斯ISF2.8、ISF3.8为代表的美系动力，以依维柯索菲姆和上菲红为代表的欧系动力将会对日系带来很大冲击，日系发动机占主导的局面将在已发生了改变，并处于消退和萎缩的趋势，这一动态已出现在高端轻卡动力市场。预期未来五年之内，混合动力

或天然气轻卡或将成未来轻卡发展方向。

今年以来，随着国内经济通涨、人民币持续升值，利比亚、埃及、叙利亚等中东和北非国家轻卡主要出口国遭遇战争，越南等东南亚地区遭遇领土纷争，均对今年各主流轻卡车企的出口产生重大负面影响。

B、轻卡产品发展趋势浅析

随着中国社会的城市化进程加快，城市城区、城乡之间以及城际之间短途运输需求快速增长，带动了城市轻卡的升级换代，国内各大城市迫切需要造型前卫、排放环保、动力强劲、低碳节能的高端轻卡，符合这一市场需要的高端轻卡需求将越来越大。目前，各主流轻卡生产厂家大力运用技术竞争的市场开拓手段，产品升级改造速度加快。车型向宽体、高吨位发展，呈现出轻卡高端化和中卡化的趋势。

目前，在轻卡高端市场上，福田欧马可、庆铃P100T P600、江淮帅铃Ⅲ、江铃凯锐、凯运和N800、郑州日产凯普斯达、东风股份凯普特与纯欧系南京依维柯欧霸高端轻卡竞争正形成捉对撕弑之势。虽然如今还有很多轻卡品牌还保留着五十铃的经典造型，但越来越多的轻卡强者已经开始向着自己的风格发展，整个产品体系都拥有自己独特驾驶室特征与特色。

当下，国内高端轻卡整车的动力、制动、悬挂、车载电子等系统均需要全面升级换代。全面引入轿车化设计理念，将人体工程学这一设计思想引进到卡车领域，具体表现在可方便操作的一体化中控台，集中了音响系统、空调控制系统等等。其它如电动门窗、助力转向;可调节位置的座椅及可调角度方向盘，使驾乘者更加轻松;大曲面挡风玻璃的采用，使驾驶时的视线效果更好，大大减少了盲区的存在，降低了事故的发生。

在车型的延伸上，细分特点更明显，高承载力的大轻卡被市场广泛认可并成为未来市场主流产品。此种车型一般采用双排带卧铺结构，使其驾驶室空间得到增大，保证了整车乘坐的舒适性;大部分采用了导流罩设计，将车身的实用和美观融为一体;在车厢和驾驶室之间，融入了公司的LOGO及其自身特有颜色，以增强视觉冲击力。

当下，高端轻卡上已经采用了大扭矩整体锻造前桥，抗扭、抗弯、疲劳强度高;一次冲压成型的车架与纵梁进行全铆接，使整车的可靠性更高。底盘上的升级能够使轻卡更好地适应各种路况要求，满足不同行业的承载需求。此外，高端轻卡基本上已经升级为6挡变速器的大扭矩变速箱，更符合大马力发动机的匹配要求。不少车型还采用气压双回路制动系统、弹簧制动、带排气辅助制动系统、带感载阀，使得整车空载和满载的制动均衡、操纵轻便灵活方、转向稳定性好、驾乘更舒适。此外，并经过空气动力学设计的驾驶室和后视镜控制降低低频噪声而使驾驶室更安静，最大限度地隔离在运动声音、怠速噪音等内外的噪声。

在动力系统上，4JB1及仿4JB1衍生品是现阶段国内高端轻卡动力首选。装配4JB1发动机此类高端车企原有江铃、庆铃。此后，江淮、福田以4JB1为进行了动力衍生产品开发，如北汽福田奥铃TX-4JB1气刹新品和奥铃TX-雷沃4D新品。

如今康明斯ISF高端动力又成为高端重卡的代名词，如新款江淮威铃配康明斯ISF轻型发动机。ISF系列直列四缸3.8升和2.8升发动机，是康明斯投入巨资全新研发的两款面向未来的新一代全电控轻型柴油机。ISF3.8升发动机功率覆盖140-170马力，升功率可达35千瓦/升，同级中承载力最强、运输效率最高。

在整车轻量化方面，一是优化车辆设计结构，二是在优化产品结构的基础上应用新材料，在不降低承载能力前提下实现的整体轻量化。以美铝车轮为代表的企业也具体展示了利用新材料和新工艺如镁、铝合金，高强度合金，复合塑料材料等在轻量化中发挥的显著作用。卡车的轻量化是一个系统工程，它涉及整车、发动机、悬架等各个领域，甚至包括新材料以及新技术的应用。

汽车车身约占汽车总重量的30%，空载情况下，约70%的油耗用在车身重量上。汽车

重量每降低100公斤，每百公里就可节油0.6升。若汽车整车重量降低10%，燃油效率可提高6%—8%；若滚动阻力减少10%，燃油效率可提高3%；若车桥、变速器等装置的传动效率提高10%，燃油效率可提高7%。因此，在计重收费下，轻量化车对于整车的燃油经济性、车辆控制稳定性、碰撞安全性都非常重要。

东风锐铃轻卡 东风锐铃采用东风中卡多利卡驾驶室、五十铃动力体系、日产凯普斯达底盘新技术合力打造的中高端轻卡产品，不论外观、造型、内饰还是动力总成系统配置、底盘技术，超越同类产品。

东风锐铃的动力体系主要采用东风轻发D28五十铃技术发动机、五十铃变速箱、五十铃前桥后桥。独家采用多种储物空间设计和真空罐设计，独配转速表，改进安全带设计和驾驶室下视镜。