2014年第二季度南京市房地产市场运行情况分析报告

第一篇：2014年第二季度南京市房地产市场运行情况分析报告

2014年第二季度南京市房地产市场运行情

况分析报告

2014年上半年，南京市房地产市场在区域经济平稳发展的支撑下，保持了与城市建设持续稳定投入1相匹配的发展规模，相对于全国大多数特别是长三角区域同类城市出现的供需失衡、库存增加、价格波动等情况，南京房地产市场总体呈现稳定有序的态势，各项指标均保持在合理区间内运行。全市上半年商品住宅上市量显著增加，达到近五年峰值，比近五年均值高出8000套；商品住宅销售量同比虽有所下降，但仍高于近五年平均值2000套，成交量维持在正常年份水平；全市商品住宅累计成交均价虽然同比增长9.8%，但成交均价涨幅趋缓；受供应量增加、销售量下降的影响，全市住宅累计可售套数达3.8万套，去化周期由2013年年底的5个月，增加到目前的8个月，仍在可控范围之内。

城建累计完成投资396.25亿元，占全年计划60.7%

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一、房地产市场基本情况

（一）商品住宅销售同比小幅下降，中小户型房源保持热销

上半年，全市商品住宅累计登记销售面积387.23万平方米，同比下降24.8%；其中，市区商品住宅累计登记销售面积332.14万平方米，同比下降 26.3%。从区域情况看，两江板块依旧占据主力地位，销售套数占比达65%，较去年增长约4个百分点。从季度变化情况看，全市一、二季度商品住宅累计登记销售面积分别为194.2万平方米和193.03万平方米，同比分别下降15.3 %、35 %，二季度与一季度相比，环比下降0.6%；其中市区一、二季度商品住宅累计登记销售面积分别为168.98万平方米、163.16万平方米，同比分别下降21.88 %、33.4 %，二季度与一季度相比，环比下降3.4%。总的来看，春节后在房贷成本和难度提高，部分城市供求风险加大，媒体唱衰的背景下，新推房源去化速度放缓，销售量较去年高位出现下降，但总体仍维持正常年份水平。

同期，从全市商品住宅成交结构分析，中小户型房源继

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续保持热销。分面积段看，60-90平方米以下户型成交套数为12034套，同比与去年基本持平，占比为43%，较去年同期提高约10个百分点；中等偏大户型占比下降，90-120平方米和120-144平方米面积段占比分别为31%、16%，较去年同期合计下降约9个百分点。

（二）成交均价涨幅趋缓，楼盘优惠促销力度加大 上半年，全市商品住宅累计成交均价12571元/平方米，同比增长9.8 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月分别为

5.7 %、9.4 %、10.4 %、10.6 %）；其中，市区商品住宅成交均价14137元/平方米，同比增长12.2 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月的同比增幅分别为12 %、13.2%、11.8 %、12%）。从区域情况来看，江南六区涨幅较快，同比增长20.3%，新三区中，江宁涨幅较快，达到14.6%。从季度变化情况看，全市一、二季度商品住宅累计成交均价分别为12655元/平方米、13335元/平方米，同比分别增长11.6 %、11.9%，二季度与一季度相比，环比增长5.4%；其中市区一、二季度商品住宅累计成交均价分别为14153元/平方米、14120元/平方米，同比分别增长15.07 %、9.58%，二季度与一季度相比，环比下降0.2 %。

房地产市场呈现转冷迹象，购房者观望情绪、资金面不

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充裕、对后市预期不确定导致了部分开发商选择加大优惠促销力度，以实现加速跑量回笼资金的目的。如江宁九龙湖区域的新城玖珑湖，推出包括“车库补贴8万元再打96折”等多项促销手段；麒麟片区的银亿东城促销力度同样不小，房源实际成交价格比上市均价低了超过1000元/平方米。

（三）商品住宅供应创新高，库存压力有所增大 商品住宅供应规模保持峰值。上半年，全市商品住宅累计批准预售面积492.58万平方米，同比增长23.6 %；其中，市区商品住宅累计批准预售面积421.87平方米，同比增长 6.6 %。全市商品住宅供销比为1.12。从区域情况来看，江南六区和六合上市套数同比分别增长33%、100%，浦口和江宁分别下降39%、3%。从季度变化情况看，全市一、二季度商品住宅累计批准预售面积分别为199.3万平方米、293.3万平方米，同比分别下降11.4 %、26.1%；其中市区一季度商品住宅累计批准预售面积分别为147.06万平方米，同比下降1.9%，二季度商品住宅累计批准预售面积为274.81万平方米，同比增长24.2 %。

商品住宅库存去化周期有所增长。截至6月末，市区商品住宅累计可售面积513.38万平方米，同比增长9.8%（3月末为422.18万平方米，同比下降7.3 %）。市区商品住宅存量的平均去化期为7.5个月。从区域情况来看，六合板块，2014年上半年库存量达到72万平米，较2013年同比增长62%，4 / 14

供需关系的逆转，导致市场供应过剩的风险已开始显现。

（四）二手住宅成交量下滑明显，成交均价保持增长 上半年，市区二手住宅累计成交面积249.42万平方米，同比下降43.3%。从区域情况看，江南六区成交套数占比为61.4%，与去年同期占比基本相似，新三区中，江宁占比保持在20%，浦口占比为11.8%，较去年同期下降1.4个百分点，六合占比为8.6%，较去年同期提高约1个百分点。从季度变化情况看，市区一、二季度二手住宅成交面积分别为121.51万平方米、127.91万平方米，同比分别下降38.1 %、51.3%，二季度与一季度比，环比增长5.3%。

上半年，市区二手住宅累计成交均价13174元/平方米，同比增长15.2 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月分别为15.8%、21.9%、24.2%、17%）。从区域情况来看，浦口涨幅最大，同、环比分别增长24%、10%，其次江宁同、环比增长15%、7%，江南六区和六合同比分别增长13%、14%，环比涨幅较小。从季度变化情况看，市区一、二季度二手住宅累计成交均价分别为12926元/平方米、13412元/平方米。

（五）房地产开发投资平稳增长，新开工面积有所下降 上半年，全市房地产开发投资完成额为600.89亿元，同

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比增长11.2%，其中，商品住宅开发投资完成额423.6亿元，同比增长14.8 %。从季度变化情况看，全市一、二季度房地产开发投资完成额分别为 263.9亿元、336.99亿元，同比分别增长10.8%、11.5%，二季度较一季度环比增长27.7%。

上半年，全市商品房新开工面积610.38万平方米，同比下降29%，其中，商品住宅新开工面积 453.53万平方米，同比下降30.4 %。从季度变化情况看，全市一、二季度商品房新开工面积分别191.27、419.11万平方米，分别下降50.9%、10.8%，二季度与一季度相比，环比增长119.1%。其中，全市一、二季度商品住宅新开工面积分别为 159.05万平方米、294.48万平方米，二季度与一季度相比，环比增长 85.1%。

（六）土地供应面积充足，两江板块成供地主力 上半年，全市经营性用地供应总面积为262 公顷，同比增长26.6%，供应面积为近五年峰值，推地步伐进一步加快。从区域情况看，两江板块依旧是绝对主力，分别上市82.4万平方米、66.6万平方米，共占全市57%的份额，较去年提升约3个百分点；江南六区中，仙林和城东供应面积增幅分别达到162%、151%，另外城北和城南供地量也均在30万平方米左右，城东和河西板块土地供应面积较少。

（七）房地产贷款余额同比增长显著，保障性住房开发贷款余额平稳增长

6月末，全市房地产贷款余额为3524.96亿元，同比增

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长22.5%，占人民币各项贷款余额比重为23.6%，较去年同期提高1.9个百分点。房地产贷款余额比年初增加375.63亿元，其中：地产开发贷款余额为410.16亿元，比年初增长69.82亿元，余额同比增长54.2 %；房产开发贷款余额为1182.23亿元，较年初增加了118.09亿元，余额同比增长18.3 %；保障房开发贷款余额450.26亿元，同比增长14.3%，比年初增加49.19亿元，同比多增4.48亿元。近年来，南京地区各金融机构对保障房建设支持力度加大，保障房开发贷款增长较为明显；个人住房贷款余额为1818.09亿元，比年初增加183.82亿元，余额同比增长21.3 %。

（八）房地产业税收平稳增长，营业税增长乏力 上半年，全市房地产业税收收入完成141.87亿元，同比增长18%，全市房地产业税收占地税收入总量的比重为

38.3%，值得注意的是今年上半年房地产税收增收主要来自企业所得税汇算清缴（每年5月份之前进行，实际上是上年企业所得税的多退少补），上半年房地产业入库企业所得税21.3亿元，同比增长82.9%，实际上仍然是2013年房地产企业盈利能力强的反映，而营业税增长动力尚显不足，上半年入库53.9亿元，同比增长8.6%，其中二季度已为下降态势，共入库26亿元，同比下降2%。

二、存在的主要问题及原因分析

（一）房地产市场形势总体判断

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今年“两会”后，双向调控成为房地产政策调整的主要方向，各地根据市场实际情况探索差别化房地产政策，目前多个城市对房地产政策进行微调，并且随着部分城市房地产市场趋冷，微调政策呈逐步升级趋势。结合目前南京市商品房市场供销情况，预计供应量较上半年或将有所下降，房企降价促销行为显著，二手房市场或将继续回调。

1、政策微调或成趋势。今年以来，救市的传闻此起彼伏，但与两三年前不同，以前只要地方放松调控的政策出台，马上会被叫停，而此次地方政策出台后，并没被叫停。从目前来看，随着呼和浩特确认取消限购、以及沈阳、宁波为代表的城市在执行层面对限购政策的大举放松，逐步得到中央默许，预计后期将有更多城市跟进效仿，政策微调2也将成为趋势。这也符合年初国务院总理李克强在政府工作报告中指出，针对不同城市情况进行分类调控。

2、供应量或将有所下降。上半年住宅供应达到近5年最高，但成交量同比下降，随着开发企业库存量的增加，楼盘去化速度的放缓，预计下半年上市量将与上半年持平或略有下降。主要原因：一是受青奥会影响，在建施工单位停工一月势必导致下半年局部楼盘新开工及在建施工进度有所放缓，影响楼盘上市节奏；二是市场环境逐步趋冷，虽然市场中潜在供应仍然较为充足，但在开发企业对市场不看好的 2 目前政策微调较多采用的类型包括公积金政策放松、放宽购房落户、价格下调干预等。

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情况下，将会自行控制楼盘上市节奏，为达市场供需平衡，或将减缓上市量，或者推迟上市。

3、住宅以价换量或将加速。虽然上半年以各种方式打折促销的楼盘在明显增加，但据调研，除小部分楼盘价格确实有所回落以外，大部分楼盘的优惠幅度依然较小。但预计这种现状或将改变，下半年开发企业以价换量或将加速，降价项目数量，以及项目降价的幅度都或将扩大。主要原因：一是若下半年市场没有明显好转，对于资金紧张的开发商来说，降价销售是回笼资金最快的方式；二是随着部分项目以价换量达成效果，或带动其他高存量区域及楼盘跟进；三是在年度销售指标的压力下，上市房企下半年的降价促销力度或将加大。

4、二手住宅量价或将继续下跌。2014年上半年，市场预期发生转变，购房者观望氛围逐渐浓厚，二手住宅成交也开始回落，价格出现松动。预计下半年，二手房市场量价下跌仍将持续，主要原因：一是由于二手房价格调整幅度远小于新房市场的降价促销，随着新房市场以价换量项目的增加，导致二手房需求被分流。二是部分需求在2013年已经被透支，导致今年市场整体需求不足。而价格方面，根据前几轮调控经验，二手房价格调整主要是受新房降价带动，预计随着下半年新房市场出现的实质性降价，将会带动二手住宅价格的进一步下调。

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（二）需要关注的主要问题

1、一季度房地产市场存在问题的变化情况

金融信贷支持定向宽松，刚需份额得到保证。一季度，银行优先满足二套房贷款需求，刚需购房贷款配额受到挤压。二季度此种情况有所缓解，政策方面，5月12日，中国人民银行副行长刘士余在住房金融服务专题座谈会上表示，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，科学合理确定首套房贷款利率水平，加强信贷风险防范。随后的两个月之内，央行两次“定向降准”，货币政策定向宽松。根据人行提供数据，个人住房贷款保持近年来较高增长水平，同时放款速度变快，据工行反映，目前放款周期在1个月左右。

2、二季度房地产市场中出现的新情况新问题

一是全国市场整体下行趋势压力已传导至南京。近期，全国房地产市场调整迹象明显，部分城市出现楼盘大幅降价的现象。南京房地产市场形势也有转化信号，二季度特别是5、6月份，南京楼盘去化速度明显放缓，楼盘去化率同比回落，例如江北板块的旭日上城项目，去年4月开盘楼栋30天去化率为41.2%，本年度同时期推出的房源去化率仅为24.5%。6月份，反馈客户来访量下降的企业占到80%，认为下月当地商品房销量将略有下降的企业占到60%。

二是涉房矛盾纠纷事件导致政府维稳压力加大。购房者

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信心持续疲弱、累计可售面积持续增加以及房地产成交量的持续下滑，或将导致开发企业资金链紧张。为缓解资金压力，开发企业将采取降价等多种策略拉动销售，而降价将会导致已购房者的不满，从而引发一系列涉房群体性事件，如上半年发生的新城以及中海的房地产项目因降价引起购房者维权的事件，这些群体性事件将会增加市场的不稳定因素，进而增大政府维稳压力。

三是土地市场逐步降温。上半年土地成交面积同比虽然增长明显，但成交楼面价同比下降24%，环比下降68%，且溢价率较高地块基本集中在第一季度，第二季度仅三块地块溢价成交，最高溢价不超过10%，政府的土地收益受到明显影响。另外，今年成交的部分地块楼面地价大大低于前期成交的同质地块，这将对该区域房地产市场产生不确定性影响。如位于浦口珠江镇的G38地块出让楼面地价4403元/平方米，而去年正荣竞得的周边地块楼面地价达到7900元/平方米，地价降低79%。

四是部分企业经营状况需要关注。通过对重点企业的走访调研发现，目前市场观望趋势浓厚，上市公司受半年报和指标任务压力，采取多种降价促销手段，引发市场预期变化，而降价势必会导致已购房者的不满，从而引发一系列涉房群体性事件产生。受信贷周期变长影响，企业大量预售资金被占压，据不完全统计，部分大型企业因按揭被占压的资金规

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模达到1~4亿元，平均周期4~6个月，导致产业系统性缺血。延期交付数量增多，城区延期交付的项目已达26个，以华光房地产、盈嘉房地产为代表的项目已引发集访群访，造成社会不稳定。

五是新闻导向产生反向助推效应。今年以来，“唱衰”楼市论不绝于耳，全国范围内新闻导向出现了明显的针对性、表态性态度，助推市场反向运行。

（三）房地产市场变化原因分析

一是受整体宏观经济减速影响，房地产业增速放缓，行业进入调整期，多个城市销售缩水明显，库存量上升，市场下行压力也传导到南京，销售数量较去年同期有所下滑；二是受青奥会停工一个月以及房企资金量不充裕的影响，多数房企上半年加大上市量以快速回笼资金，消费者可选择性的产品增多，市场逐步向买方市场转化；三是受媒体“唱衰”影响，一些表态性、针对性观点助推市场反向运行；四是房企半年报冲击销售业绩，部分大型房企以价换量行为显著，促销、优惠幅度加大，观望情绪变浓，楼盘去化速度明显放缓。

（四）南京市新建商品住宅销售价格月度同（环）比指数变化情况

南京市是国家统计局价格监控的70个大中城市之一。2014年6月，南京新建商品住宅价格同、环比指数分别为106.6、99.4，当前房地产市场正逐步进入下行调整的周期（如

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图所示）

图1 2006年以来南京市新建商品住宅销售价格月度同（环）比指数变化情况

三、下一步工作建议

当前，南京市房地产市场处于高度敏感期，出现了一定的调整信号，随着下一步楼盘去化速度的放缓，购房者观望情绪的加重，市场下行压力犹存，如部分区域已出现供需关系逆转、市场供应过剩等风险，因此，下一步要重点把握好以下几个方面：

（一）密切关注房地产市场的走势变化，加强对国家政策措施以及周边城市出台政策的研究，建立房地产市场预警机制，针对出现的情况，强化部门联动，加大住建、土地、地税、金融、统计等部门的信息共享和深度合作，进一步提高监测效率和精准度。

（二）合理安排土地供应的节奏和规模，围绕今后五年全市商品住宅供地年均500公顷以上的目标，进一步做好土地供应工作，细化土地市场供应计划的任务分解，保持土地

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市场供应稳定有序。按照规划引导、分区统筹的原则，充分考虑区域实际情况的多样性，合理安排90平米以下套型住宅用地的供地区域、规模以及比重。

（三）继续增加中小户型住房的有效供应，保持市场供需总量基本平衡、供需结构较为合理、供需区域有效衔接。

（四）继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度。

（五）进一步加强市场监管，防范房地产市场系统性风险，特别是针对市场出现延期交付的情况，进一步强化对商品房预销售许可和预售资金监管，确保预售资金用于后续工程建设，不得挪作他用或强行划拨，对造成延期交付或烂尾的开发企业和施工企业，建立督促以及联合惩处的机制。

（六）做好相应的政策储备，根据市场变化情况，选择合适的机会审慎进行房地产政策的微调。

（七）进一步加强舆论宣传，有序引导规范各方市场主体行为。

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第二篇：镇远县房地产市场运行分析报告06年

镇远县房地产市场运行分析报告

(2006年上半年)

一、2006年1－6月基本情况

2006年1—6月，在县委、政府的宏观调控下，我县的房地产市场正稳步发展，商品房新开工面积、商品房销售量、销售总额均保持了一个相对稳定的数量。房地产市场总体来看是供、需基本平衡、价格稳中有升、走势平稳。房地产的发展对于改善居民居住条件，推动我县经济发展起到了积极作用。

1、商品房新开工面积为3.83万m2，比去年同期减少12.95%，其中：商品住宅新开工面积为 3.54万 m2,比去年同期增加10.63%，经营用房为 0.29万m2,比去年同期减少75.83 %。

2、商品房预销售面积2.011万m2，比去年同期减少36.76 %，其中商品住宅销售面积1.452万 m2，比去年同期减少 49.05%，经营用房预销售面积0.559m2，比去年同期增加69.39 %。

3、二级市场：存量住房交易面积为1.068万m2，比去年同期减少36.04%，二级市场的发展，对稳定房地产市场起到了较好地促进作用。由于存量住房的交易价格还是低于商品房价格，因而也为部分收入水平有限的工薪阶层购买住房提供了可选择的市场。

4、按揭贷款在购房资金中所占比重逐年增长，今年上半年按揭贷款在购房资金中所占比重为46 %，按揭贷款比例增长。一方面说明老百姓消费观点的转变，对镇远的经济发展前景、对预期收入的增加充满信心，但是一方面也说明老百姓的积累已经在减少，如果没有银行支持，换句话说，如果银行在房贷款政策方面有调整，对我县房地产经济的影响比重也会增大很多。

总的来看，今年上半年房地产市场销售状况与去年同期基本持平。但也有一些不同之处。

1、从新开工的商品房面积来看，政府以规划为龙头的宏观调控起到了有效的作用，新开发的房屋不是从数量上猛增，而是从环境、功能和小区的整体规划来要求，不论是铭城花园、古镇花园、舞阳文化园，还是正在实施小菜园开发项目和羊坪彩虹广场等，都充分考虑了住宅小区居住环境质量。

2、商品房销售保持良好的态势，但空置总量有所上升，应引起足够重视，从空置房情况分析来看，空置房以商品住宅为主，地点集中在区位较偏、环境欠佳、服务功能不完善地段，如南门沟市场和舞阳公寓等商品住宅。

3、从今年上半年商品住宅价格走势看，住宅价格一直保持平稳走势，价格基本保持在680－980元/m2的微小区域内浮动。最高价格在1021元/㎡。截止6月20日止，全县

商品房平均销售价格为700、50元/m2，与去年同期比减少2.06元/m2，二、我县房地产市场运作存在的主要问题

1、存量房交易市场潜力未能充分发挥。

我县住房二级市场发展不平衡，存量住房交易市场发展较差，房改房上市交易政策落实不到位，全县房改房共1400多套，近两年来所收取的土地收益金和已经办理市场准入手续的还不到400户.城镇居民卖旧房、买新房、推动商品住宅增长的梯度消费的巨大市场潜力未能充分发挥。

2、房地产企业综合素质有待进一步提高，开发行为亟待进一步规范，房地产企业对产业的政策运用把握不够，缺少成熟理性的发展计划。

3、发展不平衡，供求结构失衡，片面强调以地生财、减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快，中低收入家庭难以入市买房。

4、对批地建私房控制不严，土地供应过量，冲击开发市场，制约投资开发。

三、拟采取的主要措施

1、加大住房分配货币化方案的实施力度，尽快制定完善措施，推进住房分配货币化方案的实施，加大对已购公房未补交购房款及土地收益金的归缴工作.2、继续实行严格地宏观调控政策，对房地产开发来讲，规划是龙头、土地是根本，根据本县房屋需求，合理批准开发规划，使供需基本平衡。

3、制定市场发展规划，发挥中心城市商品流通辐射作用，通过政府引导，尽快建立镇远具有一定规模效应的专业市场，与城市建设规划配套，消化空置商品房，拓展房地产经济所带来的长期效应。

4、继续稳定房改房上市优惠政策，鼓励职工卖旧房、卖小房、买大房，利用市场作用，形成梯级房屋供应渠道，满足不同层次购买者的选择，并严格控制各种形式的集资建房，住房供应完全走向市场化渠道。

镇远县房屋管理站

二00六年六月二十五日。

第三篇：2018年房地产市场运行情况总结分析

2018年房地产市场运行情况总结分析

2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定

2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。

首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，1 从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词：救市去库存

2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。

第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在xx市房地产业协会发布的《2018年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比2018年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。2018年10月14日,xx市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

房企关键词：转型

相比xx楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。

首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的2018年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。

外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，3 鲁能在xx的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。

第二是战略结构的变化。2018年xx有不少品牌房企谋求变革，或扩大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。其中，协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入，转型为“商业+产业园”的新模式，并依靠商业地产的销售金额，成为2018年xx房企销售排行榜的第三位；而xx万科则转型城市配套服务商，通过试点万科西九驿”租售结合”的新模式，拓宽业务领域。

第三，房企数量的变化，并购案例增多。2018年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言，数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了xx中渝部分项目和御龙天峰，进一步扩大了版图。

土地市场关键词：挂牌抱团

xx土地以储备较充足著称，但在2018年，各项出让数据同比去年缩水明显。xx土地交易中心的数据显示，2018年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗，土地出让面积为1121.7万方，同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市场，也表现出如下特点：

一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交，占比6%，而2018年有33宗地溢价成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看，优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗，成为品牌房企储备土地最多的一家，龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力，再无能力拿地。

三是房企拿地更加精打细算。据统计，今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉，协信、同景，融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期；同时，房企之间各司其职，发挥自身特点，对项目质量和品牌效应均有促进。

四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份，恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块，与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份，东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林，拿地总金额达到72亿元，吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让，但再无房企问津。

在谈我的西语学习经验之前，先来做个自我介绍吧！小编本科非西语专业，2018年申请了巴亚多利德大学的翻译硕士，2018年回国，现就职于译猫西语运营岗。

我的西语学习之旅始于2018年，也就是大二的第一学期。当时就一直很喜欢英语，英语成绩也不错，就想着该时候学门二外。学语言5 嘛也要选门多人说的语言，当时上网一搜，发现德语跟西语是最多人说的小语种。根据百度百科，世界上有8700万人把法语作为母语，德语有9500万人，而西语有4.75亿人，因此在德语和西语之间，我选择了西语作为了二外开始学习。

在学西班牙语之前，我对西班牙这个国家一无所知，看2018年世界杯的时候巴西西班牙还分不清。学习一门外语仿佛真的会让人拥有另一个灵魂，让我爱上了西班牙这个国家。去过西班牙留学的小伙伴们都知道，西班牙夏天太阳六点升起，晚上十点才下山。充足的阳光让他们的性格开朗，成为天生的乐观派。

下面来说说我是如何入门的。当初我希望的是自己自学，买了西语专业必学的教科书《现代西班牙语》，但由于颤音r太难发了，自己琢磨不出来就决定报班学习。当时我中教跟外教班一起报，学的教材也比较多，《速成西班牙语》和《走遍西班牙》都学过。如果要学扎实的话，建议学《现西》，只需要交流的话《速西》也不错，只有上下两册。《走遍》说实在语法讲解没《现西》和《速西》好，不过课文实用性比较强，毕竟是西语本土教材。颤音r我是用水练的，漱口的时候”咳咯咳咯”那样，找到用气抖动舌头的感觉。在学了西语六年之后才发现，颤音r并不是最难发的，最难发的是d、g、b这三个音。d跟t、g跟c、b跟p一浊一清，非常难分辨。建议刚开始学西语的小伙伴们一定要把这几个音分清，这些我们听起来一模一样的音，在西班牙人眼里很不一样。

就这样自学了两年之后，我参加了2018年11月份的DELE B2等6 级水平考试（西语的DELE相当于英语的雅思托福），当时在听力这一块差了零点几分没通过，接着2018年5月份的时候再考了一遍才通过。西语的听力资源特别少，我当时用的是上外的听力教程，一共有4册，把4册都听完了可以直接试着用西语电影练听力了。

在通过了DELE考试之后，准备的就是出国申请硕士。当时找的是中介，不是一般的黑！收了高额的中介费就算了，还要在我交的学费里拿钱！过中复杂当时还找了律师。中介不但没有帮助我还给我制造了这一麻烦，刚出国孤单一人，课程听不懂，还要收拾这一烂摊子。当时是国内的中介联合了国外的中介，多收了我的学费，还虚称是跟大学的合作项目，为我们提供境外服务。我当时就觉得不合理，堂堂的西班牙公立大学会没有经过学生的同意就收取学生高额的境外服务费（大概是一千多欧元）跟中介合作？所谓的境外服务就是带我去开银行账户、申请居留卡？这些服务对于对西语一窍不通的学生来说是不错的选择，可是对于已经达到中级水平的我来说尤为不解。这一段经历西语发挥了大作用，外国的黑中介老板是西班牙人，多次跟他谈判才退回了一半多收了我的钱。还要吐槽的就是国内黑中介找的房东，国内这边跟我说住到什么时候想走就走，哪知道我要走的时候跟智利房东大战，然后还不退我300欧元的押金，说中介那边答应了他我是住一年的。所以在这里要提醒小伙伴们不要找中介，申请学校签证什么的都非常简单，网上的经验一大推。找租房也不用怕，华人开的微博账号等等的都可以帮到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介。回到我们的主题，我在西班牙一共呆了两年半。第一年申请了萨拉戈萨大学的教育学专业，发现完全听不懂，也不感兴趣，当初因为本科读的是理科，人文类的专业都不愿意接收我。所以无奈之下只能退学报读学校里面的语言课程。在经过了大半年的学习之后，2018年的5月份考过了DELE C1级别。当时我报语言班的时候就一直跟老师说我要考C1,所以在下学期的时候，老师每个星期给我们做一套C1的模拟题，当然也有真题。所以建议想考C1的小伙伴们买一本模拟题练习册和真题册。C1真题在塞万提斯的官网上很少，当时只有一套。口语的话题目基本都不变，每年会增加一两道，具体题目的内容豆瓣有分享。在拿到了C1证书之后，我就开始准备申请硕士了，当时一心想去马德里读对外西语教学专业，但是申请的人数太多了，没申请上，就考虑申请别的城市的大学。当时一共有三家大学录取了我，一是塞维利亚大学的西语文学研究专业、二是加的斯大学的西语教学专业、三是巴亚多利德大学的翻译专业。最后我选择了巴亚多利德大学的翻译专业。硕士课程比语言课程的压力大，每天都在写作业埋头学习，对口语能力的提高帮助不大。翻译硕士毕业之后，我一心想留在西班牙工作，就进了马德里的一家公司实习了半年。能够留在西班牙工作是一件很艰难的事情，要在西班牙呆满三年，在实习公司表现得好，公司才愿意帮忙申请绿卡。后来考虑到中国也有不少的机会，所以选择了回国就业。

农民收入的不断增加将有利于化解矛盾，巩固和8 维护农村的稳定局面。同时也为加快农业现代化建设步伐、推动农村经济结构战略性转变提供重要契机。按照深入学习实践科学发展观活动实施方案的要求，深入到**镇**村就农民增收致富特别是农村妇女增收致富情况通过调查、访谈等形式进行了调研。现将有关调研情况报告如下：

一、基本情况

**村位于**市**区**镇东北部，**河以南，总人口1458人，其中妇女602人，村民居住面积1500亩，现有耕地1188亩，河滩面积586亩。大部分农村妇女在家务农，少数妇女出外打工，主要以作粉刷工人为主。

二、存在的问题

从**村村民收入情况来看，近几年呈持续增长趋势，农民生活水平得到明显提高。但就目前的农民人均纯收入水平同实现富裕型小康目标相比，同经济发达地区相比，相对较低，农民增收存在一些现实的困难和问题。主要表现：一是就业形势不容乐观。随着农村城市化建设进程的加快，耕地逐年减少，而现有乡镇企业数量少、规模小，使得就业岗位有限，这必将会使部分原来从事农业耕种的农民成为闲置劳动力，而妇女由于受行业需求和自身素质的限制，就业机会相对男性而言则更为困难。二是收入渠道狭窄。农民收入基本依赖于耕种、集体企业安置、临时工及从事个体经营所取得的收入。

三、措施及建议

通过对**村现状的调查，综合分析了农村经济形势，认为今后促使9 农民收入保持持续增长的主要途径是：发展特色农业，优化发展空间，增加就业机会，拓宽增收渠道。

(一)、加强宣传，营造氛围。运用各种宣传手段广泛宣传党的富民政策，教育农村妇女树立市场意识，积极投身农村经济建设大潮。(二)、因地制宜，发展特色农业。大力发展种植、养殖等农业特色基地，实现从粮食作物的种植向经济作物种植的战略性调整，促使农业生产效益最大化。

(三)、拓宽发展空间，发展民营经济。发展民营经济是(！)实现农民增收和解决农民就业的最佳途径。鼓励农民自主创业，在政策、资金、技术、信息等各个方面给予支持，热情为民营企业服务，积极为民营企业排忧解难，多措并举扶优扶强民营企业，促进民营企业的总量扩张和质量提升。

(四)、加强技能培训，提高农民就业能力。根据市场和企业的需求，按照不同行业、不同工种对从业人员基本技能的要求，采取定期或不定期、请进来或走出去、定向委培等形式，对农民进行科学技术培训，提高农民的就业能力。针对农村妇女文化素质低、就业困难的实际，组织开展适合女性特点的技能培训，如钩、编、手工艺制作等，教会她们从业技能，鼓励她们自主创业。

第四篇：2012年佛山房地产市场运行情况分析

2012年上半年佛山房地产市场运行情况分析

经历过2011年的“寒冬”，佛山房地产市场在2012年逐渐迎来暖春，上演触底后逆转的行程，量的持续释放逐渐蔓延至价的拉升，当年12月成交均价重回“8 字头”。在降息等利好政策的影响下，众多购房者由观望转变为入市，佛山市场进入平稳恢复和发展期。

一、新建商品住宅市场交易情况

1、供应情况

佛山楼市新增住宅供应量于2010 年达到九百万平米的高位，随后的2011 年、2012 年的全市供应量则呈下滑趋势。11 年限购令出台，市场观望气氛浓厚，全市新增供应量回落。12 年新增供应量继续减少，但降幅较11 年减少七个百分点。2012 年佛山市新增住宅面积784.24 万平米，相比2011 年减少5.5%，仍处于一个高位。

从各月住宅供应情况看，全年新增供应量共有3波高峰，时间分别是3-4 月、9 月、12 月。3-4 月份因春节假期楼市的降价幅度达到部分购房者心理预期，加上首套房贷利率优惠重现，刺激刚需客入市购房，开发商主动迎合购房者预期，加大推货量，迎来全年佛山楼市供应量的第一波高峰期。9 月份各项目备战金九银十，开发商加紧推货，供应放量，仅最后一周时间，全市共取得37 个预售证，供货量突增，月供应量106.58 万平米，迎来第二波供应高潮。第四季度市场开始平稳发展，开发商对后市信心十足，供应量再一步提升，12 月份以93.98 万平米的供应量，完成供应的最后一波高潮。

从各区住宅供应分布看，顺德区、南海区全年供应量各占全市总供应量的1/3，其中南海区供应量有276.63万平米，位居全市首位，顺德有262.12 万平米的供应量；禅城区有125.76 万平米，高明区52.93 万平米，三水区有65.22 万平米的供应量，这三个区域的总供应量占全市总供应量的1/3。

2、成交量价情况

从近几年全市成交走势看。2008 年在金融危机和严厉调控双重作用下，楼市供大于求，成交量大幅下挫。2009 年市场回暖，市场一度出现供不应求的局面，成交量创下历史新高，接近千万方（968.6 万平米）。2010 年、2011 年受国家调控政策的影响，成交量逐年减少。2012 年成交量有所增长，全市成交面积672.03 万平米，同比增加6.0%，但成交总量仍低于09 年、10 年。

在经历11 年的成交低迷后，佛山房企纷纷推出性价比较高的产品，再加上银行房贷利率优惠等刺激因素的边际效用，刚需客纷纷出手购房，形成以价换量的局面。2012 年全年，佛山一手商品住宅成交总金额为513.09 亿元，同比微跌0.9%；成交均价为7635 元/平米，同比下降6.6%。

从月度成交价格走势看，佛山楼市春节成交探底，价格与成交金额呈现同向变动，节后成交量出现大反弹，以价换量格局形成，3 月份小阳春成交量强劲回升，佛山楼市加速进入全面降价阶段，此后佛山房价一直维持在7 千元以内，直到年底12 月份，一些定位较高、成本较贵的新项目入市，佛山房价出现了一个增长的势头，12 月成交均价重回“8 字头”。

二、各区域市场成交情况

1、禅城区

2012 年，禅城区一手住宅共成交11107 套，同比增长46.6%；总成交建筑面积110.84 万平米，同比增长43.0%，同比增幅位列佛山五区之首；总成交金额为97.86 亿元，同比上涨25.5%；整体成交均价为8829 元/平米，同比下降12.2%。

2、南海区

2012 年，南海区一手住宅共成交18630 套，同比下降3.6%；总成交建筑面积211.23 万平米，同比下降1.1%；总成交金额为187.77 亿元，同比下降8.6%；整体成交均价为8889 元/平米（佛山五区最高均价），同比下降7.5%。

3、顺德区

2012 年，顺德区一手住宅共成交21312 套，同比增长5.7%；总成交建筑面积261.57 万平米，同比增多10%，成交总量位居全市第一；总成交金额178.85 亿元，同比上涨4.9%；整体成交均价为6838 元/平米，同比下跌4.6%。

4、三水区

2012 年，三水区一手住宅共成交4347 套，同比下降22.5%；总成交建筑面积43.73 万平米，同比下降29.0%；总成交金额为25.5 亿元，同比下滑38.9%；整体成交均价为5831 元/平米，同比下跌13.9%。

5、高明区

2012 年，高明区一手住宅共成交4051 套，同比增长3.6%；总成交建筑面积44.66 万平米，同比增长3.2%；总成交金额为23.12 亿元，同比上升3.3%；整体成交均价为5177 元/

平米，与2011 年基本持平。

三、二手房市场交易情况

2012 年佛山市二手房市场共成交17779 套，相比2011 年减少24.1%，成交总面积215.07 万平米，相比2011 年减少24.0%，成交套数首次跌到2 万套以下，创近年来的新低。

各区中，顺德区二手房以7630 套，108.56 万平米的成交量，占总成交面积的50.5%，远超排名第二的南海区，成为全市第一。南海区成交5317 套，总成交面积为58.06 万平米，占总成交面积的27.0%。禅城区共成交二手房2236 套，共计22.52 万平米，占全市的10.5%。三水区二手房共成交1438 套，成交面积为14.8 万平米，占总成交面积的6.9%；高明成交二手房1158 套，共计约11.12 万平米，占全市的5.2%。

四、总结和展望1、2012年佛山楼市总结

2011 年第二季度开始，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷，这种局面延续至2012 年的1-2 月份，成交量持续下跌。到2 月底3 月初，随着个别大品牌开发商开始系统性的降价，并取得不错的成交，“以价换量”逐步成为市场主流，成交量也随之出现大反弹。加之春节过后流动性的持续宽松，政府对调控政策的技术性校正，市场回暖预期形成，成交量得以持续攀升。3 月小阳春之后，佛山一手住宅月度成交面积超过55 万平米，基本达到11 年限购以后最高月成交量的水准，正式拉开佛山成交回暖行情，楼市全年呈现“以价换量、量升价跌”的特征。

2、2013年佛山楼市展望

从人口聚集和经济发展潜力来看，佛山的购房需求还处于高位。根据佛山市统计局数据，2012年1-3季度全市城镇居民人均可支配收入26161元，比上年同期增长12.7%，城镇居民人均消费支出19236元，增长5.7%。良好的经济运行态势及佛山不断进行的城市化进程，将不断形成实实在在的购房需求，对佛山房价形成支撑。与此同时，在经历2012年的政策适应期后，佛山需求量已从限购初期的月均35万㎡回升至60万㎡的稳定水平线上。在中央政府房地产宏观调控基调基本不变的前提下，预计“价稳量升”将成为2013年佛山房地产市场的主要特征。

第五篇：2007年上半泉州市房地产市场运行情况分析

2007年上半泉州市房地产市场运行情况分析

泉州市房地产管理局

2007年7月12日

今年上半年，我市的房地产市场呈现良好的运行态势，房地产开发投资保持平稳较快增长，商品住宅市场需求旺盛，供求结构基本合理。同时，在强有力的住宅市场需求支撑以及开发商对房市前景普遍看好的前提下，首次出现商品房供应量同比增长，存量房交易下滑等新情况。

一、房地产市场运行现状

1-6月，全市房地产开发完成投资47.58亿元，比增19.82%；商品房施工面积961.65万m，比增52.13%；新开工面积354.08万m，比增110.00%；商品房竣工面积60.18万m，比增29.45%；商品房销售面积169.81万m，销售金额59.39亿元，比增55.21%和65.06%；存量房交易面积50.12万m，交易金额10.50亿元，同比分别下降28.37%和26.12%。

二、市场运行特点

（一）房地产开发投资保持平稳较快增长

1-6月全市房地产完成开发投资47.58亿元，同比增长19.82%，与全市GDP增长14.4%相比，高了5.4个百分点，占全市固定资产投资的16.37%，保持平稳较快的发展态势。房地产开发投资增长主要是受商品房建设投资的拉动，全市商品房建设投资31.20亿，占总开发投资的65.57%，同比增长49.07%。22222

1房地产开发投资平稳增长的同时，开发资金来源结构趋于合理。本年房地产开发资金来源75.04亿元，比增29.45%。其中国内贷款19.96亿元、自筹资金22.30亿元、定金、预收款及个人按揭贷款31.92亿元，占总资金来源分别为26.6%、29.72%、42.54%，分别比增38.8%、30.72%、25.72%，与总的开发资金来源增长基本同步。值得一提的是，今年的国内贷款增长38.8%，比去年同期的增长回落了近42个百分点，有效归辟了银行风险。

2007年上半房地产开发投资结构表（表一）

单位：亿元

房地产资金来源表（表二）

单位：亿元

（二）自宏观调控以来，首次出现供应量增长

1-6月全市上半年商品房批准预售面积213.02万m，同比增长79.29%；其中商品住宅批准上市面积154万m，同比增长

70.13%。泉州市区商品房批准预售面积49.79万m，同比增长65.73%；其中商品住宅批准上市面积36.82万m，同比增长45.17%。批准预售面积同比增长是自2005年宏观调控政策实施以来首次出现的正增长且幅度较大增长。

2005年开始宏观调控，我市的房市曾一度陷入低迷状态，一系列的宏观调控出台后，开发商及购房者曾一度出现观望，这种状态持续至2005年底才开始复苏。2006年6月1日后，国家宏观调控政策力度加大，市场再度出现僵持，特别结构比例调整的新政策制约了开发商的开发步伐。过去的近一年半时间，可为是房地产市场的动荡年，开发商持谨慎态度造成我市商品房供应量一直呈现负增长。2006年泉州市区1-4季度批准预售面积（累计）依次为7.16万m、16.19万m、43.08万m、55.4万m，同比分别下降70.43%、60.11%、42.98%、32.74%。今年上半年从增量商品房市场看，批准面积首次出现正增长，说明了经历了一年多的宏观调控，我市的房市正步入正常理性的发展轨道。

（三）供求关系基本合理，销售旺盛

全市商品住宅批准上市154万m，销售145.38万m，供应量高于销售量8.42万m，供求比为1.06：1，供求关系基本合理。今年上半年，我市的增量商品房上市供应明显增加，但是在旺盛的市场需求支撑下，呈现出强劲的销售势头，销售面积及销售金额均有大幅的增长。全市商品房销售面积169.81万m，是去年全年销售量的70.75%，销售金额59.39亿元，同比分别增长55.21%和65.06%；其中商品住宅销售面积145.38万m，2

2是去年全年销售量的90.39%，销售金额46.28亿元，同比分别增长53.81%和60.81%。供应与销售的同步增长，决定了我市的供求关系趋于平衡，供求关系基本合理。

2007上半年商品房销售情况表（表三）

（四）存量房交易下滑

1-6月份，全市存量房交易套数3931套，交易面积50.12万m，交易金额10.50亿元，同比分别下降25.24%、28.37%、26.12%；其中存量住宅交易套数3162套，交易面积41.69万m，交易金额8.85亿元，同比分别下降23.68%、27.72%、21.81%。

泉州市区存量房交易套数2280套，交易面积19.68万m，交易金额6.61亿元，同比分别下降13.01%、38.59%、34.29%；其中存量住宅交易套数1600套，交易面积15.59万m，交易金额5.44亿元，同比分别下降34.53%、33.77%、29.68%。

近几年来，我市存量房交易市场一直处于较活跃状态，同比均保持增长，即使在“二手房转让征收营业税”和“开征个人所得税”等政策影响下，依然保持增长。但是自今年起，我市存量房交易量在第一季度首次出现下滑现象，第二季度延续着第一季度的下滑态势，出现了较大的下滑比例。分析其下滑原因：①二手房房价的上涨抑制了一定的消费群体；②加快保障性住房建设提供另一个选择渠道；③一手商品住宅增加供应量分流了部份购房群体；④股市火爆分散了部份购房资金。

2上半年存量房销售情况表（表四）

单位：套、万m2、亿元

三、2007年下半年我市房地产市场走势预测

我市上半年房地产市场整体运行情况良好。下半年随着2008年我市承办全国农运会的临近，城市化发展迅速，各项基础配套设施建设快速进展，预测下半年的房市依旧繁荣。几个有利因素：

1、房地产开发商对市场后期发展前景看好。

2、有效的住宅市场需求仍具有很好的发展势头。

3、土地部门正按我市“十一五”住房建设规划放量供应土地，近一年半时间，土地的有效供应将在后期的开发保障住房需求，全市的供求关系将继续保持一定的平衡。

4、保障性住房建设步伐加快，供应结构进一步趋于合理，有效满足中低收入家庭的住房需求。综合上述因素看：

1、下半年的房地产开发投资仍会保持着快速合理的增长；

2、供应略高于需求，总体的供求关系合理；

3、普通商品住房、经济适用住房、廉租住房及其适度的高档商品住房同时上市，呈多元化住房供应格局。