关于房地产中介行业发展调研

第一篇：关于房地产中介行业发展调研

关于房地产中介行业发展调研

一、、现状及特点

1、特点。不从事房地产开发活动，只提供中介服务，不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。具有很强的灵活性。以佣金为主要收入来源。

2、存在的问题。一是门槛不高，业务人员素质良莠不齐；二是诚信不良。虚假信息、屡吃差价、私下交易、协议陷阱、阴阳合同……种种“黑幕”不胜枚举。三是管理不善。内部管理粗放，“私单”频频乱走，经纪人员难以约束，违规操作屡禁不止。四是扩张不当。资金不足、管理不力、人员不齐等等，在这种情况下，一批小房产中介 “跑马圈地”。市场交易活跃时，这些内部缺陷被掩盖，一旦市场行情“调头向下”，紧绷的“弦”随时会断。五是监管不严。

二、发展趋势及应对

随着二手房市场的不断扩大，及国外中介行业的对比分析，国内生存的环境也将逐步扩大，同时对中介企业的要求也越来越高，同行业竞争也将更为激烈。所以，规模化、品牌化、专业化、信息化必将成为未来中介行业的发展趋势。

规模化：可以预计，经过市场激烈的竞争和震荡，中介行业的规模化将进一步提高。一方面表现为中介行业市场集中度将进一步加强，经过兼并重组之后，市场上将出现占据市场份额前几名的规模化大公司，目前情况看，二十一世纪不动产海外上市及房屋置换中心的老大形象给后来者提高着门槛，而管理的滞后性给行业后来者有可乘之机，通过大型项目运作、网站，报纸等媒体宣传力度提高企业知名度，通过单兵的专业性提高美誉度。建立稳定的赢利模式和人才的储备快速扩张。在资金不足时只求行业前列，让教育客户的事情留给地主们去做。资金充足时，全国布局也将成为可能。不能做大的结果就是死亡。

品牌化：目前已有少数公司树立一定的品牌形象，但品牌知名度和影响力还没有达到较高的标准。未来随着中介行业的规模化，品牌效益和影响力将进一步上升，品牌化将为中介公司的盈利增长和效益带来明显的促进作用。通过诚信手段，建立品牌化战略。应长期坚持。

专业化：中介行业是典型的服务性行业，专业性特征极为明显，包括人才的专业性、服务的专业性、业务的专业性、流程的规范性等等。随着行业的发展，这些专业的特性将进一步提高。也只有做到真正的专业，具有优秀的企业文化理念，才能赢得市场的尊崇，赢得客户的信赖，才能够异军突起异取得长远的发展。专业化生存在许多企业都得到重视，但真正的比赛在于学习的速度及知识的更新。就像言一先生所说，成为行业专家，不但具备专业知识还要保持学习力及好奇心，更要以客户为中心。一切为客户而做。

信息化：信息化将是未来中介行业不可缺乏的核心竞争力之一，依托先进的网络及信息管理系统，中介企业才可能实现科学的企业管理，才可以提高企业运作的效率和效益，才能够为客户和市场提供最便利和专业的服务，为企业的发展壮大提供坚实的基础。信息化的主要工具是电脑相关软件的使用，但目前情况下，很多企业没有使用，而使用者也只停留在业务处理层面，而管理控制或更高层面的流程优化都存在的大的问题，学会使用先动的工具得以事半功倍，不断进行系统优化及分析，找出问题，及时修正。

未来的楼市发展主要以二手楼市发展为主导，二手楼市的健康发展，需要有稳定的中介行业支持，中介行业在去年新一轮楼市的发展带动下，进行急速扩张和发展，抢占市场份额和提升利润成为各企业的追逐点，中介人才竞争、资源竞争和全国化拓展将带动中介企业的人员管理、资源管理、业务运营管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科学化管理，支持企业持续稳定的发展，面对全国现状和楼市的未来，只有有着深厚体系底蕴和独特的竞争力稳健经营的大品牌大企业才能来达到一统天下格局。

房地产知识2013年3月27日星期三

第二篇：房地产中介行业发展与服务拓展研究

关于房地产中介行业发展与服务拓展的调查报告

一 房地产中介的内涵

房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。

房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。

房地产中介服务行业在我国发展近20年来，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。2007年，中国房地产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合。国家对房地产行业宏观调控，使得不正规或者小规模企业纷纷关门，另一方面，大型企业却利用强大的资金和品牌实力进行规模化扩张。虽然中国房地产中介服务企业仍然参差不齐，但竞争的马太效应已经开始加速推进行业的集中和整合。2007年，中介之间的跑马圈地与网点争夺愈演愈烈。外资向中介行业的渗透也在加快。外资机构在对中国一手房市场集中火力一番猛攻后，现在又开始将触角伸向了尚不甚发达的二手房中介市场。

中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而重新分割庞大的“蛋糕”。一方面通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。

中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业面临一轮较大的洗牌。政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。国内5万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价。此举也意味着房产中介行业大洗牌即将到来。

城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间；城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。

未来中国二手房市场的发展前景广阔，二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流。2009-2010年，内地二手房市场的总体交易量将会达到10000亿，如果某个公司能够在全国取得领先地位，占据其中10%的份额，那么按照这个行业平均按房产成交价2.5%收取中介费的收费水平和其中15%的利润率来计算，该公司单二手房交易每年的利润就能达到接近4亿，再加上租赁业务和其他金融增值服务的利润，全国有可能出现年纯利6亿的经纪公司。

二 本地房地产中介行业现状及主要问题

(一)发展无序,企业生存率低

房地产中介的需求逐步放大 ,房地产中介尤其是普通中介市场 ,由于投资成本低 ,管理不规范 ,准入制度不完善 ,企业间存在恶性竞争 ,因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰;另一方面 ,近年来 ,由于政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展 ,房地产市场的潜力在不断释放 ,苏州的中介业务成倍上升 ,有许多投资人看好这一巨大的市场 ,不断地涌入。原本是一些大小中介门店的聚集地 ,生意红火时有20多家中介门店 ,现在只剩下 10 家左右了。据房产业内人士透露 ,一般的小中介 ,每个月收入要16 000 元左右才可以保本 ,就是说一个月要成交 4套 40 万元的房子 ,但在目前来说 ,对一些中介只是个“奢望”。而大型连锁中介 ,由于运营成本巨大 ,每月起码成交两三百套房子才能维持收支平衡;另一方面 ,大型中介公司也纷纷“逆市”抢滩市场 ,从而大大加快房地产中介业的洗牌速度。

(二)企业规模较小,抗风险能力差

由于房地产中介行业兴起时间不长 ,房地产中介机构大多规模较小 ,一些房地产中介机构的工作人员一般在 10 人左右 ,少的则只有 2～3 人 ,甚至还有一定数量的兼职人员 ,导致企业实力薄弱据统计 ,目前苏州房地产中介服务企业中从业人员数在 10 人以下的占 80 %;超过 50 人的占 4.9 %专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门 ,绝大部分机构业务范围狭窄 ,没有实行专业分工 ,缺乏自身的业务强项 ,由此带来的结果是为数不少的企业在竞争中被逐渐淘汰。目前 ,多数中介公司把二手房销售作为主营业务 ,只负责给买卖双方“牵线”,却很少为他们提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一 ,经营范围狭窄 ,也造成了企业抵抗风险能力的不足.(三)从业人员良莠不齐,整体素质亟待提高

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。在市场上 ,目前 ,只有少数几家大公司像我爱我家、顺驰不动产、中广置业等招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验 ,其他一些小中介企业都没有学历限制 ,一般的高中学历都可以去任职。再者 ,房地产市场波动大、变化快的特点 ,造成中介行业人员流动频繁 ,不利于中介人员积累经验和提高素质。此外 ,受社会环境和行业风气的影响 ,许多从业人员随波逐流 ,降低了自己的职业操守。

(四)法律法规尚须健全和完善。

对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件已初步形成了一个框架 ,但还不健全和完善。由于全市中介管理机构多数是近几年才成立的 ,工作程序和管理机制缺乏规范性 ,相当一部分企业和单位还没有真正走向市场化。目前 ,对于苏州房地产中介组织存在管理体制不合格、管理

制度不健全 ,体制制度上存在着多头管理和政企不分的突出问题;而且无论是政府部门的直接监管 ,还是由房产中介行业协会进行的自律性监管 ,都存在监管不力的问题。由政府直接监管 ,面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷 ,难以到位 ,同时还存在着寻租空间。另外 ,政府部门中 ,除作为行业主的房地产管理部门行使监管职能外 ,其他城建、工商、质检、物价、人事、司法等部门也都从各自角度 ,以各自的依据和方式参与监管 ,会造成政出多门 ,企业无所适从 ,且易产生许多漏洞 ,而行业协会监管同样存在诸多问题。

（五)信息化程度低

完善的企业信息管理系统 ,可增强市场信息的敏感度 ,及时准确地感受市场的变动 ,以便采用应变经营策略;网络技术的应用可提高运作效率、节约企业成本等。目前在苏州市场上 ,实行计算机信息化和网络化管理 ,并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少 ,多半是那种门面店的经营模式;大多数中介机构是租一间房子 ,靠一张桌子、一部电话、一张嘴在进行原始操作 ,除少数大的中介公司外 ,一般都没有像样的设备 ,因此被人们称之为

“皮包公司”。

三、房地产中介行业发展趋势——连锁经营

(一)大中型中介注重品牌影响力,调整自身规模效应。

在市场经济发达的今天 ,品牌已超越纯经济的范畴 ,成为企业竞争力、增值力、后续力的体现。要树立正确的品牌意识 ,建立品牌发展战略管理体制 ,完善品牌发展的市场环境 ,重视知识管理、知识决策以及实施与品牌理念相配套的系统教育培训等。

(二)中介经营中大量运用网络技术,与传统方式密切结合。

众多企业拥有自己的企业网页,并且利用网络发布房源信息,一些企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力,这些企业通过网络信息服务平台同客户建立虚拟通道。从商业发展的形态看,大量的终端客户对企业经营起到至关重要的作用。房地产中介企业生存和发展的两个源头就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作为中间媒介,两端的客户——出售方和承购方最终是直接接触。客户的资源对于房产中介来说是一笔财富,对客户传达的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服务。因此可以说,中介连锁经营有两个网络,一个是门店,另一个是网络技术平台。两者的有效结合,更能拓展房产中介的新型经营模式。

(三)中介市场竞争加剧,企业提倡特色服务。

随着房地产中介市场发展的成熟,中介企业面临着大浪淘沙,连锁经营的企业都在寻找做大做强的途径,企业间竞争必然加剧。企业竞争比拼的就是经营水平,而服务是房地产中介企业的根本,房地产本身就属于第三产业——服务业。

提倡诚信经营,开展个性化服务,促使服务向专业化方向发展,都需要提升中介人员的素质。房地产作为不动产,交易的性质是产权交易,涉及到众多的法律法规,而且还需要有相当的专业知识。连锁中介趋向系统化的发展,人员的从业形象、业务操作能力、服务的方式等,都对其有重要的影响。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额,中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。总体而言,就是要形成一批具有德才兼备的从业人员,成为房地产连锁中介经营的中坚力量。

四，房地产中介行业服务拓展

房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大的市场空间，其成熟表现为行业专业化程度逐步深化，发展模式日益成熟，行业价值的逐步显现，行业地位日渐提高。

房地产开发商在发展初期往往采取全职能、整个产业链渗透的经营模式，自行包揽房地产开发销售的整个环节，但随着市场竞争程度加剧以及房地产中介服务企业的专业化提升，房地产中介服务行业参与的房地产开发价值链环节越来越多，由销售环节向上拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前所谓的全程代理概念，向下端则拓展到物业管理、存量房交易等环节。同时，房地产中介服务企业的发展模式也在逐步完善与成熟。易居中国服务内容涵盖住宅消费产业链的诸多领域，世联地产则形成了“咨询+实施“的独特业务模式。

随着市场专业化程度的不断提高，主流开发商纷纷将非核心业务外包，万科、保利、恒大等开发商的楼盘几乎全部均由房地产中介服务企业代理销售。08年策划代理百强企业销售额超过7000亿元，占全国商品房销售额的比重达到了历史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全国商品房代理销售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理销售业务，08年的房地产市场重大调整使得行业的顾问策划业务得到快速发展，百强企业的策划收入增长率同比达到了56%。

虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展，但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距。如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的，而即使在我国房地产开发行业发展时间早、市场化程度高，经济发达的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到50%；在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域，由中介代理的新增商品房的市场份额约10%-30%，由此可见，房地产中介服务行业未来业务具有

广阔的空间。

五，结束语

总之, 推进财务管理信息化, 建立起一个规范、高效、先进的财务管理信息网络系统, 对所有企业来说, 都是一项全新的工作。虽然有些企业起步较早,也积累了不少经验, 但是任务还很艰巨, 有大量的具体工作要做。如此浩繁的工程, 伤筋动骨, 牵涉方方面面, 必须由“一把手”重视, 上下齐心协力。企业经营者在观念上要先行一步, 真正从参与国际竞争的战略高度来认识自己的企业, 领导好自己的企业, 支持企业信息化建设。作为目前倍受关注的电力企业,搞好财务管理信息化建设, 是企业管理水平再上一个台阶不可或缺的重要手段, 其必将为我们早日建成“一强三优”的现代电网企业插上腾飞的翅膀。

第三篇：房地产中介行业发展与服务拓展研究

房地产中介行业发展与服务拓展研究

摘要

关键词：房地产中介，发展，服务，拓展

一 房地产中介的内涵

内涵

房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。

房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。

行业特征

房地产中介服务行业在我国发展近20年来，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。2007年，中国房地产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合。国家对房地产行业宏观调控，使得不正规或者小规模企业纷纷关门，另一方面，大型企业却利用强大的资金和品牌实力进行规模化扩张。虽然中国房地产中介服务企业仍然参差不齐，但竞争的马太效应已经开始加速推进行业的集中和整合。2007年，中介之间的跑马圈地与网点争夺愈演愈烈。外资向中介行业的渗透也在加快。外资机构在对中国一手房市场集中火力一番猛攻后，现在又开始将触角伸向了尚不甚发达的二手房中介市场。

中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而重新分割庞大的“蛋糕”。一方面通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。

中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业面临一轮较大的洗牌。政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。国内5万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价。此举也意味着房产中介行业大洗牌即将到来。

城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间；城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。

未来中国二手房市场的发展前景广阔，二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流。预期2009-2010年，内地二手房市场的总体交易量将会达到10000亿，如果某个公司能够在全国取得领先地位，占据其中10%的份额，那么按照这个行业平均按房产成交价2.5%收取中介费的收费水平和其中15%的利润率来计算，该公司单二手房交易每年的利润就能达到接近4亿，再加上租赁业务和其他金融增值服务的利润，全国有可能出现年纯利6亿的经纪公司。

二 本地房地产中介行业现状及主要问题

(一)发展无序,企业生存率低

苏州房地产中介的需求逐步放大 ,但苏州房地产中介尤其是普通中介市场 ,由于投资成本低 ,管理不规范 ,准入制度不完善 ,企业间存在恶性竞争 ,因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰;另一方面 ,近年来 ,由于政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展 ,房地产市场的潜力在不断释放 ,苏州的中介业务成倍上升 ,有许多投资人看好这一巨大的市场 ,不断地涌入。原本是一些大小中介门店的聚集地 ,生意红火时有20多家中介门店 ,现在只剩下 10 家左右了。据房产业内人士透露 ,一般的小中介 ,每个月收入要16 000 元左右才可以保本 ,就是说一个月要成交 4套 40 万元的房子 ,但在目前来说 ,对一些中介只是个“奢望”。而大型连锁中介 ,由于运营成本巨大 ,每月起码成交两三百套房子才能维持收支平衡;另一方面 ,大型中介公司也纷纷“逆市”抢滩市场 ,从而大大加快房地产中介业的洗牌速度。

(二)企业规模较小,抗风险能力差

由于房地产中介行业兴起时间不长 ,房地产中介机构大多规模较小 ,一些房地产中介机构的工作人员一般在 10 人左右 ,少的则只有 2～3 人 ,甚至还有一定数量的兼职人员 ,导致企业实力薄弱据统计 ,目前苏州房地产中介服务企业中从业人员数在 10 人以下的占 80 %;超过 50 人的占 4.9 %专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门 ,绝大部分机构业务范围狭窄 ,没有实行专业分工 ,缺乏自身的业务强项 ,由此带来的结果是为数不少的企业在竞争中被逐渐淘汰。目前 ,多数中介公司把二手房销售作为主营业务 ,只负责给买卖双方“牵线”,却很少为他们提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一 ,经营范围狭窄 ,也造成了企业抵抗风险能力的不足.(三)从业人员良莠不齐,整体素质亟待提高

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。在苏州市场上 ,目前 ,只有少数几家大公司像我爱我家、顺驰不动产、中广置业等招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验 ,其他一些小中介企业都没有学历限制 ,一般的高中学历都可以去任职。再者 ,房地产市场波动大、变化快的特点 ,造成中介行业人员流动频繁 ,不利于中介人员积累经验和提高素质。此外 ,受社会环境和行业风气的影响 ,许多从业人员随波逐流 ,降低了自己的职业操守。

(四)法律法规尚须健全和完善。

对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件已初步形成了一个框架 ,但还不健全和完善。由于全市中介管理机构多数是近几年才成立的 ,工作程序和管理机制缺乏规范性 ,相当一部分企业和单位还没有真正走向市场化。目前 ,对于苏州房地产中介组织存在管理体制不合格、管理

制度不健全 ,体制制度上存在着多头管理和政企不分的突出问题;而且无论是政府部门的直接监管 ,还是由房产中介行业协会进行的自律性监管 ,都存在监管不力的问题。由政府直接监管 ,面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷 ,难以到位 ,同时还存在着寻租空间。另外 ,政府部门中 ,除作为行业主的房地产管理部门行使监管职能外 ,其他城建、工商、质检、物价、人事、司法等部门也都从各自角度 ,以各自的依据和方式参与监管 ,会造成政出多门 ,企业无所适从 ,且易产生许多漏洞 ,而行业协会监管同样存在诸多问题。

（五)信息化程度低

完善的企业信息管理系统 ,可增强市场信息的敏感度 ,及时准确地感受市场的变动 ,以便采用应变经营策略;网络技术的应用可提高运作效率、节约企业成本等。目前在苏州市场上 ,实行计算机信息化和网络化管理 ,并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少 ,多半是那种门面店的经营模式;大多数中介机构是租一间房子 ,靠一张桌子、一部电话、一张嘴在进行原始操作 ,除少数大的中介公司外 ,一般都没有像样的设备 ,因此被人们称之为“皮包公司”。

三、房地产中介行业发展趋势——连锁经营

(一)大中型中介注重品牌影响力,调整自身规模效应。

在市场经济发达的今天 ,品牌已超越纯经济的范畴 ,成为企业竞争力、增值力、后续力的体现。要树立正确的品牌意识 ,建立品牌发展战略管理体制 ,完善品牌发展的市场环境 ,重视知识管理、知识决策以及实施与品牌理念相配套的系统教育培训等。

(二)中介经营中大量运用网络技术,与传统方式密切结合。

众多企业拥有自己的企业网页,并且利用网络发布房源信息,一些企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力,这些企业通过网络信息服务平台同客户建立虚拟通道。从商业发展的形态看,大量的终端客户对企业经营起到至关重要的作用。房地产中介企业生存和发展的两个源头就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作为中间媒介,两端的客户——出售方和承购方最终是直接接触。客户的资源对于房产中介来说是一笔财富,对客户传达的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服务。因此可以说,中介连锁经营有两个网络,一个是门店,另一个是网络技术平台。两者的有效结合,更能拓展房产中介的新型经营模式。

(三)中介市场竞争加剧,企业提倡特色服务。

随着房地产中介市场发展的成熟,中介企业面临着大浪淘沙,连锁经营的企业都在寻找做大做强的途径,企业间竞争必然加剧。企业竞争比拼的就是经营水平,而服务是房地产中介企业的根本,房地产本身就属于第三产业——服务业。

提倡诚信经营,开展个性化服务,促使服务向专业化方向发展,都需要提升中介人员的素质。房地产作为不动产,交易的性质是产权交易,涉及到众多的法律法规,而且还需要有相当的专业知识。连锁中介趋向系统化的发展,人员的从业形象、业务操作能力、服务的方式等,都对其有重要的影响。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额,中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。总体而言,就是要形成一批具有德才兼备的从业人员,成为房地产连锁中介经营的中坚力量。

四，房地产中介行业服务拓展

房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大的市场空间，其成熟表现为行业专业化程度逐步深化，发展模式日益成熟，行业价值的逐步显现，行业地位日渐提高。

房地产开发商在发展初期往往采取全职能、整个产业链渗透的经营模式，自行包揽房地产开发销售的整个环节，但随着市场竞争程度加剧以及房地产中介服务企业的专业化提升，房地产中介服务行业参与的房地产开发价值链环节越来越多，由销售环节向上拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前所谓的全程代理概念，向下端则拓展到物业管理、存量房交易等环节。同时，房地产中介服务企业的发展模式也在逐步完善与成熟。易居中国服务内容涵盖住宅消费产业链的诸多领域，世联地产则形成了“咨询+实施“的独特业务模式。

随着市场专业化程度的不断提高，主流开发商纷纷将非核心业务外包，万科、保利、恒大等开发商的楼盘几乎全部均由房地产中介服务企业代理销售。08年策划代理百强企业销售额超过7000亿元，占全国商品房销售额的比重达到了历史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全国商品房代理销售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理销售业务，08年的房地产市场重大调整使得行业的顾问策划业务得到快速发展，百强企业的策划收入增长率同比达到了56%。

虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展，但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距。如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的，而即使在我国房地产开发行业发展时间早、市场化程度高，经济发达的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到50%；在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域，由中介代理的新增商品房的市场份额约10%-30%，由此可见，房地产中介服务行业未来业务具有广阔的空间。

五，结束语

总之, 推进财务管理信息化, 建立起一个规范、高效、先进的财务管理信息网络系统, 对所有企业来说, 都是一项全新的工作。虽然有些企业起步较早,也积累了不少经验, 但是任务还很艰巨, 有大量的具体工作要做。如此浩繁的工程, 伤筋动骨, 牵涉方方面面, 必须由“一把手”重视, 上下齐心协力。企业经营者在观念上要先行一步, 真正从参与国际竞争的战略高度来认识自己的企业, 领导好自己的企业, 支持企业信息化建设。作为目前倍受关注的电力企业,搞好财务管理信息化建设, 是企业管理水平再上一

个台阶不可或缺的重要手段, 其必将为我们早日建成“一强三优”的现代电网企业插上腾飞的翅膀。

第四篇：鄂州市房地产中介行业自律公约

鄂州市房地产中介行业自律公约

第一条 为了促进我市房地产中介服务行业的健康发展，创造和维护公开、公平、公正的房地产中介市场环境，提高中介行业的公信力，建立行业自律要制。，根据《房地产经纪管理办法》（建设部国家发改委人社部令第8号）、《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产经纪人管理办法》等有关规定、法规，制定本公约。

第二条 从事房地产中介服务的机构和从业人员都应当遵守国家的法律、法规、政策；自觉规范、约束自己的行为，维护行业形象。以独立、客观、公正、合法执业为原则，以提供高效、优质、规范的专业服务为宗旨，以促进我市房地产中介行业队伍素质提高和执业水平提高。

第三条 在我市从事房地产中介服务的机构，都应具备从业资格，并在营业场所公示其资质（备案）证书和工商执照等。

第四条 中介服务机构应在营业场所公示服务流程，服务项目及各项收费标准，要将从业人员的姓名、职务、职称及照片在营业场所公示，从业人员上门服务也要出示相应证件。中介服务机构要重诚信、讲信誉、守合同、公平竞争、合法经营、依法纳税、接受业务部门的指导，监督和检查，共同维护业行利益。

第五条 房地产中介业务均应由中介机构统一接受委托，不得以个人名义受理，不为没有履行合同能力的委托人进行中介服务，不得承担不能胜任或不能按约定时限完成的委托。中介机构承接业务时，应该核实委托主体资格。承接商品房销售代理业务时应该核实开发商的营业执照及五证是否齐全；承接二手房销售及租赁业务时，应验明产权人的身份证及产权证或有效证明，由代理机构的执业经纪人分别与委托方签定合同，经纪人签署合同时应将自己的姓名、执业证编号填写清楚，同时加盖机构公章。不得弄虚作假，误导坑害客户，不得泄漏委托客户的商业秘密，不得索要、收取合同以外的报酬或其他财物，不得与一方当事人串通损害另一方当事人的利益。

第六条 因房地产中介机构过失或者经纪人过失，给委托人造成经济损失的，中介机构要按合同的约定承担赔偿责任；因委托人责任造成经济损失的，按合同约定由委托人承担赔偿责任；因中介机构提供的广告房源信息失实，而造成委托人经济损失的，中介机构应承担补偿责任。

第七条 房地产中介机构发生注册资金、股东、营业场所、经营资质（备案）变更事项时，要及时到主管部门备案。因故注销歇业时，按国家法律规定先行备案和公告，做好债权债务的清偿事宜。

第八条 房地产中介服务机构应严格员工队伍的管理，坚持岗前专业培训，执证上岗、挂牌执业，并定期参加协会组织的教育培训，参加行业组织的法规、政策学习和业务素质考核，不断更新知识，提高专业水平，改进服务态度，提高服务质量。

第九条 制止不正当竞争行为，为公平竞争创造良好的环境和条件。房地产中介机构及其从业人员不得使用下列不正当手段从事中介业务，损害竞争对手：

1、无证、无场所经营；

2、不按资质等级标准的业务范围从事经营活动；

3、非专职房地产估价师签署评估报告；出具虚假、不实评估、咨询报告；

4、允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

5、同时在两个或两个以上的中介服务机构执业；

6、指定自己或他人从事垄断经营活动；

7、降低收费，从其他经纪公司诱导客户为自己客户等恶意抢单(同一房源)行为、抵毁其他经纪机构、排挤对手等不正当行为；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；为跳单客户服务，损害行业权益。

8、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；

9、利用广告或者其他方法发布虚假信息和不实宣传,；

10、捏造、散布虚伪事实，假借业务主管部门之名，恶意损害业务主管部门形象；

11、扰乱市场秩序，炒作房价；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

12、捏造散布涨价信息，发布未经房源核验的虚假房源信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

13、泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

14、为交易当事人逃避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠;

15、侵占、挪用房地产交易资金；

16、法律、法规和政策禁止的其他行为；

第十条 凡使用本公约第九条各项不正当竞争手段从事房地产中介业务的，经查实后，协会提请上级主管部门对责任者按有关规定作出相应处罚，降低其资质等级直至注销资质资格。

第十一条 建立诚信档案制度。中介机构实行信用档案管理，接受社会和公众的广泛监管。

第十二条 提倡按照合法、诚信、公平和有偿的原则，发展本行业企业之间跨地区的联合协作关系，优势互补、利益共享、团结协作、共同发展。

第十三条 本公约自公布之日起生效。

鄂州市房地产中介行业协会

2017/11/28

第五篇：七种力量模型分析房地产中介行业范文

房地产中介行业运行状况分析

——运用“七种力量模型” 房地产中介行业界定

狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。因此本文中将房地产中介行业界定为从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的行业。

房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。

房地产中介行业的“七力模型”分析

一、行业竞争强度

（一）服务的同质化严重。行业发展存在一个客观规律，越是成熟的市场，产品的同质化程度越高。现在的中介行业日益规范成熟，实则更加深了同质化竞争。房地产中介行业的竞争将从规模过滤到品牌和服务。规模不再是唯一的竞争力，它只代表了短期内市场占有率的相对大。在服务方面，房地产中介行业经历了社会对不法公司的舆论声讨、政策的洗礼和竞争的优胜劣汰之后，大部分公司都推行了规范化的服务。一些不规范的操作行为逐渐淡出行业舞台，规范化已经成为生存发展的必要条件。因此，服务的同质化不可避免。同质化的直接后果，就是导致了市场竞争的残酷性，一方面使得房源客户和消费者的忠诚度都不是很高，另一方面，也使得客户在选择不同的中介机构时更多地倾向讨价还价而不是对服务质量和品种的比较。

（二）行业准入门槛低。根据国务院最新公司注册资本登记制度改革的规定，取消有限责任公司最低注册资本3万元、一人有限责任公司最低注册资本10万元、股份有限公司最低注册资本500万元的限制；不再限制公司设立时股东（发起人）的首次出资比例和缴足出资的期限。公司实收资本不再作为工商登记事项。此举进一步降低了中介行业的准入资金门槛。上文提到的同质化现象，也使得客户在选择中介机构的过程中对品牌的关注度不够，这给与了行业准入者较好的进入环境。同时，由于近年房地产市场规模的进一步放大，也为房地产中介行业打下

了一针强心剂，但是，市场规模的增长速度无法消化新进入者对市场的侵蚀，而各家较大的不动产经纪机构也相继采取了加快扩张分店的市场战略，这种现象，增加了整个产业的额外产出，降低了消费者成本，从而导致整个中介行业收入和回报的下降。在短期内，这种影响不会因为市场的淘汰机制而得以减弱。

二、替代品的威胁

（一）专业鉴证咨询业务的不可替代性。房地产中介行业中的鉴证咨询业务主要是向市场提供一种专业服务。这些服务需要由经过国家专业技术资格认证的专业技术人员来提供，一些服务本身甚至是由国家法律法规明确规定，要从事某项经济业务所必须的专业服务。例如，在项目可行性审批中，国家发展和改革部门需要相应资质的工程咨询机构编制可行性研究报告作为审批的必备材料；城市土地征地拆迁需要有具有一定资质的房地产估价机构出具的评估报告，根据这个报告来确定补偿价格。随着社会分动的日益精细，行业的划分也越来越来明细。公司在进行专业化的生产的过程中，对中介服务的需求也会与日俱增。十八届三中全会确定了市场作为资源配置的决定性作用。这无疑推进了社会第三方服务的发展。房地产投资前期的项目可行性咨询服务，有助于增强房地产开发商的投资理性，降低投资风险。项目进行中的工程造价服务，有助于控制项目成本，提高资源利用效率，防范道德风险，而二手房抵押贷款的房地产评估服务能够有效的防范金融风险，维护金融稳定等等。正是由于房地产中介行业提供的服务的必要性，随着社会主义市场经济的进一步发展，社会将会对房地产中介行业提供的专业服务有更强烈的需求。

（二）房地产经纪业务的不可替代性。虽然近年来随着网络技术的发展,房源信息已经基本公开化,房地产经纪服务仍然有相当大的不可替代性。一是房地产交易过程及法律义务都相当复杂，一般客户，不管他是买家还是卖家,一般都必须得到房地产中介代理的帮助；二是房地产本身具有特殊性和不可替代性，世界上没有一模一样的房子，房地产个性差异反映在具体位置、楼层、建筑质量、建筑风格、内部装修、小区环境、周边配套等客观因素上，没有中介代理的职业化服务，客户不仅对房屋价值与价格无法准确了解,有时他们甚至很难把握自己的需求和购买力；三是房地产的买卖，通常是普通人一生中最大的投资项目，客户在心理上和经济利益上都需要中介代理的职业化服务。

三、潜在的进入者威胁

网络的蓬勃发展，改变了原有世界对信息资源的占有和分配模式，也改变了消费者获取信息的渠道和消费习惯，同样的，网络已作为中间介质直接将二手房买卖双方联系到了一起，原来由经济机构独享的信息已经由于网络的兴盛而逐渐透明，二手房源的价格、位置、环境等信息现在可以方便的从网上获得。焦点房地产网、搜房网作为房地产门户网站，早已开辟了针对二手房交易的主页，不仅提供各种房源信息，提供方便快捷的查询方式，同时也提供了二手房交易的相关工具，比如房贷计算器、房屋租赁买卖合同范本等。进一步延伸，消费者还可以在网站上了解最新的法律法规以及交易提示等内容。另外的，类似于新浪、腾讯等大型的综合类门户网站，也都建立了自己的二手房专用网页，这些网站，凭借其庞大的访问次数及客户群，在二手房经纪业务上都可以有所作为。房地产互联网公司的介入很可能会改变房地产中介行业的现有格局，加速整个行业的整合，一些小规模的中介公司很可能消亡，而一些大规模的全国性的中介公司则有可能和互联网公司合作，整合资源，用网络来代替一部分门店和人员，降低成本提高营运效率。就像互联网介入金融业一样，虽然对传统金融业造成了冲击，加剧了竞争，但是从长期来看能够促进整个行业的良性发展，为消费者创造更多的福利。

四、供应商讨价还价能力

房地产中介行业的主要成本是人力资源成本。正是这些具有专业技能的人和具有庞大客户资源的人组成了行业中的各个公司来开展业务。因而其最主要的供应商正是这些具有智力优势和客户资源的人。这些专业技术人员的讨价还价能力主要体现在工资报酬上（即使是公司老板也存在机会成本，即放弃了去别的公司工作而失去的报酬）。这样的讨价还价能力则因人而异。其他的成本如办公用品、广告服务等，供应商的讨价还价能力一般不大。

五、购买者的讨价还价能力

收费标准。

１、房屋买卖代理收费

房地产价格总额（万元）

５００以下（含５００）

５０１—２０００

２００１—５０００

５００１—１００００

１００００以上

过成交价格的3%。

3、房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

4、房地产咨询服务费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简，结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份300—1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，其标准一般不超过咨询标的额的0.5%。

房地产中介代理企业的客户议价能力要具体问题具体分析。根据市场具体情况的变化,交易佣金的浮动范围有时候也可以较大。比如说，在市场房屋供不应求时，代表卖方的经纪人佣金可能就会缩水。但这种客户的议价能力主要是来源于同行的竞争，而不是本质上客户有多大的议价能力。当然，有一种情况例外，那就是客户不是其个人，而是大的房地产开发商。在这种情况下，客户的议价能力很强，说穿了就是可能客户说了算。

六、产业成长性

(一)发展机遇

十八届三中全会公报中关于土地改革的论述，包括建立公平开放透明的市场规则，完善主

累退计费率 ２.５ ２ １.５ １ ０.５

2、实行独家代理的收费由委托方与房地产中介机构协商，其标准可适当提高，但最高不超

要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。

建立城乡统一的建设用地市场，也即是农村集体土地能够进入市场交易，这无疑直接扩大了土地估价机构的业务范围，大大增加了其业务量。据统计，我国大约有18万亩农村集体土地，这么大体量的农村集体土地进入建设用地市场也能够使更多的建设项目能够落地，对土地市场的健康发展和房地产价格的稳定都能产生有利影响，对房地产中介行业来说，健康的土地市场和房地产价格、大量增长的建设用地和项目量从长期来看对整个行业都是个利好。

赋予农民更多的财产权利，即是赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权，创新农村土地承包经营权流转实现方式的多样化，通过信托、抵押等方式与金融创新相结合，通过转包、出租等增加农民的资产性收益等。农民财产权利的增加为发展金融对农业的支持提供了保障，同时也扩大了土地估价机构的业务量。

（二）不确定因素

十八届三中全会后，国家将大力推进全国性的房地产权属登记工作，为之后的房产税全面征收打下基础。房产税的征收方式对房地产市场影响很大。如果按存量来征收，可能会打击一部分投资需求，造成短时间内的房屋转让的高峰，如果按增量来征收则会在短时间内造成房屋买进得高峰。这在短期内会促进房地产中介业务的繁荣。然而从长期来看，会抑制房地产需求，降低房地产交易量，从而不利于中介行业的业务增长。另一方面，房产税的征收价格如果需要由第三方的中介机构进行评估，这将给房地产评估机构带来巨大的业务空间，如果由税务部门单方面确定，则不会对房地产评估机构带来利好。

（三）潜在风险

我国人口老龄化的加剧，意味着新生家庭的减少，从长期来看，显然会对房地产市场造成致命打击，同时也会牵连到房地产中介市场。目前老龄化对城市房地产的影响在一些县城已经显现。大城市尽管生育率低，但是依靠庞大的外来人口大军的置业需求，仍能支撑整个房地产市场。尽管国家已经放开“双独二胎”和“单独二胎”以缓解老龄化危机，但是“双独”、“单独”家庭更多是城市家庭，高昂的生育成本使得放开二胎政策能够在多大程度上挽救低生育率还是个未知数。所以从长期来看，人口老龄化对我国房地产市场、房地产中介市场，对整个国家经济都是巨大的潜在风险。

七、政府规制

政府对于房地产中介行业设置了行业规范，对于房地产中介机构设置了资质评价体系，并且定期对房地产中介机构的从业资格进行审核。从十八届三中全会传递的信息来看，政府将降低行业准入，加强行业管理，做到“宽进严管”。政府对中介行业的严格管理有利于促进行业规范化发展，提高整个行业的形象。规范经营，诚信经营，守法经营是房地产中介行业长期健康发展的必要条件。政府加强对房地产中介行业的规制从长期来看对行业的发展有积极影响。