第一篇：建筑房地产行业发展论坛
建筑房地产行业发展论坛
一、论坛的宗旨与定位
（一）宗旨
济南仲裁委员会发起的“建筑房地产行业发展论坛”，旨在凝聚多方思辨，激发彼此的创造力，为济南建筑房地产企业提供决策咨询意见，谋求发展的新路径。
（二）定位——高层次，高起点
1.权威机构，大师专家，名企名人荟萃。聚集建筑房地产领域研究专家、政府官员、企业家及知名律师，为专家学者、企业领导、政府官员、行业律师提供高层次交流对话场所。
2.紧扣趋势，注重实效。根据当前我国建筑房地产行业的最新动态设定主题，探讨最新市场语境下的建筑房地产政策，解构行业发展新路径，切实为行业发展提供决策咨询意见及有益经验。
二、论坛的主题与议题
（一）主题
建筑、房地产行业发展趋势与企业风险防范
（二）议题
1.建筑房地产行业现状与发展趋势 2.建筑房地产企业法律风险防范
三、论坛时间、地点
（一）时间
2010年8月17日，会期一天
（二）地点
齐汇维景国际大酒店（济南市泉城路县西巷10号）
四、与会嘉宾（280人左右）
（一）主讲嘉宾
1．顾云昌：房地产专家、学者。中国房地产研究会副会长，住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任，北京大学博士后导师。
2．朱树英：上海市建纬律师事务所主任，中华全国律师协会民事业务委员会主任暨建筑房地产论坛组织委员会主任，中国房地产业协会法律事务专业委员会主任。
（二）邀请嘉宾
1．领导嘉宾及从事建筑房地产管理方面的部门负责人
省、市城乡建设委员会，法规处，拆迁处，房地产开发处，建筑业管理处，信访处，市场处（招标办），监督站，工程建设标准定额站，两处共16家和7个县区招标办
2．济南建筑房地产知名企业负责人205家 3．建筑房地产行业知名律师21家 4．我会资深仲裁员98人
5、鉴定与评估机构25家
第二篇：建筑及房地产行业常用专业术语
建筑及房地产行业常用专业术语
预可行性研究：也称初步可行性研究，是在投资机会研究的基础上，对项目方案进行的进一步技术经济论证，对项目是否可行进行初步判断。
可行性研究：是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型环境影响、盈利能力等，从技术、经济、经工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济、社会、环境效益进行预测，为项目决策提供依据一种综合性的系统分析方法。
建设方案的经济评价：是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，其任务是在完成市场预测、厂址选择、工艺技术方案选择等研究基础上，对拟建项目投入产出的各种经就是因素进行调查研究，计算及分析论证，比选推荐最佳方案。它包括财处评价和国民经济评价。
可行性研究评估：根据委托人的要求，在可行性研究的基础上，按照一定的目标，由另一咨询单位对投资项目的可靠性进行分析判决断、权衡各种方案的处弊，向业主提出明确的评估结论。投资估算：是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的合部建设用，其包括的内容应视项目的性质和范围而定。
初步设计概算：是指在初步设计阶段，根据设计要求进行的工程造价计算。它是初步设计文件的组成部分，由单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算组成。
施工图预算：是指在施工图设计阶段，根据设计要求进行的工程造价计算。
竣工结算：是指已完工程经有关部门点交验收后承发包双方就最后工程价款进行结算。
施工工程标底：是由招标单位自行编制或委托具有编制标底资格和能力的工程造价咨询单位代理编制，并作为招标工程在评标时参考的预期价格。
施工合同：是发包方和承包方为完成商定的建筑、安装工程，明确相互权利义务关系的协议。招标文件：是工程建设的发包方以法定方式吸引承包商参加竞争，择优选取施工单位的书面文件。
投标报价书：是投标商根据招标文件对招标工程承包价格作出的要约表示，是投标文件的核心内容。
工程签证：按承发包合同约定，一般由承发包双方代表就施工过程中涉及合同价款之外的责任事件所作的签认证明（注：目前一般以技术核定单和业务联系单的形式反映者居多）。
工程进度款：是指在施工过程中，按逐月（或形象进度、或控制界面等）完成的工程数量计算的各项费用总和。
工程造价鉴证：针对鉴证对象，由造价工程师依据鉴证目的和提供的资料，根据现行规定、合同约定，遵循工程造价咨询规则和程序，运用工程造价咨询方法和手段，对工程造价作出的客观，公正的判断。
合同咨询：咨询机构对委托方与第三方签定的合同，就合同形式选取，条款内容的有效设定等提供全面咨询。
合同图纸：是指作为招标文件发放给投标单位，并在招标过程中补充、完善，作为施工承包合同价款计算依据的图纸及相关技术要求。
造价工程师：是指经全国统一考试（考核）合格，取得执业资格证书，并经注册从事建设工程造价业务活动的专业技术人员。
项目负责人：由咨询单位法定代表人书面授权，具有同类工程相关专业知识及经验，负责咨询合同的履行，主持咨询业务工作具有最终咨询成果文件和相关咨询成果文件签发权的造价工程师。专业造价工程师：根据咨询业务岗位职责分工和项目负责人的安排，具有同类工程同类专业知识及经验，负责实施某一专业或某一方面的咨询工作，具有相应咨询成果文件签发权的造价工程师。概预算人员：通过培训，具有一定的同类工程相关专业知识，从事具体咨询业务工作的专业人员。
校核人员：经咨询单位技术管理部门授权从事咨询业务校对核查的专业人员，其专业层镒不得低于编制人员。
审核人员： 经咨询单位技术管理部门授权，具有同类工程相关专业知识，全面参与咨询业务，对咨询成果文件进行全面复核的造价工程师，其专业层次不得低于编制人员。
工程变更：是指设计变更、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的“增减工程”。
工程计量：就工程某些特定内容进行的计算度量工作。工程造价的计量系指为计算工程造价就工程数量或计价基础数量进行的度量统计工作。
工程造价的确定：是指在工程建设的各个阶段，合理确定投资估算、概算、预算、合同价、竣工结算价，竣工决算价。
工程造价的控制：是指在优化建设方案，设计方案的基。
房地产：在我国所谓房地产，由两部分构成，土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫物业。其重要的两大特性：位置固定性、无重复性。
“五证”：《建设用地许可证》、《建设规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。
“二书”：《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。
三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。
七通一平：指道路、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场
地平整。
建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物.套内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
公摊面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
结构面积：指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。
占地面积：建筑所规划用土地之总面积。
控高：所造建筑之总高度，有规划部门规控。
层高：下层楼面至上层楼面垂直高度。
正负零：海平面高度水平位，通常为出地面。
框架结构住宅：采用板—梁—柱框架承重，钢筋混凝土框架结构体系。
砖混结构住宅：采用板—梁—砖墙承重，钢筋混凝土砖结构体系。
低层住宅：建筑层数1-3层的住宅。
多层住宅：建筑层数4-6层的住宅。
高层住宅：建筑层数7层以上的住宅。
小高层住宅：建筑层数12-18层的住宅。
高层住宅：建筑层数18层以上的住宅。
容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不记入。
得房率：得房率是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
复式住宅：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等。用楼地联系上下。
跃层：指一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在上层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间；二层安排卧室、书房、卫生间。
错层：从门如厅向上（或下）两三隔楼梯方能如入住户如卧室等。
塔式高层：以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的高层住宅，整个住宅只有一个单元。板式高层：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
物业管理公司：是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。
业主：业主是物业的所有人货物业的使用人。
地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。
居住密度：指单位用地面积上居民和住宅的面积程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。
概念篇
CBD：传统中央商务区。是英文Central Business District的缩写,最早产生于上世纪20年代的美国。现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有一下基本特征：
1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；
2、拥有商务空间的最高聚集度；
3、具有最高的交通可大性，无一例外处于城市干道系统的核心；
4、拥有最高的地价；
5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；
6、具有良好的社会服务条件、技术设施
和城市景观；
7、借助信息交通维持在区域经济活动中的控制作用；
8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。
CID：中央科技区。
CLD：中央生活区。至位于城市中心地带或紧绕中心而建的大型的高商的居住区域。CLD因是由CBD的出现而诞生，因此具有明显的CBD相匹配的特征。须拥有便利的交通道路网络及完善的生活配套；同时由于为商界成功人士定做的，还要求拥有优美的生态环境、最佳的城市景观，能够永享城市中珍稀的大面积绿地；CLD由于地处城市中心，地段珍贵稀有，其建筑规划设计上集中体现了高速发展的现代建筑的工艺技术。
CONDO：分户式产权公寓。是英文Condominiums的缩写。作为一种独立的房屋形态，最早起源于美国，如今，作为一种比Apartment（普通出租公寓）高级的公寓物业，CONDO已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。CONDO的特征在于它是一个集合的社区，大家共有一个共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休闲设施，从而使生活简易轻松，方便自由。在美国，CONDO已发展为一种高级商务公寓，主要用于投资，相当于目前南方的酒店式公寓。TOCD：传统中央商贸区。
SOHO：是英文small office and home office的缩写，指的是小型办公室或家庭办公室，在房地产中一般特指商住两用性公寓。最早出现在80年代初的美国，之后，日本人建造出了SOHO住宅，以供那些小型公司或家庭办公者之需。在中国，北京的现代城就是这种楼盘的开创代表之作。
SOLO：原意为独奏、单独、单独飞行。而作为一种建筑，SOLO意味着城市进中心地带超小户型住宅。其户型设计以超小为特点，一般为十多平米至五十平米左右。
SHOPPING MALL：超级购物商场。
LOFT：出自美国，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。愿意是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，也称为STUDIO或STUDIOAPARTMENT。其主要特点是在于
建筑中采用“剪切”墙，只有四周的外墙承重。而单元内所有的分室隔墙和不承重的轻体墙体，全部可以拆除。
TOWN HOUSE：联排式别墅。真正意义上的TOWNHOUSE完全发源于古罗马，后来在英国和美国得到了开创性的发展，其形式主要就是二三层的独立式建筑联排而成，这种建筑形式对人的居住考虑到两个方面，一是尊重人的独立性，能让一个家庭独门独院；一个是尊重土地的稀缺性，让一个城市土地既能满足较高的局主要求，又能有节制地进行土地开发。
分时度假：英文为TIME—SHARE，正确的翻译应是分时段多产权度假公寓。这是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施，起源于上世纪60年代的法国，最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅，供大家不同时间分别使用。后来这种消费方式风靡欧洲，并在上世纪70年代引入美国后得到迅速发展，进而延伸到世界各地，成为全球推崇的新型休闲度假方式。
产权酒店：是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。这是把酒店客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部分产权，除了每年的旅游度假如住外，其余时间可以委托酒店物业管理公司进行管理，并可享受每年的经营收益分红。
高科技型住宅：这是指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。生态型住宅：生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续性发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计，组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源砸死建筑系统内有秩序的循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。
第三篇：房地产行业建筑工程师职责简介
房地产行业建筑工程师职责简介
1、在工程部经理的领导下，负责公司工程项目理进行基础、主体结构、装饰装修等分项工程及市政、园林等本专业技术管理工作，负责对本专业工程项目进行有效的质量、进度、投资控制、文明施工管理、合同管理、信息管理工作;
2、根据合同的约定、设计图纸及相关规范规程的要求，严格监督土建工程项目施工质量，参加土建工程检查验收，参加土建工程材料设备进场检查验收，对土建工程质量负完全责任;
3、根据公司批准的土建工程项目施工预算书，严格监督控制土建工程项目施工成本，参加土建工程现场的经济签证、技术核定单、认质单、认价单的审查确认，确保土建工程项目成本控制目标的实现;
4、参加现场土建工程合同管理，严格执行土建工程合同规定，确保土建工程合同履约完成，协助处理土建工程合同实施执行过程中的纠纷、索赔等事宜;参加本专业的招投标工作，拟订招标文件中的专业技术部分。
5、参加现场建设单位、监理工程师、土建工程承包商之间的信息交流、信息传递和信息处理的管理事宜;
6、解决土建工程项目施工中的设计、施工问题以及现场的土建工程涉外关系;
7、施工管理工作内容包括开工前地质勘察、三通一平、图纸会审、设计交底;施工隐蔽验收、轴线和标高的复核、设计变更、质量控制、进度控制过程的技术和质量问题处理;施工组织协调工作;基础、主体、竣工验收、保修期内的保修工作。
8、协同施工单位根据合同及公司总体布置情况编制施工总进度计划，审查工程施工组织设计，负责控制土建工程项目的现场施工进度，确保土建工程项目进度计划的完成;
9、负责现场土建工程的日常管理工作，协调其他专业工程师的现场配合工作，完成现场土建工程施工日志的准确记录;
10、负责土建工程项目竣工至保修期满时间段内的工程保修管理和协调工作;
11、参加每周的现场施工协调会议，审查监理工程师的现场会议记录、土建工程管理报告和其他文件资料。赞同19| 评论
开发部岗位职责
一、开发部的工作内容
(一)负责提出建设项目的可行性研究，并委托建设项目的总体规划、详细规划、市政方案规划及施工图设计、单位工程的施工图、小区内部市政工程图设计。协助总工程师编制
《小区建设施工组织总设计》。(二)根据公司的要求，负责向政府申报项目建设计划。(三)负责办理征用土地的相关手续。
(四)负责办理方案的报批并办理领取执照的手续。
(五)负责确定征地界限及拆迁范围，组织好建设用地和市政代征地内的拆迁安置工作。
(六)在总工程师的主持下，参与技术交底，会同设计单位做出设计进度计划，并办理好设计洽谈。
(七)办理工程开工前的各种手续，保证工程的顺利开工。(八)工程竣工后，会同有关部门及时办理客户入住手续。(九)做好前期开发工作资料的搜集、保管、移交。
二、开发部经理的岗位职责(一)规划管理工作
1、根据公司项目总体开发的要求，在总工程师的指导下，负责项目开发的可行性研究，并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。
2、负责公司与政府各专业部门的协调工作。
3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作。(二)项目规划设计工作
1、按照总工程师对建设项目提出的具体实施步骤，向设计单位委托项
目设计工作，并安排好出图计划。协助总工程师做好图纸技术交底的准备工作。
2、协调各专业的设计工作，提供设计单位所需的项目开发相关资料。(三)征地拆迁工作
按公司计划做好征地拆迁的调查、测算工作，负责征地拆迁工作中各项协议的签订，及时解决征地拆迁工作中出现的问题。
(四)负责本部门于公司其他部门之间的工作协调，对开发部的所有工作全权负责，严格管理本部门员工，建立良好的工作秩序。
三、开发部职员的岗位职责
1、掌握政策法规，恪守办事程序。处理好与政府各行政职能部门的关系。
2、熟悉规划程序，办理项目开发过程中公司所需各种取证手续。
3、具备项目开发相关工作技能，密切配合各项专业规划设计工作，并及时发现设计工作中的问题，提出解决问题的途径。
4、及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作，确保有需要了解相关情况请call李工：☎*** QQ：1942315019）档案移交的完整性。
5、完成开发部经理交办的其他工作。
工程部岗位职责
一、工程部工作内容：
(一)制工程施工组织总计划(二)项目工程技术管理
(三)项目工程现场管理及质量保障(四)工程竣工验收
二、工程部经理岗位职责：
(一)工程部经理全面负责工程部的日常管理工作。
(二)协调好设计、施工、监理各单位之间以及与公司其他部门之间的工作。
(三)组织图纸会审和设计交底，组织审查施工组织设计、施工方案、进度计划、发现问题及时协调解决。
(四)协助审核预算、签证工程量和进度部位，检查付款申请与进度是否相符。(五)协助解决市政配套工作中的技术问题。
三、专业工程师岗位职责
(一)专业工程师负责本专业范围的工程进度、施工质量的控制。处理好施工中的技术、质量问题。
(二)确认设计变更、处理施工技术问题、办理工程技术洽商。
(三)协调各施工队伍之间的场地、施工用水、用电及进度配合等问题。
(四)督促监理公司监督施工质量、日常巡检、参加死点检查、隐蔽验收、中间验收和竣工验收。处理质量事故。
(五)监督协调施工单位的安全生产和防火、防盗工作。(六)监督预埋、预留工作，保证正确无误。
四、档案资料岗位职责
1、熟悉各类弱电材料、施工流程;
2、有良好的与业主沟通能力，能独立完成工程施工业务;
3、能根据要求与施工队协调沟通完成施工项目;
4、弱电工程的施工，安防产品的安装与调试;
5、及时发现、汇报现场弱电工程发生的各类问题，并提出相关解决方案。
岗位职责：
1、负责弱电系统安装工地监察工作;审核各弱电系统设计，并提出有关意见供机电顾问考虑;
2、与现场监理工程师、机电承包商及总包进行施工配合协调，并按照合约、设计图纸及国家规范协助及参与施工中有关隐蔽工程的验收工作和作出客观确认;
3、检察承包单位的施工图纸、设备供应及其建议;
3、与监理单位协调及控制弱电系统的安装质量;
4、根据工程完成率，对机电承包单位的工程做出评估;
5、协助进行工程竣工验收，编制工程缺陷清单，按工程竣工报告，复查承包单位安排整改计划和落实情况，并尽快完成各项整改及消项工作;
6、完成上级交给的其他工作。职位描述: 初级弱电工程师(应届大学毕业生，5人)工作职责： 1)协助弱电工程师对强弱电工程及子系统的专业规划、设计、图纸审核及二次深化;2)协助弱电工程师指导强弱电工程施工，及施工过程中的技术支持;3)协调与施工、监理单位等工作关系;4)协助弱电工程师协调工程建设后期的竣工验收。任职要求 1)电气自动化、通信、机电工程、建筑电气与智能化、楼宇智能化工程技术等相关专业，大学本科及以上学历，英语四级以上;
2)具
有较强的CAD识图及设计能力，有较强的图纸审核能力，良好的技术沟通、语言表达能力，组织协调能力，能够适应经常出差;3)具有大型智能大楼弱电项目的实习经验者优先位职能: 电力工程师/技术员 电气工程师/技术员
职位描述: 弱电工程师 职责概述：
1、负责电气工程的技术与施工管理，控制施工现场;
2、负责项目强电系统输、变配电，电力拖动等的设计和施工管理;
3、负责强电类设备的参数确定、选型支持，并协助做设备材料验收，协同采购对样品的确认;
4、参与制定机电设计的各项原则和标准，协调和控制机电顾问公司、设计院的电气工作，审核电气图纸和方案;配合强电工程施工和验收，处理现场设计问题等。
5、能够组织协调本专业的施工图设计及协调其他专业的配合关系，审核电气系统专业图纸;
6、协助相关部门做好电气工程的招投标工作;
7、负责项目建设中电气工程施工技术及现场管理工作，及时解决现场技术问题，负责组织设备的安装及验收工作;
8、协调施工单位，监理单位及各相关单位处理现场问题;任职要求：
1、大学本科及以上学历，主修电气自动化、机电一体化或建筑电气相关专业;
2、五年或以上工作经验，有设计院或施工单位工作经历和酒店设计及施工经验者优先考虑;
3、具有的建筑电气设备及施工图设计经验，熟悉项目设计、施工等管理流程，具有成本节控意识;
4、熟悉智能化设计和项目管理，沟通协调能力强，有团队合作精神;
5、熟练运用AutoCAD等办公软件;
6、英语四级及以上。
第四篇：关于房地产中介行业发展调研
关于房地产中介行业发展调研
一、、现状及特点
1、特点。不从事房地产开发活动，只提供中介服务，不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。具有很强的灵活性。以佣金为主要收入来源。
2、存在的问题。一是门槛不高，业务人员素质良莠不齐；二是诚信不良。虚假信息、屡吃差价、私下交易、协议陷阱、阴阳合同……种种“黑幕”不胜枚举。三是管理不善。内部管理粗放，“私单”频频乱走，经纪人员难以约束，违规操作屡禁不止。四是扩张不当。资金不足、管理不力、人员不齐等等，在这种情况下，一批小房产中介 “跑马圈地”。市场交易活跃时，这些内部缺陷被掩盖，一旦市场行情“调头向下”，紧绷的“弦”随时会断。五是监管不严。
二、发展趋势及应对
随着二手房市场的不断扩大，及国外中介行业的对比分析，国内生存的环境也将逐步扩大，同时对中介企业的要求也越来越高，同行业竞争也将更为激烈。所以，规模化、品牌化、专业化、信息化必将成为未来中介行业的发展趋势。
规模化：可以预计，经过市场激烈的竞争和震荡，中介行业的规模化将进一步提高。一方面表现为中介行业市场集中度将进一步加强，经过兼并重组之后，市场上将出现占据市场份额前几名的规模化大公司，目前情况看，二十一世纪不动产海外上市及房屋置换中心的老大形象给后来者提高着门槛，而管理的滞后性给行业后来者有可乘之机，通过大型项目运作、网站，报纸等媒体宣传力度提高企业知名度，通过单兵的专业性提高美誉度。建立稳定的赢利模式和人才的储备快速扩张。在资金不足时只求行业前列，让教育客户的事情留给地主们去做。资金充足时，全国布局也将成为可能。不能做大的结果就是死亡。
品牌化：目前已有少数公司树立一定的品牌形象，但品牌知名度和影响力还没有达到较高的标准。未来随着中介行业的规模化，品牌效益和影响力将进一步上升，品牌化将为中介公司的盈利增长和效益带来明显的促进作用。通过诚信手段，建立品牌化战略。应长期坚持。
专业化：中介行业是典型的服务性行业，专业性特征极为明显，包括人才的专业性、服务的专业性、业务的专业性、流程的规范性等等。随着行业的发展，这些专业的特性将进一步提高。也只有做到真正的专业，具有优秀的企业文化理念，才能赢得市场的尊崇，赢得客户的信赖，才能够异军突起异取得长远的发展。专业化生存在许多企业都得到重视，但真正的比赛在于学习的速度及知识的更新。就像言一先生所说，成为行业专家，不但具备专业知识还要保持学习力及好奇心，更要以客户为中心。一切为客户而做。
信息化：信息化将是未来中介行业不可缺乏的核心竞争力之一，依托先进的网络及信息管理系统，中介企业才可能实现科学的企业管理，才可以提高企业运作的效率和效益，才能够为客户和市场提供最便利和专业的服务，为企业的发展壮大提供坚实的基础。信息化的主要工具是电脑相关软件的使用，但目前情况下，很多企业没有使用，而使用者也只停留在业务处理层面，而管理控制或更高层面的流程优化都存在的大的问题，学会使用先动的工具得以事半功倍，不断进行系统优化及分析，找出问题，及时修正。
未来的楼市发展主要以二手楼市发展为主导，二手楼市的健康发展，需要有稳定的中介行业支持，中介行业在去年新一轮楼市的发展带动下，进行急速扩张和发展，抢占市场份额和提升利润成为各企业的追逐点，中介人才竞争、资源竞争和全国化拓展将带动中介企业的人员管理、资源管理、业务运营管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科学化管理，支持企业持续稳定的发展，面对全国现状和楼市的未来，只有有着深厚体系底蕴和独特的竞争力稳健经营的大品牌大企业才能来达到一统天下格局。
房地产知识2013年3月27日星期三
第五篇：房地产市场行业发展情况分析
房地产市场行业发展情况分析
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
房地产业的资金大部分来自于各金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控
受发展阶段和国情所决定,影响我国的房地产市场的因素众多而又独特,既有人口,土地,经济等实际指标,又有消费传统,心理预期等特殊影响,还有金融体系,土地制度,政策调控等制度因素.其中,政策对房地产市场的即时影响较大.政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的硬拐点因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程.房地产政策既关乎国民经济增长的大局,又与广大民众安居乐业息息相关,因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注.一、存款准备金率上调对房地产市场的影响
2011 年6 月16 日，中国人民银行决定，从2011 年6 月20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点，至此，国内银行存款准备金利率达创纪录的21.5%。这已经是自2010年1 月份以来央行第12 次上调存款准备金率了，每次冻结的资金量都在3 500 亿元以上。根据国际经验，上调存款准备金率也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。由于每次几乎都冻结3 500 亿元以上的资金，无疑是收紧了流动性，压缩银行的放贷能力，这就提高了银行贷款的门槛，对房地产开发贷款和个人按揭贷款产生了直接影响。准备金率连续上调的累积效应对银行信贷总量将产生显著抑制作用，作为资金密集型行业，房地产企业的贷款量会受到很大影响。央行自2011年11月底以来第二次下调存款准备金率，也是2012年年内首次下调，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20．5%。本次下调总体上与地产无关,所以对房地产市场的影响基本可以忽略.二、银行调整信贷政策对房地产市场的影响
据统计，2008 年我国新增人民币贷款4.9 万亿，其中房地产贷款4 800 亿；2009 年，新增贷款9.6 万亿，其中房地产贷款2 万亿；2010 年，新增贷款减少为7.5 万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022 万亿，这说明2010 年在房地产企业上市、扩容、发债等方面陷入停滞以及房地产信托融资被叫停的情况下，房地产金融市场形成了信贷主导的格局，这也说明商业银行在信贷投放上存在结构性问题，过多地投向了房地产行业。2011 年各商业银行都针对当前经济形势对信贷政策进行了调整，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制，房地产行业相关贷款门槛会持续提高。个人贷款方面，2008 年为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，人民银行将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。在之后两年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，很多银行甚至大打“擦边球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。从2010 年11 月1 日起，应监管部门要求个人住房贷款利率的下限上调为基准利率的0.85 倍。近期由于银行规模紧张影响的扩散，已经有多家商业银行取消了首套购房贷款的利息优惠。目前唐山市场上，只有中小股份制银行还有首套房利率的优惠政策。但是随着各家银行总行政策的调整，利率优惠被取消应该是未来的趋势，这无疑给购房者增加了成本。加之国家对二套房贷的差别化信贷政策大幅提高了购买第二套住房的资金门槛，监管力度的不断增强，必将对房地产市场的需求形成冲击。据报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠，其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。开发贷款方面，种种迹象表明，2011 年商业银行房地产开发贷款业务将受到一定抑制，审批标准将明显趋严。工行日前已表示要顺应整个经济发展模式转型的要求,调整内部的信贷结构, 有保有压，并对房地产开发贷款进行控制；某商业银行总行近期要求各地分行对全部已经审批的房地产开发贷款项目重新进行风险评估。在这种形势下，预计在2011 年除目前全国排名靠前的知名房地产开发企业仍会获得部分信贷资源外，其他的尤其是地方性的中小开发商获得银行贷款支持的难度比较大，中小开发商资金的“枯水期”可能会到来，这一点目前已经显现在了委托贷款利率走高、民间借贷成“疯”上。在此需要提醒广大购房者的是，未来一段时间内置业需考虑的重要因素不只是地段、房价等，还应该侧重开发商实力的了解，规避购买期房形成烂尾的风险。2012年上半年,为巩固房地产调控结果,中央政府坚定不移加强房地产调控,一方面继续坚决抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年货币政策微调力度加大,促进热点城市成交活跃.上半年银行两次下调存准率,三年半来首次降息.货币政策微调,信贷投放力度有所加大,使得购房者和开发企业更易获得贷款,使北京等热点城市今年以来首次出现交易量放大.商品房销售面积降幅逐渐缩小的主要原因.众所周知信贷变化左右房地产,在此轮房地产调控政策的影响下2012年上半年,房地产市场呈现如下特点,供求矛盾有所改善,但仍需继续增加供应;不合理需求受到抑制,刚需成为需求主体二季度特别是6月份热点城市住宅成交量价均有所反弹.三、金融政策和其他政策相结合对房地产市场的影响
除金融政策外，国家还出台了一系列抑制房价过快上涨的调控政策，包括限购令、土地政策和税收政策等。在如此严厉的调控政策下，市场出现了开发商捂盘，购房者观望的局面，即持续加息会干预购房者的心理预期，观望情绪会逐渐浓厚，楼市的需求量会逐步减少。调控政策还会从另外一个方面增加楼市的供应，重庆大学公共事务系副主任曹跃群说，随着多次提高存款准备金率和加息，部分快速扩张的中小企业资金压力加大，从而会出售持有的房源，增加市场供应。一方面需求萎缩，另一方面供应在增加，这样使得房地产企业的库存量不断扩大，资金回收率降低。以北京为例，5 月北京楼市29 个开盘项目的平均销售率为31.1%，进入6 月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6 月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29 个，提供住宅套数为9508 套，而当月签约的数量为1 295套，签约率仅为13.6%。其次，是北京的商品房库存积压上涨，仅6 月预售的商品房期房住宅项目，根据预售总值对比已
经签约的项目值，合计提供的9 508 套住宅总市值325 亿，而截至月底签约的仅有29 亿，一个月的库
存积压市值就超过296 亿。296 亿还仅仅是积压商品房的市值的一小部分。根据6 月30 日的数据，北
京商品房库存总面积分别为：期房面积1 510.5 万平方米，现房面积1 809.5 万平方米。总库存面积为320 万平方米，相比春节调控前的3 181.2 万平方米增加了138.8 万平方米。“根据今年在售期房预
售均价，乘以库存面积，目前全市积压库存总市值已经超过8 000 亿。预计年底有望达到万亿。”
综上所述，在当前金融形势下，各种政策叠加一定会对房地产市场产生实质影响，但是，也应该
看到，国家调控的本意是让房地产市场回归健康理性的轨道，而不是让实体经济承受房价大幅下
挫的后果，所以随着调控政策的逐渐显效，未来一到两年房地产行业有可能面临重新洗牌，融资渠道宽广的大型房企将面临新的发展机遇，而房价将是会经历波浪式平缓调整的过程.与此同时多部委强调落实保障房建设资金.住建部,央行,财政部等多部委政策支持保障房资金.在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2―3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓.市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2―3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：
第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；
第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；
第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。
普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2―3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
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