第一篇：房地产发展新态势
房地产业发展的新态势
摘要
国务院总理李克强在十二届全国人大一次会议闭幕后回答记者提问时指出，新型城镇化，是以人为核心的城镇化，必须和农业现代化相辅相成。城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张，更重要的是实现产业结 构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。城镇化，尤其是以人为核心的新型城镇化，将成为“十二五”期间拉动中国经济发展的 最大潜力所在。那么，在新十年中央赋予城镇 化全新内涵的背景下，房地产业究竟会怎样发展？ 关键词 城镇化房地产业 发展态势
引言
随着我国经济的发展，我国城镇化建设得到快速的推进，伴随而来的房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互影响，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃又积极推动了城镇化水平的提高；当前我国房地产业不健康发展，导致各地房价过高的问题严重阻碍了我国城镇化进程的速率，因此，如何避免城镇化进程和房地产业的发展的利益冲突，使他们相互促进，达到和谐共赢的局面是迫切需要解决的关键问题。
一 中国城镇化发展现状的思考
目前，关于中国城镇发展模式、城镇化战略存在式许多争议，单一政策性的发展模式的实施在某种程度上制约了我国的城镇化建设，使之不能适应我国经济社会发展的要求。
1.我国城镇化发展的现状
改革开放以来，我国城镇化水平发展迅速，但是仍然处于初级发展阶段。主要矛盾是：
（1）城乡二元结构，缺乏城镇化的推力。计划经济体制时期，国家发展重工业经济战略使得城乡资源向有利于工业化和城市化的方式进行分配，加大了城乡差距。改革开放后，不完全的市场经济体制又客观上加剧了城乡二元分化，造成城市经济高速发展和农村绝对贫困化。农业经济发展资金不足，生产力水平低，劳动生产率低下，农民收入低，城乡贫富差距加大，进一步导致剩余劳动力转移缓慢，城镇化缺乏推动力。
（2）农村工业模式，缺乏吸纳农村剩余劳动力的能力。改革开放以来，乡镇企业虽然促进了我国城镇化进程，但大部分乡镇企业是在城乡体制分割条件下推行的乡村型工业模式，分散发展不能满足技术进步和产业升级的要求，也无法产生产业集聚效应，致使乡镇企业吸收剩余劳动力的能力降低，小城镇规模不增反降。20世纪90年代中期以后，乡镇企业萎缩，小城镇发展面临更多困难。
（3）城市对农村集聚与辐射作用不均衡。由于城市与农村之间没有建立均衡增长和循环机制，城市对农村的优势资源聚集作用明显，辐射带动效应严重不足。在这种情况下，城市规模不断扩大，经济实力不断增强，城乡居民收入差距不断拉大。
2.中国城镇化的发展模式分析
在我国城镇化发展模式的选择中主要存在小城镇发展模式、大城市发展模和中小城市发展模式。20世纪八九十年代，我国城市发展的基本方针是：控制大城市,发展中小城市和小城镇，在实践中，对中国城镇化发展产生影响最大的是小城镇发展模式。
（1）小城镇发展模式。这是从我国的国情出发，以乡镇企业为导向，解决大量农村剩余劳动力的就业问题，区别于人口向大城市转移的城市化道路。小城镇是特殊历史条件——城乡分割体制下的产物，随着社会经济的发展，受诸多因素的限制，小城镇发展战略的局限性主要表现在：第一，小城镇发展战略不能从根本上解决农村改革与发展的问题；第二，小城镇发展战略忽视了大、中小城市在城镇化过程中的作用；第三，小城镇发展战略忽略了我国各个地区的区域差异。第四，小城镇发展战略存在着严重的资源浪费和环境问题；
（2）大城市发展模式。发展中国家城市化过程中的一个显著特点就是大城市增长迅速，这反映了低经济社会发展水平对大城市发展的客观要求。第一，大城市在国家的发展中发挥区域中心的作用；第二，中国正处于经济的高速发展时期，由城市化的初期阶段向集中化阶段转变；第三，我国是一个人口众多、人均资源匮乏的国家，从长远来看，中国的城市化必须选择效益型的道路，才能实现现代化和赶上发达国家。因此，虽然政府强调控制大城市规模，但是实践中大城市的发展速度最快。
（3）中小城市发展模式。这是介于“小城镇”和“大城市”之间的城镇化模式。为了避免“城市病”和“农村病”，依托县城（包括县级市）发展中小城市，把一些条件较好的中等城市扩展成百万人口的大城市，适当保留、改制和建设一些重点小城镇
二 我国房地产发展现状
国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。
2011及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：
第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在2011年以后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。
第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
第三，中国房地产在2011年以后会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。
当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2011年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，2011年以后的中国房地产将会更加健康稳定和成熟
三 城镇化将成新趋势
1.城镇化进程与房地产业的相互关系
城镇化主要是指城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多，而且城镇空间更加文明和设施不断完善，产业水平进一步提升，改革开放以来，城镇化进程和房地产业都保持良好的上升趋势，他们相互促进、相互影响，共同为我国社会进步和经济发展做贡献。
1.1 城镇化速率的提高促进了房地产业的发展，城镇化进程导致城市的数量和规模的增大，越来越多的农村人口和劳动力流向城市，住房需求摆在了首要位置，这直接导致了房屋刚性需求的变化，此外，人口的增加将会导致各种产业结构的变化的发展，工厂扩建，企业办公、服务行业及房产投资等对房屋的需求也拉动了房地产业的发展，还有很多非住房消费如休闲场所、度假区等，这些都对人们的生活和消费结构产生了很大影响，促进了房地产业的广阔发展。
1.2 房地产业的发展为城镇化进程提供了物质基础和保障，房地产业是我国国名经济的基础产业，它是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市人口和市场结构进一步扩大，对改善居民居住坏境，促进城市发展有重要作用，只有房地产业的运行，才能建设良好的城市空间，为外来人口提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础，因此，房地产市场的规范健康运行来稳妥地推进城镇化才能达到和谐发展的目的。
1.3 房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系，城市化速率的提高，拉动了房产需求，使我国房地产业发展过热，房产投资和投机日趋增多，直接表现就是房价过高，过高的房价不仅给房地产开发带来了风险，而且与居民收入不相协调，造成外来人口买房难的问题，对大学生、农民工等群体在城市居住设置了关卡，这种现状严重阻碍了城镇化的进程，进而又反作用于房地产业的发展。“
2高铁资源成为房地产的助推剂
高铁通，城市兴。高铁的开通，首先改变的是时间和距离的关系。如时速200公里的深厦高铁开通，即将拉动潮汕地区与珠三角、厦漳泉一小时生活圈。“一小时生活圈”是一个以时间定义距离的概念。城市之间的距离不会改变，但是随着交通状况的不断改善，往返城市间所花费的时间会越来越少。快速交通正在改变置业版 图。汕头市房地产业可打造“奋斗在深圳，休闲在潮汕”，跨城居住不再是置业的基础需求，而是度假、休憩的山海享受。需要各地方政府联动起来，交通路网的对 接，汽车年票的互认，户籍、医保、住房公积金等民生方面的无缝对接等系列民生工程的推进，将有力地推进不同城市人士来潮汕跨区置业。此外，城市的开放度及 包容度也很重要，过度地彰显地域文化，会影响“一小时生活圈”的内涵。
3用新型城镇化投资促使房地产去投资化
城镇化将成为新十年决策层拉动内需的主轴之一。由国家发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》已编制完成。在中国近十年年均10%经济增长率中，城镇化率贡献了3个百分点。城镇化率每提高一个百分点，新增投资需求达6.6万亿元，带动消费增加1012亿元。有关部门的研究表 明，中国经济未来通过推动城镇化发展作为引擎拉动，将实现新增消费9000亿，实现新增投资64890亿，实现GDP增加值为2.6个百分点，约占GDP 增长值的37.15%。上海证券发布的一份报告也显示，中国的城镇化率每增加一个百分点，大概能够带来7万亿元的市场需求。新型城镇化将替换房地产的投资 属性，房地产的去投资化将加快推进。
中国住房需求主要包括投资增值需求、自住性需求、改善性需求、养老需求及结婚需求等，其中最刚性需求部分来自于结婚需求。目前的房地产调控政策目标导向减弱投资性需求占比，提升刚性需要占比。刚性需求提升的空间是满足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具体的满足方式则 可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以及城区扩建等。从目前的保障房存量占比来看，截至2010年底，扣除廉租房直接补贴的部分，保障房在整个住宅存量中的比重仅在10%，尚有大量城市低收入家庭未进入保障房的覆盖范围。按照“十二五”期间3600万套保障房的基本目标，2015年底，保障房存量占比将逐步达到30%，基本覆盖城市低收入家庭。
结束语
镇化的加速发展势必会对中国的经济及社会产生重大影响,我国房地产业无疑也要面临由此带来的巨大机遇和挑战。城镇化建设必然会扩大城镇的住房面积,城镇化的加快不可避免会带动房地产业的快速发展。可以说,城镇化建设是21 世纪我国房地产业发展的新态势
第二篇：昆山房地产市场发展态势分析
昆山房地产市场开展态势分析
1.昆山城市概览
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地理位置：
昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
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人口：
统计数据显示，2004年昆山户籍人口63.72万人，外来人口62.53万人，外来人口占到本地居民数的98%。其中，来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士到达4万人左右。
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交通：
沪宁高速公路、312国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约半小时车程，至上海浦东机场约1小时车程。
至苏州市约25分钟车程。
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宏观经济环境：
表1
2004年昆山市假设干宏观指标
指标名称
数值
同比增长
指标数值横向比拟
GDP
570亿元
24.5%
人均GDP
9.07万元
29.4%
位居全国同等级城市之首，是上海市同类指标的1.65倍
城镇居民人均可支配收入
15011元
15.2%
是上海市同类指标的0.90倍
上年全国百强县〔市〕评比名次
第2位
顺德居首位
资料来源：2004年昆山市国民经济和社会开展统计公报。
值得一提的是，昆山的外来投资十分密集。截至2004年，该市实际利用外资突破90亿美元。其中，台资的比例最高，占到半数以上。目前，昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。
2.昆山房地产市场开展回忆
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近年来房地产开发投资快速增长
注：2004年数值为预测值。
资料来源：昆山统计局。
图1
2001-2004年昆山市房地产开发投资额走势
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供需情况来看，市场供给和需求均逐年快速上升，且需求增速明显高于供给
注：缺少2004年的预售面积和空置面积。
资料来源：昆山统计局。
图2
2001-2004年昆山市商品房供需指标走势
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需求结构来看，销售规模以住宅为主体，但商业房产的需求增长显著
资料来源：昆山统计局。
图3
2001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析
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价格角度来看，近年来商品房售价逐年快速上升
资料来源：昆山统计局。
图4
2001-2004年昆山市商品房售价走势
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基于当地房地产市场的强势表现，全国知名的房地产企业纷纷进军昆山
表2
进入昆山的局部知名房地产企业
企业名称
进入时间
（年）
运作工程
工程区位
工程总建面
（万平方米）
工程总占地
（万平方米）
万科集团
2004
万科高尔夫别墅
昆山市阳澄路、马鞍山路
世茂集团
2004
昆山世茂新城
昆山城南
130
绿地集团
2003/2004
绿地·国际家园
昆山市花桥镇
600
267
中原地产
2003/2004
华城美地（代理）
昆山市长江北路、鑫茂路
资料来源：网上搜索。
3.未来3年昆山房地产市场开展预测
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预测结果显示，未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长
现采集1999-2004年昆山市主要宏观指标及房地产供需指标，回归分析结果发现：
昆山市商品房销售均价=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕
昆山市商品房销售面积=957.66*昆山市商品房销售均价-105.337〔R2=0.808〕
基于此，可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积，详见表2。
表3
2005-2007年昆山市局部指标预测
指标名称
2005
2006
2007
GDP〔亿元〕*
625.98
687.46
754.98
户籍人口〔万人〕**
65.48
67.65
70.14
人均GDP〔万元〕
9.56
10.16
10.76
商品房销售均价〔万元/平方米〕
0.30
0.32
0.33
商品房销售面积〔万平方米〕
184.15
196.36
208.58
*
?昆山城市总体规划（2002--2021）?，2021年昆山市GDP预计到达1000亿元，假设2006-2021年年均递增速度均为9.8%。
**
人口预测采用二阶多项式自回归分析结果〔R2＝0.994〕。
资料来源：2004年昆山市国民经济和社会开展统计公报。
值得一提的是，商品房预售面积与销售面积一样，也直接影响了市场供需平衡，而在预售增长迅猛的昆山市〔参见图2〕，这局部需求对市场的影响是十分重要的。但是，由于笔者目前缺乏相应的预售数据，因而暂时无法将这局部需求考虑进去。
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市场供给来看，近期的施工面积到达较高的水平，已根本满足未来3年的销售面积需求
资料来源：昆山统计局。
图5
2001-2004年昆山市商品房施工面积走势
4.昆山市房地产市场开发投资时机分析
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住宅市场中，高档物业存在明显的投资时机
2001－2003年，住宅销售面积年均递增58.59%，而高档物业〔包括别墅、高档公寓〕年均递增152.29%，且连续三年供需根本平衡。
表4
2001-2003年昆山市不同档次住宅供需指标比照
单位：万平方米
年份
高档住宅*
普通住宅**
竣工面积
销售面积
二项之差
竣工面积
销售面积
二项之差
2001年
3.72
3.89
-0.17
47.59
54.45
-6.86
2002年
10.08
9.90
0.18
73.02
67.44
5.58
2003年
28.54
24.76
3.78
145.80
121.97
23.83
*
高档住宅包括别墅和高档公寓。
**
普通住宅是指除高档住宅外的所有住宅。
资料来源：昆山统计局。
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酒店式公寓市场具有较大的开发投资潜力
长期旅居当地的境外人士及外地高收入群体是酒店式公寓的主要消费群体。目前，昆山市约有62.53万外来人口，其中有4万名境外人士。即使只考虑境外人士对酒店式公寓的需求，参考上海市境外人士入住酒店式公寓的数字〔2003年底约为6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市场需求至少有2700套。
市场供给角度看，截至2004年9月昆山市几乎没有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6个酒店式公寓工程已经启动，预计将在2-3年内建成，总供给套数在1300-1500套，尚无法满足市场需求。
表5
目前昆山市已开盘的酒店式公寓工程
工程名称
均价
（元/平方米）
套数〔套〕
交房时间
备注
长江酒店公寓
11000
352
2006年
挑高设计，可分隔使用
摩天.星光酒店公寓
2006/2007年
未开盘
前进录
5600
162
2005年
中茵苹果社区
5000
120
2005年
吉田国际广场
5800
338
2007年
都市现代城
4100
144
2005年
资料来源：网上搜索。
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写字楼市场、特别是高档写字楼市场具有明显的投资时机
近年来写字楼需求十分旺盛，空置面积逐年快速降低。
表6
2001-2003年昆山市写字楼空置面积变化
年份
商品房空置面积（万平方米）
#同比增长
其中：写字楼空置面积
（万平方米）
#同比增长
2001年
23.16
0.64
2002年
19.56
-15.54%
0.33
-48.44%
2003年
13.70
-29.96%
0.27
-18.18%
资料来源：昆山市统计局。
昆山市现有的大局部写字楼建设标准都比拟低，最高标准的楼盘相当于上海的乙级写字楼。然而，该地区迅猛开展的金融、咨询、传媒、设计等为代表的第三产业，对中高档写字楼的需求目前无法得到满足。
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商业物业开展前景较佳
目前，昆山市人均商业面积仅为0.8平方米，低于上海及周围大局部城市人均商业面积1平方米左右的水平。由于缺乏商业设施，本地区的很大一局部消费力量、特别是中高档消费需求被分流到上海市、苏州市等地。
由于商业开展空间较大，众多国内外商业巨头纷纷涌入昆山。
表7
进入昆山的局部商业巨头
企业名称
进入时间
（年）
工程区位
工程总建面
（万平方米）
大润发
2003
昆山朝阳中路518号
1.88
易初莲花
2003
昆山长江北路，近新浦路
欧尚购物中心
2004
昆山前进西路、白马泾路
11.2
沃尔玛
2005
西部城市副中心
乐购
2005
铁南城市副中心
资料来源：网上搜索。
第三篇：两岸关系发展的新特点和新态势
近两年来，台湾海峡形势有了很大变化。无论台湾岛内政局、海峡两岸关系及中美间 围绕台湾问题而进行的斗争，都有一些新情况、新发展和新特点。本文就此谈几点看法。
一、在台湾岛内陈水扁正加速推动“渐进台独”，尽管其与李登辉个人存在争议，但 与李所推动的“急进台独”(亦称“激进台独”)则有合流趋势，使两岸关系蒙上新的阴 影
陈水扁上台后，原鉴于李登辉“两国论”和“急进台独”的教训，曾于2000年“5·20 ”就职演说时向岛内外提出“四不一没有”的承诺。即不宣布“台独”，不更改“国号 ”，不搞“两国论入宪”，不进行“统独公投”，没有废除“国统纲领”和“国统会”。从而改采“渐进台独”的做法，即由近到远、由小到大、由内到外、由量到质、化整 为零、蚕食渐进、一点一滴地推动“台独”。一年多来，在李登辉为“精神领袖”的台 联党的配合下，集中在8个“国”字上作文章，即将新台币定位为“国币”，把闽南话 视同“国语”，把地方歌仔戏视为“国剧”，把从祖国大陆搬去的原故宫博物院拟改为 福尔摩萨“国馆”。还有什么“国号”、“国旗”、“国歌”、“国父”等，认为都是 从大陆来的，孙中山也是“外省人”，不能作“国父”。凡此，统统要实现“台湾化” 或“本土化”，其基本程序和公式是：“民主化—本土化—去中国化—台独化”。其中 关键是“去中国化”。一切与祖国大陆有联系的标语口号、地图画册、徽章标记、机构 名称、街道名称、公司名称等等，都在“去”之列。
在“渐进台独”和“急进台独”之间，并没有隔着一条不可逾越的鸿沟。两者一脉相 承，形式不同，本质一致。陈水扁等一帮人出于自身政治需要的考虑，又认为形势对己 有利，乃迫不及待地抛出“一边一国论”。他认为，在台湾岛内，民进党已成政坛第一 大党，自己集党政军警大权于一身，民进党及其本人的地位和权力已经巩固，加上年底 北高两市“市长选举”的时间迫近，亦需制造对民进党有利的选举形势。认为，在中国 大陆，中共正忙于“党的十六大”，忙于筹备奥运会，忙于各项经济建设，无暇顾及台 湾，加上岛内的“大陆热”和“三通热”，亦需要借机压一下；认为，在国际社会，由 于美国自小布什上台以后，频频对台湾“示好”，尤其是不久前的两件事：一个是所谓 中国“军事力量评估报告”，强调“中国威胁论”和妖魔化中国；一个是所谓“国会财 政拨款案”，把中国的台湾与北约国家、非北约国家相提并论，从而给了台湾当局以极 大“鼓励”和“误导”。还有，台湾当局也希望借机试探一下美国的“底线”等。总之，由于私欲的膨胀，适宜的气温，主观的误判，就像1997年李登辉抛出“两国论”一样，陈水扁终于在去年8月3日也抛出了比“两国论”还“两国论”的“一边一国论”。说 明主张“渐进台独”的陈水扁也终于向李登辉的“急进台独”靠拢。一个时期以来，扁、李不仅在目标上而且在做法上实际已经“合流”了。
陈水扁的“一边一国论”出笼后，完全走向他所期望的反面，不仅美国未策应，岛内 很震恐，中国大陆更是反应强烈，国际舆论也是一片谴责和责怪，使他成了继李登辉之 后一个“新的麻烦制造者”。由于他四面楚歌，处境尴尬，内外都很被动，不得已而动 员其身边大将们四处“降温”和“灭火”。然从近期种种迹象看，他不过是迫于形势而 有所收敛，或改变策略，不可能有本质上的改变。完全可以肯定，陈水扁“一边一国论 ”的命运不会好于李登辉的“两国论”。
二、在陈水扁“一边一国论”的冲击下，两岸关系一时很难缓解。一段时间内，“政 治冷”和“经济热”的形势还会有所继续。然从总体上看，两岸政治关系也还是不断前 进的
台湾许多朋友私下告诉我们，两岸风水轮流转，过去是大陆搞政治挂帅，经济一路下 滑；如今是台湾搞政治挂帅，经济也一路下滑。
早在李登辉主政后期，台湾即愈来愈注重政治和意识形态挂帅，使台湾经济出现不祥 兆头。陈水扁主政后，由于推动“渐进台独”的需要，更加注重政治和意识形态挂帅，曾持续出现“四降”(经济增长率、股票、进出口贸易、内外投资)、“四升”(失业率、自杀率、破产率、痛苦指数)现象，至今仍无根本好转迹象。
根据香港《亚洲周刊》等媒体报道，陈水扁上台以来的两年多，岛内经济持续不振，社会问题丛生；而相反，两岸经贸文化交流却十分热络，经久不衰。
过去是“5555”。即在中国大陆有5万家台商，50万台胞，500亿美元，中国大陆是台 湾的第5大贸易伙伴。现在是“1111”。即在中国大陆有10万家台商，100万台胞，1，0 00亿美元，祖国大陆是台湾的第1大贸易伙伴。
过去是“9个热”。即探亲热、访问热、寻根热、交流热、旅游热、投资热、服务业热、农畜业热、求婚热。现在是“16个热”。即新增加金融热、寿险热、文化热、求学热、求职热、购房热、高科技热等。
尽管陈水扁当局千方阻拦，但“人往高处走，水往低处流，资金总是要流向有利润的 地方”，“你有政策，我有对策”。这是不以任何个人主观意志为转移的客观经济规律 的作用，是不可抗拒的。台湾当局被迫将原来的“戒急用忍”政策修改为“积极开放、有效管理”，然其重点仍在“有效管理”，并重提“南向政策”。虽如此，但仍无法阻 遏台商积极投资祖国大陆的势头。
值得注意的是，在两岸关系出现“经济热”的同时，却又出现了“政治冷”。台湾当 局至今仍拒不接受“九二共识”，不接受“一中”原则，不接受直接“三通”，不接受 “一国两制”。大陆的“海协会”与台湾的“海基会”几乎已完全没有往来。台“两蒋 ”时代有所谓“不接触、不谈判、不妥协”的“三不”政策，如今却变成上述“四不” 了；蒋氏的“三不”，并未否定一个中国，而如今的台当局却连“中国人”都不承认了。
在两岸之间，政冷经热，一个是愈来愈冷，一个是愈来愈热，南辕北辙，“二律背反 ”。于是有人怀疑中国大陆的对台政策，是否经济上的“热”支持了政治上的“冷”，对祖国统一大业不利。其实这是不正确的。透过现象看本质，我们可以肯定地说，两岸 政治关系绝不是愈来愈远，而是愈来愈近。政治关系绝不能只看台高层的少数人，也不 能只看局部而不看整体，只看眼前而不看长远。近几十年来，两岸从“热战”走向“冷 战”，从“隔海对骂”到“高空喊话”，从“互不往来”到“热烈交流”，从“5555” 到“1111”，从“9个热”到“16个热”，这绝不是政治上愈来愈远，而是越来越近。
在北京市举行的一次学术讨论会上，一位台籍学者提出了三个“越来越多”。即近几 年来，台胞对祖国大陆有好感者越来越多，岛内要求两岸实现直接“三通”者越来越多，认为“一国两制”同样适用于台湾的人也越来越多。这能说是政治已“愈来愈冷”、“统一无望”了吗?
政治与经济是不能完全分开的。经济是基础，政治是上层建筑。千利益，万利益，经 济利益是最重要的利益；千关系，万关系，经济关系是最基础的关系。从短期看，也许 是政治决定经济；但从长远看，一定是经济决定政治。决定两岸关系未来的是两岸的广 大民众，是关系到两岸人民切身福祉的经济利益，是不以任何人的主观意志为转移的客 观经济规律，而绝不是台湾岛内少数顽固不化的“台独”分子，更不是他们所高唱的那 些远远脱离人民需要的空洞的政治和意识形态口号。
因此，我们一定要对两岸关系的未来、对实现祖国的完全统一充满信心。
三、美国是阻挡两岸和平统一的主要障碍，在可预见的时间内，中美之间围绕台湾问 题的矛盾和斗争仍会持续下去。然中国的最终统一乃大势所趋，绝不是美国少数反华势 力所能阻挡的
正像邓小平同志所指出的，台湾问题归根结底是美国问题。二战以后，美国出于自身 的利益和所谓“全球战略”的考虑，执行的是一条“以台制中”的路线。台湾是中国不 可分割的一部分，台湾人是中国人，所以美国实际上沿袭了日本军国主义“以华制华” 的策略，所不同的只是“急进”和“渐进”的形式不同而已。台湾成了美国战后手中用 以对付和牵制中国大陆发展的一个“棋子”。
在中国、美国与台湾地区这个“三角关系”中，基本上有两条规律：
一条是：“大两岸关系”(太平洋两岸的中美关系)决定“小两岸关系”(大陆和台湾的 关系)。大两岸关系紧张，小两岸关系必然紧张；大两岸关系缓和，小两岸关系也必然 缓和。
一条是：美国历届总统在对华政策上，前期与后期往往存在明显差别。其前期，都是 反华，骂中国，对华政策向台湾倾斜；其中、后期，通过摸索实践逐步趋于务实。
根据美国《华盛顿邮报》2002年1月17日的报道，小布什前的六任美国总统，尼克松— 福特—卡特—里根—老布什—克林顿，没有一届不是如此。所以，该报评论说：“从整 个30年前尼克松的破冰之旅到今日布什(小)的北京之行，„白宫，条条弯路通中国‟”。
美国的对华政策，经常摆动于“全球战略”与“国家利益”、霸权与务实、合作与遏 制之间，即所谓“钟摆”理论。小布什表现得最典型和最突出。其上台不过两年多，在 对华政策上时左时右地摆动不下八九次之多。“9·11”事件以来，美国的对华政策总 的来讲，正向更务实和更积极的方向调整，这是好的。然而由于他一度向台湾摆动的幅 度较大，从而给了陈水扁以可趁之机，竟然有恃无恐地抛出所谓“一边一国论”。他的 这个“一边一国论”因为没有正式告知美国，引起美国当局的颇“不愉快”，然尽管如 此，美国却仍对其暗存某种“疼爱”之情，看不出像当年对李登辉“两国论”那样的“ 震怒”。陈虽不得不适度“降温”和“灭火”，但不过是更加注意隐讳和包装而已，其 实质性的“台独”嚣张之气，仍无丝毫改变。
美国在台海两岸关系上的基本态度是：不统、不独、不战、不和。“不统”是其战略 目标，“不独”是策略手段，“不战”是牵制中国，“不和”是维持现状。美国对台海 两岸，既怕统也怕独，统则使美国失去一张制衡中国大陆的“王牌”，“独”则有可能 使美国被“拖下水”。最好是使两岸保持“和而不统，分而不离”的状态。美国希望台 海不要以公开的“台独”来刺激和挑衅大陆，也要求中国大陆不要以“武力”来威胁和 恫吓台湾，此即所谓“台湾不独，大陆不武”。长时间以来，美国在台海两岸间一直保 持着貌似中间而实际偏袒和支持台湾的做法。
中国政府的对台斗争，实际上是对美斗争。在可预见的将来，美国对台海两岸的政策 不会根本改变。它确实有点像“钟摆”那样，以美国的国家利益为轴心，随着国际形势 的变化而时左时右地摇摆不定。好时也好不到那里，坏时也坏不到那里，好时我们不要 有幻想，坏时天也塌不下来。斗争将是长期的、曲折的和复杂的。然而，在包括美国在 内的全世界爱好和平和主持正义的人民的支持下，海峡两岸终将统一，两岸中国人民终 将取得最后胜利。
以上是两岸关系的三个特点。两岸关系的未来，必将决定于与这三个特点相联系的三 大因素，即台湾岛因素、中国大陆因素和国际因素。在这三大因素中，起决定和主导作 用的将是中国大陆这一因素。随着中国大陆四个现代化的发展，综合国力的上升，国防 力量的增强，国际地位的提高，必将为祖国的完全统一创造更充分的条件。无论是“渐 进台独”或“急进台独”都是不可能得逞的。
第四篇：两岸关系发展的新特点和新态势
两岸关系发展的新特点和新态势
两岸关系是台湾海峡两岸的中国大陆和中国台湾关系的简称。习近平指出，2008年以来，两岸关系走上了和平发展道路，两岸关系发生历史性的深刻变化，展现了合作共赢的前景。和平是宝贵的，和平需要维护。两岸同胞要总结两岸关系和平发展的经验，精心维护两岸关系和平发展成果。以下是学习啦小编今天为大家精心准备的：两岸关系发展的新特点和新态势相关论文。内容仅供参考，欢迎阅读!
两岸关系发展的新特点和新态势全文如下：
近两年来，台湾海峡形势有了很大变化。无论台湾岛内政局、海峡两岸关系及中美间 围绕台湾问题而进行的斗争，都有一些新情况、新发展和新特点。本文就此谈几点看法：
一、陈水扁加速推动的“渐进台独”
在台湾岛内陈水扁正加速推动“渐进台独”，尽管其与李登辉个人存在争议，但与李所推动的“急进台独”(亦称“激进台独”)则有合流趋势，使两岸关系蒙上新的阴影
陈水扁上台后，原鉴于李登辉“两国论”和“急进台独”的教训，曾于2000年“5·20 ”就职演说时向岛内外提出“四不一没有”的承诺。即不宣布 “台独”，不更改“国号 ”，不搞“两国论入宪”，不进行“统独公投”，没有废除“国统纲领”和“国统会”。从而改采“渐进台独”的做法，即由近到远、由小到大、由内到外、由量到质、化整 为零、蚕食渐进、一点一滴地推动“台独”。一年多来，在李登辉为“精神领袖”的台 联党的配合下，集中在8个“国” 字上作文章，即将新台币定位为“国币”，把闽南话 视同“国语”，把地方歌仔戏视为“国剧”，把从祖国大陆搬去的原故宫博物院拟改为 福尔摩萨“国馆”。还有什么“国号”、“国旗”、“国歌”、“国父”等，认为都是 从大陆来的，孙中山也是“外省人”，不能作“国父”。凡此，统统要实现“台湾化” 或“本 土化”，其基本程序和公式是：“民主化—本土化—去中国化—台独化”。其中 关键是“去中国化”。一切与祖国大陆有联系的标语口号、地图画册、徽章标记、机构 名称、街道名称、公司名称等等，都在“去”之列。
在“渐进台独”和“急进台独”之间，并没有隔着一条不可逾越的鸿沟。两者一脉相 承，形式不同，本质一致。陈水扁等一帮人出于自身政治需 要的考虑，又认为形势对己 有利，乃迫不及待地抛出“一边一国论”。他认为，在台湾岛内，民进党已成政坛第一 大党，自己集党政军警大权于一身，民进党及 其本人的地位和权力已经巩固，加上年底 北高两市“市长选举”的时间迫近，亦需制造对民进党有利的选举形势。认为，在中国 大陆，中共正忙于“党的十六 大”，忙于筹备奥运会，忙于各项经济建设，无暇顾及台 湾，加上岛内的“大陆热”和“三通热”，亦需要借机压一下;认为，在国际社会，由 于美国自小布什 上台以后，频频对台湾“示好”，尤其是不久前的两件事：一个是所谓 中国“军事力量评估报告”，强调“中国威胁论”和妖魔化中国;一个是所谓“国会财 政 拨款案”，把中国的台湾与北约国家、非北约国家相提并论，从而给了台湾当局以极 大“鼓励”和“误导”。还有，台湾当局也希望借机试探一下美国的“底线” 等。总之，由于私欲的膨胀，适宜的气温，主观的误判，就像1997年李登辉抛出“两国论”一样，陈水扁终于在去年8月3日也抛出了比“两国论”还“两 国论”的“一边一国论”。说 明主张“渐进台独”的陈水扁也终于向李登辉的“急进台独”靠拢。一个时期以来，扁、李不仅在目标上而且在做法上实际已经 “合流”了。
陈水扁的“一边一国论”出笼后，完全走向他所期望的反面，不仅美国未策应，岛内 很震恐，中国大陆更是反应强烈，国际舆论也是一片谴责和责怪，使他成 了继李登辉之 后一个“新的麻烦制造者”。由于他四面楚歌，处境尴尬，内外都很被动，不得已而动 员其身边大将们四处“降温”和“灭火”。然从近期种种迹 象看，他不过是迫于形势而 有所收敛，或改变策略，不可能有本质上的改变。完全可以肯定，陈水扁“一边一国论 ”的命运不会好于李登辉的“两国论”。
二、陈水扁“一边一国论”的冲击
在陈水扁“一边一国论”的冲击下，两岸关系一时很难缓解。一段时间内，“政 治冷”和“经济热”的形势还会有所继续。然从总体上看，两岸政治关系也还是不断前进的.台湾许多朋友私下告诉我们，两岸风水轮流转，过去是大陆搞政治挂帅，经济一路下 滑;如今是台湾搞政治挂帅，经济也一路下滑。
早在李登辉主政后期，台湾即愈来愈注重政治和意识形态挂帅，使台湾经济出现不祥 兆头。陈水扁主政后，由于推动“渐进台独”的需要，更加注重政治和意 识形态挂帅，曾持续出现“四降”(经济增长率、股票、进出口贸易、内外投资)、“四升”(失业率、自杀率、破产率、痛苦指数)现象，至今仍无根本好转 迹象。
根据香港《亚洲周刊》等媒体报道，陈水扁上台以来的两年多，岛内经济持续不振，社会问题丛生;而相反，两岸经贸文化交流却十分热络，经久不衰。
过去是“5555”。即在中国大陆有5万家台商，50万台胞，500亿美元，中国大陆是台 湾的第5大贸易伙伴。现在是“1111”。即在中国大陆有10万家台商，100万台胞，1，0 00亿美元，祖国大陆是台湾的第1大贸易伙伴。
过去是“9个热”。即探亲热、访问热、寻根热、交流热、旅游热、投资热、服务业热、农畜业热、求婚热。现在是“16个热”。即新增加金融热、寿险热、文化热、求学热、求职热、购房热、高科技热等。
尽管陈水扁当局千方阻拦，但“人往高处走，水往低处流，资金总是要流向有利润的 地方”，“你有政策，我有对策”。这是不以任何个人主观意志为转移的 客观经济规律 的作用，是不可抗拒的。台湾当局被迫将原来的“戒急用忍”政策修改为“积极开放、有效管理”，然其重点仍在“有效管理”，并重提“南向政 策”。虽如此，但仍无法阻 遏台商积极投资祖国大陆的势头。
值得注意的是，在两岸关系出现“经济热”的同时，却又出现了“政治冷”。台湾当 局至今仍拒不接受“九二共识”，不接受“一中”原则，不接受直接“三 通”，不接受 “一国两制”。大陆的“海协会”与台湾的“海基会”几乎已完全没有往来。台“两蒋 ”时代有所谓“不接触、不谈判、不妥协”的“三不”政 策，如今却变成上述“四不” 了;蒋氏的“三不”，并未否定一个中国，而如今的台当局却连“中国人”都不承认了。
在两岸之间，政冷经热，一个是愈来愈冷，一个是愈来愈热，南辕北辙，“二律背反 ”。于是有人怀疑中国大陆的对台政策，是否经济上的“热”支持了政治 上的“冷”，对祖国统一大业不利。其实这是不正确的。透过现象看本质，我们可以肯定地说，两岸 政治关系绝不是愈来愈远，而是愈来愈近。政治关系绝不能 只看台高层的少数人，也不 能只看局部而不看整体，只看眼前而不看长远。近几十年来，两岸从“热战”走向“冷 战”，从“隔海对骂”到“高空喊话”，从 “互不往来”到“热烈交流”，从“5555” 到“1111”，从“9个热”到“16个热”，这绝不是政治上愈来愈远，而是越来越近。
在北京市举行的一次学术讨论会上，一位台籍学者提出了三个“越来越多”。即近几 年来，台胞对祖国大陆有好感者越来越多，岛内要求两岸实现直接“三通”者越来越多，认为“一国两制”同样适用于台湾的人也越来越多。这能说是政治已“愈来愈冷”、“统一无望”了吗?
政治与经济是不能完全分开的。经济是基础，政治是上层建筑。千利益，万利益，经 济利益是最重要的利益;千关系，万关系，经济关系是最基础的关系。从 短期看，也许 是政治决定经济;但从长远看，一定是经济决定政治。决定两岸关系未来的是两岸的广 大民众，是关系到两岸人民切身福祉的经济利益，是不以任 何人的主观意志为转移的客 观经济规律，而绝不是台湾岛内少数顽固不化的“台独”分子，更不是他们所高唱的那 些远远脱离人民需要的空洞的政治和意识形态 口号。
因此，我们一定要对两岸关系的未来、对实现祖国的完全统一充满信心。
三、美国的阻碍
冲击是阻挡两岸和平统一的主要障碍，在可预见的时间内，中美之间围绕台湾问题的矛盾和斗争仍会持续下去。然中国的最终统一乃大势所趋，绝不是美国少数反华势力所能阻挡的。
正像邓小平同志所指出的，台湾问题归根结底是美国问题。二战以后，美国出于自身 的利益和所谓“全球战略”的考虑，执行的是一条“以台制中”的路线。台湾是中国不 可分割的一部分，台湾人是中国人，所以美国实际上沿袭了日本军国主义“以华制华” 的策略，所不同的只是“急进”和“渐进”的形式不同而 已。台湾成了美国战后手中用 以对付和牵制中国大陆发展的一个“棋子”。
在中国、美国与台湾地区这个“三角关系”中，基本上有两条规律：
一条是：“大两岸关系”(太平洋两岸的中美关系)决定“小两岸关系”(大陆和台湾的 关系)。大两岸关系紧张，小两岸关系必然紧张;大两岸关系缓和，小两岸关系也必然 缓和。
一条是：美国历届总统在对华政策上，前期与后期往往存在明显差别。其前期，都是 反华，骂中国，对华政策向台湾倾斜;其中、后期，通过摸索实践逐步趋于务实。
根据美国《华盛顿邮报》2002年1月17日的报道，小布什前的六任美国总统，尼克松— 福特—卡特—里根—老布什—克林顿，没有一届不是如此。所以，该报评论说：“从整 个30年前尼克松的破冰之旅到今日布什(小)的北京之行，‘白宫，条条弯路通中国’”。
美国的对华政策，经常摆动于“全球战略”与“国家利益”、霸权与务实、合作与遏 制之间，即所谓“钟摆”理论。小布什表现得最典型和最突出。其上台不 过两年多，在 对华政策上时左时右地摆动不下八九次之多。“9·11”事件以来，美国的对华政策总 的来讲，正向更务实和更积极的方向调整，这是好的。然 而由于他一度向台湾摆动的幅 度较大，从而给了陈水扁以可趁之机，竟然有恃无恐地抛出所谓“一边一国论”。他的 这个“一边一国论”因为没有正式告知美 国，引起美国当局的颇“不愉快”，然尽管如 此，美国却仍对其暗存某种“疼爱”之情，看不出像当年对李登辉“两国论”那样的“ 震怒”。陈虽不得不适度 “降温”和“灭火”，但不过是更加注意隐讳和包装而已，其 实质性的“台独”嚣张之气，仍无丝毫改变。
美国在台海两岸关系上的基本态度是：不统、不独、不战、不和。“不统”是其战略 目标，“不独”是策略手段，“不战”是牵制中国，“不和”是维持现 状。美国对台海 两岸，既怕统也怕独，统则使美国失去一张制衡中国大陆的“王牌”，“独”则有可能 使美国被“拖下水”。最好是使两岸保持“和而不统，分 而不离”的状态。美国希望台 海不要以公开的“台独”来刺激和挑衅大陆，也要求中国大陆不要以“武力”来威胁和 恫吓台湾，此即所谓“台湾不独，大陆不 武”。长时间以来，美国在台海两岸间一直保 持着貌似中间而实际偏袒和支持台湾的做法。
中国政府的对台斗争，实际上是对美斗争。在可预见的将来，美国对台海两岸的政策 不会根本改变。它确实有点像“钟摆”那样，以美国的国家利益为轴心，随着国际形势 的变化而时左时右地摇摆不定。好时也好不到那里，坏时也坏不到那里，好时我们不要 有幻想，坏时天也塌不下来。斗争将是长期的、曲折的和复 杂的。然而，在包括美国在 内的全世界爱好和平和主持正义的人民的支持下，海峡两岸终将统一，两岸中国人民终 将取得最后胜利。
以上是两岸关系的三个特点。两岸关系的未来，必将决定于与这三个特点相联系的三 大因素，即台湾岛因素、中国大陆因素和国际因素。在这三大因素中，起 决定和主导作 用的将是中国大陆这一因素。随着中国大陆四个现代化的发展，综合国力的上升，国防 力量的增强，国际地位的提高，必将为祖国的完全统一创造 更充分的条件。无论是“渐逞的。
进台独”或“急进台独”都是不可能得
第五篇：花都房地产业发展态势
花都房地产业发展态势
截止2010年初，据我的观察和有关资料分析，花都目前发展最为迅速的行业之一是房地产，其发展规模甚至有超越番禺的趋势。
（一）花都房地产业需求量
表1：2010年1-1月 广州市十区住宅交易登记累计信息
*注：均价=总成交金额÷总成交面积
*本数据包含广州市十区住宅的预售合同备案数据和现楼销售数据；如需全市各用途房屋交易详细情况,请点击这里 *月报表统计时段为上月26日至本月25日，年报表统计时段为上年12月26日至本年12月25日。
资料来源：中国广州政府阳光家缘网
表1是2010年1-1月广州市十区住宅交易登记累计信息，表1显示花都区在广州市十区中住宅交易宗数、面积分别排名第一、第二，均价却排名较低。这说明花都目前房地产交易频繁，需求量大，但价格虽然位于中低水平，但有资料显示其价格一直处于较为平稳的状态，而且有上升的势头，这对花都房地产业发展也是十分有利的。
（二）花都房地产业供应量
附新闻1皆属“产量大户”都是大盘
花都：新增供应连续3年全市第一。花都区房地产分布的非常明确，洋房主要分布在区府板块和汽车城板块，别墅主要分布在山前大道板块。据不完全统计，目前花都在销售楼盘有40余个，而外来开发商占了50％以上，其中包括了众多品牌开发商，如祈福、方圆、新鸿基等。根据中原地产相关数据显示，花都区在今年上半年的新增供应最大，超过100万平方米，占全市总量的32％。另据记者了解到，年底花都楼市还将有巨大的一批货量应市，单一个汽车城板块就有近3000套产品供买家选择。另据相关资料显示，花都区新增供应量三年来都是全市第一。
以上新闻显示花都新增供应连续三年全广州市第一，这充分表明，花都房地产开发十分迅速，加上表1显示的需求量可观，供应量和需求量相当，足以可见花都房地产的有利条件。
（三）花都交通为房地产带来契机
图1：花都重大项目之广州市地铁九号线
图2：花都重大项目之道路与桥梁改造完善工程
附资料1花都交通介绍
花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、路、空、铁立体交通网络。区内有三条国道（105、106、107）和五条高速公路（京珠高速公路、机场高速公路、广清高速公路、街〈口〉北〈兴〉高速公路、广州北二环高速公路）。中国铁路大动脉——（北）京广（州）铁路在我区设有广州火车北站，是广州地区三个始发站之一。区内有可供千吨货船直达香港、澳门的国家二类口岸花都港，年吞吐量 150 万吨（其中集装箱吞吐量12万标准箱）。花都港的扩建工作正在推进，预计到今年底，吞吐量可提高到330万吨（其中集装箱吞吐量 30 万标准箱）。
中国三大枢纽机场之一的广州新白云国际机场坐落在花都，2004年8月5日正式通航。机场占地15平方公里，设计跑道5条，首期开通2条，年旅客输送量为2500万人次，货运吞吐量为100万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和300万吨货运。美国联邦快递公司亚太转运中心落户花都，并已于1月16日正式动工，预计将于2008年投入运行。目前，机场北出口地区正在规划华南最大的航空物流中心，不久的将来，花都将成为中国重要的空中枢纽、空运中心、物流中心。
资料来源：房地产门户—搜房网
图
1、图2以及资料1均为花都的交通现状和发展前景。一直以来花都都有着优质的山水资源以深厚的文化底蕴，但是花都区房地产发展一直比较缓慢。众多专家都表示，交通在极大程度上制约着花都房地产的发展。但是随着花都地铁等交通配套的逐渐完善，我相信花都房地产会将会进入快速发展时期。
据我了解，花都目前有五条高速公路和三条国道，但是
花都前往广州市区最便捷就是机场高速。所以，花都最大的交通优势就是2003年投入运行广州新白云机场，这毋庸置疑给花都的房地产带来了众多的契机及购买力。同时，2009—2012年广州地铁9号线将通到花都，为花都的交通带来前所未有的便捷，所以我相信，地铁时代的来临将给花都房地产带来新契机。
（四）花都自身所拥有的优势
据我了解，目前花都机场周边有很多批发市场，这对花都区有着较强的消费支撑。
另外从市政规划的情况看，在某些方面政府对花都区的照顾是可见一斑，按照政府“北优”“南拓”的发展规划，北部的花都是需要优选发展的。
而且花都有着丰富的山水资源，自然资源更有优势。以上种种都是花都房地产业发展的绝对优势，所以我认为花都应该加大房产业的发展，吸引更多的外来人口，但同时也要有控制地发展房地产事业，以防供过于求，走了番禺之前的老路。
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