中小城市房地产发展问题探析

第一篇：中小城市房地产发展问题探析

伴随美国次贷危机的开始，我国房地产市场从房改后十多年的快速发展，遭遇了2008年的拐点，并正经历岁末年初的严冬。在国家连续出台维护房地产市场稳定措施，楼市局势仍然雾里看花的背景下，中小城市尤其是县市一级楼市将如何发展，政府应有什么样的作为，是当前各地必须面对的问题。

一、继续坚定房地产市场平稳运行的信心

房地产市场是商品市场，市场供求关系的内在规律决定了房地产市场今后的走势。从基本面来看，当前中小城市房地产市场保持平稳运行的趋势没有改变。这个判断主要基于以下三点：

1、普通群体购房的刚性需求普遍存在。以我市为例，全市近年来外出务工人员保持在65万左右，加上市内长期务工人员，总人数超过75万；2007年底全市到法定年龄未婚人口约90万，这两类人是购房的主力军，数量仍处历史高峰时期。除了这两类人，购买改善型住房的人群也有相当的数量。同时，全市城镇人口为192.54万人，占总人口的35.62%，人口城镇化率比全国低9.28个百分点，比全省低4.18个百分点。做大中心城区、加速农村人口流转尚有较大空间。

2、普通群体具有消费能力。就我市10个县（市、区）而言，目前商品房均价突破了2000元/平方米的仅有经济条件相对较好的中心城区、丰城和樟树，其余地区均价在1600元/平方米上下，并且与全国房价一样，正在呈下行状态。全市城市居民人均月收入以1000元计算，家庭平均就业人数为1.6，家庭年收入为19200元，按10年收入购房、每套120平方米计算，19200＊10/120=1600元/平方米。也就是说，普通居民凭自身经济能力可以承受接近1600元/平方米的房价。不少人还可以通过住房公积金、银行贷款、私人借款、亲友资助等多种途径，减轻和缓解房价带来的经济压力。

3、中央科学有效的宏观调控。除了上述两个基本因素外，国家近来出台的一系列稳定房地产市场发展的措施，为房地产市场持续健康发展创造了良好的宏观环境，这是房地产市场保持稳定的重要外因。今年中央经济工作会议上，五项重点任务中有两项涉及房地产行业，“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。可见，中央对今年房地产市场的宏观调控，将更加科学、果断和有效。

二、地方政府在平稳房地产市场上应有所作为

2008年11月5日，国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台，房地产行业的地位被提到空前高度。11月10日，国务院部署落实了中央政策措施七项工作，明确表示房地产业是国民经济的重要支柱产业，要促进房地产市场平稳健康发展。因此，各地政府应及时改变和提升对房地产业的原有认识，在应对国际金融危机，促进本地发展中做出应有的努力。

1、应在可能的范围内出台相关政策。中央就全国范围出台了有关政策，但针对地方实际，各地应出台促进房地产市场稳定发展的具体措施，不能只依靠大环境，更不能被动消极。在金融危机普遍影响市场信心的背景下，要根据中央精神及时制定出台地方性措施，这不仅仅是主观能动性的表现，更是政府坚定当地市场信心的必要姿态。这个动作的底线是，发挥市场调节作用，不通过直接的行政干预去限制房价。2008年11月20日，奉新县政府出台了《关于促进房地产市场健康发展的试行办法》，该项办法在公积金贷款、商品房预售、商品房开发收费、建设周期、严格控制城区农民建房审批、从严从紧供应土地等10个方面对房地产市场进行了规定。这在全市各县（市、区）中是比较早的，对促进当地房地产市场发展的作用虽有待时间考验，但其对稳定当地房地产市场的作用已经初步显现。

2、适时举行商品房集中销售活动。房展的直接目的有三个：一是推动房地产业发展；二是夯实地方财政；三是有利于改善民生。房展的顺利实施是达到房展目的的关键，公开公平公正是房展顺利实施的核心，必须贯穿整个房展的每个环节。2008年11月22日—30日，奉新县采取企业让利、政府返还、全程监管的方式，成功举办了首届房地产展销会。一是企业让利。在政府有关部门核价的基础上，房地产企业对购房户让利3—10％进行销售。二是政府补贴。根据购买国有土地使用权成交单价的高低，分为5个档次，政府分段给予购房户3—9％的现金补贴，并免收房产证、土地证办证工本费。三是全程监管。抽调房管、国土、财税、公安、监察等13个部门，现场全程做好宣传、布展、备案、纳税和监管等服务工作，确保房展便捷、安全、有序进行。房展期间，15家参展房

地产企业共销售商品房住宅507套，销售面积达8.15万平方米，销售额达1.56亿元，产生税收2322万元，购房户获得购房补贴1166万元，取得了经济效益和社会效应的双丰收。

3、继续保持保障性住房建设力度。经济适用住房和廉租房建设对稳定房地产市场发展是一把双刃剑，建得偏多，会对商品房市场产生消极影响，对政府财政也会造成一

定负担；彻底放弃，对控制房价有害无益，也不符合中央和省有关精神。因此，适度建设经济适用住房或廉租房，大力解决中低收入住房困难家庭的安居问题，这是今后一段时期政府明智的举措。

4、适度提供金融支持。国家已经将房地产业上升为重要基础产业，首次提出“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。这样开发商获得金融支持的政策有了保障，也为房产业的兼并重组提供了金融支持的政策支持。各地应及时跟进，在有效防范风险的前提下，适度提供金融支持，促进当地房地产业复苏、稳定和健康发展。

第二篇：中小城市电子商务发展思路

中小城市发展电子商务的瓶颈与应对方案浅析

（09电商刘志元091144036）

当前，我国以北京、杭州、上海、广州等经济发达城市为代表的电子商务发展较为迅速，并形成了产业辐射效应和聚合效应。但是，中小城市由于人才、产业、基础条件等原因，电子商务发展缓慢。电子商务对于中小城市而言，目前还停留在“雾里看花”阶段。但也有一个例外城市，义乌。

众所周知，电子要面对的两个最大难题是物流和商品供应。价格便宜是网上购物的最大诱惑，这一要求注定发展电子商务的城市必须有大量生产各种商品的工厂，这样才能保证批发的商品的价格，试想一下如果你不是从生产场家直接批发货物商品而是从批发商的手中进货，你的商品价格根本不会有保证，要知道淘宝网从根本上说就是在打价格战。另一个方面是物流，一句话，没有物流就不可能有电子商务。大城市发达的经济基础保证了上述两个方面，所以现阶段发达城市电子商务发展势头很猛，而像洛阳这样的中小城市电子商务才刚刚萌芽（2010年11月20日，由洛阳市工信局主办、洛阳容威网承办的“2010中国洛阳电子商务大会”宣布洛阳市网店数达到2000）。中小城市的电子商务是不是没有出路呢？

其实还是有应对方案的，义乌发展电子商务的模式很值得中小城市借鉴的，要知道义乌只是一个特殊的县级市。上海、北京、广州等大城市的开网店的那些商家并没有形成集聚效应，大部分都是兼开实体店和网店。而这一点正是义乌超越这些一线城市的原因。在义乌，所有搞电子商务的老板们全都聚集在国际商贸城，其次，国际商贸城的周围全部都是生产各种商品的大型工厂。这样的经经营模式首先可以使店主节省很大的成本，其次，能保证出售的商品的时效性，店主可以在第一时间出售厂家生产的最新的产品。像洛阳这样的小城市可以借鉴这样的经营模式，把网店开在离生产厂家最近的地方。

考虑到像洛阳这样的中小城市的物流水平，其实可以在中小城市开展一种区别于发达城市的电子商务模式，以洛阳为例，具体就是：在洛阳开网店，尽可能把网店开在工厂和产业聚集带附近，可以先把业务范围局限在洛阳，这样不但能保证物流的成本和速度，还可以保证物流的安全。另一方面就是网店里的商品要有自己的特色（就是网店里的镇店之宝），具体到洛阳，洛阳有丰富的旅游资源，可以在网上卖各个景点的门票（需要政府相关部门的支持），可以卖龙门石窟、白马寺的相关纪念品等等，总之就是要有自己的特色。以这样的经营模式发展一定的时间，有一定的经验和能力后可以把业务伸展到河南省的各个市区，进而把业务伸展到邻近各省。

第三篇：中小城市停车难问题对策研究

中小城市停车难问题对策研究

2010-12-20

近年来，经济发展带动了交通事业的长足进步，也给道路交通带来了不容忽视的问题，特别是中小城市由于基础薄弱、停车功能欠缺，停车难问题尤为突出，不仅直接影响城市交通秩序的规范化管理，也给群众的出行需求造成困难。为寻求破解中小城市停车难问题的良策，笔者结合当地实际，对市区道路条件、停车配套设施以及静态交通管理状况进行了深入调研，提出了制定停车设施规划、架建“多点诱导”、挖掘停车资源、合理组织交通等的若干对策。

一、停车难问题及现状

（一）停车泊位供给不足。根据专家测算，一个城市停车位数量与机动车数量之比至少要达到１：１.２，才能基本满足城市的停车需要。也就是说，一辆车除应该拥有一个固定停车之外，包括工作、娱乐、消费还至少应该有０.２个停车位。而从中小城市情况看，由于城区处于当地政治、经济、文化中心，居住人口密集，区域面积狭窄，大型超市、商场、行政机构、医院、学校集中，吸引了大量的车流、人流、物流，形成了巨大的交通向心力，停车难现状最为突出，普遍存在停车泊位不足的问题。

（二）道路通行功能弱化，停车难趋向恶性循环。在中小城市，由于地域和历史的原因，大多存在道路街道化、街道市场化问题，在有些县（市区），城区街道的人行道还大多划归城管部门管理，由于职能定位的不同，城管部门会更多地考虑人行道的有序摆放，没有过多地考虑人行道的通行功能，造成人行道被摊位摆放、被临街商店占用的问题突出，无路可走的行人只能借用车行道路边通行，造成并不宽敞的路面更为狭窄，通车难、停车难问题雪上加霜。

（三）停车难衍生出的系列问题。主要表现在三方面：一是造成占道停车现象突出，严重影响市区整体交通环境。在中小城市，街道普遍狭窄，行车路面宽度一般只有7-12米宽。为解决停车问题，许多地方只好采取权宜之计，在狭窄的街道上刷划临时停车位，严重挤占了正常交通流的通行空间，加上大量的残疾车、人力车等多种因素的混合交通，致使交通拥堵，秩序混乱，道路通行能力差。二是车辆乱停乱放引发交通事故的概率高。占道停放车辆阻挡了行车视线，增加了交通事故的发生概率。三是停车难引发的治安纠纷和涉车犯罪多。停车资源紧缺和停车难问题，必然引发治安刑事案件：有的是车辆长期停放在路边商店门前的临时泊位，影响商店营业产生纠纷；有的在停车过程中因抢占停车泊位，引发斗殴，直至伤人夺命，如哈尔滨6名警

察打死人案件，就是争夺停车泊位引起的；还有的是把车辆停放在夜间无人看管的地方，造成车辆被划、被盗、车辆牌照被撬和车内财物被窃的案件屡屡发生。

二、停车难原因分析

(一)规划滞后造成停车位短缺。中小城市是由小集镇发展起来的，在城市发展初期时，汽车的发展及作用并不显着，政府和有关部门没有长远认识到车辆的快速发展，造成在城市规划建设住宅、办公、商住楼的设计时，降低国家规定的配建标准，没有建设或低标准建设相应的停车场地，导致自身停车需求难以满足，许多应该停放到建筑内的车辆，不得不转移到街道上停放，无疑使市区的停车难、难停车问题愈来愈突出。

(二)交通诱导功能欠缺，停车压力过于集中。得益于国家宏观政策，近些年，中小城市建设进度很快，城市框架也越来越大，但由于在城市建设时没有考虑诱导功能，市民的向心力仍然集中于狭窄的老城区。在许多地方，城市发展后，但政府的行政体系和商业、娱乐、休闲依然局限在老城区，使市民出门办公，以及外出购物、休闲、逛街，并没有因为城区的发展而改变出行习惯。与此相反，新建成的城市新路，由于不具备购、游、娱一体的诱导功能，人流、车流远较老城区稀落，注定了市民外出都争相开车进入老城区，使得本就紧缺的停车泊位捉襟见肘。

(三)单位自有停车场利用率低，配建停车场挪用、改建现象严重。一些机关事业单位的自有停车场仅仅限于“自用”，明明本单位院内留有足够的停车场地，但往往凭借一块“外来车辆禁止入内”的牌子，将前来联系工作的车辆拒之门外，造成大量机动车停放在路边，加剧了道路资源的无谓占用。

(四)管理制度和手段相对落后。首先，当前停车场管理没有真正的主管部门：规划部门负责停车场建设的规划管理，物价部门负责制定收费标准，城管部门负责人行道管理，包括人行道上的停车管理，交警部门只负责机动车道、非机动车道的交通秩序管理。根据《中华人民共和国道路交通安全法》的规定，交警部门可以依法对停车场实施管理，但由于涉及部门的既有利益，交警部门介入停车场管理阻力大，实施难。这种“多头管理”现状和交警“缺位”问题，造成了规划必然滞后、管理相对混乱。其次是缺乏切实可行的长效机制和管理办法。目前，许多中小城市城市还沿袭小集镇的管理模式，没有利用市场经济的调节杠杆来调控车辆，大量的街头停车泊位均属于无偿停放，制约了停车场建设的长远发展。再次是市区内停车场标志不清，指示功能缺乏，标准不一致，没有停车诱导和停车信息，造成外来进城车辆找不到收费停车场，有的只好乱停乱占路边的临时停车泊位。

(五)交通参与者良莠不齐，人为因素造成停车难。目前相当多的市民现代交通意识、法律意识薄弱，只享受通行权利，不愿承担交通义务。许多人开车外出办事或购物，明明附近有停车位，但为了自己少走几步路，往往把车直接开到商店或餐馆门前停放。部分出租车、人力三轮车把个人的利益放在城市的整体利益之上，为抢生意，恶性竞争、违法乱停屡禁不止；一些党政单位司机特权思想严重，开车、停车有恃无恐，想停哪就停那，加剧了市区的停车难。

三、解决停车难对策

停车难不仅仅是一个静态交通供应问题，更是一个关乎城市形象、牵动市民生活的大问题。从可持续发展、落实科学发展观的高度，笔者认为破解停车难，应本着建管结合的原则，从加快停车设施建设、架建“多点诱导”体系、挖掘停车资源、净化交通环境四个方面入手，实施四轮驱动，才能从根本上解决停车难、难停车问题。对策

一、坚持协调发展，加快制定和实施城市停车设施发展规划，解决管而有据问题。

其目的是，根据城市发展、车辆增长，制定切实可行的城市交通发展思路与目标任务。按照公安部和建设部制定的《停车场建设和管理暂行规定》，在制定城市总体规划上组织编制公共停车设施专项规划。其总体思路应包含以下三个主纲：一要明确以发展大型建筑配建停车场为主，路外公共停车场为辅，路面临时泊位为补充，形成布局合理，比例适当，使用方便的停车设施和管理体系。二要按照鼓励经营、促进使用的原则，兼顾经济效益和社会效益，提供贷款贴息等优惠政策，积极吸引、鼓励社会资本投资建设公共停车设施。三要支持多种经营方式开展“咪表”停车收费管理，实现“谁投资、谁经营、谁收益”，力争实现三年内城区路内停车泊位控制在总停车泊位的１５％以内，城市停车泊位与机动车拥有比达到１.２：１至１.５：１的目标。

对策

二、大力架建“多点诱导”体系，引导车辆均衡停放。

一要建立有偿停车，发挥价格杠杆的诱导作用。在按照国家停车场建设标准，完善停车场配套设施的基础上，还应全面取消无偿停车做法，实施停车有偿收费，进而通过分级收费的价格杠杆引导车辆有序停放。参照大中城市的“区别收费”做法，可在中小城市的城区范围划定几个区间，按照交通密集度，在不同区域和不同时间段实行差额收费，老城区范围、高峰期时间段的停车收费，实行半小时或一小时累进制，停车时间越长费率越高；其他区域的停车收费则明显低于中心闹市地段，以此诱导入城

市民乘车、骑车或步行进城，或引导车辆在老城区之外的停车设施上泊车，减轻老城区停车压力，整合停车资源。

二要建立集聚人流新区，发挥区域优势的诱导作用。中小城市的区域优势仅局限在老城区，使周边的市民外出购物都争相往老城区拥挤，交通压力显而易见。如果在城市建设中，能够突出区域优势的诱导作用，在临近老城区地带开辟政、商、娱、游一体的新城区，将会大大减轻老城区的交通压力。

三要“做强”公共交通，发挥公交出行的诱导作用。无论从理论还是实际运行看，社会车辆与公共交通是一种正负关系，此消则彼长：公共交通弱则社会车辆多，反之也然。如果能够立足“做强做大”公共交通的发展思路，乘坐公交十分方便的市民就会减弱购买私家车代步的欲望，停车难问题也将得到很大缓解。从目前情况看，各地中小城市虽然开辟有：市内公交、城乡公交、环线公交，但普遍存在公交班次不够、乘客等车时间过长的问题，远未达到吸引市民首选公交乘坐的程度，很有必要进一步“做强做大”公共交通，完善高效快捷的、廉价方便的、省时省力的公交网络，吸引市民乘坐公交，减少社会车辆发展，减少私家车出行密度。如此，可从一定程度上缓解停车难矛盾。

对策

三、挖掘停车资源，解决停车供需矛盾

其目的是，通过规范停车秩序，降低静态交通对道路动态交通造成的影响，有效缓解市区停车难问题。重点是要争取政府立项支持,形成部门共管合力。要对城区现有建筑的配建停车场进行全面调查，对被挪用的配建停车场进行清理，恢复原有停车功能，对擅自改变配建停车场使用性质的单位和个人，要坚决依法处罚，拒不整改的，依照有关法律程序强制执行；对停车场自身配建比例不足占用人行道停车的，必须进行改建或增建；对于使用率较低的单位自有停车场，应采取相应措施促进其对外开放使用，提高停车泊位的利用率，盘活、用好现有停车资源。

对策四：通过科学管理，合理组织交通，净化交通环境。

其目的是，在以上对策付诸实施尚需时日的情况下，可以通过严格的、科学的管

理，对交通流向和流量进行重新组织，解决现有条件下的停车难问题。

一是实行局部限行和定时单向，缓解中心区停车难。在停车难最突出的地段划定一个限行区，禁止黄包车、残疾车、小货车进入闹市区域，并视情在交通高峰时期对进入中心区的车辆开展单向行驶管理，尽可能地扩大限行区域的通行空间。

二是加强公德教育，提高全民文明交通意识。要取得党委、政府的大力支持，充分利用和组织电视、广播、报纸等新闻媒体进行广泛宣传报道，营造氛围，赢得人心，争取广大市民及有关单位对交警工作的理解、支持、配合，向市民灌输应该承担的交通义务，提高全民交通文明意识和守法意识，提高城区道路的通行能力和利用效率。

三是强化路面管理，加大处罚力度。有针对性地开展公交车、出租车、人力三轮车、残疾车等“乱源”车辆的整治，综合利用各种手段加大执法力度。对出租车违法掉头、违停上下客，残疾车、人力三轮车非法营运行为，以及其它车辆在城区范围的乱停乱放行为，发现一辆查处一辆，该暂扣的暂扣，该拍照的拍照，需要舆论监督的，坚决给予电视公开曝光，以此净化道路空间，还路于交通，有效净化城区道路交通环境。（作者：渭滨大队付苗雨）

第四篇：关于中小城市发展公交的几点思考.——1oc

关于中小城市发展公交的几点思考

江西省上饶市公共交通公司张广兴

随着世界人口的不断增加，各国的工业化进程也在不断加快，特别是发展中国家，城市化、城镇化的建设步伐日新月异。我国也不例外，由于人口众多，车辆保有量剧增，城市交通问题尤为突山。目前快速发展和扩张的中小城市，公共交通问题的矛盾也在日益加深。

一、中小城市公交发展的战略高度

城市公共交通是城市的重要基础设施，是城市建设和管理的有机组成部分，具有先导性、公益性的社会职能，事关城市的可持续发展和人民群众的切身利益，是城市人民政府提供公共服务的重要职责。我国人多地少，人均自然资源量少，这就决定了我国的城市化必须走集约式发展的道路，不可能像欧美国家的城市那样走郊区化之路，更何况欧美国家目前也在对城市郊区化在资源有效集约利用的方方面面进行着反思。因此我国城市化、城镇化必然是人口高密度，居住方式集中，以最大限度地利用土地资源，减少对环境的破坏。我国的长三角、珠三角、渤海湾地区，经济快速发展，城市人口增长很快，一些中小城市在未来的十几年中很可能发展成大城市，甚至是超大型城市。在这样的城市化态势下，为何确保交通顺畅，是摆在我们面前的重大而现实的问题。在中小城市膨胀式高度发展的背景下，交通问题也面临着越来越严峻的考验。由于私家车的迅猛发展，城市道路等基础设施的建设速度已远远不能与私家车保有量的增长相适应，中小城市的中心城区交通由于基础设施的建设起点低，交通拥堵现象也和大城市一样已越来越严重。去年初，温家宝总理指出发展城市公共交通，是适合我国城市发展和城市交通发展的正确战略选择。概而言之，城市的道路资源是有限的，如何利用有限的道路资源，来实行大交通，必须抓住交通中人员流动的矛盾的主要方面。机动车化可能是不可避免的，但我们必须去变换我们的思维视角，考虑如何让人流动起来，而不是一味想着怎样才能最好地让车子动起来。就是说如何更好地让市民出行，而出路只有一条，就是大力发展城市公共交通，实行“公交优先”的战略。中小城市相对大城市来说，在公共交通方面发展的

1空间比较大，灵活性也比较大。“一张白纸好画最新最美的图画”。英、法、德、美等老牌发达国家的城市公共交通发展尚嫌不足，我们必须充分认识到城市公共交通在城市现代化中的重要作用，认识到做好这项工作的艰巨性和长期性，真正从城市发展战略高度，建立有利于城市可持续发展和提升城市竞争力的公共交通体系。

二、中小城市公交发展的现状问题

大城市公共交通的发展模式、管理模式、投融资模式，准入程序都有一套完整的方式方法．在体制方面，20世纪90年代初，我国大中城市普遍存在资金紧缺，运力严重短缺的情况，在政府财力有限城市发展又对公交不断提出新的要求的情况下，不少城市对公交融资体制改革进行了探索，形成了一个国有公交(政府投资)为经营主体，融入海内外个私资金，控股公司对行业宏观调控的多重局面。而我国的中小城市的公共交通情况更加五花八门，有的是国有企业“一统天下”，有的甚至带有事业单位性质，职员工资由财政拨款，有的是“公私混血”，有的是分片承担，有的整体承包，发展到了21世纪初，由于中小城市的公共交通与乡村交通水乳交融、密不可分，政府提出了一个城乡公交一体化的概念。有的地方又借“国退民进”之风，大量引进个私经济，对国有公交企业实行改制，例如我们华中地区的兰溪、上饶甚至合肥都有此现象。上饶市公交改制由于动作缓慢，等待到2005年底国发办[2005]46号《关于优先发展城市公共交通意见的通知》的下发，私营的“兴荣城乡公交公司”还没有挂牌，更谈不上经政府行业主管部门的特种许可。于是，一场对公交线路的争夺战至今都还在炮火连天。而当地不但没承认政府又没有果断的处理措施。兰溪公交的三起三落也是公交的公益性与赢利性发生矛盾冲突的结果。合肥公交公司实行个体分线承包，出于利益最大化驱使，承包者作出驾驶员必须几点几分到某站的规定，驾驶员密度绷紧着每一根神经，甚至憋着尿驾驶车辆，使得公交车在四个月中发生25起大事故，导致9位市民死亡，45位市民受伤。公交由于受基础和公益性行业特点的影响，其体制投融资方面还存在一些需要深入研究的课题，主要表现在：受公益性行业性质影响，如低票价，营运时间间隔的刚性，线路走向的刚性，造成行业总体投资回报率低，不少城市公交行业还有亏损现象。

我们江西的公交企业除南昌公交经营状况稍好(不能说绝对赢利)，其余中小城市的公交由于实载率低、票价低、工资成本高、燃油价格上升、政府补贴不能全部到位等因素，全部都存在不同程度的亏损。在同一城市内，企业间投资同报率也存在较大差异，部分企业效益长期难于提高，加上政府补贴机制不健全，很难保证公益性投资的收益。公交行业公益性目标比较明确，在很大程度上承担社会义务，这与市场经济单纯追求赢利目的有矛盾的地方。如果政府对完全私营的公交企业经营式个体承包的公交企业控制不力式有恻隐之心，或者对市场经济的效益性目标考虑不够完善，没有建立弥补企业公益性损失的配套性制度，忽视公益性企业带来的损失，就会直接影响公交投资的效益，甚至造成灾难性的后果。以上所举实例就是最好的验证。

另一方面，政府在90年代初期鼓励社会参与公交投资的政策，造就了公交低水平粗放型发展，公交实体一哄而起，鱼龙混杂，公交客运的市场的分割比较严重。随着中小城市的城市建设迅速发展，线路效益状况差距逐步扩大，在一定程度上阻止了企业间公平竞争。另外，城市公共交通线路是一个动态的网络系统，各条线路之间都可能由于城市的发展和扩张而进行调整，中小城市的中央区域的路段，实载率稍高，各线路在此重复行驶，各公交线路只有沾了中心区域的边，才有生命力、生存力。中央区域路段复杂，高密度行驶，造成了不同经营企业之间恶性竞争。为了避免一条线路经营权的重复交叉授予，造成混乱无序的状态，一般中小城市公交企业不宜过多，最好是一家经营。从中央到地方，现行公交政策是国有企业为经营主体，也就是说，中小城市的公交最好由一家国有公司或者是国有性质进行了改制的企业来经营。此外，政府终将建立弥补企业的公益性损失的配套性制度。如果中小城市公交行业独家经营者是个私企业，那么这种弥补，很容易出现官商勾结，造成恶劣的社会影响。中央对公交的组建原则是“国有主导、多方参与、规模经营、有序竞争”，中小城市组建一家国有为主体，公私合营，有现代企业制度的公交企业，也符合“多方参与"的原则。如果中小城市的人民政府在体制改革和公交投资中造成公交粗放型发展，形成多家经营的混乱局面，必须勇于承担失误的责任，补偿受损的经营者，再慎重利用公交特种许可的权柄，将请来之神顺利的送出去。

三、中小城市公交发展中的管理地位

科学发展观的目的是要保持持续发展，可持续发展的精髓就是要节约能源，建设生态，保护环境。也许中小城市在目前不乏道路资源，但能源的缺乏是全球性的，当今世界能源已在悄悄地决定各国之间的政治关系，甚至影响国际政治走向。二十辆左右的的士、私家车在人中流动上才能抵得上一辆公交车，前者耗油是后者的九到十倍，尾气的污染比较大抵也是如此。如果中小城市都见不到青山绿水，蓝天白云，将会失去竞争力，失去竞争的优势地位，很难在竞争中立于不败之地。所以，优先发展城市的公共交通，不仅能缓解城市的道路资源的紧张，也符合中小城市发展和交通发展的实际，是贯彻科学发展观，建设节约型社会的必然要求，是加快中小城市城市化进程，保障中小城市经济和夯实管理社会发展的重要举措，是提高资源利用率，缓解交通拥堵，保持和改善中小城市优越人居环境的重要手段。中小城市公交站点密度布臵比大型超大型城市的密度要大，前者约是后者的三分之二，道路交叉口红绿灯的布臵也比大城市要密一些，大城市还在不断的开辟公交专用车道，并严禁其它车辆入内行驶，而且还实行了路口优先通过等提高公交车通行能力的措施。所以，目前中小城市的公交车行驶速度还不如大城市和超大城市的公交车的行驶速度和通过能力。有的中小城市公交车发班的间隔密度又缺乏刚性，所以在大多数中小城市，市民乘坐公交车仍然很不方便，市民选择的士出行仍然大于选择公交车出行的比例。中小城市发展公交的优势是道路资源丰富，特别是一些行政新区，道路通行能力有一定的前瞻性。可是，由于没有加强交通管制，没有重视提高公交车的通行能力，致使公交车在人群中，在非机动车中，在机动车中艰难地穿梭；在交叉路口、在红绿灯前、在密集的公交站点前走走停停，大大降低了道路资源的利用率。从客观条件上来说，中小城市应该是更容易发展公交事业，更容易提高公交车的通行能力。有的中小城市诉苦难以建立公交发展基金，诉苦政府的财政支持力度不大，其实，在很大程度上，中小城市发展公共交通不是缺乏资金，而是缺乏公共管理知识。

第五篇：房地产问题

以下，本章把房地产最常见的问题编成300个问题进行解答。读者必须留意：一是随着房地产形势的发展，国家有关政策、法规、标准 >标准等情况是会变化的；二是各地、各市对房地产所订立的规章制度也有所不同。来源于 中国最大的资料库下载

一、土地用地问题

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。

2．什么是工业用地?答：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的场地、排渣(灰)场地等用地。

3．什么是仓储用地?答：是指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸 >外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

4．什么是商业服务业 >服务业用地?答：是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印誉写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

5．什么是旅游业用地?答：是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

6．什么是金融保险业用地答：是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。

7．什么是市政公用设施用地?答：是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电(所)站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)及各种管线工程专用地段等用地。

8．什么是绿化用地?答：是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医疗卫生等用地。lO．什么是文、体、娱用地?答：是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。．什么是机关、宣传用地?答：是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。

12．什么是科研设计用地?答：是指如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计机构用地。

13．什么是教育用地?答：是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读学校等用地。

14．什么是医卫用地?答：是指医院、门诊部、保健院(站、所)疗养院(所)、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。

15．什么是交通用地?答：是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。

16．什么是铁路用地?答：是指铁路及场站、地铁出入口等用地。

17．什么是民用机场用地?答：是指民用机场及其附属设施用地。

18．什么是港口码头用地?答：是指专供客、货运船停靠的场所用地。

19．什么是其他交通用地?答：是指车场(站)、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。

20．什么是居住小区总用地?答：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。21．什么是住宅总用地?答：指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

24．什么是飞地?答：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

25．什么是土地开发?答：是将“生地”开发成可供使用的土地。

26．什么是集体土地?答：是指农村集体所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

28．什么是土地所有制?’答：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)

和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，即集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。29．什么是地籍、产籍?答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

30．什么是土地使用权划拨?答：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

31．什么是土地使用权出让?答：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

32．什么是房地产业?答：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

33．什么是房地产开发?答：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

二、开发建设问题

1．开发建设有哪些程序?答：开发建设有不同程序，具体为：①提出项目建议书(经批准为立项)；②选定建设地点；③进行可行性研究(经批准为决策)；④设计阶段；⑤组织施工；⑥竣工验收；⑦交付使用。项目办理建设用地的流程为：①申请定点，核发《建设用地规划许可证》；②申请用地，评估地价，签《国有土地出让合同》，办理《建设用地批准书》；③办理征地、补偿、拆迁手续，交付有关费用；④交清地价，办理地籍登记，核发《国有土地使用证》。项目设计及报建的程序为：①总规设计——总平面报审；②详细规划设计——详规报审(包括五图一书：即总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图和设计说明书)；③建筑单体方案设计——建筑方案审查；④扩初设计——初步设计审查；⑤报建施工图设计——施工图报建(通过专业报建意见——教育意见、市政意见、绿委意见后取得《建设工程规划许可证》；⑥施工图设计——施工图审查，取得《建设工程施工许可证》。项目取得商品房预售证的流程及要求为：①项目所需的工程形象为：七层以下(含七层)的项目，已经完成结构工程并封顶；七层以上(不含七层)的项目，已经完成2／3的结构工程；②所需的证照：《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建筑工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。项目工程竣工的验收流程及要求为：①工程竣工验收备案：工程竣工验收备案必须要完成的验收项目有质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收；②综合竣工验收备案：综合竣工验收必须要完成的验收项目有竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申请表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。项目交付使用的流程、标准及要求为：①商品房交付使用时，开发企业必须向购房业主出示一证三书——即综合验收合格证，提供商品住宅交楼书(由建委监制的)、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；②根据2000年1月30日施行的《建设工程管理条例》，商品住宅质量保证书的最低保修期如下：地基和主体结构——设计文件规定的合理使用年限；房屋防水——5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏—5年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂-2年；管道堵塞．2年；卫生洁具——1年；灯具、电器开关一个月；③《商品住宅质量保证书、使用说明书》的组成包括如下几个部分：封面；交楼书验收单位、建设单位、施工单位、监理单位和建设单位质量受理部门；住宅基本设置和设计标准(按户型填写，每个户型单独填写一张表)；住宅质量保证书；住宅使用说明书。

2．什么是房屋拆迁?答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

3．什么是“五证”和“两书”?答：房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照

有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。①《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。②《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地。前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。③《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。④《建设工程施工许可证》。⑤《商品房销售(预售)许可证》。⑥《住宅质量保证书》。⑦《住宅使用说明书》。5．什么是建筑施工场地必备的开工条件?答：三通一平(通水、通电、通路、场地平整)或加上通气、通汽构成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。7．什么是工程进度管理?答：工程进度可分为主要形象进度和销售区域形象进度。对进度的划分有利于建设工程及项目营销的有效管理。①工程主要形象进度为：基础完成、预售形象进度、封顶、外立面完成、工程竣工；②销售区域形象进度为：售楼部、样板房、销售通道。8．常见的质量问题有哪些?答：屋面漏水、厨房及卫生间漏水、地下室漏水、窗框渗水；天花开裂，墙体开裂等。

三、房屋建筑问题

1．什么是建筑?答：有三个含义：一是指建筑物或构筑物；二是指建造活动；三是指工程技术和建筑艺术的综合创作。构成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技术、建筑形象，通称为建筑三要素。

2．什么是低层住宅?答：指一层至三星的住宅。一其特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑，结构单一，平面组合灵活，既能适应较大、标准较高的要求，又能适应标准较低的居住情况。

3．什么是多层住宅?答：指四层至六层的住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90％以上。它的优点在于：它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工；无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；结构设计成熟，通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。

4．什么是中高层住宅?答：指七层至九层的住宅。其特点界乎于多层住宅和高层住宅之间，请参看上下两个问答。5．什么是高层住宅?答：指七屋丛士层丛土的住室。高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。建造和使用高层住宅也有不足之处，如：投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大。另外，投入使用后还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等等。

6．什么是塔式高层住宅?答：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

7．什么是单元式高层住宅?答：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

8．什么是通廊式高层住宅?答：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

9．什么是超高层住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容积率?答：在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。—套积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在l万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0．4。

12．什么是绿化率?答：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之