中国房地产问题浅析

第一篇：中国房地产问题浅析

中国房地产问题浅析中国的房地产市场,其实严格的说,并不是真正意义上的市场，首先，土地和房屋的流转模式是由政府行为决定的。我国宪法明确规定,城市土地属于国家,郊区及农村土地属于集体所有,法律不允许居民自建房居住,也不允许集体土地上建造的房子合法流通,只有地方政府征用土地后,以国家名义高价拍卖给开发商,由开发商开发成商品房后方可自由流通。土地征用后再拍卖而且只能拍卖给房地产开发商，从表面上开，征用后将土地变为国家土地，并且給予被征地者合理补偿，拍卖也是根据“价高者得之”的市场原则，政府好像是严格的依法办事,好像遵循市场规律,但实际上这完全是一个政府行为，因为征用和拍卖仅仅凭政府的一纸红头文件，便可使原来的土地一下子会升值数十倍，甚至上百倍，通过这一行为获利的只有地方政府和开发商,除了GDP和房价虚高外，并未创造任何社会财富。其次，房地产开发商这一特殊行业也是由政府刻意制造出来的。中国的房地产开发商，既不规划设计、也不监理建筑，既无自有资金，又不创造社会财富，既不断的给中国经济制造风险，又将自身的风险及时转嫁给银行和消费者，用曹建海的话说，这是一个不创造任何财富，靠倒卖土地和哄抬房价牟取暴利的皮包公司而已。但就是这样一个怪胎，却能在中国呼风唤雨。最后，在资本流转上，国有商业银行唯地方政府马首是瞻，既不愿失去房产这一所谓的“优质贷款项目”，更不愿担上影响地方经济发展的罪名，于是银行置资金安全于不顾，天量信贷资产涌向房地产市场.我们不能说银行的领导都是没有看到风险和泡沫的傻子，怪只怪银行也可以转嫁风险，因为银行是国有的，国家不会看着自己的银行因呆账坏账太多或资产缩水而破产的，这就是银行的底线。所以，中国的房地产，看起来是开放商投资在搞，其实是银行在搞，但说到底还是冤大头的国家和人民在搞。从这个意义上说，房价，涨，百姓苦，跌，百姓苦。中国房地产问题已经成为一个牵一发而动全身的难题。虽然，如曹建海、时寒冰、牛刀“房地产三剑客”及无数关注民生，关注中国经济的人已经认识到房地产泡沫化严重的问题，认识到房地产绑架中国经济，绑架人们幸福的事实，也提出了许多合理化的建议，特别是曹建海通过系统研究，做出了高房价必将回落的大胆预测。近期，国务院调控房价的宏观政策也相继出台，北京等一线城市房价也出现回落，这似乎朝着曹先生《向高房价宣战》中预言的方向发展，但是，从长远来看，本人对中国的房地产市场能否回归到解决民生居住的起点，能否彻底给民生，给中国经济松绑持悲观态度。因为，房价问题本身不是单纯的经济问题，其运作也不是正常化的市场方式，目前的房价问题已成为中国经济问题乃至社会问题的圆心所在，它关系到中央与地方关系，关系到国家发展经济的思路和战略，关系到银行资金安全，关系到反腐倡廉，关系到内需与民生，关系到就业与社会稳定等等。因此，所谓的需求无限必将决定房价上涨论，所谓的宏观调控将抑制房价回落论都是非常片面的，或者说即使理论很完美，在现实中也是行不通的，任志强说错了吗，理性的思考一下，任大炮的言论好像很有道理，牛刀说错了吗，好像也没有。但为什么只要任志强的言论一出，必遭围攻？为什么很多人在09年初听了牛刀房价要跌的预测后没有买房子而后悔不已？可见，任何出于良好出发点的调控政策或者即使非常科学的预测都是不能左右其趋势的。所以，我们批评房地产开发商的贪婪也好，批评政府致民生于不顾的不作为也好，批评投机客的血腥也好，都是不能解决实际问题的，因为，除了只知道批评的人以外，其他置身于这一链条中的主体，无论中央及地方政府，还是开发商、银行、投机客等，我想他们对整个问题的认识都是比较清楚的，因为只有对全局有了宏观地认识后,地产商才敢肆无忌惮的圈地,银行才敢无所顾忌的放贷款,炒房客才敢倒买倒卖。所以问题的根源是整个体制和模式存在问题，而且，利益和矛盾的错综复杂程度现在已到了积重难返的地步，因此，谁要改变这个虽然大家都知道有问题的体制和模式，那么马上受损失甚至完蛋的就是谁。所以，解决房地产问题，不是简单的调控和利益大小博弈那么简单，必须作为一个系统的大工程来多管齐下。为此，至少应从以下

几点着手：

1、改变经济发展思路，中国经济应“去GDP”，代之以藏富于民，扩大内部需求的可持续发展模式；在对产业的定位与扶持力度上，要将能够给国家创造财富的基础产业，和能提升各尖端行业国际竞争力的技术研发作为支柱予以大力支持，而不是将一个本身就不健康并且制造了诸多社会问题的房地产行业作为支柱产业并大力扶植。近十年来，我们已经潜意识的把保证GDP不低于7％作为目标，也作为衡量政府工作标准的主要尺度，但是我们的GDP构成中，“由钢筋水泥所搭建的GDP”，也就是常说的投资占了70%左右的比重，而钢筋水泥的投资并不具有可持续性，除非今年建成明年拆除，或者建了六环建七环，直至N环,或者建了高速公路，再建高速铁路，但问题是土地终究是有限的，建这么多的路和桥梁使用率和投资回报率究竟有多高？是否能收回成本？现实的问题是实体经济已经被依靠钢筋水泥的GDP压得奄奄一息，当国人沉浸在“炒”的热潮中时候，粮油米棉等真正关系到国计民生的领域已经被新帝国主义垄断资本大量吞噬，请不要再饮鸠止渴，不要过度透支子孙后代的生存环境。我们的GDP可以不保八，甚至短时间内可以为0，只要我们的实体经济坚挺不倒，只要我们的CPI不像房价一样迅猛增长，只要我们的子孙后代不要再过100多年前中国人过的那种日子，GDP究竟有什么大不了的？唯一的问题只能是部分依靠GDP获益的群体的垂死挣扎。

2、改变对地方官员的考核及问责模式。在改变经济科学发展观提出来已经很多年了，可是依靠GDP的高低来决定官员升迁的官场潜规则却丝毫没有改变。可能有无数的地方官员认识到单纯GDP经济导致资源贱卖，导致重复建设的诸多弊端，可能有无数的银行领导认识到开发商拿着银行的钱盖房子，投机客拿着银行的钱钞房子，银行的钱很不安全，但是不会有一个官员会拿着自己的政治前途去和GDP叫板，没有一个银行的领导会错失房地产这一国家大力扶持项目的优质贷款。为官一方，只管一时，不管一世，“今日官不管昨日事，昨日官更不管昨日事的”的问责模式不改变，国有资产流失，百姓生活疾苦这些问题即使是一杯毒酒，对所有官员来说却是甘甜无比的佳饮。我们现在大力提倡和谐社会，这从一侧面说明现实中有很多不和谐的因素，我想对官员的政绩考核能不能用一个包括经济结构与速度、安全事故发生数量、贪污腐败的发现与惩治率、民生与群众满意度、环境与资源的改善与保有量等内容的“和谐指数”来取代GDP的单一考核？能不能创造出一个对前任官员在离任后一定年限内（3-5年）进行一个在任期贡献与损失比，或者创造的财富与制造的麻烦比来制约目前这种为官一任内短视的发展行为？

3、在宏观调控上要推行围绕房地产市场所开展的“大调控”。首先，政府要将解决低收入群体的居住问题作为首先目标，要着眼于长远，重新调整经济适用房、限价房，廉租房、商品房所占的比例，解决小产权房等历史遗留问题，根据城镇人口的实际收入、流动定居情况，实现“居者有所住”。重点是抑制商品房在整个房地产投入中所占的比例。因为，现实的问题是，有钱的，有权的早已经解决了住房问题，房价的涨与跌对他们而言，基本上都是旱涝保收；而低收入群体，我说的是一线城市中月收入在6000-10000元左右，二线城市中月收入在5000-6000元左右的白领阶层，不包括农民工和毕业后参加工作不久者，别说房价继续涨，即使在现在的基础上再降30%,我想10年内对他们来说，买商品房仍只是个梦想。另外，先不说商品房价格能否降下来，即使房价大跌，穷人仍然买是不起房的，因为房地产在开发时，是被开发商垄断的，但在销售领域却是市场化运作的，这就给人一种供不应求的感觉，如果房间降了，即使政府再调控，仍然很难禁止有钱人囤积房产后再待价而沽；另外，如果房价降了，从房地产市场退出来的钱，必将冲向消费品领域，这势必会推高通货膨胀，穷人还是腾不出钱买商品房。所以，政府在通过货币政策调控的同时，重点是做好城乡建设的规划与布局，允许一定范围内（如城乡结合部，乡镇等地）自建房，同时，在城市大力发

展限价房，经济适用房，廉租房，抑制商品房，同时，通过象征性收取一定费用，将一定面积和户型范围内的小产权房合法化，才是解决房地产问题的釜底抽薪之计。在房地产货币政策上坚持全面宏观调控，通过加息、从紧货币政策紧缩银根，从而切断炒作房地产市场的资金链；在中央与地方财税关系上，如果大幅度降低开发商品房的比例能够实现的话，完全可以将土地拍卖所得转为国家财政收入，地方财政代之以来源稳定，且增长平缓的物业税上，这样对地方热衷于征地卖地也是一个釜底抽薪之策。当然，一旦这样做的话，GDP很可能马上缩水，但GDP本来就是吹出来的，如今为了持续发展，将它请下神坛有何不可？

4、重拳惩治房地产市场的腐败和黑恶势力，不铁拳治吏，不扫黑除恶，一切举措的执行力势必大打折扣。中国的房地产市场并不健康，但却能越来越火爆，究其根源，应该在于从征地拆迁，到拍卖建筑，整个开发过程中有一根巨大的利益链条。这几个主要环节滋生出了官、商、暴力集团几何式增长的经济利益。前面说了，国家在是否通过强势的调控政策把房价降下来的问题上，一直面临着两难选择。中国房价已经成为中国经济的晴雨表，一旦房价降了，经济势必受影响，而且，国有商业银行必将产生大批呆坏账，从而导致资产缩水，维持房价吧，美国、日本的昨天很可能就是中国的明天。如果通过惩治腐败，将国有商业银行在房地产市场损失的钱从腐败官员和房地产商那里拿回来，这既是一种弥补，也是国家下定决心调控的动力所在。另外，腐败与打黑给人们对于房产未来的预期不亚于宏观调控。或许，有人会说，我这是痴人说梦，发腐打黑谈何容易，况且这些钱简直就是杯水车薪。首先，什么事情都容易的话那世界上就没有事情可做了，其次，看看现在已经被法律制裁的官员的贪污受贿金额，就知道这些钱究竟有多少了。当然，这样做在技术上还存在一个问题，就是一旦治吏，必定会引发财产向国外的大量转移，反而帮了外国人忙的难题。但是，技术上的问题总是有解决办法的，比如，法律的手段而且是惯用的手段，以追缴赃款数额决定刑罚，行政的手段是限制公务员亲属在外置业等，总之不能因为技术上的问题而放任贪腐的蔓延。

5、重建社会秩序。做好以上几点的同时，必须从思想文化，运行秩序上进行配套治理，让积极健康的思想文化而非既得利益集团的歪理邪说来引领社会潮流，让社会各阶层的人们能够通过自身的勤奋努力而不是通过世袭官僚资本来获得社会地位和财富。孙立平曾说过：“制度的失败，往往不是制度本身的原因，如果制度赖以运行的基本秩序遭到破坏，制度的失败是注定的。”近期，国家和地方政府明文鼓励通过发展限价房解决低收入群体住房问题，但是，山西、深圳等地马上爆出“限价房成为公务员福利房”、“家住高档住宅甚至别墅的海关人员申领限价房”的丑闻，这是我们的公务员队伍的丑闻；而普通民众为了多分一套房子，政策一出，突击性的假结婚、假离婚，类似新闻俯拾皆是。诚然，房子是压在人们头上的一座大山，但为什么有房子甚至有豪宅的人，仍然还要挤占本该属于弱势群体的，狭小的居息之所？为什么弱势群体为了多获一套房子，全然置自己的信誉于不顾？这就是我们一部分学者一直以来以“西方月亮比中国圆”的思维模式所鼓吹的自由主义，个人主义酿成的祸根。从公务员到老百姓，从有钱人到穷人，人的信用和尊严已经被利益吞噬殆尽，这比没有房子住更可怕。

就个人而言，关于中国房地产市场存在的问题和难题，能写得也就这么多。我想，能认识到这些问题的，甚至认识更加深刻的人因该是不计其数，认识问题虽然重要，但仅仅是个开始，或者只能是纸上谈兵，问题能不能解决，中国房地产市场究竟会何去何从，所有的预言只能是预言者的大胆猜测。如果有人问我，房价究竟能不能降下来，何时买房为最佳时机，我只能说，如果你现在还没有房子住或者想更好改善居住条件，那么只要你手里的钱能够买得起房子，那你直接买房就行了，不要听信任何人的预测，因为买贵了，是自己住，买便宜了，还是自己住，房子的价值正是满足你居住的需求，与其买前犹豫不决，买后患得患失，还不如买时果断出手，买完后把时间和精力省下来好好赚钱；如果你想买套房子用于投资或

用来保值，你可以按照现在的行情计算一下房屋的租售比，如果觉得回报远远高于储蓄（至少是储蓄回报的2倍左右吧，因为目前来看房子的寿命一般是50年左右，我不敢保证50年内中国经济没有萧条的时候，所以不敢保证利率永远不会上调或者你的房子能不间断的租出去），那就大胆的买吧；如果你手里有很多闲钱，就是想投机一把，请原谅我不能告诉你答案，还是看你自己的悟性和运气吧。

第二篇：房地产问题最困扰中国

中国经济再次走向过热，投资银行纷纷调高2010年第一季度经济增长率至12％左右，这是两会之后中国经济提出的第一份问卷。

两会期间，加快转变经济发展方式是两会传递出的最强音。从两会到现在已经过去一个月，中国经济仍沿着既有规律往前——投资驱动、低附加值的出口、潜在通胀隐忧、长期需转变经济增长方式。

中国经济正在发生什么？目前中国经济还有什么风险？我们需要对全年经济作什么样评估，并提出合适的建议？我们邀请了参加两会或关注两会的经济学家一起讨论，他们有国务院参事任玉岭、燕京华侨大学校长华生、人民大学经济管理学院副院长刘元春和光大证券（601788）研究所副所长潘向东。

中国经济有隐忧

刘元春：未来中国宏观经济面临的最大风险是什么？从2008年到2009年来看，是外需出现大幅波动。但未来这种风险可能性较小，因为外需本身是一种周期性的变化过程。

未来最大的风险是什么？从短期来看，是流动性泛滥所带来的资产泡沫；从中期看，则是中国在过度刺激经济之后所带来的一系列中长期问题。这是因为投资有两面性，在当下即是需求，在未来是供给，投资驱动型模式在短期会表现出推动经济发展，但在中期和长期则表现为一种萧条。

现在很多人谈论未来投资会出现大幅下滑,经济可能会二次探底，这肯定是错误的，去年基础建设大规模投资，在中国这样的一种体系下，政府特别是地方政府企业化行为，将导致政府内在机制自我膨胀，即中国一旦启动投资之后，就很难依靠宏观调控去刹住车。

如果这种模式延续下去，我们结构调整是没办法进行，现在我们只是简单地用环保门槛、低能耗门槛对两高（高污染、高能耗）企业限制，但没有起到釜底抽薪的作用，就是改变中国政府制度性的内在膨胀机制。

潘向东：目前中国经济面临几个困境。第一个困境是人民币升值和贸易战会成为常态，上周美国非农就业率超出预期，美国经济回升得到了基本确认，但美国经济复苏也面临着转型，奥巴马政府提出依靠低碳经济和出口来拉动经济的模式。

如果美国依靠出口，也就是传统的制造业必须要起来，其通过的办法无非是三方面:第一是美元的贬值，提高国内产品的竞争力。第二是通过贸易战来增强竞争力。第三是通过战争来扩大军工产品的出口和生产。从目前来看，贸易战的概率最大。

第二个困境是复苏带来的通货膨胀的问题。这一轮复苏主要是通过扩张性货币政策和财政政策拉动。一般来说，经济增长滞后货币发行大概是6到9个多月，通货膨胀会在货币发行之后大概是12到16个月开始显现。

最后一个困境是未来中国经济增长的长期动力在哪里？我们现在面临劳动密集型向技术密集型转变，但技术从何而来？两会期间政府反复强调结构调整，但目前只能拭目以待。

华生：中国经过三十年的改革开放，原来的经济改革的动力已经衰竭，所以我们要改变经济发展方式。其实改变经济发展方式不是今天提出来的，已经提了五年、十年、甚至更长时间。

但我们的经济增长方式没有调整过来，为什么？因为要改变一个方式，你就必须知道现在方式是什么，然后你才知道往什么地方改。我们现在的经济发展方式是什么？一句话来概括是强势政府主导的经济发展方式，这是中国经济发展方式的一个显著特征。

这种模式带来了巨大的问题,所以改变经济发展方式势在必行。但转变经济发展方式首先要改变政府的职能，但我们看到两会以后旧有方式还在加强，政府越学越聪明，他们对经济主导的能力更强了。

最大问题是房地产泡沫

华生：从两会看中国，楼市问题是中国的最大问题，两会上代表委员们谈论最多的是房价，现在房价之所以居高不下，越调控越上涨，最主要在供给和需求都出现了很大问题。

从供给方面来说，首先是中央政府的问题，因为我们的土地供应是严格按照计划供给的，要保住18亿亩土地红线，国家有计划将土地指标分配给各个省市和地方。

同时，中国出现了畸形的城市化，目前有将近1.6亿农民工进城，加上他们的家属，共有两三亿，这些人离开农村，但没有离开土地，他们同时还占住了农村的宅基地和承包地，导致农民工在农村土地不能够释放。这两个原因导致我们整个土地供给处于一个非常紧张的状态。

其次是地方政府，因为我们住宅土地都必须经过地方政府收购后进行拍卖，地方政府又在土地上切了一大刀，使得住宅用地供给严重受限。

最后，房地产企业也在普遍囤地，因为土地价格在上涨，我们并没有强有力的控制措施。

所以，住宅问题实际是土地供给的问题，是在现有体制下的一种扭曲和变形。

从需求上看，目前国内对房地产的需求是被过度地刺激和夸大了，对于中国这样一个人均可耕地面积比较少的国家，我们人均可耕地面积跟韩国差不多，比日本好不到哪儿，但我们住房的条件像北京、上海这些地方房价都是世界上最高的地方，是世界高地。房地产如果再不下决心进行调控，不但老百姓不满意，而且孕育着巨大的金融风险。

潘向东：房地产现在面临的困境是体制上的困境。主要由供给和需求引起的。目前市场供给普遍不足,原因是土地的招拍挂制度。同时，我们的需求又在增加，原因之一是消费结构升级，居民对房地产或汽车刚性需求加大。原因之二是老百姓缺乏投资的渠道，他们在寻求通过投资房地产进行保值增值。房地产的问题如果再不解决，就会发生与2007年下半年和2008年上半年一样的问题。

实现居者有其屋

任玉岭：今天房价高企和广大工薪阶层买不起房，解决好“住有所居”要从四方面入手。

第一就是要从中国实际出发。目前我们有些地方领导在报纸上高喊中国人不一定要有自己的住房，如果这些地方领导能把自己视为百姓的一分子的话，他们就不会讲这样的话。要使大家居有其屋，并不是说一定要拥有房产权。我一直主张在尽可能修建保障性住房的同时，也要大量兴建廉租房。

第二，现在房地产遇到的问题，并不是建安费成本过高问题。2006年我曾经到温州苍南县调查，有一个面积为28万平方米的小区，土地是政府提供的，住房售价才610到630元/平方米。所以中国住房的建安成本是很低的。因此，要建房就应该请老百姓、请人大代表、政协委员来核定建筑成本，然后按这个成本和应该给开发商的合理利润进行招标。

第三，解决“住有所居”一定要有银行工作相配合。长期以来，银行只要看到房地产商有土地，就会大方地向地产商进行贷款，而较少问这个土地是怎么得到的？很多地产商是靠先卖房，后买地再建住房的，这必然造成大家争抢土地。所以，要控制房价，实现住有所居，必须有银行工作的相配合。同时，银行应该大力支持棚户区改造，支持廉租房和保障性住房建设。

最后，解决“住有所居”一定要坚决打击房地产开发中的商业贿赂。今年1月10日，国务院出台了促进房地产平稳发展的通知，内容都切中要害，但这次国务院的通知能否很好发挥作用，关键在于政策的执行力能否确保。

第三篇：房地产问题

以下，本章把房地产最常见的问题编成300个问题进行解答。读者必须留意：一是随着房地产形势的发展，国家有关政策、法规、标准 >标准等情况是会变化的；二是各地、各市对房地产所订立的规章制度也有所不同。来源于 中国最大的资料库下载

一、土地用地问题

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。

2．什么是工业用地?答：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的场地、排渣(灰)场地等用地。

3．什么是仓储用地?答：是指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸 >外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

4．什么是商业服务业 >服务业用地?答：是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印誉写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

5．什么是旅游业用地?答：是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

6．什么是金融保险业用地答：是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。

7．什么是市政公用设施用地?答：是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电(所)站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)及各种管线工程专用地段等用地。

8．什么是绿化用地?答：是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医疗卫生等用地。lO．什么是文、体、娱用地?答：是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。．什么是机关、宣传用地?答：是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。

12．什么是科研设计用地?答：是指如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计机构用地。

13．什么是教育用地?答：是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读学校等用地。

14．什么是医卫用地?答：是指医院、门诊部、保健院(站、所)疗养院(所)、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。

15．什么是交通用地?答：是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。

16．什么是铁路用地?答：是指铁路及场站、地铁出入口等用地。

17．什么是民用机场用地?答：是指民用机场及其附属设施用地。

18．什么是港口码头用地?答：是指专供客、货运船停靠的场所用地。

19．什么是其他交通用地?答：是指车场(站)、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。

20．什么是居住小区总用地?答：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。21．什么是住宅总用地?答：指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

24．什么是飞地?答：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

25．什么是土地开发?答：是将“生地”开发成可供使用的土地。

26．什么是集体土地?答：是指农村集体所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

28．什么是土地所有制?’答：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)

和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，即集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。29．什么是地籍、产籍?答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

30．什么是土地使用权划拨?答：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

31．什么是土地使用权出让?答：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

32．什么是房地产业?答：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

33．什么是房地产开发?答：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

二、开发建设问题

1．开发建设有哪些程序?答：开发建设有不同程序，具体为：①提出项目建议书(经批准为立项)；②选定建设地点；③进行可行性研究(经批准为决策)；④设计阶段；⑤组织施工；⑥竣工验收；⑦交付使用。项目办理建设用地的流程为：①申请定点，核发《建设用地规划许可证》；②申请用地，评估地价，签《国有土地出让合同》，办理《建设用地批准书》；③办理征地、补偿、拆迁手续，交付有关费用；④交清地价，办理地籍登记，核发《国有土地使用证》。项目设计及报建的程序为：①总规设计——总平面报审；②详细规划设计——详规报审(包括五图一书：即总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图和设计说明书)；③建筑单体方案设计——建筑方案审查；④扩初设计——初步设计审查；⑤报建施工图设计——施工图报建(通过专业报建意见——教育意见、市政意见、绿委意见后取得《建设工程规划许可证》；⑥施工图设计——施工图审查，取得《建设工程施工许可证》。项目取得商品房预售证的流程及要求为：①项目所需的工程形象为：七层以下(含七层)的项目，已经完成结构工程并封顶；七层以上(不含七层)的项目，已经完成2／3的结构工程；②所需的证照：《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建筑工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。项目工程竣工的验收流程及要求为：①工程竣工验收备案：工程竣工验收备案必须要完成的验收项目有质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收；②综合竣工验收备案：综合竣工验收必须要完成的验收项目有竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申请表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。项目交付使用的流程、标准及要求为：①商品房交付使用时，开发企业必须向购房业主出示一证三书——即综合验收合格证，提供商品住宅交楼书(由建委监制的)、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；②根据2000年1月30日施行的《建设工程管理条例》，商品住宅质量保证书的最低保修期如下：地基和主体结构——设计文件规定的合理使用年限；房屋防水——5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏—5年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂-2年；管道堵塞．2年；卫生洁具——1年；灯具、电器开关一个月；③《商品住宅质量保证书、使用说明书》的组成包括如下几个部分：封面；交楼书验收单位、建设单位、施工单位、监理单位和建设单位质量受理部门；住宅基本设置和设计标准(按户型填写，每个户型单独填写一张表)；住宅质量保证书；住宅使用说明书。

2．什么是房屋拆迁?答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

3．什么是“五证”和“两书”?答：房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照

有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。①《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。②《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地。前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。③《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。④《建设工程施工许可证》。⑤《商品房销售(预售)许可证》。⑥《住宅质量保证书》。⑦《住宅使用说明书》。5．什么是建筑施工场地必备的开工条件?答：三通一平(通水、通电、通路、场地平整)或加上通气、通汽构成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。7．什么是工程进度管理?答：工程进度可分为主要形象进度和销售区域形象进度。对进度的划分有利于建设工程及项目营销的有效管理。①工程主要形象进度为：基础完成、预售形象进度、封顶、外立面完成、工程竣工；②销售区域形象进度为：售楼部、样板房、销售通道。8．常见的质量问题有哪些?答：屋面漏水、厨房及卫生间漏水、地下室漏水、窗框渗水；天花开裂，墙体开裂等。

三、房屋建筑问题

1．什么是建筑?答：有三个含义：一是指建筑物或构筑物；二是指建造活动；三是指工程技术和建筑艺术的综合创作。构成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技术、建筑形象，通称为建筑三要素。

2．什么是低层住宅?答：指一层至三星的住宅。一其特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑，结构单一，平面组合灵活，既能适应较大、标准较高的要求，又能适应标准较低的居住情况。

3．什么是多层住宅?答：指四层至六层的住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90％以上。它的优点在于：它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工；无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；结构设计成熟，通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。

4．什么是中高层住宅?答：指七层至九层的住宅。其特点界乎于多层住宅和高层住宅之间，请参看上下两个问答。5．什么是高层住宅?答：指七屋丛士层丛土的住室。高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。建造和使用高层住宅也有不足之处，如：投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大。另外，投入使用后还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等等。

6．什么是塔式高层住宅?答：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

7．什么是单元式高层住宅?答：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

8．什么是通廊式高层住宅?答：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

9．什么是超高层住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容积率?答：在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。—套积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在l万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0．4。

12．什么是绿化率?答：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之

第四篇：中国房地产交易费用的问题及解决办法

中国房地产交易费用的问题及解决办法

摘要：从制度经济学的交易费用，到中国房地产纷繁复杂的交易费用，其中还隐藏着一部分灰色的费用：贪污。从这些问题的分析中，再提出几点必须要解决的办法。

关键字：中国房地产 交易费用

正文：

在现实生活中，具体的交易是通过契约进行的，因而从契约的角度可以分析具体的交易的费用支出，但从社会的角度来看，正如康芒斯所认为的，交易是人与人之间的经济活动的基本单位，无数次交易构成经济制度的实际运转，并受到制度框架的约束。循着这一思路，阿罗讲交易费用简明定义为：交易费用是经济制度的运行费用。具体地，从这一角度理解交易费用，交易费用应包括制度的确立或制定成本，制度的运转或实施成本，制度的监督或维护成本。【1】

而在从社会中人们所关注的问题说起，就是房地产的交易。为何房地产商可以暴利，为何在房地产交易中的房子价格到如此高的地步，以下是从制度经济学的角度看这一问题，而主要应该把握的就是在社会中极少提及的房地产交易费用。

房地产交易费用包括纳税保证金，房地产交易手续费，房屋权属登记费，房地产契税，营业税，个人所得税等等，税目之细，科目之多，让人叹为观止，但这还是属于正常范围的。前段时间，闹的沸沸扬扬的政府宏观调控，限制房价，削减房地产商的暴利，但收效甚微，大量的群众反映房价仍如以前一样高，有些地方甚至高于从前。房价到底高在哪里？按照业内人士的话说：“房地产业的利润结构大致是这样的：开发成本占房价的20%，开发商基本能获得房价的40%作为利润。”原全国人大代表大会常务委员会副会长成思危在接受中央电视台的采访中说：剩下的30%的利润是开发商最不想公布的，说白了就是行贿的费用。”也就是说现下的房地产交易费用中不止原来那一部分纷繁复杂的费用，还包括行贿的费用。这也就解释了在“只涨不跌”神话支持下，房地产成为极其暴利的行业。

那么，在当下的中国，应当采取何种办法降低房地产的交易费用呢？特别是包括其中的灰色部分。

如现在中国政府已经实施的降低房地产中介的收费标准来减轻房价，减轻其中所包含的房地产交易费用。而且由于现在房地产的交易费用科目如此的多，为什么就不能同意税费的种类，少叫其中的一些交易费用呢？也许国家一开始征收那么多的税费只是想降低房地产商的暴利，但是现在的社会现实证明，房地产商永远不会满足，因此政府征收的一系列税费就由普通的老百姓来承担。所以降低减少其中的交易费用的种类，减少其中的费用，就会使得全中国的大部分的老百姓收益。

在解决其中普通的交易费用之后，政府也应该加大防腐思想建设，使得房地产交易中的多出来30%的费用大量渐少，这不是简单的问题，反腐的问题已经接近于不能控制，就如有位官员被查只贪污了十几万后，网民惊呼此为清官，可见在中国腐败问题正日益加重，日益影响到我们生活的方方面面，他们贪污的是什么，还不是老百姓辛辛苦苦交上去的税费吗？其中，房地产的交易费用却让我们感慨万分，所以现在又多少贪官是因为房屋的曝光而被捕，这值得我们的反思。

附注：【1】新制度经济学 卢现祥 朱巧玲

第五篇：房地产企业管理问题浅析

随着房地产市场竟争的加剧，房地产企业越来越关注自身的管理问题。但是，由于中国的房地产企业化运作还不足二十年，在很多方面还存在着不足。根据我们的研究发现，当前房地产企业管理方面主要存在着九大缺陷。

房地产企业管理缺陷

一、缺乏中长期发展战略规划

根据我们对300家房地产企业的调查，有成文的、被员工所知晓的企业发展战略的只有14家，不足5％。有企业发展规划的，一般是上市公司、国有房企改制后的股份制企业、发展快速稳健的知名民营企业。

缺乏发展战略规划，会对企业造成不良的影响：

1、会使员工因没有“共同的目标”（不知道明年干什么，项目做完了干什么）而导致凝聚力下降，缺乏团队精神，“不可思议”地跳槽。

2、金融机构的“客户评价”低，更难引入机构投资者。

3、最主要的，总经理都不清楚企业的SWOT，不知道企业明年干什么，后年干什么，销售额多少，市场份额达到多少，是否异地开发，计划进入哪些城市？如何进入？除非是江湖式、赚一把就撤的企业和自己说了不算、没法进行发展规划的国有房企，没有中长期发展规划“有情可原”。真正想做事业的，怎能没有中长期发展规划？而事实上，绝大多数房地产缺乏中长期发展规划！

房地产企业管理缺陷

二、法人治理结构不完善

绝大多数企业仅有的法人治理结构文件只有《公司章程》，而且几乎都是套用的。《公司章程》只是工商注册和变更登记的摆设。一些国有改制后的股份制房地产企业在改制后一两年后之所以“旧问题没解决，新问题纷纷出现”，不仅仅是员工的思想观念和行为方式跟不上机制的发展，更主要的是企业法人治理结构不完善，主要表现在：

1、《公司章程》不规范，与实际不符合，没有进行及时地、适宜地修订；

2、缺乏与《公司章程》相配套的“细则”或“规则”，如《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事会专业委员会组织规则》等。

3、没有“预防性”的配套制度，如《关联交易细则》、《信息披露管理办法》、《增资扩股方案》、《股权交易与股权证管理办法》等，一旦出现了关联交易、辞职退股、私下交易等行为，再采取措施，不可避免的有“对人”的嫌疑，会造成管理工作的被动。同样，民营企业也存在法人治理结构不完善的情况，比如“一股独大”，期权设计不合理等。法人治理结构是企业管理最基础、最核心、最敏感的问题。法人治理结构不完善，就意味着企业存在先天不足，就像“畸形儿”。

房地产企业管理缺陷

三、组织结构设计不合理

组织有两个基本含义，其一是有一定目的、结构，互相协作并与外界相联系的人群集体。第二个含义是组织工作。组织结构设计不合理主要表现在：

1、过于简单化。许多房地产企业以为组织结构设计就是“画一个组织机构图”。实际上，组织结构设计还包括明确企业的基本战略和核心能力，明确部门使命与职责、岗位设置和职责及人员编制，建立清晰的权力体系，明确组织决策和冲突解决的规划或制度，建立各部门、各关键责任人的考核与激励机制，梳理公司基本业务流程和管理流程，并建立公司的内部协调和控制体系。

2、过于理想化。部门设置或者过多，人为地增加了工作关系的复杂性；或者过于“模块化”，与业务流程不符，缺乏监督和约束机制。其实，房地产企业与其他行业有很大的不同性，很多情形下是一人多岗、一岗多人、因人设岗，甚至因为某人的特长、社会关系和能力大小而调整部门职责。因此，理论化的、理想化的、套用的并不适用于房地产企业，甚至起到阻滞作用。只有个性化的、度身定做的、权变的才是最适宜、最有效的。

3、职权规定不充分，甚至是只有职责没有权限。在起草职权时，往往是“自己写自己的”。没有会商、没有统筹的职权设计，重复、漏项是在所难免的。没有职权规定时还有自觉，有了职权规定后，反而有了推诿或争权的依据。于是，扯皮、推诿不断，总经理成了“灭火队员”和“不断开会和协调的机器”。

4、职权规定不合理。如许多企业将招投标、预决算职能放在了工程部，工程部既负责选择施工队伍，又负责施工管理，包括变更签证，还负责造价审核，明显地缺乏内部监督与约束机制。公司上下都怀疑有“回扣”问题，但又没有证据。这就影响了其他部门的工作情绪，这就是房地产企业管理的问题。

5、职责接口不明确。开发企业的业务流程比较复杂，需要40多个岗位、90多项工作，彼此交叉联系。明确职责接口非常重要。否则工作饱和度不均，就会导致忙的忙死、闲的闲死，好事抢着干、许多事又没人干！

6、没有支持性的配套规定和协调控制体系，如《组织规程》、《会议制度》、《请示规程》等。于是，组织结构设计成了“光杆司令”；于是，违反组织原则、缺乏基本常识的做法就会司空见惯。

房地产企业管理缺陷

四、管理制度不健全

管理制度是企业管理“法治”的具体表现形式，是组织工作的依据。在多年的咨询工作中，房地产企业管理制度不健全是最普遍、最突出的问题。具体体现在：

1、制度的全面性差，覆盖率低

根据企业规模的大小和项目的多少，房地产企业中，相对独立的工作流程有80～150个。大多数中小型房地产企业管理制度的数量不过二、三十个，覆盖率不到25％。这就意味着存在75％的管理漏洞，75％的工作“无法可依”。而已有的管理制度也几乎都是行政类的管理制度，涉及到业务流程的管理制度几乎没有。

2、制度的适宜性差

一些企业的制度是主控部门或主控人起草的。在起草的过程中，主控部门或主控人与其他部门没有协商，怎么有利于自己怎么写。在颁布前，审批人也没有组织有接口关系的其他部门和人员进行会审，就颁布施行了。这就导致其他部门难以执行。另外，许多制度本身与实际不符，也会导致无法执行。

3、制度的完整性差

与法律类似，制度一般包括目的、适用范围、职责分配、流程、奖惩措施、相关文件、记录等。因为企业中管理制度的起草人几乎对制度学没有研究，不知道制度的基本构成，最关键的“流程描述”和“奖惩措施”没有。没有“奖惩措施”，就可以执行，也可以不执行。这样的制度，即使有又有何用？

4、制度繁简无度

因为企业内部缺乏《制度学》专业人员，绝大多数企业在制度的繁简度上把握不好。有的制度过于复杂，有的制度又过于简单。总的来说，制度繁总比简好，而恰恰许多企业的制度简多繁少。

5、制度的时效性差

翻阅一些房地产企业管理制度，许多都是一两年前、甚至是三、四年前的，时效性极差，可以说早就失效了，但既不宣布作废，又没有修改。其实，制度和法律一样，均具有较强的时效性。因为企业内外部环境是不断变化的，制度必须随着环境的变化而变化。也就是说，制度应该是动态的。但是，制度又不能经常变，否则就缺乏严肃性和延续性，还要保持一定的静态性。最佳的状态是：静态中保持动态，动态中保持静态，动静结合。

6、制度的预见性差

管理制度不仅仅是对现存问题的规范和纠正，更应是对将来可能发生的问题的规避和预防，通过制度创新使企业规避和预防将来可能发生的、可能给企业造成损失的问题，防止企业犯其他企业已经犯过的“同样的错误”。

房地产企业管理缺陷

五、制度执行不到位

对于企业来说，比制度本身问题还要大的问题是执行问题。“不是没有制度，而是不执行；现有的制度就不执行，再建立更多的制度又有什么用！”几乎所有房地产企业管理者都有同样的困惑和无奈。房地产企业在制度执行方面存在的主要问题有：

1、执行松紧无度

一些房地产企业管理者在推行制度时往往前松后紧，或者时松时紧。事实上，管理是一种过程，需要持续不断、坚持不懈地推进才能见效。

2、执行力差

制度执行力差的原因较多，主要有：

（1）制度本身无法执行：制度的规定与实际不符，或者脱离实际情况，与其他制度之间存在矛盾，没有对预见情形的规定或预见情形与实际情形不符等，即制度本身存在全面性、体系化、适宜性的问题，会导致不执行。

（2）领导带头不执行：制度颁布后，领导要求其他人执行，自己不执行，久而久之，上行下效，大家都不执行了，又回到了“人治”。

（3）忽略过程、只重结果而导致的不执行：因为制度本身有问题，如果执行的话，要这个审核、那个签字，很麻烦；不执行，只要是结果一样，领导会同样高兴，甚至会表扬“干得好”。久而久之，大家都忽略了过程，只追求结果。事实上，过程是结果的必需，结果是过程的必然。没有事前和事中控制的过程，不会导致有好的结果。即使是有好的结果，可能也是偶然的、个别的。而一旦没有好的结果，再追溯原因，就已经晚了――因为从领导到员工已经养成了不要过程、只要结果的执行习惯。

（4）执行成本高于不执行成本：许多制度没有奖惩措施――执行的好，没什么奖励；执行的不好，也没什么惩罚――执行和不执行的成本都是零。即使是有奖惩措施，执行成本高于不执行成本，也会导致不执行。这在国有企业比较普遍。

（5）制度面前不平等所导致的不执行：在绝大多数企业，在制度面前，除了领导可以“理所当然”地不执行外，许多高层副职在违反了制度后，领导往往对他们“网开一面”；中层人员在违反了制度后，领导和分管副总往往以“有情可原”而不追究责任；对有的员工，因为人情关系等原因，可以“下不为例”……久而久之，口子越开越大，进而导致制度的“大面积塌方”。

（6）缺乏监督而导致的不执行：任何制度都需要监督，而且是全面的监督，包括指导本身的监督（制度管理）、企业内部制度管理部门的内部监督、作为“第三方”的管理咨询公司的外部监督，以及法律法规监督。任何一方面的监督缺失，都会导致不执行。

（7）信息衰减的必然性而导致的执行衰减：企业规模越大，管理层级就越多；管理层级越多，信息链就越长；信息链越长，信息衰减量就越大，甚至就会发生信息变异。

3、忽略制度推行的反作用力

对于企业的绝大多数人员而言，他们都是现有制度和既得利益的享受者，不希望管理太规范。因此在推行制度初期，他们对管理制度有着本能的抵触和恐慌，会表现出一定的反作用力。有时，这种反作用力会惊人地大，甚至能将制度推行者“扳倒”。因此，房地产企业管理者在推行制度前，一定要考虑周全；在决定推行后，推行力一定要大于反作用力。

房地产企业管理缺陷

六、企业管理方法不当

“我看了不少管理方面的书，我也学了MBA，为什么管理还是没有起色呢？”一些企业的管理者往往有这样的疑问。那么我们问：您看的什么书，MBA学的什么课程？是不是学的是与房地产不沾边的管理理论，看的是研究HP、GE、IBM的书？而管理理论与管理实践有多大距离，自己的企业规模与HP、GE、IBM们又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最优秀的企业。这些企业很大，我们企业很小，和他们相比，他们是骆驼，我们充其量是兔子，甚至是一只小鸟。他们所谈的是管理骆驼的方法，这和我们养活兔子的方法没有多少共同点。用管理骆驼的方法来管理兔子，恐怕有很多问题。

骆驼前进需要稳健，因为它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨国企业谈战略管理、谈市场份额，谈沟通。牵兔子，要求快速奔跑，速度是关键，因为重速度、求利润，才是小企业的生存方法。牵兔子的方法是让兔子撒腿快跑。这就是绝大多数管理书籍总给人远水难解近渴的原因。更多的中小型企业需要的是从生存到发展的问题。

房地产企业管理缺陷

七、缺乏企业文化

企业文化竞争是企业竞争的最高阶段，企业文化是企业成功发展的促进剂，能提高制度的“执行力”。同时，企业文化又能起到制度所无法起到的“软作用”。因为企业文化能极大地提升全体员工的企业认同感和责任心，增强凝聚力和团队合作精神。

因为房地产企业一般成立时间较短，规模较小，还没有形成多少企业文化。另外，因为许多企业“家族式”、“江湖式”管理的色彩太浓，有“不阳光”的开发行为；许多企业的管理者“不良嗜好”较多，因此没有多少企业文化可以认同。因此，除了部分上市公司和明星企业外，缺乏企业文化成了当今业界绝大多数企业的通病。

房地产企业管理缺陷

八、没有管理费用预算

几乎所有的房地产上市公司和明星企业在编制预算时，都有管理费用专项预算，少者一、二百万，多者上千万。而绝大多数中小房地产企业，几乎没有管理改进计划，更没有管理费用预算――每年做哪些方面的管理改进，花多少钱，找什么管理咨询公司等都是空白。这不能不说是企业管理者的悲哀，更是行业的悲哀。

房地产企业管理缺陷

九、无视企业管理问题

无视问题可以说是业界企业的普遍现象。许多董事长们在经过艰苦创业、取得了一定成绩后，往往喜欢听奉承话，盲目自信而无视管理问题的存在。许多职业总经理们认为“我承认管理有问题，不就等于承认自己管理能力低吗”，于是就有意无意地掩盖问题，短期的打工思想使其只报喜不报忧。对于一般管理者来说，因为他们既是管理问题的“受害者”，又是管理问题的“受益者”，虽然知道问题所在，而且有切肤之痛，但担心“得罪人，领导听不进去”，因此往往奉行“好好主义”也无视问题的存在。

其实，所有企业都存在管理问题，有的企业甚至是比较严重，只不过多年的“好日子”掩盖了房地产企业管理的问题，使我们“无视问题”。而无视问题其实是最大的管理问题。