展望中国房地产2020

第一篇：展望中国房地产2020

展望中国房地产2020

2012年09月10日07:55第一财经日报[微博]我要评论(2)

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怎么展望中国房地产的未来？这不仅是一个行业问题，更是一个关乎中国经济命运的宏观问题。

2003年之后，中国的房产投资开始不断升温，一直持续到2010年的“高热”阶段。以北京为例，从2004到2010年的6年间，内城四区的平均房价从6000元/平方米上升到了55000元/平方米，几近10倍。

住房本身有消费品和投资品的双重属性，近10年来中国房价年年“水涨船高”表象背后的实质是：住房从“房子”（消费品）到“房产”（投资品）的嬗变，住房的投资属性被放大，而在某种市场条件和环境下，投资可以演变成投机。为了应对房价的快速上涨，自2005年来国家实施了多轮房地产调控。2010年的房产调控措施正是集中针对房产投机和过度投资，因而收到了较为明显的效果。中国房地产高热

首先，中国房地产本身的发展是否真的过热了？

要回答这个问题，我们必须从考察房地产业的诸多量化指标入手，来给中国的房地产业把一把脉。根据国际通用的指标并且结合中国的国情，我们选择了如下的指标进行考察：

●房地产投资在国内生产总值中的占比（过高）：从2000年到2004年，中国房地产投资额占GDP的比重一路上扬，从2000年的5.48%增加到2004年的9.64%，2011年已达13.1%左右；美国从1929年到2011年，房地产固定投资在GDP中的占比在2.5%~9.5%；日本从1950年到2008年，住房投资在GDP中的占比在2.9%~9.0%。

●房价收入比（过高）：从1996~2011 年的情况来看，我国的房价收入比在5.5~8.1 的区间波动，其中最低的1996 年为5.64，最高的2009 年为8.03；美国2000~2012年的房价收入比基本维持在3~5的水平；1988~2010年，日本的房价收入比经历了涨落的过程，1988~1990年的三年间，随着日本房地产升温，从1988年的6.7逐年上升，到1990年达到高峰（9.2），之后随着房产泡沫的破裂开始回落。房价收入比从1991年的8.8一路下跌，1992年跌至6.0，1996年跌至5.0，之后在4.5左右波动，2004年为4.5，2010年为4.6。

●每1000人新建住房数（过高）：据统计，在2000~2010年的10年中，我国总共新建城市住房近7000万套。由此推算，中国每年新建城市住房约700万套。按照城镇人口约为6.3亿计算，则每1000人新建房屋数为11，而2011年该数字约为15；1960~2011年期间，美国的每1000人新建住房数在2~12的范围

波动，在1972年左右达到最高（约为12），次贷危机后显著下降，目前回落到2的水平；2003~2010年期间，德国的每1000人新建住房数在1.8~3.3的范围波动，呈现逐年下降的趋势，从2003年的3.24下降到2008年的1.85，之后有所回升，2009年升至1.92，2010年至2.05。

●房屋空置率（过高）：根据我们的估算，中国的房屋空置率应在30%左右；美国1994~2007年期间的自有住房空置率在1.5%~3%间波动，出租房屋空置率在7%~11%内变动，两者在次贷危机期间均达到较高的水平，分别为2.8%和10%；1998~2006年期间，德国的住房空置率在7.5%~8.2%的范围内波动。

可见，中国房地产业的各项主要指标已经严重超标了，中国房地产业发展过热、房地产存在着严重泡沫。我们认为：自2010年以来中国政府在抑制房地产过度投资和投机、推动房价合理回归的措施,是合理和有效的。

这里需要特别强调的一个指标是每1000人新建房屋数，而它似乎并没有引起中国房地产的业内人士、专家和研究机构足够的关注和重视。

每1000人新建住房数是个年度增量指标，应该是政府房地产调控的一个重要指标。假设社会总人口不增长，每户家庭的平均人口数为3，房屋的使用寿命为70年，那么为了补偿房屋的自然折旧，每1000人新建住房数应该为：

1000/(70×3)=4.76（套/年）。如果进一步考虑家庭小型化、城市化进程的推进，那么该数字应该更大一些，比如，接近于6。

另外需要注意的是，正是由于房地产行业极强的“地域性”和“区域性”，该指标在不同国家、不同城市、不同区域表现也不同。而区域以外人口的流入，会直接增加对该区域住房的刚性需求，在这种情况下，等同于直接增加该比率的分子项，那么该指标就会被放大。例如：近10多年来，加拿大的温哥华地区移民人口激增，移民在总人口中的占比一路上扬,从1986年的29%上升至1996年的35%，到2006年升至40%（83万人），其每1000人新建住房数也从2001年的5.5，上升到2006年的8.8(2011年为7.7）。

由于每1000人新建住房数指标最直接地将房地产规模（新建房屋数）和人口规模联系在一起进行相对量的考量，因而它对于政府房地产宏观调控具有重要的意义，直观而明了，可以被中央政府以及各级地方政府作为一个直接的、现实可行的控制指标。

展望房地产市场2020

中国的房地产业所面临的“发育亢进”问题,是任何国家在经济高速发展时期都可能会碰到的、“高成长”所带来的问题（美国、日本等发达国家都曾走过这个历程）。

摆在我们面前的挑战是：中国房地产业究竟该如何调控？正是由于房地产行业和房地产经济的基础性、先导性、涉及产业链长、产业关联度大等特性，要让

当前处于“发育亢进”状态的中国房地产行业减速，并回复到可持续发展的轨道，一定是一项复杂的系统工程。

因循这种复杂性，房地产调控须保证以下几点：国民经济继续平稳增长；低收入阶层住房条件不断改善，城镇居民的居住条件继续得到平稳和适度的提高；政府的房地产调控政策适时、适度和持续地发挥作用，房地产业实现软着陆；房价稳中有降，房价收入比逐步回归到合理区域。

基于上述要件，我们从量化分析的角度，对于未来8年（2012年到2020年）中国房地产业调整的趋势和房价的走势做了一番预测，大致的思路如下：

根据中国人口自然增长率、城镇化率，推算中国城镇人口增长率和中国城镇人口；考虑到过去8年中国人均居住面积的增速（平均每年约1平方米），假设城镇人口的人均居住面积继续维持适度增长，从2011年的人均32.6平方米增加到2020年的41.6平方米；进而推算出预测年度的房地产规模和增长率（从减速到低速温和增长）。之后结合对GDP、房价收入比等数据，推算出每1000人新建房屋数从2011年15.7的水平，逐年下降，到2020年降至12.4，以及房地产投资在GDP中的占比从2011年的13%，逐年降低到2015年的8.6%，到2020年则减至6.8%。

出于揭示价格实际变化的考虑，我们的分析中均不考虑通胀因素和名义价格，采用2011年的可比价格作为衡量。我们的房地产调整趋势和房价走势量化分析的结论如下：

●从2012年到2020年，房地产行业将经历软着陆，房地产发展的规模将得到有效控制，房地产投资在GDP中的占比将逐步降低，到2015年降低到8.6%，到2020年降低到6.8%，得到可持续的良性发展；

●从2012年到2020年，中国每平方米房价将经历从5500元到4000元的下跌，其中在2015~2016年达到4700元左右，之后，房价缓慢回升，2020年回复到4800元的水平；

●房价收入比从高于7的位置，逐渐下行，2015年下降到6的水平，2020年下降到5的水平；

城镇居民的居住条件得到持续的、适度的提高，人均居住面积到2020年提高到41.6平方米。

以上仅仅是试图勾画出关于中国房地产发展以及房价走势的一个总体轮廓。众所周知，房地产是一个地域性或者说局部性非常强的行业，因而我们认为：政府采取差异策略，区别性、有针对性地制定和试行房地产调控的新政策（如上海、重庆试行的不同房产税等），是合理和有效的。中国房地产业未来的调整和软着陆，也一定会在不同的城市或相同城市的不同区域表现出不同的特点。

过去十年，我国房地产业有了快速的发展，也极大改善了人民的居住条件，这种高速发展虽也带来了高房价等问题，但是我们相信：只要政府的房地产宏观调控政策有序、有度、有区别地持续进行，房地产业一定会步入良性发展的轨道，房价一定会回归到合理的区间，中国人也会距离“安居”、“乐居”的目标越来越近。

第二篇：2011中国房地产市场展望

2011中国房地产市场展望

于泽远

2010年最能搅动中国各方神经的当属房地产市场。从年初房价飙升，到4月中旬“国十条”出台抑制房价；从9月房价再度上扬，到9月底官方祭出第二轮调控措施；从11月楼市量价齐升，到官方将进行新一轮调控的传言，中央高层、地方政府、房地产商、境内外投资投机者，及普通消费者在混沌的中国楼市博弈混战，一时杀得难解难分。楼市风起云涌

由于房价最能吸引普罗大众的眼球，今年中国各路媒体对房地产市场的关注程度前所未有。风起云涌的楼市也为媒体提供无尽的刺激素材：高层希望调控房价、地方政府指望卖地生钱、央企纷纷圈地赚钱、国内外炒家抬高楼市捞钱、刚性需求的普通人没钱，加上经济学家种种分析、地产大嘴屡屡放炮等等，房地产市场隔三差五就会成为各路媒体的封面或主打。如果要盘点2010年中国最热门的话题，房地产市场轮番上演的涨价与调控当能拔得头筹。

但涨价与调控谁胜谁负，目前还很难给出答案。有人将房价的上涨与调控戏称为“强强博弈”。“强强”指的是主导官方调控政策的常务副总理李克强与代表房地产商利益的“名嘴”任志强。任志强向来对官方调控房价的努力嗤之以鼻，认为房价只能是越调越高。虽然他今年劝告地产商“从了”调控政策，象征性降些价格配合官方动作，但今年11月中国70个大中城市房屋销售价格仍然同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。这说明，在“强强之争”中，任志强们并未处于下风。

在房价坚挺的现实面前，曾对调控楼市抱有厚望的人开始失望。他们认为，在权力大于市场的中国，官方应该有能力、有办法让房价回归理性。但大半年过去了，北京、上海等大城市的房价不仅没有明显下跌，甚至还略有上扬。这说明官方调控房价的意愿并不强烈，或是调控的手段不大对症。

用降价多少来衡量官方调控房市的成败，多少有些片面或误读。因为，在地方政府仍依赖土地财政、国内外热钱随时可能涌入房地产市场的大背景下，官方能摁住中国一线城市房价快速上涨的势头，已属不易。

降价并不是官方调控房地产市场的主要目标，官方也没有提出过房价应该下降多少。按照李克强的说法，官方的目标是要完善住房体制机制和政策体系，满足普通民众的住房需求，要通过财税、金融、土地等政策调节，规范房地产市场秩序，抑制投资投机性住房需求。

多数人买不起

这些调控措施如果落实，泡沫明显的中国一线城市房价应该有所下降，至少不会再快速上涨。但对于广大中低收入者来说，房价的涨跌已经和自己关系不大，因为即使城市的房价大幅下降，他们中的大多数仍然买不起，有些人甚至也租不起。

中国实行住房市场化10多年来，巨额收益让地方政府不愿把土地、尤其是位置较好的土地投向保障性住房，广大中低收入者也被抛入市场去寻找住所。在权贵和富有阶层因楼市繁荣而迅速积累财富的时候，中低收入者要么当房市的看客，要么沦为“房奴”。房价与占人口大多数的中低收入者不相干，早已不仅是经济或民生问题，更是关系到社会能否稳定的政治问题。高层近来之所以不顾一些地方政府和任志强们明里暗里的推诿干扰，强力整顿房地产市场，主要目的是让大多数人能住有所居，为经济社会发展提供基本保障。这远远超出了“两强博弈”的利益纠葛，而回归到政府的良知、职能和责任等基本政治理念。

要让大多数人住有所居，抑制投机、调控房价其实只是规范房地产市场的一方面，官方更重要的工作是为广大中低收入者提供保障性住房。李克强十分清楚，大规模建设保障性住房不仅是社会稳定的需要，也是最终理顺中国房地产市场的治本之道。由于地方政府在保障性住房建设上往往都欠账巨大，且缺乏还债动力，中央必须下大决心、花大力气才能推动他们承担这部分责任。这是今年8月以来，他频繁在各地考察、督促地方政府按时按量兴建保障房的重要原因。

事实上，兴建保障性住房才是房地产市场调控最为艰巨的部分，因为与任志强代表的逐利地产商相比，地方政府对土地财政的依赖是中央调控房市面临的更“强”的对手。因此，中国房地产市场上的“强强之争”不仅是李克强与任志强，也是李克强所代表的中央与地方“豪强”之间的博弈。

在今年建成580万套保障房的基础上，中国近日宣布将明年的保障房建设规模从680万套大幅提升到1000万套，保障性住房工程投资将超过1万亿元人民币（约2000亿新元），达到全国房地产投资规模的20%。看来，中国房地产市场的“强强博弈”中，李克强的砝码在增加，胜算也在增加。

第三篇：中国房地产市场2013总结 2014年展望

中国房地产市场2013总结 2014年展望

2013-12-27 06:48中国指数研究院| 分享 扫描到手机

[摘要]中国房地产市场2013总结 2014年展望

中国房地产市场2013总结2014年展望

一、2013年中国房地产市场形势总结

1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行

价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，“金九”为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。

3.二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳 价格方面，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，涨幅超过新房2.5个百分点，三季度以来涨幅渐趋平稳，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。成交方面，受3月成交量激增带动，1-8月十大城市二手住宅总成交量已超过去年全年，之后几个月总体平稳，前11月共成交94.13万套，同比增长64.5%，为近四年最高；上海、北京月均分别成交2.3万套和1.6万套，规模最为突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出

供求方面，2013年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大幅增长69.8%，一线城市成交面积和成交额分别增长73.8%和139.5%，增长最为显著。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%，溢价率达19.5%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。

5.企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化

销售方面，2013年1-11月，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长32%和26%，均有望超额完成目标，千亿俱乐部中新增中海、恒大、碧桂园3家。拿地方面，十大企业拿地规模和金额均大幅增长，分别同比增长47%和87%，品牌房企回归一二线城市，一线城市拿地占比明显提高，拿地金额占比由去年的22%上升至29%，导致企业平均拿地成本提高近30%。资金方面，全行业整体偿付能力有所提升，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。

二、2014年中国房地产市场趋势展望

1.宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化

宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。

2.市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。成交方面，明年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计2014年全国商品房销售面积同比增长5.5%-7.8%，增幅明显低于2013年；市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，同比增长7.9%，下半年总量高但同比增速放缓至6.1%。供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。

表：2014年全国房地产市场各项指标预测 指标 绝对量 同比增速 特点

商品房销售面积 13.7-14.0亿平方米 5.5%-7.8% 销售面积继续增长但全年增速放缓，上半年增速较高下半年渐趋平缓 商品房销售价格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全国价格涨幅收窄，热点城市价格上行压力依旧突出 房屋新开工面积 20.9-21.3亿平方米 6.0%-8.0% 新开工面积继续增长，但增速放缓 房地产开发投资额 9.8-10.0万亿元 15.0%-17.5% 开发投资额平稳增长，增速略有回落

3.关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性

1)分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显 不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。

2)风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行

经济方面，中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓，2014年全面深化改革落地也将加大短期经济波动，支持房地产业快速发展的动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变；需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等行业风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

3)行业转型：消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产等新领域，但去化周期长等风险亟待关注近年来，在消费升级、政策支持下，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。对规模在100万平米以上的300个样本项目统计发现，总规模接近8亿平方米，海南、山东等东南沿海地区最为明显，规模在500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。但是，旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。

第四篇：房地产投资展望

房地产投资展望

近几年来，无论在学术界，金融市场，还是社会上，房地产都是个热门的话题。随着炒楼越来越热，投资房地产的风险也倍受关注，尤其是在我国房地产市场还不完善的情况下，风险往往会给人带来巨大的损失。那么在当先楼市不断飙升的形势下，房地产的投资，最终会导致破产，还是暴发？

在如今的中国，房地产是一个特殊的行业。由以消费为主到以投资为主，房地产已经逐渐演变成金融投资工具。它除具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有生产周期长、资金需求大、流动性差、生产环节多、影响因素多等特点，这些特点决定了房地产业是一种高风险行业。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者施行不力，交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险性。房地产开发企业和投资者若不能对项目的各种风险因素进行充分的识别、分析和评价，就要承受巨大的投资风险压力，甚至受到致命的打击。

同其他投资品相比，房地产又具有以下的一些特点，使得它的投资风险更为难于评估。

一、房地产投资金额巨大。房地产投资需要巨额资金，其开发投入资金需求常常达到几百万，几千万，甚至几十亿元。即使是一般居民为了满足自己的居住需要，购买单个住房单元，至少也得几十万、几百万。而且房地产项目在未完全配套建成之前，不具有使用价值，只有到了全部建成之后，才发挥其具有的功能，这就使房地产开发投资必须在建设过程中一次性支出全部费用，加大了房地产投资的强度。

二、投资回收期长。房地产投资回收期根据项目性质的不同，少则数年，多则几十年。这是由于房地产项目的建设周期长，少则一年，多则两到三年，甚至更多，再加上房地产项目投资量大，其效益却是逐渐发挥，导致房地产开发投资的回收期较长。如果房地产投资者自行开发、自行经营，则投资回收期更长。若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。

三、投资不确定因素多。众所周知，房地产投资的收益与风险并存，受国家和地区的社会经济环境因素影响大。加上需用资金量大，投资回收期长，资金周转速度慢等众多因素使得房地产投资风险大。

房地产的长期投资风险巨大，稍有不慎，可能就血本无归。但是，就现在楼价不断飙升的局面，房地产的价格一时根本无法控制，纵使风险大，一时也只升不降。首先对比一下股票市场。

1、炒股是用自己的钱，不允许向银行贷款；炒楼自己只需出30%，剩下的70%可以从银行贷款。

2、掌控内幕的证券从业人员严禁炒股；而房地产从业人员可以炒股，甚至是楼价不断飙升的帮凶。

3、炒股的人操控股票行情会受到严厉处罚；房地产行业越没有完善的法律规范，开发商或中介操控楼价。

这些就能说明，无论国家是用针对消费市场的政策调控房地产，还是针对一般金融市场的政策，对房地产价格都产生不了明显的效果。即使现在国家出台了“新国八条”等限购令，对广州等限购令一线城市可能有一定的调节作用。而以我的家乡—江门为例，限购令出台一个月左右，广州等房地产投资者大量涌入江门，使不少新楼盘出现断货，房地产市场反而变得活跃。所以我个人认为，长期来说，房地产市场会怎样，难以预料，但是就短期来说，房地长市场价格是不会下降的，最多只能是升幅下降。

第五篇：2017中国房地产市场总结与展望(完整篇)

2017中国房地产市场总结与展望（完整篇）

政策篇：三四线将成“去杠杆”主战场，长效机制或来得更快

2017年，调控政策不断加码，更多三四线城市加入调控行列。“限售”成为2017年房地产调控一大亮点，自3月份厦门率先落地个人限售令，限售城市现已扩容至46城，另有7城升级限售。与此同时，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场。在购房市场压制需求、遏制投资、降低购买力之后，三四季度开始全力推进租赁市场建设发展，12城首批开展住房租赁试点，各地方土地供应层面也纷纷予以积极支持，上海、广州、杭州等热点一、二线城市挂牌并出让多宗租赁用地的同时，集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产调控长效机制的相关具体措施恐将加快落地出台。阅读全文> 行业篇：2017行业销售冲16亿平或13万亿元，2018高位下滑

2017年，调控政策层层升级，范围已波及到更多的三四线城市，虽然政府颁布了严苛的“限价”政策，在土拍、预售证、销售备案等环节层层设卡，但商品房销售面积、金额仍双创新高，待售面积持续下滑；土地购置面积增速也由负转正，一、二线土拍火爆热潮蔓延至三四线城市，地价“水涨船高”；与之形成鲜明对比的是，房地产开发投资增速、新开工面积增速都有放缓的趋势，商办库存风险依旧。随着当前调控主基调不变，各类政策力度不放松,政策叠加效果将在2018年继续加深，预计行业各项指标将全线回落。阅读全文> 城市篇：一线腰斩与三四线持续火爆,“新一线”地位再强化 2017年中国楼市整体规模稳中有升，一再打破各种所谓“天花板“，但随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，各能级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩，而三四线城市在持续高温，成交占比持续上升，而二线城市市场分化严重，重庆、青岛、西安、沈阳等二线城市强势崛起并形成量价齐升之势，而2016年的热点城市如合肥、苏州等成交量急剧萎缩。从时间发展来看，上半年诸多项目开盘依旧屡屡”日光“，但进入三四季度之后，成交逐渐陷入疲态，开盘去化率逐渐降低，市场需求后劲不足，房价快速上涨的势头也得到遏制。阅读全文> 土地篇：成交量回升溢价率下滑，租赁用地崭露锋芒 2017年土地市场高开低走，在2016年“地王年“的映衬下明显转冷，热点城市溢价率回落，“地王”销声匿迹。但在调控政策持续保持高压的背景下，房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。阅读全文> 产品篇：

三、四房成主流与套型面积两极化，豪宅成交锐减近年来，房地产市场需求结构持续发生着显著改变，一方面是基本住房需求满足之后的改善需求上升，既有以小换大又有普通住宅换别墅或高档住宅，另一方面是政策限制带来的“一步到位”思路导致的首次置业产品更迭，与此同时，在一线和二线城市因房价攀升，刚需客群被迫压缩套型建筑面积以控制总价，两房、三房等套型小面积化趋势依旧延续，成交占比明显提升。2017年，市场需求产品结构最显著的两大变化是，一个是四房住宅在各能级城市市场占有率直线上升。另一个是千万元级豪宅市场成交锐减，北上深仍是豪宅聚集地，而重庆、三亚和珠海等少数城市成为豪宅需求聚集新秀。阅读全文> 客户篇：中心城市客群加速外溢，“环新一线”成为投资热点

2017年楼市整体保持在高位运行的状态，前11月住宅销售面积同比上涨5.4%，市场热度由一线、热二线传导至三四线城市。各大热点城市前后均出台了程度不一的限购政策，刚需、首改成为市场的主力需求，但一线城市由于资产升值空间看涨，以资产配置为目的的购房者依旧为数不少。阅读全文> 营销篇：让利空间收窄，全年营销平淡 2017年，房地产行业调控政策未有松绑的迹象，各地楼市调控政策趋严之势明显。自从2016年“930新政”发布以来，全国一线城市及强二线城市限购、限贷、限价等调控政策趋严。在此背景下，为减少营销成本，房企今年整体营销表现显得较为平淡。虽全年营销力度减弱，但从整体来看，今年营销依然可以分为上下两场，上半场主要以恒大、碧桂园等大型房企的活动营销为主，下半场是进入10月之后，政策放松无望同时又面临冲刺全面业绩，才开始有其他房企参与销售推广。当然，站在这个时间节点，基于“坚持房子是用来住的,不是用来炒”的严调控市场环境，对于即将到来的2018年，我们还是就营销策略从形式、推广及手段三个方面给予建议。阅读全文> 融资篇：融资环境收紧，海外债和融资创新或成破局关键 从2016年9月30日北京出台了“930”限购政策开始，黄金周期间有二十多个城市纷纷出台限购新政，房地产市场进入新一轮的政策调控。与此同时，房地产融资环境也开始收紧。2016年10月，央行召集17家银行开会，要求各行理性对待楼市，强化房贷管理。而后银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，信贷环境持续紧缩，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。在此背景下，2017年房企融资出现了怎样的变化，房企未来又该何去何从呢？阅读全文> 战略篇：战略分化继续深入，长租公寓或被提至战略新高度 2017年标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升，但在土地价格不断走高、政府不断加码调控下，房企的利润空间受到进一步挤压，整体盈利能力继续降低。面对行业变革和市场挑战，不同规模房企战略分化加剧，中型企业依旧圈地跑马，持续规模扩张，抢占千亿门槛；已有一定规模的龙头房企在注重规模的基础上，开始将经营重点着眼于效益端，追求稳健的财务和有质量的利润增长。房企将继续谋求地产版图多元化布局，特别是长租公寓或将成为明年房企重点布局的业务，不排除有些房企提升到更高的战略高度。阅读全文> 格局篇：百强规模增长显著、房企分化格局持续