浅谈中国房地产行业融资结构

第一篇：浅谈中国房地产行业融资结构

河 南 城 建 学 院

浅 谈 中 国 房 地 产 融 资

专业：工程造价 班级：0524093 学号：052409311 姓名：李昕 指导老师：董明明 系别：建筑工程管理系

浅谈中国房地产行业融资结构

摘要 房地产业已是我国经济快速发展的主要推动产业之一，房地产业稳定健康的发展对我国经济增长将产生深远的影响，国内房地产企业的融资结构优化研究也成为国内研究的重点。

论文通过优化企业的融资结构，引入多元化的融资方式，是化解当前我国房地产企业融资困境的有效途径。受美国“次贷”危机引起的全球金融危机及国内宏观经济政策的影响，我国房地产市场需求出现萎缩，房价开始回落，企业现金流不足，融资难度增加。

1、引言

2007年4月，美国第二大次级债发行商新世纪金融公司申请破产保护，标志着“次贷”危机的全面爆发。这场由美国房地产泡沫破灭所引发的次级债危机，随后向全球蔓延，最终导致了世界性的金融危机。美国“次贷”危机的爆发，为当时过热的中国房地产市场敲了一记警钟，促使国家加大针对房地产市场的调控力度，并相继出台了一系列相关调控政策。2007年9月27 日，央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提高了首付比例和贷款利率。12月5日又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定房贷次数的认定以借款人家庭为单位。对房地产开发贷款审批也更为严格，对项目资本金比例达不到35%或未取“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。《通知》还要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。《通知》和《补充通知》强化了市场的观望情绪，一些城市的个人按揭贷款数量受到明显影响，房地产开发企业的资金回流速度减缓，资金面趋紧。央行通过连续几次提高存款准备金率（在2008年6月25日提高至17.5%的历史高位），使商业银行进一步收缩信贷，这对于主要依靠银行贷款获取资金来源的房地产企业来说，无异于釜底抽薪之举。因此，本文试图通过优化企业的融资结构，引入多元化的融资方式来化解当前我国房地产企业的融资困境。

2、我国房地产企业融资现状分析

房地产业是我国国民经济的支柱产业，其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，因此资金筹措成了房地产企业最关心的问题。而我国房地产企业融资渠道单一，对银行贷款依赖过高成为资金筹措的瓶颈，因此，必须认识到拓宽融资渠道的重要性。具体而言，我国房地产企业融资现状主要表现为如下特点。2.1、融资规模持续增长

房地产业作为资金密集型行业，资金需要量大。2007年全国房地产开发资金为37257亿元，同比增长37.3%，为2003年的2.8倍。2003年到2007年，全国房地产开发资金量以年均30%左右的速度增长，在一定程度上反映了随着我国近年来房地产市场的不断升温，房地产企业融资规模也跟着迅速扩张。2008年房地产开发资金共筹措41253.8亿元，其中第一大资金来源为定金和预收款，达到20125.3亿元，比2007年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的50%左右；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为12563.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的1/3左右：第三大资金来源是银行贷款，为8125.5亿元，增长了0.5%，占资金来源的15%左右。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，其中大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，则企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款；定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。（数据来源：牛凤瑞、李景国，中国房地产发展报告No.5，社会科学文献出版社，2008年。）

2.2、企业自有资金不足，资产负债率高

我国房地产企业普遍自有资金不足，近年来自筹资金比例一直在30%左右，距新政策35%的最低自有资本金比例要求还有差距。由于自有资金的不足，大多数房地产企业只能依靠高负债经营。根据《中国统计年鉴》的数据，2006年中国房地产企业的平均资产负债率为77.8%，这一负债比例大大高于国内其他行业（金融业除外）的负债率水平。过高的负债比率不仅增大了企业的财务风险，也增大了债权人的风险，使得企业的融资能力大大降低。2.3、融资方式单一，银行贷款比重偏高。

房地产资本运作融资渠道单一，风险集中，没有形成风险分担机制。银行信贷构成了房地产资本运作融资的主要方式。我国房地产企业融资来源主要依靠银行贷款，大部分土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行；在企业开发资金来源中，除了直接银行贷款，自筹资金主要由上一期商品房销售收入转化而来，其中大部分来自购房者的银行按揭贷款，在其他资金来源中的工程垫款和预收款，也有部分来自银行贷款，据此推算，房地产企业直接和间接来自银行的贷款占到总资金来源的60%以上。随着近年上市融资的房地产企业不断增加，股权融资规模有所扩大，2007年房地产上市公司从股票市场融资已经超过1000亿元，但跟6000多亿元的银行贷款相比，股权融资比例还很低。另外由于政策对企业发行债券的要求非常严格，通过发行债券进行融资的房地产企业非常少。

2.4房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。

目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

3、我国房地产企业融资结构的优化

随着经济的发展，我国房地产企业融资方式已逐渐现代化，但是房地产企业融资方式的拓展依然是一项艰巨的工程。为房地产企业开辟更多的融资渠道，既是降低企业金融风险的重要手段，也是房地产企业自身发展的需要，更是发挥房地产业作为国民经济支柱产业作用的要求。房地产企业应在充满风险的市场竞争中，根据自身的实际情况，可以试图选择如下适合自己的融资方式。3.1、加大股权融资力度，提高房地产企业自有资金比例

对于房地产企业来说，股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道。通过股权融资，房地产企业可提高自有资本金比例，改善企业的资本结构以降低财务风险。企业可通过首次公开发行（IPO）或配股增发等形式从资本市场融资，从而化解各种宏观经济政策带来的不利影响，缓解资金需求方面的压力。然而，我国目前对企业上市的条件非常严格，上市门槛高，众多的中小房地产企业因达不到上市要求而被拒于股市门外。因此，一方面政府应降低企业上市门槛，让更多的房地产企业进入资本市场；另一方面，部分房地产企业也可采用并购重组、借壳上市等方式来实现上市融资，以解决自有资金不足的困境。在目前全球流动性过剩的情况下，尤其是我国资本市场经历了股权分置改革之后，国内资本市场一片繁荣。毫无疑问，如果在目前的市场条件下，无论是采用借壳上市还是直接上市，企业可以获得较好的融资效果。但考虑到我国目前上市完成所需时间较长且审批较为繁琐的实际情况下，企业海外融资往往可以取得满意的效果。不过国内的房地产开发商沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋、卖给业主实现增值，快速回笼资金，这种方式导致公司的现金流不稳定且难以预测，因此公司股价不高。

3.2、加快房地产公司债券的发展，减少企业对银行贷款的依赖

与股票市场相比，我国债券市场发育程度更低，在市场上发行和交易的绝大多数是国债和金融债。由于市场不完善及政府管制的存在，公司债发展非常缓慢。目前只有极少数国有大型企业能通过债券市场进行债务融资，大多数房地产企业只能转向银行贷款寻求资金支持，在一定程度上加深了房地产企业对银行贷款的依赖程度，进而深化银行作为最大债权人的金融风险。对房地产企业而言，债券融资是一种成本相对较低的融资方式，可作为银行贷款较为合适的替代融资产品。为推进我国企业债券市场的发展，在完善相关立法和加强监管的前提下，可适当增加房地产上市公司发行短期融资券和可转换债券的规模，在条件成熟时发行中长期债券。

3.3、发展民间金融机构，规范民间借贷市场

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。2008年全国居民储蓄存款达到20万亿元，而银行由于种种原因使得存贷差越来越大，这就意味着相当多的资金找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置资金也愿意投入到这个行业。而在当前银行信贷收缩情况下，许多房地产企业不得不通过民间“高利贷”形式拆借资金。政府应通过“地区试点、逐步放开”的方式培育民间金融机构，规范民间借贷市场，以消除目前“地下”金融无序发展的状态，将居民闲置资金合理有效地引入房地产行业，以弥补当前信贷收缩情况下房地产企业融资无门的局面。

3.4、引入房地产投资信托基金，开拓多元化融资渠道

房地产投资信托基金（Reits）是由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。Reits融资方式在美国等西方发达国家运用较为普遍，因为此种方式具有其独特的优点。第一，信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求，且不少地产投资类信托颇有新意，同时房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求；第二，可以降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构；第三，资金利率可灵活调整。随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有关合同，无法随意更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合资金信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率，灵活性更高；第四，鼓励多渠道筹集资金。房地产投资信托基金产品为房地产企业打开了融资大门，真正实现了不动产资产的流通，为企业谋求更大发展提供坚实的资金支持。通过发行集合资金信托，可以拓展投资渠道，改善融资环境，促进金融产品创新，降低银行系统风险。由于我国相关法律的缺失、专业信托机构匮乏及信息披露和监管不到位，随着国家对房地产调控力度的加大，2005年风行全国的Reits近几年已难见踪影。通过加强立法和相关制度建设、培养专业的房地产信托投资机构和人才，将Reits引入正常发展渠道，无疑是缓解当前我国房地产企业资金压力，实现多元化融资的一条重要途径。

第二篇：房地产融资（模版）

10余房企借壳搁浅 700亿再融资年内泡汤

房地产门户-搜房网2010年11月10日08:45来源：中国证券报楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。

10余房企借壳搁浅

楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。

配合房地产二次调控，中国证监会10月15日在其官方网站上宣布，为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

而*ST钛白本次重组发行股份购买的部分资产为南京金浦房地产开发有限责任公司100%股权，该公司主营业务为房地产开发。根据相关要求，目前不适宜将房地产企业作为拟购入资产进行上市公司的重大资产重组。因此，公司此次资产重组难以继续。*ST钛白重组的终止也直接宣告南京金浦房地产借壳上市的失败。

同*ST钛白和南京金浦房地产公司的命运类似，国内A股市场众多等待借助重组从而实现借壳上市的房地产企业也都遭遇到了“政策关”。

自从2009年7月宣布将通过重组ST东源从而实现整体上市的重庆金科地产，至今仍未获得证监会的核准文件，而新华联地产借壳S*ST圣方也同样在苦等批复。

根据不完全统计，包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的公司均在监管层面卡壳。

对此，业内人士也指出，2010年以来，由于持续不断的地产调控政策，无论是房地产公司借壳上市还是地产公司的再融资基本都处于停滞状态，在调控政策不断深化的背景下，房企借壳近期获得监管部门放行的可能性非常小。

现在年底临近，短期内难以实现重组，不仅使得多家*ST公司游离在退市边缘，相应的，欲借壳房地产企业通过这些公司曲线融资的计划也因此搁浅，从而在融资困难的大环境里再失一枚筹码。

“先是反复跟证监会沟通，现在还必须跟国土资源部沟通，重组预案公布已经一年多了，但何时才能够获准真的很难说。”一家欲借壳上市的房地产企业董事会秘书无奈表示。

第三篇：融资结构理论

一、M—M理论及其发展

现代融资结构理论是由美国学者莫迪利安尼和米勒首先提出的，又称MM理论。其发展经历了以下几个阶段：

1、无公司所得税和个人所得税的MM理论

假设在不考虑税收的情况下，企业的总价值将不受融资结构的影响，即风险相同但融资结构不同的企业，其总价值是相等的。此时MM模型有两个基本命题：

①公司的价值取决于未来净经营收益的资本化程度，资本化的利率与公司风险类别是一致的。即不管公司有无负债，其价值取决于预期息税前盈利和适用于其风险等级的报酬率。

②负债经营公司的权益资本成本，等于无负债公司的权益资本成本加风险报酬。风险报酬的多少取决于公司负债的程度。

2、只考虑公司所得税时的MM理论

1963年他们在释放假设前提、取消无税假设后得出了新的结论，两个命题：

①无负债公司价值等于公司所得税后经营收益除以公司权益资本成本。即：Vu＝EBIT(1-T)／Ksu。同时，负债公司的价值等于同类风险的无负债公司的价值加上税款节约额的价值。即：VL＝Vu＋T×D。

②负债经营公司的权益资本成本(KsL)等于同类风险的非负债公司的权益资本成本(Ksu)加上风险报酬，风险报酬则取决于公司的融资结构和所得税率。即： KsL＝Ksu＋(Ksu-Kd)(1－T)(D／S)这一模型的结论是：在存在公司所得税的条件下，负债经营可以给企业带来税收屏蔽效应，使公司的价值随着负债的持续增加而不断上升。当企业的融资结构全部由债务组成时，企业市场价值达到最大，而融资成本最小。

(1)同时考虑公司所得税和个人所得税时的MM模型

其基本公式为：VL＝Vu＋[1－(1－Tc)(1－Ts)(1-Td)]D。式中：Tc为公司所得税率，Ts为个人所得税率，Td为债券所得税率，D为企业负债价值。在该模型下，有负债公司的价值等于无负债公司价值再加上负债所带来的节税利益，而节税利益的多少视Tc、TS和Td而定：

①当Tc＝Ts＝Td＝0时，VL＝Vu；

②当Ts＝Td时，VL＝Vu＋TcD；

③当Ts

④当(1-Tc)(1-Ts)＝(1—Td)时，VL＝Vu。

尽管不断修正的MM理论把负债融资的增加及由此带来的税收减免作为提高企业价值的决定性因素，但与此紧密相关的是：在进行融资决策时，企业必须考虑负债融资所带来的破产成本及财务拮据成本问题。(2)权衡理论

马苏里思、梅耶斯、斯科特等人的平衡理论认为，负债虽然带来了利息减税好处，同时也增加了财务风险，一旦负债超过合理限度，财务危机成本的出现将抵消负债带来的利息减税好处，最后导致公司价值随负债／权益比率的上升而下降。因此，理想的负债比例应是税前付息的好处与破产之间的平衡。

二、融资结构选择与信号显示理论

1、通过负债比例传递有关企业质量的信号

罗斯、梅耶斯与梅耶斯和麦杰拉夫在研究企业融资结构变化所传递的信息对企业股票价值以及企业内部经营管理者的融资和投资决策影响方面做出了开拓性的贡献。

罗斯通过建立企业经营管理者的报酬激励信号模型，分析了融资结构的信息传递作用。在模型中，给定投资水平，负债率可以充当内部人有关企业收益分布的信号，企业的内部经营管理者和外部投资者在企业的预期收益方面存在着信息不对称；经营管理者的效用水平随资本市场投资家评价的企业证券价值的上升而增大，随经营管理者遭受破产压力的增加而降低。由于破产的概率是和企业的质量负相关而同负债水平正相关的，所以外部投资者将把较高的负债水平视为企业高质量的一个信号。在这种情况下，预期收益较好的优质企业破产可能性较低，经营管理者的边际预期破产成本较小，这类企业可以选择较高的负债比率；而预期收益低，企业负债过多使这类企业的经营管理者的边际预期破产成本增大，这类企业经营管理者无法模仿优质企业的经营管理者而选择较高的负债比率结构。如果企业外部投资者能推测企业经营管理者的这种行为，对投资者而言，高负债比率的企业可能就是优质企业的信号，低负债比率的企业就是劣质企业的信号，投资者可以根据这种信号来做出自己的投资选择；而对经营管理者而言，给定破产处罚，经营者将选择最大化预期效用的负债水平。

梅耶斯进一步考察了信息不对称对融资成本的影响，发现企业债务比例就是把内部信息传递给市场的信号工具。由于前景差的企业发行债券将导致较高的破产概率，而对于经理人来说，破产是一个成本高昂的结果。因此，有较好前景的企业可以比前景较差的企业发行更多的债权。债务比例上升是一个积极信号，它表明经营者对企业未来收益有较高期望，传递着经营者对企业的信心，同时也使潜在投资者对企业价值前景充满信心。所以，发行债券可降低企业资本总成本，企业市场价值随之增加。但是，多发行债券又使企业受到财务风险成本增加的制约。因此，企业融资的先后顺序是：先内源融资，然后是发行债券，直到因为债券发行而引起的企业财务风险达到预警区间时，才发行股票，这就是企业融资的啄食顺序。

2、通过内部人持股比例传递信号

利兰德和派尔从企业经营管理者和投资者之间有关企业投资项目预期收益的信息不对称和经营管理者风险厌恶的角度，探讨了融资结构的信息传递机能的问题。在利兰德和派尔的模型里，企业家作为风险规避者，拥有关于投资项目确切收益的信息，但缺乏有效的交流手段将其传递给外部投资者。利兰德和派尔证明，在均衡状态下，企业家的股份将完全揭示其所相信的项目收益的均值。企业家通过变动自己在投资项目中的股本，可以向市场传递有关项目质量的信号。利兰德和派尔认为，当企业增加负债、提高负债率时，经营管理者的持股比率将相对上升。拥有优质投资项目的经营管理者可通过增加负债，提高负债比例的方式，向外部投资者传递其投资项目为优质项目的信息，增强投资者的投资信心，规避投资不足问题的产生。

三、融资结构优化与代理成本理论

1、资源约束下最小化代理成本的融资结构选择

在詹森和麦克林发表了其经典性论文《企业理论：管理者行为、代理成本和所有权结构》之后，对于企业融资结构与公司价值之间关系的研究主要是在一个代理成本的分析框架下进行的。在詹森和麦克林的模型中，代理成本的产生是由于经理不是企业的完全所有者，不同的融资契约与不同的代理成本相联系，融资结构的选择是为了最小化代理成本。

詹森和麦克林认为，当企业家资源有限时，要将投资机会付诸实现，选择股权还是债权融资就成为一个关键问题。股权融资会摊薄企业家的利润分享比例，激励企业家追求在职消费；而债务融资可以避免企业家激励强度的减弱。当管理层不是企业的完全所有者(即存在外部股权)的情况下，管理层的工作努力使他承担全部的成本而仅获得部分的收益。当他在职消费时，他得到全部的收益却只承担部分成本。这种成本和收益的外部经济特征使得管理层有更大的动机沉溺于享受额外津贴和权利消费，结果导致管理层不努力工作。这种行为的后果是企业的价值小于管理者为企业完全所有者时的价值。这个差额就是外部股权的代理成本。当外部股东能够理性预期到这样一个代理成本时，他们购买股票时的价格决策将考虑到代理成本的因素，从而引起股票价格下跌，所以这一成本将由管理者负担。在企业管理者采取债务融资的方式时，在投资总量和本人财产给定的情况下，债务比例的增加将加大经理的股权比例，从而降低了外部股权的代理成本。债务融资会导致另一种代理成本。由于债务契约诱使股东选择风险更大的项目进行投资，举债融资就造成了债权人和股东的冲突，并引致债务融资的代理成本。在举债融资的情况下，管理层作为剩余索取者有更大的积极性从事有较大风险的项目，因为如果某项投资产生了很高的收益，在债券面值之上的收益将归股东所有；然而投资失败时，由于有限责任，债权人将承担其后果。随着债务融资比例的上升，成功收益“无限”和失败责任有限的机会主义动机会促使股东选择更具风险的项目，带来所谓的“资产替代效应”。这时，由于债务变得有风险，投资者会要求提高债务利率，从而债务市场价值会下降，股权的价值会上升，存在股东对债权人财富的掠夺。因此，债权人会为这种风险要求一种溢价，签订各式各样严格的借债条款以维护他们的地位，从而带来企业债权融资成本的提高。管理层的这种投资行为所带来的企业价值的损失被称为债权融资的“代理成本”。代理成本会使举债融资的成本上升，并由管理层承担。

在企业最佳融资结构的选择中，存在着股权的代理成本和债权的代理成本之间的权衡，最优的融资结构可以通过最小化总代理成本得到，这时股权融资的边际代理成本等于债务融资的边际代理成本。

2、企业融资结构的激励理论

激励理论主要研究企业融资结构与经营者行为之间的关系。由于信息不对称和契约不完备，企业经营者难免会有机会主义行为倾向，负债融资作为一种担保机制对经营者具有较强的激励作用。

格罗斯曼和哈特的担保模型对此进行了详尽的分析。格罗斯曼和哈特将负债作为约束管理者的手段，出于对避免企业破产的激励，负债能够促使经理多努力工作，做出更好的投资决策，从而降低由于所有权与控制权分离而产生的代理成本，增加公司价值。该模型的要点如下：

经理的效用依赖于他的经理职位，从而依赖于企业的生存。理由是，一旦企业破产，经理将丧失他所享有的一切任职好处，也就是说，经理必须承担破产成本。因此，对经理来说，存在较高的私人收益流量同较高的破产风险之间的权衡。然而，破产对管理者约束的有效性取决于企业的融资结构，尤其是负债———股权比，破产的可能性同这一比率正相关。

3、债权融资与管理层的相机决策权

格罗斯曼和哈特的模型假设，经营者被赋予管理上的相机决策权。债务既能起到信号作用也能限制经营者的相机决策权。因此，如果债权融资会影响市场对企业投资质量的判断，而这些判断又反映在市场评价的差别上，经营者就可以利用负债使市场相信，“将追求利润而不是特权”，以便使他们与股东的激励一致起来

四、控制权的转移与融资结构

1、剩余控制权的转移

阿洪和博尔顿最早在企业融资契约的研究中，分析了剩余控制权的分配问题，并建立了不完备金融契约理论的基本分析框架。阿洪和博尔顿的分析表明：在契约不完全、信息不完全的市场条件下，融资结构的选择就是将企业的控制权在不同融资契约所有者之间的分配。

阿洪和博尔顿主要关注债务契约中破产机制的特征。他们证明，在一个多时期的世界里，当出现不利的、公开观测得到的收益信息时，将控制权转移给债权人是最优的，而在企业经营状态较好的情形下，股东应该拥有企业的控制权。这样，融资结构的选择也就是控制权在不同证券持有人之间分配的选择，最优的负债比例是在该负债水平上导致企业破产时能够将控制权从股东转移给债权人。

2、企业控制权竞争中的融资行为

在职经理可以通过改变自己所持股票的比例，操纵或影响股权收购的能力，相对来说，在职经理股份越大，外部股东的收益就越小，潜在股权收购成功的可能性就越小。由于在职经理及潜在的股权收购者的能力不同，企业的价值取决于股权收购的结果，而这种结果反过来又由经理的所有权份额所决定。由于经理的股份是由企业的融资结构间接决定的，因此，这种控制权之争也成为一种融资结构理论。

五、简要评述

尽管不同理论对公司融资的认识视角不同，但较为一致的认识是：莫迪利安尼和米勒著名的MM定理认为的金融结构同市场价值无关的结论是建立在理想化的约束条件之上，与现实有一定的差距，融资结构的变化显然会导致市场价值的变动。由于权益资本与债务资本在企业中起着不同的作用，合适的融资结构对于提高权益回报率和改善公司治理都是有益的。合理负债可以达到融资结构最佳，实现市场价值最大。理论上，企业融资结构可以通过以下四个途径影响企业行为和绩效乃至企业市场价值：第一，通过改变融资结构，降低资本成本，直接增加企业投入，从而增加收益，如免税收益；第二，通过企业融资结构选择所传递的信号，影响市场对企业的判断从而影响企业的市场价值；第三，通过债务资本的存在给管理者带来经营的压力与积极性，从而影响企业市场价值；第四，由于融资结构的不同，影响到企业剩余索取权和剩余控制权的配置，进而影响企业的治理结构效率，从而影响企业价值。（作者单位：中国人民银行研究生部）

第四篇：中国房地产15种融资渠道解读

中国房地产15种融资渠道解读

融资(Financing），指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。房地产企业正是借用融资的方式，撬动金融杠杆。以下，小编为您盘点中国房地产行业的15种融资方式、种类及其影响因素

一、国内贷款

1.影响因素

影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。

2.种类

(1)信用贷款：信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分为五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。

(2)担保抵押贷款：分为担保品贷款、保证书担保贷款两种。保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。

(3)商业放贷：商业房贷有七大风险，政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险。

二、国外贷款

我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。

亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；事是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。

外资银行五大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。

银行贷款运作程序：项目建议书->可行性研究报告->备选项目审批->利用外资方案->借用国外贷款项目的程序。

三、民间借贷

1.特点

形式上的分散、隐蔽性；金额上的小规模性；范围上局限性；利率上的高低不一与随行就市；借贷合约非格式化；对偿债的硬约束性。

2.我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷

(1)优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险；可行性强，为金融市场所快速接受；房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得。/

5(2)缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用；开发商承担风险较大；并非开创融资新渠道。

四、典当融资

典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

流程：审当、验当、收当、保管、赎当。

五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。

五、项目融资

1.参与方

项目发起人、项目公司、融资方、其他：承建商、贩买者、法律顾问、融资顾问。特点：项目融资以项目为导向。

2.特点

项目融资为无追索权或者有限追索权；项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散；项目融资成本更高。

3.融资模式

(1)直接安排模式：房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。

(2)项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并有项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。

(3)以承购合同为基础的融资模式。

(4)以产品支付为基础的融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。

5.项目融资的程序

可行性分析→融资分析→融资模块选择→融资谈判→融资协议的执行→贷款偿还。

6.涉及的文件

信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。

六、债券融资

发行债券的程序：发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请不批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。这个适用于前50强和100强的开发商。

七、金融租赁

金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的亊先合同约定，想承租人制定的出卖人贩买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。/

51.关键要素

金融租赁融资的关键要素包括承租方主体、出租房主体、期限、租赁标的。

2.三大金融租赁类型

直接融资租赁、经营租赁、出售回租。

3.金融租赁六大特征

可以获得全额融资；可以节省资本性投入；无需额外的抵押和担保品；可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；可以用作长期贷款的一个替代品。

4.金融租赁操作流程

业务联系及洽谈：客户向租赁公司提供有关资料→租赁公司实地考察客户经营状况→经办人撰写申请报告及内部审批→与客户签订租赁合同，办理相关文件手续→开发商向客户提供不动产或者动产→租赁公司向供货商支付开发款项，租赁合同同时生效及起租→承租人按合同规定暗示支付租金→还清所有租金后，合同终止→租赁物所有权转让给承租人。

5.房地产金融租赁创新模式

房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式。

“售后回租+保理”的操作思路：房地产企业与金融租赁公司签订房产贩买合同及房产回租合同将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁合同，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限，金额等支付租金。房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产。房地产产权又过户与房地产企业，这叫做“售后回租”。

金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产企业的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法成为商业银行国内“保理业务”。

八、信托融资

信托业和银行业、证券业、保险（放心保）业一起构成现代金融四大支柱。

1.基本功能

信托在经济活动的基本功能：财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务的功能。

2.优势

具有的优势信托融资创新空间宽广；信托具有财产隑离功能。

相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束。

3.分类

抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托（指权益信托和债务信托相结合）。

4.程序/

5(1)确定可以利用信托模式进行融资的项目，一般来说利用信托融资的项目应符合如下标准：

经济效益原则、政策扶持原则、保险系数原则、风险可控原则、抵押担保原则、垄断经营原则。

(2)信托融资项目需提交的材料

(3)资金信托项目材料

(4)项目业务介绍材料

(5)申请项目公司财务资料

(6)选择中介机构

(7)与信托公司和相关中介机构制定信托计划

九、房地产基金

房地产基金投资三大策略：组合投资、跨市套利、资产重组。

影响基金投资策略的五大关键因素：汇率、利率差异（资金成本在国内外市场倒挂）、国有不良资产处置及非主营业务资产剥离、国内外资本市场的机会、海外房地产基金自身风险管理的需要。

吸引外资基金的五种策略：产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。

十、产权交易融资

产权交易是指资产所有者（企业的所有者）将其资产所有权和经营权有偿转让的一种经济活动。而这种经济活动是一种以实物形态为基础特征的财产权益的全部或者部分出卖的行为。房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。

1.分类

按产权交易方式划分：贩买、承担债务、吸收入股、控股、承担安排全部职工等其他条件。

按产权交易主体之间的组织形式划分：兼并、承包、租赁、拍卖、股份转让、资产转让。

2.产权交易融资操作流程

动员和项目征集阶段、项目组织和整理阶段、发布阶段、跟踪和落实阶段。

3.招股推介活动服务

招股推介活动将从以下四个方面提供服务：是征集有融资需求的项目，并进行分类整理和包装；进行多渠道宣传推介，广泛征集投资者；鉴证交易过程，依法出具交易凭证。

十一、REITs项目融资

房地产投资信托在国外称为REITs(RealEstate Investment Trust)，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请与/

5业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。

1.REIT（房地产投资信托）的比较优势

(1)REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。

(2)REIT将所募集的资金委托与业人士集中管理，进行多元化投资组合选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合进离，可有效降低投资风险。

(3)传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险。REIT的出现改变这种情况，它将房地产投资拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道。

(4)作为金融工具，REIT由于自身的特点而成为一个很好的资金融资渠道。

十二、ABS项目融资

所谓ABS，是英文“AssetBacked Securities”的缩写，它是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

十三、BOT融资

所谓BOT，是“BuildOperate Transfer”的缩写，意思是“建设-经营-移交”。典型的BOT定义是：政府就某个基础设施项目与非政府部门的项目公司签订特许权协议，授予签约方的项目公司来承担该项目的投资、融资、建设、经营和维护，在协议规定的特许期限内，这个项目公司向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投入融资、建造、经营和维护成本。

十四、夹层融资

夹层融资（MezzanineFinancing）是一种介于优先债券和股本之间的融资方式，指企业或者项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。包括两个层面含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出发，成为夹层资本；从夹层资本的需求方，即融资者的角度，成为夹层债务。

夹层资本（MezzanineCapital）是收益和风险介于企业债(32.00,0.000,0.00%)务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。

十五、国内上市融资

资本市场的上市融资本质是企业所有者通过出售可接受的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。上市融资包括首次公开发行上市（ipo）和股市再融资（包括增发、配股等）。/ 5

第五篇：房地产行业薪酬结构现状及特点

一、房地产行业薪酬结构现状

我国房地产企业现有薪酬结构模式：（1）岗位工资制（2）项目工资制（3）绩效工资制。

以下为房地产行业薪酬结构范例：

（一）公司高管人员的薪酬

一般包括“基础年薪+激励+长期激励+其他”，其中基础年薪属于纯刚性收入，是用于补偿高管人员，保障他们的基本生活所需，以使他们按照所期望的经验及资历水平进行工作。激励（风险收入）是一种短期激励，用于奖励那些为公司的持续发展及实现公司重要战略目标、财务目标及经营目标做出贡献的高管人员或团队。这是基于个人或团队绩效的可变薪酬。发放依据是公司整体经营业绩的完成情况，包括总资产报酬率、净资产收益率、全员劳动生产率、成本费用利润率、流动比率、速动比率、技术创新投入率、市场份额增长率等业绩指标。长期激励的设计即通过采取股票期权或其他权益分享的形式，允许高管人员合理分享公司的未来收益，进一步加大了薪酬杠杆的激励力度，使他们的经济利益与股东利益保持一致，有助于他们行为的长期化，降低代理成本，并同时达到稳定队伍的目的。其他收入包括福利、退休及在职消费等。

（二）总公司或集团公司的薪酬结构

包括基本工资、岗位工资、绩效工资、津贴与补贴四部分，其中“基本工资＋岗位工资”称作“基薪”。薪酬结构设计要点：

1、绩效工资与基薪的比例一般设置比例是4：6－9：1，岗位级别越高，其薪酬中浮动部分与本人绩效考核结果及公司整体绩效相关度越大。比如，岗位等级1～4级的基薪与绩效工资的比例可设为4：6，岗位等级15～16级的基薪与绩效工资的比例可设为9：1。

2、基本工资

基本工资的本义是基本生活的基本保障。因此，基本工资不应有高低贵贱差异，也就是说上到董事长下到前台接待的基本工资应该是相同的。设计水平一般是当地最低生活保障费的2－3倍，如600元/月。

3、岗位工资

岗位工资是依据员工被聘任的职务或岗位，由岗位的复杂程度、繁重程度、责任大小和履行岗位职责、完成工作任务所需的技能水平、熟练程度、劳动条件等因素决定，应遵循“以岗定薪、薪随岗变”的原则。

确定岗位工资的基础是岗位评价。为了便于对工作性质不同的岗位进行岗位评价，公司按照岗位职能的相近性、任职资格的同质性和对公司贡献方式的相似性将所有岗位划分为管理职系、工程职系、专业职系和行政职系。运用房地产业专用的岗位价值评估系统，对各岗位的相对价值进行评价后，就可测算出不同岗位的薪酬等级（房企的薪酬等级设为16级较合适）。然后再进行工资级差设置和每一级的薪档（为了体现在同一薪酬等级中不同人员的贡献大小，同时也便于在岗位等级不发生变动的情况下对员工的薪酬进行调整。每一个薪酬等级可分为5档），就可绘制出《工资标准表》。

4、绩效工资

绩效工资与公司整体绩效、岗位价值大小、绩效考核结果相关。根据绩效工资与基薪的比例设置和公司的绩效考核制度可以计算出每一个岗位的绩效工资。

5、津贴与补贴

包括职称津贴、交通补贴、通讯补贴、膳食补贴等。

6、福利

公司员工的福利包括国家规定的各种社会统筹保险及住房公积金，以及公司提供的其他福利，如每逢重要节假日给员工发放过节费，公司提供的培训、文化、旅游等福利。

一套完整的薪酬管理制度还应包括加班工资的规定、岗位工资的套入方法和调整细则、薪酬管理的职权（包括董事会及其薪酬委员会、公司薪酬与考核小组、总经理、人力资源部的职权）、薪酬的计算与支付等。另外，随着企业内职业经理人的增多，建立适宜企业自身实际的“谈判工资制”更需要进行个案研究，也是薪酬体系设计的重要内容。

（三）项目部和项目公司的薪酬结构

与总公司不同，薪酬结构包括基薪、绩效工资、津贴与补贴、项目超额奖励四部分：

1、基薪

包括基本工资和岗位工资。其中基本工资应与总公司或集团公司员工的基本工资保持一致。如，统一规定为600元/月。需要特别说明的是，因为项目部或项目公司的管理层级比总公司少，因此岗位工资等级设定10级左右即可（视项目等级，等级越高，层级越多），每一薪酬层级可设三个薪档。

2、绩效工资

项目经理作为项目开发经营的负责人，公司不仅考核其阶段绩效，还要考核项目的整体绩效，所以项目经理的绩效工资应包括绩效工资和项目终结绩效工资。项目其他人员在项目经理的聘用和领导下，工作具有局部性、阶段性，所以绩效工资应只包括阶段绩效工资。根据不同层级人员基薪与绩效工资的比例、项目绩效考核制度，可以测算出每一岗位的绩效工资。

3、津贴与补贴

津贴与补贴包括职称津贴、交通补贴、通讯补贴、餐费补贴等。项目不同，项目人员所享受的津贴与补贴的数量可能不同。如郊区项目可以比市区项目的交通补贴高，异地项目可以享受驻外补助。

4、项目超额利润奖金 是指项目结束后，如果项目的实际利润超过目标利润，总公司将提取利润差额的一定比例作为对项目人员的奖励。即项目超额利润奖金＝（实际利润－目标利润）×f。需要特别注意的是，因为房地产市场的不确定因素和项目前期的权变因素较多，许多项目的实际利润与目标利润偏差较大。如果在项目启动初期就签订的《项目开发经营责任书》内签订超额利润的分享比例，当两、三年后项目结束时，项目人员可能根本得不到超额利润奖金（目标利润过高），将起不到激励作用；或者是公司不得不支付可观的超额利润奖金，即实际利润远远超过目标利润（在销售价格跳跃上扬时，这种情况极易出现）。兰德公司建议，在项目启动初期公司和项目经理可初步约定一个比例，到项目中期时再确定具体的分享比例。同时，项目超额利润分享比例可实行阶段递减制，即超额越多，提取比例越低，但奖金越多。另外，超额利润奖金不应在项目结束后一次性即期发放，而应在项目后评价（项目结束后多项目的综合评价活动）后分1－3年递延发放，以规避潜在的风险。如在项目后评价后发放40%，满一年后再发放40％，满两年后发放剩余的20％。

二、行业薪酬结构特点

据美世对2008年京、沪、深、穗、蓉、津的房地产市场薪酬调研显示，在这个房地产行业的调整期内，整个房地产市场甚至是房企自身的转型，均能从企业员工薪酬结构及水平的变化中获取信号。

（一）从业人员的薪酬期望值较高

从事房地产行业的员工年龄一般在26岁—45岁间学历高的人员希望去大型房地产公司发展。因为在那里可以获得规范的培训和丰富阅历为自己长远的职业发展奠定资本，他们对长期薪酬的期望值较高:而年龄低、学历低，特别是大专以下水平的员工。凭从业经验即可取得业绩大多选择了小型房地产公司希望短期内获得可观的佣金和奖金收入。

（二）薪酬因地区、企业、职业不同而差异较大 房地产行业的薪酬水平根据所属地域经济水平及各地政策的不同而不同经济发达地区、大城市、大型企业薪酬水平较高，其它随地区企业规模而递减。在房地产公司内部不同职位员工的薪酬水平差异很大，薪酬结构的层次性比较突 出。特别是由于大多数小型房地产公司的高级管理人员一般需要有丰富经验的专业人才来担当因此大型房地产公司的中层管理人员成了这类公司锁定的对象，它们通常通过诱人的薪酬来吸引这些人才这样专业项目型房地产公司的高级管理人员的薪酬水平居于大型房地产公司中层管理人员和高级管理人员中间导致大中型房地产公司的中层管理人员与技术人才大量流失。所以对于大中型房地产公司而言，如何留住中层骨干人才是一个值得重视的问题。

（三）发展战略不同导致薪酬结构不同

在薪酬调查中发现，房地产行业全体员工的薪酬总额平均占销售额0.63%，但各企业因经营战略不同薪酬结构存在很大差异。以经营品牌多样化为主的多元化大型的房地产公司因同时经营多种业务，因此他们在制定奖金模式时必须考虑不同业务单元之间的协调性，普遍采用高基本工资低奖金高福利的策略其中奖金部分80%采用相对保守软封顶型奖金模式。而以经营专业化为主的大型房地产公司由于具有清晰的产业发展战略，大多采用中等基本工资、直线型奖金、中等福利的政策，其中奖金部分采用激励性与稳定性较平衡的直线性奖金模式，74%采用直线型奖金制。小型房地产公司目的很明确—在每一个短期项目中赢利因此普遍采用低基本工资、加速型奖金、低福利/佣金的政策95%采用激励效果很高的加速型奖金模式并且给予销售人员一定比例的佣金。可见大型多元化房地产公司发展眼光长远对员工的稳定性以及潜力的开发很重视。因此他们的薪酬水平相对稳定又因为这类公司普遍重视基于职位分析的岗位工资制和基于能力的技能工资制，因此他们的薪酬等级很明显，中层、基层员工收入偏低甚至低于市场的平均水平导致这些员工源源流向小型企业。对于小型房地产公司。由于重视的是员工短期的实际经营成果，因此薪酬制度非常灵活薪酬的差距也相对大型公司的岗位责任制较小，但是薪酬水平的不稳定性导致了平均年薪水平较低使员工为追求短期薪酬而在各企业间频繁跳槽。

（四）浮动薪酬渐成主流

在房地产行业，企业的薪酬体系普遍都采取“固定工资+浮动薪酬”的组成结构，只是浮动的比例因企业管理理念和企业性质的不同有所差异。传统的地产业中销售体系薪酬浮动的比例比较大，常常高达70%。

但根据美世对2008年房企薪酬的调研显示，在我国房地产企业当中，除了销售薪酬体系外，人力、财务、行政等中高层管理员工的浮动薪酬比例也正逐渐提高，在广州和深圳等房地产市场竞争比较激烈的城市，部分岗位员工的浮动薪酬甚至超过了基本薪酬。

从高管员工的薪酬整体水平来看，京、沪、深、穗这4个一类城市当中，深圳高层管理者的薪酬水平最高，平均年薪可以达到近百万元。从薪酬的组成结构来看，薪酬水平越高的公司，浮动薪酬所占比例也越大，最高可达55%。

（五）本土房企薪酬更具优势

据美世调研显示，内资民营、外资和国有地产企业在薪酬结构上表现各异。

外资地产公司沿用外资公司的传统，薪酬结构普遍为“高底薪+低奖金+丰厚福利”；国有地产公司因为受国资委的管控以及一些历史原因限定，薪酬结构普遍比较平均，只是在福利部分相对于其他类型房企会有比较强的竞争力；内资民营地产公司则倾向采用“底薪+高奖金+福利”的薪酬结构。

在不同组织类型的地产公司当中，员工也会因为组织类型的差异呈现不同的薪酬水平。在固定薪酬部分，合资公司的竞争优势比较明显。但在加入浮动工资后的总现金收入当中，内资民营地产公司的竞争优势随即显现，尤其在经理级以上的员工层级中，平均收入高于位居第二的国有地产公司23.2%。

据美世出具的调研报告分析指出，本土地产开发商凭借独有的资源仍能在市场运营上显示出天然优势，例如资金和土地。各种类型企业通过绩效制度、绩效考核、项目利润分享等措施，直接将企业各层级员工的现金收入与公司业绩整体相关联，因为在个人薪酬总量上依然占据优势。

美世咨询顾问金芳认为，外资地产公司员工的浮动薪酬更多地是参考个人所处的职位级别以及基本薪酬，同时对员工的长期发展更为注重，因此在对员工个人或者职业生涯的关注度方面要比本土地产公司更具竞争力。

（六）职能部门转型升级

同为房地产企业结构中的各个部门，其薪酬也会因各自部门所承担的工作职责不同而有所差异，例如，规划设计部门整体薪酬水平高于项目开发部门、成本管理、施工等其他业务部门。

在职能部门当中，随着房地产市场环境的日趋复杂，法务部门以基本薪酬领先于其他部门。

值得注意的是，在美世出示的调研报告当中，人力资源部门在现金总收入部分的表现尤为突出，现金总收入相比基本薪酬平均增长率近60%。

同时，美世分析指出，除了人力资源部门职能转型外，房地产企业的成本管理、客户服务部门的管理职能也面临提升。跨区域经营、通过管理转型和创新获得持久的竞争力正成为一些有先见之明的房企的选择。