我国房产税的发展以及对我国房地产市场的影响

第一篇：我国房产税的发展以及对我国房地产市场的影响

我国房产税的发展以及对我国房地产市场的影响

摘要

为稳定我国房地产市场, 国务院提出要逐步推进房产税改革。基于税法基本原则分析, 开征房产税缺乏合理性、正当性和实效性。同时, 我国现阶段房地产业税费不清、配套制度不完善, 在实践中也阻碍了房产税的开征。房产税的开征要在尊重纳税人意见、规范立法程序以及解决现实存在的问题的基础上才能谈及, 否则很容易出现不仅没有调控房价, 而且还加重纳税人的买房负担, 变相提高房价的结果。

关键词：房产税、税法、房地产

The development of China real estate taxes and the influence of the real estate market in China

Abstract

Our real estate market for stability, the state council put forward to promote the gradual housing property tax reform.Based on the analysis of the basic principles, collecting the tax property taxes rationality, legitimacy and effectiveness lack.Meanwhile, the our country present stage real estate taxes, not pure, supporting system is not perfect, in practice also hindering the douments of house property tax.Real estate taxes in respect of the levy opinion, standardize lawmaking procedure taxpayers and solving realistic based on existing problems to talk about, it's too easy to appear not only control property prices, but also without the burden of aggravating taxpayer house prices, improve the result of disguised.Our real estate market for stability, the state council put forward to promote the gradual housing property tax reform.Based on the analysis of the basic principles, collecting the tax property taxes rationality, legitimacy and effectiveness lack.Meanwhile, the our country present stage real estate taxes, not pure, supporting system is not perfect, in practice also hindering the douments of house property tax.Real estate taxes in respect of the levy opinion, standardize lawmaking procedure taxpayers and solving realistic based on existing problems to talk about, it's too easy to appear not only control property prices, but also without the burden of aggravating taxpayer house prices, improve the result of disguised.Keywords: real estate tax, tax law, real estate

目录

摘要..............................................................................................................I ABSTRACT................................................................................................II 第一章 引言...............................................................................................1

1.1 中国房地产现状以及发展趋势.....................................................................1 1.2 文献综述.........................................................................................................2

第二章 征收房地产税的目的.............................................................................4

2.1房产税的概念..................................................................................................5 2.2为什么要征收房地产税..................................................................................5 2.3房产税数据分析.............................................................................................5 第三章

如何征收房地产税....................................................................7

3.1强化税收法定原则，严格实行依法征税......................................................7 3.2对房地产征税要合理......................................................................................7 3.3简化现行税种，完善房地产税收法律体系..................................................8 第四章 房地产税收能否对房地产市场起到调控作用.............................10

4.1房产税岂能抑制房价..........................................................................13

4.2房产税能有效抑制房价...........................................................15

结语...........................................................................................................18 参考文献...................................................................................................19 致谢 ……………………………………………………………………20

第一章 引言

1998年, 为了应对亚洲金融危机, 中央将房地产作为我国经济的一个新的增长点进行扶持, 房地产业此后十数年得到迅猛发展并已经成为我国经济的支柱产业。但是随之而来的高房价问题也成为我国社会中的突出问题。为此, 2010年4月国务院颁布了<<新国十条>>和一系列配套措施对房价进行调控, 以遏制房价的过快上涨, 力图使房价回归到合理的价位。房产税的开征被称为此次调控的撒手锏, 成为学界和房地产业界热议的焦点。2010年5月, 国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》明确指出要逐步推进房产税改革, 这就意味着房产税的开征是箭在弦上了。社会对此普遍存在的疑问是, 房产税这样一个税种的开征有无正当性和合理性呢? 房产税对于调控房价和房地产市场是不是真的具有预期的影响力呢? 1.1中国房地产现状以及发展趋势

从优化财政体制、完善住房体制、加强房地产调控等各个角度来看，中国房产持有环节税收的试点并最终全面开征势在必行。房产税试点改革，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段，表明调控政策已从先前的以阶段性、行政性手段为主转向中长期、根本性制度调控，将对房地产业的中长期政策环境产生显著影响。房产税改革试点和相关配套政策改革的逐步推进，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于降低地方政府对“土地财政”的依赖，缓解地方政府“卖地”冲动，促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。

部分人士认为房产税将成为此轮调控最后一只“靴子”，政府调控再无更多政策出台。与此不同，我们认为，房产税试点改革的正式推进，表明中央政府正密切关注可能或已经出现的部分城市房价再度快速上涨，2011年的房地产政策仍将以调控为主。放眼更长时间，展望十二五期间，“完善住房体制、引导住房需求”将成为房地产调控的重要目标。房价不稳、政策不止。

回顾2010年10月以来中共中央和住建部的相关政策，我们进一步确认了这一判断：住建部近期召开的“全国住房和城乡建设工作会议”即表示，2011年继续强化调控措施的具体落实。2011年1月14日，武汉成为又一个“限购”的城市。2011年房地产业的所面临的大环境将更加严厉，在大规模保障性住房入市平抑市场需求、房价上涨预期减弱、投资投机性购房需求显著下降之前，调控放松的可能性不大。伴随着房产税改革试点的逐步展开，土地出让制度、交易环节税费减免等政策也将面临改革的契机，房地产业中长期政策环境将逐步形成，这将使得房地产业格局发生变化，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备

1.2 文献综述

2003-2009年物业税相关政策变化

日期 政策来源

关键内容

明确提出：”实施城镇建设税费改革，条件具备时中共中央十六届三中全会

对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。之后央行行长周小川在12月的“企业领袖年会“上对物业税概念发表详细见解；建设部副部长刘志峰透露政府正积极考虑征收物业税。

广东省财政工作会广东省财政厅厅长刘昆透露，广东有可能在今年2004.1.15 议 对不动产开征统一规范的物业税。

财政部副部长楼继伟透露

物业税正在做模拟测算，不久将在国内部分地区试点，首批确定的试点地区包括北京、重庆、深圳。2003.1 2005.2 税务总局、财政部批从2006年起，财政部和税务总局先后批准北京、2006.1 准部分省市

辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六个省市进行进行物业税“空转房地产模拟评税试点，俗称物业税（空转）评税“试点

国税总局下发《2007

试点。

2007.1.25 年全国税收工作要将 “研究物业税方案”纳入2007年的工作范围。

点》

代表提交的十届全国人大五次会议审议的财政预2007.3 全国“两会”

算报告草案中，也提及要”研究开征物业税的实施方案”。9月中旬，财政部和国税总局在北京召

开了房地产模拟评税扩大试点动员和培训会议。财政部和税务总局批准安徽、河南、福建、天津2007.1 国税总局、财政部 为第二批试点省市，至此，全国已有10省市进行

物业税”空转”运行。

《关于2009年深化提出”深化房地产税制改革，研究开征物业税（财2009.5.26 经济体制改革工作政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共的意见》

同负责）。

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

2010年房产税改革相关政策

政策来源 关键内容 国务院批转国家发改委

2009.5.25 《关于2009年深化经深化房地产税制改革，研究开征物业税。

济体制改革工作的意见》 国务院 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调《关于坚决遏制部分节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引2010.4.17 城市房价过快上涨的导个人合理住房消费和调节个人房产收益的通知》 税收政策。

国务院批转国家发改委

2010.5.27 《关于2010年深化经深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。

济体制改革重点工作的意见》

住建部、国土资源部、监察部

加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到2010.9.30 《关于进一步贯彻落

全国。

实国发〔2010〕10号文件的通知》

“十二五”时期财政工作思路，其中提出坚持财政部部长谢旭人“全2010.12.27 改革创新，完善财税体制。研究推进房地产税国财政工作会议”讲话

改革，完善财产税制度；

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

时间

第二章 征收房地产税的目的

2.1房产税的概念

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目 的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

2.2为什么要征收房地产税

根据经济学的常识，经济的发展必然带动房地产业的价格上涨，而且，经济越是发达的地方，房地产价格上涨的速度也越快。这种现象，根据经济学的解释，是由两方面的原因造成的。一方面，土地作为一种稀缺资源，越是在经济发达的地方、越是在城市地区，其稀缺性就越明显；另一方面，越是在经济发达地区、越是在城市地区，当地政府对公用设施的维护和改造的投入就越大。由于城市公用设施的最大受益者是这些土地的使用权人和房屋的所有权人和使用权人，所以，城市土地和房产价格的大幅度升高，会使他们得到巨额的回报。同时，政府对城市公用设施的维护和改造，对城市社会生活环境的促进和城市经济发展的推动，都需要大量资金的投入，而这些资金仅仅依靠从土地使用者手中所收取的土地使用权出让费显然不够。在此条件下，对于城市房地产按照其所保有的价值或增值额的一定比例征税，就可以增加政府的财政收入，确保政府有足够的资金进一步改善城市的社会经济环境，促进城市地区社会经济的可持续发展。同时，也可以促进城市房地产资源的合理开发和利用，最大化地节约土地资源，改善城市居民的居住条件。从这种意义上来讲，对城市房地产征税，完全具有其内在的合理性。

在当代世界各国，房地产税一般都是针对纳税人所拥有的土地、房产等不动产的征税。这些不动产具有不可移动性、不可隐匿性和长期持续性的特点，故由地方政府对其征税，能够保证税收收入的固定性、明确性、稳定性；由于房地产市场的形成和发展与地方政府的努力具有密切的关联性，故它对地方政府有比较强的依赖性，由地方政府对其征税，能够更好地体现“谁受益谁纳税”的原则，负担与受益的对应关系比较明确，从而更具有公平性；由于地方政府对当地房地产市场的情况最为了解，故由地方政府征税，能够降低征管成本，提高征税效率。因此，在实行分税制的国家中，房地产税一般都是作为地方税，由地方政府进行征管，收入纳入地方财政，由地方政府支配。它是地方政府筹集财政收入的主要来源。我国也是如此。据统计，从2004～2010年的7年间，有关土地和房地产的7项税费（即建设营业税、固定资产投资方向调节税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、土地出让金）的收入由1803亿元一步步上升到3073亿元、6239亿元、7443亿元、7139亿元、9429亿元、14379亿元，占地方政府总收入的比重由13.84% 上升到了22.94%、32.08%、35.85%、30.06%、32.23%、40.23%。由此可以看出，房地产税收已经成为我国地方政府财政收入的重要来源。它为地方政府提供了巨额的财政支持，对促进地方经济发展和社会进步起到了重要的作用。

2.3房产税收数据分析

财政部2月1日公布数据显示，2010年房产税实现收入894.06亿元，同比增长11.2%，占税收总收入的比重为1.2%。房产税的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。

财政部称，2010年房产税平稳增长的主要原因是办公楼、商业营业用房的保有量较快增长。2010年办公楼和商业营业用房销售额同比分别增长31.2% 和46.3%。

2010年执行的房产税是依据国务院 1986发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，它的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。

2011年1月上海、重庆开始启动对个人征收房产税试点，房产税开始对个人增量住房和部分存量房征收房产税。

此外，数据显示，2010年契税快速增长，实现收入2464.80亿元，同比增长42.1%。契税收入占税收总收入的比重为3.4%。

财政部称，契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额，土地的交易额与国土部门的用地规划密切相关，房产的交易额主要受新建住房和二手房的交易量和价格的影响。2010年契税快速增长的主要原因是房地产交易额总体保持较快增长。2010年全国商品房销售额同比增长18.3%。

第三章

如何征收房地产税

房地产税收一方面作为地方政府筹集财政资金的重要手段，直接关系到地方政府的财政收入和地方政府提供公共产品的数量和质量；另一方面它实际上是由普通大众负担的，直接涉及广大民众的经济利益和财产安全。因此，面对目前我国房地产市场的现状，如何合理地征收房地产税，以达到政府利益与民众利益的平衡，这就对未来房地产税收的发展与改革提出了更高的要求。

3.1强化税收法定原则，严格实行依法征税

在当代，税收法定原则已是一项宪法性原则和税法最重要的原则。我国的《税收征管法》第三条也对税收法定原则作了明确的规定。依此规定，不管是对现行房地产税的改革，还是开征新的房地产税收，都必须符合税收法定原则的要求。而事实上，我国现行的有关房地产税收的法律依据，基本上都是停留在行政法规的层面上。如果说这些行政法规是依据1984年9月通过的《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院改革工商税制发布有关税收条例草案试行的决定》作出的，那么，随着2009年6月27日该授权被废止，国务院或其他政府机构都不能再以税收行政法规或规章的方式来改变现行的税收法律法规的基本内容，也不能再依税收法规的方式来规定新税。因此，未来房地产税收基本法律制度的修改与变动，都必须按照税收法定原则的要求，由国家的立法机关通过立法的方式来进行，而不得再由国务院或其他政府机构依税收行政法规的方式来制定或变通有关的税收法律法规。

3.2对房地产征税要合理 我国现行的土地批租制度，是在土地的出让环节将未来40年或70年的土地收益及税收进行一次性征收。这样做的好处在于能够快速筹集到大量的资金用于城市的建设和发展，但它的缺点也非常明显。首先，将大幅度抬高初始地价和房价，从而造成土地使用权人和房产购买者支出的大幅度增长，这会对土地的合理利用和房地产企业的发展、对于改善广大普通民众的居住条件产生负面影响。其次，政府在土地出让过程中收取的土地出让金等收费并没有纳入政府的财政预算，而是作为预算外资金由政府支配。这一方面会造成政府的铺张浪费，导致贪污腐败等行为的发生，损害政府的形象；另一方面当今后的政府无地可售时，就会导致由于资金的短缺从而影响政府对城市公共设施的维护和改造，进而导致政府公共服务水平的下降。最后，由于现行的房地产税收筹资功能过于强大，从而导致政府对房地产税收的过分依赖。如此下去，将必然导致对房地产资源的过度开发，也会造成政府其他职能的萎缩。因此，合理的做法应该是改革现行的房地产税收制度。在批租制的前提下，一方面，降低土地出让和房屋出售时各种税收和政府收费的总额，从而降低房屋的出售价格，让更多的居民有能力购买商品性住房，以缓解目前商品房市场的供需矛盾，也同时缓解政府提供其他保障性住房的压力；另一方面，对土地使用权人和房屋的所有者或租住者按年根据土地或房租的增值额依照一定比例征收土地税或房产税，以保证房地产税收的持续性和稳定性，从而保证政府财政收入的持续性和稳定性。对于在批租土地时收取的土地出让金和税收，可以借鉴我国香港地区的做法，将其中的一部分纳入当年的财政预算，由现政府统一支配，其余部分纳入政府设立的土地储备中心，留给以后年份的政府统一支配，用于保障公共产品的供给和城市基础设施的更新和维护，以促使城市房地产行业的持续发展。

3.3简化现行税种，完善房地产税收法律体系

我国现有的房地产五个税种中，除契税是主要对房地产交易环节征税、具有相对独立性的税种外，耕地占用税和土地增值税是对不动产取得环节征收的税种，且在现实中，这两个税种的减免现象非常普遍。房产税以历史价值作为计税依据而非市场价值，不仅造成税收的大量流失，而且也造成了市场价值相同的房产税负不同。城镇土地使用税以土地面积作为计税依据，导致税收收入无弹性，无法调节土地级差收入。另外，房地产交易营业税等与房地产税存在重复课税现象，致使房地产转让环节税负重、保有环节税负轻，从而导致税收不公。因此，应该以公平原则为指导，适当扩大房地产税的征税范围，改变现行的税率过于单

一、计税依据不科学等缺点，将现行以面积为计税依据的方式改为以价值为计税依据。土地增值税和城镇土地使用税等也由现行的以面积作为计税依据改为以价值作为计税依据，以增加税收收入弹性，加大调节土地级差的功能。另外，将现行的土地增值税在土地转让环节征收改为每年根据对增值额的评估进行征收。取消营业税、城建税和教育费附加，优化税收法律体系。最后，加大税收执法力度，严格执行税收减免优惠政策，确保税收调控政策的严格执行。

第四章 房地产税收能否对房地产市场起到调控作用

虽然国内外的学者们都承认税收是政府对市场进行宏观调控的重要工具，但不可否认的是，一方面，相对于税收的筹资功能而言，税收的宏观调控功能只能屈居其后，担任配角，且功能有限。故不能将其夸大化，更不能僭越其上，喧宾夺主；另一方面，税收的宏观调控功能主要是由中央税来承担的，地方税的宏观调控功能非常有限。我国的地方税在满足地方政府财政资金需求的前提下，虽然也承担了一定的宏观调控功能，但房地产税与其他和房地产行业相关的税种如企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等一样，对房地产业只具有一般的调控功能。故在我国当前对房地产业的宏观调控过程中，试图运用开征房地产税等税收手段来达到降低房价、调节房地产市场发展的目的，我认为，效果是有的，但可能是暂时的。

首先，房地产市场价格的高低，是由供求关系决定的，这是一个经济学的常识。近年来，由于我国宏观经济的快速发展，居民收入水平有了较大幅度的提高，改善住房条件，提高居住水平，自然成为普通大众的基本需求。这必然导致对城市居住用房的巨大需求。而我国现行不合理的土地供应制度则成为制约城市房地产市场发展的瓶颈。这主要表现为两个方面：一方面，从住宅土地供应量上来讲，我国的土地资源属于国有。由于土地属于稀缺资源，政府每年的供应量十分有限，市场供求关系严重失衡，从而导致我国目前房地产价格的一路上升；另一方面，我国目前对于商业住宅用地实行招标拍卖制。由于目前我国的房地产行业平均利润高于其他许多行业，导致许多企业进入房地产业，加剧了商品住宅建设土地的竞争，“地王”频频出现，土地成交价格不断攀升，从而导致商品住宅价格的持续上涨。因此，我国目前的房地产价格上涨，从根本上来讲，是由于供求关系失衡导致的。如果不能从根本上合理解决住宅用地的供应问题，不能解决商品住房的供求平衡，而企图采用税收手段来调节房价，这实际上是一厢情愿的做法，恐怕很难达到目的。

其次，在房地产流通环节我国房地产税收调控功能基本失效或者非常有限。房地产市场是一个非完全竞争的市场，在房地产业中不可能出现透明化的平均利润。根据经济学原理，在房地产业税收负担基本确定的前提下，当房价上升幅度小于各项税收负担时，各种税收负担被部分转嫁至购买者；当房价上升幅度等于税收负担时，各项税收被全部转嫁至购买者；当房价上升幅度大于税额时，不仅各项税收被全部转嫁给购买者，房地产出让者还能获得额外所得。我国目前对土地实行“批租制”，房地产开发商在获得土地使用权时，要向政府一次性支付大部分税费。由于我国目前的房地产市场为卖方市场，商品住宅的定价权由卖方掌控，房地产开发商在确定的房屋成交价格中，已经将前期缴纳的大部分甚至所有税费都包含了进去。这也就是说，在房屋成交时，房地产企业的税费负担被部分或全部转嫁到了购房者的头上。房地产企业实际上并不负担或只负担很少的税收。税收调控手段对房地产企业的影响非常有限甚至没有。同时，转嫁出去的高额税收最终由消费者来承担，这对消费者来说不但不公平，而且也进一步推高了房价，加大了购房者的经济负担。目前我国二手房交易所有的税收都由购房者来承担就是最明显的例子。最后，在房地产保有环节我国房地产税收的调控功能微不足道。根据现行税法的相关规定，在房地产保有环节，房地产的保有人只需要缴纳城镇土地使用税和房产税，且对于个人和非营业用房都是免征的。因此，无论是对于商品房的消费者还是所谓的炒房者而言，这两种税都不具有调控作用。即使对于土地的投机者，也由于上述税种的税率很低，操作灵活性较大，故税收负担与其实际收益相比几乎可以忽略不计，这就进一步弱化了税收杠杆的调控作用。

综上所述，在现有的税收法律体制下，企图依靠税收手段来对房地产市场进行宏观调节，以抑制房价的上涨势头，这可能不但不会达到预期目的，而且有可能适得其反，进一步推动房价的上涨。

4.1房产税岂能抑制房价

[导读]房产税对于促使房价下跌，短期内或有效果，但长期未必有效。徐昌生 北京大学经济观察研究中心特约观察家 高级经济师，现任江西博能实业集团副总裁，多家媒体特约撰稿人。

关于房产税的讨论已经铺天盖地，专家、学者或从法理、或从公平、或从可操作性等诸多方面进行了论证。在林林总总的论述中，有一个观点流行甚广，那就是房产税纵有千般不是，但是却能够抑制房价过快上涨。

房产税何以能够抑制房价上涨？通常的解释是，有了房产税，持有第二套房产的成本将大大增加，也会导致准备购买第二套房产的投机者踯躅不前，并使已经拥有第二套房子的业主加快抛售。

一个不再疯狂抢购，一个加紧低价抛售，买房的人在减少而卖房的人在增多，这无疑相当于增加了供应，减少了需求。供应增加、需求减少，房子将会降价，这像是不容置疑的常识。

从表面上来看，这个道理似乎无懈可击，但却经不起逻辑推敲。倘若增加一项持有税赋便可以降低商品价格的话，那么，这种经验就值得我们全面推广。

按这种逻辑来推断：肉价上涨，开征猪肉税，对一天购买人均半斤以上猪肉或者买了猪肉当天却未吃完的家庭课以重税，则城市的居民必不敢多买，于是肉价持续下降；油价上涨，开征油业税，对一次性加油100公升以上或者加了燃油却没在规定时间内用完的车辆课以重税，则车主也不敢多加燃油，于是油价持续下降。推而广之，我们可以把这一政策运用于中国所有的商品。

上述设想无疑是荒唐的。但是，面对房产税，人们又陷入了迷茫，前文中流行的解释似乎又有几分道理。

一项商品价格的涨跌到底取决于什么因素？从经济学的角度看，只有两个根本因素：一是供求关系；二是货币供应。

开征房产税是影响供求关系，还是影响货币供应？毋庸置疑，它肯定不会影响货币供应，因为能够影响货币供应的其实只有央行。

那么，房产税真的像人们所期望那样，能够改变整个商品房市场的供求关系吗？换句话说，它真的能够减少人们对商品房的需求而增加对商品房的供应吗？

要弄清这个问题，我们需要对商品房市场的整个结构有一个完整的了解。整个商品房市场由三个部分组成，即新房、二手房和出租房。

开征房产税后，持有多套商品房的房主就要交税，这会降低人们对房屋的购买欲望，购买新房的人必然减少，这意味着需求减少；同样，第二套房的增持成本上升，也会促使持有多套商品房的人加快抛售二手房的步伐，这意味着供应增加。

因此，开征房产税似乎可以增加供应，但人们却忽视了房产税对出租房市场的影响。当房产税使人们不敢轻易拥有多套住房之后，出租房的市场房源将会大大减少，出租房价格必将大幅攀升，并且又反过来影响新房和二手房市场的供求关系。

我们原指望开征房产税来减少需求和增加供应，但最终却会因为出租房市场的变化，又带来了需求增加和供应减少，市场仍将恢复其本来的面目。也就是说，房产税对于促使房价下跌，短期内或有效果，但长期未必有效。

试想，倘使增加一项税种便能降低房价，那么政府开征的税种岂不是越多越好？ 其实，又何止是房产税对调控房价无效，只要懂得房价上涨的原因源自供求与货币两种因素，我们便会明白除了增加土地供应与减少货币发行这两种方法之外，其他所谓调控措施重拳出击，其效果可能都是昙花一现。

4.2房产税能有效抑制房价

关于开征房产税能否抑制房价的争论一直没有停止过。本人倾向于开征房产税能够有效抑制房价。理由是当前的房地产市场供求失衡的主要原因不在于有效供给不足，而在于存在大量不合理的超额需求，不合理的超额需求主要有以下两个组成部分：第一，大量的投资、投机性需求；第二，由对房价持续上涨预期诱发的恐慌性、透支性的刚性需求。而开征房产税首先能够有效抑制房地产市场不合理的投机投资性需求，同时，房产税还能通过稳定广大刚性需求者的价格预期，最终有效减少恐慌性、透支性刚性需求，最终起到平衡房地产市场供求关系，抑制房价过快上涨的作用。

很多人质疑房产税的理论依据是“任何税收都会抬高价格”的论断。其实这一命题本身就是一个伪命题。因为对需求者征税，一般都会起到抑制需求的作用，并通过抑制需求降低市场的均衡价格。房产税从总体上由房地产的持有者也即房地产市场的需求者承担，因此，房产税首先会在房地产一级市场上起到抑制房地产需求的作用。

当然有人会认为在房地产二级市场和租赁市场上，房产税会被转嫁给二级市场的购房人和租赁者，最后依然会抬高二级市场的房价，并推高房地产租赁市场的价格。从理论上看，这种可能性是存在的。而从现实角度看，这一假设能否成为可能，取决于政府与广大超额房产持有者的心理博弈。而在这场博弈中起到关键作用的因素就是房产税的税率。

如果房产税税率设计过低，房地产市场的开发商和需求者就会怀疑房产税对房价的抑制作用，如果广大购房者（无论是刚性需求者还是投资、投机性需求者）和开发商都预期房产税对抑制房价的作用有限，那么房地产市场的超额需求就不能得到有效抑制，而房地产开发商也会死扛而不降低价格，此其一；如果房产税税率设计过低，持有多套房产的业主也会预期能够通过税赋转嫁的方式将房产税转嫁给购房者或租赁者，从而加剧存量房持有者囤积居奇、待价而沽的心理，不会有效降低房地产二级市场的交易价格，此其二。相反，如果制定惩罚性房产税税率，比如税率达到10%甚至更高，那么对于房地产市场的各类参与者的心理打击作用将是毁灭性的。首先，对于抑制房地产市场需求的作用将会起到立杆见影的作用，无论是恐慌性、透支性刚性需求还是投资投机性需求都会受到极大的震慑和抑制，房产开发商也会丢掉幻想面对现实，对房地产市场价格重新审视和定位。而对于多套房产的持有者而言，将会出现恐慌性抛售狂潮。在这种情况下，谁还会坚持认为房地产价格不会降下来？

作为投机性非常强的市场，房地产市场与股票市场有很多相似之处，在股票市场行之有效的政策和做法，在房地产市场也是屡试不爽的。

但是，从透露出的有关信息看，作为房产税的试点地区，无论是上海还是重庆，有关房产税制度设计都是象征性的，这对于抑制高房价无异于隔靴搔痒，根本难以达到抑制房地产价格的作用，不但对拥有多套房产的投资投机者和贪腐分子起到了变相纵容的作用，而且增添了国家调控房地产方针和政策的滑稽色彩。

其实，这是相关利益集团对于中央调控房地产既定方针消极对抗的具体表现。

当前中国的房地产市场已经非常危险了。房地产市场的这种发展和运行方式是杀鸡取卵式的，是不可持续的，也是不符合科学发展观的。这种发展和运行方式，是把未来几十年的发展空间和利润在短期内透支完毕的极为短视的做法。如果这一模式继续下去，在最后的疯狂之后，中国将重蹈上个世纪日本和近几年美国房地产泡沫破裂以及由此带来的经济萧条的悲剧。

现在，中国房地产市场已经陷入个体的理性和群体的无理性的囚徒困境之中，身在其中的各级地方政府、开发商以及其他各类参与者，甚至中央政府都已经很难站在群体理性的角度上去思考和行为了。希望中央政府的决策者能够超越自身利益的局限，痛下决心，采取果断措施，使中国房地产市场回到可持续发展的正确轨道上来！

结语

对于我国目前过热的房地产市场、居高不下的房价, 国家开征房产税提高房地产保有成本,对房价有一定的抑制作用, 减少对房地产市场的投资、投机行为。另一方面, 开征房产税, 打破了我国房屋保有环节的税种空白, 简化了我国数目繁多的房地产税, 进一步完善了我国的财产税税制, 在房产税这一方面逐渐向国际上税制完善的国家靠拢, 所以应适时开征房产税。但开征房产税的工作是复杂的, 在开征房产税的同时需要做好立法、地方管理工作, 完善相应的房产信息登记等工作, 确保房产税开征的顺利进行。在论文的撰写过程中，由于笔者理论水平有限，以及资料的可得性，本文的研究结果存在一些不足，在今后的研究中可进一步深入。同时，笔者深感自身学识水平有限，很多研究分析和表达不够深刻和专业，文中存在的不妥之处，敬请各位专家老师批评指正。

参考文献

[1] 王炜，徐徐.刚性需求避免暴跌，难以支撑高房价[N].人民日报，2010-05-20.[2] 翟继光.物业税应定位于完善房地产税收体系[N].中国税务报，2010-05-05.[3] 邹国金.调控房价税收可从哪些方面入手[N].中国税务报，2010-05-10.[4] 钱津.如何遏制房价过快上涨[J].中国流通经济，2010(5).[5] 王鹏，李菁.开征物业税对我国房地产市场的影响分析[J].税务与经济，

第二篇：土地增值税对我国房地产市场的影响分析

本科生毕业设计（论文）封面

（2015 届）

论文（设计）题目 作 者 学 院、专 业 班 级 指导教师（职称）论 文 字 数 论文完成时间

大学教务处制

会计原创毕业论文参考选题(200个)

一、论文说明

本写作团队致力于会计毕业论文写作与辅导服务，精通前沿理论研究、仿真编程、数据图表制作，专业本科论文3000起，具体可以联系qq 805990749。下列所写题目均可写作。

二、原创论文参考题目 春兰集团财务控制体系研究 2 新存货准则的特点研究 上市公司财务报表分析－－以xx公司为例 4 中小企业现金流管理中的困惑及其对策 5 某钢结构公司内部会计控制研究 6 资产减值会计问题研究 我国制造业上市公司财务危机的预警研究 8 中小企业融资租赁问题研究 关于借款费用资本化的探讨——以某公司为例 10 企业研发投入的会计核算和税务处理研究 某科技公司人力资源会计实践的困境及对策研究 12 美国财务会计准则第号解析及对我国的启示 13 企业内部审计理论与实践问题探讨 企业并购估价过程中现金流量法的应用研究 15 基于公司治理的内部控制浅析 上市公司高派现股利政策分析—以用友软件股份有限公司为例 17 新旧债务重组准则的比较研究 福达电子有限公司KPI体系的构建、评价与考核问题研究 19 上市商业银行内部控制信息披露研究 20 审计法律责任问题研究 作业成本法在物流企业成本管理中的应用 22 会计职业判断对会计信息质量的影响 石油企业内部审计参与风险管理的分析——以中国石油化工股份有限公司为例 24 会计工作法治化的研究——以xx公司为例 25 某钢铁公司财务报表的分析研究 26 电子商务对传统会计的影响和创新 27 某市小微企业融资问题研究 浅谈公允价值在投资性房地产中的运用平衡计分卡在高校预算绩效评价体系中的应用 30 基于现金流的企业持续经营能力分析 31 黄金现货投资的优势和风险控制研究 32 关于借款费用准则的思考 33 基于公司治理的内部控制浅析 34 某公司存货管理存在的问题及对策 35 某物流企业成本管理策略研究

某公司会计法治研究

万达集团财务战略管理的研究 基于公司治理的内部控制浅析 论EVA在我国中小企业的应用

某公司应收账款的风险防范问题研究 公司治理结构与内部会计控制研究

基于可持续发展的某药业公司现金流量管理研究 某公司会计造假的成因分析及治理对策研究 新会计准则对上市公司利润操纵的影响 公司社会责任信息披露的影响因素分析 现行财务报告的局限性及其改革的探讨 我国增值税改革对企业财务决策的影响

浅议乐清市永德利亚电器有限公司的固定资产管理 浅谈企业内部审计风险的防范和对策 某集团内部控制现状及解决方案研究 股东价值最大化与高管激励模式选择 某建材公司财务风险控制研究 谈会计电算化下的企业内部控制

我国中小企业信用评价指标体系的研究 某变压器公司财务治理结构优化研究 我国会计师事务所风险管理研究 风险投资对企业成长的影响 创业企业财务风险识别与防范 “营改增”对物流企业的影响 宝钢集团财务风险控制研究 中国石化股利政策分析

某建设公司投资结构问题研究 万科盈利能力分析

某公司营运资金管理存在的问题与对策研究 应收账款质量的评价及优化 内部审计风险及其控制的探讨 会计电算化系统的安全性分析 基于内部审计的上市公司内控研究 中小型民营企业财务问题与对策

我国高新技术企业管理舞弊审计问题研究 论国有商业银行内部审计现状与对策 兵团上市公司资本结构特征分析

中小企业纳税筹划方案设计——以酒业制造公司为例 我国优秀上市公司的财务分析及启示 某公司财务危机预警系统设计

新会计准则下存货计价方法对企业的影响 我国上市公司财务舞弊与审计对策 探析我国商业银行的发展与创新

基于竞争背景下的阿里巴巴投资策略研究

关于我国MBO的实施及相关问题的探讨 81 固定资产折旧与减值的比较分析

会计电算化系统应用的问题及其解决对策 83 基于公司治理的内部控制浅析

企业内部控制环境存在的问题及其原因分析——以xx集团为例 85 我国资产减值会计准则对上市公司盈余管理的影响 86 我国预测性信息披露存在的问题及其对策 87 绿色会计信息披露模式的探究 88 论会计信息与委托代理契约的关系 89 某地产公司财务风险研究

新会计准则体系与国际准则体系的差异分析 91 某环保公司问题研究

我国个人所得税的流失及对策研究 93 我国企业股权激励的机制与运用研究 94 我国网络银行监管问题及应对措施 95 某服饰公司存货管理研究 96 某公司内部控制问题分析

估时作业成本法在中小企业中的实例研究

论企业财务风险的分析与防范——以xx生物化学股份有限公司为例 99 注册会计师审计质量低下的原因及其治理对策 100 浅谈打造我国连锁零售企业竞争力的成本控制方式 101 某公司价值链成本管理分析

企业社会责任履行对价值影响分析 103 中小企业融资方式探讨

某房地产公司筹资管理策略研究 105 我国城市商业银行竞争力研究

某公司企业所得税税务筹划方案设计 107 基于公司治理的内部控制浅析

国内外环境会计比较研究及对我国的启示 109 会计信息失真的问题与对策探讨

新金融工具会计准则对我国企业的影响分析

浅谈上市公司内部控制信息披露存在的问题及对策 112 关联方交易审计风险控制对策研究 113 工行某分行全面预算管理问题研究

论高校贷款风险的成因及防范对策－－以某学院为例 115 责任会计在某物流企业成本管理中的应用研究 116 我国现行增值税会计存在的问题及改进设想 117 中小企业并购的财务风险研究 118 某服饰公司存货管理问题的研究

税法与会计准则的主要差异及对会计核算的影响 120 通货膨胀对房地产企业的影响及应对措施

基于企业生命周期的高新技术企业现金流量管理研究 122 EVA理论在某公司绩效管理中应用的研究 123 中小企业应收账款的信用管理及风险防范

某建设集团公司筹资风险成因与对策研究 125 舞弊审计策略探析

国际企业所得税税收筹划研究

基于F分数模型的财务风险分析与防范研究－－以某公司为例 128 民营上市公司资本结构与盈利能力关系分析 129 基于营运资金的企业财务风险控制研究 130 新旧会计准则公允价值计量模式比较分析 131 关于CPA防范法律风险的思考

新准则对上市公司的影响—以存货准则变化为例 133 基于战略的业务单元业绩评价体系构建 134 企业税务筹划风险及其防范 135 某公司营运资金管理分析

国有企业资本经营存在的问题及对策研究 137 关于个人所得税对调节贫富差距的思考 138 准则变迁的社会成本研究

广州药业股份有限公司现金股利分配方案影响因素分析 140 论中小企业内部控制存在的问题及解决对策 141 中小企业内部控制制度构建

合并会计报表与母公司会计报表的有用性探究 143 企业流动资金紧缺分析 144 浅议企业逃税及税收筹划

中小企业方面的问题及对策—以xx公司为例 146 某公司应收账款管理问题研究 147 煤矿企业环境成本核算的研究 148 水污染治理的环境绩效审计

应诉反倾销的会计信息支持与会计维权对策 150 论中小企业内部控制的问题 151 商业企业的营运资金管理研究 152 企业资本结构问题探讨 153 苏宁电器资产质量分析

154 基于公司治理的内部控制浅析 155 财务舞弊的防范与治理

156 房地产企业的财务风险管理分析——以某地产为例 157 房地产开发企业多元化融资风险分析及其对策研究 158 我国上市公司社会责任报告鉴证的研究 159 某公司人力资本投资及其风险防范研究 160 新形势下创投企业所得税税务筹划

161 我国商业银行内部控制的问题与对策研究 162 中小企业会计信息失真的表现及对策 163 企业实施战略成本管理的问题与对策研究

164 股权激励机制在我国企业中的应用与研究——以苏宁电器为例 165 变动成本法与完全成本法的比较及其结合应用问题 166 医院内部控制存在的问题与对策 167 某纺织公司筹资风险分析及对策

168 企业债务重组问题研究——以某公司为例 169 民营企业财务风险的防范与对策 170 上市公司内部控制信息披露的研究 171 我国中小企业投资困难及对策研究 172 在线会计服务研究

173 论我国收入分配差距过大的成因及税收对策 174 光伏产业上市公司财务困境的预测研究 175 低碳经济下某公司投资管理研究 176 基于公司治理的内部控制浅析

177 某公司杜邦分析法存在的不足及重构

178 企业合理避税问题分析及对策研究——以某集团为例 179 做好预算管理，强化内部会计控制

180 我国企业融资方式选择的探讨——以我国房地产行业为例 181 某房地产公司财务危机预警研究 182 我国高校筹资渠道分析

183 构建我国可持续发展下的环境会计 184 某帽业公司货币资金内部控制制度设计 185 浅析企业内部会计监督

186 S公司业务流程再造与应收账款管理 187 人力资源会计确认与计量研究

188 我国中小企业应收账款资金回笼困难的成因及对策 189 某公司经营业绩评价指标体系的构建

190 中小企业财务风险的分析与防范－－以某公司为例 191 增值税改革后固定资产的税务处理及影响分析 192 论某玻璃公司内部会计控制 193 资金成本在筹资与投资中的运用 194 xx电气公司成本控制途径研究 195 或有事项的会计政策问题探析

196 某公司电算化会计系统内部控制的研究 197 某智能系统公司个人所得税纳税筹划研究 198 论企业采购业务的内部控制

199 无形资产准则的国际趋同与差异分析 200 关于合并商誉的思考

第三篇：我国房地产市场调查报告

我国房地产市场调查报告

一、摘要

好在这一轮房地产周期中通过“家庭加杠杆、企业降杠杆”的债务结构性调整，使金融风险更为分散。殊不知，各位买了房子的朋友，不但享受了“非理性繁荣”中资产增值的收益，还为分担国家金融风险作出了贡献。即使迎来了史上最严厉的调控政策，对于中国的大城市尤其是北、上、深等一线城市的房地产价格前途仍然众说纷纭。在这一轮绝大多数人意料之外的上涨过程中，最尖锐的批评来自对房价和杠杆率飙升导致金融风险加剧的担忧。

二、调研的背景和目的

1、调研的背景

由于我国的经济发展以及市场需求的变化，房地产行业仍存在很大的问题，但它仍是我国乃至全世界一个很大的行业。

2、调研的目的

更好的研究我国的房地产市场，以点看面了解中国的市场行情。

三、调研采取的步骤和方法

一)通过上网查阅相关资料了解中国房地产的各种情况

二)对国内市场进行调研，获取国内消费者对房地产的需求情况和市场主要发生点。主要通过以下几个渠道获得:

1、通过上网收集相关资料，了解国内房地产市场行情，获取相关数据。

2、通过查阅有关书籍、报刊，详细了解情况

3、走访一些房地产公司，询问一些公司职员

4、消费者的意见及看法

三)详细了解我国房地产的现状及存在的目标市场，主要渠道:

1、通过互联网了解我国房地产市场变化特征

2、根据其变化特点制定调整方案

四、调研情况介绍

“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。”3月5日上午，十二届全国人大五次会议在京开幕，国务院总理李克强向大会作政府工作报告，关于房地产工作安排，总理用了276个字进行阐述。

1、去库存仍是2017年工作重点

中原地产首席分析师张大伟分析称，报告中明确，2017年房地产去库存依然是最重要的任务，预计未来一年，全国三四线城市房地产政策依然会以宽松去库存为主。

“房地产分类调控将进一步加强，楼市会持续一城一策，托底盖帽。”张大伟认为，针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码，针对房价平稳的城市去库存。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，本次政府工作报告中重申“因城施策去库存”的导向，有两点含义：一是2016年全国房地产市场销售行情虽然不错，但有很多城市依然面临高库存的问题，所以去库存依然是2017年的工作重点，预计三四线城市高库存的区域不会有政策收紧的可能，甚至还会有购房政策继续宽松的可能；二是因城施策的做法体现了目前全国房地产市场差异性的特点，所以后续对于全国房地产市场来说，差异化的调控做法依然会得到体现。

2、后续供地有望增加

在政府工作报告中还提到，“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。对此，严跃进表示，这是一个积极信号，意味着房价上涨过快的城市后续依然会有积极供地的可能。

严跃进分析称，后续在供地方面，会采取“一大一小”的供地思路。大城市重点开拓郊区市场用地和市区存量用地开发，而小城市重点围绕新兴城区比如说高铁新城积极供地。对于这些城市积极做好供地和控制房价的工作，那么房价过热的现象也有望得到抑制。

张大伟则指出，要注意“合理”二字。他认为，京沪深增加供地的难度很大。“未来楼市发展的主要方向依然是二线及部分三线城市，从土地供应角度看，核心城市增加土地供应难度大，这些区域的发展主要在辐射区，包括北京、上海、深圳周围，及二线城市将是2017年楼市主要的活跃区域，将会合理增加土地供应。”张大伟说。

3、目前，全美待售住房库存量处于历史低位，美国住房市场价格回升到了次贷危机前的水平，美国全国房地产经纪人协会数据显示，2016年第四季度89%的美国城市地区的房价都在上涨。但目前美国房地产究竟处于稳健、过热还是需求拐点还众说纷纭。随着美联储加速提升联邦基金利率的预期越来越高，这或对美国人的购房意愿造成打击。另外，有分析认为，特朗普政府收紧移民政策的趋势会影响移民在美国租房、购房的需求。

五、分析问题

市场总是按经济规矩办事的。影响房价的因素虽然有很多，但归根结底都会通过供求关系来起作用。整个楼市能够支撑到现在，除了一些投机因素外，自身的刚性需求才是主旋律；丈母娘房、教育地产、改善房等等各种名号的住房，才是支撑起中国式购房的需求基础。

“欧元之父”罗伯特•蒙代尔在接受媒体采访时表示，北京的房地产没有任何泡沫，如果存在泡沫，那么北京将是较后一个出现泡沫的城市，因为外来人口进入，北京有坚实的需求基础，政府也有巨大的投资以及充裕的土地，而北京、上海、广州等一线城市的楼市现在都处于正常的增长。过去一段时间，北京的房价上升了不少，而在内地一些城市房价则比较平稳，这是非常自然的增长，未来中国房地产行业会继续增长。另外，目前人民币相对于欧元和美元都在升值，这也是对房地产行业的一种支持。

从政策影响来看，随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到进一步释放，市场销售逐步好转，特别是一线城市房屋销售回升势头明显。与此同时，城市间的分化依然存在，部分库存大的城市销售形势依然较为低迷，“去库存”的压力较大。目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。

从未来政策走向来看，随着宏观经济增速放缓和经济继续下行的压力加大，稳增长的政策力度将会持续提高。央行将继续实施稳健的货币政策，适时调控以平衡资本流出压力，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低房地产企业融资成本，促进房地产需求持续释放，化解市场风险，改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。对于房地产市场而言，中央仍将从供需两端发力，继续放松管制，促进发展。需求端将继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善型需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体购房;供应端则缓建安置房，加大安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度。此外，包括农村土改、税改、户籍制度改革在内的房地产长效机制建立健全，也是市场平稳运行的保障。

六、小结

为保持我国房地产市场的持续健康发展，有以下建议：

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我国各地区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我国各地区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

第四篇：我国房地产市场供求关系分析

我国房地产市场供求关系分析

市场供给基本平衡

房地产业的开发投资状况

从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。

从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。

房地产开发建筑面积分析

2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。

房地产市场的供给结构分析

住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：

住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

办公楼市场供给有所增加

2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降12.9％。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。商业用房的供求矛盾比较突出

在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困扰着我国国民经济的发展，从而导致了与消费水平和消费能力直接相关的商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。

市场需求高速增长

近几年市场需求呈上升趋势

近两年来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面，出现高速增长态势。2002年1～11月,全国商品房销售额达3536亿,同比增长37.1％。

个人消费成为市场需求的主体

20世纪90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只有426．66万平方米，占当年商品房销售的17.9％；而到了1997年，个人购买的商品房达5233．72万平方米，占当年商品房销售的66．6％；1998年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，1998年个人购房的比例比1997年上升了7个百分点，达到73．6％，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。2000年，随着房改的结束，个人购房的比例已达80％，2001年这一比例已达到87％，2002年1～11月，个人购买商品房的比例为90％。1～3季度，北京市个人购买商品住宅的比重达到95.3％，显示出北京市住宅市场的即期需求旺盛。

二级市场和租赁市场活跃了房地产市常一年来，各地以培育市场为核心，积极贯彻落实国家出台的一系列政策措施，降低存量住房入市“门槛”，使二手房交易逐步活跃，丰富了市场供应，并有效地带动了商品房销售，房地产二三级市场联动的效果日益明显。

2001年，上海市存量住房交易15.6万套，1031.48万平方米，成交金额274.78亿元，分别比上年增长86％、59％、99％；经登记备案的出租住房8.52万套，1036万平方米。到去年底，上海市已购公房累计上市14.4万套，占已出售公房总量的9.7％。

此外，随着国家对住房租赁税率的调整，各地租赁市场日趋活跃。南京市去年房屋出租登记备案面积145万平方米，较上年增长77％，租赁税收达1.1亿元。上海、广东、江苏、浙江、贵州等省市，越来越多的居民采取通过将自有住房出

租，同时购置新房自住来改善家庭居住条件，以投资为目的的购房出租也在部分城市逐步兴起。

住房分配货币化促进了住房消费

大部分城市已在出台货币化方案的基础上，制定了补贴资金筹集和管理、补贴标准、补贴方式、补贴申请、现住房认定、超标和未达标住房处理、补贴发放程序等相关配套政策，不少省市已陆续发放住房补贴，补贴的发放带动了大量个人存款和银行贷款进入住房市场，促进了居民住房消费。

住房金融进一步发展，住房公积金管理逐步规范

截至2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占消费贷款余额的86％，基本实现了房地产信贷结构的调整。2001年住房公积金新增个人住房贷款395亿元，比上年增长71％。住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。从统计数据看，商业性个人住房贷款的不良率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为0.24％，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。

空置总量仍然很大

房地产市场空置总量仍然很大

据统计，到2002年7月底，中国商品房空置总量在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。由于我国房地产开发商多以中小型规模企业为主，其抗风险能力相对较差，较大的空置面积使得开发商积极性受到严重的挫伤。难以收回的预期收益，使得开发商难以进行新一轮的房地产开发投资。这会使房地产的有效供给不易实现，出现恶性循环。

与居民收入相比，房地产价格仍然偏高

世界银行的研究资料表明，当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才能负担得起。也就是说，一个家庭年收入的3～6倍能买下一个中等水平住宅时，这个家庭便具备购房能力。2001年，我国商品房平均每平方米售价达到2226元，按此计算，一套70平方米的住宅大约需要15.6万元，而去年我国城镇人均可支配收入为6800元，按一家三口计算，房价与家庭年收入比达到7.6：1。而在房地产市场发达的北京，这个比例高达12.4：1，因此，房价过高是制约房地产业发展的一个桎梏。

市场供求结构失衡

楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡，主要表现在以下两方面：

一方面是供需价格差异：

低价位房供应不足，中高价位房供应过量。以北京市为例，调查显示，北京居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％调查者期望值处于3000～5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米的比例基本都在20％左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。

与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。从目前看，政府干预房地产市场的主要手段是大规模建设和推出经济适用房，国家计委和建设部前不久宣布，今年将投资1700亿，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将更有效的满足普通市民的住房需求。

另一方面是供给与需求的区域差异：

尽管当前房地产形势总体上是好的，但也有一些地区不同程度地出现了投资增幅过大、投资结构不合理、价格上涨过快、土地供应过量等有可能过热的“苗头”。投资的增幅与销售的增幅相比，应该要保证能够在发展中不断消化同期上市的商品房。今年1～9月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南、陕西、山东和宁夏等地区，都出现了投资增幅高于销售增幅超过了20％的情况。

住房市场体系不完整

完整的住房体系包括住房一级市场和住房二级市场，二者是相互促进、相互制约的，没有一级市场，当然不可能有二级市场，但二级市场又制约着一级市场，二级市场不发达，一级市场就低迷，只有在存在发达的二级市场的条件下，居民的住房资产才具有流动性，居民才能转让和卖掉旧房，购买新房。就全国范围来看，我国住房二级市场的发达程度存在很大差异。

以北京和上海为例，2001年，上海二手房交易量（成交登记）达到1031万平方米，新房销售（成交登记）突破2020万平方米，可见存量市场兴旺对增量市场的巨大促进作用。与上海相比，北京的住房市场体系完善度较差，住房一二级市场之间过大的价差，导致居民“以旧换新、以小换大”的难度较大。2001年北京的二手房交易量仅5400套。随着快速推进的危改拆迁释放的巨大需求，二手房的需求将有增无减。

旺盛需求将继续保持

潜在的市场需求成为住宅业持续发展的巨大动力。从市场潜力来看，到2001年底，我国城镇居民住房人均建筑面积20.8平方米，虽然比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍。国际经验表明，在人

均住房建筑面积达到33～35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。这主要是因为：

首先，城市化进程加快对住宅的巨大需求

根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行对世界133个国家的统计资料表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20％；当人均GDP从700美元提高到1500美元、经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到40～60％，而当经济高度发展，城市化水平达到70％以后，城市化发展的速度将趋缓；1980年，我国城镇人口占总人口比重为19.4％，1995年上升至29％，2001年进一步提高到36.2％，城镇人口达到4.5亿。如果在未来十几年中，我国人口自然增长率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的速度增长，到2010年达到46％，城市人口将达到6.4亿，净增加1.9亿人，每年新增人口1852万。新增城市人口的迅速增长无疑会对住房建设带来更多需求。其次，流动人口增长对住宅的巨大需求

城市化过程的另一个特点是出现大量的流动人口。大量流动人口的存在对租赁房屋产生了巨大需求。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万到400万，其流动人口与常住人口之比分别是21：100、10：100和6：100。如此大量的流动人口，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础；据有关部门统计表明，到2010年，我国流动人口将从目前的8000万人增加到1.5亿人，按人均居住最低标准(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)计算，需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。

再次，居民消费结构调整带动住房消费的发展

中国社科院经济所研究员汪丽娜指出，“居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代，是今后5至10年房地产业发展势头强劲的首要原因”。1978～2001年，我国GDP年均增长率为9.6％，人均GDP增长也高达8.2％。城镇居民人均可支配收入从343元上升至6860元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础；调查显示，居民对现在住房的满意率不到20％，约有48％的居民提出在几年内愿意换购住房，已购公房中有67％希望通过换购住房改善条件和环境。正是居民潜在的住房需求，给房地产市场以强有力的支撑。

一系列住宅发展利好政策的出台将对住宅需求产生持续影响。今年1月31日，国家计委与建设部下发《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》，规定从3月1日起住房转让手续费，按住房建筑面积收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费用由转让方承担，存量住房转让手续费由转让双方各承担50％；经济适用房减半收龋

此次交易手续费的明令降低，对沪、穗、深等房地产前沿城市几乎没有起到作用，原因是上述地区的楼市交易税费早已远远低于国家标准。但是对其他各地楼市的影响力却颇为直接。据测算，与各地制定的现行住房交易手续费收费标准相比，新出台的收费水平平均降低幅度约60％，部分城市降幅达80％以上。因此这项政策的出台，对整顿和规范住房交易市场收费秩序，减轻购房者和房地产开发企业负担，活跃住房市场，将起到积极作用。住房按揭利率全面降低的积极作用，2月21日起，央行决定降低人民币的存贷利率，商业性个人购房按揭利率下调0.54个百分点，金融机构各项存款年利率平均下调0.25个百分点。其中，五年以内与五年以上的贷款年利率分别降为4.77％和5.04％。利率下降，将使购房人直接受益，减轻还贷压力。据估算，2月21日后，办理10万元、30年期的商业性房贷，总共可以减少利息支出12060元。低利率大额度的按揭买房使居民购买力提高，需求量增大。

加入世界贸易组织对住宅业的积极影响。加入世界贸易组织将对全国范围内的房地产业产生重要影响。从住宅业来看，一方面，入世将促进住房价格的下降。这是因为入世后关税的降低会引发进口建材和设备价格下降，同时竞争的加剧会促使国产建材的价格相应降低。另一方面，加入世界贸易组织将增大我国城市居民住房消费空间。

载自：中国经济信息

第五篇：金融危机对我国的影响

由次贷诱发的美国金融危机大火熊熊燃烧，波及世界经济，我国经济也未能幸免。

当前，美国金融危机对我国经济的直接影响主要表现为中国投资者的资产损失。中国金融机构、企业，包括个人在美国持有一定规模的证券资产，其中多数是机构和公司债券、股票等。比如雷曼公司债券是全球主要固定收益产品之一，根据已披露的信息，至少有7家中资银行持有雷曼债券或对雷曼的贷款债权。雷曼公司破产导致其股权价值近乎化为乌有，据有关测算，雷曼高级债券可能的损失为票面价值的20％-40％，次级债券将高达96.5％。中国工商银行是国内最大的受害者，持有雷曼兄弟公司债券及与雷曼信用相挂钩债券余额也仅有1.518亿美元（其中高级债券1.39亿美元）。这一数字相当于工行资产总额万分之一，或工行债券投资规模的万分之三，或工行上半年税后利润95亿美元的1.6％。由此看来，美国金融危机对我国经济的直接影响将是十分有限的。

值得重视的是，美国金融危机可能导致美国经济衰退，累及世界经济，使得我国宏观经济的外部环境更显严峻，这种对我国经济的间接影响不可小窥。因为这场危机不仅直接加剧了世界金融体系的动荡，还必将波及实质经济部门，加剧信贷紧缩，给世界经济复苏投下更多、更浓重的阴影。由于中国外贸依存度高达60％，我国经济增长到目前在很大程度上还依赖出口，美国又是我国第二大出口市场，如果处理不当，很可能引发国内出口企业倒闭、工人失业及一系列的连锁反应。而这种间接损失，将是巨大的，无法估量的。因此，我们要高度关切这种影响的不确定性，积极采取措施，扩大内需；同时，在开放中，加强金融监管，保持我国经济的平稳健康发展。

（作者为国家发改委对外经济研究所研究员）