关于加强我市房地产项目开发建设方案管理工作的通知

第一篇：关于加强我市房地产项目开发建设方案管理工作的通知

天津市城乡建设和交通委员会文件

建房[2012]480号 签发人：窦华港

关于加强我市房地产项目开发建设方案

管理工作的通知

滨海新区建交局、区（县）建委，各开发建设单位：

为了加强我市房地产项目开发建设方案管理，保证新建住宅小区与配套市政公用基础设施、非经营性公建与其他公共服务设施同步建成、同步交付使用，根据《转发市建设交通委市发展改革委市规划局市国土房管局市财政局拟定的天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法的通知》（津政办发[2012]29号，以下简称《通知》）等有关规定，现就有关事项通知如下：

一、凡本市行政区域内新建住宅项目应当编制房地产项目开发建设方案。其中，新建住宅项目主要包括商品住房项目（含公寓项目）、各类保障性住房项目、公建与住宅混合建设的房地产开发项目。

二、开发建设单位应当依据土地使用权出让合同或划拨决定书约定的非经营性公建建设义务以及规划行政主管部门批准的修建性详细规划或总平面设计方案，编制房地产项目开发建设方案，合理安排配套非经营性公建、其他公共服务设施和市政公用基础设施建设时序，确保新建住宅项目配套完善，功能齐全。

三、房地产项目开发建设方案应当包括以下主要内容：

1、新建住宅项目基本情况；

2、工程进度安排及保障措施；

3、建设资金筹措方案；

4、住宅项目分期建设时，还应当包括：

（1）分期的区域划分、区域界限和建设时序（附平面分区界限图）；

（2）每期区域内的住宅栋号及每栋建筑面积；

（3）每期工程包含的非经营性公建及其他配套公共服务设施项目、性质、规模和位置；与住宅项目分隔布局、独立设置的教育、社区医疗卫生、行政管理等非经营性公建还应标明用地界线；

（4）每期工程的市政公用基础设施项目及建设进度安排；（5）每期工程的招标和竣工验收计划。

5、商品住宅预售方案；

6、交付使用时间。

四、房地产项目开发建设方案应当符合以下要求：

1、每期工程应当包括住宅、当期住宅配套的市政公用基础设施（含道路、绿地）、非经营性公建及其他配套公共服务设施，工程建设进度安排合理。

每期住宅交付使用前，应同步完成当期配套的市政公用基础设施和非经营性公建建设并同步交付使用；与住宅项目分隔布局、独立设置的教育、社区医疗卫生、行政管理等非经营性公建应当在住宅总规模完成60％之前同步建设并交付使用；其他配套公共服务设施原则上应在倒数第二期住宅项目交付使用前同步完成建设、同步交付使用。

2、每期工程招标和竣工验收计划应当保证当期市政公用基础设施、非经营性公建及其他公共服务设施与住宅同步建设、同步交付使用。

3、分期的区域界限是小区规划路或绿地的，应当将道路、道路照明、绿地纳入前一期建设范围。

4、每期建设工程应当包括当期项目与交通干道相连的道路，以及与下一期建设项目之间的有效临时隔离设施。

五、开发建设单位编制完成房地产项目开发建设方案后，应当报项目所在区（县）建设行政主管部门初审，区（县）建设行政主管部门应当在5个工作日内完成初审工作，初审合格后出具初审合格意见，由开发建设单位将初审合格意见及开发建设方案报市建设行政主管部门备案。

六、房地产项目开发建设方案涉及分期建设内容、分期进度安排以及各分期中配套设施建设等内容变更的，开发建设单位应当将变更内容和调整后的房地产项目开发建设方案重新报区（县）建设行政主管部门初审，初审合格后报市建设行政主管部门备案。

对已办理商品房销售许可证的建设项目，原则上不得变更房地产项目开发建设方案。确需变更的，变更后的房地产项目开发建设方案应当符合第三、四条的规定，并须按前述程序办理项目建设方案报审手续。

七、开发建设单位应当严格按照经备案的房地产项目开发建设方案组织项目建设。开发建设单位应当对提交的房地产项目开发建设方案的真实性、准确性负责，并依法承担相应责任。

八、开发建设单位应当依据经备案的房地产项目开发建设方案，办理住宅和配套市政基础设施、非经营性公建及其他公共服务设施的监理和施工招标投标手续。

建设行政主管部门在办理房地产开发项目监理、施工招投标手续时，应当查验经备案的房地产项目开发建设方案。凡未进行房地产项目开发建设方案备案或未按照经备案的房地产项目开发建设方案组织建设的，建设行政主管部门不予办理监理、施工招投标手续。

九、开发建设单位应当按照经备案的房地产项目开发建设方案申请办理建筑工程施工许可证及安排施工计划。建设行政主管部门在核发建筑工程施工许可证前，应当核实申请开工项目是否与经备案的房地产项目开发建设方案内容一致，分期项目原则上应当按照分期方案发放。

十、建设工程质量安全监督机构和配套专业部门应当加强对与住宅同步配套建设的市政基础设施、非经营性公建及其他公共服务设施工程质量的巡查监督，对发现的质量问题及时督促整改。

十一、新建住宅项目按照房地产项目开发建设方案建设完成后，开发建设单位应当按照确定的竣工验收计划组织勘察、设计、施工和监理等单位，分别对住宅和配套市政公用基础设施、非经营性公建及其他公共服务设施进行竣工验收。

十二、区（县）建设行政主管部门应当加强对住宅配套市政公用基础设施、非经营性公建和其他公共服务设施建设移交情况的动态监督，督促开发建设单位按照《通知》有关规定按期完成非经营性公建移交。

十三、建设行政主管部门应当加强对开发建设单位实施房地产项目开发建设方案的监督管理，依法查处违法违规行为，并将不良记录纳入房地产开发企业信用信息系统定期向社会公示。

十四、本通知自2012年6月1日起施行。2012年6月1日前已签订土地使用权出让合同且未进行监理和施工招标的住宅项目，应当依据《通知》和本通知的有关规定组织实施。

二〇一二年五月二十二日

主题词：城乡建设 房地产 开发 管理

（共印200份）天津市城乡建设和交通委员会 2012年5月24日印发

第二篇：房地产项目开发建设协议书

房地产项目开发建设协议书

甲方：内蒙古峰宇房地产开发有限公司（以下简称：甲方）乙方：项目部（以下简陈：乙方）

甲乙双方经过充分协商，就乙方作为甲方所属项目经理部进行房地产项目开发建设事宜，为了确保本项目顺利进行，明确公司与项目部的责、权、利关系，保证甲、乙双方的权利与义务，特签订本协议。

一、运作方式

1、乙方作为甲方直属的独立项目部，必须依法自行筹集、办理项目后续建设所需的土地、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金及手续，并承担全部相应的法律责任。

2、乙方成立名称，负责办理开发建设过程中、全部管理工作、招投标与承包单位签订施工合同及房屋销售等一切手续。

3、项目部要认真按照国家房地产开发的相关法律、法规、方针、政策办事、落实公司“诚信做人、精心施工、科学管理、安泰发展”的宗旨，向甲方承诺项目部（经理）工程质量终身负责制，信守合同，创建“用户满意”工程。

4、乙方一次性向甲方交纳履约保证金万元，如乙方作出有损甲方信誉和形象之行为时，甲方有权单方面终止本协议，履约保证金即可转为违约损失补偿金不予归还。

二、工程概况

1、工程名称：

2、工程建设地址：

3、项目负责人：

4、建设面积：

5、工程结构类型：

三、项目经理部的责任和义务；

1、针对该项目单独运作、实行独立核算、设立独立账户、自负盈亏。

2、在本工程的开发建设过程中，必须按照国家的规定，照章纳税。并足额交清开发建设经营活动中的一切费用及各种费

税。

3、根据本项目实际情况，考虑到项目工地安全、质量管理、事故风险开支因素，如出现安全、质量事故、人事伤亡、伤害造成的直接损失，项目部承包人承担一切费用及相应法律责任。

4、工程质量：在本项目施工中，对施工企业要严格按照国

家的建筑工程施工质量验收规范和操作规程组织施工，使单位工程质量达到合格，对于经检查不符合规范要求的分项工程必须进行返工，费用自负，直到合格为止。

5、负责项目结束后，保修期内的工程质量的保修，并且负

责保修费用。项目部承诺该项目的工程质量和发生的一切事情都为终身责任，所有责任由项目部自行承担。

6、项目部全面负责开发建设过程中的一切债权、债务及资金的运作，经济业务中形成的经济纠纷和造成的经济损失均由项目部负责。

7、项目部出现管理不善、弄虚作假、渎职失职、行贿受贿等影响公司信誉的行为，甲方有权收回使用名称，并追究其责任，情节严重者交司法部门处理。

8、项目部必须按有关劳动法及国家相关法律、法规不得拖欠员工工资及农民工工资。如果因项目部拖欠工资造成集体上访或恶性事件的发生，由项目部承担一切责任。给公司信誉造成影响、甲方有权将项目部交给有关部门处理。

四、其它事项

1、本名称只能在本项目中使用，以上各项项目部严格遵守。

2、本协议一式四份，甲、乙双方各执两份。双方签字后生效，并具有法律效力。如有违约，则各自承担违约及赔偿责任。

甲 方：（章）乙方：（章）

年月日年月日

法人代表：（签字）法人代表：（签字）

第三篇：房地产企业开发建设--项目流程（推荐）

房地产企业开发建设--项目流程

一、注册成立房地产开发公司

二、办理国有土地使用权证（必须为出让方式）

三、办理房地产开发资质（住建局开发办）

四、办理建设用地规划证。（规划局）

五、办理建设工程规划许可证（规划局）

六、办理项目立项（发改委）

七、工程施工前期阶段：

1．工程勘察、设计。（有资质的勘察设计院）

3．图纸设计审查：（市住建局图审中心、消防中队、气象局、人防办）。

4．工程报建。（住建局城建科）

5．办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位。（住建局招标办，监理公司）

6．办理建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。（住建局质安站）

7．办理建筑工程施工许可证。（住建局施工科）

8．签订开发项目合同、项目手册，办理开发经营许可证。（住建局开发办）

八、工程施工阶段：

1．办理临时设施规划许可，规划放验线。（规划局）

2．主体工程、配套工程、基础设施工程施工建设。

3．办理房屋面积测绘报告（房管局），4、办理商品房预售许可证（住建局开发办）。

九、工程竣工验收交付使用阶段：

1．建设项目单体工程验收。(建设单位组织)

2．建设项目竣工综合验收。(建设单位组织)

3．办理建设项目竣工综合验收备案手续。（住建局开发办）

4．办理建设项目产权登记备案手续，办理房产权证（房管局）

第四篇：项目开发管理工作内容

项目开发管理工作内容

成本分析:

主要做注塑的成本分析,以及其后加工成本的整理汇总后呈总经理核准,模具报价部分成本收集汇总整理

开模阶段:

1.与客户讨论产品图纸的开模可行性及注塑可行性,并与模具设计和注塑技术人员讨论制作相关分析报告.2.产品开发讨论主要内容:模穴数,模具材质,进胶方式,模具形式,模具表面处理要求及范围,分型面,等

3.相关分析报告通过确认后编排模具开发进度工作表(此表由模具厂提供),并定期每周进行进度确认核实实际进

度.4.模具2D排位图确认是否与讨论一致.5.使用原料的色板安排制作及送客户承认.承认OK后做正式试模原料备料申请

6.临时BOM制作(内容:客户,机种,品名,料号,材料型号及颜色,模穴数,表面处理,模具编号,机台大小,模具尺寸,产品

净重,水口重量,周期等)

试模前置作业阶段:

1.客戶樣品數量確認.(确认第一次客户样品的要求数量及要求:是否需要喷漆及印刷,电镀等)

2.BOM料號確認:向客户索取产品料号或自行编制(本公司产品)

3.向客户索取圖面提供:2d产品图,产品印刷圖,产品喷漆图,产品互換模仁图等详细资料

4.機臺確認:”与生管确认机台安排情况,提前做好准备

5.模具輔助設備確認:(溫控器,時序控制器,氮氣機,模溫機):确认设备是否满足需求,如无需提前购置.试模阶段:

1.T0试模需要确认产品的结构是否与图面相符,模具顶出是否不顺,模具合模是否有不良,产品脱模是否不顺,水路

是否顺畅(如有热流道需要确认加温是否正常,如有阀针进胶需要确认阀针是否顺畅;氮气成型确认氮气针是否顺畅).试出三种成型条件(缺料30%,50%,85%,95%四种;正常条件;饱模条件等)的产品以做产品和模具的分析,并记录每种产品的成型条件及水路接法.再做分析确认模具的修改方案.2.3.4.5.修改模具后进行试模,与T0做法一样,直到产品承认量产.(此过程中需要进行尺寸量测及CPK报告制作)T0试模完成后需做的工作有:组装治具制作安排,BOM表完成,印刷治具制作安排,热熔治具制作安排,组装测试, 如有印刷需要安排菲林及网版和钢板的制作.包装设计及打样.样品承认阶段:

1.模具试模备样,机台安排(与生管协商)

2.资料制作:正试SOP及SIP制作(PE 工程完成),正式BOM制作,追踪量测人员FAI(5模产品)及CPK报告(32模产

品的重点尺寸量测)

3.如有印刷和喷漆需要做油墨和油漆备料及颜色确认

4.需要电镀的确认电镀:真空电镀或水电镀

5.样品完成喷漆,印刷,电镀及组装后确认样品是否合格(制作过程需要跟进确认)

6.样品承认书制作(封面,产品图面,FAI报告,CPK报告,材质物性表,成型条件,SGS报告,ROHS声明等)

7.按客户要求数量送样(需要备多2套样品留样)

试产阶段:

1.样品确认后安排试产,开试产说明会,说明重点及要求,注意事项.2.试产时需要相关部门人员跟进,确认试产过程中的不良并做统计,留样确认.试产过程中的模具问题也需要计录,以

备试产后的改善会议做准备,相关部门需要积极配合,制程工程同时做试产验证及人员教育训练.3.试产后的会议讨论及总结,以及改善事项的讨论.直到模具验收无问题,产品无问题方可进行大量生产.4.资料存档备份并入DCC发行受控.生产阶段:

1.协助生产解决制程中的技术问题,协助品质处理制程中的品质异常等.备注:主要产品有液晶电脑及电视显示器外壳及支架底座(三星SEC2333,三洋VC2303等),手机按键双色产品加电镀(三星,诺基亚,西门子,索爱等),HP打印机外壳,汽车装饰件(标牌LOGO,反光镜外壳,雾灯饰环等),UPS外壳等塑胶配件开发跟进.

第五篇：(房地产项目开发)委托合同

（房地产项目开发）委托合同

甲方（委托方）：房地产开发公司

乙方（受托方）：

鉴于：

1、甲方——房地产开发公司，系由公司与乙方合作投资的房地产开发公司，甲方已获得了房地产项目的开发权。

2、项目概况：房地产项目规划占地面积约 亩，建设用地面积约 亩，代征地面积约 亩，容积率约。

3、根据乙方与公司于 年月日签订的《股权转让协议》中地约定：乙方应协助甲方尽量以协议出让的方式取得房地产项目的土地使用权和开发权。如该地块需按照有关规定进行招投标（挂牌），乙方承诺以等同于协议出让的价格条件协助甲方获得房地产项目的土地使用权和开发权。

4、甲方经公司董事会决定，将开发房地产项目的所有政府批准文件及征地手续，包括土地补偿、拆迁、安置等工作，委托乙方进行办理。

经甲、乙双方友好协商达成如下协议，以兹共同遵照执行：

第1条 委托事项

1.1 授权乙方以甲方的名义取得开发房地产项目的所有政

府文件的批复及项目征地、农民的安置补偿、拆迁等事宜。

第2条 委托费用

2.1 甲方应向乙方支付乙方完成第1条1.1款委托事项的委托费用适用包干原则，多不退少不补。

2.2 第1条1.1款委托事项，即房地产项目的委托费用按照建设规划用地每亩万元人民币、规划代征用地每亩万元人民币的标准计算，甲方应向乙方支付的委托费用共计万元人民币。

2.3 甲方支付的房地产项目的委托费用，包含征地补偿费、拆迁费、青苗补偿费，该费用应计入甲方的成本。

2.4 除上述所列费用之外产生的其他开发费用，包括但不限于土地出让金及相关税费、建安成本、管理费用等，由甲方——房地产开发公司的股东按照股权比例分别承担。

第3条 委托时间

3.1 开始时间：甲方原股东向转让股权完成的时间为准，即以甲方办理完毕工商变更登记，取得新的营业执照为委托事项开始之日。

3.2 完成时间：在 年 月日之前完成本合同第1.1款约定的委托事项。

第4条 付款时间

4.1房地产项目的委托费用，由甲方按照实际征地交款（不包括土地出让金）的时间和金额予以按期足额支付。用款时乙方需提前申请用款，并将用款时间、用途填写清楚，甲方应按照急款急用、不影响项目开发进度的原则及时审核、及时支付。

第5条 委托溢价

5.1 经甲方财务核算，若房地产项目的利润已经超过 万元（不含 万元）时，甲方应在财务报告出具之日起 日内向乙方支付利润的 ％。

5.2 经甲方财务核算，若房地产项目的利润在万元（含万元）以下时，甲方应按向乙方支付实际利润的 %。

第6条 违约责任

6.1 本协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应按委托费用总额的5%向对方支付违约金。

6.2 甲方未按约定支付委托包干费用的，应每日按当期应付费用的万分之三

向乙方支付违约金。如逾期超过30天，则乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金万元人民币，乙方有权不退还已为该项目支付的全部款项。若违约金不足以赔偿乙方因此所遭受的损失，乙方有权向甲

方追偿赔偿款。

6.3 若乙方未按本合同第3条的约定完成委托事项，甲方除有权解除本合同，并有权要求乙方按委托费用总额的5%向甲方支付违约金。但是因为甲方逾期支付委托费用导致乙方未能按期完成委托事项的，应相应的免除乙方的违约责任。

6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事项，给甲方造成损失的，乙方同意由甲方按投资股权比例所分配的利润中予以直接扣除。

6.5 由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部门

认定为无效时，由过错的一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。

第7条 争议的解决

7.1 如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决；若协商不成，应向北京仲裁委员会提请仲裁，仲裁适用该会之《仲裁规则》，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。

第8条 其他

8.1 本协议壹式贰份，双方各执壹份，具有同等的法律效力。

8.2 本协议经甲、乙双方法定代表人签字并盖章后，自乙方与签订的《股权转让协议》生效之日起生效。

甲方：房地产开发公司乙方：

二零零五年 月 日二零零五年 月 日