房地产项目主动管理工作指引

第一篇：房地产项目主动管理工作指引

房地产项目主动管理工作指引

一、制定目的

明确公司房地产项目主动管理内容，指导主动管理工作开展，提高项目管理质量，避免出现管理措施不到位的情况，降低投资风险。

二、适用范围

各办事处、云南经营部、总部直营部门或集团内各投资类平台公司承担主动管理责任的房地产项目。

三、工作原则

（一）合法合规原则。主动管理措施不得与法律法规相冲突，不宜采用存在法律争议的管理措施，并应考虑各地房地产相关政策的差异对管理措施可能带来的影响。

（二）审慎监管原则。主动管理措施应当坚持风险为本、安全至上的理念，严格按照本指引要求，密切监控和防范项目风险。

（三）动态调整原则。根据具体项目所处阶段、进展程度不同，对主动管理措施进行动态调整、弹性管理。例如在项目前期阶段或临近偿付日阶段，严格控制资金往来；在项目进入销售或现金流较为宽裕、风险相对可控阶段，资金监 管标准可适度宽松。

（四）实效性原则：主动管理措施应当与业务模式、项目特性相适应，与各经营单位内部职能分工、机构设置相匹配，确保管理工作能够有效落实。

四、监管内容

在各经营单位上报的房地产项目材料中，应包括详细、可操作的主动管理方案及根据项目实际情况拟定的《联合管理协议》（参考文本见附件2）。主动管理方案可纳入在项目请示方案中，也可撰写为独立的方案。项目经有权机构审议通过后，须将具体措施落实到法律协议中，并在项目正式实施后，按照投融资审核及处置审查部相关要求，及时上报项目主动管理工作落实情况。

主动管理方案一般可包括以下内容：

（一）调整项目公司治理结构

明确项目公司股权结构，确定我方持股比例或股权质押比例，修改公司章程，明确我方派驻董事的具体权利，并在章程中明确规定需要董事会全票通过的重大事项范围，重大事项可包括：

1.增加标的项目总投；

2.更改项目建设及销售时间节点； 3.对外投资、融资、担保； 4.股东分红； 5.关联交易； 6.其他重大事项等。

（二）明确项目进度关键节点、核心要素，明确违约责任。

关键节点可包括：

1.取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、预售许可证的时间；

2.开工、达到正负0、7层（根据当地预售政策进行适时调整）的时间；

3.封顶时间； 4.竣工时间； 5.交房时间等。核心要素可包括： 1.土地的拆迁进度； 2.土地核心经济技术指标； 3.拟建设物业类型等。

若项目实际运行中出现关键节点、核心要素与请示方案严重不符的情况，我方有权要求融资方承担相应的违约责任，并明确违约责任具体内容。

（三）明确我方对项目运营的管理措施

1.明确资金使用计划及管理原则，确定我方资金使用完毕后应达到的工程形象进度。各经营单位应提供具体到季度的项目资金使用计划表及工程进度表，测算资金峰值，明确资金峰值与预售节点的衔接情况。若在预售阶段仍存在资金缺口，应明确补足义务主体。

可通过监理报告对项目建设进度、已完成工程量的计价清单进行核实，并与向施工方的付款情况进行核对。

若项目实际运行中出现建设进度与资金使用不匹配，我方有权及时纠正并予以制止。

2.明确项目销售回款的使用计划和管理原则。我方应对销售回款账户进行监管，销售回款的支出需我方同意。销售回款的使用应当符合项目销售回款资金使用计划。

各经营单位可要求项目公司定期（每月或每季度）出具盖章的销控表，与备案情况进行核对，同时对销售资金进入监管账户的情况进行核查。

3.明确证章照监管范围、接管时间，是否存在共管情况。明确我方监管的印鉴范围，可包括：公章、财务专用章、法定代表人名章、合同专用章、发票专用章等。

明确由我方保管原件的证照范围，可包括：营业执照（正、副本）、税务登记证（正、副本）、开户许可证、开户密码纸、贷款卡、组织机构代码证、房地产开发企业资质证书、房地产开发建设项目立项批复、国有土地使用证、建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、环境影响报告表等。

明确相关证章照是由我方现场管理人员单独管理还是与项目方共管，若存在共管情况应确定共管的具体方式。

（四）明确交易对手在配合我方实施主动管理措施方面须履行的义务

1.项目方应定期向我方提供以下资料：

（1）至少每月提供销售情况表、银行对账单、工程进度报告、监理报告等；

（2）至少每季度提供借款人、保证人的财务报表等。2.为配合现场管理人员工作，项目公司应提供以下资料：（1）已签订合同台账（包括合同签署方、编号、名称、金额、已付金额、预计结算金额等）；

（2）各项工程合同、材料采购合同及补充协议、备忘录等文件的复印件；

（3）项目公司内部审批流程（财务审批流程、用章审批流程、审批人员名单、审批权限、签字样本等）；

（4）现场管理人员工作需要的其他资料等。

3.明确项目公司应解决现场管理人员所需的办公条件：（1）硬件设施，如电脑、电话、传真机、打印机、复印机、扫描设备、上网设施、保险柜等。

（2）软件设施，如开通OA、获得财务系统、销控系统 的审批查询权限、公司内部审批流程的查询权限等。

（五）明确我方现场管理具体内容

1.明确我方资金进入后首次召开董事会、股东会、监事会的时间以及之后的召开频率，首次会议议题一般包括：

（1）项目开发目标成本；

（2）项目资金预算计划（包括资金用途、使用时间节点、相应形象进度要求等）；

（3）项目工程进度计划（包括项目各关键节点时间，如报建、施工建设进度、竣工验收、预售及交房等）；

（4）项目销售进度计划（预售时间、推盘计划、销售策略、预计售价等）；

（5）融资期内项目现金流测算表；（6）其他应在首次会议审议的内容。

2.明确我方现场管理权利、现场管理人员的权限、工作审查流程。我方的现场管理内容可包括：

（1）所有印章使用申请的审核、用印、登记；（2）所有资金支付申请的审核、划付；（3）工程监管事项；（4）销售监管事项；

（5）现场管理人员可列席项目公司股东会、董事会、总经理办公会、招投标会以及其他重要会议；

（6）现场管理人员应定期出具书面管理报告；（7）其他监管事项等。

3.现场管理人员的具体工作内容可由各经营单位根据项目实际情况进行安排。涉及重大事项的印章使用和资金划付，现场管理人员需提交经营单位审核。

对于重大事项的界定，可参照以下内容：

（1）预算外、预算内单笔事项累计金额达到一定额度后的印章使用或资金划付；

（2）项目公司股东会、董事会、监事会议案事项的印章使用或资金划付；

（3）项目公司涉及对外投资、项目合作、转让、对外融资、担保、往来款支付等事项的印章使用或资金划付；

（4）项目公司其他重大事项等。

（六）其他管理事项

1.明确项目后续融资申办原则。

若项目因后续融资安排，需要对我方抵押物进行调整，则须明确以下事项：

（1）是否需要我方解押：若解押则借款人需满足的条件：如偿还全部或部分本金、提供替换抵押物等，同时确保项目抵押率不高于原方案；

（2）是否将我方转为第二顺位抵押。

2.明确是否允许项目公司以往来款方式对外出款，项目公司提取往来款需满足的条件。若允许项目公司以往来款方式对外出款或偿还股东借款，应明确在一定时点及条件下相关方的资金补足义务。

3.明确预警事项及应对措施。

若出现影响资金安全的事项，现场管理人员应及时通过各种有效方式进行预警，具体事项可包括：

（1）工程形象进度严重滞后；

（2）工程发生重大变更、资金缺口大幅增加；（3）销售进度缓慢影响本息兑付；

（4）销售回款未按照约定归集到监管账户；（5）《商业化业务投后管理指引》第四条第（六）项中所列重大事项等。

在取得各经营单位同意后，现场管理人员可采取冻结账户、暂停公章使用等措施避免损失扩大。

五、相关要求

（一）在项目实施阶段，有关现场管理人员的选聘方式、工作职责、工作内容等具体要求，请参照附件1《房地产项目现场管理工作手册》。

（二）原则上各经营单位上报的房地产项目方案中均应按照本指引第四条内容明确主动管理方案。

对于公司优质客户名单范围内或实力相当的交易对手，其主动管理方案可在本指引第四条的基础上作适当调整。

（三）对于真实股权投资类项目，因需参与项目公司具 体运营工作，其监管措施不适用本指引。

（四）本指引适用范围之外的项目投后管理措施，应按照投融资审核及处置审查部的相关文件执行。

附件：

1、《房地产项目现场管理工作手册》

2、《联合管理协议》（参考文本）

第二篇：房地产项目考察指引

项目实地考察

一、项目信息收集

1、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；

土地自身素质决定施工工程量，并直接影响效益。所以，对土地素质的考察极为重要。

2、了解项目区域人文、自然环境；

具体包括区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。（附周边环境生活配套图）

3、了解项目区域交通状况；

据宣讲会和网上资料了解到，项目位于德阳市城市主轴长江西路西段干线和一环线交叉线上。除此之外，我们应实地调查其所在区域交通状况，善于利用已有资源发展自身。

4、当地已有的项目实际运作情况

由于本将成为德阳乃至川西北地区唯一的现代多功能的商贸综合服务基地和德阳市的城西城市副中心，为德阳现代服务业的发展和城市综合功能的提升增辉添彩。

本项目是第十届西博会招商引资的重点项目，四川省现代服务业重点项目，四川省百亿市场重点项目，四川省灾后振兴重点项目，德阳市政府重点项目。本项目已被中国商业联合会“中国品牌市场试验示范基地”。

因此，对相关竞争项目的了解和考察，有利于确定本项目的发展方向和着重点。

二、市场调研

对于本项目，进行市场调研前，我们应确定该区位的功能，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；接着再掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

调查过程及内容如下：

三、市调方式方法

目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：

1、实地观察法

通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

考察人员通过各种方式向被调查者发问或征求意见来搜集市场信息的一种方法。它可分为电话访问、入户访问、街头拦访等考察形式。

采用此方法时的注意点：所提问题确属必要，被访问者有能力回答所提问题，访问的时间不能过长，询问的语气、措词、态度、气氛必须合适。

2、访谈法

通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

考察人员在考察现场，通过对楼盘本身的观察以及周边配套的考察，以获取信息的一种考察方法。在观察楼盘本身的过程中，主要有几个注意点就是：外观、小区环境、小区内各种配套（包括有多少地上/地下停车位、有没有运动场、绿化率怎么样等等）；考察楼盘周边配套主要是考虑对于业主的工作生活是否方便，主要包括附近多少距离内有公交站台、医院、银行、超市、餐饮、学校，出租车流量多不多即出行是否方便等。

3、问卷法

通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统

计及分析。

四、资料整理、分析与考察报告

1、资料的整理SWOT分析

根据调查所得的资料对项目进行swot分析，了解项目的内在环境和外在环境，从而明确该项目的优势和劣势，总结出该项目的可行性以及存在的主要问题，以便对于项目优劣的决定起到一定的作用。

2、考察报告

在资料经过整理和分析以后，以文字、数字和图形的形式对考察结果进行分析和说明，并以书面的形式提交。（1）考察报告的构成调研报告应由以下几部分所构成：考察概况、主要结论、报告正文、考察建议、附件等。a、考察说明

主要对项目情况，包括项目的背景、考察区域与对象、主要调查内容、分析技术等主要内容；考察过程，主要对考察人员及具体操作过程的一个简单说明；质量控制，为考察结果的准确性提供佐证。

b、项目概况

对考察对象的各个方面进行全面分析。c、主要结论

对考察所得结果的一个简单、精练的综合性概述。d、报告正文

以事实和数据为依据，对考察内容的一个详细、客观的分析。e、营销建议

根据考察结论，对目前所面临的问题提出可供采取的办法。f、附件

包含数据、图表、技术细节说明、统计输出结果显示、其他。（2）考察报告撰写的原则

在具体的考察报告撰写中，应遵循以下原则进行：

a、态度必须客观考察是市场信息的一种客观、科学的收集与分析工作，其结论是建立在客观的事实与数字的基础上的，因此也要求报告撰写人员以客观的态度来阐述考察结果。

b、结论必须鲜明由于考察结论是考察的科学性的直接反映，因此，含糊、模棱两可的结果只能说明考察设计的不科学及考察实施的控制不力。

c、论证必须充分

论点结论。其中的论据一般为考察所得的客观事实或数字。

d、语言必须精炼由于考察报告的信息量较大，因此以最简短、精炼、明晰的语言对调研结果进行表述，将有利于减少分析时的工作量。

e、层次必须明晰它是就两方面而言的，一是论据、论点、结论之间的层次必须是明晰的；一是对考察问题的阐述必须是层次分明的，问题的阐述可以根据方案中调研问题设置的层次来进行写作。

五、附件（调研使用的表格）

1、房地产市场调研 前期市场调研常用表格

表1-1：土地SWOT分析表

制表人:制表时间:

第三篇：房地产项目设计管理工作小结

房地产项目设计管理工作小结

一、项目规划方案设计管理

1、项目策划阶段，提出符合市场定位（依据市场研究报告）及营销（户型、面积段、建筑风格等）的设计理念。（拿地后项目定位会）

2、方案设计阶段，参与项目的设计方案评审，对方案的合理性、经济性、设计效果及可实施性提出意见与见解。（内部方案评审会）

3、规划报批阶段，全程参与项目规划方案报批，与规划主管部门沟通项目方案（项目规划设计条件、当地规划管理文件），协调设计院解决过程中遇到的问题（技术经济指标与日照问题很重要），按照计划节点完成报批。报批阶段划分：

a、规划主管部门分管领导沟通确认；

b、参与方案专家评审会并根据专家会意见调整修改方案；（会前与相应专家沟通）； c、征询各相关部门意见（消防、人防、园林、环保、交通、城管、物业办等），根据有关意见对方案调整；

d、上报市规委会评审（总平图、效果图、技术经济指标、功能分区图、交通分析图、景观分析、竖向设计、日照分析、综合管网图、建筑单体图）； e、完成方案调整并备案。

二、项目施工图设计管理

1、施工图设计阶段：

a、选择合适的施工图设计单位并签订设计合同； b、编写项目设计任务书；

c、向设计单位提供上阶段的设计资料和文件（备案文本）、主管部门批准文件、工程建造标准；

d、全程跟进施工图的设计进度，要求设计单位严格按照既定节点计划完成出图；（基础图先出、首开楼栋先出）

2、施工图审核阶段：

a、施工图外审，选择合作较好的施工图审查单位，快速审查快速出具施工图审图合格证（3天出意见+设计院意见回复+1天出证），配合办理施工证。外审主要审核是否满足国家及地方规范要求（强条必须满足、非强条可沟通争取不执行）。b、施工图内审，审核施工图是否按照设计任务书及合同要求设计。

①图纸提供的数量、专业是否齐全；②图纸是否达到设计深度要求；③是否满足合同要求的限额设计指标（含钢量、砼含量）；④是否出现施工图常见设计问题；⑤材料、设备的选用是否合理、经济（混凝土等级、砌体材料、保温、门窗、管材等）；⑥是否控制在方案阶段设计概算内。

3、办证配合阶段：

a）施工许可证，提供施工图图审合格证、人防图审合格证（如有）、图审意见及回复（一式两份）；各单体建筑节能计算书、节能备案表（盖图审章、一式三份）；消防设计文件、二次供水设计资料、燃气图纸审核；配合完成质量监督表填报。b）预售许可证，完成销售资源库制作（户型图、销售合同附图、改造前后平面图、不利因素展示、交付标准）；面积预测报告审核确认。

三、项目实施阶段设计管理

1、施工图纸交底与会审：会前施工单位、监理单位提前审图；会中设计单位交底设计意图及施工注意事项、答复各单位的图纸疑问；会后完善图纸交底会审记录内容，各主体单位签字盖章。

2、设计变更管理：图审意见产生变更单、设计优化变更单、错漏碰缺变更单、施工单位提出的技术核定单。设计变更单及时审核与变更收发管理、建立台账；

3、各专项工程设计管理：专项设计招标及图纸技术问题总协调管理。a）园区景观设计，包括景观方案设计（满足绿地率、产品定位标准，集团上会确认，上园林部门专家会）、景观施工图设计（园林部门备案、集团备案）。b）精装修设计，依据产品配置标准、交付标准设计。

公共区域装修包括首层入户大堂、电梯厅、公共走廊、地下室入户大堂等； 精装交付重点为户内精装设计：玄关、厨房、客餐厅、主卧、次卧、书房、卫生间、阳台等部位的顶棚、墙面、地面，厨房的橱柜、燃气灶、油烟机、热水器，卫生间的淋浴间、洗漱区等设计。

c）弱电智能化设计，整个园区智能化设计（闭路监控、门禁、周界警戒、背景音乐、电子公告等系统），单体内弱电设计（门禁系统、可视对讲、弱电箱、电话网络点位、紧急救援等）。d）室外综合管线设计，包括雨污排水、自来水（常压供水）、开闭所前电缆沟、燃气管线、三网合一管线等，需综合协调能力较强的设计单位。

3、二次深化设计管理：

a）幕墙深化设计，设计单位选定、签订合同、设计图纸审核（石材材质、颜色把控）；

b）门窗深化设计确认，中标单位深化图纸审核：满足建筑外立面方案设计要求、材料符合节能设计要求；

c）外立面分缝图确认，依据方案效果图控制好外立面形式与效果，与建筑整体风格一致；

d）栏杆百叶深化图确认，材料经济合理、颜色型式满足方案立面要求； e）电梯图纸确认，满足配置电梯参数与建筑预留设计尺寸。

四、设计单位的管理

1、设计单位考察、编写评估报告；

2、编制设计招标书、各阶段设计任务书；

3、设计单位选定，设计合同条款谈判与签订；

4、跟进各阶段图纸设计进度，并依据图纸进度与质量情况，安排支付设计费；

5、协调设计单位到项目参与各节点工程验收。

五、销售三宝设计管理

1、样板房设计管理：展示户型确定、样板房土建施工图设计（砖混或钢结构）；精装修设计单位选定、合同签订；装修风格、硬装、软装标准确定，样板房装修方案设计、上会确定方案、施工图设计；各装修用材选型定样、施工过程中效果把控与技术问题协调处理。

2、售楼部设计管理：根据营销要求确定售楼部面积、平面布置、装修风格、外立面造型等；售楼部土建施工图设计（临建或永久）；室内装修方案设计并过会确定，根据方案完成施工图设计；施工现场技术问题协调处理。

3、景观展示区设计管理：根据当地人文与自然环境及市场定位确定展示内容、营造标准、设计风格等；协调景观设计院完成上述内容景观方案设计，并报集团完成上会，按照进度计划设计出施工图；主要乔木、灌木的选择，协调设计院到现场进行施工指导同时处理过程中技术问题。

第四篇：住宅类房地产项目贷款操作指引

住宅类房地产项目贷款管理办法（草稿）

根据目前房地产市场走势，为支持和逐步规范我行纯住宅类房地产项目的操作和管理，结合《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《固定资产贷款管理办法》以及《安徽农村商业银行系统信贷业务档案管理办法》等有关法规文件，特草拟本办法（草稿）。

一、住宅类房地产项目准入

第一条 本办法所指的住宅类房地产开发项目贷款是指土地使用权70年的住房房地产开发项目，不含商业、办公。

第二条 制定系统内房地产企业重点合作客户名单，适当扩展至地产百强（名单根据中房协排名）1，区域龙头前三名。要求住宅类房地产项目贷款申请人或申请人控股股东满足名单制准入管理要求，其中名单内控股股东对项目公司持股比例不低于51%。对于特别优质的住房类房地产项目及所在地区具有显著代表性的房地产开发企业，准入条件可适当放宽。

第三条 住宅类项目区域管理：根据安徽省内房地产市场发展情况及区域特点，坚持以合肥区域为核心，以优质房地产开发企业的住宅类项目为重点。在保持房地产业务合理集中度的前提下，针对三四线城市及县域，制定“一城一策”区域管理办法。原则上不介入各区域高风险的“地王”项目。

二、住宅类房地产项目受理与调查

第一条 住宅类房地产开发贷款借款申请人应满足一下资质：

1、申请人或其控股股东符合我行名单制准入管理要求，开发住宅项目所在区域符合我行区域管理要求；

2、在我行内部评级不低于A级；

3、申请人或其控股股东具有房地产开发二级（含）以上资质；

2017年中房协排名见附件一

4、申请人或其控股股东信息披露公开透明，财务指标和结构处于行业合理水平，控股股东或实际控制人无重大负面信息；

5、符合我行授信客户的其他条件。

第二条 住宅类房地产项目已完成备案、立项等手续后，缴清土地让出金及契税，并取得国有土地使用权证的住宅类房地产开发贷款借款申请人方可向我行申请住房开发贷款。

第三条 具备上述条件的借款申请人，申请项目贷款需要提供一下资料：

1、授信申请，写明授信金额、用途及还款来源、授信期限；

2、已年检营业执照正副本和组织机构代码证正副本复印件 ；

3、公司项目资质证书年检后(如有)；

4、国税、地税登记证复印件；

5、法定代表人身份证明；

6、贷款卡（已年检）、基本帐户开户许可证；

7、公司章程及修正案、验资报告；

8、借款人及其主要股东近三经审计的财务报表和近期的财务报表（成立不足三年的，按实际年限），经审计的财务报告包括会计报表、会计报表附注、财务情况说明书及审计报告等；最近一期报表明细；

9、国家有权部门对项目审批、核准或备案文件；

10、项目可行性研究报告；

11、项目资本金和其他建设资金筹措方案及其落实情况证明资料；

12、环评等涉及该项目的其他批复文件。

第四条 贷款人受理借款人提交的项目贷款申请资料后，安排相关人员进行尽职调查，尽职调查内容包括但不限于：

1、借款人评价：借款申请人基本面（历史沿革、资本结构、管理水平、资信状况）、财务情况分析（财务报表真实性、经营创现能力和现有偿债能力）及控股股东 经营情况、同期是否存在多处房地产开发项目、新项目出资能力、关联企业调查等（除人行征信查询外包括但不限于运用外部信息查询工具如启信宝、天眼、全国法院被执行人信息查询、企业信用信息查询系统、中国裁判文书网等）；

2、项目基本情况评价：地理位置、交通情况、征地拆迁、环保措施、受理项目资料的合规可行性审核等。

注意事项：应参照《国务院关于投资体制改革的决定》（国发［2004］20号）、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发[2007]64号）等相关文件来审核项目是否按规定程序和权限取得项目批准文件（立项、环评、土地预审）；房地产开发贷款审批时应具备“国有土地使用权证”、“建设用地规划许可证”，并且“建筑工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”已在办理过程中；严格审核土地出让合同中的附加条款；关注“四证”与相应备案、批复内容的一致性。

三、住宅类房地产项目评估 第一条 投资估算和筹资评价

1、住宅项目总投资评估应尽可能取得项目不同建设阶段的概算、预算、决算数据；可咨询第三方专业机构意见（数据及依据参见可研报告）；同时应与同类型项目进行比较；

2、关注项目已有的其他债务性资金对借款人新增银行贷款有无限制性条款，其资金使用期限是否与项目投资计划相匹配、是否与我行贷款偿还期相匹配。

3、项目资本金审核

（1）项目资本金必须是非债务性资金。杜绝股东借款（注明在风险情况下放弃一切偿还权利除外）、银行贷款、通过理财产品筹集的资金、通过信托计划筹集的资金中债务性资金充作项目资本金；

3（2）股东投入的项目资本金必须是能真正用于项目建设的货币或非货币资金投入。特别关注能真正作为企业或项目资金来源的资本公积（例如，资产评估增值增加的资本公积、可供出售金融资产公允价值变动增加的资本公积等都不能形成企业真实的现金流入），以及股东借款转增资本公积的合规性（比如借款人报表虽为资本公积、但在股东方报表上还是其他应收款）。

4、制定住宅类房地产开发项目投资测算表，涵盖项目投资来源支出预算表、项目现金流量表、项目贷款偿还表、项目敏感性分析，严格按照住宅类房地产开发项目投资测算表中的评估主要结论报告表科学合理的核定该项目总投资、自有资金比例及我行能够核定的贷款额度等定量指标。住宅类房地产开发项目投资测算表详见附件二。

第二条 抵押物价值认定：各农商行实行房地产及土地评估机构名单制管理，对符合一定评估资质的外部评估机构实行名单准入制，住宅类房地产项目贷款对应的土地或后期需要追加的抵押物必须由名单内外部评估机构出具评估报告。对于有条件的农商行，可成立内评小组，在外部评估报告的基础上，运用科学方法，对抵押标的物重新评估和价值认定，提高对估值的谨慎性。对于土地取得时间不超过半年的，直接认定土地交易价格为抵押物价值。同时，按照区域管理办法，合肥地区的住宅类土地抵押率不超过60%，三、四线城市或县域区住宅类土地抵押率不超过40%。

四、住宅类房地产项目发放与支付

第一条 住宅类房地产开发贷款期限和执行利率 住宅类房地产开发贷款期限最长期限不超过3年，根据住宅类房地产开发项目投资测算表核定贷款期限（部分优质低密度住宅类房地产项目，因开发商的品牌优势，销售进度和资金回笼较快的建议控制在1.5-2年），贷款利率由各农商行自行核定，原则上不低于基准利率。

第二条 住宅类房地产开发贷款发放前提条件：

1、项目自有资金在业务经办行贷款发放前足额到位并全部投入使用；贷款的 4 发放按项目建设进度掌握发放；

2、落实合法、有效、可靠的项目土地使用权抵押（根据项目在建工程建设进度，及时办妥在建工程抵押手续），原则上一并追加项目实际控制人的连带责任保证；

3、在借款合同中与借款人补充约定：

（1）项目面积销售率达到30%开始还款，达到50%时贷款收回比例不低于50%，项目面积销售率达到80%前收回全部贷款本息；

（2）在未足额偿还我行贷款之前不分红，不挪用本项目贷款和销售回笼资金；（3）项目形成的按揭贷款原则上在我行办理。

4、借款人股东向我行承诺：

（1）在借款人未足额偿还本项目贷款本息之前不撤资（含资本公积），不转让其拥有的对应该项目的股权；

（2）在该项目预售收入无法按计划实现或工程出现超支时，由其负责追加投资，保证项目的顺利实施。

5、本项目第一手支付的交易对手在我行开立结算账户。

第三条 住宅类房地产开发贷款的支付 严格执行备用金管理和建设资金使用审批管理制度，要根据项目建设的实际进度和资金需求，对贷款资金支付进行管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用，对单笔资金使用超过500万元或项目总投资的5%（以较低者为准），必须采取受托支付方式。

五、住宅类房地产项目投后管理

第一条 加强对借款人关联企业管理，密切关注关联交易带来的风险，确保我行融资安全。

第二条 督促项目经办行建立切实可行的住房开发贷款封闭管理机制，严格按照“专户管理、使用审核、按比例收回”的原则，做好本项目的贷款管理工作：

（1）指定支行行长某某同志、市场部门负责人某某同志、客户经理某某同志为 5 本项目贷款管理责任人及直接责任人，前述责任人因岗位变动，其贷后管理后续责任由继任者承担；

（2）做好项目资金监管专用账户资金的归集工作，将已到位但尚未投入项目建设的项目资本金、销售款、租金、项目经营收入以及项目其他资金全额纳入专户监管。贷款结清前，该专户资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷款；

（3）按月对项目建设进度、累积工程工作量与项目资金累计支出匹配程度、施工单位垫款金额等进行现场检查；按月监控和统计项目销售进度，通过现场调查、查阅当地房管部门销售备案系统和借款人按月提供的项目销售明细表、查询企业销售合同及收费收据、分析企业财务报表等方式核实分析项目销售情况。要根据项目销售进度，按我行规定的比例收回贷款，确保项目面积销售率达到80%前，收回全部贷款；

（4）加强押品的动态管理，定期对押品价值进行重评，对因项目销售需要办理抵押物注销登记的，须采取收回部分贷款或追加担保等风险防范措施后，方可办理注销登记手续；

（5）密切跟踪当地住宅房地产市场价格和销量的变化情况，及时预判项目所在地区住宅房地产市场走势，定期分析借款人资金链状况，完善房地产贷款风险预警机制，若发现重大风险，及时采取有效措施规避信贷风险；

附件一：2017年中国房地产行业百强排名

第五篇：万科房地产项目可行性报告内容指引

万科房地产项目可行性报告内容指引(2010-08-18 03:52:09)

一、前言

随着集团公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。

二、可行性报告内容指引

项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

八、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。

九、立即开发与作为土地储备优缺点分析

第二部分：法律及政策性风险分析

一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述

（一）项目用地现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地的他项权力（如抵押权）

4、土地的用途

5、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）

（二）计划手续

1、项目是否已经立项

2、立项主体是否能够变更

3、立项变更条件和时间

4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）

（三）规划手续

1、规划用地所有权归属

2、规划用地使用权归属

3、规划用地用途

4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）

（四）土地手续

1、征地批文

2、土地使用权出让合同

3、拆迁安置补偿

4、有关项目地块的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）

（五）项目用地取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序描述

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

（六）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更的程序描述和理由

2、土地性质变更的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

（七）政策性风险评估 政府资源利用的评估：

（1）当地政府对外来投资的态度；（2）当地政府职能部门的办事作风；（3）当地政府对该项目的关注程度；

（4）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；（5）与政府合作关系。政策变更对项目开发的影响：（1）城市规划限制或更改；

（2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。

二、合作方式及风险评估

1、合作方基本情况： 合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。

2、合作方式：（1）合作方式描述

例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。（2）选择合作方式的主要原因

3、主要合作条件

双方的主要权利义务描述，包括但不限于：（1）报批报建手续办理（2）拆迁安置补偿（3）付款内容和条件（4）交地标准

除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

4、合作风险评估：

（1）通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；（2）土地使用年限；

（3）土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；（4）土地方的信用；

（5）付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；（6）其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。

三、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

第三部分：市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述 ¨ 形成时间

¨ 各档次住宅区域内分布状况 ¨ 购买人群变化

2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）¨ 开工量/竣工量 ¨ 销售量/供需比 ¨平均售价

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 ¨平均售价 ¨ 开发规模 ¨ 产品形式 ¨平均消化率 ¨平均容积率

¨ 物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点

6、结论：

¨ 区域市场在整体市场的地位及发展态势

¨ 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 ¨ 本案在区域内开发市场潜力 ¨ 本案在开发中的营销焦点问题

三、区域市场目标客层研究和市场定位

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

3、确定目标客户

4、市场定位

四、整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。

五、产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

第四部分：规划设计初步分析

一、规划设计的可行性分析

1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现）。

2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现）。

3、有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）。

4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

二、规划设计的初步概念

1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。

2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。

3、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。

第五部分：工程及销售计划

一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。

二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）

三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）

第六部分：投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）

二、税务分析

1、营业税及附加

2、所得税

3、土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

3、项目开发各期的利润体现

4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。

（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

（3）容积率变动各项指标的变化

5、盈亏平衡点分析

1）保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)2）保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2] 式中：

C：表示单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）R：表示保本销售率 S：表示单位售价 T1：表示营业税率 T2：表示所得税率

四、项目资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：管理资源配置

一、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。

第八部分：综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容

（一）主要指标测算

1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价

2、投资收益分析（参考以下格式）：

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

3、根据需要，可增加如下测算：

注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部收益率等。

（二）竞争对手分析

1、主要背景，控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润（每股利润）

3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

4、操作水平，主要开发的项目，土地储备情况

5、近期或未来的发展战略

6、参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。

3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。

（四）资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

第十部分：在新城市开发需要补充的内容

一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告