房地产信托业务操作指引

第一篇：房地产信托业务操作指引

百瑞信托有限责任公司

房地产信托业务操作指引

一、目的为规范公司房地产信托业务的开展，指导公司房地产信托业务的项目选择，促进公司房地产信托业务的稳健发展，根据信托法律法规、监管政策和公司规章的有关规定，制订本指引。

二、房地产信托业务类型

房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。

1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。

2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。

三、融资类房地产信托业务标准

1.交易对手

交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。

2.资金运用方式

开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。

3.融资项目

（1）所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

（2）交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

（3）所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。

3.信托项目设计

（1）信托融资期限不低于1年。

（2）公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。

（3）对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

4.担保措施

（1）房地产业务融资必须采取实物资产抵（质）押方式，其中抵（质）押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。

对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。

（2）抵（质）押物应权属明晰，不存在法律纠纷，可依法办理抵（质）押手续。

（3）单纯以实物资产抵（质）押作为担保措施的，抵（质）押率原则上不应高于40%，抵（质）押物价值的评估遵照公司有关规定执行。

（4）在采取实物资产抵（质）押的基础上，可以追加其他法人机构承担连带保证责任，保证人净资产为融资本金的2倍以上且无银行逃废债记录。

如交易对手能提供实力较强的法人机构承担连带保证责任，即保证人净资产为融资本金的5倍以上且无银行逃废债记录，可适当放宽抵押率，但抵押率原则上不得高于70%。

（5）交易对手为非国有企业、非上市公司的，交易对手的实际控制人应提供连带责任保证。

四、投资类房地产信托业务标准

1.合作方资质

实施投资类房地产信托业务的，应选取在区域和行业内信誉较好、诚信度较高的房地产企业作为合作方。合作方应满足以下基本条件：

（1）合作方或其控股股东具备房地产开发二级资质及以上；

（2）最近3年的平均净资产收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全国或项目所在地区房地产市场排名靠前，具备较大的市场影响力。

2.投资项目

（1）拟投资房地产项目需具备详实的项目商业计划书，明确列示项目收益预测和成本支出；

（2）拟投资房地产项目预测的净资产收益率不低于15%/年。

3.投资期限与公司收益

（1）投资期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取标准不低于2%/年或500万元/年，浮动收益分成不低于超额收益的5%。

4.第三方房地产顾问

实施投资类房地产信托业务，涉及房产和土地评估、项目清算等事项，应参考第三方房地产顾问机构的专业意见。选聘第三方房地产顾问机构遵循以下标准：

（1）在中国境内依法设立并具备相关服务资质；

（2）具备10年以上的从业年限；

（3）具备200人以上的专业从业人员；

（4）国内分公司或办事处达到10家以上；

（5）累计在20个以上国内城市展业。

五、其他

房地产信托业务实施过程中，项目人员应同时参照公司颁布的可行性研究报告模板、现金流预测模板和房地产企业信用模型等相关文件的要求执行。

第二篇：房地产信托操作指引

房地产信托业务操作指引

一、房地产信托业务类型

房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。

1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。

2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。

二、融资类房地产信托业务标准

1.交易对手

交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。

2.资金运用方式

开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。

3.融资项目

（1）所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地 1

规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

（2）交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

（3）所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。

3.信托项目设计

（1）信托融资期限不低于1年。

（2）公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。

（3）对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

4.担保措施

（1）房地产业务融资必须采取实物资产抵（质）押方式，其中抵（质）押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。

对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。

（2）抵（质）押物应权属明晰，不存在法律纠纷，可依法办理抵（质）押手续。

（3）单纯以实物资产抵（质）押作为担保措施的，抵（质）押率原则上不应高于40%，抵（质）押物价值的评估遵照公司有关规定执行。

（4）在采取实物资产抵（质）押的基础上，可以追加其他法人机构承担连带保证责任，保证人净资产为融资本金的2倍以上且无银行逃废债记录。

如交易对手能提供实力较强的法人机构承担连带保证责任，即保证人净资产为融资本金的5倍以上且无银行逃废债记录，可适当放宽抵押率，但抵押率原则上不得高于70%。

（5）交易对手为非国有企业、非上市公司的，交易对手的实际控制人应提供连带责任保证。

三、投资类房地产信托业务标准

1.合作方资质

实施投资类房地产信托业务的，应选取在区域和行业内信誉较好、诚信度较高的房地产企业作为合作方。合作方应满足以下基本条件：

（1）合作方或其控股股东具备房地产开发二级资质及以上；

（2）最近3年的平均净资产收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全国或项目所在地区房地产市场排名靠前，具备较大的市场影响力。

2.投资项目

（1）拟投资房地产项目需具备详实的项目商业计划书，明确列示项目收益预测和成本支出；

（2）拟投资房地产项目预测的净资产收益率不低于15%/年。

3.投资期限与公司收益

（1）投资期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取标准不低于2%/年或500万元/年，浮动收益分成不低于超额收益的5%。

4.第三方房地产顾问

实施投资类房地产信托业务，涉及房产和土地评估、项目清算等事项，应参考第三方房地产顾问机构的专业意见。选聘第三方房地产顾问机构遵循以下标准：

（1）在中国境内依法设立并具备相关服务资质；

（2）具备10年以上的从业年限；

（3）具备200人以上的专业从业人员；

（4）国内分公司或办事处达到10家以上；

（5）累计在20个以上国内城市展业。

第三篇：18-信托贷款业务操作指引

中融国际信托有限公司

信托贷款业务操作指引

第一章总则

第一条 为加强公司信托贷款业务的管理，提高公司信托贷款业务的运作效率，促进公司信托贷款业务的稳健发展，根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等有关法律法规和和我公司相关内部规定，制定本操作指引。

第二条 本指引所称信托贷款业务，是指公司开展的与以贷款方式运用的信托业务。

第三条 信托贷款业务分为单个委托人（指定或不指定用途）信托贷款业务和集合型信托贷款业务两大类，将信托资金以贷款方式运用于融资企业。

第二章信托贷款业务尽职调查程序

第三条 公司在办理信托贷款业务中，根据资金来源及运用方式的不同，确定不同的风险防范措施和操作制度，并在执行过程中落实。

第四条 单个委托人指定用途信托贷款业务尽职调查程序

（一）根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相应资料，信托经理对其完整性、合规性审核无误后做出相关分析；

（二）合法性材料。包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（国、地）、法定代表人身份证明文件和有权机关的批准文件；资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表、对外担保情况；

（四）涉及到抵、质押业务的，信托经理需到相关管理部门查询资产存续状态，并由中介机构对抵押物或质押物进行评估（或有），根据评估结果，确定贷款金额。

第五条 单个委托人不指定用途与集合型资金信托贷款业务

（一）根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相关资料，对其完整性、合规性审核无误后进行相关分析。

（二）合法性材料。包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（国、地）、法定代表人身份证明文件、有权机关的批准文件；资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表，对外担保情况；

（三）资金使用人必须是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、1

其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

（四）资金使用人申请贷款应提供债务担保措施。以第三人信用提供保证的，第三人应出具承担连带保证责任的承诺书；以自己或第三人财产、财产权设定抵押、质押担保的，应提交抵押物、质物的权属证书，并由中介机构对抵押物或质押物进行评估，第三人还应出具承担担保责任的承诺书。

1、保证人的资格：具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人，但下列组织不得作为保证人：

（1）国家机关；

（2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体；

（3）企业法人的职能部门和未经授权的分支机构。

2、保证人应提供的资料

（1）保证承诺书，包括保证意愿、保证范围和保证方式等；

（2）调查人员认为需要的资料。

3、对保证人的核查

（1）保证人的生产经营、市场销售、发展前景和行业水平等基本情况；

（2）保证人的资产负债、偿债能力、盈利能力和获利能力等财务状况；

（3）保证人的资信情况调查；

（4）保证人提供保证承诺和保证方式的真实性。

（五）项目材料。包括：涉及贷款项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，涉及贷款项目的开发合同、项目总规划和项目前景分析可行性报告及其他相关资料。

（六）对资金使用人进行综合评价

1、经济评价

（1）有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿的，或已经做了公司认可的偿还计划；

（2）经营和财务制度健全，资产负债率不超过70%。主要经济和财务指标达到行业平均水平，无不合理资金占用；

（3）无偷、漏税行为和重大诉讼案件，或有负债未超过净资产的50％；

（4）新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例。

2、对房地产企业的贷款还需进行以下调查：

（1）对资金使用人或房地产项目的实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析。

（2）对土地的整体情况进行调查分析，包括土地的性质、法律地位、测绘情况、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等方面；在此基础上，考虑当地经济环境、土地市场发育状况及该土地的未来用途及有关规划等因素。

（3）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。

第三章信托贷款业务审查

第六条信托贷款业务根据项目尽职调查的结果，信托资金的来源、资金额度，撰写项目可行性分析报告，进入项目立项审批程序，并报公司决策机构进行综合评价。公司根据信托业务的类别采取分层次决策和审批，具体见《公司立项与审批管理办法》：

（一）提交项目可研报告，并根据项目情况填写立项审批单报部门和分管领导审批，部门重点审查以下内容:

1、基本要素审查

（1）资金使用方主体资格审查、经济评价；

（2）如果有第三方提供信用担保的，对担保方进行主体资格审查、经济评价；

（3）项目资料审查。

2、拟开展贷款项目是否符合产业政策与公司政策审查

（1）拟开展贷款项目是否符合国家宏观产业政策；

（2）拟开展贷款项目是否符合公司投、融资政策。

3、成本与收益审查，主要审查拟开展贷款项目的各种成本与预期收益之间的配比关系；

4、风险防范审查，主要审查控制与防范拟开展贷款项目措施的可行性。立项审批通过后，报公司法律合规部门进行合法合规审查和决策机构进行综合评价，决定是否办理此项信托贷款业务。

（二）公司法律合规部门在第六条第（一）款的基础上审查基本要素是否完备、拟开展贷款项目是否合法合规以及信托文件是否完备与合规。

（三）公司决策机构重点审查以下内容：

1、拟开展贷款项目是否合法合规；

2、拟开展贷款项目的综合收益；

3、拟开展贷款项目的风险防范措施是否到位；

4、其他需要审查的内容；

5、公司决策机构审查通过后，在项目审批单上签署意见。

第四章信托贷款业务管理

第七条公司信托业务部门全面负责信托业务的管理和运作，信托经理在各自职责范围内 按照信托文件的约定管理、运用或处分信托资产。

第八条单个委托人指定用途信托贷款业务的管理严格按照信托文件的约定进行管理。

第九条单个委托人不指定用途与集合型不指定用途信托业务中以贷款方式运用资金的，信托经理应当对资金使用人执行借款合同情况和资金使用人的经营情况进行追踪调查和检查。按期出具贷后检查报告，具体内容包括：

（一）用途的检查：检查各项贷款是否按照合同约定用途使用，是否挪用、套用和擅自拆借贷款；

（二）资金使用人经营情况检查：主要检查企业经营情况是否正常，是否有影响企业正常经营的重大事件发生，判断其对按期还款的影响程度；

（三）资金使用人财务状况检查：要求资金使用人按月或按季提供财务报表，及时对企业财务数据做出分析，对重大变化，及时了解情况；

（四）抵（质）押物的检查：主要检查抵（质）押物的使用和投保情况；

（五）对担保人的检查参考对借款人检查的标准，如果中途发现担保人出现重大问题，已不具备担保资格，信托经理应及时通知资金使用人补充担保；

（六）监督资金使用人按借款合同约定按期清偿贷款本息；

（七）发现贷款使用中的问题，有危及信托财产安全情况以及出现债务人将债务全部或部分转让给第三者时，必须及时通知公司，同时采取有效保全措施。

第五章信托贷款业务风险防范

第十条 以贷款方式运用信托资金的，应注意采取以下风险控制措施：

（一）抵、质押业务应由信托经理亲自办理并领取《他项权证》或《抵质押证明书》；

（二）以土地使用证或房产的抵押方式发放贷款的，应当严格落实土地使用证或房产的抵押权，防止抵押权落空，形成不可预见的贷款风险。因信用担保进行贷款申请的，应评估担保人的担保能力并在项目可行性报告中有所表述；担保能力较差的，应要求承贷人引入独立的商业担保；

（三）办理房屋抵押，如有房屋出租事实的，应由抵押方提供租赁在先的事实以及抵押人已将本次抵押告知承租人的书面通知；

（四）办理抵押事宜，以自然人财产设定抵押的，需要抵押人提供其本人及配偶的有效身份证件及同意为主合同提供抵押担保的书面文件；

（五）办理质押事宜，以单位定期存单质押的，应要求质押方提供开户行证书、定期存单复印件、单位定期存单确认书等相关材料；

（六）信托期限内，信托经理应根据信托文件的约定切实履行受托人的管理责任，严格按照信托文件的约定进行信息披露。

第十一条 公司内部风险防范包括：

（一）公司建立以法律合规部、资产管理部和稽核审计部为核心的风险控制体系，全面负责信托业务的风险控制工作，并对风险分为事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。

（二）风险的事前防范

1、信托业务部门在对贷款项目进行论证的基础上，提出风险防范措施；

2、公司决策机构在项目的评审过程中严格审查风险防范措施。

（三）风险的事中控制

1、信托经理在信托业务部门负责人的指导下，应履行如下风险管理职责：

（1）动态跟踪信托资金、财产运用和信托项目进展情况；

（2）定期向业务部门负责人报告信托计划执行状况；

（3）编制风险分析报告。

2、公司信托业务部门应定期检查信托项目的进展情况，并向资产管理部提交以下

内容的书面报告：

（1）信托计划执行情况；

（2）资产质量变化情况；

（3）影响信托资金、财产安全的事项；

（4）国家宏观经济、产业政策等对信托项目的影响；

（5）其他对信托财产产生影响的因素。

（三）法律合规部、资产管理部和稽核审计部为信托贷款项目的风险控制机构：

1、监控信托计划风险控制机制的正常运行；

2、跟踪评估信托计划财产的管理与运用，对异常情况作出预警；

3、信托计划的日常风险控制管理。

第十二条风险的事后监督和纠正

（一）如果信托贷款项目信托期限届满，未能按照信托文件的约定到期结束，须了解原因，采取应对措施。

（二）借款人未能到期还款付息的：

1、对借款人公司利用法律手段追索，通过采取财产保全、提起诉讼、申请强制执行、申请支付令等法律手段，保护信托财产的安全；

2、对于提供第三方担保的，还要对担保人采取法律手段追索，通过采取财产保全、提起诉讼、申请强制执行、申请支付令等法律手段，保护信托财产的安全；

3、对于提供抵（质）押的，可以通过拍卖、协议转让等程序来偿付信托资金。

（三）法律合规部、资产管理部和稽核审计部监督风险防范措施的具体落实情况。

第六章附则

第十三条本操作指引由公司总裁授权法律合规部门负责解释和修改。第十四条本操作指引自颁布之日起实行。

第四篇：信托融资业务操作流程

信托融资业务操作流程（信托投资业务也可参照此流程）

一、项目受理

接受融资方提供的项目资料，一般包括：

 项目概括性介绍；

 项目投资计划的构成及基本的财务分析；

 融资计划及本次融资说明；

 项目方的各种资质：法人营业执照、特许行业准入资格许可证、上财务报告等可以提供的相关证明复印件；

 关于此次融资的股东会决议。

二、业务人员初审

根据项目方提供的资料，进行判断，是否可操作。并提出资金来源渠道，单一大客户还是向社会公众发行集合资金信托产品。

三、立项

如果初审认为可操作，又属于未涉足过的业务类型，需要办理立项，业务人员向公司提供的立项资料包括：

 业务人员对项目的基本分析

 融资方提供的各种项目资料

四、尽职调查

如公司通过立项审查，进入尽职调查阶段，即到项目现场去进行相关调查，以证明项目方提供的各种分析和证明资料是准确的。尽职调查一般由2人进行，以保证调查结果客观公正。项目大时，可多人参加。如涉及某些业务人员不了解的专业领域，可聘请律师、会计师等专业人员一起进行调查。

尽职调查完成后要写出尽职调查报告。

五、对尽职调查进行总体分析，做出判断

六、寻找资金来源

关于此项，资金来源方应在平时有积累，临时找是很困难的。在有积累的前提下，此阶段要和来源方进行接触，给出一个基本方案。

七、谈判

 与融资方及资金提供方讨论合同，主要是确定融资规模、资金使用时间、利率、风

险控制措施等。

 如项目需要其他服务机构，如银行对账户进行监管，谈判也需进行。

八、实施报批

向公司提交书面报告，申请实施，资料要比立项更为详细。

九、签订合同和落实风险控制措施

合同一般强调面签，必要时要进行公证，尤其是担保合同，最好是强制执行公证。合同中应约定，在所有担保措施得到落实后，合同才生效。

担保措施为抵押的，最好是到抵押或质押登记机关去办理登记，以确立该抵押的唯一性。十，放款

担保措施落实后，可放款。

第五篇：专利法律业务操作指引

新疆维吾尔自治区律师办理专利法律业务

操 作 指 引

（2007年7月15日经六届新疆律师协会第九次常务理事会通过）

目录

第一章 总则

第二章 与行政机关有关的专利法律业务 第一 节专利行政调解及处理 第二 节专利行政处罚 第三 节专利行政诉讼 第四 节专利海关备案及保护 第三章 专利刑事诉讼法律业务 第四章 附则

第一章 总 则

第一条 为了指导律师从事专利法律服务业务，减少执业风险，特制定本操作指引。

第二条 本指引所称的专利法律服务业务，主要包括专利非诉讼法律业务和专利诉讼法律业务。

第三条 与专利业务有关的法律、行政法规、司法解释及相关规定主要有：

（一）《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国反不正当竞争 法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国对外贸易法》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政复议法》。

（二）《中华人民共和国专利法实施细则》、《专利代理条例》、《中华人民共和国知识产权海关保护条例》。

（三）《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》、《最高人民法院关于执行行政诉讼法若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理不正当竞争民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释

（一）、（二）》、《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》、《最高人民法院关于审理专利纠纷案件若干问题的解答》、《最高人民法院关于对诉前停止侵犯专利权行为适用法律问题的若干规定》、《最高人民法院关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于在专利侵权诉讼中当事人均拥有专利权应如何处理问题的批复》、《最高人民法院关于审理专利申请权纠纷案件若干问题的通知》、最高人民法院《关于专利侵权案件中如何确定地域管辖的请示》的复函、最高人民法院《关于对出具检索报告是否为提起实用新型专利侵权诉讼的条件的请示的答复 》、《最高人民法院关于专利法、商标法修改后专利、商标相关案件分工问题的批复》。

（四）《审查指南》、《专利行政执法办法》、《专利权质押合同登记管理暂行办法》、《专利实施许可合同备案管理办法》、《企业专利工作管理办法（试行）》、《国家知识产权局行政复议规程》、《关于〈中华人民共和国知识产权海关保护条例〉的实施办法》、《新疆维吾尔自治区专利保护条例》。

（五）国际公约、条约及协定

《与贸易有关的知识产权协议》、《保护工业产权巴黎公约》、《专利合 作条约》、《专利合作条约实施细则》、《国际承认用于专利程序的微生物保存布达佩斯条约》、《国际专利分类斯特拉斯堡协定》、《建立工业品外观设计国际分类洛迦诺协定》

律师从事专利法律服务业务时，应当收集服务时点前新颁布的法律、行政法规、司法解释及其他相关规定。

第四条 本指引旨在为律师从事专利法律服务业务提供最基本的指引，律师还应结合自己的实践经验、丰富及完善各项业务操作细则。

第五条 本律师协会在处理本会会员执业纪律和纠纷案件时，涉及专利法律服务业务的案件，参照本指引。

第二章 专利非诉讼法律业务

第六条 专利非诉讼法律业务主要包括，但不限于：

（一）专利引进、专利开发、专利权属界定以及技术保护现状诊断和保护方案设计。

（二）专利申请、专利复审和专利无效。

（三）专利实施、专利转让、专利许可、专利投资、专利评估和专利质押。

（四）专利管理内控制度（包括专利预警机制）的建立和完善，专利数据库的建立和利用，企业专利实用人才培训，专利战略的确定和运用。

（五）企业改制、并购、重组以及发行上市过程中涉及的专利问题咨询和处理。

（六）其他专利非诉讼法律服务业务。

第七条 专利申请、复审及无效程序中的法律服务业务。

专利申请、复审及无效程序中的法律服务是一项技术性和法律性很强的专业工作。提供该项服务业务的律师，应当熟悉专利相关法规、专利申请文件撰写、专利文献检索以及专利申请审批程序，具备理解发明创造的能力。

（一）律师从事专利申请法律服务业务的一般程序：

1、签订委托代理合同及专利代理委托书；

2、提供专利申请咨询，对客户发明创造的专利性进行分析；

3、决定是否申请专利，申请类别（发明、实用新型、外观设计）、申请国别、是否行使优先权、是否合案申请、是否同时申请发明和实用新型专利；

4、确定申请主体（职务发明与非职务发明）；

5、整理客户递交的技术交底材料，撰写申请文件；

6、经向专利局递交申请文件，将受理通知书及申请文件副本交付申请人；

7、经过专利局审批，收到授权决定后通知申请人办理登记和缴费手续，领取专利证书；

8、按照专利法规规定通知专利权人缴纳专利年费；

对于发明专利申请，律师应当在法定期限内提起实质审查请求并做好对审查意见通知书的答复工作；

（二）专利申请人对国务院专利行政部门驳回申请的决定不服，可以向专利复审委员会请求复审，律师在专利申请复审程序中，应当为当事人做好如下工作：

１、提交专利复审请求书，说明理由，必要时还应当附具有关证据； ２、为当事人提出复审请求时或针对专利复审委员会的复审通知书作出答复时，可以根据实际需要修改专利申请文件，但修改仅限于消除驳回决定或者复审通知书指出的缺陷；

3、针对专利复审委员会的复审通知，要在指定的期限内陈述意见，否则复审请求视为撤回。

（三）自国务院专利行政部门公告授予专利权之日起，任何单位或个人认为专利权授予不符合专利法之规定的，可以请求专利复审委员会宣告该专利权无效。律师应认识到代理无效宣告请求人及专利权人应从不同角度采取相应对策：

1、代理无效宣告请求人； 1）分析被请求无效宣告专利情况； 2）检索相关文献，收集证明其无效的证据；

3）提交无效宣告请求书、授权委托书，具体说明无效宣告请求的理由，并指明每项理由所依据的证据；

以授予专利权的外观设计与他人在先取得的合法权利冲突为理由请求宣告外观设计专利权无效的，应提交生效的能够证明权利冲突的处理决定或者判决；

4）在专利复审委员会受理无效宣告请求后，在提出无效宣告请求之日起1个月内提交补充证据及增加无效理由；

5）参加口审，提出和解方案；

6）对重大案件，适时提出成立五人合议组的请求； 7）对无效宣告决定不服的，及时提起行政诉讼； 8）以新的事实和理由另行提起无效宣告请求。

2、代理专利权人

1）比较分析请求人提供的证据中所涵盖的技术特征与专利权人专利技术的异同，检索文献，收集证据； 2）在指定期限内陈述意见；

3）发明或实用新型专利，可根据实际需要修改权利要求书，但不得扩大原专利的保护范围；

4）参加口审，提出和解方案；

5）对重大案件，适时提出成立五人合议组的请求； 6）对无效宣告决定不服的，及时提起行政诉讼； 7）以新的事实和理由另行提起无效宣告请求。

第八条 专利合同主要涉及技术开发合同、专利申请权转让、专利权转让合同、专利实施许可合同、专利权质押合同、专利权投资合同等，律师可以为当事人在合同起草、洽谈及修订等方面提供法律服务。

（一）律师代理专利申请权转让、专利权转让合同谈判及起草应注意以下要领：

1、确认转让方是否有主体资格；

2、明确发明创造实施和转让、许可情况及其后果；

3、审查专利申请有无被驳回的理由及明确被驳回的法律后果；审查专利权是否存在被宣告无效的理由及明确其法律后果；

4、及时办理专利申请权和专利权转让的登记公告手续；

（二）律师代理专利实施许可合同，应当注意：

1、选择专利实施许可的种类；

2、明确专利实施许可的范围，如地域、期限、权利的范围；

3、明确专利权终止和被宣告无效的法律责任；

4、审查专利实施许可合同的有效性，全面约定双方权利义务；

5、判断专利使用费的合理性；

6、明确后续改进技术成果的归属。

第九条 律师担任企业专利法律顾问服务业务，可以从以下几方面开展工作：

1、诊断知识产权现实状况，包括：拟开发研究的项目是否已经成为公知技术、已开发的技术方案是否具有新颖性和创造性、新产品生产、销售过程中利用的技术是否会侵犯他人专利、引进技术的法律状况、专利战略的运用情况等；

2、商定专利管理目标和指导运用知识产权战略；

3、培训专利管理人员，帮助贵公司专利管理人员熟悉有关知识产权法律及国际技术贸易的有关知识、掌握专利文献检索及分析方法、专利申请技巧及专利申请文件的撰写要点；

4、协助完善专利工作管理办法、保密制度、技术创新激励制度等知识产权内控制度；

5、帮助建立相关技术领域内的中外专利实用数据库；

6、解决专利管理中的疑难问题，包括在引进、开发、投资、税收、评估、质押、保护中的疑难问题；

7、解决知识产权的争议或纠纷；

8、指导办理具体的专利事务，如专利申请、注册商标、进行知识产权诉讼、贸易谈判等方面的具体工作；

第十条 企业专利战略是企业面对激烈变化、严峻挑战的市场环境，主动利用专利制度有效地保护自己，并充分利用专利情报信息，研究分析竞争对手状况，推进专利技术开发、控制专利技术市场，为取得市场竞争的优势，为求得长期生存和不断发展而进行的总体性谋划。

律师在协助企业确定和运用专利战略时，应当注意以下原则：

1、企业专利战略要与企业经济实力、经营性质、发展状况、行业特点相适应；

2、将企业专利战略纳入企业知识产权战略、企业营销战略和企业 经营发展总战略中。

第三章 专利民事诉讼法律业务

第十一条 律师代理专利民事纠纷案件主要包括侵犯专利权纠纷案件；专利申请权、专利权权属纠纷案件；转让专利申请权、转让专利权合同纠纷案件；专利实施许可合同纠纷案；发明专利申请公布后、专利权授予前使使用费纠纷案件；职务发明奖酬金纠纷案件。

第十二条 专利侵权案件：在专利有效期内，非法侵犯专利权人依法所享有的专利权利的行为。《专利法》规定，专利权被授予以后，除法律另有规定的以外，未经专利权人许可，以生产经营为目的生产，制造、使用、销售、许诺销售、进口其发明或实用新型专利产品，或使用其专利方法以及使用、销售、许诺销售、进口依该方法直接获得的产品，或制造、销售、进口外观设计 专利产品的行为都属于侵犯专利权的行为。

（一）作为原告代理律师

1、客户专利权受到侵犯时，律师可考虑通过提起民事诉讼帮助客户解决纠纷，并应从以下六方面进行诉前分析：

1）审查当事人是否适格；

-审查原告是否是专利权人或利害关系人；-审查是个人发明创造还是职务发明创造；

-审查是否属合作完成的发明创造，委托完成的发明创造，是否存在共有人，确定是单独起诉还是共同作为原告提起诉讼。

2）审查专利目前的法律状态，确定专利保护范围；审查是否存在多余限定以及禁止反悔的情形；

3）确定管辖地法院。专利侵权纠纷一审案件，由专利侵权行为地或者结果发生地所在省、自治区、直辖市人民政府所在地的中级人民法院和最高人民法院指定的中级人民法院管辖；

4）是否超过诉讼时效，有无诉讼时效中断、中止或延长的事由；侵犯专利的诉讼时效为二年，自专利权人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续，在该专利保护期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为；侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算；

5）本案证据是否符合立案要求；是否采取财产保全、证据保全以及诉前责令停止侵权行为等措施。

2、确定诉讼请求：

1）停止侵害（适用于起诉时侵权行为仍在持续的案件）；

2）消除影响、赔礼道歉（适用于侵权行为对专利权人的信誉造成损害的案件）；

3）赔偿损失（适用于侵权并造成损害的案件）。

3、收集和审查证据，包括： 1）证明原告专利权存在的证据：-专利证书；

-最近一年缴纳专利年费的收据；专利登记簿副本；-专利公告；

-发明及实用新型专利说明书，外观设计专利图片或照片、简要说明；-实用新型专利需提供专利检索报告。2）证明被告侵权事实的证据，包括但不限于：

-购买侵权产品，并提供统一专用发票，以证明侵权产品落入专利权人专利保护范围；

-收集相关网页、广告、杂志及报刊等资料，以证明被告侵权行为存在；-侵权产品实物及照片；-调查笔录、公证书；-产品/设备手册；

-财务帐册、律师费用发票、因调查、制止侵权所支付的其他合理费用的发票。

3）证明原告所花费用及损失的存在与数额：

-费用：调查、制止侵权所支付的合理费用，包括律师费；-损失：采取以下三种方式计算：

-以专利权人因侵权行为受到的实际经济损失作为赔偿额；-以侵权人因侵权行为获得的全部利润作为损失赔偿额；-根据情节参照专利许可使用费的一至三倍合理确定。

（二）作为被告代理律师

1、作为被告代理律师参与诉讼，应当从以下几个方面着手考虑： 1）审查当事人是否适格；

2）本案应由何地人民法院管辖，是否可以提出管辖权异议； 3）是否超过诉讼时效；

4）对被告实际是否存在侵权及可能要承担的法律责任作出初步的判断； 5）被告侵权的证据情况及数量，并结合证据对原告专利的稳定性作初步分析；检索、搜集证据；

6）被告行为的法律性质及后果；

7）在综合以上分析的基础上，收集相关证据，在答辩期内考虑向国家专利复审委员会提出专利权无效宣告请求，以便向法院申请中止审理。

2、作为被告律师应从以下几方面进行抗辩： 1）以原告滥用专利权抗辩；

-原告未按时缴纳专利年费，专利处于“被视为放弃状态”；-原告专利已被中国专利局撤销；

-原告专利已经被专利复审委员会宣告无效；

-原告专利不符合专利性条件或其它法律规定，应当被宣告无效，且被告已向专利复审委员会提出无效宣告请求并被受理。

2）以被告不侵权进行抗辩，包括：

-被控侵权物（产品或方法）缺少原告发明或实用新型专利权利要求书中记载的必要技术特征；

-被控侵权物（产品或方法）的技术特征与原告专利权利要求对应必要技术特征相比，有一项或一项以上的技术特征有本质区别；

-属于个人（不包括单位）非经营目的的制造、使用行为； 3）以该行为不视为侵权进行抗辩，包括：-专利权用尽； －先用权； －临时过境权；

－科学研究与实验性使用。

4）以被告实施的技术方案系自由公知技术进行抗辩； －证明该已有技术应当是一项在专利申请日前已有的、单独的技术方案，或者专利为该领域普通技术人员认为是已有技术的显而易见的简单组合成的技术方案。

5）以合同抗辩。

－技术转让合同的受让方被诉侵权，律师作为其代理人可以合同抗辩，主张由转让方先承担侵权责任，而受让方承担连带责任。

6）以过了诉讼时效抗辩。

－专利侵权诉讼时效为二年，自专利权人或利害关系人知道或应当知道侵权行为之日起计算，代理律师可以提出专利权人行使超过诉讼时效的抗辩。

7）以禁止反悔原则抗辩。

8）以损害不存在或数额计算没有依据为由进行抗辩，包括：

－原告销量减少计算不正确；

－被告所获的利润计算不正确；

－损失的计算方式不正确；

－原告所依据的专利实施许可费用不合理。

9）以被告不存在过错，不应承担赔偿责任进行抗辩（特别是使用、销售行为）。

第十三条 专利申请权、专利权权属纠纷案件

（一）专利申请权纠纷案：即关于是职务发明创造还是非职务发明创造；关于合作完成或接受委托完成的发明创造，谁有权申请专利的案件。专利权权属纠纷案：即在授予专利权后，当事人就谁该是发明创造的真正权利人而发生争议的案件。

（二）律师代理此类案件，除应把握一般专利民事诉讼所具有的共同特点外，还应注意以下几点：

1、发明人与单位之间是劳动合同关系还是其他法律关系；

2、区分职务发明创造与非职务发明创造；

3、区分合作开发合同当事人与委托开发合同当事人；

第十四条 转让专利申请权、转让专利权、专利实施许可合同纠纷案件 律师代理此类案件，除参照民事合同纠纷的程序及处理方式之外，可参照《最高人民法院关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

第十五条 发明专利申请公开后至获得专利权以前的使用费纠纷案件我国专利法对发明专利申请实行早期公开，延迟审查制度。律师代理此类案件，应明确在发明专利申请公开后至获得专利权以前，申请人可要求实施其发明的单位和个人支付适当的费用，但无权要求使用人停止使用其发明技术，如果使用人拒绝支付费用，申请人尚不能据此提起诉讼，一般是等待发明专利权授予后，与专利侵权纠纷一并解决。

第十六条 关于和解

律师代理专利民事诉讼案件，应考虑双方能否达成和解，并做好如下工作：

（一）作为原告律师：

1、充分了解侵权方的状况，并据此分析和解成功的可能性及侵权方支付赔偿款的能力；

2、按照诉讼要求，收集好侵权证据；

3、依据现有立法及实践经验评估出“如果诉讼的话”可能得到支持的赔偿额，并依此确定与侵权方和解时的最高价位及最低价位；

4、准备好谈判不成功后的下一步方案。

（二）作为被告律师

1、与被控侵权方进行充分沟通，并对被控侵权方是否构成侵权及可能要承担的法律责任作出初步的判断；

2、积极与原告进行沟通，尽可能了解其手中掌握的有关侵权的证据情况及数量；

3、准备控方不接受和解的下一步方案。第四章 与行政机关有关的专利法律业务

第一节 专利行政调解及查处

第十七条 律师代理如下专利案件后，可代为申请行政调解：

（一）专利申请权或专利权归属纠纷；

（二）发明人、设计人资格纠纷；

（三）职务发明的发明人、设计人的奖励和报酬纠纷；

（四）在发明专利申请公布后专利权授予前使用发明而未支付适当费用的纠纷；

（五）单独请求调解侵犯专利权赔偿数额案件。

第十八条 律师代理假冒专利行为案件，可直接举报、代为申请行政查处。第十九条 行政调处的专利管理机关的特殊性

特指由省、自治区、直辖市人民政府设立以及专利管理工作量大又有实际处理能力的设区的市人民政府设立的管理专利工作的部门。

第二十条 行政调处管辖

由被请求人和侵权行为地（侵权行为实施地和侵权行为结果地）的市级以上专利管理机关管辖。

第二十一条 律师代理行政调处案件，应做好如下工作：

（一）提交专利纠纷调解申请书或专利侵权纠纷处理请求书；

（二）收集被请求人专利侵权的相关证据。（具体可参照专利侵权诉讼证据内容的规定）；

（三）做好如果不能达成行政调解或对专利管理机关作出的处理决定不服向法院提起诉讼的准备工作。

第二节 专利行政诉讼法律业务

第二十二条 律师代理专利行政诉讼的案件范围包括以下几类：

（一）以中国国家知识产权局为被告，包括但不限于以下纠纷

1、对专利局不予受理其申请不服的纠纷；

2、对其专利申请被视为撤回、对其专利权被视为放弃或被终止不服的纠纷；

3、对专利局确定的申请日有争议，对专利局不确认其优先权不服的纠纷；

4、认为专利局作出的其他具体行政行为侵犯其合法权益的纠纷。

（二）以专利复审委员会为被告，包括但不限于以下纠纷：

1、对维持驳回申请复审决定不服的纠纷；

2、对专利权无效宣告请求决定不服的纠纷。

（三）以地方专利管理机关为被告

1、对冒充专利行为依职权进处罚不服提起的行政诉讼；

2、对专利管理机关的其他调处决定不服提起的行政诉讼。第二十三条 专利行政诉讼案件管辖法院

凡以中国国家知识产权和专利复审委员会为被告的专利行政案件，均由北京市第一中级人民法院作为第一审法院，北京市高级人民法院作为第二审法院。

对于以地方专利管理机关为被告的专利行政诉讼案件，则由被告所在地的对专利纠纷案有管辖权的中级人民法院管辖。

第二十四条 专利行政诉讼案件证据

律师代理该项业务，可以参照最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》，但应当注意专利行政诉讼特殊的证据规则：

专利行政诉讼的特殊性决定了在各种类证据中最具有证明力的应为书证，主要为各种专利文献。专利代理律师应在收集，检索国内外各种相关专利文献的基础上，分析其中主要技术特征，以支持自己主张。

第三节 专利海关备案及保护法律业务 第二十五条 专利权人要求海关对其与进出境货物有关的专利权实施保护的，可以将其专利权向海关备案。

第二十六条 专利海关备案管辖机关

专利权人应当向海关总署提出申请，申请文件应提交至海关总署政策法规司知识产权保护处。

第二十七条 律师为专利权人办理专利海关备案业务，应提交以下文件：

（一）专利权利证明：

1、专利证书的复印件（申请发明或者实用新型专利备案的，应当提交专利说明书；申请外观设计备案的，应提交外观设计的图片或照片）；

2、中国知识产权局出具的专利登记簿副本或者载有申请人名称的专利维持费收据的复印件（限专利证书的签发日期距申请备案日期一年以上的）；

（二）申请人身份证明：

加盖工商管理部门确认章的营业执照复印件（限境内工商企业）；或者公司登记文件复印件或者当地政府出具的证明（限境外工商企业）；或者申请人身份证件复印件（限专利权人为自然人的）；

（三）授权委托书；

（四）专利权人合法行使专利权的货物的名称、产地、进出境地海关、进出口商、主要特征、价格等；已知的侵犯专利权货物的制造商、进出口商、进出境地海关、主要特征、价格等。

（五）专利海关备案申请书。

第二十八条 海关可以根据《知识产权海关保护条例》对怀疑的进出口货物侵犯专利权的货物主动采取扣留的行政行为，也可以基于当事人的请求进行。

第二十九条 律师代理专利权海关保护案件注意事项：

（一）专利权海关保护既可以基于已向海关总署备案的专利而进行，也可以基于权利人向出口货物所在地海关投诉而进行。

（二）作为投诉方，应向海关提供被扣留货物等值的担保；作为被扣留货物一方也可以提供相应担保以使其货物得到海关放行。

第五章 专利刑事诉讼法律业务

第三十条 专利刑事诉讼主要针对假冒他人专利的行为，根据专利法的规定，假冒他人专利行为情节严重的，构成假冒他人专利罪，处三年以下有期徒刑、拘役或罚金。

第三十一条 律师处理此项业务应注意如下几个方面：

1、假冒他人专利行为与冒充专利行为的区别。

前者按照《关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的 解释》第十条的规定界定；后者按照专利法的规定界定。

2、假冒他人专利行为与侵犯他人专利行为的区别。

当假冒他人专利行为情节严重并且侵犯他人专利权时，应当提起刑事附带民事诉讼。

3、非法经营数额和违法所得数额的区别。

“非法经营数额”，是指行为人在实施侵犯专利权行为过程中，制造、使用、销售侵权产品的价值；“违法所得数额”是指行为人在实施侵犯专利权行为过程中，制造、使用、销售侵权产品获利的数额。

4、一般情节和情节严重的区别及法律后果。

“情节严重”是指以下情形之一：非法经营数额在二十万元以上或者 违法所得数额在十万元以上的；给专利权人造成直接经济损失五十万元以上的；假冒两项以上他人专利，非法经营数额在十万元以上或者违法所得数额在五万元以上的；其他情节严重的情形。假冒专利行为，只有达到“情节严重”，才构成犯罪。

第六章 附 则 第三十二条 本指引适用于新疆维吾尔自治区律师办理专利法律业务。第三十三条 本指引与法律、行政法规、司法解释等相关法律规定有冲突或不符时，以法律、行政法规、司法解释等相关规定为准。

第三十四条 本指引由新疆律师协会业务指导及继续教育委员会负责解释。

第三十五条

本指引自新疆律师协会常务理事会通过之日起实施。17