第一篇：律师办理继承法律业务操作指引
律师办理继承法律业务操作指引
第一章总 则
第1条 为了指导上海律师从事继承法律服务业务，规范律师办理继承案件的执业行为，根据中华人民共和国《律师法》及相关法律、法规，遵循国家司法行政机关和全国、上海市律师协会制定的律师执业规则，特定制本指引。
第2条 律师办理继承案件，应当坚持以事实为根据、以法律为准绳的原则，勤勉尽责，恪守律师执业纪律及职业道德，维护法律的正确实施。
第3条 律师办理继承案件，应当依据当事人的委托，在委托权限内依法履行职责，诚实守信，审慎及时地完成委托人交付的各项法律事务。
第4条 律师承办继承案件，应当依法保护当事人的个人隐私，尊重当事人的个人意愿，维护当事人的合法权益。
第5条 本指引旨在为上海律师办理继承案件提供法律服务的经验及借鉴，并非强制性或规范性的规定，仅供律师在办理继承案件中参考。
第二章律师接待遗嘱咨询
第6条 律师可以释明的内容
6．1律师可以向当事人说明遗嘱的含义。
遗嘱是遗嘱人生前在法律允许的范围内，按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所做的个人处分，并于遗嘱人死亡时才发生法律效力的法律行为。6．2律师可以向当事人说明遗嘱无效的情形。
当事人所立遗嘱不能违反法律的强制性规定和社会公序良俗。如果遗嘱内容与法律、行政法规的禁止性规定抵触，或者有指示他人从事违法犯罪活动等违法情节，遗嘱均无效。
6．3律师可以向当事人说明遗嘱涉及处分财产的范围。
遗嘱人立遗嘱处分属于国家、集体或他人所有的财产无效；[MS1]
6．4律师可以向当事人说明遗嘱涉及财产内容变化的可能。
如果由于遗嘱人生前的行为，使得遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。6．5律师应当向当事人说明遗嘱的形式。
遗嘱可以分为5种形式：公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、口头遗嘱和录音遗嘱。
律师可以向当事人解释5种遗嘱形式不同而导致的法律结果及遗嘱效力。6．6律师可以向当事人说明遗嘱继承与法定继承的区别：
法定继承是指按法律规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配原则进行的继承。遗嘱继承是指按被继承人生前所立遗嘱中指定的继承人继承其遗产所进行的继承。
6．7律师可以向委托人解释遗产范围，包括但不限于：（1）公民的收入；
（2）公民的房屋、储蓄和生活用品；（3）公民的林木、牲畜和家禽；（4）公民的文物、图书资料；
（5）法律允许公民所有的生产资料；（6）公民的著作权、专利权中的财产权利；（7）公司、企业股权及收益；（8）个人承包应得的个人收益；（9）公民的其他合法财产。
6．8律师可以提示立遗嘱人，其可以通过立遗嘱的方式，将其个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承；也可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。
但对依靠遗嘱人生活的人，应酌情留一部分遗产加以照顾。
第7条 律师可以向当事人询问与案件相关的问题，包括但不限于：
7．1律师可以询问当事人是否有配偶，遗嘱处理财产时是否考虑了配偶另一方的权益。
7．2律师应当提醒当事人，不能擅自处分配偶另一方共有财产的份额。7．3律师可以询问当事人父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的自然状况。第8条 律师接受自书遗嘱咨询
8．1律师应当告之当事人，一份有效自书遗嘱的有效要件为：（1）由立遗嘱人亲笔书写；
（2）由立遗嘱人亲笔签名。若遗嘱有2页以上，需要遗嘱人在每页签字确认；（3）由立遗嘱人在遗嘱结尾使用公历注明年、月、日；（4）[MS2]
8．2律师应当提醒当事人，为防止日后争议，自书遗嘱一般不要用打印件，尽量亲笔书写。
8．3若当事人身体原因不便、或不能书写，可以建议当事人制作公证遗嘱或律师遗嘱见证。
8．4律师应当提醒当事人，遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。
8．5律师可以提醒当事人，遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。
8．6律师应当向当事人着重强调，自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。
8．7律师可以向当事人说明，遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准；没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。
第9条 律师接受口头遗嘱咨询
9．1因口头遗嘱易引发争议，律师可以建议当事人一般不要以口头形式订立遗嘱。
9．2律师应当告之当事人，口头遗嘱必须符合以下几个条件：（1）遗嘱人必须是处在情况危急时刻；
（2）遗嘱人立遗嘱时必须具有民事行为能力；
（3）应当有两个以上的无利害关系的见证人在场见证；（4）遗嘱人要以口述形式表示其处理遗产的真实意思。9．3律师应当向当事人说明口头遗嘱场合的特殊性：
（1）口头遗嘱一般只适用于因病情危急、或因其它原因导致生命极度危险的时刻所立；（2）口头遗嘱须有两名无利害关系人在场见证方可有效。
9．4律师应当向当事人说明口头遗嘱的失效情形，即危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。第10条 律师接受录音遗嘱咨询
10．1律师应当提示当事人，可以优先采用自书遗嘱、公证遗嘱、律师见证方式订立遗嘱，或采用以上方式和录音方式相结合的形式订立遗嘱，以避免日后产生争议。
10．2律师应当提示当事人立遗嘱时，所用录音设备应当注意检查是否完好、录音效果是否清晰，以及应当注意保存录音电子源文件或磁带原件。
10．3律师应当提示当事人以录音方式订立遗嘱时，应当由两个以上无利害关系人在场见证。
10．4录音遗嘱应当由遗嘱人亲自口述所立遗嘱的全部内容，遗嘱人口述的遗嘱应当将其财产名称、规格、数量、存放处所讲清楚。
10．5律师可以建议当事人以录音方式订立遗嘱时，在录音内应当做出遗嘱的时间和地址的相关内容，以便确认录音遗嘱的效力。
10．6律师可以提示当事人，在录音时，可以由立遗嘱人说明在场见证人姓名和其与自己的关系。并可以让见证人在录音中陈述自己的身份情况。
10．7律师可以建议当事人在录音遗嘱录制完毕、经回放校对无误后将录音遗嘱的载体封存，并由遗嘱人、见证人共同验证、签名，并注明封存的年、月、日，交见证人保存。
10．8律师应当提示当事人，除订立遗嘱人为聋哑人外，不能用旁人的提问、遗嘱人所作的摇头或者点头来表示遗嘱内容，或者是以手势的形式来表达所订立遗嘱的内容，以避免日后有所争议。
第三章律师代书遗嘱
第11条 律师代书遗嘱的含义
11．1律师代书遗嘱，是指律师接受立遗嘱人申请，为其代书遗嘱的行为。第12条 律师代书责任的明确
12．1律师应当提示当事人，代书律师除与当事人有明确书面约定外，律师仅根据当事人的陈述及意愿是否符合法律规定撰写遗嘱内容。而对于遗嘱所涉及财产是否客观存在、以及该财产是否为当事人所有，没有审核的义务。第13条 律师代书前的准备
13．1律师代书遗嘱前，应当询问：（1）立遗嘱人及被继承人的身份；（2）立遗嘱人立遗嘱的原因；
（3）立遗嘱人的配偶、父母、子女等第一、二顺序继承人的自然状况；（4）立遗嘱人之前有无遗嘱或遗赠扶养协议；
（5）立遗嘱人处分的财产内容、财产有无担保、抵押等他项权利情况；（6）其它律师认为需要了解的情况；（7）以上询问内容，律师应记入谈话笔录。13．2律师代书遗嘱前，应观察：
（1）遗嘱人设立遗嘱时有无遗嘱能力，是否具有完全民事行为能力。（2）立遗嘱人的意思表示是否真实，是否有受欺诈、诱骗、胁迫的情形。13．3律师只有在确认立遗嘱人可以正常表达自己意见并且能领会律师意见的情况下才可以做遗嘱代书。
13．4律师为身患严重疾病的当事人代书遗嘱，可建议由当事人及其家属从医院开具其“神智清醒、有认知力”或类似的证明。第14条律师与当事人的谈话。
14.1律师可以向当事人介绍我国《继承法》的规定和询问当事人基本情况。14.2律师可以了解当事人及其配偶、亲属的基本情况、处理遗嘱涉及财产的情况以及所立遗嘱的原因。
第15条律师应当与当事人就律师代书遗嘱订立书面聘请合同。合同条款及操作可见《上海律师签订民事聘请合同操作指引》。第16条律师代书遗嘱，应当签订与当事人的谈话笔录。谈话笔录内容包括但不限于： 16．1立遗嘱人的自然身份状况；
16．2立遗嘱人聘请律师代书遗嘱的意思表示； 16．3欲立遗嘱的主要内容；
16．4对于立遗嘱的法律后果是否理解的表述。16．5笔录制作的时间、地点、律师及立遗嘱人在谈话笔录上确认的签字。第17条 律师对遗嘱的代书。17．1律师代书应当注意：
（1）代书时，应当由立遗嘱人提供两名以上与立遗嘱人无利害关系人在场见证；
（2）代书由二名律师在场；
（3）代书完毕后，代书律师必须向立遗嘱人宣读遗嘱内容；（4）遗嘱人审阅全文至完整理解和无异议；（5）注明年、月、日和立遗嘱的地点；（6）由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。
17．2律师应当注意提醒立遗嘱人，下列人员不能作为遗嘱见证人：（1）无行为能力人、限制行为能力人；（2）继承人、受遗赠人；
（3）与继承人、受遗赠人有利害关系的人。17．3律师代书遗嘱一般包括以下几部分内容：
（1）遗嘱人及遗嘱受益人的姓名、性别、出生日期、住址；（2）遗嘱人与受益人、继承人的关系；（3）所处分的财产的名称、数量、地点等；（4）对财产的分配和有关事务的处理决定；
（5）如果有遗嘱执行人的还应当写明执行人的姓名、性别、出生日期、住址及身份信息；
（6）遗嘱制作日期和立遗嘱人本人签名。
17．4若由于文化水平原因，当事人不能书写自己的姓名，遗嘱应当由律师署名后，当事人亲手按指印确认，并注明是哪一个手指所按。
17．5律师代书过程以及当事人签名按指印过程，律师可以安排摄像、录音以便核对。
第四章律师遗嘱见证与遗嘱公证
第一节 律师遗嘱见证
第18条 律师遗嘱见证的含义。18．1律师遗嘱见证，是指律师应当事人（立遗嘱人）的申请，根据自己的亲身所见，以律师事务所及见证律师的名义，对所立遗嘱真实性予以证明的一种活动。
18．2律师应当向当事人说明，除非另有约定，律师仅对当事人身份、以及当事人立遗嘱的过程、以及当事人在遗嘱落款上签字确认这一法律行为的真实性见证，而对于遗嘱所涉及财产是否客观存在、以及该财产是否存在瑕疵、是否为当事人所有没有审核的义务。
第19条律师应当告知当事人见证人的条件。
19．1律师应当告知当事人，无行为能力人、限制行为能力人、继承人、受遗赠人、与继承人、受遗赠人有利害关系的人不能作为见证人。
19．2律师应当提醒立遗嘱人确定见证人与立遗嘱人及遗嘱所涉及财产没有利害关系。
第20条 律师见证书制作程序。
20.1律师向当事人介绍中国继承法的规定和听取当事人的基本情况； 20.2接受当事人委托的律师应当与委托人签订聘请律师合同。20.3律师应当与委托人制作谈话笔录。
20.4律师应当整理、书面列明当事人提交财产清单等文件。20.5律师应当审核当事人人身关系基本情况。
20.6如果聘请合同是有约定的，律师可对遗嘱要处分的财产状况进行必要的调查审核。
20.7如果对立遗嘱人在立遗嘱时的精神状态产生争议的，律师可以请立遗嘱人出具神志清醒，能够立遗嘱的医学证明。
20．8由立遗嘱人提供遗嘱基本意愿，指定遗嘱执行人等。
20．9可以由立遗嘱人提供两名与继承无利害关系的自然人作为现场见证人。20．10律师可以要求现场见证人签署与立遗嘱人及遗嘱继承人、受益人无利害关系的声明或说明。
20．11当场由立遗嘱人书写遗嘱、或代书遗嘱。
20．12遗嘱书写完毕后，律师应当询问立遗嘱人是否理解，是否系其真实意思表示。20．13由立遗嘱人、见证人、见证律师签字。
20．14律师制作见证书，由当场见证的律师签字、盖章，按律师事务所规定审核后，加盖律师事务所公章。
20．15按合同约定，见证书交当事人或遗嘱执行人保存。20．16律师事务所审查见证书及工作底稿，归档保存。第21条律师见证过程可进行全程录音录像。第22条律师遗嘱见证书的内容：
律师遗嘱见证书一般包括以下4个部分： 22．1首部，写明委托人的基本情况。
22．2正文，写明见证事项、见证材料、见证结论。
22．3尾部，立遗嘱人、见证人、见证律师签名并加盖所在的事务所印章。22．4附项。
第23条 律师可以向当事人解释律师遗嘱见证与遗嘱公证的区别。
第24条律师办理遗嘱见证的其它注意事项，可参照《上海市律师见证业务操作指引（2008年版）》处理。第二节遗嘱的公证
第25条遗嘱公证是公证处按照法定程序证明遗嘱人设立遗嘱行为真实、合法的活动。
第26条律师可以提示当事人公证遗嘱的含义及遗嘱效力。
第27条律师可以提示当事人，在办理遗嘱公证时一般需携带的材料包括： 27．1境内当事人应当提供居民身份证、户口簿；境外的，应当提供护照或其他境外身份证件。
27．2立遗嘱涉及的财产凭证（如：房地产权证、存款证明、股权证明等）。27．3立遗嘱人的亲属关系证明及相关的婚姻状况证明。27．4遗嘱人已写好的遗嘱（草本）。
27．5遗嘱中指定遗嘱执行人的，应提交执行人的身份证明。27．6根据受理公证处的规定要提交的其它材料。
第28条 律师应当询问当事人是否有先前做的遗嘱公证。
原来已在公证处办过遗嘱公证的，现要变更或撤销原遗嘱公证的，律师应当提示当事人提交原来的遗嘱公证书并到原公证处办理。
第五章律师处理继承事务及纠纷
第一节律师作为遗嘱执行人
第29条律师可以接受委托，作为立遗嘱人的遗嘱执行人。
律师作为遗嘱执行人执行遗嘱时，应当按照遗嘱人的意愿忠实地履行自己的职责。
第30条律师作为遗嘱执行人的依据。
30．1被继承人在遗嘱中指定律师作为遗嘱执行人。
30．2被继承人虽然在遗嘱中没有指定律师作为遗嘱执行人，但在继承过程中，全体继承人对遗嘱没有争议、且共同委托律师作为遗嘱执行人。第31条律师作为遗嘱执行人的工作职责。
31．1律师作为遗嘱执行人，其主要任务是使立遗嘱人的遗嘱依法得以完全实现，同时可以使遗产的分割得以顺利进行，避免纷争。
31．2除遗嘱中另有特别规定外，遗嘱执行人可执行下列事务：（1）查明遗嘱是否合法真实；（2）清理遗产、登记造册；（3）管理遗产；（4）诉讼代理；
（5）召集全体遗嘱继承人和受遗赠人，公开遗嘱内容；
（6）按照遗嘱内容将遗产最终转移给遗嘱继承人和受遗赠人；（7）排除各种执行遗嘱的妨碍；
（8）请求继承人及他人赔偿因执行遗嘱受到的意外损害。
31．3若律师为尚健在的立遗嘱人提供遗嘱执行法律事务，须与立遗嘱人订立相关工作方式及立遗嘱人因故死亡后的工作开展方式和流程。第32条 律师应当注意继承开始的时间
32．1继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。
32．2失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期为继承开始的时间。
第33条 律师应当注意确认继承人的范围
33．1遗嘱继承，除法律另有规定外，按遗嘱内容确定继承人范围。
33．2法定继承，或遗嘱中有明确按法定继承处理的财产，律师按《继承法》的规定确定继承人范围。
第二节 律师处理法定继承事务中注意的问题 第34条 法定继承的含义
34．1法定继承，是指被继承人死亡时没有留下遗嘱，其个人合法遗产的继承由法律规定的继承人范围、顺序和分配原则进行遗产继承的一种法律活动。34．2法定继承的顺序为：
（1）第一顺序继承人：配偶、子女、父母；
（2）第二顺序继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
34．3丧偶的儿媳对公婆、丧偶的女婿对岳父、岳母尽了法定赡养义务的，作为第一顺序继承人。
第35条 律师应当注意，在遗产继承出现下列情况时，适用法定继承：
1、没有遗赠扶养协议，又没有合法遗嘱；
2、遗嘱的继承人、受赠人先于遗嘱人死亡，遗嘱失去效力；
3、遗嘱的继承人表示放弃继承；
4、遗嘱继承人丧失继承权；
5、遗嘱的受赠人表示放弃赠与；
6、遗嘱的受赠人丧失受赠权；
7、遗嘱不合法或因故而全部无效；
8、遗嘱部分无效情况下无效部分的遗产；
9、未涉及遗产处理的遗嘱，继承人对遗产的处理；
10、遗嘱指定的继承人或受赠人不履行遗嘱中的合法义务，被人民法院决定取消继承或受赠权；
11、遗嘱中为胎儿保留的特定遗产份额，出生时是死胎，其为胎儿保留的份额适用法定继承。
第36条 律师处理法定继承事务时应当询问的内容：
1、询问委托人与继承有关的事实。
2、询问被继承人死亡的时间、地点、原因。
3、询问可供继承的遗产及现有状况。
4、询问遗产是否属夫妻或者家庭成员共有财产。
5、询问全体法定继承人对遗产的权属、范围有无异议。
6、继承人以外的人对遗产的权属有无争议。
7、继承人之间就继承事宜是否达成了一致意见。
8、询问继承人的范围。
9、询问被继承人有无养父母和养子女、有无有抚养关系的继子女和继父母、有无非婚生子女和遗腹胎儿、有无代位继承与转继承的情况、以及代位继承人和转继承人与被继承人之间的关系。
10、询问被继承人生前是否签订过遗赠抚养协议和立有遗嘱，告知遗嘱和遗赠抚养协议的法律效力；
11、其它应当询问的事项。
第37条 若遗产为共有，律师应当告知委托人先析产、后继承。第38条 有继承关系的人在同一事件中死亡的继承程序。
38．1律师应当注意，相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，如不能确定死亡先后时间的，推定没有继承人的人先死亡。
38．2死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈份不同，推定长辈先死亡。38．3几个死亡人辈份相同，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。
第39条 法定继承的一般程序。
39．1析产，即指将共有财产中属于个人的份额分割出来。39．2被继承人债务的清偿。39．3遗产的分割。
39．4按“有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用”的原则进行遗产分割。39．5律师处理继承事务时，应当注意提示当事人保留胎儿的继承份额。为胎儿保留的遗产份额，如胎儿出生后死亡的，由其继承人继承；如胎儿出生时就是死体的，由被继承人的继承人继承。
第40条 律师应当提示当事人注意被继承人配偶的权益。
律师应当提示当事人，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。第41条 律师应当注意遗嘱继承与法定继承的关系。
遗嘱继承人在按照遗嘱继承后，不影响其作为法定继承人继承其应得的法定继承份额。
第42条 律师应当注意遗赠扶养协议与遗嘱的关系。
如果律师发现被继承人生前与他人订有遗赠扶养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠扶养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理；如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。第43条 继承人继承权的放弃。
有继承人放弃继承权的，律师应当提示当事人在遗产处理前作出明确放弃继承的表示。
第44条 受遗赠人受赠权的放弃。
有受遗赠人放弃受赠的，律师应当提示其应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第45条 律师应当注意胎儿的“必留份”。
44．1律师在处理遗产分割时，应当注意依法提示当事人保留胎儿的继承份额。44．2胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。第46条 被继承人税款和债务的处理。
律师应当提示当事人，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人可不与清偿，但继承人自愿偿还的不在此限。
第六章附则
第47条 律师办理继承诉讼案件的其它事项，可参照中华全国律师协会《律师办理民事诉讼案件规范》、《律师办理婚姻家庭法律业务操作指引》办理。第48条 本指引根据2010年1月1日之前的法律、法规等规定，结合相关司法操作实践编写。若本指引公布后，法律、法规、司法解释有新规定的，应当以新的规范为依据。
上海市律师协会 民事法律研究会 二OO九年十二月二十日
第二篇：律师办理专利法律业务操作指引
广东省律师办理专利法律业务操作指引（2005年试行版－广东）
目录
第一章 总则
第二章 专利非诉讼法律业务
第三章 专利民事诉讼法律业务
第四章 与行政机关有关的专利法律业务
第一节专利行政调解及查处
第二节专利行政诉讼法律业务
第三节专利海关备案及保护法律业务
第五章
专利海关备案及保护法律业务
第六章
附则
第一章总则
第一条 为了指导律师从事专利法律服务业务，减少执业风险，特制定本操作指引。
第二条 本指上所称的专利法律服务业务，主要包括：各类专利申请，专利复审、无效，专利侵权判定，专利转让和专利许可等方面的非诉讼业务及诉讼业务。
第三条 专利业条有关的法律、法规及相关规定主要有：
（一）《中华人民共和国民法通则》
（二）《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》
（三）《中华人民共和国刑法》
（四）《最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
（五）《中华人民共和国专利法》
（六）《中华人民共和国专利法实施条例》
（七）《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》
（八）《最高人民法院关于对诉前停止侵犯专利权行适用法律问题的若干规定》
（九）《最高人民法院关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
（十）《专利审查指南》
（十一）《最高人民法院关于专利法、商标法相关案件分工问题的批复》
（十二）《中华人民共和国知识产权海关保护条例》
第四条 本指上旨在为律师从事商标法律服务业务提供最基本的指引，律师还应结合自己的实践经验、丰富及完善各项业务操守。
第五条 本律师协会在处理本会会员执业经律和纠纷案件时，涉及专利法律业务的案件，参照本指引。
第二章 专利非诉讼法律业务
第六条 专利非诉讼业务主要包括，但不限于：
各类国内、涉外专利申请；专利申请的复审、专利权无效宣告；专利转达让及实施许可；提供专利保护整体战略规划分析，侵权判定分析等法律资询。
第七条 律师代理各类专利申请业务 律师代理此项业务，主要是负责办理申请专利的各种手续，其责任在于将发明创造的有关事实正确地按照法律的要求将其表述出来。提出专利申请必须迅速及时，在任何情况下，都应当注意法定期限限制。同时亦应当做好如下工作：
（一）国内申请：
1、专利代理律师从事该项业务的一般程序：
1）
提供专利申请咨询，对客户专利性进行分析；
2）
签订委托代理合同及专利代理委托书；
3）
发出律师费用报价及支付代理费用；
4）
整理客户递交的技术交底材料；
5）
代理人撰写申请文件，申请人审阅申请文件； 6）
向专利局递交申请文件，将受理通知书及申请文件副本交付申请人；
7）
经过专利局审批，收到授权决定后通知申请人登记手续；
8）
领取专利证书，并通知专利梭按时缴纳年费，转送专利局文件。
2、受理机关：
位于北京的国务院专利行政部门，即国家知识产权局负责管理全国的专利工作；统一受理和审查专利申请，依法授予专利权。
如申请港、澳、台专利，应单独向港、澳、台地区知识产权署（智慧财产局）办理。
3、理办理途径：
1）国内的申请人办理各种专利申请事宜有两途径：一是可以委托专利代理机构办理；二是可以自己直接向国家知识产权局提出申请。
2）外国人或外国企业在中国办理专利申请和其他专利事务，应当委托国务院专利行政部门指定的专利代理机构办理，但在中国有经常居所或营业所的外国人或外国企业除非。
4、提交有关文件。
1）应按照《专利法》及其实施细则规定的内容、式样、文字、书写方式和其他有关规定的要求，填写专利申请书、说明书、说明书摘要有权利要求书，提供处观设计的图片或照片等文件；
2）如委托代理机构的，还需要提交《专利代理委托书》。
5、及依法请求专利局审查专利申请。专利审查的目的在于，确定专利申请是否条例《专利法》规定的形式要件和实质要件，从而决定是否批准授予专利权。律师应当在法律规定的期限内，请求专利局对专利申请进行实质审查，以免逾期造成被动。
（二）国外申请：
1、从事该项业务的主体是国家知识产权局指定的涉外代理机构的专利代理律师。根据我国专利法规定，将在国内完成的发明创造向国外申请专利的，应当道先在中国国内申请专利。
2、办理途径：
专利代理律师可通过两种途径为申请人办理向国外申请专利业务，一种通过巴黎公约途径；另一种是通过PCT国际申请途径。
3、申请国外专利应提供的文件和资料
1）、申请国外专利指令信，该指令信应详细写明：申请人的名称（姓名）和地址；发明人的姓名和地址；指明申请专利的种类；拟提出申请的国家或地区；曾在国外申请专利的情况；是否要求优先权；委托人的联电话、地址等。
2）、该国内专利申请的请求书复印件；
3）该国内专利申请受理通知书复印件；
4）该国内专利申请的文件；
5）现有技术资料，指就申请人所知的与发明相关的专利文献、科技文献、外国专利局的检索报告或审查结果；
6）国外代理人委托书；
7）国外专申请表。
第八条 专利申请的复审、专利权的无效宣告业务
（一）专利申请人对国务院专利行政部门驳回申请的决定不服，可以向专利复审委员会请求复审，律师在专利申请复审程序中，应当为当事人做好如下工作：
1、提交专利复审请求书，说明理由，必要时还应当附具有关证据；
2、为当事人提出复审请求时或针对专利复审委员会的复审通知书作出签名册复时，可以根据实际需要修改专利申请文件，但修改公限于消除驳回决定或者复审通知书指出的缺陷。
3、针对专利复审委员会的复审通知，要在指定的期限内陈述意见，否则复审请求视为撤回。
（二）自国务院专利行政部门公告授予专利权之日起，任何单位或个人认为专利权授予不符合专利法之规定的，可以请求专利复审委员会宣告该专利权无效。律师应识识到代理无效宣告请求人及专利权人应从不同角度采取相应对策：
1、代理无效宣告请求人
1）分析被请求无效宣告专利情况；
2）检索相关文献，收集证明其无效的证据；
3）提交无效宣告请求书、授权委托书及说明无效理由；
4）在专利复审委员会受理无效宣告请求后，在提出无效宣告请之日起1个月内提交补充证据及增加无效理由； 5）参加口审。
2、代理专利权人
1）比较分析请求人提供的证据中所涵概的技术特征与专利权人专利技术的异同，检索文献，收集证据；
2）在指定期限内陈述意见；
3）发明或实用新型专利，可根据实际需要修改权利要求书，但不得扩大原专利的保护范围；
4）参加口审。
第九条 专利申请权转让、专利权转让合同及专利实施许可合同
（一）律师代理专利申请权转让、专利权转让合同谈判及起草应注意以下要领：
1、确认转让方是否有主体资格；
2、明确发明创造实施和转让情况及其后果；
3、审查专利申请有无被驳回的理由及明确被驳回的法律后果；明确专利利权被宣告无校的理由及其法律后果；
（二）律师代理专利实施许可合同，应当注意：
1、选择专利实施许可的种类；
2、明确专利实施许可的种类；
3、明确专利权终止和被宣告无效的法律责任；
4、审查专利实施许可合同的有效性，全面约定双方权利义务。
第十条
为企业、专利申请人提供其他专利法律顾问服务
（一）专利保护整体战略规划
1、确定企业生产技术成果可申请专利的领域；
2、为企业分析同行业的专利技术成果，以排除该企业生产技术发展与同领域其他企来专利的冲突；
3、帮助企业建立专利法务部，实现专利保护由专业、专门人员管理的体制；
4、帮助企业建立自身的专利数据库；
5、定期为企业技术人员提供培训服务，提高专利意识。
6、协助企业设立专利申请奖励机制。
（二）提供侵权判定分析，帮助企业确定技术发展的正确方向；
（三）帮助发明人判定申请专利的可行性及提供价值分析。
第三章
专利民事诉讼法律业务 第十一条
律师代理专利民事纠纷案件主要包括侵犯专利权纠纷案件；专利申请权、专利权权属纠纷案件；转让专利申请权、转让专利权合同纠纷案件；专利实施许可使用费纠纷案；发明专利申请公布后、专利权授予前使用费纠纷案件。
第十二条
专利侵权案件：
在专利有效期内，非法侵犯专利权人依法所享有的专利权利的行为。
《专利法》规定，专利权被授予以后，除法律另有规定的以处，未经专利权人许可，以生产经营为目产，制造、使用、销售、进口其发明或实用新型专利产品，或使用其专利方法以及使用、销售、进口依该方法直接获得的产品，或制造、销售、进口外观设计专利产品的行为都属于侵犯专利权的行为。
（一）专利侵权行为应同时具备以下几个条件：
1、有被侵犯的有效的专利权存在；
2、在《专利法》所述侵权行为；
3、施专利侵权行为的损害结果客观存在；
4、以生产经营为目的；
5、未经专利权人许可；
6、专利侵权人主观上必须有过错。
（二）作为原告代理律师
1、客户专利权受到侵犯时，律师可考虑通过提起民事诉讼帮助客户解决纠纷，并应从以下几六方面进行诉前分析：
1）本案是否属于人民法院受理范围；
请参照《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》第1条规定。
2）审查当事人是否适格；
-审查原告是否是专利权人或利害关系人；
-审查是个人发明创造还是职务关明创造；
-审查是否属合作完成的发明创造，委托完成的发明创造，确定能否单个起诉，或需要共同作为原告。
3）审查专利目前的法律状态，确定专利保护范围；
4）本案应由何地人民法院管辖；
专利纠纷一审案件，由各省、自治区、直辖市人民政府所在地的中级人民法院和最高人民法院指定的中级人民法院管辖。
5）是否超过诉讼时效，有无诉讼时效中断、中止或延长的事由；
侵犯专利的诉讼时效为二年，自专利权人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续，在该专利保护期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为；侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。
6）本案证据是否符合立案要求；
2、确定诉讼请求
1）停止侵害（适用于起诉时侵权行为仍在持续的案件）
2）消除影响、赔礼道歉（适用于侵权行为对专利权人的信誉造成损害的案件）
3）赔偿损失（适用于侵权并造成损害的案件）
3、收集和审查证据，包括：
1）证明原告专利权存在的证据，其中包括必须收集并提供专利证书；
-最近一年缴纳专利年费的收据；-专利公告；
-发明及实用新型专利说明书，外观设计专利图片；
-实用新型专利需提供专利检索报告。
2）证明被告侵权事实的证据，其中包括但不限于购买侵权产品，并提供统一专用发票，以证明侵权产品落入专利权人专利保护范围；收集相关网页、广告、杂志及报刊等相关资料，以证明被告侵权行为存在。
3）证明原告所花费用及损失的存在与数额
-费用：包括调查、制止侵权所支付的合理费用；
-损失：采取以下三种方式计算：
-以专利权人因侵权行为受到的实际经济损件作为损失赔偿额；
-以侵权人因侵权行为获得的全部利润作为损失赔偿额；-根据情节参照专利许可使用费的一至三倍合理确定。
4、诉前禁令、财产保全、证据保全措施：
从保护原告利益以及为防止被告毁灭证据角度来看，诉前申请采取责令停止侵权行为、证据保全措施是较好的方式。具体参照《最高人民法院关于对诉前停止侵犯专利权行为适用法律问题的若干规定》
5、申请保全的证据、财产包括：
1）关于被告侵权行为的证据；
2）关于被告获利情况的证据；
3）查封、扣押、冻结相关财产。
（三）作为被告代理律师
1、作为被告代理律师参于诉讼，应当从以下几个方面着手考虑： 1）本案是否属于人民法院受理范围；
2）审查当事人是否适格；
3）本案应由何地人民法院管辖，是否可以提出管辖权异议；
4）是否超过诉讼时效；
5）对被告实际是否存在侵权及可能要承担的法律责任作出初步的判断；
6）被告侵权的证据情况及数量，并结合证据对原告专利的稳定情作初步分析；
7）被告行为的法律性质后果；
8）在综合以上分析的基础上，收集相关证据，考虑向国家专利复审委员会提出专利权无效宣告请求，以便在诉讼中申请法院中止案件审理。
2、作为被告律师应从以下几方面进行抗辩： 1）以原告滥用保护期限抗辩；
-原告未按时缴纳专利年费，专利处于“被视为放弃状态”；
-原告专利已被中国专利局撤辩；
-原告专利已经被专利复审委员会宣告无效；
-原告专利不符合专利性条件或其它法律规定，应当被宣告无效，具被告已向专利复审委员会提出无效宣告请求并被授理。
2）以被告不侵权进行抗辩
-被控侵权物（产品或方法）的技术特征与原告专利权利要主对应必要技术特征；
-被控侵权物（产品或方法）的技术特征与原告专利权利要求对应必要技术特片相比，有一项或一项以上的技术特征有本质区别；
-属于个人（不包括单位）非经营目的的制造、使用行为；
3）以该行为不视为侵权进行抗辩
-专利权用尽；
-先用权；
临时过境；
科学研究与实验性使用
4）以原告专利为已有技术抗辩
-仅适用于等同专利侵权，不适用于相同专利侵权的情况；
证明该已有技术应当是一项在专利申请日前已有的、单独的技术方案，或者专利为该领域普通技术人员认为是已有技术的显而易见的简单组合成的技术方案
5）以合同抗辩
-以被告实施的技术是通过技术转让合同从第三人处合法取得为由进行侵权抗辩，该抗辩不属于对抗侵权的理由，只是承担侵权责任的抗辩理由；
-技术转达让合同的受让方被诉侵权，律师作为其代理人可以合同抗辩，主张由转让方先承担侵权责任感，而受让方承担一般连带责任。
6）以诉认时效抗辩
-专利侵权诉讼时效为二年，自专利梭或利害关系人知道或应当知道侵权行为之日起计算，代理律师可以提出专利权人行使超过诉讼时效的抗辩。
7）以损害不存在或数额计算没有依据为由进行抗辩
-原告销量减少计算不正确；
-被告所获的利润计算不正确；-损失的讲算方式不正确；
-原告所依据的专利实施许可费用不合理。
第十三条 专利申请权、专利权权属纠纷案件
（一）专利申请权纠纷案，即主要关于是职务发明创造还是非职务发明创造；关于住是发明人或设计人；关于合作完成或接受委托完成的发明创造，谁有权申请专利。专利权权属纠纷案，即在授予专利后，当事人就谁该是发明创造的真正权利人而发生争议。
（二）律师代理此类案件，除应把握一般专利民事诉讼所具有的共同特点外，还应注意以下几点：
1、区分职务发明与非职务发明；
2、区分合作开发合同当事人与共同发明人；
3、依合同约定情况下的权利归属与依实际合作形成的权利共有。第十四条 转让专利申请权、转让专利权、专利实施许可合同纠纷案件律师代理此类案件，除参照民事合纠纷的程序及处理方式之外，可参《最高人民法院关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条 发明专利公布的，专利授予前的使用权用费纠纷
我国专利法对发明专利申请实行早期公开，延迟审查制度。律师代理此类案件，应明确在发明专利申请公开后至获得专利权以前，申请人可要求实施其发明的单位和个人支付适当的费用，但无权要求使用人停止使用其发明技术，如果使用人拒绝支付费用，申请人尚不能据此提起诉讼，一般是等待发明专利权授予后，与专利侵权纠纷一并解决。
第十六条 关于和解：律师代理专利民事诉讼案件，应考虑是否双方能达成和解。做好如下工作：
（一）作为控方律师：
1、充分了解侵权方的状况，并据此分析和解成功的可能性及侵权方支付赔偿款的能力；
2、按照诉讼要求，收集好侵权证据；
3、依据现有立法及实践经验评估出“如果诉讼的话”可能得到支持的赔偿额，并依此确定与侵权方和解时的最高价位及最抵价位；
4、准备好谈判不成功后的下一步方案。
（二）作为被控律师
1、与被控方进行充分沟通，并对被控方实际是滞存在侵权及可能要承担的法律责任作出初步的判断；
2、积极与控方进行沟通，尽可能了解其手中掌握的有关侵权的证据情况及数量；
3、判断被控方行为的法律性质及后果；
4、准备控方不接受和解的下步方案。
第四章与行政机关的关的专利法律业务
第一节专利行政调解及查处
第十七条 律师代理如下专利案件后，可代为申请行政调解：
（一）专利申请权和专权归属纠纷；
（二）发明人、设计人资格纠纷；
（三）职务发明的发明人、设计人的奖励和报酬纠纷；
（四）在发明专利申请公布后专利权授予前使用发明而未支付适当费用的纠纷。
第十八条 律师代理假冒专利行为案件，可直接举报、代为申请行政查处。
第十九条 行政调处的专利管理机关的特殊性 特指由省、自治区、直辖市人民政府设立以及专利管理工作量大又有实际处理能力的设区的市人民政府设立的管理专利工作的部门。
第二十条 行政调处管辖
由被请求人和侵权行为地（侵权行为实施地和侵权行为结果地）的市级以上专利管理机关管辖。
第二十一条 律师代理行政调处案件，应做好如下工作：
（一）提交专利纠纷调解申请书或专利侵权纠纷处理请求书；
（二）收集被请求人专利侵权的相关证据。（具本可参照专利侵权诉讼证据内容的规定）；
（三）作好如果不能达成行政调解或对专利管理机关作出的处理决定不服向法院提起诉讼的准备工作。
第二节专利行政诉讼法律业务 第二十二条 律师代理专利行政诉讼的案件范围包括以下几类：
（一）以中国国家知识产权局为被告，其中主要包括，但不限于
1、对专利局不予受理其申请不服的纠纷；
2、对其专利申请被视为撤回、对其专利权被视为放弃或被终止不服的纠纷；
3、对专利局确定的申请日有争议，对专利局不确认其优先权不服的纠纷；
4、认为专利局作出的其他具体行政行为侵犯其合法权益的纠纷。
（二）以专利复审委员会为被告，主要包括，但不限于
1、对维持驳回申请复审决定不服的纠纷；
2、对专利权无效宣告请求决不定期不服的案件。
（三）以地方专利管理机关为被告
仅对冒充专利行为依职权进处罚不服可提起行政诉讼，而地方专得管理机关的其他调处决定不服的，只可以向人民法院提起民事诉讼。
第二十三条
专利行政诉讼案件管辖法院
凡以中国国家知识关权和专利复审委员会为被告的专利行政案件，均由北京市第一中级人民法院作为第一审法院，北京市高级人民法院作为第二审法院。
对于以地方专利管理机关为被告的专利行政诉讼案年，则由被告所在地的对专利纠纷案有管辖权的中级人民法院管辖。
第二十四条
专利行政诉讼案件证据
律师代理该项业务，可以参照最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》，但应当注意专利行政诉特殊的证据规则： 专利行政诉讼的特殊性决定了在各种类证据中最具有证明力的应为书证，主要为各种专利文献。专利代理律师应在收集，检索国内外各种相关专利文献的基础上，分析其中主要技术特征，以支持自己的主张。
第三节专利海关备案及保护法律业务
第二十五条 权利人要求海关对其与进出境货物有关的知识产权实施保护的，应当将其知识产权向海关备案，可委托律师事务所及专利代理机构代为申请，亦可自己真接提出备案申请。
第二十六条 专利海关备案管辖机关
专利权人应当向海关总署提出申请，具体提交文件至海关总署政策法规司知识产权保护处。
第二十七条 律师为专利权人办理专利海关备案业务，应提交以下文件：
（一）专利权利证明：
1、专利证书的复印件（申请外观设计备案的，还应提交专利公告附图）；
2、中国专利局所具的专利登记簿副本或者载有申请人名称的专利维持费收据的复印件（限专利证书的签发日期距申请备案日期一年以上的）；
（二）申请人身份证明：
加盖工商管理部门确认的营业执照复印（限境内工商企业）；或者公司登记文件复印件或者当地政府出具的证明（限境外工商企业）；或者申请人身份证件复印件（限专利权人为自然人）；
（三）代理授权委托书：
（四）代理人身份证明：加盖工商管理部门确认章的营业执照复印件（限境内工商企业）；或者设立律师事务所的批准文件；
（五）专利海关备案申请书。第二十八条 海关根据《知识产权海关保护条例》对怀疑的进出口货物侵犯专利权的货物采取扣留的行政行为，该程序也可以基于当事人的请求进行。
第二十九条 律师代理专利权海关保护案件注意事项：
（一）专利权海关保护既可以基于专利进行了海关保护备案登记而进行，也可以基于权利人向出口货物所在地海关投诉而进行。
（二）作为投诉方，应向海关提供被扣留货物等值的担保，被扣留货物一方也可以提供相庆担保以使其货物得到海关放行。
第五章 专利刑事诉法律业务
第三十条 专利刑事诉讼主要针对假冒他人专利的行为，据专利法的规定，假冒他人专利行为情节严重的，构成假冒他人专利罪，处三年以下有期徒刑、换拘役或罚金。
第三十一条 律师师处理此项业务时应注意如下几个方面：
（一）假冒他人专利行为主要是：
1、行为人在自己的产品上标明是他人的专利产品，或直接标明他人专利的专利号、专利标记、或者在广告中宣传自己生产和推售的产品是他人的专利产品；
2、行为人通过不正当手段骗取到他人的专利证书，将自己生产的产品冒充该专利产品，到商业部门推销，在产品上虽然未注明是他人的专利产品，但商业部门凭着专利证书，将该产品当作他人的专利产品宣传、出售。
（二）实践中应划清的几个界限：
1、仿制专利产品不属于假冒他人专利；
2、未经专利权人同意，许可或委托他人实施专利，不属于假冒他人专利；
（三）“情节严重”的界定： 假冒他人专利只有达到情节严重，才构成刑事犯罪，具本指因假冒他人专利而给专利权人的权益造成严重损害，严重干扰专利管理秩序或给社会造成严重后果、造成恶劣影响的情况。
第六章 附则
第三十二条
本指引适用于广东省律师办理专利法律业务，本指引由广东省律师协会知识产权专业委员会负责解释。
第三十三条
本指引与法律、法规、司法解释等相关法律规定有冲突或不符时，以法律、法规、司法解释等相关法律规定为准。
第三十四条
本指引自公布之日起实施。
第三篇：律师办理商业秘密法律业务操作指引
〖公司治理〗律师办理商业秘密法律业务操作指引(一)第一章 总 则 第1条 【制定目的】
为保护商业秘密，提高律师从事商业秘密法律服务的业务质量和业务水平，明确具体操作规范，中华全国律师协会知识产权专业委员会与北京市律师协会竞争与反垄断法律事务专业委员会在遵循法律理论和总结实务经验的基础上，制定本操作指引。第2条 【适用范围】
本操作指引旨在指导执业律师、实习律师为企事业单位、个人提供商业秘密管理、商业秘密合同起草、商业秘密诉讼等法律事务时的操作参考。第3条 【业务特点】 3.1 专业性强
商业秘密是知识产权保护中的重要内容之一。鉴于知识产权的特征，其法律业务具有很强的专业性。尤其是商业秘密与其他知识产权相比，不具有绝对排他性，不具有公开性。在认定和判断商业秘密时具有与其他知识产权相比更为复杂的特性：
（1）律师要注意防范商业秘密信息在诉讼中的二次披露问题，在诉讼程序中既要能够证明主张或抗辩充分，又要主动采取措施防止商业秘密被披露和保护范围的扩大化。；
（2）律师要掌握对商业秘密的保护从开始研发或者受让即已经开始实施，而仅非一般知识产权保护意识中的遭受侵权时的维权；（3）律师要掌握商业秘密权利与国家法律规定的公民权利、人身权利的有效结合点和分界点；
（4）律师要准确把握国家设立商业秘密法律保护的意图，在平衡公众利益与私权关系的框架下，寻找商业秘密保护的支点。
3.2 知识面广
目前我国在商业秘密的研究和法律保护方面并不十分完善，各地方的经济发展和保护能力也不均衡，律师需要掌握：
（1）知识产权保护制度、知识产权司法体系以及知识产权权利的法律性质和特征；
（2）研究和实践企事业单位管理、市场运营模式、人力资源管理等与商业秘密保护密切相关的知识；
（3）灵活运用侵权法、合同法、劳动法、保密法等相关法律及其具体条文；
（4）在专业人员的帮助下，圈定商业秘密“秘密点”，需要了解基本技术知识和企业管理常识，争取对涉案商业秘密信息的市场状况和竞争优势有基本的熟悉和了解。3.3 规范复杂
涉及商业秘密的法律、司法解释、地方法规和部门规章、行业管理层面繁多、交叉规范复杂，律师应当通晓和理解各类规定的立法意图和实际操作中应当参照适用的各类情况，办理商业秘密法律业务。3.4 部门众多 国家知识产权局、国家工商局、国家科学技术部、人力资源和社会保障部、国家保密局、国家经贸委以及各行业部门、行业协会都对商业秘密进行了规范，律师要对国家商业秘密保护体系、救济途径统筹掌控，并培养交叉管理和保护的能力。
第4条 【商业秘密定义和构成要件】
4.1 商业秘密是不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。4.2 构成要件：非公知性、价值性、实用性和保密性。
第5条 【非公知性－不为公众所知悉】
5.1 作为商业秘密的技术信息和经营信息是不能从公开渠道直接获取的，需要依靠商业秘密的“创造者”利用公知的知识、经验或技巧经过创造或探索，和/或人力、财力、物力的投入方能获得。
5.2 作为商业秘密的技术信息和经营信息是在某地区、某阶段不可直接知悉的。因此，商业秘密的“新颖性”是“相对的”而不是“绝对的”：（1）商业秘密的“新颖性”低于专利技术对“新颖性”的绝对要求，对专利技术的要求是对比“现有技术”，而对商业秘密的要求是对比“暂未为他人知悉”；
（2）商业秘密又高于著作权对独创性的要求，著作权保护的是构思的表达形式，对构思本身不加以保护，而对商业秘密的要求是因一种构思并使其依附于某种有形的载体，形成一种技术方案、程序、工艺、产品、客户名单等，并可能使这一载体具有价值。5.3 商业秘密的技术信息和经营信息并非是通常从事有关该信息工作领域的人们所普遍了解或者容易获得的。
第6条 【价值性－能为权利人带来经济利益】
6.1 商业秘密必须具有商业价值或者经济价值，能给商业秘密权利人带来经济利益或者竞争优势，是商业秘密权利人追求商业秘密保护的目的和需求法律保护的目的。6.2 价值性的体现：
（1）商业秘密的价值性可能是现实的，也可能是潜在的。
（2）商业秘密的价值性可能是正价值，也可能是负价值，比如失败实验的记录。
6.3 对于价值性而言，应从客观上加以认定，而不能以商业秘密权利人主观上的“认为”来确定。第7条 【具有实用性】
商业秘密信息应当具有确定的可应用性：
（1）具有相对的识别性，是区别于一般知识、经验、技巧的重要特征，并可用于实践中，具有实用性。
（2）具有相对的完整性，可以通过自行利用或者许可/转让的方式允许他人使用、实施，通过实用性的运用和经营产生和实现价值。
第8条 【保密性－权利人采取保密措施】
8.1 保密性是指商业秘密权利人或合法持有人采取的对内与对外，并与商业秘密信息相适合的合理的保密措施。8.1.1 商业秘密主要依赖于权利人采取保密措施，以弥补法律强制性保护的不足。律师应当帮助权利人建立完备的管理制度、完备的合同制度、完备的人事制度、完备的预警和防范机制。参见第二章。
8.1.2 应当根据所涉信息载体的特性、权利人保密的意愿、保密措施的可识别程度、他人通过正当方式获得的难易程度等因素，确定保密措施的方式、方法。参见第25条。
8.2 采取保密措施不要求是绝对的、无缺陷的措施，只要是合理的、适当的即可。参见第24条。
第9条 【技术信息和经营信息】
9.1 凡是符合法律定义和法定构成要件的信息，均可能成为商业秘密。这些信息一般可以分为两大类：技术信息和经营信息。9.2 技术信息
主要包括：技术设计、程序、质量控制、应用试验、工艺流程、设计图纸（含草图）、工业配方、制作工艺、制作方法、试验方式和试验记录等。
9.2.1 作为技术信息的商业秘密，也被称作技术秘密。专有技术、非专利技术等名词概念与技术秘密略有不同，律师要在个案中加以区别和注意。9.2.2 技术信息可以是一项完整的技术方案，也可以是一项完整技术方案中的一个或若干个相对独立的技术要点。9.3 经营信息
9.3.1 主要包括：管理方案、管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略、投融资计划、标书、标底等方面的信息。
9.3.2 经营信息在表现特征上同技术信息一样，可以是一个完整的经营方案，也可以是经营方案中若干相对独立的经营要素和/或其合成要素。9.3.3 所有可能给权利人带来经济利益或竞争优势的非技术类信息，都可以成为经营信息。
第10条 【商业秘密权利人】
商业秘密权利人是指依据法律的规定或者合同的约定，商业秘密的合法持有人或者被许可使用的公民、法人或者其它组织。第11条 【商业秘密的取得】 商业秘密的取得方式：
（1）企事业单位或个人自主研制、开发取得；（2）经过商业秘密权利人许可、转让而合法取得；
（3）通过“反向工程”取得：“反向工程”是指通过技术手段对从公开渠道取得的产品进行拆卸、测绘、分析等手段而获得该产品的有关技术信息。（4）通过分析、研究公开资料、信息、技术取得；
（5）因商业秘密权利人自己的疏忽，造成商业秘密泄露使他人获得；（6）其他合法渠道取得。第12条 【商业秘密特征】 12.1 非公知性 参见第5条。
12.2 无限期保护：商业秘密只要不被公开即可以享有无限期的法律保护。
12.3 不需要特别授权或者注册：商业秘密自合法取得之日起享有权利，并不需要国家授权或者注册产生。
12.4 无需向有关部门支付费用：商业秘密依赖权利人的自身保护，无需向有关部门支付任何费用。12.5 独占性弱：
（1）商业秘密不具有绝对的排他性，不能对抗第三人自主研发与商业秘密相同或者类似的技术信息和经营信息，也不能对抗第三人从合法渠道知悉或者对合法知悉的商业秘密加以实施的行为。
（2）商业秘密一旦被公开，就进入公知领域，任何人均可以使用、利用。
第13条 【不属于商业秘密的技术信息与经营信息】 不属于商业秘密的信息，通常被分为以下几类：
（1）该信息是个人独有的、不可复制的个体经验、个体技能 等；
（2）该信息为行业内普遍知悉的知识、常识或者行业惯例和通行方式、方法；（3）该信息从公开渠道（如：公共场所、报刊、书籍、媒体、展示会等）可以获得的；
（4）该信息无需付出一定的代价而容易获得的；
（5）该信息仅涉及产品的尺寸、结构、材料、部件的简单组合等内容，进入市场后相关公众通过观察产品即可直接获得。
第14条 【不受法律保护的“商业秘密”】
不受法律保护的“商业秘密”，通常被分为以下几类:（1）损害国家利益或者危及国家安全的信息。（2）损害社会公共利益、公众健康的信息。（3）违背公序良俗、伦理道德的信息。
（4）涉赌、毒、黄或者国家禁止流通的器具、配方、销售渠道等信息。
第15条 【商业秘密与国家秘密】
15.1 商业秘密中的技术信息与经营信息均可以成为国家秘密，不同点在于：
（1）两者的法律性质不同；（2）两者的保护客体不同；（3）两者的保护范围不同；（4）两者的产生方式不同；（5）两者的保护力度不同。
15.2 企事业单位可以利用国家强制力对国家科学技术秘密的保护而得到对技术秘密更为有力的保护。律师要关注国家及各省市对国家科学技术秘密中的技术秘密的评价标准和密级分类标准。
15.3 企事业单位承担国家重大科技计划项目或者本单位重要科研任务，按照有关规定可以直接确定为国家科学技术秘密。第16条 【商业秘密与工作秘密】
16.1 必须区分商业秘密与企事业单位管理中的工作秘密，如：经理会议上的工作计划、某些管理决定、研究事项、员工薪酬等并不一定构成商业秘密，但可以作为工作秘密，要求接触者保密。
16.2 工作秘密符合商业秘密构成要件的，可以作为商业秘密或者转化为商业秘密加以保护。
16.3 企事业单位对仅接触工作秘密，不负有保守商业秘密义务的员工，不能进行竞业限制。
“竞业限制”参见第四章第三节。第17条 【商业秘密公开】
商业秘密信息因权利人疏忽泄露或者主动披露或者被他人公开：（1）该信息因为申请专利而公开；（2）出版物或者其他媒体上公开披露；
（3）已通过公开的报告会、展览，以及论文发表等方式公开；（4）被他人违反保密约定公开。
第18条 【商业秘密与其他知识产权】 18.1 商业秘密与专利技术
18.1.1 商业秘密与专利技术的不同（1）保护客体不同：可以申请专利的技术范围是法定的，是以法律能够保护的对象为准；商业秘密既包括技术信息也包括经营信 息。
（2）完整性要求不同：专利技术的法定要求是完整的技术方案；商业秘密的完整性只限于可以使用或者利用，并不要求是一项绝对完整的技术方案。（3）新颖性要求不同：专利技术法定要求是绝对未被公众所知悉；商业秘密只要求不容易为相关人知悉。
（4）独占程度不同：专利权具有对世权，义务人是不特定的，具有绝对的独占性；商业秘密具有相对的独占性，不能排斥他人合法取得，并加以实施或利用。
（5）产生和取得权利的方式不同：专利权是以技术公开为代价，并要经过法定的程序进行审查批准获得；商业秘密是自主产生或者合法受让获得。（6）保护期限不同：专利技术具有法定的保护期限，一旦该专利权丧失（如未交专利年费）或超过保护期限就进入公知领域，任何人均可以使用该项技术；商业秘密只要不被公开，即可享有无限期保护。
（7）权利稳定性不同：专利权不因非法定因素而丧失，而商业秘密则无论因何种因素公开即丧失权利。
（8）保护地域不同：专利技术具有很强的地域性，在没有被授予专利权的国家或地区的单位和个人，都可以任意使用该项技术；商业秘密则可以依据多边或者双边条约得到域外保护。
18.1.2 商业秘密与专利技术的并存 一项技术在申请专利前或申请专利未公开之前应当作为商业秘密加以保护。一项技术或者若干项相关联的技术可以将部分内容申请专利，部分内容作为商业秘密加以保护。实践中对技术信息同时采用商业秘密和专利两种方式保护是最有效的。18.1.3 商业秘密保护与专利保护的选择
（1）对简单的、易被他人自行研究成功或者较容易被他人通过反向工程解析的技术信息，商业秘密权利人应考虑采用申请专利的手段加以保护。
（2）企事业单位保密能力强的，可以采用商业秘密的方式保护。
（3）技术信息先进性程度高的，可以先采用商业秘密保护；技术信息可能丧失先进性或者可能被他人申请专利的，应当采用专利保护。
18.2 商业秘密与计算机软件
具有独创性的计算机软件受著作权法的保护，其程序和文档中符合商业秘密构成要件的部分也可以同时采用商业秘密方式保护。18.3 商业秘密与著作权
对商业秘密信息的表达，可能构成“著作权法”意义上的作品，可以受到国家“著作权法”的保护。对于未发表的作品中包含的信息，也可能符合商业秘密的构成要件，可以作为商业秘密予以保护。
第19条 【法律、法规、司法解释、部门规章依据】（地方法规从略）《中华人民共和国民法通则》 《中华人民共和国反不正当竞争法》 《中华人民共和国科学技术进步法》 《中华人民共和国促进科技成果转化法》 《中华人民共和国合同法》 《中华人民共和国劳动法》 《中华人民共和国劳动合同法》 《中华人民共和国反垄断法》 《中华人民共和国公司法》
《中华人民共和国刑法》
《WTO与贸易有关的知识产权协议》
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
最高人民法院《关于适用“中华人民共和国合同法”若干问题的解释
（一）》
最高人民法院、最高人民检察院《关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
最高人民法院、最高人民检察院《关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释
（二）》
最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》
最高人民法院《关于当前形势下做好劳动争议纠纷案件审判工作的指导意见》
最高人民法院《关于当前形势下知识产权审判服务大局若干问题的意见》 最高人民法院《关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 最高人民法院、国家科委《关于正确处理科技纠纷案件的若干问题的意见》
国家科委、国家保密局《科学技术保密规定》
劳动部《违反“劳动法”有关劳动合同规定的赔偿办法》 劳动部《关于企事业单位职工流动若干问题的通知》
国家科委《关于加强科技人员流动中技术秘密管理的若干意见》 国家工商局《关于商业秘密构成要件问题的答复》 国家工商局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》
劳动和社会保障部《关于劳动争议案中涉及商业秘密侵权问题的函》 国家经贸委《关于加强国有企事业单位商业秘密保护工作的通知》
国家科委《关于科技人员业余兼职若干问题的意见》 第二章 商业秘密管理 第一节 目标、模式和评价 第20条 【管理目标】
20.1 企事业单位商业秘密的管理目标是促进创新、实现价值、保护权利、设定预警、防范风险。20.2 律师要注意以下事项：
（1）风险防范应当从以下三个角度考虑：防止自身权益被他人侵犯；防止侵犯他人的合法权益；防止权利滥用和限制技术进步、垄断技术的行为。（2）合作伙伴、合作项目越多，商业秘密被破解和泄密的风险就越大。（3）商业秘密权利人采取保密措施的重要前提就是为了警示他人“这里有秘密”，从而实现法律保护的要求。
第21条 【管理模式】
21.1 企事业单位应当根据自身的经营管理模式、企业规划、研发重点、市场比例和竞争优势，安排和调整商业秘密管理模式。
21.2 可供参考的商业秘密管理模式：分项目管理、分阶段管理、分地域管理、分部门管理。第22条 【商业秘密评价
22.1 技术信息和经营信息做等级处理和分档管理，一般采用的方式是划定密级和标注密级。
22.2 划定商业秘密范围主要考察以下因素：（1）该信息是否具有保密的可能性；（2）该信息的立项来源；
（3）该信息采用商业秘密保护方式是否更为有利；（4）该信息是否与其他法律保护对象相关联。
22.3 评定密级应当主要考察以下因素：（1）该信息的市场现状和前景；（2）该信息的经济价值和竞争优势；
（3）该信息的开发成本、生命周期、技术成熟度、保密的可行性以及反向工程的难易程度；
（4）技术信息是否获得有关专家或部门的鉴定以及鉴定结果。22.4 密级变更和解密
22.4.1 根据商业秘密变化情况，结合市场变化及时调整密级。密级调整可以调低也可以调高。
22.4.2 以下情形出现，商业秘密可以解密：（1）保密期限届满，自动解密；
（2）商业秘密公开或者可以从公开渠道轻易获得；（3）技术信息或经营信息陈旧，失去保密价值；（4）被新技术替代；
（5）已经大范围推广实施或过度的使用、转让导致保密性过差。
22.1 技术信息和经营信息做等级处理和分档管理，一般采用的方式是划定密级和标注密级。
22.2 划定商业秘密范围主要考察以下因素：（1）该信息是否具有保密的可能性；（2）该信息的立项来源；
（3）该信息采用商业秘密保护方式是否更为有利；（4）该信息是否与其他法律保护对象相关联。
22.3 评定密级应当主要考察以下因素：（1）该信息的市场现状和前景；（2）该信息的经济价值和竞争优势；（3）该信息的开发成本、生命周期、技术成熟度、保密的可行性以及反向工程的难易程度；
（4）技术信息是否获得有关专家或部门的鉴定以及鉴定结果。
22.4 密级变更和解密
22.4.1 根据商业秘密变化情况，结合市场变化及时调整密级。密级调整可以调低也可以调高。
22.4.2 以下情形出现，商业秘密可以解密：（1）保密期限届满，自动解密；
（2）商业秘密公开或者可以从公开渠道轻易获得；（3）技术信息或经营信息陈旧，失去保密价值；（4）被新技术替代；
（5）已经大范围推广实施或过度的使用、转让导致保密性过 差。
第23条 【风险监控】
23.1 风险监控对于商业秘密的信息汇集、技术研发、管理模式及保护措施均至关重要，旨在全方位、全层次、各环节防范泄密风险、降低被破解的可能。
23.2 风险监控的主要方面：决策监控、人员监控、研发监控、履约监控、实施监控。
第二节 采取保密措施 第24条 【保密措施的要求】 24.1 有效、合理：商业秘密权利人有意识地采取了相应的保密措施，并且在通常情况下能够保证商业秘密不致泄露，可以认定其采取的保密措施是有效的；在同行业中认为是采取了适当的保密措施就是基本合理的。
24.2 合法：企事业单位为保护商业秘密所采取的保密措施应当合法。24.3 制度公示（明示）： 参见第27条。
24.4 保密措施应当尽可能的明确商业秘密信息的范围、种类、保密期限和保密方法。
第25条 【保密的具体措施】 保密可以考虑以下措施：
（1）与知悉或者可能知悉、接触商业秘密信息的员工或者第三人签订保密协议；
（2）建立系统、详细的规章制度，并对全体员工公示（明示）；
（3）设定警示区域、警示标记、加设门卫等方式，对员工、来访人员的活动区域加以限制；
（4）对商业秘密信息的存放、借阅、转移等做专门档案管理，对作废文件、资料予以专门处理；
（5）在商业秘密信息资料、文件、图纸上编制密级；
（6）专人使用和管理特定的计算机系统，并采取加密和与单位区域网断链方式予以保密；（7）其他采用技术手段、特定程序或者其他为公众通晓的合理措施予以保密；
（8）其他根据具体情况可以采用的方式。
第三节 建立规章制度 第26条 【制度设立的要求】
26.1 公司研究决定改制以及经营方面的重大问题、制定重要的规章制度时，应当听取公司工会的意见，并通过职工代表大会或者其他形式听取职工的意见和建议。
26.2 用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告知劳动者。第27条 【制度公示】
27.1 制度公示是指保密制度的“公开”和规章的“明示”。
27.2 企事业单位设立商业秘密保密的规章制度，可以采用以下方式向全体员工公开和明示其内容，公开或者明示过程应当以可以证明的方式予以记载和保存：
（1）在指定位置张贴规章制度；
（2）在集体会议上公布规章制度的内容和法律性质；
（3）员工书面确认知悉规章制度的内容及法律性质，承诺遵守。
第28条 【促进创新规定】
28.1 旨在明示企事业单位的创新意图和目标，增强员工对知识产权的保护意识，激励员工研发热情和自觉提高研发能力。28.2 主要内容：（1）创新意义和目的；（2）创新目标和内容；
（3）负责创新和审核部门及权责；（4）创新人员范围；（5）有价值的信息范围；
（6）项目立项、项目经费申报及使用方案、项目评价；（7）成果申报、成果鉴定和成果发布流程；（8）文件、资料的移交、归档和借阅；（9）保密责任；
（10）奖励和惩处措施。
第29条 【知识产权归属规定】
29.1 旨在明确规定企事业单位的知识产权权利内容和范围，明确员工工作成果的权利归属。29.2 主要内容：
（1）知识产权的界定与分类；（2）知识产权权利归属的原则；（3）知识产权权利归属的操作办法；（4）有价值信息的申报程序和办法；（5）相互通知义务；（6）保密责任；（7）奖励和惩处措施。
第30条 【知识产权管理规定】 30.1 旨在设立企事业单位知识产权管理的体系，明确知识产权管理的执行程序及成果实现的途径和方法，奖励员工的创新成果。30.2 主要内容：
（1）管理部门和管理人员；（2）管理模式和具体方法；（3）立项与研发的程序；（4）经费审批和使用办法；（5）成果申报、鉴定与发表办法；（6）合作的审批和方式；
（7）文件、资料的移交、归档和借阅办法；（8）保密责任与签订人员范围；（9）竞业限制的权责与签订人员范围；（10）奖励和惩处措施。
第四节 人员管理
第31条 【管理目标和内容】
31.1 员工是创新、产生和保护商业秘密的基础要素，对于员工的管理直接决定商业秘密保护的效果。
31.2 做好岗位定职、工作交接和签署保密协议、竞业限制协议是必要的环节。
第32条 【管理的主要环节】 32.1 聘用 32.1.1 考察拟聘用员工是否已经与原单位解除劳动合同关系，是否负有竞业限制义务和商业秘密的保密义务，并请拟聘用员工做出书面陈述或者承诺；
32.1.2 考察拟聘用员工原有岗位与现任岗位任职的异同，慎重安排岗位；
32.1.3 审查拟招聘员工自行提交的相关证书、文件，释明规章制度和任职岗位的要求；
32.1.4 做好必要的招聘记录。32.2 签约
32.2.1 根据单位的规章制度，确定聘用员工的岗位及职责，考虑是否需要签署保密合同和竞业限制协议；
32.2.2 释明保密义务（竞业限制）的内容、范围、期限、责任等事项，约定补偿办法和违约责任；释明任职期间及离职（或退休）后知识产权权利归属的法律性质；
32.2.3 对聘用员工自述其自有的技术、技能、知识产权予以充分尊重，并记录在案；
32.2.4 督促聘用员工书面确认和承诺遵守规章制度； 32.2.5 做好必要的签约记录，完善聘用员工的档案。32.3 转岗
32.3.1 员工可能因下列原因而转换岗位：（1）不能胜任该岗位工作；（2）需要适用脱密期的；（3）伤、病需要长期休假的；
（4）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化的；（5）行政管理、业务管理、研发管理需要转换岗位的。
32.3.2 员工转岗，要切实保护员工的利益，并稳妥保护单位的知识产权不流失，降低商业秘密被泄密的风险。32.3.3 完善转岗手续
（1）对调离重要技术岗位或高级管理岗位的员工没有签署保密合同（竞业限制协议）的，应当补签；
（2）原有合同（协议）因情形变更需要补充或者变更的，予以完善。32.4 离职和退休
32.4.1 完善离职和退休手续
（1）指定专人做好资料、文件、图纸及其设施、设备的交接工作，明示离职员工不得复制、拷贝、毁损文件、资料；
（2）不得泄露、自行使用或者许可他人使用属于单位的商业秘密；（3）不得泄露、传播单位的工作秘密；（4）对知悉的商业秘密信息负有保密义务等。
32.4.2 根据单位的规章制度，重申员工在离职或退休后一定期间内所做出的知识产权权利归属规定。32.4.3 国家有关部门的特别规定
（1）对承担国家科技计划项目或者重要科研任务的企事业单位的科技人员在科研任务尚未结束前要求调离、辞职，并可能泄漏国家重大科技计划项目或者科研任务所涉及的技术秘密，危及国家安全和利益的，原则上不予批准。
（2）企事业单位所拥有的技术秘密，依据国家科委、国家保密局《科学技术保密规定》确定国家科学技术秘密时,涉密人员调离、辞职时，应当经确定密级的主管部门批准，并对其进行保密教育。未经批准擅自离职的，依法追究当事人及用人单位负责人的行政责任。第33条 【脱密措施】
33.1 企事业单位采取脱密措施旨在降低商业秘密泄密的风险，并保证员工的再就业利益。33.2 脱密措施包括：
33.2.1 转换工作岗位、变更劳动合同中的相关内容、补充或变更保密合同或竞业限制协议； 33.2.2 设定脱密期
（1）适用脱密期的员工为接触商业秘密，并掌握商业秘密核心信息的高级技术人员、高级管理人员；
（2）适用脱密期的时间一般在员工要求离职、退休或者单位认为需要调离原岗位的前几个月；
（3）适用脱密期的期限应当根据保密事项的性质、接触的程度等因素综合考虑确定，最长不超过6个月；
（4）适用脱密期的员工转岗、离职或退休后对已经知悉的商业秘密仍负有保密义务。第五节 合同管理 参见第四章。第六节 公关管理 第34条 【接待来宾】
34.1 企事业单位对涉密区域应当设立警示区域和警示标牌，婉拒来访人员进入。
34.2 对于涉及商业秘密或者可能泄露商业秘密信息的资讯、文件、资料、图纸等整理收纳，放置在无法直接看到的地方。
34.3 必要时应当明示来访人员，勿进入注有特别警示标记的区域或者接触标注有密级的文件。第35条 【成果发布】
35.1 企事业单位参加技术交流会、成果论证会、技术鉴定会时，应当避免展示核心技术资料，确有必要提供的，应当将有关材料标注密级，并指定特定的会议人员接收和退返，并和与会人员、鉴定人员签订保密协议。
35.2 根据国家及各省市的有关规定，国家公务员、技术鉴定人、技术经纪人等执行公务或者接触企事业单位商业秘密的均负有保密义务。35.3 控制和核定研发人员发表论文、文章的实质性内容，尤其是对核心技术的研发思路和具体描述应予以限制。第36条 【展览宣传】
企事业单位在参加各类展览会、成果展示、成果汇报会上，应当避免涉及商业秘密信息或者可能泄露商业秘密的资讯、信息、资料、图片以及易于直观目测、分析的设施、设备等予以披露和展示。第三章 商业秘密的权利归属 第一节 商业秘密的属性 第37条 【商业秘密属性】
商业秘密包括技术信息和经营信息，与所有权不同，是一种特殊的知识产权。商业秘密权利不具有排他的独占性；是一种法定的权利；具有资格限定性，只有符合条件的技术信息和经营信息才能成为商业秘密。第38条 【商业秘密的权利人】
38.1 商业秘密的权利主体可以是自然人、法人或其他经济组织，从其享有的权利范围上包括商业秘密的持有人和被许可使用人。
38.2 商业秘密权利的独占性弱，任何人可能通过自主研发、反向工程、客户自愿交易等方式合法取得其商业秘密，即不同的人可同时拥有相同或近似的商业秘密。
第39条 【商业秘密的义务人】
依据合同约定或法律规定负有保密义务的自然人、法人或其他经济组织。
第40条 【商业秘密的载体】
商业秘密可以借助于人脑记忆存在，也可以附着于有形载体上。商业秘密的载体对于商业秘密的管理、运用、维权都非常重要。第41条 【商业秘密的取得】
41.1 商业秘密可以原始取得，也可以继受取得。前者如通过自主研发、反向工程获取商业秘密，而继受取得主要通过受让或获得实施许可使用等方式取得。41.2 商业秘密取得的证明：
（1）原始取得：可通过研发立项、记录文件、试验数据、技术成果验收备案文件等证明商业秘密的形成及归属。
（2）继受取得：主要通过合同方式全部或部分取得商业秘密。权利人以商业秘密出资的，接受该出资的企业也可全部或部分取得商业秘密。第42条 【商业秘密的份额】
42.1 权利人可以按约定的比例共同享有一项商业秘密。如技术信息，权利人对权属约定有比例的，视为共同所有，其权利使用和利益分配，按共有技术成果的有关规定处理。另有约定的，从其约定。
42.2 权利人可以按约定共同享有一项商业秘密的使用权。如对技术成果的使用权约定有比例的，视为权利人对实施该项技术成果所获收益的分配比例。另有约定的，从其约定。第43条 【职务成果与非职务成果】
43.1 职务成果是指员工执行本单位的任务或者主要利用本单位的物质技术条件所完成的商业秘密。职务成果的转让权、使用权属于单位。43.2 非职务成果是指员工在本职工作外，利用自己的专业知识和物质条件完成的商业秘密，与职务无关，其权利人是员工个人。非职务成果的转让权、使用权属于完成人。第二节 技术秘密的归属
第44条 【技术信息和技术秘密】
44.1 技术信息是指利用科学技术知识、信息和经验做出的涉及产品、工艺、材料及其改进等的技术方案。44.2 技术信息符合商业秘密特征，并区别于经营信息，也可称为技术秘密。
第45条 【委托开发的技术秘密归属】
45.1 委托开发的技术秘密，依当事人签订的协议而定；协议没有约定或约定不明的，归开发人享有，委托人享有技术秘密使用权。
45.2 后续改进的技术秘密，没有约定的，归属后续改进的开发人享有。第46条 【合作开发的技术秘密归属】
46.1 合作开发的技术秘密，根据当事人签订的协议而定，协议没有约定或约定不明的，合同当事人均享有技术秘密的转让权和使用权。46.2 后续改进的技术秘密，没有约定的，归属后续改进的开发人享有。第47条 【其他情况下技术秘密的归属】
47.1 技术转让合同履行中后续改进的技术秘密的归属
技术秘密转让合同或实施许可合同，在合同履行中一方后续改进的技术成果，根据约定确定其归属。没有约定或约定不明确的，由完成该后续改进的一方享有，其他各方无权分享。
47.2 技术合同无效或者被撤销后的技术秘密归属
技术合同无效或被撤销后，因履行合同所完成的新的技术成果或者在他人技术成果基础上完成后续改进技术的权利归属和利益分享，不能重新达成协议确定的，应当归完成技术成果的一方享有。47.3 以技术出资的技术秘密归属 《公司法》允许以技术出资，没有明确约定技术秘密归属的，归接受出资的企业享有。但该技术秘密所占出资额过分低于该技术成果价值的，一般认定接受出资的企业仅享有使用权。47.4 以技术入股方式参与联营的技术秘密归属
以技术入股方式参与联营，技术入股人不参与联营体经营管理，并且以保底条款形式约定联营体或者联营对方支付其技术价款或者使用费的，视为技术转让合同。联营体所享有的是技术所有权还是使用权视个案情况而定。
47.5 技术咨询或技术服务中形成的新技术成果归属
受托人一般利用委托人提供的技术资料和工作条件完成的新技术成果，有约定的依照约定，无约定或约定不明的，归属受托人。47.6 “祖传秘方”的商业秘密归属
在中医药、餐饮等行业中广泛存在的“祖传秘方”多属于秘密的技术信息，应当尊重历史和现实，承认合法的实际控制人为权利人。实际控制人去世后，按照继承法的原则确定新的权利人，即权利人指定了继承人的，归指定的继承人享有，未指定的，归法定继承人共同继承享有。47.7 员工离职后完成的技术成果的归属
47.7.1 离职后一年内继续从事与原所在单位岗位职责或者交付的任务有关的技术开发工作，属于职务技术成果，除另有约定外，归原单位享有。
47.7.2 员工离职一年后所完成的技术成果，由离职员工和新单位享有。47.8 无民事主体资格的科研组织签订的技术合同的技术信息归属 不具有民事主体资格的科研组织签订的技术合同，经法人或者其他组织授权或者认可的，依据合同由法人或者其他组织享有技术权益；未经授权或认可的，则由该科研组织成员共同享有技术权益。47.9 承包期间的技术信息归属
承包经营期间形成的技术秘密，除有约定的以外，权利属于承包人。第三节 经营秘密的归属
第48条 【经营信息和经营秘密】
48.1 经营信息是指技术信息以外的能够为权利人带来竞争优势的用于经营活动的各类信息。包括管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略、招标投标的标底等信息。符合商业秘密构成要件的经营信息构成经营秘密。
48.2 经营信息，由依法提供商品经营或者营利性服务的法人、其他组织、个体工商户或自然人取得。
48.3 相比技术信息而言，经营信息的新颖性和创造性要求不高。第49条 【经营管理中形成的经营秘密的归属】
企事业单位在经营活动中积累或形成的经营秘密，归企业事业单位享有。
第50条 【客户名单的认定】
50.1 客户名单是经营信息的一个重要表现形式，能够反映与权利人有关的供求关系和价格等具体经营信息。
50.2 客户名单是否构成商业秘密，除依据商业秘密的一般构成要件外，主要根据以下方面认定：（1）是否与权利人的经营活动相关，是否花费了物力和人力。权利人进行了较长时间的投资，付出了一定的体力和脑力劳动，形成了较为稳定的供求关系；
（2）竞争者不能从公开渠道轻易获得，客户名单需要经过长时间的积累、收集、加工和整理；
（3）具有特定性。客户名单的内容应包括客户的名称、联系方法、需求类型及习惯、经营规律、价格的承受能力等综合性客户信息。受法律保护的客户名单应是具体明确的、区别于可以从公开渠道获得的普通客户的名单。
50.3 可构成商业秘密的客户名单，不同于客户名称的简单列举。因此将其称之为客户资料或客户档案，应更为准确。第四节 商业秘密权属争议 第51条 【商业秘密权属争议】
在商业秘密侵权纠纷中，被告抗辩原告主张的权利不属于原告，以削弱或是抵销原告的侵权控告及主张。第52条 【商业秘密权属纠纷】
52.1 在商业秘密侵权纠纷、合同纠纷及不正当竞争纠纷案件中，可能发生权属争议，而无须另行起诉或反诉。
52.2 在商业秘密侵权、违约纠纷中，第三人以有独立请求权的第三人申请参与诉讼。如法院无管辖权的，需向有管辖权的人民法院即被告所在地法院另行起诉。
第四章 与商业秘密有关的各类合同 第一节 合同的起草与修改 第53条 【前期审核与调查】
53.1 企事业单位与他人签订的涉及商业秘密类合同，应当慎重考察以下几方面的内容：
（1）权利人与义务人的资质和履约能力；（2）权利状况和许可范围；
（3）商业秘密的价值和市场竞争优势；
（4）同类行业的信息状况、技术水平及商业秘密周边技术、信息的法律保护程度；
（5）采取保密措施的完善程度等。
53.2 企事业单位与员工签订的保守商业秘密合同（含竞业限制协议），应当慎重考察以下几方面的内容：（1）员工的岗位职责和执行能力；（2）员工的诚信度；（3）员工的期望目标。
53.3 当事人在订立合同前就交换技术情报和资料可以达成签约前的保密协议，当事人不能就订立合同达成一致的，不影响保密协议的效力。第54条 【起草或修改合同要求】 54.1 合法性要求
54.1.1 合法性要求是起草或修改合同的首要要求。54.1.2 合法性审查主要从以下几方面进行：（1）合同目的是否合法；（2）交易标的是否合法；（3）双方主体是否自愿交易；（4）双方主体是否具有交易资质；（5）权责约定是否合法；
（6）不存在“非法垄断技术、妨碍技术进步或者侵害他人技术成果”的情形；
（7）其他约定条款是否符合法律规定等。54.2 完整性要求
54.2.1 起草或修改合同应当根据当事人的签约目的和实现途径，保证合同主要条款的全面完整。54.2.2 主要条款：
参见“合同法”第324条及本操作指引相关合同。54.3 严谨性要求
54.3.1 起草或修改合同必须恪守使用法言法语的原则，避免使用容易产生歧义、疑义的用词用句.对于难于理解的技术性、专业性用词可以采用“术语解释”的方式在合同中予以确定其概念、内涵和在本合同中的特别含义；
54.3.2 对于合同交易的内容、权责要进行缜密的描述，综合考虑时间、地点、方式、程序等条款，设定不可预见的条款时要考虑双方的因素和商业秘密可能因此被泄密的风险及补救措施。54.4 权利义务对等性要求 54.4.1 诚信、公平是合同法的基本原则，具体到合同条款中就是要求双方的权利、义务对等。
54.4.2 权利、义务不对等的结果可能导致合同某些条款无效或者因显失公平而被对方当事人申请变更或撤销。54.5 责任与行为因果性要求
54.5.1 违约金与损失赔偿在约定方式、适用法律、举证责任以及责任后果、数额确定等方面均不相同。因此，对于在合同中约定违约金、侵权损失赔偿，还是两者都约定在同一份合同中，律师要着眼于合同双方的权利、义务，履约能力，技术风险和可能出现的损害程度来进行判断。54.5.2 违约金与损失赔偿在合同中的约定不能脱离具体的行为而设定，要与防止发生违约行为或者侵害行为相呼应。
54.5.3 违约金的数额和/或计算方式在合同中由双方当事人约定，并且应当是具体明确的约定。损失赔偿的数额是无法提前约定的，但是双方可以在合同中约定计算方式。第55条 【合同无效】
55.1 以下情形可以导致合同或部分条款无效：（1）严重妨碍科技进步、垄断技术的；（2）滥用知识产权权利的；（3）侵害他人技术成果权益的；（4）违反法律强制性规定的。
55.2 当事人不得因合同无效而擅自披露商业秘密，依据无效合同接收的技术资料、样品、样机等，应当及时返还权利人，不得保留复制品。第二节 企事业单位与员工之间的保密合同 第56条 【合同要点】
56.1 签订保守商业秘密合同的目的是防止商业秘密泄露和警示对方注意商业秘密的存在，以达到保护权利的最终目的。
56.2 企事业单位可以在劳动合同中约定保守商业秘密和与知识产权相关的保密事项，也可以单独与员工签订保密合同。第57条 【合同主要条款】（1）岗位职责
（2）资料、软件交接内容、地点和程序；（3）保密事项（商业秘密信息名称）；（4）保密范围和保密期限；（5）披露限制；（6）禁止性条款；（7）协助约定；
（8）资料、文件、设备等的保存、归档和处理；（9）违约责任；
（10）合同变更与补充；（11）合同解除与终止；
（12）竞业限制义务：参见本章第三节（13）脱密期；（14）争议解决办法；（15）合同成立与生效时间。第三节 竞业限制协议 第58条 【协议要点】
58.1 竞业限制是指企事业单位与知悉商业秘密实质性内容的员工签订协议，约定员工在离开本单位后一定期限内不得在生产同类产品或者经营同类业务且有竞争关系或者其他利害关系的单位内任职，或者自行生产、经营与原单位有竞争关系的同类产品或者业务，企业以向员工支付一定数额的补偿金为代价，限制员工就业范围，以防止原单位商业秘密泄露的一种预防措施。
58.2 企事业单位可以与负有保守商业秘密义务的员工签订“竞业限制协议”。该协议可以作为保守商业秘密合同中的一部分，也可以单独签订。58.3 竞业限制协议的期限不得超过二年。对于没有约定竞业限制期限的，目前各省市的规定不同，应参照相应规定执行。
58.4 竞业限制协议可以在签订劳动合同时签订，也可以在员工任职期间、离职或退休时签订。
58.5 竞业限制协议的签订对象是：
（1）知悉或接触商业秘密的高级技术人员、高级管理人员或其他负有保密义务的员工；
（2）“公司法”第149条规定的董事、监事和高级管理人员。
58.6 签订竞业限制协议原则上要求企事业单位拥有符合法定条件的商业秘密。
58.7 无论是否签订竞业限制协议，义务人仍有义务保守知悉的商业秘密。第59条 【协议主要条款】
（1）与保守商业秘密合同的关联性；
（2）对竞业限制的同类行业或者竞争单位的概述；（3）竞业限制的行业范围；（4）竞业限制的区域；（5）竞业限制的起止期限；（6）补偿金发放的起止日期；（7）补偿金数额及支付方式；（8）禁止性条款；（9）协助约定；
（10）双方的违约责任；（11）协议的解除与终止条件；（12）争议解决办法；（13）协议成立与生效时间。第60条 【补偿金的约定】
60.1 补偿金的设定应当综合考虑以下因素：
（1）义务人的专业技能，可能影响义务人生活水平的程度；（2）义务人在单位上一或者协议签署前一的报酬总额。60.2 目前各省市对补偿金的数额规定不同，一般年补偿金是离职前上收入的二分之一到三分之二。第61条 【违约金的约定】
违约金的设定应当综合考虑以下因素：（1）单位商业秘密的获取成本；（2）义务人接触商业秘密的程度；（3）义务人获得补偿金的数额；（4）违约行为可能造成的损害程度。第62条 【协议的终止条件】 竞业限制协议因下列原因终止：（1）协议期满而终止；（2）商业秘密被公开；
（3）负有竞业限制义务的员工死亡；
（4）企业解散、破产、终止而无权利接受者的；（5）未约定补偿金，事后又无法达成约定的；
（6）企事业单位违反竞业限制协议，不支付或者无正当理由拖欠补偿费，达到约定标准或期限的；（7）生效的法律文件确定终止的。第四节 技术秘密合同 第63条 【合同要点】
63.1 技术秘密合同可以分为技术秘密开发合同、技术秘密转让合同和技术秘密许可合同。
63.1.1 技术秘密开发合同是指当事人之间就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统的研究开发项目，可能形成技术秘密或者拟定以技术秘密予以保护所订立的合同。63.1.2 技术秘密转让合同是指合法拥有技术秘密的权利人，包括其他有权对外转让技术秘密的人，将专利申请中涉及的技术秘密、技术秘密的相关权利让与他人所订立的合同。
63.1.3 技术秘密许可合同是指合法拥有技术秘密的权利人，包括其他有权再许可技术秘密的人，许可他人实施、使用技术秘密所订立的合同。63.2 本节仅对技术秘密合同的特殊性进行指引，对于技术合同的一般规定不做说明。
第64条 【合同主要条款】
64.1 本条设定的主要条款涵盖了技术秘密开发合同、技术秘密转让合同及技术秘密许可合同三种类型合同的主要条款，因此在适用时应当着重考虑各类不同合同的特点，结合个案的实际情况予以选择。64.2 主要条款，包括：（1）合同目的；
（2）定义合同标的名称；（3）标的的技术特性、特征；（4）开发目的与技术目标；（5）权利人与权利范围；（6）权利状况；
（7）许可使用的方式、期限、地域；（8）技术指标、技术参数（数据）；（9）技术资料交接内容、地点和程序；
（10）附带知识产权的权利状况、归属及处理方式；（11）合同价款及支付方式；
（12）提成方式的帐目查阅及审计方式；（13）技术风险与风险承担；
（14）后续改进成果的归属与权益分享；（15）保密内容、期限、地域和保密人员范围；（16）履行合同的人员责任；（17）成果分享；（18）成果申报；（19）成果鉴定；（20）技术指导与培训；（21）禁止性条款；（22）协助约定；（23）违约责任；（24）合同变更与补充；（25）合同中止；（26）合同解除与终止；（27）补救措施；
（28）合同解除或终止后技术资料、设备的归属和处理；（29）名词和术语解释；（30）争议解决办法；（31）法律适用；
（32）合同签订地与签订（生效）时间； 第五节 其他需要注意保护商业秘密的合同 第65条 【购销合同、借贷合同等】
企事业单位的购销合同、借贷合同可能透露物品的数量、规格、每批进货时间的间隔、进货的部门、借贷用途、款项支付方向等因素，容易被他人利用，研究分析和推测出该公司的研究方向、研究的进程和新研发思路。
第66条 【租赁合同、保管合同、运输合同、维修合同等】
这类合同的关键在于事先防范，即可采用“黑箱封闭”措施，在双方的合同中可以明确约定不得进行反向工程。第67条 【加工承揽合同】
企事业单位委托加工的设备、程序、工艺、配方等可能完全暴露给对方，商业秘密被披露的可能性、途径和环节增多。第68条 【涉外商业秘密合同】
国际上的技术贸易主要是通过技术转让、许可合同的方式进行的，技术秘密也主要是采取这种方式进行。技术转让方因掌握技术而在技术贸易中占有主动地位，迫使技术受让方接受一些不平等的条款，损害了受让方的利益。因此，在受让商业秘密许可时应当注意防止对方提出不平等的条款，同时转让或者许可外方商业秘密时，要避免违反国际条约和国际准则，使对方有机会以技术垄断、反限制条款等为借口致使某些条款无效。
第69条 【技术秘密出资入股合同】
对于技术秘密出资入股合同，律师要着重注意以下几个方面的问题：（1）出资人的合法资格、权利状况；
（2）技术秘密的价值、法定的评估标准及股权比例；（3）入股后的权利归属；（4）入股后的权益分享。第五章 纠纷的前期处理 第一节 事实调查与分析 第70条 【听取当事人陈述】
70.1 听取当事人陈述是快速了解案情的途径，也是广泛收集证据和深入研究案情的必需。
70.2 引导当事人全面陈述事实，尤其是与争议具有关联性意义的事实，以避免当事人漫无目的的讲述；概括出案情脉络、双方观点、争议焦点。70.3 不明确的问题请当事人澄清，也可以在事后提供详细的问题清单，对一些细节问题进行集中提问，并要求当事人提供相关的书面证据予以支持。
70.4 整理当事人陈述和回答的记录，做好会谈笔录，笔录要准确、全面，基本能概括法律关系所涉及的全部内容。第71条 【调查收集证据材料】
71.1 律师分析案情的基础是证据，务必重视证据材料的调查收集，包括书证、物证、视听资料、电子证据、证人证言、勘验笔录和鉴定结论等。71.2 律师调查收集证据材料，应当遵循合法性原则、正当性原则、全面收集原则、保守执业秘密原则。71.3 律师调查收集证据材料的途径：（1）向己方当事人调查收集证据材料；
（2）向对方当事人或者第三人调查收集证据材料；（3）向证人调查收集证据材料；（4）查阅相关部门的档案和卷宗资料；（5）申请法院调查收集证据材料。
71.4 律师调查收集证据材料的方法，主要包括会见、访问、复印、抄录、拍照、录音录像、公证购买、公证下载、鉴定、评估、现场勘验、模拟试验等。
第72条 【判断商业秘密点】
72.1 根据当事人陈述和初步收集的证据材料，初步判断涉案商业秘密点，也就是判断涉案商业秘密的具体内容。
72.2 商业秘密系由若干部分组成的，还应明确整体或组成部分是商业秘密，或者整体与组成部分均是商业秘密。
72.3 请求保护的商业秘密内容应当固定在相应的载体上，通过载体能够重复再现商业秘密的具体内容。第73条 【判断商业秘密的构成】
根据相关的证据材料，确定商业秘密的载体、范围、内容，判断涉案信息是否符合商业秘密的法定构成要件。第74条 【确定权利主体】
74.1 根据当事人的陈述及其提供的证据材料，确定涉案商业秘密权属主体。74.2 当事人继受取得商业秘密的，应当明确取得的性质和方式。不同性质的权利主体不仅实体权利不同，其诉讼权利也不同。第75条 【确定义务主体】
在商业秘密侵权纠纷中，根据不同的情况，义务主体可能涉及现职员工、离职员工、转让方、被许可方或者其他第三方等；在涉及商业秘密的技术成果权属纠纷中，主要的义务主体是合同对方或者员工；在商业秘密合同纠纷中，义务主体主要是合同对方。律师应当根据案件情况，初步确定可能涉及的义务主体。第76条 【判断纠纷性质】
根据案件情况，判断纠纷属于侵权纠纷、权属纠纷还是合同纠纷，抑或属于违约和侵权的竞合。第77条 【判断诉讼时效】
77.1 对商业秘密提起的诉讼，适用《民法通则》一般诉讼时效为2年的规定，从权利人知道或者应当知道侵权行为发生之日起起算，同时适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。
77.2 对于连续实施的商业秘密侵权行为，从权利人知道或者应当知道侵权行为发生之日起至权利人向人民法院提起诉讼之日止已超过２年的，在该项商业秘密受法律保护期间，人民法院仍应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿额应自权利人向人民法院起诉之日起向前推算２年计算，超过２年的侵权损害不予保护。第78条 【办理委托手续】 律师接受当事人的委托，应由律师事务所与当事人签订委托合同，由事务所收取律师费并出具正规律师收费发票，由当事人签发商定的一般授权或者特别授权的《授权委托书》。第79条 第【律师事务所档案管理】
委托人的商业秘密是律师事务所和承办律师执业秘密信息之一，应当按照律师事务所的档案管理规定进行有效管理。商业秘密案件的档案应当独立存放、专人保管、专人使用、接触到商业秘密案件档案的人员应当签订保密承诺。
第80条 【分析和确定主张诉请】
律师代理原告，应根据掌握的证据事实，分析和确定合适的被告、具体的诉讼请求。
参见第六章、第七章的相关内容。第81条 【分析和确定抗辩理由】
81.1 律师代理被告，应根据掌握的证据事实，分析和确定可能的抗辩理由。
81.2 通常的抗辩理由，包括：
（1）原告是否属于适格的权利人，其选择的程序是否合法；（2）涉案信息是否构成商业秘密；
（3）涉案商业秘密的内容是否明确、载体是否固定；（4）是否知悉、使用、披露了原告主张的商业秘密；（5）被告信息与原告诉争的信息相同、近似与否；（6）被告是否实施了原告所述的侵犯商业秘密的行为等。第82条 【选择救济途径】
根据纠纷的性质和相关证据，选择合适的纠纷解决途径，通常可以选择发送律师函、发表律师声明、谈判、申请劳动仲裁、向法院起诉、申请商事仲裁、行政投诉、向公安机关报案、向法院提起刑事自诉等一种或者几种途径。
第二节 律师声明与律师函 第83条 【声明的事实审查】 事实审查主要有以下几方面内容：
（1）声明人主张的信息是否符合商业秘密的法定条件；（2）声明人是否对主张的商业秘密拥有合法的权利；
（3）是否存在现行或者潜在的侵犯声明人商业秘密的行为，主要包括哪些侵权行为；
（4）声明人提供的证据事实能否支持其声明意见等。第84条 【律师声明的目的和内容】
84.1 律师声明的目的是公开澄清事实、消除不良影响，防止招摇撞骗；也可以对潜在的侵权人或者正在侵权的侵权人提出警告，起到警示作用；还可以起到宣传教育作用，显示委托人维权的立场。84.2 声明的内容，包括声明事项和声明意见两个主要部分：
（1）声明事项是指声明人对涉及商业秘密的什么事情发表声明，需要写明具体的事实；
（2）声明意见是指声明人对于所涉及的商业秘密事件所持的态度、主张和依据。第85条 【声明对象与范围】
律师声明主要是就特定事项针对不特定对象，通过报纸、期刊、广播、电视、网络等媒体公开表明立场。第86条 【应注意的问题】
律师声明应当注意以下几个问题：
（1）有委托人的授权，并以代理人的名义从事该项业务；
（2）声明的内容必须真实合法，不得违法和损害他人合法利益和在先权利；
（3）声明的内容必须经过委托人的书面确认。第87条 【律师函的事实审查】 事实审查主要有以下几方面内容：
（1）委托人主张的信息是否符合商业秘密的法定条件；（2）委托人是否对主张的商业秘密拥有合法的权利；（3）发函对象与委托人的关系；
（4）发函对象是否存在侵权或者违约行为，以及具体事实；（5）发函对象可能承担的法律责任；
（6）委托人提供的证据材料能否支持律师意见。第88条 【发函目的和内容】
88.1 发送律师函的目的是通过律师对权利人的主张，对侵权或者违约行为的性质、后果、法律责任的阐述，使责任人清楚其行为应当承担的法律后果。如果将来确要诉讼，那么，对方收到确有理由的警告而不停止侵权或者违约行为，可以确定侵权具有明知性。88.2 律师函的主要内容：（1）委托人享有的权利内容；
（2）能证明义务人侵权或者违约事实，同时结合法律依据对事实性质的分析，指出其可能承担的法律责任；（3）提出委托人的要求；
（4）在律师函附件中可以列明适用的法律条款，以帮助发函对象了解法律的规定和其可能承担的法律责任；
（5）在针对某些侵权或者违约行为时，也可以考虑附上签收证明和承诺书，让发函对象签收律师函，并给予合理期限签署承诺书。第89条 【发函对象】
律师函主要发给侵权人及违约人。第90条 【发函条件】 90.1 发函条件：
（1）针对委托人选择诉讼与否的解决途径，已经完成相应的证据收集工作；
（2）有可能通过协商谈判途径解决。
90.2 如果情况紧急，也可以先行发出警示的律师函，同时收集相关证据。第91条 【注意事项】
律师发送律师函，应注意有以下事项：
（1）律师函一定要以委托人的代理人名义发出；（2）律师函的内容必须经过委托人的书面确认；（3）发送律师函后要及时跟进：首先要确认对方已收悉，然后要主动与对方联络，以探寻侵权人的主观意愿。通过与对方的进一步联络，也可以对对方造成一定的压力；
（4）发送律师函可能成为对方提起不侵权诉讼的依据。第三节 谈判
第92条 【交流和分析当事人的要求】
92.1 谈判可能是成本最低的解决争议办法之一，谈判的目的是使当事人付出最低的成本而实现利益的最大化，律师参加谈判的作用就是为这种利益最大化提供法律上的帮助。
92.2 通过交流，分析了解当事人的要求和期望值，有助于明确具体的工作方向和工作目标。
92.3 针对当事人的要求，提出满足要求需要具备的条件，然后结合现有证据进行法律分析论证，对当事人的要求进行合理划分，指出可以实现的要求、不能实现的要求、以及可能实现的要求等几部分。第93条 【谈判信息的收集】
谈判信息收集一般通过以下途径进行：（1）直接向当事人了解；（2）向知情的第三方了解情况；（3）查询有关机关的档案材料；（4）网络检索相关的背景资料。第94条 【了解对方情况】
律师在谈判前应对对方以下情况予以了解：（1）对方的主体资格、资信和生产经营情况；（2）对方对此项谈判的态度；
（3）对方与此项谈判有关的经营信息和经营决策以及此项谈判可能对对方的影响；
（4）对方在此项谈判中最不希望出现的情形、最不可能接受的情形、以及可能接受的情形。第95条 【分析焦点问题】
95.1 基于对当事人要求和对对方的了解，分析谈判过程中可能涉及的主要事实问题和法律问题。
95.2 就双方的利益进行分析和评估，就各个谈判条件做出以下四种准备：
（1）当事人的理想条件；（2）当事人的现实目标；（3）当事人的底线；
（4）当事人的最大让步和让步条件。
95.3 双方涉及此项纠纷的主要证据材料、法律性质和法律后果。这是双方对自己利益进行评估的基础。第96条 【谈判目标】
96.1 谈判目标是律师在谈判前和谈判过程中，根据其了解的当事人要求和各种影响谈判的因素，经过分析评估后所希望达到的谈判结果。96.2 谈判双方的相对实力主要取决于各方能在多大程度上承受谈判破裂的后果。律师应当向当事人解释说明其所掌握的各种情况，尽可能将当事人的要求和谈判目标实现最大程度的一致，制定当事人的主选谈判目标。
96.3 在确定谈判目标前，律师还应当和当事人讨论己方可以接受的最佳替代方案，增加己方的选择余地，这需要充分分析和反复测算，列出具体量化指标，并且需要谈判双方都能够接受。
96.4 替代方案是谈判中较为重要的环节，可以根据对方的状况和谈判的进程进行调整。
96.5 制订出主选方案和替代方案的让步条件和交换条件。
96.6 准备好谈判不成功后的下一步方案。向对方提出和解之前，必须做好诉讼的准备，尤其是有关侵权或者违约的证据材料，必须全面收集完整。
第97条 【谈判重点环节】
97.1 说服：律师在谈判中根据不同情况，综合运用多种的说服形式说服对方接受谈判方案。
97.2 交换：交换的过程基本就是要约、反要约的过程。
97.3 让步：律师以维护核心利益和达到谈判目标为前提下的适当变通。第98条 【律师参与谈判的角色】 98.1 律师是谈判法律问题时的主角。
98.2 律师最好是坚持原则型谈判者(不是对抗型也不是合作型)。98.3 律师还可能是当事人的顾问、法律问题的评判者和文件的起草人。第99条 【注意的事项】
律师在谈判中，应注意以下事项：
第四篇：律师办理房地产法律业务指引
房地产法律业务指引(试行)
房地产法律业务指引(试行)（经广州市律师协会四届第十三次常务理事会讨论通过）2002年9月29日 第一章 总 则 第一条 为了实现广州市执业律师从事房地产法律业务的规范化，限制不正当竞争，防范执业风险，特制定本指引。第二条 本指引所称的房地产业务，主要包括：涉及房屋土地为标的物的建设、买卖、租赁、使用、物业管理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律顾问、非诉讼及诉讼业务。第三条 本指引所述的各项业务的从业主体，须为已取得律师执业证的执业律师。未取得律师执业证的人员不得独自从事房地产法律业务，但可协助执业律师工作。第四条 执业律师应以事实为依据，以法律为准绳，诚实守信、勤勉尽责，尽职尽责地维护委托人的合法权益，努力为委托人提供优质高效的法律服务。第五条 本指引旨在为执业律师从事房地产法律业务提供最基本的指引，执业律师还应结合自己的实践经验，丰富及完善各项业务操守。第六条 本律师协会的会员，均可申请参加房地产法律专业委员会的各项业务活动。在执业活动中遇到的各类房地产法律问题，会员本人可申请律协房地产法律专业委员会就相关法律问题进行研讨；房地产法律专业委员会认为需要研讨的，应组织召开有关业务研讨会。第七条 本律师协会在处理本会会员执业纪律和纠纷案件时，涉及房地产法律业务的案件，参照本指引。第二章 公司法律顾问业务 第八条 公司法律顾问业务主要包括以下各项：
（一）常年法律顾问：指执业律师接受房地产公司或房地产中介公司、建筑公司、拆迁公司或物业管理公司的委托，并通过书面合同确定的、为期一年以上的，为委托人提供法律服务的业务。
（二）项目法律顾问：指执业律师接受房地产公司、建筑公司、拆迁公司或房地产项目法人或项目投资者等的委托，并通过书面合同确定的，专为指定项目提供法律服务的业务。第九条 律师在接受委托之前，应审查委托人合法持有的下列文件原件：(一)公司法律文件（通用）： １、企业法人营业执照；（通用）２、企业资质证书；（通用）３、会计师事务所出具的公司注册资本金或投资的验证报告；（通用）４、公司章程；（通用）５、董事会名单；（通用）６、法定代表人证明书；（通用）
（二）业务法律文件： １、项目建设用地规划许可证或（项目类）２、项目土地使用权出让合同或项目建设许可证或（项目类）３、土地使用人已缴清出让金的发票或（项目类）４、土地使用证或相应的权属证明或（项目类）５、房地产权证（房产已建成并通过确权的）；（项目类）６、房地产项目使用验收的各项合格证；（物业管理类）７、物业管理委托合同；（物业管理类）８、物业移交确认文件；（物业管理类）９、法律、法规规定的物业资料；（物业管理类）
10、物业管理公约（物业管理类）第十条 从事常年法律顾问业务的，应建立律师业务档案，每次工作的工作记录应归档备案，每月应有工作记录或拜访委托人的工作情况记录。第十一条 从事项目法律顾问业务的，应建立律师业务档案，并将每次工作的工作记录归档备案。第三章其它非诉讼法律业务 第十二条 业务范围 非诉讼法律业务主要包括但不限于：
1、出具法律意见书；
2、代理仲裁；
3、代为起草合同、参加合同洽谈；
4、见证商品房的预售、买卖；
5、代理房地产交易；
6、代办房地产抵押；
7、代理房屋租赁；
8、代理房屋拆迁；
9、受委托协调各类涉及房地产的纠纷。第十三条 出具法律意见书业务
（一）从事该项业务的一般程序：
1、详细阅读委托书所列的委托事项（委托事项如不明确、具体，要求委托人修改）；
2、发出律师费报价单；
3、委托人确认律师费报价；
4、收集相关的法律、法规；
5、审阅委托人提供的文件资料；
6、进行必要的调查；
7、对所涉重大争议问题进行研究；
8、起草及出具《法律意见书》；
（二）法律意见书一般应具备下列内容：
1、受托事项;
2、受托时间；
3、委托人提供的文件资料；
4、律师实际进行的调查情况；
5、法律依据及法律意见；
6、律师执业证编号及其亲笔签名；
7、律师事务所盖章。
（三）出具法律意见书前应详细阅读委托人提供的文件资料和进行必要的尽职调查。
（四）出具法律意见只能以现行有效的法律、法规作依据。地方政府的行政规章和政府主管部门实际执行状况应当作为备注说明，不得作为提供法律意见的依据。
（五）涉及本市重大项目或出具确认项目无效的法律意见时，应征得
本所所务会或指导合伙律师的书面批准。执业律师本人认为有需要的，可提请律协房地产法律专业委员会进行研讨。第十四条 代理仲裁 根据中华全国律师协会制订的《律师参与仲裁工作规则》执行。第十五条 参加合同洽谈、起草合同
（一）从事受托起草合同业务的一般性程序：
1、报价及确定律师收费；
2、请委托人书面确认其要求合同必备的商业条件；
3、收集相关的法律、法规；
4、审阅委托人提供的商业条件和业务文件（可根据需要，要求委托人补充提供有关文件资料）；
5、起草合同；
6、向委托人提交合同讨论稿并向其解释重要条款。
（二）受托参加合同洽谈前，应准备的主要工作：
1、合同草案中各项非商业条款的法律依据；
2、合同双方可能有争议的条款及其可能援引的法律依据。
（三）受托参加合同洽谈应注意的事项：
1、律师一般仅对涉及委托人权利、义务的法律事项发表意见，不干涉当事人的纯商业条件。
2、律师不仅要注意合同内容的合法性，而且要注意可履行性。合同用语应准确，无歧义。合同条款之间应环环相扣，没有脱节和遗漏。
3、律师提出建议，而当事人不予接受的事项，亦应作好记录备查。第十六条 合同见证业务
（一）从事合同见证业务的一般性程序：
1、确定律师收费；
2、与要求合同见证的各方签订委托合同，订明委托事项；
3、审查及核对合同各方经营文本或个人身份证原件，并留存各方复印件存档；
4、要求各方（自然人除外）出具法定代表人证明书原件存档；
5、如非法定代表人（自然人除外）签约，须要求各方出具书面授权委托书原件存档；
6、审查合同所涉及的相关法律文件及有无《合同法》第五十二条、第五十三条规定的情节；
7、依据《合同法》第五十四条向各方解释合同主要的条款，并做出会议纪要；
8、留存签约代表身份证复印件及其签名字样存档；
9、亲自目视各方代表（如一方或双方为自然人，应由其本人亲自到场）在合同文本上签字；
10、向合同各方出具《律师见证书》。
11、留存合同原件一份和合同相关法律文件复印件存档。
（二）具有下列情况之一的，执业律师不得出具见证书：
1、合同一方或双方不能提供证明其为合法签约人的身份证明文件的；
2、合同或合同条款具有《合同法》第五十二条、五十三条、五十四条规定的情况，而当事人拒绝修改合同的。第十七条 房地产的预售合同见证业务
（一）执业律师在该项业务中应根据本《业务指引》第十六条审查卖方预售、出售的合法性及其有效法律文件；审查买卖合同的真实性及合法性；向合同各方解释合同条款；在当事人或房管部门有需要时，向其出具《律师见证书》。
（二）从事该项业务，执业律师可依据合同约定向合同一方或合同双方收取律师见证费。但该收费条款必须向买楼方作特别说明，并由买楼方签字确认。
（三）执业律师从事房地产预售见证业务的，须要求卖方（发展商）提供下列法律文件：
1、交付土地使用权出让金的凭证或减免土地出让金的审批文件；
2、土地使用权证书；
3、建设工程规划许可证和施工许可证；
4、按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的证明；
5、工程施工合同；
6、有效期内的《商品房预售许可证》；
7、资金来源证明；
8、委托人的营业执照及其资质证书。
（四）律师还应审查预售物业有无被查封、冻结、抵押等限制转让的情况。第十八条 代理房地产转让
（一）一般性程序
1、报价及确定律师收费；
2、由委托人出具委托书同时签署委托合同明确委托事项和权限，必须明确房地产转让登记手续由谁负责办理。
（二）执业律师代理委托人从事房地产转让交易业务的，须要求出售方提供能证明证实下列情况的法律文件：
1、房地产证或权属证明书；
2、属于预售房屋，应要求售楼方提供权属证明书或本《业务指引》第十七条
（三）所规定的法律文件；
3、代理收楼的应向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并与售楼合同约定交付条件相核对。
4、转让成片开发土地的，应形成工业用地或其他建设用地条件；
（三）律师应审查转让的房地产有无被查封、冻结、抵押、共有等其他限制转让的权利附着的情况。第十九条 代理房地产抵押
（一）一般性程序
1、报价及确定律师收费；
2、由委托人出具委托书同时签署委托合同明确委托事项和权限，必须明确房地产抵押登记手续由谁负责办理。
（二）代理委托人从事房地产抵押业务的，应要求委托人提供下列法律文件；
1、土地使用权证书及土地使用权出让金缴付凭证或房屋所有权证书；
2、债的合同或凭证；
3、抵押人和抵押权人的身份证明及抵押人内部审批同意抵押的证明。
（三）律师事务所及执业律师不得在银行办公场所内，或担保公司办公场所内、或房地产交易场所内设立临时性或长久性办事机构、办事点招揽业务。也不得在上述地点代表抵押权人或担保人设立临时性或长久性办事机构、办事点招揽业务。
（四）审查有无限制和法
定不准办理抵押的情形。第二十条 代理房屋租赁(一)一般性程序 １、报价及确定律师收费； ２、由委托人出具委托书，同时签署委托合同明确委托事项和权限。
（二）代理委托人从事房屋租赁业务的，须要求出租人提供下列法律文件：
1、房屋所有权证书或证明其产权的其它证明文件；
2、出租人和承租人的身份证明；
3、租赁许可证。
（三）审查出租房屋有无被限制出租的情形。第二十一条 代理房屋拆迁
（一）一般程序
1、报价及确定律师收费； ２、由委托人出具委托书，同时签署委托合同明确委托事项和权限。
（二）代理房地产拆迁业务时，律师须要求拆迁人提供下列法律文件： １、在有效期内的房屋拆迁许可证； ２、委托拆迁的委托书及拆迁资格证； ３、拆迁工作人员的拆迁工作证； ４、拆迁公告； ５、永迁房的产权证明； ６、临时安置房的租用证明或产权证明。第四章 诉讼业务 第二十二条 房地产诉讼
一、房地产诉讼的主要类型：
（一）、房地产合作纠纷 房地产合作者之间因履行合作合同发生纠纷，包括合同效力纠纷、合同条款含义纠纷、合同履行中的违约纠纷等，如无仲裁协议,直接向人民法院起诉；
（二）、房地产拆迁纠纷 １、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由房屋拆迁主管部门裁决；拆迁人或被拆迁人是市房屋拆迁主管部门的，由市人民政府裁决。２、当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。但应注意，在诉讼期间，拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转房的，不停止拆迁的执行。３、当事人因履行拆迁协议发生纠纷的，直接向人民法院起诉。
（三）、房地产买卖（转让）纠纷 １、买卖双方因买卖合同的效力、或因履行合同而在质量、装修标准、期限、面积、配套设施是否完善等方面发生纠纷，直接向人民法院起诉； ２、买卖任何一方认为国家主管机关在颁发证照方面使当事人的合法权益受到了侵害，均可以直接向人民法院提起行政诉讼；
（四）、房地产租赁纠纷 １、房地产租赁双方因租赁合同的效力或履行租赁合同发生租金、租赁期限、租赁条件、房屋维修等方面的纠纷，向人民法院起诉； ２、涉及转租的，应根据原租赁合同和转租合同的约定确定诉讼当事人； ３、国家主管机关不按规定办理房屋租赁许可证件的，当事人可以直接向人民法院提起行政诉讼。因对国家主管机关的行政处罚不服的，可以在接到行政处罚决定之日15日内向上一级行政主管机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内向人民法院提起行政诉讼；也可以直接向人民法院提起行政诉讼。
（五）、房地产中介纠纷 １、房地产中介包括地产代理、房地产评估、建筑监理等，中介机构均需专门资质。如中介机构对国家主管机关不批准资质的决定不服，可以向人民法院提起行政诉讼。２、因房地产中介合同的效力或履行合同发生纠纷，可直接向人民法院起诉； ３、房地产中介机构对行政处罚不服的，可以申请上一级行政主管机关复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。也可以直接向人民法院提起行政诉讼。
（六）、物业管理纠纷 １、因物业管理合同发生的纠纷，通常由业主、业主委员会与物业管理公司进行诉讼；
2、履行物业管理合同发生纠纷，根据具体案情，确定业主、业主委员会、物业管理公司、发展商作为诉讼当事人。
（七）、楼宇买卖按揭纠纷 １、楼宇买卖按揭纠纷其实是贷款纠纷。当贷款人、借款人、担保人因贷款合同的内容发生纠纷，属于楼宇买卖按揭纠纷。２、如果房屋买卖合同同时附有楼宇买卖按揭合同，律师在代理房屋买卖纠纷时，不要轻易支持购房人单方解除房屋买卖合同，因为会对按揭合同的履行产生重大影响。在诉讼中，律师应充分考虑这一因素。
（八）、房地产抵押纠纷 因抵押业务各方当事人就抵押合同之效力、释义、履行等发生纠纷而产生的诉讼。
（九）、房地产建筑纠纷 １、房地产发展商或企业、个人与建筑承建商之间因建筑合同的订立、履行、变更、解除而发生的纠纷。２、注意对双方资质、证照、政府相关部门验收报告、批文等的审查。３、注意合同法对建筑承包商的法定抵押权的保护（但建筑承包商带资建设部分除外）。
二、代理房地产纠纷案件应注意的几个问题
（一）、下列案件因政策性很强，接受委托须特别慎重：
1、因政府行政管理方面的决定引起的房产纠纷；
2、属于落实政策的房产纠纷；
3、属于归土地管理部门处理的房地产边界纠纷；
4、属于房地产行政部门处理的其他纠纷。
（二）、房地产纠纷案件由于民事关系和行政关系交织，所以较一般民事纠纷复杂，特别是案由的确定、责任的认定比较复杂。律师要本着对客户负责、对自己负责的态度，客观分析案件诉讼和胜诉的可能性；
（三）、凡是被告请律师，可以接受聘请。但原告在起诉前请律师，律
师对是否接受聘请应持相对慎重的态度；
（四）、集资房纠纷、未取得商品房预售许可证而发生的房屋预售纠纷，法院一般不予受理。退房退款的诉讼请求通常较难以实现，此节是律师需要特别注意的；
（五）、大楼盘的业主多人诉讼时，情绪和场面容易失控，律师要善于因势利导，鼓励当事人调解解决，切忌推波助澜和挑讼。
（六）、房地产的诉讼一般适用专属管辖，即由不动产所在地人民法院管辖。但有关房地产企业的资质的行政诉讼和有关按揭纠纷的诉讼，由被告所在地或合同履行地即贷款银行所在地人民法院管辖。
三、收案程序(一）、与客户洽谈并收集必须的资料 １、了解基本案情； ２、收集以下资料： ①证明主体资格的资料。包括企业法人营业执照、房地产各类企业资质证书； ②证明行为许可的资料。包括投资、土地使用、规划、拆迁、预售等许可文件； ③证明当事人之间存在民事关系的资料。包括合同、协议、来往函件等； ④证明己方守约对方违约的资料。包括财务文件和各种交接文件等； ⑤房地产的背景资料，包括房地产是否已经被法院查封、是否抵押、以及是否有其他共有人等权属方面的资料。⑥如果收集当事人的资料为正本，应当与当事人办理文件交接手续。
（二）、办理委托手续 １、由律师事务所与客户签订委托合同。此节须注意的是： ①必须由律师事务所与客户签订委托合同，而不允许任何个人与客户签订委托合同； ②客户方应由客户本身签名盖章。如果是代理人办理，则必须有委托书； ③约定事后收费的，应明确收费的条件、期限及委托人单方解除合同的法律后果等； ２、客户签发委托书。应注意委托书的授权范围不应超越委托合同的授权范围。
（三）、收款并开具发票 １、收现金的，最好由客户的经办人直接交给律师事务所的财会人员，并核实是否有假钞； ２、收支票的，如果事前需要先开发票，应在发票上注明收支票及支票号码； ３、任何业务，都必须开具发票，否则将可能受到法律制裁。第二十三条 房地产诉讼，根据中华全国律师协会《律师办理民事诉讼案件规范》实施。第五章 附 则 第二十四
条 本指引由广州市律师协会房地产法律专业委员会负责解释。第二十五条 本指引自公布之日起实施。
第五篇：中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引
中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引
目录 总则
第一节目的、概念、指导范围 第二节现有立法及相关规定
第一章律师办理建设单位委托前期物业管理提供法律服务的业务 第一节前期物业服务公司的选聘 第二节前期物业管理服务期间的业务
第二章律师办理为物业服务企业提供法律服务的业务 第一节律师为物业服务企业提供前期物业管理法律服务 第二节律师为物业服务企业提供约期物业管理法律服务
第三章律师办理为业主、业主大会及业主委员会提供法律服务的业务 第一节律师为业主大会的成立和业主委员会的选举产生提供法律服务 第二节律师办理为业主、业主大会及业主委员会运作提供法律服务的业务
第四章物业专项维修资金(基金)第一节物业专项维修资金的交纳与续筹 第二节物业专项维修资金的使用 第五章物业管理纠纷
第一节物业管理纠纷范围、分类及特点 第二节物业管理纠纷的处理 附则
总则
第一节 目的、概念、指导范围
第1条 制定目的
本指引由中华全国律师协会制定，旨在为律师办理物业管理法律业务操作提供指导，并非强制性或规范性规定，仅供参考。
第2条 概念界定
物业服务：又称物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业服务企业对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。物业管理包括业主自治管理和业主聘请其他管理人的管理，比如聘请保安公司提供安全保障服务，聘请保洁公司提供公共区域清洁服务等。
物业管理纠纷：指在物业服务活动中发生的各相关主体之间的权利义务争执。
建设单位：又称业主单位、项目业主或开发商，指建设工程项目的投资主体或投资者，原始取得物业的所有权。物业服务企业：是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。其根据物业服务合同接受业主（业主大会）或者建设单位委托，对特定物业进行专业化管理并对业主提供服务。国家对物业服务企业实行资质管理。其他管理人：指除物业服务企业外的其他依法从事物业管理服务的组织或个人。如保洁公司、保安公司、物业管理师。
业主：依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定取得建筑物专有部分所有权的人，认定为《物权法》第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，认定为《物权法》第六章所称的业主。
使用人：是指物业的承租人或其他非业主使用人。
业主大会：是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。业主委员会：是经业主大会选举产生并报相关行政主管部门备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。
前期物业管理：是指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企业或其他管理人之前这一期间的物业管理。
前期物业服务合同：是指物业区域内的业主委员会成立之前，物业的建设单位委托物业服务企业或其他管理人管理物业，并与物业服务人签订的物业服务合同。
物业服务合同：是指业主委托物业服务人管理建筑物及其附属设施所订立的关于双方在物业管理服务活动中的权利义务的协议。广义上的物业服务合同包括前期物业服务合同。
临时管理规约：是在销售物业之前，由建设单位制订的，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项的约定。
管理规约：是指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主应当遵守的物业管理服务的规章制度。
业主大会议事规则：是小区业主大会与业主委员会活动的基本要求，是业主大会活动的程序规范，其规定了业主大会和业主委员会的议事方式、表决程序、职责及任期等。
专项维修资金：又称专项维修基金，指由法律、法规规定的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金。物业管理师：按照人事部、建设部《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》（以下简称《资格证书》），并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》（以下简称《注册证》），从事物业管理工作的专业管理人员。物业管理师英文译为：Certified Property Manager。
第3条 指导范围
本操作指引可指导律师从事物业管理法律业务，主要包括：为建设单位、物业服务企业、其他管理人、业主、业主委员会和物业使用人等提供法律服务，拟定前期物业管理标书、前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约，通过协商、仲裁或诉讼方式处理物业管理纠纷。
第二节 现有立法及相关规定
第4条 物业管理是新兴的行业，在这个行业中出现的法律问题立法尚不完善，专门的立法除了《物业管理条例》以外，多为建设部及相关部委的规章和规范性法律文件。《物权法》也对涉及物业管理方面做了纲领性、原则性的规定。另外，全国各地也有较多的地方法规和规范性法律文件，律师办理物业管理法律业务必须结合当地的地方法规和规范性法律文件才能更好地解决问题、处理纠纷。
第5条 物业管理法律业务所涉及的全国性法律、法规、规章主要有： 《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日第十届全国人大第五次会议通过，2007年10月1日起施行。
《中华人民共和国民法通则》于1986年4月12日第六届全国人大第四次会议通过，1987年1月1日起施行。
《中华人民共和国消费者权益保护法》于1993年10月31日第八届全国人大常委会第四次会议通过，1994年1月1日起施行。《中华人民共和国合同法》于1999年3月15日第九届全国人大第二次会议通过，自1999年10月1日起施行。
《中华人民共和国价格法》于1997年12月26日第七届全国人大常委会第二十九次会议通过，自1990年1月1日起施行。
《物业管理条例》于2003年5月28日国务院第九次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房［2003］130号），自2004年1月1日起施行。
《物业服务收费管理办法》（国家发展改革委员会、建设部发改价格［2003］1864号），自2004年1月1日起施行。
《业主大会规程》（建设部建住房［2003］131号），自2003年9月1日起施行。
《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年3月5日建设部令第110号），自2002年5月1日起施行。
《物业服务公司财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号发布），1998年1月1日起施行。
《物业服务公司资质管理办法》（建设部令［125］号），自2004年5月1日起施行。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号），于2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，自2009年10月1日实施。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］7号）于2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，自2009年10月1日实施。第6条 从目前立法的趋势看，有关物业管理的立法变化较快、较多。从事物业管理业务的律师应多关注这方面的立法进展，以便更好地做好相关业务。
第一章 律师办理建设单位委托前期物业管理提供法律服务的业务
第一节 前期物业服务公司的选聘
第7条 物业销售（预售或现售）前，律师为建设单位选聘前期物业服务企业提供法律服务。
第8条 向建设单位建议通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。属住宅及同一物业管理区域非住宅的物业，应通过招投标选聘；其他类型的物业，建议尽量采用招标方式选聘。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第9条 通过招投标选聘物业服务企业的，律师应提醒建设单位须在以下时限内完成招投标工作：
(1)新建现售商品房项目应在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得预售许可证之前完成；(3)非出售的新建物业项目应在交付使用前90日完成。
第10条 参与草拟或审查上述选聘前期物业服务企业的相关法律文件包括但不限于招标书、前期物业服务合同、临时管理规约。10.1招标书应包括的内容：(1)招标人及招标项目简介；(2)物业管理服务的内容及要求；(3)对投标人及投标书的要求；(4)评标标准及评标方法；(5)招标活动方案；
(6)物业服务合同的签订说明；
(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
10.2前期物业服务合同的主要内容（可参考建设部《前期物业管理服务合同示范文本》）：(1)物业的基本情况；(2)服务内容与质量；(3)服务费用；(4)物业的经营与管理；(5)物业的承接与验收；(6)物业的使用与维护；(7)专项维修资金；(8)违约责任；(9)其他约定事项。
10.3业主临时规约的主要内容：（1）物业基本情况；（2）物业使用和维修；（3）物业服务费用的交纳；（4）其他相关事项；
（5）违约责任和违约纠纷的解决。
第11条 按照各地对前期物业管理招投标的相关规定，帮助建设单位规范前期物业管理招投标程序。11.1前期物业管理招标的备案。
按照各地办理前期物业管理招投标的规定，一般要求房地产开发企业在发布招投公告前或者发出投票邀请书前，提交规定的文件、资料，向物业项目所在地的房地产行政主管部门进行备案。11.2发出招标公告与预审。
建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第8条规定：“前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。” 11.3招标文件的编制与发出。
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制，并向所有经过预审合格的投标人发放。11.4现场的踏勘与资料提供。
招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。11.5开标与评标，确定中标人。
11.6与中标物业公司签订前期物业管理服务合同，并向政府行政主管部门备案。
第12条帮助建设单位制定或审核临时管理规约（可参考建设部《业主临时公约示范文本》），对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。制定的临时管理规约不得侵害买受人的合法权益，与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与临时管理规约一致。
第13条 根据《物权法》的规定，建设单位不仅可以聘请物业服务企业进行物业管理，也可以聘请其他管理人进行管理。在建设单位选择聘请其他管理人进行管理的时候，律师应协助建设单位草拟相关物业服务合同，如制定审核保安服务合同、保洁服务合同、设备维修服务合同等。
第二节 前期物业管理服务期间的业务
第14条 《前期物业服务合同》签订后，律师应当向建设单位提示，让选聘的物业服务企业提前介入房地产项目的建设过程，让其从物业管理的专业角度对规划设计、施工、装修提出相关整改和完善意见，既要使开发建设的物业更合理、更人性化，又要使物业服务企业今后能顺利地管理该物业，减少与业主的矛盾和冲突，并使物业更好的保值增值，有利于开发商品牌实力的塑造与延续。
应提示建设单位：如选择聘请专业的公司，对共用设备进行维护；应让专业公司提前介入，以便及早地了解小区的管线图及设备情况。第15条 《商品房买卖合同》签订时，应建议开发商在“房屋买卖合同”中包含前期物业服务合同的内容，包括约定物业管理服务项目、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，并且涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第16条 《商品房买卖合同》签订时，应提示开发商将临时管理规约作为合同的附件，要求买受人对遵守临时管理规约予以书面承诺。第17条 提示建设单位在物业管理区域内按照规定配置必要的物业管理用房。各地对物业管理用房的配置有面积要求的，应遵照执行。第18条 提示建设单位，前期物业服务合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物业管理费由建设单位承担。一般物业管理费是按月计算的，交付当月的物业管理费，一般由建设单位承担。
第19条 当建筑区划内的入住率等条件达到规定的召开首次业主大会会议的条件时，提示建设单位应按规定办理相关手续，为成立业主大会、选举产生业委会提供资料。
第20条 律师为开发商制订前期物业管理有关合同文件应注意的问题 在业主大会成立前，由开发商负责前期物业管理。此间应当制作的法律文书主要有《商品房买卖合同（前期物业服务条款）》《业主临时规约》《前期物业服务合同》及物业管理规章制度。开发商应在售房前拟制和签署一系列物业管理的法律文书，此时应注意以下问题：
20.1在《商品房买卖合同》中增加前期物业服务的主要内容，做到购房人购买房屋的同时即购买了前期物业服务。《物业管理条例》规定，《商品房买卖合同》中应当包括《前期物业服务合同》的主要内容，购房人通过与开发商订立《商品房买卖合同》对该物业的前期物业管理（包括选聘的物业公司、物业服务事项与服务质量、物业维护与管理、物业收费等）有基本了解，并以合同的方式对由开发商提供的前期物业服务予以确认。20.2在房屋销售前拟定好《业主临时规约》并在售房时向购房人公示，以便于购房人在订立《商品房买卖合同》时对遵守《业主临时规约》作出书面承诺。如果说《业主规约》是全体业主对物业行使管理权的“宪法”，那么《业主临时规约》在前期物业管理中则起“临时宪法”的作用。由于在前期物业管理中业主大会尚未成立，根据《物业管理条例》的规定，开发商应当负责拟定并向购房人说明和公示《业主临时规约》，并可要求购房人对遵守《业主临时规约》作出书面承诺。承诺作出后，即具有法律约束力。
20.3与选聘的物业公司订立《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》规定，开发商应当于房屋销售前选聘好物业公司并与其订立《前期物业服务合同》。通常《前期物业服务合同》文本由拟聘请的物业公司提出，但由于前期物业服务主要由开发商负责，前期物业服务的主要内容应当与《商品房买卖合同》中物业服务的相关条款保持一致，物业管理的服务与质量水平，既要能够满足开发商的要求，也要同时保障业主的权益不受侵害，因而需要由开发商参与拟定或审定。
20.4负责拟定或审定前期物业管理规章制度。通常物业管理规章制度由拟聘请的物业公司提出，且作为《前期物业服务合同》的附件，是合同的重要组成部分。因此其不仅属于法律文书，且按规定开发商应当将物业管理规章制度连同《前期物业服务合同》一并提交政府房地产行政主管部门备案。同时由于大量的物业管理事务通过对物业管理规章制度的落实得以实施，因而物业管理规章制度的内容广泛地涉及业主的利益，此外，物业管理规章制度是《前期物业服务合同》得以实际履行的重要保障，因而同样需要由开发商参与拟定或审定。20.5拟订前期物业管理法律文书应当注意的问题：
20.5.1关联性。前期物业管理关系中各方当事人的权利与义务在各法律文书中表现为相互交织、渗透，部分内容互相叠加或涵盖；文书相互独立又互相依存、互为条件，关联性强。因此在拟制法律文书时：一是要做到主要法律文书齐全，形成一个完整的合约体系；二是文书相互之间应当依次衔接，避免因遗漏或错位影响其他文书的法律效力；三是内容上相互叠加或重复的部分内容，应力求表述准确、完整并注重其同一性，避免出现遗漏、矛盾、含糊不清或产生歧义。
20.5.2规范性。广义地说，规范性包括程序规范和实体规范两个方面。程序规范要求开发商拟制和签署法律文书的过程符合规定要求，该公示的公示，该说明的说明，该备案的备案。实体上规范是指法律文书的内容应当合法、合规或符合行业惯例；对于法无明文规定的情形，当事人可自愿约定，但不得损害他人利益。
20.5.3前瞻性。前期物业管理中涉及的热点、焦点问题较多，如会所、外立面墙使用权、建筑物冠名权、车库、停车场、商铺及其他配套设施设备的归属权等。对于尚在探讨和研究的、法律或政策并未作出明确规定的问题，应当有预见性地尽可能作出约定，避免在日后的物业管理过程中发生较多的争议。
20.5.4可操作性。目前物业管理难度较大，合约的履行尤其是物业管理规章制度的落实主要取决于管理措施是否到位。在管理措施方面如何既约束、督促物业使用人履行义务、遵守制度，又不至于以违法或侵权的手段“强制管理”，如以停水、停电方式胁迫收取物业费、未经法定程序强制拆除搭建物等，既是难点也是重点；另外根据物业管理纠纷的不同类型，依法、合理、明确地设置各类物业争议的解决程序，综合运用行政主管部门查处、提交仲裁或诉讼的手段保障物业管理的各项措施落到实处也是值得注重的一方面。
第二章 律师办理为物业服务企业提供法律服务的业务
第一节 律师为物业服务企业提供前期物业管理法律服务
第21条 帮助物业服务企业制定投标方案，并参与草拟或审查包括但不限于投标文件、前期物业服务合同、物业管理制度等相关法律文件。第22条 应提示物业服务企业，有投标意向时注意企业资质等级可以承接的物业管理业务项目范围。
根据建设部《物业企业资质管理办法》的规定，各资质等级的企业可承接的项目范围如下：
(1)一级资质的企业可以承接各种物业管理项目；
(2)二级资质的企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；
(3)三级资质的企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第23条 投标文件是参与投标的物业服务企业对招标文件的内容、实质性要求和条件作出响应的文件。投标文件应包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；
(4)招标文件要求提供的其他材料。
第24条 帮助审查招标书中由建设单位制定的前期物业服务合同，对有损于物业服务企业的条款，建议修改或删除。
第25条 中标后签订前期物业服务合同之前，提示物业服务企业要求建设单位将以下文件作为合同的附件提交：(1)物业构成明细；(2)物业共用部位明细；(3)物业共用设施设备明细；(4)其他。
第26条 物业服务企业进行前期物业管理招投标应注意以下问题： 26.1投标书的格式和内容应满足招标文件的要求。
评标过程中经常发现一些投标文件不能按照招标文件规定的格式编写，没有目录，没有页码，该盖章的不盖章，应提供的资料不提供，所供非所要，计算依据前后不一致，提供的财务数据不符合财务原则，错别字多，装订粗糙等问题，导致评委对资料的齐全性、准确性在打分时打折扣。建议在投标书装订之前一定对照投标文件的要求认真进行校对，装订尽量精美，投标书的质量是企业的形象，很难想象一个投标书错误百出的物业服务企业能够把物业服务做好。26.2提供的物业服务内容应完全响应招标文件要求。
应注意投标书中对招标物业项目提供的物业服务内容是否完全响应了招标文件的服务内容要求，注意是否漏项。实践中，出现过招标文件明确要求有社区文化活动服务内容，恰恰在投标文件中不做应答，没有职责分工，也不做该项服务费用测算的情况。在公开招投标中，如果提供的服务内容有漏项，将被视为不响应投标文件，或是该项服务企业不具备服务能力，甚至被废除投标资格处理。
26.3物业服务方案中应具有对服务内容的必要分析。
评标过程中一些投标书的物业服务方案普遍缺少对服务对象及其需求的分析，缺少服务重点和难点分析，对特殊需求和特殊技术要求不能识别，导致物业服务方案没有针对性，甚至千篇一律。物业服务企业应在物业项目可行性分析的基础上，做好这些必要的分析，综合出最终的服务需求和目标，因为这些分析是决定物业服务方案是否合适的前提。物业服务方案的针对性和适宜性在评标中占有很大的比重。26.4注意物业服务目标的定量和定性问题。
根据招标文件的服务内容要求和最终确定的服务定位和服务需求，必然会制定服务目标。服务目标的制定一般分为定量的和定性的，一般情况下，能定量的尽量进行定量。服务目标的定量制定应与服务定位档次相符合，可以参照有些地方有关物业服务等级划分及价格的文件，深圳市、上海市等都有这些文件。按照《物权法》的要求，物业服务企业只有依约服务的权利，因此，指标的制定不能超越法律法规规定的范围，不能超越物业服务的范畴，不能超越正常的服务能力。定性指标的制定应注意频次和时间间隔的概念，应说明服务工作后所取得的效果。定性和定量的指标应是可测量的。
26.5应注意物业服务方案的内在逻辑性。
评标过程中发现有的物业服务方案缺乏内在的逻辑性。物业服务方案的内在逻辑性应是：根据服务的需求，制定相应的服务指标，配置合理的人力资源和设备资源，以一定的服务管理模式运作，职责分工明确，不漏项不重叠，明确服务流程和检查标准，以相应的内部和公共制度以及必要的措施来保障物业服务指标的完成，在风险分析的基础上，制定规避风险的措施和应急预案，保障人身和财产的安全。
第27条 签订前期物业服务合同时，提示物业服务企业要求建设单位限期提供：竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图；设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料，以及物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必需的其他资料。
第28条 签订前期物业服务合同之前，提示物业服务企业要求建设单位配合对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，确认存在问题，要求建设单位对存在问题提出解决办法。
第29条 前期物业服务合同签订后，提示物业服务企业要求建设单位对上述查验结果、存在问题等签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第30条 帮助物业服务企业草拟或审查拟与购房者收房时签订的前期物业服务合同，前期物业服务合同的主要内容可参见本指引10.2。第31条 提示物业服务企业，根据有关规定，业主选聘新的物业服务人后，其与建设单位签订的前期物业服务合同终止。
第32条 提示物业服务企业，前期物业服务合同终止后，应将本指引第22条所述资料及物业管理用房等移交业主委员会，并在业主委员会的主持下，做好与新的物业服务人的交接工作。
第二节 律师为物业服务企业提供约期物业管理法律服务
第33条 律师应当为物业服务人获得选聘进行程序的合法性审查，获选聘的物业服务人应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能与业主委员会签订物业服务合同。第34条 物业服务合同的主要内容（可参考建设部示范文本）34.1物业服务合同的主要条款：(1)双方当事人的姓名或名称、住所。
(2)服务项目。即管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。(3)服务内容。即具体管理事项，例如：房屋的使用、维修、养护，消防、电梯、机电设备、路灯等公用设施的使用、维修、养护和管理。(4)服务费用。即物业服务人向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同，有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同业主委员会协商决定的，如停车场的停车费。(5)双方的权利与义务。(6)违约责任。(7)其他事项。双方可以约定其他未尽事项，如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充、终止等。
34.2业主委员会或业主大会的权利与义务
(1)代表和维护业主的合法权益；经常听取业主的意见和建议，并及时将上述意见和建议反馈给物业服务人。
(2)代表业主大会与物业服务人签订并执行物业服务合同。
(3)监督业主遵守管理规约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主按时交纳物业管理公共服务费用。
(4)审定物业服务人拟定的物业管理方案。
(5)检查监督物业服务人管理工作的实施及制度的执行情况。(6)审定物业服务人提出的物业服务计划、财务预算及决算报告。(7)审批物业专项维修资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查物业服务人提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告。(8)应在本合同约定的期限内，向物业服务人移交有关资料。(9)协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。
(10)负责本物业专项维修资金的筹集，督促业主缴纳物业专项维修资金。
(11)业主委员会有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计。
(12)经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，有权代表业主大会提前终止本合同。34.3物业服务公司的权利和义务
(1)根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业服务方案。自主开展物业经营管理服务活动。
(2)对业主违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
(3)按本合同的约定，对业主违反临时管理规约或物业规章制度及相关管理规定的行为进行制止和处理。
(4)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方。
(5)负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经业主委员会、物业服务人双方议定后由物业服务人组织实施。
(6)向业主告知物业使用的有关规定，当业主装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主订立书面约定，并负责监督。
(7)按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现安全隐患或险情及时排除。
(8)负责每半年向全体业主公布一次物业服务费用收支账目和物业专项维修资金使用情况；并将物业服务收费项目和收费标准以及向业主提供专项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。
(9)不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；不得在物业管理活动中侵犯业主的合法权益；应合法、正确使用业主名册，不得泄露业主隐私。
(10)建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。
(11)物业服务人必须在本合同终止时，向业主委员会移交管理用房及物业管理的全部档案资料。
第35条在新的物业服务公司取代原物业服务公司的情况下，如何顺利交接往往是物业服务合同是否成功操作的关键，前期物业服务人往往会以各种理由不退出物业服务区域。律师应协助业主委员会、新的物业服务公司与原物业服务公司进行沟通，并可以请求政府有关部门指导、监督。
第36条 因业主拖欠物业服务费而向物业服务人提供催收法律服务。一般情况下，律师应告知物业服务人先通过书面形式(如发律师函)的方式向业主催收，对个别业主可以进行诉讼，但诉讼不宜广泛采用，否则会将物业服务人推向业主的对立面。应提醒物业服务人注意留存相关催收的证据。
第37条 律师应当为物业服务人如何纠正建设单位、业主的其他违法行为提供法律帮助。对开发商许诺没有到位的，物业服务人应协助业主与开发商交涉；对于业主的违法行为，物业服务人应予劝阻，并向业主委员会和政府主管部门进行报告。
第38条 物业服务公司签订和履行合同应注意的其他问题 38.1关于物业服务公司不履行合同、不完全履行合同的处理 38.1.1《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”这一司法解释主要是为了解决目前物业管理中存在的物业服务公司服务不到位、不规范问题。38.1.2作为律师应提醒物业公司两点：
(1)对物业管理公司管理不到位的，业主有权提起诉讼。
(2)物业管理公司内部的管理制度，包括服务细则、服务承诺等，构成物业管理服务合同的组成部分，所以物业管理应根据自己公司的实际情况来确定自己的管理制度，不能兑现的不宜形成书面的管理制度。但实际上，要求物业服务公司承担任何形式的违约责任，都有一定的难度，因为物业管理不同于一般合同的履行，像买卖合同，标的明确具体，任何一方违约都是比较明显的，但物业管理合同所指向的物业管理服务，是复杂而琐碎的，让业主委员会证实物业服务公司服务不到位，有一定的操作难度。
38.2合同到期后不移交资料和不承认事实管理的问题
38.2.1《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”
38.2.2对于业主委员会来说，如果有资料显示开发商并未向业主提供《物业管理条例》第29条列明的资料，可以将物业公司作为被告，诉讼请求其移交资料。律师应当提供物业服务公司：在业主委员会终止与物业服务公司的合同后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。物业管理服务实践中，存在两种事实管理的情况：一是物业管理服务合同终止后，业主委员会未更换物业服务公司，物业管理公司也继续提供服务，这种情况下的事实管理物业管理公司可以要求业主支付物业管理费。二是物业管理服务合同终止后，业主委员会重新聘请了物业服务公司，但原物业管理公司拒不退出，并以事实管理为由，要求业主支付物业管理费。对于第二种情况司法解释明确规定管理，物业公司诉请支付物业管理费，法院可以不予支持。这一条规定可以很大程度上减少老“管家”落聘后拒不退出情况的出现。38.3物业管理服务合同无效的规定
38.3.1按照《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第2条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同；(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。” 38.3.2律师应提示物业服务公司：物业管理服务合同中经常出现的免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款有：
(1)明确公益性收入归物业管理公司所有的条款，按照《物权法》的规定，小区的停车、广告费等公益性收入为全体业主所有，但有的开发商或物业管理公司往往利用自己的优势地位，或业主委员会法律知识的欠缺，将这块收入约定直接归物业管理公司或开发商所有，实际上这是无效约定。
(2)物业服务企业在履行合同过程中的免责条款，主要有物业管理公司在任何情况下对小区车辆的丢失、业主人向损害赔偿不承担法定的补充责任。
(3)加大业主委员会的责任。有的物业公司在合同中约定业主委员会解释本合同的，应向物业公司支付30万的违约金，业主支付物业管理费不足的，由公益性收入直接补贴物业公司等。
(4)排除业主委员会权利的条款，主要包括物业服务公司对大额维修基金的使用有决定权，物业公司可以决定涉及全体业主利益的重大事项等。所以，物业管理公司签订物业管理服务合同时应注意这些条款。38.4关于业主拒交物业管理费及抗辩理由的解析
38.4.1《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
38.4.2物业服务公司为小区提供物业管理服务，根据权利与义务对等原则，业主应支付物业管理服务费用。但在物业管理操作中，有时业主会以各种借口不交纳物业管理费用。业主不交纳物业管理费的理由有：(1)业主对拆迁安置不满而拒不交纳物业管理费的，由于原拆迁单位与物业服务公司不是同一单位，这种情况应由业主找原拆迁单位解决。(2)业主搬入新房，认为房屋有质量问题，如漏水、墙皮脱落、裂缝及其他属于房地产开发商负责的问题，应由业主向法院诉请开发商承担责任。
(3)他人在业主的房外堆放杂物，造成妨碍，业主应向法院诉请妨碍人排除妨碍，物业公司只负有提示告知并维护小区环境整洁的义务，如物业服务公司在妨碍过程中无过错或已经尽了自己应尽的义务，是不承担责任的。
(4)业主家中被盗、被抢以及其他刑事犯罪案件，在物业服务公司无过错或已尽了自己应尽的义务情况下是不承担责任的。
(5)就放弃共有权利作为抗辩理由的，主要是业主以自己未入住、未享用过小区公建配套为由而不交纳物业管理费。律师应明确告知物业服务企业，业主的这些抗辩一般是不成立的。38.5物业服务公司的补充责任
38.5.1业主财产在物业管理区域内遭受他人的非法损害 业主在小区或其管理的其他物业管理区域内财产遭受非法损害主要有以下两种情况：
(1)财产被盗窃或抢劫，包括车辆、室内外的大、小物件、晾晒的衣物等。目前的情况看，小区车辆被盗是最为敏感的问题，物业在这一方面要加强防范。
(2)财产被损坏，包括停放的车辆受第三人损坏，公共设施遭第三人破坏，业主的财产被毁坏等。有的小区由于建造的比较早，道路窄小，常发生车辆漆面受到刮划甚至车辆碰撞的情况；有的物业管理的是露天商场，来往人员很多，常会发生公共设施被损害的情形。
以上两种情况，只要直接的责任人无法找到或无力赔偿，物业公司未按照物业服务合同提供服务，管理上有明显的疏漏，比如说保安脱岗，一般应承担相应的补充责任。
38.5.2业主或物业使用人在物业管理区域内受人身伤害
物业管理区域内发生人身伤害的案件也常见于报端，起因多是由于鸡毛蒜皮的小事而斗嘴打架或业主之间积怨发生质变而大动干戈。当然也不能排除有一些极端的情况，比如说抢劫杀人、聚众斗殴的恶性刑事犯罪的发生。以上情况都可能会造成业主或租户的人身伤害甚至致死，当然这种伤害有可能发生在业主之间、业主与非业主之间甚至业主与非进行服务工作时的物业服务人员之间。如果物业防范不力，未适当履行物业合同约定的安全保障义务，行为人又逃逸的，物业要承担相应的民事赔偿责任。
38.6物业服务公司专业分包风险的规避 在物业管理当中，服务分包管理是一种常见的管理模式，物业服务公司往往会将部分服务管理项目分包给专业公司进行相对独立的运作，例如：配电室设备维护、消防检测以及专业的外墙清洗等。物业管理行业重组中的专业技术重组的产生，起初是在技术、资金、人才含量高的专业上发生的，如物业管理企业通常将机电、智能化、消杀等工作交给专业公司打理，而现在的专业化重组几乎涵盖了物业管理的全部专业，如清洁和绿化等。
由于这些专业技术维护的行业准入的资格获取比较困难，承接技术维护的分包公司多为设备系统建设方承担，在行业资质以及专业技术方面存在着技术垄断。物业服务公司在技术监管方面比较吃力，往往会出现双方角色不明确的局面，物业服务公司不能很好的发挥其总体协调、监督管理的权利。作为物业服务公司，要减少专业分包的风险：一是通过详细的合同条款与专业的分包公司明确双方的权利与义务，要求专业公司按照法定的操作规程提供专业的服务，为了保护物业公司和业主的权益，要求专业公司提供的服务无瑕疵，如果服务不到位、不专业，物业公司有权按照合同约定要求专业公司承担责任，直至解除双方的分包合同；二是通过统一着装、统一要求等方式淡化专业分包公司在小区的影响，防止物业服务公司本身被边缘化；三是加强物业服务公司的专业技能培训。目前，物业管理的技能培训主要集中于物业管理实务以及相关技术工种的实际操作培训，而涉及其他行业如消防检测、配电管理、电梯保养等专业的技术管理培训往往不被物业管理人员重视，认为这些工作可由分包单位进行管理，忽略了自身管理权利的实施，使得物业公司本身根本不具备对专业公司进行管理和监督的能力。
第三章 律师办理为业主、业主大会及业主委员会提供法律服务的业务[
第一节 律师为业主大会的成立和业主委员会的选举产生提供法律服务
第39条 当建筑区划内入住率等达到规定的召开首次业主大会会议的条件时，应提示业主督促建设单位按照规定办理相关手续，提示业主按照相关规定成立首次业主大会会议筹备组。
第40条 首次业主大会会议筹备组组成后，律师为筹备组提供法律服务。
40.1筹备工作的主要内容为：
（1)确定召开首次业主大会会议的形式；（2)确认业主身份；
（3)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（4)确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主自荐或推荐产生业主委员会候选人；
（5)拟订《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）、《业主委员会章程》（草案）等文件。（6)其他召开业主大会会议应准备的事项。40.2帮助草拟或审查《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会章程》等需要在大会上通过的文件。第41条 业主大会与业主大会会议
41.1业主大会是由建筑区划内全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
41.2业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开的条件由法律法规或业主议事规则规定。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
41.3业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
41.4业主大会决议分为普通决议和特别决议。业主大会作出普通决议，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过。业主大会作出特别决议，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主通过。41.5业主人数及面积的具体计算如下：
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。《物权法》第76条第2款和第80条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。41.6下列事项由业主大会以普通决议通过：(1)制定和修改业主大会议事规则；
(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。41.7下列事项由业主大会以特别决议通过：(1)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(2)改建、重建建筑物及其附属设施。第42条业主委员会
42.1业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，受全体业主监督。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。42.2业主委员会的职责：
(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与选聘的物业服务人签订物业服务合同；
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。
第43条为 “破解”小区业主大会召开难问题，律师可以提出以下建议： 43.1应在法律规定业主大会的相关制度内，选择可操作性的方式、方法召开业主大会，比如说就业主大会的召开形式而言，尽量采用书面征求意见的方式召开业主大会，在大型社区，尽量采用业主代表或业主小组代表人的方式收集业主的意见。业主大会同时采用以下形式进行表决：
(1)设投票箱。在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。(2)专人送达、回收意见。由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
(3)通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。(4)传真。(5)公告。(6)其他形式。
43.2在业主大会议事规则中尽量规定一些实用性的有关业主大会召开的制度，业主大会议事规则是小区业主大会、业主委员会活动的“根本大法”，规定了业主大会的基本制度，将业主大会召开的一些制度写进议事规则，作为首次业主大会以后再召开业主大会的准则，可以有效减少业主大会召开过程中一些障碍性因素，比如说将在规定时间内“不表态视为同意”写进规则，就可以大大减少业主大会的召开时间，将电子邮件、传真等方式送达业主征求意见表写进规则，也可以及时回收业主的意见等。
43.3通过第三方介入召开业主大会。业主大会一般是由业主委员会召集召开的，在目前情况下，业主委员会难以做到职业化，业主委员会成员都有固定的工作，不太可能有较多的时间和精力投入到小区的公共事务中去，所以通过第三方介入的方式召开业主大会可以大大节省业主委员会成员的时间成本，保障业主大会的顺利召开。通过第三方介入的方式主要有：业主委员会通过其专职秘书来组织业主大会召开的文件的准备、征询表的发放与回收等；通过中介机构，包括律师事务所来全程负责业主大会的召开，在上海、深圳等一些大城市，已经出现专门为业主委员会服务的中介公司和专业律师。
第44条律师协助起草或审查《业主大会议事规则》
44.1《业主大会议事规则》的性质是建筑区划内业主大会活动的程序规则。
44.2《业主大会议事规则》的主要内容：(1)业主大会的议事方式；(2)业主大会的表决程序；(3)业主委员会的组成及任期；(4)印章的使用与管理；
(5)业主委员会活动经费的筹集和使用。
44.3《业主大会议事规则》通过、生效的原则：应经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效。
44.4《业主大会议事规则》制定中应注意的事项：
(1)充分考虑建筑区划内业主构成的实际情况，使制定的议事规则具有可操作性。
(2)内容不得违反法律、法规的规定，不得侵犯业主的合法权益。第45条律师协助起草或审查《管理规约》
45.1《管理规约》的性质。其性质是对全体业主具有约束力的、业主参与物业管理的权利义务及活动的行为守则。45.2《管理规约》的主要内容：(1)物业的基本情况；
(2)业主使用物业的方式及具体要求；
(3)业主参与本建筑区划物业管理的权利及应承担的义务；(4)物业管理活动中各种费用的交纳及分摊方式；(5)建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配方式；(6)管理规约的修改程序、通过、生效的原则；(7)违反规约的责任；
(8)业主认为需要约定的其他事项。
45.3《管理规约》通过、生效的原则：应经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效。45.4制定《管理规约》应注意的事项：
(1)制定的内容不得违反法律、法规的规定，不得超越业主自治权的范围，不得侵害业主的合法权益。
(2)条款内容应尽量具体明确，具有可操作性。
第二节 律师办理为业主、业主大会及业主
委员会运作提供法律服务的业务第46条告知业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。第47条 业主决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理的，律师应帮助草拟或审查招标方案等文件。招标文件的主要内容基本与本指引10.1所述相同。应提醒业主将《管理规约》作为招标文件的附件提交。第48条 在选聘新物业公司时，律师应提醒注意以下问题： 更换物管公司要半数以上业主通过，且通过业主物业面积也过半数，即“双多数”，才可执行。业主委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的全体业主的执行机构，是解决小区物业管理问题的关键，更换物管公司必须由业主委员会组织业主召开业主大会，在保证广大产权人、使用人支持的前提下形成决议，并且要半数以上的产权人通过该决议方可执行。只有这样才使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。交接时各方关系一定要理顺。物业服务公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作。在有些小区就出现过原物管公司拒不撤出小区，新的物管公司无法进入的现象。所以在更换前一定要先处理好和相关单位的关系，包括发展商、业主委员会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。律师可以提供法律支持，请物管顾问、财务顾问提供专业支持，请政府主管部门提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。另外，业主委员会选聘新的物业服务公司，并不要求通过招投标方式选聘，法规只要求在前期物业管理期间住宅物业开发商要进行招标选择物业公司。
第49条业主选聘物业服务公司后，律师应帮助起草或审查物业服务合同。
合同主要内容可参考建设部《物业服务合同示范文本》。为尽量避免纠纷产生后责任承担问题，律师可建议将管理服务的具体承诺、投标书、委托管理的构成明细等作为合同的附件，建议签订补充协议约定服务质量阶段考评、约定后合同义务。
第50条 律师应提醒业主大会、业主委员会，业主大会会议的召开、涉及共有和共同管理权利事项的决议，应按照法律、法规、管理规约规定的程序及通过、生效的原则进行，决议的内容不得违反法律、法规的规定，不得侵害业主的合法权益。
第51条 律师应帮助业主委员会起草或审查有关物业管理方面的材料、文件。
第52条律师关于业主“自治”存在问题的提醒 52.1业主的“散户”状态，是自治管理中的普遍问题
业主普遍对业主自治管理缺乏认识，特别是工作忙、生活节奏紧张的年轻人更无暇顾及，难以通过定期、书面的系统方式进行沟通，给业主自治管理带来操作上的不便。
52.2业主委员会作为执行机关，自身的问题往往会成为自治管理的障碍
在推行业主自治过程中，也肯定会有害群之马，怎样规范和监督业主委员会行使业主赋予的执行机关权利，是业主必须面对和思考的。52.3目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也是业主推行自治管理的障碍
就劳动用工制度而言，业主大会、业委会作为社会团体法人的资格没有明确，也没有组织机构代码证。因为，不能直接以自己的名义聘用人员，也无法为员工交纳社会保险。所以，业主要想有效自治，必须明确业委会的法律地位。由于业主委员会的法律地位不明确，有关的税收制度、财务制度也几近空白。
第四章 物业专项维修资金(基金)
第一节 物业专项维修资金的交纳与续筹
第53条 新建商品住宅首期维修资金的交纳
房地产开发企业应当在办理房地产初始登记前，交纳其应交部分的维修基金；购房人在办理房地产变更登记之前（办理“小产权证”）之前，交纳其应交部分的维修资金；业主大会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主大会成立之日起15日内，将未出售商品住宅购房人应交部分存入业主委员会开户银行。鉴于目前各地基本已制定专项维修资金的使用管理办法，故在实践中应依当地的具体规定执行。第54条 专项维修资金的其他来源 根据有关规定，小区的经营性收益应纳入业主大会账户管理，物业服务企业可依有关规定和业主大会决议提取一定比例的管理费用，该类收益主要用于补充专项维修资金。
第55条 专项维修资金的交割与再次筹集
商品住宅转让时，原业主交纳的维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意可以续筹。再次筹集后的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。
第二节 物业专项维修资金的使用
第56条物业专项维修资金的管理
56.1根据建设部有关规定，资金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管；业主大会成立后，由区、县房地产管理部门将资金本息划转至业主大会按规定设立的维修资金账户，由业主大会按规定管理和使用。
56.2维修资金实行属地开户原则，业主大会应在物业所在行政区内具有业务办理资格的银行分支机构办理专用存款账户。
56.3住宅共用部位、共用设备、物业管理区域公共设施的维修、更新费用支出，符合规定的，可以按规定的流程支用维修资金。由政府行政主管部门进行指导与监管。第57条物业专项维修资金的使用程序
根据法律规定，专项维修资金的使用和续筹方案，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。涉及单幢房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以上同意，但不得与业主大会对全体共有部分作出的决定相抵触。
实际操作中，为提高管理效率，降低管理成本，业主大会可将一定金额范围内维修资金使用的决策权力，经法定程序后授予业主委员会。第58条 物业专项维修资金的使用范围
58.1维修资金专项用于保修期满后共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。
共用部位：是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、外墙面、走廊墙和墙外粉饰等。
共用设备：是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加压水泵、电梯、天线、供电线路、楼道内照明线路设备、邮政信箱、避雷装置、楼道内消防设备及安全监控设备。公共设施：是指物业管理区域内业主共同使用的公共绿地、道路、小区内上下水管道、沟渠、池、路灯、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、消防设备及安全监控设备、公共设施（设备）使用的房屋及非经营性车库、车场、公益性文体设施等。58.2住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新改造费用应当由责任人承担。业主不能将分户内的维修资金随意取出。
58.3日常绿化养护费、水箱清洗费、公用照明和共用设备能耗和养护费等应纳入日常物业管理服务收费范围，不能在商品住宅专项维修资金中列支。
第59条物业专项维修资金的分摊规则
物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：(1)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；
(2)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
(3)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
部分共用部分、全体共用部分的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。
第60条 维修基金使用“僵局”的处理
按照《物权法》的规定，使用维修资金应该通过绝对多数业主的同意，即专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。这个规定却让维修资金在使用上陷入了僵局。打破这样的僵局，按照《物权法》撤销权的规定，业主可以以“该决定侵害自己合法权益”为由，向法院提出诉讼要求对不使用维修基金的决议予以撤销，但由于目前业主的撤销权诉讼尚不成熟，实际操作存在一定难度。最为有效的方式就是在《业主大会议事规则》的制订中，应该有对此类问题的预防机制，对出现类似问题如何解决，进行提前约定，特别是关于业主委员会小额使用维修基金的授权规定。另外，律师应提醒在物业管理表决中，并不是所有的表决都是要全体业主的2/3，比如说某栋楼电梯的维修，只要该栋楼业主的2/3，且同意业主的面积也占2/3同意即可。
第五章 物业管理纠纷
第一节 物业管理纠纷范围、分类及特点
第61条 物业管理纠纷的表现形式：
对人防、地下车库、绿地、停车场权属不明而引发的业主、业主委员会与开发商的纠纷；因业主拖欠物业管理费而引发的纠纷；因违法动用维修资金而产生的纠纷；业主之间因相邻权而引发的纠纷；小区发生被盗、抢劫等行政治安或刑事案件而产生的纠纷。第62条 物业管理纠纷分类
按照纠纷中的基本权利性质和特点的不同，可以将物业管理纠纷划分为以下几类：
62.1物业管理产权类纠纷。主要是物业所有权方面的业主专有权与业主共有权辖属范围的确认纠纷，业主共有权与托付物业服务企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，业主团体共有权与开发经营者的权属纠纷。常见的有个别业主侵占公共区域、业主委员会与开发商的车库之争等。62.2物业管理债权类纠纷。主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之争等债权、债务关系纠纷。例如小区的业主拖欠物业管理费、车辆的保管纠纷等。
62.3物业管理行政权类纠纷。主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当的争执。目前常见的这类纠纷有行政执法部门对违章建筑的处理，业主对街道、房地产主管部门对业主委员会与物业服务企业指导与监督的不满。
62.4物业管理自治权类纠纷。主要是业主、物业使用权人、业主大会、业主委员会业主团体在民主自治权益方面发生的纠纷。例如业主不执行管理规约的有关规定或不执行业主会议对维修资金的分摊决定而引起的纠纷。
另外，按纠纷所属的法律性质不同，可以将物业管理纠纷划分为民事纠纷、行政纠纷和刑事纠纷。第63条物业管理纠纷的特点 63.1物业管理纠纷具有连续性
从物业管理纠纷的产生的原因及表现形式上看，物业管理纠纷与开发商密不可分，比如说房子质量问题、车位之争、配套不到位等，特别是在目前的情况下，物业管理公司与开发商之间关系的特殊，一旦发生物业管理纠纷，开发商也有一定的责任。
63.2物业管理纠纷具有多样性，物业管理费纠纷居首位
物业管理纠纷法律关系非常复杂。既有涉及民事、经济、刑事法律关系的纠纷，又有涉及业主团体经济事务和社会事务民主自治法律关系的纠纷。这种纠纷既有物业管理公司与业主之间、业主与业主之间、物业管理公司与开发商之间、业主与业主委员会之间的平等的民事纠纷，也有因行政主管部门的行政管理行为所引发的纠纷。就民事诉讼来讲，可划分为合同纠纷和侵权纠纷。
(1)物业管理合同纠纷。主要有：物业服务公司向业主、使用者追索物业管理费纠纷，这类纠纷最常见、数量也最多，大致占物业管理纠纷案件总量的70%~80%；业主要求物业服务公司提高服务质量、履行管理职责的纠纷；业主或业主委员会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷。(2)物业管理侵权纠纷。主要有：业主财产损失赔偿纠纷；小区公用设施伤人的赔偿纠纷；建筑物共用部分的权属、管理使用、收益归属的纠纷；业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观，乱搭乱建，随意占用、破坏绿化、污染环境，噪声扰民引起的纠纷等。63.3物业管理纠纷具有易发性和涉众性
在物业管理服务的提供和交易过程中，容易发生对服务质量好坏、满意与否的争执，比如说最常见的业主拖欠物业管理费案件。由于物业管理所执行的事务大多是涉及业主团体公共利益甚至社会公共利益，所以一旦发生纠纷，往往是集体争执、甚至集体诉讼，通常是物业管理费的交纳、物业管理质量等涉及小区全体业主利益的共性问题，而业主多处于同一背景，会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，业主对纠纷达成一定共识，会通过群体性行为的方式进行诉讼。
第二节 物业管理纠纷的处理
第64条 处理物业管理纠纷的原则 64.1及时原则
无论是民事争议还是行政争议，由于物业管理纠纷涉及面广，行政机关和司法机关在处理这一类纠纷时应当及时，不宜让矛盾长期存在，日益激化。64.2合法原则
在处理物业管理纠纷时，要注意法律的正确适用，特别是物业管理有关的法律、法规变化较快，处理物业管理纠纷不能与新的法律、法规相悖。64.3公平合理原则
在处理物业管理纠纷时，要分清是非和责任，要使责任的承担适当，使责任人心服口服。
第65条处理物业管理纠纷的方式 有协商、调解、仲裁、诉讼四种。
第66条 物业管理纠纷中的违法行为及法律责任 66.1业主的违法行为及其法律责任 66.1.1业主的违法行为主要体现在：（1）擅自改变小区内土地用途的；
（2）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设备、设施、危及房屋安全的；
（3）私搭乱建、乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；（4）不照章交纳各种费用的，包括物业管理费。
66.1.2业主的法律责任主要有：业主的违法、违约行为，一般由业主委员会和物业服务企业予以制止、批评教育、责令限期改正，依照法律和管理规约，提请有关部门处理，如果造成损失的，违法业主应当赔偿损失。对拖欠物业管理费的，物业服务人有权通过诉讼方式收回拖欠费用并收取滞纳金。
66.2业主自治机构违法行为及其法律责任
业主大会、业主代表大会只是议事机构，并不能直接承担法律责任，其法律责任一般应由业主分摊。对于个别业主委员会成员未经业主大会或业主的授权，实施有损于业主利益行为的，该业主委员会成员应当负相应的法律责任。
66.3物业服务人的违法行为及其法律责任 66.3.1物业服务人的违法行为：
（1）非法经营行为。指不具备从事物业服务资质和能力的企业，以物业服务企业的名义从事物业服务活动。
（2）擅自作为行为。指物业服务企业在实施物业服务过程中，违反物业管理法规的禁为规范或者违反物业委托服务合同中的禁为约定，而擅自作出的犯禁行为，如擅自将绿地改为停车场。
（3）不履行或不忠实履行受托管理义务的行为。指物业服务人不履行物业服务合同规定义务或者违反忠实义务，不尽心尽力履行管理义务，管理混乱，损害了业主的合法权益。66.3.2物业服务人的法律责任：无物业管理资质进行物业管理活动的，房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款；对于擅自作为的，业主可要求其停止侵害、排除危险、返还财产、恢复原状；对不履行或不积极履行物业服务合同的，应根据合同的约定承担违约责任。
66.4建设单位的违法行为及其法律责任 66.4.1建设单位的违法行为：
（1）未能履行房屋销售合同中约定的义务，主要表现为公共设施不到位，擅自改变规划等。
（2）不履行物业移交法定义务的行为。指未向业主委员会、物业服务企业移交有关资料及物业管理用房。
（3）其他违法行为。如不依法申报成立业主大会和业主委员会，委托无资质的物业服务企业进行管理。
66.4.2建设单位的法律责任：未履行房屋销售合同义务的，应履行到位并承担相应的违约责任；不履行移交义务的，及时进行移交，并承担由于不依法移交而产生的法律后果。
第67条律师代理物业管理纠纷案件时应注意的事项 67.1律师应掌握业委会的诉权问题
67.1.1《物权法》第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”这是法律明确了业委会作为民事法律主体进行民事行为的权利，在实体法中规定业委会在管理小区方面的一些权利，无疑是对物权保护的延续。这是为减少个别小区违章搭建、侵占通道，排放污染的行为，从程序上赋予利害关系业主的权利，鼓励业主利用法律手段保护自己的合法权益。67.1.2司法实践操作中，业主委员会可就下列事项代表全体业主进行诉讼：
（1）房地产开发企业未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷；
（2）全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业服务合同履行、终止或者解除而引起的纠纷；
（3）因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用业主的专有部分，业主无正当理由拒绝而引起的纠纷；
（4）业主对专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用及侵害个别业主或部分业主的共同权益而引起的纠纷；
（5）业主或物业管理企业擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物、安装大型空调机组等设备或者其他类似行为而引起的纠纷；
（6）业主或物业管理企业因在楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏，或私设路障、停车位，侵占通道、妨碍出入而引起的纠纷；（7）其他涉及全体业主共同权益的事项而引起的纠纷。
67.1.3办理物业管理纠纷案件，从目前的司法实践看，业主大会作为诉讼主体进行诉讼的情况较少，主要原因有二：一是很多地方高院已经明确业委会可以在超过1/2以上业主授权后，代表业主大会进行诉讼，所以各地大部分是以业委会代表业主进行诉讼为主；二是业主大会不是常设性机构，本身没有固定的机构人员，其主要的工作形式是开业主大会，决定小区的重要事项，难以顺利行使诉讼中涉及的复杂的权利与义务。
67.2应明确区分业主的诉权与业委会的诉权
在一些开发商违反售房合同案件中，比如说更改小区的规划、延期交房等，根据合同的相对性原则，一般诉讼的主体是个体业主，主要的证据是开发商的售楼广告和合同，开发商未兑现承诺是对业主的违约。开发商与购房人——业主签订的房屋买卖合同，对双方有约束力，是开发商和购房人执守的合同，故业委会作为原告进行诉讼，不符合合同的相对性原则。
67.3业主的撤销权诉讼
《物权法》第78条规定：“ 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一条规定是明确了业主大会可以作为民事诉讼法意义上的被告，业主可以对业主大会的决定行使撤销权。《物权法》的这一规定，类似于《公司法》规定的股东的撤销权：“股东会或者股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者公司章程，或者决议内容违反公司章程的，股东可以自决议作出之日起六十日内，请求人民法院撤销。”业主的撤销权诉讼属于《民法通则》规定的除斥期间，为一年。
附则
本指引是根据2009年6月1日以前的法律、法规，结合相关司法实践操作并参考主流学术意见所编写，若上述前提发生变化，以新的法律、法规及新的情况进行调整，律师应关注新的法律、法规的变化。
（本指引由全国律协民事专业委员会负责起草，主要执笔人：宋安成）
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