住宅类房地产项目贷款操作指引

第一篇：住宅类房地产项目贷款操作指引

住宅类房地产项目贷款管理办法（草稿）

根据目前房地产市场走势，为支持和逐步规范我行纯住宅类房地产项目的操作和管理，结合《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《固定资产贷款管理办法》以及《安徽农村商业银行系统信贷业务档案管理办法》等有关法规文件，特草拟本办法（草稿）。

一、住宅类房地产项目准入

第一条 本办法所指的住宅类房地产开发项目贷款是指土地使用权70年的住房房地产开发项目，不含商业、办公。

第二条 制定系统内房地产企业重点合作客户名单，适当扩展至地产百强（名单根据中房协排名）1，区域龙头前三名。要求住宅类房地产项目贷款申请人或申请人控股股东满足名单制准入管理要求，其中名单内控股股东对项目公司持股比例不低于51%。对于特别优质的住房类房地产项目及所在地区具有显著代表性的房地产开发企业，准入条件可适当放宽。

第三条 住宅类项目区域管理：根据安徽省内房地产市场发展情况及区域特点，坚持以合肥区域为核心，以优质房地产开发企业的住宅类项目为重点。在保持房地产业务合理集中度的前提下，针对三四线城市及县域，制定“一城一策”区域管理办法。原则上不介入各区域高风险的“地王”项目。

二、住宅类房地产项目受理与调查

第一条 住宅类房地产开发贷款借款申请人应满足一下资质：

1、申请人或其控股股东符合我行名单制准入管理要求，开发住宅项目所在区域符合我行区域管理要求；

2、在我行内部评级不低于A级；

3、申请人或其控股股东具有房地产开发二级（含）以上资质；

2017年中房协排名见附件一

4、申请人或其控股股东信息披露公开透明，财务指标和结构处于行业合理水平，控股股东或实际控制人无重大负面信息；

5、符合我行授信客户的其他条件。

第二条 住宅类房地产项目已完成备案、立项等手续后，缴清土地让出金及契税，并取得国有土地使用权证的住宅类房地产开发贷款借款申请人方可向我行申请住房开发贷款。

第三条 具备上述条件的借款申请人，申请项目贷款需要提供一下资料：

1、授信申请，写明授信金额、用途及还款来源、授信期限；

2、已年检营业执照正副本和组织机构代码证正副本复印件 ；

3、公司项目资质证书年检后(如有)；

4、国税、地税登记证复印件；

5、法定代表人身份证明；

6、贷款卡（已年检）、基本帐户开户许可证；

7、公司章程及修正案、验资报告；

8、借款人及其主要股东近三年度经审计的财务报表和近期的财务报表（成立不足三年的，按实际年限），经审计的财务报告包括会计报表、会计报表附注、财务情况说明书及审计报告等；最近一期报表明细；

9、国家有权部门对项目审批、核准或备案文件；

10、项目可行性研究报告；

11、项目资本金和其他建设资金筹措方案及其落实情况证明资料；

12、环评等涉及该项目的其他批复文件。

第四条 贷款人受理借款人提交的项目贷款申请资料后，安排相关人员进行尽职调查，尽职调查内容包括但不限于：

1、借款人评价：借款申请人基本面（历史沿革、资本结构、管理水平、资信状况）、财务情况分析（财务报表真实性、经营创现能力和现有偿债能力）及控股股东 经营情况、同期是否存在多处房地产开发项目、新项目出资能力、关联企业调查等（除人行征信查询外包括但不限于运用外部信息查询工具如启信宝、天眼、全国法院被执行人信息查询、企业信用信息查询系统、中国裁判文书网等）；

2、项目基本情况评价：地理位置、交通情况、征地拆迁、环保措施、受理项目资料的合规可行性审核等。

注意事项：应参照《国务院关于投资体制改革的决定》（国发［2004］20号）、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发[2007]64号）等相关文件来审核项目是否按规定程序和权限取得项目批准文件（立项、环评、土地预审）；房地产开发贷款审批时应具备“国有土地使用权证”、“建设用地规划许可证”，并且“建筑工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”已在办理过程中；严格审核土地出让合同中的附加条款；关注“四证”与相应备案、批复内容的一致性。

三、住宅类房地产项目评估 第一条 投资估算和筹资评价

1、住宅项目总投资评估应尽可能取得项目不同建设阶段的概算、预算、决算数据；可咨询第三方专业机构意见（数据及依据参见可研报告）；同时应与同类型项目进行比较；

2、关注项目已有的其他债务性资金对借款人新增银行贷款有无限制性条款，其资金使用期限是否与项目投资计划相匹配、是否与我行贷款偿还期相匹配。

3、项目资本金审核

（1）项目资本金必须是非债务性资金。杜绝股东借款（注明在风险情况下放弃一切偿还权利除外）、银行贷款、通过理财产品筹集的资金、通过信托计划筹集的资金中债务性资金充作项目资本金；

3（2）股东投入的项目资本金必须是能真正用于项目建设的货币或非货币资金投入。特别关注能真正作为企业或项目资金来源的资本公积（例如，资产评估增值增加的资本公积、可供出售金融资产公允价值变动增加的资本公积等都不能形成企业真实的现金流入），以及股东借款转增资本公积的合规性（比如借款人报表虽为资本公积、但在股东方报表上还是其他应收款）。

4、制定住宅类房地产开发项目投资测算表，涵盖项目投资来源支出预算表、项目现金流量表、项目贷款偿还表、项目敏感性分析，严格按照住宅类房地产开发项目投资测算表中的评估主要结论报告表科学合理的核定该项目总投资、自有资金比例及我行能够核定的贷款额度等定量指标。住宅类房地产开发项目投资测算表详见附件二。

第二条 抵押物价值认定：各农商行实行房地产及土地评估机构名单制管理，对符合一定评估资质的外部评估机构实行名单准入制，住宅类房地产项目贷款对应的土地或后期需要追加的抵押物必须由名单内外部评估机构出具评估报告。对于有条件的农商行，可成立内评小组，在外部评估报告的基础上，运用科学方法，对抵押标的物重新评估和价值认定，提高对估值的谨慎性。对于土地取得时间不超过半年的，直接认定土地交易价格为抵押物价值。同时，按照区域管理办法，合肥地区的住宅类土地抵押率不超过60%，三、四线城市或县域区住宅类土地抵押率不超过40%。

四、住宅类房地产项目发放与支付

第一条 住宅类房地产开发贷款期限和执行利率 住宅类房地产开发贷款期限最长期限不超过3年，根据住宅类房地产开发项目投资测算表核定贷款期限（部分优质低密度住宅类房地产项目，因开发商的品牌优势，销售进度和资金回笼较快的建议控制在1.5-2年），贷款利率由各农商行自行核定，原则上不低于基准利率。

第二条 住宅类房地产开发贷款发放前提条件：

1、项目自有资金在业务经办行贷款发放前足额到位并全部投入使用；贷款的 4 发放按项目建设进度掌握发放；

2、落实合法、有效、可靠的项目土地使用权抵押（根据项目在建工程建设进度，及时办妥在建工程抵押手续），原则上一并追加项目实际控制人的连带责任保证；

3、在借款合同中与借款人补充约定：

（1）项目面积销售率达到30%开始还款，达到50%时贷款收回比例不低于50%，项目面积销售率达到80%前收回全部贷款本息；

（2）在未足额偿还我行贷款之前不分红，不挪用本项目贷款和销售回笼资金；（3）项目形成的按揭贷款原则上在我行办理。

4、借款人股东向我行承诺：

（1）在借款人未足额偿还本项目贷款本息之前不撤资（含资本公积），不转让其拥有的对应该项目的股权；

（2）在该项目预售收入无法按计划实现或工程出现超支时，由其负责追加投资，保证项目的顺利实施。

5、本项目第一手支付的交易对手在我行开立结算账户。

第三条 住宅类房地产开发贷款的支付 严格执行备用金管理和建设资金使用审批管理制度，要根据项目建设的实际进度和资金需求，对贷款资金支付进行管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用，对单笔资金使用超过500万元或项目总投资的5%（以较低者为准），必须采取受托支付方式。

五、住宅类房地产项目投后管理

第一条 加强对借款人关联企业管理，密切关注关联交易带来的风险，确保我行融资安全。

第二条 督促项目经办行建立切实可行的住房开发贷款封闭管理机制，严格按照“专户管理、使用审核、按比例收回”的原则，做好本项目的贷款管理工作：

（1）指定支行行长某某同志、市场部门负责人某某同志、客户经理某某同志为 5 本项目贷款管理责任人及直接责任人，前述责任人因岗位变动，其贷后管理后续责任由继任者承担；

（2）做好项目资金监管专用账户资金的归集工作，将已到位但尚未投入项目建设的项目资本金、销售款、租金、项目经营收入以及项目其他资金全额纳入专户监管。贷款结清前，该专户资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷款；

（3）按月对项目建设进度、累积工程工作量与项目资金累计支出匹配程度、施工单位垫款金额等进行现场检查；按月监控和统计项目销售进度，通过现场调查、查阅当地房管部门销售备案系统和借款人按月提供的项目销售明细表、查询企业销售合同及收费收据、分析企业财务报表等方式核实分析项目销售情况。要根据项目销售进度，按我行规定的比例收回贷款，确保项目面积销售率达到80%前，收回全部贷款；

（4）加强押品的动态管理，定期对押品价值进行重评，对因项目销售需要办理抵押物注销登记的，须采取收回部分贷款或追加担保等风险防范措施后，方可办理注销登记手续；

（5）密切跟踪当地住宅房地产市场价格和销量的变化情况，及时预判项目所在地区住宅房地产市场走势，定期分析借款人资金链状况，完善房地产贷款风险预警机制，若发现重大风险，及时采取有效措施规避信贷风险；

附件一：2017年中国房地产行业百强排名

第二篇：房地产信托操作指引

房地产信托业务操作指引

一、房地产信托业务类型

房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。

1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。

2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。

二、融资类房地产信托业务标准

1.交易对手

交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。

2.资金运用方式

开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。

3.融资项目

（1）所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地 1

规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

（2）交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

（3）所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。

3.信托项目设计

（1）信托融资期限不低于1年。

（2）公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。

（3）对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

4.担保措施

（1）房地产业务融资必须采取实物资产抵（质）押方式，其中抵（质）押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。

对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。

（2）抵（质）押物应权属明晰，不存在法律纠纷，可依法办理抵（质）押手续。

（3）单纯以实物资产抵（质）押作为担保措施的，抵（质）押率原则上不应高于40%，抵（质）押物价值的评估遵照公司有关规定执行。

（4）在采取实物资产抵（质）押的基础上，可以追加其他法人机构承担连带保证责任，保证人净资产为融资本金的2倍以上且无银行逃废债记录。

如交易对手能提供实力较强的法人机构承担连带保证责任，即保证人净资产为融资本金的5倍以上且无银行逃废债记录，可适当放宽抵押率，但抵押率原则上不得高于70%。

（5）交易对手为非国有企业、非上市公司的，交易对手的实际控制人应提供连带责任保证。

三、投资类房地产信托业务标准

1.合作方资质

实施投资类房地产信托业务的，应选取在区域和行业内信誉较好、诚信度较高的房地产企业作为合作方。合作方应满足以下基本条件：

（1）合作方或其控股股东具备房地产开发二级资质及以上；

（2）最近3年的平均净资产收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全国或项目所在地区房地产市场排名靠前，具备较大的市场影响力。

2.投资项目

（1）拟投资房地产项目需具备详实的项目商业计划书，明确列示项目收益预测和成本支出；

（2）拟投资房地产项目预测的净资产收益率不低于15%/年。

3.投资期限与公司收益

（1）投资期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取标准不低于2%/年或500万元/年，浮动收益分成不低于超额收益的5%。

4.第三方房地产顾问

实施投资类房地产信托业务，涉及房产和土地评估、项目清算等事项，应参考第三方房地产顾问机构的专业意见。选聘第三方房地产顾问机构遵循以下标准：

（1）在中国境内依法设立并具备相关服务资质；

（2）具备10年以上的从业年限；

（3）具备200人以上的专业从业人员；

（4）国内分公司或办事处达到10家以上；

（5）累计在20个以上国内城市展业。

第三篇：房地产信托业务操作指引

百瑞信托有限责任公司

房地产信托业务操作指引

一、目的为规范公司房地产信托业务的开展，指导公司房地产信托业务的项目选择，促进公司房地产信托业务的稳健发展，根据信托法律法规、监管政策和公司规章的有关规定，制订本指引。

二、房地产信托业务类型

房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。

1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。

2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。

三、融资类房地产信托业务标准

1.交易对手

交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。

2.资金运用方式

开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。

3.融资项目

（1）所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

（2）交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

（3）所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。

3.信托项目设计

（1）信托融资期限不低于1年。

（2）公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。

（3）对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

4.担保措施

（1）房地产业务融资必须采取实物资产抵（质）押方式，其中抵（质）押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。

对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。

（2）抵（质）押物应权属明晰，不存在法律纠纷，可依法办理抵（质）押手续。

（3）单纯以实物资产抵（质）押作为担保措施的，抵（质）押率原则上不应高于40%，抵（质）押物价值的评估遵照公司有关规定执行。

（4）在采取实物资产抵（质）押的基础上，可以追加其他法人机构承担连带保证责任，保证人净资产为融资本金的2倍以上且无银行逃废债记录。

如交易对手能提供实力较强的法人机构承担连带保证责任，即保证人净资产为融资本金的5倍以上且无银行逃废债记录，可适当放宽抵押率，但抵押率原则上不得高于70%。

（5）交易对手为非国有企业、非上市公司的，交易对手的实际控制人应提供连带责任保证。

四、投资类房地产信托业务标准

1.合作方资质

实施投资类房地产信托业务的，应选取在区域和行业内信誉较好、诚信度较高的房地产企业作为合作方。合作方应满足以下基本条件：

（1）合作方或其控股股东具备房地产开发二级资质及以上；

（2）最近3年的平均净资产收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全国或项目所在地区房地产市场排名靠前，具备较大的市场影响力。

2.投资项目

（1）拟投资房地产项目需具备详实的项目商业计划书，明确列示项目收益预测和成本支出；

（2）拟投资房地产项目预测的净资产收益率不低于15%/年。

3.投资期限与公司收益

（1）投资期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取标准不低于2%/年或500万元/年，浮动收益分成不低于超额收益的5%。

4.第三方房地产顾问

实施投资类房地产信托业务，涉及房产和土地评估、项目清算等事项，应参考第三方房地产顾问机构的专业意见。选聘第三方房地产顾问机构遵循以下标准：

（1）在中国境内依法设立并具备相关服务资质；

（2）具备10年以上的从业年限；

（3）具备200人以上的专业从业人员；

（4）国内分公司或办事处达到10家以上；

（5）累计在20个以上国内城市展业。

五、其他

房地产信托业务实施过程中，项目人员应同时参照公司颁布的可行性研究报告模板、现金流预测模板和房地产企业信用模型等相关文件的要求执行。

第四篇：18-信托贷款业务操作指引

中融国际信托有限公司

信托贷款业务操作指引

第一章总则

第一条 为加强公司信托贷款业务的管理，提高公司信托贷款业务的运作效率，促进公司信托贷款业务的稳健发展，根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等有关法律法规和和我公司相关内部规定，制定本操作指引。

第二条 本指引所称信托贷款业务，是指公司开展的与以贷款方式运用的信托业务。

第三条 信托贷款业务分为单个委托人（指定或不指定用途）信托贷款业务和集合型信托贷款业务两大类，将信托资金以贷款方式运用于融资企业。

第二章信托贷款业务尽职调查程序

第三条 公司在办理信托贷款业务中，根据资金来源及运用方式的不同，确定不同的风险防范措施和操作制度，并在执行过程中落实。

第四条 单个委托人指定用途信托贷款业务尽职调查程序

（一）根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相应资料，信托经理对其完整性、合规性审核无误后做出相关分析；

（二）合法性材料。包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（国、地）、法定代表人身份证明文件和有权机关的批准文件；资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表、对外担保情况；

（四）涉及到抵、质押业务的，信托经理需到相关管理部门查询资产存续状态，并由中介机构对抵押物或质押物进行评估（或有），根据评估结果，确定贷款金额。

第五条 单个委托人不指定用途与集合型资金信托贷款业务

（一）根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相关资料，对其完整性、合规性审核无误后进行相关分析。

（二）合法性材料。包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（国、地）、法定代表人身份证明文件、有权机关的批准文件；资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表，对外担保情况；

（三）资金使用人必须是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、1

其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

（四）资金使用人申请贷款应提供债务担保措施。以第三人信用提供保证的，第三人应出具承担连带保证责任的承诺书；以自己或第三人财产、财产权设定抵押、质押担保的，应提交抵押物、质物的权属证书，并由中介机构对抵押物或质押物进行评估，第三人还应出具承担担保责任的承诺书。

1、保证人的资格：具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人，但下列组织不得作为保证人：

（1）国家机关；

（2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体；

（3）企业法人的职能部门和未经授权的分支机构。

2、保证人应提供的资料

（1）保证承诺书，包括保证意愿、保证范围和保证方式等；

（2）调查人员认为需要的资料。

3、对保证人的核查

（1）保证人的生产经营、市场销售、发展前景和行业水平等基本情况；

（2）保证人的资产负债、偿债能力、盈利能力和获利能力等财务状况；

（3）保证人的资信情况调查；

（4）保证人提供保证承诺和保证方式的真实性。

（五）项目材料。包括：涉及贷款项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，涉及贷款项目的开发合同、项目总规划和项目前景分析可行性报告及其他相关资料。

（六）对资金使用人进行综合评价

1、经济评价

（1）有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿的，或已经做了公司认可的偿还计划；

（2）经营和财务制度健全，资产负债率不超过70%。主要经济和财务指标达到行业平均水平，无不合理资金占用；

（3）无偷、漏税行为和重大诉讼案件，或有负债未超过净资产的50％；

（4）新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例。

2、对房地产企业的贷款还需进行以下调查：

（1）对资金使用人或房地产项目的实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析。

（2）对土地的整体情况进行调查分析，包括土地的性质、法律地位、测绘情况、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等方面；在此基础上，考虑当地经济环境、土地市场发育状况及该土地的未来用途及有关规划等因素。

（3）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。

第三章信托贷款业务审查

第六条信托贷款业务根据项目尽职调查的结果，信托资金的来源、资金额度，撰写项目可行性分析报告，进入项目立项审批程序，并报公司决策机构进行综合评价。公司根据信托业务的类别采取分层次决策和审批，具体见《公司立项与审批管理办法》：

（一）提交项目可研报告，并根据项目情况填写立项审批单报部门和分管领导审批，部门重点审查以下内容:

1、基本要素审查

（1）资金使用方主体资格审查、经济评价；

（2）如果有第三方提供信用担保的，对担保方进行主体资格审查、经济评价；

（3）项目资料审查。

2、拟开展贷款项目是否符合产业政策与公司政策审查

（1）拟开展贷款项目是否符合国家宏观产业政策；

（2）拟开展贷款项目是否符合公司投、融资政策。

3、成本与收益审查，主要审查拟开展贷款项目的各种成本与预期收益之间的配比关系；

4、风险防范审查，主要审查控制与防范拟开展贷款项目措施的可行性。立项审批通过后，报公司法律合规部门进行合法合规审查和决策机构进行综合评价，决定是否办理此项信托贷款业务。

（二）公司法律合规部门在第六条第（一）款的基础上审查基本要素是否完备、拟开展贷款项目是否合法合规以及信托文件是否完备与合规。

（三）公司决策机构重点审查以下内容：

1、拟开展贷款项目是否合法合规；

2、拟开展贷款项目的综合收益；

3、拟开展贷款项目的风险防范措施是否到位；

4、其他需要审查的内容；

5、公司决策机构审查通过后，在项目审批单上签署意见。

第四章信托贷款业务管理

第七条公司信托业务部门全面负责信托业务的管理和运作，信托经理在各自职责范围内 按照信托文件的约定管理、运用或处分信托资产。

第八条单个委托人指定用途信托贷款业务的管理严格按照信托文件的约定进行管理。

第九条单个委托人不指定用途与集合型不指定用途信托业务中以贷款方式运用资金的，信托经理应当对资金使用人执行借款合同情况和资金使用人的经营情况进行追踪调查和检查。按期出具贷后检查报告，具体内容包括：

（一）用途的检查：检查各项贷款是否按照合同约定用途使用，是否挪用、套用和擅自拆借贷款；

（二）资金使用人经营情况检查：主要检查企业经营情况是否正常，是否有影响企业正常经营的重大事件发生，判断其对按期还款的影响程度；

（三）资金使用人财务状况检查：要求资金使用人按月或按季提供财务报表，及时对企业财务数据做出分析，对重大变化，及时了解情况；

（四）抵（质）押物的检查：主要检查抵（质）押物的使用和投保情况；

（五）对担保人的检查参考对借款人检查的标准，如果中途发现担保人出现重大问题，已不具备担保资格，信托经理应及时通知资金使用人补充担保；

（六）监督资金使用人按借款合同约定按期清偿贷款本息；

（七）发现贷款使用中的问题，有危及信托财产安全情况以及出现债务人将债务全部或部分转让给第三者时，必须及时通知公司，同时采取有效保全措施。

第五章信托贷款业务风险防范

第十条 以贷款方式运用信托资金的，应注意采取以下风险控制措施：

（一）抵、质押业务应由信托经理亲自办理并领取《他项权证》或《抵质押证明书》；

（二）以土地使用证或房产的抵押方式发放贷款的，应当严格落实土地使用证或房产的抵押权，防止抵押权落空，形成不可预见的贷款风险。因信用担保进行贷款申请的，应评估担保人的担保能力并在项目可行性报告中有所表述；担保能力较差的，应要求承贷人引入独立的商业担保；

（三）办理房屋抵押，如有房屋出租事实的，应由抵押方提供租赁在先的事实以及抵押人已将本次抵押告知承租人的书面通知；

（四）办理抵押事宜，以自然人财产设定抵押的，需要抵押人提供其本人及配偶的有效身份证件及同意为主合同提供抵押担保的书面文件；

（五）办理质押事宜，以单位定期存单质押的，应要求质押方提供开户行证书、定期存单复印件、单位定期存单确认书等相关材料；

（六）信托期限内，信托经理应根据信托文件的约定切实履行受托人的管理责任，严格按照信托文件的约定进行信息披露。

第十一条 公司内部风险防范包括：

（一）公司建立以法律合规部、资产管理部和稽核审计部为核心的风险控制体系，全面负责信托业务的风险控制工作，并对风险分为事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。

（二）风险的事前防范

1、信托业务部门在对贷款项目进行论证的基础上，提出风险防范措施；

2、公司决策机构在项目的评审过程中严格审查风险防范措施。

（三）风险的事中控制

1、信托经理在信托业务部门负责人的指导下，应履行如下风险管理职责：

（1）动态跟踪信托资金、财产运用和信托项目进展情况；

（2）定期向业务部门负责人报告信托计划执行状况；

（3）编制风险分析报告。

2、公司信托业务部门应定期检查信托项目的进展情况，并向资产管理部提交以下

内容的书面报告：

（1）信托计划执行情况；

（2）资产质量变化情况；

（3）影响信托资金、财产安全的事项；

（4）国家宏观经济、产业政策等对信托项目的影响；

（5）其他对信托财产产生影响的因素。

（三）法律合规部、资产管理部和稽核审计部为信托贷款项目的风险控制机构：

1、监控信托计划风险控制机制的正常运行；

2、跟踪评估信托计划财产的管理与运用，对异常情况作出预警；

3、信托计划的日常风险控制管理。

第十二条风险的事后监督和纠正

（一）如果信托贷款项目信托期限届满，未能按照信托文件的约定到期结束，须了解原因，采取应对措施。

（二）借款人未能到期还款付息的：

1、对借款人公司利用法律手段追索，通过采取财产保全、提起诉讼、申请强制执行、申请支付令等法律手段，保护信托财产的安全；

2、对于提供第三方担保的，还要对担保人采取法律手段追索，通过采取财产保全、提起诉讼、申请强制执行、申请支付令等法律手段，保护信托财产的安全；

3、对于提供抵（质）押的，可以通过拍卖、协议转让等程序来偿付信托资金。

（三）法律合规部、资产管理部和稽核审计部监督风险防范措施的具体落实情况。

第六章附则

第十三条本操作指引由公司总裁授权法律合规部门负责解释和修改。第十四条本操作指引自颁布之日起实行。

第五篇：项目融资贷款业务指引

项目融资贷款业务指引

银监发〔2009〕71号

机关各部门，各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

为加强项目融资业务风险管理，促进项目融资业务健康发展，银监会制定了《项目融资业务指引》，现印发给你们，请遵照执行。

请各银监局将本通知转发至辖内银监分局和银行业金融机构。

二○○九年七月十八日

项目融资业务指引

第一条 为促进银行业金融机构项目融资业务健康发展，有效管理项目融资风险，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《固定资产贷款管理暂行办法》以及其他有关法律法规，制定本指引。

第二条 中华人民共和国境内经国务院银行业监督管理机构批准设立的银行业金融机构(以下简称贷款人)开展项目融资业务，适用本指引。

第三条 本指引所称项目融资，是指符合以下特征的贷款：

(一)贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资;

(二)借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人;

(三)还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。

第四条 贷款人从事项目融资业务，应当具备对所从事项目的风险识别和管理能力，配备业务开展所需要的专业人员，建立完善的操作流程和风险管理机制。

贷款人可以根据需要，委托或者要求借款人委托具备相关资质的独立中介机构为项目提供法律、税务、保险、技术、环保和监理等方面的专业意见或服务。

第五条 贷款人提供项目融资的项目，应当符合国家产业、土地、环保和投资管理等相关政策。

第六条 贷款人从事项目融资业务，应当充分识别和评估融资项目中存在的建设期风险和经营期风险，包括政策风险、筹资风险、完工风险、产品市场风险、超支风险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险和其他相关风险。

第七条 贷款人从事项目融资业务，应当以偿债能力分析为核心，重点从项目技术可行性、财务可行性和还款来源可靠性等方面评估项目风险，充分考虑政策变化、市场波动等不确定因素对项目的影响，审慎预测项目的未来收益和现金流。

第八条 贷款人应当按照国家关于固定资产投资项目资本金制度的有关规定，综合考虑项目风险水平和自身风险承受能力等因素，合理确定贷款金额。

第九条 贷款人应当根据项目预测现金流和投资回收期等因素，合理确定贷款期限和还款计划。

第十条 贷款人应当按照中国人民银行关于利率管理的有关规定，根据风险收益匹配原则，综合考虑项目风险、风险缓释措施等因素，合理确定贷款利率。

贷款人可以根据项目融资在不同阶段的风险特征和水平，采用不同的贷款利率。

第十一条 贷款人应当要求将符合抵质押条件的项目资产和/或项目预期收益等权利为贷款设定担保，并可以根据需要，将项目发起人持有的项目公司股权为贷款设定质押担保。

贷款人应当要求成为项目所投保商业保险的第一顺位保险金请求权人，或采取其他措施有效控制保险赔款权益。

第十二条 贷款人应当采取措施有效降低和分散融资项目在建设期和经营期的各类风险。

贷款人应当以要求借款人或者通过借款人要求项目相关方签订总承包合同、投保商业保险、建立完工保证金、提供完工担保和履约保函等方式，最大限度降低建设期风险。

贷款人可以以要求借款人签订长期供销合同、使用金融衍生工具或者发起人提供资金缺口担保等方式，有效分散经营期风险。

第十三条 贷款人可以通过为项目提供财务顾问服务，为项目设计综合金融服务方案，组合运用各种融资工具，拓宽项目资金来源渠道，有效分散风险。

第十四条 贷款人应当按照《固定资产贷款管理暂行办法》的有关规定，恰当设计账户管理、贷款资金支付、借款人承诺、财务指标控制、重大违约事项等项目融资合同条款，促进项目正常建设和运营，有效控制项目融资风险。

第十五条 贷款人应当根据项目的实际进度和资金需求，按照合同约定的条件发放贷款资金。贷款发放前，贷款人应当确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用。

第十六条 贷款人应当按照《固定资产贷款管理暂行办法》关于贷款发放与支付的有关规定，对贷款资金的支付实施管理和控制，必要时可以与借款人在借款合同中约定专门的贷款发放账户。

采用贷款人受托支付方式的，贷款人在必要时可以要求借款人、独立中介机构和承包商等共同检查设备建造或者工程建设进度，并根据出具的、符合合同约定条件的共同签证单，进行贷款支付。

第十七条 贷款人应当与借款人约定专门的项目收入账户，并要求所有项目收入进入约定账户，并按照事先约定的条件和方式对外支付。

贷款人应当对项目收入账户进行动态监测，当账户资金流动出现异常时，应当及时查明原因并采取相应措施。

第十八条 在贷款存续期间，贷款人应当持续监测项目的建设和经营情况，根据贷款担保、市场环境、宏观经济变动等因素，定期对项目风险进行评价，并建立贷款质量监控制度和风险预警体系。出现可能影响贷款安全情形的，应当及时采取相应措施。

第十九条 多家银行业金融机构参与同一项目融资的，原则上应当采用银团贷款方式。

第二十条 对文化创意、新技术开发等项目发放的符合项目融资特征的贷款，参照本指引执行。

第二十一条 本指引由中国银行业监督管理委员会负责解释。

第二十二条 本指引自发布之日起三个月后施行。