大型商业房地产项目如何操作

第一篇：大型商业房地产项目如何操作

大型商业房地产项目如何操作

大型商业房地产项目无论从客户的复杂程度，还是投资模式及经营模式上，都属于房地产开发中的复杂产品，开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大。此类项目在开发的前期决策过程中存在许多不可预见因素，具有很大的风险；同时，由于业态种类丰富，在后期的运营中也存在很多困难。因此必须采用科学的管理理论和技术对大型商业房地产项目的开发和运营进行全过程控制。

1.全过程管理的内容和程序

与其他房地产形式相比，商业房地产具有以下特点：

①客户需求的特殊性。商业房地产的客户包括两级：初级客户———商业运营商，终级客户———消费者。一方面，商业运营商不同的经营内容、特色决定其需求的个性化；另一方面，商业房地产所针对的消费者数量庞大，客户群结构复杂，无法同时满足不同客户层的个性化需求，项目的市场定位、市场策略等前期评价工作存在许多不确定因素，这些都增加了前期决策的难度与后期建设经营的风险。

②开发赢利模式的不确定性。商业房地产的规模有大有小，对于小规模商业，通常采取开发销售模式，资金回收主要是销售收入；对于大型商业房地产，一般采取出租运营模式，注重资产的长期良性运营，以收取租金为主要投资回报形式。

③经营管理的复杂性。以出租为主要运营模式的大、中型购物中心及ShoppingMall（商业区），业态种类丰富，对于不同类型要采取相异的经营管理模式，这就增加了后期经营管理工作的困难，使其面临巨大的压力与挑战。

商业房地产按项目本身可分为启动、计划、实施、控制和收尾五个阶段，对应着策划与决策、准备设计、建设施工和使用运营的全过程管理，通过项目策划和控制达到项目全过程管理目标。

2.市场资源分析与策划

在决策阶段，可运用SWOT环境分析法对项目所处市场环境和各项资源条件进行分析。大型商业房地产项目的特点决定了对其进行环境资源分析的内容。主要包括：

①项目选址要求科学合理；

②符合市场发展的规律；

③良好的政策环境；

④积累行政资源；

⑤整合开发资源。

3.项目建设管理与控制

按照管理主体的不同，可以将大型商业房地产项目分为开发商项目管理子系统、设计方管理子系统、施工方管理子系统和供货方管理子系统。以开发商的项目管理为基础和纽带，相互关联共同构成商业房地产项目建设管理与控制系统。

项目建设管理与控制有四项基本目标：进度、费用、质量和安全，分别对应着组织计划体系的战略、政策、程序和规则四个层次。这四项目标同处于一个动态的平衡系统之中，相互作用，相互约束。若其中一项有变化就会引起其他三项的变化，以此来恢复项目控制的系统平衡。这种系统动态平衡关系好比天平：一头是进度，一头是费用，质量和安全则是杠杆。进度和费用是可活动和可调节的，且调整方向互为消长，属于指标性的软要素；而质量和安全则是固定的和不可变的，是标准性的硬要素。进度和费用应当以满足质量和安全要求为前提（保持质量、安全为平稳状态），否则即意味着对质量与安全的牺牲（杠杆发生倾斜）。作为开发商，必须运用先进的管理知识和手段，在项目建设过程中充分利用信息技术，密切注意三者之间关系的调节，分清主次，保证工程在最小成本下，按期按质地顺利完成，实现进度、费用、质量和安全的系统平衡。

(1)项目进度管理

大型商业房地产项目总体分为多期工程，首期工程进度是否能按时完成对后续开发有重要影响，并直接关系投资效益，因此要加强工程进度和工期的管理控制。

①对项目总周期和一期工程周期进行论证和分析，制定出科学的实施方案和施工组织设计，确定经济合理的施工方案。

②编制项目总体和分期的进度计划，找出经济合理的工期；编制阶段进度计划，对各阶段的单项工程或工序编制出详细的进度计划，绘制工程进度表。

③大型商业房地产项目建筑面积较大，工期较紧，同时进入施工现场的施工单位较多，因此要对每个施工单位进行紧密的跟踪和监督，保证其严格按施工计划进度进行施工。

④在施工过程中对进度计划要进行及时的检测与调整，及时掌握项目的进展情况，发现计划与实际的偏差，及时采取有效措施调整进度计划，保证整个项目能够如期完成。

(2)项目质量管理

项目施工过程中的质量管理，实际就是程序控制和过程偏差控制。在项目施工的实际工作中，通常采取委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控：监督检查在工序施工过程中的施工人员、机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态；是否符合质量要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。

(3)项目成本管理

由于施工阶段的成本占整个项目成本的80%左右，直接影响项目开发总成本的高低，因此项目建设施工阶段的成本控制尤为重要。成本控制主要有组织措施、技术措施、经济措施，三者融为一体、相互作用。具体管理方法和技术有：

①工程部应健全内部审核机制，实行项目经理负责制，对项目的成本、质量、进度承担全部责任。

②对施工单位制定的施工方案进行审查，确保方案的先进性和经济性，从而节省工期、提高质量、降低成本。

③项目经理和施工管理员应认真记好施工日记，对进场材料设备的品牌、质量、数量等要认真审核，并对施工进度和完成的工作量等重大事项按日记录在案。

④财务部按付款程序及有关工程合同控制拨付工程备料款、进度款。

⑤竣工决算阶段的成本控制重点在于工程量的审定。

4.招商管理

现代商业房地产运营管理的精髓就是“统一运营”，主要包含四个方面：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。“统一招商管理”是后面

三个统一工作的基础和起源，其成败不仅决定前期规划是否成功，而且决定着后期项目运营管理是否顺利。大型商业房地产项目通常由开发公司成立运营管理公司，全面负责统一运营。

招商活动应注意以下原则：

①维护统一主体形象和品牌形象，对商户的年销售额和经营性质做一定的分析，保持项目的品位，不能盲目引进。

②保证市场的全面性，做到“他无我有，他有我优”，保证市场内产品的全面性和先进性。

③遵循核心主力商户先行，其他商户随后的原则。

④注意核心主力商户选择布局原则，核心主力商户适合放在经营轴线的端点，这样能起到组织客流，扩大宣传的作用。

⑤租赁经营采取“放水养鱼”的原则，“先做人气，再做生意”。

⑥对商户的“统一服务”，包含统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的布置指导、统一的行政事务管理、统一的物业管理等。这一原则要充分体现在招商过程的思想上和合约中，从而体现并维护项目的品牌和特色。

在招商过程中，有必要对每一个商户进行评价分析，预测其经营前景，以便确定其是否符合项目的整体经营方向和定位。可以采取商户保证金制度，和相关管理部门联合设立监察队伍。此外，招商人员的素质也是招商成功与否的一个重要影响因素。所以应对招商人员进行必要培训，并采取分类分级管理手段。

5.营销管理

(1)销售管理

大型商业房地产的销售与招商环节往往密不可分，互相影响，相辅相成。商业房地产营销的成功关键在于：给投资者充足的信心，使其相信商铺的招商成功一定会带来稳定的租金收入和持续的增值空间，销售活动必须借助招商大造声势，挖掘并创造强大的营销卖点，增强投资者的信心，打消其投资顾虑，保障销售成功。在销售过程中也应该与当地政府积极合作，充分利用行政资源。

根据效益、协同、可控性、风险原则，应采取直接销售和间接销售相结合的销售策略。在建初期阶段应采用公司销售人员直接销售的方式。这样不仅可以使公司直接了解用户的需求、购买的特点及变化趋势，及时做出相应的经营决策，还可以相对缩短流通环节，减少流通费用，降低营销成本；建设后期和建成后应选择房地产中介代理公司负责销售。因其熟悉市场情况，对所擅长的市场领域有充分的认识，可以降低销售难度，加速销售进度，降低利润风险，有利于风险分摊和转移。

(2)促销管理

应采取目标任务法：先确定促销目标，然后确定达到目标所需完成的任务，最后再估算所需的促销费用。这种方法可以使企业管理人员将促销费用和促销目标直接联系起来，便于进行产出投入分析。项目在建初期应当采取传单、户外平面广告、报纸等广告媒介的促销组合策略来进行宣传，提高企业和项目的知名度。项目开工时，要充分利用当地的行政资源，举办开工典礼，邀请当地政府的领导和媒体参加，从而扩大项目的影响力和知名度。

6.运营管理

运营是大型商业房地产项目持续收益和升值的源泉。目前大多数商业房地产项目采取包租的形式，由经营管理公司统一经营。这种经营方式对于公司和投资者来说是一种“双赢”的方式：对公司来说，能够快速销售，促使资金快速回笼，获得收益；对投资者来说，有稳定的租金收入。这种方式成功的关键在于管理公司的规范性和专业性。所以在成立（或委托）管理公司时应从这两个方面进行考虑和分析评价，从而保证市场的租赁、物业、营销策划和服务能在专业、规范的管理下统一进行。

由于大型商业房地产项目开发建设所占面积大、涉及行业多、范围广，因此运营中还可以成立经营商户的统一基金、行业协会或商会。这样不仅可以充分沟通各商户信息、协调与经营管理公司的合作、监督管理公司的工作质量，而且便于提高公司的管理效率，将公司的主要精力和业务从众多个体商户的繁琐工作中解放出来，从大市场的角度进行整体营销、推广和服务。

第二篇：房地产项目商业计划书范本

南部物流汽车产业城项目商业计划书

项目单位：成都市活力城投资管理(集团)

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邮 编：

编制 时间：2012 年03 月24 日

保密须知

本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX集团公司。其所涉及的内容和资料只限于具有意向者阅览。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：

1.若收件人不希望涉足/没意向本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回；

2.在没有取得XXX集团公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；

3.请对待本计划书所提供的所有机密资料给予高度商业机密文件对待。

商业计划编号：2012NBN:00

3收方签字：

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第一部分 计划概要

1.1 公司简介...xxx集团公司（公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势）

1.2 项目介绍..南部XX国际物流公司

国际货运/国内国际货运代理/车队/第三方货运代理等都属于我公司现经营项目在强大的管理团队管理下全项目正处于优良性发展中!

三和集团公司

.（融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求）

1.3 市场分析

对南部我公司以做过丰富的市场调查例如人口/消费能力/消费人群/地理位置/交通路线/市场潜力等等我公司都非常满意.所以我公司对南部准备进行物流城以及汽车城两个项目投资经营(以下将项目简称为WQ项目)（产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力）

1.4 竞争分析...在南部飞速的发展下物流行业都处于第三方代运或托运,.汽车买卖维修行业上南部整个市场无一家规范企业但都在市内,汽车买卖和汽车修理都还处于过时的器材设备,人员的专业水平和职业操守均未受过正规的培训.在上述状态下的南部已经默认了现状,而且都处于良性发展中.它们都属于本项目的竞争对象但是我公司相信,我公司项目在运营后会将会引进大量的外来专业人才/五星级的服务以及现代化设备,这样做才能在飞速发展中的南部站住脚.1.5 营销策略...(略)

1.6财务分析...在本项目建成后的八至十七年收回项目成本,其间全部由资金链转移部分资金流到本项目.（前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需

求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）

第二部分 项目公司介绍

2.1 公司简介...（公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需

求与用途）

2.2 公司股权现状与历史变更...2.3 企业文化...（公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用）

2.4 合作伙伴关系...（合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务）

第三部分 项目介绍.3.1 项目综述...3.2 项目土地概况...（项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出

让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势）

3.3 项目规划...（建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥

规图报批情况）

3.4 项目工程设计方案...（设计理念、产品定位、定位诠释）

3.5 项目计划与现状差异...（整体开发计划、开发周期、分区开发计划、开发进度计划与实际的差异、重大差异原因与补救措施）

3.6 税金政策

3.7 项目开发与管理模式...3.8 项目公司资产与负债说明...3.9 项目公司贷款、或有负债、担保抵押情况...第四部分 市场分析.4.1 目标市场状况...4.2 目标市场宏观经济分析...4.3 目标市场房地产发展情况...4.5 项目市场前景...第五部分 竞争分析.5.1 竞争对手...5.2 竞争分析（SWOT）...5.3 结论...第六部分 营销战略.6.1 定价策略...6.2 销售策略...第七部分 团队管理.7.1 组织结构...7.2 管理模式...7.3 核心管理人员简历...7.4 公司高层工作职责...7.5 人力资源规划...7.6 管理机制...7.7 薪酬计划...第八部分 投资需求.8.1 资金需求...8.2 投资环境...第九部分 财务分析.9.1 销售收入预测...（销售平均价格预估、总销售回款预估）9.2 总成本估算...（预估总投资、预估成本明细、预估费用明细、预估税金明细）

项目 9.4 现金流预估...（项目现金流预估、未来三年现金流预估）9.5 经济效益分析...9.6 清偿能力分析...9.7 投资回收期...9.8 盈亏平衡分析...9.9 综合评价...第十部分 风险及对策.10.1 经营管理风险...10.2 市场风险分析...10.3 工程风险分析...10.4 政策风险...10.5 其他不可预见风险...第十一部分 总结.第十二部分 附件.12.1 企业营业执照...12.2 组织机构代码证...12.3 税务登记证...12.4 法人身份证...12.5 开发资质证书12.6 项目“五证”12.6 项目公司信用评级证书

第三篇：房地产项目商业计划书

房地产项目商业计划书 第一部分项目摘要

一、公司介绍

二、公司宗旨、目标和文化

三、核心经营团队

四、公司主要项目介绍第二部分市场分析

第三部分项目概述

1、土地位置

2、交通情况

3、文化教育

4、项目初步规划

5、周边配套设施

6、土地升值潜力初步评估

第四部分市场机遇

1、项目优势(S)

2、项目机会(O)

3、项目劣势(W)

4、项目威胁(T)

第五部分项目定位

一、主要的消费群体为：

二、根据不同消费人群年薪情况分析，得出以下数据：

三、各目标人群购买预计占有量

四、卖点

第六部分竞争分析

第七部分价格策略、销售渠道和方式

一、价格策略、二、销售策略

三、媒体选择

第八部分投资回报

一、商业回报

二、社会回报

第九部分项目风险及解决方案

第四篇：房地产项目商业计划书范本

XXX房地产项目商业计划书

项目单位：XXX房地产开发有限公司

联系 人：

电 话：

电子邮箱：

地 址：

邮 编：

编制 时间： 年 月 日

保密须知

本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：

1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回；

2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；

3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。

4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。

商业计划编号：

收方签字：

发送日期：

收到日期：

目 录

第一部分 计划概要

1.1 公司简介...（公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势）

1.2 项目介绍...（融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求）

1.3 市场分析...（产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力）

1.4 竞争分析...（竞争对手、竞争优势）

1.5 营销策略...1.6 组织管理...（公司治理结构、组织结构、高管简历）

1.7 财务分析...（前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需

求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）

第二部分 项目公司介绍

2.1 公司简介...（公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需

求与用途）

2.2 公司股权现状与历史变更...2.3 企业文化...（公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用）

2.4 合作伙伴关系...（合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务）

第三部分 项目介绍.3.1 项目综述...3.2 项目土地概况...（项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出

让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势）

3.3 项目规划...（建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥

规图报批情况）

3.4 项目工程设计方案...（设计理念、产品定位、定位诠释）

3.5 项目计划与现状差异...（整体开发计划、开发周期、分区开发计划、开发进度计划与实际的差异、重大差异原因与补救措施）

3.6 税金政策

3.7 项目开发与管理模式...3.8 项目公司资产与负债说明...3.9 项目公司贷款、或有负债、担保抵押情况...第四部分 市场分析.4.1 目标市场状况...4.2 目标市场宏观经济分析...4.3 目标市场房地产发展情况...4.4 目标市场地区房产发展趋势...4.5 项目市场前景...第五部分 竞争分析.5.1 竞争对手...5.2 竞争分析（SWOT）...5.3 结论...第六部分 营销战略.6.1 定价策略...6.2 销售策略...第七部分 团队管理.7.1 组织结构...7.2 管理模式...7.3 核心管理人员简历...7.4 公司高层工作职责...7.5 人力资源规划...7.6 管理机制...7.7 薪酬计划...第八部分 投资需求.8.1 资金需求...8.2 投资环境...第九部分 财务分析.9.1 销售收入预测...（销售平均价格预估、总销售回款预估）

9.2 总成本估算...（预估总投资、预估成本明细、预估费用明细、预估税金明细）

9.3 损益表预估...（项目利润预估、未来三年利润预估）

9.4 现金流预估...（项目现金流预估、未来三年现金流预估）

9.5 经济效益分析...9.6 清偿能力分析...9.7 投资回收期...9.8 盈亏平衡分析...9.9 综合评价...第十部分 风险及对策.10.1 经营管理风险...10.2 市场风险分析...10.3 工程风险分析...10.4 政策风险...10.5 其他不可预见风险...第十一部分 总结.第十二部分 附件.12.1 企业营业执照...12.2 组织机构代码证...12.3 税务登记证...12.4 法人身份证...12.5 开发资质证书

12.6 项目“五证”

12.6 项目公司信用评级证书

第五篇：大型游乐园项目商业计划书

大型游乐园项目商业计划书 开启更美好的明天 keep it simple让问题简单化 〖 商业计划书内容 〗商业计划书是一份全方位描述企业发展的文件，是企业拥有良好融资能力、实现跨越式发展的重要条件之

一。一份完备的商业计划书，是企业融资过程中不可缺少的文件，作为资金的敲门砖，商业计划书不仅是企业能否成功融资的关键因素，同时也是企业梳理战略、规划发展、总结经验、挖掘机会的案头文件。商业计划书作为吸引投资的“敲门砖”，主要用途是获得投资资金，一份策划优秀的商业计书能够把公司和项目的优势、潜力、运营思路、商业模式等完美的展现给投资者，从而获得风险投资商的的青睐。风险投资商通过股权、债权的方式投入资金，最终退出企业资本体系，获得高额回报。第一章 公司情况介绍第一节 公司基本情况

一、公司的宗旨

二、目标（市场和财务目标）

三、公司各部门的职能和经营目标

四、公司管理状况第二节 公司现有产品和技术介绍

一、产品简介

二、产品生产

三、现有技术状况第二章 大型游乐园市场与竞争现状分析第一节 市场

一、市场规模、市场结构与划分

二、目标市场分析

三、产品消费群体分析

四、公司现有产品市场状况分析

五、市场趋势预测和市场机会 让问题简单化 第二节 竞争分析

一、行业竞争状况（行业垄断竞争状况）

二、行业主要竞争者的市场份额状况

三、主要竞争对手分析

四、潜在竞争者分析

五、市场变化趋势

六、公司产品竞争优势第三章 市场营销第一节 营销计划

一、主要区域简介

二、营销方式

三、渠

道建设

四、预估目标 第二节 销售政策

一、现行销售方略

二、新的销售计划 第三节 销售市场开拓

一、销售渠道建设

二、销售方式

让问题简单化

三、行销环节

四、售后服务 第四节 主要业务关系状

况 第五节 销售管理

一、销售人才队伍情况建设

二、促销和市场

渗透（方式及安排、预算）

三、销售计划安排

四、产品销售价格

方案

五、市场开发规划第四章 资金管理 第一节 投资说明

一、资金需求说明（用量／期限）

二、资金使用计划及进度

三、投资

形式（贷款／利率／利率支付条件／转股－普通股、优先股、任股权

／对应价格等）

四、资本结构

五、回报／偿还计划让问题简

单化

六、资本原负债结构说明（每笔债务的时间／条件／抵押／利

息等）

七、投资抵押（是否有抵押／抵押品价值及定价依据／定价

凭证）

八、投资担保（是否有抵押／担保者财务报告）

九、吸纳

投资后股权结构

十、股权成本

十一、投资者介入公司管理之程度

说明

十二、报告（定期向投资者提供的报告和资金支出预算）

十三、杂费支付（是否支付中介人手续费）第二节 投资报酬与退出

一、股票上市

二、股权转让

三、股权回购

四、股利第五章 风

险分析第一节 资源（原材料／供应商）风险让问题简单化 第二节 市场不确定性风险第三节 研发风险第四节 生产不确定性

风险第五节 成本控制风险第六节 竞争风险第七节 政策风险

第八节 财政风险（应收账款／坏账）第九节 管理风险（含人事／

人员流动／关键雇员依赖）第十节 破产风险第六章 公司管理

第一节 公司组织结构第二节 管理制度及劳动合同第三节 人事

计划（配备／招聘／培训／考核）第四节 薪资、福利方案第五

节 股权分配和认股计划第七章 经营预测让问题简单化 第一

节 销售规模预测

一、销售数量

二、销

售增长率 第二节 销售盈利预测

一、毛利率预测

二、销售利润率变化预测 第三节 投资报酬预测第八章 财务分析

第一节 财务分析说明第二节 财务数据预测

一、销

售收入明细表

二、成本费用明细表

三、薪金水平明细表

四、固定资产明细表

五、资产负债表

六、利润及分配明细表

七、现金流量表让问题简单化

八、财务指标分析附录

一、附件1.营业执照影印本2.董事会名单及简历3.主要经营团队

名单及简历4.专业术语说明5.专利证书／生产许可证／鉴定证

书等6.注册商标7.企业形象设计／宣传资料（标识设计、说明书、出版物、包装说明等）8.简报及报道9.场地租用证明10.工艺

流程图11.产品市场成长预测图

二、附表1.主要产品目录让

问题简单化