2016年度苏州市会计人员继续教育需注意的事项

第一篇：2016年度苏州市会计人员继续教育需注意的事项

2016年度苏州市会计人员继续教育需注意的事项

根据财政部《会计人员继续教育规定》、《江苏省会计从业资格管理实施办法》文件精神，为进一步做好我市会计人员继续教育工作，上元会计现将2016年度会计人员继续教育的有关事项详列如下：

一、培训对象

凡在我市已取得中华人民共和国财政部统一样式、统一编号规则的会计从业资格证书的人员，应当自取得资格的次年开始参加继续教育，每年参加继续教育取得的学分不得少于24学分。

二、培训内容及课时

（一）2016年度会计人员继续教育培训内容分为考试类（必修课）内容和考查类（选修课）内容。学员所选的考试类内容将作为学习结束后在线机考的内容。学员所选的考查类内容不作为在线机考的内容。

1、考试类学习培训内容：企业会计准则解读、财务会计热点问题、企业内部控制应用指导、国库集中支付制度、预算管理等（详见平台教学计划）。

2、考查类学习培训内容：涵盖财务管理、财务报表、会计基础、人际沟通、团队沟通、时间管理、素质提升等多门类课程，由会计人员根据自身需要及学习兴趣自主选择学习。

（二）本年度继续教育总课时为24小时，每课时折算为1学分。其中:培训课时为20课时，在线机考课时为4课时。学员在选择培训课件内容时，总培训课时必须达到20课时，其中考试类内容课时必须在14课时以上（也可以20课时都选择考试类课程）。学员按要求完成作业和考试，总成绩合格者可打印保存继续教育学习记录（二维码形式,请打印于A4纸保存）。考试不合格的学员，在学习考试时间内有一次补考机会（包括修改作业），两次考试未通过者，视同未完成该年度继续教育，缴费不予退还。

三、培训报名与学习考试时间

培训报名从2016年3月30日开始至2016年11月30日结束。学习卡激活时间从2016年3月30日开始至2016年11月30日结束。学员考试时间从2016年3月30日至2016年12月30日结束，学员可在该时间段自行安排好学习和考试。

请各学员务必在规定时间内激活学习卡完成继续教育作业和考试，截止时间过后，学习系统立刻关闭，不再延期。

四、会计人员继续教育实施方式与流程

2016年度苏州市区会计人员继续教育培训机构分别为：东财在线http://szkj.edufe.cn、北京东奥http://suzhou.dongaoacc.com/。

2016年度苏州市区会计人员继续教育采用网络教育的方式（学习、考试统一采用网上在线方式）。会计人员可以通过两种方式激活学习计划：一是到财政部门公布的报名点报名（具体报名地点见附件），同时获取上网学习卡；二是通过网上支付方式激活学习计划。通过网上支付方式激活学习计划的学员如需开具收据，在学习的平台上点击发票按钮提出申请，并持身份证在规定时间内（2016年11月1日至2016年11月30日，节假日休息）到财政部门公布的报名点开具收据，逾期不予办理（具体地点见附件）。

五、培训收费

根据苏州市物价局核定的2016年会计人员继续教育培训费收取标准为 80元/人。

六、视同会计人员继续教育情况

符合下列情况之一的可视同完成2016年度会计人员继续教育培训学习或抵免部分学分：

（一）参加财政部组织的全国会计领军人才考试，以及省级财政部门、中央主管单位、新疆生产建设兵团财务局组织的高端会计人才考试，被录取的，折算为24学分；

（二）参加会计、审计专业技术资格考试，以及注册会计师、注册资产评估师、注册税务师考试，每通过一科考试，折算为24学分；

（三）参加国家教育行政主管部门承认的会计类专科以上学位学历教育，通过当年度一个学习科目考试或考核的，折算为24学分；

（四）独立承担继续教育管理部门或其认可的会计学术团体的会计类研究课题，课题结项的，每项研究课题折算为24学分；与他人合作完成的，每项研究课题的第一作者折算为24学分，其他作者每人折算为12学分；

（五）独立在有国内统一刊号的经济管理类报刊上发表会计类论文的，每篇论文折算为24学分；与他人合作发表的，每篇论文的第一作者折算为24学分，其他作者每人折算为12学分；

（六）独立公开出版会计类书籍的，每本会计类书籍折算为24学分；与他人合作出版的，每本会计类书籍的第一作者折算为24学分，其他作者每人折算为12学分；

（七）参加省级以上财政部门、中央主管单位、新疆生产建设兵团财务局组织或其认可的会计类知识大赛，成绩合格或受到表彰的，折算为24学分；

（八）参加中国注册会计师继续教育培训；

（九）参加继续教育管理部门认可的其他形式培训。

会计人员参加以上形式继续教育取得的学分，均在当年度有效，无法结转下年度。

对于可视同完成当年度会计继续教育的苏州市区（不含吴中区、相城区、吴江区）会计人员请带好本人的会计从业资格证书、身份证、可视同完成当年度继续教育的相关有效证件的原件、复印件（如毕业证书、各类成绩证明、获奖证明、发表的论文等），前往苏州市行政服务中心财政局窗口（三香路389号），办理会计人员继续教育视同确认事宜。参加全国会计专业技术资格考试有一科以上合格的会计人员不需要到窗口办理视同手续，成绩公布后会统一做好视同完成继续教育的数据导入。

七、其他

（一）会计人员继续教育是每个会计人员应尽职责。凡在培训范围之内的会计人员，应在规定时间内完成继续教育培训。以前年度（2009年--2015年）因故未完成培训的人员，应报名补学该年度的继续教育，学习和考试方式与2016年继续教育培训相同。按照《全国会计从业资格证书信息化调转暂行办法》第六条规定：持证人员在办理会计从业资格调转时，未按规定完成以前年度继续教育的，需在调出地补齐后，方可办理会计从业资格调转手续。财政部门对无正当理由不参加继续教育的，可采取适当方式向社会公布，并对会计人员参加继续教育的情况作为评选先进会计工作者、颁发会计人员荣誉证书等的依据之一。

（二）各市（县）和吴中区、相城区、吴江区2016年度会计人员继续教育开展的形式和时间由当地财政部门决定。

上元会计提醒各位苏州会计培训班的学员，2016年继续教育即将接近尾声，请还没有继续教育的同学及时进行继续教育。

第二篇：2018苏州市企业类会计人员继续教育会计职业道德

1.会计人员在处理会计业务时，可能会在利益冲突中面对各方面的压力，如果没有职业道德为基础，（）。只要理论基础扎实就不会有问题

只要违背职业道德程度轻微，就不会有太大问题 可能会提供误导性的会计信息

可能会提供没有价值的会计信息，但是不会对信息使用者造成误导

2.在较早时期我国上市公司更倾向于花费高价聘请四大会计事务所而非本土事务所，这主要说明了（）。

四大会计事务所有更高的业务水平我国会计事务所在前期竞争力薄弱

专业水平的高低对于会计行业最为重要

职业道德所造就的声誉对于会计行业至关重要 3.作为一名会计从业人员，除了需要具备良好的专业技能，更重要的是拥有（）。职业道德

与人沟通的能力 团队合作能力 创新能力

4.专业职业是相对以下哪点而言的（）。企业投资 商业性投资 商业性投机 企业投机

5.一夫多妻在下列哪个社会时期被认为是道德的（）。原始社会 封建社会 社会主义社会 奴隶社会

6.安然公司的会计公司是（）。毕马威 安达信 德勤 安永

7.以下属于法律范畴的事件是（）。婚外恋 遗弃小孩 不守信用 不孝敬父母

8.独立性原则的体现是（）。诚信

应有的关注 专业胜任能力 客观和公正

9.守信是指（）。

言行与内心思想是一致的 遵循客观和公正原则 不弄虚作假

遵守自己所作出的承诺，讲信用

10.或有收费会破坏注册会计师职业道德的（）。保密性 独立性 诚信

专业胜任能力

11.在下列各项中，企业的会计人员在面临企业的利益与债权人的利益相冲突或者企业的利益与国家的利益相冲突的情况时，应该采取的行为是（）。与各级人员沟通 只维护企业利益 只维护债权人利益 主动辞职

12.会计人员做好本职工作的首要条件是（）。爱岗敬业 客观公正 参与管理 廉洁自律

13.在下列各项会计职业道德中，能够保证会计人员客观公正地处理投资者、债权人、政府、员工等之间利益关系的是（）。参与管理 坚持准则 强化服务 提高技能

14.在下列各项中，企业的会计人员在面临企业的利益与债权人的利益相冲突或者企业的利益与国家的利益相冲突的情况时，应该采取的行为是（）。与各级人员沟通 只维护企业利益 只维护债权人利益 主动辞职

15.注册会计师的生命是（）。

独立性

客观和公正

专业胜任能力

保密性

16.或有收费会破坏注册会计师职业道德的（）。

保密性

独立性

诚信

专业胜任能力

17.在下列各项中，不属于会计职业道德缺失的可能原因的是（）。管理人员作为审计委托人 上市公司的配股条件 地方干部政绩考核 会计人员专业技能较差

18.在下列各项对会计职业道德缺失原因的分析中，属于体制论的是（）。法制意识淡薄

企业经营业绩考核

“大跃进”的“浮夸风”遗留 造假成本与造假利益不对称

19.在下列各项中，由政治利益动机导致会计职业道德缺失的是（）。企业偷税

本地企业享有的税收优惠多于外地企业 在申请银行贷款时虚报企业利润 新上任的管理人员粉饰财务报表

20.在下列各项中，无法提高会计职业道德水平的是（）。提高会计人员的专业技能 强化会计法治建设和执法力度 改革对企业的监管方式 建立会计职业道德奖惩机制

21.在下列各项提高会计职业道德水平的措施中，属于强制履行措施的是（）。自我控制 完善社会法律 坚守信仰 自我管理

22.在下列各项提高会计职业道德水平的措施中，属于自我履行措施的是（）。完善社会制度 完善社会规章 完善社会法律 自我控制

23.在下列各项提高会计职业道德水平的措施中，属于深化体制改革、转换政府职能的是（）。

建立道德行为档案

提高会计人员的专业技能

完善公司治理制度

加强社会舆论监督

24.下列选项中不属于注册会计师在职业活动中涉及的保密信息的是（）。

自我辩护

市场推广计划

员工的年龄

供应商提供的价格

25.最早的成文法是（）。

《汉穆拉比法典》

《法经》

《古希腊法》

《国法大全》

26.当前社会所呼唤的职业道德的核心是（）。追求利润最大

公平

诚信

专注

27.注册会计师职业道德的核心是（）。

独立性

客观和公正

诚信

保密性

28.只有通过社会法律、社会制度、集体纪律和社会规章等方面对个体加以强制性的约束，才可以提高会计职业道德水平。（）错误 正确

29.会计职业道德自律是以会计职业良心为核心的，会计职业良心是对职业责任的自觉意识，是职业会计人认识、情感和信念在职业会计人意识中的统一。（）错误 正确

30.在提高会计职业道德水平的措施中，自我履行措施通过强制履行措施发挥作用，因此强制履行措施比自我履行措施有效。（）正确 错误

31.按照成本效益论的观点，加大对会计造假的惩处力度，提高造假成本，可以有效遏制会计道德缺失的发生。（）错误 正确

32.诚信缺失和法律意识淡薄等社会环境恶化与会计职业道德缺失问题没有关系。（）

错误

正确

33.虽然会计师事务所是独立的中介服务机构，但是出于利益动机，如果能够获得更多审计费用，有些事务所会帮助企业进行会计造假。（）错误 正确

34.会计职业道德是会计人员能力框架中的重要组成部分。（）错误 正确

35.注册会计师不能因介绍他人产品或服务而收受佣金，这会导致注册会计师客观和公正性地丧失。（）错误

正确

36.注册会计师能够提供不能胜任的专业服务。（）

错误

正确

37.会计人员李某因母亲突发疾病、急需用钱，他可以在不影响公司资金流动的前提下，不经领导同意挪用公司的资金、事后补上。（）错误 正确

38.企事业单位的会计人员在执行监督职能时，还应该主动帮助企业解决财务会计上的一些难题、为企业管理建言献策，强化服务意识。（）错误

正确

39.企业会计人员不应该参与企业的管理，因为这样容易导致会计人员徇私舞弊。（）错误 正确

40.在利用专家工作时，注册会计师应当对专家遵守职业道德的情况进行监督和指导。（）错误 正确

41.前任会计师应当根据所了解的情况对后任会计师的询问作出及时、充分地答复。（）错误 正确

42.法律是通过自律起作用，道德是通过他律起作用。（）正确 错误

43.道德是人主观自生的，其本质是由一定经济基础所决定的社会意识形态。（）

错误

正确

44.道德和法律均可以戒恶扬善。（）错误 正确

45.“德”是“道”的前提，“道”是“德”的归宿。（）

错误

正确

46.法律的作用范围比道德宽泛。（）错误 正确

47.法律是通过自律起作用，道德是通过他律起作用。（）错误 正确

48.如果一名会计从业人员存在职业道德方面的缺失，即使拥有深厚的理论基础，其给出的意见也可能会损害利益相关者的利益。（）正确 错误

49.会计专业学生的培养目标，是德才兼备，以才为先。（）正确 错误 50.专业职业作为一个整体承担一定的社会责任，同时拥有特殊的权利。（）

错误

正确

51.在提高会计职业道德水平的措施中，自我履行和强制履行措施是对立统一的，二者相互交融、互为条件。（）错误

正确

52.一个公司违反职业道德的行为不会对公司的声誉以及整个行业的发展产生负面影响。（）正确 错误

53.或有收费原则适用于所有商品。（）

错误

正确

54.只要具备扎实的专业技能，就能够成为一名好的会计从业人员。（）

错误

正确

第三篇：电算化需注意事项

电算化考试需注意事项

初级电算化在2013年中时进行一次大规模改革，改革之后使用的软件称为“思诺”软件。初级电算化直至现在仍处于改革期间，每一个季度都会有一定的小规模变动（不会有大变动），以下是“思诺”软件做题操作过程中需注意的事项。

1、工资变动

扣款600书报费300在操作过程找不到书报费项目要回头增加工资变动项目在增加项目编码时要注意有两页否则会提示编号已有。

2、账套中若有要求设置收款凭证、银行付款凭证、转账凭证，很多人没注意，设置成收、付、转凭证。字面上看似相同，实际本身所设定的限制是不一样的。

3、查询固定资产统计表：在固定资产--帐表--我的帐表打开即可

4、有一个修改凭证，管理费用辅助核算部门为服务部，在填制凭证页面右上角翻页找到所需修改的凭证，点击管理费用的金额跳出辅助核算部门进行选择。

5、填转账凭证：财务部许清报销广告费。应该借：管理费用-广告费（选择财务部门为辅助核算）贷：其他应收款

6、每次的登陆时间和业务发生时间以及账套，业务时间有时会体现在第二行，要认真看，做完核对下所有数据，确保无误再保存。

建账套时，注意什么都不要输入，在默认界面直接点“建立帐套”。

7、实务题操作过程对话框右下角经常会被题目遮住，而造成看不到确认键，这时要先把题目最小化，把整题录入完毕再找回题目。

8、在做工资公式设置时，必须使用界面上所给的功能键盘，而不能使用手工键盘，否则不得分。

9、业务题中，要求设置付款条件，题目中所给的“n/x”，n表示0的意思，在题目中输入时只能填0，n是不能保存的。

10、考试时不论是什么题目，一律不能使用复制粘贴功能，否则同样不得分。

第四篇：放假需注意事项（推荐）

轧钢分厂2016春节放假注意事项

1、放假时间：2016年2月7日至2016年2月10日，总计4天，11日早8:00开始检修。

2、放假期间值班安排，见附表。

3、放假前工作要求：

3.1 每人均留有双联系方式，保证能够联系到本人，统一打印装订，作为交接班记录进行交接。

3.2 班长以上管理人员、点检人员、技术员必须24小时开机，保证通讯通畅。3.3 综合事务员室、技术员办公室钥匙、电脑密码由分厂值班领导进行交接处理。

3.4 放假期间各种数据报表、票据由分厂值班领导代为管理。3.5 各班组值班人员必须会消防自动化操作及流程。

3.5 2016年2月11日早8：00，各作业区召开安全复岗会议，进行上岗安全教育，会议内容针对：收心、岗位危险源点认知等方面，会议时间不得低于15分钟。

4、值班期间注意事项：

4.1 分厂值班领导负责召开班前班后会。值班人员必须在规定时间内在岗。严禁串岗、睡岗、脱岗、醉岗，必须参加分厂班前班后会议。

4.2 分厂值班领导必须按规定填写交接班交接班记录本，填写不规范的按照每条50元处理，不填写按旷工处理。做好交接规范。接班人不到岗严禁私自下岗。

4.3 分厂值班领导负责轧钢分厂全面工作，做好各区域安全、卫生、防火、防盗、防风、防雨雪等工作布置和检查。动火作业必须值班领导到场确认。

4.4 厂区内严禁个人燃放鞭炮。

4.5 保证放假期间无人办公室、宿舍电源、水源均处于关闭状态。保护好个人贵重物品。

4.6 放假期间如有意外事故及时向轧钢分厂逐级上报，影响工作的需要提前做好告知工作。

5、本事项随交接班记录一并交接。

轧钢分厂 2016/2/4

第五篇：购房需注意事项

购房需注意事项

第一、购房前的准备：

购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

有极个别开发商的信用度不是特别好，不要贪图一时的方便或便宜。购房者可以通过江阴房产网对楼盘进行全面的了解，通过江阴房产论坛多听听人家对楼盘的意见，特别是开发商的资信问题。

第二、签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。

购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验预售许可证，交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

在这里，我再展开来讲一些购房过程中可能会遇到的法律问题，希望引起大家的注意：

一、如何阅售楼书。

售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在江阴房产信息网查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。

用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？

根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

但把楼书内容写进合同，实际操作中还是有一定困难的，我们江阴前二年，有家开发商楼书上说的天花乱坠，后来因为偷工减料，对购房者造成了很大伤害，所以，在这里提醒我们论坛的朋友，楼书内容可以不全部写进合同，但一些关键的内容还是要求开发商写进去的，同时，保存好楼书。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。

二、签订合同的注意事项：

（1）看是否有商品房预售许可证，法律规定，在楼盘未取得预售许可证前，开发商向你收取的任何钱款都属非法，订立合同无效；

(可通过江阴房产信息网的新商品房市场频道进行查询，看看是不是上市)；

（2）看购买的房产是否已被开发商抵押或另售？

（现在的合同都是网上签订的，只要是网上签订打印出来的合同，就不可能被开发商抵押或另售）；

（3）签定购房合同时，注意使用标准合同文本；

(一定要求开发商签订网上合同，只有网上签订的合同，购房者的权益才能得到保护，因为只要网上签订的合同的房产，开发商不得另售)

（4）问清售房报价、付款形式及总共要付多少款，并将房款存入监管银行的监管帐户；

（5）明确房屋所有权证发放时间，适时办理产权证。

在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。只要权属清楚、产权来源资料齐全的，房管部门在受理登记之日起十天左右一定颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴出让金、程度有误等，一旦属于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。

（6）、面积问题。

《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，要防止面积纠纷，关键是订好合同。期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上，这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品房的价格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。

三、如何验收二书？

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

三、几个购买期房时的几个最重要的问题：

(一)、面积问题：

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。我们江阴用都是按照建筑面积，是套内销售面积和分摊的公用面积之和。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定。第二种是，如无约定，则从3%法则。

（二）、交房时间问题

在商品房合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比

如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

（三）、合同和谁签订及违约金

购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

（四）、最重要的补充协议

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，我们江阴的合同都是通过江阴房产信息网打印的，是标准条款，有些购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。江阴现在少有精装房，但以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买

家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。江阴少有请律师签订购房合同的，这和江阴的楼市一直来的供不应求有关（前几年，我陪过几个朋友去签订合同，听到开发商最多的一句话就是：我们都是这样的合同，要就要，不要就拉倒），随着江阴近几年推出了大量住宅用地后，慢慢的供求在转变在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险