龙湖碧枫轩项目融资计划书（范文模版）

第一篇：龙湖碧枫轩项目融资计划书（范文模版）

龙湖碧枫轩项目融资计划书

第一节 公司基本情况

易县龙湖碧枫轩度假村有限公司成立于2003年，是专项的项目公司，以开发建设龙湖碧枫轩别墅为唯一的专业项目。

以下是公司的注册号及批件：

序 证件名称 号 《固定资产投资项目备案证》

易县发改备字（2009）32号 2 《国有土地使用证》

易国用（2008）第03-8192号3 《企业法人营业执照》

注册号：***4002 4 《组织机构代码证》

代码：76209388-0 5 《税务登记证》

冀保地税易县字***3880号 6 《项目计划书》 《项目可行报告》 地形图

1：500

制发单位

制发日期

备注

河北省发展改革委员会

2009年6月16正件 日

易县发展改革局 易县国土资源局

2008年7月1正件 日

易县工商行政管理局

2008年12月正件 29日

保定市易县质量技术监督局 2009年1月12正件

日

易县地方税务局

2009年1正件

月 16日

易县龙湖碧枫轩度假村有限2009年6月28正件 公司

日

易县龙湖碧枫轩度假村有限2009年6月28正件 公司

日

河北省保定地质工程

2009年5月 正件 勘察院

土地勘界图

易县国土资源局 2008年3月

复印件（国土局可查正件）

1：2000 10 建设规划图

易县龙湖碧枫轩度假村有限2009年6月 正件 公司 土地评估报告

保定恒达土地咨询评估有限2009年9月8正件 公司

（保定）恒达（2009）[估]字第易034号 工商局批复

易县工商行政管理局

2009年9月9正件 日 国土局批复

易县国土资源局

2009年9月28正件 日 验资报告

保定众信会计师事务所

2008年7月28正件 日 公证书

保定市第一公证处

2009年9月28正件 日 规划局批复

易县城乡规划局

2009年10月正件 21日 周边房价比较图表 18 公司股东会决议

图件

日

易县龙湖碧枫轩度假村有限2009年9月7正件 公司股东会

日

（融资决议）

第二节 公司产品及市场分析

一、公司产品及卖点：

（一）产品：

1、独栋别墅30套：

每套300-1000万元。

客户定位：成功人士。此房用于小家庭的旅游度假。客户定位：白领阶层和小老板。

2、联体别墅150套：

价位80-200万元。

客户定位：成功人士。

3、公寓住宅80套：

单价5000元，每套30万。

4、会馆6套：

价位500万元

用于招待、聚会、交流、会议。

客户定位：公司或政府机关。

（二）卖点：

1、绝佳地理位置

我们的地段在北京的西南方向，七环（廊涿高速）内。这里是世界文化遗产的保护范围，山水一体，构成了山中有水，水中有山的独特景观。还有“荆关紫气”、“拒马奔涛”、“云蒙叠翠”、“奇峰夕照”、“峨眉晚钟”、“福山捧日”、“华盖烟岚”、“易水寒流”八景环绕，天然一幅绚丽多彩的山水画卷。山景、水景、历史文化古迹和自然民风完美融合，给人以浑然天成、闲趣安逸之感，成为无数都市新贵与高知人群追享“有闲生活”的人间仙境。周边还分布着万顷世界遗产清西陵，古长城紫荆关生态文化旅游景区，狼牙山五壮士经典红色旅游景区，春秋战国燕下都旅游景区等五大景区数十个旅游景点。这里交通便利，有高速公路和国道相通，距北京100公里，行程一小时，距天津160公里，行程一个半小时。距保定70公里，行程50分钟。这里的环境，符合所有建设别墅的条件。

2、合理的设计规划

本旅游区的其他楼盘受开发前期生地环境的影响，普遍低档低价，设计趋同。我们现在的环境是熟地，并且面临着高档别墅的市场需求。所以在我们的设计规划中，高中低结合。以便满足不同层次的需求。

其中：

公寓住宅

2栋7层楼，每栋3个单元，顶层楼头是凉台。每单元每层2户。60平米，一室、一厅、一厨、一卫。

独栋别墅

300-600平米，装修、家具要极尽奢华。独立花园，临湖面水，独立钓位，配有游艇泊位。独栋别墅区用围墙和其它建筑隔开，围墙内有环区公路，使每套别墅进出都很方便。

一楼：服务区：双车库、厨房、卫生间、佣人休息室、保安值班室。二楼：办公区：办公室、会客区。三楼：生活区：居室、厅、卫生间。楼道独立设置。

联体别墅

每户156-288平方米，中等户型，2-3层，车库、花园一应具全。

会馆6套：

多功能厅、休息室、餐厅、厨房、库房、停车棚。600平方米。

3、熟地环境 旺龙湖，原是清西陵景区上游的龙脉景观，它水源充足，水位保持平衡，使周围形成了一个绿色景区。远处的青山郁郁葱葱，云雾缭绕；近处是垂柳行行，倒映水中；湖边凉风习习，渔舟垂钓；湖岸是排排别墅，红瓦蓝天；绿水青山之间，一片和谐自然。在我们北方地区，水是稀缺资源，山水景观更加珍贵，因此，这样的土地资源环境是不可复制的。在湖水岸边，现在有各种风格的休闲别墅群，大多是北京人批量的购买。这里已经形成远近闻名的旅游度假区，总建筑面积超过20万平米，已建成多家北京和地方的星级宾馆和会务中心。

来此旅游者络绎不绝，北京、天津、石家庄辟有旅游专线，每天都有旅游团来易县旅游。据有关数据统计，2008年来易游客超过100万人次。随着社会经济的发展，旅游消费还会逐年增加。

距京津石不足两小时车程，三地来易旅游置房者多，休闲别墅、山庄小院等成为市场追捧热点。龙湖周围已经建好的龙湖渡假村、望龙渡假山庄、欣燕都宾馆、明烛山庄、易龙山庄、财政宾馆、水利宾馆、北京城建培训中心等。

我们的项目地块是旺龙湖的最后一块空地，就在湖水的北岸中部，众多别墅的中间。面向湖水，高低有致。而且，最为难能可贵的是，它是整个环湖风景区中的众多别墅中最好的一块“风水宝地”。（见图4.5）已经经过前期开发，完成了道路、供水、供电、通讯等基础建设，建有水塔一座、变电室一座、通讯塔一座以及绿化树木数百株，园内道路900多米，再建的湖中亭一座。

已建成八幢独立别墅，计3000m²，可以直接开始销售。

4、巨大的升值潜力

依山、临水的环境是北方的稀缺资源。而在这样环境中建筑的别墅，就是所有成功人士追求的理想。在北京六环以内，虽有一些别墅项目，但是没山没水，东、北、南三个方向都是平原，没有山景。有水的地方很少，即使有水，水面的大小也没有适中的。旺龙湖的水面是1200亩，不大也不小。

一小时车程是休闲度假的理想距离。人们普遍认为，在工作地或住地之外，距离一百公里左右，是非常理想的度假距离。

独栋别墅是不可再生资源。

国家对于独栋别墅项目用地自2007年就停止审批了，从而使已经获批的独栋别墅，其批文本身就具备了增值效应。众所周知，办出租车的手续，以前的费用是2000元，停止审批几年后，转手的费用上涨了100倍以上。

低廉的价格蕴含着巨大的升值空间

在北京周边，一套具备以上条件的独栋别墅，价格可售数千万元。我们的内部预售价只有1000万元。

二、行情和市场

1、行情：

龙湖旅游开发区最初在生地阶段，独栋别墅的价格是每平方米2700元，现在的行情是在我们的地块西侧：毛坯房起价5280 元/m²；均价5500元/m²；最高价5680元/m²。

涨价的原因主要是生地变熟地，同时独栋别墅停止审批对推高房价的作用在不断的发酵。北京房地产涨价也起了一定的作用。

2、市场：

客户定位：

区域分布：北京市、保定市

层面划分

专业房地产投资者

成功人士 白领阶层

小老板

三、公司的独特性和市场竞争力

1、公司的独特性

作为项目公司，项目地段的独特性、开工时间的独特性，就是公司的独特性。我们的项目地段的优越性是无与伦比的。我们开工时，本旅游区其它楼盘或者已经售完，或者只剩下尾盘。到了我们开始销售的时候，我们在当地没有竞争对手，同时，其它楼盘的业主都会成为我们的义务售楼员

2、市场竞争力

市场竞争力主要表现为设计和价格。因为我们开发建设最晚，所以我们可以设计得更完美。因为我们的成本很低，而现在又出现了别墅的高行情，所以我们有充分的空间来应对各种价格挑战。

四、竞争对手的优势及劣势

因为我们是本旅游区最后一块开发用地，其它楼盘的销售已经基本结束，我们的销售要在建设资金到位的一年以后，所以我们在本地没有竞争对手。

我们的竞争对手在北京近郊。和我们相比，他们的优势有两个，劣势也有两个。两个优势为：在北京行政区划内；离北京的距离比我们近，他们一般在50公里内，我们是100公里。两个劣势为：他们的自然环境远不如我们；他们的价格比我们高很多。

从实际情况来看，北京人在廊坊、涿州、高碑店、易县买房的很多。这说明他们并不计较行政区划和增加50公里的车程。而竞争对手的劣势是无法化解的。

综合比较，我们占优。

第三节 融资需求和财务预测

一、公司目前的财务状况和资本结构

公司现有资产有：土地97335.83平方米（评估价10035.32万元），地上建筑物3000平方米（预售价2000万元）。

公司没有债务。

二、融资需求

1、计划建筑面积60000平方米，包括高档独栋别墅30幢，连排别墅150幢，公寓住宅80套，会馆6幢。共计投资9000万元；

2、景观建设12000平方米，共计投资1300万元；

3、配套建设共计投资1700万元。

4、工程总计需要融资12000万元。工程周期26个月。

三、财务分析

根据目前市场行情和市场同类别墅价格比较，特别是与本地已经开发、销售的同类房价对比，按照慎重性原则预计如下：

1、销售收入：

可销售面积6万m²，其中：高档独栋别墅6800元/m²；联排别墅4800元/m²；公寓4800元/m²；会馆5800元/m²；平均实际售价可以实现5000元/m²。6万m²×5000元/m²= 30000万元；

2、销售税金及附加: 根据国家税收政策，营业税及附加计算如下：

营业税：应纳税额=营业额×5%=30000万元5%=1500万元；

城市维护建设税：应缴税额=营业税7%=105万元；

教育附加：应纳税额=营业税×4%=60万元

该项目应交营业税及附加总计1665万元。

3、盈利分析：

销售收入扣除成本和营业税及附加即是利润总额：

利润总额=30000万元（销售收入）-6000万元（土地及基础设施建设成本）-12000万元（建筑工程总成本）-1665万元（营业税及附加）=10335万元。

税后利润=利润总额10335万元-管理成本（利润总额的10%）

=9302万元。

第四节 销售及资金回收

由于该项目前期准备工作都已就绪，水、电、路、通讯都已到位，已经具备工程开工条件，随时可以开工。

由于目前已经建成3000m²独体别墅，可以直接进入销售阶段，其余可销售部分，待新的工程开工后也可以进入销售准备阶段。

资金回收分三阶段：第一期12个月，预计回收10000万元，可用来支付基建工程款；第二期12个月，预计回收10000万元，主要用来支付建设工程款、抵押贷款，回收全部成本；第三期12个月，预计回收10000万元，支付税费及提取利润。

第五节 投资方的介入和退出

一、投资建议

建议投资方投资10000万元，周期为三年，用于项目建设。

二、投资方在公司经营管理中的地位和作用

投资方在公司中享有股东地位，并执行监管、审计责任，以保证专款专用。

三、资本退出

在发生以下情况之一时投资方可以退出资本：

1、投资方要求。

2、项目结束。

第六节 风险及对策

一、风险

从目前的实际情况来看，看不到有什么风险。即使在全国住宅有行无市的时候，别墅始终旺销和增值。

唯一的风险来自不可抗力。即：战争、自然灾害等。

二、对策

当发生风险，导致投资方认为自己的利益受损时，公司以现有土地担保投资方的利益，即：三年内收回本金，并保持每年利润率8%。

这块土地共97335.84平方米，（146亩），通过政府正式招牌挂方式取得，土地出让金全部交清，各种开发建设之前的政府相关审批手续全部办结，各类相关费用也全部交清。我们办理的土地使用性质是综合用地，可以开发别墅和旅游度假房产。目前，已经办好了《国有土地使用证》、《固定资产投资备案证》等相关开发建设手续。经权威部门的地价评估，本地块的土地市场价可达每亩70多万元，总价为10035万元以上，已建成的别墅3000平方米，总价2000万元以上，这些全部是我们已经投入的自有资产。

第七节 融资计划

1、固定资产现值：12000万元。其中土地估价现值10035万元，已建成3000平米别墅现值2000万元。

2、尚需融资：12000万元。

3、融资计划：10000万元。

4、主要用途：项目开发建设、基础配套、基建、销售费用。

5、还款计划：三年。

6、融资方法：

方式一：固定资产或项目收益抵押担保；

1，借款方以公司所有土地（146亩），及以建成的3000平米独体别墅，（总价12000亿元）做抵押。

2，向出资方借款10000万元，时间为三年。

方式二：出让土地，投资方接盘；

直接将项目及所属土地转让到对方名下，对方独立开发。

具体操作方式和细节，以双方最后协商的结果为准。

附件：

1、项目可行性报告

2、交通位置图

3、项目土地《国有土地使用证》

4、周围房价比较图

5、易县碧枫轩旅游度假有限公司营业执照

6、土地评估报告

7、已经办理的有关项目证件

8、各种文件的公证书

第二篇：项目融资计划书

甘肃黄石投资管理公司项目融资计划书

融资计划书目录

一、公司介绍

二、项目分析

三、市场分析

四、管理团队

五、财务计划

六、融资方案的设计

七、摘要

一、公司介绍

1、公司简介

甘肃黄石投资管理公司成立于2013年11月21日，公司始终坚持“奉献社会、诚实守信”的经营方针和立足甘肃、着眼全国、面向世界的发展战略定位。公司的目标是迅速成长为多元化产业公司。经营范围：工程项目投资、房地产投资、城市建设项目投资、风电项目、商业、农业及教育项目的投资；投资管理及咨询服务等业务。

2、公司现状

公司已投资地产项目景泰塞维利亚生态住宅项目、总投资3.75亿元，天水生态林业项目，总投资2.25亿元，天祝风电项目、投资1亿元，兰州土地平整项目、总投资4.2亿元，业务遍及甘肃省范围内。公司正在积极筹建甘肃最大规模的以养生、养老为特色的旅游养老产业基地。截止目前，公司投资规模已达12亿元人民币。

3、股东实力

4、历史业绩

自2013年以来，已形成集投资、开发、运营为一体的产业体系，具有良好的品牌影响力和强大的核心竞争力。项目倾注了黄石人的理念和追求。

在发展过程中，甘肃黄石投资管理公司秉承“勤奋创业，持之以恒”之企业精神，致力于推动兰州经济发展，为家乡经济再次腾飞奉献着自己的智慧、热情和力量！

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。)

方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

(2)债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

(3)债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

(4)房地产信托融资

(5)多种融资方式的组合在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析(任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。)

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。)

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出;

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红;

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制;

项目完成投资方退出，按时还本付息;

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

第三篇：项目融资计划书

塔城市星海湾项目融资方案

一、融资项目名称：塔城市星海湾开发项目

二、融资项目主体：新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司

三、融资主体简介：

新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司是一家新成立的房产开发公司，其各个股东都是从事房产开发行业的资深专家。以前合作在全疆各地州均开发有项目。

四、融资项目简介：

1、项目地址

塔城市星海湾开发项目位于塔城市221省道南侧，塔尔巴哈台南路交汇处。东临塔城市最大商业综合体（华宝市场），南面是塔城市新建的塔城火车站，西面是塔城市规划新建大型人工湖。

2、主要规划指标

项目计划总占地80亩，建筑面积：80000平方米 用地性质：商住两用地，商业20%，住宅80% 容积率：1.5 建筑密度：30% 绿地率：40%

2、地块周边规划及环境优势

该地块紧邻面朝塔城市的主干道221省道及塔尔巴哈台南路，根据塔城市政府规划，地块周边将建设医院、幼儿园、小学、中学、文化广场、电影院、人工湖、火车站等公共设施。

沿项目所在地东侧即是华宝市场，西侧即是塔城新建最大人工湖公园，环境优越、交通便捷、10分钟内可满足生活、娱乐、购物、休闲等需求。

3、项目建设及进展

我公司与塔城市市政府现已达成框架协议，取得R2地块一处，预估土地80亩，项目土地出让金3200万元。项目建设期为3 年，自2018年5月至2020年11月。

项目地址位于塔城市221省道与塔尔巴哈台南路交汇处，注册资本2000万元。项目拟建设住宅64000平方米，商业16000平方米，地下车库15000平方米。

五、融资规模、期限及还款进度

项目总投资20021万元，资金来源为股东自筹3200万元，拟融资500万元。剩余投资资金由市场销售后收回资金填补。

预计融资资金一次性到账，本金按3年分期偿还，分红按工程和销售节点支付。预计投资收益比按1比4到5。即投资100万元预计总收益最低400万元。

六、项目投资估算

项目计划总投资20021万元，其中土地款及出让金3200万元，前期手续费120万元，建筑安装费14400万元，基础设施费421万元，公司运营成本1000万，销售及财务成本1000万元,。

项目建设期预计3年，自1028年5月至2020年11月。预计3年完成总投资的100%，即完成投资20021万元。

项目共占用规划面积土地使用权80亩，净地，不涉及拆迁费用，公司前期已投入3200万元用于支付土地费用。前期手续120万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等。

建筑安装工程费14400万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方1800的单位造价、建筑面积80000平方米相乘确定。基础设施费421万元，主要包括道路工程费、供电工程费、积水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费，按建筑安装工程费等。

销售及财务成本1000万元，如财务费用、销售及广告费用、销售税费等。

公司运营成本1000万元，如公司员工工资，办公场所，企业车辆等。

七、项目销售收入及税费

项目拟建设住宅公寓面积80000平方米；商铺可售16000平方米。根据塔城市以及项目所在地附近房产项目市场的调查，住宅和公寓的平均售价为3800元/平方米，商铺的价格预计平均售价为11000元/平方米。预计项目可售部分可实现收入24320（住宅）+17600（商业）=41920万元。项目销售期3年，自2018年5月至2020年11月。预计2018年完成销售住宅50%，实现销售额13000 万元；预计2019年完成销售住宅80%，实现总销售额22400万元；

预计2020年完成总销售销售80%，实现收入33536万元；剩余尾盘在小区交付使用后清盘销售。

与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、教育附加税等，预计发生各项税费2400万元。

新疆塔城市祥瑞星海房地产开发有限公司

2018年3月29日

第四篇：项目融资计划书（推荐）

一、公司介绍

二、项目分析

三、市场分析

四、管理团队

五、财务计划

六、融资方案的设计

七、摘要

一、公司介绍

1、公司简介

主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

2、公司现状

在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3、股东实力

股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4、历史业绩

对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都

可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需

要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到

预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无

法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地

产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴

上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列

一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方

法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给

投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财

务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。

其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一

种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否

能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。)

方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资

人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资

方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定

再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

(2)债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

(3)债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

(4)房地产信托融资

(5)多种融资方式的组合在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因

为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析(任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克

服这些风险。)

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机

制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。)

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出;

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购

股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种

投资方享受整个项目的分红;

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制;

项目完成投资方退出，按时还本付息;

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措

施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

第五篇：项目融资计划书

附件1

项目融资说明书

一、公司简介

1、发展历程

2、公司概况

3、管理团队

4、业务描述

5、财务状况

二、产品说明

1、产品功能用途描述

2、产品竞争优势

3、市场状况分析

4、研发、生产、销售现状

三、发展目标

三年内公司的发展计划，预期目标（包括技术、市场、品牌、财务目标）

最好是本轮融资完成后预期能够实现的目标

四、融资需求

1、融资金额

2、融资方式

3、附加要求

五、联系方式

1、联系人、联系电话、邮箱、网址