第一篇：广州市天河区城中村整体改造工作指引
天河区城中村整体改造工作指引
一、总则
根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）的有关精神，进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行，制定天河区城中村改造工作程序指引。
二、准备阶段
（一）思想发动和现状摸查
1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议），讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。
2、党员，股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。
3、思想发动：由转制社区做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。
4、现状摸查：在开展宣传工作的同时，由转制社区组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿，提供现状的初步情况。
5、村民大会统一意见，在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见，如80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。
（二）改造范围确认
村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围，在现场踏勘的基础上，由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道，依据“三旧”改造政策要求，规划和国土的有关规定核定改造范围线，规划范围确定要求（详见附件一）。
（三）现状测量调查
由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量，调差，现状测量、调查的具体内容（详见附件二）。
（四）现状建构筑物数量确认
由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注册建设年份）等情况进行分类造册，报区规划分局、区国土房管分局审核，有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认，历史建筑由街道处理确认，区城改办汇总这三部分的现状建筑量。
（五）选定开发模式
村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、融资地块公开出让）。
三、改造方案编制、审查、审批阶段
（六）提出拆迁安置原则性方案
村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况，依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法，提出拆迁安置原则性方案。
（七）编制城中村改造方案，由村集体经济组织委托有资质的规划编制单位根据拆迁安置初步方案和经确认的改造范围、现状建构筑物数量，编制城中村改造方案（包括资金平衡方案等），改造方案按照市“三旧”办《城中村改造编制技术要求》进行编制。
（八）改造方案审查、上报
城中村改造方案编制完成后，分别经村集体经济组织审查和村民代表表决、所在街道审查、区城办审核和区政府审核同意后上报市“三旧”办审批。
（九）土地转性申请
由村集体经济组织选择安置地块性质方案（保留集体建设用地，或转为国有建设用地），如选择转为国有建设用地，需召开村集体经济经组织成员大会或成员代表大会表决，经2/3以上（含2/3）集体经济组织成员或成员代表同意后，提交土地转性申请，并附上表决签名，随同城中村改造方案一并上报。
（十）市“三旧”办对改造方案进行审批
由市“三旧”办对改造方案进行审批，市城改办审批过程中提出意见的，由区城改办组织集体经济组织等进行修改完善。
四、拆迁安置阶段
（十一）制定和实施《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》和《城中村改造拆迁补偿安置工作应急预案》，经所在街道审查同意后，报区城改办备案后实施。
（十二）制定《城中村改造拆迁和补偿安置方案》和《城中村改造拆迁补偿安置协议》。
由村集体经济组织根据城中村改造有关政策、已审批同意的城中村改造方案，结合转制社区实际，制定《城中村改造拆迁补偿安置方案》。该补偿安置方案在充分征求意见进行修改完善后，提交村集体经济组织股东代表大会进行表决。经股东代表表决通过后，依据《城中村改造拆迁和补偿安置方案》，制定《城中村改造拆迁补偿安置协议》。
（十三）组织签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。根据《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》，组织改造范围村民和其他房屋权属人签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。签约率达到80%以上，视同《城中村改造拆迁补偿安置方案》经村集体经济成员80%同意，城中村改造方可进入后续拆迁工作。
（十四）成立全资改造公司
在城中村改造方案经市“三旧”办审批同意和土地转性工作完成后，如选定自主开发模式，村集体经济组织应成立全资改造公司（以下简称“全资改造公司”），作为城中村改造后续工作的主体，负责城中村改造的开发建设工作。
（十五）选择合作开发单位
根据广州市“三旧”改造办公室、广州市财政局引发的《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号），村集体经济组织成立全资改造公司须采用现金加无条件银行保函的形式（其中存入的现金额度原则上不低于复建安置资金总额的50%），将城中村全面自主改造复建安置资金按期存入区政府指定的监管机构，在监管机构和监督银行开设的复建资金监管账户，由村集体经济组织、监管银行、区政府指定的监管机构三方共同对城中村全面自主改造复建安置进行监管。
村集体经济组织由于自身资金等问题选择合作单位时，应保证所选择的合作单位具有城中村改造规模相应的资金实力，以保证城中村全面自主改造复建安置资金能按期、按量存入和办理无条件银行保函。
除将具有城中村全面自主改造复建安置资金所要求的资金实力作为主要考察其实力的标准外，还应注重其品牌、资质和经验，并注意以下两点：一是在改造方案未批复前，各城中村改造单位不得与合作开发单位签订有实质性内容的合同；二是选择开发单位时必须经过合法程序，按照村集体决定重大事项的程序进行表决通过。
（十六）办理资金监管手续，实施复建安置资金监管 由村集体经济组织或其成立的独资公司按《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号）、《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管工作指引》等及相关监管规定，签订《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》，并将复建安置资金存入区政府制定的资金监管账户，并到相关金融机构办理无条件银行保函。复建安置资金足额存入后，区城改办审核后出具《复建安置资金存入证明》。
在拆迁工作、用地和报建手续办理和复建安置房项目实施建设等后续工作中，复建安置资金按《天河区城中村整体改造工作指引》和《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》的有关要求进行监管、支付。
（十七）申办拆迁许可拆迁证，发布拆迁通告，组织动迁工作 取得《复建安置资金存入证明》，村集体经济组织向国土部门申办《房屋拆迁许可证》，并由区政府发布拆迁通告后，由村集体经济组织动迁工作。
五、用地手续办理阶段
【一】安置地块及自主开发地块用地手续办理
（十八）项目立项 全资改造公司凭市“三旧”改造办公室方案的批复意见向区发改部门申请办 理项目立项审批手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。
（十九）规划选址
全资改造公司凭市“三旧”办对改造方案的批复意见，按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办项目规划选址手续。
（二十）用地预审
使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”办，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。
（二十一）用地报批
1、农用地转用和土地征收，城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照土地管理法的规定报有审批权的人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。
2、村集体建设用地改变为国有建设用地，位于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并并附上村民表决情况，上报市“三旧”办审核，具体流程为：一是区国土房管分局出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局；二是市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。
（二十二）申报环评手续
全资改造公司按环评的有关规定备齐资料后到环保部门申办项目环评手续。
（二十三）申办《建设用地规划许可证》
全资改造公司凭市“三旧”办批复的改造方案，按有关规定备齐资料后到市规划部门申办项目《建设用地规划许可证》及规划设计条件手续。
（二十四）用地划拨
如将项目安置地块转为国有建设用地，村集体经济组织按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的划拨手续，取得《建设用地使用划拨决定书》。如保留集体土地性质，则按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的报批手续，取得《集体建设用地使用批准书》。
【二】融资地块用地手续办理（二十五）选择自主开发模式
由全资改造公司凭市“三旧”办出具的城中村改造批复文件和相关材料，按程序申办《建设用地规划许可证》，办理用地报批，取得《建设用地批准书》。
（二十六）选择拍卖融资的开发模式
1、由市土地开发中心申办规划设计要点，进行土地储备。
2、由市土地开发中心拍卖地块。
3、城中村改造项目土地交易竞拍人竞得土地，并交纳了土地出让价款及相关税费后，持相关证明文件，按程序申办《建设用地规划许可证》。
六、报建阶段
（二十七）建筑单体规划报建
全资改造公司按有关规定备齐资料后到规划部门申办项目建筑单体规划报建手续。
（二十八）申办消防、环保、卫生等手续
全资改造公司按建筑设计方案审查复函的要求，办理消防、环保、人防、卫生等专业管理部门意见。
（二十九）申办《建设工程规划许可证》
全资改造公司持环保、人防、防震减灾、消防等有关部门的前置审批文件到市规划局申办《建设工程规划许可证》。
（三十）施工图设计文件审查备案 全资改造公司持《广州市建设工程施工图审查合格书》、《建设工程规划许可证》等前置审批文件到建设部门申办施工图设计文件审查备案手续。
（三十一）申办建设工程招投标手续
全资改造公司持立项批文、用地批文、规划批准文件、资金证明、施工图审查证明文件等前置审批文件到建设部门申办建设工程招投标手续。
（三十二）办理工程质量安全监督手续 全资改造公司持《建设工程规划许可证》、施工图设计审查文件等前置审批文件到建设部门申办工程质量安全监督手续。
（三十三）申办《建设工程施工许可证》 全资改造公司持《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、施工图设计文件审查等前置审批文件到建设部门申办《建设工程施工许可证》。
七、项目建设阶段
（三十四）工程施工建设
由全资改造公司按国家现行有关组织工程施工建设，在此期间，由区工程质监站对工程质量、安全施工、文明施工进行管理。
八、工程竣工验收和被拆迁转制居民回迁
（三十五）申办工程验收手续 项目改造完成后，按现存建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况，批准的公益设施建设情况等内容进行进行竣工验收。
（三十六）房屋移交
项目改造建设方在完成回迁安置房建设后，按约定的条件和时限移交回迁安置房。
（三十七）被拆迁转制居民回迁。
九、其他
（三十八）本指引由广州市天河区城市更新改造办公室负责解释。
（三十九）本指引自发布之日起试行。
附件一：改造范围确定要求
改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围，以此为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，整合集体经济发展用地，特别是集体建设用地、旧厂房用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造，连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策许可的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。
在现场踏勘后，先由区规划分局根据现场踏勘情况、周边用地规划红线办理情况、城市规划等，提出改造范围线，再由区国土房管分局套土地利用现状、土地利用规划图，将不合政策要求的土地提出从改造范围剔除等意见。
转制社区对改造范围有异议，再由区城改办召集区国土房管分局、区规划分局、街道一起协调解决。
附件二：现状调查内容
现状摸查包括以下七个方面：
1、社会现状：人口规模，本村、非本村居民户数及人数，村民及计提收入状况，社会保障状况、城中村改造状况等；
2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地）、土地利用性质（居住用地、公共服务用地、市政设施用地等）；
3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；
4、建筑物现状：总量，分类建筑面积等；
5、留用地指标落实情况；
6、文物、历史文化街区、有保护价值的建筑、古树名木等；
7、现状历史资料：图片、影像等（建筑物的数量和权属、人口等情况）。
第二篇：广州市天河区“城中村”改造调研报告200
天河区“城中村”改造调研报告(2004年）
广州城市建设经过二十多年的高速发展，城市发展更多地表现在人口与面积的机械扩张。天河区是在广州市郊区基础上建立、发展起来的中心城区。新城区中仍然有许多实行农村集体所有制和经营体制的农村社区被城市建成区所包围，成为“都市里的村庄”，形成城市和乡村并存的二元结构。由于二元结构的存在，天河区原农村的管理体制与城市社区管理体制不相应，许多管理关系不清、责任不明，“城中村”成为城市社区管理上的一大难题。从物质环境上看，“城中村”市政设施建设薄弱，用地发展无序、建筑密度畸高、建筑杂乱无章、违章建筑严重，道路狭窄、消防通道不符合防火规范要求、消防设施简陋、存在着严重的火灾隐患，市容环境卫生恶劣等。伴随着广州城市这种外延式扩张的深入，内涵式城市化便被自然地提到议事日程，对天河区人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进广州城市化进程的重要环节。天河区“城中村”的城市化是真正实现城市一元结构发展的关键，与实现广州城市现代化的战略目标紧密相关。因此，对天河区的“城中村”改造势在必行。天河区的“城中村”改造虽已列入市、区两级政府的工作计划，各有关部门也做了许多前期论证工作，但由于“城中村”改造是极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、法律、政治等多方面因素，事关村集体、村民（居民）、政府、改造主体等多方面利益，导致启动困难、进展缓慢。为此，区政协专门成立了“城中村”改造调研小组，对区内外“城中村”改造进行了调研，并对天河区“城中村”改造提出了建议。
一、天河区“城中村”改造的总体思路、进展情况
经国务院批准的广州市规划发展区385平方公里,其中138个行政村为“城中村”。“城中村”分为三类：A类为完全没有农用地的农村，且已经完全被城市包围；B类为有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村；C类为有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域的农村。天河区现共有行政村(含已转制公司)26个，其中石牌、林和、冼村、猎德、杨箕、登峰、西坑、沙东、银河属于A类“城中村”之列；柯木塱、渔沙坦、沐陂、凌塘属于C类“城中村”之列;其他村属于B类“城中村”之列。
（一）总体思路。天河区“城中村”改造按照广州市政府要求“坚持政府不直接投资和不进行商业性房地产开发”的原则，主要执行市政府已定的三大政策：一是根据城市规划，在规划许可证范围内进行改造；二是村民依法依规复建自用部分，可免收城市配套费和土地出让金；三是商业开发部分，按规定缴交城市配套费、土地出让金等有关税费和办理手续后可转让。以村(或改制公司)为主体实施改造。首先从转制入手，即城市建成区内的“城中村”农民转为居民；村委会转为居委会；原农民使用并所有的集体土地转为国有土地，村民宅基地房屋权属转为城市房地产权属；原村委会管理的集体经济转为集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司，将原农村管理纳入城市一体化管理，并逐步把市政、环卫、供电、供气以及治安等纳入城市管理范畴。在此基础上，有步骤地推进“城中村”物质空间的改善。按照“统一规划，分期实施，先易后难，逐步推进”的思路和“规划先行”、“一村一策”的做法，具体实施分两类：一是对石牌、冼村等A类“城中村”，统一规划，统一实施，整体改造。区政府计划以石牌、冼村为试点，力争在一、两年内在实施改造方面取得突破，做出典型和示范，带动和推动其他城中村的改造。二是对棠东、棠下、龙洞等B类“城中村”主要抓好安置新村的建设，同时对旧村实施消防通道建设，加强环境卫生管理，整治脏、乱、差，逐步改善村貌，改善村民居住环境，待条件成熟时再整体改造旧村，最终全面完成天河区城中村改造，实现城乡一体化。
（二）进展情况。一是建立机构，加强领导。于2004年4月成立了由郑圣凯区长挂帅的天河区“城中村”改造工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在冼村街，区委、区政府配备专人、拨出专款开展此项工作。二是开展宣传发动工作。首先抓了村干部和村民宣传发动工作，解释广州市政府关于“城中村”改造的工作要求、相关政策、实施步骤和改造的重要性、对村和村民带来的好处等等，消除村干部和村民的疑虑，转变观念，为改造实施奠定思想基础；其次，采取召开座谈会、发放征询意见表
等办法开展民意调查。如冼村、石牌、林和等村均开展了相关工作，基本了解了村民关于改造的目标、拆迁补偿和对改造的态度等方面的意见，掌握改造的民意基础。三是进行现状调查和分析。由村委托测量队对现状房屋、物业情况进行了实地测量，按照房屋栋数、面积、用途、类别、产权情况等进行分类统计和分析，比较准确地摸清了房屋的现状情况。同时，对人口情况也进行了调查统计，基本掌握了现状各村的人口户数和总量情况。四是加快推进规划编制和审批工作。目前，石牌村编制旧村改造规划方案已通过了市规划局的审批，现正编制修建性详细规划；冼村、林和村基本完成编制旧村改造方案并获得市规划局审核意见，现正编制修建性详细规划方案；猎德村、前进龙埗村基本完成编制旧村改造方案设计已获得市规划局审核意见，现正修改中；龙洞村初步完成编制旧村改造规划方案，现上报市“城中村”领导小组审核中；杨箕、新塘初步完成编制旧村改造规划方案，现上报区“城中村”领导小组审核中；棠东、棠下现正修改旧村改造方案，计划上报区“城中村”领导小组审核；车陂村在完成旧村改造的宣传动员、现状调查等工作的基础上，现已委托设计单位开展改造规划的编制工作。同时，根据市下达我区9个试点村任务，结合“城中村”改造做好消防通道打通的有关工作。
二、天河区“城中村”改造面临的困境
从目前试点村改造状况看，在改造思路和方案上仍存在分歧，实施阻力很大，改造工作陷入困境。
（一）政策困境。按政策规定，“城中村”改造应与《村民委员会组织法》的实施有机结合，但在操作中规划与议事程序出现不可避免的矛盾。一方面，先由各村编制方案，经过严格的民主议事程序，自下而上报批，但往往与全市的规划不够吻合，上级不认可；而另一方面，自上而下形成的方案又脱离实际，让村民难以接受，造成村民通不过的结果。另外，市政府出台了一些有关政策，但相关条款不够严谨，反而不易操作。目前，村民对市给的政策也信心不足。“城中村”改造是一项时间跨度很长的、渐变式的社会系统工程，考虑到广州房地产市场的承受能力，不是3年、5年、10年可以改造好的，需要一个很长的时间，有的可能要花一两代人的时间。村民认为改造政策定下来后，既未以政府文件的形式发布，也未立法，其法律的约束力颇受质疑。村民尤为担忧的主要包括土地政策、税费减免政策等。所以，面对长时间的改造期限，政策的明确性、连贯性、稳定性将直接影响到“城中村”改造的进程。
（二）投资主体和资金困境。资金是“城中村”改造的瓶颈问题。广州市政府提出“城中村”改造资金筹措原则上“谁受益，谁投资”，以村集体和村民个人出资为主，市、区两级政府视情况适当支持，通过“三个一点”的办法落实资金，不允许房地产商插手。按照此原则，“城中村”集体经济实体和村民是受益者，应当作为投资主体，但由于村集体经济在“城中村”转制和改造中预期收益不明朗，村民的出路很模糊，在此情况下，“城中村”改造受益者的定位很难得到村集体和村民的认可。调研中了解到，“城中村”改造所需资金量巨大，一个村总投资需几十亿元甚至上百亿元，启动资金也要3-5亿元，对一个村集体经济组织而言，资金筹措、开发人才和管理能力都是很难做到的，一旦开发过程出现问题，承担的风险将是十分巨大的。而完全将房地产开发商排斥在投资主体之外，既增加了“城中村”改造资金筹措的难度，也会在资金投资份额方面引发政府在“城中村”改造过程中与村民高额的协商谈判成本。
（三）规划困境。一是中心村规划所给的容积率太低，与“城中村”现状开发强度大、高容积率形成矛盾。如中心村规划所给容积率石牌、猎德、林和为2.0，龙洞为1.5，而现有这些村的建筑容积率已达2-3.5之间，按照经济分析，参照村周边地区指标，还应适当提高规划容积率。在天河区无空地可置换的情况下，在“城中村”范围内即便维持现状的开发强度，也难以达到改善城市环境的要求。而对于维持这种起码的城市环境标准的容积率，村民也难以接受。规划与现实差距太大，改造受到困阻。二是安置(周转)用地或用房困难。A类“城中村”完全没有安置用地，B、C类“城中村”由于撤村改制，农村城市化涉及土地政策变化，申请和落实安置用地有困难。除冼村、猎德、石牌因珠江新城征地已划出自留用地红线外，区内其余村均未划红线，而现在用地征用受土地政策的影响，制约了规划的进程。三是拆迁困境。“城中村”现状住房面积大，给村民带来相当可观的租金收益，需要补偿安置的数额巨大。而且，村民倾向于只接受住房补偿，给改造带来巨大的改造成本（包括交易成本）与风险，进一步加重规划困境。
除了这三大困境外，操作程序繁琐、村民的观念问题以及对村民因拆迁上访事件处理不当等方面因素的影响，均不利于改造步伐的加快。
三、青岛市李沧区“城中村”改造的基本经验
7月中旬，调研组一行学习考察了青岛市李沧区的做法和经验。李沧区地处青岛市区的北部，是城市化进程加快发展的区域，“城中村”现象较为严重。据统计，辖区西部地区的近30个村几乎全部纳入改造范围，规划改造区域面积600多万平方米，现近一半村庄改造进入实施建设期，约有四分之一已完工或进入建设收尾期。李沧区东部25个村庄，预计建设约500万平方米的经济适用房和商品房，不仅可以安置25个村庄的3万名居民，还可吸纳20万外来居民，城区面貌和人民群众的居住条件将有更大的改观。预计今后3-5年内完成旧村改造住房。
改造策略：按照统筹规划、突出重点、加快实施的原则，开展经济适用住房结合旧城（村庄）改造的统一规划、统一申报、统一开发、统一监管等改造工作，实现村民、政府、投资者“三赢”。
（一）组织和行政上保证。一是区委牵头，统一部署，统筹安排，区政府给予宏观政策调控，主要包括土地政策和免税费；土地市场运营、筹集资金等。二是明确分工，各行其道，各尽其责。青岛市政府协调各方，区政府负责把关，区建设局牵头，街道负责具体实施，其它如规划、国土、城管等相关部门联动协助。三是深入调研，统一控制规划。编制好分区规划、控制性详细规划，一村一方案，视各村实际情况，合理确定开发强度，适当给予照顾。村庄改造与周边改造同步，在规划上统一控制，优先控制旧村，建设新村，安置好村民。
（二）资金来源多渠道。一是通过土地经营获得。由市政府划拨专门用于旧村改造的安置居住用地、经济发展用地，一部分由政府操作，委托开发商进行安置房建设，另一部分用来拍卖，投入开发，获得改造资金，带动旧村改造。例如，一个地块有两个以上的开发项目，在满足规划的前提下作比较，取经济利润较大的项目来实施开发。二是通过减免税费获得。政府给予减免有关税费的政策。
（三）运作模式多元化。一是引入市场机制。通过设计和开发的招投标，择优选择设计方案和有实力的开发商，增加透明度；村与开发公司合作开发、村开发公司开发建设（房子委托市房管局销售）。二是拆建分离。由政府实施拆迁，将土地纳入土地开发中心储备拍卖，开发商拍买后在净地上开发。三是资金运作实行收支两条线。国家征地补偿款由政府控制，实行收支两条线，专款专用，统一放在街道，由街道负责资金的统一使用管理。四是拆迁安置多种方式：就地安置、货币安置、或两者结合。
四、天河区“城中村”改造的对策与建议
针对天河区“城中村”改造存在的种种问题和困难，借鉴外地的成功经验，提出如下建议：
（一）尽快出台“城中村”改造政策法规，保证改造工作的合法性
“城中村”改造是一项极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、法律、政治等多方面因素，事关村集体、村民（居民）、政府、改造主体等多方面利益，仅靠市、区政府有关部门的文件、会议纪要或领导讲话等是很难协调好各方面的关系，各参与方的利益也很难有法律保障。目前，国家对旧城改造拆迁补偿方面已有比较完整的法律法规体系，而对拥有集体土地产权的“城中村”改造套用国家对旧城改造的法律法规体系上存在许多空白，特别是在实际操作中，诸如在有关税费政策中的市政建设配套费、土地出让金的减免，在融资方面政府给予的低息或贴息贷款和农村集体物业抵押贷款，在公共设施及基础设施配套支持等方面还没有明确的政策。为此，建议在国家对旧村改造已有的法律法规基础上，尽快出台符合广州市“城中村”改造实际的有关政策法规，保证改造工作的合理、合法性。
（二）明确“城中村”改造实施主体，解决资金困境
在“城中村”改造实施的行为主体与操作方式上，应注重发挥各种社会力量的作用。“城中村”改造的资金来源应该是“政府-村集体-开发商”共同协力、共同解决。目前国内主要采用以下三种方式：一是由村集体经济为主导、非市场化的社区改造模式；二是以政府为主导、半市场化的综合开发模式；三是以开发商为主导、市场化的综合开发模式。天河区“城中村”改造模式现在主要采用的是第一种模式。但由于“城中村”改造模式受“城中村”地理位置、原有建筑密度、规划指标、改造资金来源等多种因素的影响，单靠一种改造模式难以完成。为此建议，根据各“城中村”具体条件，选择不同的改造
模式：
（1）对于村集体经济组织实力较强，改造项目经济分析有盈余或盈亏基本平衡的“城中村”，如石牌村等，可采用第一种模式，即由村集体经济为主导、非市场化的社区改造模式。
（2）对于村集体经济组织实力较弱，改造项目经济分析无盈余或盈亏基本平衡的“城中村”，可采用第二种改造模式，即由区政府为主导，引入有经济实力的开发企业进行保本或微利开发，先进行试点，在取得经验后，逐步推开，成熟一块，开发一块，滚动发展。
（3）对于村集体经济组织实力较弱，改造项目经济分析有盈余，能够吸引开发商介入的“城中村”，可借鉴外地以开发商为主导、市场化的综合开发模式，采取以集体经济为主导、适度引入开发商、市场化的综合开发模式。
（三）优化项目规划，提高综合开发相关资源的价值
政府对“城中村”改造的规划，很大程度上决定了综合开发相关资源的使用、运作和平衡。为了使规划更具科学性、合理性和可操作性，建议市有关部门在控规编制过程中，根据“一村一方案”，视各村实际情况，合理确定开发强度，适当提高规划容积率，使村庄改造与周边改造同步，保证改造投入收益基本平衡。同时，建议可调整部分用地性质，如住改商，并且经改造后节约出来的土地，在符合城市总体规划的前提下和村庄规划建设用地范围内，原则上留给村使用，以优化配置和高效使用土地资源，充分发挥中心城区土地潜在的巨大价值。对于安置（周转）用地或用房问题，建议有关部门尽快划出“城中村”改造用地红线，为规划和实施工作做好前期准备。
（四）加大管理力度，防止出现新的人居环境恶劣的“城中村”
随着经济发展和A、B类“城中村”改造的启动，大量被改造的业主和外来人口会向柯木塱等C类“城中村”迁移，使C类“城中村”向 A、B类“城中村” 转变，加重以后改造的难度。建议区政府要加大管理力度，加强规划辅导，做好村民的思想工作，并尽快制定政策将区内未列入近期改造的“城中村”纳入规划，对不符合城市规划条件的一律不得新建和加建宅基地房，增加对村民的经济适用房的建设，防止出现新的人居环境恶劣的“城中村”。
结束语：“城中村”的根本发展取向是走向真正的城市化，即从农村向城市转变、从村民向市民转变、集体土地产权向国有土地产权转变、从农村管理向城市管理转变，这种转变包括物质形态、经济结构与组织、社区结构与管理、生活方式、人口素质等各个基本方面，是一个综合的社会转变过程。“城中村”改造是新鲜事物，尚处于探索阶段，而且千差万别，没有现成的模式可借鉴。政府实行“城中村”改造既要维持农民现实收益不受损害，又要为外来劳工提供住房，并且要保证地域传统文化的维护与延续而不至于危害城市居民的生活质量，改造思路必须符合“公众参与、以人为本和可持续发展”的理念。
第三篇：广州市城中村改造成本核算指引(试行)
广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）
2011.8.12 为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本通知。
一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定
“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。
改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。2007年6月30日之前已建的历史建筑，若符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。
在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。
户均宅基地房屋基准建筑面积为240平方米至280平方米（具体数值由区参考各村的建设用地规模确定）。村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。
二、“城中村”改造范围内集体经济物业复建总量的核定 村集体物业不能按现状建筑面积“拆一补一”复建安置。合法的集体物业建筑面积依照“拆一补一”予以复建安置；
纳入“城中村”改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益面积，相应的建安成本由村集体自筹，不计入改造成本；
在改造范围内土地承载能力允许的情况下，2007年6月30日之前已建的历史集体经济物业，可按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，准予复建部分建安费用纳入改造成本，不予复建部分历史集体物业可给予建安成本补偿。
2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村集体经济物业一律拆除，不予补偿。
三、村民住宅和村集体物业建安成本补偿按每平方米1000元上限核算，计入改造成本。具体细化的补偿标准和操作办法由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行拟定并统筹实施。
四、“城中村”改造范围内规划的市政配套设施及公共服务设施等设施用地应当与融资用地同步转为国有，并无偿交由政府及相关部门统筹使用。改造范围内变电站、燃气调压站、加压泵站、邮政所、医院、加油站以及其他经营性的城市基础设施中新建或超原规模复建部分投资不计入改造成本，其他非经营性的城市基础设施建设投资均计入改造成本，同步配套建设。
五、“城中村”改造中临迁费标准应参照广州市国土房管局最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域的租金市场水平评估确定，住宅临迁单价可在每平方米每月20元至30元范围内、集体经济物业等商业面积临迁单价可在每平方米每月30元至50元范围内适当浮动。
改造“城中村”如选择改造范围内一次性实施清拆、整体开发建设的，现状建筑中准予复建的部分建筑可按3年临迁时间核算临迁费用，即“现状准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×36+现状准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×36”，复建安置建筑的权益面积不得计算临迁费；改造“城中村”如选择滚动开发、分期实施的，可据实际开发时序及分期拆除安置计划据实核算临迁费用（临迁时间不超过3年），也可对改造范围内现状建筑准予复建的建筑总量按2年临迁时间整体核算临迁费用，即“现状准予复建的住宅建筑总量×临迁单价×24+现状准予复建的物业建筑总量×临迁单价×24”。
六、现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算；搬家补偿费按每户1000元的标准核算（搬出搬进）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
七、历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
八、复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建经济物业的建设等级，严格按照《关于发布城中村改造复建成本标准指引的函》（穗旧改函„2010‟9号）核定的建安综合单价标准执行。
九、前期费用主要包括改造方案编制费、土地勘测定界费用和房屋现状测量摸查费等按国家有关规定核算并计入改造成本。
十、不可预见费按总改造成本的3%至5%计算，用于村集体统筹实施安置补偿过程实际需发生的但未纳入改造成本的部分费用。集体经济物业停业损失补偿等费用不在改造成本中单列，全部计入不可预见费。
十一、“城中村”改造的主要改造成本构成详见附件。
十二、以上核算方式适应于广州市已实行农村居民转制的“城中村”（主要包括在册的138条“城中村”）。
十三、改造“城中村”个案需突破以上条款规定核算标准或需在成本构成所列项目以外新增加专项成本的，需充分论证说明，并提交相应的原始资料供审核。
十四、本指引自发布之日起实行，由广州市“三旧”改造工作办公室负责解释。试行两年。
特此通知。
第四篇：广州市“城中村”全面改造工作流程
广州市“城中村”全面改造工作流程
一、全面改造方案编制阶段
（一）现状摸查
区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：
1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；
2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；
3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；
4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；
5、留用地指标落实情况；
6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；
7、现状历史资料：图片、影像等。
（二）确定改造规划范围和改造范围
由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。
（三）编制改造方案
区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容：
1、现状摸查情况。
土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。
2、拆迁安置补偿方案。
补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。
3、融资模式。
公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等；
4、资金平衡、筹措、运作方案。
5、规划方案。规划方案应达到修建性纤细规划深度；同事明确改造规划范围中的全面改造范围、功能分区和具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容、以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。
6、改造计划和建设实施步骤。
7、土地转性范围和规模。
8、违法用地与留用地指标证明文件（由市国土房管局出具）。
一、全面改造方案审批阶段
（一）批复改造方案
全面改造方案经村集体经济组织80%以上成员同意，由区政府审核后，报请市“三旧”改造办依据有关规定审批。其中涉及完善征收用地手续及超出“三旧”改造规划指引控制要求的，需报市“三旧”改造工作领导小组审议。
（二）用地预审
使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”改造办公室，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。
（三）用地报批
1、农用地转用和土地征收。
城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局申请，由区国土房管局申请，由区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照《土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。
2、村集体建设用地改变为国有建设用地。
位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的，同时提交纳入政府储备申请。
（1）属于138条在册“城中村”的改造按一下流程办理： ①区国土房管分局出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局。
②市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。
（2）位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内未纳入138条在册“城中村”的改造按以下流程办理：
①区“三旧”改造办公室按旧村庄建设用地改变为国有建设用地的收件材料要求上报市“三旧”改造办公室审核。
②市“三旧”改造办公室按规定报请省人民政府批准。③用地转性经省人民政府批准后，市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。
（2）位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的，由市“三旧”改造办转市土地开发中心按现行征地报批程序办理。
二、全面改造组织实施阶段
（一）安置房建设工作流程
安置房项目建设与融资地块捆绑实施的，由受让人按基建程序办理，并按规定时限完成；未捆绑实施的，按以下程序办理：
1、项目立项。
村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室对改造方案的批复意见向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。
2、申领建设用地规划许可证。
村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室批复的改造规划部门申请建设用地规划许可证。需要报审修建性详细规划的，应由村集体经济组织依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审；需要先行办理建设项目选址意见书的，应先行办理建设项目选址意见书。
3、申领建设用地批准书。
村集体经济组织凭建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书。
4、发布拆迁通告和拆迁许可证。
将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。
5、办理土地权属登记。
村集体经济组织凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向市国土房管局申请办理土地权属登记，领取国有土地使用证货集体土地使用证。
6、申领建设工程规划许可证。
村集体经济组织向规划部门申领建设工程规划许可证。
7、申领建设工程施工许可证。
村集体经济组织向建设部门申请建设工程施工许可证。
（二）融资地块出让工作流程。
根据村集体经济组织意愿，“城中村”全面改造可以通过公开出让或自主改造协议出让两种模式进行融资。
1、申领规划条件。
村集体经济组织向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”办批复的改造方案和批复文件出具规划条件。
2、公开出让工作流程。
（1）申请公开出让。
村集体经济组织编制“城中村”改造公开出让申请报告，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会同市国土房管局组织公开出让。申请报告包括以下内容：
◆ 拆迁补偿安置标准和办法；
◆ 拆迁资金监管要求；
◆ 开发建设时序要求；
◆ 动迁和交地计划；
◆ 公开出让准入条件要求；
◆ 村民和村集体经济组织其他意愿等内容。
（2）编制公开出让方案。
市“三旧”改造办公室根据村集体经济组织的申请报告以及规划条件等组织编制公开出让方案和出让公告。
（3）公开出让方案审批。
市“三旧”改造办公室将公开出让方案和公告提交市国土房管局土地出让金会审会议审议。
(4)组织公开出让。
公开出让方案经批准后，市“三旧”改造办公室将公开出让公告及合同样本委托市土地交易机构按照规范具体组织实施公开出让工作。
（5）签订出让合同
公开出让成交后，土地交易机构与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发出《中标通知书》，用地单位与市国土房管局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证
将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同手续时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。（7）办理土地登记。
用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》、出让金等土地有偿使用费用支付凭证、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管局申请土地登记，领取国有土地使用证。
（8）项目立项。用地单位向发展改革部门申请办理项目核准或备案手续。
（9）申领建设用地规划许可证。用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》和项目核准或备案文件，向规划部门申领建设用地规划许可证。
3、协议出让工作流程。（1）成立全资子公司。
由村集体经济组织注册成立全资子公司进行自主开发。（2）项目立项。
向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。（3）申领建设用地规划许可证。
村集体经济组织或其全资子公司向规划部门申领建设用地规划许可证。（4）申请协议出让。
村集体经济组织编制“城中村”改造协议出让申请报告，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会
同市国土房管局组织公开出让。申请报告包括以下内容： ◆ 拆迁补偿安置标准和办法； ◆ 拆迁资金监管要求； ◆ 开发建设时序要求； ◆ 动迁和交地计划；
◆ 村民和村集体经济组织其他意愿等内容。（5）办理土地有偿使用手续和建设用地批准书。持土地转性皮批复等有关文件与市国土房管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，申领建设用地批准书。（6）发布拆迁通告和拆迁许可证。
将改造监控资金存入区政府指定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。
（7）办理土地使用权登记。
凭国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管部门办理国有土地使用权登记。
（四）需要独立建设的公共设施用地和公益事业用地工作流程。
1、项目立项。
用地单位向发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。
2、申领建设用地规划许可证。
用地单位向规划部门申领建设用地规划许可证。需要先行办理建设项目选址意见书的，应先行办理建设项目选址意见书。
3、申领建设用地批准书。
用地单位凭建设用地规划许可证向国土房管局申领建设用地批准书。
4、发布拆迁通告。
将改造监控资金存入区政府指定的银行帐户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。
5、办理土地权属登记。
用地单位凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向国土房管局申请办理，领取国有土地使用证或集体土地使用证。
6、申领建设工程规划许可证。
用地单位向规划部门申领建设工程规划许可证。
7、申领建设工程施工许可证。
用地单位向建设部门申请建设工程施工许可证。
四、实施监管阶段
（一）改造资金监控。以区为主体，按照改造工程进度拨付、分级负责、专款专用的原则，由区政府、街道办事处和村村民委员会共同对改造资金进行监控。具体改造资金使用审批程序等由市“三旧”改造办公室另行制定。市“三旧”办（资金计划处）应定期对改造资金进行抽检，依法依规对建设工程费以及临迁费用等进行监管。
（二）开发建设进度监管。根据出让公告以及出让合同市“三旧”办负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时序等进行全程监管。
（三）配套设施建设监管。根据规划设计条件所要求的配套实施建设，按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完成前，融资地块建设项目不得预售。
第五篇：广州市天河区规划
广州市天河区规划
天河区的基本情况
天河区是1985年5月24日经国务院批准建立的广州市属行政区，位于老城区东部，珠江北岸，北回归线以南。东连黄埔区，西接东山区、越秀区，南望海珠区，北与白云区接壤。全区地势呈南低北高，由北向南呈逐渐倾斜形态，形成低山丘陵、台地、冲积平原三级地台。其中地形坡度大于25％的丘陵地有42平方公里，占全区面积的28.4％。
1999年底，天河区下辖五山等14个街道办事处和沙河、东圃2个镇以及24个行政村，104个居委会，22个家委会，24个村委会，另有2个代管村。由于城市化进程的快速推进，到2002年底，天河区原有的沙河镇、东圃镇已经撤销，并新成立了黄村、前进、长兴、珠吉、龙洞、新塘等街道办事处。目前，共有22个街道办事处和广州高新技术产业开发区天河科技园、天河软件园（均为天河区政府的派出机构）。
天河区第五次人口普查的结果是：总人口1,109,320人，其中常住户籍人口439,333人（非常住户籍人口为92,992人，合计户籍人口为532,325人），非户籍人口646,662人，居住本乡镇户口待定人口21,606人，原住本乡镇现在国外人口1,719人。在天河区1,109,320总人口中，农业户籍人口为41.2万人。
1999年广州市委、市政府正式对外宣布：天河区已经成为广州市的新城市中心，这标志着广州市的城市建设形成了“双中心”的新格局。天河区作为新城区，城市建成区面积从建区初不足20平方公里发展到2002年的80多平方公里。在90年代初，广州市提出建设现代化国际大都市战略目标时，就把广州市的发展定位为“国际大都市”，而这个国际大都市的现代中央商务区（CBD）就在天河区的珠江新城内规划和建设。2002年，广州市最新的城市规划，再次明确广州市的城市建设目标定位为现代化大都市，而广州市的CBD就在珠江新城。CBD的功能给天河区的发展定下最基本的格局，也成为天河区最具有区域竞争力的比较优势，甚至绝对优势。今天的天河区，在城市空间和产业空间的布局上，初步形成了以CBD为基础，以ITD（即信息技术圈）为依托的“双圈”结构，从而使天河区具有了越秀区、东山区和荔湾区的传统历史文化城市中心区所不具备的新经济和新广州的城市中心功能。
2、天河雄心勃勃打造亚运新商圈
未来10年，天河区将按照“一轴、两圈、多特色”的发展思路，以轨道交通为轴，打造新中轴线核心商圈和东部亚运新商圈两大商圈和九大特色鲜明的商贸服务业片区。将有6条地铁线横穿天河，按照新一轮的地铁规划，天河区有一号线、三号线、四号线、五号线、六号线、九号线6条通过，2010年之前，广州将建成的7条地铁线中，有5条线经过天河区，占广州市近期建成的地铁线路的71.4%。其中广州东站为广州市五大综合换乘枢纽之一。天河区的开发热点与阶段将与地铁的建设时序吻合。“两圈”是指围绕地铁线网和站点最密集区和次密集区，建设成新中轴线核心商圈和东部亚运新商圈。即以天河城-正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中央商务区、天河北金融-商务区和石牌电脑专业市场区。
体育中心片区：定位为广州市中央零售区，特色是商业发展密度最高，商业设施面积最大，商业业态、功能最全。
珠江新城片区：定位为广州市21世纪中央商务区，特色是总部经济，政府服务部门与高星级酒店密集，商务与文化并重，标志性建筑多。
天河北-火车东站片区：定位为中央商务区副核心、批发市场区，特色是金融、商务密集，专营高级销售与特色零售，商旅酒店汇聚，批发市场集中。
石牌-五山片区：定位为IT产品综合商贸区、技术服务区和娱乐休闲区，特色是IT一条街的区域品牌。
二、交通方面
1.地铁
天河将建成两大地下项目，一是完成天河体育中心综合改造，开发其地下空间，发展 地下体育健身商业区。同时以地铁三号线与五号线枢纽站建设为契机，沿花城大道到珠江新城文化广场，建成一个完整的地下步行商业系统。珠江新城成“城市客厅”。根据市政府规划，天河中央商务区将成为广州新世纪重要的城市标志之一。在区政府报告中，天河把珠江新城中央广场建设提到广州最大的“城市客厅”的高度。广场由地面城市公园和地下公共空间、商业空间及静态交通、市政管网等多层建筑组成。发展地铁沿线经济 地铁一、三、四、五、六号线经过天河区将带来巨大的发展机遇，“地铁经济”将成为天河区的特色经济，除此外，新中轴线将开发两大地下空间，这在广州历史上还是首次。一是配合市完成天河体育中心综合改造，发展地下体育健身商业区；二是以地铁三、五号线枢纽站建设为契机，沿花城大道建立与两侧人行隧道连接的地下步行商业发展轴，并以此为骨架，向北拓展中央地下城，延伸连接兴盛路步行商业街；向南拓展到双塔地下城，延伸连接珠江新城文化广场，建成完整的地下步行商业系统。
2.连接珠江新城的“地下大公交”可无人驾驶、全自动运行
不久的将来一辆可自动驾驶的超大“公交车”将在珠江新城中轴线地下穿梭，每小时可运客10080人次。届时，市民到东塔、歌剧院、博物馆游玩，可通过地铁1、3、5号线换乘“地下公交”，出站后步行不超过300米。，自动旅客输送系统脱颖而出，并报政府部门批准。预计近期将进行自动旅客输送系统车辆的招标，计划配备8列胶轮车，总价将达1.2亿元。
“地下大公交”可无人驾驶、全自动运行；每辆车可装载120人，3辆车组成1列“大公交”，一趟就可运走360名旅客。最高运行速度可达80公里/小时，设计发车间隔128秒，刚好可以满足珠江新城集运系统远期高峰小时断面客流10028人次的要求。
珠江新城集运系统主要是解决中央商业区客流出行问题，将来日客流量将达12.2万人次/日，该线路将既有的天河中央商务区和规划的珠江新城商务区联系起来，方便了两大CBD(中心商务区)间的沟通和合作。联系了羊城八景之一的天河漂涓、双塔、四大公建、海心沙旅游以及赤岗塔、电视观光塔，沟通了城市中轴线的主要标志建筑和景点。
珠江新城集运系统线路预计2008年底建成通车。9站点有4个可与地铁换乘线路总长约3.88km，全部采用地下线路.站点包括：赤岗塔、海心沙、广州歌剧院、双塔、中央广场、市民广场、天河南一路、体育中心、林和西。最大站间距669m，为体育中心至林和西区间，最小站间距为394m，为天河南一路至体育中心站区间，平均站间距464m。
全线在四个站点可与地铁的换乘，分别是赤岗塔站(与三号线)、珠江新城站(与五号线)、天河南一路站(与一号线)、林和西路站(与三号线，预留14号线)。
３．2008年年底将开通猎德大桥，并连接新光快线。
1)详细路线：汽车通过猎德桥南跨珠江后，可继续行驶新光快速路直达番禺，也可以在海珠区的新港路、双塔路落地。除了打通北上的新港中路-猎德大桥一线，新光快速路北面的窄路也将一并拓宽，直连黄埔大道，然后经天河东路继续北延直达广园路和北环高速公路。
2)跨径处于同类桥型世界第二、中国第一。
3)将选择开放式的通行模式，车行猎德大桥不需交纳过桥费用。
4.天河北路即将增设三条过街隧道
1)天河北路全长约3.2公里，连接各主要路网交通节点有9个，交通信号灯就有11个，交通堵塞严重。因此政府即将在天河东路口、侨怡苑和广东证券门前增设3条人行过街隧道，取消部分红绿灯。同时，新光快速路也将连通天寿路、天河东路及猎德路，并与东莞庄路一起贯通，构筑天河中心地区南北向的快捷通道。
2)广州五年内再建46座人行天桥和人行隧道，将尽量与附近的建筑、公交、地铁站点合理衔接，尽量不占用人行道，并同步实施天桥绿化设计。
其中天河北计划修建的有：
2007年 天河北路~侨怡苑隧道；天河北路~龙口西路隧道
2008年 天河北路~广东证券隧道 ；天河北路~体育西路隧道 天河北路~体育东路隧道
2010年 天河北路~龙口东路隧道 ；天河北路~天科路隧道
5、林和中路隧道对接广园路
林和中路将向北延长一公里多，以隧道形式穿越广深铁路，实现与广园快速路的对接，从广州东站出来的车辆就可直接上广园快速路。林和西路也将在条件成熟后向北延长，接广园快速路。
6、打通三大支路解放天河北
增加天河北道路供给，重点打通一批支路，包括：
1)龙怡路将撤除小区闸门，改善路面，结合天阳路改造打通至五山路；
2)天阳路将拆除停车场围墙，结合龙怡路改造，打通微循环，优化路网结构；
3)天润路东段将拆除临时建筑，实施道路，构筑天河北路以北东西向平行通道，优化路网结构。
7、黄埔大道将成为继东风路之后的第二条“全通行”路
通过已经完成的马场调头匝道、员村立交和交通整治，建成南北向地下隧道连接天府路和员村二横路。华南线以东到科韵路，一路实现连续交通。此外，今年将建设华南线东侧市政路一期，从长兴路到五山路延长线，同时启动二期前期工作，待华南路东侧市政路全线建成后，将为天河地区再添一条北至云溪路、南至黄埔大道的南北向通道。
8、打通小区封闭路
对天河北一带“豪宅”小区设槛封路、单位设违章围墙、障碍物影响消防的情况，陈如桂表示，今年3月前要清拆违法建筑，打通住宅小区封闭路，支路道路是天河交通的“微循环”血管，假如全部疏通，即使在主干道上受堵，也可马上转入支路，离开拥挤路段。
1)龙口中路东段要拆除楼盘占道施工的临建，打通至五山路；
2)华文街南侧支路要撤除南端封闭大门，分担天河路右转车流；
3)华阳街南段拆除西侧围墙；
4)龙口西路西侧支路要拆除汽车修理档，改善循环，分担龙口西路压力
5)铁路南侧支路也要整治，拆除违章建筑，使其连同天寿路，形成东站东出口，分担天河北路的交通压力。
9、珠江新城的双子塔西塔可直接办理登机手续
西塔可办理登机、地铁直达机场，今后前往新机场的旅客不用提前2小时赶往机场。旅客可在西塔大厅或旅客自动运送系统站厅检票后，将行李托运，就可以在地下商场和四大公共文化建筑里逛逛，然后登上地铁，享受直接登机的贵宾服务。
10、改造9路口新增12过街设施
公交设施设置不够合理是天河塞车的另一症结。总共9项道路交叉口改造工程近期要完成：天河路———天河东路路口、黄埔大道———员村四横路路口、天河东路———海欣路口等均要进行渠化改造，黄埔大道———天河东路路口要改成往东掉头。
今年体育西路口隧道将建成，广州大道———广园西路天桥、广州大道———金穗路隧道以及天河路———体育东路等12处路口将增加12项人行过街灯和安全岛等过街便捷设施。
11、今年百项措施为天河交通松绑（详见附件，有较多部份已实施）
三、未来增加的商业设施
1、天河将建首条具岭南特色的滨水步行街
1)广州将在天河路和天河北路之间、沿沙河涌沿线两岸建设一条全长800米的大型滨水步行街，它将成为继北京路、上下九步行街之后的第三大步行街。
2)天河区现有两大商圈———天河城广场、购书中心商业圈和时代广场、中天购物广场商业圈，但这两大商圈之间一直缺少有机的联系，相互间的沟通不太顺畅。在这种情形下，可联系两大商圈的沙河涌商业步行街规划应运而生。
3)未来的沙河涌商业步行街将成为广州第一条滨水步行街。由于步行街沿沙河涌两岸建设，滨水将成为其最大特点，沙河涌沿线的商铺也都将改造成广州传统的骑楼式，极富岭南水乡特色。
4)该步行街分为一个中心区、四个特色段，一个中心区指现在时代广场后约3万平方米的修理厂，这里将改造成一个综合性的文化休闲中心，目前此处正在清拆房屋；四个特色段指整条步行街将分为休闲段、文化段、餐饮段和综合段，以满足市民购物、休闲、文化性消费、娱乐、游览观光、餐饮美食的多种需求。政府网址：http:///news/view.asp?id=XW***952&fdID=CL200403***8&tbColor=DBE2FF&trColor=C7CFF31
5)该步行街的规划设计将结合沙河涌整治，对沙河涌两岸各8-10米宽的道路进行改造，对沿线现有商铺立面重新进行规划和整饰，对一些过于破旧的房屋进行拆除重建。
2.喜来登酒店将进驻天河城西塔定位五星级
喜来登是世界500强的喜达屋饭店及度假村管理集团旗下的品牌，天河城集团（原天贸集团）与喜达屋酒店及度假村国际集团就广州天河城西塔粤海喜来登酒店签约，有450间客房，计划于2008年底开业。这是喜达屋旗下喜来登首次登陆广州。目前，天河城购物中心东侧投资8亿元的超级甲级写字楼粤海天河城大厦已经平顶，只租不卖，预计今年10月投入使用；位于天河城购物中心西侧，高达38层的五星级酒店投资6亿元。禹来透露，写字楼和酒店的投资全部用多年经营购物中心的利润投入，不需借银行一分一厘。与此同时，禹来及天河城大股东广东控股的战略发展部副总吴嘉乐均否认了坊间的“上市”传闻，因为“不缺资金，而且融资可有多种方式，而上市也是有利有弊的。粤海喜来登酒店以五星级酒店定位，将提供将近450间客房。
3.广州威斯汀酒店
1)在天誉花园三期的威斯汀酒店及附属办公楼项目总建筑面积约14万平方米，包括一内设448间客房的五星级酒店、7200平方米的购物商场、提供420个车位的地下停车场和建筑面积约4万平方米的办公楼，项目预期在明年初开业。
2)广州威斯汀大酒店由世界著名的喜达屋酒店与度假村管理集团管理，作为世界知名的品牌，喜达屋在全球拥有850多家酒店及渡假村，旗下拥有八个品牌：瑞吉、至尊精选、喜来登、威斯汀、福朋喜来登，艾美，W酒店及ALOFT酒店。
4.亚太世纪广场
亚太世纪广场，（暂定名，工程编号天河商旅12-1，5项目，荟雅苑前的写字楼，发展商是越秀城建）紧邻广州标志性建筑中信广场，南望天河体育中心，是超五星级酒店、甲级写字楼、购物广场和文化休闲中心相结合的大型综合性物业，未来天河中心区的超级商业航母。项目规划为54层写字楼、29层商业群楼。面积分布：2200㎡/F.写字楼部分拟建成5A级智能化甲级写字楼；专为世界五百强及金融、保险等行业的领袖企业度身定造；酒店部分为国际标准五星级商务酒店；聘请国际知名酒店管理公司负责经营管理；商务群楼拟建成会议及展览中心、宴会厅、中西餐厅、室内恒温泳池、健身中心、商务中心、各类品牌专买店等配套设施。项目于2004年底开工，预计2007年峻工。
5.太古汇
1)太古汇（广州）发展有限公司总经理郝继霖表示，为了做得更好，太古汇在设计方面做了部分改动，预计投资将从原来的40亿元追加到45亿元，不过太古汇会按照原计划在2008年年底2009年年初全面开业。展示厅完工后将在广州、香港等地对项目进行推广、招商。
2)商铺方面则主要针对中层以上的客户，所以招商主要针对一些在国际市场或内地市场上有知名度的商家。而在租金方面，单价肯定不会是最高的，但因为多数商铺的面积都比较大，所以总租金方面的支出也会比较大。
3)太古汇为太古地产于内地第一个大型发展项目，太古地产占该合资项目九成七的股权，总建筑面积超过45万平方米，预计在2008年年底2009年年初落成开业，由太古地产管理。落成后的太古汇将包括一个11万平方米的大型购物商场、两幢写字楼、一家五星级酒店和一个文化中心。
6.柏西商都（中诚广场）
1)与广州标志性建筑中信广场隔路对望的中诚广场已烂尾多年，一直是寸土寸金的天河北的一道碍眼的“疤痕”，虽在2002年被成功拍卖出去，但此后几经反复，依然没有起色。不过,来自深圳的房地产商“佳兆业地产”已经悄然注资，将与北京金贸投资有限公司共同开发中诚广场。
目前，深圳这家地产公司为中诚广场注入了八九亿元的资金，采用与北京金贸投资公司合作开发的方式，就连双方的工作人员都是各占一定比例。目前，中诚广场的工程建筑项目由这家深圳地产公司负责，工程已进入施工装修阶段，由于烂尾时间较长，建筑内部需要更换的部分较多。虽然是十几年前的设计，但是中诚广场的每层高达到3.6米，光电梯就有58部之多，设计十分超前，就是放在今天也不显落后，在寸土寸金的天河北还是相当具有吸引力的。
7．万菱汇
万菱汇的写字楼和商场都只租不售.万菱汇包括商场和一栋甲级写字楼、两栋公寓。该项目总建筑面积规模超过23万平方米。高49层层为写字楼建筑面积约6.5万平方米间隔为400平方米-1500平方米;公寓有29和33层建筑面积约7.2万平方米；商场部分建筑面积约5.8万平方米。万菱汇商场不走大众化路线，将不设百货公司、只做专卖店.四、学校
1、小学：华阳小学（省一级）、体育东路小学（省一级）、龙口西小学（市一级）、华康小学、珠委小学、林和小学；
2、中 学：天寿中学、市113中学（省一级）、天河中学（省一级）、天秀中学（区一级）；职业教育：天河职业高级中学、外语职业技术学校等
五、医疗配套
1、中大附属第三医院（卫生部三级甲等医院和国家爱婴医院、广东省文明医院）
2、长江环球医疗门诊部（以在华日本及欧美人士为主要服务对象的高端涉外医疗服务机构）
3、广州博爱医院、侨怡苑人民医院、天河区省妇幼医院、新东升门诊部、广州医科大学第三附属医院等。
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