公民邹涛上书总理全文《关于中国房地产市场现状与民生问题的调研报告及建议》

第一篇：公民邹涛上书总理全文《关于中国房地产市场现状与民生问题的调研报告及建议》

姓名：邹涛，性别：男。出生年月：1974年4月19日。深圳市罗湖区草埔西社区居民。中华人民共和国公民，资深民间公益志愿者。

尊敬的总理: 您好!我是一个来自深圳的普通公民。我深深地爱着我们的国家，源于这份深沉地爱，我给您写下这份调研建议报告。

虽然我只是在电视上看到您，但在今夜，当我眼含热泪给您写下这份调研报告建议时，我的眼前不禁浮现出了您忧国忧民、日理万机的身影；出现了您在春节元旦等节日期间去不辞劳累看望那些生活在最底层的老百姓家里吁寒问暖的情景；浮现出了您抱着孩子时洒下热泪的情景，在那一刻，我也同样为您关爱弱势群体，如此的亲民而热泪盈眶。我庆幸，我们13亿中国人有一个好总理。而今天，作为一个生活在社会最底层的普通公民，我时刻告诉自己“位卑未敢忘忧国”，我要用我的实际行动来证明。从2006年4月26日到5月11日，我放弃了自己的所有的正常工作，经过半个月的调研，我与全国32个省直辖市的城市居民通过电话、网络的方式就当地的房地产市场情况进行了详细的交流，共有2万多名全国各地的市民通过电话、电子邮件的方式给我发来了当地的房地产市场现状和房价情况。

尊敬的总理，当我写完这份调研建议报告时，已经是2006年5月11日凌晨3点了，我依然毫无睡意，在我的案头，放着一份深圳本地的报纸，报纸上有一个很大标题：《深圳市内房价已突破万元大关》，在这一刻，我是多么地想告诉您，告诉您全国几千万被媒体称之为“房奴”的、背负着沉重购房贷款债务的供楼一族和因害怕背负债务而不敢买房子的城市居民最真实的疾苦和人们对规范中国房地产市场的热切期盼。

总理，房价真高

转眼间国家宏观调控已一周年了。但目前局部地区的房价又出现非理性上涨,于是社会各界对2005年宏观调控的作用和效果提出质疑,有的甚至持彻底否定的态度。也有人因为近期深圳、北京、广州等局部地区房价出现非理性上涨,而彻底否定宏观调控的成果,我想这是不全面的。如果没有去年的及时的宏观调控,今天的中国房地产、中国的经济大系统、中国社会大系统,是何种状况,我们不敢设想，如果要我来打分，我认为去年国家的宏观调控至少可以打6分。

2006 年4月，面对一路狂飙的房价，市民自发发起了“不买房活动”，短短的十几天内全国各地就有2万多名市民开始考虑理性购房。根据社科院的《中国房地产蓝皮书》报告认为，中国的房地产市场价格将长期上涨。2006年一季度，仅我国南方的深圳，房价比去年同期上涨了35.46%，深圳特区内均价突破万元大关, 房价均价已达10313.89元/平方米；而北京房价也比去年同期飙升至17.6%；在江苏的无锡，房价已在5000多元/平方米；广州上涨达15%以上,几乎失去理性；其它许多城市涨幅也都在5%右右。另一方面，据国家统计局的数据，截至2006年3月底，全国商品房闲置面积却达到了惊人的1.23亿平方米。

2005年底，一位上海的市民有一天买了份房地产报，看见过去曾经居住过城乡结合处上海浦东花木路一带的二手房居然也可以卖到每平米万元以上，90平米左右的两房一厅就要花上100万，惊吓得“舌头半天没缩回去”。他算了一下在上海这还没“脱掉郊区身影”的地方，买这样一套房究竟要花掉各种不同人多少年的“血汗所得”。结果是：一个有田种、有鸡养的农民不吃不喝要种田1000年；一个“不抽烟，不喝酒，不结婚，不吃饭”的下岗工人，需要连续工作100年；一个“不贪污、不受贿、不挪用公款”同样也不吃不喝的公务员，得熬上33年！

那么，是什么导致房价持续上涨，变得房价虚高呢？据媒体开展的深圳房价调查结果表明，地方政府调控措施收效甚微、房地产商哄抬房价、土地资源稀缺、炒家囤积房源哄抬房价、部分中介从中炒房已成为房价持续上涨最主要原因。虽然地方政府采取了一定的措施调控房价，但遗憾的是，我们看不到更多实际的效果使房价变得理性。曾几何时，“居者有其屋”是人们共同的美好愿景。我作为一名在深圳生活了十年、长期关注民生的深圳市民，直到今天，如果我自己的工资收入，依然在这个城市买不起一套房子，在这个城市里找不到一个属于自己的固定的安身之所，安居乐业依然只是一个美丽的梦想，遥遥无期。而越来越多的残酷现实是，深圳乃至全国的房价已经“涨疯了”，由此引出了一系列的社会问题。由于长期关注民生问题的缘故，我在日常做了大量的民生调研，在调研中我发现，为了买得起房子，有的市民不惜大举借贷度日；有的不惜忍辱负重，劳累成疾；因为房价太虚高，有很多的大龄青年因为没有房子到了30几岁了依然不敢结婚；很多家庭因为买不起房子即使结婚后也不敢要孩子；还有的，因为供不起楼而被银行收回，损失惨重；更有甚者，为了供楼款铤而走险，走上了违法乱纪的道路。而今天，我非常痛心的看到，这虚高的房价，已经成为影响深圳构建和谐社会、引起社会矛盾的根源之一。“居者有其屋“变得遥遥无期，成了一个美丽的画饼，可望而不可及，让很多人对生活失望，从而失去归属感。

一直以来，中国的大中城市居民为了买一套属于自己的房子，“毕其生之所有”，这，已成了所有工薪阶层的城市居民发自内心的切肤之痛。而在改革开放的今天，全国城市的居民即使每年要拿出近六成(57%)的家庭收入，如果要买一个极为普通的、连小康标准都达不到的住房，需要花上15到25多年的时间，才能实现这基本的居住权利。“居住权”这一与生具有的基本人权已成为国民生存的最大成本。

尊敬的总理，当我给您写这份报告时，暴涨的高价房同样也正在重新洗牌全社会各阶层财产。一方面一个独赚千亿利润的房地产大亨呼之欲出，另一方面千万白领正在由“中产”变“负翁”。而更多数以亿计的普通大众对高价房更是不敢问津。根据媒体调查，在北京市，除无力购房者以外，约有38.9%的被访者能够承受5000元/平方米以下价位的住宅；能够承受5000至7000元/平方米的约占22.8%；7000至10000元/平方米之间的约占9.3%；而仅有1.5%的被访者能够承受10000元/平方米以上价位的住宅。近9 成居民难以承受7000元/平方米以上价格。我在深圳做的实地调查是，96%的市民只能接受价位在6000元左右/平方米上下的房子。而在深圳，如果一个月收入5000元的工薪阶层，在面对上万平方米的房价时，工作一辈子，也买不起一套属于自己的房子，安居乐业只是一个美丽的梦想。

总理，“房奴”真苦

城市居民的一生就这样成了“房奴”。中国人都有买房的传统，人们希望拥有一套属于自己的住房，不管现实不现实，这已是自古以来我们追求“安居乐业”的美好 愿景，居者都应该有其屋。在深圳市，根据深圳市国土和房产管理部门官方发布的数据，第一季度均价已经达到10313。89元/平方米；一个三口之家要买一 套70平方米的房子需要70多万元人民币，按照深圳市公布的人均年工资3.3万元计算，夫妻两个都有单位工作，一方的工资用于日常的所有开销，以维持基本的生活，一方的工资全部用于支付奉(相当于用家庭收入的50%用在买房，远远超过一般国家不超过30%的水平)，每个买房的家庭要为房地产商的暴利打工 22年。如果这些家庭不因为买房而对自己生活极为“苛刻”到处处节衣缩食，只把家庭收入的30%用在支付奉，那么，平均每个买房的家庭就要为房地产商的暴利打工至少30年。

如果一个深圳的家庭每月克俭生活、用50%的工资来支付奉的话，就意味着一生要为房地产商的暴利打工，如果他们是正常的节衣缩食、只用30%家庭工资所得 来支付奉的话，就可能要用25-30年的时间来为房地产商的暴利打工卖命。如果一个人一生的工作时间是30年的话，那就意味着他有85%的工作是为了房地产商的暴利的积累，而为自己的还不到15%。这种情况不仅是在深圳，就是在国内的其他大中城市也是如此。今天的买房人和旧社会的“长工”相比，买房人已经 是有过之而无不及，从经济利益博弈的角度来看，今天的买房人，更像房地产商暴利下的“奴隶”，我痛心地看到，今天的大中城市的购房居民，早已成为高房价下 的“长工”，成了名副其实的“房奴”。

以我所在的深圳市为例，我们要实现在深圳买房这样一个安居乐业的简单梦想，即使月收入达到7000元的，按揭购买一套90平方米的房子，以均价8000元计算，总价70万元，15年的按揭，我们每月就要负担3000多元的按揭支出，负债收入比率达到了 45.71%（通常国际上的标准合理上限为40%）。在15年的按揭期间中，家庭实际的利息支出将达到176000元，还没有考虑未来国家可能进一步提高按揭贷款利率等等其他的情况。如果没有其他福利和年终奖的收入，则这样的负债水平还能有什么安全感可言？据媒体调查，目前我们的家庭整体负债率已经超过了欧美家庭。大部分工薪阶层的城市居民点要为个房子累死累活，除了房子，我们还要吃饭，要养家，要供养长辈，要供子女读书，还要有属于自己的生活……如果想 要吃得好、穿得好、把下一代抚育好，大家每天就只有象牛一样的为了还清房子的贷款而工作，因为供楼而没有幸福感可言，银行随时都可能会因为不还款而收楼，供楼款象一座大山一样压在城市居民的身上，这在相当程度上已经严重影响到了民众的归属感。

总理啊，您想对您说，每天都在节节高升的房价已经成为了“卡”住全国城市居民幸福感的一道共同的门槛。

“房奴”已经影响和谐社会的建设。客观地说，在西方国家，不少人都是租房生活。问题是，租房要有飞租，如果政府不提供廉租房，消费者不做“房奴”又能到哪 里租房呢？根据1998年颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》要求，各级政府应尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。然而，迄今为止，大部分地方走的却是只售不租的路线。也就是说，房屋的供应结构就决定了，老百姓无飞租—此处所指的租房并非是租商品房，而是指政府提供的廉租房。

当我面对疯狂上涨的房价，我和全国千千万万因为虚高的房价买不起房子、不敢买房子的人们听到的是房地产大腕们“做房奴活该”这样的话。这句话让是如此的刺痛我的心。也许解决住房的方式有很多种，可以租房等，买不起房的去买房，最后日子难过，那是活该。可是，我们应该看到，正是由于这个社会有个别通过房地产 获取暴利心态的地产商，绝大部分部分的城市居民民在购房时只能选择银行按揭。城市居民的个人生活被房贷按揭所改变的人们已达2600万。

所以，当这么多人成为“房奴”，甚至不敢做“房奴”都完全是被逼出来的。由于政策落实的不到位，导致全国各地廉租房缺位，人们除了买商品房，甘当“房奴”之外，并没有更好的选择。因为买房与看病、上学一样，却是人们生活的必需，人人需要、不可或缺。在城市颠沛流离、居无定所多年之后，谁不想拥有一套属于自己的房子。所以即使房价再贵，当“房奴”再苦，很多人还是会痛下决心扛起来。当然，其中也许有少数人为了面子 去买大房子、贵房子，但我相信，绝大多数工薪阶层，都只是为了在城市里拥有一处容身之地。

91.1%的城市居民只能通过按揭贷款的方式购买商品房。根据调查显示,国家住房改革后,由于现状原因，91.1%的城市居民购房方式是按揭贷款，为了减轻负担，89.5%的购房者选择了长期贷款的方式，贷款期限在15-20年，最长的甚至达到30年。

31.8%的居民月供占收入50%以上。根据调查显示,在贷款买房的人当中,54.1%的人月供占其收入的20%~50%,甚至有31.8%的人,月供占到了其收入的50%以上。按照国际通行的看法,月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线,越过此警戒线,将出现较大的还贷风险,并可能影响生活质量。而中国银监会在 2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中指出:“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。”也就是说,即便是按照中国银监会更为宽泛的标准,也有31.8%的人,其房贷月供超过了50%这一警戒线。

77.9% 的居民还款负担太重，纶为名副其实的“房奴”。过高的房贷月供正在影响着城市居民的生活。根据调研发现,77.9%的城市居民认为房贷还款负担太重,使他 们的生活质量下降。很多按揭买房的工薪阶层自称为“蜗牛”一族。他们身上背着房子,在享受着高薪、白领、有房一族等诸多心理安慰的同时,也承受着“一天不工作,就会被世界抛弃”的精神重压,生活质量大为下降:不敢轻易换工作,不敢娱乐、旅游,害怕银行涨息,担心生病、失业,更没时间好好享受生活。他们常常 戏称自己正在坚定地叩响“忧郁症”的大门,甚至一只脚已经迈了进去。在影响生活质量之外,月供占收入比例过高的另一个隐忧是,这必然导致储蓄的下降。对很 多城市居民点来说,购房已不是个人行为,甚至是一个家庭、一个家族在供房。可以用“六一模式”概括全家供房的情景:6个人,青年夫妻、男方父母、女方父母 用多年的积蓄共同出资,在城市里买一套房。在2003年,上海、北京两地家庭负债比例分别达到155%和122%,已经超过美国同期的115%。而在目前社会保障体系尚不健全、我国开始逐渐步入老龄社会的大背景下,人们又必须留出部分积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。

中国的房地产市场真危险，已经影响和谐社会的构建

2005年中国个人住房按揭贷款金额达到1．6万亿元。房地产已变成中国的独特“暴富”行业。面对全国商品住宅价格依然涨势惊人的速度，我们看到了一个近乎疯狂的房价市场。而事实是否真的是因为开发商的成本上升呢？让我们来计算一下开发商的成本。低层住宅成本等于楼面地价＋２０００元／平方米左右的建安费用，高层住宅成本等于楼面地价＋２５００元／平方米的建安费用。比如某地块，楼面地价为３０００元／平方米，如果建成高层住宅，那么开发商的成本就是３０００元／平方米＋２５００元／平方米＝５５００元／平方米。而现实呢，我福田、罗湖等新盘售楼现场发现，每平方米均价超过９０００元，有的甚至在一万元以上。如果开发商卖１００００元每平方米，其中的利润就可想而知了，而城市居民的血汗钱，就这样轻易的地产商被掠夺。一位曾在房地产行业工作过的市民告诉我，开发商们是如何偷漏税收，如何骗取银行贷款或合谋套取国家贷款的，他们每月拿上百个存折去银行还按揭贷款，每张存折贷款总额都高达几百万。而一些地产商和银行互相勾结，低产商开发楼盘基本上是由银行“两头托”，千方百计套取国家和银行的资产，在一些地区，一个新楼盘还没开盘，就已经在银行的“支持”下“抢购”一 空。

而据人民银行公布的一个确定的数字表明，1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元；到2005年，这一数字已经达到1．6万亿元。8年的时间，个人住房按揭贷款增加了近80倍。

房地产的真正成本。比如某城市CBD的一块地，招拍挂的方式拍卖出去，每平米地价达到了6600多元，算6800元吧，该地块约10万平米，若容积率为4，折合房屋建筑面积是每平米1700元，加3000元/平米的建安成本（含税费、贷款利息及其他费用），每平米成本是4700元，CBD的写字楼以保守卖2万元，每平米利润=20000-4700=15300元，利润率=76.5%，40万平米的房子，项目总利润=40×15300=61.2亿，如果分5年开发完毕，年利润超过12亿。

开发商的投资。土地成本=10万平米×6800元=6.8亿元，建安成本=3000×40= 12亿元，总成本18.8亿元，总销售收入=40×20000=80亿元，项目投资利润率=（80-18.8）÷18.8=325.5%，实际上开发商土 地出让金是分期缴付的，建筑安装工程是由乙方垫支的，即使不考虑前期开发向银行贷款（几乎不太可能），全部自有资金投资开发，开发商实际投入的资金也不会超过10亿元，如果按这样的方式去计算投资收益，项目总收益率=（80-18.8）÷10=612%，项目年收益率=612%÷5=122.4%。如果开发商投入的这10亿元有40%是银行贷款，项目总收益率=612%÷60%=1020%，房地产是不是暴利，开发商老是嚷嚷地价上涨迫使房价上涨的说法是 不是谎言，开发商老是嚷嚷房地产没有暴利的说法是不是谎言，一看就已经很清楚了。

社会发展是一个渐进的过程。财富的增长，也一定和经济发展是相同步的。房地产开发商动辄上亿、甚至数十亿、上百亿的急剧增长的财富，又是从何而来的呢？他们掘富的“金矿”又是在哪呢？这是因为相关的政策给了他们机 会。房地产商通过种种手段的运作，像巨大无比的高速泵一样，把国家和社会的财富顷刻“抽吸”到自己的怀中。房地产已成为“极大的寻租和投机空间”，数万房地产商，每年“多吃”数以千亿的城市居民“血汗钱”，他们从掠夺式的城乡拆迁、到土地寻租中的腐败合谋；从哄抬操纵房价暴利，到暴富后各种目无法纪的偷漏税等，房地产不仅成了中国腐败的集聚地，而且也成为社会不和谐因素的制造者。

高房价已成为压在城市居民头上最重的新的“三座 大山”。中国大中城市的居民，在形式上看，已经不折不扣的成为高房价的“奴隶”。但从本质上来说，真正最大的“地主”，是房地产商及高房价的暴利。地方政府以买掉城市百姓的居住地来“经营城市”和“经营政绩”，也负有相当部分的责任。根据对南京房地产市场高房价的分析，地方政府摊在买房人中的“楼面地价”，有一半是不合理的。它和房地产商的暴利一起，导致了城市居民住房价格的高高在上。从这点来说，城市居民买房买成了“长工”，而且一干就是十几和二十多年。其中有85%的时间是在为开发商的暴利“扛活”，有15的时间，是在为地方政府的“政绩”做奉献。由于各个城市的具体情况不同，并缺乏基本的信息透 明公开，所以这也是一个推论。但高房价已成为压在居民头上最重的新的“三座大山”，却早已是不争的事实。住房成为全国人民最关注的热点难点话题。

房价就是“大政治”。北师大有个经济学教授认为北京市民对房子的需求很大很大，似乎要远远超过供应，所以房价不可避免要上涨了。而2006年4月30日，北京建委公布的数字表明北京的商品房闲置率超过了60%，这仅仅是指没卖出去的，已经“卖”出去，却长期没有人住的还未包括在内，而开发商却一再地“销控 ”一再地“惜售”，这是为什么呢? 国家有庞大的研究机构，有很多的著名经济学家，他们的理论和观点高深莫测，我只觉得，房价已经不只是一个“民生”问题了，房价问题实际上是一个政治问题，尊敬的总理，如果各级政府再不痛下大力气来控制房价，天下苍生将何以堪！

面对这样的现状，面对居高不下的城市高房价，任何有责任感的公民和官员都会由衷的感到：高房价及老百姓的住房权利和保障问题，早已不是一个经济问题，而是 一个地地道道的“大政治”。为什么高房价成了全民财富的最大“洗牌器”？为什么老百姓为了得到基本的居住权而成了房地产商的“长工”？为什么房地产商可以 倒卖公民的居住权而暴富？。。这些根本大是大非问题.社会发展是一个渐进的过程。财富的增长，也一定和经济发展是 相同步的。房地产开发商动辄上亿、甚至数十亿、上百亿的急剧增长的财富，又是从何而来的呢？他们掘富的“金矿”又是在哪呢？这是因为相关的政策给了他们机 会。房地产商通过种种手段的运作，像巨大无比的高速泵一样，把国家和社会的财富顷刻“抽吸”到自己的怀中。房地产已成为“极大的寻租和投机空间”，数万房 地产商，每年“多吃”数以千亿的城市居民“血汗钱”，他们从掠夺式的城乡拆迁、到土地寻租中的腐败合谋；从哄抬操纵房价暴利，到暴富后各种目无法纪的偷漏 税等，房地产不仅成了中国腐败的集聚地，而且也成为社会不和谐因素的制造者。

恳请总理救救“房奴”： 必须尽快采取行之有效的措施调控房价

高地价意味着高楼价，地价是把双刃剑。地价上去了，楼价高，税收也高，地方财政有好处；但是楼价高，老百姓负担就更重了，政府进行市政配套、拆迁的成本也 要提高。太高的地价楼价会增加城市的运作成本，因此，政府把好关是当务之急。而供过于求，房价依然上涨，这违背了价值规律，将来回归市场规律的时候必将付 出沉重的代价。

房价是关乎国计民生的大事，在此，作为一个负责任的普通公民，肯请政府进一步采取积极的措施调控房地产市场，平抑房价。通过适度扩大市场供给，适当增加土地供应，打击囤积土地的行为；调整商品房市场供给结构，抑止高档别墅以及大规模高档商品房的建设，加强经济适 用房的建设，加强普通商品房的投入等措施予以调控。我衷心地希望通过总理的重视，使各级政府采取一系列行之有效有效地规范措施，使中国的房地产市场早日走 上良性轨道，让我们每一个市民都实现“居者有其屋”，安居乐业的美好愿望。具体来说，本着对和谐社会身体力行的态度，对房地产市场提出以下几点建议：

第一，严格控制高档住宅供地。根据建设部的公开资料显示，2005年全国经济适用房投资额为565亿元，在2004年下降2.5%的情况下，继续下降 6.8%，中小户型普通商品房和经济适用房供应比重偏低是导致去年以来房价飞速上涨的根本原因之一。国家应继续增强土地对房地产调控的针对性和有效性，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房的土地供应。因此，一定要严格控制高档住宅供地。

第二，由政府制定合理的《城市房价成本核定办法》。住房不是简单的商品，带有一定的公共产品特性。不能单纯的以市场定价来处理。国际上房地产市场的利润一般在5%，而我国的房地产市场利润普遍在30%以上。房价不断上涨的一个重要原因就是房屋成本不透明，房价成了开发商单方面的垄断价格。政府应该明确规定 哪些属于房地产的开发成本，哪些不是，并在广泛听证的基础上确定开发商的合理利润率，以化结民怨。

第三，地方政府不要与民争利。各级政府在这方面可以有两个作为：一是降低用于房地产开发的土地价格和相关税收，不要依赖房地产来拉动经济增长；二是建立中国房地产数据库，一方面免费为开发商发放房地产广告，降低开发商成本，另一方面可以根据情况随时进行调控。

第四，开征房产消费奢侈税。前面提到的中国房地产数据库全国联网，并制定一个最低人均住房面积，凡超过人均住房面积的都开征房产消费奢侈税，根据超出的数量制定不同的税率，这样可以有效地打击各地的炒房团。

第五，严格规范政府行为。要稳定房价一方面必须严厉打击个别官员和开发商的勾结行为，严厉惩处土地交易中的各种腐败现象；另一方面政府要当好城市、土地的“守护者”，不要为了不切实际的形象工程、政绩工程而盲目地大搞拆迁。

第六，大众传媒不要对房价推波助澜。因为普通市民获取公共信息的渠道严重依赖于大众传媒，大众传媒的一点小动作也许就会造成巨大的市场影响，因此大众传媒的公益作用非常重要。

第七，严格房地产市场立法和执法, 规范银行信贷政策, 对于购买第二套住房的在银行按揭政策上提高首付。房价虚高不下的一个重要原因就是房地产市场混乱，信息严重不对称，其中伴随着开发商故意放慢开发、销售进度，囤积土地、房源，提前预售、违法收取首付等，也伴随着虚假广告宣传，地方政府违法圈地、售地、拆迁等，这些必须通过立法和严格执法来进行规范。同时，对于购买第二套住房的在银行按揭政策上予以区分对待，如提高首付，在一定年限内不得转让等措施，防止再出现从银行贷款6.5个亿购买1多套住房的情况出现,也是为了预防金融信贷风险。

第八，完善住房保障体系，加大经济适用型住房政策和廉租房政策的落实。国务院1998年就下发了《国务院关于 进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》要求，各级政府应尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。然而，迄今为止，大部分地方走 的却是只售不租的路线。也就是说，房屋的供应结构就决定了，老百姓无政府提供的廉租飞租。完善住房保障是完善社会保障体系的一个重要方面和构建和谐社会的 要求，也是顺利推进住房改革的重要条件。我们在实行住房商品化改革的同时，还要对中低收入者提供住房的保障，为贫困居民提供基本的住房条件，让城市的工薪 阶层买得起经济适用房，让暂时买不起房的城市居民可以租住政府提供的廉租房。

第九，允许城市居民合作建房或自建房。我国目前的住房保障基本内 容是廉租公有住房建设，就廉租房建设来说，还应该允许城市居民合作建房或自建房。建议国家出台这方面的指导政策，可以先选择一些城市试点，条件成熟后全国推广，增加城居民的住房选择，降低城市居民的购房成本。

第十，对房地产二、三及市场交易实行公开透明登记制度，遏制恶意“炒楼”风，预防房地 产泡沫。实施《商品房销售合同网上备案和登记制度》，公开各类房地产买卖信息，增强售房的透明度。让购房者可以实时通过网上查询房产商公布出售的房子情 况。如果购房者在其中挑选到自己满意的房子，房产商就不能以任何借口予以拒绝。同时，买卖双方可根据网上公布的示范合同文本拟订合同条款，对签订的合同强 制网上备案。此外，对购买第二套以上商品房的在转让时课以重税；制订政策促进二手房市场的规范交易。

尊敬的总理，住房的价格在当前土地越开发越少，人力成本增加，城市化进程不断加快，居民消费预期提高等现状下，房价合理的、有起伏的缓慢上涨是正常的。但如何让经济发展与让老百姓“居者有其屋” 这一事关社会和谐的民生问题相协调，这一切，急需我们做出社会主义中国的解答。

尊敬的总理，我多么渴望您能看到我的这份建议，我多么渴望能有机会向您当面汇报。为什么我的眼里饱含热泪，因为我对国家爱得深沉。我的心情无比的沉重，因为房价问题不仅是经济问题,更是社会问题,甚至会 影响社会系统的稳定性,作为一名深深热爱国家的普通的公民，我多么渴望我们的国家永远长治久安，由此，我努力践行“八荣八耻”，尽一个公民的责任发出了建议的声音，真诚地希望媒体来呼吁，希望专家学者共同来研究,希望各级政府来决策，更希望全社会都来思考，一起来为中国房地产的健康、规范化发展，为社会的和谐进步献计献策！

第二篇：县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告

县房地产市场现状、发展前景和相关

建议报告

县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告

县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告

为进一步促进我县房地产市场持续健康发展，县统计局组成4人专业调研组，对部分房地产开发企业及售楼处进行了调查，与县房管局进行了座谈分析，现对我县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告如下：

一、房地产市场现状

近年来，我县以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制已确立，三级房地产市场体系逐步建立，居民消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势

头，已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

1、企业多。我县房地产市场启动较晚，加之房地产行业的平均利润高于其他行业，因此吸引了外来开发企业的大举进入，发展较快。，全县只有2家房地产开发企业，到了11月份已发展成16家。

2、比重增。作为一个新型行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从开始，受“新区”规划建设，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及“建房”政策的刺激，市场容量增长，房地产业取得了跳跃式发展，占全社会投资的比重与日俱增，成为拉动投资增长的新生力量。仅为%，1-11月份高达%。

3、贡献大。近年来，我县房地产业呈现出百花齐放、蓬勃发展的喜人形势，为地方税收带来巨大的贡献。1-11月份，共组织入库房地产业各项税收1105万元，是去年同期的倍。

4、管理好。针对我县房地产开发企业

多，发展快等特点，县政府和县建设系统同时加大监管力度，制定并实施了一些促进我县房地产业快速健康发展的举措。如政府对华诺集团、湖左岸等未按期开发的土地予以收回；县建设局规定对主体封顶的楼盘才给办理“预售证”，坚决杜绝开发商“开溜”事件发生，有力地保护了我县购房消费者的权益。

5、土地足。近年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火暴，房地产开发项目用地投放量逐年上升，并向小区化、规模化、整体化出让转变。据调查，就华诺和港澳城两家土地总面积达1000多亩，截至目前已开发面积不足30%，近几年尚有700多亩有待开发；湖左岸有待开发面积约50亩；锦绣城和龙腾花园约50亩。

6、价格高。因商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，土地实行市场竞价，钢材、沙石等建筑材料和人工价格上涨，新型保温材料和黄河淤泥砖的使用，提高了开发成本。

从楼盘看：金羚华府价最高，售价在1600-1850元/㎡之间。从区域看：新区高于老区。如湖左岸二期已封顶，五楼售价为1538元/㎡，不打折，因其位置临近“三实”，在新区楼盘售价最高；香榭里大街二期已封顶，五楼售价为1458元/㎡，一次性付款打折，合1400元/㎡。

7、销售旺。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，预售大幅攀升，市场需求旺盛。截至调查时点，香榭里大街待售房19套；湖左岸二期55套，仅剩5套；龙腾花园二期预售55%；金羚华府几乎销售完毕。

二、房地产市场发展前景

随着我县国民经济的高速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车等已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。

1、从住房需求看：根据县房管局5月份的调查报告显示，目前有购房意向的4430户，占建成区总户数的%。首先是居住水平提高带来的住房需求，这一消

费群体经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，目前占需求主导地位，约87%；其次是人口自然增长造成新婚人口的增加对住房的需求，约%。其三是不在调查范围内的无房户解决居住问题的住房需求，这部分消费群体包括企业职工、乡镇行政事业单位职工和退休干部以及农村“富裕户”，是今后几年的需求主体，激活这群消费群体，将给我县房地产带来极大的发展。

2、从需求户型结构看：有购房意向的4430户中，各类人群需求的户型结构不同，具体情况见下表。

有购房意向的结构类型分布表 类型户数比重 60㎡以下 60-90㎡ 90-120㎡ 120㎡以上 合计4430100

3、从潜在购买力来看：首先，我县职

工平均工资保持了快速增长势头，为购房提供了可能。城镇在岗职工平均工资13016元，比增长%，若按这一平均速度增长，城镇在岗职工平均工资将达到20500元；第二，城乡居民储蓄存款余额大幅增加。我县城乡居民储蓄存款余额达亿元，比增加亿元，增长%，1-11月份我县城乡居民储蓄存款余额达亿元，比去年同期增长%；第三，随着国家有关住房政策的落实，广大的城镇居民的消费心理发生了很大变化，正在从“吃、穿、用到住、行”发展，表现在贷款买房上非常明显。

4、从城市化进程来看：首先是新区建设。随着新区交通网络的完善，生态城市功能的进一步强化，城市品味将大大提高，越来越显示出它的价值和魅力，一片“天蓝、地绿、水青”的生态人居环境和休闲消费中心，将吸引大批向往者；第二是对接新区。新区的“大发展”，已经带动了无棣镇、信阳乡两乡镇的小城镇建设，加快建设步伐向其靠拢，空间、布局不断接近，对接形成一体化发展必将成为可能。第三是老区改造。县城新的总体规划要求，加快旧城改造步伐，加快老区设施配套更新，将带动沿级及周边地区的人口有效聚集。第四是小城镇建设。其它乡镇以商贸园区拉动小城镇建设的格局基本形成，四级市场已经启动，我县房地产业将迎来新的春天。

四、房地产市场发展建议

1、加快新区公共配套设施建设步伐。据湖左岸开发商反映，此小区目前已有业户入住，年底一期工程将全部交付入住，但目前急需解决的是电、天然气、有线电视、宽带、电话等基础设施的“入区问题”，建议各级领导积极协调，抓紧落实，早日完善住户日常生活设施。

2、建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，全面、及时、准确地向社会通报全县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等有关情况。职能部门

要定期对房地产市场进行调研分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

3、完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，根据走访售楼处结果，个别楼盘存在未取得“预售证”而向顾客预售现象，应该要发现一起查处一起，绝不姑息。

4、加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场健康发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房

屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过增加城镇居民的实际收入，提高居民对收入预期值的希望，增强住房消费意识，强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度，是潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

第三篇：中国银饰品市场现状调研报告

一、市场概况

近年银饰品、流行饰品异军突起，销售量上升。白银市场放开后，银制品及银饰消费成为新热点，用银量急剧上升，XX年已达500吨。（中国白银年产量4300多吨，位居世界第四，出口达2891吨。）而且，市场潜力依然较大。特别是今年以来各地黄金白银疯狂涨价，创下自1981年以来的最高价，截止XX年5月11日，白银现货价报每盎司报14.60美元。与此同时中国银饰品市场较往年上升势头较快。这与中国近年来飞速增长的经济和人民生活水平的提升有关。从《XX上半饰品市场运行状况报告.〈加盟连锁〉》一章可以看出：“连锁加盟一改往日的10元店风格，逐渐趋于50——100元的中高档精品饰品店。”在这里所谓的精品饰品店说白了，是银饰品居多。相对来说，银饰品价格便宜，银的原材料也很便宜，只有2元／克，为一般人所能接受。同时银饰本身的可塑性很强，造型变幻多样，所以流行也是一种必然。从而更加多样化。况且近年来人们对饰物的要求也是越来越高。

二、银饰品种类

国家标准规定990银、925银、800银都可以用来做银首饰。现在说的银饰一般都是925银。925银首饰是含量为92.5%的纯银再加入7.5%的合金，加入合金为的是让银的光泽、亮度和硬度都有所改善。自从1851年蒂芬妮推出第一套含银量为92.5%的银饰品后，925银便开始流行，所以目前都以925作为鉴定是否为纯银的标准。925银首饰经过抛光后呈现出极漂亮的金属光泽，而且也具有了一定的硬度，能够镶嵌宝石，做成中高档首饰。此外，还有黑银、藏银、彩银、泰银、苗银、纳西族银等品种。

三、生产

目前而言，国内生产银饰品的厂家主要集中于广东省境内特别是深圳市。在义乌福田财富珠宝大厦我们看到的银饰品生产厂家有：雅庄、丽珠、思源、名兰、华泰等。除此之外在国内还有银时代和老银匠。其设计沿袭传统又加进现代流行元素。

四、销售

国内银饰品销售主要存在于商场超市的专柜里面但又跟珠宝有所区别，跟一般饰品相近也就是说银饰是介于珠宝和饰品之间的。当然国内也有这样的一些银饰专卖店但相对各地的饰品连锁加盟店来说还是处于起步阶段摸索阶段，同时只做单一的银饰专卖店很难赚到钱，只能在做的过程中以银饰为主兼顾其他。同时，网上零售情况比现实里看似繁华，但像首饰这类商品，人们更倾向于相信正规、专业的商店。同时网络存在诚信缺陷，所以一般如果不是同城交易，生意并不比现实里好很多。需要注意的是，网上银店大部分以做批发为主，批发生意相当火爆。

五、消费

银饰的消费以30岁以下的时尚年轻一族为主要消费对象，如大中专学生、刚参加工作不久的爱美女性，因为银饰单价便宜，消费起来比较轻松，年轻一族能承受这个价格。中年人消费一般为珠宝类产品。而且我们发现年轻一族很多时候的消费习惯是将银饰作为一次性消费用品，只是图个新鲜。同时，银饰相对于其它饰品而言比较安全。其它的合金多多少少会对人体造成伤害，特别是像耳环这类跟皮肤直接接触甚至穿透皮肤的饰品，对人体的影响是相当大的。因为银或者是金的金属属性相对稳定,不容易跟空气中的物质或者是人体皮肤的分泌物起反应。还有银饰的特有特点就是比较质朴，既不会显得奢华也不会显得俗气，人人适合佩带。在银饰的消费区域上，我们发现大城市比小城市走的快，南方比北方消费快，城市比农村快，越是时尚的城市银饰品走的越快。

六、品牌

银饰品公认的知名品牌有蒂梵尼、路易。蒂梵尼创办于1837年9月，1851年，蒂梵尼推出设计精美的银器，引起广泛关注。此后，它率先使用925银，这在后来成为了美国银制品的标准。路易一直被公认为流行的先行者……相对来说他们的产品价格昂贵，对一般的消费者来说只能望洋兴叹。何况他们都是国外的品牌。国内的都是一些小的连锁加盟公司以帖牌方式与生产厂家合作而成的，而且跟一般的饰品捆绑销售，国内做的较知名的有：爱得康、v6、金得利等，其中前两家集中于深圳，只有金得利在福建，也就是说在义乌仅华银一家还称不上生产厂家。上面三家由于他们都是在生产合金的同时生产银饰，故称不上真正的银饰品品牌。银时代和老银匠是属于本土比较知名的品牌。银时代始创于1994年，公司总部设在东方之珠——中国香港。银时代主营925纯银饰品，兼营水晶、彩贝、翡翠、玛瑙、琥珀、锆石等镶嵌系列银饰品。目前在全国已有七十余家品牌专卖店，其采用境外加工，国内oem生产。老银匠总部位于北京，有着自己的设计中心和生产中心，属于完全本土化的银饰品品牌。其他的像深圳市境内的生产厂家大部分之偏据华南一隅，在国内无大动作。

七、质量

由于银饰品市场缺乏相应的品牌运作，顾客在购买银饰品时顾忌颇大，主要在于对银饰品鉴别的不熟悉。由此部分厂家也以次充好造成银饰品市场混乱，而且质量隐患严重存在。质量上无法保障。

八、加盟连锁

应该说银饰品的加盟是受了网上银饰批发火爆的刺激。像1925银饰品批发网、让利银饰品批发网、凯凯银饰品批发网、百代银饰批发网等生意都相当火爆，同时他们在做批发的时候还进一步诚招自己的其他城市代理商，逐步向现实的加盟连锁靠拢，这条路的好处在于节省了运营成本。当然也有直接做加盟的，像“天使翼”银饰加盟等，跟传统运作模式一样，运用强力广告轰炸，市场宣传推广等方式直接招自己的代理商，相比前者来说运营成本稍高。还有一种就是既有工厂也做连锁的，如老银匠和银时代。

九、银饰品目前地位

如果说饰品已经是成熟的，那么银饰品才刚刚起步，无论是生产还是销售，但又具有“天时”优势。近年来国内饰品消费热潮一浪高过一浪，特别是从XX年下半年国内市场开始火爆，很多厂商参与其中，而银饰相对其他饰品来说更为一般人所接受。

综上所述，我们可以看出与黄金、铂金、k金饰品相比，银饰品成本低，价格廉，已成为大众时尚饰品，无论是消费速度还是消费频率都很快，已经接近快速消费品。一方面，随着时尚服饰的变化万千，银饰品追逐时尚、崇尚个性的造型使其成为人们不可或缺的妆饰品。另一方面，年轻一族的消费能力有限，银饰品价格低廉，可以常换常新。据了解，银饰品在美国和欧洲等成熟的消费市场增速很快，中国人口众多，近年来经济发展迅速，相信银饰品将成为下一个市场热点。

第四篇：中国房地产市场的现状与发展趋势探讨

中国房地产市场的现状与发展趋势探讨

一．中国房地产业的发展水平

二．中国房地产业发展过程中存在的主要问题

（一）资源的浪费与流失。

（二）商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。

（三）房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。

（四）房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。

三．中国房地产业的可持续性分析

（一）合理利用土地资源，避免浪费。

（二）重视环境保护，维护生态平衡。

（三）完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。

（四）加快制度创新和科技创新。

（五）加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。

四．中国房地产业可持续发展评价指标体系

五．结束语

第五篇：关于贵阳市房地产市场现状与中国房地产趋势展望

关于贵阳市房地产市场现状分析与中国房地产趋势展望

一、贵阳市房地产市场现状

（一）宏观政策

1、全国性政策

1）温总理两年内五次提“房价合理回归”短期内调控仍以“巩固”成果为主导思想。一方面，2012年房地产市场调控的主基调显然并未改变；但一方面，从具体内容来看，从中央到地方对于调控的表态来看重在“巩固”的指导思想已得到确立，短期内再出台新的调控政策的可能性非常小。

2）国土部：今年保障房已落实80%，做好保障性住房和普通商品房用地供应。强化节约集约用地，促进经济发展方式转变，从严从紧投放建设用地计划指标，此政策的释放出拿地难的信号。

3）央行称：下一阶段继续加强房地产金融的风险监测。中国人民银行于2012年8月下午发布《2012年第二季度中国货币政策报告》指出，严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，抑制投机性购房。

2、地方性政策

从2012年10月起贵阳持《居住证》可购保障房；《贵州省流动人口服务管理条例》于2012年10月1日正式实施。届时，贵州省流动人口管理将实行“居住登记”和“居住证”制度，持证人可享有租购保障房、就业、医疗等12项权益，其子女享有平等接受义务教育的权利。

从宏观经济增速持续放缓，多部门表楼市调控决心，稳增长与楼市调控双手抓，楼市未来给稳增长让道，房价反弹受抑制。

（二）贵阳楼市

1、贵阳商品房市场分析（以下以2012年8月的数据作为依据）

1）供应

从2012年7月以来，贵阳住宅新增供应量同比持续下滑，市场以去存货为

2主。今年8月的数据显示，贵阳市整体供应2630套，32.92万m，环比分别下降

18.70%和36.95%，与去年同期相比，分别下滑88.63%和89.92%，目前市场主要以存货为主。

2）成交

8月，贵阳市成交量走高，城市运营大盘支撑市场，市场整体成交9930套、295.84万m，环比分别上涨47.59%和38.18%，与去年同期的4328套，51.38万

2m相比，分别上涨129.44%和88.53%。

3）成交均价

2近期，贵阳市场整体成交均价稳定，8月成交均价为4374元/ m，环比上涨

0.8个百分比。

2、贵阳市区域分布及房价走势

贵阳市区域划分为以下几个区：

1）金阳区2011年价格较为平稳，保持在6500元/㎡左右，2012年4月大幅提升，价格上涨至7400元/㎡，2012年4月-6月，价格持续回落到6500元/㎡水平。

2）云岩区2012年2月价格从7100元/㎡开始提升，4月价格达到峰值7900元/㎡，4月-6月小幅回落。

3）南明区2012年3月价格从7500元/㎡开始提升，5月价格达到峰值9900元/㎡，6月小幅回落。

4)小河区2012年价格一直在下降，均价为5500元/㎡。

5)乌当区2012年价格一直在下降，均价为4800元/㎡。

6)花溪区2012年价格3月达到峰值，为6800元/㎡，3月-5月持下降趋势。

7)白云区2012年价格基本持平，为5200元/㎡。

8)清镇区2012年价格呈上升趋势，均价为3600元/㎡。

3、市场存量

截止8月底，贵阳市场整体已拿预售证累计存量约988.55万㎡，今年1-8月贵阳市场整体备案成交828.48万㎡,月均去化78.58万㎡计算，余货去化需12.33个月。从区域上看，云岩、乌当去存压力大。

二、我国房地产行业趋势展望

从贵阳市上半年房地产市场的情况来看，目前我国房地产去库存是开发商要面对的首要问题。2012年下半年，我国的在“稳增长”的背景下房地产调控的大方向不会发生根本性的逆转，政策依然以“稳”为先，“抑投资”与“保刚需”仍将是下半年调控的两大主题。多方压力下投资和开工将延续回落趋势。成交量则会随着供给和刚性需求的双重释放而持续温和回暖，但在依然从紧的调控政策下房价难以出现大幅反弹。此外，保障房建设仍将是年内各级政府的工作重点。

（一）调控政策明显分化，总体仍将以稳为先

今年以来，政策层面对投资投机需求的打压和对合理自住需求的支持呈现出空前的分化：中央多次重申坚持房地产调控不动摇，坚决贯彻实施调控政策，部分城市放松政策一经出台即被叫停；同时，发改委、住建部、央行明确表示支持合理购房需求，多城市出台政策鼓励居民购买首套自住房，部分银行首套房贷利率也持续下调。

预计下半年在“稳增长”的背景下，房地产调控的大方向不会改变，政策仍将以“稳”为先，力度基本保持不变。

1、“稳增长”政策不会使房地产调控发生根本性逆转

随着货币政策预调微调力度加大，多部委相继密集出台政策，促进宏观经济探底回升。这些“稳增长”政策将有利于带动投资和消费增加，但并不会使下半年房地产市场发生根本逆转，主要原因有四个：

第一，中央在经济下行压力加大背景下提出“把稳增长放在更加重要的位置”的同时，仍强调“稳定和严格实施房地产调控政策”、“决不让调控出现反复”，表明房地产调控维稳仍是大势所趋；第二，本轮货币政策放松和基建投资的力度远不及“4万亿”投资计划，相应地，对房地产市场的刺激并不强烈；第三，国家“稳增长”政策意在引导资金向“铁公基”等基础设施建设领域侧重，资金大量流入房地产行业的可能性较小；第四，目前存准率仍处于高位，商业银行存贷比也普遍较高，信贷大幅扩张受到明显制约，开发企业资金偏紧的现状短期难以改变。

2、房地产调控依然以“稳”为先，“抑投机”与“保刚需”仍是两大主题

中央在房地产调控政策上的总基调未发生变化，温总理仍在各种场合多次强调巩固房地产调控成果，相关部委和地方政府也相继澄清政策放松传闻。遏制市场投资投机和鼓励刚需合理释放仍将是下半年调控的两大主题：

在“抑投机”上，差别化住房信贷、税收政策和住房限购等各项房地产市场调控政策仍将继续严格实施，合力抑制投资投机性需求。在“保刚需”上，居民合理购房需求将继续得到政策支持，首次购房家庭贷款将获优先保证，多数城市仍将通过放宽公积金贷款额度或年限、减免首次置业税费、调整普通住宅标准等方式鼓励首套购房需求，多部门也将进一步完善首套自住房优惠政策。

应该看到，2012年二季度特别是5、6月以来，在信贷环境趋于宽松的利好影响下，政策见底、房价看涨的预期有所抬头，部分城市住宅成交量回升明显，多地再现购房热潮。一些地产商顺势提价，导致价格止跌回升预期进一步增强。若楼市升温过快，房价持续上涨，中央将可能出台新的调控措施，阻止市场大幅反弹，维持政策稳定预期。

(二)市场温和回暖但价格难有大幅反弹

1、开发投资持续探底，回落趋势将延续

2012年上半年，房地产开发投资增速持续探底，前6月同比增长16.6%，延续了2011年8月以来增速连续下滑的态势。其中，住宅开发投资同比增长12.0%，增速明显放缓；办公楼与商业营业用房同比分别增长31.9%和26.3%，增速持续保持高位。（数据来源：CREIS，中指数据房地产数据信息系统）。

预计下半年，库存和调控压力仍将迫使开发商谨慎拿地，投资扩张冲动将受到一定程度的抑制，房地产开发投资增速将延续回落趋势。

2、去库存仍是首要问题，新开工将继续回落

受房地产调控和上一年高基数的影响，上半年商品房累计新开工面积连续负增长，前6月同比下降7.1%，降幅持续扩大；其中，住宅和商业地产新开工面积同比增速呈现“一负一正”的局面，住宅同比下降10.7%，办公楼和商业营业用房同比则均有所增长。竣工面积增速尽管自年初高位持续回落，但总体仍高于去年平均水平，前6月同比增长20.7%。

预计下半年消化快速攀升的库存水平仍是开发商经营策略首选，新开工同比将继续回落，竣工则将处于较高水平。由于工程开工建设需要约一年半时间，前两年大规模增长的开工项目在今明年开始逐渐完工，上半年商品房竣工面积同比保持高位，表明在建项目完成进度加快。但由于市场销售整体低迷，去库存是开发商首先要面对的问题，预计下半年市场供应量仍会随着开发商推盘力度的加大而持续增加，但开发企业将根据市场成交量调整入市节奏，不会盲目释放供应而招致政策调控，因此上市高峰将较为平缓。

3、成交温和回暖将持续，房价难以大幅反弹

上半年自3月起主要城市成交量回暖势头明显，前6月全国商品房销售面积与销售额尽管同比仍分别下降10.0%和5.2%，但降幅持续缩窄。价格亦出现止跌回升势头，2012年1月-6月中指院百城价格指数显示，6月全国百城住宅均价为8688元/平方米，环比上涨0.05%，这是自2011年9月以来连续9个月环比下跌后的首次上涨，同比仍继续下跌，跌幅为1.90%；十大城市 住宅均价为15429元/平方米，环比上涨0.75%，高于全国平均水平。

预计下半年成交回暖的局面仍将持续，原因有四：第一，政策面支持首次置业，并将继续完善引导合理需求释放的优惠政策；第二，货币政策微调环境利好首次和改善型置业者获得信贷支持；第三，部分开发商的库存压力要求下半年增加推盘；第四，目前房价虽止跌回升但整体趋于稳定，刚性需求特别是首次置业需求在被抑制较长时间后，将随着供应量增加和开发商合理定价而逐渐入市。

（三）推进保障房建设仍是目前工作重点

目前保障性安居工程仍是各级政府的工作重点，除了在建设模式和分配制度方面将得到进一步调整和完善以外，保障房建设特点还将表现为：

第一，保障房基本建成进度的稳步推进，将有助于消化部分刚需。2012年首次将竣工指标全面纳入考核的制度下，保障房建设将更易落到实处，这将有助于分流部分刚需，促进居民自住购房需求合理释放。

第二，中央财政投入的加大和融资渠道的拓宽，将有助于缓解保障房建设资金趋紧状况。2012年中央财政计划投入保障房建设的资金为2100亿元，同比增长23.1%，补助力度进一步加大。

第三，保障房建设重点的转变，将有助于质量和配套的提升。国务院副总理李克强在全

国保障性安居工程工作会议上强调对质量问题要“零容忍”，住建部部长姜伟新表示今年开始安排相关的基础设施配套建设投资。

三、总结

在“稳增长”的背景下房地产调控的大方向不会发生根本性的逆转，政策仍将以“稳”为先，力度基本保持不变，出台的一系列房地产市场调控政策如差别化住房信贷、税收政策和住房限购等仍将继续严格实施，合力抑制投资投机性需求，另一方面，居民合理购房需求也将继续得到政策支持。在这样一个大前提下，我们不难看出未来的房价将在政策与市场的博弈中趋于稳定，整体出现大幅反弹的可能性较小。从供给角度看，主要城市库存压力依然明显，价格将趋于稳定，部分供应压力大的城市和区域，价格还面临着较大的下行压力；从政策层面看，若楼市升温过快，房价出现反复，将对房地产调控全局目标产生不利影响，中央将可能出台新的调控措施，以巩固前期调控成果，阻止市场出现趋势性反转的风险进一步扩大。即在调控政策不放松的背景下，若成交回暖带动房价持续上涨，即“量价同升”，则可能招致调控，成交量活跃的状况将难以持续；若成交回暖的同时房价保持平稳，即“量升价稳”，将不会触发调控政策加码，这也有利于成交延续温和回暖的态势。