第一篇：关于城投公司经营思路的几点建议
关于城投公司经营思路的几点建议
地方融资平台公司作为地方政府特许经营的公司，不仅承担着政府城市化建设的重要任务和使命，同时肩负着维护政府形象信誉的重大责任。做好政府的投融资平台，为公众提供设施、服务，实现国有资产的保值增值是城投公司的基本任务。
据银监会统计，截至目前，地方政府建立了大约8000多家各种形式的融资平台，2008年以后平台公司级次明显下移。目前，省、市、县融资平台占比数量大约为2%、40%、58%。
从发展历程来看，地方政府融资平台在我国现代化、工业化和城镇化建设过程中，都发挥了非常重要的作用，对地方经济社会的发展也发挥了积极的推动作用。近年来很多地区依靠地方融资平台，解决了过去很难解决的问题。
目前，我国城市化率依然较低，根据有关资料统计，我国目前的城市化率甚至比不上日本80年代的水平。在“十八大”明确提出在2020年全面建成小康社会的历史使命下（小康社会城市化率为：60％以上，2011年我国城市化率为51.27%），城市基础设施的建设和投资需求，将会持续增加，地方政府投融资平台还要继续发挥更加强大的作用，城市化建设仍要经历相当艰难的道路，融资平台的任务和使命也是任重而道远的。
为此，在新的经济形势下，各地平台公司一方面要通过各种渠道融资来满足市政建设和自身发展的需要；另一方面要充分依 托政府资源，结合公司自身实际，多元化经营，创新性发展。本文着重搜集了全国各地50家平台公司的基本情况，借以研究各地平台公司自身发展的情况。
一、各地城投的基本情况（以搜集的50家平台公司为主）政府设立融资平台的初衷都是支持市政建设的需要。在2008年国家四万亿投资的刺激下，各地平台公司获得了大量的贷款，有效的支持了地方经济的发展需要。在研究的这50家平台公司中，省级平台公司11家，市级平台公司36家，县级平台公司3家。它们的经营业务基本涵盖了土地经营、房地产、市政工程、文化传媒、燃气、物业管理等几大领域。其中几乎所有的平台都从事土地经营（从事特许经营融资类的平台除外）；有74%的平台从事房地产经营；有42%的平台从事市政工程建设；有28%的平台从事文化传媒业务；有30%的平台从事燃气业务；有26%的平台从事物业管理。
从这些基本的业务领域可以看出，几乎所有的平台公司都依靠土地经营作为主营业务。一是地方政府过多的依靠土地财政，而且土地经营的利润非常巨大，是地方政府财政收入最为重要的来源，是平台公司赖以生存和发展的重要保障；二是土地作为稀缺资源，是企业生存和发展的基础，需求大；三是土地可以作为抵押物进行贷款，又是贷款的必要条件。
对于开展房地产业务，一是房地产市场目前刚性需求很大，房地产利润较高；二是房地产开发可以有效推进城市化进程，优 化城市居住环境，对地方经济的发展具有明显的带动作用；三是房地产开发可以衍生其他经营领域，如物业管理等。一方面可以促进平台公司多元化经营；另一方面可以通过经营来增加母公司的资产，增加母公司的有效现金流。
对于市政工程建设、燃气业务等领域，一是它们都属于社会公共服务领域，开展此类相关业务是履行社会公共服务的职责；二是这一领域也有相当不错的社会经济效益，同时可以增加母公司的资产，增加母公司的有效现金流。
文化传媒业务是“十二五”期间国家重点扶持的产业，作为信息时代最为有效的宣传方式，市场需求量大，成本较低，利润较高。
从调查的情况来看，目前，平台公司多元化发展是适应紧缩财政政策的有效途径，也是一种适应时代发展的潮流。以天津城投集团为例：
天津城投集团作为政府性的投资公司，由天津市委市政府于2004年直接批准成立，专司重大城市基础设施的融资、投资、建设职责，目前注册资本为677亿元，资产规模超5000亿元，位居天津市大型国有企业之首，也是全国目前最大的城投公司，形成了拥有8家全资子公司、1家上市公司、5家控股公司、3家参股公司的集团公司架构。其主营业务为：城市路桥建设、轨道交通建、环境水务（污水处理厂、其它子公司承担的环境绿化项目和市容综合整治工程）、城市综合开发（以一级土地整理、实现“区域土地收益与建设资金平衡”的方式，大踏步涉及城市综合开发领域。）资料显示天津城投集团在2008年销售（营业）收入639786万元。
天津城投集团的例子只是相对的个例。目前，在我国相对发达地区和大多数一、二线城市的融资平台公司都在积极谋求多元化经营的战略转型。仔细分析国发19号文，文件提出的政府融资平台多元化经营战略转型的出发点，就是从根本上理顺政府部门与城市建设融资平台之间的经济和法律关系，培养起地方政府融资平台的生存和发展能力，奠定我国城市化建设持续、有力的资金筹措基础和条件。这就要求融资平台公司要解放思想、开拓创新、加快转型，进一步理顺政府投融资决策和管理方面的关系。所以说地方政府投融资平台多元化经营转型发展是历史的必然，需要引起地方政府领导的高度重视，同时转型发展要突破传统理念束缚，不断探索和创新融资、管理、经营的新模式，即：从融资导向转型为经营导向、从资产导向转型为价值导向、从较为单一的经营导向转型为多元化导向再转型为品牌化导向、从资产经营型导向转型为资本控股型导向。
二、我市城投面临的问题及发展建议
十堰市城投公司作为十堰市政府的融资平台，几年来，为我市经济建设发展做出了突出的贡献。但是，在新的形势下，公司在自身的发展上也面临着巨大的压力：
1、在紧缩的货币政策下难以融资；
2、主营收入均主要依靠土地出让收入，且占总收入 比例相当高，多元化发展程度较低，所参股、控股的公司短时间内难以获得收益；
3、体制、机制不清晰，行政行为干预较多，市场化程度低，不能顺应市场经济的时代发展；
4、近几年的还款压力巨大。目前，土地经营市场情况不乐观，造成的公司财务风险和社会潜在风险很大，更不用说维系公司后续发展。面对这一现实，我认为公司在当前的发展阶段要探索新的发展理念，即从融资导向转型为经营导向、从资产导向转型为价值导向，这点可以借鉴其他地方的好的经验，取其精华，并结合我市的市情和公司实际，尽快启动多元化经营。
建议：
㈠继续做好目前的主营业务，始终做好土地一级开发和出让。在现阶段，土地出让收入仍是公司最为重要的还款和发展支撑。在土地经营上，我们要始终如一的高度重视，加强学习，提升对土地市场的预判的能力，给领导及时提供较为准确的决策。
㈡结合我市的实际情况和发展规划，走出符合公司发展需要的多元化发展之路。
1、成立投资置业公司。结合目前较为宽松的保障房贷款政策和公司特有的土地优势，进行保障房开发和商业设施配套建设。后续可以进入到商业地产建设、物业管理、收费性停车场建设等相关领域。
2、成立文化传媒公司。文化领域作为“十二五”期间国家重点发展的领域，前景广阔，市场巨大。文化传媒公司可以依托 城投公司雄厚资源，在文化传媒、演艺、博物馆、婚庆等业务板块取得长足发展，并逐步向旅游、影视、广电、报刊、杂志、会展等新业务领域拓展。
3、成立酒店服务业管理公司。结合我市区域性中心城市建设规划，未来我市城区人口达到100万以上，区域影响力扩大，而我市目前酒店服务业水平相对较低，可考虑先期进入酒店业务及其他娱乐配套业务，再进入宾馆业务。也可考虑将此业务划归投资置业公司，以租赁场地的方式包给他人。
4、成立驾培售一体化公司。目前，我市驾校火爆，学员众多。驾校投资小，利润大，制约驾校发展的重要问题是土地问题，而公司在土地上具有难以比拟的优势，可采取单独经营或控股经营的方式先期成立公司。后期因为学员学车都有购车需求，可以开设4S店与驾校捆绑经营。
5、成立生态农业产品经营公司。集合我市农副产品综合优势以及天然山区的区位优势，成立一家生态农产品经营公司，主要以十堰当地特色的农副产品为主，打造湖北乃至全国著名品牌。
6、成立人才交流合作公司。一方面，我市是中国商用车之都，具有汽车产业专业优势和高校人才优势，制造业在未来几年甚至几十年仍将是中国产业发展的重中之重，虽然制造业面临着转型升级的问题，但是制造业的核心技术、节能降耗技术及人才培养等仍是制造业生存和发展的必要技术。因此，可以成立人才 培育基地，与高校合作，既可以通过培育技术人才、输送人才等获取劳务费用，也可以在技术研发领域有所突破，一旦研发出领先的技术或者取得专利，可以迅速依靠自身优势组建实体公司，进入实业投资领域；另一方面，我市医疗水平实力较为雄厚，境内三甲医院比其他地级市的三甲数量多，且3家三甲医院在国家和省、市较为闻名，加上医护教育院校的师资力量雄厚，通过这一优势，可以考虑成立公司进入医疗器械、生物医药等领域，或者联合相关院校共同出资成立医院、养老院等。
7、成立金融控股投资公司。目前最受热议的政府融资平台在新形势下出现了一个趋势性的变化，部分有条件的地方政府开始构建“金融控股”平台。通过整合地方性金融资源的融资潜力，构建出完全有别于既有城投公司模式的全新政府类融资平台发展模式，并形成与“战略控股”相互呼应的格局。结合我市情况，先期可以考虑主要从事小额担保贷款业务，后期如果业务做大可以考虑联合金融单位成立一家市级的股份制银行。
8、成立殡葬服务公司。目前，随着殡葬改革的不断深入，消费者的思想观念也有了进一步的转变。但是，中国目前的殡葬业与发达国家和地区相比仍有较大的差距，从事殡葬服务业的公司也较少，专业服务体系不完善，市场需求得不到有效的满足。成立殡葬服务公司，一方面可以给逝者提供优质的“亡后”服务，给逝者家属一个满意的答复，让逝者安心，丧亲者放心，社会满意；另一方面可以从专业的角度合理推进我国殡葬服务的改革，以优质的服务和产品来盈利，增加公司的现金流，做到消费者和公司共同满意。
另外，汽车检测中心、农产品物流园、武当山旅游产业都可以考虑进入或者合作。也可考虑将政府优质经营性资产注入公司资本，例如亨运集团等，作为公司发展的版块。
多元化经营的战略转型是符合市场经济运行需要的，对于解决目前融资平台的发展起着至关重要的作用。同时，市场化运作是符合经济规律的行为，在一定程度上也能通过市场的无形力量减轻政府行为的干预，在一定程度上促进政企分离，从而实现大集团化整体经营的理想。
附：各地城投发展情况调查
第二篇：市城投公司转型发展建议
关于**市城市投资建设有限责任公司
转型发展的建议
市政府：
今年9月份，国务院下发了《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发43号文），明确提出建立规范的地方政府举债融资机制，赋予地方政府适度举债权限，剥离融资平台公司替地方政府融资的功能，同时推广使用政府与社会资本合作模式（简称“PPP模式”）参与城市公共基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营。财政部随即下发了《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财经[2014]76号文），要求在城市供水、供暖、供气、污水和垃圾处理、保障性安居工程、地下综合管廊、轨道交通、医疗和养老服务设施等城市基础设施及公共服务领域开展PPP项目试点及示范。面对投融资体制改革的新形势，市城投公司经过认真研究并结合市政府的授权及自身发展的特点，提出了公司转型发展的几点建议，现汇报如下：
一、指导思想
以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十八大、十八届三中全会精神，紧紧围绕市委、市政府各项工作目标，充分发挥市城投公司在我市公用基础设施及公共服务领域的投融资作用，切实履行国有资产出资人职能，努力提高公益性事业运行效率和公共服务质量，为改善民生、促进经济转型跨越发展做出更大的贡献。
二、转型目标
1、集团化目标。将市城投公司发展成为涵盖我市供水、供暖、供气、垃圾处理、保障性安居工程、城市公交、城铁、**高速、医疗和养老服务等行业和部门的企业集团，在我市公用基础设施及公共服务领域占有基础性地位。
2、国有资产出资人目标。PPP模式是政府和社会资本建立长期的合作关系，要求有代表政府的投资主体。市城投公司要担当起国有资产出资人的职责，进行规范的公司治理设计，提高企业管理水平和运行效率，确保国有资产的保值增值。
3、投融资目标。市城投公司将调整以前根据融资需要成立项目公司的发展模式，着力于投资自身有一定现金流、能够长期经营的公益性项目，通过政府购买服务的形式达到现金流的平衡，强调项目的经济可行性。在融资方面，市城投公司将通过项目贷款、发行企业债券、存量资产调整等形式，为我市公用基础设施项目筹集更多的资金。
三、城投公司的自身优势
1、PPP模式合作经验。城投公司已在多个项目开展PPP合作模式，具有PPP项目成功运作的经验，我市的供水、供气、垃圾处理、城市公交、**高速等项目均采取或植入PPP模式，由城投公司代表政府出资。**高速为中港合资项目，总投资**亿元，项目资本金**亿元，其中社会资本**亿元由香港**集团投入。该项目是典型的BOT项目，项目收费期30年，由双方共同经营。**高速及其他PPP项目均运行良好。
2、公司财务状况良好，资信等级较高，能更好的吸引社会资本加入。截止2014年6月末，城投公司的资产负债率为**%，在明确公投债务的还款责任和剥离相关负债后，公司的资产负债结构将更为稳健，有较大的融资覆盖能力，可以方便的为后续开展的PPP项目融资提供担保等增信手段。
3、多渠道筹集资金的成功经验。城投公司自成立以来，与国家开发银行、农发行、各大商业银行均有良好的合作记录，成功发行两期城投债，集中供热项目申请外国政府贷款，综合运用信托、中期票据、非公开定向债等金融工具，为我市重点工程建设筹集了大量的资金，这些工作经验将为后续开展的PPP项目融资提供宝贵的智力支持。
四、近期重点工作
1、在摸清底数的前提下，将城投公司的存量资产和负债进行调整和优化，采取融资租赁、资产证券化等方式置换出一部分资金，为后续开展的PPP项目建设和运营提供资金保障。
2、对现有的PPP项目进行规范运行，签订、完善投资协议和特许经营协议，明确各方权利和责任，配合市直有关部门确定政府购买服务价格和建立调整机制，做好绩效评价工作。
3、扎实有效地开展城铁项目投融资工作。近日，市政府授 权城投公司成立城铁投资公司，履行项目法人职责。城投公司配合市直有关部门尽快确定项目的建设模式和运营模式，在明确**和**两地的职责划分后确定项目的筹融资模式，制订科学的招商引资方案，吸引社会资本加入。
五、发展思路
1、市城投公司将努力壮大国有资产规模，提高国有资产质量，使公司在我市公用基础设施及公共服务领域起到决定性的作用。
2、城投公司将根据公平合理的风险分担和利益共享合作契约，指导和监督各PPP项目公司建立规范的公司治理机构，有效保护各投资者利益。
3、城投公司将加强对各PPP项目公司的管理和考核，促进各项目在严格管理、提升效率的前提下，提高公共服务质量，提供优质的公共服务产品。实现项目公益性和盈利性的统一。
第三篇：城投公司转型方案及建议
房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
城投公司转型方案及建议
从上个世纪90年代开始，伴随着中国经济的快速发展，城市化进程的加快，城市基础设施需求的不断增加，作为地方政府城市基础设施投融资平台的城投公司在各地相继成立。据全国城投公司协作联络会的统计，目前大中城市具备一定规模的城投公司已经近百家。
一、各地城投公司发展中的共性问题
从各地城投公司的发展历程和经营模式看，城投公司本质上是政府出资、赋权经营，具有政府信用，体现政府意志，是政府信用与市场原理特别是与资本市场原理有机结合的产物。作为特殊的经济实体和企业法人，它既是政府授权范围内国有资产的营运主体，依法享有出资人权利并承担国有资产保值增值责任；又是城市建设的投融资主体。它受政府委托，既要承担城市基础设施项目的投资、融资、建设、营运、管理等任务；又要通过资产重组，盘活城建存量资产，广泛吸纳社会资金。
实践表明，城投公司作为城建资金运筹和城建资产运营中心，在深化城市建设投融资体制和国有资产管理体制改革，通过多渠道、多层次融资加快城市基础设施建设等方面确实发挥了积极的作用。但由于缺乏健全的造血机制，部分城投公司融资功能日渐低迷，资产负债率居高不下，甚至濒临破产。具体分析，存在如下问题：
1．可持续的融资能力缺乏。
各地城投公司在发展初期都凭借各地政府的强大信誉、良好的资金运营机制以及政策性金融的支持获得了城市基础设施建设的大量资金。然而，毕竟城投公司涉及的绝大多数是公益性或准公益性的项目，项目资金的收益有限，加之国家近年来对固定资产投资采取较为严厉的管理政策，使得城投公司的后续资金逐房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
渐减少。此外，目前绝大多数城投公司的融资来源单一，市场化程度不高也是阻碍城投公司继续融资能力不足的重要原因。
2．债务规模普遍偏大，债务负担沉重，债务风险逐渐累积。
各地城投公司资金来源中最多的便是政策性银行大额贷款协议。目前，此类贷款已经成为各地城投最大的负债形式，债务风险逐渐累积。此外，类似负债项目面临的重大问题是：目前我国地方政府不能够成为合法的债务人，若靠一个或多个代理人公司来举债，地方政府还不能以财政收入为支持来提供担保。因此，地方政府若举借了债务，债权人的权益是没有法律保护的。目前采取的通常做法是，债权银行要求地方政府和地方财政厅（局）出具承诺按期、如数偿还债务本息的正式文件，这种文件仅具有安慰函的性质，但不能成为正式的法律依据。
因此，考虑到地方政府基础设施建设负债中的种种风险，2006年4月25日，国家发改委、财政部、建设部、中国人民银行和银监会五部委联合下发了名为《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》（银监发[2006]27号），其中规定金融机构要立即停止一切对政府的打捆贷款和授信活动，并且严肃要求，地方政府不得为贷款提供任何形式的担保或者是变相担保。
3．投资模式与运营机制有待创新，项目收益率较低。
由于城投公司是政府出资的国有独资公司，因此，大多数城投公司在经营方面缺乏项目自主权，主要承担公益性重大城市基础设施项目的投资建设，这些项目投资规模大、周期长、回报率低或根本无回报。特别是许多项目建设仍延用计划经济的管理模式，政府直接参与经济活动，重建设、轻经营，重形象、轻管理。同时，城市基础设施建设部门分散、管理分散、资金分散，阻滞了建立多元化融资体制的进程。由于政府仍按计划经济模式直接参与城市经营活动，为调动所谓的各方积极性，多方筹措资金，往往把城市基础设施工程交给多个部门负责，这在短时间内保证了工程资金和进度，但从长远看，它所带来的资金分散、人力分散、管理分散却不利于开展资本化运作、吸纳民间资金、盘活城建存量、内外举债等多元化融资的尝试。另一方面，资金回收周期太长，使用效率低下。作为房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
一个可盈利或准盈利性投资项目，一般要经过投资(借贷)→经营→回收→还贷(有盈利)→再投入的一个过程。由于一些城市中资金经过多个部门的道道关卡，不仅数量减少，使用效率大大降低，而且回收时间拉长，给企业再投入增加了压力。如在一些城市中，城投公司主要承担的老城区旧城改造土地拍卖项目，从计委立项到土地拍卖后土地出让资金到位少说要一年。如此长的周转期，捆住了企业再投入再发展的手脚。
对进一步发挥城投公司投融资功能的建议
近年来，全国各地各种类型的城市建设投资公司、城建开发公司、城建资产经营公司等政府城建平台相继成立。这些服务于地方政府城市建设投融资的存在平台，为各地城市基础设施的开发和建设，完成了大量的融资，对各地方经济和社会发展，对提升本地城市形象做出了重大的贡献。与此同时，这些平台积极跟随政府职能转变和我国投融资体制改革的变化，积极创新融资方式、勇于探索融资渠道、大胆进行市场化的改革实践，创造了一批在全国有影响、可借鉴的城市基础设施建设融资的先进经验，像通过土地出让和运作筹资方式；市政公用项目如公交、燃气、污水、自来水、垃圾处理等的BOT、TOT以及产权和股权转让融资；此外还有城建资产的资产证券化（ABS）融资方式等，都在全国范围内产生了积极的反响 但是，作为跟随和推动市场经济改革的产物，目前三个投融资平台的运作也还面临着一些问题和困难。具体有以下一些表现形式：
1、资产负债率偏高
据我们的调查，目前绝大部分政府城建平台的资产负债率都在70％以上，这种资产负债结构，一方面使这些企业承担了较高的财务费用，另一方面也影响了他们为政府项目所进行的进一步融资，同时企业在推动多元化的融资创新方面也难以发挥作用。
2、财务风险较大
由于所有的政府城建平台都承担了大量的政府公益性的建设项目，往往投资量大、效益产出慢。因此这些企业的资金运行经常是捉襟见肘，处于‚借新债还老债‛的模式下。这些城建平台可能出现的财务风险，主要体现在资金流转风险、偿债风险和有效资产不断缩水的风险上。只是反映出的情况有所不同。（1）资金流转风险，它基本出现在那些没有稳定的利润来源、高投资、高负债、低投资回报的情况下，受企业资产质量和运营效率影响较大。（2）偿债风险，主要是由于负债结构的影响，导致按期偿还银行本息出现困难，往往是‚拆了东墙补西墙‛，且受金融货币政策的刚性制约和影响非常大。这主要出现在资房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
金供给不足，负责结构不合理的企业（3）有效资产不断缩水的风险，是指企业当每年的资金收入不够偿还银行利息情况下，不断用平台的有效资产填补缺口，导致企业的有效资产不断缩水的情况。
3、后续融资压力不减
这几年全国各地城市基础设施建设投资量日益加大，并且有一种互相攀比、愈演愈烈之势。各地政府结合未来的‚十一五‛规划，均提出了大强度的城市建设投资计划，绘制的城市建设蓝图也非常宏伟，因此，对各地城建平台而言，未来的融资压力可想而知。我们相信，各地城建投融资平台都在想方设法创新融资方式、拓宽融资渠道、寻找融资突破口，但是如果不能在城投公司的定位和运作，在城投平台的投融资机制上有所突破、有所创新，未来如此繁重的融资任务，也将难以完成的，那么要担负起政府下达的融资目标将成为一句空话。
4、国资经营和管理的压力增大
各城建平台作为政府的投融资平台和国有资产经营管理的平台，不仅承担代替地方政府融资的责任，还承担着庞大的城建国有资产在市场竞争中保值、增值的经营管理压力。这也对城建平台的经营管理水平和投融资运作能力提出了挑战，也将对各地城建国有资产的可持续经营和良性发展产生重要的影响。
以上这些矛盾和困难的出现，我们认为全国各地的政府投融资平台都一样。它表现的是作为具有政府和企业双重性质的、国有资产经营管理平台和投融资平台，客观上存在着在公司定位、管理体制、运作方式、多元化投融资格局和可持续发展等方面的先天不足。中国的经济体制改革还没有彻底到位，有效的政府投融资体制和国有资产运行管理机制尚未形成，因此，这些矛盾和困难需要在更长的时间内、更深的层次上不断完善和解决。
对此，我们对在目前形势下，如何进一步发挥好各地城建平台的投融资功能，提出以下建议，1、在完善投融资体制方面，要领导重视，健全组织
要在城市建设投融资体制上进一步深化和完善，就应当立足于政府这个层面，要打破行业界限、部门界限，抛弃小团体的利益，共同做好城市建设这个大文章，实现城建融资渠道上的开拓创新。首先作为政府来讲，需要象重视国有企业改革一样，重视城建投融资体制的改革和城建平台的资本运作。我们建议，各地可以成立一个象各地改革办那样的、超脱于政府部门的市一级的联席机构，负责领导城建投融资体制改革，对政府重大项目的投资和融资进行协调和推进，并负责投融资创新工作，以提高整个地区的城市资产和城市资源的运作效率。
2、在资源利用方面，要统筹规划，集中利用 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
目前，每个城市一方面认为缺少资金、缺少资源，但是另一方面，各地对城建资产和城市资源的开发利用很低，缺少对城建资产、城市资源的统一运作和管理的主体，也难以发挥这些资源的综合效益。如各地区上市公司资源、城市的公共物业、城市空间资源（城市广告、城市公共停车场所、场站）、城市旅游资源、包括土地资源、管线资源等。随着国家经济建设的发展和城市化建设步伐的加快，所有城市资源的价值也将越来越大。我们建议各地政府，对自己所在城市的资源、资产情况，要进行统一研究、统一规划、统一管理和统一运作，以发挥城建资产和城市资源的最大效益，降低其他方面的建设和融资压力。
对城建资产和城市资源进行分析、梳理，重组和整合，对发挥城市资源的综合效益十分重要。目前，由于城市化及城市基础设施不断建设，部分城市资源已经从公共消费转为私人消费，具备了资产属性，但是目前这些城市资源分布散乱，管理混乱，如果对此进行整体分类整合，通过市场化运作，将带来可观的经济效益。
3、在运作方法方面，要做到目标明确、勇于创新
建议各地政府鼓励城建平台大胆进行市场化融资的实践，积极探索城建国有资产经营、管理和投融资体制改革的新路子。城建平台要重点改变过分依赖银行贷款、融资渠道单一的现状，大力倡导从内部资源利用入手，在盘活存量、引进增量，创新方法、灵活手段方面下功夫，同时，把实现投融资格局多元化、方式多样化、融资定量化，作为城建平台建议发展的目标。
（1）多方式：一方面在项目融资上，要根据城建平台具体项目的特点，灵活采用BT、BOT、TOT、PPP等融资方式进行融资，另一方面可以积极运用公司融资，出售资产和股权、重组上市融资、发行企业债券、发行信托产品、城建资产证券化融资、组建城建产业投资基金等，进行创新融资。
（2）多层次：各城建平台不仅可以在平台这个层面负债融资，还可以搭建平台下面的其他产业平台进行负债融资，可以通过下属经营性资产重组上市融资、信托融资，也可以通过成立新项目公司进行项目融资等。
（3）多渠道：各城建平台不仅可以争取地方政府财政预算内投入，还可以积极争取预算外的投入，或政策方面的支持；不仅可以争取国内一般商业银行贷款，还可以积极争取国家开发银行及国外，像亚行、世行的优惠贷款；不仅可以通过存量资产、股权进行融资，还可以通过增量引入、增资扩股进行融资等。
4、在平台运作上，要引进先进的管理体制，逐步构建城建平台的核心竞争能力 城建平台的可持续发展和融资必须要有主导产业的构成、现金流和利润的支撑，通常情况下，债务融资有赖于资产规模、信誉担保和盈利能力，而项目融资、股权融资、信托融资等几乎都是建立在项目或公司的未来盈利能力上。为此，我们建议，对城投平台而言，需要房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
对下属企业经营性、准经营性国有资产按照资产规模、协同性、赢利能力、盈利周期等进行重新整合、分类管理，并运用现代管理的企业制度加强管理，逐步构筑起自己的利润中心和‚现金流‛，构建起自己平台的可持续、多元化融资基础，较强的核心竞争力。
5、在风险防范上，要注意集约经营，风险隔离，实行‚项目运作制‛。
我们知道，大部分的城建平台债务都非常繁重而赢利不足。要实现城建平台的可持续融资和可持续发展，因此需要将城建平台经营性项目与公益性项目进行风险隔离，适当提高经营性项目的赢利能力和水平。
对公益性项目要争取各种优惠政策和相应的资金投入，采取适合该类资产特征的融资方法和手段，如采用ABS（资产证券化融资）的方式融资。对经营性的资产，要通过整合这类资产和资源，深度开发和利用这种资源，最大限度盘活和利用这部分的资产，降低平台运行风险，实现城建投入产出的良性循环。
对政府新建的公益性项目，首先要争取政府在政策方面的扶持，同时要注意对这方面的项目风险进行适当隔离。这有利于我们城建平台的长远发展，也是为了对政府提供可持续的融资支持。
6、在实际操作中，要提高对投融资操作规范性、复杂性和重要性的认识，充分发挥专业咨询服务机构的作用。
从以往各地城市建设项目融资的成功经验可以看出，对不同行业、不同特点、不同阶段和不同融资要求的项目，在操作方式方法上的差异还是相当大的。政府机构或城建融资平台，由于其人员、精力、能力和素质等方面的限制，对国家金融政策、融资工具、融资渠道等的了解和掌握方面有欠缺，对外界形势的变化和要求反映有时也不及时，如与专业的投资机构、投融资咨询机构相比，存在明显的专业能力悬殊、水平和信息不对称的情况，有时甚至造成项目很多的后遗症。目前，一些地区的重大城市建设项目的融资和转让，均采取聘请专业直接机构担任咨询顾问的方式进行操作，提高了自身平台的资产运行效率和项目融资的成效。如徐州市自来水公司资产转让、襄樊污水处理厂BOT融资招商、南京长江二桥TOT融资招商、南京城建污水处理费收益资产证券化融资等，均聘请我公司担任政府方的融资顾问或城投公司的常年顾问。
我公司――江苏现代资产管理顾问有限公司，成立近十年。至今已成功为全国各地五十多个城市基础设施项目提供了投资、融资咨询和招商代理服务；为境内外近百家企业提供了资产重组和资本运作方面的服务。为各级政府和企业提供的项目融资，金额高达200多亿元。而象江苏现代资产投资管理顾问公司这样的专业金融服务机构，有世界银行、亚洲开发银行和中国证监会认定的专业咨询资格，有近十年从事企业改制、资产重组、管理咨询和重大建设项目投融资服务等方面的业绩和经验，有30多名财务、金融、法律、投资管理等方面的房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
咨询专家和团队，完全有能力协助各地政府和相关城建平台，做好资源整合、项目投融资咨询和代理、资本运作等方面的工作。
我们也有充分的信心和决心，为中国城市建设的快速发展，为城市建设投融资平台的健康成长，为提高各城建平台的资产和资源的运作效率，做出我们应有的贡献。
重庆城投谋划千亿金控集团 上市路线图浮现
1月25日，沪综指下跌118点，但有关重庆国际信托投资公司(下称‚重庆国投‛)借壳的消息，刺激了ST星美(000892.SZ)、渝三峡A(000565.SZ)、西南药业(000788.SZ)、重庆路桥(600106.SH)等重庆上市公司的股价，他们纷纷就此澄清。参加重庆市政协会议的一位委员向记者独家提供了重庆国投母公司——重庆城市建设投资公司(下称重庆城投)建设金控集团和海外上市的路线图。
重庆城投的第一步是整合旗下金融资产，再和国外金融集团合资，成为资产规模上千亿元的金控集团，并最终完成海外上市。
不过，重庆城投的金控梦想可能会面临同城兄弟——重庆渝富资产经营公司(下称渝富)的挑战。一山能容二虎吗？
三步走战略
记者得到的这份由重庆城投副总经理撰写的政协提案显示，希望以重庆城投为母体组建，或把重庆城投整体改建为‚重庆金融控股公司‛。其具体操作模式分为组建和改建两种模式：前者以重庆城投为大股东，组建重庆金控公司；后者是将重庆城投的基础设施建设职能完全剥离，另设公司。
重庆城投成立于1993年，是市政府直属的国有独资投资公司，拥有393.8亿元资产，代表市政府进行城市建设土地储备整治的职能，重庆城投是重庆四大土地储备中心之一，其在发展中控制了大量企业。
不管是第一个方案还是第二个方案，重庆城投的非金融资产都将被剥离。在此方案下，重庆城投直接控制的渝开发(6.34,-0.28,-4.23%)(000514.SZ)、市城投房地产开发公司和市城投路桥管理有限公司将被剥离。
事实上，重庆城投真正拥有控制权的金融企业只有重庆国际信托投资有限公司(重庆国投)和安诚财产保险公司(下称安诚保险)、安澜保险经纪公司(下称安澜经纪)，分别持有38.41%、20%和超过51%的股份，以及重庆商业银行(下称重商行)7.67%的股权。
据重庆市常务副市长黄奇帆透露，2006年，重庆国投利润为1.6亿元，重商行利润约5亿元。房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
但是，重庆城投通过重庆国投这个平台持有了大量金融企业股权。
资料显示，重庆国投持有西南证券7%的股份，为其第三大股东，还持有益民基金30%股权，易方达基金16.67%股权，未来投资公司90%股权，法华工商发展有限公司83%。
因为直接控制的金融企业不多，该提案称，‚应力所能及的利用重庆城投的资源、资产，通过重组方式扩大在重庆国投、重庆银行、西南证券、农信社以及安诚保险等公司的股份，务求第一大股东的位臵，力争绝对控股，取得改造权。‛另外，还将以权益投资方式在即将组建的融资租赁公司中取得股份。
取得更多金融企业控制权还只是第一步。
该提案称，‚将通过三行(重商行、农信社和万州商业银行)一司(安诚保险)一托(重庆国投)一证(西南证券)‛的资产组合，与境外大型金融机构合资，整合成资产规模上千亿元的公司，然后完成境外上市。‛
角力渝富
其实，重庆城投的金控梦想早已有之。
1月24日，重庆社科院研究员何清称，早在三年前，市政府就有把重庆城投打造成金融控股公司的想法，而重庆国投也有意成为金控企业。在重庆国投划转给重庆城投后，建设金控集团的任务自然落在重庆城投身上。
何清解释道，‚选择重庆城投主要考虑到其是市政府最早的投资平台，规模大，实践也较早，比如入股上市公司和商业银行。‛
2003年，重商行第一次增资扩股，重庆城投与其他几家重庆国企入股，持有11.85%股份。
而重庆城投在金融上的动作基本都发生在2004年。
2004年，市政府把持有的重庆国投股份全部划转给重庆城投，重庆城投代表市政府与珠海国利为争夺重庆国投的控制权展开角力，最终夺回话语权。
同年5月，市政府同意由重庆城投发起成立安诚保险。重庆酝酿本地注册的保险公司为时已久，在重庆市保险业中期规划中，就有2005年前筹建全国性保险公司的目标。市政府把此重任交给重庆城投，可见对其的重视。
2004年12月，重庆城投控制的安澜经纪成立，这是当地第一家保险经纪公司。但2004年2月成立的‚小弟弟‛——渝富公司抢去重庆城投的风头。
渝富的成名作是等值收购重商行12.5亿元的不良资产。其后逐渐得到市政府的重视，被委以更多的重任。入主ST东源(000656.SZ)、ST重实(000736.SZ)，托管轻纺控股在四维瓷业(600145.SH)的股权。房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
渝富在金融领域更是风声水起。黄奇帆直言不讳称渝富为‚重庆的汇金公司‛，当地政府将其打造成金融控股公司的决心可见一斑。
一个市场，两个平台。况且上述提案已明确提出要争取控制更多的金融企业。角力不可避免。在重庆城投准备扩张股权的几大公司中，渝富都已抢得先机。西南证券的重组，渝富投入3亿元，成为仅次于中国建投的第二大股东，重庆城投控制的重庆国投则屈居第三大股东。
渝富在重商行的表现可谓漂亮。虽然渝富在向凯雷投资集团和香港大新银行出售股份后暂时失去名义第一大股东，但根据协议，渝富将向现有股东收购股份，使其持有重商行的股份达到20%。
向凯雷投资集团和大新银行出售股份可以把以前等值收购不良资产的损失补回，重商行上市后还可转让股权获得收入。为了保持市政府对重商行的控股权，渝富向现有股东收购股份的来源不排除会来自重庆城投。毕竟同为当地国资企业，操作更为便利。
渝富还主导了当地农信社的重组，这是除重商行、万州商行外的当地第三大银行机构。此外，渝富还携手国家开发银行，组建了注册资本金达20亿元的三峡产业担保公司。对于可能存在的竞争，渝富、重庆城投和重庆市政府金融办都没有做出回应。‚在方案的实现过程中，会遇到许多阻力。‛提案制订者在电话里如此告诉记者。
不过，何清认为，‚重庆可以存在多个金控集团。渝富和重庆城投在对金融机构控股权的争夺矛盾是可以解决的。因为，渝富和重庆建投都不是纯粹的公司，还是事业单位。因此，政府会做出相应的安排。‛
云南城投入主S红河
2005年才成立的云南城市建设投资有限公司（以下简称云南城投），最近通过注入经营性房地产业务的方式迅速入主S红河（600239），成为S红河的第一大股东。云南城投实力到底怎样？自身优势和未来发展方向又是什么？记者带着诸多疑问，拜访了该公司副董事长刘猛。
记者：云南城投作为云南省政府城市建设的投融资平台，其核心竞争优势是什么？ 刘猛：坦率地说，云南城投的核心优势正在形成，这主要体现在两个方面：一是作为省政府的投融资平台，国家开发银行将给予公司大力支持，二是公司在资源占有方面有优势，政府会给予一些项目支持，如云南呈贡大学园区的建设,政府就委托我们来做。总的来讲，云南城投以‚政府引导、市场机制、企业运作‛为指导思想，围绕云南省委、省政府关于城房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
镇化建设的战略部署，实现政府意图，承担城建重任。在具体的项目中，并不依赖政府，通过项目自身积极的运作，寻求项目自身的平衡和盈利。公司按照企业运作的方式，也会兼顾到长短期项目以及长期效益和短期效益之间的关系，平衡好各项目的运作。
记者：云南城投入主S红河之后，将房地产业务作为公司的核心业务，这也是云南城投的主要业务之一，公司未来如何保障房地产业务获得持续良好的发展？城投在房地产业务上的核心竞争力是什么？
刘猛：云南城投目前按照‚一个支柱，三驾马车‛的方式运作。‚一个支柱‛指的是城市综合开发，包括基础设施建设、土地开发等；‚三驾马车‛主要指的是城市服务配套设施建设中的水务、教育、医疗，这三个方面的投资以后要减少。
云南城投入主S红河后，将把经营性房地产业务全部注入到上市公司。云南城投在房地产业务上具有较强的优势，云南城投在进行城市综合开发如片区土地整理、土地熟化的过程中，先要对片区进行规划设计，然后组织实施，云南城投还是片区标志性工程建设的主导者，因此在对片区发展规划的理解上要强于普通房地产开发商。上市公司的房地产项目依然需要通过‚招拍挂‛的方式获取土地，但可以依托云南城投作为云南省城市综合运营商的优势，在土地储备和土地资源的获取和信息上‚先人一步‛；同时，公司的经营性房地产业务会随着云南城投业务的扩展得到同步推进，随着云南城市化进程的加快，公司的房地产业务也将得到快速发展。另外，依托云南城投强大实力，公司在融资方面也有着明显优势；特别是进入资本市场后，公司也会充分利用资本市场的融资功能，公司各项发展规划也是立足长远，不是做完几个项目就解散的项目公司。
记者：公司在6月7日出具的股改补充承诺中，将2007－2009年连续三年累计实现净利润的承诺从2.5亿元提高到3亿元，并补充承诺2008年-2010年三年累计净利润达到5亿元，如此大幅度的提高业绩承诺是基于什么条件？可否简单介绍一下这三年中主要房地产项目的一些情况？
刘猛：公司敢于做出这样的承诺是经过认真考虑和相关部门仔细测算的，是对流通股东负责任的承诺。公司进入资本市场后，做出这样的承诺是对公司房地产业务发展的信心，也是基于公司自身发展的需要，我们希望通过努力能带来上市公司自身基本面实实在在的改善。今年公司将有两个房地产项目进入销售阶段，有部分能够竣工验收、结算。明后年公司的经营、业绩也会随着项目的推进而上升，可以说，公司的承诺是负责任的、也是有把握的。房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
记者：云南城投在补充承诺中提到若获得相关的金融证券及矿业资产，将择机注入上市公司，是不是意味着公司在金融和矿业方面已取得部分资产？
刘猛：公司在金融证券和矿业资产方面有一些长期战略上的考虑和布局，目前能否获得相关的资产还不确定。但是作为控股股东，城投的优质资产只要符合上市公司要求，就会择机注入上市公司。
记者：云南城投入主S红河后，是否会有后续的融资计划？在您的心目中，S红河的未来会怎样？
刘猛：云南城投进入上市公司这一队伍后，一方面会按照上市公司的规则要求来规范公司业务，促进现有业务的发展；另一方面公司也会择机募集资金来开发、发展更多的项目，把上市公司做大做强。对于S红河的未来，公司有着较好的预期和规划，云南城投将利用现有优势，在2－3年内争取公司有一个较大的发展，3－5年内发展成云南省名列前茅的优秀房地产开发商，而且是负责任的开发商，公司在房地产产品研发上会花大力气去做，努力为客户提供优质、环保的产品。
杭州城建四年发展路：国资增值 百姓受益
成立四年，拥有3万名员工，涵盖与百姓生活密切的公交、水务、能源、城建等业务的杭州市城建资产经营公司，26日正式更名为杭州市城市建设投资集团有限公司（以下简称杭州城建投资集团）。四年来，公司在自身发展的同时，服务于杭州百姓的‚品质生活‛，实现了国有资产的保值增值，城市供应能力明显提升。
‚经营城市、服务市民‛，组建于2003年6月的杭州市城建资产经营公司，全系统国有总资产已从当初的215亿元，增加至今年3月底的477亿元；国有净资产也从四年前的65.5亿元增至201亿元。公司副总经理刘万华介绍说，公司的主要职能是为城市建设筹措资金、确保系统内国有资产保值增值、保障城市公用事业的正常运转。公司更名后，授权经营的国有资产范围不变。
与百姓生活密切相关的杭州城建投资集团，在自身发展的同时，着眼于提升供应能力，推进重点工程建设。四年来，杭州新开通公交线路146条，新增车辆1658辆，新建20个公交首末站和中心站，开通准公交线路4条；公交快速一号线工程已在2006年4月开通运行；完成自来水‚一户一表、计量出户‛预臵近20万户；天然气利用工程已于2004年7月31日进杭通气点火，全市已有29.2万户居民用上了天然气；较好地完成了西湖综合保护、‚三房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
口五路‛、‚一纵三横‛道路综合治理等。四年来，公司系统自行承担的固定资产投资总额累计达96亿元，累计完成公交客运量28.02亿人次、供水量15.51亿吨、煤气销售量4.05亿立方米、发电量17.03亿千瓦时、供热量1464.6万吉焦、污水处理量11.11亿立方米，按规范处理和填埋的生活垃圾301.34万吨。杭州城市建设投资集团为了积极运用多种金融工具，拓宽融资渠道，已从原来单纯依赖银行贷款向直接融资、间接融资、招商引资等多种融资渠道并举的方向发展，基本满足了城建资金的需求。
杭州城建投资集团下属单位共分为公交、水务、能源、城建、固废、臵业六大板块，包括杭州市公共交通集团有限公司、杭州市水业集团有限公司、杭州市燃气（集团）有限公司、杭州市热电集团有限公司、杭州市固体废弃物处理有限公司、杭州市路桥有限公司、杭州市经济房开发有限公司、杭州市建筑工程质量检测中心有限公司等。
07武汉城投债今起发行 15年期票面年利率为5.03%
2007年武汉市城市建设投资开发集团有限公司公司债券6月27日起至7月3日正式发行。
本期债券发行总额6亿元人民币，期限为15年期，采用固定利率，票面年利率为5.03%。本期债券由建设银行授权建设银行湖北省分行、农业银行授权农业银行湖北省分行提供无条件不可撤销的连带责任担保。经联合资信评估有限公司综合评定，本期债券的信用级别为AAA级。
武汉市城市建设投资开发集团有限公司是武汉市以及湖北省最大的国有独资企业和城市建设领域的骨干企业，公司注册资本为人民币35亿元。作为城市建设投融资主体，主要业务为城市道路桥梁、给排水、污水处理、燃气热力等基础设施建设以及市属公房管理和房地产经营开发。截至2006年12月31日，武汉城投总资产为372.30亿元，股东权益为74.72亿元，2006实现主营业务收入为30.24亿元，净利润为1.08亿元。
天津城投集团与六银行签署大额银团贷款协议
2007年6月19日，天津城投集团所属天津城市道路管网配套建设投资有限公司，与中国工商银行、中国建设银行、光大银行、交通银行、中国邮政储蓄银行、北京银行等６家银房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
行组成的银团，签署了用于天津市基础设施建设的１２５亿元银团贷款协议。市长戴相龙会见专程来津的中国工商银行行长杨凯生一行并出席签约仪式。副市长崔津渡在签约仪式上致辞。副市长陈质枫，市政府秘书长何荣林等参加会见、出席仪式。
戴相龙在会见时对杨凯生一行来津表示欢迎，对各家银行多年来给予天津建设发展的大力支持表示感谢。戴相龙说，随着天津经济社会快速发展，城市基础设施建设步伐不断加快，除政府公共财政投入外，利用银行信贷已经成为筹集城市建设资金的重要渠道。天津城投集团作为城市基础设施建设的投融资平台，成立以来不断探索新的融资方式，与多家金融机构合作，先后签署了一些大额贷款协议，各贷款项目进展顺利，促进了城市基础设施建设和投融资体制改革，有力推动了全市经济社会发展。承贷单位要认真履行合同，管好、用好银团贷款，按时偿还贷款，严格控制风险。
戴相龙说，当前天津的发展势头非常好，加快滨海新区开发开放的各项工作正在全面推进。希望各家银行继续关注和支持滨海新区开发开放，积极参与滨海新区综合配套改革试验和金融改革创新，加快在津分支机构先行先试步伐，进一步拓宽与天津的合作领域，在改革发展中取得更大成绩。
杨凯生在致辞中说，这次天津城市道路管网及配套设施二期工程项目，是天津市迄今融资额最大的银团贷款项目，也是各家金融机构相互合作，共同支持地方经济发展的一次全新尝试，对于探索新的银企合作模式，促进城市建设投融资体制的改革，将产生积极的影响。今后，工商银行将和各家金融机构一道，继续大力支持天津市的经济建设和社会发展，支持天津滨海新区的开发开放。
崔津渡在致辞时说，天津城投集团不但肩负着重要城市基础设施建设的任务，也承担着投融资体制改革的任务，在投融资体制改革上做了很多工作和尝试。这次签署银团贷款协议，有更多银行参与，贷款数额更大，是间接融资方面又一新的渠道和途径。希望城投集团与６家银行不断深化合作，在直接融资和间接融资方面取得新的更大的突破。希望各家银行加大对天津支持力度，在滨海新区开发开放中实现互利共赢。
出席签约仪式的还有中国建设银行首席风险官朱小黄、北京银行行长严晓燕、中国邮政储蓄银行风险管理部负责人和贷款银团各成员行天津分行负责人。
２００３年，城投集团道路管网公司与中国工商银行天津分行签订了１０６亿元贷款协议。此次签约的二期１２５亿元贷款，是为满足新的建设资金需求，加速本市基础设施建设步伐而实施的。这笔贷款将重点投入天津市城区交通体系建设，主要用于城市外围地区骨干路网、快速路疏导、地铁配套、市区边缘路网加密和公交场站等五方面的工程建设。房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
海口市城城市建设投资有限公司
二OO七年七月编辑
各地城投公司战略发展规划
【重庆城投及地产集团分羹数百亿公租房项目】..................................15 【重庆城投谋求金控集团 三上市公司卷入重组预期】.............................16 【重庆城投集团董事长率团考察綦江旅游地产开发】..............................17 【重庆城投路桥风云 华渝生详解660亿资金路线图】.............................18 【上海城投：开动融资引擎 注入发展活力】.....................................25 【上海城投：以‚BOT‛模式走向全国】.........................................28 【城投集团助推杭州大都市发展战略】..........................................31 【云南城投：地方融资平台缩影】..............................................34 【云南城投斥资30亿打造世界顶级度假区】.....................................35 【云南城投投资四百亿推动昆明基础建设】......................................36 【武汉城投：‚十二五‛发展战略与规划编制基本情况】...........................37 【天津城建‚航母‛ 城投集团推进基础设施建设】...............................38 【上海城投未来3年投建四个保障房社区】......................................41 【西藏城投：实力雄厚 揭竿而起】.............................................42 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
【重庆城投及地产集团分羹数百亿公租房项目】
2010-04-08
未来10年重庆最热火朝天的‚公共租赁住房‛建设可能与民营企业无缘。
在今天举行的中央驻渝新闻单位情况通报会上，重庆市国土房管局总工程师李仕川在介绍有关公共租赁住房建设情况时说，参与公共租赁住房建设的主体为国有企业，目前已经确定的有重庆市地产集团和重庆市城市投资集团。李仕川在回答本报记者对此的提问时表示，没有明确民营企业可以成为‚公租房‛的建设主体。
如何有效地解决城市广大中低收入群众的住房困难，是重庆市委、市政府主要领导的‚心头之重‛。重庆市委书记***曾说：‚解决住房保障是一个重大的民生工程，要让城乡老百姓都有房子住；帮穷人造房是政府的责任。‛
目前重庆的保障性住房有廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安臵房、城中村改造安臵房、农民工公寓等5种，覆盖了约20%的常住人口。根据城乡规划，到2020年，重庆市主城区常住人口将达1000万人。为解决好新增城市人口住房问题，确保在重庆市就业的无住房人员或住房困难家庭有房住，重庆市确定在现有保障性住房的基础上，新建公共租赁住房，解决‚夹心人群‛居住问题，为中低收入家庭购房提供缓冲，并以这种新模式扩大住房保障覆盖面。按照规划，未来10年，重庆市将在主城和远郊区县各建成2000万平方米共完成4000万平方米的公共租赁住房建设，从而构建‚高端有市场、中端有支撑、低端有保障‛的住房供应体系，实现‚住有所居‛目标。今年，重庆拟先期启动500万平方米公共租赁住房建设，预计建成200万平方米。
但据了解，重庆公共租赁房由政府投资，国有企业承建，并按‚谁建设谁拥有‛原则，投资主体拥有所建公租房产权，享有升值收益，享有免征行政事业性收费和政府性基金、土地使用税、土地增值税、营业税、房产税等优惠政策，地价只有一般商品房用地的1/6，单方造价仅税费就比普通商品房低400多元，公租房建设用地以政府划拨方式提供。
重庆主城未来10年公租房总建设规模为2000万平方米左右，将提供33.5万套住房。其中2010-2012年启动建设1000万平方米，投资估算为250亿元，布局在10个规划的聚居区中，可提供17万套住房，可居住42万人。建设资金主要采取财政预算安排、住房公积金贷款、争取政策性和商业性银行贷款等方式筹措。李仕川说，建设主体由国有企业承担，也欢迎社会资金采取BT模式(政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设的一种模式)参与建设，但是具体如何介入目前还不确定。
据透露，《重庆市公共租赁住房管理办法》已形成初稿，正在进一步论证中，市政府法制办已将其作为立法项目进行审定。
有关人士认为，即使‚BT模式‛能够成为现实，民营企业也只是间接介入‚公租房‛。
房地产典藏——各地城投公司战略发展规划 【重庆城投谋求金控集团 三上市公司卷入重组预期】
2009-12-05
11月6日，渝开发认购重庆国际信托的一纸公告似乎又让市场看到了其背后大股东重庆城投谋划‚千亿金控集团‛的动作。尽管对于重庆城投来说，其谋划的‚千亿金控集团‛一直都是已知的预期，但是当有‚金融市长‛之称的黄奇帆成为重庆代市长之后，重庆板块的重组再次变得富有想象和动力。就在近日，重庆板块也屡现异动，其中重庆路桥、渝开发、重庆港九和四维控股均表现强势。市场预计，随着黄奇帆这位熟谙资本运作的‚金融市长‛顺利履新，重庆板块接下来将成为资本市场上最受关注的热点。
重庆城投的金控集团
记者注意到，渝开发的大股东重庆城投实力相当雄厚。资料显示，重庆城投成立于1993年，是市政府直属的国有独资投资公司，拥有393.8亿元资产，代表市政府进行城市建设土地储备整治的职能，重庆城投是重庆四大土地储备中心之一。
一位了解重庆城投的市场人士对记者透露说：‚早在2007年，重庆城投就有谋划‘千亿金控集团’，达到海外上市的意愿，但是由于市内各大实力雄厚公司的竞争，以及股权比例等因素不成熟才让重庆城投上市的计划搁浅。‛据该位市场人士透露，在当时重庆城投计划的第一步是整合旗下金融资产，再和国外金融集团合资，成为资产规模上千亿元的金控集团，并最终完成海外上市。
‚重庆城投希望以重庆城投为母体组建，或把重庆城投整体改建为‘重庆金融控股公司’。具体操作模式分为两种：前者以重庆城投为大股东，组建重庆金控公司；后者是将重庆城投的基础设施建设职能完全剥离，另设公司。‛前述市场人士说。
在重庆城投实现金控集团的道路中，拥有52.35亿元总资产的重庆国际信托无疑对于重庆城投来说是一颗沉重的砝码。因此，重庆城投旗下的渝开发对重庆国际信托进行股权认购也就不难理解。
11月6日，渝开发公告称，股东大会同意按4元/股的价格出资1.2亿元认购重庆国际信托3000万股股份。按重庆信托本次增资扩股暂定拟向新股东募集不超过3.7亿股不低于1亿股计，公司认购重庆信托3000万股股份后，持有该公司股份比例将为1.497%-1.73%。
‚按照重庆城投谋划千亿金控集团的想法，重庆国际信托上市的基调是不会变的。尽管目前市场上普遍认为重庆国际信托直接IPO的可能性较大，但是借壳渝开发上市的可能也还是有的，毕竟任何一家公司要IPO上市，其面临的事情都是不可预测和多变的。‛招商证券(21.02,0.55,2.69%)首席投资顾问方宇表示到。
方宇认为，从目前来看，渝开发已经持有重庆国际信托3000万股股权，就算重庆国际信托不借壳渝开发，自己IPO，那么对于渝开发来说其也会从中受益，提升渝开发的估值空间和水平。
三家公司或面临资产整合 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
实际上，目前重庆城投除了肩负重庆城乡统筹改革试验区的任务，掌握着城市建设和土地开发资源外，还拥有渝开发、重庆路桥、重庆港九等上市公司以及重庆信托、三峡银行、安诚保险等金融机构。
而12月4日，位列重庆路桥第一大股东的重庆国际信托正在不断减持重庆路桥股权。资料显示，11月26日卖出公司48.6万股；12月2日卖出公司43.09万股；12月2日通过大宗交易方式卖出公司1205万股，共计卖出1296.7万股，占总股本的3.14%。‚重庆国际信托减持重庆路桥符合大股东重庆城投打造金控集团的战略布局，即重庆城投的基础设施建设职能完全剥离，另设公司。预计未来还会不断的减持，而减持后有利于重庆国际信托理清股权关系，便于为IPO上市。‛方宇分析说。
不过，一位券商人士则表示，尽管重庆城投旗下三家公司渝开发、重庆路桥、重庆港九各自的主营业务不同，且11月底重庆港九还非公开增发认购大股东港务物流集团的股权，即视为整体上市，但是总归这三家公司还是属于基础设施建设，未来合并预期较强。
该位人士分析：‚未来或以重庆路桥为重心，吸收合并渝开发和重庆港九。因为‘两江新区’成立后，主要就是对基建、房地产以及几大集团进行整合，而重庆路桥、渝开发、重庆港九作为重庆基础设施建设的重点个股肯定会先行，并且重庆路桥经营着嘉陵江牛角沱大桥、嘉陵江石门大桥、长江石板坡大桥，以及南山旅游公路、资威公路等资产优良，无疑是这三家公司中质地最优的公司。‛
【重庆城投集团董事长率团考察綦江旅游地产开发】
2009-04-0
4月6日上午，全国人大代表、重庆城投集团董事长华渝生率部分企业投资者到綦，在綦江县委书记王越的陪同下，就该县通惠新城建设、古剑山旅游地产开发等项目投资作实地考察。
在该县规划展览馆内，王越为华渝生一行详细介绍了该县城市和产业今后的发展方向。规划馆内详实的音像资料和一目了然的沙盘，让各位投资者对綦江的城市发展及区位优势有了直观的认识（如图）。
随后，华渝生一行来到古剑山下，就其地理位臵和景区景观作实地考察。据介绍，在打造千亿工业的同时，该县正快速推进宜居綦江和森林綦江建设，其中，今年古剑山风景区将有500亩左右土地用于旅游地产开发。
在考察时，华渝生认为，良好的交通区位优势和独特的自然风景使古剑山风景区极具开发价值，而且在綦江发展的同时，古剑山风景区得到了良好的保护，这使得该区域的旅游以及旅游地产开发的难度与风险大大降低。他表示，回去后将就投资古剑山旅游地产开发项目做深入研究，之后还将组织相关投资者与专业队伍，就具体投资事宜与该县相关部门接洽。
王越表示，旅游地产具有极高的附加值，对拉动景区旅游消费有着极大的带动作用，他 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
希望城投集团以及其他投资企业对古剑山旅游地产开发项目能够尽快落地开花，使整个古剑山风景区的旅游开发快速推进。
綦江县委常委、县委办主任蒲德洪参加相关活动。
【重庆城投路桥风云 华渝生详解660亿资金路线图】
2010-01-21
重庆需要桥，大量的桥。
有人说，重庆直辖后、准确的说是本世纪后的历史，就是一段不断修路架桥的历史。华渝生对此深有感触，华渝生是重庆城市建设投资有限公司（下称‚重庆城投‛）的董事长，重庆城投担当的就是为当地修路架桥的任务。
重庆城投成立于1993年，是当地城市基础设施建设投融资主体，其主要职能为多渠道筹集城建资金，按城市建设计划对资金合理安排，经委托管理城市基础设施国有资产，参与城市建设有关的经营，代表市政府进行城市建设土地储备整治等。
从重庆城投的功能可以看出，这就是一花钱的主，而重庆城投的发展历程确实就是一段融资的故事。从第一次发债需要总理特批到本次市场化发债，从7桥1隧13路之战到运用BT、BOT、以及信托等产品募集资金，重庆城投可谓用尽了浑身本领为当地路桥建设融资。
华渝生透露，重庆城投成立16年以来，一共为当地城市建设融资660多亿元，值得注意的是，重庆2007年地方财政收入为788亿。正是上述庞大的融资计划帮助重庆城投一次次将长江和嘉陵江征服。
‚不稳定事件‛
在外人看来，重庆城投一度就是一个彻底的‚破‛公司。
1994年4月，重庆城投经重庆市人民政府批准成立，注册资本金2000万元，经当地编委核定为副局级事业单位，并经《关于完善重庆市城市建设投资公司职能的批复》明确职能为‚多渠道筹措城建资金，按城建计划对资金合理安排，经委托管理城市基础设施国有资产，参与城市建设有关的经营‛.就在重庆直辖后，当地政府颁发的《重庆市重点建设管理办法》进一步明确重庆城投‚属政府投资营运体制，其性质是代表市政府对市重点建设项目投入资本金和融通建设资金‛.重庆城投注册资本金增加为3.29亿元。
重庆城投开始开始进入角色。
1994年到2000年6月，重庆城投筹融资金60亿元，先后建成长江李家沱大桥、渝中区嘉陵江滨江路、渝中区长江滨江路、盘溪河流域排水工程、袁家岗立交、菜园坝火车站广场、和尚山水厂、梁沱水厂、唐家桥污水处理厂等市政、公用设施。
重庆产城投每年的融资需求达20亿元，当时财政性城建资金年仅2.5亿元左右，连支付到期债务的利息都不够，重庆城投每年要运作资金10亿元左右投入主城区市政基础设施 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
建设，这样的后果是银行贷款急剧膨胀。
黄奇帆曾透露，2001年时，重庆城投80亿元资产，却有65亿元贷款，其中有14亿元坏账，实际资本金只剩1亿元，资产负债率接近100%.当时，重庆城投面临三个困境：一是没有一家银行愿意贷款给城投公司；二是当到期的李家沱大桥1.4亿元BOT年利息无力偿还；三是西南证券公司为重庆城投发的4亿元企业债券到期，但重庆城投无钱支付本金和利息，引发了股民上访的不稳定事件。
‚现在看来规模很小，我们却没有钱兑付，太困难了。‛彼时，华渝生刚刚出任重庆城投总经理。
尽管发行债券是重庆市财政局做了担保的，由于当时重庆的财政收入也只有50亿元，根本是爱莫能助。华渝生回忆，当时十几个要帐的人在城投的会议室喝啤酒，打扑克，吃小面。一副不拿钱誓不罢休的样子。
‚信用达到了冰点。‛华渝生说。
最终政府还是出手拯救了重庆城投，临时注入2亿元的资金，重庆城投在拿到这笔资金后，在银行做了一个‚存一贷三‛,也就是说，把2亿元存为5年的定期存款，银行再贷给重庆城投6亿元，在这样一个运做下，终于兑付3.2亿元的债券。
‚不稳定事件‛终于得到解决。
黄奇帆出手增信‚这个事情给我们一个教训，必须建立自己的信用体系，不能只靠政府的资金支持。‛华渝生说。黄奇帆对重庆城投的大手笔重组则为其信用体系建设奠定了基础。
当地国资先是剥离了重庆城投13亿不良资产，再追加30亿的有效资产，同时把城市中的各种路桥、存量资产统统划给重庆城投，使它增加了二三十亿资产。就是这些路桥资产，此后每年都给重庆城投带来不断增长的一笔收入，2007年，路桥收费达7.5亿元。
此外，当地国资又划了10000亩土地给重庆城投，当时市值为20亿。此后，政府赋予了重庆城投土地储备的职能，这成为重庆城投此后的一个重要收入来源。
2002年底，重庆市城市建设土地储备整治中心成立，这是重庆城投的全资子公司，其主要职能是受当地政府委托，代表政府建立土地储备库，根据‚按规划、带项目、批土地‛的操作程序，负责授权范围内土地收购、储备，整治等具体工作，并按规定对储备的土地进行统一的招标、拍卖和挂牌出让。
经过几年的运作，土地储备作为筹集城建领域建设资金的重要来源，实现了重庆城投作为重庆市城市基础设施建设的总融资平台，同时，围绕土地储备、项目建设积极开展多项工作，土地一方面有储备抵押和贷款融资的功能，另一方面，土地的深度开发是土地资产增值的主要渠道。
此后，重庆城投‚三总‛职能的发展战略被定位，即：‚城市建设筹融资的总渠道；主城区路桥建设的总账户；城建资金筹措所需要土地的总储备。‛
2007年，重庆城投挂牌出让土地13宗，出让总面积1348亩，出让综合价金19.39亿 19 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
元。此外，还与客户签订出让意向协议6宗，拟出让面积3055亩，拟出让地块保底价35亿元。
这两大资产腾挪手段使重庆城投走上正轨。
经审计的财务报表显示，截至2007年末，重庆城投总资产437亿元，所有者权益175亿元，资产负债率60.05%.实现营业收入7.2亿元，净利润5.1亿元。
资产、经营的好转让重庆城投的信用从‚冰点‛开始回升。2002年，在时任总理朱镕基特批的帮助下，重庆城投发债15亿元，2006年，重庆城投再次发行20亿元债券。
7桥1隧13路之战黄奇帆大手笔改组重庆城投，是希望把它派上大用场。
由于两江分割，交通不便、阻碍经济发展，因此政府鼓励不同的主体修建了7桥1隧13路，不同的主体就采取了不同的收费策略。有形的两江分割可以阻碍经济发展，不同主体造成的过多收费也成为影响当地经济发展的一大无形制约。
2002年，当地政府开始谋划路桥收费改革，降低车辆在当地的出行成本。这个改革成功的前提条件就是要把7桥1隧13路之战的所有权或者经营权统一到一个主体手中。被寄予厚望的重庆城投被推上前台，这也是华渝生出任重庆城投总经理之后的第一战。
重庆城投采取了两种方式：一是回购，由政府买单，把路桥的债权、债务、收费权限等收回；二是租赁，收费年限、所有权的主体均不改变。
7桥1隧13路是一个庞大的资产组合，单靠重庆城投依然无力解决。不过，资产重组使重庆城投的资产质量有所提整，国家开发银行愿意出手援助重庆城投。
2003年，重庆城投借助国家开发银行的30多亿元长期贷款，收购了其中部分路桥，余者则通过谈判达成了相关的租赁协议，最终让路桥统一年票制在重庆成为现实。华渝生介绍，贷款30亿元的判断依据路桥收费可以达到3亿元/年，并以此做依据向国家开发银行贷款。也就是以这个收益权做质押向开发银行贷款。
不过，后来的收入远远超过预算。据华渝生透露，2002年路桥收费达到3.24亿元，2003年4.23亿元，2004年5.4亿元，2005年6.09亿元，去年7.3亿元，今年有望达到8.5亿元。
也就是说，路桥收费增长是远远超过当时的估算的。这样的情况是，上述30亿元贷款并没有充分体现帐户价值，重庆城投大量的资金沉淀在这个帐户不能动弹。为此，华渝生希望可以盘活这个帐户，或者开发银行可以提高这个帐户的质押贷款金额。
但是，由于种种原因，开发银行坚持认为该帐户价值只值30亿元，而工行、农行认为这个帐户质押匹配的贷款额度应该在70亿元到100亿元，因为重庆城投的路桥帐户收入每年基本保持15%的增长率，对应10几年的时间，这是能与100亿元的贷款匹配的。
在此情况下，重庆城投不得已筹集了30亿元，偿还了开发银行的30亿元贷款，把帐户的质押解除，转而向建设银行贷款，建设银行对此授信100亿元。2007年，建设银行给重庆城投的实际贷款为70亿元。
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5大桥同时开工存量路桥大一统只是重庆城投的任务之一，黄奇帆的大手笔重组，是希望重庆城投为重庆修建更多的桥。
在2004年，重庆城投甚至在一年之内有5座世界级大桥同时开工，信用逐渐回暖的重庆城投开始运用更为广泛的渠道融资。除了通过债券、贷款等有形的手段获取资金外，BOT（投资-建设-经营-移交）、BT（投资-建设-移交）等模式也是重庆城投获取资金的重要通道。
比如，号称跨度世界第一的重庆朝天门长江大桥采取了BT模式，三年工期，大桥建成以后，城投按照审核投资额度对其进行回购。华渝生认为，这种模式的最大好处，是可以减轻公司的当期支付压力。
2007年通车的嘉华大桥桥面宽37.4米，有号称亚洲第一宽桥之美誉。主跨最大跨度为252米，是重庆同类型连续刚构梁中跨度最大的桥梁。嘉华大桥总投资达到22亿元，由于采用BOT模式，融资压力从重庆城投转出。
除此之外，重庆城投还在2007年通过发行理财产品的方式获得20亿元资金。正是上述一系列的融资手段勾勒出重庆城投庞大的融资路线图。
记者得到的一份材料显示，在2007年，重庆城投筹融资159亿元中，财政拨款9.83亿元（资本金注入3.66亿元，专项拨款6.17亿元）,土地出让金专项返还4.36亿元，路桥年费收入7.13亿元，土地变现收回11.43亿元（含2.66亿元地块保管金）,银行贷款101.41亿元，信用融资8.33亿元，BT、BOT融资11.69亿元，其他4.52亿元。
资金的到位使得重庆的桥逐渐增多。
在2007年，重庆城投已完工项目有6个，比如，上述的嘉华大桥全年完成投资7亿元，累计完成投资2.1亿元，于6月16日比计划工期提前半年建成通车。李家坪立交可连接嘉华大桥主桥、红石路、猫儿石和观音桥四个方向，从而成为江北到杨家坪的快速通道。
另外，连接南坪和渝中的菜园坝大桥全年完成投资4.6亿元，累计完成投资24.5亿元，比市政府批准的调整工期提前两天竣工通车。
此外，重庆城投新开工项目4个，其中鱼洞长江大桥南引道工程于2007年4月开工建设，已完成投资3.6亿元。续建项目3个，其中朝天门长江大桥全面提速，全年完成投资8.5亿元，鱼洞长江大桥上游幅正桥全年完成投资1.3亿元。
现在的情况是，无论从江北到渝中，还是从渝中到南坪，都有多个路径可以选择，时间也大为缩短，即使从当时的最大堵点上清寺到南坪，也可以在20分钟内到达。
信用发债30亿进入2008年，重庆城投制定了更为庞大的融资计划，其希望全年筹融资161亿元。在这个计划中，融资结构也有比较大的改变，30亿低成本的企业债券的发行就占近20%.2008年10月下旬，重庆城投30亿债券发行成功。30亿的资金可以让华渝生办很多事情。据介绍，是次发行债券募资金将投向当地危旧房拆迁、环境整治、畅通工程等项目，比如，水碾立交工程、五里店立交扩建工程、重庆市主城区城市主干道交通节点畅通工程、袁 21 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
茄路（水碾至石坪桥段）拓宽改造工、菜九路蔸子背高架段工程。
让华渝生惬意的不仅仅是债券的成功发行，‚我们这次的利率仅仅比铁通发债低，这可以为国资节省几亿元的利息。‛华渝生说话的分贝有所提高。
华渝生介绍，在08年8月初内部讨论本次发行债券利率时，券商希望重庆城投报一个利率区间。当时内部讨论的结果是，利率应该大约在5.2%到6%.‚我认为，超过6%就没有必要发行。‛华渝生说。券商对此报价大吃一惊，券商则担心，利率低于6%发行不出去。
但是，华渝生坚持认为是可行的。华的判断依据是，在全球金融风暴的情况下，经济是在一个下行通道中，国家的经济靠投资、外贸、内需三个马车拉动，在目前的情况下，国家要发展经济，必须要解决目前流动性紧缩的问题，换句话说，肯定会降息，从现在的情况看，5.3%的利率比5年期存款低。但是2年之后，他的投资价值会逐渐显现出来，其利率很远远可能高于存款利率。
更为重要的是，华渝生希望将本次‚较劲‛做为重庆城投信用含金量的试金石。此前，他一直认为重庆城投具备了信用发债的实力。
最终的情况是，本次发行的30亿元债券被银行等机构在极短的时间内一抢而光。
华渝生对此算了一笔帐，现在5年期的贷款利率是7.2%以上，重庆城投本次发债5.3%的利率加上相关的发行费用、宣传费用等，不会超过5.6%,30亿元的债券，每年可以节约4000多万元的财务费用。以5年计算，重庆城投可以节省约2亿元的资金。
2亿元这个金额和九龙园区水碾立交工程、袁茄路（水碾至石坪桥段）拓宽改造工程的预算大致相当。2亿元也是重庆城投最初成立时注册资本金的10倍。
‚这是重庆城投第三次发债，也是腰板最直的一次。‛华渝生说。
站进第一梯队重庆城投的运做也为其赢得了江湖名头。
中国现代集团有限公司总裁、城建专家丁伯康认为，城投公司通常分为四个梯队：
第一类的城投公司，体量特大，机制完善，已经跨越了银行信贷、土地融资、资本运作的三个阶段，全面进入城市资源运作阶段。城投企业可以通过自身运营实现自我造血，自我发展。
第二类的城投建立了合理的借偿机制，例如通过政府财政等多方面的投入，设立城建发展或偿付基金，从而能够确保城建项目的资金平衡，此类城投以南京、合肥城投为代表。
第三类城投，尚未建立合理的发展机制，依靠传统的信贷，土地出让等方式维持发展。第四类城投，由于种种原因，自身的功能已经萎缩，由企业向政府部门回归，失去了通过市场发展融资的能力。
‚重庆城投应该算是第一类，因为其建立了比较全面的融资体系、比较完善的机制，信用体系建设也比较到位，在资金的使用上也比较多元，信托、保险、银行等都有使用。‛丁伯康说。被丁划为第一梯队的，还有总资产近1500亿元的上海城投。
华渝生在一个会议上表示，‚为确保公司的可持续发展，我们正致力于将重庆城投公司 22 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
改造为以资产为纽带的金融控股集团公司体制，以充分发挥国有控股、资本运作和多元吸纳社会资本的作用。‛
早在2006年，重庆城投副总经理郭林就提交了一份提案，希望以重庆城投为母体组建或者把重庆城投整体改建为‚重庆金融控股公司‛.其具体操作模式是，组建就是以重庆城投为大股东，在重庆城投的下面组建重庆金控公司；改建则是将城投中的基础设施建设职能完全剥离，另设公司。
目前，重庆城投旗下的金融企业包括重庆国际信托公司、重庆商业银行、重庆农村商业银行、安诚财产保险股份公司、渝开发（000514.SZ）,透过重庆国投控股控股了上市公司重庆路桥（600106.SH）、以及三峡银行，金融控股初具周型。
重庆城投更是希望将金融、特别是保险与城投之间的融资通道打通。
记者从安诚保险核心人士处了解，安诚保险有意与中意人寿组建一家资产管理公司，中意人寿为公司第一大股东，安诚保险为第二大股东，后者可能在资产管理公司获得副董事长的人事安排。
安诚保险董秘谢伟就曾撰文指出，‚作为保险公司这一特许金融机构，本身就具有投融资功能，充分发挥这一功能是使公司走上良性发展道路的重要手段，利用这一功能为城建系统服务也是公司经营思路的核心构成之一。在当前保险行业监管体系下，安诚保险将充分利用与保险资产管理公司的战略合作关系，为城建系统构建项目融资平台。‛
80亿元还款压力重庆城投不断挖掘融资途径的一个背后推手是贷款和还款压力。
重庆城投在一份汇报材料中坦言，‚由于公司的职能定位和所属企业经营项目的特殊性，加上国家相继出台有关信贷收缩和加息的政策，致使公司及所属企业资金压力巨大，融资难度更高。同时公司具备的贷款周转所需的项目载体和抵押物严重不足，已成为公司融资的最大阻力和困难。‛
具体而言，根据‚按规划、带项目、批土地‛的原则，到2007年底，重庆城投经市政府批准储备的土地存量为近9万亩，其中主要为城乡结合部的农地。而为实现重庆‚十一五‛发展目标，五年间必需确保不低于4.5万亩土地的整治变现，每年出让9000亩，每亩的增值收益达到50多万元才能弥补资金缺口，而实现这样的目标还必须要确保每年要有9000亩的农地转用指标。
重庆城投一高管称，由于国家实施了严厉的土地政策，进一步收紧了审批权，农地转用指标是否能得到保障，是重庆城投必须面对的现实问题，无论是土地变现还是以土地进行融资，其难度将不断加大。
为此，上述汇报材料称，‚必须进一步开发金融市场的融资潜力，探索货币市场、资本市场的创新融资模式，参与市场运作，挖掘各种金融产品，探索利用民间资金和境外银行资金用于我市市政基础设施建设投资，开辟融资新渠道。‛
华渝生除了考虑巨大的融资，还要考虑庞大的还款。比如，在2008年，重庆城投的到 23 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
期贷款达到80亿元，重庆城投自己定的目标是100%偿还到期目标。‚我们不能破坏这么多年建立起来的信用。‛华说。
其2008年的主要资金来源分布是，实现土地出让变现收入 40亿元，项目融资22亿元，通过资本市场颁现股权筹集资金3亿元。
值得注意的是，在楼市低迷的情况下，土地市场也是萎靡不振，而土地出让收入是重庆城投的重要来源。不过，华渝生透露，今年重庆城投的土地出让还比较理想。
‛尽管现在宏观环境如此不好，但是我们的资金链条基本没有问题，比较正常。‚华渝生说。
三大风险除了还款压力，丁伯康认为，重庆城投还面临筹资、经营等风险。
丁伯康认为，城投公司一般资产负债率都比较高，资产质量也不是好，在目前银根紧缩的情况下，还要偿还到期债务，财务风险比较大。而这种筹资风险与经营风险等交织在一起。
此外，财务结构、筹资结构、筹资金额及期限、筹资成本、偿还计划等都要事先评估、事中监督、事后考核，关键是要保证有一个合理的资金结构，维持适当的负债水平，要注意防止因过度举债而引起财务风险的加大，避免陷入财务困境，尤其要注意筹资周期与收益回报周期之间的匹配问题。
2001年重庆城投的‛不稳定事件‚就是因为过度举债所致。值得关注的是，重庆城投的资产负债率虽然有所下降，但是，最近几年也一直在60%左右。
值得关注的是，重庆城投的流动资产占比平均为47%,流动负债占比例平均为45%,主要是短期借款、预收账款等。流动资产基本能否覆盖流动负债。不过，让人担忧的是，重庆城投的流动资产中存货的主要构成为土地储备。而土地市场的交易活跃度将决定土地的价值和变现能力，进而影响重庆城投流动资产的含金量。
黄奇帆曾经给包括重庆城投在内的八大投资集团三条最基本的经营原则，首先就是净资产与负债的平衡，即把资产负债率控制在50%左右。
‛作为投资集团，没有必要把资产负债率控制到30%以下，否则就没有利用好可以利用的信用资源。但也不能把资产负债率提高到80%以上，那样就有崩盘的危险。我们始终把贷款额度保持在授信额度的1/3左右，随着资本逐步增加再相应扩大债务规模，始终维持净资产与负债1∶1的水平。‚黄奇帆说。
黄奇帆订的第二原则是，注意集团现金流的平衡。搞好现金调度，保证现金需求和供给的基本平衡，实现现金流的良性周转，保证企业正常运转。
三是投入与产出或资金投入与来源要平衡。在接受政府部门下达的具体投资建设任务时，也要坚持经济规律、价值规律和市场原则，接受能够胜任的任务，必须要有相应的资金注入或者通过特定的赢利模式回收投资，否则就可能出现巨大的融资困难或信用危机。
或有风险也被丁伯康所提及。
丁伯康认为，如城投集团替下属企业的信用担保或各公司之间的相互担保，由于被担保 24 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
公司的信用缺失，从而给集团造成潜在损失的可能性。
在重庆八大集团成立之初，黄奇帆就指出，八大集团之间不得互相担保，以建立风险防火墙。不过，未经证实的说法是，当地国资已经默许八大集团之间可以互相担保。而出现这个松动的来源是，当地几大集团的不平衡发展，个别企业出现了前述的融资风险。
法律风险是也是被关注的。
因为城投公司在对存量资产进行整合、盘活时，涉及公众利益、职工利益、国有资产保值增值等多方面的因素，必须充分理解和把握国家相关法律政策。
比如，重庆城投提到，由于《物权法》的实施及其他诸多原因，项目征地拆迁工作十分困难，如朝天门大桥弹子石立交、菜九路、鱼洞大桥南北引道等项目的征地与房屋拆迁严重滞后，直接影响工程进度。
【上海城投：开动融资引擎 注入发展活力】
2009-09-10
——努力打造可持续发展的一流上市企业
上海城投控股股份有限公司 副董事长 刘 强
上海城投控股股份有限公司 董事、总裁安红军
上海城投控股股份有限公司 副总裁 陶小平
上海城投控股股份有限公司 财务总监 王尚敢
上海城投控股股份有限公司 董事会秘书 俞有勤
中金投资银行部 董事总经理 黄国滨
中金投资银行部 执行总经理 王 霄
中金投资银行部 经理 林 琦
中金投资银行部 经理 周晶波
发行篇
问：请介绍一下本期公司债券的发行方案？
答：经中国证监会证监许可【2009】787号文件核准，本次城投控股拟发行20亿元、期限5年的固定利率债券。本期债券由上海市城市建设投资开发总公司（‚上海城投‛）提供无条件的全额不可撤销连带责任保证担保。经中诚信证券评估有限公司综合评定，债券信用级别为AAA。本期债券采取单利按年计息，不计复利，按年付息、到期一次还本。本期债券发行采取网上面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者协议发行相结合的方式。网上认购按‚时间优先‛的原则实时成交，网上发行规模预设为本期债券发行总额的10%。
问：请介绍一下本期债券募集资金的使用计划？
答：本期债券募集资金20亿元，用于调整并优化公司债务结构，降低财务费用，补充公司的运营资金等，以提高公司资金运作效率和经营效率。房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
问：请公司介绍将如何保证本期债券本息偿付？
答：首先，公司目前偿债能力指标较好，近三年流动比率逐年上升，利息保障倍数稳定提升，资产负债率处于合理水平。其次，公司经营的水务业务受宏观经济周期的影响较小，现金流稳定且充沛，环境和保障性住房属于政府支持的行业，未来发展前景良好。再次，公司已获得多家银行的授信额度，为本期债券本金和利息偿付提供了有力保障。
除此以外，公司控股股东上海城投为本期债券提供了无条件的不可撤销连带责任保证担保。上海城投成立于1992年7月，是经上海市人民政府授权从事城市基础设施投资、建设和运营大型专业投资产业集团公司。目前，上海城投已从单一的政府融资平台成功转型为政府投资主体、重大项目建设主体和城市基础设施运营主体。近年来，上海持续快速发展的经济态势和上海市财政的大力支持，给上海城投业务运营创造了良好的外部环境，上海城投路桥、水务、环境、臵业四大主业运营稳定。此外，上海城投自有资本实力雄厚，财务结构较稳健，且融资渠道顺畅，具备很强的财务弹性。因此，上海城投提供的不可撤销连带责任担保将对本期债券按期偿还提供有力的保障。
问：请公司介绍一下在债券存续期中如何保护债券持有人的利益？
答：公司将制定专门的债券募集资金使用计划，相关业务部门对资金使用情况将进行严格检查，切实做到专款专用。公司设立了专门的偿付小组协调本期债券的偿付工作。
本期债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的合法权益。
公司将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
经营篇
问：请公司介绍一下目前水务业务的经营状况？
答：公司经营的水务业务包括原水供应、自来水供应和污水输送等业务，分别为黄浦江原水供应、闵行自来水供应和合流污水一期污水输送。
公司的黄浦江原水系统主要向黄浦江中下游的长桥、杨思、临江、浦东、居家桥、南市、杨树浦等7家自来水厂供应原水。黄浦江原水系统供应能力为500万立方米/日。公司的自来水业务供水能力为66.7万立方米/日，供水覆盖上海市西南闵行、松江面积约265平方公里的区域，是该区域内的主要自来水供应商，管线长度近1,500公里，外装水表达35万余只。公司的合流污水一期工程的服务范围涉及上海市区和郊县九个区，面积达70.57平方公里。2008年，合流污水一期系统全年污水输送总量为5.63亿立方米，日均输送量153.88万立方米。
由于本公司的水务业务属于公用事业，根据水源地、输送管线不同，水务业务的服务范围有严格的区域划分，因此本公司的水务业务在所运营的区域内均具有自然的垄断性。
房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
问：请公司介绍一下目前环境业务的经营状况？
答：公司经营的环境业务主要包括生活垃圾陆上中转运输和生活垃圾焚烧发电、卫生填埋等环境基础设施建设项目的投资、建设和运营。
公司所处的环境行业在我国市场化起步较晚，但公司下属环境集团投资的已建和在建垃圾收运、处理设施总数目前位列国内领先。在国内同业市场，环境集团对生活垃圾中转及处理设施的投资、建设和运营规模居全国领先水平，具备了较强的竞争优势(310368基金净值,基金吧)。
公司环境业务分布于长三角、珠三角、环渤海地区和西南地区，2008年环境集团（含老港四期）完成生活垃圾中转运输70.26万吨，生活垃圾处理处臵409.79万吨，其中填埋344.90万吨、焚烧64.89万吨，日均处理垃圾量约1.12万吨。总体来看，环境集团经营的垃圾末端处理业务由BOT协议保障，收入和现金流稳定。
问：请公司介绍一下目前房地产业务的经营状况？
答：公司经营的房地产业务主要包括普通商品房、配套商品房和经济适用房的开发和销售。
经过多年发展，公司房地产业务在普通商品房及配套商品房的开发方面都形成了独特的业务特色和优势。在普通商品房开发方面，公司已开发了多个商品房项目，实现房地产业务的可持续发展，目前公司拟建设的项目包括露香园项目和韵意项目，并新取得了吴淞路150号地块项目。在配套商品房开发方面，公司始终坚持积极配合市政府的重大动迁工程，与政府建立了良好的长期合作关系，是上海保障性住房建设的龙头企业，先后完成了包括新凯家园一期、金鹤新城城杰苑等多个项目。公司目前在建和拟建的重大工程配套商品房、经济适用房项目均属于市政重大工程配套和国家政策鼓励的保障性住房项目，主要包括新凯家园二期、城协项目、杨浦江湾项目、上海市大型居住社区泗泾（拓展）基地项目等，正按照政府的要求加快推进。公司目前土地储备和房地产开发规模适中，与开发能力基本匹配。
前景篇
问：请公司介绍一下未来水务、环境和房地产三块业务的总体发展规划？
答：公司将通过平衡增长速度和增长质量的关系，在确保股东价值的稳定增长的同时，兼顾债券持有人的利益。公司将以长远增长为目标，平衡短期、中期和长远利益的关系，确保公司价值的长远提升。具体来说，公司将注重水务、环境和房地产三大业务的有机结合，以提高净资产收益率和每股盈利为核心目标，同时保持稳健经营，通过业务区域的选择、投资项目的甄选、财务杠杆的合理运用等，不断改善公司盈利水平。
问：请公司介绍一下环境业务未来的发展战略？
答：公司希望能够通过三至五年的努力，进一步夯实本公司在环境行业的市场地位，把公司打造成为国内一流的城市生活垃圾处理整体解决方案的现代服务商。具体措施包括：
1、本公司将积极抓住国家大力发展环境产业的有利时机，进一步突出发展城市生活垃圾处理主 27 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
业，并利用先发优势，进一步拓展以长三角、珠三角、环渤海和其他省会城市为重点的生活垃圾处理市场，发挥规模优势，进一步奠定国内领先地位；
2、本公司通过引进环境行业战略投资者的方式，引进先进技术和运营管理经验，进一步提升公司在环境领域的综合竞争实力，实现环境产业布局的战略目标；
3、本公司将努力提高现有环境项目的运营水平，着力加强在建环境项目的建设管理工作，尽可能优化和完善拟建环境项目的设计；努力优化现有项目、在建项目和拟建项目的融资结构，节省财务成本，提升经营效益。
问：请公司介绍一下房地产业务的发展战略？
答：公司坚持保障性住房与普通商品房开发并举的发展战略：
1、在普通商品房开发方面，公司以露香园等多个商品房精品项目为切入点，积极稳健地开发公司所拥有的土地储备，借助上海本地的历史和人文背景，创造性地挖掘土地和商品房项目的价值，实现房地产业务盈利能力的可持续发展；
2、在保障性住房开发方面，公司始终坚持积极配合上海市政府的重大动迁工程和民生工程，开发和供应配套商品房和经济适用房，为公司提供较为稳定的收益和现金流。
问：请公司介绍一下国家宏观经济政策对公司业务发展有何影响？
答：国务院常务会议提出，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，并提出了促进经济增长的十项措施，到2010年底约需投资4万亿元。公司的水务业务属于基础设施领域；公司的环境业务主要包括城市生活垃圾末端处理和处臵业务、垃圾中转等，属于生态环境建设范围；公司的房地产业务目前以配套商品房和经济适用房为主，是政府保障民生重要领域。因此，本公司的业务均涉及政府政策鼓励和扶持领域，宏观经济刺激政策将会有力地支持公司各项业务的发展，为公司提供更多的业务机会和发展机遇，保证公司未来稳定和充裕的现金流。
【上海城投：以‚BOT‛模式走向全国】
上海城市建设投资开发总公司(下称“上海城投”)目前还包含强烈的政府投资性质,但是,国资改革的步伐同样在企业中进行.从2005年至今,上海城投完成了“1%2B3”国资管理体制改革,在履行政府性投融资职能之外,逐步完善重大工程建设管理职能和城市水务、环境等公共行业的运营管理职能,逐步变身为集三大主体于一身的上海城市基础设施专业投资运营商.上海城投总经理孔庆伟昨日向记者阐述道,上海城投体制机制的改革,总体而言是三句话:分业经营,强调专业化;分级管理,强调扁平化;分类指导,强调公司化.目前,盯住环境产业市场的上海城投已通过城投控股(600649)这个市场化平台开始走出上海,以BOT方式参与异地投资.“公益”“经营”分离 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
东方早报:上海城投应该是目前上海国资名下企业中政府性质比较浓重的企业之一,从目前来看,即使已经完成上市公司重组,进入上市公司的资产不足公司总资产的十分之一,仅在200亿元左右.孔庆伟:和大多数公司不同的是,上海城投还担负着城市公益项目管理的职能,但是公司经过多次整合,已经逐步将公益部分和经营部门业务进行剥离.随着政府“四分开”体制改革的推进,水务、环境和部分市政企事业先后划归上海城投:2005年3月,市水务局下属的18家供排水企业划归上海城投;2006年2月,原市容环卫局下属的环境集团划归上海城投;2006年6月,市环保局下属的固废中心划归上海城投;2007年,市政建设公司和公路投资建设任务划归上海城投.上海城投发展成为集政府投融资主体、重大项目建设主体和城市安全运营主体于一身的政府性投资公司和大型企业集团.上海城投体制机制的改革,总体而言是三句话:分业经营,强调专业化;分级管理,强调扁平化;分类指导,强调公司化.随着公司规模的迅速扩张和产业跨度的横向扩展,为适应管理的需要,上海城投在管控机制上着力改革创新,按核心产业板块组建路桥、水务、环境、臵业四大事业部,实行对所属20多家企业的分业经营模式.随后,我们深化排水和环境板块改革,理顺体制机制.在排水板块,实行厂网分离,排水公司定位于公益性企业,主要负责管网的建设运营,确保城市防汛排水安全,通过实施污水终端市场化运营,组建上海城投污水处理有限公司,为市场化拓展奠定扎实基础.在环境板块,实行市场化与公益性分离,环境集团定位市场化、专业化公司,并整体注入上市公司;环境实业则主要负责城市日常环境保洁作业,并担当2010年上海世博会环境服务运营商的职责.2006年,在管理力量日益充实、管理能力不断完善的基础上,我们停止了事业部制的运作模式,实现由总公司直接对所属二层次企业的扁平化管理,推动管理流程优化重塑.通过3年多努力,公司管理层级从最初的7层收缩到4层,直属单位及其成员企业从270余家收缩到160家左右,管理效率得到有效提升,管理成本得以明显下降,初步形成了分业经营、分类指导和分级管理的管控体系.以BOT模式走向全国
东方早报:后“世博时代”,大规模基础设施建设将放缓,上海城投未来将如何寻求公司可持续发展方向?
孔庆伟:公司目前已经开始进行这方面的准备.利用BOT模式(英文Build-Operate-Transfer的缩写,通常直译为“建设-经营-转让”),上海城投已经开始走向全国.上海城投将特大型污水终端处理项目——竹园一厂、竹园二厂向社会招商,转让特许经营权;以BOT模式成功中标金山海川自来水项目的建设运营,以BOT、BT模式(英文Build和Transfer的缩写,意即“建设-移交”),投资建设青浦、松江、金山、崇明等市郊9个污水处理项目.上海城投控股还成功启动“走向全国”的发展战略,在四川、江苏、浙江、山东、广东、29 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
福建等地区,以BOT模式中标近10家焚烧厂和填埋场.公司将在这段时间里建立上海城投在污水处理方面的显著优势.此外,上海城投也开始探索股权多元化改革,引入战略投资者.上海城投在发挥国有资本掌控力的同时,探索推行以股权多元化为核心的产权改革;在转移资本的同时创造资本,有效盘活国有资产.2002年充分发挥投资杠杆作用,组建沪芦高速多元化建设运营公司,以30%的资金带动了70%的社会资本;2002年通过公开招标,向法国威望迪(今威立雅)以2.66倍净资产溢价成功转让浦东自来水50%股权,组建全国水务行业第一家整体合资的浦东威立雅公司;2009年推动环境集团向全球实施40%股权的战略招商.西安城投集团11月10日将发行11亿元5年期
中期票据
西安城市基础设施建设投资集团有限公司11月3日发布公告称,公司定于下周二发行11亿元5年期中期票据.根据公告,本期中期票据采用簿记建档方式面值发行,票面利率通过簿记建档程序确定.债券起息日和缴款日均为2009年11月12日,上市流通日为11月13日,具体簿记建档时间为11月10日8:30至11:00.本期中期票据不设立担保.中诚信国际信用评级有限公司给予发行人主体信用等级为AA+级,本期中期票据的信用评级为AA+级.光大银行和兴业银行担任本次发行的联席主承销商.本期债券募集资金将用于西安城市综合交通改善工程项目和偿还银行贷款.发行人中期票据注册总金额为21亿元,截至募集说明书签署日,公司待偿还企业债为15亿元.广州市城投集团贷款813亿改造旧社区基础建设
2009年3月2日上午,广州市城市建设投资集团有限公司与中国工商银行等16家金融机构组成的银团签订城建项目贷款合同,总金额达713亿元,另外,工商银行还批准给予城投集团100亿元的项目临时周转贷款.资金主要用于道路交通、中心区雨污分流和旧社区的改造等城市基础设施项目的建设,这也是广州有史以来参与银行最多、融资额最大的银团贷款项目.云南省城投400亿助建新昆明
2009年8月24日上午,云南省城市建设投资有限公司、中国银行云南省分行、官渡区政府、昆明空港经济区管委会签署战略合作协议,在一系列协议中两大合作引人关注:省城投公司将斥资200亿改造官渡区19个城中村,同时投资200亿元参与空港经济区建设.根据协议,省城投公司与官渡区城中村合作项目有盘龙江板块、双凤板块、关上板块、金马板块、福德板块、双桥板块等6大板块,共24个自然村落整合土地约1.2万亩,拆迁面积610万平方米,土地总投资约200亿元.双方合作的具体操作模式为,官渡区政府与省城投公司共同组建官渡区城投公司,作为城中村土地开发的实施主体和项目投融资及招商平台.30 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
公司运作资金全部由省城投公司提供,官渡区政府负责征地、拆迁安臵、供地等工作.土地达到供地条件后,省城投公司独立或联合其他专业开发商,以招拍挂形式获取土地进行开发.该模式将解决城中村改造中存在的资金、拆迁、安臵、规划、招商引资等难题,成为推动城中村改造的一个全新尝试和有益探索.目前,省城投公司拟投入100亿元作为官渡区城中村改造专项资金.同时合作双方选定了关坡村、木器厂、福德村、双凤村、双桥村等19个村,计划在3年内完成拆迁改造.根据另一协议,省城投公司将参加空港经济区的开发建设,项目规划范围约20平方公里,概算投资200亿元,开发内容有宝象湖生态主题公园、风情小镇、生态修复、休闲运动、旅游观光及相关配套设施项目.城投公司还计划将公司举办的昆明理工大学津桥学院迁入空港经济区,预计2011年9月在新址招生.上海城投未来3年投建四个保障房社区
上海城市建设投资开发总公司(下称“上海城投”)四大产业板块中,房地产业主要扮演着政府保障职能,其中包括旧城区改造以及保障用房建设.上海城投总经理孔庆伟昨日表示,上海城投自组建伊始就开始承担上海住房保障责任.在上海新一轮保障用房建设中,上海城投参与四个大型居住社区的建设,未来建成住宅将总共惠及10万上海居民.东方早报:上海城投的房地产板块似乎主要扮演了一个城市运营商的角色,比如新江湾城的开发?
孔庆伟:上海城投的房地产业务更多扮演的是政府保障职能.上海城投自组建伊始就开始承担上海住房保障责任.未来3年左右,我们大概建设200多万平方米,可惠及3.5万户、10万人左右.迄今为止,上海城投已建成建筑面积超过200万平方米的动迁安臵和配套商品住宅.其中,黄山、平阳、东陆三大基地总建筑面积超过60万平方米,已经成为环境优美、配套齐全的安居社区典型范例.我们计划在2010年前再投入资金60亿元,新开工建设保障性住房近200万平方米,包括在松江泗泾大型居住社区、闵行浦江、浦东三林、杨浦江湾四大基地进行投资建设,建造一批高水平、高质量、交通方便、环境优美、配套完善的保障性住宅小区,更好地满足中低收入市民百姓的愿望和要求.【城投集团助推杭州大都市发展战略】
2010-07-11
去年9月，杭州在全国首创垃圾直运新模式，直运带来的清洁、无臭和低噪等好处正实实在在地发生在市民身边，成为杭州打造‚国内最清洁城市‛和建设‚六位一体的低碳城市‛的亮点。而最新消息是--今年8月，随着清洁直运工作的全面推进，市城投集团将在市固废公司基础上，组建环境集团，逐步构架起一个涵盖清洁直运、固体废弃物处理和资源利用的
房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
完整产业链。‚以清洁直运为切入口组建环境集团，这既是公司系统单个企业转型升级的发展机遇，更是公司系统推动企业全面转型升级的一个样板‛，市城投集团党委书记、董事长王坚说。
市城投集团是涵盖城市公交、水务、能源、城建、固废、臵业等六大板块九大行业的集团企业。围绕市委、市政府‚构筑大平台、培育大产业、落实大项目、发挥大企业的龙头带动作用，全面推进我市的转型升级‛的工作目标，市城投集团着眼于能力升级、定位升级、动力升级、品牌升级和队伍升级等五个升级，深入谋划企业转型升级、科学发展的新思路。
能力升级：大项目战略成效显著
只有大投入才能有大产出，只有大项目才能带动大发展。大项目带动战略作为市城投集团‚五大战略‛的龙头与核心，自实施以来取得了明显成效。七年来，市城投集团公司系统共实施续建和新建项目近300项--包括九堡大桥工程、钱塘江引水入城工程、天然气利用工程、公交快速线建设、公共自行车系统建设、九堡大桥工程、主城区供热方式调整等一大批重点项目--共完成投资额总计234多亿元，并在实践中逐步建立起一套重点工程协调推进的机制，有力地推进了各项重点工程的建设，为提升城市品质，努力建设行业领先、国内一流的城建投融资企业打下坚实的基础。
工程概算9.7亿的九堡大桥是杭州进入钱江时代的标志性工程之一，省重点建设项目。工程将进一步密切杭州和临平、下沙、萧山三个副城的联系，加快杭州城市东扩和网络化大都市建设步伐，促进杭州经济快速发展。计划2011年该项目主体工程完工。
钱塘江引水工程总投资近9亿元，是一项水体生态环境工程。工程总长12公里，每年能将39亿方优质水源引入杭州城西150平方公里的湿地河流，极大改善了杭州城市河道特别是运河的水环境，并为西溪湿地公园提供优质水源。
天然气利用工程代表着杭州能源结构大变革，是国家西气东输工程的重要部分，工程包括建设各种天然气门站、管道、调压站等，工程总投资16.3亿元。
城投下属的杭州公交已形成3条主线10条支线18条线路同台换乘为主体的快速公交网络，让市民每天体验到又快又准的服务。
还有，主城区供热方式调整，促进城市节能减排。全市185家集中供热用户（包括1万多民用户）以煤炭为一次能源的供热方式全部顺利改造为以天然气等清洁能源为一次能源的用热方式，该项目的完成每年可减少二氧化硫排放1600吨，粉尘排放600吨，大大改善城市大气环境。
定位升级：力争跃入全国同类城市行业前三甲
自2003年6月成立以来，市城投集团实施以大项目带动为首的 ‚五大战略‛，在探索实践中逐渐明晰了城市‚重大项目建设主体‛、‚基础设施投融资主体‛、以及‚市政公用设施运营主体‛的发展定位，加速推进了杭州的城市化进程。截至2009年底，市城投集团全系统合并国有总资产606.18亿元，净资产276.54亿元，分别比组建初期增长181.94%和 32 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
322.19%，前七年纳入市国资委考核范围的年均经营性净资产收益率始终保持在15%以上。然而，国际金融危机和国家宏观调控出现的新情况和市委、市政府推进城市建设提出的新要求，以及实现企业自身做大做强所面临的新问题，给市城投集团未来的发展提出了新的课题。同时，在与上海、天津、武汉等其他全国城投公司横向比较中，也让市城投集团的管理层充分认识到企业面临‚转型升级‛的迫切需要。
按照‚转型升级、科学发展‛的新任务、新要求，市城投集团提出了进入‚全国同类城市三甲‛的目标，确定公司‚十二五‛发展规划的指标框架和具体数值，以此充分发挥公司系统作为‚促投资、扩内需、保增长的主载体，是科学经营城市的主平台，是城市建设的主力军‛作用，推动企业做强做大，为推进杭州的城市化进程贡献更大的力量。
动力升级：环境集团和能源三联供将成大产业和低碳经济亮点
酝酿8月成立环境集团是市城投集团大产业战略的重要一步。目前，清洁直运工作已经在主城区铺开，产业链延伸已经有了一个良好的开端。固废公司对外投资已经有了先例，以模式复制的途径拓展业务有了一定基础。因此城投集团从发展大产业的战略高度上，考虑尽快组建环境集团。同步推进直运车辆停保基地、污水处理项目技改、垃圾中转站改造等重大项目，为早日实现由单一企业发展模式向集团化发展模式的转型打好基础、做好准备。
抢先布局低碳经济，加快发展节能环保等新兴产业是城投集团目前考虑的第二项重要工作。充分整合相关企业的人力、资金、技术等资源，努力开拓下游燃气三联供分布式供能市场，推广天然气等清洁能源的综合利用，推进城市燃气消费结构由目前以居民生活炊事为主转向以工商业能源消费为主。区域燃气冷热电‚三联供‛项目可以进行集中的发电供暖。这个能源模式可以实现能源的梯级利用。原先一般一次能源利用率在40%左右，但通过三联供能把能源利用率提高至80%。在能源日益紧张的现代，未来这个项目的意义是深远的。
城投集团还关注市政公用企业的跨越发展，积极参与大杭州区域内其他城市的基础设施建设、运营，为加快构筑市域网络化大都市作出新的贡献等。
品牌升级和队伍升级是升级的软实力
品牌升级，指的是不断深化‚两保一优‛活动。‚两保一优‛，即‚保安全、保供应、优服务‛，是市城投集团公司系统创新的一项工作载体。2009年以来，市城投集团下属的公交、水业、燃气、固废等主要市政公用企业专门设臵了‚心动‛、‚和谐‛、‚创业‛、‚清洁‛等流动服务车，走出热线、走进社区，开展面对面的上门服务。如今，‚两保一优‛活动已成为市城投集团营运城市和服务市民的‚金名片‛。这个活动将引到企业日常的经营管理中，以‚真正集团化、有效集约化‛和‚精细化管理、规范化运作‛提升企业综合实力，切实保障城市的基础设施正常营运和市政公用的有效供给。
如今，3.5万城投人充分发扬‚想干大事、能干大事、干成大事‛的精神，以企业转型升级、科学发展为突破口，以‚精益求精、新益更新、强益图强‛为核心理念，努力助推杭州新一轮的跨越式大发展。
房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
【云南城投：地方融资平台缩影】
2010-04-22 ——除了担任城市营运的角色以外，云南城投还充当了为昆明市城市建设筹集资金的角色。
作为云南省政府唯一的地方融资平台，云南城投注定要被赋予多个角色。根据其在4月17日公布的年报，2009年，云南城投实现营业收入20.93亿元，较去年增长386.85%。
归功于2009年楼价的飙升，云南城投期内净利同比大增2倍。单是今年第一季度，昆明的地价环比上涨了10%。土地出让带来如此大的收益，燃起了许多二三线城市的推地冲动。鉴于主城区的可供出售土地不多，各地政府纷纷打起了旧城改造的主意。
旧城改造 昆明的‚国际雄心‛
城中村向来被昆明市称为‚春城之痛‛。据悉，自2009年以来，昆明市政府一共下达了125个改造城中村的指令，其中有68个城中村改造通过了审批，56个城中村已经进入了拆迁的实质性阶段。
‚主城区336个城中村原址上，一座座集商业、居住、办公等功能的大厦将拔地而起，昆明的城市化进程跨入全新阶段。‛云南本地媒体如是描述。
要将这座带有乡土气息的城市变为一座国际性的大都市，昆明市政府显示了更大的决心，除了在主城区实施旧城改造之外，昆明市将效法青岛，在滇池周围打造一个昆明新城，计划在2020年将昆明市变为‚东方的日内瓦‛。
改造城市需要大量资金，而云南城投作为云南省政府唯一的融资平台及云南省国资委旗下唯一的地产运营平台，同时又是昆明市的城市运营商，理所当然在昆明市城市建设中担当重要角色。
事实上，仅在今年的3月份，云南城投就从昆明市政府手中接过盘龙区3个旧城改造项目，涉及8个自然村和社区，总占地规模超过2700亩，将持有土地建面增加了361万平米。
在4月17日，云南城投接手了官渡区上关坡村片区‚城中村‛改造项目，该项目占地488亩，拆迁面积48万平米。
而在政府规划的新区，云南城投持有环湖东路土地一级开发项目，该项目正好位于新区与主城的交界。项目总面积约4.18万亩，约28平方公里。在2009年完成了3800亩的土地收储工作。
业内人士指出，云南城投的土地储备在昆明市占有绝对的优势，而许多的一线开发商也纷纷傍上了这个‚昆明的地主‛，中海、万科、招商先后与云南城投合作，意图在昆明的土地市场上分一杯羹。
资金困境 云南城投融资救急
除了担任城市营运的角色以外，云南城投还充当了为昆明市城市建设筹集资金的角色。
仅在2009年，云南城投在环湖东路土地一级开发项目的投资就达到37.38亿元，然而
房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
项目还远远没有完成。3月份取得盘龙区的三个旧改项目的投资超过40亿元，4月份取得官渡区旧改项目总投资将达到20.75亿元。
此外，云南城投还有二级开发的业务，并在年初取得三块土地，需要支付将近5亿元的出让金。
然而云南城投手中可以动用资金却是少之又少。2009年，云南城投的营业额也仅为20亿元，截止到12月31日，云南城投持有26.6亿元的货币资金，同时公司的长期负债达到了32.67亿元。
‚如果没有快速的融资方式，云南城投的后期经营难以为继。‛一位分析师指出。
云南城投似乎也在有意识地改变这种情况，在3月6日，云南城投直接向大股东借款不超过15亿元用来解决燃眉之急。
之后，云南城投抛出一个更加干脆的融资方案，同时向中国银行省分行和兴业银行昆明支行分别申请100亿和80亿的信贷额度，同时请求大股东云投集团作为担保。鉴于城投公司过硬的国企背景，银行的关系可谓微妙。业内人士指出，该授信获得通过的可能性很大，同时凭着大股东的撑腰，云南城投获得贷款的利率低于市场水平。
除了与当地银行拥有良好的关系以外，云南城投同时还拥有有许多城投公司梦寐以求的资本市场融资平台，上市公司除了可以发债以外，还可以通过股权融资。在2009年，云南城投成功的通过非公开发行A股募集资金20亿元。
然而云南城投在今年初的资金困境很大程度上与环湖东路的项目的土地无法在按照计划出让有关。由于昆明市政府规划的调整，原本计划在2009年出让土地被暂停，导致资金不能回笼。
‚云南城投一级开发项目投入较大，开发周期较长，且在开发过程中存在拆迁补偿成本增加、拆迁周期超出预计时间计划等不确定因素，会导致项目开发成本增加，因此存在着不确定性。同时，还存在开发土地不能在土地市场上顺利出让，导致公司无法回收资金的情况。‛天相投顾提供的研究报告指出，公司作为地方融资平台，政策风险较大，若土地市场成交清淡，则资金链将趋于紧张，财务风险增加。
【云南城投斥资30亿打造世界顶级度假区】
2010-07-12
全球顶级度假酒店品牌——悦榕庄的拥有人新加坡悦榕集团与云南省城市建设投资有限公司（下称‚云南城投‛）旗下腾冲玛御谷温泉投资有限公司昨天签署的一纸协议宣告：悦榕庄将全面负责云南城投斥资超过30亿元开发的腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区内悦榕庄和悦椿度假村两个五星级酒店的设计及运营管理。
据悉，腾冲的悦榕庄酒店是继香格里拉、丽江之后悦榕庄在云南的第三个酒店，计划在2012年年底开业，而悦椿则计划在2013年投入运营。
房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
腾冲玛御谷温泉旅游投资有限公司副董事长王东介绍，玛御谷温泉国际旅游度假区由云南城投和深圳华隆集团联合投资，度假区规划控制范围约6平方公里，但建设用地只有约3000亩，项目规划了包括悦榕庄和悦椿在内的国际品牌顶级度假酒店、高等级温泉中心、体育休闲基地、配套医疗和养生设施、度假居所等内容。目前，该度假区先导项目已经开工建设，高等级温泉中心项目计划在明年春节前后营业。‚我们计划通过5年时间，完成顶级精品酒店、高端SPA、体育休闲基地和度假居所的建设。‛王东透露，云南城投在对腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区进行开发时，已充分考虑了项目原住民的利益，对整个区域进行保护性的开发，‚把富有特色的农耕文化、村寨民居格调、田园风光作为旅游资源进行开发，着力打造独具特色的生态旅游度假区。‛王东说。
据了解，不仅仅悦榕庄这样的国际品牌在抢占腾冲旅游业，目前包括世纪金源集团以及云南本土的官房集团、红塔集团都在抢占腾冲旅游业的制高点。‚现在每天从昆明飞腾冲的航班平均已经在6个左右，最多的时候一天飞8个班次，腾冲高端客房基本上都要提前好几天预定。‛腾冲县一位官员告诉记者，‚腾冲现在运营的五星级酒店已经有两家，在建的还有6个。未来的两三年，腾冲一个县城的五星级酒店就会达到10家左右。‛
【云南城投投资四百亿推动昆明基础建设】
2009-08-24
八月二十四日，云南省城投公司与昆明市官渡区政府、昆明空港经济区管委会分别签署战略合作协议，将投资约四百亿元进行官渡区城中村改造和空港经济区建设，全力助推昆明基础建设。
为积极响应昆明市政府关于城中村改造的号召，云南省城投公司和官渡区政府以‚政府主导、市场运作、企业参与‛为原则，拟对官渡区范围内部分城中村改造进行战略合作。具体操作模式为，官渡区人民政府与省城投公司共同组建官渡区城投公司，作为城中村土地开发的实施主体和项目投资融资及招商平台。公司运作资金全部由省城投公司提供。官渡区政府负责征地、拆迁安臵、供地等工作。土地达到供地条件后，云南城投独立或联合其他专业开发商，以招拍挂形式获取土地进行开发。据介绍，云南省城投公司与官渡区城中村合作项目有盘龙江板块、双凤板块、关上板块、金马板块、福德板块、双桥板块等六大板块，共二十四个自然村落，整合土地约一点二万亩，拆迁面积约六百一十万平方米，土地总投资约两百亿元，该项目计划在三年内完成拆迁改造。‚该种运作模式使政府行政资源与企业市场资源形成互补，从而实现强势政府与优质企业相结合，解决城中村改造中存在的资金、拆迁安臵、规划、招商引资等难题，成为推动城中村改造的一个全新尝试和有益探索。‛昆明市政府官员称。
此外，今天云南省城投公司还和昆明空港经济区管委会签订了《空港经济区战略合作协议》，全面推进空港经济区的建设。项目规划范围约二十平方公里，概算投资总额两百亿元。
房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
开发内容有宝象湖主题公园、风情小镇、生态修复、休闲运动、旅游观光及相关配套等项目。
官渡区城中村改造项目和空港经济区项目，预算总投资金额为四百亿元。为保证资金及时到位，官渡区人民政府、省城投公司与中国银行签订金融合作协议，由中国银行云南分行在未来两年内提供两百亿元项目贷款，用于官渡区城中村改造和空港经济区建设等项目。
【武汉城投：‚十二五‛发展战略与规划编制基本情况】
2010-03-28
2010年是精心谋划和超前布局‚十二五‛的关键一年。如何适应‚十二五‛更加复杂的金融与市场形势，解决城市建设速度快、投资大、资金紧的矛盾，有效化解债务风险，武汉、南京、福州、苏州、镇江、运城等地已率先行动起来，进行‚十二五发展战略与规划‛研究和设计。下面简单介绍《武汉城投‚十二五‛发展战略与规划》编制的基本情况。
一、新时期的发展战略与规划，赋予了多方面的新内涵
战略规划对武汉城投集团的定位、使命和运营管理方式等赋予了新的内容。根本目的是保证武汉城投集团持续的投融资、建设和偿债的能力，强化资产经营的职能，加强公益性资产（包含非经营性和准经营性）的运营和开发，提高经营性资产的运营效率，深化对所属企业的市场化运营管理机制。同时，提出集团母公司如果发展成为一个决策和管理中枢，则要履行战略决策、规划控制、资源配臵、审计考核的职能等。
二、发展战略与规划内容涵盖五大产业整合
武汉城投集团作为武汉市城市基础设施建设的投融资主体和市政府城建投融资运作平台，主要承担武汉市政府下达的城市基础设施重大项目建设任务及相关的资金运作，负责城市基础设施资产的营运及相关资产开发，负责所属企业的运营管理、提供优质服务并实现国有资产保值增值。此次武汉城投集团发展战略与规划设计的基本框架是，围绕市场化经营、产业化整合和集团化发展的主线，在充分调研和与政府有关部门沟通的基础上，经过深入的分析研究，提出武汉城投集团在‚十二五‛期间（２０１１年－２０１５年），通过政府的资产和资源注入、政策扶持等手段，构建起集团内部基础设施建设、市政公用事业、房地产业、城市资源开发和新兴产业等五大事业板块，以及债务预算控制和偿还的动态补偿机制，提出实现产业延伸和盈利能力增强的基本途径和保障措施。同时，本规划也为更好的满足日益增长的武汉城市建设融资，提高武汉城投集团国有资产和城市资源的运作效率，提出了可操作性的思路。
三、发展战略与规划紧扣区域发展和政府的需求
《武汉城投集团发展战略和规划》，跟随国家中部崛起战略，响应武汉市‚两型社会‛建设和发展需求，不仅总结了过去十几年武汉城投集团所取得的经验和做法，同时结合当前的政府要求，对平台如何发挥功能、配臵和利用资源、争取政策支持和加强风险防范等方面也进行了超前谋划。规划明确提出依托政府与开拓市场相结合、立足主业与多元化经营相结
房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
合、实施品牌扩张与强化基础管理相结合、规划推动与柔性调整相结合的平台战略布局根本原则。特别是围绕政府财政资金支持、土地运作政策支持、国有资产转让和运作收益、以及城建基本投入的政策和资源支持方面，结合武汉市的具体情况，对市政府如何做强做优做大政府投融资平台，为政府和企业出谋划策，提出了不少有益的措施和政策建议。
四、超前性和可操作性的成果来源于专业机构的操刀
作为国内权威的投融资咨询机构，中国现代集团受武汉城投集团的委托，担任其战略与规划设计任务。这也是武汉城投集团‚十二五‛发展战略与规划具有较强针对性、超前性和可操作性的根本保证。在2009年１１月底由政府组织的专家评审会上，该项成果就受到与会专家、学者的高度评价，同时也获得武汉市政府部门领导的高度认同。大家一致认为这是一个科学、合理，针对性、超前性和可操作性较强的成果。２００９年１２月１２日报告获武汉城投集团董事会董事全数通过。
【天津城建‚航母‛ 城投集团推进基础设施建设】
2009-06-07
解开三道题宽出一条路
——城投集团创新理念全力推进城市基础设施建设
具有天津城建‚航母‛之称的城投集团，组建之初悄然下‚水‛少为人知。如今，四年多时间过去，一路乘风破浪，驶入2009年，正加足马力，全速前进。今年，城投集团安排了123项基础设施建设项目，占市区基础设施建设的92%，要完成252亿元投资计划，比去年增长41%，要实现新签融资协议额750亿元以上，融资到位600亿元，比去年增长42%。面对严峻的挑战，集团党委以深入开展学习实践科学发展观活动为动力，紧紧围绕‚保增长、渡难关、上水平‛的各项任务，按照创一流的标准，认真查找存在的突出问题，制定有效的措施，化挑战为机遇，变压力为动力，用发展的办法、攻坚的勇气，全力推进投融资建设任务。截止到4月底，完成固定资产投资57.3亿,同比增长35.08%，融资到位额504.19亿，实现了良好的开局。
用创新思维想问题解难题突破融资瓶颈
搞城市基础设施建设，首先面对的是资金问题。对于城投集团来说，融资也是最难的课题。一个项目，动辄几个亿，多则几十个亿、上百亿，却往往在短期内难以见到明显回报，在凡事都讲经济效益的市场经济环境中，就更增加了融资难度。作为城市载体的基础设施，对一个城市的经济发展和人民生活品质的提高作用巨大，特别是在经济高增长期，快速、适度超前发展市政基础设施建设尤为重要。因而，城投集团深感责任重大。如何通过创新突破融资瓶颈，为大规模高水平的城市基础设施建设提供源源不断的资金保障，是城投集团整体发展战略布局的一个着力点。
2008年，在国家银根紧缩的情况下，融资更加困难。集团融资部门动脑筋想办法，创
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新思维，用市场经济的双赢理念与全国社保基金探讨信托贷款附带期权模式，赢得了社保基金的响应。一般投资债权，借款按年或按季付息还本。城投集团向社保基金介绍了天津基础设施发展情况以及市场前景，并与社保基金探讨贷款附带期权模式，即贷款到期还本付息，或以本金入股天津城市基础设施项目。这样，还贷由过去的一种选择变成了两种，而且增加了吸引力，从而打动了社保基金管理层。最终，城投集团与社保基金达成信托贷款附带期权协议。这种新的融资模式，不仅使城投集团成功引入全国社保基金20亿元债权投资，而且扩大了城投集团在国内资本市场的影响力，也为进一步引进战略投资人创造了条件。2008年9月，在国家银根紧缩的情况下，集团又成功引入12年期100亿元的人寿债权资金。
全球金融危机爆发以来，国家的信贷政策逐步发生变化。城投集团以敏锐的目光观察到国家信贷政策的新动向，并且判断在‚保增长‛的形势下，国家投资将向基础设施倾斜，这是危机中的机遇。城投集团提出，要不失时机地抓住这个机遇，争取到大的资金。融资团队立即出动，积极工作，赢得了中国银行总行专项用于基础设施建设总额度为246亿元、年限最长达30年的贷款。因为这笔贷款专项用于高资金流地铁工程，中国银行总行与天津城投集团最终达成协议：头三年贷款可作为流动资金用于垫付资本金。这种流动性贷款形式，被业界认为是商业银行贷款模式的重大创新。紧接着，农业银行也与城投签署了总额为300亿元的中长期贷款协议。2009年，建设银行又与集团签署了1200亿元的贷款授信协议。
除利用银行贷款之外，城投集团进一步解放思想，创新理念，广伸触角，在政府采购方面寻求融资新支点，即以政府采购协议锁定的采购款，作为集团申请发行企业债的还款来源和质押担保。通过多方磋商，终于达成了海河上游基础设施政府采购协议，锁定60亿元企业债发行权。然而，国家有规定，不允许银行提供担保。在无法找到担保对象的情况下，城投集团还是想出了办法：利用自身优势，主动向国家发改委争取企业信誉担保政策。最终，以集团的良好信用等级赢得了国家发改委的信任，2009年3月，国家发改委通过了60亿元规模的‚2008天津城投企业债‛的发行申请。
以责任意识定位角色 由投资者向投资经营者转变 以实现投资效益最大化
融来了钱，如何管好用好，使之尽快投到基础设施建设项目上，充分发挥出最大效益，是必须解决好的又一个重要课题。尤其是在当前金融危机爆发不可预测性因素增多的情况下，既要承担起庞大的投融资任务，又要负责好繁重的工程建设组织工作，必须以科学发展观为统领，树立责任意识、危机意识、大局意识；注意研究市场、研究机制、研究自身优势，努力挖掘可以开发利用的资源。从去年开始，城投集团对自己的角色提出了新的定位和要求：由城市基础设施融、投资者向城市资源利用与开发的综合经营者转变。因为，这种角色的转变，有利于培育新的经济增长点，有利于实现投资效益最大化，有利于促进城市基础设施建设的加快发展。
面对超过400亿元投资的项目，城投集团以项目前期运作为切入点，推进项目加快实施。因为前期做不好、项目没法展开，融来的钱就花不出去。为此，集团项目前期部门科学决策，39 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
合理安排，从细节入手，将预先制定的中远期发展规划和储备项目一一摊开，通过科学筛选，拿出最成熟、最适合当前城市经济发展需要且又最具备施工条件的项目与规划指挥部会商，项目一旦决定下来，有关审批部门工作人员便昼夜兼程工作，加快审批步骤和节奏。短短几个月时间，即处理批件达1000多件，使很多项目得以提前进行，确保了大项目顺利开工。天津大道是本市一项重要的基础设施建设项目。该项目的进程，对本市和滨海新区的发展十分重要。他们以此项目试身手，探索项目的‚自平衡发展模式‛，在规划前期就充分考虑项目的商业操作性，力争用最为科学周密的规划方案，构建核心收益模式，并以此推进经营理念、资产结构、盈利模式和企业管理等方面的改革创新和市场化运作机制。仅以天津大道建设项目审批为例，由于科学调整审批程序，并多次组织专家论证会，对周边的路网、车流量以及道路的节点方式一一细化了然，加快了工作节奏，原本需要1年半的报批工作，结果只用了九个月就完成了。
天津西站交通枢纽工程是本市又一项重大基础设施建设项目，总投资100多亿元。按照市政府的要求，4月底开工建设，5月中旬形成全面开工的局面。为加快前期工作，他们采取规划和设计并行的工作方式，多次组织专家论证会和方案研讨会，通过设计工作的深入，为规划的确定提供依据。目前，西站南广场市政配套工程先期开工的施工放线资料、围护结构、试桩的施工资料已经编制完成。工程可行性研究报告及相关的环境影响评价、地震安全性评价、地质灾害评估、安全评价、职业病和公共卫生评价已经进入成果报批阶段，单项工程的初步设计文件已经编制完成。目前的设计工作进度已经满足了现场开工的要求，得到了市铁路建设指挥部的认可。
送主动服务给施工企业 推动工程又好又快建设
资金到位，工程前期工作到位，按常理，后面的事交给施工企业，提出工期、质量要求就可以了。然而，城投集团的决策者认为，市委、市政府不只是把城市基础设施建设的融资和前期工作交给了城投，而是把城市基础设施建设事业交给了城投，必须尽最大努力，在项目每一个可以跟进的环节跟进服务，又好又快地做成每一个项目。为此，集团做出了‚以项目为载体，以子公司为核心‛的战略调整，积极主动送服务到施工企业，到工程建设一线。从地铁、快速路、海河综合开发、天津站枢纽工程、到津湾广场、北洋高职园，他们现场服务每一个项目，集团上下通力合作，心往一处想，劲往一处使，一竿子插到底。天津大道工程开工适逢2009年春节前夕，个别施工单位从自身经济利益考虑，打算像往常一样，先扎上点儿，熟悉熟悉情况，来年开春儿再动手。项目经理站在全局的角度考虑问题，认为工程早动手对全局有利，而且通过分析形势和任务，认为只要积极创造条件，完全可以在春节前打开施工局面。针对影响施工的具体问题，集团采取措施调动各方面力量积极为施工企业服务，最终促成天津大道工程春节前打开施工局面。工程开工三个月时间，集团共组织召开各类分析、协调、座谈、汇报会议230余次，解决影响工程建设的相关问题1100余个，抢建施工辅道36公里，架设便桥11座，灌注桩1663棵，水泥搅拌桩68万米，完成生产指标 40 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
3.32亿元。
全长484米的河南路主线上跨大桥是该工程全线四座主线上跨桥之一，也是天津大道进入于家堡、响螺湾商务区的临界工程，全桥共15跨，最高墩身7.65米。如果按照先墩柱、后盖梁的传统施工工艺，虽然施工单位能够节省一定的成本，但工期及墩柱外观效果均不能实现理想目标。若采用梁柱一体同时浇筑的施工方法，不仅能够提高工程质量，加快工期进度，工程立面视觉效果也会有提高。只是施工工艺复杂，墩柱砼强度要提高15个百分点，由C35直接提高到C50，才能达到盖梁的强度标准。可是，这种强度的砼在同类桥梁项目上从未尝试过，这样能行吗？为确保工程整体安全优质，集团项目负责人和技术人员与施工单位一起共同探讨施工工艺和克服技术难题的方法，从质量标准到安全要求，从经济成本到品牌效应，经过反复沟通，最终确定了双方都满意的施工方案。为确保施工当中不发生问题，双方又结合平时的施工经验，多次在一起分析浇筑砼过程中可能出现的各种情况，并逐一研究制定出防范预案。4月3日，在先期进行浇筑试验的基础上，天津大道全线第一座整体墩柱盖梁经过5个小时的作业顺利浇筑成功，为达到一流景观的预期效果奠定了基础。
地铁2、3号线既是施工难度大又是工期非常紧的建设项目。
2、3号线拆迁到今年一季度进入‚攻坚期‛。为了又好又快地完成各项任务，城投集团下属地铁公司领导带头扛指标、压责任，并按分管范围对各级生产计划提出细化目标，将计划指标层层分解，盯项目、盯资金、盯责任人。在严格要求自己的同时，与各标段施工单位、监理单位、管片生产单位等参建单位逐一签订《2009目标责任书》，并帮助细化分解目标责任到各参建单位，明确考核办法和奖惩机制，调动起了各参建单位全力推进地铁建设的积极性和主动性。地铁2、3号线拆迁工作顺利完成。目前，地铁5、6号线的《工程可行性研究报告》通过了市建委、市发改委专家组评审，为早开工创造了条件。
站在高起点，抢占制高点，达到高水平，城投集团正在以推动城市基础设施建设的不懈努力，为天津的发展筑牢根基。
【上海城投未来3年投建四个保障房社区】
2009-11-13
上海城市建设投资开发总公司(下称‚上海城投‛)四大产业板块中，房地产业主要扮演着政府保障职能，其中包括旧城区改造以及保障用房建设。上海城投总经理孔庆伟昨日表示，上海城投自组建伊始就开始承担上海住房保障责任。
在上海新一轮保障用房建设中，上海城投参与四个大型居住社区的建设，未来建成住宅将总共惠及10万上海居民。
东方早报：上海城投的房地产板块似乎主要扮演了一个城市运营商的角色，比如新江湾城的开发？
孔庆伟：上海城投的房地产业务更多扮演的是政府保障职能。上海城投自组建伊始就开
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始承担上海住房保障责任。
未来3年左右，我们大概建设200多万平方米，可惠及3.5万户、10万人左右。
迄今为止，上海城投已建成建筑面积超过200万平方米的动迁安臵和配套商品住宅。其中，黄山、平阳、东陆三大基地总建筑面积超过60万平方米，已经成为环境优美、配套齐全的安居社区典型范例。我们计划在2010年前再投入资金60亿元，新开工建设保障性住房近200万平方米，包括在松江泗泾大型居住社区、闵行浦江、浦东三林、杨浦江湾四大基地进行投资建设，建造一批高水平、高质量、交通方便、环境优美、配套完善的保障性住宅小区，更好地满足中低收入市民百姓的愿望和要求。
【西藏城投：实力雄厚 揭竿而起】
2010-06-23
公司通过资产重组主营转向地产，主要经营旧区改造、保障性住房建设和其他住宅商品房、商业房产开发等。公司大股东为上海闸北区国资委，实力雄厚。二级市场上，该股今日领涨西藏区域股，盘中高位震荡，可留意。
投资亮点：
1、玉林中药港项目：项目分两期，项目一期为中药材交易市场中心，已于07年11月底基本完工，预计08年3月老市场摊位全部搬入新市场。市场建筑面积为18万平方米，地下车库面积3万平方，将部分用于出租，部分对外出售，预计将有1800家中药材商铺入住。项目二期为保健品、医疗器械交易市场，总建筑面积为9万平方米左右。项目已经进入打造地基阶段，预计08年10月份完工，09年1月正式运营。
2、藏药题材：公司主业定位于以现代藏药为核心的生物制药行业，其藏药基地位于西藏山南的雅砻地区，雅砻河谷历史悠久，被公认为‚西藏民族文化的摇篮‛。同时藏药作为西藏地区的优势资源项目，以不可替代的疗效著称于世，十五期间更是被列为西藏六大支柱产业之一。
3、品牌优势：公司与中国中医研究院、中国军事医学科学院等一大批科研院所建立了科研协作关系，生产的西藏金珠雪灵芝营养液、金珠雅砻牌二十五味松石丸、二十五味珊瑚丸和二十五味珍珠丸是2000版国家药典收载品种、国家基本医疗保险药品、国家中药保护品种，是传统名贵藏药。
4、冬虫夏草经销：07年6月公司与西藏梅邦虫草公司签署战略合作协议，公司将独家经营其拥有的‚布达拉宫‛牌虫草在国内市场的销售。西藏梅邦虫草公司是西藏自治区最大的虫草经销商，每年销售量超过5吨，其虫草绝大多数出口，06年位居我国中药材出口额第一位，而在国内市场销售量很少。目前西藏梅邦虫草公司的虫草平均年产1.5吨左右，计划未来再投资1.2亿元建设300平方公里的虫草草场基地，使可控虫草产量达到10吨。合作双方未来的销售目标是每年达到3吨左右。
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重庆‚新经济政策‛
本文来源于《中国改革》 2010年第11期 出版日期2010年11月01日
国资由弱变强，并成为政府调节经济的主要工具，是黄奇帆的精心之作。无论是庞大的公租房计划，还是牵涉重多的户籍制度改革、产业新政和金融战略，强大的国有资本可谓身影处处，不仅受益于其中，亦是政府意图的强力执行者。
政府为主导，庞大的国资为后盾，正是重庆‚新经济政策‛的重要特征，也是了解黄奇帆整体思路的重要落点。因此，在经济上以‚公司型政府‛描述重庆并不为过。外界关注重庆国资战略，也对政府主导的八家投资公司（八大投）议论纷纷。我们与黄奇帆就此有如下对答：
财新-《中国改革》：应该怎么看待今天国有资产在重庆经济生活中的地位和作用？
黄奇帆：重庆从2003、2004年开始推进国资改革，国有资产从1700亿元到1万亿元的过程中，产生了三个转变：
第一，资产的分布方式。原来重庆1700亿元国资中有80%是工商企业，现在变成了40%的基础设施、公共设施、投资集团，30%金融企业，30%是工商企业，这使得重庆的国有企业对国民经济的控制力、影响力、带动力极大增强。
第二，企业的组织结构有了深刻变化。原来有市属集团70个，每个集团还有几十家子公司，就是所谓‚处级公司‛，每个公司资产不到1亿元，杂而散。现在国有资产从1700亿元增长到11000亿元，集团数却从70多个变成了32个，每个集团下属企业数不会超过20个。集团的法人数原来是2000个，现在是600个。这样‚出血点‛少了，资产向优秀企业集中，向优秀企业家集中，管理的集约程度、组织化程度大大加强。
第三，重庆的国有企业成为国家宏观调控的杠杆和工具。我认为，美国政府是这么干的，中国政府更应该这么干。
比如，为什么我们担保公司特别多？在全市担保公司100亿元的资本金当中，有65亿元的资本金是国有资本金在做担保，这些资本金可以放大8倍，能够做500亿元担保。同时，由于国有的中小企业几乎没有了，所有的担保业务服务对象，都是民营中小企业。换句话说，在金融危机背景下搞民营企业、搞活中小企业，为其解决融资难问题，重庆国有企业起了桥梁的作用，是宏观调控中金融工具的一种延伸。
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国有控股的地方银行也按中央宏观调控，为中小企业服务、为‚三农‛服务，就是起着融资的作用。重庆在金融危机当中，中小企业的融资贷款余额增长率都在50%多，远远高于全国，是跟这种调控方针有关系的。
国有融资平台即‚八大投‛，搞基础设施不太赚钱，拿着巨额的资本金在干活，实际上是把投资环境改造好。投资环境改造好了，民营企业和外资企业才会来得更多。
重庆这个地方，‚天高皇帝远‛，如果没有这些投资集团把基础设施建设做了，现在招商引资、经济发展的势头就起不来。整个西部地区，哪怕全面开放高速公路市场，民营企业也是不投的。因为这里高山大川，造100公里高速公路大约有60公里的桥梁、隧道，投资成本平均要每公里7000万元，比上海、江苏、广东的高速公路要高一倍。同时，上海、广东高速公路的车流量比我们多一倍以上，所以，投入产出低于上海等地的四分之一，没有民企愿意干。这就要由国有企业担大梁，创造投资环境。
另外，重庆国企每年至少有200亿-300亿元补给财政，作为专项使用经费。重庆有三个财政口袋：预算内财政，搞民生；预算外财政，就是土地财政、基金财政，搞建设；国有企业的财政，补贴市委、市政府的重大专项投资。
这样一来，重庆财税可以更多地用在民生上。重庆是全中国过去20年惟一做到教育的财政支出占GDP4%的城市。现在，重庆用于民生的财政支出已经占到财政总支出的一半以上，这跟国企队重大项目的支持分不开。
最近，理论界在讨论，说国有企业的利润是全民的资产。眼下重庆国企有3000多亿元净资本，10%的回报就有300多亿元，其中，100多亿元在国有企业自己内部循环，有200亿元装到市政府口袋里为社会服务的，也就是交了公粮。
财新-《中国改革》：那重庆的民营企业发展状况如何？
黄奇帆：重庆的民营企业发展状况很好。宏观地说，假如重庆的民营企业在国民经济中的比重被挤掉了，也不正常。但是，因为整个经济高速增长，国有企业做的很多是控制力、影响力和社会投资环境改善方面的工作，环境改善以后，民营企业至少每年有20%的增长。
在重庆，民营企业的比重这几年从50%增加到60%多，GDP中非公经济的贡献率达到60%，而五年前50%左右，十年前只有30%多。非公经济包括外资、民资等等。
总体讲，重庆非公经济没有因为国有企业超常规发展而受损。在金融业，原来重庆有几个民营控股的金融机构，出现30%以上的坏账，快要倒闭了。政府和国有企业投入了几十亿 44 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划 的资本重组，市场化运作，最后变成了优质资产，市值从40亿元变成400亿元，原来的民营企业股权也相应地升值，皆大欢喜。
财新-《中国改革》：现在政府有无计划退出？
黄奇帆：为什么要退出？怎样退出？不能简单地靠理想主义，觉得政府不应该控制企业，好的时候就应该退出。
不过，我们其实是在退，按市场化的原则退出。现在，重庆几个金融企业都是资本市场上私募基金、民营机构和外资机构追逐的热点，有的已经上市或正准备上市，价格比重组时涨了几倍。我们从2009年四季度到今年年底，大概会卖掉一部分，但还是要控股。准备套现100亿元，拿来投到工商企业集团。最近这段时间，受金融危机影响，工业企业不好搞，民营企业对工业投资不怎么感兴趣。
真正有价值的工商企业，是很有投资价值的。无人问津的时候，国有企业应该有双慧眼，担当大任，拉动经济发展。100亿元投下去，过三年可能又会变成300亿元了。工商企业一有钱，就会收购兼并一些撑不下去的企业，三五年后经济好起来，市场结构会变的。国有企业要多做雪中送炭的事。
财新-《中国改革》：现在各地政府的地方融资平台比较受关注，债务也都比较高。重庆的地方融资平台曾经以‚渝富模式‛著称，现在债务风险如何？
黄奇帆：重庆的 ‚八大投‛就是八个融资平台。2002年，‚八大投‛以200亿元起步，现在已经有4000多亿元总资产，它目前的负债率是55%，资本与债务是平衡的。
这些融资平台用不着财政做担保，‚八大投‛互相之间也不担保，‚八大投‛内部专项政府资金不能挪用，专款专用。如果按政府担保的融资平台来定性，‚八大投‛一个都不是。
我们对‚八大投‛的管理有三个平衡的原则，就是资产负债平衡，大体上就是50%对50%，负债绝不能超过60%。第二叫现金流平衡原则。第三个是投入产出平衡原则。就是投资以后总要收钱，不做亏本的事。
其操作有四种情况：第一种情况是修高速公路、建污水处理厂等，可以收费，这是一种平衡；第二种情况，如果就是干政府应该干的事，比如，城市道路和广场绿地，政府在三年里连本带息付钱给它们，可通过市场化手段，或者政府拨款，也就是收支还是平衡的，只是时间换空间而已。第三种情况，‚八大投‛跟企业合作，比如，修路搭桥，如果对方没有钱，可划一块地作为土地储备。过三五年以后，土地会升值。‚八大投‛可用增值部分来平衡 45 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
它投入的那些项目。这种升值带来的收入是国有投资集团的，不是个人发工资、奖金的钱，和房产商靠囤积土地、储备土地发横财的概念完全不同，有一种土地平衡的潜能。第四种情况，‚八大投‛也会有股票上市、收购兼并，或者存量转让，也会赚一把钱。
世界银行考察了重庆的‚八大投‛，总结了‚渝富模式‛，认为是发展中国家的样板，就是说，重庆市一级信用平台的状况是比较好的。我们现在担心的是区县级的信用平台。
区县的信用平台数量过多，结构复杂。信用平台太大，会有官僚主义的问题；规模太小，则会有管理不善的问题。区县的经济总量不大，如果有七八个融资平台的话，很容易出问题。
其次，区县的信用平台普遍都会让财政担保，甚至动用人大来履行担保程序，不是市场化的信用平台，而是行政化的信用平台。
再者，个别区县的信用平台的债务已达到其财政支付能力的两倍，甚至三倍，问题很大。
最近，我们采取了一些措施，对所有区县级信用平台提出了原则性要求，规定六个中心城市可以搞两个，其他县区只能有一个平台；融资平台不能用财政担保，必须用自己的资产自我担保，形成企业化信用平台。合理的做法是把财政手中的资源，比如说30亿现金，或50亿可以买卖的存量资产，划拨给资产管理公司。如果这个资产公司如果有了80亿资产，再运营50亿就很正常。我们还规定，债务余额不要大于一年的财政收入或者支出，这是极限。
财新-《中国改革》：重庆的区县级信用平台现在风险大不大？
黄奇帆：整个重庆，包括区县和市级政府，跟财政有关的债务余额是1200亿元。今年，重庆市的财政收入预计达1800亿元。所以，整个重庆的债务余额是重庆一年收入的60％-70%，是在安全线以内的。
其中，市级政府一年有700亿、800亿元的收入，债务余额只有300亿元，状况是健康的。区县融资平台的债务有900亿。但它们实际的收入水平大约为1000亿元，基本上在1：1。宏观上来说，风险还不大。但是，对于债务偏高的五六个区县，就必须要求它们把比例降下来。三年以后，如果债务增加不多，财政增长迅速，就会逐渐平衡。总的判断是，宏观上没有什么风险，微观上有些点上的问题。
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‚住有所居‛
背景
2010年10月14日，重庆秋季房交会在国家房地产调控新政出台后正式开幕。300平方米的‚重庆市公共租赁房（下称公租房）会展‛展区成为这次房交会最为特别的地方。在这里，市民可以看到重庆2009年启动的3000万平方米公租房建设计划的相关资讯。按照计划，这批预期为150万重庆市民预备的公租房，将在两年后正式供市民申请租住。
这也是黄奇帆担任重庆市长后递给外界的一张‚城市形象名片‛。
今年8月初，他在接受采访时手持几份文件走入会议室，其中一份便是自己撰写的关于这项计划出台背景和主要内容的文章。
在这篇文章中，黄奇帆提出，中国城市住房制度从政府全包全揽的计划分配，到主要由市场供给，在实践中，都导致了一种供给方式为主的‚单轨制‛，难以满足全体社会成员的住房需求。重庆的研究认为，30%-40%的城市居民由政府保障房供应居所，60%-70%的居民则由商品房供应这样的‚双规制‛更为合理，可将城市中等偏下收入水平人群全面覆盖。
这一思路，与2009年末的重庆经济工作会议的提法一脉相承。此次会议提出，重庆要继续大规模建设包括城市廉租房、农民工公寓、公租房等，同时适当增加普通商品住房用地供应，加快普通商品住房建设。
2010年的重庆‚两会‛期间，新任市长黄奇帆进而提出，重庆市将从2010年起，在未来10年建设4000万平方米公租房；其中，头三年新建2000万平方米公租房。到了6月，这一计划增至头三年在主城区建设3000万平方米公租房。
7月，重庆公租房管理局成立，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》出台。
重庆在主城区大规模新建公租房，在郊区则以收购和改建为主。户型为35至80平方米，每五户设臵一个地下停车位。在布局上，主城区公租房主要分布在重庆内外环线之间、城市地铁、轻轨沿线等交通条件较好的大型聚居区，每个聚居区里公租屋小区与商品房小区按1：3混建，小区标准配套和物业管理与一般商品房小区无异。重庆拟建的这种20万人容量的聚居区共21个。
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政府将划拨建设用地，并豁免各种行政事业性收费和政府性基金、土地使用税、土地增值税、营业税、房产税等，通过这些优惠政策，降低公租屋的建设成本，以保证其租金原则上不超过同等品质商品房市场租金的60%。目前，1200万平方米公租房已经兴建。
如果一切进展顺利，公租房将逐步整合取代旧有的廉租房和经济适用房。重庆的保障性住房体系就将简化为应付拆迁改造为主的安臵房和公租房两大类，实现中低收入阶层住房保障的全覆盖。疑虑
● 按照目前的规划，最近三年的公租房建设的总投资规模超过700亿元。如果考虑到政府划拨3万亩土地投入建设，由此损失的土地收益大体也将达500亿元，一加一减，已与2009年重庆财政收入1165亿元相抵。公租房建设资金从何而来？
● 私人房地产企业为何无缘参与投资开发？政府应该直接投入多少为宜？
● 公租房运营怎样保证现金流与资金性质和融资成本相匹配？重庆如果有意尝试诸如Reits等金融工具融资，政策空间能有多大？
● 公租房管理在国内并无先例，如何公正、公开地界定公租房住户，防止公租房成为新的寻租工具？ 黄奇帆说：
‚公租房姓‘公’不姓‘私’‛
重庆的公租房计划是整体住房体制改革的重要组成部分。我们在去年年底提出了‚双轨制‛、三端调控的改革模式，即低端有保障、中端有优惠、高端要遏制，这是涉及整个制度安排的事。
在低端保障这一部分，过去主要是拆建危旧房后按标准安臵的保障房，以及历史积累的经济适用房、廉租房。但是，这些统统加起来，只够这个城市百分之十几的居民居住，其中，廉租房仅保障3%，经济适用房保障大约10%。如果按照我们的测算，需要保障35%的城市居民的话，重庆至少要新增20%左右的保障房。
我们的做法就是推出目前这样的公租房系统。要么不干，要干就到位，不能高高举起一面旗臶，却起不到实际作用。公租房需要形成较大的体量，才能保证有效的覆盖面。以重庆 48 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
未来容纳1000万城市人口计算，新增20%左右的保障房，就必须解决200万人的居住问题，就需要4000万平方米，这也是我们提出的十年计划。
目前，我们首先提出三年3000万平方米的计划，今年上半年已经开工1200万平方米，到明年上半年便可以开始出租。同时，我们已经准备好了明年1000万平方米的前期工作，包括征地、动迁、土地平整。不存在干不成的问题。
3000万平方米造完后，也许够了，也许不够，重庆会在以后的阶段里，根据需要，再用两三年再去造1000万平方米。总之，我们的特点就是起步力度极大。
这么大的力度，确实需要庞大的资金支持。因此，有人提出，可以由房地产开发商来参建。有些地方搞公租房，就是由房地产商拍地，然后按与政府协议，腾出10%的地来造公租房。但到底是政府出钱造，还是私有的房地产商出钱造？公租房到底姓‚公‛还是姓‚私‛呢？
如果引入私营开放商，由他们建设的公租房产权如何界定，政府是否要给予政策优惠？开发商的利益诉求和政府的保障取向价值如何平衡？包括未来配租、管理等环节都很容易出现政策不清、分配不公和利益输送等问题。
为确保公租房的公共保障属性，公租房应该由政府投资，国有企业承建。香港和新加坡这些资本主义体制下建设保障房也是由政府主导，不由私营企业承建和持有产权。作为社会主义政府，我们更应如此。‚资金远近账‛
在融资方面，我们现在平衡得比较清楚。重庆公租房从土地加建设的成本角度计算，大体是每平方米2500元，即3000万平方米要花750亿元。其中，政府出250亿元，社会融资500亿元。
政府先期投入的250亿元，包括注入的3万亩土地。既然是造公租房，按征地动迁时候的成本大约每亩60万元算，相当于政府投入接近200亿元。这之后，政府再把每年土地出让收益的5%、部分税收、政府的机动财力，在三年调50亿元进去，大体上这就是250亿元。因此，政府出这个钱，并不是很累的。因为过去几年，我们储备了大约22万亩的土地。
从海外的经验看，公租房事实上是一个世界级的优质投资项目，资产安全而且能增值。目前，我们有五种资金可以利用：一种是保险资金，一种是社保资金，一种是银行资金，一 49 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划
种是信托资金，此外还可以发债券，各种金融工具都是社会资金，叫作‚政府引导，社会资金参与‛。但是，这个社会资金参与不是私人企业用股权形式来参与，而是金融工具来参与。
在目前的实际操作中，我们从银行贷款200亿元，利率基本上是6%。保险公司也非常积极，保险资金如果存入银行，只有3%多的利息，政府能给他们4%以上的收益。从保险公司我们可以借200亿元。还有 100亿元，正在和社保基金讨论。
总体而言，我们从金融机构借贷500亿元，平均利息在5%左右。这意味着，每年需要支付25亿元的利息。而重庆3000万平方米公租房，理论上每平方米每个月租金10元钱，一年就可以产生36亿元租金收入。这完全可以匹配25亿元的利息，现金流是平衡的。
更重要的是，公租房支出的几百亿元，和政府扶贫帮困支出几百亿元是不同性质的。公租房就像买了一堆黄金，能够实现保值增值。因为公租房作为房产要跟商品房同区域‚混建‛，配套完全一致，其价值将与商品房一样，随着时间和社会整体财富提升实现同步的增值。
在这个价值提高的过程中，首先，租金在占住户收入比例不变的情况下，绝对数额将会逐步提高，增值的租金将能够支付目前公租房融资本金。此外，如果到时候社会不需要那么多公租房了，这些公租房楼盘本来就和商品房的楼盘区混杂在一个地方的，可以像商品房一样出让获利。这也能收回本金。
因此，政府应该在一个地区新兴的时期‚跑马圈地‛，大规模造公租房，相当于储备大量好地段的房产。即便房产价值进入平衡阶段，公租房运营模式仍是低风险的。公租房管理局作为一个独立法人运营公租房，其原理与商品房出租的运作一样，即通过长期出租平衡投入和收益。
由于公租房资产的成本更低，在重庆，相当于同等商品房一半的成本，厘定租金标准，则不超过平均租金六成。因此，即便不考虑升值，公租房管理局进行出租循环是不赔本的。‚把关准入，封闭运转‛
公租房的租户对象，我们确定是‚3+1‛。这个‚3‛里面，第一是重庆户籍人口中的原住民，家庭人均居住面积在13平方米以下的困难户；第二是进城农民工；第三是新生代，在重庆就业的大专院校及职校毕业生。
在这里，公租房没有户籍的概念，只要在重庆有工作，符合单身月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的标准，就可申请。
第四篇：城投公司工作制度
城投公司工作制度
为加强公司的规范化管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本制度。
一、全体员工应认真贯彻执行党的方针政策，严格遵守中央“八项规定”、“六项禁令”及党员干部“52不准”等各项规定。
二、全体员工必须遵守公司的各项规章制度和决定。
三、公司倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的事情。
四、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。
五、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术和文化知识，为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。
六、公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，鼓励员工发挥才智，提出合理化建议。
七、公司实行年终考核制度，为员工提供收入和福利保证；公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会；公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。
八、公司提倡求真务实的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。
九、工作期间，所有工作人员着装应端庄、大方、得体，时刻保持整洁、干净的仪容、仪表。
十、所有工作人员必须，严格保守公司商密，禁止向外透漏公司商业机密，违者予以追责。
十一、员工必须遵守公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。
员工守则：
一、遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业。
二、服从领导，关心下属，团结互助。
三、爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。
四、不断学习，提高水平，精通业务。
五、积极进取，勇于开拓，求实创新。
六、维护公司声誉，保护公司利益。
第五篇：城投公司研究报告
城投公司研究报告
城投公司，亦称地方政府投融资平台，是指各级地方政府成立的以融 资为主要经营目的的公司，包括不同类型的城市建设投资、城建开发、城 建资产公司等等。城投公司一般的成立形式是政府给予财政拨款、划拨土 地、股权等资产，包装出一个从资产和现金流上可以达到融资标准的公司，以实现融资目的，最终把资金运用于市政建设、公共事业等项目。
第一章 绪论
（一）全国城投公司基本情况简介 城投公司起源于 1991 年，它的产生归因于国务院当时进行的新一轮政府投 融资体制改革，地方政府不再直接负责基础设施建设，而是将此类建设活动公司 化，城投公司顺应着改革的潮流而产生了。城市基础设施是城市存在和发展的物 质载体，城投公司作为城市基础设施投融资体制改革的产物，近二十年来对促进 城市基础设施融资建设、改善城市基础设施资产效益起到了重要作用。城投公司与当地政府是 “委托代理经营” 的关系，城投公司的出现，使城市基础设施建设、运营可以以市场化的方式进行，有助于各种经济成分、不同经营类型的企业参与城市资产的投资建设和经营活动，最终形成以企业为主体开展城市资产经营的新模式。城投公司的真正繁荣始于 2008 年下半年，在 4 万亿投资的刺激政策出台后，各家商业银行纷纷高调宣布积极支持国家重点项目和基础设施建设，而这正好与城投公司的主营业务相吻合。城投公司经过这一时段的黄金发展期，其资产逐步壮大，随之而来的 地方政府负债和城投公司资产负债率过高等问题也相继出现，随着国家宏 观经济环境和信贷政策的频繁变化，如何运作才能确保国有资产的保值增 值和城市基础设施健康发展，是摆在各大城投公司面前的首要问题。
（二）城投公司现状及存在问题分析近年来，各地政府都在逐步加大对城市基础设施建设的投入力度，这一方面 是为了提升城市的形象，完善城市的整体配套服务功能，另一方面是为了吸引优 秀人才，反过来又更好的建设和经营城市，相辅相成。城投公司作为城市资产市场化的载体，受当地政府授权或委托，统一负责城市基础设施资产投资和经营活动，担负城市资产优化配臵和保值增值的责任。城投公司根据政府意思建设的项目，按公共品性质的强弱、项目有无收益性、能不能进行市场化经营，可以分为三类：非经营性项目，准经营性项目和经营性 项目。对非经营性项目而言，比如污水处理管网、敞开式城市道路、照明、公园、城市公共绿地等等，企业难以按照市场经济追求利润最大化的要求进行建设、经营和管理，在这类项目中市场发生了失灵而只有政府有效，其结果是获得了社会 效益和环境效益。这类项目应通过市场调节难以起作用，政府来应承担建设和管理的费用，或者给予一定的税收减免和财政贴息。对准经营性项目而言，比如供水管网、集中输配气管网、集中供热管网、地 铁、轻轨、快速和大运量公共交通等，公司可以通过设立收费等方式取得收入，但是该类型项目的产品是影响很大的生活必需品，政府出于全社会福利最大化的考虑，会使收费的价格低于成本价格，企业投入成本难以收回，政府只能通过适当贴息，或优惠政策对项目进行成本补偿。对经营性项目而言，比如说水、气、热的源头设施、中小运量的公共交通、公共场所保洁、垃圾、粪便清运、公共厕所等，政府则应当开放投资许可，让市场按照供需平衡法则提供产品和服务，政府可以实行市场调节价，让企业可以通过收费来收回成本。我国的城投公司经过近二十年的发展，有相当一部分已形成规模、资产 雄厚并控制着本市较为优质的国有资产。但显然，这类公司的运作和管理 还处于探索阶段。当初城投公司成立的本意是负责本来由政府承担 建设的公共基础设施，这些大多归属于公益性项目，没有稳定性收益产生或者很 少，这势必会增加城投公司的债务规模，其中的债务又或多或少的转移给 当地政府，而政府则通过财政性资金予以偿还。国务院„2010‟19 号文明确 规定了：对只承担公益性项目融资任务且主要依靠财政性资金偿还债务的融资平台公司，今后不得再承担融资任务；对承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务的融资平台公司，以及承担非公益性项目融资任务的融资平台公司，则提出了更高的要求，并按市场化的方式实现商业运作。城投公司所开展的项目属于纯公益性项目较多，项目开展后所形成的负债多由地方政府财政负责兜底，城投公司的发展壮大也就成为了地方政府债台累积的 程。纵观全国的城投公司，在经历了 08、09 年的迅速扩张之后，都出现了一些显著性问题，具体来说：包括以下几方面： 1.承担公益性项目较多，负债率偏高。在四万亿投资的刺激下，城投公司承担的城市基础设施建设项目明显增 多，包括道路、桥梁、供水供气管网、旧城区改造等等，而这些项目大多属于公益性项目，未来产生的收益较少，不足以收回投资成本，这些都变成了城投公司 账面上的负债，导致负债率逐步攀升，同样也导致政府的债台高筑，这势必会影响到公司今后开展的再融资业务，比如说向银行等金融机构的贷款，以及发行企业债券都会受到限制。对于城投公司发行企业债券，2010 年 6 月国务院出台的 国发„2010‟19 号文规定了：经营收入主要来自承担政府公益性或准公益性项目建设，且占企业收入比重超过 30%的投融资平台公司发行企业债券，除满足现 行法律法规规定的企业债券发行条件外，还必须向债券发行核准机构提供本级政 府债务余额和综合财力的完整信息，作为核准投融资平台公司发行企业债券的参考，如果该类投融资平台公司所在地政府负债水平超过 100%，其发行企业债券 的申请将不予受理。由此看来，如果不及时处理好城投公司和当地政府的负债率过高等问题，会给城投公司的后续融资和发展带来诸多问题，不光会影响城市建 设的进程，甚至会影响到公司的生存问题。2.资产质量不高，市场化运作程度偏低，缺乏可持续发展能力 城投公司的资产盘子较大，但真正能动用和扭转产生收益的有效资产较为缺 乏，大多为政府划拨的一些道路、管网、不实土地等公益性资产，以及当地一些 国有企业的股权，这些往往不能给公司带来实际收益，所以一般看来城投公司的 资产较大，但资产收益率较低，这成为这类公司的普遍现象。城投公司一般按政 府的意思行事，市场化程度较低，收入来源很大一部分来自政府的补贴收入，但 从长远来看这有背于公司的发展之道。一般的城投公司赢利点偏少，未走多元化 发展道路，没有形成自己的优势产业，缺乏可持续发展的动力。3.融资手段单一，再融资难度较大。城投公司负责的项目大部分为公益性项目，这类项目的贷款数额较大，未来 产生的现金流较少，一般主要通过农发行和国开行这样的政策性银行进行贷款。然而就在 2010 年 11 月，国务院召开会议要求严格控制城乡建设用地增减挂钩试 点规模和范围，土地政策的收紧，使得城投公司在与银行开展业务时，每年的定 额指标对公司的大项目将产生重要影响，通过政策性银行融资这条渠道的难度将 会加大。中小城投公司通过商业银行贷款的数额都不大，这也是因为商业银行的 贷款利率相对政策性银行偏高，对贷款项目的收益性要求也高。今后城投公司在 形成自己的优势产业的同时，可以与当地的商业银行保持密切关系，增加从商业 银行的融资额度，并可以考虑信托计划融资和融资券融资等途径。
第二章 大城市城投公司运作模式研究
城投公司从省级副省级到地市级、县级再到区级都有。国内规模较大的城 投公司有：北京城投公司，上海城投公司，天津城投公司，天津滨海新区城投公司，广州城投公司，武汉城投公司，重庆城投公司，贵阳中天城投公司，等等。其中，北京城投，上海城投，天津城投，贵阳中天城投等城投公司已实现资产整 体上市或部分资产上市。城投公司的运作模式，按照公司的性质大致可分为三类：一是以上海，重庆 为代表的公司化运作模式，走产业化发展道路。其特点是确立城投公司的投资主 体地位，建立城市建设基金会，实施城建资金统一管理和市场运作。这一类型的 城投公司除了承担政府的公益性项目之外，还有自己专长的实业投资，这样每年 在政府的补贴收入之外还能获取其他的稳定收益，这应当是长远发展之路，安徽 省内的蚌埠城投公司比较接近此类运作模式。今后我国企业体制改革的目标是政 企分开、事企分开，从长远来说，城投公司走公司化运作模式是明智之举。二是以大连为代表的集权运作模式。（省内以芜湖城投公司为代表）其特点是建立隶属于市长直接指挥下的城市开发办公室，统一管理城市土地和建设资金。三是以武汉，青岛等城市为代表的混合运作模式。其特点是集上述两种模式之长，把政府的协调职能与城市建设的公司化运作有机结合，充分发挥行政管理 和经营开发的双重职能。本文对大城投公司的研究，选取了三个比较具有代表性的公司：贵阳中天城 投，天津滨海新区城投和上海城投。
（一）中天城投
中天城投集团股份有限公司，注册资本为人民币91343.74万元，公司最新资 产统计为1001801.54万元。公司的经营宗旨是以房地产开发为主导，多元化发展，充分利用贵州资源优势，努力提高经济效益，使全体股东获得好的投资回报。中 天城投作为贵州省内惟一一家房地产类上市公司，以房地产开发为主导，这可以 从公司历年的营业收入中看出来： 09、08、10年中期公司营业收入分别为91059.32 万元，163536.03万元，90461.32万元，其中房地产开发与经营行业收入占营业 收入比重分别达到97.34%，95.16%，95.85%。目前公司开发的地产项目均在贵州 省，但领导层长期关注其他省市房地产市场的发展情况，不排除今后跨区域发展 地产业务的可能性。从2010年以来，集团公司进行了一系列的动作，2010年9月，公司开始涉足 工业地产开发领域，与贵阳市南明区政府共同发起设立项目公司中天城投集团龙洞堡食品工业园股份有限公司，计划合作开发南明区龙洞堡食品轻工业园区 和红岩片区。2010年10月，集团公司再增资子公司贵阳房地产开发有限公司10 亿元，目的是为了加快渔安安井回迁安臵区等项目的一级市场开发进度。2010 年12月，全资子公司中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，以9.42亿元竞拍获 得4块位于贵阳市云岩区渔安安井片区中的土地，根据规划，上述片区是贵阳市 确定的城市近期重点建设区域之一，将建设成为集休闲度假、旅游商务、生态居 住于一体的温泉旅游新城。公司充分利用贵州省的资源优势，截至2010年12月31 日，下属子公司在遵义市红花岗区已完成锰矿勘察工作量的90%左右，初步查明 锰矿资源在1863万吨左右，该矿预计在2011年中期可以申请办理采矿权，公司的 多元化投资将进入实质性的收益阶段。另外，从公布的数据可知，贵州省政府对中天城投集团公司的支持力度较大，最近两个月以来，子公司中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司已经收到 政府的两次补助，分别为6060万元和1.298亿元。作为贵州房地产行业的龙头企业，中天城投集团陆续开发的项目截止2010 年共40余个。产品类型囊括了经济适用房、商品房、中高端住宅、商业建筑、会 展会议中心、五星级酒店、城市功能性公共设施及建筑等。中天城投的强势发展，综合分析，可以归纳为以下几个突出因素： 1.意识超前，目光敏锐。公司通过所开发的四代住宅小区的示范效应，在贵州形成极具影响力的中天 住宅品牌。通过引进麦肯锡、朗涛、深国企等国际一流管理咨询公司，给公司带 来先进的战略思维、现代化的组织结构、前沿的品牌建设和营销理念。2.善于把地方的各种优势转化为自己的优势。公司利用贵州省的矿产资源优势；充分挖掘贵州生态、历史、民族等优势，形成以贵阳国际会议展览中心为轴心的会展-旅游经济、会议-旅游经济。当然，这与政府的强力支持有很大关系。3.公司实行多元化发展战略，增加赢利点和收入来源。通过投资物业、健身、教育等产业，并在贵阳市形成标杆地位，更进一步增 加公司的核心竞争力。2011 年，中天城投集团企业发展方向将指向四大重要业务板块，即城市运 营（房地产开发、一级土地开发、城市基础设施及配套项目开发）；工业产业运 营；文化旅游、会展建设；新能源开发及利用。
（二）天津滨海新区城投
天津滨海新区建设投资集团有限公司，2006 年 5 月成立，截至 2010 年 10月，公司注册资本金 300 亿元，总资产 1119 亿元，现拥有 8 家控股子公司和多 家参股公司。公司的成立可以说是顺应着时代的潮流和形势所需，2006 年 4 月 26 日，国务院常务会议研究推进滨海新区开发开放，公司抓住这一历史机遇，充分利用国家和天津市政府的政策支持，重点建设交通路网、开发重点区域，经 过四年多的发展，已构筑成为一家“知识密集型、管理密集型、资本密集型” 的大型企业集团。作为滨海新区城市基础设施建设投资的主渠道和融资创新平台，在履行项目 建设融资、资本运营、经营城市资源的职责的前提下，集团主要承担滨海新区道 路交通、区域开发、环保产业、轨道交通项目共计 62 项，道路建设 635 公里，土地整理及区域开发面积近70平方公里，垃圾焚烧发电厂 2 座，高铁交通枢纽 配套工程等，总投资额 1358 亿元。公司以基础设施建设为主业，以区域开发为载体，积极介入城市特许经营事 业，业务主要分为三大板块，包括骨架路网项目、区域开发和经营性公用事业。1.骨架路网项目 滨海新区规划以“十四横八纵”作为其骨架路网，总里程达 868 公里，目前 已建成 349 公里，尚需新建 519 公里。其中滨海新区城投公司承担新建 366 公里，总投资 683 亿元。2.区域开发项目 公司的区域开发项目主要是对中心商务商业区、中心渔港区、黄港湿地区进 行区域综合配套开发。公司在上述区域开发项目的主要收入来源于土地开发，如 进行一级土地整理开发，由政府支付土地开发成本、利润和管理费，未来还将通 过招标、拍卖、挂牌的方式购得土地，并进行二级开发经营。3.经营性公用事业 公司负责的公益性项目建设主要包括电力工程、供水、排水、再生水、河道治理 工程、供热工程、燃气工程和环境设施投资。2009 年，集团公司发行 10 年期 29 亿元的公司债券，募集资金主要用于天 津集疏港公路二期中段工程（津沽一线立交~疏港二线立交）和滨海新区海景大 道南延工程的建设。
（三）上海城投
上海市城市建设投资开发总公司成立于 1992 年 7 月，作为全国第一家城投 公司，上海城投公司逐渐从单一的政府融资平台转型为政府投资主体、重大项目 建设主体和城市运营主体，四大核心主业已形成规模。上海市在 1988 年成立了 城市建设基金会，将城建的财政性资金从财政局划给基金会，实现了城建财权与 事权的统一。公司与基金会基金管理办公室合署办公，实行两块牌子，一套班子，并设立了由分管副市长任主席的投资公司监事会。公司组织结构主要采用职能部型与事业部型相结合。在总公司层面上只设 臵五个部室，分别为行政人事部、党群工作部、计划财务部、审计监察部和发展 研究部；另在专业性分工的基础上，成立四个事业部，分别为路桥事业部、环境 事业部、水务事业部和臵业事业部，形成公司的四大主营业务板块。上海城投的高速发展，与其先进的建设管理模式、运作模式和丰富的融资 手段是分不开的，具体可以描述如下： 1.建设管理模式（1）采用 BOT（建设-经营-移交）方式近几年，上海城投公司通过 BOT 方式，建设了一大批重大基础设施项目，解 决了大型基础设施项目资金需求大、政府投入不足的难题。随着城市建设中市区 两级管理体制的确立，区域性城建项目的资金筹措和还贷也向多元化方向发展。（2）实行代建制和总承包模式 上海的政府投资项目管理模式可以概括为“政府城投公司工程管理公 司”的三级管理模式。政府通过授权城投公司组建相应的项目法人公司，通过市 场竞争方式选择工程管理公司。项目法人与工程管理公司签订委托合同，由工程 管理公司承担自前期准备至工程竣工期间的项目管理工作。上海城投公司负责实 施的政府工程采取： “代建制”和“总承包模式”建设模式。2.公司运作模式 上海城投公司的运作模式，大致可以分为三个阶段： 第一阶段：负债建设模式，“城投公司出钱，建设单位用钱”。公司作为融 资主体，运用世界银行和亚洲开发银行贷款进行负债建设。公司通过适度集中使 用各部门预算内、外各类政府资金，形成集自借、自用、自还于一体的负债经营、自我平衡的运作体系，扩大了政府资金的规模效应，通过向金融机构借债建设南 浦大桥、杨浦大桥等项目。第二阶段：土地批租融资模式。上海城投公司以土地批租为重点，大规模 挖掘资源性资金，批租对象主要以外商为主，通过土地批租共筹措资金 1000 多 亿元人民币，加快了旧区改造。第三阶段：上海城投公司将有盈利的基础设施项目推向市场，实行社会融 资。集团公司把已建成的项目以公司方式上市，募集资金超过 100 亿元；另外把 高速公路等可以收费的项目，实行社会化招商，吸引社会资金 100 多亿元。另外，为了降低投资风险，吸引企业参与建设，上海市政府在土地出让、拆迁、税收、贷款贴息等方面实行了许多政策优惠。上海城投公司的运作模式具有较强的代表性，其融资方式，很值得同行学习和借鉴。近几年，国内绝大部分的城投公司的融资手段主要集中在银行贷款和发行城投债，公司资产负债率步步攀升，这必然会影响到再融资额度，通过研究 上海城投公司的融资模式，我们可以发现其手段较为灵活并具备可持续性。公司 的融资手段主要包括以下几个方面：（1）国际资本市场融资 1989 年，上海成功利用国际资本建设地铁一号线。之后，利用外资发展速 度加快，通过世界银行和亚洲开发银行融资，解决了杨浦大桥、污水治理工程、内外线高架等重大工程的建设资金。（2）发行企业债券 上海城投公司为减少信贷融资比例，降低对信贷资金的依赖程度，控制融 资的总体规模，一直致力于扩大直接融资，发行企业债券。在良好的信用等级支 撑下，上海城投公司自 1998 年起已发行近20 期的企业债券，累计筹措建设资金 达几百亿元，是全国利用债券金额最多的地方企业。（3）资金集合信托计划 2005 年 9 月，上海城投公司所属的上海水务资产经营公司通过华宝信托投 资公司成功发行“上海水务集合资金信托计划”，募集 1.9 亿元建设资金，期限 一年，综合资金成本约 4.9%。2007 年 3 月，上海城投公司通过中国银行总行和上海分行发行“中银平稳 收益理财计划”，一期募集 1.8 亿元，期限二年，综合资金成本约 4.62%。该计划 采用将银行理财产品与信托公司单一资金信托挂钩的结构性融资方法。（4）短期融资券和资产支持票据 短期融资券和资产支持票据（ABCP）是近年来中短期直接融资工具的重要 创新，发行更加市场化，更加体现直接融资的优势。上海城投公司所属的上海水 务资产经营公司发行 30 亿元短期融资券。（5）.组建上市股份公司，吸收社会闲散资金 1992 年 6 月成立凌桥自来水公司，向社会发行股票，募集资金 2 亿元，是 我国城市给水行业中首家实行股份制的企业。稍后成立的原水股份有限公司是上 海市自来水行业的第二家上市公司，该公司利用直接融资手段，建设投资 30 亿 元的城市基础项目黄浦江上游引水二期工程，日供原水能力达 560 万立方 米。分析以上 5 种融资方式，根据实际情况，我们可以学习和借鉴的有信托融资 和短期融资券。省内的城投公司中，六安、阜阳和宣城都有尝试过信托融资，六安城投通过合肥兴泰信托公司和国元信托已完成几笔信托贷款，额度在亿元以上，银行贷款有额度限制的问题，特别是到年底放贷高峰期，而信托公司却没有 这么严格，在项目投资收益率大于筹资成本的基础上，可以考虑信托贷款这类短 期融资方式。短期融资券指企业在银行间债券市场发行和交易，并约定在一年期限内还本付息的有价证券。短期融资券的融资成本较低，筹资数额相对较大，亦 可提高企业信誉和知名度，其最大的优势是无须企业提供担保，但发行短期融资 券的条件比较苛刻，在公司符合安徽省发改委规定的发现条件的情况下，可以考 虑通过这种方式融通资金。
第三章 中小城市城投公司运作模式研究
2009 年是中国地方融资平台爆发性增长的一年：截至 2009 年底，全国范围 政府投资平台的数量至少达到 8220 个，其中近5000 个是在金融危机爆发及积极 财政政策方向拟定后成立的，其中 70%以上的为县区级的中小城投公司，地方投 资平台总债务额达到 7.5 万亿，绝大部分为银行贷款。从目前我国的国情来看，政府投资对城市基础设施的主导地位不能削落，特 别是对于一些中小城市而言，地方政府必须加以控制、约束和引导，而作为城投 公司，则必须根据城市的整体战略规划需要，投入资金运作城市建设所必需的项 目。城投公司要有准确的定位，在履行政府的政策意图、执行产业政策的同时也 要积极参与资本运营，追求经济效益。前面提到城投公司与当地政府的关系是“委 托代理经营”，这样政府应根据城投公司的发展需要，把一些具有盈利 能力的市政资产注入到城投公司，以增强城投公司在市场上的融资能力。城市基础设施的运营，应当是三分建设七分管理，存量资产应进行有效利用，发挥其再融资的功能，这样一则可以延长城市基础设施的使用寿命，二则可以减 轻城投公司的负担。对中小城市城投公司的研究，本文主要选取了省内的芜湖城投和六安城投，因为它们和我们所处的大环境和相关政策较为类似，做的好的容易借鉴和学习。
（一）芜湖城投
芜湖市建设投资公司，成立于 1998 年 2 月，注册资本 20 亿元，作为芜湖市 的城市建设投融资平台、国有资产授权经营平台和土地资源整合运作平台，从 2000 年下半年开始，市政府成立了政府性投资项目管理委员会和房地产开发用 地管理委员会，另外连同政府性投资招标采购管理委员会办公室、建投公司，实 行四块牌子，一套班子。公司在芜湖市政府的大力支持下，集土地、财政、计委、建委、开发区等单 位于一体，坚持以市场为导向，以项目为载体，以资金运作为主线，以投资效益 为中心的管理思路，建立投资、承贷、建设三位一体的管理模式。公司在投资项目上突出三个环节。一是在立项方面，建投项目审查部整合董 事单位关于政府性投资项目的选项，组织项目论证，精心编制项目可研报告，上 报投资委确定立项。二是建立了多种筹资、融资渠道，主要包括国家特债，开行 贷款，其它商业银行贷款，方式是建投总贷与每年财政建设资金配套。三是建立 了由财政兜底偿还的资金保障。财政偿还渠道有： 土地增值资金，财政建设资金，财政结余资金，大桥收费，县区财政国库担保，开发区远期收益预期资金，企业 上市和资产出让收益等。研究分析芜湖城投的成功运作经验，可以概括为 4 个方面： 1.具有充足的优质土地储备，严格控制土地市场供应。公司在当地一级土地开发中占有垄断地位，目前掌握的土地资源主要位于芜 湖市城东和城南新区，土地利用价值和增值空间较大。2009 年，公司出让经营 性用地 31 宗，总面积约 5792 亩，总成交价 80.85 亿元。截至 2009 年末，公司 拥有土地储备约 15988 亩，按 2009 年出让均价每亩 140 万元估算，潜在收入约 为 233 亿元，而收储成本一般在每亩 30 万元左右。政府严格控制土地市场供应，根据土地市场需求，制定土地供应计划，半年供应计划和宗地供应计划，并 由市经营性用地管委会向社会公布，严格做到按计划供应。2.坚持实施项目带动战略，以项目的建设促进城市的发展。公司目前主要从事安臵房建设、交通、供水等城市公用事业类设施的建设和 运营，从项目库的建设入手，逐步加大前期调研的工作力度，不断优化更新项目 库，并有选择地向上申报。2010 年，芜湖城投发行公司债券，募集资金 20 亿元，主要用于：（1）芜湖市三环路跨青弋江大桥及东部连接道路建设工程，（2）芜湖 市生态环境综合整治一期工程。3.发挥政府的组织信誉优势，不断完善融资结构。芜湖市政府对公司的支持力度较大，将财政预算内、外建设资金、专项资金 和政府性专项收入、基金收入统一纳入财政建设性资金管理渠道，统筹安排，有 效地落实了项目的资本金。经过多年的探索，公司在融资渠道上逐步拓展，从最 初的主要依赖国家开发银行贷款，拓展到向多家银行贷款以及通过债市融资。2007～2009 年，公司长短期借款年末余额分别为 30.16 亿元、40.61 亿元和 102． 53 亿元，贷款银行除国开行外，还包括中国银行、中信银行、浦发银行、中国工商 银行、徽商银行等。2007 年，公司成功发行了十年期 07 芜湖建投债 10 亿元； 2009 年 3 月，发行六年期 09 芜湖建投债 10 亿元，进一步拓宽了公司的融资渠 道。4.投资格局多元化 公司根据芜湖市政府产业发展政策，积极拓展多种投资业务，对发展潜力大、前景好的汽车、金融、中介服务及纺织等多个行业积极扶持，先后投资了奇瑞汽 车、裕中纺织、华亚芜湖塑胶、益安公司、华衍水务、徽商银行等公司。2009 年末公司长期股权投资达 40.74 亿元，其中，公司持有奇瑞汽车 28.97％的股份，是其第一大股东，从每年利润分红到企业上市，公司都获益颇丰。此外，在城镇 化、职工安臵、企业改制、县域经济等方面，芜湖建投主动提供资金支持，以推 动建设，促进产业升级和经济社会全面协调可持续发展，进一步延长了公司的产 业链条。公司的资本运作也有不俗成绩，2007 年 3 月成功出让交行股权，创造了同期交行股份转让价格的全国新纪录；2010 年 12 月，公司又以 3.35 亿元的高价成功 转让其所持有的徽商银行 1 亿股份，这些都是公司实实在在的收益。
（二）六安城投
六安城市建设投资有限公司，成立于 2000 年 3 月份，注册资本 10 亿元人民 币，是六安市政府经营城市建设投融资的平台，在国有资产运营、土地收储、城 市基础设施建设、城市供排水等市政设施的经营上处于主体地位。截至 2010 年 底，公司总资产规模约为 150 亿元人民币，净资产 80 亿元，债务余额约 70 亿元，资产负债率达到 47%，净资产中土地资产约 60 亿元，由政府收储后划拨至建投 公司的土地和建投公司直接收储的土地构成，土地规模约 1 万余亩，其中约 95% 为划拨土地，剩余约 5%为出让取得的土地。目前，公司已初步形成四大业务板 块：水务板块，臵业板块，城建板块和固废板块。2009 年 3 月，公司发行了 15 亿元的公司债券，主要用于六安市城区河道综 合整治、六安市城市道路建设和六安市城市污水处理等三大工程，项目总投资 48.35 亿元，已完成投资 13.5 亿元。当前公司正在积极准备二期债券的发行，将把一些公益性资产陆续剥离，以高评估价注入 3000 亩土地，对公司原承建的 政府项目补充代建协议。公司近几年的快速发展，大致可以归纳为以下几个方面： 1.整合城市资源，增加资产注入。由政府收储后划拨至建投公司的土地和建投公司直接收储的土地构成，土地 规模约 1 万余亩，其中约 95%为划拨土地，剩余约 5%为出让取得的土地。目前，公司已初步形成四大业务板块：水务板块，臵业板块，城建板块和固废板块。2.重视项目谋划，服务城市建设 一是谋划六安淠河治理项目，获得农发行支持。2007 年农发行贷款 4.9 亿 元用于淠河总干渠综合治理项目，2009 年又继续申请到农发行贷款 18 亿元用于 淮河干支流淠河综合治理基础设施建设项目。二是 2010 年谋划“六安市城 市污水治理项目”申请德国复兴银行促进性贷款 5800 万欧元，该项目将于 2011 年 1 月份进行现场评审。外国政府贷款的贷款期相对较长，利息较低，并有宽限 期，还贷压力较小。3.加速产业化发展，规范融资平台 国发„2010‟19 号文下发后，六安城投公司坚定了走产业化发展的道路，投资设立全资子公司六安市建设发展有限公司，自主投资开发的皋城小区 33 层 住宅楼预计净利润达 3500 万元以上，29 层六安城投大厦即将竣工；5 月成立六 安市信用担保有限公司，注册资本 3 亿元，全年利润 1000 万元；并尝试对国有 资产进行市场化运作，首批安臵小区（一期）37 间车库成功公开拍卖，获利 260 多万元。4.完善法人治理，明确了激励机制。公司重视完善法人治理结构，加强资本结构的优化，建立起了一整套适于管 理者的激励约束机制。为激励公务员支持融资平台建设，对来公司挂职人员的公 务员实行双薪制，除领取财政发放的工资外，在企业还领取相同额度工资，并且 根据市政府和国资委的业绩考核给予奖励。
第四章 建投公司运行现状分析及未来展望
国内有关专家在比较分析了发达国家和发展中国家在城市基础设施融资方 面的经验与教训之后，认为政府应尽可能减少用于基础设施的财政支出，多引入 市场机制，多渠道筹集资金才是我国城市基础设施建设的最终出路。同样，世界 银行观点认为，随着政府行政管理能力和国内资本市场日益成熟，基础设施投融 资呈现出由项目融资向专业性基础设施金融机构融资，再向资本市场融资的发展 趋势。城投公司要充分挖掘和利用城市资源，形成良好的投入、产出机制，引入市 场经济模式来对城市资产进行经营运作，充分发挥资产的整体融资效应，实现土 地的变现与增值。
（一）建投公司现状及存在问题
市建投公司成立于 2002 年 9 月，为市政府直属的国有独资公司，公司资产 从最初成立的几亿元到 2008 年的 10 亿元，再到如今的 78.93 亿元（2010 年 12 月 31 日数据），在资产壮大的同时，公司的融资能力也稳步提升，截止 2010 年 12 月底，市建投公司累计签订融资合同 36.94 亿元（累计到位资金 30.2 亿元），子公司亳州城建发展股份公司申报的农发行 27 亿元南部新区城镇基础设施建设 贷款项目已通过农发行总行评审，根据农发行的安排，今年放贷资金在 17 亿元 左右。通过担保、典当公司业务开展、建投地产公司房地产开发以及建投公司的 股权投资等多元化经营，2010 年公司实现经营性利润 3000 多万元。公司在向前发展的同时，也和其他同行一样，面临日益复杂的宏观环 境和负债率逐步攀升等自身微观问题。1.在宏观经济环境方面： 2010 年 12 月份的中央经济工作会议提出：2011 年宏观经济资产的基 本取向要积极稳健、审慎灵活，具体分析则是要实施积极的财政政策和稳健的货 币政策，2011 年我们经济将面临很大的通胀压力，首要任务是稳定物价和防止 经济过热。当月银监会也强调：要打好融资平台信贷风险防范攻坚战，银监会主 席刘明康指出，要认真做好地方融资平台信贷风险的防范化解工作，实施严格的 全口径监管，打好攻坚战；坚决制止银行同非银行金融机构之间的不当合作，严 格规范信贷资产转让的行为；科学把握信贷节奏，做好信贷结构调整等工作。2010 年 11 月 10 日，国务院召开会议要求严格控制城乡建设用地增减挂钩 试点规模和范围。土地政策的收紧，使得项目用地指标问题成为融资的关键影响 因素。2010 年国务院 19 号文的下发，文件要求，融资平台公司因承担公益性项目融资任务举债，融资项目要求项目本身有稳定经营性收入并且偿债资金 70%以 上应来源于公司自身收益，抵押资产必须是可变现的非公益性有效资产。即将公布的 1 月经济数据，CPI 指数“坐五望六”的可能性很大，从目前情 况来看，今年央行再次加息 2～4 次、每次 25 个基点；再调升存款准备金率 4 次左右、每次 50 个基点已经成为了市场普遍预期。有关金融机构人士表示，后 续调控政策仍有望密集出台，上半年将是主要的出台时段。2.在企业自身微观问题方面，主要存在以下几个问题：（1）公司总资产庞大，但真正可以扭转的有效资产仅为 30.26 亿元，资产结构尚须优化，待农发行 27 亿元贷款落实后，公司资产负债率将达到 58%，再 融资难度加大。（2）公司市场化程度低，赢利点偏少 同全国绝大多数城投公司一样，都要听命于政府，这可以说是公司的有利资 源，也可以说是限制因素，因为在公司融资时可以有政府财政做担保，政府对公 司也会有很多的政策倾斜，但从另外角度来说又会束缚公司的发展，影响公司的 产业化发展战略，收益来源则过渡集中一两个领域，比如说，具有亳州地方特色 的中药产业还未实质性涉及到。
（二）下一步计划
为实现公司的跨越式发展，进一步提升公司的盈利能力，可以从以下几方面 寻找方法： 1.做大做强公司资产规模，提升公司融资能力。（1）做实公司资产，注入土地资产和优质企业股权 我市可以参照其他地市做法，进一步整合政府资源，通过划拨、出让等方式 不断扩大建投公司土地储备规模，优化资产结构，提高土地出让收益，提升融资 能力，减轻市财政压力。同时，将亳州市政府拥有的企业股权，包括古井宾馆、热电厂等优质资产及股权划入建投公司。（2）做大做强经营性产业，提升公司盈利能力。抓住南部新区建设和老城区改造的机会，依托建投公司的品牌优势，探索房 地产开发业务，做大做强房地产产业，提升公司盈利能力，保证公司可持续发展。在时机成熟的情况下，考虑跨地市发展房地产业务，分享省内其他地方经济发展 带来的收益。扩大市担保、典当公司注册资本，设立中小企业小额贷款公司，抓住县区信 用社升格为农商行机会参股农商行，参股设立村镇银行，增加金融类金融投资。设立创业投资公司，通过中药产业园这个平台，利用风险投资基金参股处于创业期的中小企业，扶持当地中小企业的发展，特别是中药类中小企业，在助力 企业发展的同时分享企业成长带来的效益。2.谋划重大融资项目，为城市大建设、大发展服务。继南部新区城镇基础设施建设项目与农发行建立的良好合作势头，在土地指标允许的情况下，谋划道东城镇基础设施建设项目，争取农发行贷款 35 亿元。二是借鉴六安淠河治理项目、宣城宛溪河治理项目、黄山新安江治理项目模式，谋划涡河两岸环境综合整治项目，申请农发行贷款 25 亿元。三是在清理规范融 资平台的基础上，谋划发行二期企业债券 20 亿元。3.积极创新融资方式 目前建投公司的贷款主要集中在农发行和国开行这两家政策性银行，这其中 也有原因： 政策性银行对地方建设的支持力度较商业银行要大，贷款利率也低两 三个百分点，公司可以考虑同亳州市本地的商业银行保持密切关系，譬如说中国 银行，建设银行，徽商银行和药都银行等等，而且建投公司作为亳州市资源较为 丰富，资产较为壮大的一家国有独资公司，地方商业银行每年对公司的授信额度 估计在 4、5 亿元左右。在项目投资收益率大于筹资成本的基础上，可以考虑信托贷款和短期融资券 这两类短期融资方式。通过发行短期融资券的形式，降低公司的筹资成本，同时 提高公司的信誉度和知名度。4.完善治理结构，组建投资集团（1）组建集团公司，理顺公司管理体制 进一步整合政府有效资源、资本，注入市建投公司，扩大资产规模，组建投 资集团，规范内部管理，不断提高建投公司的融资能力和提升公司整体形象。（2）吸引优秀人才，建立考核激励机制 建立企业经营情况及业绩考核体系，制定企业经营考核和高管年薪 管理办法，明确激励措施。建立考核激励机制和薪酬制度，吸引和培养高素质专 业人才。
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