招商标准流程(步骤)[推荐阅读]

第一篇：招商标准流程(步骤)

招商标准流程(步骤)

招商标准流程(步骤)

第一部分：招商前期的准备

一、项目市场调研

二、确定市场定位

三、选择目标客户(品牌)

四、制定招商方案

1、制定租金标准

2、制定优惠政策

3、绘制各经营区招商平面布置图

4、设计优势分析

5、设计招商公告或简章

6、对招商方案进行论证

五、完善招商资源

1、宣传资料的完善(网站、图片、图纸、批文、报纸软文等)

2、招商手册、招商处、样板间的完善

3、招商团队的组建及培训

六、制定招商计划

1、招商区域划分;

2、时间、地点、人员安排;

3、线路、步骤设计;

4、客户考察方案;

5、客户落定方案;

6、管理及各环节衔接流程的确定;

7、信息反馈和传递的方式确定;

8、建立招商人员竞争机制;

9、强化招商人员行为规范;

10、理顺驻守人员和外出人员的配合。

第二部分：广告策划

1、广告诉求点确定;

2、市场标志、基准色与广告语设计;

3、广告媒体和途径选择;

4、广告时间、频次、段位安排;

5、招商广告物(招商书、报纸软文、礼品袋、名片等)设计;

6、网络招商(建立招商网站)，设有客户信息留言版和预订信息栏含后台数据库;

7、招商处环境包装(含控台、接待区、人员形象、服装、胸牌等);

8、招商处门前和项目沿街广告物(拱门、横幅、昭示布等)布置;

9、创意策划(比如公益活动、文体比赛、新闻发布会、客户座谈会、问卷调查等);

10、外出驻地招商处布置和设计。

第三部分：招商操作的流程

1、广告宣传，吸引客户上门

2、主动出击，寻找目标客户

3、接待客户，做好客户资料的整理归档工作

4、与意向客户进行商务洽谈

5、审查客户资质

6、签定租赁合同

7、跟进服务已成交客户

第四部分：招商后期的交接

1、业户资料的归纳与交接

2、办理商户进场手续，预收租金、管理费及其他费用

3、业户装修安排及商品进场安排

4、筹备项目开业宣传及开业典礼

第五部分：开业后持续招商

因商户退租出现空置铺面而开展的补充招商

因公司主动调整经营业态类型而开展的招商

第二篇：招商部标准工作流程(参考)

招商部标准工作流程

第一部分：招商前期的准备

一、项目市场调研

二、确定市场定位

三、选择目标客户

四、制定招商方案

1、制定租金标准

2、制定优惠政策

3、绘制招商平面布置图

4、设计优势分析

5、设计招商宣传册

6、对招商方案进行论证

五、完善招商资源

1、宣传资料的完善

(网站、图片、图纸、批文、报纸软文等)

2、招商手册、招商处、样板的完善

3、招商团队的组建及培训

六、制定招商计划

1、招商区域、类别划分;

2、时间、地点、人员安排;

3、客户考察方案;

4、客户落定方案;

5、管理及各环节衔接流程的确定;

6、信息反馈和传递的方式确定;

7、强化招商人员行为规范;

第二部分：招商操作的流程

1、广告宣传，吸引客户上门

2、主动出击，寻找目标客户

3、接待客户，做好客户资料的整理归档工作

4、与意向客户进行商务洽谈

5、审查客户资质

6、签定租赁合同

7、跟进服务已成交客户

第三部分：招商后期的交接

1、业户资料的归纳与交接

2、办理商户预收租金、管理费及其他费用

3、业户装修安排

4、筹备项目开业宣传及开业典礼

第四部分：开业后持续招商

因商户退租出现空置而开展的补充招商

因公司主动调整经营业态类型而开展的招商 招商项目服务工作流程

为了建立高效便捷的投资服务流程，切实加强招商项目服务工作，保证招商项目顺利落地，按照“理顺流程、明确职责、责任追究”的原则，制定本流程。

一、项目引进期工作流程和办理时限

项目引进期包括项目接洽、项目预选址、项目谈判、项目签约四个阶段。按以下程序组织实施：

（一）项目接洽阶段

由招商部门负责承办，投资服务、规划建设、国土资源、环保、税务等部门配合。

1、考察互访：招商信息确认后，由招商部门尽早、尽快拜访投资商，了解投资方的经济实力、发展战略以及投资项目概况。对于初步判断可行的项目，及时邀请投资商来访，并联系管委会领导和相关部门会见，争取投资商对投资环境的认可。

2、项目预评估：由招商信息中心牵头，按照《招商项目入区评估办法》组织实施，做出项目是否可行的结论。如可行，提出项目洽谈的意见和建议；如不可行，向分管领导说明情况，建议招商部门终止项目洽谈。

（二）项目预选址阶段

由招商和投资服务部门协调，规划建设、国土资源、环保等部门负责办理。

3、用地申请：对于预评估可行的项目，由招商部门陪同投资商对杨凌城市建设、产业规划、产业布局等情况进行考察，并通知投资商提出项目用地申请，注明项目投资额度、资金来源、用地性质、用地面积、用地要求、建筑面积、建设期限等事项。

4、项目预选址：由投资服务部门牵头，在收到用地申请3个工作日内，协调规划建设、国土资源、环保等部门，对项目预选址提出意见。项目选址必须符合示范区城市规划和相关产业布局要求。杨陵区招商项目预选址意见，要报示范区规划建设部门审核备案。

（三）项目谈判阶段

由招商、发改部门负责承办，投资服务、规划建设、国土资源、环保、财政、税务等部门配合。

5、投资条件：对预评估通过的投资项目，由招商部门按照国家政策和示范区有关规定，同投资商商谈项目入区条件。如管委会授权的条件不足以吸引企业入区时，由主要领导决定是否放弃该项目或提出新的入区条件。

6、会审评估：由发改部门牵头，按照《招商项目入区评估办法》组织实施，重点就项目是否符合产业政策、环保要求、经济效益、可行性、建设用地控制等指标进行审议，形成会审意见供管委会领导决策参考。

7、项目入区决策：按照管委会规定的决策程序，提交相应的决策层进行决策，确定项目入区条件。

（四）项目签约阶段

由招商部门负责承办，档案管理部门配合。

8、协议起草：由招商部门按照确定的入区条件草拟项目入区协议书，在项目入区决策做出5个工作日内完成。必要时可聘请有关专业咨询机构参与起草。

9、协议审定：如协议内容超出管委会授权范围的，在主要领导阅示同意后，由招商部门在5个工作日内提交管委会常务会议审定。如协议内容在管委会授权范围内的，在有关领导阅示同意后可直接签约。

10、协议签订：项目入区协议审定后，由管委会领导或委托招商部门负责人与投资方履行签约手续。签约后，由招商部门及时送档案部门保密存放。

二、项目对接期工作流程和办理时限

项目对接期包括项目审批登记和对接移交两个阶段。按以下程序组织实施：

（一）项目审批登记阶段

由招商和投资服务部门协调，发改、规划建设、国土资源、工商、质监、环保、卫生等部门负责办理。

1、项目审批：实行审批制的项目，由发改部门按规定审核批复项目建议书、可行性研究报告、初步设计和开工报告；实行核准制的项目，先由规划建设、国土资源、环保部门出具规划选址、用地预审和环评审批意见，再由发改部门核准项目申请报告，项目核准后，办理规划许可和正式用地手续；实行备案制的项目，先由发改部门审核办理备案确认手续，再由规划建设、国土资源、环保部门办理规划选址、用地和环评审批手续。发改部门在收到项目申请报告5个工作日内提出审查意见，并按权限批复或报批。

2、环评和卫生许可：由项目单位提出申请，环保部门在1个工作日内对项目环境影响登记手续提出意见，按审批权限批复或报批；卫生部门在2个工作日内，对严重职业病危害的建设项目和食品生产加工经营项目提出审查意见。

3、项目选址和土地预审：由投资服务部门牵头，组织召开项目选址专题协调会，招商部门负责介绍项目概况和投资商对项目选址的有关要求，规划建设部门提出拟选址意见，国土资源部门提出土地预审意见，并按国家有关规定确定用地面积，经充分协商形成拟选址意见及备选方案。由招商部门在5个工作日内征求投资商意见，无异议后报管委会分管领导审定。

4、企业注册登记：项目核准备案后，由项目单位提出申请，技术监督部门在5个工作日内办结企业赋码手续；工商部门在5个工作日内发放营业执照。

（二）项目移交对接阶段

在投资方按照入区协议付清首批土地款后5个工作日内，由招商部门陪同项目单位，向投资服务部门对接移交项目建设期的服务事项。移交资料包括：入区协议书、项目背景资料、项目评估结论、项目审批登记情况等。

同时，招商和投资服务部门继续帮助项目单位办理银行开户、税务登记、海关备案等手续。

三、项目建设期工作流程和办理时限

项目建设期包括建设用地出让、规划建设审批、项目工程配套、工程招投标、进场施工、竣工验收六个阶段。按以下程序组织实施：

（一）建设用地出让阶段

由投资服务部门负责协调，规划建设、国土资源部门办理，安监部门配合。

1、核发项目选址意见书：由规划建设部门核准产业用地选址意见，确定规划红线图和规划设计条件，核发建设用地规划许可证。在收到申请10个工作日内完成。

2、办理建设用地手续：由国土资源部门依法办理建设用地手续，完善招拍挂手续，按约定时间完成征地、拆迁和地面附着物清理等工作，按期向项目单位交付建设用地。项目单位在开始征地前要按约定预付一定的征地款。

3、办理土地使用权证：在项目单位缴清土地出让金后，提出办证申请并递交办证资料，国土资源部门在15个工作日内核发土地使用权证。

（二）规划建设审批阶段

由投资服务部门协调，规划建设、消防、气象、安监等部门承办。

4、施工图审查：由规划建设部门在10个工作日内一次性以书面形式提出修改意见或予以批准；消防、气象、安监部门在5个工作日内一次性以书面形式提出修改意见或予以批准。需报上级部门办理的，由相关部门按程序在规定时限内办理报批手续。

5、规划许可证发放：由规划建设部门在收到申请后10个工作日内，向项目单位核发规划许可证。

（三）项目工程配套阶段

由投资服务部门协调，规划建设、发改、财政、电力、电信、自来水、天然气、网络公司等部门承办。

6、已建成配套设施的，由规划建设部门在2个工作日内提出接头方案，并在接头费用到位后15日内完成接头工作。

7、需新建配套设施的，由发改、财政、规划建设等部门提出方案，报管委会研究同意后按程序办理。

（四）工程招投标阶段

由投资服务部门协调，发改、规划建设、纪检监察等部门承办。

8、由项目单位负责编制项目招标方案，并报送发改部门核准，可以单独报送或者同可行性研究报告、初步设计一并报送。发改部门在收到申请后5个工作日内办结。招标实施方案获得批准后，由项目单位依法组织项目招投标。

（五）进场施工阶段

由投资服务部门协调，杨陵区政府和示范区规划建设、国土资源、财政、纪检等部门承办。

9、清点补偿：对按合同规定时间缴纳土地出让金的项目，地面附着物不涉及中介机构评估的，由国土资源部门在15日内完成地面附着物清点工作，并及时签订补偿协议。

10、资金拨付：由财政部门在5日内将地面附着物补偿资金拨付到位。

11、组织拆迁：由杨陵区政府和示范区国土资源部门办理。出现异常情况的，提出解决方案，及时向管委会汇报。

12、开工建设：由规划建设部门在1个工作日内办理施工许可证，并在接到施工单位验线申请当日进行验线。凡重点项目在施工建设中涉及到的水、电、安全、环保、市容等方面的审批事宜，由投资服务部门负责协调办理。

（六）竣工验收阶段

由投资服务部门协调，发改、规划建设、消防、环保、安监、气象等部门承办。

13、竣工验收：项目建成后，由发改部门牵头，规划建设、消防、环保、安监、气象等部门在收到申请10个工作日进行验收。验收合格并备案后，由房产管理部门按规定办理房产权确认手续。

四、项目建成期工作流程和办理时限

项目验收合格后10个工作日内，由投资服务部门陪同项目单位，向经贸部门对接移交企业生产经营期的服务事项。

五、招商项目服务工作制度

1、服务承诺制。由各部门结合自身职能职责，按照“提高效率、简化程序”的原则，向服务对象公开办事依据、收费标准、办事程序和承诺时限，明确责任人、举报电话以及违诺责任等事项，主动接受服务对象监督。

2、专人办理制。承担项目推进任务的部门，按项目确定具体承办人员，负责落实涉及本部门的项目推进任务。

3、专题例会制。根据项目推进工作需要，建立投资服务专题例会制度，由管委会有关领导主持，坚持每周召开一次项目推进协调会，召集有关部门研究解决项目推进中遇到的问题和困难。投资服务部门按会议纪要做好督促落实工作。

4、专项督办制。按照“程序规范化、职责明确化”的原则，由投资服务部门分解项目推进任务，向有关部门提出明确具体的服务事项和办结时限，并按照“服务承诺制”有关规定进行督办。

5、责任追究制。由纪检监察和投资服务部门负责对下列事项进行监督，纪检监察部门对下列情形实施责任追究：

（1）对职能部门未能按本流程规定时限办理的；

（2）对职能部门未能按本流程规定事项办理的；

（3）对招商单位未能按期补交相关审批资料的；

（4）对经办人员因违反流程规定被投诉的其他行为。

第三篇：购物中心招商标准工作流程145882433

商业综合体及购物中心招商标准工作流程

招商工作内容大项及具体工作细项如下：

一、项目基本情况了解掌握

1.项目立项背景了解2.项目总体规划情况了解3.项目工程总体计划进度了解4.项目营销计划总体进度了解5.工程进度重点节点了解6.营销进度重点节点了解7.项目商业规划设计了解(设计图平面效果图项目经济技术指标交通组织人

流组织物流组织)

二、项目商业规划1.项目商铺整体规划研议 项目规划设计方案审批前介入并及时完成 2.项目建筑形态最佳规划建议补充3.主力店、次力店的规模、数量、位置规划和分布研议4.主力店等带动店的开店建筑技术指标要求了解并提出建筑规划意见5.各业态的规模和区域划分规划研议6.项目人流动线的商业修正和补充7.项目车流动向商业修正和补充8.项目横向和垂直动线规划建议补充9.项目商业功能配套设置研议（停车场、公共休息区、公共绿化、公交车站10.建筑物业可利用之广告区位补充建议点等）11.各建筑楼层最佳建筑技术指标建议补充12.特殊业种配套设施施工建议补充（餐饮排烟系统，化油池等）13.机电设备设置方案建议补充1.市场调研计划制定 1.1 调研前期准备1.2 调研人员组成1.3 调研时间安排1.4 调研方式说明1.5 调研辅助工具到位(统计表格/统计工具/个人名片/公司及项目介绍等)

三、项目立地市场调研

1.7 调研辅助单位联恰1.8 调研对象确定1.9 调研计划说明和动员 2.1 一级商圈市场调研

2.111 经由项目周边基础人流量调研 2.112 经由项目周边基础车流量调研 2.113 商圈内商业业态分布情况调研 2.114 商圈内商业业种分布情况调研 2.116 商圈内居住人口情况调查2.117 商圈内商业配套情况调查2.118 商圈内人口消费能力情况调研 2.119 商圈内人口消费习惯情况调研 2.120 重点商业业态的消费水平调研 2.122 商圈内项目交通情况调研

2.123 商圈内社会零售消费总额和平均数额了解 2.124 商圈内优势产业情况调查

2.125 商圈内第一第二产业第三产业情况调查了解2.126 商圈内娱乐行业餐饮行业重点调研

2.127 竞争个案经营定位/项目规模情况调研2.128 竞争个案租金水平/销售价格等调研2.129 竞争个案商业配套情况调研2.130 竞争个案商业资源组成情况调研2.131 竞争个案招商方案了解和借鉴 2.134 竞争个案经营情况调查分析2.135 一级商圈市场调研阶段小结

2.2 二级商圈市场调研2.21 优势商业情况调研

2.22 目标招商业态和业种情况调查2.23 商圈内商业功能和商业配套情况调研

2.132 竞争个案招商优势和卖点情况分析

2.115 商圈内商业物业租金水平和商业物业销售价格情况调研

2.121 商圈内居民地产投资方式及投资方向情况调研

2.25 商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研2.26 二级商圈市场调研阶段小结

2.32 目标招商业态和业种情况调查2.33 商圈内商业功能和商业配套情况调研2.34 商圈内相同商业项目的经营情况调研

2.35 商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研2.36 三级商圈市场调研阶段小结

3.调研成果说明

3.2 间接商业资讯调查考证（各种媒体或报刊杂志等对商业方向的探讨和评

3.3 形成项目立地调研报告3.4 形成项目招商可行性分析报告1.完成项目定位1.1 项目主题定位1.2 项目概念定位1.3 项目市场定位

2.完成项目整体商业业态分布的研议

2.2 项目中级业态分布研议2.3 项目小商铺的业态布局研议2.4 各业态之间的优化组合方式研议

3.商业店铺业态分布对项目待销售商业物业的价值关系研究和判断4.项目整体招商目标的研议和确定（第一和第二备选目标）1.招商方案确定1.1 招商办公地点选定1.2 现场气氛布置

2.1 项目大业态布局研议（横向带动店、垂直带动店等主力店家的确定）

3.1 项目区域宏观经济指标了解(GDP及人均GDP指标、社会零售消费额等）

论）

四、项目整体商业定位

五、项目招商计划制定

2.招商渠道归类整理

2.1 政府招商渠道联恰2.2 本地招商渠道联恰2.3 行业招商渠道联恰3.项目招商条件确定

3.12 根据市场调研做出市场同类物业招商优惠方案比较表（免租、装修费用、物管费用等）

3.13 通过比较测算项目租金最高水平和最低水平

3.14 根据测算结果提报项目租金价格方案，提请集团审批

3.15 根据测算结果提报招商优惠方案，提请集团审批(分业种、分品牌、分

结合项目预计销售价格制定情况推进项目租金标准的审定；

位置、分区域）

3.16 招商内部人员对招商条件的学习和培训 3.18 招商手册稿样设计、内容确定3.19 招商手册设计定搞、印刷发包3.20 招商DM稿样设计和定稿3.21 项目销售楼书备用3.22 招商对象确定3.23 招商辅助工具准备到位 3.24 招商人员培训3.25 招商费用预算和审批3.26 招商用资料制作准备到位3.27 招商进度安排完毕3.28 招商总动员

3.29 招商拜访行动开始

3.30 招商客户资料收集和归类管理3.31 招商结果总结和及时反馈4.外地招商计划执行

4.1 外地目标商家确定4.2 外地目标商家拜访4.3 外地招商结果反馈

3.17 同推广部门配合完成招商方面的VI整体设计

第一阶段

1.主力店进驻意向明确2.次力店进驻意向明确第二阶段

1.主力店和部分次力店合作合同签定2.部分知名品牌成功签定入驻合同第三阶段

1.主力店、次力店全部完成合约签定2.各带动店周边的独立店铺招商部分到位3.边缘商铺的招商逐步展开 第四阶段

1.完成全部商业招商面积的80%—90%左右 2.进入开业准备阶段

六、项目招商进度控制和协调

第四篇：招商流程

一、商业地产招商工作流程？

1.市场调查----出市场调查报告

2.招商人员邀约客户---来项目考察

3.接待客户----招商中心做好全方位接待工作

4.意向客户登记表

5.签意向书（协议）

6.签认租书（定金协议）

7.签正式合同---包括物业管理公约，经营管理协议，消防协议等

8.商家进场装修

前期的市场开发，客户资料收集，商家品类收集，现场招商和外出招商相结合，为商户提供适合的位置，等等

二、商业地产招商管理流程，怎么去分配任务

拿到项目品牌规划图后

方法一：按照楼层分配招商任务

方法二：按照品类分配任务

方法三：按照客户资源分配任务

大致流程：锁定目标后，前期电话沟通——再则登门拜访——最后洽谈合作详情

商业地产项目招商流程

一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研

邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。

1、市场条件成熟度调查

项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。

2、项目位置可发展调查

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、可发展规模调查判断

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案

商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。

娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。

如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。

三、项目组织确定和工作次序的建立

地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。

四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈

项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。

五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定

确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。

六、项目规划进行设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

七、设计方案的多方讨论

地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。

无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。

如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。

八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

九、项目方案的政府许可

项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。

完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。

在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。

十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位

政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。

十一、项目招商的工作一般步骤

1、提前招租项目内的大型主力户

主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造）

2、品牌商家的引进和规划

按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。

3、充分掌握客户需求

召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。

4、多渠道进行招商沟通

从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。

5、商户确定

视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。

——简单概述。

1, 团队建立

2, 市场调查

3招商运营

4物业管理

三、怎样聚集商气？

1、项目的定位与规模

2、周边有哪些项目可以形成怎样的商圈

3、项目产业链及以后商家在这里做生意的优势

4、交通优势、人气优势

第五篇：招商流程

明豪招商思路、渠道、流程

写字楼的招商是一个非常复杂的过程，主要是由以下五个环节组成：

1、市场调查，2项目定位，3、广告推广，4、正式招商，5、二次招商。

一、市场调查

对于当地写字楼市场的调查，由以下几个方面构成的：（1）当地写字楼的整体存量，（2）当地著名写字楼的各个主要指标的调查（如：、位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率、入驻企业），（3）当地跟本项目同质项目各个主要指标的调查（（如：、位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率、入驻企业），（4）入驻写字楼的主要客户群调查。

二、项目定位

明豪大厦定位为5A级甲级写字楼；目标客户群为高速成长大中型企业，国企，外资等高端客户群

三、招商推广

写字楼招商推广分为三个阶段：

1、在项目还在施工的阶段，可做项目知名度的推广。

2、在项目正式招商的阶段，直接面对目标客户做针对性的推广。

3、二次招商的阶段，主要是做项目美誉度的推广。

招商渠道：

1、写字楼自身广告墙或条幅，2、针对目标客户群体发广告函，3、电梯广告，4、房产中介推广，5、网络推广，6、招商人员关系营销，7、通过入驻企业的影响力推广

招商工作流程

一、前期准备工作：

1、熟悉招商资料，熟悉项目，熟悉接待管理

2、准备招商资料和工具

二、接待规范：

1、引客礼仪

介绍项目情况：

1、项目基本介绍、平面布局介绍、大楼内部、外围介绍

2、实地样板房看房介绍

三、实地房源报价--意向客户洽谈推介--议价磋商--经理审批

--部门协调--促成成交--制作合同并签订--通过合同将相关财务工作移交财务部--配合物业签订物业合同--缴纳首期款项--合同存档

重要客户流程

招商人员接待、初步洽谈 ↓

招商经理接待洽谈 ↓

及时知会总经理并汇报洽谈情况 ↓

总经理接入洽谈 ↓

了解跟进进度情况及时汇报并接受

指示完成五、二次招商

二次招商的难度比一次招商要高一些，主要因为: 1.项目已经相对老化，不能跟新项目对比； 2.新客户对大楼格局适应性差，需要大量改造； 3.跟其他新项目相比竞争力不足； 4.客户的房源可选性少。