资产拍卖中如何保障优先购买权的行使

第一篇：资产拍卖中如何保障优先购买权的行使

资产拍卖中如何保障优先购买权的行使

资产拍卖中如何保障优先购买权的行使？-/朱志强

一、优先购买权及其行使前提

(一)优先购买权的概念

优先购买权是指特定人依据法律规定或约定而享有的在出卖人出卖某项特定财产时，得以同等条件下优先于他人购买的权利。我国民商法律体系中优先购买权的类型主要有：(1)房屋承租人的优先购买权；(2)财产共有人的优先购买权；(3)有限责任公司股东的优先购买权；(4)法律特别赋予的优先购买权。比如，金融资产管理公司在转让涉及国有(控股、参股)企业金融不良债权时，为防止国有资产流失，法律赋予相关地方政府或者代表本级政府履行出资人职责的机构、部门或者持有国有企业债务人国有资本的集团公司在同等条件下可以对不良债权行使优先购买权。此外，根据《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定，“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”

由此可见，我国民商法规定的法定优先购买权，既涉及到房屋等物权转让，也涉及到股权和特定债权的转让。在出卖人出卖某项特定财产时，法定优先购买权的行使并不区分具体的交易方式，即无论是当事人双方自主交易转让(如协议转让)或公开转让(如拍卖，包括司法强制拍卖转让、招标转让、产权交易所挂牌交易转让等)，优先购买权制度均得以适用。本文仅讨论在拍卖程序下优先购买权的行使问题。

(二)优先购买权行使的前提

法律规定优先购买权行使的前提是“同等条件”，即在同等条件下才能享有优先购买权。所谓“同等条件”并不仅仅意味着“同等价格”，至少还应包括相同的付款条件或方式、相同的付款期限等其他条件。在拍卖程序下，优先购买权人欲行使优先购买权，应当遵守相应的拍卖规则，包括但不限于按照拍卖规则的要求进行竞买登记、交纳竞拍保证金、在拍卖日到达拍卖现场等。从实质上看，优先购买权是法律基于一定的原因而对第三人受让权利的一种限制，但这种限制应合理地控制在一定限度内，法律需要考虑第三人与优先购买权人之间利益的平衡。因此，法律规定的“同等条件”可以理解为“相同条件”，即优先购买权人行使权利的前提是应遵守第三人应遵守的全部交易条件。

二、拍卖程序下优先购买权的具体行使

(一)履行通知优先购买权人的义务

对于优先购买权人的通知期限，相关法律及司法解释并不相同。对有限责任公司股权转让，我国《公司法》第73条规定：“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。”笔者认为，该通知期限仅适用于法院强制执行程序中当事人协商转让或变卖程序，并不适用于股权拍卖转让的情形。在拍卖程序下，只需在拍卖日前的合理期限内通知其他股东即可，其“合理期限”应为其他股东有足够的决策、竞拍报名时间为衡量标准。对出租房屋的出卖或转让，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院于2009年9月1日起施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”对于上述冲突，笔者认为应当按照新法优于旧法原则确定，即在拍卖程序下，承租人的通知期限为拍卖日的五日前。

未在法律规定期限内通知优先购买权人，其法律后果在上述相关法律规定也不一致。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。” 按照新法优于旧法原则，未在法律规定期限内通知优先购买权人的，并不会导致房屋买卖合同无效，但承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

(二)如何保障优先购买权人权利的行使

在拍卖程序中，优先购买权人因享有在一切交易条件确定后决定是否行使优先权的权利，可坐享其他竞买人博弈结果的权利，并非必须参与举牌竞价，关键是在竞买人最高报价出现后，拍卖人如何保障优先购买权人权利的行使。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”依该规定，拍卖过程中，在出现最高应价时，若优先购买权人不作表示的，应视为放弃优先购买权，即是否行使优先购买权的主动权在优先购买权人，拍卖人无需主动征询优先购买权人的受让意愿。为保障优先购买权人权利的行使，防止拍卖成交后可能出现的纠纷，在拍卖实践中，笔者建议在存在优先购买权人的拍卖场合，当最高竞价出现，经拍卖师三次叫价后仍无更高出价者应价拍卖师落锤确定成交前，拍卖师应直接当场征询优先购买权人是否买受。若优先购买权人表示不愿意买受或拒绝表示，则拍卖师落锤确定成交，买卖合同在上述最高出价竞买人与委托人之间成立并生效。若优先购买权人表示愿意买受，则所有竞买人可继续应价，直至确定不变的最高竞价后，由拍卖师按照上述规则确定最终买受人。

三、拍卖中优先购买权冲突的解决

在拍卖实践中会出现同一标的物可能存在两个或两个以上优先购买权人的情形，当发生优先购买权冲突时，主要根据优先购买权的种类采用以下原则予以解决：一是根据物权优于债权原则，物权类优先购买权效力优于债权类优先购买权。例如，当拍卖房产时，在共有人和承租人都拥有优先购买权的情形，因共有人优先购买权是基于物权而产生，而承租人优先购买权是基于债权(租赁合同)而产生。因此，在同等条件下，共有人的优先购买权效力应优于承租人的优先购买权。二是在顺序相同的债权类优先购买权发生冲突时，应按最高人民法院《关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第16条第2款“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人”的规定执行。比如在金融资产管理公司委托拍卖涉及国有(控股、参股)企业金融不良债权时，多个相关优先购买权人主张优先购买权，或房产拍卖中两个以上承租人均主张优先购买权时，应以抽签方式决定最终买受人。三是顺序相同的股权类优先购买权发生冲突时，应按照《公司法》第72条“两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”的规定执行。

第二篇：关于行使优先购买权的告知书

行使优先购买权的告知书

女士：

您好！

本人于

****年**月**日与你就位于 的房屋签订了《房屋租赁合同》，租期至 年 月 日。现本人欲出售上述房屋，依据法律就你享有的优先购买权告知如下：

上述房屋出售的条件为：房屋总价为 万元，定金 万元，商业银行贷款 万元，物业交割保证金 万元，其余购房款办理资金监管（托管），本人收到全部购房款后1个工作日内办理交房及物业交割手续，购买方承担交易中的所有税费，居间方为，居间服务费等费用共计 元。

如你在上述的同等条件下有意购买标的房屋，请你携带证明你具备在京购房资质的证明文件，于收到之日起 日内到居间方 洽谈签约事宜，经纪人姓名： 电话：。若你在上述期限内未作出购买之意思表示，则视为你放弃优先购买权。

告知人： 联系电话： 年 月 日

第三篇：优先购买权通知函

优先购买权通知函

本人/公司（身份证/营业执照号码：）为深圳市物业（以下简称“该物业”）之业主，与阁下/贵司签署了关于阁下/贵司承租该

物业之《》。现本人/公司需将该物业出售，成交价为人民币元整（小写：￥）（不包括税费、给经纪方的佣金等费用）。根据法

律规定，阁下/贵司在同等条件下有优先购买权。如阁下/贵司有意购买该物

业，请阁下/贵司于收到此函15日内，与本人/本公司或本人/本公司之委托人联系。联系人：；联系电话：。如阁下/贵

司在上述期限内未能作出是否购买之意思表示的，则视为阁下/贵司放弃优先购

买权。

多谢合作。

特此函告。

业主：

日期：年月日

第四篇：有限责任公司股东如何在产权交易市场行使优先购买权

有限责任公司股东如何在产权交易市场行使优先购买权？ 在股权转让过程中，如果有标的公司其他股东需在同等条件下行使优先购买权，交易机构应为标的公司其他股东在场内行使权利提供相应服务及制度保障。

标的公司其他股东在场内行使优先购买权的，可以通过多次报价、一次报价等方式实现优先购买权。采用多次报价方式的，可以在网络竞价系统中设置“行权价”，即 由不放弃优先购买权的股东在前次报价的基础上，以不加价的方式进行报价，表明行使优先购买权，当标的公司原股东是最终报价人的，转让标的由标的公司原股东获得；采用一次报价方式的，可以由意向受让方进行一次报价后，由不放弃优先购买权的股东表达是否行使优先购买权，表示愿意行使优先购买权的，转让标的由标的公司原股东获得；挂牌结束后只征得一个意向受让方的，可以参照一次报价方式，由该意向受让方一次报价后再询问不放弃优先购买权的原股东是否行使权利，标的公司原股东表示愿意行使优先购买权的，即由其受让转让标的。产权交易机构也可以建议采用其他合理的方式实现标的公司原股东优先购买权的场内行使，具体实施方式由交易机构与转让方、不放弃优先购买权的标的公司股东协商一致后确立。场内行使优先购买权在充分保障优先购买权人合法权益的基础上，有助于转让方和受让方尽快达成交易，也有助于优先购买权人权利的尽快实现，并使产权转让行为始终处于第三方平台的监管下，保障交易的合法合规和交易安全。

第五篇：执行中如何行使抵消权

执行中如何行使抵销权

在执行程序中，被执行人主张抵销异议的，此争议虽系实体权利的争议，但由于与执行程序密切联系，故应由执行法院处理，不必按照民事诉讼法关于管辖的规定由其他法院审理。对此，理论界的认识基本一致，一些国家和地区的强制执行法也有类似规定。但对该异议应由执行法院的执行机构还是审判机构处理以及通过何种程序处理，则存有很大分歧。

一种观点认为，应当由执行法院的执行机构在执行程序中直接审查处理。理由：一是从性质上讲，对被执行人抵销异议的审查与对案外人异议的审查是同一类问题，都涉及到对另一法律关系是否成立及效力的认定。最高人民法院《关于执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）第七十条第一款明确规定：“案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议”；第七十一条第一款进一步规定：“对案外人提出的异议，执行法院应当依照民事诉讼法第二百零八条进行审查”。参照上述法律规定，在执行程序中对案外人异议可以直接审查处理，对被执行人的抵销主张是否成立也应当可以直接审查处理。尽管目前法律界对《执行规定》中规定执行机构直接对案外人异议进行审查处理颇多非议，但在法律尚未对之作出相应修改前，执行实务中仍可依《执行规定》予以审查处理。二是民事执行不同于民事诉讼，要求执行工作在公正的同时应更强调效率为其价值追求目标。直接由执行机构在执行程序中裁决抵销异议，可以避免另行启动诉讼程序引起的时间上的拖延。因此，从提高执行效率的角度考虑，由执行机构直接就执行程序中被执行人主张抵销之异议进行审查，可以避免被执行人借故拖延执行。尤其针对目前执行难、执行效率低的现状，允许执行机构直接对被执行入主张抵销之异议进行审查不失为提高执行效率的一个有力举措。三是我国民事诉讼法已明确规定执行工作包括一定的解决与执行有关的实体和程序争议的裁判活动。执行机关在执行中既有权进行程序审查，也有权进行实体审查。因为执行程序离不开裁判，从执行程序的启动、对有关执行问题的争议、重大事项的决定到执行程序的中止、终结，都需要执行中的裁判。执行程序中的裁判活动，是强制执行的组成部分，执行权具有司法权的性质。被执行人因主张抵销而提起的异议可由下设于执行机构中的执行裁判庭负责审查处理。

另一种观点认为，执行程序中被执行人主张抵销之异议的前提是确认被执行人是否享有可以行驶抵销权的债权。而这是不同于原执行依据的另一个债的法律关系，属于一个新的诉。执行机构对此实体争议无裁决权，该争议应由审判机构通过诉讼程序解决。而且从审执分立的要求来看，执行程序中出现的实体争议如不能完全脱离执行程序，势必影响公正。再者，执行程序中缺乏相应的诉讼救济程序加以保障，因而剥夺了被执行人的上诉权。执行程序中出现的程序性争议，完全可以由执行机构负责审查，但实体权利的争议则只能由审判庭审理解决，否则会导致审判与执行职能上的混乱。

笔者认为，上述两种观点都有失偏颇，第一种观点主张抵销权争议完全在执行程序中解决，突出了效率，但是忽视了抵销权争议和执行依据所载明的权利义务关系是独立的两个法律关系，在执行程序中对另一独立的法律关系作出最终的实体裁判，不符合审执分立的基本原则，也剥夺了当事人的诉权，不利于维护司法公正。第二种观点从追求司法公正出发，没有赋予执行机构一定的审查权。这样凡是被执行人在执行程序中主张抵销权的，由于执行机构无权审查，只能交由有关审判庭予以裁判，必然影响执行程序的正常进行，往往导致执行效率降低，不利于及时、充分地保护申请执行人的合法权益。笔者认为，公正和效率的关系是我们制定法律时最优先考虑的问题，在设计执行程序中的抵销权制度时同样也必须坚持这一原则。