商业街广告布局

第一篇：商业街广告布局

商业街广告布局

商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街等 等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。

商业广告是指商品经营者或服务提供者承担费用通过一定的媒介和形式直接或间接的介绍所推销的商品或提供的服务的广告。

商业街广告主要类型是固定广告牌、移动广告和电子类广告，其布局规律各有特色但也有很大的关联性。

1、固定广告牌

固定广告牌分为大型广告看板、人行道广告牌、POP广告、交通类广告。

(1)大型广告看板分布于建筑物外墙或者通过构架或构筑物依附于建筑外墙面、立柱面上，且与外墙平行或者与外墙垂直的广告，一般面积较大，一块广告看板的面积有的甚至超过500平方米。它是购物街广告中最醒目的部分，是来购物街消费的顾客第一眼就能看到的广告形式。

图表 3 座椅广告

图表 1大型广告看板 图表2人行道广告牌 图表 4/5 车厢内广告

(2)人行道广告牌分布于人行道两边，就是指那些小型的看板、灯箱、立柱广告，或者指示牌上发布的广告等，一般距离地面2-5米距离比较短。比较低矮，传播的有效距离没有大型广告看板广泛。

(3)交通类广告，主要设立在一些与交通类有关的公共场所，如车站、机场、高速公路、公交车站等地方。交通广告指利用公共交通工具(火车、汽车、地铁、轮船、飞行器等)作为发布广告信息的媒介，主要形式有车身广告、车厢内广告、座椅套广告、车票广告等。交通广告是流动性的广告媒介，传播范围比商业街广告灵活和广阔得多，而且乘坐交通工具的人口流动性比较大，阅读对象遍及社会各阶层，有助于提高商品的知名度。除了提高商品知名度以外，交通广告还有助于消费者了解产品的详细信息，比如车厢内广告多是乘客消磨时间的一种消遣，因此可以传递详细的关于产品的信息。交通广告一般制作和发布成本都比较低廉，作为辅助媒介是值得好好利用的。但发布交通广告需要注意的是，由于其受众广泛，因此广告的目标对象缺乏针对性，必须结合广告发布的内容加以合理利用。

(4)POP广告：POP(P0P 0f Purchase Adverising)又称售卖场所广告，是一切购物场所内外(百货公司、购物中心、商场、超市、便利店)所做的现场广告的总称，分为室外POP广告和室内POP广告两大系统。近年来随着我国大型售卖场的发展，POP广告已经随之发展成为一种重要的卖场广告手段。

室外POP广告：包括购物场所外的一切广告形式，诸如条幅、灯箱、招贴、海报、门面装饰、橱窗布置等。

室内POP广告：包括购物场所内的一切广告形式，如柜台陈列、柜台广告、空中悬挂广告、模特广告等。

POP广告主要是刺激消费者的现场消费，因为销售现场的广告有助于唤起消费者以前对于商品的记忆，也有助于营造现场的购买气氛，图表 6 POP广告 刺激消费者的购买欲望。

2、移动广告

(1)公交车身广告

(2)热气球、飞艇(船)广告

(3)专业广告车，又称DAV广告车，是一种在车厢的左右两面和后面装载广告发布机器的专门车辆。

图表7公交车身广告

3、电子类广告

电子类广告媒体顾名思义就是，要达到广告的信息显

示效果，就必须要使用电，有电视墙、LED显示屏、Neon等。

（1）大型电子显示屏广告，是指以电子屏幕为载体显示广告内容的广告，其中电子屏幕面积大于等于5平方米的在本指引中称为大型电子显示屏广告。

（2）投影广告，是指以投影光束将广告内容投射到建筑表面的相图表 8大型电子显示屏广告 关设施，主要包含投影光源设备等。（3）LED光源广告，主要包括散布于建筑立面的LED光源和电脑程控设备，广告信息的发布主要由它们组成的文字或图案进行传达。图表 9 LED光源广告

4、临时性广告

临时性广告是指举办大型文化、体育、公益活动或者举办各类商品交易会、展销会等活动，需临时设置用于发布相关广告信息的广告。在商业街见到最多的是各类促销，换季打折的广告模式。

图表 10 打折广告

商业街广告多在繁华地段和人口流动量较大的地区，广告信息的到达率和暴露频次就比较高。对商业街内的商家经济的发展有积极作用，商业街广告简洁明快，主题鲜明，一看就能留下较深的印象，为商家吸引更多的顾客。但商业街广告的信息容量有限，只适宜做形象广告。

商业街广告的主要特征有：

1、它对地区和消费者的选择性强。商业街广告一方面可以根据地区的特点选择广告形式，如在商业街、广场、公园、交通工具上选择不同的广告表现形式，而且商业街广告也可以根据某地区消费者的共同心理特点、风俗习惯来设置；另一方面，商业街广告可为经常在此区城内活动的固定消费者提供反复的宣传，使其印象强烈。

2、商业街广告可以较好地利用消费者途中，在散步游览时，在公共场合经常产生的空白心理。在这种时候，一些设计精美的广告、霓虹灯多彩变化的光芒常能给人留下非常深刻的印象，能引起较高的注意率，更易使其接受广告。

3、商业街广告具有一定的强迫诉求性质，既使匆匆赶路的消费者也可能因对广告的随意一瞥而留下一定的印象，并通过多次反复而对某些商品留下较深印象。

4、商业街广告表现形式丰富多彩，特别是高空气球广告、灯箱广告的发展，便商业街广

告更具有自己的特色，而且这些商业街广告还有美化市容的作用，这些广告与市容浑然一体的效果，往往使消费者非常自然地接受了广告。

5、商业街广告内容单纯，能避免其他内容及竞争广告的干扰。而且商业街广告费用较低。

但是，商业街广告媒体也有其不足之处，主要表现在：

1、覆盖面小。由于大多数位置固定不动，覆盖面不会很大，宣传区域小，因此设置商业街广告时应特别注意地点的选择。比如广告牌一般设立在人口密度大、流动性强的地方。

2、效果难以测评。由于商业街广告的对象是在户外活动的人，这些人具有流动的性质，因此其接受率很难估计。而且人们总是在活动中接触到的，因此注视时间非常短，甚至只有几分之一秒，有时人们在同一时间可能接触到许多商业街广告，所以要取得广告效果，就要做到让人们视觉暂留，这非常重要。

对于商业街广告牌的设置现在还没有抗风标准，或者说标准不统一。一般正规的广告公司在设立商业街广告的时候，会按照当地的基本风压值为标准来设计和制作广告设施。

第二篇：城市商业街的发展战略及规划布局构想

城市商业街的发展战略及规划布局构想

现代商业街是城市的精华，它既是大众生活须臾不可或缺的组成部分，又是展示城市商业繁荣的窗口；既是反映城市经济发展程度的标志，也是城市建设水平的体现。它以巨大的内聚力和辐射力形成一个开放式、跨区域的商业群体，以其整体优势展现城市的综合竞争力。商业街的发展和建设越来越受到消费者的关注和各级政府的重视。

一、商业街的特点及分类

所谓商业街，顾名思义就是城市商业最集中的街区。商业街多延续历史建在城市中心或交通便利、人流汇集之处，其长度一般大于100米，商业网点的密度大于50%。商业街是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，是由各种独立的商店构成，商业资源的有效配置和集中形成了商业街的整体优势。

1.商业街的特点。

一是功能齐全。商业街作为现代人理想的购物、休闲、旅游、娱乐场所，首先具有商品贸易功能，这里人气最旺、商品最全、商机最多、交易最容易成功；其次具有旅游功能，古老的商业街区往往是一个城市中最具地方传统特色的景点，经

营具有地方特色的纪念品和传统风味的食品的商业街常常是游客最愿意光顾的场所；第三具有休闲功能，经过改造的商业街，成为城市的一道亮丽的风景线，充分满足了人们休闲享受的需要。此外，其文化功能使商业街显示着城市的人文特色，丰富了人们的精神生活，促进了城市文化建设。

二是品种丰富。现代商业街各类商品荟萃，名、优、特产品应有尽有，特别是大都市中心商业街不仅做到“买全国货、卖全国货”，而且经营众多的国际知名品牌，把民族化与国际化有机地结合起来，使商业街成为中外游客钟情的购物场所。

三是分工细致。现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求商业街分工专业化，各商店都有明确的目标市场，为特定的顾客提供特定的商品和服务，实行错位经营、特色经营和个性化服务。这样既避免了内部竞争，分流了顾客，又有利于共同发展，形成整体优势。

四是环境宜人。购物对于现代人来说，不仅是生活的必需，而且是放松身心的休闲方式，是一种享受。商业街巨大的吸引力还来自其优雅、整洁、舒适、协调的购物环境。充满人性化的设计，使顾客充分体验逛街的乐趣，得到更多的物质和精神享受。

五是服务周到。服务是商业街的“软件”，服务水平不仅关系到现代商业街的形象，而且直接影响顾客的购物心理和情绪，从而决定着商业街的销售状况和经营效益。优质服务降低了顾客的购物总成本，提高了顾客的满意程度，已成为商业街吸引顾客的一张“王牌”。

六是完善了城市公共服务设施。商业是人们日常吃喝穿用消费环节中的重要一环，商业是城市公共服务设施中的重要组成部分，而商业街则是其中不可缺少的部分。选好和建好商业街不但满足了大众的物质需求，同时也满足了部分精神需要。更主要的是完善了城市公共服务设施，使城市的载体功能得到了提升。

2.商业街的分类。

商业街种类繁多，各具特色，可按不同的标准进行分类： 第一，按经营品种划分，可分为综合性商业街和专业性商业街。

第二，按主导功能划分，可分为零售主导型商业街、批发主导型商业街和服务主导型商业街。第三，按辐射范围划分，可分为市级商业街、区级商业街和社区级商业街。第四，按商品档次划分，可分为精品商业街、中级商业街和初级商业街。第五，按街道长度划分，可分为大型商业街、中型商业街和小型商业街。第六，按交通疏导方式划分，可分为普通商业街和步行商业街。

二、我国城市商业街发展建设中存在的问题

1.布局不够合理。

由于历史的原因，商业街主要分布在老城区和市中心，数量几乎占各城市商业街总数的一半还多，而边缘区域和一些新建的住宅区，商业街明显不足。商业街的高度密集，不利于充分发挥商业街的功能，不利于综合利用城市资源，尤其会给交通组织、基础设施配套、旅游资源开发等造成很大的压力。

2.特色不够突出。

许多商业街在建设、改造的过程中，缺乏整体规划，未能结合本街的历史传统、自然条件及区位优势塑造自己的特色，而是市场定位模糊、经营项目雷同，商业街的趋同化发展必然降低其吸引力和辐射力。3.设施不够完善。

虽然近几年商业街的购物环境逐步得到改善，但仍然存在着一些问题。如地处市中心的商业街人流集中、车流量大，而现有的窄街小巷满足不了交通行驶和车辆停放的需要；不少商业街货运量大，而车辆进出受到时间和线路限制，很不方便；城市道路的拓宽改造对一些商业街形成消极影响，短时间内难以恢复元气；有些商业街在绿化美化、休闲娱乐、灯光广告、货运托管等方面的设施还不配套，在一定程度上影响了商业街档次的提高。

4.管理相对滞后。

主要表现在对城市商业街的地块开发、建筑外观、整体形象缺乏统筹规划，导致分布不均衡、特色不突出、功能不齐全；对现有的商业街以行政管理为主，市场机制尚未完全建立起来，也影响了商业街的快速发展。

三、促进城市商业街发展的战略及规划布局构想

商业街是城市商业设施的重要组成部分。无论改造旧有的商业街还是新建商业街，都要充分考虑其在城市中的选址（布局），使其具有合理的服务范围，同时也要与商业本身的内在发展规律相结合；与城市经济社会发展的阶段相结合，才能建设并逐渐形成符合大众需要的成功的商业街。

1.合理规划。

合理规划商业街不但要从城市空间布局上予以考虑，还应从优化商业资源配置，提高商业组织化程度出发，制定符合我国国情、区域市情的商业街规划原则，拟定规划标准，加强规划管理，才能克服商业街建设和发展中的随意性和盲目性，发挥政府和政策的宏观调控作用，促进商业街建设的经济效益、社会效益和环境效益的有机结合。一个城市商业街的布局规划必须讲究科学，体现全局性，既要考虑历史形成的商业营销氛围和顾客的购买习惯，又要考虑未来购物和旅游人口的导入与流向；既应照顾本地区的布局均衡，满足居民的购物需求，同时又要了解商业街对周边地区的辐射作用，避免商业街布局的重复和不均。商业街的规划 应与旅游业的发展相结合，凡有旅游景点的地方，都应有与之相适应的商业服务业，如上海的老城隍庙把经营定位在为旅游服务上，创出了自己的特色，获得了可观的效益。在商业街的事业发展规划中还应处理好与城市总体规划的关系；在规划商业街的同时必须有与之相配套的城市交通和基础设施规划。

2.特色鲜明。

商业街的生命力在于其与众不同的特色，顾客之所以不计较时间和路途，专程来此购物，就是因为在这里有其他商店买不到的商品、享受不到的服务、体验不到的乐趣，正是这些特色构成了商业街的核心竞争能力。商业街要塑造自身的特色，必须找准市场定位。根据商业街所处地理位置、商圈辐射范围、目标顾客的消费层次、购买能力和需求特征，以及周边地区商业布局和经营状况，确立别具一格的市场定位。首先是商品定位，那些专业性的商业街更容易受到消费者的青睐，像服装街、食品街、古玩街等，集中经营需求差异大、挑选性强的同类商品，方便了顾客的购买；而综合性的商业街特色不突出，不宜过多发展。其次是经营档次定位，如上海的南京路步行街定位于大众化的旅游商业街；而静安区的南京西路，则云集了众多的国际品牌，成为上海市最具规模的国际化高档消费区。此外，还可以通过独到的服务项目、新颖的经营方式、不同凡响的促销活动以及创立自有品牌来突出商业街的特色。

3.业态先进。

根据市场需求的变化，对零售业态进行置换、创新和混合，是发达国家零售业发展的特点。如百货店引进专业店；百货商场经营超市；专卖店超市化经营；超市与仓储商店合一，存售一体，批零兼营；特别是大卖场的出现，在坚持传统超市生鲜食品优势的同时，又兼有百货店、专卖店品牌、品种的优势，形成多业态、多功能、多品种的理想购物场所。商业街的业态配置应与顾客的消费水平、消费结构相适应。鼓励发展新兴业态，适应目标市场消费观念和购买行为的变化，进一步满足消费者日益增长的多元化、个性化的需求。商业街的管理部门应对街区内的业态、业种进行合理的规划和引导，特别是对新建或改造的商业街尤为重要。因为不管是政府开发还是企业兴建，最终都要分散卖或租给中小业主，如果事先没有统一的规划，很难形成商业街的主业和特色，并难以形成规模效应，失去商业街的集中优势，甚至相互影响，破坏商业街的整体形象。商业街除少数大型百货商场外，应以专业店、专门店和专卖店为主；其次，要支持有实力的连锁企业进入商业街；最后，在与世界市场接轨的过程中，有目的地引入适合我国国情的先进业态，实现新型商业与传统商业的有机结合。

4.配套完善。

商业街的发展要积极借鉴和引进国内外先进的营销方式和管理手段，大力拓展现代商业市场空间。如建立绿色营销理念，开展绿色营销；以互联网为购销手段，开展网络营销，引导消费者网上订货、网上消费；开展文化营销，适应人们从单纯追求物质消费向追求精神消费和服务消费转变，从满足基本生活需求向全面发展需求转变的趋势，注意发掘和利用商业街的历史文化资源，开发商店、品牌和商品的文化内涵，把卖商品提升为“卖文化”；开展定制营销，加强与顾客的“一对一的信息沟通”，及时掌握市场动向和顾客需求，并向顾客提供个性化的销售和服务。

商业街应不断改善服务态度，提高服务水平，开拓新的服务领域，为顾客购买、使用商品提供更多的便利。经营文化、娱乐、体育用品的商业街要尽可能开辟此类消费场所，供人们学习、唱歌、跳舞和健身锻炼，还可以与文化、体育等部门联合组织文艺汇演、体育竞赛、举办各种文化节，以商品销售推动文化体育事业的发展，为此在布局上要留有足够的空间。商业街的新建和改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、演出舞台、绿化景观、广告设施等，否则会造成难以弥补的遗憾，也为今后的管理带来不必要的麻烦。同时，要积极完善各类市场服务体系，提高流通社会化水平。如大力发展社会化配送中心，形成高效的物流系统；加大信息技术改造的力度，逐步实现市场信息化、网络化，为电子商务提供必要的物质条件和制度环境；培育和发展各种市场中介组织，提高流通组织化程度；加快建立商业信用体系，拓展更大的商业空间；重视各种市场软件建设，促进大流通，降低流通成本。

四、商业街改造布局中应注意的问题

1.继承商业街的历史文脉。

商业街的形成大多具有历史渊源和大众逐渐认可的过程，商业街的古老建筑是城市文化的载体，应该将它们完整地保存下来，成为现代城市的有机部分。特别是对历史悠久的老商业街进行改造时，拓宽、加高、延长都必须慎重，尽量避免使用推倒重建的办法，要将古老历史文化遗迹融入新的规划，使传统与现代相结合，继承和延续城市的原有的历史文化风貌，造福子孙后代。

2.控制商业街的有效长度。

商业街不是越长越好，考虑到顾客的时间和体能的限制，商业街的长度一般不超过1000米，如果是步行街，长度应控制在800米左右，并排除其中夹杂的少数非商业段落。能够调动顾客购物情绪，形成商业兴奋点的路段通常为300~600米。所以，在商业街的起点处，不宜安排大型商业设施，待顾客逛街购物渐入佳境，再出现热点和高潮。

3.把握商业街的合理高度。

商业街的建筑不宜过高，除个别大商场可建多层楼外，一般应控制在2~3层以内，因为过高的建筑会使人产生压抑感，影响购物者逛街的心情。再者，人们不喜欢爬楼梯，即使有电动滚梯，也不愿意来回折腾。

4.确定商业街的适当宽度。

商业街不宜过宽，一般应控制在25~30米，否则，会无谓地消耗游客的体力，使他们对来往穿插产生顾虑，涣散“人气”。

5.规划商业街的总营业面积。

一条商业街的总营业面积不宜过大，一定要考虑消费者的体力和心理承受能力，据了解20万平方米可能是人们能接受的最高值，否则，会超出人们的耐受能力，带来消极影响。

6.整合商业街的业态结构。

商业街的业态应多种多样，相辅相成，如百货店、超市、专卖店、连锁店、折扣店等，同时应将购物、餐饮、娱乐、旅游、文化、休闲等行业包括进来，这样可以避免商业街千店一面，有效地激发顾客的逛街兴趣，还可以使各商家门店都找到自己的发展空间。

7.研究商业街的行走规律。

不少商业街都有街的两侧客流量不一致的情况，这与商店的排列、经营的品种、商店的形象等因素相关，而且，多数人逛街习惯走“之”字形折线，在一侧走上一段距离，穿行到另一侧，走一段后再折返回来。这样，使商业街上出现逛街的“盲区”，在这里设置餐饮、娱乐、服务、休闲等网点，倒是不错的选择。

8.重视商业街的景观和环境设计。

商业街的景观设计必须以人为本，满足人们对环境空间多方位、多层次的需要，以人的视觉、触觉以及由此引起的心理感受为参照，突出景观性、功能性、安全性。如在街道的适当部位摆放盆栽、种植树木、灌木和花卉，创造轻松惬意的视觉效果。在功能方面，设置公用电话亭、休闲座椅、公共厕所、垃圾箱及统一管理的广告设施和标识系统，做到使用方便，造型优美。此外，在街道出口、上下台阶处要考虑残疾人的特殊要求，以及防火防灾、紧急疏散的要求。

上海的住宅底商规划及使用

住宅底商，顾名思义就是位于常规住宅下方的商业设施，几乎所有开发商都会面临住宅底商的设计、建设及租售问题。由于属于住宅配套商业以及所处位置的特殊性，用常规的商业地产逻辑来操作住宅底商是非常的不恰当。

上海版的住宅底商：

走过那么多城市，住宅底商一般均属于标准的社区配套型商业，而社区商业的好坏与城市中产阶级的多少有着密切的关系，就如上海的便利店发展广泛并成熟，换而在其它城市就很少能见到象上海这样便利店密集的情况了，所以住宅底商一定根据城市的不同采用不同的操作策略，这也是商业在房地产中的复杂性。住宅底商的可售性：

住宅底商一般情况下基本为“街铺”格局，也就是可能有独立门牌号并面对街道或马路的商铺，基本具备出售的标准。商业地产所谓的持有并不是指所有商业必须持有，类似象住宅底商或市场类商铺则应该积极出售。当然当住宅底商的设计是多楼层大面积时，其出售条件的能级随之下降，届时将更多的应考虑如何分拆或如何持有经营了。住宅底商的区域性：

所谓区域性也就是底商位于所在地理位置的实际情况，一般而言在内环线的住宅底商，由于中心城区土地面积小，开发商均尽可能的用足规划指标，当土地没有限定必须做足够面积商业时，住宅配套的商业基本都位于住宅的下方。而在环线以外地区，这种情况存在的基础下，更多的是商业独立存在于土地的某一区域，形成商业与住宅分离或混合的模式。这从侧面体现了市中心区域土地的稀缺性，换而言之，中心区域的商铺投资价值更高更安全。

住宅底商要做几层：

住宅中的商业是属于配套性质，在规划指标中是有一定限制的，一般情况下从3%-10%不等，但并不代表有了10%的指标后就要把它用足。当商业形态及规划出现问题时，均有可能造成商铺滞销或变成死铺，与其这样不如造些住宅更容易出售。所谓的商铺价格大于办公，办公价格大于住宅的观念应从我们的脑海中抹去。

那么住宅底商到底做几层为好呢？从上海中心城区住宅底商案例中发现，一般情况下是控制在1-2层为佳，因为商业的使用便利性与价值会随楼层的高度增加而下降，除非能够设计良好的垂直动线，或则具备形成规模性商业。但在设计二层商业进出通道时，必须对一层入口进行重点设计，要形成与一层商铺外观不同设计风格，使垂直动线更为明显，这点钱不能省。

住宅底商的建筑形态：

常见的住宅底商有3种形态为多，其一为独立的一层和独立的二层，其二为一二层复式结构，其三为一层高挑空形成内复式结构。但从商业本身的可使用性看，独立一层或二层是最便于使用的。复式结构商铺对于经营业种有较多的局限性，同样内复式结构商铺只能是作为出售的一个卖点（所谓买一送一的概念），但在商业真正的使用中不具备广泛性。

从商业中心城区商铺经营情况看，多数复式结构商铺的二层处于空置中，或者成为仓库，使商业面积严重的浪费，商业价值无法体现。所谓在设计住宅底商时，应基本考虑设计为独立的一层和二层格局。

住宅底商的格局是所有商铺格局中最差的，主要因为楼上住宅的核心筒部分将在商铺中得到体现，造成商铺部分位置受承重墙等因素成为“迷宫”，使完整的商铺“四分五裂”。有条件的情况下，当然能够在商铺与住宅中设计转换层以避免大量柱、墙等影响商铺，但这会造成投资费用的增加，一般情况下，结构不好的位置应多考虑住宅其它配套功能，如：安排居委会、物业管理办公室等。格局不好的商铺对商业的使用性影响也是非常之大的。

住宅底商的功能规划：

最好的商铺就是能够做餐饮的商铺，无论租用或购买者做不做餐饮，商铺功能越全其价值相对越高。上海对于住宅底商有明文规定，不得做餐饮。其主要考虑餐饮排污等问题会影响楼上的居民，所以在功能设计过程中，应巧妙的进行规划，尽可能在设计中安排部分餐饮功能商铺，其不但利于出售而且也能成为未来住宅小区生活配套的一部分。

住宅底商的招商工作：

开发商为更好的卖出住宅底商商铺，往往会要求先行招商。其实从上海城区类似物业的发展看，一般住宅底商的商铺租赁其自然形成的案例较多，迄今尚未发展刻意招商的项目。由于住宅底商的特殊性（有大量住宅居民为背景，相对所处位置均是沿街等因素），招商难度远低于大型商业，所以不用过分刻意去追求招商。

住宅底商也属于商业地产的一部分，商业之复杂性是所以接触过的人的共识，虽然商业地产有核心理念，但面对不同城市，不同形态的商业均需要独立分析。住宅底商是商业地产中一个非常特殊的形态，千万别被传统商业理念迷惑了自己的眼睛。

来源：中国商业地产策划网

谈购物中心的规划与设计

选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直 接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在 经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。

城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的 重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。

城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。

商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依 据。

商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特 点；（5）符合城市规划要求。

1、客流规划是选择店址的最重要的因素

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客； 从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。 有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规 模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。

（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。

（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。

（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。

2、交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达 性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

3、商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因 素。

另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽 可能丰富功能来满足这类顾客的要求。

还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商 店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

4、地形特点 选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高 的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

5、城市规划的要求

城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。

在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设 施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变 化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。

某项目业态规划布局细分理解

一层（时尚国际 精品名店）

一、2～3家大型国际速食连锁餐厅

主入口与次入口处，1+2层模式，每套平均在300～500㎡左右，总量在1500㎡左右。商家展现出良好的品质形象，表现出项目整体的定位；有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升；消费群体是大众人群，与本项目的【全家式】相匹配；商家占据一楼入口，楼上最好有相应的西化产品相配合，强化时尚的消费潮流。

二、31家左右的百货品牌专卖店

临曙光东二路与宁海中路入口处。每套平均在80~120㎡左右，总量在2000 ㎡左右。其良好的店面展示和足够的租金承受力都给项目带来良性互动以及创造品质。其主要客户群体为成熟女性和成功男性。

三、35家左右台湾时尚生活馆

內街南主动线与內街主入口两家稍大面积展示店，每套平均在40～110 ㎡左右，总量在2200 ㎡左右，南內街两侧能够集中展示台湾时尚。其客户群体为时尚青年。

四、16家港韩流行配件（皮具、鞋区、彩妆、饰品、香水等）

15家港韩服饰百汇

分别位于內街中线与內街北动线，每套平均在30～50 ㎡左右，总量在2400㎡左右。服饰利于內街聚集人气，租金承受力高利于销售，商家数量多，有利于招商，形成一定规模有一定市场竞争力。其主要客户群体为青少年、学生等。

五、10家左右精品名店（黄金、珠宝、眼镜、名表、艺廊等）

內街北动线靠北前沿，每套平均在30～130㎡左右，总量在600 ㎡左右。业态的多样性防止客户产生视觉疲劳，并且珠宝，眼镜等也为项目创造一定的品质。较容易与对面的港韩服饰区产生良性互动。其客户群体为成熟女性和成功男性。

六、50家彩游馆（流行饰品、杂货、彩妆、哈日商品、DIY商品等）

圆形广场东北处，每套平均在20～30 ㎡左右，总量在1000 ㎡左右。小面积，多数量小店，利于随机型客户人流导入，与大卖场人流分流，单套租金不高，利于经营与展示海安本地小商品文化等，鉴于单店面积偏小，因而适合通过外部环境营造后在内部商业街的经营，将会有力的支撑铺面小分割销售。内街经营可以避免该行业过高的更换调整率带来的不良影响。其主要客户群为青少年、学生等。

七、异国美食百老汇（美式乡村、南洋美食、台式茶餐厅、意式咖啡）

圆形广场北正方与圆形广场中部，30套左右单间，但每家商家估计体量在200～300 ㎡左右，总量在1100㎡左右，如果1+2层，总量在2100㎡左右。餐饮商家能够为商场创造较多的人气，是众多大型商业项目必选的业态之一；可以为来商场购物的消费者提供饮食服务，同时通过目的性消费客群带动商场经营；项目地下一层有足够的场地停车；餐饮集中在一起，便于工程设计和改造；餐饮可以带动茶楼与楼上保健、健身等的消费。其主要客户群为大众消费群。

八、社区配套（药局、美发、面包店、美容、洗衣、鲜花、租碟等）

分别位于曙光东二路沿街东段住宅三处入口旁与彩游馆北边的住宅双入口旁，一层每套平均在80～200㎡左右，估计有23套，为1+2层模式，总量在2600 ㎡左右。因本项目有相当体量高品质的住宅，社区配套可以解决掉本项目住户，周边住户以及商场工作人员和购物人群的必备和随机性消费。考虑到同周边社区的状况和接近住户的原则，安排在此两处位置。但在银行客户方面，其晚上营业时间结束早，其灯光效果不佳，所以对于银行客户的数量和位置要多加控制。二层（仕女淑媛 儿童天地）

一、26家流行童装、玩具 7家婴幼童、母婴、孕妇用品

二楼入口处南动线两方格及其二楼沿街部位。每套平均在30～90 ㎡左右，总量在1150 ㎡左右。1+2层国际速食餐饮人流的导入以及二楼沿街广告展示的良好位置都会对本块商业有很好的帮助。

二、22家仕女名媛（1000㎡）

17家仕女配件（女鞋、女包、饰品、杂货等）

8家女士内着精品（内衣、睡衣、居家服）

二楼中街南块、內街南块、二楼入口北入口处和次入口二楼转角处，每套平均在20～60 ㎡左右，总量在2000 ㎡左右。仕女淑媛区，逛街女性居多，女性服饰楼层二层符合女性体力状况，并且较好沿內街展示位与主入口展示位都较容易吸引女性顾客上二楼。配件与内着精品区在其旁边利于女性一次购齐型消费，并且符合布局的配套原则。在与旁边的流行童装等品牌客户群接近一致，有利于客户共享与互动。

母婴用品、孕妇服饰用品、寝具、家饰、布艺以次动线加以辅助。以配件形式来协调业种的丰富度，满足消费者的不同需求。

三、都会新贵(750 m2)摩登新潮（350㎡）

二楼中街北块，內街北动线，每套平均在25～50 ㎡左右，总量在1100 ㎡左右。这两块的客户与仕女名媛等客户一致，并且在服饰的装饰上有互补性，利于女性服饰消费多样化。

四、主题餐饮（1650 ㎡）

圆形广场二楼北区与二楼中部。每套平均在70～110 ㎡左右，有16套，总量在1650 ㎡左右。本块与一楼餐饮互动，适当的进行1+2模式，并且在內街北块延伸过来，较容易吸引人流。有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升。

三层（风尚休闲 知性影音）

一、11家运动品牌专卖店

宁海中路入口处北边二楼，每套平均在40～150 ㎡左右，总量在800㎡左右。租金贡献较好，安排在二楼入口处；主要消费者为学生和年轻人，同楼健身娱乐客户相呼应又可以承接休闲服装的客户继续消费。

二、8家个性牛仔服饰专卖店

二楼內街北块，每套平均40～60 ㎡左右，总量在300 ㎡左右，承接运动品牌的人流。

三、19家中性休闲服饰专卖店（900 ㎡）

19家品味绅士（600 ㎡）

11家流行少绅（380 ㎡）

7家男士精品配件区（男鞋、男包、袜帕、领带）（250 ㎡）

二楼南区整块，每套平均30～100 ㎡左右，总量在2100 ㎡左右。此块为整体男性顾客服饰消费区域，具有消费的连续性，一次购齐性能。承接运动品牌等的客流与主入口、次入口的人流导入。

四、3C、数码、影音主题馆、复合式书局

三楼中区，分两块业态。3C数码为800 ㎡，复合式书局为700 ㎡。以高聚客力的业态来引导消费人群向高层流动，并且与传统的三楼纯男装模式有差别，改变纯男装的目标型消费模式，与男装客户资源共享，弥补品味绅士、流行少绅、男士精品配件等业态人气的不足，提升三楼的整体人气。

五、美式主题牛扒馆（500 ㎡）

三楼內街北块延伸，承接运动品牌客户，并且与书局相对，提高其文化经营品质，与其他餐饮相连，提供餐饮多样性，满足不同客户餐饮需求。

六、主题餐饮（1000 ㎡）

三楼圆形广场北边，承接一、二层的餐饮客户与本层消费客户，整幢餐饮业态展示效果明显。

七、婚纱、礼服、儿童摄影（650 ㎡）

圆形广场三楼东区，每套平均70 ㎡左右，共9套。与二楼童装、四楼娱乐互动，多样化补充式消费，利于品牌自身形象展示，也体现恒天新世界业态布局的合理与建筑的完美相结合。南街的流行、北街的复古，加上空中花园、圆形广场、大型城市舞台，本身就是一个摄影、拍照的好去处。

八、文艺才艺教室（500㎡）

与北侧儿童摄影互动，并且有可能把品质高的婚纱摄影品牌转移到此，展示面好，在国际速食连锁餐饮楼上，更利于人流导入。

四层（青春动感 美食娱乐）

一、VIP健身中心（780 ㎡）

四楼主入口处。健身同美容婚庆有一定的关联性，同茶楼按摩等也有一定的客源互享。其楼上也有高品质住户，可一定程度满足需求。内部承重柱距离较远，可满足桌球客户的需求，这块做为桌球室也可。

二、大型室内游乐园（动感活力区、亲子乐园区）（1700 ㎡）

四楼中区，楼层稍高，租金便宜，强大的娱乐补充，顾客可以在此休闲或娱乐停留。与北边的餐饮互动。

三、国际连锁KTV酒吧

纯四楼面积约1300 ㎡，由于KTV /酒吧、迪厅对于商场而言，更偏向于夜间消费，其营业相对的独立性，营业时间的特殊性把其规划在偏离住宅的曙光东路（近宁海路上）。也考虑到白天的人流可能较少，显得冷清，特在其边上规划了主题餐饮。

四、大型宴会餐厅、主题连锁自助式餐厅（2200㎡）

4+5层模式，补充本地婚宴市场需求，偏高档次的个体消费。

五、空中花园主题餐饮（700 ㎡）

空中花园，是减轻购物疲劳、放松心情的绝佳去处。

六、瘦身美体SPA会馆、美容美发沙龙（500 ㎡）

满足顾客多样需求，本项目的住宅客户也提供了一部分客源。楼层稍高，但是租金偏低适应这块业态的一个租赁租金需求。

五层（大型餐饮 美容美体）

一、美容、美体SPA会馆

五层位置较高，适合目的性较强的私密型消费业态经营，并且可以提供大体量的铺面给商家，以此满足他们的开店需求。与四楼的瘦身美体的中型面积相呼应。

同时也可承接四楼KTV。

二、大型宴会餐厅、主题连锁自助式餐厅

承接四楼。

来源：中国商业地产策划网

商业地产规划七大成功要素

随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉中国国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。

一、遵循商业量化原则

商业是一个量化的行业，是需要有量化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程，而量化是通过商业规划来完成的。

首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；

研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。

二、满足需求而非创造需求

商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。

三、体现实施的可行性

合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。

四、奠定高质量招商的基础

合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。

五、确保持续稳定经营的实现

综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。

六、保证投资回报的安全性

只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。

七、加大融资的可能性

有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。虽然中国商业地产刚刚起步，但其发展速度非常之快，具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗？有，也没有。说有，是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去，学习经验并了解国际业界最新动态。例如，每年11月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会（MAPIC）云集了几万家商业地产开发商、投资机构、著名商业品牌、专业策划咨询公司及建筑师行，为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有，是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求，才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨，进入专业化发展阶段。来源：中国商业地产策划网

商场布局规划

（一）商场布局规划谈

目前中国零售业竞争日趋白热化，各大百货商场各自使出浑身解数来招揽顾客，促销战硝烟弥漫、服务牌百变玲珑，但是在充分施展各种战术的同时，商场还应该考虑以设计科学、装饰优美、布局合理的商场规划来诱发消费者的购买情绪、刺激消费者的购买欲望并最终完成购买行为。

在商场布局规划方面，笔者认为可以从商场的外观设计、内部布局、商品陈列几个方面着手。

一、商场的外观设计

二、商场的外观是由商场的门面、招牌、橱窗、霓虹灯和广告牌等组成的一个综合概念。

门面

各商场的门面应符合本点的经营特色、体现本店的风格，如北京西单商场的门面古色古香，体现西单商场的历史；迈凯乐大连商场的店面结构简洁明快、格调和谐、庄重清新，体现商场的现代意识；大商新玛特购物广场营口店的整个楼体的外立面以富有现代感的白色为主色调，楼顶设计成海燕的造型，以“直线与曲线相结合”的特殊建筑语言，演绎着有大商特色的“海文化”建筑理念。

招牌

对商场经营内容具有高度概括力和在艺术上具有强烈吸引力的招牌，对消费者的视觉刺激和心理影响是很重要的。招牌是消费者识别商品、商场用来招徕生意的牌号或标记。各商场既要充分利用现有的招牌，又要赋予招牌更为丰富的内涵。

橱窗

橱窗不仅是一种重要的广告形式，同时又是装饰商店门面的重要手段。橱窗可以激发消费者的购买兴趣，丰富消费者的联想。

霓虹灯和广告牌

霓虹灯和广告牌的主要作用是造成一种活跃气愤，引起消费者的注意，鼓励消费者进入商场进行购买行动。

商场在注重上述方面的同时，要注意保持商场外部的清洁、明亮、并尽量营造热闹的气氛，旺盛的人气可以吸引更多的顾客。

二、商场内部布局

商场内部布局包括商场的高度、通道、各层营业厅的规划等方面。

高度

一般一层营业厅的楼层高度介于4.5米——6米之间，而其他楼层的高度介于3.6米——4米之间。过高的楼层高度易造成建筑物的空间浪费，而高度过低则会给消费者造成压抑感。

通道

营业厅内顾客通道的宽度是根据商场的经营定位、商品的种类、性质、顾客人流和数量来确定。一般商店的主通道宽度为1——4.5米，副通道的宽度在0.6米——2.1米之间。入口处最好没有门，道路和店堂之间没有阶梯或坡度。

营业布局

商场各层营业布局的规划一般应遵循以下原则：一楼营业厅应保证客流的畅通，适宜布置购买时选择商品时间较短的轻便商品；

二、三楼气氛要稳重，适宜销售购买时选择时间较长、价格较高而出售量最大的商品；

四、五楼营业厅可分别布置多种专业性柜台；六楼以上营业厅则可以销售需要大面积存放的商品；地下经营面积一般用来开办超市。

三、商品陈列

商品陈列是零售企业组织经营业务活动的一项重要的宣传手段。商品经营者通过商品陈列，集中反映商店的经营类别和特色，向广大顾客传播经销信息，提高顾客对商品的了解、记忆和信赖的程度，从而诱导消费者作出购买的决定和行动。因此，商品陈列的最终目的是希望能使任何一个逛商店的人都变成一名真正的顾客，从而实现企业的效益。

商品陈列讲究科学性与艺术性的有机结合。科学的、匠心独具的商品陈列形式，可以赋予商品鲜活的生命、可以抓住顾客的眼睛、捕捉顾客的心灵，成为商店“无声的推销员”，它通过陈列用具、光、色的结合，并配合各种装饰品或背景，从不同角度淋漓尽致的展示商品的个性特色，来感染并最终征服我们的“上帝”。

商品陈列展示是品牌风格、观念共识、操作实践以及经验积累的创新的综合。它注重对消费行为心理、审美取向、品牌内涵、产品开发层面的探索、洞察以及融会和突破。但是，商品陈列没有正确的答案；没有明确的参照系统，且无绝对的“对”与“错”的操作管理相关标准，各店唯有依据具体环境和条件，以服务“品牌形象”和销售为主旨，本着理论结合实际的原则进行运作实施才能达到最佳效果。

此外，商场还要综合运用灯光、色彩、气味、音响等效果，创造销售氛围。商场应该重视照明的作用，好的照明可以使商品变得五光十色、光彩夺目，让店内形成柔和愉快的气氛，这样更能引起顾客的购买欲望。商场内部的色彩搭配是否得当，对消费者和售货员在购买活动和销售活动中的情绪调节是有很大意义的。商场可以利用色彩对比来突出主力商品，不同季节或不同气候地区选择不同的色彩。

（二）、色彩在商场中的运用

色彩对人们的心情会产生影响。不同的色彩及其色调组合会使人们产生不同的心理感受。

色彩 顾客心理感受 适用 使用时注意

红色

热烈，温暖，强烈的心理刺激 一种吉祥欢乐的气氛

传统节日，庆典布置

红色过于突出，使人产生紧张的心理感受，避免大面积、单一采用

绿色

充满活力，生机勃勃，象征树木和花草

黄色

柔和明快，充满希望

食品销售的主色调，如面包、糕点等

黄色面积比例过大，给人一种病态和食品变脏的心理感受，应以明黄、浅黄为主，避免大面积单一使用

紫色

庄严、高贵、典雅，敬畏感

销售高档、贵重商品，如珠宝首饰、钟表玉器等

黑色

一种消极性色彩，沉重、压抑

在商场不单独使用，与其他颜色适当搭配，也会产生一定的视觉冲击力

蓝色

联想到海洋、天空，深邃、开阔

旅游商品

商场的色彩设计也可以刺激顾客的购买欲望。

1、在炎热的夏季，商场以蓝、棕、紫等冷色调为主，有凉爽、舒适的心理 感受。

2、采用这个时期的流行色布置女士用品场所，能够刺激购买欲望，增加销售额。

3、儿童对红、粉、橙色反应敏感，销售儿童用品时采用，效果更佳。

4、色彩还可以弥补营业场所缺陷。如将天花板涂成浅蓝色，会给人一种高大的感觉；将商场营业场所墙壁两端的颜色涂得渐渐浅下去，给人一种辽阔的感觉。一段时间变换一次商场的色彩，会使顾客感到有新奇感。

5、商场一层营业厅，入口处顾客流量多，应以暖色装饰，形成热烈的迎宾气氛。也可以来用冷色调装饰，缓解顾客紧张、忙乱的心理。

6、地下营业厅沉闷、阴暗易使人产生压抑的心理感觉，用浅色调装饰地面、天花板可以给人带来赏心悦目的清新感受。

7、色彩运用要在统一中求变化。商场应定出标准色，用于统一的视觉识别，显示企业特性。但是在运用中，商场的不同楼层不同位置，又要有所变化，形成不同的风格，使顾客依靠色调的变化来识别楼层和商品部位，唤起新鲜感，减少视觉与心理的疲劳

来源：中国商业地产网

第三篇：商业街定义

商业街的基本思路

要解决的问题

解决商业街的繁华气氛与别墅的宁静气氛之间的冲突问题。

解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离问题。

解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。

解决商业街的历史人文记忆的缺乏。总体构思

以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。构思的基础

运用以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。

街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，所以区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，通过高差解决人车分流。交通分析

运动与通路：

设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿散步道给人们提供一个可以曲折，延长的运动线路，放松休闲的观赏景观。

使设计更加人性化。确定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。

人车分流：

通过竖向的变化，使行车道路与人行处于不同高差，人在商业街的购物会感觉安全，真正营造一个休闲，自由徜徉的街道环境。

空间分析

一般商业街的尺度，都控制在8－12m左右，而这又是针对两侧都是店铺的商业街，在商业建筑前约19m宽的范围内，要满足停车，行车，还有步行的功能，所以商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。景观节点

以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置三大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现。三大景观区为:入口广场与商业街区，旱喷泉广场区，邻水大草坪区,分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。色彩分析

建筑的立面以梨黄（明亮）为主色调，门窗饰线，铁艺栏杆用白色或木色，建筑功能入口用骑楼来区别，色彩为红色砖墙（仿红色砖墙瓷砖），其整体为明亮的暖色调。设计的铺装，小品，附属设施等都采用暖色调设计，形成从色彩上达到统一的效果。停留区域与心理学

边界效应理论指出：森林，海滩，树丛，林中空地，建筑广场的边缘，建筑的凹处，柱下等使人们喜爱停留的区域。我们在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因。处于边缘或背靠建筑物的立面有助于个人，团体与他人保持距离，是人们安全心理的需求所致。我们要尽量创造多层的边缘。

人的活动是从内部和朝向公共空间的的中心的边界发展起来的，通过孩子们总是现在门前聚集一会，然后在开始游戏并占有整个空间。

弯曲的街道使步行变得更加有趣，且对于减少少风力干扰方面是有益处的。变换的街道空间，小型广场的穿插使步行网络的心理距离变短了。人在步行时都爱抄近道，人们走捷径的愿望是非常强烈的。哥本哈根的一处广场记录，每一个人都沿最短的线路穿过广场。开场空间中的步行线路，横穿空间中心是不舒服的，空间的边缘既可以体验到大空间的尺度，又能欣赏道街道或空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。台阶是打断步行节奏的破坏元素，我们采用平缓的坡道替代。

商业街入口广场

避免目的地路程的一览无余，更要避免可见目的地而不得不绕行。可见目的的时要遵从简捷的原则。规划的直角使用功能是不方便的。这个聚集包括购物，娱乐休闲和享受生活！

商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲！

入口广场除了应该烘托建筑的特色与气势，更应该是一个适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。规模特点

商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。规划设计特点

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，例如北京三里屯酒吧街，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

第四篇：商业街调查

商业街调查

亲爱的同学： 你

好！我是设计与艺术学院产品设计专业的学生。为了更好的了解消费者需求，明确时代广场商业街的发展方向，特别展开这次调查。非常感谢您抽出时间填写这份调查问卷！

1.您的性别？ [单选题] [必答题] ○ 男

○ 女

2.您的年级 [单选题] [必答题] ○ 大一

○ 大二

○ 大三

○ 大四

3.在商家的各种促销方式中，你最喜欢的三种是？ [多选题] [必答题] □ 直接打折

□ 满一定金额送代金券

□ 满一定金额直接减现金

□ 满一定金额送会员卡或积分

□ 满一定金额抽奖一次

□ “买一送一”的活动

□ 满一定金额送赠品

□ 其他

4.你认为商家在节日进行促销的原因是什么？ [多选题] [必答题] □ 所售商品快过有效期

□ 节假日拉动消费

□ 商家为了清理库存

□ 回馈顾客

□ 薄利多销，赚取更大的利润

5.你通常在商业街购买什么类型的商品？ [多选题] [必答题] □ 饰品

□ 化妆、护肤品

□ 衣服

□ 其他

6.你多久会去一次商业街购买物品？ [单选题] [必答题] ○ 一周2-3次

○ 半个月2-3次

○ 一个月2-3次

○ 几乎不购买

7.你到商业街购买商品，主要看什么？ [单选题] [必答题] ○ 质量

○ 价格

○ 服务态度

○ 其他

8.你如何评价商业街？ [单选题] [必答题] ○ 优秀

○ 满意

○ 一般

○ 比较差

9.你认为商业街的价格合理吗？ [单选题] [必答题] ○ 合理

○ 一般

○ 不合理

10.你认为商业街内商品种类选择性如何？ [单选题] [必答题] ○ 比较多，想买的都有 ○ 一般，有些想买的没有

○ 比较少，想买的常找不到

○ 很少，想买的东西都没有

11.在商业街消费，你能接收的价格范围是？ [单选题] [必答题] ○ 50元以下

○ 50-100元

○ 100元以上

12.您觉得商业街有什么需要改进的？ [多选题] [必答题] □ 员工的服务态度

□ 店铺的环境

□ 营业时间

□ 商品种类及数量

□ 价格

□ 质量

第五篇：商业街管理制度

商业街服务承诺：

1、维持商业街经营秩序，保证商业街正常活动的顺利开展。

2、维护商户合法正当利益，及时处理商户的投诉。

3、急*所需，帮商户所需，解商户所难，提供力所能及的服务。

4、及时公正解决商户之间的争议或纠纷。

5、保持商业街内公共区域及周边环境的清洁卫生。

6、定期征询商户的意见，不断改进工作方法，提高服务工作质量。

7、对商户开展的正常经营活动给予大力的支持和帮助。

为树立商业街的品牌形象，营造一个良好有序的经营环境，保护各商户及广大消费者的正当权益，商户需自觉遵守国家及政府的法律法规和商业街各项管理规定，配合商业街管理工作，依法经营，文明经商；自觉维护商业街的经营秩序，不进行与经营无关的活动；认真贯彻执行各项消防法规，自觉做好消防安全工作；自觉维护本商铺及公共区域的卫生清洁。

现制定以下管理条例，望广大商户共同严格执行：

一、依法经营、文明经商的规定

1、商户必须遵守国家及市政府的相关法律法规及本商业街的各项管理规章制度，及时处理相关证照，亮证经营，服从商业街管理人员的管理，维护商业街信誉。如有违反，本商业街有权采取相应措施严肃处理，直至解除合同。

2、商户须按工商、税务等行政相关工作人员门的规定要求，自觉缴纳相关费用。

3、商户须按合同规定按时足额缴纳各项费用，逾期，甲方有权依照合同约定，采取相应的措施严肃处理，直至解除合同。

4、为保护广大消费者的利益，本商业街商户必须严格遵守国家、省、市关于不准销售假冒伪劣商品的各项规定。凡发现销售假冒伪劣商品者，除按有关规定处理外，本商业街有权解除其合同。

5、严禁商户违法经营，一经查实，无论其情节轻重，甲方都将立即终止合同，没收履约保证金，并由司法机关追究其法律责任。

6、为维护商业街的经营秩序，切实维护广大消费者及商户的利益，商业街销售的商品一律实行明码标价，各商户必须服从商业街统一协调管理。凡有不服从商业街统一协调，强买强卖、恶性压价、欺行霸市、扰乱商业街经营秩序者，本商业街按规定给予相应处罚，直至解除合同。

7、商业街内各商户必须自觉维护广大消费者的正当利益，确保销售商品的品质优良。如确属商品质量不良而出现顾客退货的情况，商户有责任退换或赔偿，严禁因顾客退换而辱骂、殴打顾客，如有发生，本商业街除责令当事人赔偿道歉、赔偿损失外，视情节轻重，影响大小，给予当事人警告、罚款、停业整顿、直至解除合同等处分。

8、商户应在贵重易损产品上或商铺内显眼处贴出警示语，以免引起不必要的纠纷，避免造成不必要的损失。

9、商户之间或商户与顾客间如遇问题或纠纷，应积极协商解决，如协商不成，应告知商业街管理员协助解决，不可采取积怨报复等伤害手段。

10、商业街将定期或不定期举办“文明商铺”的评比活动。

二、消防安全管理规定

1、商铺的防火责任人为商户。各商户必须遵守国家、省、市关于安全防火的各项规定，须与商业街签订并严格履行《防火责任书》，保证经营场所的消防安全。

2、严禁在商铺内乱拉、乱接电线及插座，电源插座旁禁止乱放纸盒、塑料、泡沫等易燃物品。

3、各通道严禁堆放货物、纸箱、等，保证商业街各通道畅通无阻。

4、各商户及从业人员必须爱护商业街内的消防设施，如烟感器、花洒头、灭火器等，必须掌握消防知识及防护措施，学会正确使用消防器械，杜绝火灾隐患。

5、商铺内必须按有关规定配备有效的灭火器具（ABC干粉灭火器）。

三、卫生管理规定

1、商业街公共区域的清洁卫生由清洁公司负责，商铺内的清洁卫生工作由商户自行负责。本商业街管理人员有责任监督管理。

2、各商户有义务保持其铺位内和铺位附近公共区域的卫生整洁，遵守商业街的卫生管理规定，服从商业街管理人员的监督管理，配合清洁人员共同搞好商业街卫生，做到不乱吐痰、乱扔杂物等，自觉把垃圾放到指定地点，以便统一清扫。

3、各商户必须负责本商业街及前面区域的卫生，保持整洁干净。须在每天关铺前清扫卫生，并把垃圾放在指定地点，以便统一清扫。严禁在正常营业时间内把铺位垃圾堆放在通道内或其他公共场地上。

4、商户因进货或装修形成的包装物等垃圾应及时自行清理，若需清洁部门帮忙的，由双方自行协商解决。

5、各商户有责任提醒自己的客户在商业街内不乱吐乱扔，遵守商业街的卫生规定。

6、对于违反卫生规定的行为，商业街管理人员、清洁人员有权制止、指正。

7、商户若发现卫生不合要求，应及时向本商业街管理人员反映，有权要求清洁部门改正。

8、各商户应自觉遵守卫生管理的有关规定，如有违反，商业街管理人员有权采取责令清洁、书面警告、罚款等措施进行处罚，情节严重的，将解除合同。

四、商户场内管理规范

1、销售规定：本商业街交易必须遵守国家及政府的法律法规和商业街各项管理规定，依法经营，服从管理；必须本着“顾客为上、信誉第一”的经营宗旨，文明经营，、各商户必须遵守各项消防安全规定，如有违反，甲方有权要求商户限期礼貌待客；本着“公平竞争”的经营原则，不搞恶性竞争，严禁强买强卖，严禁欺行霸市。

2、商品规定：商户必须严格按合同约定的品牌经营，所上货品必须与合同所签订的品牌相符，商户不得将合同约定以外的品牌拿进商业街销售，同时所提供商品不得有假冒伪劣及私自更换商标的商品。

3、装修规定：商户柜位装修必须按照商业街规定进行，货架高度、摆放位置、柜内动线等必须严格按照商业街的装修规范执行。

4、经营规定：商户在本商业街统一规划管理之下自主经营，自主承担经营盈亏与风险。本商业街产权为本开发商所有，双方按照合同约定进行合作，商户不得私自转让、转租。

5、广告招牌、商品标识的管理规定：

1）需要张贴宣传广告、商品标识、悬挂招牌的商户，必须事先向商业街相关工作人员提出书面申请，经批准后方可动工，并在规定的时间内按照商业街要求完成，相关费用由商户自行承担。未经批准自行张贴宣传广告、商品标识或悬挂招牌的，商业街有权制止并根据情况予以警告、拆除没收相关物品等处罚，由此所产生的费用和损失均由商户自行承担。

2）为维护商业街形象，未经商业街相关工作人员书面许可，不得在商业街外墙及玻璃上张贴任何宣传广告、商品标识以及堆放箱、柜、椅、台、商品等杂物，如有违反，商业街相关工作人员有权制止并根据情况予以相应处罚。

3）为维护商业街形象，营造良好的经营环境，未经商业街相关工作人员许可，严禁在商铺内外张贴任何有损商业街和其他商户利益，影响商业街正常经营的标识，如铺位转让等。

4）为维护商业街形象，营造良好的经营环境，未经商业街相关工作人员许可，严禁在商铺内外张贴商品促销广告标识。如需进行促销活动的，必须提前向商业街相关工作人员提出书面申请，经批准后方可张贴，张贴不得影响商业街的整体美观。如有违反，商业街有权给予警告、清除、罚款等处罚。

5）为维护商业街的整体形象，商业街相关工作人员有权对需要制作灯箱广告（商铺招牌）的商户进行统一规划指导，商户需在规定时间内按照商业街要求制作安装，相关费用由商户自行承担。如有违反，商业街相关工作人员有权根据情况予以相应处罚。

6）商户在商业街内外张贴、悬挂的招牌、广告和标识，其制作内容和形式必须符合有关法律法规规定及商业街管理规定。如有违反，商业街有权进行监督整改，由此产生的费用和责任均由商户自行承担。

10、通道、公共区域的管理规定

1）不得堵塞公共通道及电梯出口，不得乱堆乱放，以免影响商业街的整体美观及购物环境。如有违反，商业街有权提出警告，要求限期整改，有权清理、没收、封存违章摆放商品，由此所引致的一切损失和费用由商户自行承担。屡劝不改者，商业街将给予罚解除合同等处分。

2）商户不得私自占用公共场地。如有特殊情况，需临时利用其铺位周边场地的，需事先向商业街相关工作人员提出书面申请（需注明使用面积、时间），经批准后，商业街将根据情况收取一定的费用。擅自占用公共场地的，商业街有权处以相关的处罚。

3）商业街通道严禁摆放纸箱、杂物、桌椅，严禁在消防通道摆放任何物品。