商业街调研报告

第一篇：商业街调研报告

主题商业街调研报告 调研时间：

2017年2月4日

一． 调研地点：

海门购物文化广场、大悦城五号车库、大悦城骑鹅公社等3个主题街区。

海门购物广场调研小结：

建筑基本形态：市场类、沿街商铺。街区基本造型：属于传统一字型排列街区

街区简介：街区全长为100米，横跨3.5米。，顶高4.5米左右，整体装修风格为绿色花纹底简欧风格。

1.型与形，包括建筑基本形态，街区基本造型，街区动线设计，动线基本长度与宽度，动线节点位置的选取特点，如何氛围营造，店铺基本面积及进深，店铺房型主要类型，天地墙的选材与布置，街区的大致面积。

2.街区主题，经营什么业态，相邻及相近商铺经营的关联性，街区业态分布的基本比例，业态与主题的关联特点，租金概况。、5号车库：

全国首个以手作艺术为基调的室内街区

以西方车库文化为积淀，以台湾诚品书店、方所书店为参照模板，目标客群直指25-35岁都市新贵。

业态组合：整个车库内部为“H”型挑空布局，车库分为上下两层（1F：书店+设计师零售+手作工坊；2F：书店+餐饮）；5500平方米错层空间；5000米慢速情怀街；1家情怀书店；1家花店；6间设计师工作室；6家精致下午茶；13间手工作坊。其中，80%品牌首次进驻天津；27家店铺全部首次在购物中心亮相。进驻品牌：川上陶艺、玲珑窑、山间集、西厢、米有沙拉、纯粹咖啡、今日阅读、花也、大声音乐、梵谷、ta.lk、又见梵高、弄汤、离弦、全爱工匠、物末、imakokoni、尤木YVMIN、落、3D.JP、野人牧坊、治音师、RE调香室、流FLUX、miss me、best+dessert、归拙小筑，80%品牌首进天津。

街区特色：一层广场区域设计为梯田造型，供路人落座沉思。

充分利用通道，将其打造成为“车库美术馆”，用来迎接未来丰富多彩的个性艺术展览。

第二篇：商业街考察调研报告

商业步行街考察调研报告

前言：

针对毕业设计题目“临沂沂水雪山旅游商业街设计”，我们小组在济南本地进行针对商业街的调研和实地考察。济南作为历史悠久，文化底蕴深厚，而且近年来经济发展较快的省会城市，不仅拥有百年老街——芙蓉街这样的历史商业街，而且拥有泉乐坊这样的新型现代商业街。因此我结合资料，重点对商业街的发展历程，现状特点，以及现代商业街的发展趋势进行分析，借此对于商业街的设计获得进一步认识。正文：

一、商业街的发展历程与现状特点

1．商业街发展历程

商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，然而到了近代和现代，我国商业街发展远远落后于法国等西方国家。

从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。随着聚落的形成和商品贸易的发展，城市中逐渐出现专门进行商品交易的区域，这时期还是流动的商业。

第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。商业区开始发展，并且逐渐稳定，商业逐渐固定下来。

第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。商业区域功能基本固定。

第四个时期，大型商业街的出现。

《清明上河图》局部

第五个时期，是规范化的商场和超市加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。商业街中的大型商场和超市作为整条商业街的核心。

第六个时期是二十世纪六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。随着西方国家城市逆城市化的不断进行，城市人口不断下降，对商业的需求在地点上也发生了从城市向郊区的转变，作为集中式商业空间的商业街不再受到大众的青睐，反而是分散的小型商业区在郊区不断发展。

第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获的大发展。商业步行街的功能发生了重大转变，不再是原有的商品交易一枝独秀，其他功能完全服务于商品交易，而是商品交易作为商业街众多功能的一种，与其他功能的地位没有本质上的高低。这种转变使得商业街不再仅仅是人们购物时的去处，而是集购物，休闲，娱乐，游览，展览等众多功能于一体。

2．商业街的分类

根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素，现代商业街被分为传统型、新建型、综合型、专业型、旅游型、室内型、地下型、站点型和社区型等九大形态。

商业街在长期发展的过程中，根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素逐步形成了类型各异的商业街。①传统商业街

传统商业街一般都具有悠久的历史，往往会成为一个城市的形象窗口，而且聚集众多的老字号企业，更会得到政府的强力推动和大力支持，甚至一些百年老街已成为宝贵的商业遗产 ”

传统商业街因其独特稀缺而具有不可再生性和不可复制性，其深厚的商业资源、旅游资源、文化资源和景观资源正是其核心竞争力所在

目前，传统商业街普遍面临着市政条件改善和经营功能升级、开发与保护协调发展的艰巨任务。

②新建商业街

芙蓉街近年来，伴随着我国城市旧城改

造和商业街——在发展中演变新区建设步伐的加快，出于商业配套、城市形象和招商引资的需要，各地新建商业街大量出现。很多地方在商业街建设过程中大多采取 “ 政府推动 + 房地产开发 ” 模式。一般来讲，旧城改造后的新建商业街大多与道路交通条件改善和住宅公建开发相结合，导致商业功能弱化和趋利特征明显。而在新区建设商业街所面临的最大问

诚基中心商业街

题是居住人口少，商圈不成熟，需要一个较长时期的市场培育过程。③综合商业街

综合商业街在历史发展的进程中，更多地承载着城市商业中心的功能，我国历史最长、最为成熟的商业街类型，一般处在城市几何中心位置的黄金地段。从商业街的发展趋势来看，城市综合商业街的数量应有所控制，特别是中小城市，综合商业街以1、2个为宜，数量过多势必会导上海南京路步行商业街 致经济效益下降和社会资源的浪费。④专业商业街

专业商业街是面向特定消费群体提供专业的商品或服务。目前，专业商业街以其高度的特色化、集群化、规模化和品牌化，显示出旺盛的生命力和广阔的发展前景，正逐步成为我国商业街发展的主流。

⑤旅游商业街

旅游城市或城市内毗邻旅游景点的商业街一般可成为商业与旅游的黄金结合点。

旅游商业街一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴商业街——在发展中演变的古城古镇，具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物优势。目前，我国旅游商业街普遍存在着散乱小的问题，亟待升级和提高。毕业设计题目即为此类型商业街，同时兼有新建商业街的特点。⑥室内商业街

伴随着我国商业设施的大型化特别是购物中心的投资热潮，室内商业街大量出现。室内商业街有利于改善消费环境，特别是能够有效改善我国北方地区冬季寒冷和夏季炎热的恶劣气候条件所带来的不利因素。

⑦地下商业街

我国长期的和平环境，地下人防工程 “平战结合 ” 于 20 世纪 80 年代大量改造开发为地下商业服务设施。伴随着国家宏观土地政策的进一步紧缩，我国城市特别是大型城市地下商业街拥有广阔的发展前景。⑧站点商业街

基于车站、机场、码头、地铁、轻轨等大型交通枢纽站点形成的商业街。大型交通枢纽站点一般拥有较广的空间、较多的人流和较长的通道，极易形成站点商业街。目前，我国站点商业街普遍存在档次低、布局乱、形象差的现状，亟待改变商业街——在发展中演变，站点商业或交通枢纽商业更应成为城市的窗口和名片。

3．现代商业街发展的新特点

现代商业街不同与传统商业街。商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街是多功能的整合，既有购物中心功能，也有商业街的特点，是多业态，多功能的整合。商业业态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（现代商业街、购物广场等），三是最高形态（国际购物中心、厂家直销中心），他是商业用房开发的主要形态。现代商业街是城市的辐射，内聚的所在，是吸引客流的重要所在。现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域，服务项目，服务内容。现代商业街是城市的缩影，是城市的精华，是成熟的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。

二、旅游商业街（RBD）

1、RBD的概念

RBD 是 Recreational Business District 的缩写，中文译为“旅游商业街”，也可以译为“休闲商务区”或“旅游商业区”。它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区――RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。RBD最初由Stansfield和Rickert（1970）在研究旅游区购物地的结构和功能特性时提出的，其定义为:为满足季节性涌入城市游客的需要,在城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区,城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等)集聚的特定区域,是游憩与商业结合的产物,是城市游憩系统的重要组成部分。RBD代表着现代都市商业街区的一种发展趋势。游憩功能是RBD的核心功能。RBD的商务和商业功能具有明显的游憩性。城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是RBD形成的重要动力机制。

2、RBD的形成机制类型

（1）城市商业格局提升形成的RBD形态 CBD叠加型与伴生型

此类RBD，与CBD具有一定的共同性，如交通发达、土地价值高、人流量大、业态高档等特征。

客源消费：客源组成较复杂，但均具有高消费、短时消费、时尚型消费、夜间消费强等特征。

商业布局：一般以城市CBD中心及周边的大型商场、购物中心等为核心，以城市交通干道为轴线，配置餐饮、娱乐、特色商业等业态，与之共同组成城市里最高档的商业和娱乐业态的集合区域。

业态特征：进驻业态时尚性最强、高端消费最多、规模较大，强调满足生活节奏快的较高收入人群的商业和休闲需求，是城市商业水平和休闲娱乐水平的高度代表。受城市土地的有限性制约，该类RBD的休闲娱乐业态以室内为主。大型购物中心型

城市中心型SHOPPINGMAIL，与城市CBD发展关系密切，由此形成的RBD特征与“CBD叠加型与伴生型”有很多共同点。该类SHOPPINGMAIL大多因弥补城市发展空心化后的商业空缺而出现，目前在中国相对较少。城市周边型SHOPPINGMAIL在中国则较为普遍，以下只分析后者特征。客源消费：以本地顾客为主、消费层次丰富、消费时间较长（1－2天）、具有明显的无差别消费特征。

商业布局：一般是由以超大体量的商业空间为核心，衍生出系列辅助商业空间。“规模化”和“一站式”决定其商业布局不太受周边传统商业影响，自成体系，但对交通条件的要求很高。

业态特征：首先应该具有“中档为主”和“零售为主（50%以上）”的特征，才能满足吸引大量、多次消费者的需求；其次强调业态的丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比，才能满足“家庭一站式综合消费体验”的要求。特色购物街区型

该类型RBD具有很浓厚的城市传统文化和商业特征沉淀。客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。

商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。业态特征：本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。由于地处城区内，虽业态丰富，但不严格强调一站式消费。（2）城市旅游提升促进形成的RBD 旅游资源伴生型

客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群――消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。

商业布局：旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此，该类RBD的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。

业态布局：具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础，服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种RBD形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。新游憩目的地型

不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的RBD形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻。客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。

4、旅游策划和规划思路在城市RBD建设中的应用

（1）旅游吸引物与游憩方式设计 旅游吸引物设计理念的应用

从形成机制上可以看出，RBD的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进RBD；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。

商业形态的趣味化设计

商业形态趣味化是丰富RBD游憩内容和吸引物的重要思路，不断创新、不断变化的商品和店面本身即可整理成为永不重复的游憩系统――主要通过商品趣味化、服务趣味化、店面趣味化和商铺间的趣味互动得以实现，其设计方法需要运用商业流程解构、趣味点提炼和融合等方法。

商业配置的全程游憩化设计

在RBD中，特别是大型购物中心型和旅游资源伴生型，具有很强的“一站式”消费特征，因此，需要运用旅游六要素思路，将商业形态进行分拆、重组进“吃住行游购娱”的流程中。以商业充实游憩环节，以游憩组织商业格局。

商业形态的主题化理念

主题化商业和主题休闲是层面较高、更有深度的商业休闲形态，在城市RBD中，以“文化特色商业街”和“专业聚集商业街”最具备主题化基础，通过混合消费的商业整合思路，运用主题提炼和渗透技术，主要运用于“特色购物商业街区型”、“旅游资源伴生型”和“新游憩目的地型”三种RBD中。

商业形态的体验性与参与性设计

无论是哪一种RBD形态，商业形态的体验性与参与性都是在RBD进程中得到提升和丰富，这不仅是城市旅游休闲升级的需要，也是商业企业在激烈竞争中突出特点，稳定顾客的必要手段。该类游憩产品的设计主要渗透进“商业展示”、“商业演出”、“商品体验”和“商业节庆”这几种商业行为中。商业行为的游乐化设计

通过游憩产品的打造思路，将文化要素、趣味因子、商业特征进行打散、提炼和重组，可将单纯的“买卖行为”改造成为“无意识购物”和“游戏型消费”行为，通过此项改造，买卖就是娱乐、购物就是游戏，完全融为一体。（2）景观设计理念的应用

不同的RBD形态，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市RBD的景观首先是商业型景观，并可运用以下设计理念，因地制宜进行打造： 情趣化商业景观

RBD商业格局本身具有复杂化和多样化，无序组合容易使其显得混乱，致使购物过程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商业文化、商业行为中的趣味点，运用游憩项目打造手法，可将RBD中的商业单位打造成为趣味性强的娱乐要素。情景化商业景观

与情趣化不同，情景化手法旨在引导顾客进入一个浓厚的氛围，其基础思想还是游憩项目设计思路，但更加着重运用各种手段，让顾客从视觉、听觉、触觉、嗅觉和味觉等多种感觉，全面吸收信息。“情趣化”与“情景化”思路的综合运用，可将RBD设计成为一个真正的欢乐的“商业公园”。消费型景观

“商业公园”的核心在于消费，RBD景观不能单纯就景造景，而应该以商业价值最大化为原则，将各种服务、商品融入景观中，形成“所有的景观都可以消费，所有的消费都很好玩”的整体概念。

公共空间设计理念

RBD的公共空间包括了广场、游步道、休憩设施、小品等，其设计理念同时也应运用“情趣化”与“情景化”的手法，同时应该重视的是，公共空间是联通将RBD主题化脉络和商业脉络的重要配置，其设计更需要完善的细节。（3）旅游功能分区和游线设计理念的应用 旅游功能分区与商业业态布局结合

旅游功能分区与商业业态的布局是不同的，RBD的特殊形成机制，决定其规划必须结合二者的思路，比较而言，旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微观和具体。

旅游游线与商业人流动线结合

RBD体量大、内涵丰富，完善的人流和交通线路设计，不仅是规划的要求，更能实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。因此，在RBD的规划中，这两种线路的设计思路必须深度结合，同时满足商业和休闲旅游的双重要求。

三、济南泉乐坊商业步行街

泉乐坊位于济南市县西巷两侧，北依大明湖，南连泉城路，占地约4万平方米，建筑。面积近5万平方米，本项目历史文脉厚重，有济南历史上最大的财神庙、鲁菜发源地九华楼、开元寺遗址等众多文物古迹；项目地处泉城特色风貌带的核心区域，拥有十八处泉水资源，中央泉、永安泉、尺子泉均位列于济南七十二名泉册中。泉乐坊秉承“传承历史，建构未来” 的开发理念，本项目将建成“具有泉城历史文化与独特自然景观特色的，集购物、餐饮、旅游、艺术展演、创意LOFT于一体的现代城市生活中心。泉乐坊北临大明湖风景区，南连泉城路商业区，可以共享旅游与商业人群。项目据此分为8个主题区域进行建设。有靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区——“泉声竹影”、“汇泉湖畔”；以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区；也有面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区——“曲水留商”“泉酷地带”、“未来泉世界”；还有以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意LOFT办公室，将为济南市的文化创意产业提供一个更自由、更阳光的创意空间。

已建成的泉乐坊首期街区借鉴济南传统建筑与园林手法，以泉畔水巷、九曲廊桥、阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，将形态万千、趣味纷呈的泉水串联成特色旅游景点，使人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜，充分体现了“泉水串流于小巷民居之间”的泉城风貌。街区中段的开元寺遗址则作为生动的人文景观，进一步丰富了街区的文化内涵。

泉乐坊的商业定位是集旅游、购物、餐饮娱乐、创意工作室等于一体的新型体验式商业中心，不仅要成为美食天地、购物天堂、旅游胜地，还通过组织周末音乐会、节日庆典、明星见面会、商品特卖会等丰富多彩的艺术与商业展演活动，为广大游客和消费者创造更多惊喜体验。

四、商业街发展的新形式

如今的人们更强调健康、可持续的生活方式和消费方式。购物不只是为了物质需要，更多的是满足心理需要以及获取信息：约会，聚友，看新鲜的事物，参与社会活动，享受生活的乐趣，以缓解越来越大的生活压力。商家紧抓消费者这一心理需求，标榜自己前卫的消费意识，以强调能够满足人们复杂的购物心态以及引导健康的生活方式。这种复合的消费概念的形成是能够带动商业空间的多元化发展的。因为商家已经意识到，单一的商业业态已然不能满足购物人群的消费心理，人们更渴望的是融购物餐饮娱乐为一体的综合性的商场。于是，一种创新型的特色商街横空出世。这种特色商街是国际化都市中最时尚、最具潮流的新型商业形式的尝试，往往单个项目成街、街区乃至小城，如北京的蓝色港湾和三里屯village。他们在建筑形式上讲究创意，空间形式上实现多元化，引进众多国际品牌的旗舰店和环球店，目标是建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际之都，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。

虽然这种街区走在时尚的前沿，人气较旺盛，但并不代表它不存在着难以克服的弊病。由于是未来态的产品，且追求高品质，投入较大，招商困难，利用率较低，目前投资这一商业形态还具有一定的市场风险。如何吸引更多外部商圈的人流前来消费，支撑起这么大的商业体量，在当前形势下是一个很难解决的问题。那么这种城市休闲商业的方式到底会走向何处？会不会持久？是不是因为存在这些不利因素开发商就应该避而远之呢？会不会因为庞大的体态，而走进资金的漩涡之中呢？这些问题都是需要时间来回答的，毕竟任何新鲜事物的发展总要经历适应市场的阶段甚至是瓶颈期。不能因为存在着一些问题就匆忙否定。其实，从蓝色港湾和三里屯village 的开业以来的发展来看，这种休闲商业还是朝着良性的轨迹发展的，店铺越来越多样，消费者也越来越多了。只要能够抓住消费者的心理，顺应市场趋势，一定能够在消费者心目中树立一个的独具魅力的形象，成为经久不衰的经典之作！

第三篇：莱山区商业街现状调研报告

莱山区商业街现状调研报告

特色商业街（步行街）作为一个城市名片，在引领城市消费潮流、增强城市综合服务功能等方面发挥着重要的作用。近年来，区委区政府十分重视特色商业街建设，从规划引导、政策支持等方面大力推动特色商业街区科学、有序发展。目前，全区拥有各类特色商业街区10余条，初步形成了布局合理、层次分明、各具特色的商业街区发展体系。

一、发展状况

此次调研在对我区特色街区建设现状和规划发展进行全面梳理分析的基础上，重点就万象城步行街、祥隆城市广场金街、雨岱山渔人码头美食风情街进行了实地考察，深入商户就街区建设、经营情况等问题展开调研。

万象城商业步行街。该项目位于烟台市莱山区清泉路28号，是滨海商业旅游综合体的重要组成部分，由山东康惠工贸有限公司与烟台祥隆置业有限公司合作兴建，集餐饮、游玩、购物、休闲、娱乐多功能于一体。全长500米共有商铺128套，年实现营业收入2.8亿元左右。

祥隆城市广场金街。“上市里”特色商业街区由山东华都置业有限公司投资2亿元打造，共4万平米，为烟台第一座全开放式大型购物公园，含9条特色商业街（兰桂街、青春广场、酒吧街、领航路、烟大路、花园路、斯卡布罗集市、日本霓虹街、香港霓虹街），共有388个店铺，目前已招引278家品牌入驻，正在装修、打造商业氛围，部分已开始营业。

雨岱山渔人码头美食风情街。烟台海昌渔人码头美食风情街全长600米，总占地面积约4万平方米，建筑面积2.6万平方米，由12栋北美风情的低层建筑组成，建筑风格体现了维多利亚、乔治以及其他海洋风格的建筑特征，集中展示了邻海建筑的特色。美食风情街集商业、旅游、休闲、渡假、娱乐为一体，汇聚来自天南地北的各路美食，成为烟台高档餐饮休闲区。全长600米的特色商业美食街现已全部对外营业，是全市第一条欧式建筑风情美食街。2017年全年营业额达2亿元。

特色商业街作为城市发展的一个重要标志，已成为展示城市商业发展水平及建设风貌的重要窗口，提升城区综合竞争力的重要载体，释放城乡居民消费潜力的重要场所，在促进我区经济发展方式转变，增强城市发展活力，完善城市功能等方面发挥着日益重要的作用。

二、存在的问题

个别商业街规划布局建设存在人为造市和一定区域内的重复建设，出现空置现象，经济效益欠佳。一些商业街规模过大，与周边商业网点相互影响。个别商业街建造在居民小区附近，存在噪音污染、垃圾乱倒的现象，不同程度影响了周边市民的正常生活。从经营业态看，现有的一些商业街由于缺乏文化底蕴或因未能很好地发掘行业的文化底蕴，一条街改造之后，硬件档次是高了，但人流、商流少了，街也冷清了。另外，个别商业街的日常管理基本都是由各企业物业部门进行管理，没有专门的行业协会进行综合监管。

三、意见和建议

一是商业街建设要与招商引资工作相结合，要与城市功能、服务管理水平、文明城市创建提升相结合，坚持政府主导与市场运作并举。商业街所占地一般是城市的中心地带，在建设方面有很强的规划性，有大量的公共设施存在，这就要求必须由政府对商业街实施统一规划、建设和管理。同时，应发挥市场在资源配置中的基础作用，调动广大商家和企业参与商业特色街区的建设与发展。

二是商业街建设要注重商文结合、商旅结合，互相促进，互相带动。特色商业街建设应展现地域文化亮点，以文化特色彰显特色商业街品质，坚持商业与旅游、观光、休闲互动，把特色商业街区作为旅游、文化产品来打造，以商气聚人气，以人气聚财气。要准确把握消费者的需求点，合理安排商业发展项目，有意识地引导消费。

三是建议成立行业协会，加强对经营者的专业技能和服务技能培训，从而进一步规范特色商业街发展。

第四篇：平度市地下商业街调研报告

平度市地下商业街调研报告

目录

一、投资开发地下商业街的优势 1.项目区位分析 1)平度市地理位置简介 2)项目所处位置 3)市内公共交通分析 4)四通八达的交通网络 2.平度城市及项目区域未来规划 3.平度市商业业态分析 1)平度商业业态特色 2)项目周边商业业态分析 二．投资开发地下商业街的劣势 1.投资开发地下商业街的现状 2.投资开发地下商业街的趋势

3.地下商业街开发的特点和值得思考的几个问题 三.抓住定位原则，做好地下商业街开发经营

一、项目区位分析 1.平度市地理位置简介

平度市隶属青岛，地处山东半岛中心，是山东省面积最大的县级市和全省30个经济强市之一，是山东半岛城市群战略布局中的咽喉位置，是青岛大城市框架中的重要组成部分，位于青岛市“1小时经济圈”内，居全国县级市之首。2.项目所处位置

本项目位于平度繁华商业核心地段，北邻市级机关政府，国、地税，南邻平度市最大的商贸城，掌控苏州路购物广场及商业街黄金动脉，融汇人流、物流、资金流、独显地标龙头，这里群荟萃、大润发超市、苏宁电器、奥特莱斯品牌折扣店，胜利路及苏州路商业步行街、贸易城等，每天数万客流量。

3.市内公共交通分析

目前市政交通规划比较完善，经过几年的发展已经形成了“十横十纵一环”的主要道路交通网络，市区共计6辆车经停本项目，从本项目前往市区各地，公交线路四通八达，极为方便，为项目的后续提供了必要的交通条件。

4.四通八通的交通网络 本项目南侧500米紧邻平度长途汽车站，长途汽车站是平度市最重要的汽车站，有发往各乡镇的汽车以及全省各地的长途汽车，本项目所处位置交通及其便利，紧邻219、218、207,是连接周边县市的枢纽，同三高速、青银高速、潍莱高速三条高速绕城而过，构成了平度交通枢纽的金三角。

本项目距青岛机场仅80公里，青岛机场拥有国内国际航线近百条，是山东省最重要的国际航空运输港。距青岛港仅100多公里，有通往世界130多个国家和地区450多个港口的30多条国际航线。

大型地下商业街选址最基本的条件就是发达便利的交通网络，无论从微观还是宏观上看，本项目所处的位置都是独一无二的，拥有无可比拟的优势，凭借海陆空三位一体的立体交通，以及山东半岛地区通往山东内陆地区的咽喉之地这一优越的地理条件，项目建成后不仅是平度市的商业核心，更是连接平度市以及周边城市及乡镇的商业枢纽。

二、平度城市及项目区域未来规划

商业地产是城市发展中最为活跃的元素之一，与城市长期性，持续性发展特征具有相结合的内在机理，商业地产选址必须跟紧城市规划的要求，只有与城市发展规划相协调，才有可能取得成功。以前地区居住用地主要分布在青岛路以北，新建居住用地集中在东部城及现河两岸，工业用地分布在城区南部，东部，另有少部分分布于老城区，城市商业金融主要集中在人民路，郑州路，青岛路，常州路围合范围内，文化娱乐位于红旗路西端，行政办公集中在人民路，红旗路西侧。

通过政府规划引导，城市建设用地以向南发展为主，东、西两边适当拓展，城市用地采取集约紧凑的布局模式。苏州路与青岛路交界以南的贯通项目正在进行中，预计在2011年6月完工，苏州路在青岛路以北部分已经形成浓厚的商业氛围，是平度市重要的商业街之一。苏州路南侧是政府规划的中央大街，本项目所处位置未来几年必将成为核心商业地段，可是说是独一无二的黄金地段。

三、平度市商业业态分析 1.本项目商业业态特色

本项目占据着苏州路商圈的核心位置，以得天独厚的区位优势、绝佳的风水脉络，打造着城市的旺铺传奇，掌控着城市的财富发展大势。在这里，不仅汇聚着八方财源，更有唾手可得的无限商机。尽享数十万消费人流，赚取无限财富商机，扼守平度经济黄金交割点，作为城市最具发展前景的中央商圈、核心商业区，其冠绝全城的商业凝聚力，每年吸纳着约35万人口的强大消费力，给予您人气、财气上的保障。本项目所处地段初步可以定位于年轻一代的聚及地，主力消费群年龄一般在18——35岁之间。

2.项目周边商业业态分析

通过调研分析，平度市商业业态具有扎堆经营，规模经营的特点，如本项目周边聚集了数十家专业的服装卖场，3个专业的数码广场以及十多个手机通讯卖场等等，其余便是零散经营户，没有形成规模。

经市场调查，多家零散商户对地下商业街非常感兴趣，也可充分的发展他们的宣传力，使其变为我们的潜在客户。纵观国内大中城市，都已经形成了颇具人气的商圈，如呼和浩特的国际商贸城、泉州的高岭车站财富地下街、深圳罗湖的地下商业街，滨州浙江大市场等等，都成为一个城市的财富风向标，引领着城市商业发展新方向，本项目建成后便可成为平度市地下商业街的核心，以无以伦比的体量和高前瞻的商业市场定位，引领平度商业升级换代。在这里，不仅将构筑一个享受时尚休闲购物的城市商业航母，更将成为聚焦人气的最佳财富磁场。

地下商业街开发的现状趋势问题和出路

合理利用城市地下空间，发展地下商业是都市商业成熟的标志。尤其是在土地资源日趋紧缺的中国的大城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，是一个国际化的趋势。

从空间发展战略来看，平度发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环。也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。一.投资开发地下商业街的现状

随着我国大城市经济发展、人口的增长和居民消费的需求的提升，各个城市都已经开发的地下商业街，但经营状况确大不相同，有喜有忧。在青岛，两年来，地下商业街闹“空心病”。佳世客远洋广场地下商业街、中山路地下商城以及龙山地下商城保持相对稳定的经营状况。山东路、香港中路等多处地下商业街人气欠佳、店面闲置，30多家店铺一年多只租出去一半，而这其中还有一半关门歇业。火车站的益群地下商业街以及香港中路的华夏丽人地下商业街经营不佳。不过，还没有到关张歇业的境地，收入勉强只够付房租。

在这种情况下，在平度投资开发的地下商业街项目，尤其值得关注，尤其需要认真论证，精心策划。集中力量将其中一两个重点项目做好，做精，做强，做活，对于提振信心，激活地下商业资源，优化城市资源的空间配置，具有积极地战略意义。主动开发这些地下商业街的投资商，应该得到各界的支持和扶持，使之为这座城市地下空间的发展做出贡献。

寻找一个投资的主体显然已经成为本项目目前的重中之重，观望全国各地的地下商业街的经营主体，如哈尔滨、大连、广州、郑州等，都开发了各种类型的人防商业街。蓝光作为成都商业地产老大，２００４年开发ＣＰ香槟广场负１层的四方街地下商业街。以女性饰品、彩妆为主题，定位于“打造一条由主题卖场和主题广场为主的女人街”。而离本项目最近的总营业面积约1.6万平米的华达金街则是打出：相约华达金街，品位时尚生活的标题，也就是说他们主做年轻人的市场，共分为：“梦幻淘宝坊、流行时尚坊、休闲美食坊、数码科技坊”四个版块。综上所述，寻找一个好的开发主体是十分关键的。但平度必竟是一个县级市，不论是人口数量还是人均消费水平都还在一个发展中阶段。有多少商家愿意投资地下商铺？地下商铺的价格定为多少才能使商家满意？以什么做为主体打造多元化时尚的地下商业街？本项目周边的人流客流能否达到一个高水平？等等。这些问题都是我们为之调研的重点。二.投资开发地下商业街的主体趋势

从发展趋势来看，一个从点到线、从线到面、从上到下的立体化商业格局将成平度商业发展的趋势。投资开发地下商业街的主体趋势将一一列举：

一是呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”的趋势；现在的商业街，已经远远突破了传统意义上只是买东西卖东西的概念。

二是呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功的商业项目除了满足人们消费需要外，还已经成为一种生活方式、成为生活态度、一种享受，成为一种时尚。

三是呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势。从某种意义上讲，现在没有出现新的商业形态，只有商业概念的组合，最后达到一定的效果，不管叫什么名称，不管什么业态，我们要把握住其内涵和素材。

四是呈现出集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势，现在各地不仅仅是在做一条街，而是做品牌化商业街。

中国的地下商业街这几年逐步变热的发展趋势，其主要原因：一是人防工程的需要、平战结合的使用设施；二是地面上资源短缺，成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。三.地下商业街开发的特点和值得思考的几个问题

我们对地下商业街的认识逐步深入，在进行地下商业街开发建设之前，特别要冷静地、客观地分析看待地下商业街有什么特点。概括起来，有以下特点：

一是高成本。地下商业街的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，成本要比地上高许多，因此所谓说地不要钱或少花钱，开发商只有在无偿使用或少量支付地价的情况才有可能实行低成本开发。

二是高难度。主要体现两个方面。第一方面经营的难度，目前从全国看失败的地下商业街成为了死街，或藏污纳垢的地方。另一个难题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购买等问题。

地下商业街的定价、人客流量，周边环境繁荣与否都起着举足轻重的作用。

1、地下商业街兴旺与萧条的地上业态背景分析。地上、地下业态的错位整合。

地下商业街的繁荣与否，制约因素很多。其中致命的因素是与地上空间环境的整合关系。一方面是地上空间的业态直接影响地下商业街的经营业绩；另一方面，地上客流主体的需求心态直接关系地下商业的业态。第三，交通环境直接关系到地下商业的经营状况。

坦率的讲，几乎所有的人，包括经营者、消费者对地下有偏见，引导消费者改为喜欢地下商业街的购物习惯是一个极大的难题。目前看地下商业街的主要消费群体是打工者和中、低消费者。

大凡经营业绩好的地下商业街，都是与地上商业业态整合较好的特色商业。大凡经营不好甚至关门的地下商业街，绝大多数都是与地上建筑物业态不整合的人防设施。

2、地下商业街的业态与品牌定位。品牌忠诚，培植消费目的地。

有些区位不一定很好的地下商业街，也能很红火。特色、品牌、认知度是顾客愿意光顾地下商业街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商业街，可以成为中高端消费者购物目的地，也能红火。

零售业在国际贸易中属于服务贸易，服务贸易的经营效益，体现在服务和信誉的附加值上，而不是商品本身。

3、空间环境对地下商业街业态的影响。

确定地下商业街的业态，一定要认真地聘请专业市场调研分析策划机构进行调研分析，绝对不能想当然或者简单凭主观推断。要用精准的数里分析，搞清楚业态定位与相关诉求的关系。譬如开超市，必须要对周边居住群体的人口、消费需求、购物习惯、交通工具等相关信息进行摸底调查分析。要建高档名牌商品街，必须分析一公里半径内高端群体购物需求和购物出行趋势。不然，就可能出现定位错误而功败垂成。如果一定要搞一个服务高端的名牌家具一条街，下场必然是第二个劝业名品的悲剧。一是交通制约；二是与地上广场的定位不整合。

4、硬件设施对地下商业街制约。

地下商业街配套设施的设计、装饰，直接关系到客流的取向，也能决定其项目的生死存亡。因为商业是顾客用脚选择的产业。没顾客进入，就倒闭。当然，通风、采光、空调等设施自不待言。出入口、游线、地上配套景观至关重要。四．抓住定位原则，做好地下商业街开发经营

第一是区位性。在一个地方先抓市场空白，这个地方这个区域没有又是市场需要的空白点。但华达金街离本项目太近也属于综合性商业街，所以这对我们是一个不小的冲击力。

第二是专业性。专业化发展的原则，以专而全，外延部门要考虑，做一个项目的现代商业业态应注重其扩展性。地下商业街面临着双重的困难，地下商业街与地下各种公益性设施，是紧密结合的。这需要政府在地下商业街开发中，政府要做的公共设施项目要做到位，企业要做好链接工作。

地下商业街要与地下交通设施、地下停车场，商圈内成熟的大型商业设施有机结合在一起，注意与公益性的设施结合起来。

第三是综合性。地下商业街要注意综合性规划，一般地下商业街，都要具备有商业中心，交通枢纽和旅游景观的多种功能。

地下商业街开发离不开大环境，不是绝对的。但这并不意味着地下商业街不宜投资。关键还是项目策划。战略上把握好定位，战术上运作好经营特色，硬件方面重视设计优化，服务上培植魅力，打造品牌，优化环境，蓄养人气，培植一个具有影响力的品牌，才能红火起来。

第五篇：商业街开题报告

武汉轻工大学

毕业设计（论文）开题报告 2014届

毕业设计(论文)题目：忆往昔-湖南沅水商业街设计

院（系）艺术与传媒学院

专业名称 艺术设计

学生姓名 姚 玄

学生学号 101703714 指导教师 陈 鲲 武汉轻工大学学生毕业设计（论文）开题报告表

教师意见：

指导教师签字： 日期：

注：

1、课题类型：设计或论文。

2、课题来源：纵向、横向或自拟课题，对于纵向和横向课题并要用括号括起篇二：环艺毕业论文：商业步行街景观规划设计开题报告

毕业设计（论文）开题报告

题 目 “王府井”商业街景观

规划设计

系（院）年级

专 业 班级

学生姓名 学号

指导教师 职称

开题报告填表说明 1.开题报告是毕业设计（论文）过程规范管理的重要环节，是培养学生严谨务实工作作风的重要手段，是学生进行毕业设计（论文）的工作方案，是学生进行毕业设计（论文）工作的依据。

2.学生选定毕业设计（论文）题目后，与指导教师进行充分讨论协商，对题意进行较为深入的了解，基本确定工作过程思路，并根据课题要求查阅、收集文献资料，进行毕业实习（社会调查、现场考察、实验室试验等），在此基础上进行开题报告。3.课题的目的意义，应说明对某一学科发展的意义以及某些理论研究所带来的经济、社会效益等。

4.文献综述是开题报告的重要组成部分，是在广泛查阅国内外有关文献资料后，对与本人所承担课题研究有关方面已取得的成就及尚存的问题进行简要综述，并提出自己对一些问题的看法。

5.研究的内容，要具体写出在哪些方面开展研究，要突出重点，实事求是，所规定的内容经过努力在规定的时间内可以完成。6.在开始工作前，学生应在指导教师帮助下确定并熟悉研究方法。7.在研究过程中如要做社会调查、实验或在计算机上进行工作，应详细说明使用的仪器设备、耗材及使用的时间及数量。8.课题分阶段进度计划，应按研究内容分阶段落实具体时间、地点、工作内容和阶段成果等，以便于有计划地开展工作。9.开题报告应在指导教师指导下进行填写，指导教师不能包办代替。10.开题报告要按学生所在系规定的方式进行报告，经系主任批准后方可进行下一步的研究（或设计）工作。篇三：高广义开题报告

合肥师范学院本科毕业论文（设计）开题报告

（学生填写）

注：本表不够可增加空白页。篇四：李欣蔚：开题报告

毕业设计（论文）开题报告

1、课题的目的及意义（含国内外的研究现状分析）本课题主要对三峡广场步行街的现有大型商业物业特性进行现场深入调查，调查的内容主要包括财务、建筑、地点、环境，以及租户和业主情况等方面。商业物业主要分为办公物业和零售物业两大类，我们本次毕业设计的主要研究对象是零售物业。零售物业分为自用和出租两种类型。出租类商业物业占零售物业的主体。零售商业物业就是直接向消费者提供小批量商品买卖的地方。在城市范围内来看，最小体量是临街商铺，其次为传统型商业街（例如重庆市三峡广场）、综合性商业街（例如重庆市万达广场、北城天街）、城市综合体（例如重庆市瑞安新天地），体量依次上升。但上述商业物业还是集中在城市中心和城市生活区域。不过近年来国内也有类似国外低特价批发中心outlet购物中心，例如重庆市西部奥特莱斯购物中心，就是集购物、休闲、娱乐于一体的偏离城区的购物中心。

对于零售物业，及它的运营及管理方面，许多学者专家提出了各自的看法。

（1）对国内研究现状的分析

对于大型的商业零售物业即shopping mall，张雪梅与孙肖丽将它定义为“规模一般在10万m2 以上, 由专业管理商统一经营管理, 主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。”并且认为它的主要特征有用地和建筑规模大，业态复合程度极高，交通通达性要求高，商圈辐射范围广，以及ma ll的建筑设计要求高, 尤其重视大型中庭空间的设计，经营管理复杂性, 服务管理专业性强等特点。

大。

重庆万达广场商业中心位于重庆市南坪，总建筑面积12.6万平方米，引入万千百货、万达院线、大歌星ktv、大玩家超乐场、国美电器等著名连锁商业企业；商业中心拥有一条近500米长的室内精品步行街，引入屈臣氏、重庆小天鹅、宝马城市展厅、棒约翰、星巴克等百余个品牌商家进驻经营。广场集时尚、购物、休闲、娱乐、美食于一体，一站式满足百姓的消费需求。重庆市城市综合体购物中心重庆天地占地32,000平方米，总建筑面积约为84,000平方米。其由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成，实现购物与休闲的极致融合，打造全新国际时尚休闲娱乐地标。龙湖?北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北 [1][2] 而近年来这种大型商业物业在国内的发展十分迅速，可谓如火如荼，但集中位置中心还是在城市中心区域，且开发体量上相对较

城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场。此类体量较大的零售商业物业选址与城市中心地带，与所处位置人口、消费环境密切联系。

对此，陈宏宇分析主要有以下原因一方面是投资商认为大型购物中心在我国刚刚起步，在我国扩大内需的政策和强劲的消费力支撑下大有可为，谁可以先声夺人，谁就可以先占商机，所以要大要快；另一方面，政府部门对这种投资显然持欢迎态度，巨大的投资将带来巨大的经济效益，甚至对提升整个地区优势都有不小的影响力。[3]对于大型商业物业的这些特点，徐文芬经过调查分析出了目前我国商业物业发展主要存在的问题：经营理念和管理技术落后，商业物业重复建设，商业与地产的脱节，商业经营缺乏特色等问题。[4]闫爱华认为应对这些问题主要从以下这些方面入手：树立先进的经营管理理念、提高物业管理队伍的专业素质、利用制度规范市场秩序、实现商业与地产合理对接、准确定位商业经营方向、主体经营凸现特色。[5] 购物中心管理运营就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上，需要四个方面的内容:招商管理、营销管理、服务监督和物业管理。[6]商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客，其中，租户和顾客群是流动的，不断变化的，且来源不同、构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。[7] 因为大型商业物业，或大型购物中心无论在建筑结构、公共区域、所有权还是相关责任上都是十分复杂的，所以把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议。[8] 商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立 [9]良好的商誉形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。商业物业管理区别于其他物

业管理的根本特征，是其经营特质。商业经营是商业物业的核心。商业物业投资者关心的是最快、最大的收取投资回报。所以商业物业管理是为经营创造条件。理得再好也不会使业主满意。

（2）对国外研究现状的分析

以国外现有其零售物业发展情况作为研究对象，则发展较为前沿的地区主要集中在北美和欧洲国家。其零售商业物业包括独立式建筑、根据体量来定名的传 [10]商业物业经理的工作目的即达到业主的盈利要求，否则即使将设备和各类活动管

统商业中心（包括商业街、临街商铺、社区中心、传统形式的购物中心、超级购物中心），还有专用中心，例如低特价中心、工厂批发和特色中心。

同时，从国外有关文献可以看出商业物业管理的复杂性和对商业物业经理管理与执行能力的考验。首先是商铺的租金，hendershott 和shilling，meese 和wallace 研究了租金与房价之间的关系，结果显示，在均衡的状态下，房价应该等于未来租金现金流的折现值，尤其是就长期情况而言，在忽略税后折现率的作用时，房价的增长率应该和租金增长率相同[11][12] 同时，为了研究消费者的心理，专家们量化得对购物中心的便利性进行了研究，因为消费者的时间和精力是有限的资源，如果要确保他们光顾，必须设计相应的零售环境。这解释了这些零售发明的出现，如送货上门，网上购物，eftpos，自动售货机，windows自助结帐计数器。便利性即为减少或消除了一个可能发生的障碍。在零售领域的研究中，这些障碍被称为成本。[13]此外交通方面的问题对客流量的影响也是很大的，尤其是在市中心步行街的零售区域，新的交通系统可使顾客购物更方便，避免了停车位缺少以及交通拥挤的问题。政府为了促进零售业的繁荣，使用新的地铁系统目的就是促进购物。[14] 但由于欧美国家的市中心已相当繁华而拥挤，国外最经常讨论的与购物中心相关的问题是城市购物中心的减少，商业功能城市的流向郊区。虽然有了新型轨道交通系统，交通问题（特别是停车的问题）仍非常显著。经济全球化的产物——国际零售连锁店使得本地小型零售商难以生存，对新建网点和购物中心建筑的审美，也彻底改变客户的购物行为。[15]（3）本课题的目的及意义

该课题目的是基于对重庆市宏观经济，重庆市主城区商业环境概况，沙坪坝区的宏观经济走向，分析沙坪坝地区经济的发展趋势，结合实地调查得出的三峡广场主要百货大楼商业物业现状，从租金，商铺组合，交通状况等方面得出这些被调查的商业物业的优势和劣势在哪里，最终给该商业物业提出招商建议，以提高其出租率，实现其更大的收益。

本次调研的意义在于通过对调研得到的数据进行综合分析结合三峡广场现有商业物业本身特性，选定招商商铺组合方案，调查方法为网络收集资料法，实地考察法，调查问卷法，电话咨询法等。得出的结论较为科学，可以给招商决策者理性的建议，规避一定的盲目招商所带来的收益风险。

2、课题任务、重点研究内容、实现途径

本课题任务是对三峡广场步行街的现有商业物业（大型零售、餐饮、酒吧茶

座）特性进行现场深入调查。具体内容如下： 1）调查商业物业的财务特性，包括每平米租金或售价（分楼层和位置）、租金折扣方案及其他财务条件、可用于出租的面积、租赁期限要求、物业管理费、水电费等特性。2）调查商业物业的建筑特性，包括建筑结构类型、建筑面积、可分割性、各功能面积的配置及比例（包括营业面积、仓储面积、管理办公面积、设备间面积）、智能化水平、装修水平、内部交通设计、空调等设备情况等。3）调查商业物业的地点特性，包括停车设施条件（地上地下车位数、收费水平、智能化水平）、配套设施（银行、商务中心、展览厅等）、对外交通设计、景观质量。4）调查商业物业的环境特性，包括与主干道、交通枢纽和设施的接近程度，公交线路及站点距离，周边配套设施类型和距离，日间行人密集程度等。5）现有租户或业主情况：经营户数、面积、商业类别、所在楼层等。视时机进行租户、业主访问。

重点研究内容主要是调查商业物业的财务特性，包括每平米租金或售价（分楼层和位置）、租金折扣方案及其他财务条件、可用于出租的面积、租赁期限要求、物业管理费、水电费等特性。以及现有租户或业主情况（经营户数、面积、商业类别、所在楼层等），并且视时机进行租户、业主访问。

实现途径包括，理论知识准备、制定调查计划、准备调查表格，现场初步调查，调查数据资料整理，现场重点调查、补充调查，调查数据资料整理、完善，对调查数据进行整理归纳并作市场现状分析（配以文字、图表、照片、计算），绘制对象物业区位分布平面图，摄制代表性物业外立面、内部空间，该片区商业物业市场新机会发现及投资潜力分析，报告总结。