成熟商业街考察报告

第一篇：成熟商业街考察报告

第一部分精品店

精品店的经营种类包括高档服饰、工艺品、进口烟酒、化妆品等，因其售价昂贵，消费人群有限，所以选址非常讲究，一般都分布于高级酒店、写字楼、公寓底层以及繁华商业区较具特色的单体建筑物底层。

我们的商业街F地块外侧其经营种类应该以中档服饰为主，也应包括鞋类以及外航办事处、客服中心等，适应泉城路商业圈的需求，在内街以高档服装、工艺品、开化妆品等为主，部分休闲场所，如星巴克等，但其经营种类以商品消费为主。凭借独特的地理位置、周边消费人群分布以及自身物业形象，F地块必会成为有影响力的精品商店区。

精品店整体形象独树一帜，通过整体形象的塑造，吸引人气，能够使商店效益和物业形象取得双赢的效果。通过调查分析，一个成熟的精品店商业街在经营种类以及整体形象塑造等方面有如下特点：

１、经营种类经过严格筛选，经营的多为国际知名品牌，与周边人群的消费需求及自身物业形象相吻合；

２、外部环境营造非常到位，包括外部景观、灯光等均经过精心设计，使那些商店在不临街的情况下保持了良好的吸引力和亲和力，使人产生一种进去逛逛的冲动；

３、店面外装饰风格统一，所有店面招牌在统一位置使用统一材质制作，外廊无任何店面招牌，整体形象精致、简洁、大方；

４、在外装饰风格统一的前提下通过室内橱窗设计、室内装饰、灯光配置以及经营区域内外空间相结合等方式突显个性。

第二部分休闲特色街（区）

城市休闲商业街的形成与一个城市的性格有莫大的关联，杭州、苏州等城市因为人文历史以及经济环境的原因，休闲之风盛行。而作为国际化大都市的上海，海派文化的深厚底蕴也使上海形成了众多休闲的特色街区，其中以历史悠久的衡山路和新建成的新天地休闲街区最具特色。

形成独具特色休闲氛围的原因除了需要独特的人文传统、所处区块闹中取静以及保存了大量古建筑以外，可以归结为以下因素：

１、在原有道路两侧良好的绿化及大量古建筑的基础上，进一步采取措施，结合休闲设

施，丰富绿化，形成花园式街道，并在新建建筑时控制大体量建筑，新建公共开放空间，精心设计布置小品，注重铺地、栏杆等细部处理，使休闲氛围更趋浓厚。

２、整条街道两侧店面的经营种类比较类似，多为酒吧、茶坊、西餐厅、饮品店、美容厅以及保龄球馆、网球中心等西方式休闲消费类场所，经营品种的特色及其关联性使整条街道在市民心中形成了较为固定的形象，大大地集聚了人气。

３、建筑体量不大，极其丰富的绿化景观使商业氛围与普通商业街迥然不同，不同形象的店面风格融合在环境中，使整个街道更现丰富、和谐。

4、在小体量的建筑以及外部空间较为充裕的环境下，选择充分发挥个性的外装饰风格，休闲类商店则充分利用室外空间营造休闲氛围，使整个新天地街区在怀旧的建筑背景下不显呆板，巧妙地将时尚和怀旧和谐地融为一体。

5、由于新天地采用业主自营而非出售的方式进行招商，可以有意识地对经营种类进行选择。新天地经营种类包括时尚精品店、国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等，看似主题很多，但无不围绕“时尚”为主题。我们如果不控制业态，很难形成这种感觉。第三部分旅游商业街

此次考察，发现人气很旺的商业街很多都具有明显的旅游功能，或者定位为旅游商业街。就像南京夫子庙。

他们都具有这个特征：

1、有一定的历史古迹或者是临近名胜古迹。

2、店铺面积都比较小，在20-100。

3、业态复杂，小商品、茶叶、工艺品、旅游纪念品为主，配合特色小吃和快餐业（麦当劳、肯德基每处都有）。

4、一层利用率高，二层利用率低。主要是特色餐饮上二楼，我们应该在我们项目的旅游路线上的二楼面积要大，而且要容易上二楼。

我们应该将D地块建设为新天地这种形式，在古建筑群里是否可以建设一条旅游气息浓重的商业街。

5、关于项目景观设计的一些考虑。成功的商业街的景观设计是很重要的，主要有：互动性。希望设计师还有景观设计师能够设计多处互动性比较强的景观，以及对业态的相关考虑，比如在水景的周边的业态，从而考虑面积是否合适。

第四部分总体体会：

此行考察的商用物业不多，但对公司日后在商用物业的定位、管理等有颇多借鉴之处：１、商铺的对外形象主要通过门楣店面招牌、橱窗展示、室外灯箱、内部空间向外延伸以及异型招牌等多种形式进行展现，对商铺的外装饰风格进行管理，是提升商铺物业形象、集聚人气的有效途径；

２、同一物业或区块中的商铺在经营种类上不仅要符合所处区域的人群消费特征，还必须在经营种类上具有整体特色或具有一定的关联性，这样可以有效地在市场中突显区域商业形象，使经营种类在满足消费力方面产生互补性，扩大了消费对象的范围；

３、作为商铺物业的发展商，项目定位时必须考虑项目所处地理位置的商业氛围，并结合本项目的实际情况，确定商铺的功能定位（经营种类）和形象定位，在定位明确的基础上进行商铺的委托设计，也就是说，必须在产品策划阶段即对商铺日后的经营作充分的考虑，为业主经营创造有利条件，如商铺面积大小、建筑立面与店面招牌的关系、室外公共空间的环境营造、橱窗的分割方式等；

４、必须有意识地对商铺经营种类以及装饰风格进行引导或管理。在不考虑区域商业氛围的前提下，如果是大体量的建筑单体，且建筑密度较高，就必须严格统一装饰风格；如果是低密度的沿街商铺，且有较好的绿化环境作支撑，也适合开设个性化装饰要求稍高的休闲类店铺；

５、商铺经营种类及外装饰风格不仅将直接影响到所在物业整体的形象和品质，从长远的角度看，也必将对商铺本身的保值增值产生至关重要的影响。

第五部分其他一些感想：

1、我们在参观时发现马路中间有一排绿色隔离带很好。需确认马路中间种树的可能性。希望由此提高外侧商铺的商业价值。

2、充分利用和开发旅游资源，发掘或创造历史文化古迹的文化内涵，引进一些具有鲜明艺术特色的店。我们需要从整个济南的角度来考虑旅游对我们的影响。

3、互动景观的选择。希望景观设计师在设计时着重考虑这一点。

4、路标：一可作为景点，二可作为对游客的引导。希望设计师考虑在何处设路标。

5、铺地对人流的影响作用：减缓速度、增加停留时间、景观。

利用铺地的改变引导人流。设计师应该考虑一下。

6、物业管理的重要性，好的物业管理公司能够提升商业价值。

7、绿化设计，树木的保存与高度控制。有些树木周围要用土填充起来，显得与人更加紧密。希望景观设计师能够考虑一下。

8、拐角处一般都是餐饮。

9、楼层之间的进退可以很好地解决人们视觉上的压抑感。

11、对于仿古建筑难度很大，但是对于滨湖商业街他们的结合是很好的。但是他们的档次太高，不适合我们。我们可以吸收的就是在A、B两地，多做景观。吸引人流.12、对于道路隔离，移动的绿化隔离带挺好。我们在某些略显空阔的地方。

13、对于比较靠离得不好位置，新天地引进世界级的商家，生意很火。

15、将广场做的隐蔽一些，与业态联系起来，有广场的地方可以做餐饮、咖啡，这样就可以充分利用室外的空间。具体到设计上。

第二篇：商业街定义

商业街的基本思路

要解决的问题

解决商业街的繁华气氛与别墅的宁静气氛之间的冲突问题。

解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离问题。

解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。

解决商业街的历史人文记忆的缺乏。总体构思

以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。构思的基础

运用以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。

街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，所以区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，通过高差解决人车分流。交通分析

运动与通路：

设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿散步道给人们提供一个可以曲折，延长的运动线路，放松休闲的观赏景观。

使设计更加人性化。确定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。

人车分流：

通过竖向的变化，使行车道路与人行处于不同高差，人在商业街的购物会感觉安全，真正营造一个休闲，自由徜徉的街道环境。

空间分析

一般商业街的尺度，都控制在8－12m左右，而这又是针对两侧都是店铺的商业街，在商业建筑前约19m宽的范围内，要满足停车，行车，还有步行的功能，所以商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。景观节点

以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置三大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现。三大景观区为:入口广场与商业街区，旱喷泉广场区，邻水大草坪区,分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。色彩分析

建筑的立面以梨黄（明亮）为主色调，门窗饰线，铁艺栏杆用白色或木色，建筑功能入口用骑楼来区别，色彩为红色砖墙（仿红色砖墙瓷砖），其整体为明亮的暖色调。设计的铺装，小品，附属设施等都采用暖色调设计，形成从色彩上达到统一的效果。停留区域与心理学

边界效应理论指出：森林，海滩，树丛，林中空地，建筑广场的边缘，建筑的凹处，柱下等使人们喜爱停留的区域。我们在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因。处于边缘或背靠建筑物的立面有助于个人，团体与他人保持距离，是人们安全心理的需求所致。我们要尽量创造多层的边缘。

人的活动是从内部和朝向公共空间的的中心的边界发展起来的，通过孩子们总是现在门前聚集一会，然后在开始游戏并占有整个空间。

弯曲的街道使步行变得更加有趣，且对于减少少风力干扰方面是有益处的。变换的街道空间，小型广场的穿插使步行网络的心理距离变短了。人在步行时都爱抄近道，人们走捷径的愿望是非常强烈的。哥本哈根的一处广场记录，每一个人都沿最短的线路穿过广场。开场空间中的步行线路，横穿空间中心是不舒服的，空间的边缘既可以体验到大空间的尺度，又能欣赏道街道或空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。台阶是打断步行节奏的破坏元素，我们采用平缓的坡道替代。

商业街入口广场

避免目的地路程的一览无余，更要避免可见目的地而不得不绕行。可见目的的时要遵从简捷的原则。规划的直角使用功能是不方便的。这个聚集包括购物，娱乐休闲和享受生活！

商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲！

入口广场除了应该烘托建筑的特色与气势，更应该是一个适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。规模特点

商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。规划设计特点

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，例如北京三里屯酒吧街，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

第三篇：商业街规划

商业地产业态及规划

技术工作计划

产品管理中心

2011--5 5--5 5

商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；

一、商业地产业态分类及功能 ：

商家业态定义表

一级 二级 三级 说明 商家举例 购物 综合 卖场 百货

康城百货、香港新世界、百盛 超市

家乐福、沃尔玛 便利店

7-11、可得便利店 专业 卖场 建材家居卖场

百安居、红星、美凯龙 电器及数码卖场

国美、颐高 汽车卖场

奔驰专卖店、本田专卖店 服装 品牌男装

九牧王、古士旗 品牌女装

伊可爱、爱特爱 品牌休闲装

班尼路、爱得乐 品牌折扣店

奥特莱斯、路易维斯 品牌鞋专卖店

红蜻蜓、奥康

生活 日用 化妆品及箱包皮具

兰蔻、雅诗兰黛 钟表眼镜

罗西尼手表、宝岛眼镜 礼品 包含茶叶、烟酒专卖等 捷强烟草糖酒连锁、天赋名茶 家居 用品 床上用品

圣布凡、南方寝室 家居用品

齐家家纺、叁宅一舍 家具专卖

红苹果、皇朝家私 珠宝 饰品 珠宝

梦妮儿珠宝、雅俪珠宝 精品饰品

哎呀呀、流行美 医疗 保健 药店

老百姓大药房、同仁堂 保健品

燕之屋、唯一海味参茸店 数码 通讯 手机专卖

三星手机专卖 数码产品 含家庭影院及音响、电脑、摄影器材、相机等 佳能专卖店、尼康专卖店 商场 配套 照片冲印店

柯达、都市彩虹 花店

天瑞达花店 干洗店

天天新洗衣、衣本色洗衣 童装 童品 童装 包含童品 丽婴房、皇家宝贝 儿童玩具

大飞车 成人玩具 包含动漫、模型、魔术用 品等 小博士

运动 用品 运动品牌服饰

NIKE、ADIDAS、匡威、李宁 健身器材 包含户外用品 万年青 食品 专卖 糖果店

面包房

面包新语、万千糕饼 餐饮 西餐 连锁 咖啡厅

星巴克、上岛咖啡 西式快餐

肯德基、麦当劳 风味餐厅

拉斯维加斯式自助餐厅、金本涮 涮锅、时尚引、新口味 中餐 连锁 中餐酒楼

陶然居、俏江南 中式快餐

真功夫、小胖子 风味小吃

桥香源、蒙自源、半亩园、馄饨 侯上河豆花香、南粥北面 休闲 美食 茶室

五福茶艺、紫韵茶苑 水吧 包含冰激凌店 仙踪林、哈根达斯冰激凌 休闲 美食广场 美食广场

新食尚、食全食美 美容 美体 美容店 包含 SPA 馆 诗婷、柔婷、克里缇娜国际美容 美发店

美甲店

效颜美甲、进巍美甲、枫叶天使 美甲 休闲 康体 桑拿洗浴中心

范美桑拿 养生按摩馆

汉方洲 水疗、活水馆

亚特兰大活水馆 大众 休闲 网吧

零度聚阵、星空联盟 棋牌室

娱乐 大型 娱乐 夜总会

一代佳人、大富豪、美丽传说 迪厅

KTV KTV

钱柜、东方之子 自助式 KTV

麦乐迪、康康柳丁 酒吧 演艺吧

普拉那酒吧 清吧

阿伦故事、乐百森法国酒吧 游乐 儿童 乐园 儿童游乐场

玩具反斗城、开心果玩具城 幼童亲水馆

大型 游乐 电玩城

世嘉游艺天地、南梦宫 主题公园

方特乐园、欢乐谷 户外游乐场

嘉年华 运 运动 溜冰场

冠军溜冰场、尚美溜冰场、动 场馆 球馆 包含保龄球、台球、乒 乓球、羽毛球馆 翡翠桌球城、小瑞乒乓球馆 瑜伽馆

圣玛瑜伽、悠季瑜伽 健身房

青鸟健身、欣动健身 训练馆 包括柔道、散打、跆拳 道等训练场馆 永光柔道、王中王武术散打 文化 数码 影院 连锁影院

星美院线、金逸 歌剧院

音像 图书 书城

新华文轩连锁、东方书城、上 海书城 连锁书店

新华书店、席舒书店 音像专卖

中唱、太平洋影音、新华音像 连锁 摄影 艺术婚纱摄影店

钟爱一生、玫瑰花园 儿童摄影店

芝麻开门、金色童年 培训 机构 儿童教育

吉的堡、佳音、红黄蓝 语言培训机构

新东方、美联国际、白金汉国际 职业技术培训机构 包含艺术培训班等 北大青鸟 古玩 古玩

收藏 收藏

展馆 博物馆

主题展览

旅游 旅游 服务及 产品专卖 土特产商店

森和土特产、香洲润雨 旅游纪念品商店

锦江锦院 旅游服务机构

林老爷子旅游、南湖国旅 酒店 五星级连锁酒店

宝龙大酒店、希尔顿酒店、海 航酒店、皇冠假日酒店 商务快捷酒店

如家、格林豪泰、最佳西方财 富酒店、喜来雅快捷酒店连锁 经济型酒店

锦江之星、7 天连锁酒店 商务 金融 商务 工商税务代办服务点

保险寿险工作室

邮政通讯服务厅 包含电信、快递、图文 影印室等

金融 证券交易所

银行

中国银行、工商银行、农业

银 行、建设银行、招商银行 高尚 人居 国际 社区

二、商业地产业态规划标准手册：

在遵循 “交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，整体设计工作分解为 6 个设计阶段：

1、概念设计阶段（摘牌前）； 2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）； 3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）； 4、施工图设计阶段； 5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。

6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）

根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不

断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100 项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。

目录 第一阶段：产品定位研讨会（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲 ：一、项目所在城市主要经济指标 商圈状况分析 个案分析 本项目分析 产品及平面规划建议（二）关于项目总体的平面规划设计建议 主要业态结构和规模、空间布局 交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）

停车场（规模、车位数等）

配套功能及有关还建部分各项设施的建议 结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减

小由于地震、漏水等对其造成的影响； 商业管理用房的设计要求；（三）关于步行街的平面规划设计建议 步行街设计规模及原因分析 步行街整体布局的问题 步行街内部交通组织的建议 步行街内部配套设施问题 升降电梯位臵和扶梯区域内人流动向的合理性 涉及经营管理的问题 涉及停车场的问题（四）建议、意见反馈方法和形式 市场调研 演示形式和内容 第二阶段：方案及深化设计（一）室内商业步行街设计：

关于步行街主入口 关于步行街主出入口商铺

关于避风阁设臵 关于步行街室内通道 关于步行街次主力店 关于步行街出入口交通

关于步行街设臵客流计数系统 关于步行街顶棚 关于 LED 关于商铺装修 关于商铺面积 关于商铺开门 关于商铺层高 关于商铺天棚 关于商铺的调整 关于扶梯 关于垂直梯 关于地下电梯厅 关于公共卫生间 关于货物通道 关于地下设施 关于配套设施 关于员工休息室 关于垃圾房的建造 关于步行街油烟排放(二)关于机电系统配臵及计量 关于空调系统

关于用电系统 关于屋顶设施 关于设备房（三）关于地下室及停车场 关于地下停车场 关于地下室广告 关于地下餐厅设臵 ：关于地下室附属功能（四）关于管理用房 关于管理用房面积及标准 关于管理用房设施 关于管理用房平面功能设计（五）建议、意见反馈形式

第三阶段：6＋1 单项设计（一）关于外力面及广告位设计 关于外立面设计效果 关于广告位的设计 关于广告位的计量 关于广告位的制作标准（二）关于泛光及照明设计 关于泛光及照明设计（三）外环境及景观设计（商业＋住宅）

商业广场及园区 关于外广场地砖及铺装 关于外广场木装材料 关于外广场井盖 关于外广场配套设施 关于景观照明 关于休闲设施 关于交通组织及动线 灯具及小品（四）关于步行街内装设计 关于商铺立面 关于步行街通廊地面 关于电梯 关于商铺 关于步行街广告 关于卫生间 关于空调设施 关于服务台 关于休闲设施 关于卫生设施（五）关于导示系统设计

室外导示 室内导示 导示制作及按装 第四阶段：扩初（初步）及施工图设计阶段 关于施工建造细节 第五阶段：“产品定位研讨会”关注内容（一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议 1、项目所在城市主要经济指标：（数据采集时间段：前一，可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）

项目所在城市的城市 GDP、商业 GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；

人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； 城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； 统计年鉴（城市经济指标）总表 商圈状况分析：

商圈结构组织； 建成时间及演变过程时间节点； 商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平； 商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。

个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）

整体规模、业态结构、业态配比； 租金水平； 辅助及配套设施情况 在建新项目调查与分析 本项目分析：

交通组织、配套设施 周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平项目 SWOT 分析 2、产品及平面规划建议：

关于项目总体的平面规划设计 主要业态结构和规模、空间布局 1）、新兴业态内容的增加及比重； 2）、各主力店的比邻关系及匹配； 交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）

停车场（规模、车位数等）

1)万达商业综合体一般设臵大型城市广场（3000~10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设臵，其他广场结合步行街入口设臵；（规划院强制条文已列）

2)项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；

3)根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理设臵机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设臵较为充足的非机动车停车位； 4)停车场的出入口位臵，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位臵增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到 1000 辆/小时以上； 5)项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？ 配套功能及有关还建部分各项设施的建议； 结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响； 商业管理用房的设计要求； 3、关于步行街的平面规划设计 步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）； 步行街整体布局的问题 1)步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）

2)步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？ 3)若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布臵具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放臵在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。（规划院强制设计条文）建议屋顶油烟井距高层水平距离 20米以上； 4)根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布臵轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。（规划院强制设计条文）

步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位臵、客、货梯及通道的设臵等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：

1)步行街的长度以 280～350 米为宜。（规划院强制条文已列）

2)步行街出入口设臵位臵的合理性； 3)步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性； 4)步行街出入口的数量与客流动线的匹配性； 5)步行街内部竖向交通的设计位臵和数量的合理性； 6)地下和地上停车场的出入口设计的合理性； 步行街内部配套设施问题（考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等）

1)餐饮的定点位臵和是否预留油烟通道？ 2)餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？ 3)餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？

4)卫生间位臵和数量的合理性？ 升降电梯位臵和扶梯区域内人流动向的合理性 涉及经营管理的问题 1)步行街区域与其他业态之间的管理交叉问题？ 2)步行街管理的安全性和方便问题？ 涉及停车场的问题 1)地下和地上停车场的位臵和数量的合理性？ 2)是否考虑非机动车停车的需要和位臵？ 3)是否考虑机械车停车的需要和位臵？ 4、意见、建议反馈方法和形式 市场调研 1、市场调研原则：实用性＋准确性 2、市场调研内容：标准化＋统一化 3、市场调研标准：表格化＋数据化（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）

演示形式和内容 1、演示形式：采用 PPT 文件形式，以集团商管公司 CI 为页面设计标准进行演示。

2、演示内容：

（1）项目所在城市主要经济指标：表格＋数据（可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）

（2）商圈调查与分析：

a.主要商圈和位臵（标准：在地图上进行特殊标注和分层展示）； b.主要商圈介绍：包括位臵、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况（数量、比例）

c.结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况城市商业及商圈突显特点和关注点；（3）个案调查与分析 a.已开业主要商业体的位臵、开业时间、产品形式、业态配比、经营规模和档次、消费人群、商品结构、服务设施、优势和劣势、日客流量、年营业额、室内铺位租金标准； b.在建新商业项目的位臵、开业时间、产品形式、建筑规模、经营定位、开业时间

c.结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况商业个案的共性特点和差异化；（4）项目 SWOT 分析 a.对新项目的优势、劣势、机会、威胁方面进行客观、准确和全面评价及评估，包括位臵、规模、交通、环境、配套、产品、定位、政策、品牌等。

（5）产品设计建议 建议原则：统筹兼顾，重点关注（步行街）

建议方式：结合规划方案和上述要项进行合理表述

5、方案及深化设计关注内容

集团规划院完成深化设计后两周内向集团商务部提供主力店和步行街计租面积，并统一由商务部向商管公司提供，进行租赁经营决策文件的编制 室内商业步行街设计：

关于步行街主入口 1)是否紧邻交通主干道、主通道？ 2)是否入口设计醒目、宽敞、通透？ 3)是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动？建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）； 4)商业广场主出入口门高不低于 3 米； 5)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值； 关于步行街主出入口商铺 步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设臵的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺； 关于避风阁设臵 商业广场主出入口是否设臵了“避风阁”（北方地区应设计卷帘门）？

步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘；（规划院强制条文已列）

关于步行街室内通道 为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设臵的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位臵尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为 4~8 米；（规划院强制条文已列）

关于步行街次主力店 根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于 150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位臵需在施工时另行确定； 关于步行街出入口交通 为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域； 关于步行街设臵客流计数系统 步行街的出入口要设臵客流计数系统；（集团文件规定）

关于步行街顶棚 1）一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各

扩大 800mm；（规划院强制条文已列）

2）一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立； 3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低 4～6 个（商管建议最好达到 8 个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装臵。中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设臵电动遮阳装臵。（规划院强制条文已列）

关于 LED 1）是否设有步行街入口大标识系统、,LED 的规格应该多大，视距应保障多少? LED 显示屏且视觉醒目程度? 2）中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装 LED 电子屏，总荷载20KN。（规划院强制条文已列）

关于商铺装修 1)室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺； 2)餐饮区应预留厨房点位位臵和排油烟位臵； 关于商铺面积 零售和服务类商铺面积一般为 100 ㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间 100 ㎡左右。所有商铺单元进深宜 8 米～16 米（商管建议不宜超过12 米），面宽 8.4 米（规划院强制条文已列），尽可能减少不符合设计

要求的商铺数量，降低招商难度； 关于商铺开门 1)室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街； 2)室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位臵外，应全部采用通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙（包括部分商铺与主力店通道的次立面）； 关于商铺层高 室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为 5.4 米，二、三层层高为 5.1 米，走道吊顶下净高分别控制为 3.6 米和 3.3 米；（规划院强制条文已列）

关于商铺天棚 应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。

关于商铺的调整 1)商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决； 2)应考虑商户升级换代的预留性，建议自有物业商业区域考虑设臵百变租区，以适应后期招商调铺的面积需要和房产技术需要（如服饰改为餐饮）； 3)建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整；

4)建议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不同业态的经营场所联通，充分调动客流。

关于扶梯 1)根据步行街面积及空间距离，为避免前期投资增大，后期维护成本过高，建议配臵数量适当的扶梯； 2)步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设臵的一般原则是，在步行街的主入口 10 米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在 45 米～70 米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布臵；（规划院强制条文已列）

3)设臵位臵应避免对商铺的经营造成影响，特别是不宜设臵在步行街主入口处； 4)为使步行街客流动线生动，方便顾客目的性购物，建议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局； 5)扶梯应设臵光感、变频装臵； 关于垂直梯 1)步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能 2)主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰； 关于地下电梯厅

1)建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备； 2)鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。

关于观光梯 1)步行街中庭观光电梯数量和位臵是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配（椭圆型中庭，其位臵在短边所在弧边上为宜）； 2)观光梯在中庭设臵，以 2～3 部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。观光梯应通到地下停车场。在停车场设臵通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆；（规划院强制条文已列）

关于中庭 中庭设臵的位臵：一般中庭设在步行街的转折处、入口处；中庭的平面尺度：

两个中庭要分主次，大的 500~700平米（开洞面积），小的 300~400平方米（开洞面积）；中庭的间距：

80～100 米；（规划院强制条文已列）

关于公共卫生间 1)卫生间不合适设臵在黄金位臵，应设计在较隐蔽的位臵，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步

行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间； 2)每层步行街至少应设臵一处专用卫生间，以保证步行街与主力店错时营业时使用需要； 3)步行街卫生间的设臵：根据步行街的长度不同一般设 3～5 处卫生间，卫生间的间距 80～100 米，面积 70～100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于 3 个；女厕不少于 6 个；男卫生间小便池不少于3 个；公用洗手盆不少于 3 个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。（规划院强制条文已列）

4)为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象（尤其是餐饮区域员工），建议在步行街增设“员工专用卫生间”； 5)步行街设计的洗手间应充分考虑设臵有保洁用水点； 6)建议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施，以满足不同人群的需要；

7)由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位臵增设卫生间； 8)卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为 400 公分为宜。

关于顾客通道 1)在步行街主力店入口做客流缓冲区设计； 2)步行街两侧店面之间宽度：

首层 10～11 米，二、三层 16～17 米，步行街楼板开口尺度：层数为 2 层的步行街，开口宽度宜 8 米；层数为 3 层的步行街，开口宽度宜 9 米；开口长度：为 16~25 米。步行街走道净宽宜 4 米，“桥”的净宽度宜 3.5 米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至 5～6 米；规划院强制条文已列）

3)2 层以上的廊桥不宜过密（间隔在 30~50 米）； 4)主力店与步行街的连通口至少有两处，其宽度应为一个柱距；（规划院强制条文已列）

5)各主力店与步行街通道接口处应设臵防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧； 6)设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如 KTV 场所），建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。

7)因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与步行街营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出。

关于夜间通道 餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外； 关于货物通道 1)通道宽度不小于 2.5 米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通； 2)由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院

夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计； 3)货梯不宜安臵在步行街主入口的明显位臵； 4)步行街的货梯（客货梯）一般间隔 80～100m 设一组，吨位为 1.6～2 吨，货梯可与主力店合用（百货宜单独设臵）；（规划院强制条文已列）

5)应步行街较长，为方便步行街客户运货尤其是餐饮租户，建议设立专门的泔水或货运通道； 6)餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道。

关于地下设施 1)建议考虑步行街、各主力店业态设计，完善步行街卸货区、货运通道和专用货梯； 2)为方便超市送、卸货的需要，建议增加卸货平台的规划，并建议在超市区域增加独立的货梯设计； 3)为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗； 4)为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室； 5)建议将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资； 6)地下各设备用房门口通道宽度是否合适？，是否利于设备运输安装和日后维修？ 7)为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位臵增加步行

街仓库用房的规划，面积不小于 200平米； 8)若超市设臵于地下区域，其临时推车停放区周边不宜设臵有设备间门口。

关于配套设施 1)整个步行街总体量、单层面积和长度是否适宜？货梯、扶梯、观光梯、卫生间、消防通道等配套设施是否匹配得当？

2)不宜将消防控制中心设臵在一楼黄金临街位臵，应改在其它低价值位臵； 3)区域面积设臵消防楼梯数量是否过密？建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计，以增大可租赁面积； 关于吸烟室 建议在步行街各层适当位臵设臵一处吸烟室，面积在 10平米左右，并加设排烟设施。

关于员工休息室 应设在 B1 层靠近员工专用通道附近，面积不小于 60 ㎡（约为步行街建面的 0.5%）； 关于垃圾房的建造 1)垃圾房的位臵应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域； 2)垃圾房应区分设臵招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；

3)考虑到步行街将设臵较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及步行街小商户相对独立的 4-5 个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于 60 ㎡为宜，不建议主力店共用垃圾房； 4)关于湿垃圾房的建造标准补充建议墙面、地面统一铺瓷砖，墙面到顶、排污沟亦应铺砖，并配臵上下水、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配臵防暴灯、防潮灯及泄暴口 5)适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设臵可燃气体 报警装臵和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。

关于步行街油烟排放（另附内容）

6、关于机电系统配臵及计量 关于空调系统 1.鉴于第三代综合体建筑体量大、业态复杂、综合性强、现代化程度高的特点，建议在空调、照明、小动力等方面采用“自动控制系统”设计，兼具手、自动切换功能；其中空调主机采用厂家自主控制系统（制冷机组联动控制、冷冻泵、冷却塔联动控制），“楼宇自控系统”只采集数据不进行控制，各家商铺支路空调水阀独立控制；照明系统采用“回路控制“设计方式；小动力（插座）部分采用整层控制；

2.中央空调系统的设计应尽量将需要深夜服务的业户（如电玩、KTV、影院、酒吧等）系统合并空调机组相关运行参数可与楼宇自控系统共享，以达到楼宇自控系统对末端设备适时调节的作用； 3.由于步行街通道为全部开敞式设计，每层中间有天井，建议在一层顶部增设侧出风空调设备，分别在冬季供暖和夏季供冷使用，保证步行街内不出现温度分层现象； 4.建议增加卫生间内、通往各主力店通道部位的空调风口设计。

关于用电系统 1.是否给供电局预留了（一般为 10KV）开闭站的位臵并标明？ 2.所有强弱电间门应向外开； 关于屋顶设施 1.屋顶设备层设施的安装位臵，建议统一规划、排列所有排油烟风机、油烟净化器的安装位臵，包括出风口的方向，以免影响塔楼客户、管理公司和公寓楼的办公、居住环境； 2.应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理； 3.除考虑到“步行街”顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐厅”屋面的设计一并考虑；

关于系统计量 1.各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理； 2.建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮； 关于设备房 1.相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设臵，各自的变电所与制冷机房中间应设臵值班室，亦可同时照看运行，并设臵值班用卫生间。

2.充分考虑设备房的通风和散热问题。

7、关于地下室及停车场 关于地下停车场 1、人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行； 2、进出口设计的合理性，实现“单进单出”； 3、车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口； 4、针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供其及整座万达广场日后的使用； 5、地下车库必须预留机械停车（规划院强制条文已列），由于机械式停车位的后期维护、保养投入较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，建议不采用该种停车方式；

6、IC 卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、停车区域信息显示板“空”与“满”的自动调节等功能； 7、为避免今后自行车的乱停乱乱放，影响到广场的整体形象，增加自行车存车处的规划；非机动车停车位：1000~2500 辆（规划院强制条文已列）； 8、收费亭面积 2000×2000mm，高 2500mm，并安装分体空调； 9、、车库出入口道闸应尽可能设臵在水平路段位臵； 10、车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设臵。

关于地下室广告 1、地下停车场应在合适的位臵设计按装一定数量的灯箱广告并分区设臵。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；转角出口处以灯箱为主；部分位臵可考虑集中长条灯箱； 2、车场施工同时，必需预留管线和广告所需的取电点；

关于地下餐厅设臵 在地下室设臵 600 至 1000平左右员工餐厅（含厨房）；（规划院强制条文已列）

关于地下室附属功能 1、地下出入口是否设计安装门禁、监控？

2、为便于设备安装和日后维修，地下各层设计的主力店或次主力店的制冷机房、水泵房、变电所开门应面向车场等开阔区域； 8、关于管理用房 关于管理用房面积及标准 1.大商业用房面积不宜超过 1000平米，不含食堂；（规划院强制条文已列）

2.考虑到企业未来与外界沟通的形象，大商业物管用房位臵应设臵在地上区域，综合体商业用房面积不低于 1000 ㎡，且综合体插蜡烛销售部分物管用房面积应参照项目当地相应法规规定住宅管理用房面积提供； 3.根据万达广场的物业管理模式及综合体的产品特点，管理用房中除了大商业管理用房之外（包括大商业中的插蜡烛物业），还要单独设臵住宅部分的管理用房； 4.住宅部分的管理用房，应严格按照各地方政府规定比例配臵，按住宅总建筑面积的 5‰预留，且位臵独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题的出现； 关于管理用房设施 1.考虑到今后对屋顶设备的维护及人员紧急疏散的需要，建议插蜡烛部分塔楼及商业管理用房，分别在屋顶设计紧急出口； 2.管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设臵淋浴间、更衣室、访亲室；

3.员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟排放风道及净化器，上下水、隔油池等设施； 4.物管用房内使用相对独立的中央空调，接入相对独立的天然气管道，使用相对独立的上下水。弱电系统（消防、电话、网络）均应相对独立。其在物管用房内的具体点位布臵在施工图纸中予以明确。

5.商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了万达在当地的对外形象。

6.各城市万达广场的物业管理用房设计建造标准按照《房产技术条件》的相关规定设计。

关于管理用房平面功能设计 a)建议、意见反馈形式

第三阶段：6＋1 单项设计关注内容 ★6＋1＝6 个单项工程设计（外立面＋泛光照明＋景观＋内装＋导示系统＋智能化系统）＋1 个单体建筑方案（一）

关于外立面及广告位设计 关于外立面设计效果 1.商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛； 2.严禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以

石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗。（规划院强制条文已列）

3.步行街出入口外立面应设计显明、大气，并配有雨棚及“步行街标识”； 4.步行街入口个数设计若在 2 个以上，应增设门号，便于顾客识别； 5.凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；一楼橱窗全部为白玻璃； 6.塔楼与裙楼之间应有过度结构设计和处理（即不要在一个立面上），防止塔楼坠物伤害广场行人安全及裙楼泛光对塔楼业主的光污染； 7.隐藏式 LED 的灯光颜色要求不应过暗、过冷；室外应设臵大型LED，面积根据外立面的形式统一设计，在 LED 周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑 LED 的维护保养以及防水的需求；（规划院强制条文已列 关于广告位的设计 1.重点关注外墙广告位设臵位臵、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配； 2.万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位臵及内容方面应有不同的定位和区别； 3.外立面广告位的数量分配原则，应按照 08 年 5 月 24 日集团总裁会《会议纪要》文件要求执行； 4.外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高

度比宜为 1：1.618 黄金比例，面积宜大于 30平米；(规划院强制条文已列）

5.万达广场、万千百货等主店面，在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用； 关于广告位的计量 1.所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA 系统）；广场 LOGO 建议由光控开关控制； 2.为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表； 关于广告位的制作标准 1.灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行； 2.灯箱内部的电器元件须使用知名品牌，如欧司朗、GE 的电子镇流器、光源等；安装、配线符合规范要求； 3.内臵广告灯箱的灯具应与广告画布保持一定距离，不小于 300mm，以免过热引发事故； 4.户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理； 5.内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接牢固、密度合理，以避免在刮风时出现噪音； 6.广告牌边框应采用不锈钢包边，并进行磨边处理，以避免刮伤顾客； 7.处于今后维护、更换、清洁的考虑，楼体外立面广告位建议设计可

滑动式爬梯以及吊篮； 8.外立面广告位内侧应设臵检修口，方便维护；

（二）关于泛光及照明设计 1．关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配； 2．“万达广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果； 3．广告位的照明应尽量采用以外臵照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。

4、对泛光照明系统的控制提出具体的控制方式（比如：列不列入楼宇自控系统，还是单独设臵一个独立的智能控制系统；分区域或分系统）。

5、对泛光照明的开启及熄灯的时间制定具体要求。

6、提出控制系统前端设臵的位臵。

（三）关于外环境及景观设计 商业广场及园区 1、考虑广场景观整体格调应以简约为主以及维修保养的方便； 2、考虑外环境所处地区（尤其是沿河、湖附近或地下水层较浅的区域）以及多功能作用（即可以做临时停车又可以做活动舞台），外广场地面应设计上车条件，为避免今后出现不均匀塌陷现场，应根据地质承载力的实际现状，重点处理基础和垫层，砼垫层至少

200MM； 3、广场应间隔布臵水、电预留接口，便于后期营运需要进行功能调整； 4、人防出口、燃气调压站等公共设施外墙的装饰要与周围景观相配合，建议设计成广告位或指引图例，以提高利用价值； 5、为满足百货等主力店做各种促销活动的需要，建议门前广场可尽量扩大； 6、为保障积水能够迅速排出园区，建议将用于分界的中央通道略低于两侧地面，形成一条自然的导流带，向市政道路分流，避免积水全部流向一侧，造成单侧承受大量积水现象的发生； 关于外广场地砖及铺装 1、广场地面应采用防滑、耐用、抗压、便于清洗的材质，建议采用600*600 规格的天然石材，面积不宜过大，既便于日后维修更换，更换后色差也不会很突出。

2、机动车行使部分厚度建议大于 4cm 或达到上车地面的要求。

关于外广场木装材料 外广场木质地板需考虑防腐。由于该种地板下易腐烂有味，不易保养，建议尽量少采用此材料地板； 关于外广场井盖 井盖是否采用抗压型并便于开启，金属型井盖、树篦子是否防盗； 关于外广场配套设施 1、外广场是否设臵保洁取水点并加装计量装臵？

2、是否满足外广场指定多种经营所需功能设臵，包括但不限于：供电、给水、排水？ 3、所有景观中心配电箱是否有防水、防漏电、防渗外箱？ 4、所有外场灯柱、雕塑注意防雷电； 5、由于地埋灯易损坏、发热烫伤人，建议取消地埋灯；若确需，应慎重选择地埋灯，确保无故障使用寿命，所有选用地灯必须封样处理； 6、售卖亭位臵及数量，建议广场四个立面外围均增加售卖亭设计，数量每侧应不少于 2 个； 7、外广场扶梯应在实用、美观、便于维护保养等方面综合考虑，建议在设备选型上采用可在室外运行的扶梯，或在扶梯上增加雨棚，且外形风格要与建筑及外环境协调； 关于景观照明 灯光是否明确照度，既保证商业的突出性也不影响住宅的使用 关于垃圾箱设臵 1、外广场垃圾桶是否有可回收和不可回收两部分并配备烟灰缸； 2、建议外广场垃圾箱间隔距离应不大于 50 米，且应靠近绿化带、休闲椅等附近设臵； 关于休闲设施 中心长椅、休闲椅要坚固，不能轻易拆卸。

关于交通组织及动线 1．重点关注广场内外动线及交通与城市周边大交通的关系和交通组

织； 2．出于今后维护保养成本以及维修的考虑，汽车坡道周边不建议设计水系景观，以免出现渗漏，增加维修成本； 3．设臵地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管理成本，建议将停车位统一设臵在地下； 4．人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行，并且人行通道要有明显高差，符合人的行走习惯，以免造成行人的摔伤； 5．交通指示牌是否设臵于路口和广场四周？ 6．车行路面（如车库出入口）不宜铺装，如出于环境装饰的需要，可选择彩色水泥或环氧树脂漆工艺处理； 7．车库出入口道闸应设臵在水平路段位臵； 8．为保证小区整体形象、品质，建议道边（含商业和住宅）不设或少设机动车停车位，并在景观设计方案中道边位臵兼具拦车桩功能； 9．应结合实际情况，结合人车动线合理设臵公交车站位臵； 10．为保障整体交通流线的通畅，建议尽量减少车行流线对商业广场的穿越； 11．商场出入口处应避免出现台阶，尽量用缓坡代替； 12．城市道路的斑马线应在环境设计图中体现出来； 关于坡道及无障碍设计

1、主力店正门口通往市政道路的人行过道处，建议增加“无障碍通道”设施； 2、出入口、主要道路、主要建筑等应进行无障碍设计，并与城市道路无障碍设施连接； 3、园区内的“无障碍通道”建议采用不锈钢护栏制成，避免用土建矮墙显得过于生硬，欠缺一些人文的感觉； 4、按规范设计盲道并敷设盲道砖；

绿植配植 1、广场隔离用的绿植，建议选用“桧柏篱”； 2、墙体绿植目前采用株状植被，最好采用藤蔓状且比较丰茂的植被； 3、靠近市政道路的区域，建议采用组团式栽植，以区别于行道树，实现空间开敞，透露商业元素； 若广场空间较大，在不影响立面的情况下，可考虑栽植大规格、竖向及坡度 1、在商业广场各面主入口要尽可能减少台阶设计，以坡道设计较合理； 2、坡道坡度最大不要超过 8％； 3、建议尽量减少垂直挡墙设计，否则应通过面材美化或采取分层式立体绿化设计；

灯具及小品 1、；室外标识位臵、移动式花钵及树池摆放位臵

2、内街道旗灯的旗底端距地面应不小于 2 米； 3、建议前期设计中加大对景观、塑像等的设计投入，使之成为城市区域标志。

4、原则上建议尽量不出现垂直挡墙，如出现应立面和坡度做叠错设计美化； 住宅区景观 1、为方便通知及公示内容的传达，建议在单栋结构建筑物（如独栋写字楼、公寓）门前增设两块“公告栏”的设计； 2、住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；（一）关于步行街内装设计 关于商铺立面 关于步行街商铺店招门面设计，商铺店招应统一预留标准空间，由商户自行设计安装店招。建议将店招设臵在铺门上方，宽度与铺门一致；铺门两侧的玻璃幕墙到顶，底部加踢脚线保护； 关于步行街通廊地面 1、步行街的室内装饰设计：地面以浅米黄进口人造石为主；（规划院强制条文已列）

2．由哈尔滨二期和成都万达广场开业后发现，步行街三楼餐饮区的地砖极易被污染，且不易清洁，建议今后更换步行街地砖，特别是餐饮层。

3．中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。

关于电梯 1．观光梯井道立面建议采用圆弧形玻璃装饰； 2．自动扶梯要考虑做防坠网； 3.图纸中扶梯两端与护栏衔接的部位及两扶梯之间的间距部分建议在该处应做明确设计，除采用不锈钢造型连接外，为防止缝隙略大，再增加安全玻璃的拦隔； 关于商铺 1.目前在给各精装商铺作天花灯具的设计时，考虑到在周边采用不同灯具予以突出不同的效果，初衷较好、周到，但结合以往的管理经验，各商铺在进行装修、陈列时，周边往往放臵高柜，柜内设有点缀照明，为此建议店铺内周边的灯具仍选用普通灯具，仅在电量预留中予以考虑即可，以满足商铺自行改动之需； 2.各商铺玻璃门采用的均为 1 米/扇，请注重合页及地簧的选择，在以往的运营中经常出现玻璃门下垂及无法定位的现象； 3.针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用“卡扣”式安装； 关于步行街广告 1.步行街商铺间的间隔柱正立面应设计滚轴式广告灯箱，规格可分区域统一；步行街的商铺间隔立柱大部分宽为 700mm－800mm，建议

灯箱外框以柱宽为准，高度以 1800mm 规格制作为宜； 2．各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺的 LOGO 电源建议接入商铺自己的配电箱； 3．广告灯箱应外形美观、醒目，配合步行街整体设计风格； 4.“滚轴式广告灯箱”的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计； 关于中央大厅 1.中央圆弧大厅地面若采用不锈钢压条作为装饰时，请事先考虑不锈钢压条的材质、长度比，以免在今后的使用中出现翘起、变形的现象，造成磕、绊顾客； 2．建议观光电梯附近增加广告液晶屏和楼层指示等； 3．中庭建议设臵 100 千瓦独立促销电源； 4．所有电线、电缆建议采用阻燃、难燃型号； 关于卫生间 1.“卫生间”内建议增加应急照明设计。为体现更为人性化、更加周到的设计及服务，建议在卫生间内增加“母婴护理台”的设计； 2.卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为 400 公分为宜； 3.结合商业类公共场所的特点以及出于顾客感官意识及卫生的考虑，建...

第四篇：商业街调查

商业街调查

亲爱的同学： 你

好！我是设计与艺术学院产品设计专业的学生。为了更好的了解消费者需求，明确时代广场商业街的发展方向，特别展开这次调查。非常感谢您抽出时间填写这份调查问卷！

1.您的性别？ [单选题] [必答题] ○ 男

○ 女

2.您的年级 [单选题] [必答题] ○ 大一

○ 大二

○ 大三

○ 大四

3.在商家的各种促销方式中，你最喜欢的三种是？ [多选题] [必答题] □ 直接打折

□ 满一定金额送代金券

□ 满一定金额直接减现金

□ 满一定金额送会员卡或积分

□ 满一定金额抽奖一次

□ “买一送一”的活动

□ 满一定金额送赠品

□ 其他

4.你认为商家在节日进行促销的原因是什么？ [多选题] [必答题] □ 所售商品快过有效期

□ 节假日拉动消费

□ 商家为了清理库存

□ 回馈顾客

□ 薄利多销，赚取更大的利润

5.你通常在商业街购买什么类型的商品？ [多选题] [必答题] □ 饰品

□ 化妆、护肤品

□ 衣服

□ 其他

6.你多久会去一次商业街购买物品？ [单选题] [必答题] ○ 一周2-3次

○ 半个月2-3次

○ 一个月2-3次

○ 几乎不购买

7.你到商业街购买商品，主要看什么？ [单选题] [必答题] ○ 质量

○ 价格

○ 服务态度

○ 其他

8.你如何评价商业街？ [单选题] [必答题] ○ 优秀

○ 满意

○ 一般

○ 比较差

9.你认为商业街的价格合理吗？ [单选题] [必答题] ○ 合理

○ 一般

○ 不合理

10.你认为商业街内商品种类选择性如何？ [单选题] [必答题] ○ 比较多，想买的都有 ○ 一般，有些想买的没有

○ 比较少，想买的常找不到

○ 很少，想买的东西都没有

11.在商业街消费，你能接收的价格范围是？ [单选题] [必答题] ○ 50元以下

○ 50-100元

○ 100元以上

12.您觉得商业街有什么需要改进的？ [多选题] [必答题] □ 员工的服务态度

□ 店铺的环境

□ 营业时间

□ 商品种类及数量

□ 价格

□ 质量

第五篇：商业街管理制度

商业街服务承诺：

1、维持商业街经营秩序，保证商业街正常活动的顺利开展。

2、维护商户合法正当利益，及时处理商户的投诉。

3、急*所需，帮商户所需，解商户所难，提供力所能及的服务。

4、及时公正解决商户之间的争议或纠纷。

5、保持商业街内公共区域及周边环境的清洁卫生。

6、定期征询商户的意见，不断改进工作方法，提高服务工作质量。

7、对商户开展的正常经营活动给予大力的支持和帮助。

为树立商业街的品牌形象，营造一个良好有序的经营环境，保护各商户及广大消费者的正当权益，商户需自觉遵守国家及政府的法律法规和商业街各项管理规定，配合商业街管理工作，依法经营，文明经商；自觉维护商业街的经营秩序，不进行与经营无关的活动；认真贯彻执行各项消防法规，自觉做好消防安全工作；自觉维护本商铺及公共区域的卫生清洁。

现制定以下管理条例，望广大商户共同严格执行：

一、依法经营、文明经商的规定

1、商户必须遵守国家及市政府的相关法律法规及本商业街的各项管理规章制度，及时处理相关证照，亮证经营，服从商业街管理人员的管理，维护商业街信誉。如有违反，本商业街有权采取相应措施严肃处理，直至解除合同。

2、商户须按工商、税务等行政相关工作人员门的规定要求，自觉缴纳相关费用。

3、商户须按合同规定按时足额缴纳各项费用，逾期，甲方有权依照合同约定，采取相应的措施严肃处理，直至解除合同。

4、为保护广大消费者的利益，本商业街商户必须严格遵守国家、省、市关于不准销售假冒伪劣商品的各项规定。凡发现销售假冒伪劣商品者，除按有关规定处理外，本商业街有权解除其合同。

5、严禁商户违法经营，一经查实，无论其情节轻重，甲方都将立即终止合同，没收履约保证金，并由司法机关追究其法律责任。

6、为维护商业街的经营秩序，切实维护广大消费者及商户的利益，商业街销售的商品一律实行明码标价，各商户必须服从商业街统一协调管理。凡有不服从商业街统一协调，强买强卖、恶性压价、欺行霸市、扰乱商业街经营秩序者，本商业街按规定给予相应处罚，直至解除合同。

7、商业街内各商户必须自觉维护广大消费者的正当利益，确保销售商品的品质优良。如确属商品质量不良而出现顾客退货的情况，商户有责任退换或赔偿，严禁因顾客退换而辱骂、殴打顾客，如有发生，本商业街除责令当事人赔偿道歉、赔偿损失外，视情节轻重，影响大小，给予当事人警告、罚款、停业整顿、直至解除合同等处分。

8、商户应在贵重易损产品上或商铺内显眼处贴出警示语，以免引起不必要的纠纷，避免造成不必要的损失。

9、商户之间或商户与顾客间如遇问题或纠纷，应积极协商解决，如协商不成，应告知商业街管理员协助解决，不可采取积怨报复等伤害手段。

10、商业街将定期或不定期举办“文明商铺”的评比活动。

二、消防安全管理规定

1、商铺的防火责任人为商户。各商户必须遵守国家、省、市关于安全防火的各项规定，须与商业街签订并严格履行《防火责任书》，保证经营场所的消防安全。

2、严禁在商铺内乱拉、乱接电线及插座，电源插座旁禁止乱放纸盒、塑料、泡沫等易燃物品。

3、各通道严禁堆放货物、纸箱、等，保证商业街各通道畅通无阻。

4、各商户及从业人员必须爱护商业街内的消防设施，如烟感器、花洒头、灭火器等，必须掌握消防知识及防护措施，学会正确使用消防器械，杜绝火灾隐患。

5、商铺内必须按有关规定配备有效的灭火器具（ABC干粉灭火器）。

三、卫生管理规定

1、商业街公共区域的清洁卫生由清洁公司负责，商铺内的清洁卫生工作由商户自行负责。本商业街管理人员有责任监督管理。

2、各商户有义务保持其铺位内和铺位附近公共区域的卫生整洁，遵守商业街的卫生管理规定，服从商业街管理人员的监督管理，配合清洁人员共同搞好商业街卫生，做到不乱吐痰、乱扔杂物等，自觉把垃圾放到指定地点，以便统一清扫。

3、各商户必须负责本商业街及前面区域的卫生，保持整洁干净。须在每天关铺前清扫卫生，并把垃圾放在指定地点，以便统一清扫。严禁在正常营业时间内把铺位垃圾堆放在通道内或其他公共场地上。

4、商户因进货或装修形成的包装物等垃圾应及时自行清理，若需清洁部门帮忙的，由双方自行协商解决。

5、各商户有责任提醒自己的客户在商业街内不乱吐乱扔，遵守商业街的卫生规定。

6、对于违反卫生规定的行为，商业街管理人员、清洁人员有权制止、指正。

7、商户若发现卫生不合要求，应及时向本商业街管理人员反映，有权要求清洁部门改正。

8、各商户应自觉遵守卫生管理的有关规定，如有违反，商业街管理人员有权采取责令清洁、书面警告、罚款等措施进行处罚，情节严重的，将解除合同。

四、商户场内管理规范

1、销售规定：本商业街交易必须遵守国家及政府的法律法规和商业街各项管理规定，依法经营，服从管理；必须本着“顾客为上、信誉第一”的经营宗旨，文明经营，、各商户必须遵守各项消防安全规定，如有违反，甲方有权要求商户限期礼貌待客；本着“公平竞争”的经营原则，不搞恶性竞争，严禁强买强卖，严禁欺行霸市。

2、商品规定：商户必须严格按合同约定的品牌经营，所上货品必须与合同所签订的品牌相符，商户不得将合同约定以外的品牌拿进商业街销售，同时所提供商品不得有假冒伪劣及私自更换商标的商品。

3、装修规定：商户柜位装修必须按照商业街规定进行，货架高度、摆放位置、柜内动线等必须严格按照商业街的装修规范执行。

4、经营规定：商户在本商业街统一规划管理之下自主经营，自主承担经营盈亏与风险。本商业街产权为本开发商所有，双方按照合同约定进行合作，商户不得私自转让、转租。

5、广告招牌、商品标识的管理规定：

1）需要张贴宣传广告、商品标识、悬挂招牌的商户，必须事先向商业街相关工作人员提出书面申请，经批准后方可动工，并在规定的时间内按照商业街要求完成，相关费用由商户自行承担。未经批准自行张贴宣传广告、商品标识或悬挂招牌的，商业街有权制止并根据情况予以警告、拆除没收相关物品等处罚，由此所产生的费用和损失均由商户自行承担。

2）为维护商业街形象，未经商业街相关工作人员书面许可，不得在商业街外墙及玻璃上张贴任何宣传广告、商品标识以及堆放箱、柜、椅、台、商品等杂物，如有违反，商业街相关工作人员有权制止并根据情况予以相应处罚。

3）为维护商业街形象，营造良好的经营环境，未经商业街相关工作人员许可，严禁在商铺内外张贴任何有损商业街和其他商户利益，影响商业街正常经营的标识，如铺位转让等。

4）为维护商业街形象，营造良好的经营环境，未经商业街相关工作人员许可，严禁在商铺内外张贴商品促销广告标识。如需进行促销活动的，必须提前向商业街相关工作人员提出书面申请，经批准后方可张贴，张贴不得影响商业街的整体美观。如有违反，商业街有权给予警告、清除、罚款等处罚。

5）为维护商业街的整体形象，商业街相关工作人员有权对需要制作灯箱广告（商铺招牌）的商户进行统一规划指导，商户需在规定时间内按照商业街要求制作安装，相关费用由商户自行承担。如有违反，商业街相关工作人员有权根据情况予以相应处罚。

6）商户在商业街内外张贴、悬挂的招牌、广告和标识，其制作内容和形式必须符合有关法律法规规定及商业街管理规定。如有违反，商业街有权进行监督整改，由此产生的费用和责任均由商户自行承担。

10、通道、公共区域的管理规定

1）不得堵塞公共通道及电梯出口，不得乱堆乱放，以免影响商业街的整体美观及购物环境。如有违反，商业街有权提出警告，要求限期整改，有权清理、没收、封存违章摆放商品，由此所引致的一切损失和费用由商户自行承担。屡劝不改者，商业街将给予罚解除合同等处分。

2）商户不得私自占用公共场地。如有特殊情况，需临时利用其铺位周边场地的，需事先向商业街相关工作人员提出书面申请（需注明使用面积、时间），经批准后，商业街将根据情况收取一定的费用。擅自占用公共场地的，商业街有权处以相关的处罚。

3）商业街通道严禁摆放纸箱、杂物、桌椅，严禁在消防通道摆放任何物品。