酒店融资计划

第一篇：酒店融资计划

**酒店融资计划

1.融资规模：1至1.5亿 2.融资期限：2至 3年 3.融资成本: 年化成本18至20 4.抵押物明：酒店一期合计31539.21平方两证齐全，评估价值为28000万

5.借款金额：1至1.5亿

贷款用途：**大酒店为扩大经营，现扩建二期工程，现已建成酒店项目一幢，共计建筑面积39955.28平方米，其中：酒店经营用面积31539.21平方米，办公经营面积8416.07平方米。现酒店项目建筑已全部完成并正在进行室内装修阶段，装修已完成90%，预计2014年8月底部分试营业，2014年10月底全部投入营业。二期建筑规划用地内新建单身公寓一幢，（12层，建设用地500多平方米，建筑面积6000多平方米）。二期酒店项目工程总投资24000万元（不包括单身公寓），现已完成投资19900万元，尚有资金缺口4100万元，投入包括：土地成本3700万元，护坡及土建7700万元，装修资金5200万元，项目配套2100万元，其他费用1200万元，投资资金来源包括自有资本投入8500万元（含注册资本金），大田信用社借款4500万元，酒店经营利润积累3900万元，工程公司垫款3000万元。根据工程进度，相关酒店装修工程计划在2014年10月前全部付清。借款资金用途用于：二期酒店工程资金缺口4100万元，单身公寓建安成本1300万元，工程公司前期垫款3000万元，各项房产销售税费2816万元，流动资金周转3786万元

6.还款计划：还款来源情况：可对外销售资产包括一期建筑物，二期建筑物写字楼部分8416.07平方米，计划在2014年10月后开始销售；单身公寓部分6000平方米，计划在2015年8月开始销售：

1）一期建筑物可售资产面积7779平方米，保守销售额7674万元，2）二期建筑物写字楼可售资产面积8416.07平方米，保守销售额7637.58万元

3）二期建筑物单身公寓6000平方米，计划销售额4800万元。

4）资产销售总额20112万元，扣除相关税费2816万元（前期已支付），实际资产销售可得现金余额20112万元，5）酒店一期每年可产生经营利润1700万元，二期每年可产生经营利润2500万元，每年可产生经营利润4200万，二年合计可产生经营利润8400万元。

6）酒店二年内可实际各项现金收入28512万元，有足够的资金可偿还借款本息。

**大酒店 2014/10/29

第二篇：融资计划

融 资 计 划

主题餐厅要实施投资计划，仅仅使用主题餐厅创业成员的资金是不可能的，容易影响主题餐厅的正常运营，再者餐厅的负债近三年来的额度比会太大，一个好的主题餐厅应该懂得如何运用资本生财，如果所投资的项目带来的收益率，融资所需的利率，主题餐厅应该考虑融资计划。餐厅近三年的现金及现金等价货物净增加额相比来说应一年比一年少，所以虽说主题餐厅的收入每年都有所增长，但是多带来的资金流比没有增长，主题餐厅应该考虑进一步融资，以融资来的资金进行投资。

一、项目简单描述；

1.主题餐厅融资的目的：为了扩大餐厅的经营，从而获得更多的收益，扩大规模便于主题餐厅更好的发展。

2.主题餐厅融资的意义：优化自身的资本结构，提高自身的绩效。

3.主题餐厅融资的方式：融资方式，即主题餐厅融资的渠道。它可以分为两类：债务性融资和权益性融资。债务性融资包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，主题餐厅要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与主题餐厅的经营决策，对资金的运用也没有决策权。

权益融资是指向其他投资者出售主题餐厅的所有权，即用所有者的权益来交换资金。这将涉及到主题餐厅的合伙人、所有者和投资者间分派主题餐厅的经营和管理责任。

二、财务状况分析：

1．初始阶段的成本主要是：场地租赁费用（3万），餐饮卫生许可等证件的申领费用，场地装修费用（5000），厨房用具购置费用，基本设施费用（5000）等

2．运营阶段的成本主要包括：员工工资，物料采购费用，场地租赁费用，税，水电燃料费，固定资本折旧费，杂项开支等。

3．据计算可初步得出餐厅开业启动资金约需12600元（场地租赁费用5000元，餐饮卫生许可等证件的申领费用600元，场地装修费用2400元，厨房用具购置费用1000元，基本设施费用等2600元）。资金可有父母提供80%，自己积蓄20%。4．每日经营财务预算及分析

根据预算分析及调查，可初步确定市场容量，并大致估算出每日总营业额约1500元，收益率30%，毛利润500元。由此可计算出投资回收期约为一个月。

三、融资分析：

主题餐厅可以选择向银行贷款，向银行贷款的手续和程序都比增股简单，并且可以选择长期也可以选择短期，可以根据主题餐厅的实际情况而定，再者，金陵主题餐厅经三年的营业状况每年都有不同的增长幅度，有明确的发展目标，主题餐厅一直快速而稳健的健康发展，银行应该可以给予贷款。当然主题餐厅也可以选择主题餐厅的融资方式。

主题餐厅筹资成本率组合分析与评价主题餐厅处于现在的筹资情况，资金成本率从小到大的排列顺序为：扶持融资、银行借贷、债券融资、普通股股权融资,若主题餐厅投资时，主题餐厅以最低的资金成本的融资规模，但是主题餐厅的相对的筹资风险就达到很高，并且政策性融资的可能性也很小，不容易通过它完成筹资的任务。

四、综述：

对主题餐厅而言，获利是主题餐厅经营的最终目标，也是主题餐厅生存与发展的前提。建立长期财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。资产获利能力和偿债能力二指标是主题餐厅财务评价的两大部分。经济效率的高低直接体现主题餐厅的经营管理水平。其中反映资产运营能力的指标有应收账款周转率以及产销平衡率。

餐厅集团股份有限主题餐厅应该遵循内部融资——债务——融资——权益——融资这一融资顺序，不断加强主题餐厅内部的管理，提高整个主题餐厅的资金积累水平，内部融资应该是主题餐厅资金来源的首选，在主题餐厅自身资金积累不足以满足需求的情况下，再考虑向外部融资。在外部融资方式中也应是负债优于权益资金，应充分利用财务杠杆的效应，避免过分的股权融资偏好，为主题餐厅实现更多的收益。

第三篇：融资计划

贵州龙德庄农业科技发展有限公司

发展基金募集方案

第一章 背景介绍

一、经营理念

1、龙德庄释义

龙是中华民族的象征，所谓龙的传人，更代表高尚和至尊；我们企

业将以中国特色的高品质的健康食品作为精选对象，以龙为象征发展中华特色产品；

德是顺应自然、社会和人类客观的发展，是企业对自然的尊重，对人性的恭敬，是道德和感恩；

庄是自古以来代表庄严肃静，是企业对甄选标准的严肃，更是对生命健康的负责；是标准和法律；

2、龙德庄远景使命

公司愿景：生命、健康、科学、优选；

公司定位：消费者可信赖、可承担的高品质食品优选商；

公司使命：当食品安全和企业道德在中国已经成为奢侈，龙德庄秉承“取世 稀土，德天贵物”的价值观，一百项国际甄选标准，在全国范围内挑选有中华特色和超高品质的产品品类，通过大众可承担的价格，将其发扬光大；

目标客户：拥有良好的教育背景，对食品安全、绿色环保较为关注，且追求优质、健康的大众消费者；

二、发展现状

（一）龙德庄品牌体系已经创立

公司成立至今，已投入2000多万元人民币，用于创建龙德庄品牌体系：

1、国家商标总局已经正式批准“龙德庄”商标在33类（注册号：9244034）、37类（注册号：9244065）、39类（注册号为：9244095），获得注册；

2、龙德庄品牌已经广泛进入久光百货、香港城市超市、华润超市等数十家国内外一线精品商超，具有相当的品牌知名度。

（二）龙德庄品牌旗下已经形成三大产品系列：

1、龙德庄天米

龙德庄专家团队在贵州地区历经三年时间的科学检测与技术论证，在贵州黔东南州北纬27度，海拔1108米，寻找到了世界上仅有的三万亩硒锌土壤带，选育出富含天然硒锌营养元的龙德庄天米，获得市场的青睐，该地区的硒锌米已经获得国家地理保护标志；

2、元永坊柔和酱香型白酒

产自茅台故乡，国内首创53度柔和酱香型手工限酿白酒。

秉承茅台酒“两次投粮、九次蒸煮、八次发酵、五年陈储”的精致工艺，以“手工限酿、陈坛窖藏”苛求而出的更高品质。

品质与贵州茅台看齐的元永坊，以低调、素华、含蓄、经典的气质，成为事业有成却不事张扬，沉稳务实，追求品位的成功人士的不二选择；

3、龙德庄尊茶

名贵稀有的龙德庄尊茶——明前毛尖，限量特供，初露头脚，以及各成为高端市场的新宠。

（三）龙德庄发展规划

龙德庄品牌将用3年的时间，通过完善的产品甄选标准体系，形成基础产品、节日时令、礼品礼盒等三大系列,涵盖近百个品种的健康产品的商业平台。

其中基础产品主要包含：有机大米、有机杂粮、营养早餐、山珍海味、滋补保健等系列茶品；节日时令主要包含：端午系列、中秋系列、春节系列、元宵系列、新茶系列、大闸蟹系列等；；礼品礼盒包含:团购系列和定制系列等；

下一阶段，龙德庄即将进入品牌发展成长期，为此，我们将通过多种形式引入资本，用于基地建设、渠道建设、品牌建设、团队建设、平台建设，全力打造龙德庄商业平台。

第二章发展基金募集方案

一、募集方式

根据龙德庄品牌发展需要，经公司股东会及董事会商议，决定采用向社会非公开方式，募集龙德庄阶段性发展基金，用于龙德庄品牌建设及相关甄选产品的采购和产业的发展。

二、募集对象

本次发展基金募集对象需具备以下条件：

1、中国境内或境外具有资金实力的经济组织、金融机构、企业或个人；

2、认同龙德庄品牌发展理念与经营思路；

3、能够严格履行《龙德庄发展基金募集协议书》所约定的合作条款；

4、单次出资额不少于200万；

5、具有承担一定风险的能力；

三、募集总额

根据公司发展规划，2012年10月-2013年8月，龙德庄发展基金以固定期限、固定回报的方式，实施发展基金募集计划,募集总额约人民币3,000万；

四、回报方式

为确保发展基金出资人的合法权益,同时吸引和鼓励社会资金积极支持和投入龙德庄品牌建设，从而早日实现龙德庄造福于民的目标和理想，发展基金募集计划将采用固定期限、高固定回报的方式，实现投资人的投资收益。

第一期发展基金将按照如下比率向投资人支付投资回报：

五、风险控制

为确保龙德庄发展基金出资人的合法权益得以实现，发展基金将采用完善的风险控制体系，确保发展基金的妥善使用，同时保障出资人资金及回报的安全性，风险控制体系主要包含以下几方面：

1、签订《龙德庄发展基金募集协议》，以法律的形式明确双方的权利义务；

2、建立专款专用机制，即龙德庄发展基金仅限于龙德庄品牌建设与经营相 关行为，不得用于其他目的；龙德庄开通发展基金监管渠道，发展基金使用期间，出资人可以每5个月进行一次专项基金监察审计；

3、为确保投资人出资及回报的安全性，贵州龙德庄农业科技发展有限公司将采用部分股权质押的形式，用于对支付出资人出资及投资回报的抵押担保；

第三章基金使用方案

一、基金使用方案

二、财务预测

第四篇：酒店项目融资计划书

酒店项目融资计划书

21世纪的今天，酒店行业也得到了飞速的发展，从内部管理到外部营销都发生了很大的变化，在中国这个复杂的市场中，行业之间的竞争是非常激烈的，酒店企业想要在市场中立足就必须寻求新的管理方式和营销方式，所以，酒店企业就必须引进更多更高的IT技术，还要完善酒店管理软件，现代化的酒店是集客房、餐饮、娱乐、商务为一体的综合性消费场所，服务项目多，信息量大，为了降低成本，就必须应用酒店管理软件。

在酒店运营的过程中，酒店管理要对客房的管理、酒店人员的管理、酒店经营状况管理，这些都是需要管理者去了解的，在整个管理系统中，信息量非常大，在管理人员来管理的时候一定会出现不小的问题，如果采用酒店管理软件就能实时反映房间的状态。

每个酒店都会有入住的客人和预定的客人，特别是预定的客人占很大一部分，预定管理对酒店管理来说是很重要的，特别是在工作过程中会出现取消预定，退订，未订的状况，这样的状况是很难处理的。那酒店管理人员就可以运用酒店管理软件来帮助管理者管理酒店，只需要通过简单的操作就能将客户的情况一一展示在管理者的面前，方便管理酒店。

任何一家酒店都是需要一个完善的财务管理系统和管理机制，酒店管理软件的作用就是将前台、餐饮、娱乐等收入，仓库的采购管理，应收账款，和员工薪资等情况具体详细的显示在管理者的面前，极大的提高了管理效率和管理手续，为公司的成长与发展奠定了良好的基础。

【酒店管理公司酒店项目融资计划书目录】 第一部分 摘要

一.公司概况描述

二.公司的宗旨和目标

三.公司目前股权结构

四.已投入的资金及用途

五.公司目前主要产品或服务介绍

六.市场概况和营销策略

七.主要业务部门及业绩简介

八.核心经营团队

九.公司优势说明

十.目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还

十一.融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案）

十二.财务分析

1.财务历史数据

2.财务预计

3.资产负债情况

第二部分 综述

第一章 公司介绍

一．公司的宗旨

二．公司简介资料

三．各部门职能和经营目标

四．公司管理

1.董事会

2.经营团队

3.外部支持

第二章 技术与产品

一．技术描述及技术持有

二．产品状况

1.主要产品目录

2.产品特性

3.正在开发/待开发产品简介

4.研发计划及时间表

5.知识产权策略

6.无形资产

三．产品生产

1．资源及原材料供应

2．现有生产条件和生产能力

3．扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力

4．原有主要设备及需添置设备

5．产品标准、质检和生产成本控制

6．包装与储运 第三章 市场分析

一．市场规模、市场结构与划分

二．目标市场的设定

三．产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析

四．目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段（空白/新开发/高成长/成熟/饱和）产 品排名

及品牌状况

五．市场趋势预测和市场机会

六．行业政策

第四章 竞争分析

一 ．有无行业垄断

二．从市场细分看竞争者市场份额

三．主要竞争对手情况：公司实力、产品情况

四．潜在竞争对手情况和市场变化分析

五．公司产品竞争优势

第五章 市场营销

一．概述营销计划

二．销售政策的制定

三．销售渠道、方式、行销环节和售后服务

四．主要业务关系状况

五．销售队伍情况及销售福利分配政策

六．促销和市场渗透

1.主要促销方式

2.广告/公关策略、媒体评估

七．产品价格方案.定价依据和价格结构

2.影响价格变化的因素和对策

八.销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。

九.市场开发规划，销售目标

第六章 投资说明

一．资金需求说明（用量/期限）

二．资金使用计划及进度

三．投资形式（贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等）

四．资本结构

五．回报/偿还计划

六．资本原负债结构说明

七．投资抵押

八．投资担保

九．吸纳投资后股权结构

十．股权成本

十一．投资者介入公司管理之程度说明

十二．报告

十三．杂费支付

第七章 投资报酬与退出

一．股票上市

二．股权转让

三．股权回购

四．股利

第八章 风险分析

一．资源风险

二．市场不确定性风险

三．研发风险

四．生产不确定性风险

五．成本控制风险

六．竞争风险

七．政策风险

八．财务风险

九．管理风险

十．破产风险

第九章 管理

一．公司组织结构

二．管理制度及劳动合同

三．人事计划

四．薪资、福利方案

五．股权分配和认股计划

第十章 财务分析

一．财务分析说明

二．财务数据预测

1.销售收入明细表

2.成本费用明细表

3.薪金水平明细表

4.固定资产明细表

5.资产负债表

6.利润及利润分配明细表

7.现金流量表

8.财务指标分析

第五篇：融资计划

水神堂、白洋裕、桃花山景点总体融资方案

通过对水神堂、白洋裕、桃花山三个景区的实地参观，领略了伟大的造物主赐予的神奇的景观之后，可以预知这三个景区未来光明的发展前景。然而，资金不足已经成为我们景区开发中直接面临的问题。如何谋求多元化的融资格局，破解“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面，是我们面临的重要问题。按照“多渠汇流”的原则，根据旅游业投融资的趋势和规律，结合我们景区的实际和特点，本次规划提出“九龙治水”的融资综合解决方案。即：“跑钱”方案、“借钱”方案、“引钱”方案、“融钱”方案、“兑钱”方案、“汇钱”方案、“转钱”方案、“募钱”方案、“挤钱”方案。

一、争取国家和省市加大扶持（“跑钱”方案）

抓住中央实施中部崛起战略，国家高度重视自然环境、文化遗产的保护、山西省强力推进产业结构转型和加快旅游业发展等机遇，积极争取中央、省、市、县政府的资金扶持。

（一）争取理由

鉴于以下两个理由，申请上级政府加大扶持：

1、自然生态环境的保护，是中央和省、市、县政府共同的责任。环境、历史古迹保护所需投资巨大，我们作为景区的开发商不能独立承担。

2、历史悠久的古迹----------白洋裕的古长城可以作为遗产保护的理由，争取省、市、县财政上的扶持。我们目前经济实力比较薄弱，遗产保护面临巨大压力。即使我们竭尽全力，仍然杯水车薪，没有能力更多地对遗产保护进行投入。

（二）面临机遇

首先，中央提出全面建设小康社会，构建和谐社会的战略，重点加大“三农问题”的解决力度，并具体加大了对农村基础设施的投入，加上大同市这几年的旧城改造翻天覆地，“促进旅游发展业以带动经济增长”的战略，必将推进对大同各旅游景区旅游配套环境整治的资金投入。其次，国家实施中部崛起战略，必然会加大对中部发展的投入，旅游业作为中部崛起的先锋产业，也必然会受到国家的关注和扶持。再次，山西省、大同市通过煤炭及其相关产业的发展，已经具备了一定的资金积累，并积极进行产业结构的调整，探索生态补偿措施，客观上构成了省市政府加大对大同旅游业扶持的条件。

（三）投资重点

根据政府投资走向，重点投资于以下难以获得直接收益的公共领域：

1、交通等公共基础设施及环境、安全防护基础工程，如通往桃花上的道路防护工程、通往白洋裕的道路建设；

2、城镇市政基础设施，重点是水神堂、白洋裕、桃花山景区的管线、上下水、电力、通讯、生活垃圾及污水处理等建设项目；

3、大气、水源等环境治理项目；

4、生态建设工程，构建景区区域完整的绿化系统；

5、人力资源开发，重点是旅游从业人员培训。

（四）配套措施

为争取国家、省、市、县政府的投资，需要做好两个方面的配套工作：

1、打好政策组合拳，充分利用各种配套优惠政策和各种资金渠道。全面、充分地利用农业、林业、水资源、环保、扶贫、中部、文化项目等各项优惠政策，形成政策洼地；全面整合各方面投资渠道，形成规模投资。同时，系统地改善广灵、灵丘旅游发展的总体环境。

2、根据投资走向，做好项目前期工作。积极策划和筹备一批既符合国家、省市投资重点，又结合我们三个景区特点的项目，抓紧项目建议书和可行性研究报告的编制，特别要关注景区内基础设施的建设。

二、加强与金融机构的合作（“借钱”方案）

我们三个景区的建设所需资金数额巨大，无法单纯依靠政府投入予以解决，需要按照公司经营的思路，充分盘活资产存量，加强与金融机构的合作，强力推进有收益的公共服务设施及环境项目建设。

（一）资金渠道

随着国内金融业的快速发展，金融机构的资金存量有了较大的增长，商业银行、政策性银行的投资能力不断提升。旅游业作为投资的热点，越来越受到金融机构的青睐，可以充分利用这一优势开辟融资

渠道。同时，随着我国利用国际资金能力的提高和投资领域的进一步开放，国际金融机构在华投资规模不断扩大，为旅游业拓展国际融资渠道创造了条件。

具体资金渠道包括：向商业银行（如工、农、中、建、招商、中信等银行）申请抵押或质押贷款；向政策性银行（如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行及进出口银行）申请贴息贷款；卖方信贷（主要指设备进口融资）；通过担保公司进行融资担保；申请世界银行贷款、亚洲开发银行；申请国家间援助性贷款以及银团贷款。

经过这段时间的调查，山西的股份制商业银行单家能直接对我们的项目进行融资的可能性几乎为零，一是因为今年的货币政策太紧张，二是因为各商业银行几乎没有对应的产品为我们提供服务，即使有的商业银行把旅游项目作为扶持项目，三是因为各商业银行几乎没有相关的经验，单独为我们的项目开发产品，做一个没有做过的项目不大现实。

但是，经过和国开行相关人员沟通后，国开行可以为我们以项目融资的形式来做，虽然难度比较大，但是还是有操作的可能性。国开行给我们的利率是以国家的基准利率为准，中间费用经过沟通估计得三个点左右，加上基准利率（三至五年6.9%，五年以上7.05%），按长期贷款算总体了利率也就是11%左右。

除国开行外，我们还可以尝试着和农业银行，中国银行广灵、灵丘支行接触，具体操作方法为我们将整体的项目抵押给政府，政府为

我们给银行做担保，银行贷款给我们，我们用预期收益作为还款来源，和这两家银行接触的话，利率在基准利率的基础上要上浮30%左右，加上中间费用按1.5个点算，总体利率也大约为11%左右。但是这段时间由于国家正在盘查政府欠债问题，经过调查，以政府担保的形式现在有相当的难度。

还有一种非常具有可操作性的途径就是“银团贷款”。根据国家有关的规定，国家对农、牧、林、旅游等扶持项目每年都设有专项银团信贷额度，这里的银团贷款是指牵头行与国外的商业银行合作组成的扶持性资金银团。在旅游项目上国内就有成功申请银团贷款的案例，比如泰州凤城河风景区建设融资，据了解，凤城河银团贷款项目由中国建设银行泰州分行牵头，交通银行泰州分行及民生银行共同参与，向泰州市凤城河建设发展有限公司一次性投放4.5亿元5年期银团贷款，作为凤城河风景区建设项目资金。

最重要的是银团贷款最大的好处就是利率低（低于国家基准利率），贷款时间长（一般是五到十年）。

（二）融资方式

对于旅游资源开发，主要可以采用以下方式融资。

1、门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押，向银行、银团贷款。

2、景区开发经营权抵押。景区的开发经营权作为一项资产当作质押进行信贷。

3、土地抵押。将国有的土地使用权抵押项目信贷，尤其是由于

旅游相关开发引起大幅度增值的景区周边的土地。

4、建筑物抵押。将相关建筑物的所有权作为抵押进行贷款。根据银行及国家有关政策的规定，对旅游资源开发，可以采用项目融资的方式借款。项目信贷要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商使用国有资产作为抵押或质押，银行或其他金融机构则通过相应金融工具对旅游资源的开发进行贷款，包括比较灵活的小额信贷方式。根据这段时间的调查，目前，银行尚无完善的对旅游资源开发进行贷款的金融工具，但已有企业（如绵山，桂林湿地等）尝试开发经营权、未来收费权等质押的办法，并取得了成功。

实际操作中，如果我们自身的资本金不能达到总规划的25%以上时，在能确认银行贷款能获批的情况下，我们可以零时拆借一部分资金作为资本金为银行提供资金证明，使自身的资本金达到25%以上。

（三）投资重点

1、有收益的基础设施建设，如煤气、自来水、污水排放、垃圾处理等。

2、可以带来土地增值和其他相关收益的基础设施，如桃花上溶洞开发项目、白洋裕长城修复项目、道路交通等。

3、房地产开发、建设和物业管理等土地开发项目，如商业、景区服务等公共服务设施。

4、景区的旅游基础设施建设。

（四）配套措施

为了有效地实现与金融机构合作的融资目标，需要采取以下措

施。

1、成立资产信贷公司，明确借贷主体，目前可以利用现有的旅游开发公司。

2、明确资产产权，剥离劣质资产，分离出可用于借贷的优质项目抵押资产。

3、加大前期工作的力度，研究三个景点的资产体系及相应的政策扶持措施。

三、加大项目对外招商引资力度（“引钱”方案）

这三个景区的自然条件得天独厚，旅游开发项目的商业价值很高，投资回收在运作好的基础上是有较好的保障的，招商引资应成为融资的重点之一。

（一）有利条件

1、旅游开发项目已经开始成为投资的热点，大量游资正在向旅游领域汇集。

2、这三个景区距离京、津、冀较近，加上山西的人口较多，具备较大的游客基数，投资项目具有较好的市场支撑。

3、景区的旅游服务体系绝对有很大的发展空间，适合商业资金的进入。

4、白洋裕有最古老的长城作为文化遗产可以开发，水神堂具有几千年的文化底蕴可以宣扬，桃花山国内首屈一指的溶洞资源有着无限诱人的魅力，总体来讲这三个景区的旅游资源开发潜力很大，具有

较大投资回报空间。

（二）招商引资方式

我们成立专业招商机构、关联企业及关联人、专题招商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发布招商信息，根据项目和我们自身的情况，确定具体的招商引资方式。

1、招募入股融资

我们以股份有限公司的主发起人的身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。

2、定向募股融资

我们先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股的方式，引入资本金。具体方式有：战略投资人、搭车投资人、资产整合等。

3、整体项目融资

我们在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目的商业计划书，按照投资规范的要求、准备招商材料，并依据招商材料，向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用BOT等多种模式，也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。

其中景区所有的房屋、酒店、会所、宾馆等的建设都可以采用这种形式来进行融资。

最适合我们的、可以供我们利用的就是每年一度的由国内专业旅游投融资研究机构“中资旅游研究所”主办的“中国旅游投融资项目洽谈会”（简称“旅洽会”）。我们可以带着我们的项目去寻找合适的投

资者。

（三）配套措施

1、加大投资开放力度，积极推进整体项目的建设。投资项目开放，引进省外、国外资金，制定优惠政策，探索多种合作模式。

2、树立亲商、富商的理念，转换经验管理职能，建立服务性的、诚信的开发商。

3、搞好项目包装与招商资料的准备，具体材料包括：项目建议书、商业计划书、项目可行性研究报告、项目策划及旅游目的地规划、具体合作意向、各项优惠政策、基本法律文件等。

四、充分利用资本市场融资（“融钱”方案）

随着旅游业的发展和资本市场的发育，通过资本市场融资已成为旅游开发可选择的融资方式之一，迄今为止，中国资本市场上已有旅游上市公司47家，其中景区类旅游上市公司13家（以上这两个数据不一定准确，这是2006年的数据）。资本市场也应是我们三个景区旅游开发的资金来源之一。

（一）资本市场融资方式

1、国内上市融资

2、海外融资

海外融资有多种方式，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等。海外融资目前受到一些政策限制，但具体操作时仍可通过多种方法加以运作，这需要一家海外投资银行作为承

销商，全面进行安排和设计。

3、信托融资

新的《信托法》出台以来，信托投资公司已经拥有了很大的运作空间，并创造了一些新的金融工具。其中，以项目和专题方式发行信托投资凭证，将旅游项目打包，向社会集资的方式，比较适合我们这三个景区的实际。据调查，中信信托公司就正在策划发行西部旅游信托凭证，把西部旅游项目打包，通过信托凭证，向社会集资。而我们也可以利用某些信托公司对旅游产品的青睐与倾向，向其进行融资沟通。这段时间通过和中信信托的几次沟通得知，其有非常大的意愿和我们接触，但是其利率也是高的怕人，估计连中间费用长期贷款得达到20%左右。但有个优点是下款速度快，估计一到三个月就能办理完成。

（二）现状特点

由于我们的景区项目刚刚启动，一切的公司经营基础都为空白，所以现在上市融资只能作为一种构想与努力的方向，也可以从现在开始就按上市公司的管理程序来要求自己，为将来的上市做好准备。

（三）面临障碍

1、资源开发类旅游企业存在门票收入不能列入公司主营业务收入的限制，影响旅游开发公司直接上市。

2、遗产类旅游资源能否转让开发经营权，目前存在争议，操作规则不明。

3、当前资本市场不景气，融资效果受到影响。

（四）配套措施

1、优化公司资产结构。从主要依赖门票收入的景区开发经营模式，向宾馆、民居旅馆、餐饮经营、旅游交通、旅游纪念品产销等多项业务转移资本和收入，增强企业的融资能力。

2、积极探索资本市场上新的融资方式。研究和尝试海外融资和信托融资的可能和效果。

五、创新模式盘活民居资产（“兑钱”方案）

当代人的生活方式和居住观念正在发生着深刻的变革，旅游与房地产结合，创造各种旅游住所，已经成为景区深度开发的趋势。

（一）盘活方式

以“我在桃花山（水神堂、白洋裕）有个家”为主题，策划系列拍卖、发售和招租等活动，具体方式如下。

1、产权融资

包括：产权酒店、商铺产权发售、项目公司拆分产权发售等。

2、出售部分产权 包括：分时度假等。

3、第二驻地

包括：第二居所、企业第二总部（或企业庄园）等。

4、租赁融资

包括：设备租赁、资产租赁、土地租赁、房屋租赁等。

5、民居收藏

包括：文化民居收藏、主题民居收藏等。

产权融资现在运用的最好的就是海南、山东沿海城市的部分地产商，我们可以借鉴他们的经验，在这里不加累述。在我们建设的过程中，有好多项目能涉及到租赁融资，比如上下山用的缆车，大型游乐场设备，大型机械电器设备等等可以采用设备租赁融资。而资产，土地，房屋租赁可看我们募集的资金的总量视情况具体安排。

（二）配套措施

1、成立专门的民居资产管理公司，统一盘活和管理民居资产。

2、对现存民居资产进行分类登记，策划对应的盘活方式。

3、改善景区内的居住环境。

4、创新居民管理方式，如发行“景区绿卡”，赋予民居使用者景区的永久居留权，但同时要注意兼顾和保持景区内的传统居住文化。

5、选择中高端人群入住景区内的民居。

六、鼓励当地群众投资（“汇钱”方案）

随着经济的发展，民间资本的投资能力愈加可观。景区的旅游开发，比较适合当地民间资本的投入。积极鼓励景区及其周边的群众投资我们景区的旅游开发，汇集零散的小额投资，集腋成裘，是一条有效的融资渠道。

（一）基础条件

1、我们景区的旅游服务体系中尚存在大量的就业与创业机会，方便当地群众将自身的资本与劳动力相结合。

2、山西煤炭等传统产业的积累，使山西民间闲散资本的规模有了比较大的扩张。

3、现阶段国内其他民间投资领域的效益不高，为景区旅游业降低了融资的机会成本。

（二）投资重点

重点引导当地群众投资到投入小、见效快、回报稳定、经营方式灵活的领域中。

1、旅游餐饮

包括：餐馆、酒吧、茶社、咖啡馆等

2、旅游交通

包括：旅游客运公司、景区内部交通等

3、民居旅馆

包括：民俗客栈、农家乐等

4、旅游商品

包括：旅游纪念品销售、民间手工艺品制作等

5、旅游娱乐

包括：民俗表演、曲艺演出、特色娱乐服务等

6、旅游景点

包括：小型景点的开发等

7、旅行社

包括：小型的地接社等

8、其他适宜的旅游配套服务

包括：游客咨询等

（三）配套措施

1、我们作为开发商要为民间资本开发的旅游项目提供公平的经营环境。尤其在宣传营销、利润分配、支持保障等方面，要做到公平、公开与公正。

2、利用我们和银行的关系，采取银行小额信贷、政府贴息等方式，提供必要的信贷关系的扶持，鼓励当地群众投资景区旅游开发。

3、开放投资领域，采取单独景点特许经营的方式，鼓励投资利润相对较高的领域。如景区内的景点开发。

4、沟通景区所在县的政府部门，争取优惠政策，向当地群众投资开发的旅游项目做适当政策性倾斜。如在用水、用电、土地专用、税收等方面进行优惠。

5、帮助当地投资景区旅游业的群众成立民间团体，进行行业互助，争取群体利益，开展行业自律。如白洋裕、水神堂、桃花山本地旅游投资者协会。

6、帮助促成增资扩股、社会募股、合伙经营等开发形式，丰富当地群众投资旅游业的方式。群众个人的资金有限，在无力单独开发旅游项目的条件下，多种形式为其参与投资提供了可能。

7、加大对当地旅游就业和创业者的培训力度，提高其从旅游业中获利的能力。

七、引导煤炭等传统产业转向投资旅游（“转钱”方案）

煤炭及其相关产业是山西省和大同地区传统的支柱产业。煤炭等传统产业在为当地提供了一定的经济基础的同时，地方对其的过度依赖产生的自然和社会危害也逐步显现出来。在旅游资源富集的山西省，将在煤炭等传统产业中积累起来的资金转移到旅游这一清洁、生态的朝阳产业中，成为地方部门间资金转移的必然趋势。我们的三个景区旅游业的开发、发展，可以利用好这一趋势，开辟出一条独特的融资渠道。

（一）资金来源

当前，山西省的旅游业融资存在着一个特别的机遇，即通过实施“煤变旅”工程，在省内融集到规模可观的资金。随着近几年煤炭及其相关产品市场的繁荣，山西省特别是大同地区出现了一批煤炭大王，他们在煤炭产业中积累起了大量的资金，将这些资金投向旅游业，特别是本省的旅游业的开发，显示出良好的综合效益前景。介休民营企业家阎吉英个人投资数亿元开发绵山景区，就是一个典型的实例。我们的三个景区依托风光无限美好的旅游资源，完全可以通过“煤变旅”工程，达到良好的融资目标。

（二）现实性分析

煤炭产业具有的高风险、高收益，易对环境产生污染，处于长期萎缩趋势中的特点；旅游业与煤炭产业一样属于高风险、高回报的产业，不同之处在于，旅游业是典型的生态产业、阳光产业，有利于区域经济的可持续发展，被称为“永远的朝阳产业”，并且投资回报期长，长期效益良好，在现代经济体系中，处于稳定上升的趋势之中。

根据两种产业的对比，可以得到以下基本结论。

现阶段，山西省和大同市区域经济的发展中，煤炭产业将一部分包括资金在内的资源向旅游业转移，逐步形成“煤炭+旅游”的模式，是一种很好的区域产业组合：宏观方面，煤炭产业已有的资金积累可以为旅游业提供大量的投资，旅游业发展带来的生态效益和社会效益，反过来可以作为煤炭产业所造成的环境污染和某些社会问题的弥补。微观方面，在煤炭产业中取得成功的企业家，具备了驾驭旅游业这一同样高风险的行业的能力，而旅游业的长期发展性恰好弥补煤炭产业作为“夕阳产业”前景的局限。总之，煤炭产业向旅游产业进行部门间的资金转移，是山西省区域经济转型中的一个良性趋势。

（三）障碍及措施

引导煤炭产业中的资金向我们的三个景区旅游业转移，主要存在三个方面的障碍，与此对应，在此提出三个方面的措施。

障碍一：目前煤炭产业投资回报率依然很高，加之旅游业投资回报周期较长，阻碍资金向旅游业转移。

应对措施：和政府相关部门进行沟通，促使其要对“煤变旅”工程加强引导，并制定一系列优惠政策鼓励资金转移。

障碍二：煤炭行业的企业家对旅游业缺乏了解，阻碍其投资旅游业。

应对措施：采取相应措施，提供智力方面的扶持和支援，使投资者对旅游业，尤其是其中的利润增长点增强了解。

障碍三：煤炭转移的资金缺乏旅游专业的人力资源配套支撑。

应对措施：加大对相关人员的培训力度，并进行旅游人力资源的系统开发。

八、设立整个景区的旅游发展基金（“募钱”方案）

随着经济的发展和社会的进步，公众对珍贵的文化遗产、文化遗址（古长城）、神奇的天然景点（溶洞）及水资源（水神堂）的保护日益重视，各种类型的人类文化遗产保护基金不断涌现，国家也出台了支持性的相关政策。在这一背景下，充分利用文化遗产的楦头，设立“水神堂、白洋裕、桃花山遗产保护及旅游发展基金”，成为现实的可能。

（一）资金来源

1、通过基金争取到的银行贷款、各级政府的资金扶持及个人投资。专项基金是整合各种资源优势，开拓融资渠道的良好方式之一。

2、通过乡情、文化传播、遗产保护等联络载体募集到的个人和单位的捐赠。基金管理部门要给予捐赠方荣誉或情感上的回报。

3、来自本地旅游企业等基金收益方的计提。

（二）投资领域

“遗产保护及旅游发展基金”重点支持以下领域。

1、古长城，溶洞及其他文物古迹的开发、保护修缮，及其前期的研究论证与对开发、保护修缮方案的制定。

2、旅游项目规划设计。

3、旅游市场的宣传促销、旅游产品的开发。

4、旅游特色项目的贷款贴息。

5、设立政府旅游赔偿基金，对受到侵害的游客进行赔付。

（三）配套措施

1、严格贯彻财政部、国家旅游局颁布实行的《旅游发展基金管理暂行办法》，确保资金的合理使用。规定基金交由景区所专门设置的资产管理办公室负责管理，专户存储、专款专用，对资金的使用要注意合理性、效应性和前瞻性。

2、建立我们开发公司各部门的联动机制，确保基金的科学运作。资金投入使用后，公司指定专门部门实施项目和资金的管理，并对资金的使用效果进行有效反馈与监督，公司审计部门年末对基金使用情况进行审计，确保基金用到实处，起到实效。

九、合理运用多种融资模式（“挤钱”方案）

在我们实际的景区建设开发的过程中，还可以有策略的运用多种融资手段，不但可以直接部分解决资金短缺的问题，而且能够为其他融资渠道的畅通提供保障。

（一）融资模式 1政策支持性融资

充分利用国家鼓励政策，进行政策支持性的信贷融资，包括旅游国债项目、扶贫基金支持、生态保护项目、文物保护项目、世界旅游组织规划支持、国家及省市旅游产业结构调整基金、农业项目、水利项目、文化项目

2、商业信用融资

若把我们整体的开发规划设计的有足够吸引力，我们能创造一定信用的话，开发中的工程建设，可以通过垫资方式进行。一般情况下，工程垫资可以达到30%–40%，若再设计相应的垫资融资的财务安排，垫资100%也具有可能性。

商业信用可以表现在很多方面，若开发能与开放游览同步进行，则可对旅游商品、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面进行商业信用融资。具体可用垫资融资的部分有：垫资建设、代销商品、门票抵扣、预售预卖、时权融资

其实对于景区的部分项目可以整体项目融资和商业信用融资两种形式穿插结合着运用。

（二）投资重点

多种融资模式所融得的资金投资重点在于引导其他渠道的资金注入，扮演“引子”资金的角色。

1、投入为争取上级政府资金扶持而进行的前期和配套建设。

2、投入与银行贷款项目相配套的项目。

3、投入与商业投资项目相配套的项目，尤其是配套基础设施的建设。

4、设立鼓励基金，采取政府贴息贷款等方式引导民间资金投入。

（三）配套措施

1、设立固定的景区保护和旅游业发展的财政专项资金

2、提高理财水平，增加旅游相关项目投资；

3、加大财政监管力度，进一步完善财务监督机制，确保从各个渠道投入景区旅游业的资金都能得到合理的使用。

综上所述，比较可能出现的多种融资方式之后，本人建议从国开行、银团信贷与信托基金三个方面同时入手。在工程实际建设的过程中，可以同时设计运用多种融资手段。

伟人康宝宝 2011年7月22日