刘克滥律师：店铺转让合同纠纷案例分享

第一篇：刘克滥律师：店铺转让合同纠纷案例分享

刘克滥律师：店铺转让合同纠纷案例分享

本案是问之法律网刘克滥律师在北京市朝阳区人民法院审理的案件，刘克滥律师受被告金某委托出庭应诉并提起反诉。

【案情简介】

2007年10月23日，被告金某与原告刘某、第三人徐某签订《 北京某美容美发中心转让合同》。该合同约定：被告金某愿将独资设立的美容美发中心转让给原告刘某；转让价格为17万元，包括目前在店内的全部装修、家具、美容美体设备、用品及以前加盟的美容美体品牌用品清单说明；于本合同签订时刘某即付15万元转让费，余款2万元待过户后，即2007年12月31日前另付清；双方定于2007年10月1日为点交日期，并定于标的现场为点交地点；商号现承租房屋的租赁权，由金某转让给刘某，并由刘某负责与出租人办理续租手续等。合同签订后，刘某当日向金某支付转让费15万元并写下欠条尚欠金某转让费2万元，承诺于2007年12月31日前还。合同签订后，金某将美发中心的个人独资企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证等交付给刘某。

2008年，刘某向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，诉称金某一直不能办理该企业的过户手续，亦未取得住所地的承租权，更没有转租权，金某与徐某共同控制企业的经营管理，使刘某自身的合法权益遭到重大侵害，金某的行为已构成严重违约，故请求法院确认转让合同无效，金某返还刘某转让费15万元及垫付的房租及押金18600元等。于是金某委托北京市中银律师事务所刘克滥律师出庭应诉并提起反诉。【律师办案思路】

本案主要的矛盾焦点是转让合同是否生效？合同是否实际履行？双方是否存在违约行为？

一、本案所涉的转让合同是否有效？

1、金某是否享有转租权：北京某美容美发中心为个人独资企业，营业执照上载明的投资人为谢某。2007年8月15日，金某与谢某签订了转让合同，双方约定谢某将该美容美发中心以20万元的价格转让给金某。根据我国法律规定：个人投资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让。

2、该转让合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。

二、该转让合同是否实际履行？

1、合同签订当日，刘某支付金某转让费15万元；

2、金某已向刘某交付了该企业全部资产、物品、房屋租赁合同、工商营业执照、公章及所有相关财物。故该转让合同已经实际履行。

三、双方是否存在违约行为？

1、金某已经按照合同约定履行了所有的合同义务，并交付了所有相关的财物，不存在任何违约行为。

2、刘某对于房屋续租问题、企业年检及变更工商登记等事宜一律置之不理，也拒绝支付剩余2万元的转让费。刘某存在违约行为，金某应提起反诉索要2万元的转让费。

【法院判决结果】

一审法院采纳了金某代理律师的律师意见，判决驳回刘某的全部诉讼请求，判决刘某于判决生效后七日内即付金某2万元转让费。刘某不服该判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

第二篇：关于加油站转让合同纠纷的律师意见

代 理 词

——朱占荣、谢书玉诉大竹县四通石油公司加油站转让合同纠纷一案

审判长、审判员：

根据《民事诉讼法》的规定，四川黎明律师事务所接受本案被告的委托，指派我担任其一审代理人，现根据本案事实，发表如下代理意见，供合议庭合议时参考：

本案《大竹县竹北加油站转让合同》涉及的转让标的为：大竹县竹北加油站这一个人独资企业的转让，以及大竹县竹北加油站经营场所（即房屋和土地使用权）的转让。为了准确认定本案合同效力，现依次阐释如下：

一、大竹县竹北加油站这一个人独资企业的转让合法有效。

具体理由为：

从大竹县竹北加油站的企业性质来看，该加油站系个人独资企业，其投资人为朱占荣。根据《个人独资企业法》第十七条规定：个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。同时《个人独资企业登记管理办法》第十三条规定：个人独资企业变更投资人姓名和居所、出资额和出资方式，应当在变更事由发生之日起１５日内向原登记机关申请变更登记。由此可知，个人独资企业的转让并没有限制。故被告与原告所签订的《大竹县竹北加油站转让合同》就加油站这一个人独资企业的转让而言合法有效。

二、大竹县竹北加油站经营场所（即房屋所有权和土地使用权）的转让也合法有效。

从原告诉称的理由来看，其主张无效的理由为：该房屋的土地使用权为划拨，未经政府批准变为出让前，不得自行转让。被告认为，该理由明显不能成立，被告认为，划拨土地上的房屋在转让时未经政府批准，不影响转让合同的效力,本案转让协议仍合法有效。具体理由如下：

1、本案转让合同自成立时生效。

《合同法》第44条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。另根据《合同法解释

（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。

根据上述规定，本案被告与原告所签订的《大竹县竹北加油站转让合同》自成立时就生效。

2、未经政府批准不影响合同效力。

其具体理由为：

①、《城市房地产管理法》第40条的规定属于管理性规范，而非效力性规范。

《合同法解释

（二）》第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。

《城市房地产管理法》第40条规定，划拨土地上的房产转让是需要报政府批准，但并没有规定未报政府的转让合同无效或者不成立，同时，该转让合同的继续有效也不会损害国家利益和社会公共利益，为什么说不会损害国家利益和社会公共利益呢？因为在转让前该划拨土地使用权由转让人在无偿使用，转让后由新的买受人在使用，其使用用途并没有发生改变，只是使用主体发生改变，对此事实，又何来损害国家利益和社会公共利益

之说。

同时，《城市房地产管理法》第67条规定：“违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款”。很明显，划拨土地转让未获审批即违反《城市房地产管理法》第40条的后果，仅是责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得和罚款，并不会导致划拨土地转让合同无效的后果。

为此，《城市房地产管理法》第40条的规定属于管理性规范，而非效力性规范。

②、向政府申请批准是合同成立后当事人应履行的义务。

《城市房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。这里“转让房地产时”应理解为转让合同签订后，当事人应当向政府申请批准，而并没有要求转让人在转让之前先获得批准之后，方能转让。因为该规定中明确政府批准出让的，由受让人办理土地出让手续，既然有受让人的存在，必然是建立在买卖关系已经确立的前提下。为此，申请政府批准应理解为合同成立后当事人应履行的法定义务。

③、本案转让房产不属于《城市房地产管理法》所规定的禁止转让的房产。

（一）根据《城市房地产管理法》第38条规定，下列房地产，不得转让：

以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法

律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

纵观前述规定，该法并没有对划拨土地上的房地产未经批准前列为禁止转让之情形。

④、如果认定未经批准，合同无效，则必然影响交易的稳定和安全。

根据划拨土地上的房地产转让的操作程序，先由转让双方签订转让协议，再向房屋管理部门申请房产过户，之后由买受人持有转让后的房产证、税票、买卖双方的身份证复印件、买卖协议、土地使用权证、地价评估报告等资料，方能向国土部门申请土地使用权的出让手续，如果政府批准同意出让，则由买受人交纳土地出让金，如果政府不同意出让，就由买受人办理划拨有关手续。

根据前述操作流程，划拨土地使用权上的房产转让，必须先对房屋进行过户，根据《物权法》的规定，房屋过户其物权即发生转移，买受人取得该房产物权，根据“地随物走”的原则，其划拨土地使用权已经随之转移，此时，只是要求买受人办理有关手续而已，并不影响物权转移。如果，认定在政府批准之前，合同尚未生效，则势必存在这样一个尴尬局面，即物权已经发生转移，而合同尚未生效，岂有如此的荒谬的法律理论。

从本案原告购买该房地产的情况来看：原告于2001年11月16日签订转让合同，2002年1月10日办理房产过户，取得房产证，2002年2月6日获得政府批准，2002年4月22日办理土地使用权证。根据前述程序，原告也没有在签订转让协议前，得到政府的批准。

为此，如果认定未经批准，合同无效，则必然影响交易的稳定和安全。目前，大竹县国土局并不接受划拨土地上的房产在转让前的报批手续。⑤、政府批准转让也并非通通批准为出让，仍有可能批准为划拨。

《城市房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准全的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定，将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理”。从该规定可以看出，划拨土地上的房

产转让时，其土地使用权仍然可以划拨。

⑥、未经批准不得转让这一理解违反法律规定。

根据《物权法》第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，即物权所有人有权依法处分其物权，任何人单位和个人不得侵犯。本案中，原告在办理完房屋所有权证及土地使用权证后即依法取得该房产的物权，如果规定原告转让该房产时还需要得到政府的批准，势必承认国家有权禁止物权人行使处分权。这显然是与法相悖。

⑦、从法制的进程来看，本案应认定合同有效。

《城市房地产管理法》于1994年7月5日通过，2007年8月30日修改，其中第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院的规定，报有批准全的人民政府审批，”《物权法》于2007年10月1日施行，其中第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《合同法解释

（二）》于2009年5月13日起施行，其中第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。从前述有关变动物权的合同效力规定来看，显然是更加倾向于对交易安全的保护，不轻易认定合同无效。

同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发„2009‟40号]第15条规定：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释

（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种

类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。

另，《最高人民法院印发<关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见>的通知》[法发„2009‟42号]第二条规定：“切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转”。

从前述规定来看，本案转让合同应认定为有效。

⑧、如果认定未经批准，转让无效，则将会造成严重的市场混乱。

据了解大竹县国土部门关于划拨土地上房屋的转让，其程序均为先办理房屋所有权证的变更，之后再向国土部门申请审批土地使用权的转让。并且全县所有的划拨土地上房屋的转让均是按照该程序进行。如果原告的这一观点成立，则大竹县国土局在办理划拨土地上房屋的转让时的程序全部违反《城市房地产管理法》，将全部被撤销，而且，还要大量的划拨土地上房屋的转让都可以宣布无效，这也势必促使更多的人背信弃义，纷纷起诉主张此类的转让合同无效。如此一来，我县的房地产转让市场岂不混乱一通。

综上所述，被告与原告所签订的《大竹县竹北加油站转让合同》合法有效。

以上意见，请给予采纳。

代理人：唐文学 律师

2011年7月29日

第三篇：潍坊律师辑房屋店铺转让合同协议书

协议书

甲方：身份证号：

地址：

乙方：身份证号:

地址：

丙方：身份证号：

地址：潍坊律师徐振才（电话：***,QQ:1522982712,网址：），中华全国律师协会注册律师会员，执业于

山东潍坊省级优秀律师事务所，法学硕士，研究生学历，连续被评为

优秀律师、青年律师标兵，从事法学理论与实践十余年，积累了丰富的经验。

1.甲乙丙各方均认可对位于安丘市青云花园东门路北沿街房的餐饮有限公司虽然该公司股东及法人为乙方于华，但实际出资人为甲

方智华，甲方委托乙方经营酒店的日常事务。

2.现甲方由于投资需要，需以该酒店作为抵押物进行抵押担保，为防止以后出现不必要的纠纷，现通过该协议确认甲方同意乙方以该

酒店相关设施作抵押作为甲方于华向丙方借入元的该笔借款的担保人，日后如在该笔贷款担保业务中涉及到该酒店的任

何纠纷与乙方无关，丙方对该事项知晓。

3.该酒店中的电器设备因涉及拖欠员工工资，已被安丘市人民

法院查封，各方对此已知晓。

4.该协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，甲乙丙各方对以上条款及事实均无异议。

甲方：乙方：丙方：

2013年月日

第四篇：辽宁工程律师刘政伟谈工程合同纠纷怎么处理

建设工程行业的飞速发展，越来越多的弊端出现在大家的面前。而建设工程合同纠纷更是麻烦事一件，这对于一个做建设工程的人来说这无疑是巨 大的影响。那么，我们应该如何处理建设工程合同纠纷呢？接下来，我们就请沈阳辽宁工程律师刘政伟刘政伟为我们讲解一下建设工程合同纠纷 怎么处理吧！

1.工地的交接记录（应注明交接日期，场地平整情况，水、电、路情况等），图纸和各种资料交接记录。工程中送停电、送停水、道路开通和封 闭的记 录和证明，它应有工程师签证。

合同双方在工程过程中各种文件和资料的交接都应有一定的手续，要有专门的记录，防止在交接中出现漏洞和说不清楚的情况。

2.招标文件、合同文本及附件，其他各种签约（备忘录、修正案等），业主认可的工程实施计划，各种工程图纸（包括图纸修改指令），技术规范 等； 承包商的报价文件，包括各种工程预算和其他作为报价依据的资料，如环境调查资料、标前会议和澄清会议资料等。

3.来往信件（书信、电子邮件等）。如业主的变更指令，各种认可信、通知，对承包商问题的答复信等。这里注意，商讨性的和意向性的信件通 常不能 作为变更指令或合同变更文件。

在合同实施过程中，承包商对业主和工程师的口头指令、传真件、电子邮件等和对工程问题的处理意见要及时索取书面证据。来信的信封也要 封存，信封 上的邮戳记载着发信和收信的准确日期，起证明作用。

4.各种会议纪要。在标前会议和决标前的澄清会议上，业主对承包商问题的书面答复，或双方签署的会谈纪要；在合同实施过程中，业主、工 程师和各 承包商定期会商，研究实际情况，作出决议或决定。它们可作为合同的补充。但会谈纪要须经各方签署才有法律效力。

5.施工进度计划和实际施工进度记录。包括总进度计划，开工后业主的工程师批准的详细的进度计划、每月进度修改计划、实际施工进度记录、月进度 报表等。这不仅是工程的施工顺序、各工序的持续时间，还包括劳动力、管理人员、施工机械设备、现场设施的安排计划和实际情况，材料的采购定货、运输、使用计划和实际情况等。

6.施工现场的工程文件，如施工记录、施工备忘录、施工日报、工长和检查员的工作日记、监理工程师填写的施工记录和各种签证等。它们应 能全面反 映工程施工中的各种情况，如劳动力数量与分布、设备数量与使用情况、进度、质量、特殊情况及处理。各种工程统计资料，如周报、旬报、月报。这些 报表通常包括本期中以及至本期末的工程实际和计划进度对比、实际和计划成本对比和质量分析报告、合同履行。情况评价等。

刘政伟主任对建设工程合同纠纷怎么处理的讲解就到此结束了，如果您还有什么不明白的地方可以随时咨询刘政伟律师。

第五篇：沈阳建筑律师刘政伟律师介绍：如何处理工程合同纠纷

沈阳建筑律师刘政伟律师介绍：如何处理工程合同纠纷

据相关报道近期由于建设施工合同引起的纠纷越来越多，那么是什么原因导致这一现象的发生呢？根据这一情况小编找到了辽宁卓政律师事务所 著名建筑工程律师刘政伟主任，刘主任为我们介绍说：设工程施工合同是否有效是法院和当事人需要认真考虑的问题，为什么这么说呢？主要有 以下两点，第一，合同无效，合同约定的违约责任条款当然无效，而在合同有效时，违约方应当按照合同约定承担违约责任。第二，合同无效，一般是因为违反法律、行政法规，损害社会公共利益，因此，过错方可能会受到民事、行政甚至刑事制裁，而在合同有效时，一般不存在以上问 题。

合同无效通常是想避免合同约定的违约责任

刘政伟主任为我们介绍说，就建设工程施工合同而言，当事人主张合同无效通常是想避免合同约定的违约责任。建设工程施工合同效力纠纷主要 有一下几个问题：

第一，发包人没有取得施工许可证，《建设工程施工合同》是否有效？关于施工许可证的规定属于管理性规范，不是效力性规范，与《建设 工程施工合同》的效力无关。

第二，建设工程施工合同签订时承包人没有法定资质，在工程竣工验收前取得相应资质，合同是否无效？承包人超越资质等级承包工程，但 在工程竣工验收前取得相应资质，合同有效，但是承包人没有法定资质与超越法定资质存在本质区别，即使其在工程竣工验收前取得相应资质，合同仍然无效。

第三，无资质的挂靠人以被挂靠人名义与发包人签订建设工程施工合同，又与被挂靠人签订内部承包合同，这两个合同的效力如何认定？前 一个合同属于没有资质实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签署合同，为法律所禁止，当属无效。无资质的挂靠人与被挂靠人签订的内部 承包合同实质上属于合同转包，应属无效。

第四，自然人签署的建设工程施工合同有效吗？自然人没有法定的建设工程承揽资质，其签署的建设工程施工合同违反法律、行政法规的强 制性规定，属于无效合同。

第五，如何判断案涉工程是否属于强制性招标项目？案涉工程是否属于强制性招标项目应当从项目性质和使用资金来源两方面判断，具体判 断标准是《中华人民共和国招标投标法（下称《招投标法》）》第三条规定的“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：

（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众 安全的项目；

（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家 融资的项目；

（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所 列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报 国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项 目的范围有规定的，依照其规定。”和《工程建设项目招标范围和规模标准规定》。

第六，招投标程序完成后，招标人与中标人没有在《招投标法》规定的时间内签署建设工程施工合同，而在法定期间之后签署合同，该合同 是否有效？《招投标法》的立法目的是保护国家利益、社会公共利益，保证建设工程质量。《招标投标法》第四十六条规定：“招标人和中标人 应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其 他协议。”该条设定期限的立法理由主要是督促当事人尽快签订合同，实现招投标程序涉及的工程项目尽快动工，因为没有在《招投标法》规定 时间内签署合同不会导致整个招投标程序丧失意义，也不会造成《招投标法》保护国家利益、保护社会公共利益、保证项目质量的立法目的落空，这与签署背离招标文件的合同的行为存在本质区别。

刘主任为我们介绍到了合同纠纷为什么日益增多原因无非就是想通过合同无效来避免合同约定的违约责任，相信您通过小编今天的报道对合同纠 纷有了一定的认识，如果您有问题可以和刘政伟主任进行沟通相信会给您一个满意的解答。