新疆工业用地标准及对应最低出让价格

第一篇：新疆工业用地标准及对应最低出让价格

关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知

关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知

国土资发〔2006〕307号

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局：

为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）精神，加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策等，部统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》，详见附件1），现予以发布。

一、本《标准》是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。

二、工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别（详见附件2）相对应的最低价标准。各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。

三、工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60%执行。其中，对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30%执行。对实行这类地价政策的工业项目用地，由省级国土资源管理部门报部备案。

四、对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

五、为切实保障被征地农民的长远生计，省级国土资源管理部门可根据本地征地补偿费用提高的实际，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准；亦可根据本地产业发展政策，在不低于本《标准》的前提下，制订并公布不同行业、不同区域的工业用地出让最低价标准，及时报部备案。

六、本《标准》发布实施后，各省（区、市）要依据本《标准》，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价。

七、各地国土资源管理部门要加强对工业用地出让的监督管理。低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。

八、本《标准》自2007年1月1日起实施。部将根据各地社会经济发展情况、宏观调控的需要以及《标准》的实施情况，适时进行修订。

附件：1.全国工业用地出让最低价标准

2.土地等别

二○○六年十二月二十三日 附件1 全国工业用地出让最低价标准 单位：元/平方米（土地）

土地等别 一等 二等 三等 四等 五等 六等 七等 八等 最低价标准 840 720 600 480 384 336 288 252 土地等别 九等 十等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等

最低价标准 204 168

144

120

六等：

新疆：乌鲁木齐市（沙依巴克区 水磨沟区 头屯河区 天山区 新市区）八等：

新疆：克拉玛依市克拉玛依区 九等：

新疆：石河子市 十一等：

新疆：乌鲁木齐市（达坂城区 米东区）库尔勒市 十二等：

新疆：克拉玛依市(白碱滩区 独山子区 乌尔禾区)喀什市 阿克苏市 伊宁市 昌吉市 哈密市 乌鲁木齐县 十三等：

新疆：五家渠市 吐鲁番市 阿勒泰市 阜康市 奎屯市 塔城市 乌苏市

十四等：

新疆：阿瓦提县 巴楚县 博湖县 察布查尔锡伯自治县 额敏县 富蕴县 伽师县 和静县 和硕县 吉木萨尔县 麦盖提县 沙雅县 疏附县 疏勒县 尉犁县 温宿县 叶城县 伊宁县 英吉沙县 岳普湖县 阿拉尔市 图木舒克市 阿图什市 博乐市 和田市 呼图壁县 霍城县 精河县 库车县 轮台县 玛纳斯县 沙湾县 莎车县 鄯善县 托克逊县 新源县 焉耆回族自治县 泽普县 十五等：

新疆：阿合奇县 阿克陶县 巴里坤哈萨克自治县 拜城县 昭苏县 布尔津县 策勒县 福海县 巩留县 哈巴河县 和布克赛尔蒙古自治县 和田县 吉木乃县 柯坪县 洛浦县 民丰县 墨玉县 木垒哈萨克自治县 尼勒克县 皮山县 奇台县 且末县 青河县 若羌县 塔什库尔干塔吉克自治县 特克斯县 托里县 温泉县 乌恰县 乌什县 新和县 伊吾县 于田县 裕民县

第二篇：《全国工业用地出让最低价标准》解读

国土部权威解读:《全国工业用地出让最低价标准》

一、为什么要制订全国统一的工业用地出让最低价标准？ 一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题，危害十分严重。一是工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，影响了中央宏观调控政策的有效实施。二是地区之间竞相压价搞恶性竞争，破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成了新的区域不平衡，影响了区域协调发展。三是由于土地出让的价格远低于其实际成本，国有土地所有者权益没有得到应有体现，造成了国有土地资产大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企业圈占大量土地，建花园式工厂，造成了土地资源的低效利用和闲臵浪费。五是损害了农民的土地财产权益。地方政府低价出让土地往往是以压低拖欠征地补偿费，牺牲农民利益为代价的，其结果是直接侵犯了农民合法的土地财产权益。

要从根本上解决这个长期困扰土地管理工作的突出问题，必须坚持以全面落实科学发展观为指导，按照促进社会经济全面、协调、可持续发展的要求，理顺工业用地的价格形成机制，使工业用地价格能充分反映市场供求状况和资源稀缺程度，更大程度上发挥市场配臵土地资源的基础性作用，针对当前工业用地的供求状况，合理制订工业用地出让价格的最低控制标准是推进工业用地市场化配臵的重要基础。为此，2004年国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定，“禁止非法压低地价招商”，“各省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让最低价标准，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。”但是各地在执行这一政策时都怕提高本地地价影响招商引资，因此有的省份在制订最低价标准时不是互相攀高，而是相互比低，有的迟迟不公布，影响了政策的执行效果。

为此，今年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发„2006‟31号，以下简称国发31号文件）中明确提出，国家要根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，而且规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。为贯彻落实31号文件精神，我部组织制订了《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》），下发了《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（以下简称《通知》），对《标准》的有关实施政策做出了一系列明确规定。

二、《标准》的实施有什么意义和作用？

《标准》的发布实施，是贯彻落实国发„2006‟31号文件精神，加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，对有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公正的土地市场秩序，推进区域协调发展，保障土地所有者合法权益，促进土地的节约集约利用具有重大意义，而且对于“以工补农、以城促乡、城乡统筹”的和谐社会的建立具有深远影响。具体而言，《标准》将在以下四个方面发挥重大作用。

（一）规范工业用地市场秩序

《标准》的实施，为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”，对各地在招商引资中搞恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧箍咒”，为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方式出让奠定了基础，为建立统一规范有序竞争的土地市场提供了保障，为查处低价出让土地的违法行为提供了参考依据。

（二）保障被征地农民的基本权益

《标准》在制订过程中，严格执行了国发31号文件“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的规定，通过提高工业用地的出让价格，将有效抑制一些地方因低价出让土地而有意压低征地补偿费用的行为，有利于保护被征地农民的基本权益，促进社会的和谐稳定。

（三）促进区域协调发展

《标准》是依据各地土地等别和区域土地利用政策等制订的。《标准》与土地等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我国东、中、西部不同区域的社会经济发展状况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地利用政策导向，有利于缩小东中西部差距，有利于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促进区域协调发展。

（四）稳定住宅用地价格

最低价标准是按照不低于成本的要求确定的，与现在各地工业用地的实际出让价格相比，将有较大幅度的提高。工业用地价格提高后，将会抑制工业用地的过度扩张，提高工业用地的集约利用程度，在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量，促进住宅用地价格的稳定。同时，地方政府从工业用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政府补贴工业用地成本的行为。

三、最低价标准是如何确定的？

《标准》的制订工作是一项政策性强、涉及面广、技术要求很高的工作。因此，我部在7月份即组织相关单位及有关专家，成立了专项工作组，多次召开座谈会、研讨会，对最低价标准的制订思路和技术方法进行了认真研究，广泛听取了地方国土部门、高等院校、科研院所专家及地价评估专业人士意见，按照《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发„2006‟31号）关于“国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准”和“工业用地出让最低价标准不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的精神，明确了“以土地等别和新增建设用地土地有偿使用费标准为基础，通过测算各土地等别工业用地成本与新增建设用地土地有偿使用费之间的倍数关系，确定全国各县、市（区）工业用地出让最低价标准”的思路和方法，并组织对全国各县、市（区）工业用地成本及出让价格进行了调查测算。经测算并征求各地意见，最终按6倍确定最低价标准，该标准比较符合各地实际，提高幅度是可以承受的。为了确保最低价标准得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正，变相低价出让土地，我部对《标准》如何贯彻执行还规定了八条具体的政策措施。

四、土地等别是如何确定的？《标准》为什么要与土地等别相挂钩？

土地等别是制订最低价标准的核心和基础。该等别是国土资源部、财政部为适应新增建设用地土地有偿使用费征收的需要，于1998年根据全国2864个县、市（区）级行政单元的社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合评价法，按照评价分值的15个区间段确定的，将全国各县、市（区）土地分成15个等别。2002年在征求各地意见后做了调整。现行土地等别的划分基本反映了各地的社会经济发展状况，体现了我国东、中、西部地区土地利用差异。如东、中部社会经济发展较快地区主要集中在较高土地等别，而中、西部地区主要集中在较低土地等别。现行土地等别在新增建设用地土地有偿使用费的征收中发挥了重要作用，也得到了各地普遍认可。

为了发挥地价对土地利用的调控作用，我们在制订最低价标准时，明确了最低价标准与土地等别相挂钩的政策。本次在土地等别基础上制订的最低价标准，随土地等别的降低呈现明显的下降趋势，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，体现了区域土地利用政策。

五、《通知》在最低价标准的执行上做了哪几方面的具体规定？ 为了确保最低价标准能在各地得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正最低价标准，变相达到低价出让的目的，《通知》对最低价标准的实施做出了八个方面的政策规定。

一是明确了《标准》的性质和适用范围。《通知》第一条明确规定《标准》是“市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准”。有三层含义：一是《标准》的性质是最低的控制性标准，是不可逾越的“底线”，各地出让工业用地时确定的土地出让价格只能比它高，绝不允许比它低；二是《标准》适用于国有土地，涵盖了各市、县（区）行政单元区域范围内（包括村庄、集镇）所有的国有土地；三是在一个行政单元区域范围内，凡出让国有土地用于工业项目用地的，都必须执行同一的最低价标准（即《标准》所列该行政单元所在土地等别相对应的最低价标准），由于工业项目在同一区域内的准入“门槛”相同，就可促进工业项目向区位、投资环境、基础设施条件更好的区域集中，防止工业用地零散布局，“村村点火”、“户户冒烟”。

二是严格规定了《标准》的修正原则，增强了《标准》执行的“刚性”。《标准》是严格按照国发31号文件中“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的要求，在广泛调查和测算基础上制订的，充分考虑了不同土地等别的土地开发程度、土地取得来源等各项因素，涵盖了相应的成本费用，体现了各地工业用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二条中不仅重申了工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，规定其“出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”，而且还明确规定各地国土资源管理部门“不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。”这样，一方面可有效防止一些地方在《标准》下发后，不按规范程序出让工业用地，甚至以土地取得成本不同、开发程度不同等各种理由修正最低价标准、减免或补贴地价款从而变相低价出让土地，增强了最低价标准执行中的“刚性”，另一方面也有利于促进地方进行“熟地出让”，有利于工业项目建设，有利于提高土地利用效率。

三是严格界定了特殊情况下《标准》的执行政策。按照《土地管理法》等法律法规的规定，工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。但是，在我国少数地区特别是西部地区，也存在一些情况比较特殊的工业项目，即因为选址、原材料等原因，确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒滩等国有未利用地的工业项目。为更好地使《标准》符合客观实际，鼓励这类工业项目在用地时更少地占用耕地，《通知》第三条规定了相应的地价政策。同时，为防止一些地方钻空子，对这类工业项目也从选址、用地类型、土地开发主体等多方面进行了非常严格的界定。

一是“对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。”二是对其中使用未列入耕地后备资源，未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地，且由土地使用者自行完成土地前期开发的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。

四是对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行《标准》予以明确规定。《标准》实施后，各地工业用地出让价格将有较大幅度提高，一些企业可能会选择租赁方式或者以较短年期（如20年）的价格取得工业用地。因此，为防止一些地方低租金租赁土地或通过年期修正低价出让土地，《通知》第四条分别针对上述两种情况，就如何执行《标准》进行了规定。

《通知》规定，对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

五是允许各省级国土资源管理部门制订本地最低价标准。鉴于各地经济发展状况不一，工业用地稀缺程度不同，而且国发31号文件下发后各地征地补偿等费用上涨幅度有高有低，一些地方可能会出现本地工业用地出让最低价高于《标准》的情况，同时，考虑到各地产业政策存在差异，区域之间鼓励发展的和限制发展的工业项目在地价政策上也需要区别对待，《通知》第五条按照“可高不低”的原则，规定各省级国土资源管理部门“可根据本地征地补偿费用提高的实际，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准”，切实保障被征地农民的长远生计，也可以“根据本地产业发展政策，在不低于本《标准》的前提下，制订并公布不同行业、不同区域的工业用地出让最低价标准。”这样，不仅有利于增强省级国土资源管理部门对本地土地利用的调控责任，而且还有利于进一步发挥其通过运用地价政策参与本区域内产业调控的积极性。

六是明确了《标准》与各地基准地价的关系。工业用地基准地价反映了不同区域工业用地的市场平均价格水平，是各地在出让工业用地时确定出让价格的重要参照依据。当前，各地为了招商引资，人为压低工业用地基准地价的现象比较普遍。为此，《通知》第六条明确要求各省（区、市）在《标准》发布实施后，依据《标准》开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价，从而使各地工业用地的基准地价与《标准》保持衔接一致。

七是明确了违反《标准》出让工业用地的法律责任。《通知》第七条要求各地国土资源管理部门加强监督管理，重申了国发31号文件的有关规定，即“低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。”

八是明确了《标准》实施的时间。即从2007年1月1日起实施。同时，为保证《标准》的适时性和适用性，《通知》第八条还规定“部将根据各地社会经济发展情况、宏观调控的需要以及《标准》的实施情况，适时进行修订。”

六、贯彻落实好《标准》，各级国土资源管理部门需要做好哪几方面的工作？

首先，各级国土资源管理部门要提高认识，准确把握《标准》及《通知》相关规定的政策内涵，充分认识到《标准》的贯彻执行对土地管理和土地调控的重大意义，增强落实《标准》的自觉性。要加大宣传力度，大力宣传《标准》对规范土地市场秩序、促进区域协调发展和稳定住宅用地价格等方面所起到的作用，正确引导社会舆论和市场预期。

第二，各省级国土资源管理部门要结合本地实际，及时制订本地的最低价标准，更新基准地价。要按照《通知》要求，根据本地实际，与区域、产业政策协调配合，制订有利于调整优化本地产业结构、地区经济协调发展的最低价标准，并尽快报部备案。各地基准地价与《标准》不符的，要及时更新调整。

第三，要严格执行《标准》和《通知》的有关规定。各级国土资源管理部门在出让工业用地时，要严格按招标拍卖挂牌出让规范程序操作，不能违反《通知》有关规定随意修正、变相压低出让价格，确定的出让底价和成交价格均不得低于《标准》。

第四，要加强监督检查。各省级国土资源管理部门要加强对各地贯彻执行《标准》工作的指导和监督检查，采取有效措施确保《标准》落到实处，对违反规定，低于《标准》低价出让土地的，必须严肃查处。

第三篇：划拨、协议出让及工业用地供地注意事项及流程

划拨、协议出让及工业用地供地

注意事项及流程

所有供地最重要的前提：土地权属来源清楚、合法，且权属无争议。即新征土地已取得征地批文，且完成征地拆迁安置补偿；原国有土地要求完成收储，且相关权属已完成注销登记。

一、现将三种供地方式的注意事项作以下提示：

（一）划拨供地

1、用地符合划拨目录；

2、拟划拨项目需先由发改部门完成立项；

3、项目用地，其项目营利性、非营利性由行业主管部门确认和监管；

4、公益设施项目用地主体原则上为政府或政府相关部门（含国有平台公司）。

（二）协议出让

1、划拨补办出让：独立宗地需符合现行城市规划（法院裁定除外），以双评估补差方式补交土地出让金。分摊宗地不受城规影响，按现行基准地价的20%补交土地出让金。

2、土地改变用途：以符合城市规划为前提，企业自主提出申请，以双评估补差方式补缴土地出让收入。工业用地需按文件规定，由市工业主管部门备案。

3、整合：由规划部门确定不能独立开发的地块（含地下空间），面积不超过3000—5000平方米；原则上不得“以小整大”，不得多次整合；地价款以评估价款作为定价依据补缴。

4、改变设计条件：招拍挂土地原则上不能改变设计条件。其他方式取得的土地以规划部门重新出具的设计条件为准，按双评估差方式补缴土地出让收入。（工业用地不收取增容费）。

（三）工业用地（含物流仓储用地）

1、由各园区负责工业用地项目的管理。

2、工业用地的地价原则上不应低于基准地价的70%，且不得低于我区工业用地的最低保护价格16万元/亩。

3、工业用地需提交经信准入证明和环评备案证明。

二、供地流程

1、核实土地权属：取得规划局盖章的红拨后完成地籍调查；

2、抽签评估地价；

3、前期资料准备（详见清单），特别注意的是必须完成宗地的拆迁安置补偿工作；

4、供地会审：资料组件齐备交我局后，负责组织完成供地方案会审。

5、上报土委会议定。

6、土委会审议通过后，报区政府下发正式的供地批文，国土局完善供地手续。即工业用地报公共资源交易中心挂牌；划拨用地签订划拨决定书；协议出让用地签订土地出让合同。

第四篇：扬州市房地产价格影响因素及对应政策研究

扬州市房地产价格影响因素及对应政策研究

近年来，扬州经济快速发展，房地产业处于快速上升阶段，成为国民经济增长的重要支柱产业之一。但是，房价的不合理上涨问题已成为社会热点问题。2005年第4季度，市区普通商品住宅房均价为3243元/m2，同比上涨9.4%；2006年第4季度均价为3421元/m2，同比上涨5.5%；2007年第4季度成交均价为4343元/m2，同比上涨27.0%。国家相继出台了一系列宏观调控措施，房价却依然持续走高。影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响扬州房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。

一、影响房地产价格上涨的主要因素

(一)成本因素

1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。2007年底，扬州西区通过拍卖成交了一块每亩高达506万元的住宅用地，楼面地价一般可达4000元/m2，该地价必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。

2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。2006年市区Ⅰ、Ⅱ级钢筋综合平均价为3388.07元/吨；2007年上涨至4034.02元/吨，上涨幅度达19.07%。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。

3、公共基础(配套)设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。

(二)需求及供给因素

房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。

1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。扬州市作为全国人口最稠密的地区之一，城市化、工业化程度相对较高，城市规模逐年扩大，人口迁入比例高，对住房的需求也越来越高。近几年来老城区改造拆迁也带来对住宅商品房需求的增加。

2、居民人均收入上涨。2002年以来，居民可支配收入保持年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。

3、作为投资手段对商品房的需求。目前，我国资本市场不太完善，股票、期货、基金风险大收益缺乏保障，银行存款利率低，其他投资渠道相对匮乏，而房地产具有保值、增值又能抵消通货膨胀等优点，因此投资房产作为一种可行且回报率较高的投资途径，已成为富裕阶层的投资首选，众多百姓也逐渐以此为目标。

4、消费者从众的购房心态。在房价走高的趋势中，“买涨不买跌”的从众消费倾向加剧了住房的供需关系，助长了房价的攀升。其次，许多居民消费心态不成熟，一味追求住宅面积，追求一次性到位消费，没有形成梯度消费的观念。

5、供给结构不合理。目前，扬州市住房供给结构不尽合理，主要表现在以下两个方面：一是政府投资建设的经济适用房和廉租房比例过低，不能满足低收入家庭的住房需求，起不到平抑房价的作用；二是适合中低收入者需求的小户型住房投入量严重不足。2007年，市区商品住宅单套面积(按面积分)90平方米以下供应量所占份额仅为8.93%，144平方米以上高档住宅供应量所占份额却高达

58.21%。因建造中低档住宅的利润相对较低，故开发商纷纷把目光转向别墅等非普通住宅，以谋求高额利润，从而使房地产陷入供需结构脱节状况。

(三)房地产开发商自身因素

据有关资料显示，在我国十大高利润行业之中，房地产业名列榜首。该行业的成本利润率在30%以上。一些房地产开发商为追求高额利润采取各种手段来谋求暴利。

1、囤积土地，待地价大幅上涨后开发(按省物价局规定，土地超过三年开发的，可以按现行市场价评估后的价格计入普通住宅商品房开发成本)。许多开发商拿到土地后，并不立即开发，而是囤积起来坐等土地升值，提高自己的利润空间。这是房价持续上涨的最重要的根源之一。

2、误导市场预期。因房地产市场信息不对称，故开发商通过捂盘惜售、虚假交易、宣传与发布不实价格信息等手段误导市场预期，制造供给紧缺氛围，带来房价短期内非正常上涨。

3、项目资本金低、销售条件低。扬州市现行的商品房销售制度、房地产企业自有资金的设置等，为其获取超额利润提供了政策支持。当前房地产市场处于卖方市场，房地产开发企业约有50%以上项目是在利用购房者的大笔订金、购房款(一次性付款)及施工企业的垫资流动开发，在很大程度上节约了开发的资金成本。

(四)政策因素

1、国家重视，政府支持。房地产业具有较强的产业关联效应，可以带动50多个相关部门的发展，尤其是住宅产业，相关联系数达1.98。因此，在当前扩大内需、调整经济结构中住宅产业的发展将起主导作用。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确指出，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。这说明了国家将有选择地鼓励和扶持房地产业的发展。各地政府出于对当地经济和城市发展的需要，也希望房地产业较快发展，以带动其他行业的发展进而促使GDP的增长。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业急速增长。因此，政府推动房地产业的发展，在一定程度上推动了房价上涨。

2、取消福利分房、实行货币分房制度。自1998年我国取消福利分房，实行货币分房制度以来，伴随着城镇住房制度改革，住宅市场逐步形成了以商品房供应为主，其他住房供应为辅的机制。国家确定了住房分配货币化的城镇住房制度以及将住宅建设培育成为国民经济新的增长点的目标，城镇居民的住房需求随之旺盛起来。

3、购房贷款面广，银行利率低。银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将传统的几年或几十年后的购买能力合并在一起释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度地提高了社会各阶层购房的承受能力。

二、稳定房价的对策措施

纵观影响普通住宅商品房价格的各因素，既有合理的部分，也有不合理的部分。针对以上因素，政府应采取有效措施正确引导房地产的发展，将其调控在合理范围之内。

(一)地方政府应重新定位角色

房地产被称为国民经济的晴雨表，经济的风向标，与国民经济的发展态势密切相关，经济发展的景气度高，房地产则繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。土地收入是地方政府财政收入的重要组成部分，地方政府应当从土地出让的收益中

拿出一定比例的资金用于建设经济适用房和廉租房。现行的以GDP为核心的考核指标和办法，使地方政府扮演的角色严重错位，应当将考核指标和办法逐步转变为提供公共服务方面。

(二)完善土地储备制度

1、遵守社会效益优先原则制定土地供应政策。社会效益优先原则是指在土地储备制度的整个运作流程及其价值取向上，当出现政府利益、部门利益与社会公共利益不一致的情形下，应当优先考虑社会公共利益。土地储备制度的功能是多样的，如为城市建设筹集资金，抑制土地炒作，规范房地产市场，为城市总体规化实施创造条件等，但重要的是增强地产市场的宏观调控能力，按照社会效益优先的原则调控土地供应。

2、加强房地产市场管理提高宏观调控能力。房产市场与地产市场是紧密联系的，但又是不同步的。房屋建设、开发商已圈土地的消化需要一定的时间，因此，用扩大土地供应量来平抑房产市场价格，往往实际时滞比较长。这就要求政府部门制订土地计划时要有很强的预见性，要加大土地供应调控力度，严格土地管理。政府应采取多种措施，一方面要大力清理闲置土地，盘活存量土地，重点打击囤地、圈地行为。另一方面要有计划地新增住宅用地，特别是增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，提供有效产品供给，争取住宅供需更趋平衡。

3、不断完善土地供应方式及具体政策。土地供应方式及具体政策直接影响土地及房产价格。一是切实加强土地利用总体规化的实施管理，确保城市化过程中土地资源的合理配置；二是合理安排供地计划，优先保证城市发展用地；三是加大土地有偿使用力度，积极为城市建设集聚资金；四是着力盘活存量建设用地，优化城市土地利用结构；五是建立和完善土地收购储备制度，增强政府调控城市建设用地的能力；同时要控制别墅土地供应，严控低密度大套型住宅用地多渠道增加中低价位、中小套型住房用地供应。

(三)大规模推出经济适用房，优化住房供应结构

一是建立成本约束机制，努力降低经济适用住房价格。当前，经济适用住房建设成本不规范，缺乏约束机制，在一定程度上妨碍了经济适用住房建设和流通，影响了住房制度改革的深入发展，各级政府价格主管部门要会同有关部门和单位，建立经济适用住房成本约束机制，严格控制其成本构成。实行经济适用住房定价审价制度，对向中低收入家庭供应的享受政府优惠政策，并按国家住宅建设标准设计建设的经济适用住房，实行政府指导价。二是进一步建立健全住房供应体系，平衡供需套型比例，以适应和满足不同消费者的需求。减少住房建筑面积在高档住宅房的投放量，重点增加90平方米以下小户型的供给量。三是进一步加大建设经济适用房和廉租房的力度。政府应当放宽保障条件，扩大保障范围，提高补贴标准，使低收入群体“居者有其屋”。如此一来，既可以解决中低收入阶层的住房问题，又可以打压房价中的泡沫。

(四)提高住宅投资投机成本，引导合理消费

一是通过增加持有环节的税负，如开征物业税，对于大户型和单个家庭持有的第二套以上住宅征收累进制保有税，对空置房征收空置税等。二是紧缩个人信贷。进一步提高购买第二套以上住宅的首付比例，抑制住宅的投资和投机性需求，减少这方面的需求压力。三是引导居民合理消费。在现阶段房价高、需求旺的情况下，提倡民居形成梯度消费的理念。同时，建立一套完整的住房租赁体系，通过简化税率的方法，鼓励居民出租空置房，以缓解供给不足的压力。

(五)提高资本金和预售门槛

商品房建设与销售制度是我国在改革开放之初为了加快解决住房问题而采取的优惠政策，意在吸引投资开发商品房，而现在房价高空置率又高，应当引起政府的高度重视，需考虑进一步提高资本金的比例与商品房销售的门槛。

第五篇：国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知

国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知

国土资发〔2009〕56号

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：针对当前经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，部决定对《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）实施政策进行适当调整。现就有关问题通知如下：

一、市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508－2001）进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。

二、对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。优先发展产业是指各省（区、市）依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发〔2008〕24号）所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。

三、以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。农、林、牧、渔业产品初加工工业项目是指在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的项目，具体由各省（区、市）在《国民经济行业分类》（GB/T4754－2002）第13、14、15、17、18、19、20大类范围内按小类认定。

四、对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15％执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50％执行。国有未利用地包括《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）中未列入耕地后备资源的盐碱地、沼泽地、沙地、裸地。

五、工业项目按照本通知第二、三、四条规定拟定的出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。

六、省级国土资源管理部门要根据本地实际尽快制定公布本省（区、市）的工业用地出让最低价标准，对个别县、市（区）基准地价末级地的平均土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和确实低于《标准》的，由省级国土资源管理部门根据本省（区、市）县级行政单元总数，按照总数小于50的不超过5%，其它不超过3％的原则，控制拟调整县、市（区）的数量，统筹组织测算、论证和平衡，提出明确意见并于2009年6月30日前报部备案后，可以按当地实际执行最低价标准。各省（区、市）确定的优先发展产业目录与按行业分类小类认定的农、林、牧、渔业产品初加工项目目录需一并报部备案。逾期未备案的按《标准》执行。1

七、各地国土资源管理部门要加强对工业用地出让的监督管理，通过土地市场动态监测与监管系统，及时掌握出让价格等土地供应信息。对违反最低价标准相关实施政策、低于标准出让工业用地的，要依法追究有关人员的法律责任。

中华人民共和国国土资源部

二ΟΟ九年五月十一日