房地产、建筑业“营改增”细则对房企税负产生的影响

第一篇：房地产、建筑业“营改增”细则对房企税负产生的影响

房地产、建筑业“营改增”细则已正式发布!

揭露“营改增”政策对房企税负带来的直接影响!

首先在此说明一下，营改增对房地产企业的影响不仅限于流转税，还包括附加税费、土地增值税和企业所得税，所以说营改增对房地产企业税负的影响，应该是指包括流转税、附加税费、土地增值税和企业所得税这几个方面的整体税负的影响。

对于某些房地产企业，营改增后整体税负有可能降低，但对于另外一些房地产企业，营改增后整体税负要降低是非常难的，几乎不可能实现。

决定营改增后房地产企业整体税负增加或减少的因素有如下几点：

首先是营改增后房地产企业适用的增值税税率和征收率。

其次是营改增后房地产企业增值税纳税人的性质，分为一般纳税人和小规模纳税人。

再次是营改增后房地产企业增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

最后是营改增后房地产企业取得的可以抵扣增值税销项税额的进项税额。

一般情况下，增值税一般纳税人适用一般计税方法按照税率计税，小规模纳税人适用简易计税方法按照征收率计税。

如果营改增后房地产企业适用简易计税方法按照征收率计缴增值税，并且征收率不高于营改增前营业税的税率5%，则在除营改增外其他条件不变的情况下，营改增后房地产企业整体税负是减少的，征收率高于5%就会增加。当征收率为6%时，营改增后房地产企业整体税负将比营改增前增加收入的0.39%。当征收率为5%时，营改增后房地产企业整体税负将比营改增前减少收入的0.14%。当征收率为4%时，营改增后房地产企业整体税负将比营改增前减少收入的0.68%。当征收率为3%时，营改增后房地产企业整体税负将比营改增前减少收入的1.23%。其中当征税率为5%时的计算过程如下表：

由于房地产企业比较特殊，整体收入金额巨大，基本上都是按亿计，所以一般情况下房地产企业很难被认定为增值税小规模纳税人适用简易计税方法按照征收率计税，除非在营改增过渡期间，房地产企业的房地产老项目有可能被允许适用简易计税方法按照征收率计税。

那么如果营改增后房地产企业被认定为增值税一般纳税人适用一般计税方法按照增值税率11%计缴增值税，则在除营改增外其他条件不变的情况下，营改增后房地产企业整体税负是增加还是减少呢?下面我们作对比分析。

为了确保对比分析结果的可靠性，我们需要统一房地产开发企业营改增前后的假设条件和对比口径。

首先我们假设：

1、营改增前后房地产开发企业的含税收入总额和含税成本总额是一样的;

2、营改增后房地产开发企业适用税率由营业税5%改成增值税率11%;

3、营改增后房地产开发企业所有可抵扣进项税额对应的成本都可作为开发成本在土地增值税前加计扣除。

尽管表面上看增值税率11%比营业税率5%多6%，但由于营业税属于价内税，而增值税属于价外税，口径不一致，不具有可比性，所以还需要统一口径，按照下述计算将增值税率转换成价内税负率后才可以和营业税作对比。

增值税价内税负率=增值税率÷(1+增值税率)=11%÷(1+11%)=9.91%

由于增值税实缴税额等于销项减进项，为了便于不同房地产开发企业作对比，假设进项收入比即可抵扣进项税额占售房收入的比例为4%，则营改增后，考虑附加税费影响的直接税负影响：

=(增值税价内税负率-进项收入比-营业税率)×(1+12%)

=(9.91%-4%-5%)×(1+12%)

=1.02%

即当进项收入比为4%时，直接税负增加了售房收入的1.02%。

同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：

将上表数据转换成曲线图可得如下：

从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业直接税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对直接税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。当进项收入比为0时，直接税负增加了售房收入的5.5%;当进项收入比为4.91%时，营改增对直接税负没有影响。

营改增除对直接税负产生影响外，还可能对其他税种产生影响，包括土地增值税和企业所得税。

从前面计算我们知道，当进项收入比为4%时，直接税负增加了售房收入的1.02%。此时，扣除直接税负后的收入减少1.02%，同时扣除进项税后的成本也减少了售房收入的4%，则该两项变化对土地增值税的影响：

=(收入-成本×(1+30%))×30%

=(-1.02%-(-4%)×(1+30%))×30%

=1.25%

即当进项收入比为4%时，土地增值税增加了售房收入的1.25%。

同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：

将上表数据转换成曲线图可得如下：

从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业土地增值税影响与进项收入比的关系是一条向上的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对土地增值税的影响从降低税负逐渐变为增加税负。当进项收入比为0时，土地增值税减少了售房收入的1.65%;当进项收入比为2.27%时，营改增对土地增值税没有影响。

营改增对企业所得税的影响，除了需要考虑前面提到的直接税负后收入和扣除进项税后成本变化外，还需要考虑土地增值税变化。

从前面计算我们知道，当进项收入比为4%时，直接税负增加了售房收入的1.02%。此时，扣除直接税负后的收入减少1.02%，扣除进项税后的成本减少了售房收入的4%，土地增值税增加了售房收入的1.25%，由此导致企业所得税变化：

=(收入-成本-土地增值税)×25%

=(-1.02%-(-4%)-1.25%)×25%

=0.43%

即当进项收入比为4%时，企业所得税增加了售房收入的0.43%。

同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：

将上表数据转换成曲线图可得如下：

从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业所得税影响与进项收入比的关系是一条向上的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对土地增值税的影响从降低税负逐渐变为增加税负。当进项收入比为0时，企业所得税减少了售房收入的0.96%;当进项收入比为2.75%时，营改增对企业所得税没有影响。

综合前面营改增对房地产开发企业直接税负、土地增值税、企业所得税的影响，当进项收入比为4%时，营改增对房地产开发企业整体税负影响：

=直接税负影响+土地增值税影响+企业所得税影响

=1.02%+1.25%+0.43%

=2.71%

即当进项收入比为4%时，整体税负增加了售房收入的2.71%。

同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：

将上表数据转换成曲线图可得如下：

从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业整体税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对整体税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。当进项收入比为0时，企业整体税负增加了售房收入的2.89%;当进项收入比为63.5%时，营改增对企业整体税负没有影响。

对于实际的房地产开发企业来说，在目前增值税率最高为17%，并且成本收入率相对不高的情况下，可能取得的可抵扣进项税额占售房收入的百分比很难超过17%，根本不可能达到63.5%，也即是营改增后，在被认定为增值税一般纳税人适用一般计税方法按照增值税率11%计税的情况下，房地产开发企业整体税负根本不可能减少，只增不减，增加的范围是售房收入的2%至3%。

综上分析可以得知，如果营改增后房地产企业适用简易计税方法按照征收率计缴增值税，并且征收率不高于营改增前营业税的税率5%，则在除营改增外其他条件不变的情况下，营改增后房地产企业整体税负是减少的，当征收率为5%时将比营改增前减少收入的0.14%。但是营改增后，在被认定为增值税一般纳税人适用一般计税方法按照增值税率11%计税的情况下，房地产开发企业整体税负根本不可能减少，只增不减，将比营改增前增加售房收入的2%至3%，这种情况下，假设房地产企业一个项目的销售收入是100亿元，则营改增后整体税负将增加2亿元至3亿元，也即是净利润将减少2亿元至3亿元。

第二篇：建筑业“营改增”税负测算

建筑业“营改增”税负测算

建筑业“营改增”税负测算

随着建筑业营改增政策的临近，建筑企业税负变化到底如何，将面临哪些变化

等是必须考虑的问题。方正税务师以实地调研数据为样本，根据财政部、国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税[2011]110号）明确的建筑业适用11%税率进行营改增后可能引起的税负变化进行了分析，供纳税人参考。

一、建筑业特点及主要风险

按照方案建筑业纳入增值税征税范围后，按照一般计税方法计算应交增值税，与其他增值税一般纳税人相比，目前建筑业存在以下主要特点及涉税风险：

1.建筑业财务核算不规范。据了解，建筑业的财务核算主要由工程项目部门按预算成本提供报账凭证，并非按照实际采购业务据实计账。这一做法对营业税直接依工程收入按适用税率计税影响不大。营改增后，工程成本及其原始凭证直接影响增值税税款计算，工程项目部门某些采购业务不能取得增值税专用发票将直接影响税款的抵扣，而工程项目部门为报账虚构购进业务取得扣税凭证将涉嫌偷逃增值税。2.建筑业人工费用占比高。建筑业属于劳动密集型行业，人工费用占总成本的比例相对较高。经测算，建筑企业人工费用约占全部成本的30%。与其他行业相比，建筑业人工费用占营业收入的比例较高，建筑业工程收入中增值较多，营改增后税负可能上升较多。3.建筑业采购市场不规范。建筑企业大部分大型设备如挖掘机、吊机等是通过租赁得来，有的则是由劳工带机作业，不少主材如砂石、砖等以及一些辅料如铁丝、扣件等是向增值税小规模纳税人购买的，难以取得增值税专用发票，将导致建筑业营改增税负增加。

二、建筑业营改增税负测算方法

为了便于对营改增前后税负变化进行对比，我们将营改增后的增值税税负界定为应纳增值税额与含税工程收入之比。即：

增值税税负＝增值税应纳税额÷含税工程结算收入 增值税应纳税额=工程销项税额－工程进项税额 工程销项税额= [工程结算收入÷（1+11%）]×11% 工程进项税额=∑[材料等含税成本÷(1+材料等适用税率)] ×适用税率 全部实施营改增后，增值税链条会逐步健全，建筑业进项税抵扣范围会逐步扩大并完善，因此区分两种情况分别测算建筑业营改增后税负。

第一种情况，假定除人工费用外的全部材料费用都可以取到增值税专用发票。因为随着营改增的推行，建筑企业为了减轻自身的税收负担，必然会选择增值税一般纳税人采购材料，索取增值税专用发票扣税。第二种情况，按照建筑企业估计，目前只有部分项目可以取得增值税扣税发票。

三、建筑业营改增税负的具体测算 建筑业“营改增”税负测算

随着建筑业营改增政策的临近，建筑企业税负变化到底如何，将面临哪些变化

等是必须考虑的问题。方正税务师以实地调研数据为样本，根据财政部、国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税[2011]110号）明确的建筑业适用11%税率进行营改增后可能引起的税负变化进行了分析，供纳税人参考。

一、建筑业特点及主要风险

按照方案建筑业纳入增值税征税范围后，按照一般计税方法计算应交增值税，与其他增值税一般纳税人相比，目前建筑业存在以下主要特点及涉税风险：

1.建筑业财务核算不规范。据了解，建筑业的财务核算主要由工程项目部门按预算成本提供报账凭证，并非按照实际采购业务据实计账。这一做法对营业税直接依工程收入按适用税率计税影响不大。营改增后，工程成本及其原始凭证直接影响增值税税款计算，工程项目部门某些采购业务不能取得增值税专用发票将直接影响税款的抵扣，而工程项目部门为报账虚构购进业务取得扣税凭证将涉嫌偷逃增值税。2.建筑业人工费用占比高。建筑业属于劳动密集型行业，人工费用占总成本的比例相对较高。经测算，建筑企业人工费用约占全部成本的30%。与其他行业相比，建筑业人工费用占营业收入的比例较高，建筑业工程收入中增值较多，营改增后税负可能上升较多。

3.建筑业采购市场不规范。建筑企业大部分大型设备如挖掘机、吊机等是通过租赁得来，有的则是由劳工带机作业，不少主材如砂石、砖等以及一些辅料如铁丝、扣件等是向增值税小规模纳税人购买的，难以取得增值税专用发票，将导致建筑业营改增税负增加。

二、建筑业营改增税负测算方法

为了便于对营改增前后税负变化进行对比，我们将营改增后的增值税税负界定为应纳增值税额与含税工程收入之比。即：

增值税税负＝增值税应纳税额÷含税工程结算收入 增值税应纳税额=工程销项税额－工程进项税额 工程销项税额= [工程结算收入÷（1+11%）]×11% 工程进项税额=∑[材料等含税成本÷(1+材料等适用税率)] ×适用税率 全部实施营改增后，增值税链条会逐步健全，建筑业进项税抵扣范围会逐步扩大并完善，因此区分两种情况分别测算建筑业营改增后税负。

第一种情况，假定除人工费用外的全部材料费用都可以取到增值税专用发票。因为随着营改增的推行，建筑企业为了减轻自身的税收负担，必然会选择增值税一般纳税人采购材料，索取增值税专用发票扣税。第二种情况，按照建筑企业估计，目前只有部分项目可以取得增值税扣税发票。

三、建筑业营改增税负的具体测算

根据上表计算，wy项目全部可以取得进项税的情况下进项税6,837,820.17元，部分取得进项税的情况下，进项税3,493,419.67元；yw项目全部可以取得

进项税的情况下进项税9,942,917.66元，部分取得进项税的情况下，进项税5,105,454.77元。（3）营改增后的税负变化

情形之一：材料可全部扣税情况的税负

Wy项目应交增值税额= 8,641,441－6,837,820=1,803,621（元）增值税税负＝1,803,621÷87,200,000＝2.07% Yw应交增值税额=12,734,260-9,942,915=2,791,345（元）增值税税负＝2,791,345÷128,500,255＝2.17% 情形之二：部分材料可扣税情况的税负

wy应交增值税额=8,641,441-3,493,420=5,148,021（元）wy增值税税负＝5,148,021÷87,200,000＝5.90% yw应交增值税额=12,734,260-5,105,454=7,628,806（元）增值税税负＝7,628,806÷128,500,255＝5.94%（4）营改增后保持原税负不变的税率

营改增之前，建筑企业营业税的实际税负率为3%。假设税负平衡点的增值税税率为x，如果维持改革前后的税负不变，那么：工程结算收入×3%=[工程结算收入÷(1+x)] ×x-当期可抵扣进项税额 A.在全部材料可以扣税情况下，维持原营业税税负水平，计算出wy项目x=12.16%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，wy营改增后增值税税率应设计为12.16%；计算出yw项目x=12.03%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，yw营改增后增值税税率应设计为12.03%；

B.在部分材料可以扣税情况下，维持原营业税税负水平，计算出wy项目x=7.49%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，wy项目营改增后增值税税率为7.49%，yw项目的x=7.53%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，yw项目营改增后增值税税率为7.53%。2.分析与结论

在前述wy和yw两个项目中，假定全部材料可以扣税，其应纳增值税占含税工程收入的比率分别为2.07%和2.17%，明显低于改革前3%的营业税税负率。但是如果按照只有部分材料可以取得扣税凭证的情形测算，企业的实际税负率分别达到了5.90%和5.94%，远远高于营改增之前3%的税率。如果要达到改革前营业税的税负水平，两个项目的增值税率分别为7.56%和7.49%。

由此可见，建筑业税负的高与低，关键取决于专用发票的取得和进项税扣除额的大小。在现有环境下，不是所有涉及建筑成本供货企业都是增值税一般纳税人，并非每项支出都可以取得增值税专用发票，增值税发票取得不易。如果出现甲供料或者部分支出项目没有增值税发票，这就直接导致一些项目不能抵扣，造成企业实际税负加重。

第三篇：建筑业营改增后税负问题探析

建筑业营改增后税负问题探析

摘要：中国在提升经济效益的过程中，通常会结合中国实际发展的情况，制定科学的策略，并合理的利用建筑业营业税改征增值税，从而有效的促进我国经济的增长。尤其在“十二五”期间，建筑业营业税改征增值税以成为财税体制改革的重要手段。本文则将对建筑业营改增后税负问题进行分析和研究，并提出相关的解决策略。

关键词：建筑业 营业税 增值税

我国要想合理的转变社会经济发展模式，并优化现行税制，我国则应正确的进行建筑业营改增，这对我国改革现行税制具有重要的促进作用。因此，我国可以通过改革现行税制，促进服务行业和其他行业的发展，并推荐产业机升级，这不仅有利于国家经济的增长，同时，也能降低企业税负，进而促进企业良好稳定的发展。虽然营改增能为我国经济带来良好的效益，但营增改却处于初级阶段，所以，营造改在发展时期仍存在大量的问题。而要想快速的解决这些问题，就要深入研究建筑业营改增后税负问题，进而根据实际原因解决实际问题。

一、营改增对建筑业税负增加的影响

（一）增值税制度设计因素

1、增值税税率定位偏高会导致税负增加

根据对建筑业营改增的研究表明，如果建筑业在进行营增改之后，税率可能会增加，但受到建筑行业其他方面的影响，材质税率也降低，而税负一定会持续增高。而且，建筑行业的资产也是影响税负的因素。由于建筑工程施工时间较长，所需要的材料和资金较多，因此，建筑行业必须要按照合同制的方式建筑工程，这并在一定的时期内完成建筑工程，否则，建筑企业的税负会增加。此外，一旦完成营增改，建筑企业的施工材料则无法抵扣进项税额，从而对营增改造成不良的影响。

2、营改增试点时间对建筑行业税负的影响

大部分建筑企业所建设的工程都属于不动产项目，当前，我国相关的政策规定，进行不动产项目的施工要增加税负，但也会一定的项目中扣除税额。但如果建筑企业在施工之前，进行营改增”，建筑企业则无法取得增值税抵扣凭证，从而导致增值税税负增加。

（二）经营模式因素

1、经营合同缺乏管理，财务核算不准

建筑企业在施工之前，往往会对建筑方案、建筑设计、建筑经费等相关的建筑条件进行总结，从而初步了解基础的建筑成本。其次，建筑企业会根据总建筑成本，分析建筑业务，这主要是因为建筑业务种类繁多，建筑企业必须要结合实际建筑情况选择建筑种类，这样，才能计算出准确的增值税税率。目前，我国现行的政策明确规定，工劳务税率为 11%，设计劳务税率为6%。然后，建筑企业在施工之前，没有合理的管理经营合同，从而导致财务核算缺乏精准性，甚至严重影响到税率征收。如果建筑企业依旧无法合理的管理经营合同，建筑企业在完成营改增后，税负则会增加。

2、联营合作项目的经营模式会增加增值税税负

一般情况下，建筑企业在建筑工程的过程中，通常会采用联营合作项目经营模式，并且，在进行合作时，往往会处于人多的状态，从而保证这种经营模式能为企业带领良好的经济效益，反之，建筑企业则会应采购材料、分包工程、租赁设备等问题，获取增值税发票，建筑企业的税负也会持续增加。

3、建筑工程缺乏科学的管理会增加税负

现如今，我国部分建筑企业在承包项目之后，没有合理的展开施工，许多建筑企业为了获取更多的经济利润，所采用的施工材料不符合建筑工程的要求，进而导致整个建筑工程的质量下降。其次，建筑企业也能制定科学的施工管理方案，使得建筑施工过程缺乏针对性和规范性，这样就严重影响施工效率，甚至延误工期，这不仅无法给建筑企业带领良好的经济效益，也会使得建筑企业的税负增加。

（三）成本结构

建筑工程在施工的过程需要大量的建筑材料，如混凝土、砂石等，如果建筑企业在施工前没有对施工材料进行预算，建筑企业则有可能引进高价钱施工材料，因此，提前做好材料预算十分重要。否则，建筑企业不仅无法保证建筑工程的质量，也会因为材料预算问题增加税负。

劳务费引发的税负，建筑企业在完成工程时，需要对施工人员和建筑工程监管人员等相关的工作人员支付一定的费用，而这笔费用如果处理不当，建筑企业则会遭受巨大的经济损失，甚至发生法律纠纷。因此，建筑企业必须要及时下发 劳务费，从而在此方面上，降低税率。

二、针对“营改增”对建筑业税负增加提出的建议

（一）科学设计税率

通道对建筑业增值税率的研究表明，建筑企业在发展的过程中应将税率控制在6%-8% 之间，这样建筑企业就能稳定发展。但从理论层面分析，当前，我国建筑企业虽然在销售方面赢得了巨大的收入，而实际上，要想实现 8%以上税率，对企业而言是十分困难的。如果实施8% 以上的税率，大部分中小型企业则会无法正常运营，大型企业也会承受更多的压力。因此，我国应科学的设计税率，结合我国企业发展的情况，将增值税率设计在7% 左右。

（二）企业层面

营改增的改革，并不是改变表面形式，而是从深入内部，从内部改变整体，因此，对于营增改的实施企业需要重新制定发展方案，并从根本上对企业发展方案进行调整，进而保证建筑企业在施工的过程中，能合理分工，强化整个建筑结构。这样，建筑企业才能有效的进行内部控制，要求工作人员按照相关的要求和规章制度进行施工，这十分有助于企业控制在增值税税率，并在一定程度上提升建筑工程的质量。

1、做好相应的准备工作

对于建筑企业而言，营改增是一中新型的政策。因此，建筑企业在进行营改增之前，一定要充分的研究营增改的性质和作用，并深入解析营改增。只有建筑企业做好相应的准备工作，充分的了解营改增，建筑企业才能合理的运用营增改这个政策降低税率。其次，建筑企业要对营改增前和营改增后的税负进行对比，做好预算工作，提出相关的预算方案，从而制定符合建筑企业发展的营改增策略。

2、加强企业内部监管

相对于其它企业而言，建筑企业的业务较多，建筑工程较为庞大，建筑过程比较繁琐，进而建筑企业在进行“营改增”时则面临巨大的挑战。因此，企业要发展的过程中，要想有效的运用营改增，企业必须要加强自身的内部管理，提升企业内部管理的效率。但在此过程中，企业需要注意以下几点：

（1）合理的管理合同，加强管理力度

建筑企业在施工之前，需要签订合同，才能展开施工，否则，建筑企业在施工的过程则会缺乏规范性和针对性。而且，签订合同，也能预防对方违约。因此，建筑企业在施工的过程中，应遵循合同事项，按照合同明确提出要采购施工材料，从而在保障施工质量的基础上，降低施工成本，减少施工风险。

（2）构建完整的财务核算体制，建立健全相关的体系

建筑企业在施工的过程中，应明确分工，制定相关的规章制度与责任体制，从而将责任体制落实到每一个工作人员的身上，这样工作人员就能提升自身的职业道德精神，并意识到自身工作的重要性。因此，建筑企业应构建完整的财务核算体制，让财务管理人员明细企业的资产和所需要的资金，以防止企业出现资金短缺、资金流失的现象。

（3）选择科学的经营模式

在选择经营模式的过程中，建筑企业需要结合合作人、承包人等相关责任人的建议和意见，对建筑企业的管理制度进行调整，在原有建筑的基础上，降低经营税。因此，企业要选择科学的经营模式，避免由于经营方式不当而给企业造成经济损失的现象发生。

三、结束语

总而言之，我国在进行营改增之前，一定改革现行税制，明确营改增的目的与目标，根据我国企业发展的现状，制定科学的营改增方案，进而保证我国企业能合理的进行营改增。其次为国家应尽可能的减少税收，缓解企业的压力，避免重复征税，专业，建筑企业的产业结才会得到适当的调整和升级。因此，建筑企业应正面面对营改增的问题，采用合理的方法，降低企业税负。只有这样，我国才能真正做到企业与税制的融合，让“营改增”减税效应更快更好地在企业得以体现。

参考文献：

[1]赵桂花.“营改增”对施工企业的影响及对策[J].时代金融，2013，（26）：101-122

[2]徐岗.“营改增”全国试点政策下多元化发电企业税收筹划[J].现代商业，2013，（21）：67-78

[3]各部门认真贯彻落实2013年改革意见 经济体制改革重点工作扎扎实实向前推进[J].中国经贸导刊，2013，（21）：45-65

[4]赵惠珍，程飞，王要武，金玲，陈琦.2012年全国建筑业发展统计分析[J].建筑，2013，（12）：101-121

[5]赵晖“.营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013，（06）：12-23

[6]潘仁怡.初探“营改增”对部分现代服务业的影响[J].北方经济，2013，（10）：90-97

第四篇：建筑业营改增税负平衡点测算

建筑业营改增税负平衡点测算

（中国水利水电第八工程局有限公司

乔勇

2017年9月）

营改增前企业建安税率为3%，营改增后企业销项税税率为11%。营改增后，企业实际税负取决于能取得多少可抵扣进项税。假定1：建筑企业产值为A，建筑成本为B，施工毛利率为γ，企业取得可抵扣进项税金额占建筑成本比例为β。建筑成本指建造合同中除毛利开支项目以外的所有成本。

根据建造合同规则可知：γ=1－B/A，即B= A×（1－γ），则：营改增前税负P1= A×3%，营改增后税负P2= A×11%－B×β。

若要营改增后税负降低，即：

P1≥P2

A×3%≥A×11%－B×β

A×3%≥A×11%－A×（1－γ）×β

A×（1－γ）×β≥A×11%－A×3%

β≥8%/（1－γ）。

取值：若毛利率γ=10%，则β≥8.89%，即企业取得可抵扣进项税金额占建筑成本比例不得低于8.89%。

若毛利率γ=15%，则β≥9.41%，即企业取得可抵扣进项税金额占建筑成本比例不得低于9.41%。

β符号意义：在财务的发票管理中，若财务人员以可抵扣进项税为统计对象，只要将进项税累计数值与财务统计的建造总成本进行比值，再与上述计算结果比对，可知税负水平较营改增前变化情况。

假定2：建筑成本中取得进项税抵扣的成本（即开具增值税专票的票面总金额）比例为μ，按照进项税税率17%测算，B×β= B×μ×17%，则μ=β/17%。

则：若施工毛利率γ=10%，μ不低于52.29%；若施工毛利率γ=15%，μ不低于55.29%。

假定3：建筑企业实际税负比例为δ，假定可抵扣进项税平均税率为α，建筑成本中取得进项税抵扣的成本（即开具增值税专票的票面总金额）比例为μ，则有：

P2= A×δ= A×11%－B×μ×α

= A×11%－A×（1－γ）×μ×α

则：δ=11%－（1－γ）×μ×α

假定：项目材料成本、分包成本占建造成本比例分别为40%，30%，则有B×0.7×α= B×0.4×17%+ B×0.3×11%，α=14.43%。

若毛利率γ=10%、μ=20%，则实际税负比例δ=8.4%，即取得进项税抵扣的成本占建筑成本比例在20%时，企业实际税负税率为8.4%。

第五篇：营改增对哪些企业产生影响论文

按照今年政府工作的安排，今年要全面完成“营改增”改革。营业税这一昔日的地方大税种将由此退出历史舞台。2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。如何看待营改增对相关行业的影响？对此，业内人士表示，营改增全面实施有助于降低整体税负，将提升上市公司的整体业绩，其具体影响还要看细则，从目前看或对地产、生活服务业等偏利好。

整体税负将减少

我国从2012年1月1日开始，分行业逐步推行“营改增”改革。实施4年多来，只剩下建筑、房地产、金融和生活服务四个行业还未覆盖到。

不过，这四个行业却涉及了近1000万户纳税人，对应的营业税是1.9万亿，占原来营业税总收入约80%。财政部税政司曾表示，四个行业户数众多、业务形态丰富、利益调整复杂，尤其是房地产业和金融业的增值税制度设计是国际难题。

据国家税务总局数据显示，截至2015年6月底，全国纳入“营改增”试点的纳税人共计509万户，已累计减税4848亿元。全面推开“营改增”，将给企业带来多大利好？国家税务总局原副局长许善达曾表示，全面“营改增”的减税额度有望达到9000亿元。

关于四大行业营改增方案的具体内容，此前业内认为方案或者如下：即金融保险业或由5%的营业税改为6%的增值税，房地产和建筑业或由5%和3%的营业税改为11%的增值税，酒店、餐饮等生活服务业或由5%的营业税改为6%的增值税。

如何看待此次营改增扩大的影响？对此，前海开源基金执行总经理杨德龙对记者表示，“营改增试点扩大，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，从整体看是有利于上市公司业绩提升的，因为通过营改增后整体税负有所减少，有助于提升相关行业的利润，也有助于提升市场对股市的信心。”

“目前还未出台细则，因此难以下结论对哪些行业是利好。不过，对准备购买办公楼的是利好，因为企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。”一位不愿具名的会计师对记者坦言。

营改增对各个行业影响不一

如何看待营改增对建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业的影响？ 对此，知名经济学家宋清辉对记者表示，“营改增全面实施后，对建筑业而言，因为劳动力成本/折旧不能抵扣增值税，或会在较短时期内对建筑类行业公司的盈利水平产生不利影响，长期内对营改增政策的修改将可能抵消不利影响。对房地产而言，如果土地成本不可抵扣，最终行业利润下降幅度可能会更大，反之则对企业经营业绩有利。对金融业和生活服务业而言，属于利好信息，将会显著减轻企业的负担。”

上述会计师表示，“地价、利息目前没有明确是否能抵扣，如果地价、利息能进来抵扣的话，会降低房地产企业税负。金融业由5%的营业税改为6%的增值税，因为增值税是价外税，实际税负率是5.66%，再考虑到进项可抵扣，租金、购买设备这块能抵扣的话，基本上影响就不大。生活服务业如餐饮服务行业，这块的主要成本就是人工、租金、采购。如果租金和采购能抵扣，有可能税负会降。” 建筑行业分析师认为，短期来看，考虑到材料、人工无法足额获得增值税专用发票或甲方供应材料情况下发票难以进行抵扣等，大部分企业税负将有所增加，但营改增可能仅适用于新签项目，预计负面影响不大。长期来看，随着建筑企业发票管理力度加大，引进高科技设备并减少人力投入等，减负效果将逐步体现。更多相关建筑行业分析信息请查阅中国报告大厅发布的《2016-2021年中国建筑行业发展分析及投资潜力研究报告》。

对于地产业，证券地产业分析师认为，如果营改增后能按6%计税并抵扣土地成本，将会极大改善企业的税费负担。如果仅以6%税率征收，对建安成本、财务成本等较高的企业利好也十分明显。从政策的基调来看，房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段。

证券研报指出，证券业方面，券商如果可抵扣比例超过40%，营改增或有增厚业绩效果，其中人力成本能否抵扣至关重要。保险业方面，免税和进项抵扣确定至关重要，预期寿险免税设计或在营改增后能得以延续，而产险受益幅度或

依然较高。信托业方面，考虑营业成本中管理费用/资产减值占比60%/40%，其中人力成本占比超过70%，人力及减值如何抵扣将非常重要。