房地产估价师应具备的职业技能

第一篇：房地产估价师应具备的职业技能

从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。

一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识

我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。

二、估价师应掌握一定的房地产经济理论

众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并 探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。

三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识

顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少 房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评估时，对物业管理作为个别因素修正时，只有“有”和“无”两种，然而实际工作中，物业管理的水平大有不同，应区别对待和修正。

四、估价师必须熟练掌握相关的法律、法规和规定

我们知道“无规不圆”，作为从事房地产估价业务的估价师来说，诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其实施规则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管 理办法及其实施细则、拍卖法、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉的内容，并且有必要“拳不离手，曲不离口”，做到常看、常想、常推敲。诸如要通过反复学习相关税法及税收等政策，并向有关部门咨询，估价师要能准确地测算包括土地增值税，企业所得税等在内的与房地产相关的税收和费用；要了解担保的有关规定，最高院2000年12月8日关于《担保法》若干问题的解释第四条规定“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他债务提供担保的，担保合同无效”，《公司法》第六十条规定为“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”。

从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。

一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识

我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。

二、估价师应掌握一定的房地产经济理论

众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并 探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。

三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识

顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少 房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评估时，对物业管理作为个别因素修正时，只有“有”和“无”两种，然而实际工作中，物业管理的水平大有不同，应区别对待和修正。

四、估价师必须熟练掌握相关的法律、法规和规定

我们知道“无规不圆”，作为从事房地产估价业务的估价师来说，诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其实施规则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管理办法及其实施细则、拍卖法、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉的内容，并且有必要“拳不离手，曲不离口”，做到常看、常想、常推敲。诸如要通过反复学习相关税法及税收等政策，并向有关部门咨询，估价师要能准确地测算包括土地增值税，企业所得税等在内的与房地产相关的税收和费用；要了解担保的有关规定，最高院2000年12月8日关于《担保法》若干问题的解释第四条规定“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他债务提供担保的，担保合同无效”，《公司法》第六十条规定为“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”。

五、估价师应该熟悉房地产市场及其交易变化情况。

大家都知道市场比较法的原理就是市场检验，而成本法中的社会化评估成本等一般也用比较法取得，收益还原法的“年收益”也是主要以市场比较而定，假设开发法中的市场销售价格更是市场现值等等。因此，熟悉房地产市场及其交易变化情况，对于估价师而言是非常重要的。本人在实际工作中，非常注重了解、搜集、判断有关市场交易案例，包括买卖、抵押、租赁、拍卖、抵债等方面，事实上，只有具备大量的案例并建库管理，才能在具体办理估价时得心应手，要多与多家开发商、经济公司、拍卖公司以及相关部门保持着良好的协作关系，还可以通过当地的报纸及电台、电视、网络了解二手房价格信息，再加上从拍卖公告及拍卖成交价方面掌握当地真正有意义的房地产交易价格，大大增加了房地产案例库存量，本人还备有房地产估价笔记本、房地产交易价格剪贴簿和房地产估价电子档案等，平时注重搜集、整理和完善这些基础工作，对日常的房地产估价工作带来意想不到的效果。

六、估价师应有较高的素质和诚信的服务。

房地产评估是一种典型的服务性工作，只不过它不是一种体力服务，而是一种智力服务。因此本人以为，一名合格的估价师，不仅应有职业自豪感，更要有致诚、致信的服务意识与实际行动。我们知道，有些评估机构，常常表现给客户“嫌贫爱富”的感觉，从细处讲，比如客户想了解结论的过程时，有些估价师不是本着以理服人，摆事实讲道理，而是故弄玄虚，甚至以诸如“你不懂”、“跟你讲不清”等语言搪塞客户，更又甚者，时有发生诸如“收费额小，服务拉倒”、“不付钱不能看报告”等等不利于估价人员形象，甚至整个行业形象的事情。在实际工作中，估价师应换位思考问题，要想客户之所想，急客户之所急。针对客户想少付钱的问题，一方面要引导大多数客户了解估价业务的无形成本，或者说长期经验等的积累成本；另一方面要通过为客户提供优质和诚信的服务来感动“上帝”。

随着中国加入wto，那些国外的以及港澳台的经济鉴定机构将会陆续到来，同行之间现存的“价格恶性竞争”，必然将屈服于服务的竞争，质量的竞争，品质的竞争，甚至是估价师技能与人品的综合竞争。

第二篇：1房地产经纪人应具备哪些职业技能

房地产经纪人应具备哪些职业技能

1、承压能力。摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实还更多。

2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，开拓新市场。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。那些是我们应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。

3、沟通能力。一个成功的房地产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房地产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情、真诚、让别人有倾诉的愿望。

4、学习。从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗。在一次次胜利中间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。

5、知识。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业术语。经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。

第三篇：房地产经纪人应具备的十项能力

一、优秀房地产经纪人必备的五种心态

1、真诚

态度是决定一个人做事能否成功的基本要求，作为一个房地产经纪人，必须抱着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当作朋友。业务代表是企业的形象，企业素质的体现，是连接企业与社会，与买方客户，与房主的枢纽，因此，业务代表的态度直接影响着企业的业绩销量。

2、自信心

自信心是一种力量。首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都鼓励自己，我是最优秀的！我是最棒的！信心会使你更有活力。同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。

3、做个有心人

“处处留心皆学问”，要养成勤于思考的习惯，要善于总结销售经验。每天都要对自己的工作检讨一遍，看看那些地方做的好，为什么好？做的不好为什么？多问自己几个为什么？才能发现工作中的不足，促使自己不断改进工作方法，只有提升能力，才可抓住机会。机遇对于每个人来说都是平等的，只要你是有心人，就一定能成为行业的佼佼者。

台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时，就记录客户每次买米的时间，记住家里有几口人，这样，他算出人家米能吃几天，快到吃完时，就给客户送过去。正是王永庆这种细心，才使自己的事业以展壮大。作为一个销售代表，客户的每一点变化，都要去了解，努力把握每一个细节，做个有心人，不断的提高自己，去开创更精彩的人生。

4、韧性

销售工作实际是很辛苦的，这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的韧性。“吃得苦中苦，方为人上人”。销售工作的一半是用脚跑出来的，要不断的去拜访客户，去协调客户，甚至跟踪客户提供服务，销售工作绝不是一帆顺，会遇到很多困难，但要有解决的耐心，要有百折不挠的精神。

美国明星史泰龙在没有成名前，为了能够演电影，在好莱坞各个电影公司一家一家的去推荐自己，在他碰了一千五百次壁以后，终于有一家电影公司愿意用他。从此，他走上了影坛，靠自己坚忍不拔的韧性，演绎了众多硬汉形象，成为好莱坞最著名的影响之一。

5、专业

客户为什么找你买房子？房主为什么找你卖房子？因为你专业，你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给他们一个专业的服务。房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值想象空间，在你这里可以得到所需要的所有专项服务。如果问你这个也不懂，那个也不懂，那么客户找你干什么？凭什么要付你佣金？

贝蒂.哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人，由于任何一项待售的房地方可以有好几个经纪人，所以哈德曼如果想出人头地的话，只有凭借丰富的房地产知识和服务客户的热诚。哈德曼强调：“我始终掌握着市场的趋势，市场上有哪些待售的房地产，我了如指掌。在带领客户察看房地产以前，我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。”

经纪人所必备的十佳能力

1、承压能力

摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实还更多。

2、分析能力

房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，开拓新市场。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。哪些是我们应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己立于不败之地。

3、沟通能力

一个成功的房地产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房地产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情、真诚、让别人有倾诉的愿望。

4、学习

从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗。在一次次胜利中间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。

5、知识

经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业术语。经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息;另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。掌握顾客的购买心理和特征。

6、细节

从客户的角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或又不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。一百个客户来看房，能有一个好人当场下单子吗？ 是的，有时候会有。但是绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫;再考虑。但是，做为经纪的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给下单而心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你来是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真

好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心！其实，自己仔细想一想，你就会知道，以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚客户。你如果因为他们现在没能给出任何下单的机会就怠慢他们的话，你将一无所获。如果你对他们细心照料的话，你可能会赢得这只这一百个客户，他们有朋友、同事、亲戚，朋友的朋友、亲戚的亲戚。他们今天由于各种原因不能立刻决定，并不代表他们将来不能。何况不能立刻下单并不一定是他们的错。一般经纪人陪客户看房时，可能只是单纯的给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子资料，让客户有更多的选择余地。

新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候，准备了这个地区十年的房地产市场价格走势图，每次在确定看房前，JASONE总提前问房主：每天几点种这里阳光最好？一定会尽可能地选择这个时间段来看房。在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里更暖和，JASONE说我心里就会先暖和起来。有空的话还会建议卖主把窗帘打开，让屋里更明亮。等这些事情，你做到了吗？这些细节？

7、创新

一个优秀的房地产经纪人首先应该成为一个房地产行业专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提，也是首要因素。大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业化礼仪培训、合同签署、货款过户知识，小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这就是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的每次实践要有特点，要体现你的专业化，要与众不同。同样是开发客户，大家都在贴条、都在搞陌生拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记

住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业，要创新。

8、客户是朋友

交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在要争取他成为你的客户这么简单。客户为什么会从那么多地产经纪中选你？很多时候他们只是靠经纪接触时的感受来做出决定的。做优秀的地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为你的客户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友。只要真诚地交朋友，当你周围有几十个忠诚的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没有生意。

9、专业

房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排。单子能否谈得成功，很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。这间房子是否值得买？应该如何还价？这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作出准确判断。

10、耐心

一些经纪人抱怨事客人看了十几套房子，客户都不买，可某一个经纪人带客人只看了三套房子，客人就买了。这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪人自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮助客人找到他需要的房子？虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客人。客人挑经纪人，经纪人也可以挑客

人，很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失。生意是一时的，朋友却是一世的。

| 销售技巧琐谈---临门一脚建奇功

发展是硬道理，销售考真功夫。

在一个企业的营销团队中，总是有人业绩突出，成长为销售明星；而有人业绩平平，混迹于同行四处谋生；更有那么一些失败者，他们除了消耗公司的差旅费之外，基本见不到其绩效。究其因，乐观者曰时机，悲观者曰命运，明理者曰区域差异，糊涂者曰客户素质----不一而足。

数年前，本人手下新招来一位年轻业务经理，他是营销专业科班出身，在大学里又是教授营销学，因此对于我们这些半路出家搞营销的人而言，开初都很看重他，并相信他会出手不凡。孰料他几个月下来一事无成。一次，我利用巡视市场的机会，亲自带他走市场。三天后，他对我说：“我明白了我们之间的差距。其实你对客户所讲的道理我都会讲，有些理论我们还搞过专题研究。但是我缺乏销售达成的实际经验和丰富技巧。我真是白跑了。我申请调离销售部，让我去市场部吧。或者------？”

可见，其实造成销售业绩差异的根本点，还在于销售达成的技巧和功夫上。就算是大学里同样优秀的毕业生，开发或者管理同样市场的同一个客户，其效率和效益也可能截然不同，区别就在于他们达成实际销售的能力不同。

为什么说销售的实际达成是销售工作中最重要的环节呢？这就类似于踢球，你会空中停球、盘球、带球、挑球、过人、任意球、定位球、角球、头球、正射、侧射、抽射、倒挂金钩------你的技巧再多再好，可是临门一脚时，你打在门柱上，球偏了！反弹回来，你再补射，可是球飞出场地了------殊知前面那些一切的一切，都只不过是基本功，是过程。没有实现“进球”这个最根本的目标，随你怎么安慰自己，反正在局外人看来，这场球你就算是白踢了。

有感于此，笔者根据数年来的营销实践，将一些初浅的心得体会辑录如下，希望能对奋斗在一线的营销人员有所帮助。

射门的关键：把握时机

谁都知道时机的重要性，晚一秒，也许车祸就不会发生，早一秒，也许那粒决胜的球就进了------问题是，在实际营销工作中，我发现业务人员通常犯的第一大错误，就是不会把握时机；或者说，他们比较迟钝，没有意识到时机已经来临，与成功失之交臂。当然，创造时机，那是另外一种境界。

我们常见业务员应付领导的一句话就是：“那个客户很不错，实力可以，网络也可以，信誉也很好，人很有诚意------我们谈得很好。应该很有做成的机会。”

让领导白兴奋一场。事实上，让他再跟多几次客户，他还是这样说。因为他已经错失良机了。

误区在于，他把跟客户沟通或者谈判的氛围想当然地当成了结果。

不少业务员以能跟客户搭上话为成功，甚至以能跟客户海阔天空地神侃为荣。但侃是侃了，可能客户还开心地笑了，你也给他留下了一个比较亲和的印象了，但主题没有（或不敢）挑明，该趁热打铁敲定的事没有（或没有勇气）落实，你就只好寄希望于下次再来谈。但下次拜访时，客户出差了，或谈到一半时临时有急事外出了，或他昨晚跟老婆吵架了------最有可能的是，你的竞争对手已经捷足先登了。

把握时机，就是在引导客户谈论商务主题时，如果你初步确定客户的兴趣点已经有了，差的只是兴奋点，那么，你可以采用抛砖引玉之法，诱使客户明确讲出他的愿望和要求，然后在政策范围内就当场答复，超出政策就借口走出门外立即请示。如果客户不

愿意先讲，你也可以主动出击，先原则性地摊牌，然后再逐条谈判，保持一定的灵活性，但谈判的主动权应掌握在自己手中。

总之，应该记住：我们花了时间、精力和金钱来拜访客户，我们一定会有一个目的，我们业务人员的汗水是值钱的，我们绝对不能空手而归——哪怕我此行只能证明我以后再也不用冤枉花时间来拜访这个所谓的客户了，这也是一种成功。但是无论如何都要一个结果，这个结果现在就要，而不是等到下次。

我的两个部下在处理同样的退货事项时，就产生了截然不同的结果。一个是在福建漳州，他跟客户商量好了退货变促销的条件，就立即报告了公司，并跟客户签了一份备忘录传真回来，下午就去客户库房办好了清点工作，然后顺利同客户结算铺底金。之后该客户换了我司的其他品牌继续运作。而在合肥的一个业务员，也给客户讲好了条件，如按5元/件降价处理库存，但就未能当场结算铺底金，变成了客户享受了降价优惠，却要等卖完再结算。事实上，没花钱的货也就不上心，拖了两年还是那样，货也烂了，客户的信心也彻底灭了，最后公司要催款，客户还不认帐，搞到法庭相见。这几乎在我们公司变成了两个经典案例。

象我们这种职业经理人，每年都在全国跑来跑去。然而说到哪个具体的客户头上，我们一生又能和他见多少次面呢？所以，我们每一次的拜访，都必须是高效拜访，有效拜访。我们到市场就是为了诊断问题，解决问题。我们要创造和把握一切可利用的时机，促成合作和深化合作。我想，还在一线的同志如果也有这样的心态并不断努力，相信你会取得更快的进步和更大的成功。

射门的要点：选准角度

如果我们面对的是一座空门，而你又是一个人自由自在地玩耍，我相信不会踢球的人也能轻松进球,除非你是香港脚（脚太臭）。但是，在赛场，后有追兵，前有堵截，旁

有干扰和偷袭，上有观众，耳边有裁判的哨子，对手有时根本就不讲什么游戏规则，恨不得给你招招致命------身在其境，想必每个人都有巨大的压力——有人指出，足球前锋射门时的压力比飞行员起飞那一刹那还大。

你现在知道千载难逢的射门机会已经来临了，下一步的关键就是要选准角度。

按理说，球门比球大N倍，好象随意都能进球。实际上，你的机会是转瞬即逝的，你只有选择最佳角度才有成功的可能。否则，差之毫厘，失之千里——不要说千里，就是1000um也完全失败了。

落实到营销上，在特定的商业谈判氛围中，要达到计划中的谈判目标——而且现在已经有了这种成功的可能，还必须选准最佳的切入点，顺势谈下去才有可能实现突破。

这是因为，客户的关注点一般来说都比较多，如品牌的区域规划与保护、渠道的价格政策、铺底数额、回款政策、返点、运费、退货政策、广告、促销等等------这些你可能都兴致勃勃地谈到了，客户也表现出了浓厚的兴趣，但最后你失望地发现，客户还是不能当场下定决心跟你达成合作。原因何在？原来这是一个由板材想转型做油漆涂料的客户，他的资金不是问题，分销的渠道很好，物流配送的能力也具备。你知道他跟你谈话时最担心的是什么吗？因为他怕招不到合用的油漆项目经理人，招不到好的业务员、营业员、技术服务员，而自己又不大懂，所以，尽管自己挺感兴趣，但哪里敢去开什么涂料专卖店或者搞什么工程漆代理？

如果我们采用斯沃特分析法来研究这个客户，很快就可以明白，这个客户的优势就是前文所述的资金、分销、物流；而劣势呢，他做惯了坐商，不善于主动出击，所以做终端、搞市场推广、促销等，是他天然的弱项；威胁点在于，一是他还没有真正意识到经营需要转型，二是他不清楚做化工的现实和长远意义，转型也将转到其他行业，如去

开酒楼或洗脚城；机会点在于，一是给他描述涂料行业的前景和市场成长的空间，让他似乎能看得见摸得着；二是一定要给他算投入与产出比，三、四十万的投入，做得好一年有200万以上的回报；三是重点讲解我司将如何帮助他招聘、培训人员、开发多种渠道、售后现场服务，将来又如何协助他进行公司化运作------总而言之，动之以情，晓之以利，诱之以服务，这才是他内心真正的关注点。如果不从这个隐性的角度切入，你大谈市场、品牌、产品、广告，可能都是白谈。

通过上述案例使我们认识到：要选准切入的角度，不是一件简单的事，必须运用斯沃特分析工具，透彻分析该客户的综合背景，从而得出他的优势、劣势、威胁点、机会点。所谓“角度”，就是抓住机会点来谈。这个机会点，可能是显性的，但更大的可能是隐性的，必须透过表象看出本质。（诸位要练就练这个真工夫。）

射门的技巧：掌握方式

前文已提及，同样是射门，有多种方式可能选择，如头球、正射、侧射、抽射、倒射（倒挂金钩）等，其实，在实战中，还可以射滚地球、射小门、传球式射门等。只有选用最适当的方式，才能保证进球的效果，否则，仍然可能是鸡飞蛋打！

在恰当的时机，凭理性判断（而不是凭经验）选准话题切入，还需要采取最合适的方法开展谈判，才最有可能达到你所想要的目的。

通常在切入正题后的谈判方式有：

1、正面突破式。对该客户的关键性心理需求已了然于胸，即可单刀直入，直奔要害，干脆利落地拿出针对性的解决方案。抓住了主要矛盾或矛盾的主要方面，大局已定，其他问题就可迎刃而解了。

2、侧面迂回式。因话题太大，或客户的顾虑点较多，和客户的关系也不太熟，适合采用此方式。即围绕谈话主题的几个要点，由远及近，由常规（政策范围内）到要害

（客户的非常规或超常规要求），越谈越热烈，越谈越深入，最后经请示、备案后才形成合作方案。

3、口头承诺式。有经验的客户一般对包装物破损和产品质量原因造成的退货、甚至是因为自己经营缺乏经验导致某些品种、规格的积压，都担心厂家不负责任。这个时候，你必须做出口头承诺：

1、产品质量原因，我厂绝对包退、包换、包赔；

2、包装破损，不是客户的错，可先扣付货款，再由我方找物流公司协调赔偿；

3、不适应市场的品种、规格的产品，原则上是不能退货的，可尽量由我们共同把市场工作做得细一些，推适销对路的产品；如果发生了这种情况，也可通过促销等手段来消化；实在不行，你愿意积极出面向公司申请退货，但运费和包装费要客户承担。注意：口头承诺要注意把握原则尺度，切忌信口开河，说到就要做到，不能失信于人。

4、现场规划式。凡涉及到店头门面招牌、灯箱、广告喷绘、背景墙、展示架、货架、货物陈列或堆码等事项，口说就不如行动，宜现场就带客户看场地、作规划，让客户从想象腥ジ惺苋绻茨愕墓婊プ龀隼粗螅檬窃跹恼搿⒚拦邸⒋蠓健⑾执猩踔潦前云?-----最后，你还必须向他交代上述物料的费用分摊方法。当然你能把图纸上、想象中的场景向客户描述的很生动，打动了他，一般来说，如何分摊费用，并不是客户最关心的事。

5、化难为易式。象前面所提到的说服板材客户转型做油漆涂料的案例，就是典型的化难为易式。对于习惯于搞批发、做分销的任何客户来说，或者是一些文化层次不够高的客户，你如果想成功开发他，都要采取此法。原因在于，你越想全方位、多角度、多层次地阐述，他越怕麻烦，或者不太能听懂。那么我们的职责，就是要把复杂的问题简单化，抓住要点，用他能听懂的语言，通俗地解释，着重地强调。他理解了，当然才能接受。

6、化简为繁式。对于已成功开发的客户，涉及到具体的项目工作需要推动，则要反向采取化简为繁的办法。还是以那个板材客户为例：假如他现在专卖店或店中店已开了，但是销量上不去，你去处理，那就要不厌其烦地做工作、引导他搞公司化运作。因为：零售在油漆涂料的经营中只能占到10—20%的比例，传统的分销现在很难做，所以他还必须配备小区推广人员、家装渠道人员、工程渠道人员、同城及异地分销人员、技术服务人员------。然后你替他规划、招聘及培训这支队伍。工作不做细，大而化之，就见不到销量增长，最后就是该客户的自生自灭。

7、诱之以利式。企业是一种追求利润的动物，而客户是一种攫取利益的残酷动物。没有永远的朋友，只有永恒的利益。所以，跟客户谈利益，永远是他感兴趣的话题。但是，谈利益，我们主张要谈得实际一点：一要帮客户规划分销价、终端零售价，让他确实感觉到可能的利润空间，切莫只报价就算完事，这样的话客户永远都会嫌你的价格贵，因为你没告诉他如何高进高出，稳定获利；二要积极替客户预测将可能达到的规模和效益，让他将未来可能赚到的钱就好象已经装到了口袋里似的，这样他就很难不下决心投入，因为他怕丧失如此难得的赚钱机会。最好是采用原始办法，找张纸、一只笔、再借个计算器，当场算效益帐给他。算好帐之际，也就是你和客户握手言欢之时！

8、晓之以理式。此招对已经有一定规模、在当地市场已有一点声望的客户很管用。我们有必要把他放到当地一个宏观的市场背景中来分析（也许他从来还没有被人这样当面分析过），告知他的长项和弱项，让他明白如果和我们合作将带来的结果是帮助他做大做强、在当地可能奠定龙头地位、共同成长、双赢，这是给他讲机会点；同时，还应该给他讲威胁点，如当地哪些比他做得大的、或规模差不多的（一定要点名），和我们已有了初步合作意向（让他有兴趣就去调查吧），我们为什么决定选择他来合作？道理讲清楚了，不愁他不和你签合同或进一步扩大合作。

射门的要领：掌控力度

球场上，要准确地进球，必须根据来球方向、所处位置角度、距球门远近、拦截干扰状况等多种因素，掌控最适合的力度起脚，方可能应声入网，取得万众欢呼的结果。成功仅是一种结果，虽不排除有一定机缘性，但总体来说，成功靠的还是科学的训练、良好的身体素质、心理素质，特别是球员综合的技能技巧、临场判断与处置。

一般来说，距离球门越远，踢球的力度就需要越大，否则，没有进球的可能。所处的位置越刁，也需要加大力度，才能让守门员防不胜防。但是，力度也不是随意想加就加的，尤其是已经临门了，再拔脚狂射，有必要吗？要么是浪费力气，要么还会飞出场外。巧射不也是一门艺术吗？

反映在营销上，要注意下述情况：

1、新客户开发，要巧射。新客户由于是初次合作，还缺乏深入了解，互信度相对来说也不够，大力抽射是不合适宜的。因为缺乏比较，你大力了，他也未必感受得到。相反，如果一开始就是较大的力度，他还可能形成习惯性的依赖。以货款结算方式为例：如果我们一开始就坚持先款后货、或货到付款，客户就会习惯以此方式与我方合作，减轻我方的资金周转压力和货款回笼风险。偶尔特殊情况下，经请示同意他货到付款、或推迟几天付款，他觉得你帮了他很大的忙，心怀感激。但是，如果你一开始就放宽到批结、或月结，你就忙着催款吧，明明你已经很宽松，但他绝对不会感激你，而只会埋怨你，因为你让他讨厌——老是催他要钱。

2、老客户维护，视情而定，既需要巧射，亦需要力射。有经验的老业务都知道，客情关系太熟，有时候也不好处理，因为他把你看成朋友，什么大小事情都找你。怎么办呢？常规事务，能帮就要尽量帮他，不然怎么配称朋友呢；非常规的事务，有时你要学会打太极，往上级推一推，不是客户的任何要求都应该落实和满足他。对确实合理而

又必要的事，你当然也不要怕麻烦，要尽力为他争取政策和条件；超出常规的事务，那已经超越了你的权限，适当地加大力度是应该的，不然很可能影响客户对你的信心，也会影响合作。

3、对有潜力的老客户的发展问题，必须是力射。因为老客户大家早就建立了良好的合作基础，只要他有潜力，我们就必须想办法进一步扩大或深化合作。根据营销学原理，开发新客户的难度是挖掘老客户的8倍。所以，扩大，就是促使他在原有合作项目的基础上，再增加我司的其他产品或新产品；深化，就是把业已合作的项目加大人力物力的投入，把销量冲上去，把市场占有率提高，把品牌的知名度、美誉度提升。当然，这不是客户单方面的事，所以我们也必须看准市场、选好客户，加大扶持力度。对好客户，就是要下猛药，才能立竿见影，起到树立样板市场和打造优秀客户的表率作用

当然我们也不是非要去复制别人的生活，还是那句话，天高任鸟飞，大家各取所需，优秀不是做最好的那个你，而是做最更好的那个自己。

第四篇：房地产估价师职业介绍

房地产估价师职业介绍

随着国民经济的发展，房地产估价行业如今已经成为了朝阳产业。各种房产交易几乎都涉及到房地产估价。有人因为房产投资，一夜暴富，有人却因为一个错误的决定而损失惨重，更多的人不知行情，举棋不定。请个估价师作投资顾问，估算房产价值，也许能帮你拿个主

意——房地产估价师就这样逐渐走入了我们的生活。

职业概述：

有人把房产作为一种投资，越换越增值；有人却因为一个错误的决定，而损失惨重；请个房地产评估师做投资顾问，估算房产价值，房地产评估师就这样慢慢地走入我们的生活。也许在普通人眼里，房地产的价格仅仅只是取决于地段、户型设计、房屋年龄、房屋质量、开发商的实力和信誉等因素。而在房地产评估师的眼中，城市区位、周边交通、便利设施情况、市场发展趋向以及政府相关政策调控等也是在房产估价过程中必须考虑的条件。同时房地产市场是会随着时间的变化而变化的，这就要求，房地产估价师不仅要在理论上有很高的建树，还要有丰富的行业经验和独到的发展眼光，才能对房地产作出最有效的价值评估。

工作内容：

房地产评估师的职责是全面客观地对房地产的价值等因素做出准确判定。在房地产开发业内，他的评估结果将会直接影响到房地产企业对某个项目的开发决策；而在房产中介行业内，他的评估结论又会成为老百姓购房、换房的评判标准。因此，房地产评估师不得有任何虚假估价行为，在估价过程中必须做到公正、客观、诚实。2002年，国家建设部建立了房地产估价师信用档案，及时将个人良好以及不良信息向社会进行公示，对房地产估价的职业

道德规范起到了社会监督作用。

房地产评估师的职责主要包括以下三个方面：

1.评估房地产资产的市场价值和使用收益；

2.负责项目的成本测算、可行性分析及投资评估；

3.参与制定房地产投资策略，提出专业意见；

职业现状：

从中国房地产估价师学会（现名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会）的统计数据显示，目前我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人。其中有3.5万人取得了房地产估价师执业资格，近3万人注册执业，大学及以上学历人员占全部注册人数的85%.不难发现，一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成，但是面对众多国外知名评估机构抢滩中国的严峻现实，我国的房地产评估人员依然短缺。业内人士透露，当前国内房地产评估

师的缺口仍高达20万，从业经验丰富的资深估价师更受到企业的热烈追捧。

薪资行情：

根据《前程无忧2007年薪酬报告》统计现实，房地产评估师的全国平均年薪为5.1万元。从城市行业薪资分布来看，以上海最高，为全国平均薪酬的2倍，突破10万元。其次

为深圳、北京、广州，平均年薪浮动在8.1～8.6万元之间。杭州、南京房地产评估师的薪酬呈现大幅提升趋势，分别以7.7万元和7.2万元直逼一线城市，这与近两年长三角区域经济的联动发展有着密切联系。中西部城市，例如武汉、重庆、西安等地的平均年薪目前均未超

越6万元。

房地产评估师的薪资是由月基本工资、月固定津贴以及月奖金/提成来共同构建。其中，月奖金/提成主要由个人每月参与的项目数量、项目大小、项目金额所决定。在房地产行业中，房地产评估师的作用已经越来越明显，但是由于国内估价行业起步较晚，导致从业人员中仍有鱼龙混杂的现象。不过，随着进一步与国际同行业的接轨，这类现象将会慢慢消失，房地产评估师的专业程度和社会地位会获得较大提升，再加之个人英语能力的增长，薪酬还

将会有很大的上升空间。

晋升通道：

房地产评估师——高级/资深房地产评估师——房地产投资/研究经理

执业资格

在国内，从事房地产评估师必须拥有中国注册房地产估价师执业资格证书。凡通过国家人事部、建设部的全国统一考试合格，取得房地产估价师《执业资格证书》的人员，须在获证后三个月内办理注册登记手续，注册有效期一般为三年。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会已经成为国际测量师联合会（FIG）的正式会员。2004年，内地房地产估价师

与香港测量师（产业组）实现资格互认，该认证的国际化程度正在日益提升。

与此同时，“美国估价学会会员”（MAI）资格认证也已进入中国，该会员资格由美国估价师学会授予，是具有执业资格的估价师队伍中的精英。该认证已经向中国注册房地产估价师开放，通过大量案例的学习和研究，使国内从业人员掌握国际先进的估价理论和方法，成为中国房地产估价师步入国际知名估价企业的一块敲门砖。

第五篇：房地产有效销售人员应具备的基本素质

房地产有效销售人员应具备的基本素质

题记：20%的销售人员完成了 80%以上的销售量。由此可见，普通售楼人员与有效售 楼人员的业务水平存在着质的差别。房地产营销的核心就是服务，服务质量与售楼人 员素质正相关。因此，销售人员的个人素质与能力，不仅直接影响楼盘的销售速度与 销售量，直接关系到开发商这只“木桶”的装水量——盈利水平，同时也将给楼盘的市 场形象和开发商的品牌形象带来长久的影响。

素质是人们从事某项活动时所应具备的基础条件，是人们从事各种活动所需要的能力 的总和。

一、有效售楼人员的核心素质——专业性与亲和力 笔者或为公司及朋友购写字间、住宅，或因工作关系曾走访过全国各地近百家售楼处，感触颇深：90%以上的售楼处接待人员为二十岁左右的小姐，90%以上的售楼小姐不能 满足置业者对楼盘进一步了解的愿望。她们要么衣冠不

一、动作懒散，要么精神萎靡、缺乏热情，一付爱买不买的神情。不仅回答不了顾客的问询，甚至一般的问题都要找 经理，更谈不上有效说服潜在客户的手段与技巧。简单的接待之后，她们只剩下一句 话：“我带您去现场看看”。使 80%的真正的置业者的 80%丧失了购买热情。自己都不热爱所售的楼盘，又如何能说服置业者接受呢？ 楼盘开盘上市就像新出炉的面包，地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀 需求、投资获益等等消费需求，使新楼盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶 段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐 步下降时期。通常，楼盘 40～60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销 售进入平稳时期的三、五个月，应该完成 20～30%销售量，即楼盘 80%以上的销售业 绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘 95%以上的销售量。当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率 销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，让人扼腕而叹。尤 其是所售楼盘与竞争楼盘处于同质水平时，业务人员的有效销售就成为竞争成败的关 键。日本市场营销专家曾做过一个关于购买 LD 机激光头清洗光盘的实验研究，来考察销 售人员行为表现对顾客最终购买行为的影响。顾客被分为五组，销售人员被分为类： 专业性及亲和力。所谓专业性，就是销售人员对所售产品的认知程度；所谓亲和力，就是销售人员与顾客交流沟通的能力。高专业性，销售人员对所售产品有深入的了解，向用户推荐很有把握，他会说：这是 一种工具……按照我介

绍的方法清洗激光头，能使图像更亮丽。低专业性，销售人员 对所售产品不很了解，向用户推荐很不自信，他会说：据说……能净化激光头，我没 用过……，你可以看说明，可能会有用，要不要买一个试试看？高亲和力，销售人员
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会留意顾客的 LD 机品牌及他们喜欢的影、音作品，称赞他们的鉴赏能力，并说自己 也有同样的爱好。低亲和力，销售人员对顾客的兴趣爱好表示一种消极的态度，只希 望尽快结束这一销售过程。第一组，顾客没有接受任何该产品的销售说明，但产品放在展示货架的显眼处。13% 的顾客购买了这种产品。第二组，销售人员表现出高专业性低亲和力时，53%的顾客 购买了这种产品。第三组，销售人员表现出低专业性高亲和力时，30%的顾客购买了 这种产品。第四组，销售人员表现出低专业性低亲和力时，13%的顾客购买了这种产 品。第五组，销售人员表现出高专业性高亲和力时，80%的顾客购买了这种产品。虽然这个结论不能推广到房地产销售领域，但已经充分说明销售人员的个人专业素质 与心理素质是整个销售过程中不可或缺的关键。售楼人员是企业形象、开发商的信誉、楼盘的品位与质量的门户，是楼盘与用户之间 的桥梁和纽带，他们向顾客提供楼盘、提供信息、提供服务，同时了解顾客对所售楼 盘的反应，为楼盘营销战略修订提供决策依据。因此，销售人员的个人素质与能力，不仅直接影响楼盘的销售速度与销售量，直接关系到开发商这只“木桶”的装水量—— 盈利水平，同时也将给楼盘的市场形象和开发商的品牌形象带来长久的影响。有效的售楼人员应该是半个地产专家，对所售楼盘有高涨的热情。不仅对所售楼盘本 身的特点（品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售 楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优劣势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其 分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法极易导致置业者的逆反心理，因此，既要实事求是，又要扬长避短，轻描淡写与重彩泼墨处理妥当，相得益彰。同 时为顾客提供置业意见，使顾客对楼盘产生信任感。有效的售楼人员能够向顾客传达出我们的楼盘能更有效的满足他的需求的信息。能够 告诉顾客：为什么买我们的楼盘比买别的楼盘更有利？我们的楼盘能给客户带来什么 样的利益与效益？

二、国内外专家的经典研究.国内外

外专家从自然生理素质、心理素质、社会文化素质三方面分析了有效销售人员的 基本素质。H·格罗普曾对不同种类公司 35000 多名销售人员进行分析，结果表明大多数成功的销 售人员通常显现出以下特质：魄力、活力、可信任性、果断、情绪能自控、自负、自 信、乐观、外向、乐意劝说、能面对困难、渴望成功、能承认和接受制约等。P·科特勒 认为，诚实、可靠、有知识和会帮助人是优秀销售代表必须具备的素质。C·加菲尔德 认为超级销售员具有下列品质：能承受风险、强烈的使命意识、有解决问题的癖好、认真对待顾客和仔细做好每次访问。D·梅耶和 H·格林伯格提出有效的销售人员至少应 该具备两种基本素质：①感同力 Empathy，就是我们通常说的善于站在顾客的角度看 问题，即关心顾客需要什么。②自我驱动力 ego—drive，想达成销售的强烈的个人意欲。
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即能根据顾客的爱好，随时调整和引导他们的介绍以符合顾客的期待。R·迈克默里认 为：高效率销售员是一个习惯性的追求者，有赢得和抓住他人好感的迫切需求的人，同时有把各种异议、阻力或障碍当作挑战的竞争心理倾向。台湾学者钟隆津认为优秀营销人员的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。内在 素质有：①忠诚服务于公司；②丰富的商品知识；③良好的道德习惯；④识别他人的 能力与独到的敏锐见地；⑤幽默感；⑥良好的社会公共关系；⑦判断力与常识；⑧对 客户需求的满足，以及发自真诚的关心；⑨悟性；⑩说服能力；⑩机警善变；⑩忍耐 力强，精力充足，勤勉过人；⑩见人所爱，满足其要求；⑩乐观，富创造性；⑩记忆 力；⑩顺应性。外在素质有：①善于接近顾客，引起顾客的注意；②善于表达自己和 有关商品；③善于激发顾客对商品的信心；④善于唤起顾客对商品的占有欲望，并博 得顾客信任；⑤把握顾客占有欲望，促成购买。

三、有效售楼人员的基本素质与条件 那么具备什么样素质的售楼人员，才是有效的售楼人员呢？根据专家理论研究与笔者 的经验，挑选有效售楼人员应从以下几方面着手。1．外在形象有可信度 笔者曾经对多家大型企业进行销售诊断，分析销售人员的素质与业绩的关系，发现销 售业绩名列前茅的的人，男性 80%以上外表和举止多少有些木呐，女性则多是相貌平平，那些看起来精明强干的人，销售业绩总是位居末列。许多人想不透各种缘由，实 际上这种现象符合人才学基本原理。从心理学角度上说，这实际上是销售人员与顾客 下意识的智商较量。敦厚朴实是富有可信度的外在形象，能从心理上解除顾客的防范，并能

迅速成为顾客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，会引发顾客高度的戒备 心，所以给人可信感不强的人是绝对做不好房地产销售员的。漂亮的女性在社会上总 是能得到比一般人更多的权利、帮助与自由，在攻关上往往给人造成所向披靡的印象，实际上这局限在一部分领域，在工业品销售尤其是房地产销售中，销售业绩粉碎了这 种错觉。在国外，房地产销售中年女性几乎占半数。漂亮的女性固然赏心悦目，但在 工业品尤其是房地产销售中，却给人以什么也不懂、不可信的印象，特别是投资房地 产，投入的往往是自己一生的积蓄，有时还要由后代承担部分债务，为赏心悦目而交 出自己身家性命的人恐怕不多。2．一定的专业背景和市场知识 房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。尤其是所售楼盘周 边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是战胜 竞争对手的决胜砝码。商品房往往是顾客倾起一生所有购买的大宗产品，反复比较、犹豫不决是常见现象，顾客对楼盘能察觉的使用价值做了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就顾客难以察觉的楼盘使用价值做一番说明，如可以告诉顾客：“我们 的楼盘不是……结构，而是……结构，具有……特点，这种结构能降低……，能提 高……”；“内墙涂料别人是……，而我们采用……，是……环保产品，有……功效”； “插座是……产品，是……材料，有……特点”等等，就有可能争取到顾客的认可，实 现销售。
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售楼人员应付的是整个社会，是不断变化的各类人和事，知识经济的时代，知识改变 命运，因而必须具备多方面的知识和经验。因此掌握市场营销学基本原理，了解国家、当地政府颁发的各种房地产政策、规定，具有一般社会学、心理学、行为科学知识、消费心理学等的基本常识，附之于自己的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销 售技巧的保证。3．人缘好人气旺 一些人的面孔就是被大多数人所喜欢和接受，即所谓人缘好、人气旺，这在演艺界特 别明显，同时也是目前社会心理学家尚无法解释清的现象，我们只能说这是个人内在 素质的外在综合表现被多数人认可。首先将这种现象实际应用于人员招聘的是美国西 南航空公司。成立于 1971 年的美国西南航空公司最突出的成功标志是它的高效率，除 最初两年外，是近30 年来唯一一直赢利的航空公司。它在招聘空姐的时候，请常飞乘 客与普通乘客分别做评委，结果却惊人的相似。确保乘客对空姐满意，就是将用户满 意放在首位。我们同样可以把

这个原理应用于房地产销售人员的招聘与评价上，即请 入住者做评委，而入住者可以是本楼盘的入住者，也可以是周边楼盘、甚至是其它品 牌楼盘入住者。人缘好、人气旺的售楼人员往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具亲和力。4．成就动机高 心理学研究证明，两个智商大体相同的人，成就动机高者比成就动机低者在活动中成 功的可能性更高。就是说，那些知足常乐、安贫乐道、自尊心过强、过于自爱的人是 不适合做房地产销售人员的。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人 周旋，具有“与人奋斗其乐无穷”的个性，对成功与高薪有着强烈的渴望，因此他愿意 承担容易引起争议的工作，能够承受不断的拒绝与失败，执着的向着某一特定目标行 动；成就动机高的人，具有强烈的进取精神和坚忍不拔的毅力，具有随时将自己的左 脸再次面向顾客宽容精神与忍耐力；他审慎地把握每一次机会，时时想到的是最终的 结果。5．对工作有宗教般的热情 一个有效的房地产销售人员，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角色，对待所 销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着；又像对待自己的孩子，将 一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且 深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。

6、有房地产销售经验 经验者不仅可以立即投入工作，而且可以将过去的经验带入公司；但从市场上招聘的 有销售经验的售楼人员，忠诚度往往比较差，甚至损害所售楼盘形象，带走顾客，这 可以通过公司的激励机制与约束机制加以杜绝。许多房地产开发商或销售公司考虑到 这一点，招聘礼仪小姐或高校应届毕业生做售楼人员。实际上，大多数高校毕业生尽 管有较高的 IQ，但往往自视甚高，心理素质一般比较差，又缺乏心理学、市场营销学、
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房地产的基本理论与实战，根本不能胜任房地产销售这项高难度工作。如果开发商更 重视售楼人员的忠诚度，要么招聘具有潜力者，要么就在企业内部培养自己的售楼人 员。7．创造性思维方式 销售本身就是一种创造性极强的活动，房地产销售更是如此，不同的楼盘有不同的“性 格”，也有不同的需求对象，周边环境更是难以“同质”，因此，没有“放之四海而皆准” 的销售方法，只有营销理论与现实楼盘密切结合，才能创造出有针对性的售楼技巧。有效或高效率的售楼人员，善于利用新方法，新思维，从不墨守成规，因循守旧，更 不放过任何可能产生销售效果的机会。他们的思维是创造性的，

在售楼过程中解决问 题的方法是非常规的和有效的，是标新立异、独具一格、突破传统的，并且又是为置 业者所接受的。他们为了实现“销售”这个结果，销售办法层出不穷。8．不是朝三暮四的“聪明人” 有效或高效率的售楼人员是善于与人打交道的“乐天派”。售楼人员经常在拒绝、冷落、挖苦、羞辱与失败的氛围中煎熬自己的自尊心，每一次挫折都可能导致情绪的低落，能够忍受这种结果的人，必定是乐天而又坚忍不拔、做事坚持要有结果、靠规模销售 而不是经常换单位幻想不切实际收益的“聪明人”。经常换单位 获得收益的“固执”的人，售楼人员，或应聘时一副怀才不遇、觉得付出与得到不平衡的人，80%以上都是能力 太差，因此在任何一个单位都干不长；其余大部分则是打算为自己取得工作经历的人、竞争对手的卧底人员、根本不知道自己想干什么的人、测试自己能力的人等等。有效 或高效率有业绩的售楼人员，根本不会轻易丢掉个人的良好信誉、熟悉的工作环境及 以往的客户关系等，新的工作单位未必就更好，因为一切都要从头开始。有朝三暮四 的时间，不如将现有的顾客搞定。9．不是逆来顺受随遇而安的人 所谓被生活所打击，就是心理、性格异于常人，得过且过、逆来顺受的人。逆来顺受与售楼人员所必备的宽容精神与忍耐力不同，宽容与忍耐的结果是要达到既 定的目标；而逆来顺受的人，则是因为有较强的妥协性。如怕妻子的或怕丈夫的人，他们在生活中仰视对方的存在，漠视自己的利益与权利，无法与对方平等相处，这样的人在售楼谈判中也会具有较强的妥协性，不善于争取自 己的利益。在与顾客的交流与沟通中，极易中顾客为降价而设的各种圈套，相信客户 为讨价还价而发出的各种抱怨，甚至将这种抱怨上报经理为顾客争取利益。10．是善于倾听的洞察者 敏锐的洞察力表现在售楼人员特别善于倾听，善于倾听不是听而不闻，更不是冷眼旁 观者。而是身体语言、口头语言与顾客说话内容的高度配合。就是说，不论顾客说话 内容是如何的乏味，售楼人员都要变现出积极的态度和真诚加入话题的热情，爱顾客 之所爱，憎顾客之所憎，用钦佩的表情、赞叹的语气、肯定的态度、到位的提问调动 顾客说话的积极性，例如，只要顾客讲笑话，售楼人员的职责便是配合以朗声大笑（不
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是傻笑，也不是皮笑肉不笑），从而达到与顾客沟通的目的。只有深入交谈的机会，才 能了解顾客的心理、爱好性格习惯。只有与顾客感情发生共鸣，才能找到降低顾客阻 抗值的方法，有的放矢的对不同类型的顾客提