第一篇：房地产经纪人应具备的知识素质
房地产经纪人应具备的知识素质
（1）采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理房号体系，填报和分析业务报表等；
（2）陪伴客户查看房屋，测算购房费用等；
（3）代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协理房屋验收与移交等；
（4）申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用图表文件，设计平（1）基础知识方面 经纪人要掌握经济学基础知识，特别是市场和市场营销知识。要懂得市场调查、市场预测的一些基本方法，熟悉商品房市场，特别是房地产市场供求变化和发展的基本规律、趋势，了解经济模式、经济增长方式对房地产活动的影响。在文化知识上应达到大专以上学历，取得房地产经纪人协理从业资格，有的甚至要求能很快看懂电子屏幕上的国际英文传真。就普遍现象来说，文化程度越高，对业务的适应能力越强，成为合格出色的房地产经纪人的可能性越大。
（2）专业知识方面 由于不同类型房地产商品有着各自的特定使用对象和流通渠道。因此房地产经纪人必须掌握一定的房地产专业知识，主要包括：房地产经纪知识、城市规划和环境知识、建筑工程知识、房地产金融与投资、房地产市场营销、物业管理、房地产测量、会计、统计等方面的知识。随着知识经济时代的到来，一个房地产经纪人要做好自己的工作，对知识方面的要求越来越高，如随着计算机的普及，网络经济的出现，一个优秀的房地产经纪人也必须掌握计算机知识等现代科学技术，如数据库技术，办公软件应用，网络技术等。目前，中国已加入WTO，经济全球化对中国的影响日益显著，国外企业和人员大量进入中国，并日益频繁的参与房地产交易。因此房地产经纪人员还必须掌握至少一门外语，才能更好地为各类外籍人士提供经纪服务。社会主义市场经济是法治经济，房地产经纪人从事经纪活动要有法制意识和法律观念，要依法开展经纪活动并依法维护自己和其他当事人的合法权益。经纪人要认真学习和掌握基本法律知识，如民法、合同法、商标法、广告法、税法、反不正当竞争法、保护消费者权益法、经纪人管理办法、以及城市房地产管理法等与房地产经纪有关的法规。房地产经纪人的工作是频繁与人打交道的工作，因此，社会及心理方面的知识也是房地产经纪人所必须掌握的。从基本方面来讲，主要包括人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响，国家的社会发展形势和政府的主要政策，大众心理、消费心理
等。
（3）其他辅助知识 这些知识主要包括：社会学、心理学、历史学、人际关系学、传播学、广告学、演讲学等方面的知识。这些知识不会直接表现为具体的业务技能，但它可以使专业知识的运用得心应手，恰到好处，使经纪活动更具吸引力和艺术性。在房地产经纪活动中，除了要懂得如何评估房地产的价格、质量、折旧、维修，以及税收、抵押、信贷、保险、未来的升降值趋势等必须的专业知识和技能，还应当对地理知识、民俗风情、社区文化、家庭结构、人口变化和邻里关系等社会学、民俗学的知识有较多的了解。此外，房地产经纪人还必须有较高的文化修养，应尽可能多的阅读和欣赏文学、艺术作品，提
高自己的艺术品味和鉴赏力。
面安排和处理面积误差。
1）一般能力 1.创造能力。房地产经纪人处理经纪业务，一个很重要的方面就是在复杂多变的环境下独立解决和分析问题。解决特殊的问题需要特殊的方法，当面临着前所未有的难题时，杰出的经纪人就充分展开自己的想象力，对以往的经验和概念加以综合，从而构建出全新的解决办法。2.理解能力。理解是对事物的明察，是对事物的内在机理的顿悟，是对人类情感、行为以及社会运行达到深刻认识的途径之一。经纪人随时处于人、财、物的交叉、失衡、重新平衡的错综复杂的关系之中，不具备深刻的理解力是不会有所成就的。3.判断能力。房地产经纪人要具备根据经验掌握的各种情报和信息，对环境和形势作出冷静的、客观的、全面的分析，进而作出明智的判断，并采取相应的行为方式的能力。
（2）处理房地产经纪业务的能力 由于房地产商品具有个别性，每一宗房地产都是与众不同的，这就要求房地产经纪人准确把握买方的具体要求，并据此选择恰当的房源供其考虑。它在实务操作中，常常表现为经纪人能在较短的时间内完成供需搭配，从而尽可能实现每一个交易机会。如商品房销售代理经纪人在售楼处接待了一组来访客户，经过十几分钟，甚至几分钟交谈，经纪人就必须能准确了解并把握他们的需求，并推荐恰当的房源。在实际工作中，处理房地产经纪业务能力强则成交量高，每笔业务的进展
速度也快，工作效率高，而处理业务较差的房地产经纪人则常常劳而无功，工作效率低。
（3）其他相关能力 房地产经纪人除应具备一般能力和处理经纪业务活动能力外，还应具备与经纪活动密切相关的其他方面的能力，如表达能力、交流能力、公关能力、谈判能力、广告宣传能力、权衡价值得失能力，解决一些突发事件的应变能力等等。一句话，房地产经纪人要优化自己的能力结构。
第二篇：房地产经纪人应具备的素质与能力
房地产经纪人应具备的素质与能力
一、职业道德
职业道德是指从事某一职业的人，在履行其本职工作过程中应当遵循的道德要求和行为准则。（地产经纪人的职业道德尤其重要。）
1、诚实信用：
一诺千金，信誉是房地产经纪人的标尺，是生存和发展的根本，是赢得客户信赖和全作的保障，经纪人的信誉胜于数以万计的广告费，良好的信誉将使经纪人联络客户结识新客户，编织着越来越密的客户关系网。
2、爱岗敬业
3、规范服务（业务精）
4、遵纪守法
5、团结协作
6、保障客户利益
7、严守机密
二、公关礼仪与形象
作为房地产经纪人必顺十分注意自己的礼仪与形象。第一印
象往往是向客户推销自己的敲门砖，礼仪作为一种文化，形象是人性美和行为美的综合。是道德、习惯、风俗、禁忌的综合体现。
1、仪表
（1）、身体整洁（2）、容光焕发（3）、适量化妆
2、衣饰
（1）、着装（2）、领带（3）、鞋袜（4）、首饰
3、姿势仪态
（1）、基本姿势（2）、注意习惯性动作（3）、注视（4）、不要随意打断对方谈话
4、言谈举止：
A、语言是表言达意的最主要的方式，也是房地产经纪人的主要沟通方式。
（1）、声音洪亮（2）、语调亲切（3）、语速适当（4）、表达清晰
B、礼貌
（1）、多使用礼貌用语（2）、主动打招呼（3）、进门先敲门（4）、谦恭礼让（5）、积极聆听
（6）、在客户面前不抽烟
C、招呼、握手（注意）、点头示意
D、介绍、E、名片（送名片的方式和需注意的问题，接受名片的事项，保存名片的重要性）
三、知识结构
必须具备的优良的知识结构和较高的文化修养，这是由于房
地产产品的特殊性和房地产经纪活动的复杂性决定的。
1、专业知识
（1）、房地产开发，经营管理，房屋建筑结构，城市规划，房地产估价
（2）、房地产从业基础知识及专业技巧
2、法律知识
3、辅助知识
（1）、熟社会学（2）、公共关系（3）、心理学
4、其它
（1）、外语（2）、计算机
四、经营意识
1、信息意识
信息根本，收藏点滴，对楼盘的消化能力要强
2、服务意识
3、品牌意识
树立正确的经营思想，做好品牌的宣传工作，珍惜和呵护来之不易的品牌
五、执业能力
1、公关能力
2、调研能力
3、洞察力
4、心理承受能力
5、创新能力
6、组织协调能力
7、应变能力
8、把控能力
9、签单能力
六、房地产经纪人成功的必备心态（对行业的认知要清，对自己的要求要高）
1、积极乐观的思想态度
2、人生的转折点，人生能有几回搏
3、赚大钱的机会，岂能不拼
4、破釜沉舟，一定要成功
5、自信心要强但不要自负
6、强势心态
7、防止心态老化，疲软
8、一勤得天下
9、狼文化
10、上进心
第三篇：1房地产经纪人应具备哪些职业技能
房地产经纪人应具备哪些职业技能
1、承压能力。摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实还更多。
2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，开拓新市场。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。那些是我们应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。
3、沟通能力。一个成功的房地产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房地产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情、真诚、让别人有倾诉的愿望。
4、学习。从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗。在一次次胜利中间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。
5、知识。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业术语。经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。
第四篇：房地产经纪人应具备的十项能力
一、优秀房地产经纪人必备的五种心态
1、真诚
态度是决定一个人做事能否成功的基本要求，作为一个房地产经纪人，必须抱着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当作朋友。业务代表是企业的形象，企业素质的体现，是连接企业与社会，与买方客户，与房主的枢纽，因此，业务代表的态度直接影响着企业的业绩销量。
2、自信心
自信心是一种力量。首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都鼓励自己，我是最优秀的！我是最棒的！信心会使你更有活力。同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。
3、做个有心人
“处处留心皆学问”，要养成勤于思考的习惯，要善于总结销售经验。每天都要对自己的工作检讨一遍，看看那些地方做的好，为什么好？做的不好为什么？多问自己几个为什么？才能发现工作中的不足，促使自己不断改进工作方法，只有提升能力，才可抓住机会。机遇对于每个人来说都是平等的，只要你是有心人，就一定能成为行业的佼佼者。
台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时，就记录客户每次买米的时间，记住家里有几口人，这样，他算出人家米能吃几天，快到吃完时，就给客户送过去。正是王永庆这种细心，才使自己的事业以展壮大。作为一个销售代表，客户的每一点变化，都要去了解，努力把握每一个细节，做个有心人，不断的提高自己，去开创更精彩的人生。
4、韧性
销售工作实际是很辛苦的，这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的韧性。“吃得苦中苦，方为人上人”。销售工作的一半是用脚跑出来的，要不断的去拜访客户，去协调客户，甚至跟踪客户提供服务，销售工作绝不是一帆顺，会遇到很多困难，但要有解决的耐心，要有百折不挠的精神。
美国明星史泰龙在没有成名前，为了能够演电影，在好莱坞各个电影公司一家一家的去推荐自己，在他碰了一千五百次壁以后，终于有一家电影公司愿意用他。从此，他走上了影坛，靠自己坚忍不拔的韧性，演绎了众多硬汉形象，成为好莱坞最著名的影响之一。
5、专业
客户为什么找你买房子？房主为什么找你卖房子？因为你专业，你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给他们一个专业的服务。房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值想象空间，在你这里可以得到所需要的所有专项服务。如果问你这个也不懂，那个也不懂，那么客户找你干什么？凭什么要付你佣金？
贝蒂.哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人，由于任何一项待售的房地方可以有好几个经纪人，所以哈德曼如果想出人头地的话，只有凭借丰富的房地产知识和服务客户的热诚。哈德曼强调：“我始终掌握着市场的趋势，市场上有哪些待售的房地产，我了如指掌。在带领客户察看房地产以前，我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。”
经纪人所必备的十佳能力
1、承压能力
摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实还更多。
2、分析能力
房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，开拓新市场。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。哪些是我们应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己立于不败之地。
3、沟通能力
一个成功的房地产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房地产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情、真诚、让别人有倾诉的愿望。
4、学习
从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗。在一次次胜利中间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。
5、知识
经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业术语。经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息;另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。掌握顾客的购买心理和特征。
6、细节
从客户的角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或又不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。一百个客户来看房，能有一个好人当场下单子吗？ 是的，有时候会有。但是绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫;再考虑。但是，做为经纪的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给下单而心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你来是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真
好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心！其实，自己仔细想一想，你就会知道，以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚客户。你如果因为他们现在没能给出任何下单的机会就怠慢他们的话，你将一无所获。如果你对他们细心照料的话，你可能会赢得这只这一百个客户，他们有朋友、同事、亲戚，朋友的朋友、亲戚的亲戚。他们今天由于各种原因不能立刻决定，并不代表他们将来不能。何况不能立刻下单并不一定是他们的错。一般经纪人陪客户看房时，可能只是单纯的给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子资料，让客户有更多的选择余地。
新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候，准备了这个地区十年的房地产市场价格走势图，每次在确定看房前，JASONE总提前问房主：每天几点种这里阳光最好？一定会尽可能地选择这个时间段来看房。在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里更暖和，JASONE说我心里就会先暖和起来。有空的话还会建议卖主把窗帘打开，让屋里更明亮。等这些事情，你做到了吗？这些细节？
7、创新
一个优秀的房地产经纪人首先应该成为一个房地产行业专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提，也是首要因素。大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业化礼仪培训、合同签署、货款过户知识，小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这就是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的每次实践要有特点，要体现你的专业化，要与众不同。同样是开发客户，大家都在贴条、都在搞陌生拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记
住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业，要创新。
8、客户是朋友
交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在要争取他成为你的客户这么简单。客户为什么会从那么多地产经纪中选你？很多时候他们只是靠经纪接触时的感受来做出决定的。做优秀的地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为你的客户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友。只要真诚地交朋友，当你周围有几十个忠诚的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没有生意。
9、专业
房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排。单子能否谈得成功，很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。这间房子是否值得买？应该如何还价？这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作出准确判断。
10、耐心
一些经纪人抱怨事客人看了十几套房子，客户都不买，可某一个经纪人带客人只看了三套房子，客人就买了。这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪人自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮助客人找到他需要的房子？虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客人。客人挑经纪人，经纪人也可以挑客
人，很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失。生意是一时的，朋友却是一世的。
| 销售技巧琐谈---临门一脚建奇功
发展是硬道理，销售考真功夫。
在一个企业的营销团队中，总是有人业绩突出，成长为销售明星；而有人业绩平平，混迹于同行四处谋生；更有那么一些失败者，他们除了消耗公司的差旅费之外，基本见不到其绩效。究其因，乐观者曰时机，悲观者曰命运，明理者曰区域差异，糊涂者曰客户素质----不一而足。
数年前，本人手下新招来一位年轻业务经理，他是营销专业科班出身，在大学里又是教授营销学，因此对于我们这些半路出家搞营销的人而言，开初都很看重他，并相信他会出手不凡。孰料他几个月下来一事无成。一次，我利用巡视市场的机会，亲自带他走市场。三天后，他对我说：“我明白了我们之间的差距。其实你对客户所讲的道理我都会讲，有些理论我们还搞过专题研究。但是我缺乏销售达成的实际经验和丰富技巧。我真是白跑了。我申请调离销售部，让我去市场部吧。或者------？”
可见，其实造成销售业绩差异的根本点，还在于销售达成的技巧和功夫上。就算是大学里同样优秀的毕业生，开发或者管理同样市场的同一个客户，其效率和效益也可能截然不同，区别就在于他们达成实际销售的能力不同。
为什么说销售的实际达成是销售工作中最重要的环节呢？这就类似于踢球，你会空中停球、盘球、带球、挑球、过人、任意球、定位球、角球、头球、正射、侧射、抽射、倒挂金钩------你的技巧再多再好，可是临门一脚时，你打在门柱上，球偏了！反弹回来，你再补射，可是球飞出场地了------殊知前面那些一切的一切，都只不过是基本功，是过程。没有实现“进球”这个最根本的目标，随你怎么安慰自己，反正在局外人看来，这场球你就算是白踢了。
有感于此，笔者根据数年来的营销实践，将一些初浅的心得体会辑录如下，希望能对奋斗在一线的营销人员有所帮助。
射门的关键：把握时机
谁都知道时机的重要性，晚一秒，也许车祸就不会发生，早一秒，也许那粒决胜的球就进了------问题是，在实际营销工作中，我发现业务人员通常犯的第一大错误，就是不会把握时机；或者说，他们比较迟钝，没有意识到时机已经来临，与成功失之交臂。当然，创造时机，那是另外一种境界。
我们常见业务员应付领导的一句话就是：“那个客户很不错，实力可以，网络也可以，信誉也很好，人很有诚意------我们谈得很好。应该很有做成的机会。”
让领导白兴奋一场。事实上，让他再跟多几次客户，他还是这样说。因为他已经错失良机了。
误区在于，他把跟客户沟通或者谈判的氛围想当然地当成了结果。
不少业务员以能跟客户搭上话为成功，甚至以能跟客户海阔天空地神侃为荣。但侃是侃了，可能客户还开心地笑了，你也给他留下了一个比较亲和的印象了，但主题没有（或不敢）挑明，该趁热打铁敲定的事没有（或没有勇气）落实，你就只好寄希望于下次再来谈。但下次拜访时，客户出差了，或谈到一半时临时有急事外出了，或他昨晚跟老婆吵架了------最有可能的是，你的竞争对手已经捷足先登了。
把握时机，就是在引导客户谈论商务主题时，如果你初步确定客户的兴趣点已经有了，差的只是兴奋点，那么，你可以采用抛砖引玉之法，诱使客户明确讲出他的愿望和要求，然后在政策范围内就当场答复，超出政策就借口走出门外立即请示。如果客户不
愿意先讲，你也可以主动出击，先原则性地摊牌，然后再逐条谈判，保持一定的灵活性，但谈判的主动权应掌握在自己手中。
总之，应该记住：我们花了时间、精力和金钱来拜访客户，我们一定会有一个目的，我们业务人员的汗水是值钱的，我们绝对不能空手而归——哪怕我此行只能证明我以后再也不用冤枉花时间来拜访这个所谓的客户了，这也是一种成功。但是无论如何都要一个结果，这个结果现在就要，而不是等到下次。
我的两个部下在处理同样的退货事项时，就产生了截然不同的结果。一个是在福建漳州，他跟客户商量好了退货变促销的条件，就立即报告了公司，并跟客户签了一份备忘录传真回来，下午就去客户库房办好了清点工作，然后顺利同客户结算铺底金。之后该客户换了我司的其他品牌继续运作。而在合肥的一个业务员，也给客户讲好了条件，如按5元/件降价处理库存，但就未能当场结算铺底金，变成了客户享受了降价优惠，却要等卖完再结算。事实上，没花钱的货也就不上心，拖了两年还是那样，货也烂了，客户的信心也彻底灭了，最后公司要催款，客户还不认帐，搞到法庭相见。这几乎在我们公司变成了两个经典案例。
象我们这种职业经理人，每年都在全国跑来跑去。然而说到哪个具体的客户头上，我们一生又能和他见多少次面呢？所以，我们每一次的拜访，都必须是高效拜访，有效拜访。我们到市场就是为了诊断问题，解决问题。我们要创造和把握一切可利用的时机，促成合作和深化合作。我想，还在一线的同志如果也有这样的心态并不断努力，相信你会取得更快的进步和更大的成功。
射门的要点：选准角度
如果我们面对的是一座空门，而你又是一个人自由自在地玩耍，我相信不会踢球的人也能轻松进球,除非你是香港脚（脚太臭）。但是，在赛场，后有追兵，前有堵截，旁
有干扰和偷袭，上有观众，耳边有裁判的哨子，对手有时根本就不讲什么游戏规则，恨不得给你招招致命------身在其境，想必每个人都有巨大的压力——有人指出，足球前锋射门时的压力比飞行员起飞那一刹那还大。
你现在知道千载难逢的射门机会已经来临了，下一步的关键就是要选准角度。
按理说，球门比球大N倍，好象随意都能进球。实际上，你的机会是转瞬即逝的，你只有选择最佳角度才有成功的可能。否则，差之毫厘，失之千里——不要说千里，就是1000um也完全失败了。
落实到营销上，在特定的商业谈判氛围中，要达到计划中的谈判目标——而且现在已经有了这种成功的可能，还必须选准最佳的切入点，顺势谈下去才有可能实现突破。
这是因为，客户的关注点一般来说都比较多，如品牌的区域规划与保护、渠道的价格政策、铺底数额、回款政策、返点、运费、退货政策、广告、促销等等------这些你可能都兴致勃勃地谈到了，客户也表现出了浓厚的兴趣，但最后你失望地发现，客户还是不能当场下定决心跟你达成合作。原因何在？原来这是一个由板材想转型做油漆涂料的客户，他的资金不是问题，分销的渠道很好，物流配送的能力也具备。你知道他跟你谈话时最担心的是什么吗？因为他怕招不到合用的油漆项目经理人，招不到好的业务员、营业员、技术服务员，而自己又不大懂，所以，尽管自己挺感兴趣，但哪里敢去开什么涂料专卖店或者搞什么工程漆代理？
如果我们采用斯沃特分析法来研究这个客户，很快就可以明白，这个客户的优势就是前文所述的资金、分销、物流；而劣势呢，他做惯了坐商，不善于主动出击，所以做终端、搞市场推广、促销等，是他天然的弱项；威胁点在于，一是他还没有真正意识到经营需要转型，二是他不清楚做化工的现实和长远意义，转型也将转到其他行业，如去
开酒楼或洗脚城；机会点在于，一是给他描述涂料行业的前景和市场成长的空间，让他似乎能看得见摸得着；二是一定要给他算投入与产出比，三、四十万的投入，做得好一年有200万以上的回报；三是重点讲解我司将如何帮助他招聘、培训人员、开发多种渠道、售后现场服务，将来又如何协助他进行公司化运作------总而言之，动之以情，晓之以利，诱之以服务，这才是他内心真正的关注点。如果不从这个隐性的角度切入，你大谈市场、品牌、产品、广告，可能都是白谈。
通过上述案例使我们认识到：要选准切入的角度，不是一件简单的事，必须运用斯沃特分析工具，透彻分析该客户的综合背景，从而得出他的优势、劣势、威胁点、机会点。所谓“角度”，就是抓住机会点来谈。这个机会点，可能是显性的，但更大的可能是隐性的，必须透过表象看出本质。（诸位要练就练这个真工夫。）
射门的技巧：掌握方式
前文已提及，同样是射门，有多种方式可能选择，如头球、正射、侧射、抽射、倒射（倒挂金钩）等，其实，在实战中，还可以射滚地球、射小门、传球式射门等。只有选用最适当的方式，才能保证进球的效果，否则，仍然可能是鸡飞蛋打！
在恰当的时机，凭理性判断（而不是凭经验）选准话题切入，还需要采取最合适的方法开展谈判，才最有可能达到你所想要的目的。
通常在切入正题后的谈判方式有：
1、正面突破式。对该客户的关键性心理需求已了然于胸，即可单刀直入，直奔要害，干脆利落地拿出针对性的解决方案。抓住了主要矛盾或矛盾的主要方面，大局已定，其他问题就可迎刃而解了。
2、侧面迂回式。因话题太大，或客户的顾虑点较多，和客户的关系也不太熟，适合采用此方式。即围绕谈话主题的几个要点，由远及近，由常规（政策范围内）到要害
（客户的非常规或超常规要求），越谈越热烈，越谈越深入，最后经请示、备案后才形成合作方案。
3、口头承诺式。有经验的客户一般对包装物破损和产品质量原因造成的退货、甚至是因为自己经营缺乏经验导致某些品种、规格的积压，都担心厂家不负责任。这个时候，你必须做出口头承诺：
1、产品质量原因，我厂绝对包退、包换、包赔；
2、包装破损，不是客户的错，可先扣付货款，再由我方找物流公司协调赔偿；
3、不适应市场的品种、规格的产品，原则上是不能退货的，可尽量由我们共同把市场工作做得细一些，推适销对路的产品；如果发生了这种情况，也可通过促销等手段来消化；实在不行，你愿意积极出面向公司申请退货，但运费和包装费要客户承担。注意：口头承诺要注意把握原则尺度，切忌信口开河，说到就要做到，不能失信于人。
4、现场规划式。凡涉及到店头门面招牌、灯箱、广告喷绘、背景墙、展示架、货架、货物陈列或堆码等事项，口说就不如行动，宜现场就带客户看场地、作规划，让客户从想象腥ジ惺苋绻茨愕墓婊プ龀隼粗螅檬窃跹恼搿⒚拦邸⒋蠓健⑾执猩踔潦前云?-----最后，你还必须向他交代上述物料的费用分摊方法。当然你能把图纸上、想象中的场景向客户描述的很生动，打动了他，一般来说，如何分摊费用，并不是客户最关心的事。
5、化难为易式。象前面所提到的说服板材客户转型做油漆涂料的案例，就是典型的化难为易式。对于习惯于搞批发、做分销的任何客户来说，或者是一些文化层次不够高的客户，你如果想成功开发他，都要采取此法。原因在于，你越想全方位、多角度、多层次地阐述，他越怕麻烦，或者不太能听懂。那么我们的职责，就是要把复杂的问题简单化，抓住要点，用他能听懂的语言，通俗地解释，着重地强调。他理解了，当然才能接受。
6、化简为繁式。对于已成功开发的客户，涉及到具体的项目工作需要推动，则要反向采取化简为繁的办法。还是以那个板材客户为例：假如他现在专卖店或店中店已开了，但是销量上不去，你去处理，那就要不厌其烦地做工作、引导他搞公司化运作。因为：零售在油漆涂料的经营中只能占到10—20%的比例，传统的分销现在很难做，所以他还必须配备小区推广人员、家装渠道人员、工程渠道人员、同城及异地分销人员、技术服务人员------。然后你替他规划、招聘及培训这支队伍。工作不做细，大而化之，就见不到销量增长，最后就是该客户的自生自灭。
7、诱之以利式。企业是一种追求利润的动物，而客户是一种攫取利益的残酷动物。没有永远的朋友，只有永恒的利益。所以，跟客户谈利益，永远是他感兴趣的话题。但是，谈利益，我们主张要谈得实际一点：一要帮客户规划分销价、终端零售价，让他确实感觉到可能的利润空间，切莫只报价就算完事，这样的话客户永远都会嫌你的价格贵，因为你没告诉他如何高进高出，稳定获利；二要积极替客户预测将可能达到的规模和效益，让他将未来可能赚到的钱就好象已经装到了口袋里似的，这样他就很难不下决心投入，因为他怕丧失如此难得的赚钱机会。最好是采用原始办法，找张纸、一只笔、再借个计算器，当场算效益帐给他。算好帐之际，也就是你和客户握手言欢之时！
8、晓之以理式。此招对已经有一定规模、在当地市场已有一点声望的客户很管用。我们有必要把他放到当地一个宏观的市场背景中来分析（也许他从来还没有被人这样当面分析过），告知他的长项和弱项，让他明白如果和我们合作将带来的结果是帮助他做大做强、在当地可能奠定龙头地位、共同成长、双赢，这是给他讲机会点；同时，还应该给他讲威胁点，如当地哪些比他做得大的、或规模差不多的（一定要点名），和我们已有了初步合作意向（让他有兴趣就去调查吧），我们为什么决定选择他来合作？道理讲清楚了，不愁他不和你签合同或进一步扩大合作。
射门的要领：掌控力度
球场上，要准确地进球，必须根据来球方向、所处位置角度、距球门远近、拦截干扰状况等多种因素，掌控最适合的力度起脚，方可能应声入网，取得万众欢呼的结果。成功仅是一种结果，虽不排除有一定机缘性，但总体来说，成功靠的还是科学的训练、良好的身体素质、心理素质，特别是球员综合的技能技巧、临场判断与处置。
一般来说，距离球门越远，踢球的力度就需要越大，否则，没有进球的可能。所处的位置越刁，也需要加大力度，才能让守门员防不胜防。但是，力度也不是随意想加就加的，尤其是已经临门了，再拔脚狂射，有必要吗？要么是浪费力气，要么还会飞出场外。巧射不也是一门艺术吗？
反映在营销上，要注意下述情况：
1、新客户开发，要巧射。新客户由于是初次合作，还缺乏深入了解，互信度相对来说也不够，大力抽射是不合适宜的。因为缺乏比较，你大力了，他也未必感受得到。相反，如果一开始就是较大的力度，他还可能形成习惯性的依赖。以货款结算方式为例：如果我们一开始就坚持先款后货、或货到付款，客户就会习惯以此方式与我方合作，减轻我方的资金周转压力和货款回笼风险。偶尔特殊情况下，经请示同意他货到付款、或推迟几天付款，他觉得你帮了他很大的忙，心怀感激。但是，如果你一开始就放宽到批结、或月结，你就忙着催款吧，明明你已经很宽松，但他绝对不会感激你，而只会埋怨你，因为你让他讨厌——老是催他要钱。
2、老客户维护，视情而定，既需要巧射，亦需要力射。有经验的老业务都知道，客情关系太熟，有时候也不好处理，因为他把你看成朋友，什么大小事情都找你。怎么办呢？常规事务，能帮就要尽量帮他，不然怎么配称朋友呢；非常规的事务，有时你要学会打太极，往上级推一推，不是客户的任何要求都应该落实和满足他。对确实合理而
又必要的事，你当然也不要怕麻烦，要尽力为他争取政策和条件；超出常规的事务，那已经超越了你的权限，适当地加大力度是应该的，不然很可能影响客户对你的信心，也会影响合作。
3、对有潜力的老客户的发展问题，必须是力射。因为老客户大家早就建立了良好的合作基础，只要他有潜力，我们就必须想办法进一步扩大或深化合作。根据营销学原理，开发新客户的难度是挖掘老客户的8倍。所以，扩大，就是促使他在原有合作项目的基础上，再增加我司的其他产品或新产品；深化，就是把业已合作的项目加大人力物力的投入，把销量冲上去，把市场占有率提高，把品牌的知名度、美誉度提升。当然，这不是客户单方面的事，所以我们也必须看准市场、选好客户，加大扶持力度。对好客户，就是要下猛药，才能立竿见影，起到树立样板市场和打造优秀客户的表率作用
当然我们也不是非要去复制别人的生活，还是那句话，天高任鸟飞，大家各取所需，优秀不是做最好的那个你，而是做最更好的那个自己。
第五篇：成功经纪人应具备的能力素质
成功经纪人应具备的能力素质经纪人的基本技能是指经纪人在日常工作当中从事经纪业务所运用的专门技巧和基本能力。要有效地开展经纪业务，正确处理经纪活动中出现的问题，必然要求经纪人掌握一定的工作技能，并且能够很好地加以运用。
1.洞察能力
由于不同的人在天资、能力、个性、阅历等方面存在着不同的差异，因而对一件事情就可能产生不同的看法，仁者见仁，智者见智。有的人善于察言观色，而有些人对别人的态度变化则显得迟钝，这说明人们的敏感性和洞察力有一定的差别。
经纪人的洞察能力，主要是指其通过客户的外部表现去了解客户的购买心理的能力。人的任何行为表现都与内心活动有关联，反映着内心活动的一个侧面。经纪人可以从客户的行为中，发现许多反映着客户购买内心活动的信息。洞察能力是揭示客户动机的重要一环。要提高洞察能力，必须从提高观察的质量入手。知识、方式和目的是影响观察质量的三个主要因素。
知识是观察客户、理解客户的基础。经纪人所具有的知识越丰富，越精深，那么对客户的观察也就会越深入，越周全。例如，掌握心理学知识的经纪人，就能较快地通过客户的言行、情绪，了解客户的意图和需求。
科学的观察方式，要求观察路线要正确：先上后下，先表后里，先局部后全部，先个别后整体等。注意力的分布要合理，视觉和听觉要密切配合，观察与判断也要有机地结合起来。目的总会通过一定的方式表现出来。只要留心观察，就可能从对方的沉默当中窥见对方的思想状况和内在意图。
2.社交能力
在社交场合，常常可以看到一些人一旦与他人相识，便能很快找到彼此有共同兴趣的话题，很善于与交往对象打交道，双方经过交谈加深了互相了解，彼此留下了良好的印象，关系也可以进一步改善。经纪人必须具备较强的社会交往能力，在任何场合都能应付自如、相应行事。社交能力是衡量一个经纪人能否适应现代开放社会和做好本职工作的一条重要标准。经纪人要善于与各界人士建立亲密的交往关系，而且还必须懂得各种社交礼仪，比如日常生活礼节，外事交往礼节，各种宴会聚会礼节，公共场合礼节等。
从某种意义上讲，经纪人应该是一个社会活动家。经纪人要与社会方方面面的人打交道，必须视整个社会为自己的工作天地，具备与各式各样的人交往的能力。善于交际除了具有经验和阅历外，还要占有大量的信息，寻找一个双方感兴趣的话题。经纪人在进行人际交往时，要掌握以下基本原则：
(1)待人热情诚恳，行为自然大方；(2)能设身处地站在客户的立场上考虑问题，体谅客户的难处；(3)有自制能力，能控制自己的感情，沉着冷静地处理问题：
(4)既有主见，又不刚愎自用。
3.调研能力
“没有调查就没有发言权”。经纪人要获取市场信息、科技信息和房地产商品信息都需要充分的调查。具体来讲，经纪人在着手一项交易之时，首先要对供方的产品质量、价格、售后服务、信誉保证等和需方的需求特点进行认真的调查、分析，并把这些状况同具有可比性的同类业务进行比较，才可使委托方不至于上当受骗，真正做到公平、互利。不管采用什么样的方法，经纪人要具备掌握第一手资料的能力，才能在与第三方的洽谈中赢得主动，在供需双方中赢得信誉，为以后的成功铺平道路。
4.协调能力
经纪人是在受买卖双方的委托从事中介交易的特殊商人。委托双方合作伙伴的选择、双方关系的沟通、价格的平衡、交易的融资以及商品转移的风险等均要求经纪人从中组织协调。而且买卖双方一旦发生纠纷，也需要经纪人从中调解。因此，经纪人必须要有较强的组织协调能力。如果不具备这种能力，委托双方不能达成一致，经纪人也就没什么价值，更不用说获取佣金了。经纪人的组织协调能力在处理经纪业务中是最为重要的。
5.应变能力
在经纪活动中，经纪人所接触的客户很复杂，有不同的籍贯、性别、年龄、文化程度、社会背景和生活习惯。经纪人要认真观察客户的特点，掌握客户的风土人情和个人爱好，以适应不同客户的具体要求。在日常工作当中，要机警灵敏，随时应付可能发生的顾客异议和突发事件。对于偶发事件如何处理，直接关系到经纪人业务活动能否顺利摆脱僵局，走出低谷。经纪人的灵活应变能力要求在业务顺利发展时，保持冷静，使工作更上一层楼。在遇到障碍时，要相机抉择，想方设法寻求解脱的对策。在受到损害时，要临危不惧，尽快找到补救措旌，弥补损失。
在房地产营销馆入困境时，逃避和推脱都不是应有的态度。房地产经纪人应该本着基于实际，着眼于现实，对发展商和客户负责的态度，与委托人协商，并积极提出。同时，采取有力措施使客户对项目恢复信心针对性的补救措施。
(1)危机是威胁也是机会。在汉语中，危机就意味着威胁与机遇并存，度过危机，就可以发展到新的阶段。在市场营销当中，总是一帆风顺是不可能的，即使是营销顺利的时候，房地产经纪人也会遇到一些问题。危机不过是外部因素影响，而使自己的问题得以显现。从某种意义上讲，营销危机是对房地产开发、代理公司与房地产经纪人的一种考验。危机能够刺激经纪人及时发现和反省自身的问题，以迅速弥补自身的不足。
同样，正确处理危机，可以提高房地产经纪人的信誉，赢得客户的信任，特别是房地产整体在走势较差的情况下，由于房地产经纪人的出色表现，而使项目营销摆脱困境，无疑可以体现出房地产经纪人的能力与水准。
(2)敢于面对危机。面对营销危机需要冷静和理智。一旦项目销售不利，房地产经纪人不能惊慌失措，更不能采取对客户隐瞒项目问题真相的态度欺骗客户，而是积极稳住现有客户，并提出适当的方案，使客户感觉到发展商与房地产经纪人的诚意，促进项目的成交。
(3)危机处理的技巧。在发生营销危机时，首先要分析危机发生的起源，迅速了解危机产生的外在因素和营销计划的内中问题，才能做出正确的判断。
在认真分析危机起源后，一旦被市场证明是项目自身的问题，房地产经纪人就应该根据市场的要求，协助开发商采取对策，弥补项目的不足，以积极的态度适应市场。例如，可以采用改善项目的产型结构和绿化设计，提供房屋的装饰装修，设计多种付款方案，积极办理项目的银行按揭等多种服务。
在房地产经纪人自身的因素使项目的销售受到影响而陷入危机时，经纪人必须及时反省自身的问题，改变营销观念，一切从市场出发，采取新的营销手段减轻负面影响。
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