深圳城市更新细则 三种情形可申请拆除重建（最终版）

第一篇：深圳城市更新细则 三种情形可申请拆除重建（最终版）

深圳城市更新细则 三种情形可申请拆除重建

深圳新闻网-深圳特区报 是否拆除重建有了衡量标准

《深圳市城市更新办法实施细则》公开征求意见 深圳新闻网12月25日讯

（记者王慧琼）

在昨天市政府举行的全市城市更新工作会议上，《深圳市城市更新办法实施细则》（征求意见稿）（下简称《细则》）“出炉”。这份《细则》将城市更新分为综合整治类、功能改变类、拆除重新类等城市更新，规定不同类别更新明确要求和程序。

城市更新专项规划期限为５年

《细则》提出，全市城市更新专项规划的期限一般为５年。城市更新单元指以拆除重建类城市更新划定相对成片区域，更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，城市更新单元划定有七项原则和技术要求。

《细则》确定，城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于１万平方米，应当提供大于３０００平方米且不小于拆除重建用地面积１５％的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。城市更新单元原则上不得包含被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护范围内的用地，但是通过城市更新实现用地清退的除外。

政府社团用地、特殊用地原则上不得单独划定为城市更新单元。政府土地整备区范围内原则上不得划定城市更新单元。城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。

福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围原则上应当以整村范围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划定城市更新单元。已纳入本市综合整治计划或近５年内已完成各类专项整治的区域原则上不得单独划定为城市更新单元。拆迁范围界定“模糊”空间

《细则》还对城市更新单元内拆迁范围的边界划定作出明确，其中对拆迁范围边界走向、涉及道路等“模糊”空间进行了进一步明确。

拆迁范围边界涉及道路的有三种情况：规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围；规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围；规划道路与现状道路不一致或现状无道路，且规划道路现状为建成区的，原则上以规划次干道及以上级别道路的中心线或规划支路的边界为界，规划道路用地纳入拆迁范围；拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。

拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。已建设完成的用地，拆迁范围原则上应当包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。未建设用地原则上不划入城市更新单元

《细则》对城市更新单元规划的编制原则、规划的具体内容、不同类别的城市更新计划申报、调整等作出明确规定。未建设用地原则上不划入城市更新单元。

《细则》提出，对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的国有未出让用地，可以作为零星用地出让给实施主体的土地总面积不超过该项目总用地面积的１０％且不得超过３０００平方米；对于超出部分，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换，由城市更新单元规划对其规划条件进行统筹研究。

对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的已批未建用地，在征得土地使用权人同意后，可结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换。三类城市更新相关规定 综合整治类： 市区政府统筹推进

《深圳市城市更新办法实施细则》(征求意见稿）提出，综合整治类城市更新主要由市、区政府统筹推进。市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。市发改部门负责综合整治类项目概算审批和市级建设资金安排。各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。综合整治类城市更新的内容主要包括：消除片区安全隐患；改善城市基础设施、公共服务设施和无障碍设施等；改善建筑外观和片区环境，进行建筑节能改造；提升片区城市功能。功能改变类：

８种情形不能实施城市更新

《细则》明确功能改变类城市更新实施条件是：按照法定图则、城市更新单元规划等现行生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以持房地产权属证书向市规划国土部门派出机构申请实施功能改变类城市更新。符合功能改变类项目提出申请后，规划部门将进行初审并在深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站公示。

《细则》确定，具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：申请实施后的建筑物使用功能不符合城市规划或者土地功能混合使用要求；申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的；建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的，等等，共有８种情形。拆除重建类： 三种情况可拆除重建

《细则》重点对拆除重建类城市更新相关情况进行了明确。《细则》规定，拆除重建适用范围特定城市建成区具有以下三种情况，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以申请以拆除重建方式实施城市更新。

一是城市基础设施、公共服务设施亟须完善。城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于３０００平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。

二是环境恶劣或者存在重大安全隐患。包括环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活等。

三是现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。

拆除重建类城市更新项目的实施可采取市场主体单独实施、合作实施等四种方式。

《细则》对拆除重建类城市更新单元申报与审批条件作出规定。《细则》提出，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿符合下列条件时，方可进行单元规划制定计划申报：城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆迁范围内用地包含多个地块的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新的地块，其总用地面积应当不小于拆迁范围用地面积的８０％。

拆除重建类单元经市政府批准后，市规划国土部门应当在１０个工作日内，在相关政府公众信息网站上就计划内容进行公告。推进城市更新项目有序实施

我市出台《关于深入推进城市更新工作的意见》

深圳特区报讯（记者 郑向鹏）记者昨天从全市城市更新工作会议获悉，市政府近日出台了《关于深入推进城市更新工作的意见》，提出要坚持综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式并举，未来５年全市计划完成城市更新用地规模约３５平方公里，完成城市更新固定资产投资约１８００亿元。

到２０１５年基本完成原特区内城中村改造或转型整治

《意见》要求，大力推进城中村和旧工业区（含旧仓储区）改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造，优化产业布局，完善城市功能，保障民生福利，提升环境品质，为打造现代化国际化先进城市提供有力支撑。

根据《意见》，我市城市更新工作的目标是：到２０１５年，全市完成城市更新用地规模约３５平方公里，其中“综合整治”和“功能改变”规模约２３平方公里，以城中村和旧工业区为主的“拆除重建”规模约１２平方公里；完成城市更新固定资产投资约１８００亿元（含综合整治、功能改变、拆除重建等各类城市更新），城市基础设施配套更为完善，特区一体化水平显著提升；基本完成福田、罗湖、盐田、南山的城中村改造或转型整治，基本完成宝安、龙岗、光明、坪山的主要地区城中村整治，完成３－５个重点产业片区、２－３条人文特色街区改造。

抓好重点地区更新项目有序实施

《意见》提出，要积极推进城市更新项目规范有序实施，抓好重点地区城市更新项目规范有序实施，着力福田环ＣＢＤ地区、罗湖笋岗－清水河地区、南山大沙河地区、盐田港后方陆域地区、宝安松岗地区、龙岗深惠路沿线地区、华为科技城等重点区域的城市更新。加快土地历史遗留问题的处理，尽快出台《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑处理决定》实施办法，制定分类依据、适用政策及处理程序，针对城市更新特点，简化认定程序，推进妥善处理农村城市化历史遗留违法建筑问题。落实公共设施用地配建保障性住房

《意见》要求，落实城市公共设施用地，在每个城市更新单元中，确保大于３０００平方米且不小于拆迁范围用地１５％的面积，用于建设道路、学校、医院、公交场站、公共绿地等城市公共设施，相关设施的立项优先安排，并与城市更新项目同步建设。配建保障性住房，出台城市更新项目保障性住房配建比例有关规定，根据项目区域、改造类型及用地性质等因素，在建成后包括住宅的城市更新项目中配建一定比例的保障性住房，拓宽保障性住房供给渠道，满足中低收入人群及人才群体的居住需求。城市更新配建保障房免缴地价

城市一类地区安居型商品房配建比例达３０％ 深圳特区报讯（记者孙锦）记者昨日从全市城市更新工作会议上获悉，《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》（下简称“规定”）正式出台，福田－罗湖、南山－前海等一类地区的城市更新项目中保障房配建比例为１２％，安居型商品房配建比例将达到３０％。而更新中配建的保障房是免缴地价，由政府回购，产权归政府所有，而回购价格则按照保障房建造成本加百分之三的利润来执行。城市中心区安居型商品房配建比例达３０％

根据规定，城市更新项目保障房配建比例为实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例。配建比例将按不同地区的标准来确定，具体来说，一类地区保障性住房配建比例为１２％，保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为３０％。而一类地区是指福田－罗湖、南山－前海、光明新区、龙华新城、大运新城、龙岗、沙井、松岗、观澜、布吉、横岗等城市各级中心区内规划２０１５年前建设的轨道站点１０００米覆盖地区。

二类地区保障性住房配建比例为８％，安居型商品房配建比例为２０％。二类地区是指除一类地区之外的城市各级中心区或规划２０１５年前建设的轨道站点１０００米覆盖地区。

三类地区保障性住房配建比例为５％，安居型商品房配建比例为１０％。三类地区是指除一、二类地区之外的重点产业片区，如现代制造业园区，现代物流园区、金融后台服务区等，以及其他适宜配建保障性住房的地区。

今后，深圳将鼓励城市更新项目在以上标准基础上增加配建比例。而对于那些在一、二、三类地区之外的城市更新项目。配建比例可根据实际有增有减

城市更新项目位于规划２０１５年前建设的轨道站点５００米范围内的，保障房配建比例按批准住宅建筑面积增加３％。如果城市更新项目属于工业区或仓储区改造为住宅的，保障房配建比例按批准住宅建筑面积增加５％。如果项目同时符合上述两种规定情形的，保障房配建比例则要按批准住宅建筑面积增加８％。

如果城市更新项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用地总面积比例对保障房配建比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑面积的８％，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的５％。城市更新配建保障房免缴地价

值得关注的是，城市更新项目中配建的保障性住房是免缴地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本加百分之三利润的价格执行。如果配建的保障房类型为安居型商品房的，安居型商品房地价按该项目住宅建筑面积应缴地价标准的５０％缴纳，但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准应计收的地价，由项目实施主体按照与市住房建设主管部门事先约定的住房价格和对象进行销售。

第二篇：宝安区拆除重建类城市更新项目操作

宝安区拆除重建类城市更新项目操作

基本程序（试行）

为规范拆除重建类城市更新项目工作程序，提高工作效率，加快推进我区城市更新工作，依据《广东省人民政府关于推进三旧改造促进节约集约用地若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于试行〈拆除重建类城市更新项目操作基本程序〉的通知》（深规土〔2010〕59号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知》（深规土〔2010〕207号）等政策文件，特制定拆除重建类城市更新项目基本工作程序。

一、计划申报

城市更新计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：

（一）城市更新单元规划制定计划申报

1．各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料向街道旧改部门提出申请。

2．街道旧改部门根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,经街道办同意后报宝安区城中村（旧村）改造办公室（以下简称“区城改办”）。

3．区城改办组织相关部门对全区申报项目进行现场踏勘，拟订《区城市更新单元规划制定计划（草案）》后报区政府审议。4．区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。

（二）城市更新项目实施计划申报

已取得城市更新单元规划批复和改造主体核准文件的城市更新项目的改造单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目实施计划。区城改办审核后，向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。

二、规划编制及申报

（一）城市更新单元规划编制

1．更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的:（1）由区城改办组织原计划申报单位委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

（2）区城改办组织召开专家咨询会对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

（3）区城改办组织规划编制单位依据专家咨询会意见, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

2．更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）:（1）由区城改办组织原计划申报单位委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

（2）街道旧改部门负责对城市更新单元规划草案进行公众咨询（会议、公示或发放表格等），并对公众的意见和建议进行整理和汇总后报区城改办。

（3）区城改办委托具备资质的评估单位对城市更新单元规划草案进行经济评估。

（4）区城改办组织规划编制单位依据公众意见和评估报告, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

（5）区城改办组织召开专家咨询会对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

（6）区城改办组织规划编制单位依据专家咨询会意见, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

（二）城市更新单元规划申报

城市更新单元规划草案编制完成后，涉及多个权利主体的更新项目,由区城改办组织向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局申报更新单元规划。

三、房屋权属认定处理

（一）区城改办负责纳入城市更新计划项目改造范围内不具备合法手续房屋权属的认定工作，并将认定结果抄送深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局。

（二）权利人申报 1．由项目改造范围内建筑物及其它附着物权利人持有效身份证明、相应的权属证明材料向所在街道申报权利；没有任何权属证明材料的由所在地社区股份合作公司、居委会、街道办出具房屋权属证明；共有产权的相关权利人提供产权分割协议。

2．街道办负责申报登记、建档造册、并编制汇总表报区城改办。要求在图上标注建筑物位置，图、表、册统一编号，一栋房屋一个档案。

（三）权属调查及测绘查丈

1．参与权属调查及测绘查丈的测绘单位必须取得规划国土部门认可的相关测绘资质，并报区城改部门备案。

2．街道办负责对改造范围内房地产权属进行核查。已确权发证的房屋，其权利人、土地面积和房屋建筑面积以发证登记的为准。未确权发证的房屋，由街道办牵头组织社区居委会、社区股份公司、业主及测绘单位进场开展测量、分宗定界和房屋建筑面积查丈及附着物勘查登记工作。房屋业主及四邻定界参加人员在勘查登记表格上签名确认。

3．测绘机构出具测绘报告。

4．权属调查和测绘结果在改造范围内公示，公示时间不少于15个自然日。

权属调查结果有争议的，由社区股份公司协调争议双方协商处理；协商不成的，由街道办调解处理；调解不成的，申请进入司法程序裁决。权属暂时不能确认的房屋，可由当地社区股份公司或居委会申请提存，不影响权属调查及测量工作的进行。

四、改造实施主体确认

（一）城市更新单元改造专项规划获得批准后，改造申报单位依据本程序申办改造实施主体确认手续。

（二）改造专项规划已批准分期开发的更新项目，改造实施主体可以分期确认。

（三）改造申报单位在完成项目拆迁范围内全部地上建筑物、构筑物或者附着物拆迁收购安置补偿协议后（如属于分期开发的更新项目，需完成分期开发范围内拆迁收购补偿安置协议），可向区城改办申请改造实施主体确认。申请时须提交以下材料： 1．改造实施主体申请书； 2．申报主体身份资料；

3．改造范围内土地及地上附着物测绘查丈报告； 4．改造范围内土地及地上附着物的权属认定资料；

5．收购补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表； 6．涉及城中村、旧屋村改造的，需提交社区股份合作公司股东大会表决文件；

7．其他相关资料文件。

（四）区城改办收到申请并核查相关文件资料后，把改造范围内物业权属、收购补偿安置情况及拟确认的改造实施主体情况在有关媒体或区城改办网站上予以公示，公示期15个自然日。

（五）公示期内无任何第三人提出异议或异议不成立的，由区城改办与改造实施主体签订改造监管协议，在完成监管后，核发《改造实施主体确认书》。监管资金总额包含：

1．尚未支付的货币补偿金额； 2．产权调换部分物业的建设资金； 3．应承担的公共设施的建设资金； 4．区政府认为需要监管的其它资金。

上述监管资金由区城改办、改造实施主体、资金监管银行三方签订《宝安区拆除重建类城市更新项目资金监管协议书》，在资金监管银行设立共管资金监管账户，实施对上述资金的监管；第二、三、四款监管资金经评估后，也可以用保函的形式实施监管。

（六）区城改办将《改造实施主体确认书》。抄送深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局，并按有关规定向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局申报列入市实施计划。

（七）改造实施主体凭《改造实施主体确认书》向规划国土、建设等职能部门申办相关行政许可手续。改造主体在取得《改造实施主体确认书》之日起2年内未向相关职能部门申办行政许可手续的，《改造实施主体确认书》自动失效。

（八）规划国土职能部门签订《土地使用权出让合同》时，应将监管协议中物业分成、回迁安置物业等重要事项内容在《土地使用权出让合同》中予以明确。

五、本程序由区城改办负责解释。

六、本程序自发布之日起实施。待《深圳市城市更新办法》实施细则或相关文件出台后，从其规定执行。

第三篇：深圳市罗湖区拆除重建类城市更新实施办法(试行)

深圳市罗湖区拆除重建类城市更新实施办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为稳步推进本区城市更新工作，明确各职能部门工作分工，规范和简化工作流程，提高工作效率，根据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（以下简称《申报指引》）、《深圳市城市更新提速专项行动计划》并结合本区工作实际，制定本实施办法，用以指导本区拆除重建类项目城市更新工作。

第二条 区政府成立罗湖区城市更新工作协调小组（以下简称区协调小组）负责领导全区城市更新工作，对涉及全区城市更新工作的重大事项进行决策。

区协调小组由区政府各有关职能部门和各街道办事处组成，协调小组办公室设在区城市更新职能部门，各职能部门和各街道办事处应当根据本办法履行职责。

第三条 区政府成立老旧住宅区城市更新办公室，负责协调老旧住宅区更新改造工作。

第四条 城市更新工作应坚持产业第一原则，对符合本区产业发展要求的更新单元予以重点扶持。

第二章 计划申报与规划编制

第五条 城市更新单元计划申报分为三类

（一）区政府相关部门作为申报主体的，应按《实施细则》和

《申报指引》的要求直接将申报材料报送市规划国土委进行审查。

（二）以旧住宅区为主的城市更新单元，由区老旧住宅区城市更新办公室以区城市更新职能部门名义申报。

老旧住宅区更新改造，由各街道办事处组织现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等工作。对《实施细则》出台前，市场主体向区城市更新职能部门申报的老旧住宅区项目，各街道办事处可通过公示的方式对原市场主体征集的意愿进行核查确认，但此意愿公示不作为确定实施主体的依据。

《实施细则》出台后，区城市更新职能部门不再受理老旧住宅区城市更新项目的申报。区政府认为确需拆除重建的老旧住宅区，由老旧住宅区城市更新办公室提出改造意向，经区协调小组议定后，由街道办事处开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等前期工作。

（三）除

（一）、（二）以外的更新单元计划申报，申报主体应向区城市更新职能部门提交申报材料，按照《实施细则》和《申报指引》的要求准备申报材料，所有材料一式三份并附电子文件。

申报更新单元涉及产业的，还需提交产业规划研究证明文件。第六条 申报主体应符合《实施细则》的相关要求，并必须对申报材料的真实性、合法性负责，并承担由此引起的法律责任。

第七条 区城市更新职能部门收到申报材料后，根据《实施细则》和《申报指引》的要求对申报材料进行核对，申报材料不符合相关要求的，5个工作日内书面答复申请人并说明理由。

第八条 区城市更新职能部门初审认为申报材料符合相关要求的，将相关申报材料转以下单位征求意见，各单位分别就各自职责内容，在5个工作日内提出书面意见回复区城市更新职能部门：

区发改部门负责对申报更新单元现有土地用途、建筑物使用功能或者资源能源利用是否明显不符合我区社会经济发展要求，能耗、水耗、污染物排放是否严重超出国家、省和市相关标准，或者是否存在土地利用效益低下以及其他严重影响城市近期建设规划实施的情形；更新单元范围内近5年实施综合整治的情况提供意见。

区经济促进部门负责对申报更新单元现有土地用途、建筑物使用功能或者资源能源利用是否存在属于本市禁止类和淘汰类产业，影响城市产业规划实施并且可以进行产业升级的情形，是否符合全区产业发展整体布局情况提供意见。

区建设（住宅）部门负责对申报更新单元内现状建筑物是否存在根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房的房屋集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患的情形；更新单元范围内近5年实施综合整治的情况；更新单元范围内涉及保障性住房建设以及需求的情况提供意见。

区环保水务部门负责对申报更新单元内现状环境和建筑物是否存在环境污染，包括现状建筑物是否存在经常性水浸等其他情形必须进行环境影响评估，提供意见。

区城管部门负责对更新单元范围内近5年实施综合整治的情况提供意见，其中更新单元范围涉及城中村的，应同时说明是否已列入全市城中村综合整治二类项目。

区公安机关消防机构负责对申报更新单元内现状建筑物是否存在消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患的情形提供意见。

更新单元所在街道办事处负责对进行城市更新的必要性；更新单元范围和拟拆除范围的合理性；更新单元社会治安现状管理情况，是否存在信访投诉量大、内部矛盾大等不利于维稳的因素；更新单元范围内近5年实施综合整治的情况提供意见。

区城市更新职能部门可根据实际情况进一步征求其它相关职能部门意见。

第九条 区城市更新职能部门在职能范围内对更新单元的审查，包括如下内容：

（一）所在片区规划功能定位是否发生重大调整，现有土地用途、土地利用是否与规划功能不符影响城市规划实施；

（二）申报更新单元是否存在城市基础设施、公共服务设施严重不足的问题，按照规划是否需要落实独立占地用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目；

（三）更新单元内现状建设情况进行核查；

（四）更新单元规划符合性审查；

（五）更新单元改造时序合理性审查。

（六）更新单元范围涉及城中村的，对整村申报情况进行说明。第十条 区城市更新职能部门应就更新单元范围内土地、房产权属、土地利用及规划情况等征求市规划国土委派出机构意见，由市规

划国土委派出机构就相关情况出具书面意见及提供相关资料（主要包括片区法定图则和上层次规划情况等），以便审核更新单元是否符合申报要求。

第十一条 更新单元所在街道办事处应根据市规划国土委派出机构和申报主体提供的相关材料，按照《实施细则》和《申报指引》的要求，对地块编号、房屋编号、权利主体、更新意愿等内容进行核查，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定。

更新单元所在街道办事处应对改造意愿达成情况进行为期7个自然日的公示，公示材料应包括更新单元改造意愿公告、更新意愿汇总表、更新单元范围图、现状权属图、建筑信息图，公示地点包括项目现场和辖区街道办，同时在深圳商报或深圳特区报、罗湖电子政务网上进行公示。

更新单元所在街道办事处应做好公示期间的咨询解释工作。公示完毕，更新单元所在街道办事处应对公示意见进行书面汇总并就更新意愿达成情况向区城市更新职能部门做出书面说明。

第十二条 区城市更新职能部门根据各职能部门意见和改造意愿达成情况，按照《实施细则》和《申报指引》的要求对申报更新单元材料进行审核。审核后不同意申报的更新单元，区城市更新职能部门应当书面答复申请人并说明理由；同意申报的更新单元，由区城市更新职能部门形成书面意见报送市规划国土委审批。

第十三条 更新单元计划经市政府批准后，在编制更新单元规划之前需完成更新单元范围内土地及建筑物信息的核查、汇总工作。

区城市更新职能部门应组织计划申报主体委托具有相应资质的机构按照有关规定编制城市更新单元规划；同时，将申报主体提供的产业规划，转区经济促进部门审批。

城市更新单元规划编制完成，由组织编制单位报市规划国土委派出机构审批。

土地及建筑物信息的核查、汇总工作和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。

第三章 项目实施主体确定程序

第十四条 项目实施主体核准前，对于拆除范围内存在多个权利主体的，依照《实施细则》的规定，须将房地产的全部相关权益转移到同一单位后，形成单一主体，并报区城市更新职能部门审查备案。

第十五条 项目实施主体核准前，须完成更新单元规划审批工作。同时，如拆除范围内土地和建筑物存在查封情况，应完成解封手续；如拆迁范围内土地和建筑物存在抵押情况，应解除抵押或取得抵押权人书面同意。

第十六条 城市更新项目确定项目实施主体，应当按照以下程序进行：

（一）申请单位向区城市更新职能部门提出申请，按照《实施细则》的要求准备申请材料（申请书需各相关街道办事处及社区工作站对项目现状房屋、土地权属及信访情况进行核查确认，并在签署意见后加盖公章）。区城市更新职能部门收齐城市更新项目改造主体确定

申请材料后，依照《实施细则》的规定，10个工作日内完成对相关申请材料的核查。

（二）区城市更新职能部门根据《实施细则》第五十条相关规定，对申请人符合实施主体确认条件的城市更新项目，组织进行为期7个自然日的公示，公示费用由申请人承担。区城市更新职能部门在公示期结束后5个工作日内完成公示意见的处理。对公示内容有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当给予申请人书面答复并说明理由；对公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，存在以下情况的，上报区协调小组：

1、属市区重大（点）城市更新项目；

2、需多部门协调研究的城市更新项目；

3、其他情况比较复杂的城市更新项目。

（三）需上报区协调小组的城市更新项目，由区协调小组审议后确定项目实施主体；其他城市更新项目，由区城市更新主管部门根据相关城市更新政策确定项目实施主体。申请单位缴纳监管资金并取得区财政部门的《付清监管资金证明》后，由区城市更新职能部门在5个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，向申请人核发实施主体确认文件，并抄送市规划国土委。

第十七条 项目实施主体核准后，两年内未签订《土地使用权出让合同书》的，须重新办理项目实施主体确定手续及项目实施监管协议手续，并且该开发主体五年内不能参与我区城市更新项目；已签订《土地使用权出让合同书》的，须按《土地使用权出让合同书》的具

体约定执行。

第十八条 对于拆除范围内存在多个权利主体，并且权利主体包含自然人的城市更新项目，采取设立资金监管账户的措施对其进行监管。

项目实施主体向区财政主管部门设立的城市更新监管资金专用账户缴纳监管资金，由区财政主管部门出具《付清监管资金证明》。

监管资金按照拆迁范围内的现状建筑物总建筑面积（扣除实施主体自有房产的建筑面积）×3000元（人民币）/平方米标准收取。现状建筑物总建筑面积以单元规划文本（报市规划国土委送审稿）列明建筑面积为准。

监管资金分两次返还实施主体。项目实施范围内所建回迁楼主体封顶后，区财政主管部门按相关规定，退还实施主体已缴纳监管资金的60%款项；项目全部通过建设主管部门竣工验收备案审核及回迁入伙后，区财政主管部门按相关规定，退还实施主体监管资金的所有余款。

第四章 项目实施后期的监督措施

第十九条 项目申请房地产预售前，实施主体应向区城市更新职能部门申请核实监管协议的履行情况、项目拆除范围内的建筑物拆除情况及回迁安置责任的履行情况。

第二十条 监管协议履行情况，依以下程序核实：

（一）实施主体向区城市更新职能部门提出申请，并提交以下资料（均需加盖实施主体单位公章）：

1、申报核实监管协议履行情况的申请书及相关证明材料（内容应包含监管协议的履行情况说明）；

2、实施主体申请人身份文件，含营业执照、组织代码证、法定代表人证明书、法定代表人证明文件、委托书等；

3、城市基础设施和公共服务设施用地移交部门的确认意见。

4、其他相关文件资料。

（二）区城市更新职能部门收齐申请材料后20个工作日内完成对相关申请材料的核查。

（三）经区协调小组研究，并核实监管协议内容的完成情况后，由区城市更新职能部门在10个工作日内向申请人核发监管协议履行情况文件，并抄送市规划国土委。

第二十一条 项目搬迁范围内建筑物回迁安置责任等履行情况，依以下程序核实：

（一）实施主体提交如下资料（均需加盖实施主体单位公章）：

1、实施主体申请人身份文件，含营业执照、组织代码证、法定代表人证明书、法定代表人证明文件、委托书等；

2、搬迁档案备案文件；

3、房屋回迁接受安置协议书；

4、付清临时安置补助费证明；

5、回迁安置总表；

6、其他相关文件资料。

（二）区城市更新职能部门收到资料后20个工作日内完成核查，并向市规划国土部门出具《搬迁补偿安置履行情况意见书》。

第五章 附 则

第二十二条 各街道办事处负责城市更新相关问题的咨询与投诉，确保受城市更新项目影响的居民能够通过合法渠道表达城市更新过程中的意见，并作好相关信访维稳工作。

第二十三条 本实施办法由罗湖区人民政府负责解释。第二十四条 本实施办法自二零一二年 月 日起施行。

第四篇：深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序

拆除重建类城市更新项目操作基本程序

根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。

第一部分：涉及政府部门的工作程序

一、计划申报

城市更新计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：

（一）城市更新单元规划制定计划申报

1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘 ,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。

3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。

（二）城市更新项目实施计划申报

已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目实施计划。区城改办 审核后，向市规划国土委进行申报。

二、土地及房屋确权、登记

纳入城市更新计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。

三、城市更新单元规划组织编制及申报

（一）城市更新单元规划编制

1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

3.区城改办组织规划编制单位依据协调会意见,对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

（二）城市更新单元规划申报

1.城市更新单元规划草案经区政府同意后，由区城改办组织向市规划国土管理局申报。

2.更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局更新科组织召开联席会议，通过审议后，区城改办组织公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。管理局完成公示意见处理后，核发批复，并向市城市更新办备案。

3.更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局提出初 审意见后，报市城市更新办。市城市更新办在征求相关部门意见后形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。审议通过后由规划组织编制主体组织进行公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。市规划国土委在公示结束并完成公示意见处理后，将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议，审议通过后由市规划国土委向申报单位核发规划批复。

四、改造实施主体确认

区城改办负责确认改造实施主体资格，包括单一权利主体项目和多个权利主体项目。

（一）确认条件：

1.项目城市更新单元规划已批准；

2.多个权利主体项目的申请确认范围内收购补偿安置协议已全部签订；

3.房屋和其它地上附着物已清拆完毕（申请前暂不能清拆的，应提供相关证明材料）

（二）申请材料：

1.改造实施主体确认申请书；

2.申请确认范围内土地、房屋和其它地上附着物测绘报告； 3.申请确认范围界址点测绘放桩报告； 4.申请确认范围内收购补偿安置完成证明材料：（1）收购补偿安置完成情况汇总表；（2）异地安置情况和回迁安置表；（3）收购补偿安置协议（含被收购人身份证、联系方式等）；（4）付款凭证；

（5）自有物业的，权属证明文件；

（6）未征转用地的，原村股份公司出具的权属证明文件；（7）涉及城中村、旧屋村的，原农村集体经济组织继受单位股东大会表决文件。

5.申请确认主体身份文件；（1）营业执照；（2）组织代码证；（3）法定代表人证明书；（4）法人委托书；

（5）法定代表人、受托人身份证明； 6.其它相关文件。

（三）工作程序：

1.区城改办收到申请并核查相关资料文件齐全后，在10个工作日（单一权利主体项目5个工作日）内把申请确认范围内物业权属、收购补偿安置情况等在改造项目现场、有关媒体和区城改办网站上予以公示，公示期15个自然日。

2.公示期内无任何第三人提出异议或异议不成立的，区城改办在10个工作日（单一权利主体项目5个工作日）内与改造实施主体签订改造监管协议，并核发《改造实施主体确认书》。确认结果在区城改办网站予以公告。

监管协议应包含公共设施用地移交、回迁安置责任等监管事项、措 施及双方权利义务等内容。

不涉及公共设施用地移交且无回迁安置房的，不签订监管协议直接核发《改造实施主体确认书》。

（四）其它：

1.改造实施主体凭《改造实施主体确认书》向规划国土等职能部门申办相关行政许可手续。

2.规划国土部门签订出让合同时，应按照《改造实施主体确认书》的要求，将监管协议回迁安置等重要事项和监管措施在出让合同中予以明确。

五、其它行政许可、非行政许可及行政服务事项

（一）申请办理房地产证注销

改造主体凭与权利主体签订的有效拆迁安置协议及有关资料向市房地产登记主管部门申请办理房地产证注销。

（二）建设用地报备

改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体确认文件及其它有关资料向市规划国土委管理局申请建设用地报备。

（三）申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证

改造实施主体获确认后，持相关材料向市规划国土委管理局申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证。

（四）申请制作宗地图

改造实施主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局申请制作宗地图。

（五）申请签订土地使用权出让合同 改造实施主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局申请签订土地使用权出让合同。由管理局依据《深圳市城市更新办法》有关规定测算地价、依据更新单元规划批复确定有关捆绑拆迁责任、义务及约定，与改造主体签订土地使用权出让合同。

（六）办理其它行政许可、非行政许可和行政服务事项参照新建建筑工程报建程序及流程。

第二部分：收购补偿安置

一、基本做法

《深圳市城市更新办法》将收购补偿安置工作，主要交由市场运作，按照“谁完成收购，谁有权改造”的原则，收购补偿安置工作主要由收购人和业主共同完成。

二、收购补偿安置工作时段

原则上，只要被收购物业被划入城市更新单元内，双方即可开始协商签订收购补偿安置协议。但必须在收购人申请确认改造实施主体前完成协议签订。

三、收购补偿安置协议的主要内容

一般应包括双方信息、被收购物业位置面积结构等、补偿方式（房屋损失补偿、搬迁费、临时安置费等）、补偿款支付约定、房屋交付、房屋产权注销等；以安置方式补偿的，还应约定安置房位置、楼层、户型、面积、装修标准和交付时间等。

四、房屋及其它地上附着物拆除时机

按照现行操作程序，在确认改造实施主体前，范围内房屋和其它地 上附着物应予以清拆，即拆除时间应在申请确认改造实施主体以前。

需要注意的是，拆除前，建筑物应已测绘，且涉及移交的公共设施用地的，已完成证据保全等工作，为后续的公共设施用地移交补偿工作提供依据。

第五篇：拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则

拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）深规土[2010]32

4来源：区城市更新办公室 发布时间：2011年1月13日 浏览：1569

一、工作依据

（一）《房屋登记办法》（建设部令第168号）；

（二）《广东省城镇房地产权登记条例》；

（三）《深圳经济特区房地产登记条例》；

（四）其他相关的法律、法规、规章及规范性文件。

二、适用范围

满足下列条件的城市更新项目可按照本规则，由房地产权利人或其授权的申请人申请办理房地产证注销登记：

（一）已列入全市城市更新或改造计划；

（二）改造专项规划或城市更新单元规划已经审批通过并取得规划批复；

（三）对于非由权利人实施的项目，项目实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议；

（四）项目实施主体已经区政府（管委会）城市更新主管部门确认并核发实施主体确认文件。

三、申请材料

（一）《深圳市房地产变更登记及其他登记申请表》（房地产权利人签名或盖章）；

（二）申请人身份证明（核原件收复印件，权利人无法亲自到场的，应提交经公证的授权委托书）；

（三）房地产证或其他权利证书（原件）；

（四）含项目改造范围图的改造专项规划或城市更新单元规划批复文件（核原件收复印件）；

（五）项目实施主体确认文件（核原件收复印件）；

（六）与申请注销房地产证的房地产对应的拆迁补偿安置协议书（核原件收复印件）；

（七）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

四、审核时限

自受理之日起三十个工作日内。

五、其他事项

（一）已取得拆迁许可证的城市更新项目办理房地产证注销参照本规则执行，申请人在申请时提交拆迁许可证。

（二）房屋已实际拆除的城市更新项目办理房地产证注销参照本规则执行。