物业公司的精细化管理全部方案[五篇材料]

第一篇：物业公司的精细化管理全部方案

物业公司精细化管理全案 目录

第一篇 物业前期管理

第一章 规划设计介入与建设施工介入 3 第一节 规划设计介入 3

一、规划设计介入的主要方面 3

二、规划设计介入的具体内容 6 第二节 建设施工介入 17 第三节 建筑工程质量保修的前期管理 18

一、保修期限问题 18

二、有关建筑工程质量保修的法律法规 18 第四节 筹建物业管理机构 20

一、筹建前期物业管理架构 20

二、适时组建完整的物业管理机构 21

三、前期测算及办理前期手续 23

四、协助开发商的前期工作 24

第二章 设备前期管理 27 第一节 设备前期管理的综合要求 27

一、设备选型与规划设计阶段 27

二、设备安装质量控制阶段 29

三、设备调试及试运行阶段 30

四、准备竣工验收阶段 31

五、竣工验收阶段 32 第二节 弱电工程前期管理 33

一、弱电工程的前期管理 33

二、安全防范系统 33

三、智能停车场管理系统 44

四、自动消防系统 48

五、电梯监控系统 49

第三章 接管验收综述 51 第一节 接管验收的条件 51

一、新建物业接管验收的条件 51

二、旧物业接管验收的条件 52 第二节 验收工作程序 52

一、组建验收小组 52

二、接管验收前的准备工作 52

三、接管验收工作程序 52 第三节 技术资料接管验收 53

一、土建工程资料、文件验收 53

二、建筑电气工程资料、文件验收 55

三、给/排水工程资料、文件验收 55

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四、供热工程资料、文件验收 56

五、电梯工程资料、文件验收 56

六、通风与空调工程资料、文件验收 57

七、自动消防系统工程资料、文件验收 57

八、安全防范系统工程资料、文件验收 59

九、智能停车场管理系统技术资料、文件验收 59

十、资料、文件交接与归档 60

第四章 土建工程接管验收 63 第一节 土建工程质量验收规范 63 第二节 土建工程观感质量验收 64

一、室内、外观感质量验收 64

二、屋面工程检查重点 65

第五章 建筑电气工程接管验收 69 第一节 建筑电气工程质量验收规范 69 第二节 建筑电气工程质量验收项目 71

一、变压器、箱式变电所验收 73

二、配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收 75

三、低压电动机、电加热器及电动执行机构验收 76

四、不间断电源验收 77

五、低压动力设备试验和试运行 79

六、裸母线、封闭母线、插接式母线验收 80

七、电缆桥架安装及其电缆敷设验收 83

八、电缆沟和电缆竖井内电缆敷设验收 84

九、电线导管、电缆导管和线槽敷设验收 86

十、电线、电缆穿管和线槽敷线验收 87

十一、电缆头制作、接线和线路绝缘测试 88

十二、普通灯具验收 91

十三、特种灯具验收 93

十四、景观灯、庭院灯和航空障碍标志灯验收 96

十五、开关、插座、风扇验收 98

十六、建筑物照明通电试运行 99

十七、接地装置验收 101

十八、避雷引下线和变/配电室接地干线验收 102

十九、接闪器验收 103

二十、建筑物等电位联结验收 105

第六章 建筑给排水工程接管验收 105 第一节 建筑给排水工程质量验收规范 107 第二节 室内给排水系统验收 107

一、室内给水管道及配件验收 109

二、室内消火栓系统验收 110

三、给水设备验收 111

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四、室内排水系统验收 115 第三节 室内热水系统验收 115

一、室内热水管道及配件验收 116

二、热水供应系统设备验收 117 第四节 卫生器具及配件验收 117

一、卫生器具及给水配件验收 117

二、卫生器具排水管道验收 118 第五节 室外给排水管网验收 118

一、室外给水管网验收的综合要求 118

二、室外给水管道验收 118

三、消防水泵接合器及消火栓验收 121

四、管沟及管井验收 122

五、室外排水管网验收 122

第七章 供热系统设备接管验收 125 第一节 锅炉及辅助设备验收 125

一、锅炉验收 125

二、锅炉辅助设备验收 127

三、管道验收 129

四、安全附件验收 129

五、换热器验收 131 第二节 室内采暖系统验收 132

一、室内采暖管道及配件验收 132

二、散热器及金属辐射板验收 134 第三节 低温热水地板辐射供暖系统验收 135

一、施工工艺要求 135

二、检验和调试 136

三、验收条件 137

四、系统验收 137 第四节 室外供热管网验收 139

第八章 通风与空调工程接管验收 141 第一节 通风与空调工程质量验收规范 141 第二节 通风、空调系统安装质量验收 142

一、通风系统验收 142

二、空调系统验收 146

三、空调水系统管道与设备验收 152

四、空调风管系统验收 159 第三节 通风、空调系统调试及试运行验收 164

一、系统空载调试及试运行 164

二、带生产负荷的综合效能试验与调整 167

第九章 电梯工程接管验收 169 第一节 电梯工程验收规范 169

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一、电梯安装单位应具备的资质 169

二、电梯接管验收的条件 169

三、电梯接管验收的实施 170 第二节 电梯工程质量验收 170

一、机房验收 170

二、井道验收 171

三、驱动主机的土建基础验收 171

四、导轨验收 171

五、门系统验收 172

六、轿厢验收 172

七、对重(平衡重)验收 172

八、安全性能验收 172

九、悬挂装置、随行电缆、补偿装置验收 173

十、电气验收 173

十一、电梯验收 174

十二、电梯钥匙验收 176

第十章 自动消防系统接管验收 177 第一节 自动消防系统验收规范 177

一、火灾自动报警控制系统验收规范 177

二、自动喷水灭火系统验收规范 178 第二节 火灾自动报警控制系统验收 180

一、火灾自动报警控制系统工程质量验收 180

二、火灾自动报警控制器及探测器技术性能验收 183 第三节 自动消防联动设备及消防水系统验收 187

一、自动消防联动设备验收 187

二、自动消防水系统验收 187

第十一章 安全防范系统接管验收 191 第一节 安全防范系统验收规范 195

一、安全防范系统设备验收 195

二、安全防范系统技术性能验收 195 第二节 安全防范系统验收规则 195

一、安全防范系统设备安装质量验收 198

二、安全防范系统设备技术性能验收 200

第十二章 其他 207 第一节 智能停车场(库)管理系统接管验收 207

一、智能停车场(库)管理系统设备安装质量验收 207

二、智能停车场(库)管理系统技术性能验收 207 第二节 通信网络和有线电视系统的接管与验收 209

一、通信网络和有线电视系统验收 209

二、接管验收遗留问题的处理 209 第三节 园区绿化工程接管验收 210

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一、施工过程验收项目 211

二、绿化工程附属设施验收 212

三、绿化工程中间环节验收 213

四、绿化工程竣工验收213

第二篇 物业后期管理 第十三章 业户入住 217 第一节 业户入住前的准备工作 217

一、建立入住办公机构 217

二、准备入住工作方案 217

三、做好相关单位的协调工作 218

四、准备入住资料 218

五、入住时期的环境美化 219

六、通知业户入住 219 第二节 办理入住手续 226 第三节 装修管理 227

第十四章 房屋建筑工程质量保修工作管理 229 第一节 房屋建筑工程质量保修分类 229

一、房屋建筑工程质量缺陷分类 229

二、房屋建筑工程质量缺陷保修工作管理程序 229 第二节 相关单位在保修工作中的职责 235

一、开发建设单位的职责 235

二、物业管理公司的职责 241

三、施工单位的职责 243

四、监理单位的职责 243 第三节 “二次损失”的处理 243

一、“二次损失”的处理程序 243

二、“二次损失”责任赔偿的法律依据 244

第十五章 物业保安服务 245 第一节 物业保安职责 245

一、保安负责人的职责 245

二、队长、班长的职责 245

三、保安员的职责 246 第二节 物业保安服务要求 246

一、物业保安员基本要求 246

二、物业保安员行为规范 246

三、物业保安服务质量的评价与改进 249 第三节 消防安全管理制度 250

一、总则 251

二、消防安全职责 251

三、消防组织机构 254

四、消防安全制度和管理 254

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五、灭火和应急疏散预案编制及演练 259

第十六章 物业环境服务 263 第一节 保洁服务 263

一、保洁服务综述 263

二、楼内保洁服务 265

三、日常清洁方法 268

四、外围保洁服务 270

五、垃圾清运 271 第二节 绿化管理 273

一、绿化管理机构设置 273

二、室外绿地养护 274

第十七章 房屋管理 279 第一节 房屋管理 279

一、房屋完损等级分类 279

二、房屋完损等级评定标准 280

三、房屋完损等级评定方法 287

四、房屋维修工程的分类 288

五、房屋维修工程管理 290

六、房屋管理考核指标 291 第二节 人防工程使用管理 292

一、使用人防工程应申办的手续 292

二、使用人防工程的申办程序 293

第十八章 设备管理综述 297 第一节 设备资产管理 297

一、建立设备台账 297

二、建立设备档案 299 第二节 设备运行管理 299

一、岗位责任制 299

二、持证上岗 299

三、定人定机制度 300

四、运行和交接班制度 300

五、安全操作规程 300

六、技能培训 300

七、设备经济运行 300

八、检测、测量设备管理 301

九、设备设施标识管理 301

十、设备事故及突发事件管理 302

十一、设备环境管理 302

十二、设备管理检查制度 302 第三节 设备维修、维护保养管理 309

一、制订维护保养计划 309 / 184

二、维护保养记录 309

三、重大维修及技术改造 309

四、设备点检和巡检 309

五、设备保养分级 309

六、设备维修分类 309

七、对承包方的管理 310

第十九章 电气系统设备运行、维修维护 313 第一节 高压电气系统设备运行、维修维护 313

一、变(配)电所运行管理制度 313

二、变(配)电系统管理范围 322

三、临时供电管理 334 第二节 低压电气系统设备运行、维修维护 335

一、配电柜、控制柜维护保养 335

二、低压电气设备维修安全操作 338

三、低压电气设备维修工作程序 339

四、避雷设施的检测与维护 339

五、电动机运行管理 341

第二十章 给排水系统设备设施运行、维修维护 347 第一节 水泵房运行管理和设备维护保养 347

一、水泵房管理制度 347

二、水泵房设备设施维护保养 347

三、供水管理制度 352 第二节 给排水管线维护保养 353

一、楼内给排水管线维护保养 353

二、室外给排水管网维护保养 354

第二十一章 空调系统和风机运行、维修维护 357 第一节 空调系统运行、维修维护 357

一、满足使用要求 357

二、降低运行成本 357

三、运行管理 358 第二节 水冷式柜式空调系统运行操作规程 362

一、运行前的检查准备工作 362

二、运行操作 362

三、正常停机操作 362

四、故障停机操作 362 第三节 风冷式冷水机组运行操作规程 363

一、运行前的检查准备工作 363

二、运行操作 363

三、正常停机操作 363

四、故障停机操作 363 第四节 维护保养规程 364

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一、辅助系统月保养 364

二、主机半年保养 365

三、辅助系统半年保养 368 第五节 风机维护保养 371

一、风机保养项目 371

二、空调通风系统清洗 373

第二十二章 视频安防监控系统运行、维修维护 383 第一节 运行值班制度 383 第二节 维护保养 383

一、云台和CCD摄像机 383

二、主控制器 384

三、维护保养记录 384

第二十三章 特种设备管理 387 第一节 特种设备管理的依据 387 第二节 特种设备事故分级 387

一、特别重大事故 387

二、重大事故 387

三、较大事故 388 四、一般事故 388 第三节 特种设备使用单位的法律责任 388 第四节 特种设备应急预案 390 第五节 对承包方的管理 391 第六节 电梯管理 392

一、关于电梯运行、维修和维护保养合同 392

二、物业公司在电梯管理工作中的职责 397

三、电梯管理制度 398

四、电梯运行记录用表 398 第七节 自动消防系统运行、维护保养 417

一、综合管理 417

二、系统运行和维护保养 418 第八节 燃气锅炉设备系统运行、维护保养 431

一、锅炉系统安全管理职责 431

二、锅炉系统安全运行制度 435

三、燃气锅炉供热系统节能 446

四、维护保养 455

第二十四章 用好“八项管理原则”，做好物业服务 467 第一节 以顾客为关注焦点 468

一、理解要点 468

二、始终贯穿于质量体系标准中 469

三、怎样实施“以顾客为关注焦点” 470 第二节 领导作用 477

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一、理解要点 477

二、“领导作用”在质量体系标准中的体现 477 第三节 全员参与 480

一、理解要点 480

二、“全员参与”在质量体系标准中的体现 480 第四节 过程方法 481

一、理解要点 481

二、“过程方法”在质量体系标准中的体现 482

三、运用“过程方法”举例 482 第五节 管理的系统方法 484

一、理解要点 485

二、“管理的系统方法”在质量体系标准中的体现 485 第六节 持续改进 486

一、理解要点 486

二、“持续改进”在质量体系标准中的体现 487 第七节 基于事实的决策方法 487

一、理解要点 487

二、“基于事实的决策方法”在质量体系标准中的体现 487

三、运用“基于事实的决策方法”举例 488 第八节 与供方互利的关系 493

一、理解要点 493

二、“与供方互利的关系”在质量体系标准中的体现 493 参考文献 495

第一章

规划设计介入与建设施工介入

第一节

规划设计介入

规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需要，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。

一、规划设计介入的主要方面 本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。

（一）配套设施的完善

对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能（如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等）、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注一下几点。

1、这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。

2、这些配套设施在对住户是否会造成某些干扰或影响（如噪音、气味、环境卫生等）。

3、这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理（如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等）。

（二）物业基本状况

物业基本状况使筹建物业管理机构、配套管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。

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物业基本状况包括以下几个方面。

1、未来小区档次、人口密度和数量。

2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

3、附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4、区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

5、共建区域及面积。

6、小区出入口及区内道路。

7、公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、痛风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统ton、有线电视系统。

8、停车场（库）等基本状况。

（三）水、电、气供应容量

物业公司参与水、电、气供应量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多余不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。因此，物业公司在对小区物业基本状况了解的基础上，应详细测算水、电、气的真实供应容量，以避免将来遭遇“瓶颈”问题。此外，临时供电也是物业公司所应关注的问题。一项物业的建成、交付使用，在业主（租户）入住后相当长的一段时期内，可能会由于开发商的原因（如投资经费不足），小区的正式供电系统迟迟不能投入使用，致使小区的供电在较长时期内必须以开建设施工时的临时供电系统，而这个时期少则1-2年，多则4-5年，甚至更长。所以，物业公司在测算点的供应容量是，不仅要测算正式供电的实际容量，还要测算施工用电的实际容量能否满足物业交付使用后较长“临时供电”期的实际需求，以保证在较长“临时供电”期内能够安全供电并能满足潜在的增长需求。这些都要自阿前期规划中以正式文件报告开发商，是开发商在同地方供电管理部门签订供电协议时留有余地。

公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免造成资金浪费，而且也不便于管理。所以，公共用水、用电设计时应尽量集中，较大型社区可采用分区集中的方式，以减少水表、电表的安装数量。

（四）物业管理用房的规划

物业管理用房室开发商委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。

1、提供良好的办公环境

（1）以方便业主为目的。物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。

（2）以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。

（3）办公用房间数量和面积是否够用。

（4）库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。

（5）认真审核建筑平面图，对那些地方需要改变门的位置、那些地方需要打隔断并重新开门、那些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。

（6）如有需要应考虑外聘方办公用房，工作用房，库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。

（7）由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件。

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2、提供良好的休息环境

（1）员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。

（2）员工住宿条件应能满足以下要求：住宿房间数量和面积够用；员工食堂、文化娱乐、卫生间、洗浴室列入规划且规划合理。这里不仅要满足物业公司自身员工的住宿需求，还要满足外聘方员工的住宿需求。

（3）由于开发商将员工住宿和活动用房设计在地下建筑内，所以应争取尽可能好的采光。通风条件（有时开发商为了节省投资，不设计天井），以保证员工身心健康。

（4）较高档次的住宅小区多为底层建筑，地下一层是业主的私房，且不建地下二层，这意味着物业公司可以利用的地下房间的数量有限，因此，物业公司更应该对物业管理用房、员工住宿、生活用房的数量和使用功能进行消息审核，以避免将来物业用房的数量不足和功能不完善。

（五）建筑材料的选用

优质材料是建造优质物业的基础，如何选用建筑材料从表面上看是开发商和设计单位的责任，与物业管理公司无关，其实不然。

1、物业公司在长期的管理和使用实践中，对各类建筑材料、各类设备设施、通用器材和材料质量的了解比较全面。

2、对相同的材料、设备设施和通用器材，哪一个厂家或哪一个品牌的质量好、售后服务有两，物业公司能掌握到第一手资料，这一优势是开发商和设计单位都没有的。

3、为了打造一个优质的物业基础，为了全体业主的切身利益，为了将来物业公司与业主之间建立良好的关系，为了降低物业管理成本，物业公司有责任将优质的建筑材连设备设施和通用器材以书面形式推荐给开发商，供开发商和设计单位选用。

二、规划设计介入的具体内容

（一）小区公共建筑规划

1、规划有幼儿园、学校的小区，每千人建筑面积为559-850平方米。

2、幼儿园应布置在环境安静，接送方便的地段，儿童活动室和活动场地应有良好的朝向，保证室外有一定面积的硬地和一定数量的活动器械。

3、由于小学或初中学生活波好动，所以学校应布置在小区边缘，选择比较僻静的地段，并与住宅保持一定距离，以避免其室外挥动的喧哗声干扰住户。

4、规划有商业、服务建筑的小区，每千人建筑面积为353-389平方米。

5、规划有金融、邮电建筑的小区，每千人建筑面积为16-22.5平方米。

6、附属建筑如变电站、水泵房、锅炉房、燃气调压站、垃圾站等是否满足使用，并考虑建筑位置是否合理，是否会扰民。

7、商业、服务业、金融、邮电、居民委员会的布局应相对集中，以便形成小区的服务中心。服务中心一般应布局在小区的住出入口附近以方便居民，但同时也要考虑可能产生的噪声扰民和气味污染等问题。

8、居民委员会用房及业主委员会用房的使用功能一般分两类：一类是办公用房；一类是公众娱乐用房，如图书（报章）阅览室、会议室、乒乓球室、舞厅及其他与老年人相关的文化活动等。

9、居民委员会办公用房的规划符合政府的规定，按小区人口/户数的规模规划设置居民委员会及其用房面积。一般当达到2000-3000户时应设置居民委员会。

10、居民委员会用房的建筑面积按以下原则考虑：规模为较小型居住区时，不考虑单独设立；

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规模为较大型居住区时，建筑面积在150-225平方米；规模介于较小型居住小区和较大型居住区时，建筑面积取下限。

11、业主委员会办公用房面积可以参照居民委员会用房（小于其面积），可与居民委员会办公室设在同一座楼内，与物业公司办公区相近，方便工作联系。

12、居民委员会和业主委员会办公用房最好不与物业公司在同一座楼内。

（二）小区公共道路规划

1、道路的使用功能

（1）应考虑便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、骑自行车、驾驶机动车通行等。（2）便于清洁垃圾、递送邮件等市政公用车辆通行。

（3）便于救护、消防、装修及搬家等车辆的通行，尤其是楼前小路更应考虑救护、消防、装修及搬家车辆的通行。

（4）有些设计为了片面追求艺术效果，将小区的非主要干道（如楼前的甬道）设计得宽窄不一，窄处机动车辆难以通行，且有些拐弯设计成死角，车辆难以转向，如果车辆强行通过，势必会碾压路旁的绿地、花木甚至损坏道牙。

2、小区道路分级

（1）一级道路是小区的主要道路，是解决小区内外联系的主干道，路宽应在9米以上。（2）二级道路是为小区的支路，用以解决内部联系，路宽为7米以上。

（3）三级道路为小区内的支路，用以解决住宅组群的联系，路宽不小于4米。

（4）四级道路为楼门前道路。路宽不小于3米，能满足上面所述的机动车通行要求。

3、小区道路的规划要求

（1）建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于1.5米，与机动车道的距离应布小于3米。（2）尽端式道路其长度不宜超过120米，尽端处应有12米³2米的回车场地。（3）单车道，每隔150米应有一段回车处。

（4）道路两边应没有立道牙，以利于保护绿地，并防止下雨时绿地中的泥水、杂物流入路面。

（5）休闲区的甬道或人型步道应因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考虑防止行人踩踏绿地的措施。例如，在过往行人较多的步行道两侧铺装露孔砖，尤其在道路转弯处，漏孔砖的铺设面积更应大一些，以防止行人贪走近道，踩踏绿地。（6）在甬道两边栽种小灌木形成“绿篱”，也可以起到阻隔作用。为了景观多样性，可采用“绿篱”隔离和漏孔砖交替使用。

4、道路铺装要求

（1）高档小区可采用不同色彩的石材或其他彩色砖来铺装路面，而不宜采用沥青路面。（2）铺装用的彩砖或石材的品种、规格不宜过多，否则会加大日后维修用储料的成本，一般应控制在五种以内，既可以满足不同风格的美观效果要求，也可以降低日后的储料成本。（3）有机动车通过的路面，铺装材料（不论是石材还是彩砖）的尺寸不宜过大并应该达到一定的厚度，以满足承载要求，避免重在车辆对路面的损坏。（4）铺装应采用防滑材料，避免雨、雪天摔伤行人。（5）铺装路面应平坦，无沟缝，便于清洁。

（6）铺装路面应易于渗水、排水，避免路面积水。

（三）自行车棚布局规划 低层建筑的小区，一般不设计一般不涉及地下室作为自行车存放处，多在室外设置自行车棚。此时，应按下述原则考虑。

1、集中设置有利于管理，但既要考虑合理的服务半径，又要路考虑管理的经济合理性。

2、分散设置不宜过多，要相对集中，并使周边的住户感到便利。

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3、因是地面建筑，所以自行车棚的风格和式样应与小区的建筑风格一致。

4、因自行车棚周边一般会有绿地，所以要对通往自行车棚通道的走向进行合理规划。

（四）娱乐、健身场所规划

1、儿童游戏场地规划

在规划设计时应考虑不同年龄段儿童的特点和需要，一般分为幼儿（2岁以下）、学龄前儿童（3~6岁）、学龄儿童（6~12岁）三个年龄组。

（1）幼儿需要家长或成年人带领，活动量较小：学龄前儿童有很强的依恋家长的心理，活动量和能力都不大，这两组年龄段的儿童游戏场地宜靠近住宅旁，可与老年、成年人休息活动场地结合布置。

（2）学龄儿童体力及活动能力都较大，伴随而来的喧哗声也大，因此他们的游戏场地应远离住宅，以减少对住户的干扰。

2、老年人、成年人休息及健身场所

老年人和成年人的活动主要是锻炼、聊天、打牌、下棋乘凉或晒太阳，因而其活动场所应布置在环境较为安静、景色较为优美的地段，一般可结合公共绿地单独设置或与幼儿及学龄前儿童游戏场地结合设计。

3、对设施的使用功能性设计 物业公司应从住户的视角出发，尽可能全面、细致地考虑各种设施的使用问题，如是否安全、规范、既方便使用又方便维护等，提出合理化建议，提请开发商和设计单位注意。

（五）园区景观和绿化规划

园区景观和绿地不仅能美化园区，改善小气候，净化空气，减少噪声，为住户创造一个优美、舒适、安逸的居住环境，同时也是盛事美化的组成部分。

1、结合投资规模、小区的档次小区建筑的主体风格及小区的主体文化内涵等因素进行景观形式、风格的规划。

2、一般应将主体景观设置在小区的主出入口处及园区的中心地带，形成园区整体景观的核心部分。小区主出入口区域的景观最好能体现出小区名称的内涵。

3、园区内的水景景观不宜过多，较小兴许小区有一处即可：中型小区有1~2处即可：较大型小区有2~3处即可，但也应尽可能取下限。如此考虑，不但节省会了水资源和电能，也降低了物业管理成本。

4、由于木道德使用寿命短，且养护费用高，一般1~2年即自然损毁，所以景观中的木道应不用或少用。

5、园区里不宜制作太多的“地形”，可在重点堤防少量修建。

6、人造土丘或高地不宜过高，坡度也尽量缓和，有利于存水。此外，人造土丘或高地不能离住户窗户太近。

7、尽量少建或不建树池，即使建造，其高度不应超过50厘米、内径应不小于1.5米（方形树池比圆形树池要美观、大方）。如此规定的原因在于使树根扎在树池之下，即有利于树木生长，而且待树木长大后，树根也不会将树池拱裂。

（六）绿地组成及绿化标准 1．绿地组成

（1）公共绿地，指居民公共使用的绿化用地，如居住区小公园、小区周边的绿地及林荫道等。

（2）公建专用绿化用地，指园区内的幼儿园、学校、商业服务中心等处的绿化用地。（3）庭院绿地，指住宅四周的绿化用地，包括住户的小院。（4）道路绿地，指园区内各道路的行道树及绿地。2．居住区绿地标准

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以“居民平均占有绿地面积”和“居住区用地的绿化覆盖率”两个指标来衡量。原建设部制定的指标为2~4平方米/人，因各地区具体情况不同，还应循地方政府的规定。3．绿地率

绿地率指在居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地比率（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。通常新建小区绿地率不低于30﹪，旧小区绿地不低于25﹪。4．绿化率

绿化率指建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（﹪）。绿化率一般要高于绿地率。5．绿地的规划及功能

（1）遵循集中与分散、重点与一般、点线面结合的原则，形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市绿地系统相协调。

（2）充分利用原有的自然资源和自然条件。

（3）植物配置和种植力求投资少、管理方便、效益好。

（4）园内小块公共绿地，主要供居民（特别是老人、儿童）使用。绿地以观赏为主，也可在其中灵活设置一些游戏娱乐设施，供休息、活动用。（5）宅旁和庭院绿地主要功能是供业主休息及活动。

（6）为保证采光，不宜在窗前种植高大型乔木和灌木。如果种植，则距离窗户应不小于5米。

（7）院落之间可用“绿篱”、栅栏或花墙隔离。高层住宅前后的绿地，因楼群间隔较大，可作为一般的公共活动之用。

（8）道路绿化在交叉路口的视距三角形内，不应栽植高大乔木、灌木，以免影响驾驶员视线。

（9）在地下建筑物上方种植，其土层厚度一般不应小于1.5米，植大树处土层厚度不应小于2米。

（10）所有施工中应改良土壤，或按《城市园林绿化工程施工及验收规范》中对土质的要求进行施工，施工中应施底肥。

（七）审核景观、绿化设计 设计图纸是规划的体现，也是施工的依据。从某种意义上讲，审核图纸比规划介入更为重要，因为最终的结果是依照图纸建成的。

受设计人员的知识、观念、经验及思考问题的角度等因素影响，其设计中会出现诸多偏差或错误，若不予以纠正，势必会给后期的绿化养护管理工作带来许多困难，加大绿化养护管理的成本。

基于此，物业公司必须认真审核景观、绿化的设计图纸，从整体景观效果、使用功能、日后养护、管理成本等方面进行综合分析，纠正图纸错误和偏差，以期最终实现“管理方便、养护费用少、绿化效果好”的目标。

1、选配植物的一般原则、（1）大量而普遍的绿化应选择适宜本地条件、易长、易管、少修剪和少虫害的乔木、灌木树种。

（2）在入口及公共活动场所，应选择观赏性的乔木、灌木或少量花卉。

（3）为较快形成绿化效果，可采用速生与慢生相结合的树种，并以速生树种为主。（4）行道路宜选用遮荫强的树种。

（5）所有游戏娱乐、健康场地、路边不得种植有刺、有毒植物。

（6）为提高美化效果，可采用乔木和灌木、常绿与落叶、不同树形及色彩多变化的树种搭配组合。

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（7）根据当地的气候条件，选择适宜本地区生长的植物。（8）尽量少种或不种时令花卉和草木花卉。

（9）尽量少种宿根花卉，即使栽种，其面积也不应过大。

2、选择植物品种的错误

（1）设计图中选用了不适宜本地区种植的树种。① 白桦，适宜生长于海拔高的山区。② 梅树，适宜生长于长江中下游地区。③ 菩提树，适宜生长于西双版纳地区或北方温室。

（2）选用了本地区市场少见且价格较贵的树种，如朴树、槲树、朝鲜溲疏等，这些树种均难以购得。

（3）选用的树种偏少，会使绿化效果单调。

（4）部分区域设计种植密度过高，不利于树木生长。（5）绿篱及色带选用过多，会导致养护费用增加。

（6）水杉因其树冠为圆锥形，不是大树冠，所以遮荫效果差，且定植后小树枝会大量死亡，几年后才能恢复，致使株型不可能一致，因而不适合做行道树。

（7）石贝竹，其习性忌高温酷热及多雨环境，北方地区6月中旬至8月正是此种气候，石贝竹将会因条件不适而大量死亡。

3、影响景观效果的实际错误

（1）设计中未注明松树类的具体名称，因各类松树形状相差甚远，从设计中不能看出将来的效果。

（2）选用的花灌木类品种无设计图纸，无法综合其绿化关系及效果。（3）不宜在同一处种植同科植物（如玉兰、二乔玉兰、元宝枫、五角枫），因为这些植物的株型、叶形类似，景观效果也类似，在同一处种植会影响景观效果。

（4）同一地段中，不同种植块的树种组合不应有同种的重复种植。

（5）宿根花卉（如福路考）种植面积过大，会造成晚秋至初春时段这5-6个月的时间有较大面积黄土裸露而影响景观；又因为设计在路边或道路转弯处，在黄土裸露时期易被人穿行踩踏，影响来年的返青发芽。

（6）灌木图中与乔木图中的部分树种重复，且其中绝大部分因株形比较大，不适宜做乔木的基础种植。

（7）乔木下种植“色块”其视觉效果不佳，不要将乔木种在“色块”中。

（8）围墙四周种植品种宜控制在5-6种，并采用常绿乔木与花灌木间种的形式，株高以不影响安防监控摄像为原则。

（9）设计中的草花、时花较多，种植面积过大。这类花卉每年需种植2-3次，费工费时、养护成本人。可适量改种草坪、宿根植物（但应是小面积）或改种相应的灌木。、（10）楼宇间适应当多种常绿乔、灌木，以保持四季美化。（11）龙柏因其株体不直，不适宜做“绿篱”，应改用其他灌木做“绿篱”。

（12）整体设计中相似树种使用过多，似乎仅是为凑品种，如绿柳与垂柳、毛杨与青杨、元宝枫与五角枫、三桠线菊与绒毛线菊等。

（13）应将大花萱草改为金娃娃，因其花期长，株形矮小，更为人们喜爱。

4、种植设计错误

（1）常绿树中雪松、白皮松、华山松为强阳性树种，与其他树种的间距应大于5米，否则会影响树形（若为单一树种的纯林则例外）。

（2）玉、紫萼，性喜半阴，忌阳光直射，因为强光下叶片会褪色并产生日灼，应种植

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于大树下或楼北侧，不应设计在阳光直射处。

（3）各楼单元门前的种植设计显得凌乱，每个单元门口两侧的种植应有一定的规律性和对称性，应考虑株型的匹配，品种不宜过多；每座楼应有标志性的种植物。（4）较高的树池不应种乔木。因为随着树木增长，树根会将树池拱裂。

（5）大型乔木的种植点距建筑物距离不应小于5米，床前种植的竹林也不应太近，太近会影响采光。

（6）某些地段常绿树的种植间距偏小（有的间距不足4米），这样会使下部枝条因为缺少光照而枯萎，同时其下方更不应种植大叶黄杨、洒金柏等灌木。

（7）不适宜在花钵内种植西府海棠等花灌木，因其株型较大，易被风刮倒。此外，考虑到养护费用较高，应尽量少用或不用花钵。

5、不便于管理的设计错误

（1）因不易存水、难以养护等原因，应取消绿化丘设计，可采取平面种植，通过人工修剪达到“丘”形效果。

（2）波峰型种植草坪存在以下问题（尽量不采用此种设计）。

①倾角不应太大，因其上部不易存水，难有排水措施，若排水不畅，会使草死亡。②波谷间容易存水和积存污物，应有排水措施，若排水不畅，会使草死亡。

③因为割草机割刀的长度是最小为50厘米的直形刀，难以将峰顶和谷底修剪成圆形，因而应加大波峰间距，缓解波峰倾角过大的问题，便于修剪。

④草坪中铺装的花岗石板小路，每块石板的间距应大于650厘米，以便于割草机通过。⑤为了尽量在地下管线密集处多种植，增加景观效果，应采用增减绿化池的形式栽种植物，但不应栽种乔木。

⑥绿化池的高度以30-40厘米为佳。

（八）绿化用水规划

绿化用水应该本着节约水资源，降低养护成本，取水便利等原则考虑。

1、绿化用水水源有自来水、中水、雨水三种。

2、为降低养护成本，节约自来水，小区应建设地下雨水收集池（较大的小区至少应建设两个）。蓄水容积要足够大，不仅能够收集雨水，还要能够收集景观水池中的废水。

3、将收集池水通过水泵管路与设计中的喷灌管网连接，进行喷灌。

4、如果没有喷灌管网，也可进行人工浇灌。

5、地下雨水收集池的位置，一般应设在小区雨水总排泄出口处。

6、自来水价格高自不必说，中水要达到浇灌的标准，其成本也很高。对于人口密度小的高档小区，中水的产量少，不能满足绿化的需求。所以小区的绿化用水应把收集雨水及景观废水作为辅助手段，尽量节约水资源。

7、为了节约水资源，应采用喷灌方式，不宜采用漫地浇灌。因为喷灌方式一般可节水40﹪左右，多以如果有可能，物业公司应尽可能争取开发商投资喷灌建设。喷灌管线由地埋式和地表敷设式，后者可节省投资，在北方冬季可以收进室内保管。

8、无论有无喷灌管网，均应在小区各楼前后、道路两边以交叉位置和适当间距（以70米左右为宜）设置取水点，以解决喷灌死角用水或人工浇水问题。

9、各楼层单元门口通道两侧的喷灌要考虑不影响人员出入。上述绿化用水的各类问题均应在设计图纸时加以关注，这些问题如果不解决好，势必会给后期的绿化养护管理工作带来困难和经济损失。

（九）垃圾处理规划

1、对于小区内的垃圾收集方式、垃圾场地的管理、垃圾的运输，垃圾场对周边环境的影响等，在规划设计阶段就应给以充分的关注。

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2、垃圾储运场地的位置应考虑以下几点。

（1）方便适应，位置适当。应设置在小区非主要出口处，道路通畅，便于运输。如果有条件，以垃圾运输车辆不进入小区为最佳。

（2）垃圾场距住宅、办公楼窗户16米以上，且处于夏季主导风向的下风口。

（3）垃圾场应比较隐蔽，不碍观瞻。可用较密集的乔木、灌木乡间的氯化方式加以隔离或用具有美化效果的建筑形式遮挡。

（4）垃圾场地应有配套的水龙头、地漏，场地铺砌易排水，便于装车、运输、清扫。（5）关注各楼层垃圾桶的设置是否合理。

（6）楼层、地下室、地下车库、园区环境等处的清洁用水应方便取用。（7）电梯厅内吸尘用电方便。

（8）天台设置照明及水龙头，以方便清洁使用。

（十）辅助设施规划

辅助设施主要包括社区文化和公益宣传栏、公告牌、信箱、垃圾桶等，这些设施都是由开发商投资提供，但物业公司要根据以往的管理经验，向开发商提出具体建议和要求。

1、社区文化和公益宣传栏一般应安装在小区的休闲活动中心区，在与中心区的景观相协调的原则下，物业公司向开发商提出宣传栏的式样、长度和高度要求。

2、在与周围照明相协调的原则下，物业公司提出对宣传栏的照明要求。

3、因宣传栏安装在室外，必须采用不锈钢材料制作。

4、公告牌一般安装在小区主出入口处、主要通道处或电梯厅，为了整齐美观，物业公司应提出长、宽、高德具体尺寸要求。室内安装的一般为长方形，以四张A4纸（足够发布公告或通知用）大小的幅面比较适宜；室外安装的一般为公示小区平面图或其他公告，其尺寸需要相对大一些。不论室内或室外安装，均应以不锈钢材料制作。

5、物业公司根据不同安装情况，分类统计广告牌的数量、尺寸，报告开发商。

6、信箱也应以不锈钢材料制作，保证每户一个。

7、信箱可以安放在整幢楼的一层大堂内，也可以安放在每个单元入口的避风阁内。第二种方式，信箱可以设计成两面开箱的形式，即住户可以在避风阁内取出信报，投递员可在避风阁外将信件和报纸放进箱内，而不必使用“门禁卡”进入单元内，这就大大增加了安全防范的功效。

8、因小区楼宇的形式不尽相同，对信箱的形式、数量、安装方式的要求也不尽相同，所以物业公司应将信箱分类，向开发商提出不同的具体要求。

9、垃圾桶有不同的样式，室外安放的垃圾桶的式样和色彩与周边环境相协调。物业公司应将所需垃圾桶的数量和式样以报告形式向开发商提出。

（十一）临时供电、供水收费

因为小区入住后在相当长一段时间内处于临时供电、供水的状态，常有些业主以此为借口，拒不缴纳水电费，所以物业公司应要求开发商在房屋销售合同中写明业主入住后应交纳临时供电、供水费及其交纳标准。

（十二）园区道路、公共区域照明及景观照明控制规划

住宅小区道路、公共区域照明及景观照明的控制方式必须科学、合理，选择了控制方案也就决定了日后的运行和管理模式，这不仅关系到日后运行、管理和维护是否方便，更重要的是关系到能否在满足不同照明要求前提下，大量节约电能，降低物业经营成本。

1、划分照明区域

（1）视小区占地面积大小，将园区划分成两个或两个以上的控制区域，对每个区域内的道路照明、公共区域照明和景观照明分别进行分类控制，使之面、线、点层次清晰，不单便于运行管理和维护，也可避免因故障而造成整个园区的公共区域无照明。

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（2）将每个控制区域的照明按使用功能划分等级，在按照不同使用功能结合实际情况（如建筑物的分布、道路的长短、景观要求、照度要求、照明时间等）划分之路，不同功能的支路不得混合。

（3）将相同使用功能的照明进行分组控制才能达到既满足用电需求又节能的目的。

2、按照使用性质划分照明等级（1）Ⅰ级照明

Ⅰ级照明是用于安全管理及交通的照明，还可以进一步细分为Ⅰ-1级照明和Ⅰ-2级照明。

①Ⅰ-1级照明是不扰民、高照度的照明，其照明范围是小区围墙和大门区域。Ⅰ-1级照明要求彻夜照明，并达到足够的照度，但不能对邻近住户造成光污染、使灯光扰民，同时还要满足治安监控及夜间巡逻的需要。

②Ⅰ-2级照明是不扰民、柔和照度的照明，其照明范围是小区园内主干道、甬道。Ⅰ-2级照明为保护行路人安全及夜间巡逻照明，要求彻夜光照柔和，既能让行人看清路面，又不会使灯光扰民。

（2）Ⅱ级照明

Ⅱ级照明是用于绿地、景观及节日的照明，还可以进一步细分为Ⅱ-1级照明和Ⅱ-2级照明。

①Ⅱ-1级照明是有安全管理要求的照明，其照明范围包括小区内外水系边、小桥、梯级路等易使行人发生意外的场所，要求彻夜照明。

②Ⅱ-2级照明是一般性的照明，其照明范围包括甬道、绿地内、林木间、水下灯、景观等。

③楼内大堂的照明有两种使用功能：一种是单纯的照明作用，一种是美化（景观）作用。当两者均有时，在控制上应加以区分，实行分别控制。大堂内的景观照明属于Ⅱ-2级。

（3）Ⅲ级照明

Ⅲ级照明是用于园区内功能性活动场区的照明，包括节日灯、游乐场、休闲场、健身场等处的照明。Ⅲ级照明既属于一般性照明，又属于小区园景美化整体的一部分，所以对它们的设计要求归入Ⅱ-2级中。

3、重要节日的照明

（1）所有节日彩灯及情景照明、功能性照明灯均处于全工作状态，24：00后可适当延长关闭时间。

（2）一般节假日可开启部分节日灯，24：00后可关闭。

（3）平时不开启节日彩灯，有选择地开启景观灯、绿地内的灯，但在23：00后可关闭。楼层之间的甬道照明也应在23：00后关闭。

（4）高档楼内大堂的景观照明常由多个不同的形状、不同光色的灯具按照特定的几何形状布置，所以也要分为相当的支路进行控制，才能实现普通照明与景观照明的区别是用，以达到节电的目的。

4、控制方式

为了实现上述三种等级的照明功能，在相同功能之路分组的基础上，每组的控制方式是时钟控制+手动控制。

这里要求的是“时钟控制”，而不失“时间控制”，即采用时钟控制器，而不失普通的时间继电器。因为对于一格较大型的小区而言，道路、公共区域、景观、节日灯的支路繁多，有有不同的使用要求，而且不同季节的开灯时间也不同，但凭时间继电器是不能满足自动控制要求的。为了减少人工管理的繁琐及达到最大化节电的目的，必须采用时钟控制。手动控制是对时钟控制的补充，当自动控制出现骨增长时，以手动方式控制照明。

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小区围墙灯属于Ⅰ-1级照明，对于较大型的小区，围墙灯的数量多，不仅要求分段控制，还应在分段的同时进行“隔盏”控制，以满足在不同时间段内开灯数量不同的要求，既能满足照明需要，又能达到节电的目的。

5、设计图纸审核

在审核设计图纸时，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要领，还要强调三相负荷平衡的问题。

审核设计图纸的过程中，出现最多的有以下几个方面的问题。

（1）不同使用功能的支路混接，如道路照明景观照明混接、此区域的照明支路同龄一个区域的照明支路混接、休闲娱乐场地的照明与道路照明混接等。

（2）有的支路过长，连接的灯具数量过多。

（3）园内主干道高杆灯的间距过密，只有10米左右。适宜的距离为20-25米。

（4）有些楼前甬道的高杆灯正对一层住宅的窗户，易对住户造成光污染。解决的方法是尽量避免灯光直射住户的窗户，选择光线柔和的灯具。

（5）高档楼内大堂的灯饰过分强调美化效果，灯具数量过多，单个灯的功率过大。（6）在支路组合时，未充分注意将三相负荷尽量平均分配，致使三相负荷有较大的不平衡。

（十三）建筑设计缺陷举例

以下列举的楼宇建筑设计问题（设备问题将在设备前期管理一章中讲述）是一些住宅小区在物业接管之后发现的，有的可采取补救措施，有的则难以整改，开发商不得不同业主协商以经济赔偿了事。这些问题造成了业主的极大不满或对房屋的安全性提出严重质疑。

实例1 某别墅小区部分联排户型的楼梯高度不足，给业主的装修、居住带来不便并造成安全隐患，开发商不得不赔付业主。

实例2 某小区有3栋楼未设计基础加固CFG桩（利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，对整体地基进行加固的简称），引起此3栋楼的沉降幅度过大，沉降时间过长，其直接后果是：

（1）楼宇伸缩缝止水带断裂，防水装置失效；

（2）雨雪季渗水、积水严重，影响车辆和行人通行；（3）长期渗水，危及相邻设施安全；（4）业主对楼宇结构和安全性提出质疑。

对此，开发商在楼宇伸缩缝处采取止水铜板防水工艺，在伸缩缝补部重做止水带进行补救。即使如此，劣质建筑的印象也难以从业主的头脑中抹去。

实例3 某小区越层户型室内楼梯高度不足，影响业主正常使用。开发商与业主达成协议，由业主在装修中自行施工整改，其费用由开发商承担。

实例4 某小区共有4栋高层住宅，只有一部电梯通往地下车库，给业主的出入带来了极大不便。

以上列举的问题似乎令人难以置信，但确实是发生了。如果物业公司在设计阶段参与前期管理，对设计进行审核，或许可以避免这些问题的发生。

第二节 建设施工介入

物业公司作为物业建成后的常驻管理与服务者，其对建设施工质量的关切程度应更为强烈。物业公司在施工阶段虽然处于非主要地位，但是长期物业管理的经验和对已建成物业工程质量的详细了解，比较容易发现施工质量问题，所以物业公司十分有必要参与施工阶段的质量检查，为下一步的物业接管和后期物业管理打一下坚实的基础。

建设施工介入工作主要有以下几个方面。

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1、从用户角度参与对设计的修改、洽商，跟进各项设在施工中的落实情况，及时根据实际情况提出调整，改进不合理实际和不合理施工，所有这些都应进行记录。

2、协助监理单位对各项工程施工质量进行监督，建设优质物业。各专业工程技术人员要深入现场，跟进工程进度，不仅要检查施工质量，更重要的是要通过跟进施工掌握隐蔽工程的状况。

3、掌握水、电、气、暖、痛风、空调、各类弱电工程（消防监控系统、安防和电梯监控系统、通信和宽带系统、有线电视系统等）的管线关键部位的布局和走向进行记录，这时日后的管理和维护非常重要。

4、在开发商或施工单位的要求喜爱，为售楼处、样板房或施工现场提供保安、保洁等服务。

5、协助开展工地管理，维持秩序，保障施工通道的畅通，对施工现场的安全防火进行监督、管理等工作。

6、对材料、器材、设备的质量、品牌进行验证，避免施工中使用质量差的材料、器材、设备。

7、在设备安装、调试阶段，物业公司各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，以充分了解设备的技术状态和技术性能。

综上所述，物业公司在介入施工时，应明确自己的责任和位置，发现工程质量问题时要按程序提出意见，既要负起责任来，又要避免“越位”现象，这样才能处理好开发商、监理公司、物业公司及施工单位之间的关系。

第三节

建筑工程质量保修的前期管理

一、保修期限问题

从字面上看，建筑工程质量（包括各类设备设施）保修工作属于物业后期管理的范畴。但由于诸多原因，工程竣工时间与业主入住时间不统一，形成一个“保修时间差”，这个时间差有数月或半年之久甚至更长，这就引出了一个保修的起始时间问题。开发商同施工单位签订的保修合同的起始时期是从每栋楼竣工验收合格之日算起，而此时业主并没有入住，往往是在数月甚至更长时间以后才入住，显然，实际保修期被缩短了。造成这一问题的责任在开发商，而不是物业公司，所以物业公司在前期管理工作中陷入被动或造成经济损失。

为了维护业主（使用人）及物业公司自身的利益，物业公司可以要求开发商与施工单位在保修合同中规定保修起始日期从业主（使用人）入住之日算起。这样做并不违反国家相关法规的规定，因为法规中明确说明其规定的保修期是“最低期限”。

如果开发商与施工单不能就此达成一致，则物业公司与开发商应另行签署一份保修合同或协议，规定实际保修的起始日期从业主（使用人）入住之日算起，并明确开发商是保修的责任方，应承担在“保修时间差”内发生的所有因质量缺陷而进行保修的费用。

二、有关建筑工程质量保修的法律法规

一下列举了国家有关建筑工程质量白秀的法律法规，从这些罚款法规中可以明确了解上述的保修“最低期限”的含义。

1、《中华人民共和国建筑法》，1988年3月1日施行。

2、《建设工程质量管理条例》，2000年1月30日施行。

3、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，2005年1月1日施行。

4、《房屋建筑工程质量保修办法》，2006年6月30日实行。工程质量保修是我国实施的一项法定制度，《中华人民共和国建筑法》第六十二条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、国务院《建设工程质量管理条例》第 20 / 184

六章都对建设工程质量保修的范围、期限、责任等方面进行了明确规定，同时又指出，这些法律法规定的保修期限是“最低期限”。

（一）建筑工程质量的保修范围

《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程的保修范围应当包括：地基基础工程；主体结构工程；屋面防水工程及其他土建工程；各类设备以及电气管线、上下水管线的安装工程；供热、供冷系统功能。

（二）建筑工程质量的保修期限

《中华人民共和国建筑法》第六十二条，保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

国务院《建设工程质量管理条例》第四十条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限如下。

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

3、供热与供冷系统，为两个采暖/供冷期。

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包人与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。（注：这就是前面所说的“保修时间差”）

5、其他项目的保修期限可以由建设单位和施工单位进行约定。

原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第二条还规定，工程质量保修办法不仅适用于新建、扩建、改建各类房屋建筑工程的质量保修，同样也适用于装修工程。

（三）建筑工程质量保修书 根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设工程承包单位在向建设单位（即开发商）提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。合格的质量保修书是工程竣工验收的法定条件之一。

原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定，建设单位和施工单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期必须符合国家的有关规定。

应该强调的是，物业公司应当取得质量保修书的复印件。

（四）建筑工程质量保修责任的确定

国务院《建设工程质量管理》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，因保修人未能及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。

原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》对保修责任做了如下规定。

第十二条 施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

第十三条 保修费用由质量缺陷的责任方承担。

第十四条 在保修期内，因房屋建筑工程质联防缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

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第十五条 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。第十七条 下列情况不属于保修范围：

（一）因实用不当或者第三方造成的质量缺陷。

（二）不可抗力造成的质量缺陷。

只有了解了国家关于建筑工程质量保修的法律法规，才能理解将保修工作纳入物业前期管理工作范畴的含义。

第四节 筹建物业管理结构

一、筹建前期物业管理架构

所谓“前期物业管理架构”是指物业项目在开发建设阶段，有开发商选定或由招投标选定的物业公司的组织架构。此时的物业公司“麻雀虽小，五脏俱全”，不需要太多的人员，但要求上岗人员都是能够独当一面甚至多面的骨干型人才。此期间物业公司的工作任务不是直接面向业主提供服务，而是要完成物业前期管理工作的全部任务。所以，此时的物业公司只是搭起了一个骨干架构，为以后扩充规模奠定基础。

项目开发建设阶段物业公司的季后和人员组成（仅为参考）。

1、经理1人。

2、文秘1人（兼管其他事物性工作）。

3、各工程专业技术人员，每个专业1人或兼职。

4、工程主管1人（同技术人员一起参与工程及设备系统的前期管理工作没，尤其是验收工作，熟悉设备系统）。

5、水、电维修领班各1人（同技术人员一起参与工程及设系统的前期管理工作，尤其是验收工作，熟悉设备系统）。

6、保安主管1人，保安员若干人（视开发商的需求而定，如售楼处及施工现场的保安。随着“样板楼”和竣工楼宇的移交，适时增补保安人员。物业公司应与保安公司签订合同，适时配备人员）。

7、保洁主管1人，保洁员若干人（视开发商的需求而定，如售楼处及施工现场的保洁。随着“样板楼”和竣工楼宇的移交，适时增补保洁人员。物业公司应与保洁公司签订合同，适时配备人员。

8、绿化工程技术人员1人（负责绿化施工全过程的质量监督，物业公司自己配备或与相关公司签订合同配备）。

9、财务主管1人（视工作进程阶段需要配备）。

10、物业主管1人（视工作进程阶段需要配备）。

二、适时组建完整的物业管理机构

在业主入住前2-3个月，物业公司应由前期的“结构”型，按工作进度逐步转化为“完整”型。此时应根据物业的规模、特点，将前期的“架构”进行充实。

首先定岗位、定人员，制定各岗位人员的招聘条件，配备个部门、各岗位人员。这些人员应根据工作进程分期分批到位。

在人员到岗，业主入住前，物业公司除了要做好入住准备工作外（将在“物业后期管理”章节中详细讨论），首先要做好员工的培训考核工作，让员工已饱满的热情、娴熟的业务、优良的服务迎接业户入住。为此要拟订培训计划，对各岗位人员进行上岗培训和专业培训。

各类人员的培训课目，如下所示。

（一）对管理人员的培训、考核

1、物业经营管理知识。

2、物业法律、法规。

3、公司概况及各项规章制度。

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4、礼仪、礼貌、文明服务。

5、机电设备知识（重点对象是主管工程的人员）。

6、安全生产知识（重点对象是主管工程的人员）。

7、物业管理目标及管理知识。

8、公文写作知识（重点对象是文秘、行政事务管理人员）。

9、公共关系知识（重点对象是物业服务主管、保安主管、行政事务主管、文秘）。

10、与财会有关的知识。

11、本小区物业概况（主要包括物业的规模、建筑风貌、物业档次及业主概况、入住率、地理位置及周边的环境、公共交通等）。

12、与服务有关的小区周围的社会单位，如学校、幼儿园、商业、餐饮业、银行、医院、社区中心、街道委员会、派出所等单位所在地及联系电话。

（二）对工程维修人员的培训、考核

1、安全深沉知识。

2、设备系统现状。

3、上门维修工作制度。

4、专业技术、技能。

5、公司概况及各项规章制度。

6、礼仪、礼貌、文明服务。

7、本小区物业概况。

（三）对物业服务人员的培训、考核

1、物业法律、法规。

2、公司概况及各项规章制度。

3、礼仪、礼貌、文明服务。

4、本小区物业概况。

5、岗位职责。

（四）对陪同业主收楼人员的培训、考核

业主收楼前，应对全体陪同收楼的人员进行培训并考核。

1、收楼资料、收楼流程。

2、如何陪同业主验房。

3、检查各种能源计量表记录原始数据。

4、收楼的注意事项。

5、填写收楼登记表的要求。

（五）对外聘单位人员的培训、考核

主要是对电梯维修保养、保安、保安、绿化等外聘单位的管理人员进行培训，让他们了解物业及物业公司的概况、规章制度、服务及管理要求，并充分理解双方既是合作共赢的关系，有必须服从物业公司的管理，共同为业主提供优质服务。具体的培训内容如下所述。

1、相关的合同内容。

2、本小区概况。

3、外聘单位人员应遵守的管理制度。

4、礼仪、礼貌、文明服务。

三、前期测算及办理前期手续

（一）物业开办费和物业费

物业开办费用由开发商按照政府规定的标准承担，一般是小区建筑安装工程造价的2﹪。物业收费标准根据小区物业的基本情况，按照地方政府的政策规划进行测算。目前大多数物

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业公司实行的是市场调节价的物业服务收费方式。

（二）商品房物业费测算

根据地方政府的规定，实行市场调节价的物业服务费可以采取包干制或酬金制方式。由于在物业前期阶段不可能成立业主大会，所以由开发商、物业公司与业主在购房合同或前期物业服务合同中约定。

物业公司最了解物业服务的规模和具体内容，因此物业服务费用的测算主要由物业公司承担。这既要求物业公司对小区物业进行全面、详细的了解，在此基础上，依据当地政府的有关法规进行测算。测算内容一般包括以下几方面。

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常管理运行、维护费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域治安、秩序维护费用。

6、办公费用。

7、物业公司固定资产折旧费。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9、经业主同意的其他费用。

（三）经济适用房、危改回迁小区的物业服务费

经济适用房、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导标准。

四、协助开发商的前期工作

（一）办理楼/门牌号

在入住前6个月开始进行小区楼门牌号手续的办理工作，在此过程中需加盖公章的一律加盖开发商的公章。

办理步骤及所需资料如下。

1、到当地辖区派出所领取《楼门牌办理登记表》，并附加办理申请一份。

2、具体提报材料（以下全部资料只需复印件）如下：（1）地名适用批复证；

（2）用地许可证、国有土地使用证；

（3）小区规定许可证、规划平面图和规划意见书；（4）所有楼宇的规划许可证；

（5）所有楼宇开工证、施工证、竣工证；（6）小区平面图（A3、A4幅面各一份）；

（7）拟设置楼宇编号图的要求与原工程编号（规划）的楼宇编号一一对应，按从北至南、从东向西的顺序排列。

3、所有资料准备齐全后到派出所进行审报，经派出所审核批准、盖章后到所属区公安分局办理审批手续。

4、到区公安分局办理手续时需提交办理申请一份及原派出所申报材料一份。

5、区公安分局现场勘验完毕后出具《楼门牌号证明信》一份。

6、取得《楼门牌号证明信》后，到当地邮政投递局办理小区通邮手续。

7、《楼门牌号证明信》是作为办理小区通邮手续的重要证明，应履行严格的交接手续交接给开发商，物业公司留存复印件，且此原件属开发商所有，在办理任何手续时均不应交予第三方。

8、楼门牌号办理的各项手续，应从办理初始阶段起，物业公司要注意留存相关整套复

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印件以备将来查询时用，同时此全套手续应交开发商一份存档。

（二）需准备的物品包括以下几大类。

1、开发商与物业公司共同起草或开发商委托物业公司起草的文件。

2、开发商委托物业代为采购的物品。

3、开发商为提高小区档次而特殊要求的附属物品等，一般又分为以下几类。（1）文件、资料等印刷类，包括《业主手册》、《业主临时和约》、《前期物业服务合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。

（2）保洁开荒类。

（3）交通、安全、消防类。

（4）标识类，包括：室外告示、室外指示牌；室内告示、室内指示牌；交通指示牌。（5）环境及卫生类，包括垃圾桶、地面座椅、娱乐健身设施等。

第二章 设备前期管理

设备（含设施）的前期管理是设备全寿命周期管理工作的重要组成部分之一，它与物业公司接管物业之后对设备的管理（称为设备后期管理）共同组成设备管理。然而，设备的后期管理知识一种“被动”式管理，对开发建设期间的不合理设计和不合理施工造成的不良后果往往无法或难以纠正，结果一是给使用和维护带来困难，二是不得不加大设备的运行成本和管理成本，对业主和物业公司造成永久性的经济损失。

物业公司有多年对设备进行运行管理和维护保养的丰富经验和切身体会，介入设备前期管理。恰恰可以对设计缺陷进行弥补，从源头上堵住不合理设计及安装施工而对设备后期管理造成的困难和损失。

设备前期管理主要是从设备的技术性、经济性、安全性、可靠性、生产效率、使用寿命、可维修性、操作调节方便、灵活等方面进行的预期性管理。进行设备前期管理，可以防患于未然，在日后设备的长期运行管理中，延长其使用寿命，便于操作维护，为物业公司赢得经济效益奠定良好的基础。

第一节 设备前期管理的综合要

一、设备选型与规划设计阶段

（一）设备选型时应注意的问题

对设备选型，主要是关注设备的技术性能和经济性能是否满足以下条件。

1、所选设备具备一定的技术先进性，近几年内不可能被淘汰。

2、在设备技术性能具有领先水平的前提下，不增加后期的管理成本。

3、设备功率的预留量不易过大，以免造成日后运行的处于“大马拉小车”的严重浪费状态。

4、采取具体措施从材料和施工工艺上保证设备运行的安全性、可靠性、经济性、且便于维修、便于材料和备件的采购。

5、设备的耗能状况符合要求。

6、避免选用已列入淘汰产品但尚未淘汰的设备。

7、针对国家重点监控的设备和材料，如消防设备、器材及材料，应炎症其生产厂家的资质，保证相关产品应符合国家强制标准。

8、必须要求提供进口设备的厂家或供应商提供中文技术资料及报关资料。

（二）运行管理与维护保养应注意的问题

1、物业公司应详细研究设备的设计图纸，了解各设备系统的工艺布置布置情况、系统设计特点、管线走向、施工材料材质材质及施工工艺等。

2、认真考虑设备系统与建筑物空间能否满足以下要求。（1）足够的操作空间。

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（2）足够的拆卸、吊运和维修空间。（3）便于巡视、观察、检查和记录。

（4）详细了解与流量控制相关的系统管线的布置是否经济、合理。（5）是否在系统的合力为之配备了测量和计量装置（如温度和流量），便于运行管理和经济核算。

（三）设计缺陷举例

1、电气工程设计缺陷

（1）控制箱（柜）因安装不合理，只能半开门，无法进行检修。

（2）控制柜背面距离墙壁或设备太近，使后柜门不能全部打开，无法操作检修，而且容易带来安全隐患。

（3）锅炉房内的电气控制柜紧贴热源，给长期安全运行带来隐患。

（4）人防卫生间排污泵控制箱安装在污水池旁边，长期处于密封潮湿的环境中，既影响安全运行又使电器元件和箱体极意被锈蚀损坏，从而造成故障多发。

（5）室外接箱安装基础未考虑防水层，致使冬季箱内结露，形成安全隐患。

（6）住宅楼宇公共区域用电未设计分类计量电表，业主均摊的电量无法进行核算，造成收费困难。

（7）公建楼（会所）只有总计量电表，未分层设计计量，不利于对房屋租赁单位用电进行独立计量。

（8）锅炉房、水泵房的大功率电动机由于无法进行人工搬运，检修时必须借助起重工具才能拆卸、搬运，且其周围及上空有管道阻挡，周边空间狭窄，无法架设起吊用的三脚脚，而其上方楼板或梁上也未预设起重用的吊环，这些都给检修工作带来困难。

（9）小区道路照明、景观照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不仅难以管理，而且浪费电能。

（10）对于封闭管理的小区，未在楼宇通往地下层的坡道口、车库出入口及通道各楼单元的出入口设计门禁，存在安全隐患。

（11）园区安防监控摄像存在盲区，存在安全隐患。

2、给排水工程设计缺陷

（1）生活水消毒器安装位置不当，四周被水泵和管线阻挡，既无法解体检修，也无法更换消毒灯管。

（2）生活水泵房内水系统为设计缺水断电保护和溢水报警保护装置，不利于其安全运行。（3）卫生间排污泵选型不当，没有铰轮，部分污物不能被破碎，经常堵塞。（4）卫生间下水口距离墙壁小于35厘米，无法安装洁具。

（5）地下车库负二层的污水管线未设计与市政排污管线相通，致使污水排上地面。（6）楼内排污泵和污水管线未设计减震、降噪措施，使噪音超标，引起业主投诉。

（7）园内未设计与水底下排泄系统，每到雨季时，下雨则地面积水；大雨则地下设备房被淹，因此绝不能因小区占地面积不太大就忽略雨水排泄问题。

（8）户内热水龙头距离供水立管太远，而且热水只在立管内循环，致使用户每次用热水时要放出许多凉水，引起用户的极大不满。以上列举的设计缺陷说明，从运行管理个维修保养的角度将设备设施的安装设计纳入前期管理是非常重要的。所以，物业公司各专业技术人员必须认真参与审核设备设施的安装设计。

二、设备安装质量控制阶段

设备安装阶段虽然有监理公司负责质量监理，但由于种种原因，不能完全依赖监理公司。物业公司介入本阶段的主要目的是从使用角度监理设备安装施工质量。

1、在已经详细研究各设备系统的设计文件、设计图纸和产品使用说明书的基础上，结合现

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场实际情况，比较、对照简直结构空间尺寸和设备外型尺寸，熟悉了解全部设备系统的布置情况。

2、在上述基础上，比对实际情况，验证以下几个方面是否符合要求。（1）设备的安装基础、标高、位置和方向。（2）设备的操作和维修、拆卸所需的空间尺寸。

（3）巡视、观察、检查设备所需的空间尺寸，观察方向是否正确，光照是否充足。（4）施工材料和施工工艺是否符合规定，是否能保证设备的长期安全运行。

3、检查隐蔽施工的质量是否符合国家标准和设计要求。

4、检查不同专业管线交叉的安全距离是否符合国家标准和设计要求。

5、了解施工进度，其目的在于掌握重点施工段的施工时间，便于及时对施工质量进行监查。

6、及时搜集（复印）设备装箱单，尤其是大型成套设备的装箱单。因为房地产开发商和施工单位常常将装箱单丢失或缺失，而装箱单是设备验收的依据之一，在将来验收时应按照装箱单查验设备主机、辅机、配套件、备件及专用工具等的数量、型号（规格）是否与装箱单相符，有无损伤、缺失。

7、查找进口设备的所有中文技术资料、图纸和商检文件。这些文件虽然在验收移交时才归物业公司所有，但必须先行掌握它们的实际情况，以利于将来的验收，必要时可先期进行复印。

8、设备安装环境是否满意产品说明书及安装合同中规定的条件，如环境温度、湿度、防尘、防爆、防潮及外加辅助电源等。

9、需外加稳压电源或辅助电源设备，其电源功率是否符合国家标准或产品要求。

三、设备调试及试运行阶段

本阶段是掌握设备的技术性能，奠定设备安全操作、运行管理、维护保养基础的重要阶段。物业公司个专业技术人员和相关人员应及时跟进设备调试和运行阶段并跟进到底，通过这一过程了解和掌握设备系统的质量及其操作和维护的关键部位、技术经济性能是否达到设计指标、运行状态是否正常。

1、仔细阅读厂家产品使用说明书和图纸，透彻了解设备的技术指标、控制原理、操作程序、调试步骤等。

2、监督安装方调试人员做好调试记录。对于重点环节，参与其中的物业技术人员应做好调试记录。

3、尤其要做好调试过程中发生的故障及修复情况的记录及更改图纸或设计的记录。

4、监督安装方调试人员做好试运行记录，尤其是故障记录。随机检查设备的运行状况是否正常，试运行时间是否达到国家规定的标准。

5、根据试运行情况，验证设备的各项技术经济指标是否达到设计要求。

6、写出设备调试、试运行总结报告。报告的内容主要包括以下几部分。（1）设备系统的技术经济性能是否达到设计指标。（2）设备系统的试运行效果是否满足要求。

（3）设备系统的随机辅件、备件、专用工具的数量和规格是否与装箱单相符。（4）技术文件和图纸是否正确、完整、调试、试运行记录是否完整。（5）调试、试运行中出现的故障及解决方法和结果。（6）原设计图纸的更改情况。（7）存在的其他问题。

（8）将参与过程中发现的问题及时报告公司领导和房地产开发商，以求及时解决，不使问题遗留。

本报告不同于开发商的验收报告，它比后者内容更加全面，是日后对设备进行维修和维护保

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养的原始基础资料，同设备制造厂家的使用说明书和图纸一样重要。本报告只上交物业公司的主管经理，在竣工验收后，随同其他验收资料一并由物业公司工程技术档案室保存。

四、准备竣工验收阶段

此阶段是为竣工验收作准备，同时注意搜集相关资料（在实际中有些资料往往被开发商或施工单位随意丢弃）。主要工作内容有以下几个方面。

1、参加分部和分项工程验收、隐蔽工程验收及设备安装工程的综合验收，对存在的问题提出整改意见。

2、搜集、建立比较完整的设备前期技术档案，主要内容如下。（1）设备选型报告及技术经理论证。（2）设备购置合同。（3）设备安装合同。

（4）设备供应商应提供的技术文件，如产品合格证、装箱单、使用说明书、控制原理图、接线图、安装基础图，某些设备（如消防设备）还必须有按国家规定进行强制检测的报告等。（5）进口设备除应有中文文件和中文技术资料外，还应有商检证明文件。（6）安装施工记录及调试、试运行记录。（7）安装施工中的设计变更与洽商。（8）管理业务往来文件及批件。

五、竣工验收阶段

竣工验收是以开发商、施工单位、监理单位为主，但物业公司必须参与。

在验收过程（也包括安装施工、调试、试运行阶段）中，要纠正依赖监理公司的心理，不能认为有了监理公司，物业公司就可以“高枕无忧”甚至不参加验收。这是因为监理公司和物业公司各自关注的角度有差异，而且考虑到某些因素和以往接收项目中产生的大量工程质量问题，所以不可完全依赖监理公司。

（一）参与竣工验收重点

在验收过程中一般是按数量比例进行抽验，有些项目虽然已由监理公司进行过验收，但物业公司应把重点放以下事项上。

1、认真查阅验收记录，对重点部位和环节进行现场核查。

2、在同一工程系统中，检验监理公司未抽验的个项。

3、对于不同施工单位安装的项目，应分别遵照相关专业的国家标准或行业标准制定的规范进行验收，具体可以参照本书第三章“接管验收”中的规定进行验收。只有这样，才能在竣工验收工作中有数、工作有序。

（二）参与竣工验收内容

1、竣工验收主要责任方虽然是开发商和施工单位，但物业公司应派遣各专业工程技术人员组成验收小组，并制定组长。该验收小组参加各专业工程的验收，为将来的接管验收奠定良好的基础。

2、参加验收的人员应提前1-2个月向开发商索去竣工项目的相关资料，进行详细研究，并对重点现场进行查看，事先做到心中有数。

3、验收项目分类有隐蔽工程竣工项目、单位工程竣工项目、阶段工程竣工项目及全部工程竣工项目。

4、验收小组成员应认真做好验收记录，必要时应派赵记录，对质量缺陷的记录更应详细、准确。验收记录应有物业公司、开发商、施工单位的有关人员签字确认。

5、根据验收工作的具体情况，适时提议召开各方的联席会议，对本阶段验收工作进行总结、协调，对不合格项英制定出整改措施和完成期限，经各方签字确认，必要时应签订协议。

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6、已完成整改的项目，必须进行二次验收，直至合格。

7、对设备的验收一定不可忽视装箱单，因为装箱单开列了本套设备的主机、辅机备件专用工具等的型号/规格和数量及技术文件、资料。在现实中，开发商和施工单位往往对此缺乏足够的重视，常有丢失装箱单的现象，是物业公司不知道设备的配套情况，甚至将备件丢失，日后在维护保养设备时不得不另外花钱购买，使物业公司蒙受不必要的损失。为避免此种情况发生，物业公司应在设备安装阶段派相关技术人员参加设备开箱，获取装箱单或其复印件，并当场清点备品、备件、专用工具、技术资料等，对备品、备件当场办理接收手续，专用工具和技术资料则应在设备调试验收之后及时收回。

8、当全部工程通过竣工验收后，若有遗留问题（必须是不影响安全使用的问题，否则不应通过验收）时，开发商与施工单位应签订解决遗留问题的协议。

9、物业公司根据竣工验收和不合格项整改的情况，提前做好接管验收的准备工作。

第二节 弱电工程前期管理

一、弱电工程的前期管理

（一）从实际需求考虑

这里所致的弱电工程主要是指安全防范系统、智能停车场管理系统、自动消防系统及电梯监控系统。这些系统虽然由专业设计单位进行设计，但物业公司应根据将来的实际管理需要，从优化管理的角度考虑，提出管理方案。

例如，物业公司应该根据小区的档次、物业的基本状况、地形地貌，考虑监控点的布控位置、人员和车辆出入管理方案、停车场管理方案、电子巡更路线、门禁和可视对讲系统方案、防盗入侵方案等整体治安管理方案，制定出安全防范系统详细规则。

因为这些规划与安防系统规模的设计和设备的选型、配置及系统网络组合密切相关；与自动消防系统的联动密切相关；与电梯监控系统的联动及其他特殊需求的系统（如紧急求助）的联动密切相关。所以物业公司要做好规划报告开发商，提请设计单位在设计安防系统时将规划的要求纳入设计当中，同时还要考虑设备系统应留有合理的扩展余量；对于系统中的某个单位设备不要形成“大马拉小车”的现象，否则不仅会增加开发商的投资，还会增大日后的维护成本和设备的更新成本。只有把这项工作做好、做细，才能确保获得一个满足实际需求、投资合理、管理成本低、高性价比的安全防范系统。

（二）从技术力量状况考虑

一般物业公司弱电工程的技术力量较强电工程的技术力量弱，有时由强电技术人员兼职，多以本节需用一定的篇幅简明介绍各类弱电工程的系统组成，不仅兼职弱电工作的技术人员需要了解，相关的领导人员也应对此有所了解，只有这样才能制定出符合实际管理需要的方案，进而提出正确的建议或意见。

二、安全防范系统

由于小区的档次、投资规模的不同，对安全防范系统的设计、配置也不同。安全防范系统是由多个子系统组成的，根据不同需求，可以不同需求，可以灵活选取。下面分别简介这些子系统，以利于结合将来的安防管理实际方案对安防系统的配置进行规划，从而获得一个既完全渡河实际需求又可节省投资的安全防范系统。

（一）闭路电视监控系统

闭路电视监控系统在小区的安全防范系统中多用于小区出入口、洲界防范、地下车库等处。闭路电视监控系统由前端设备、信号传输系统、终端设备（即系统的中心设备）三大部分组成。

1、前端设备

前端设备一般包括以下几种设备。（1）CCD摄像机

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CCD（电荷耦合器件的缩写）摄像机有黑白和彩色两类。黑白摄像机具有高分辨率，低照度等优点，尤其是它可以在红外光照下成像，因此在电视监控系统中具有较高的市场占有率。需要指出的是，各商家销售的摄像机（不论黑白还是彩色）一般都不带镜头（一体化摄像机除外），因此在实际应用中，应根据被监控现场的实际环境及使用要求，为摄像机选配合适的镜头。所以，在前期管理中应根据现场环境向设计方提出要求。

①镜头。摄像机必须与镜头配合。镜头的种类很多，从焦距划分，有短焦距、长焦距和变焦焦距镜头；从视角大小划分，有广角、标准、远摄镜头；从结构划分，有固定光圈定焦镜头、手动光圈定焦镜头、自动光圈电动变焦镜头、电动三可变镜头等。在实际应用中，需根据现场情况及需求选配不同的镜头。如果选配不当，会直接影响摄像质量。

②云台。云台是摄像机底座，受中心控制室信号控制，可带动摄像机在水平和垂直方向旋转。仅能做水平旋转的云台称作“水平云台”；既能水平旋转又能垂直旋转的云台称作“全方位云台”，又称万向云台，可带动摄像机在三维立体空间内对场景进行全方位监视。全方位云台又分为室内全方位和室外全方位云台两类。

③防护罩。防护罩用来保护摄像机。在室内使用时其主要是密封防尘，隐蔽摄像机镜头；在室外使用时，其主要作用是保护摄像机不受自然因素（如雨、雪、厌恶、风沙等）的侵蚀，并在高温或严寒环境中自动启动风扇降温或自动启动加热器升温，保证摄像机能正常工作。有些室外防护罩还配有刮水器，在雨、雪天气启动刮水器，刮去玻璃上的水，保证拍摄图像的质量。

④解码器。解码器一般安装在配有云台和电动镜头的摄像机附近，它的作用是将多个防区的各类报警探头发出的报警信号在解码器内编码后，经由通信总线回传到中心控制室的主机，可节省大量电缆，节省投资，减少维护工作两。例如，有的解码器可以接8个防区的报警器探头；有的解码去可以接20个防区的报警探头。

（2）新型彩色防水红外摄像机

新型彩色防水红外摄像机尽管有多种类型，但其基本形式都是采用LED（发光二极管的简称）等作为红外光源（LED灯有进口和国产两种），体积小、重量轻。

①共同特点

A、LED灯的有效寿命可达20 000小时。

B、采用恒流设计，使红外灯在9-15伏能正常使用。

C、红外灯的角度与镜头灵活搭配，消除中间亮、两边暗的现象。D、镜头与红外灯完全隔离，彻底消除镜片起雾现象。E、工作环境温度为-20℃～50℃。

F、为使用不同场所，工作电源有交流220伏、50赫兹和直流12伏两种电源。②型机种类（电源为交流220伏）

A、远距离夜视一体机：红外距离100-120米；角度20°-80°。B、双CCD夜视一体机：红外距离100-120米；角度20°-80°。C、远距离夜视一体化摄像机：红外距离80-100米；角度6°-60°。

D、红外夜视分体式摄像机：红外距离80-100米；角度20°-80°。采用镜头与红外灯分开，红外灯依据环境与照射距离可自由搭配：一个损坏，另一个继续工作。E、短距离红外夜视摄像机：红外距离20-80米；角度20°-80°。（3）球型云台摄像机 ①功能

A、半球形透光罩，透光性好，图像不变形。

B、上部为工程塑料制成，造型美观，坚固耐用；下部为具有良好透光性能的球型扩罩。C、配有支架，安装方便，造型新颖；可比装或吊装。

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D、限位机构可随意调整，使用方便。E、功能可靠，经济实用。②主要技术指标

A、水平转角为0°-350°；垂直转角为0°-90°。B、转速：水平转速为10°/秒（50赫兹），12°/秒（60赫兹）；垂直转速为6°/秒（50赫兹），7.2°/秒（60赫兹）。C、限位调节：任意。

D、最大载荷：1.5千克（75牛²厘米）E、工作方式：水平，自动或平移，手控。

2、信号传输系统

信号传输系统是将电视监控系统的前端设备和终端设备（控制中心）连接在一起的系统。该系统一方面将前端摄像机、监听头、报警探测器等捕捉到的视频/音频信号及各种探测数据传往监控中心；另外将控制中心的各种控制指令传往前端多功能解码器，去控制相关设备，如控制云台、电动镜头等。

直接用电缆传输是最基本的传输方式。在局域性质闭路电视监控系统中，由前端设备到中心控制室的距离一般都在1公里之内，因而从前端设备到中心控制室之间大都是通过电缆直接连接，如用同轴电缆连接摄像机输出的视频信号（两根信号线、两根电源线）；由中心控制时发出的控制指令则通过2心线（最好用屏蔽线）连接前端解码器等。

3、终端设备

终端设备即是电视监控系统的中心设备，主要包括监视器、录像机、系统主机与分控设备及其他视频处理设备。由于系统规模和需求不同，这些中心设备可以有多种组合配置，因此了解这些中心设备的特点，对灵活组配电视监控系统和对日后的使用与管理是十分必要的。

（1）监视器

监视器用来显示各监视点摄像机传来的图像信息。对于只有几个监视点的小型电视监视系统，使用时只需要一个监视器及克（可用画面分割器，将多个摄像机的画面组合在一起显示；或用射频切换器，将多个摄像机的画面轮流切换显示）。对较大型电视监控系统则需要多个或更多的监视器组成监视器墙。

监视器分为黑白和彩色两大类。（2）录像机

为保存重要的现场证据或在无人值守的场所，需对现场的部分或全部画面进行实时录像，为日后查证提供佐证，这就必须使用录像机。过去多数是磁带录像机，随着硬盘录像技术的发展，越来越多的监控系统采用硬盘录像机，它是用数字压缩存储技术，将图像以数字化形式存储在硬盘上，其最大的特点是具有高速、大容量的数字记录和可随机寻址等性能。（3）系统主机

系统之际是闭路电视监控系统的核心设备，它将系统控制单元与视频单元与视频矩阵切换器组合成为一体，简称系统主机，它的核心部件是微处理器（CPU）。

系统主机的主要任务是实现对多路视频/音频信号的选择切换（输出到指定的监视器和录像机），并通过通信线对指定地址的前端设备如云台、电动镜头、雨刷、加热器、照明灯及摄像机电源等进行各种控制。①控制部分（即系统主控器）。其核心部件是微处理器，不断对主控键盘、编码/解码接口及报警控制单元进行扫描，查询本地及远端设备的工作状态，并发出指令控制相应设备的动作。当报警时，将报警画面切换到主监视器上。

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②通讯部分，即通信接口，负责系统主机与分控键盘及解码器之间的通信。其功能一是接受前端设备发来的信号并通过系统主机进行显示或报警；其功能二是将控制信号发往前端设备，对前端设备进行控制。

③视频/音频矩阵切换部分。在微处理器的控制下，发出选通码，将选中的前端设备和视频/音频信号在指定的输出口进行输出、显示及同步切换。

④控制键盘。它的作用是对摄像机画面进行切换；对云台及电动镜头进行全方位控制；对室外防护护罩的雨刷、加热器及辅助照明灯进行控制。（4）云台、镜头控制其

在不配备系统主机的小型电视监控系统中，如果前端摄像机配置云台及电动镜头，或者在室外设备中配有带雨刷和加热器的防护罩，或者系统还要求对现场照明等辅助设备进行控制，则必须有设有操纵云台、电动镜头动作及辅助设备开/闭的控制器。这种简易控制器一般是通过面板健的控制，输出信号对云台、电动镜头、雨刷、加热器、现场照明灯或辅助设备等分别进行控制。（5）其他视频处理设备

在闭路电视控制系统中，还用到一些相关的视频处理设备。

①视频放大器。因远距离传送会对视频信号造成衰减，致使图像模糊，所以对于远距离视频信号传输，必须用视频放大器进行放大。②视频分配器。可将一路视频信号均匀分配为多路视频信号，供多台监视或录像机等后续视频设备同时使用。③视频切换器。这是电视监控系统中常用的设备，它可以从多路视频信号源中选出一路或多路信号送往监视显示或送往录像机记录，从而可以大大节省中心控制段视频设备的数量及相应的费用。对已实时性要求不高的电视监视系统来说，视频切换器应该是首选设备。

④画面分割器。可以在同一个屏幕上显示多个画面，最常见也是最基本的是四画面分割器，它可以同时在同屏幕上显示四个摄像机传来的视频图像。对于9个或16个画面分割器，则大多采用帧场切换器来代替。

⑤时间、日期及字符叠加器。它是一种在电视监控系统中广泛应用的设备，它可以将时间日期信息及摄像机标识信息（摄像机所摄取画面的地理位置）混入视频信号中，使之在监视器的画面上不仅可以看到摄像机拍摄到的画面，还可以看到叠加在画面上的时间、日期及摄像机标识字符，这些字符经视频设备记录后可以与图像内容一起保存，为日后的复查提供极大的方便。

⑥中心控制台。它是用于安置电视监控中心终端设备的机柜，并有控制桌面。各种终端设备按其功能不同辈分区安置在控制台的相应单元中，与监视器墙一起组成完整的电视监控中心系统。

（二）对闭路电视监控系统方案设计的要求

闭路电视监控系统（以下简称系统）应满足现场环境要求和使用功能要求，同时应符合现行国家标准的技术要求。这些要求可以根据小区的档次和不同的需求进行取舍组合。

1、对前端设备的要求

（1）根据小区的环境、地形、地貌配备不同类型的红外探测器、CCD摄像机及与之配套的镜头、云台、防护罩、解码器等。

（2）设备探测到的现场图像的质量等级不能低于4级（含4级）。（3）布局范围合理，减少目标区域的盲区。

（4）当某处环境照度不能满足探测需要时，应配置辅助照明。

（5）摄像机的防护措施应与现场环境相协调，有相应的防护等级，具有防拆卸报警、32 / 184

掉电报警功能。

（6）固定目标监视与移动目标跟踪监视配合使用。

2、对系统显示和记录设备的要求

（1）屏幕尺寸不易太小，应满足观察人员队的监视要求。

（2）显示设备的配置数量应满足现场摄像机和管理使用的要求，合理确定视频输入/输出的配比。（3）配备硬盘录像机设备时。其自身应有不可修改的系统特征信息（如系统“世界戳”、跟踪文件或其他硬件措施），以确保系统记录资料的完整性。

（4）系统应能清晰显示摄像机所采集的图像，要求粪便量应不低于系统图像质量等级的总体要求。

（5）系统应有图像来源的文字提示及目标、时间和运行状态的提示。

3、对视频信息的处理和记录的要求（1）配备多画面分割器。

（2）对现场视频信号和现场声音均能记录、储存。如发生时间的现场及其全过程的图像信号和声音信号。

（3）记录数据的保存时间应不少于15天。

（4）系统应能保持图像信息和声音信息的原始完整性和实时性，是最后显示/记录/回放的图像和声音与原始场景保持一致，即在色彩还原性、图像轮廓的还原性、事件后继性、声音特征等当面均应与现场场景保持最大的相似性，并且后端图像和声音的实时显示与现场时间发生的延迟时间应在合理范围内。（5）系统应能正确检索记录信息的时间和地点。

4、对系统控制的要求

（1）系统应是集中控制，并且有手动/自动操作跟踪功能，对摄像机、云台、镜头防护罩等的各种动作进行遥控。

（2）系统应能手动切换或变成自动切换，对所有的视频信号在指定的监视器上进行固定或时序显示。

（3）系统应具有存储功能，在停电或关机时，对所有编程设置、摄像机号、时间、地址等信息均可保存。

（4）系统应具有与报警控制器联动的接口，报警发生时能切换显示出相应部位摄像机的图像并记录。

5、对系统供电电源的要求

供电范围包括系统所有设备及辅助照明设备。

（1）应有稳压电源和备用电源。其中稳压电源应为静化电源，其标称功率应大于系统使用总功率的1.5倍；备用电源的容量应能保证系统正常工作的时间不少于两小时。（2）电源应具有防雷和防漏点措施，具有安全接地措施。

（3）摄像机及红外探测器电源，有监控室引出专线经隔离变压器统一供电，隔离由电源侧窜入的干扰信号。

6、防雷接地要求

（1）选用的设备应符合电子设备的雷电防护要求。

（2）系统应有防雷击措施，应设置电源壁雷装置、信号避雷装置、信号避雷或隔离装置。

（3）系统应等电位接地。接地装置应满足系统抗干扰和电器安全的要求，不得与强电的电网零线短接或混接；接地线采用铜材线且不得形成封闭回路。（4）室外装置和线路的防雷和接地设计应符合国家标准的要求。

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7、系统可靠性要求

（1）系统所选用设备的平均无故障间隔时间应部少于5000小时。（2）系统验收后的首次无故障运行时间应多于三个月。

8、系统在技术上应具有适度超前性和设备互换性，为系统增容或改造适当留有余地，但不可过分留有余地。

9、高档系统应具有联动兼容性，与小区的其他安防管理系统（如门禁系统、防盗入侵系统、电梯监控系统、停车场安全管理系统、紧急呼叫系统等）进行集成设计，各系统之间既相互兼容又能独立工作，从而组成一个大系统。系统联动的相应时间应不大于4秒。

10、监控室应有保证设备和值班人员安全的防范措施。

（三）门禁系统

1、简要说明

门禁系统是安全防范系统中的子孙之一。它可以单独对一栋建筑物进行安全防范管理，也可以与控制中心联网，组成一个大系统。

门禁系统主要设置在园区出入口和建筑物内的主要管理区、出入口、电梯厅、设备控制中心机房等重要部位。在这些部位的通道口安装门磁、电控锁或控制器、读卡器等控制装置。如果是与安防监控系统中心联网的系统，则可由管理人员在中心控制室进行监控，可以对各通道口的位置、同性对象和通行时间、方向等进行实时控制或设定程序控制，以实现对出入口的安全管理。

2、门禁系统的组成

门禁系统一般由出入凭证、识别器、门禁控制器、电控锁和其他设备组成。（1）出入凭证

出入凭证就是门禁系统的开门“钥匙”，在物业管理行业中常用磁卡、IC卡等。（2）识别器

识别器的功能是读取出入凭证的数据信息，并将这些信息传输到门禁控制器。（3）门禁控制器

门禁控制器（门机）是门禁系统的控制和新，它的基本功能是对整个系统输入/输出的信息进行处理、储存和控制等。当其验收识别器输入的信息有效时，对执行部件发出执行信号。

（4）电控锁

电控锁是门禁系统中的执行部件，可根据们的不同材料、出入们要求等加以选取。电控锁主要有以下几种类型。

①电磁所。电磁锁业属于“断电开门”型的锁具，使用于单向的木门、玻璃门、防火门、对开的电动门。

②阳极锁。阳极锁也属于“断电开门”型的锁具，使用于单向木门、玻璃门、防火门，它本身带有门磁检测器，可随时检测门的安全状态。

③阴极锁。阴极锁一般属于“通电开门”型的锁具，适用于单向木门。它的特点是当市电停电或故障停电时，门处于锁的状态，因此安装阴极锁时必须配备不间断电源（UPS）。

（5）其他设备

其他设备包括安装在门内侧的出门按钮（开关）、检测门的开/管状态的门磁、对整个门禁系统供电的电源等。

（四）磁卡

1、磁卡的种类

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采用通用型直接数字控制器（DDC）门禁系统很容易实现“一卡通”，将更多的功能集成起来，读卡器将卡上的信息传送到DDC，DDC则判断其是否有效，并将当前的卡号、是否注册、是否有小鸡们的状态等信息送往中心控制室计算机显示。“一卡通”可为使用者提供很大的方便，它的工作方式有以下两种。

（1）接触式

必须将识别卡插入器或读卡槽中划动，才能读取卡上的信息。这类卡有磁卡、IC卡等。因其使用时必须“插入”或“划动”，所以磁条易受磨损而造成故障或失效。

（2）非接触式

此类卡为射频卡，简称RF卡。RF卡又有近距离识别型和远距离识别型两种。近距离型识别的范围在0.3-0.6米，远距离型识别的范围在6米以上。非接触式卡因使用中不需与读卡器接触，所以没有磨损问题，使用寿命长。

2、对“卡”的功能要求

不管采用接触式或非接触式“一卡通”，为适应安全管理的要求，应对“行人卡”和车辆卡进行以下区分。

(1)行人卡只对园区大门和持卡人居住的楼宇单元门口有效。

（2）车辆卡除对园区大门和持卡人居住的楼宇单元门口有效外，还对车库出入口及从车库通往本人居住楼宇的单元门口有效。之所以要对行人卡和车辆卡进行区分，目的是不允许无车辆的人员进入车库，以保证车库和车辆的安全。

3、不同类型的“卡”，对应不同类型的识别器。设计单位根据物业公司提出的安全管理规划方案，选用适宜的卡。

（五）可视对讲门襟系统

可视对讲门襟系统基本由门机部分和监视器部分组成。门机部分包括摄像机]扬声器、话筒、按铃钮或数字键等，安装于单元门外；监视器部分包括显示屏、耳机、显示器按钮、门锁按钮、电源开关等，安装于住户室内。

当有人来访时，户主通过显示屏来辨认访客，自动红外线LED摄像机，即使在夜间，户主也可以清晰地辨认访客，并同来访者通话。当户主按下卡索按钮，即可打开楼门，让访客进入。下面介绍几种可视和不可视对讲机，以供选型参考。

1、数码式门口机

数码式门口机的基本功能如下。（1）采用总线制布线，数字传输。

（2）机型有围墙门机、单元门机、多门出入门口机。（3）数字键盘夜光灯操作，触键红光提示。（4）黑白或彩色CCD摄像机、夜光补偿。（5）8位个人（管理）密码、撤防、开锁。（6）呼叫室内机、管理员总计。（7）黑白或彩色显示。（8）门禁读卡、开锁。

2、直接式门口机

直接式门口机的基本功能如下。（1）采用总线制布线，数字传输。（2）单元门机、多门出入门口机。（3）呼叫室内机、管理员总机。

（4）黑白或彩色CCD摄像机、夜光补偿。

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（5）房号键盘夜光灯操作。（6）呼叫管理员。（7）黑白或彩色显示。（8）门禁读卡、开锁。

3、壁挂式可视室内机

壁挂式可视室内机的基本功能如下。（1）房号自编。

（2）免提（或不免提）通话。（3）呼叫、对讲、开锁、监视。

（4）紧急求救和门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区。（5）黑白或彩色显示。

（6）可扩展功能，包括数字按键盘密码布防、撤防；八个防区，即紧急求救、烟感、煤气、医护和四个防盗区。

4、壁挂式不可视室内机

壁挂式不可视室内机的基本功能如下。（1）房号自编。

（2）可外接求救按钮。（3）呼叫、对讲开锁。

（4）门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区。（5）求救报警（按住3秒钟以上）。（6）扩展功能：密码防盗布防、撤防。

5、嵌入式可视室内机

嵌入式可视室内机的基本功能如下。（1）房号自编。（2）免提通话。

（3）呼叫、对讲、开锁、监视。

（4）紧急求救和门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区。（5）黑白或彩色显示。

（6）扩展功能，包括数字按键盘密码布防、撤防；图像存储；八个防盗区。

6、智能型门襟系统

门襟系统可以是比较简单的组合，也可以构成比较复杂的组合，总之应根据实际需要进行选择。由于技术的进步，功能更完备、性能更优良的智能型门襟系统可实现以下功能。（1）系统网络采用总线制布线方式，数字传输，信号传输稳定。

（2）对访客采用小区大门、楼宇单元门及住户门口机三级过滤和识别。（3）采用组合模块集成技术，功能扩展灵活，可实现混装兼容。（4）系统具有自动巡检，防盗自检功能。

（5）系统可采用电脑高度联网，便于用户资料管理、数据及图像存储。

（6）系统由可视主机、分机、短路保护器、门口机电源及多媒体管理中心组成，形成一格三级防范、集中管理的门襟系统。自复式短路保护器具有视频和信号隔离作用，使户与户之间实现真正意义上的独立。当某户出现故障时，短路保护器会自动将故障户隔离，不影响整个系统的工作；当故障排除后系统自动恢复，连接故障户，因此既保证了系统正常运行，又减少了系统的维修工作量。

智能型门襟系统，适用于大型、超大型或高档小区或对于门禁系统要求高的场所。

不论是普通型楼宇可视对讲系统、智能型楼宇可视对讲系统还是智能型门禁系统都既可

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以作为独立系统单独使用，也可以与小区安防监控中心联动。

（六）门禁系统选型应注意的问题

门禁系统的规模有大有小，功能各异。为避免造成资源浪费和增加日后的维护费用或更新费用，一定要根据实际需要合理选配门禁系统，为此提出以下几个应注意的问题。

1、阴极锁配备不间断电源的投资成本和维护管理成本都较大，尽量不要选用。

2、为提高整体安全性，应选用识别器和控制器分体设计、分别安装的门禁系统，即识别器安装在门外、控制器安装在门内，此种方式只有识别器的输出线在门外，其他所有控制线均在门内，因此系统的安全性、可靠性大大提高，也更有利于管理。

3、感应式门禁系统由于价格较低、使用简单、维护方便等诸多优点已成为发展的大方向。

4、根据被控对象的出入数量，选用适当容量的门禁系统，否则会造成资源浪费和增大维护和更新成本。过去不论国内产品还是国外产品，其单门的小型门禁控制器的容量大都在2000人左右，现在已经有了容量在100人左右，甚至容量更小、价格低廉、功能齐全、可靠性高、体积小的小型门系统可供选用，这对降低维护成本和设备更新成本大为有利。

总之，对安防系统的前期管理工作应结合具体应用情况，向建设单位提出建议，合理选配门禁系统。

（七）紧急呼叫系统

1、在小区内的娱乐、休闲区周边的适当位置安装若干个紧急报警按钮，当发生异常情况时（如有人突然发病、摔倒、人与人之间发生冲突或其他需要帮助的紧急情况），现场人可按下报警按钮，监控中心则又区别于其他报警的声/光显示（能显示报警按钮的编号和报警位置），值班人员根据报警按钮的编号和位置，即刻呼叫在报警点附近巡逻的保安人员迅速到达现场进行处理。

2、家庭紧急求助报警装置每户宜安装一处以上（如起居室、卧室等）。紧急呼叫系统只选用于档次较高的小区。

（八）电子巡更系统

作为保安监控的一种补充和脚法区域对保安巡逻值班进行监督管理的手段，根据小区的地形、地貌、楼宇分布、道路状况、夜间照明四角河源区教委僻静的地点等因素，制定白天和夜间巡逻路线，设计单位在这些巡逻路线上装设巡更点，供物业公司安排保安人员进行定时、定点、定线的循环式巡逻。

三、智能停车场管理系统

小区停车场的特点是：使用者固定，禁止外部车辆使用；对车辆安全管理的要求严格；因早晚上下班时间车辆出入密度较大、因而对停车场管理系统的可靠性及处理速度要求较高。

智能停车场管理系统有多种类型，应根据小区的不同档次、不同需求进行合理选取，这样不仅可节省投资，还可节省日后的管理、维护及设备更新成本。

（一）智能停车场管理系统的组成、1、智能停车场系统又一下子系统和设备组成：车辆自动识别子系统、保安监控子系统、收费子系统等。

2、组成这些系统的设备由中央控制计算机、自动识别装置、车辆探测器、挡车器、监控摄像、可控提示牌、临时车票发放及检验装置等。

3、系统可以独立构成体车场管理系统，也可以与其他系统联结，集成为一个更大的系统。

（二）智能停车场管理系统主要参数简介

这里已深圳市某智能停车场管理系统为例，对停车场智能管理系统应具备的基本参数进

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行简单介绍，共读者选择方案时参考。

1、智能IC卡停车场管理系统

智能IC卡停车场管理系统主要技术参数如下。（1）环境温度：-25℃-70℃。

（2）环境相对湿度：≤95﹪，不凝露。（3）脱机存储数据：10000条（可扩展）。（4）黑名单数量：10000条（可扩展）。（5）IC卡读写时间：≤0.3秒。（6）IC卡读写时间：≤10厘米。

2、智能“蓝牙”停车场管理系统 只能“蓝牙”停车场管理系统适用于高档小区的车辆管理，由于采用了短距离通信手段，它的自动读写距离为3-10米，车主无须停车刷卡或验单，在行进中即可对车辆验证和放行，这部仅为业主提供了方便，也突现了小区的高档。系统可与所有自动道闸和图像监视系统直接连接；系统使用的“蓝牙卡”可做成多种几何形状，美观大方。

系统的主要技术参数如下。（1）环境温度：-30℃-70℃。

（2）环境相对湿度：≤95﹪，不凝露。（3）读写距离：3-10米。（4）读写时间：0.1秒。（5）读写角度：120°。

（6）电池寿命：有效读写20 000次。

3、只能CDMA停车场管理系统

只能CDNA停车场管理系统采用高频远距离只能跨障碍读写，其读写距离为3-15米，满足了远距离应用的需要。系统所用高频卡的背面刻镶嵌IC卡，做到两卡合一，方便使用。

其只要技术参数如下。

（1）环境温度：-40℃-85℃。

（2）识别方向：定向识别（最大78.8°）。（3）识别距离：3-15米。

（4）有源卡：使用寿命6-8年。

（三）车辆识别卡

车辆识别卡有很多种类型，简介如下。

1、磁卡及条码技术

早期应用的产品印刷卡不方便、易损坏、处理速度慢、保密性差等缺点，现在已不被采用。

2、IC卡

其优点是保密性好，难以伪造和非法改写；缺点是仍需经过刷卡过程没，因而降低了处理速度。同时由于IC卡是通过卡上的触点与读卡机交换信息，一旦卡上的触点或读卡机上的触点被污物覆盖或磨损，就会影响识别的准确性，所以不宜采用，尤其在室外更不宜采用。

3、射频卡

射频卡为非接触式卡，其优点是保密性强，不可伪造，省去了刷卡过程，提高了识别速度。由于性爱识别系统中不存在活动机械装置，从根本上杜绝了塞卡现象，大大提高了可靠性，所以RF非接触式卡是停车场管理系统中理想的识别技术。

视频卡有近距离识别和远距离识别两种。近距离的识别范围一般在0.3-0.6米；远距离的识别范围可达6米以上，司机不用停车，在行进中即可完成识别，不会造成上下班高峰期

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出入口堵车现象。由此可见远距离射频卡系统是比较先进、合理的停车场管理系统。

4、手持式IC卡停车场控制机

手持式IC卡停车场控制机又称手持机，适用于IC卡，针对临时入园车辆在入口处发放时租卡，在出口处交费。其主要技术参数如下。

（1）环境温度：0℃-60℃。

（2）环境相对湿度：45﹪-85﹪，不凝露。（3）工作电压：交流220伏±10﹪，50赫兹。（4）备用电池：锂电池3.7伏，850毫安时。（5）电池最大连续工作时间：8小时。（6）适用卡类：IC卡。

（7）遥控开闸距离：≤30米。

（四）自动挡车器

挡车器有直臂和曲臂两种。曲臂型挡车器适用于地下停车场等对限高有要求的场所，有90°和108°两种角度可供选择。普通挡车器的起杆时间约为6秒；高速挡车器的起杆时间约为1.4秒或1.8秒。

挡车器对工作环境的要求一般是：

1、环境温度：-10℃-45℃；

2、相对湿度：≤90﹪，不凝露。

（五）停车场管理系统方案选择

较低档次的小区，对智能化停车场管理系统的要求可以低一些。但如果投资允许，为了少投入人力，减少将来的管理成本，可以尽力争取开发商投资适当的智能化停车场管理系统。

1、较为高档的小区，对停车场管理系统的要求相对较高，系统一般应具有以下功能（1）系统的有效识别距离为3-5米（或更远）可调。（2）车主不需出示卡即可进行识别。

（3）具备自动/手动启闭闸挡（当设备出现故障时，可手动开启闸挡）。（4）入园（地库）控制。

2、要求在有效识别距离内应能对车主的身份进行识别（1）有正式卡的车辆自动放行。（2）无正式卡的车辆凭临时卡放行。

（3）系统应能摄取车辆图像，供出场时进行比较，还应自动记录车辆其他信息。（4）当地库入口距离园区大门较近时，车辆驶进大门内，在“闸挡复位”的同时，自动开启地库入口处的闸挡，使车辆直接驶入地库；当车辆驶出地库时，在“闸挡复位”的同时，自动开启大门口的闸挡，是车辆直接驶出大门（但临时车辆卡不能使用此功能，当其驶出地库时，必须在交费、收卡后才予以放行出门）。这就要求实现此功能必须同时满足两个条件：即正式卡的新系统闸挡复位信号相“与”。

（5）出园控制。

①有正式卡的车辆自动放行。

②无正式卡的车辆凭临时卡缴费、收卡后放行。

鉴于IC卡的缺点，不宜选用IC卡。RF视频卡其设备便宜，系统造价较低，且能够不停车远距离识别，可提高通行速度，有效避免在高峰时间出现拥堵现象，因而可作为优先选择的方案。

对于临时车辆管理，因数量不多，可选择手持式控制机，在入口处由人工发卡，也可以进行收费管理，是便宜可行的方案。

四、自动消防系统

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自动消防系统是小区重要设备系统之一，也是物业管理工作的重点之一。该系统能否稳定、可靠地运行，关系到小区住户的生命财产安全。而保证消防系统能够稳定、可靠运行的基础是设备本身的质量、设备安装质量、系统调试及试运行质量。

自动消防系统的设计单位依据估价相关标准（这些标准都是强制性的）进行设计即可，但物业公司必须派相关人员参与施工阶段、设备调试和试运行阶段、竣工和接管验收阶段。

（一）参与施工阶段的目的

参与施工阶段是为了了解和掌握以下几个方面的情况。

1、隐蔽工程的施工情况。

2、设计变更情况。

3、火灾自动报警控制系统的线路走向、报警区域的划分。

4、自动灭火系统管线的走向。

5、设备安装情况等。

掌握了这几方面的情况就为以后的验收、运行及维护管理打下了良好的基础。

（二）参与设备调试试运行阶段的目的

1、熟悉系统的工作原理和技术状态。

2、熟悉报警区域的划分，熟悉探测器和报警按钮的区域及编号，熟悉联动设备的区域划分和编号。

3、掌握发生故障的原因及排除方法。

4、为后期的运行、管理和维护保养积累经验。

（三）参与竣工和接管验收阶段的目的

1、参与竣工验收的目的是确保系统的质量，但重点是对消防系统的技术资料进行验收。因为国家队自动消防系统的运行管理和维护保养制定了强制性标准，大不同于其他的设备系统，所以建立完整的自动消防系统的技术档案就更为重要，这也是确保消防系统稳定、可靠运行的重要条件之一。

2、接管验收阶段是对竣工验收的补充，重点验收部位是检验在竣工验收时按此例抽验项目之外的内容。

（四）自动消防系统简介

自动消防系统主要由火灾自动报警控制系统及联动控制系统两大部分构成。

1、火灾自佛能够报警控制系统由探测器、手动报警按钮、地址码中继器、编址模块、报警控制器、警报器等组成，其作用是检测火灾，进行火灾报警。

2、联动控制系统由自动喷水灭火系统、通信、广播、疏散指示、防排演设施、电动防火门、卷帘门、电梯迫降、事故照明、电源强迫切换和消防电源自动切换等部分组成。

（五）自动消防系统分类

按照报警和消防方式划分，自动消防系统可分为两类。

1、自动报警，人工灭火

当火灾发生时，报警控制器发出信号，消防人员根据报警情况采取灭火措施（住宅小区一般不采用此类方式）。

2、自动报警，自动灭火

当火灾发生时，在着火处自动喷洒水进行灭火。当控制中心解答火灾报警信号后，值班人员根据报警区域按照预案的要求，通过广播系统分别发出疏散通知，启动消防泵、喷淋泵、电动防火门、卷帘门、防排烟机、电梯迫降、电源强迫切换及疏散引导灯等联动设备。

五、电梯监控系统

（一）电梯视频监控系统应具备以下功能

1、每部电梯轿厢内安装摄像头，且监控图像清晰，位置合理。

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2、监控系统应具备画面分割功能。

3、监控系统应具备连续录像、移动录像的功能。

4、监控系统应能保存不少于7天内的录像信息。

（二）电梯语音对讲系统需具备的功能

1、对讲系统主机安装在监控室内，具有接听所有电梯的报警并与之通话的功能。

2、对讲系统主机有现实报警乘客所在电梯的位置的功能。

3、对讲系统之际应具有拨叫系统内任意分机的功能。

4、对讲系统主机有驱动外界报警器的功能。第三章 接管验收综述

物业公司凭借自身多年服务管理的经验，应从使用、管理、维护保养的角度对已竣工的项目进行再验收。以往许多经验已证明，尽管项目大都竣工验收，但在接管验收阶段仍然是质量问题频出，有得问题还相当严重。

为保障接管物业的各项建筑工程及设备系统的质量符合国家标准或行业标准，达到接管一个优质物业的目的，物业公司应依据相关标准制定接管验收会犯和工作程序，依次进行接管验收。

过程验收主要是指物业公司应参与重点施工过程以及设备系统的调试和试运行过程及竣工验收。因为过程验收和接管验收的某些内容几倍相同，所以本章将之结合在一起，后面的个专业验收项目可供不同验收阶段参照，故不单独叙述过程验收，而主要讲述接管验收。第一节 接管验收的条件

一、新建物业接管验收的条件

接管验收的首要条件是竣工验收合格，接管验收的基本条件如下。1． 一个物业项目不论是全部接管验收还是分歧接管验收，都必须大道“七通一平”。“七通”指通水、通电、通气、通暖、通路、通信、通电视;“一平”指楼前后场地平整、无杂物或建材堆积。

2． 电表、水表、燃气表到户。

3． 楼内公共区域及户内干净政界，门窗玻璃明亮，厨房、卫生间各设施、管道清晰干净，地漏不堵塞。

4． 生活用水符合卫生标准，具有卫生防疫部门核发的用水合格证明。

5． 安全防范系统无较大缺陷，能满足基本需求（有缺陷部分，开发商应作出修复时限的承诺）。

6． 自动火灾报警空置系统和联动系统经消防部门监督部门验收合格。

7． 所有电梯均能正常运行，每部电梯都应有特种设备监督部门核发的准用证。8． 房屋设备、功能齐全，达到设计规定标准。9． 有关房屋的各项手续齐全、产权明确。

二、旧物业接管验收的条件

1． 首先要由业主委员会提交书面邀请，并确认原物业公司已完善了撤管手续。2． 由业主委员会邀请原物业公司向新物业哦你公司提供物业管理资料及物业现况。3． 新物业公司同业主委员会商定接管程序并以书面形式通知原物业公司。4． 新物业公司代表业主委员会进行全面接管验收，接管验收内容包括财务账目、物业档案、工程技术档案、原物业公司与承包方签订的合同、各类房屋建筑、各类设备系统、园林绿化、道路等。

5． 对较易整改的问题，应要求原物业公司在协商的期限内进行整改；对遗留问题由交接双方及业主委员会共同签署解决问题的合同或协议，必要时进行法律公证。6． 房屋所有权、使用权清楚。

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7． 土地使用范围明确。第二节 验收工作程序

一、组建验收小组

接管验收小组组长一般由项目部经历（或公司领导）担任，验收小组成员由公司技术管理部门各专业工程师及项目部的工程、保安、物业等相关人员共同组成，在验收小组组长的领导下开展工作。接管验收小组的成员，基本是参与施工过程质量检查和过程验收的人员。

过程验收工作可以根据实际情况选派相关人员参加，不一定组建验收小组。

二、接管验收前的准备工作

1． 各项专业技术人员依据国家标准或行业标准制定验收规范并以表格的形式逐项制定验收细则，对要验收的项目提出具体要求。表格的主要栏目包括“检验项目及合格标准”、“检查方法”、“检查数量”、“检验结果”等。

2． 制定各专业通用的《³³工程质量（遗留）问题汇总表》，记录和汇总质量缺陷。3． 制定《资料验收交接表》和《欠缺资料登记表》。4． 准备好各专业工程的竣工图纸。

三、接管验收工作程序

1． 验收小组应提前2~3个月向开发商索取被验收项目及设备的相关资料（如设计说明、设计更改、竣工图、施工记录、调试记录、设备装箱单、器材明细表、设备使用说明书及图纸等），对相关资料、图纸进行详细研究。

2． 验收小组成员应提前进入现场，事先对现场进行实地察看，以熟悉情况。

3． 根据掌握的情况，验收小组会同开发商制定出验收工作计划，经双防领导小组组长审批后实施、以保证验收工作顺利进行。

4． 验收小组成员根据事先制定的各专业验收细则，分类对工程项目的技术资料、相关文件、施工质量、设备的技术和安全性能等逐项进行细致的验收，对验收中发现的问题进行详细记录，并经双方签字确认。

5． 根据验收工作的进度情况，及时召开三方（开发商、施工方、物业公司）联席会议，对本阶段的验收工作进行总结协调，对不合格项的整改进行协商并制定出具体要求，三方共同签字确认。

6． 对已完成整改的项目进行二次验收，直至合格。7． 针对遗留问题（必须是不影响安全使用的问题），双方应签订遗留问题解决协议。（1）对于一般的问题，应要求对方在两周之内解决。

（2）重大问题要求对方在一个月内解决，必要时由公司领导出面协助解决。

（3）对于短期内难以解决的问题，应以备忘录形式通知对方，双方确定解决的时限。第三节 技术资料接管验收

一、土建工程资料、文件验收

（一）项目审批类文件 1． 国有秃顶使用证。2． 建设用地规划许可证。3． 建设工程规划许可证。4． 施工、开工许可证。5． 商品房销售许可证。6． 房屋产权证。

（二）项目规划类文件 1．1：1000比例现状图。2．道路规划图

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3．竖向规划图。

4．市政设施观望规划图。5．规划总平面图。6．绿地规划图。

7．居住小区详细规划说明书。8．环境预测评价书。

（三）施工资料、竣工验收文件和图纸 1.地质勘察报告。

2.工程合同及开、竣工报告。3.工程预决算。4.图纸会审记录。

5.各种施工记录、施工试验记录、预测记录、隐蔽工程检验记录及验收签证。6.设计变更洽谈记录，技术交底。7.沉降观察记录。

8.砂浆、混凝土试块施压报告。9.施工组织设计。10.工程质量检验评定。11.基础结构验收文件。12.竣工验收文件。13.竣工验收设备安表。

14.结构竣工图（不应缺失设计首页）。15.建筑竣工图（不应缺失设计首页）。16.刚才、水泥等主要材料的质量保证书。17.新材料、构件鉴定合格证书。18.人防工程验收文件，包括：(1)人防工程质量监督登记表。(2)人防工程认可文件。(3)人防工程验收备案表。(4)防空地下室移交书。

（四）其他文件

1.房屋建筑工程质量保修书、保修合同。2.室内环境质量检验报告。3.房屋面积测绘报告书。

4.有关司法、公证文书及协议。5.拆迁安置资料。

二、建筑电气工程资料、文件验收 1.设计变更|洽商记录、技术交底。2.电气施工组织设计。

3.各种施工预检记录、隐蔽工程检验记录、自检|互检记录。4.电气绝缘电阻测试记录。

5.防雷接地、综合接地电阻测试记录。6.施工质量评定。7.通电检查记录。

8.照明、动力试运行记录。

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9.电气材料、器材合格证、检验|试验报告及进场检验记录。10.竣工图（不应缺失设计首页）。11.电气设备，包括：

（1）设备清单（装箱单）。（2）设备安装记录；（3）设备调试记录；（4）设备试运行记录；

（5）设备被使用说明书及原理图、接线图；（6）设备安装图；（7）竣工验收文件。12．防雷安全检测证

三、给|排水工程资料、文件验收

1.设计变更、洽商记录、技术交底。2.施工组织设计。

3.各种施工预检记录、隐蔽工程检验记录、自检、互检记录。4.施工质量评定。5.管道清洗记录。6.管道试压报告。7.重要阀门试压记录。8.通水检查记录。9.试运行记录。

10.材料、器材合格证、检验|试验报告及进场检验记录。11.竣工图（不应缺失设计首页）。12.生活饮用水卫生检测报告书。

三、供热工程资料、文件验收

1.锅炉房土建工程验收文件基本同本节第一项“土建工程资料、文件验收”的要求。2.锅炉房电气工程验收文件基本同本节第二项“建筑电气工程资料、文件验收”的要求。3.采暖及热水供回水管线工程验收文件基本同本节第三项“给、排水工程资料、文件验收”的要求。

4.锅炉及供热系统调试记录、试运行记录。5.锅炉及辅助设备验收文件，包括：（1）锅炉及辅助设备装箱单；（2）锅炉质量证明书；（3）锅炉强度计算书；

（4）锅炉安全阀流道直径计算书；（5）国库安装使用说明书；（6）锅炉前期控制原理图；

（7）燃气锅炉燃烧器资料（供货方应提供中文资料）；（8）烟风阻力计算书：

（9）锅炉房安装工程质量证明书；（10）特种设备使用登记证；（11）锅炉登记卡；（12）压力容器登记卡；

（13）压力容器产品安全性能监督检验证书；

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（14）压力容器产品质量证明书；

（15）压力容器全面检验（首次检验）报告;（16）水处理等各类辅助设备的使用说明书及空置原理图。

四、电梯工程资料、文件验收

（一）电梯知道企业应提供的资料和文件 1.装箱单。

2.产品出厂合格证。3.机房、井道布置图。

4.安装使用维护说明书（应含电梯润滑汇总图表和电梯标准功能表）。5.动力电路和安全电路的电气示意图及符号说明。6.电气布线图。7.部件安装图。8.用户使用指南。

9.安全部件，包括安全钳、门锁、缓冲器、限速器，必须要有试验报告。

（二）安装单位提供的资料和文件

1.电梯安装过程的自检记录和自检报告。2.电梯验收检验报告书。3.电梯安全使用检验合格证。4.电梯准用证。

5.安装工程施工技术资料。

6.安装过程中事故记录与处理记录。

五、通风与空调工程资料、文件验收 1.系统竣工图。

2.图纸会审记录、设计变更通知书。3.隐蔽工程施工和检验记录。4.系统调试和试运行激励。5.设备装箱单。6.设备使用说明书。

7.产品质量合格证、产品性能检测报告。8.空置原理图、接线图、安装图。

六、自动消防系统工程资料、文件验收 1.技术文件验收

（1）公安消防监督机构的建审意见书。（2）图纸会审记录。（3）设计变更。（4）系统竣工图。

（5）系统竣工图（包括各部分的竣工图纸，含子系统及使用说明书、设备清单等）。（6）竣工验收合格报告。

（7）主要消防设备的型式检验报告。

型式检验报告是国家或省级消防监督机构对该设备出具的产品质量、性能达到国家标准，准许在我过使用的技术文件。无论是国内产品还是进口产品，均应通过此类的检测并获得通过后方可用于工程中。同事，省外的产品还应具备使用所在地消防部门颁发的“消防产品登记备案证”。

需具备上述文件的主要设备有：火灾自动报警控制器、探测器等；室外消火；各种喷头、45 / 184

报警阀、水流指示器等；气压稳压设备；消防水泵；水泵结合器；防火门、防火卷帘门；防火阀；疏散指示灯；其他灭火设备（如二氧化碳等）。2.主要设备及材料的合格证

除上述设备外，各种管材、电线、电缆、难燃及不燃材料应有相关检测报告，钢材应有材质化验单等。3.隐蔽工程记录

隐蔽工程记录应有施工单位、建设单位、监理单位的代表签字及上述单位的公章方为有效。主要隐蔽工程记录如下：

（1）自动报警系统管理敷设隐蔽工程记录；（2）消防供电、通信、广播隐蔽工程记录；

（3）消防管网隐蔽工程记录（包括水系统、气体、泡沫等系统）；（4）接地装置隐蔽工程激励。4.系统调试报告

（1）火灾自动报警系统。（2）自动喷水系统。

（3）气体、泡沫、二氧化碳系统等。5.绝缘电阻测试记录

（1）接地电阻测试记录。（2）接地装置安装记录。

6.消防管网水冲洗记录（包括自动喷水系统、气体、泡沫、二氧化碳系统等）。7.管道系统试压记录（包括自动喷水系统、气体、泡沫、二氧化碳系统等）。8.电动门及防火卷帘安装记录。

9.电动门及防火卷帘调试及联动试验运行记录。10.消防广播系统联动调试记录。

11.风机安装记录（包括正压送风机、排烟风机）。

12.风机调试及联动试验运行记录（包括正压送风机、排烟风机）。13.防排烟系统调试及联动试验、试运行记录。14.水泵安装记录。

15.水泵调试及联动试验运行记录。16.自动喷水灭火系统联动试验记录。17.阀门的强度和严密性试验记录。18.消防电梯安装记录。

19.消防电梯提啊是及联动试验运行记录。

20.遗留问题的整改落实措施及再验收结论（产生于第一次验收之后）。

七、安全防范系统工程资料、文件验收 1.工程设计说明，包括系统选型论证、系统监控方案、规模容量说明和系统功能性指标等。2.竣工图（包括系统结构图、各子系统原理图、施工平面图、设备电气端子接线图、中央控制室设备布置图、接线图、设备清单等）和竣工表。

3.系统中设备的产品使用说明书、产品合格证、操作手册和维护手册，国家安防产品监督检测部门的检测报告。4.工程实施及质量控制记录。

5.设备及系统测试记录和试运行记录。

6.相关工程质量事故报告、工程设计变更等。

（三）相关文件

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1.系统试运行报告。2.系统竣工报告。

3.系统初验报告（附隐蔽工程随工验收单）。

4.系统检测报告（由国家或行业授权的检测机构进行检测）。5.竣工验收合格报告。

6.遗留问题的整改落实措施及再验收结论（产生于第一次验收之后）。

八、智能停车场管理系统技术系统、文件验收

（一）设计文件与相关图纸 1.竣工图和竣工资料。2.系统原理图。3.器材、设备清单。4.设备电气端子接线图。

5.各个配套设备的使用说明书、产品合格证、操作手册和维护手册。

（二）相关文件

1.洽商、更改设计审核记录。

2.系统初验报告（附隐蔽工程验收单）。3.系统调试和试运行记录。4.系统竣工报告。

九、资料、文件交接与归档

1.交方应提交总分类清单，接方依据总分类清单对照以上各工程项目验收的资料、文件进行核对。

2.交接双方认可后在交接登记表上签字。交接登记表一式两样，双方各执一份。3.对遗留问题应进行那个急记录，列出欠缺资料清单一式两份，双方各执一份。4.将所有接收的资料、文件交公司工程技术档案室归档保存。5.工程资料交接登记表和欠缺资料登记表，详见表3-1和表3-2。6.第四章土建工程接管验收 7.第一节土建工程质量验收规范

8.土建工程质量验收规范依据国标GB 50300-2001《建筑工程质量验收统一标准》中有关土建工程的规定编写。

9.土建工程的验收在施工阶段或竣工阶段主要是由开发建设单位和监理单位、施工单位进行的（物业公司可以在必要阶段参与），又因为土建工程在物业前期、后期的管理中与设备管理有很大的不同，所以物业公司只有充分了解土建施工阶段和竣工阶段验收的范围和内容，才能够在接管验收时知道从哪几方面对土建工程进行验收。具体验收应包括以下几个方面。

10.土建工程施工质量应符合本标准和相关专业验收规范的规定。11.土建工程应符合工程勘察，设计文件的要求。

12.土建工程质量的验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行。

13.隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知有关单位进行验收并形成验收文件。14.涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应按规定进行验收取样。15.对涉及结构安全和使用功能的重要分部工程进行抽样检测。16.工程的观感质量应由验收人员通过现场检查，并应共同确认。17.相关说明如下。

18.其中前两项要求物业公司的相关人员在施工阶段就应该开始对国标和相关专业的验收规范和设计文件、图纸进行研究，而不是等到接管验收的时候。

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19.其他几项均应有完整的记录或文件，在接管验收时应该根据实际情况查阅这些记录和文件，并可作为验收的依据。

20.由于土建工程的现实情况，决定了对其接管验收的重点是观感质量验收，并结合上述各项施工检查记录和施工验收文件。21.还应查阅的主要记录或文件，包括：

22.查阅地基基础沉降记录，其值应符合GB 5007-2002《建筑地基基础设计规范》

23.查阅混凝土构件检验记录，其质量应符合GB 50010-2002《混凝土结构设计规范》的要求。

24.查阅各类屋面检验记录，其质量应符合GB-50207-2002《屋面工程质量验收规范》的要求。

25.第二节土建工程观感质量验收

26.土建工程观感质量验收是通过观察和必要的测量，检验工程的外在质量。27.室内、外观感质量验收

28.土建工程室内、外观感质量验收项目详见表4-1 29.屋面工程检查重点 30.施工文件查验重点

31.按照屋面工程施工规范要求，在施工过程中应建立各道工序自检、交接检和专职人员检查的“三检”制度，每一道工序的检查都应有完整的记录，所以应查验记录的完整性。32.“三检”记录应该经监理单位（或建设单位）检查验收，合格后方可进行下一道工序施工；以杜绝上一道工序施工不合格而继续施工的现象。查验“三检”记录中的每道工序是否有监理单位（或建设单位）的验收签字。33.施工质量检查重点

34.屋面工程施工检查重点在细部构造。因为细部构造不合格，最容易导致屋面或墙面渗水、洇水，而且这也是维修中最难解决的问题之一。

35.屋面工程细部构造包括天沟、檐沟、檐口、水落口、变形缝、女儿墙、伸出屋面管道等防水构造。

36.屋面工程细部构造观感质量验收项目详见表4-2 37.第五章建筑电气工程接管验收 38.第一节建筑电气工程质量验收规范

39.建筑电气工程接管验收规范依据国标GB-50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》，并结合实际工作中的问题编制而成，适用于10千伏及以下电压等级。执行本规范时还应与国标GB-50303-2001《建筑电气工程施工质量验收统一标准》及相关的设计规范配套使用。

40.执行本规范的一般要求及说明如下。

41.建筑电气动力工程的空载试运行和照明工程的负荷试运行，应按本规范的规定执行；建筑电气动力工程的负荷试运行，应由施工单位依据相关规程和设备使用说明书的规定，编制试运行方案，由单位负责人签字，并需经监理单位审查批准。物业公司在验收设备运行记录时应注意这一点。

42.动力和照明工程的漏电保护装置应做模拟试验，以保证其灵敏和可靠性。物业公司在验收时应查阅此类记录。

43.接地和接零的支线，必须单独与接地或接零干线相连接，不得串联连接。

44.明敷和暗敷的干线尽可能采用熔焊连接，若局部采用螺栓连接滁紧固件齐全拧紧外，可采用机械措施使其不易拆卸（或用色点标示其不能拆卸）。

45.支线必须从干线引至设备器具及其他单独个体。住宅中每一个插座（灯具）回路的接地

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或接零线的敷设，在插座（灯具）盒内禁止剪断与之连接（末端插座和灯具除外）。46.接地干线的截面积应符合设计文件的要求。

47.暗敷的管线应查阅隐蔽工程验收记录，明敷的管线在检查时要注意设备、器具以及单独个体的接地端子和本体是否有2根（含2根）以上的接地线，若有则可能存在串联现象，应拆除后用仪表测量，验证是为串联。

48.高压设备和布线系统及继电保护系统，必须按照GB-50150-1991《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》的规定进行交接试验。这是强制性规定，验收时必须查阅交接试验报告。

49.标准中的高压设备主要指变压器和高压成套开关柜；高压布线系统主要指母线和电缆。50.施工方应依据设计文件的要求和实际情况编制试验方案或作业指导书，其中与供电电网接口的继电保护整定参数值和计量结线部分，要取得所在地供电部门的书面确认。51.9、低压电气设备和布线系统的交接试验应符合GB 50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》的规定。

52.10、主要设备、材料、成品和半成品应有进场检验记录并应符合GB 50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》的规定，且应有监理单位的确认。因有异议而送检的应由有资质的试验单位出具检测报告。

53.11、确认是依法定程序进入市场的新电气设备、器具和的进场子验收，除应符合GB 50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》的规定，还应提供安装、使用、维修和试验要求等技术文件。

54.12、进口电气设备、器具和的朝霞验收，除应符合GB 50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》的规定外，还应提供商检证明和中文的质量合格证明文件、规格、型号、性能检测报告以及中文的安抚、使用、维修和试验等技术文件。

55.13、经批准的免检产品或国家认定的名牌产品，进场验收时可不做抽样检查。56.14、变压器、箱式变电所、高压电器及电瓷制品应符合下列规定。57.（1）检验合格证和随带技术文件，变压器应有出厂试验记录。

58.（2）外观检查，包括铭牌完整，附件齐全；件无缺损、裂纹；充油部分无渗漏；充气高压设备指示正常、涂层完整。

59.15、高、低压成套配电柜，蓄电池柜、不间断电源、控制柜（屏、台）及照明、动力配电箱（盘）应符合下列规定。

60.（1）检验合格证和随带技术文件。实行生产许可证和安全谁制度的产品，应有许可证号和安全谁标志。不间断电源柜应有出厂试验记录。

61.（2）外观检查，包括铭牌完整，柜内元器件无损坏丢失；接线无脱落脱焊；蓄电池壳体无碎裂、漏液；充油充气设备无泄漏，涂层完好，无明显碰撞凹陷。62.电动机、电加热器、电动执行机构、低压开关设备应符合下列规定。

63.查验合格证和随带技术文件。实行生产许可证和安全认证制度的产品，应有许可证号和安全认证和安全认证标志。不间断电源柜应有出厂试验记录。

64.外观检查：铭牌附件齐全完好；接线端子完好；设备器件无缺损，涂层完好。65.照明灯具应符合下列规定。

66.查验合格证，新型气体放电灯具应有随带技术文件。

67.外观检查：涂层完整，无损伤，附件齐全；防爆灯具铭牌上应有防爆标志和防爆合格证号，普通灯具有安全认证标志。

68.灯具的绝缘电阻值不小于2兆欧，内部铜芯绝缘导线截面积不小于0.5平方毫米，导线绝缘层厚度不小于0.6毫米。

69.注意对水下灯具和防水灯具的检验证明。

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70.测量设备和线路的绝缘电阻时，所用兆欧表的电压等级应符合现行国家标准GB 50150-1991《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》的要求。71.100伏以下的电气设备或线路，采用250伏兆欧表。72.100~500伏以下的电气设备或线路，采用500伏兆欧表。73.500~3000伏的电气设备或线路，采用1000伏兆欧表。74.3000~10000伏的电气设备或线路，采用2500伏兆欧表。75.同样适用于电器具的绝缘测量。

76.开关、插座、接线盒、风扇及其附件应符合下列规定。

77.查验合格证，防爆产品应有防爆标志和防爆合格证号，实行安全认证制度的产品，应有许可证和安全认证标志。78.绝缘电阻值应不小于5兆欧。79.电线、电缆应符合下列规定。

80.查验批检验合格证，合格证上应有生产许可证编号。按GB 5023.1-5023.7《额定电压450/750伏及以下聚氯乙烯绝缘电缆》标准生产的产品应有安全认证标志。81.进场检验结论关注的重点是电线、电缆绝缘层的厚度和芯线截面积是否合格。82.导管、电缆桥架、线槽应有合格证和安装技术文件。

83.庭院内的钢制灯柱或其他金属制成的园艺灯具常装有内置熔断器和开关，验收时应加注意，不可缺少。金属灯柱应安装在混凝土基座上，混凝土基座应略高于周边地面。84.第二节建筑电气工程质量验收项目 85.变压器、箱式变电所验收

86.变压器、箱式变电所质量验收详见表5-1 87.配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收

88.配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装质量验收详见表5-2 89.低压电动机、电加热器及电动执行机构验收

90.低压电动机、电加热器及电动执行机构验收详见表5-3 91.不间断电源验收

92.不间断电源验收详见表5-4 93.低压动力设备试验和试运行

94.低压电气动力设备试验和试运行验收详见表5-5和表5-6 95.裸母线、封闭母线、插接式母线验收

96.裸母线、封闭母线、插接式母线安装质量验收详见表5-7 97.电缆桥架安装及其电缆敷设验收

98.电缆桥架安装和桥架内电缆敷设质量验收详见表5-8至表5-11 99.电缆沟和电缆竖井内电缆敷设验收

100.电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设质量验收详见表5-12至表5-14。101.电线导管、电缆导管和线槽敷设验收

102.电线导管、电缆导管和线槽敷设质量验收详见表5-15 103.电线、电缆穿管和线槽敷线质量验收详见表5-16 104.电缆头制作、接线和线路绝缘测试

105.电缆头制作、接线和线路绝缘测试验收详见表5-17和表5-18 106.普通灯具验收

107.普通灯具安装质量验收详见表5-19和表5-20 108.特种灯具验收

109.特种灯具安装质量验收详见表5-21。

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第二篇：物业公司环卫精细化管理方案（模版）

XX公司环卫项目部精细化管理方案

为进一步提高分公司管理水平，夯实管理基础着眼长远的战略措施，不断提高分公司的管理水平和核心竞争力。结合分公司实际，特制定本方案。

一、指导思想和目标

指导思想：以集团公司创建“一体三标”大企业集团为目标，以全面提升执行力、提高效率和效益为出发点，围绕分公司中心工作，运用科学适当的管理工具和方法，把“精、细、实、严”落实到管理工作的每个环节，不断提高分公司整体管理水平和核心竞争力，有效促进分公司的可持续发展。

目标要求：以“精”为目标，以“细”为手段，用半年时间，将精细化理念贯彻到分公司运营管理的整个过程，以“精细化的规划，精细化的分析，精细化的控制，精细化的操作，精细化的核算”，实现企业管理从机会型到战略型、从经验型到科学型、从定性到量化、从静态到动态、从外延式到内涵式、从粗放型到精细化的转变。实现分公司发展思路明晰化、组织体系科学化、绩效考核全面化，使员工执行力、服务质量大幅提高。

二、精细化管理内容

实施精细化管理，是针对分公司当前管理现状，解决经营管理中存在的问题，提高管理水平的重要举措。以抓好关键环节、重点细节为着力点，提高整体管理水平。

1、精细化管理的核心理念、突破口和基本方法

精细化管理的核心理念：精、准、细、严。精是做精、做好，精益求精;准是准确、准时，信息与决策准确无误；细是操作细化、管理细化，重视细节；严是严格执行制度标准和程序规定，严格控制偏差。

精细化管理的突破口：完善制度与规范流程、提高员工的执行力，即通过精细化管理，使岗位责任、流程、制度执行到位。

精细化管理的的基本方法：细化、量化、实证化、流程化、标准化、协同化。

2.精细化管理的主要内容

一是完善细化规章制度。对现行规章制度进行全面的清理、修订，细化规章制度的执行程序。10月底前，将修订过的制度方案报分公司总经理；11月初，将修订后的规章制度汇编成册，并报分公司总经理审核；审核通过后，在分公司群内公布。

二是细分业务流程，细化各岗位职责。要全面梳理、细化分公司业务流程，明确管理层级之间的权限。根据实际，将集团公司制定的标准体系落实到管理和员工的具体工作中去，确保执行到位。突出道路环境卫生的工作重点，落实管理责任。细化网格化责任区域，将责任落实到区，落实到人。

三是以贯标为目标，推行精细化管理。根据自身实际，努力建立员工安全管理体系、员工安全工作流程，通过人的规范化、事的流程化、物的规格化，提高效率，保证质量，保障安全，使工作环境整洁有序，提高员工素养和企业形象。

四是突出工作重点，落实管理责任。推行划段划片管理分层负责制，各环卫项目部经理是分段管理的直接责任人，负责整合该路段人员力量，做好该路段的市容秩序、环境卫生的监督管理，确保工作顺利推进。

五是加强督促检查，落实考核评比。分公司企管部坚持平常检查与定期考核相结合、全面管理与重点考核相结合、督促巡查与工作指导相结合，开展好定期检查与日常巡查，并建立巡查台帐，纳入日常考核。

三、整治重点

1.认真做好道路清扫保洁，全面清理道路遗撒，白色垃圾，杂草。2.做好道路中分带、侧分带以及灰带的长久积灰问题。3.做好道路人行道的彻底清扫和保洁，树坑内的堆积垃圾、路边死角堆放垃圾的清理工作。

四、工作流程

1.查找问题阶段：由企管部负责各环卫项目部积极配合，利用日常巡查时间，对各环卫项目部的清扫范围进行拉网式清查，在做好责任区范围问题清查的同时，针对垃圾死角、树坑等部位进行重点清查，查出问题，列出具体的卫生提升计划。同时对道路保洁员进行纪律巡查。

2.集中整治阶段

针对日常巡查中查出的问题，由各环卫项目部经理负责确定整治方案，各环卫项目部根据整治方案，有计划、有措施、有步骤的开展整治提升工作，企管部将根据各环卫项目部的整治情况在日常巡查和随机抽查中进行考核，没有进行整改或者整改不及时的将根据公司《考核办法》进行相应的处罚。

3.巩固提升阶段

进一步巩固环境卫生整治的工作成果，按照兰州新区环境卫生标准，强化机械及人工清扫标准，有针对性的解决工作中存在的问题，不断加强作业体系和考核体系，持续提升环境卫生质量。逐步建立“精细化管理”模式，优化作业流程，细化工作标准，逐步完善垃圾收集、拉运、消纳无缝对接运行机制，形成一整套精细化的环境卫生管理长效体系。推动环卫保洁工作科学化、规范化、精细化。

五、管理人员考核办法

环卫项目部管理人员依据《考核办法》有罚款时，必须在罚款事由发生之日起3日内上交办公室，由办公室主任记录在案，罚款所得款项，于年底时依据个人表现奖励优秀员工。

1.项目经理

1.1作为环卫项目部的总负责人，全权负责管理项目； 1.2上班时间：夏季上班时间为早晨7:00-12:00，下午14:00-18:00，冬季早晨上班时间推迟半小时，下午时间不变。保洁员必须按时上下班，不得迟到、早退，迟到早退二十分钟以内的一次扣3分，二十分钟后按旷工计算，旷工者扣除日工资的400%；

1.3上班一半小时内巡查所有路段，掌握路面情况，每天至少巡查所有路段两到三次，没有巡查或者巡查不及时的，罚款100元；

1.4巡查过程中，发现问题的，及时处理，没有处理或者处理不及时的，罚款100元；

1.5对下属保洁员上报的问题及时处理，没有处理或者处理不及时的，罚款100元；

1.6巡查过程中发现问题并不能处理的，实时发公司内部微信群或者执法局工作群，没有及时上报的，罚款100元；

1.7工作群内的通知，必须在10分钟内回复，超过十分钟且没有正当理由的，罚款200元；

1.8积极配合办公室、企管部工作，不配合的，罚款100元； 1.9每月30号之前上报人员考勤，超时上报的，罚款100元； 1.10对企管部在检查中发现的问题，没及时处理且没有正当理由的，罚款100元；

1.11每周主持召开安全及工作例会，没有召开且没有正当理由的，罚款100元；

1.12按时参加XX公司周例会及其他培训会议，无故旷会的，罚款100元；

1.13合理调配区域内的劳动力及清洁工具，严格工作和劳动纪律，违反劳动纪律的，罚款200元；

1.14在重大活动中，道路出现质量问题的，罚款200元； 1.15工作时间搭乘与工作无关人员的，罚款100元； 1.16工作时间干与工作无关的事情的，罚款100元； 1.17及时上报道路突发事件，没上报且对公司造成损失的，罚款100元；

1.18妥善保管银联充值卡，充值完毕后及时上交办公室，遗失或者没有上交的，罚款100元；

1.19车辆当天加油完毕后，必须将小票上交办公室，没有上交或超时上交的，罚款200元；

1.20企管部于每月中旬和下旬考核两次，将两次考核成绩汇总后，作为当月环卫项目部的总成绩，排到末的项目部，项目经理罚款100元；

1.21执法局当月考核排名最后的项目，项目经理罚款200元。2.环卫主管

2.1上班时间：夏季上班时间为早晨7:00-12:00，下午14:00-18:00，冬季早晨上班时间推迟半小时，下午时间不变。保洁员必须按时上下班，不得迟到、早退，迟到早退二十分钟以内的一次扣3分，二十分钟后按旷工计算，旷工者扣除日工资的300%；

2.2每日巡查辖区内道路至少一次，没有巡查的或者巡查不及时的，罚款50元；

2.3对道路主道、侧分带、中分带、人行道等区域的清洁卫生，发现问题的应及时通知相关人员，并督促解决；没有通知或者没有解决的，罚款50元；

2.4对下属保洁员上报的问题及时处理，没有处理或者处理不及时的，罚款50元； 2.5巡查过程中发现问题并不能处理的，实时发公司内部微信群或者执法局工作群，没有及时上报的，罚款50元；

2.6工作群内的通知，必须在10分钟内回复，超过十分钟且没有正当理由的，罚款50元；

2.7积极配合办公室、企管部工作，不配合的，罚款50元； 2.8对企管部在检查中发现的问题，没及时处理且没有正当理由的，罚款100元；

2.9按时参加XX公司周例会及其他培训会议，无故旷会的，罚款50元；

2.10合理调配区域内的劳动力及清洁工具，严格工作和劳动纪律，违反劳动纪律的，罚款50元；

2.11工作时间搭乘与工作无关人员的，罚款50元； 2.12工作时间干与工作无关的事情的，罚款50元；

2.13及时上报道路突发事件，没上报且对公司造成损失的，罚款50元。

六、具体工作流程及处罚标准 1.机械车辆操作规范

1.1清扫车

1.1.1出车前，驾驶员要做好车辆的检查，特别是油泵、主刷、边刷、上水截门、土箱是否齐全、灵敏有效。对制动系、传动系、转向系、润滑系、轮胎确保安全可靠，听察发动机和底盘有无异响；

1.1.2作业时先检查主刷子落地高度，一般降至刷苗稍压地面为合适，吸口调整到不遗漏为宜；

1.1.3完成清扫作业后，要对车辆进行清洗和日常保养、加油、填路单，有故障及时报修，保证次日的正常用车；

1.1.4根据路面污染情况清扫时选用一挡或二档，保洁时选用二挡。夜间清扫时速不超过10公里/小时；白天保洁时速：机扫车不超过10公里/小时，严禁高速作业。

1.2洗扫车

1.2.1出车前，要做好车辆的检查，特别是油泵、上水截门、喷头是否齐全、灵敏有效；对制动系、传动系、转向系、润滑系、轮胎确保安全可靠，听、查发动机和底盘有无异响；

1.2.2根据不同作业需要，按规定使用前后警灯；在系统运转时，水位报警开关必须打开，以便及时报警；

1.2.3加水时要到指定地点加水，严禁浪费水源； 1.2.4司机在倒车时要照顾前后车辆，保证安全；

1.2.5作业完毕后将前喷机构收回原始位置，对车辆进行清洗和日常保养、加油、填行程表，有故障及时报修，保证次日的正常用车；

1.2.6冲刷作业时要保证路面无污物，路牙无浮土，车速不超过每小时20公里，严禁高速冲刷。

1.2机械车辆路面质量标准

1.2.1.“六清”人行道清；路面清；墙角清；树根清；沟底清；隔离桩清；

1.2.2.“四无”无小堆垃圾；无废弃砖石；无积存污水；无漏扫； 1.2.3.“二洁”工具、车辆完好整洁；废物箱内外整洁； 1.2.4.“一通” 窖井沟眼通；

1.2.5.作业不扬尘、不漏土，清扫后路牙无浮土。1.3工作流程及处罚标准

1.3.1工作流程：机械车辆上班后先清理主干道，每天至少一遍。清理完毕后，安排车辆清理主干道以外的其他道路。机械车辆在清理过程中，必须严格遵守交通规则，不得逆行，不得闯红灯。

1.3.2驾驶人员必须按时上下班，不得迟到，违反一次扣1分，三十分钟后按旷工计算，早退按旷工算；旷工者扣除日工资的200%；

1.3.3严格按照交通法规进行作业操作，对逆行、闯红灯者罚款200元。造成事故的由司机承担一切责任；

1.3.4爱惜车辆，人为造成的车辆损坏由司机承担，并罚款100元。情节严重的予以辞退，并扣除当月工资；规范操作，造成大面积扬尘的，罚款50元；

1.3.5车辆没有清理干净的罚款20元，没有按时保养罚款50元； 1.3.6作业时不许搭载与工作无关的人员，违规者予以50元罚款；

1.3.7高速作业者罚款200元；

1.3.8车辆一律按车队的调度命令行车，不接受主管和经理调配的，违反一次罚款50元；

1.3.9须携带有效驾驶证、行驶证.以上证件不得转借、涂改、伪造，不得将车辆交给其他人驾驶；违反一次罚款100元； 2.保洁员作业规范

2.1作业规范：

2.1.1保洁员在打扫和保洁时，应按车行线反方向清扫，清理主车道上的遗撒时，应在清理点来车方向100米处放置安全警示锥，保证保洁员在警示区内作业，并做好防护措施；

2.1.2若在危险路段作业，采取2-3人合作清扫，进行逆向清扫，相互提醒，相互照应。

2.2.路面质量标准

2.2.1道路日清扫保洁率100％；

2.2.2机动车道、非机动车道、人行道上无泥土积尘、无垃圾杂物、无枝叶果皮纸屑、无污泥积水，要求路见本色；道路侧石、缘石、收水井应整洁、无杂物；

2.2.3雨后，积水两天内清理完毕，积量较大的三天内清理完毕；冰雪融化后，路面泥迹、砂土及其它废弃物及时清扫干净；沙尘暴过后，三天内将路面风积沙和绿化带、各地块内白色垃圾清理干净；

2.2.4“六净六无一通”标准。六净：地面、路面、人行道净，路沿石净，公共设施净，墙基净，雨水井口净，垃圾箱净。六无：地面、路面无积水、无果皮、烟头等废弃物，无香口糖迹、痰迹等污迹，无漏收垃圾堆，无往雨水井口、排水渠口、明渠、绿化带、垃圾箱扫倒垃圾污物，无乱张贴广告、乱涂画、乱刻写等。一通：雨水井口、排水明渠通。

2.3工作流程及处罚标准 考核采取百分制，每1分为20元，月累计扣10分以上者，将予以辞退处理；

2.3.1保洁员夏季上班时间为早晨7:00-12:00，下午14:00-18:00，冬季早晨上班时间推迟半小时，下午时间不变。保洁员必须按时上下班，不得迟到、早退，迟到早退二十分钟以内的一次扣1分，二十分钟后按旷工计算，旷工者扣除日工资的200%；

2.3.2保洁员在作业及上下班期间必须穿工作服及安全反光背心；工作时必须服装整齐，没着工作服的，一次扣1分；

2.3.3上下班期间必须妥善保管自己的保洁工具，上班时必须携带自己的保洁工具，包括扫把、簸箕、笤帚、镊子等，没有携带或者携带不完整的，处以50元罚款，并在区域周例会上进行通报批评；

2.3.4早晨7:00-8:00为垃圾拾捡时间，所有视野范围内的垃圾必须在一小时内捡拾完毕，要求道路行车道、人行道、绿化带、树池无白色垃圾、无纸屑、塑膜、烟盒、烟头、塑料等废弃物；上班一小时以后，发现路段有垃圾的，每发现一处扣0.1分；

2.3.5在捡拾垃圾期间，发现道路有遗撒的，先处理道路遗撒，遗撒较严重的，及时上报经理或主管，以及时安排人员或车辆清理，以免对道路造成二次污染；处理主车道路面遗撒时，必须放置锥形桶；

2.3.6保洁员于八点以后开始路面清扫，清扫范围包括：人行道、侧分带、中分带以及收水井，清扫先从人行道开始，要求无垃圾、无树叶、无烟头、无积灰以及其他杂物，人行道清理完毕后，依次清扫其他地方，在早晨下班之前应将路段所有人行道、侧分带、中分带以及收水井清理完毕，没有清扫或者清扫不及时的，扣3分；

2.3.7保洁员对路面进行清扫时，必须规范作业，不能引起扬尘，若发生大面积扬尘造成严重后果的，扣1分；

2.3.8早晨9:40-10:00，下午15:40-16:00为休息时间，保洁员不得在行车道和绿化带内休息，不得在休息时间内做违反公司纪律的事情，提前休息或者休息超时的，扣1分，休息时间内严重违反公司纪律，对公司形象造成损害的，予以辞退；

2.3.9下午14:00-14:30，为垃圾捡拾时间，保洁员必须在半小时内将垃圾清理完毕，没清理或者清理不及时的，每发现一处扣0.1分；

2.3.10两点半以后，为动态保洁时间，保洁重点为人行道、树池；保洁期间必须及时处理道路问题，确保人行道和路面清扫保洁质量；路面垃圾较多，发现问题没有及时处理的，扣2分；

2.3.11环卫保洁员在上下班期间，要严格遵守交通规则，闯红灯或乱穿马路的，扣5分；

2.3.12保洁员酒后上岗的，扣5分；

2.3.13在遇大雨、大雪、大雾等事故易发天气时，保洁员在行车道上作业的，扣5分；

2.3.14雨后，保洁员必须在一天内将积水处理完毕，先从道路十字开始清理，依次为行车主道和辅道；没有清理或者清理不及时的，扣2分；

2.3.15遇大雪天气时，保洁员主要清理人行道，三人一组开始作业，将人行道积雪、路面泥迹、砂土及其它废弃物及时清扫干净；没有清理或者清理不及时的，扣2分；

2.3.16沙尘暴过后，一天内将路面积沙清理干净；没有清理或者清理不及时的，扣2分；

2.3.17按要求将垃圾倒到指定垃圾中转站，将垃圾倒入绿化带、收水井、地块内、墙角、过水槽等处的，扣2分；

2.3.18随意点火，焚烧垃圾的，予以辞退，并扣除当月工资； 2.3.19保洁员必须服从班长、主管、经理的指派，不服从调派的，扣3分；

2.3.20上班期间做与工作无关的事情的，扣2分； 2.3.21重大活动中，道路出现质量问题的，扣5分；

2.3.21环卫保洁员要讲文明、讲礼貌，随意辱骂别人，扣1分，打架斗殴的，扣5分，有偷盗现象发生，损害公司形象的，予以辞退。

附：环卫道路考核表

第三篇：物业公司管理方案

*******物业管理方案

总公司：

根据总公司要求，我对******管理公司（****区）2010年的管理做如下安排：

一、人员编制及工资标准

1、机构人员编制

丘北片区管理部人员共计25人，具体安排如下：

（1）片区经理1人李英富

（2）安保管理部主任1人吕齐风

（3）盛德花园小区12设：主任1人、管理兼收费员1人、花工

1人、保洁2人、保安7人（含保安队长1人）；

盛德花园物管部主任杨秀友

（4）上品天成小区11人设：主任1人、管理兼收费员1人、保

洁2人、保安7人（含保安队长1人）；

上品天成物管部主任兼维修部主任谢发祥

2、人员工资标准

（1）片区经理3000元/月

（2）维修部主任1500元/月

（3）小区主任、安保管理部主任1200元/月

（4）花工、管理员、收费员、保安800元/月

（5）保安队长900元/月

（6）保洁人员650元/月

3、工资发放

（1）工资分基本工资和考核工资两部分：每月每个管理人员扣

100元、主任以上人员扣200元作为年终考核工资，其余部

分作基本工资按月发放。

（2）考核分两个层次：管理人员、收费员、保安队长及各部门主

任进行月度和双考核；保安、保洁、花工等只进行月度

考核。

二、主要工作及考核内容

（一）盛德花园项目主要工作及考核内容

1、物管服务工作的完成情况，业主的投诉率；

2、安保工作执行情况，盗窃案件发生率；

3、绿化维护情况；

4、保洁工作情况。

（二）上品天成项目主要工作及考核内容

1、物管服务工作的完成情况，业主的投诉率；

2、安保工作执行情况，盗窃案件发生率；

3、保修期维护维修情况，维修及时率；

4、保洁工作情况。

三、需要公司给予的支持

（一）完善小区相关配套设施。（详细内容以后专题报告）

（二）配齐上品天成相关办公设施。（详细内容已经上报办公室）

（三）为了保证保修期内维修工作及时性，减少与业主的冲突，对施

工单位工程余款的支付必须由物业公司签字后方可支付。

（四）上品天成维修，通知建筑单位3天内未完成维修工作的，我部

直接请人维修，维修费支出（在维修费用基础上加收30%罚金）

由物管部经理签字后，天成公司财务垫付，在费用支付时扣除。

当否，请批示。

########管理有限公司

2010年3月23日

第四篇：精细化管理方案

精细化管理方案

为了进一步规范我校教育教学管理，全面提高学校管理水平和教育教学质量，结合我校实际情况，制定本方案。

一、指导思想

在上级教育有关部门的正确领导下，以科学发展观为指导，全面贯彻党的教育方针，坚持“以德立校，依法治校，一切为了学生发展”的办学思路，增强“质量立校、管理强校、文化兴校”意识，以精细化管理为学校发展的主题，促进学校教育教学管理迈上科学、规范与可持续的发展之路，提升教育、教学、服务等方面的质量和水平，深化和丰富学校管理的内涵，努力实现学校管理制度化、规范化、精细化。

二、工作目标

在全校各岗位推行精细化管理，实现管理目标具体化，责任明确化，做到人人都管理，处处有管理，事事见管理。将各项工作做实、做新、做细、做精，使学校的教师管理、学生管理、教育教学管理、后勤管理、安全管理等各项管理工作提高到一个更高的水平，营造健康向上的校园文化氛围，创造平安、文明、舒适的学习和生活环境，推进学校教育工作再上台阶，实现“管理出效益，管理出质量”。

三、工作内容

（一）安全管理

1、加强领导，明确职责。学校成立安全管理工作领导小组。制定符合校情、可操作性强的安全工作规章制度，明确安全责任要求。

2、落实校园安全责任制。实施“领导干部带班制度”、“放学路队制度”、“行政轮流值班制度”、“外来人员进校登记制度”、“学生外出审批制度”等。层层签订安全责任书，把安全责任落实到岗、落实到人，层层抓落实。

3、制定安全工作应急预案，建立应急救援队伍。学校定期组织安全大演练，制定符合本校实际的道路交通安全、防火、防溺水、防触电、防食物中毒等事关学生人身安全的防范措施。

3、加强学生的安全法制教育，增强学生安全法制观念。班主任备好、上好每一节安全教育法制课。

4、做好安全日检查、月排查，及时处理排查中发现的问题，建立安全台账，严格执行安全零报告制度，安全工作分类建档，做到规范完整。

5、加强安全宣传阵地建设，定期开展有针对性的安全宣传教育。

6、严格的闭校制度，实行定时开、关门。

7、班主任都备有一份师生联系通讯簿，保障家校联系渠道畅通，实现对学生的共同管理。认真落实每堂课的点名制度，发现未到校学生，要及时与家长取得联系，并上报学校。

（二）德育管理

1、完善德育系列化方案，循序渐进，使学校德育工作有计划、有安排，螺旋式上升。

2、充分利用主题班会活动、升旗仪式与重大纪念日活动，让学生在积极的情感活动中，引导自我体验，激发爱国热情。

3、加大班主任队伍素质的提升力度。倡导在实践中学习，提升班主任工作艺术，坚定班主任理想信念，丰富人文底蕴，培育人文精神，提高育人能力，提升德育工作品位。

3、健全学生自主管理委员会，完善对学生自主管理的指导，以行为规范、文明礼仪、优美环境等作为突破口，加大自查、检查和反馈力度，提高学生管理能力。

4、继续抓好法制教育。与派出所加强联系，请法制辅导员开展讲座，帮助学生学法、懂法、守法，增强学生自我保护和风险防范意识。

5、推进学生心理健康教育，以心理辅导、心理健康问卷调查等形式加强学生心理健康教育，并针对不同年级进行指导。

6、加强家校沟通，形成教育合力，促进家庭教育为学校教育提供延伸和补充，通过家

校沟通和互动，探索新的家庭教育指导模式，及时向家长传递学校教改信息和子女在校表现，指导家长树立正确的育子观和成才观，改善家教指导方法，优化育子艺术，提高家教实效。

（三）队伍建设

1、加强领导班子建设

以科学发展观、《义务教育法》、《中共中央国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》、教育部《基础教育课程改革纲要（试行）》为指导，严格执行有关法规和政策。领导班子团结协作，树立大局意识、发展意识、创新意识、服务意识、表率意识、责任意识、效率意识和民主意识。建立领导岗位分级目标责任制和分级责任追究制度，形成层层负责的良好工作局面，按规定做好校务公开工作，公平公正公开地处理好教师切身利益的有关事项，完善领导考核制度、评价机制，把各项工作想在前面、走在前面、干在前面，争创工作特色，加强班子团队建设和自身建设，进一步增强凝聚力、战斗力，加大校务公开的力度，公正、公开、公平处理学校各项工作，并牢牢抓住学校中心工作，重心下移至组室至课堂，全面实施素质教育，体现先进的教育思想和教育理念，促进学校发展。

2、加强教师管理

强化教师职业道德教育，建立健全《教师师德考核制度》、《班主任考核制度》、《教学质量考核奖励办法》等各项制度，加强教师业务水平的提高，优化教师队伍结构，注重过程考核，得出令人信服的考核结果，达到量、质、效的统一。

（1）坚持校务公开制度，发挥教职工主人翁意识。

（2）以《中小学教师职业道德规范》为行动的准绳，以丰富、渊博的知识素养，以自己的人格魅力树立自身形象，以学生满意、家长信任为评议师德的基础，注重来自学生、家长的教育教学的信息反馈和信息处理，办人民满意的教育，使“三结合”教育落到实处，使教师成为内功强、形象好的育人之师。

（3）以校本培训和自主学习为主要途径，不断丰富教师教育理论知识和专业技术知识，提高教师用新理念、新课改模式去驾驭课堂的能力，树立学生发展观，着眼于人的全面发展、主动发展、和谐发展。

（4）班级是学校的基本组成单位，班主任工作在学校工作中有着其专门的独特性，一个良好的班集体的形成关系到学校的长足发展，把工作抓在细微处，落在实效中是班主任工作的基本出发点，要保证班主任工作做到位，建立科学、合理、可行性强的《班主任量化考核制度》是有着极其重要的作用，学校在制定此制度时着力于从细微之处入手，力求制度的精细化，更注重实施的精细化和人文化。使各项工作落实到位，收到实效。

（5）重视教师的素养比赛，教学能手、教学新秀选拔赛等活动，促进教师队伍整体素质的提高。

（四）教学管理

我校将以提高教学的有效性为重点，以教学过程管理的精细化为手段，牢固树立质量意识、学习意识、创新意识,积极探索提高教学质量的途径与方法，加强教学管理精细化的研究，促进教学质量的提升，在务实中求创新，在创新中求发展。

1、严格执行课程计划管理。按国家教育部颁发的课程计划开齐上好所有课程，不随意增减课程内容，不随意增加考试科目的课时。重视音、体、美、信息等学科教学，开展好“2+1”活动，积极开展兴趣活动，发展学生特长，提高学生综合素质。坚持两课两操不间断，体育课质量高，保证每个学生每天一小时体育锻炼时间，全面开展大课间体育活动，因地制宜地开展体育竞赛活动。

2、重视备教批辅等的教学常规管理。

（1）备课。教师备课要独立钻研教材，不能照抄教案集或教辅材料。教师备课要做到目标要求明确、重点难点突出、教学过程合理、选择教法得当、练习与板书设计合理，课时数达到规定要求。学校对教师教案进行经常性检查评比，要求每学期检查5次以上，要有检查记载。

（2）上课。树立课改新理念，重视课堂教学新策略、新方法、新模式的探索和课堂的组织管理方式、教学内容的呈现方式、学生的学习方式、教师的教学方式和师生互动方式的变革。注意根据教育规律和学生身心发展特点，特别要注意发挥学校各功能教室的作用，创设有利于学生主动学习的课程环境，采用启发式教育，倡导自主、合作、探究的学习方式和有意义的接受性学习相结合，优化教学过程，将知识和能力、过程和方法、情感态度和价值观“三维目标”有机统一在教学活动中，促进学生在掌握扎实的基础知识和基本技能的同时，独立思考能力、创新精神与实践能力得到有效发展。要求教师课前充分准备，教学内容准确、教学方法得当，突出学科特点，教学语言规范科学，板书设计美观合理，用普通话教学，充分利用各种教育手段，活跃课堂气氛，充分调动学生学习的积极性，实现课课精的教学效果

（3）作业批改。按教学常规要求设置作业本，切实减轻学生课业负担，各年级作业量适度，内容精当，难易适中。作业时间一般不超过1小时。作业批改认真、及时，达到各学科每周作业批改次数，并做好批改情况记载和有针对性、能解决问题的讲评工作。要求学校每学期都有对教师批改作业情况的检查评比记载。

（4）辅导学生。重视“培优补差”工作，制定计划，建立档案，制定措施，肯定进步，使不同层次的学生得到发展。

3、全面抓好教研管理。

（1）校本研究。校本课程体现学校办学理念和学校发展特点，促进学生个性发展，学校要有相关的教研组织和各类教研制度，有计划地开展教师培训和校本研讨活动。

（2）学科教研。学科教研组定期开展教学观摩或研讨等校本常规教研活动，有教研活动计划，每次活动有教研主题、有教研活动记录。每位教师每学期最少开一节公开课，每学期听课不少于12节，听课、评课有记载。

（3）业务学习。开展多形式的教师职业理想和职业道德教育，培养和形成热爱学生、热爱教育情感。组织教师积极参加业务学习，按要求完成读书笔记，积极撰写教学反思、经验总结、案例随笔，积极参加各级各类教学比赛活动。立足岗位，开展毛笔、硬笔、粉笔字、说课等基本功训练活动。

（4）课程改革。大力推行新课改，有切实可行的实施方案，深入开展新课程教学研究，努力探索与实施新课程相适应的课堂教学新策略、新方法和新模式，切实提高新课程的实施能力。

4、加强教育教学质量的监控。

（1）教学质量。正确发挥考试考查在教学质量监控中的作用，但不以考试代替管理，不以成绩给师生排队，期末、毕业考试要按上级教育主管部门的要求进行，平时考查、期中考试难度适当，组织严密，考纪考风好，重视试卷的导向作用，重视质量分析和讲评，重视从考试中发现学生知识缺陷，及时补缺补漏。

（2）学科成绩与竞赛。语文、数学、英语、品德、科学、政治、历史、地理、生物、物理、化学等学科组织单元、期中、期末考试，合格率、优秀率达到上级要求；体、音、美、劳、计算机等学科考查成绩合格率达标；认真组织各学科素养比赛活动，参加县、乡组织的各学科素养比赛成绩较好。

（3）办学行为规范和全面发展。在课程设置、作息时间、考试评价、教学用书管理、招生行为和教育收费全面规范，促进学生全面发展，全面开展小学生综合素质评价，综合素质好，形成良好的行为习惯，全校学生有较高的学习兴趣、良好的学习方法、有计划与反思、独立探究的能力，有团队精神、有与人沟通的能力，有良好的体质与健康的心理，健康的生活方式，有一定的审美情趣和艺术表现能力。

（五）后勤管理

1、规范办学理念，不断确立为教育教学服务，为师生服务和为学校中心工作服务的观念，为改善学校办学条件，创建品牌学校作努力。进一步完善后勤管理各项规章制度，以章管理，强化后勤岗位责任意识，坚持面向全体师生，坚持服务育人。严格执行各项教育政策

法规，规范教育收费工作，推进行风建设。重视校园文化和校园环境建设，积极筹措经费，开源节流，努力改善办学条件。重视安全工作，确保学校稳定。

2、后勤人员要认真参加学校组织的各项政治学习活动，平时加强自学，不断提高自身的政治素质，确立敬业爱岗，为教育教学服务，为师生服务的观念和服务育人的思想。

3、加强对教学常规设备、办公用品的采购、登记、领用、保管、使用、维修及报损报废等环节性工作的管理，专用设施设备专人管理，定期检查和维修保养。

4、进一步完善食堂食品卫生管理制度，办好师生食堂，提高伙食质量，确保校内师生饮食卫生安全。

5、按照学校发展规划，不断完善教育教学配套设施，进一步改善办学条件。实现校园文化精细化管理，让校园“活”起来，达到墙壁能说话，草木能传情的效果，使学校成为花园、乐园和家园。

四、工作措施

1、围绕中心，突出重点。

集中精力解决我校管理和发展中的关键问题和平时工作中的薄弱环节，关注每一个细节，做好每一件小事，着力解决突出问题，带动和促进各方面工作，推动整体管理水平的提升。

2、强化认识，全员参与。

充分调动和发挥广大干部职工的积极性，依靠大家的智慧和创造力，使每个干部职工充分认识到开展精细化管理的重要性和必要性，形成人人主动参与精细化管理的良好氛围。

3、结合实际、务求实效。

各部门在开展精细化管理活动中，要紧密结合自身工作实际，扎扎实实地搞好每个环节、每个步骤和每项工作，在务求实效上狠下功夫。每一项工作，都要精细到如何做，何时做，做到什么程度，一点一滴都不能有任何疏漏。在教学、服务过程的每一个环节上，都要有明确精细化意识，即使是最细微的部分也不能忽略，在工作中要有布置、有检查、有反馈、有整改、有考核。通过不断的完善优化，最终实现学校的跨越式发展。

4、加强学习，促进提高。

坚持“走出去”与“请进来”相结合的原则，让学校领导和老师有机会学习兄弟学校实施精细化管理的有益经验，同时请一些同行来校指导工作，加强交流、互通有无，听取学校教师对学校管理工作的意见和建议，促进我校精细化管理工作上台阶。

第五篇：精细化管理方案

考核细则

鉴于全厂的电气设备整改已布入尾声，今后的工作重点应放在运行维护上来，为确实保彰电气设备的运转率，保证电气设备的维护和检修的质量，得以保障和降低设备的故障率，需对设备的巡检，维护检修、劳动纪律等加以规范，并建立奖罚机制，加以促进员工对工作的责任感和对工作积极性、创造力，最大的挖掘出员工的内在潜力。

一、倒班人员将从新调整，以保证设备维护的质量和效率。

二、设备维护检修的质量和设备维护检修的效率将做为评定个人每月业务水平的一个标准并将和工资挂钩作为绩效工资。

三、为提高个人的业务水平和技术能力，激励个人学习的兴趣，每月将进行一次技术比拼来激励员工和恒定个人当月的基础工资。比拼分基础知识和实际处理故障的能力，考核后按成绩分甲、乙、丙、丁、次丁五级。

四、基础工资按五级分配，甲级乙级奖 丙级不奖不罚 丁级次丁级罚将在原基础工资的基础上进行二次调整。

五、劳动纪律（迟到

早退 无故脱岗）

1.迟到10分者考核10元，迟到20分者考核20元，迟到20分以后考核50元 迟到30分考核全天工资，一月内有3次迟到者将考核当月工资，当月工资下调1%-2%，如有过之者加倍考核。2.无故早退脱岗者：

（1）班长被发现早退一次考核100元，当月工资下调2%-3%（2）发现早退一次考核50元，班长连代30元,当月工资下调2%-3%。

（3）员无故脱岗、两小时者考核20元，班长连带考核10元，班长脱岗加倍，当班人员无故脱岗早退期间如发生事故班长承担连带责任，脱岗人员按情节加倍考核，班长无故脱岗早退期间如发生事故考核加倍，事态严重的加重，如不在上列者按情况考核。（4）需要换班或请假的必须先请示班长，班长同意后在相上请示逐级请示，请假考核当班全部工资。

五、出勤率 每月的出勤也加入工资考核将与奖金挂钩。1.对工作的积极性也计入工资考核。

2.个人月工资：绩效工资（分出勤率 技术能力）加基础工资（分 劳动纪律 工作积极性

责任感）

3.每日巡检的质量和效率将和技效工资挂钩，每日如果巡检不到 位导致设备发生故障者每次考核20元.片区负责人20元并连带片区总负责人10元。

4.个人所承包的设备卫生如果巡检人员发现不合格，每次考核20元。

5.值班室卫生（地面卫生 工具的摆放等）白班的成员每天打扫一次轮换打扫，由白班班长监督如没有无故打扫每次考核10元，倒班的每班打扫干净交班必须交接清楚，如没交接清楚每次考核接班班长10元，如无故没有打扫的发现一次考核当班班长10元，倒班的班组在下夜班前需把值班室门口和配电室北部卫生区打扫干净，如发现没有打扫的考核当班班长10元。

6.倒班的班组需在交班前15分钟办妥交班事宜，等待下班接班如不履行计入当月进行评定考核。

7.检修工作完毕后要清理工作现场要做到工完料净，回到值班室要把工具入库摆放整齐如不履行发现乱摆乱放得每次考核10元。

8.片区总负责人有考核片区负责人的权力，有监督片区负责人的义务。

9.个片区每月评定出甲 乙 丙 丁 次丁五个级别，工资按五级每月进行分配甲级乙级奖 丙级不奖不罚 丁级次丁级罚。10.以上评定按个片区的卫生 故障率 和处理故障的效率综合评定。

11.考核所得充作班费.12.每日小班班内所有情况应做汇总，并必须和下班交接，交接不清的，按情况进行考核。

电仪车间

2011 12 15