《房屋登记办法》论坛异议登记申请四论（合集五篇）

第一篇：《房屋登记办法》论坛异议登记申请四论

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《房屋登记办法》论坛异议登记申请四论

依据《物权法》第19 条，异议登记应当依申请进行。关于异议登记的申请，有以下问题需要进一步探讨。

一、申请人

依据《房屋登记办法》(下称《办法》)第76 条的规定，异议登记的申请人是利害关系人。与更正登记相比，显然其排除了登记簿记载的权利人申请异议登记的可能性。

在《办法》起草过程中，异议登记的申请人究竟应当限于利害关系人还是应包括登记簿记载的权利人，存在较大争议。一种观点认为，异议登记的申请人应当限于利害关系人。异议登记的目的在于保护真正权利人的利益，如果其已经是登记簿上记载的权利人，其房屋权利已经受到了登记公信力的保护。而异议登记的效力在于打破登记簿的公信力，因此，登记簿记载的权利人不会也没有必要申请异议登记来否认自己的权利。另一种观点认为，权利人固然不会也不应就权利归属表示异议，但在权利内容记载错误且无法更正的情况下，也不妨申

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请异议登记。从《物权法》第19 条第2 款的表述来看，其认为异议登记的申请人为利害关系人。《办法》也采用了《物权法》的表述。我们认为，异议登记制度的设立目的是为了保护真正权利人的利益。因此，通常情况下，登记簿记载的权利人不会对登记簿记载的权利归属状况提出异议。即便其有不同认识，也完全可以由其告知真正的权利人并出具书面同意，而直接进行更正登记;即使因真正的权利人无法提供证明登记错误的证据材料导致登记机构不予更正登记，其也完全可以限制自己的处分行为，来避免登记簿公信力损害真正权利人的利益。

但需要指出的是，登记簿记载的权利人可以就权利状况中权利内容记载错误的情形申请更正登记，如抵押权人就抵押权担保的主债权范围、地役权人就利用方式或者利用范围等申请更正。如果其申请未被登记机构接受，登记簿记载的权利人就有必要通过异议登记来保护自己的权利。例如，抵押权担保的主债权数额本为1 亿元，而误登记为1000 万元。在此情况下，如果抵押人在该房屋上设定了第二顺位抵押权，基于其善意，第二顺位抵押权人就1000 万元之外的抵押物价值享有优先受偿权。为了保护自己优先受偿的范围，抵押权人可以申请异议登记。再如，抵押权担保的主债权数额本为1000 万元，而误登记为1 亿元。如果不能及时更正，作为抵押人的所有权人也有必要申请异议登记。否则，如果债权人转让了主债权，抵押权也一并转让，受让人可以基于善意按照1 亿元向其主张抵押权。

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因此，在登记实践中，对《物权法》第19 条第2款所称的利害关系人应当做广义理解，凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记，或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人，均属于这里所说的利害关系人。换言之，这里的利害关系人既包括了对权利归属和内容提出异议的登记簿记载的权利人之外的利害关系人，也应当包括认为登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。后一情形下，登记簿记载的权利人实际上是就未记载在自己名下的权利提出异议，也不妨认为是利害关系人。

二、异议登记的申请材料

1.关于权利人不同意更正

《物权法》第19 条第2 款规定：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”。可见，其将利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正”作为异议登记的前置条件。

异议登记是否应当以更正登记未获同意为前提，对此存在争议。赞成说认为，从我国《物权法》的规定来看，只有在更正登记没有获得同意之后利害关系人才能申请异议登记。反对说认为，有利害关系的当事人可以直接申请进行异议登记，而无需在进行更正登记而未获

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权利人同意之后再申请异议登记，异议登记实际上是一种暂时的保全登记，可以作为更正登记的前置辅助手段”。折中说认为，为了节约登记资源，异议登记以不能办理更正登记为前提。在办理异议登记之前，利害关系人必须首先提出更正登记，只有在权利人不同意或者登记机关拒绝更正的情况下，更正登记申请人才可以提出异议登记。换言之，如果利害关系人确实发现了登记存在错误，其首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题，而不必要通过异议登记来提出异议。只是在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记，因为异议登记的目的最终还是为了办理更正登记。如果能够直接办理更正登记，自然就没有必要申请异议登记。

我们认为，异议登记制度的目的在于对真正权利人提供一种临时性的救济。因此，应当尽量降低异议登记的门槛。《物权法》起草过程中，不少学者主张应当要求异议登记申请人提供担保，但最终立法者拒绝了这一做法，就鲜明地表达了这一态度。

抛开法理分析不谈，首先，从《办法》确立的制度体系来看，在申请更正登记的同时或之前，申请人有申请异议登记的必要。依据《办法》第23 条，自受理更正登记申请之日起，房屋登记机构应当于10 个工作日内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者做出不予登记的决定。而且，《办法》第74 条对依申请更正登记，并未像第75 条依职权更正登记那样，明确规定办理更正登记期间，权利人因处分其

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房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理”。这就是说，在申请更正登记之后，可能需要10 个工作日登记机构才能最终做出判断。如果在此期间，登记簿记载的权利人对房屋权利加以处分，登记机构可能无法拒绝其处分登记的请求，从而使第三人善意取得该房屋权利。故而，要么将《办法》第75 条第2 款办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理”的规定做广义解释，同样适用于第74 条依申请更正登记;要么允许申请人在申请更正登记的同时或之前申请异议登记。其次，对《办法》中利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正”这一前提条件也应当从宽把握。因为这一条件在登记实践中很难操作。实践中，如果登记簿记载的权利人同意更正，其可以出具书面同意以资证明;但是其不同意的话，申请人恐怕很难要求其出具书面意见表明自己不同意更正，登记机构也无法强制其提供。因此，我们很难想象异议登记的申请人如何提供证明权利人不同意更正的证据。

此外，这一要求也不符合常理。如果以权利人不同意更正作为异议登记的前提，无异于要求真正权利人发现登记簿的记载有错误时，必须先行向登记簿记载的权利人提出异议。这实际上就是要求真正的权利人提示登记簿错误记载的权利人抓紧时间转让、抵押房屋，以使真正的权利人无法取回房屋的所有权。至于折中说所言的以更正登记被拒绝作为前提，在技术上比较好操作，但在法律上缺乏依据。如果一律要求更正前置，显然没有上位法依据。而且，异议登记制度设立的目的就在于给真正的权利人提供一种临时性的救济，给予其一段时间去

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搜集证据。如果真正的权利人证据十分充分，其一般也没有必要去申请异议登记;往往是真正的权利人暂时没有证据才去通过异议登记给自己一个缓冲的时间。按照折中说，即便真正的权利人没有证据，也要先申请更正登记，在登记机构拒绝其更正登记申请之后才能再申请异议登记，显然枉费其时间、精力、登记费用，而且可能打草惊蛇”，提示登记簿上错误记载的权利人对房屋进行处分。

最终，《办法》实际上对《物权法》的规定进行了变通处理。一方面，《办法》第76 条规定利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。这些申请材料中并未列入权利人不同意更正的证明材料”。换言之，异议登记并不要求申请人提交权利人不同意更正的证明材料”。另一方面，《办法》第18 条规定：房屋登记机构应当就房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”询问申请人。这实际上采用了登记替代原则，要求在异议登记中，登记机构应当就房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”进行询问，以询问来代替审查。这种做法既维护了《物权法》的规定，又避免了操作上的困难。

2.关于房屋登记簿记载错误的证明文件

我们认为，对房屋登记簿记载错误的证明文件，应当从宽把握。异议登记本身就是在无法及时完成更正登记或者确权判决的情况下，法律咨询s.yingle.com

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申请人采取的一种临时性救济措施。如果申请人能够获得比较充分、完备的证明登记确有错误的证据，其一般可以直接通过更正登记来一劳永逸地解决问题，而无需申请异议登记。因此，只要申请人提供了一定的证据，能够初步证明登记簿存在错误，登记机构就应当予以受理并载入登记簿。

三、申请内容

如前所述，登记簿记载的权利人提出异议登记时，其内容或者异议事项应当限于登记簿记载的权利内容，而且仅限于登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的情形;对于登记簿上的其他事项，也不能申请异议登记。

而登记簿记载的权利人之外的利害关系人，其申请异议登记的内容，应当限于权利归属和内容，而不能包含自然状况。这是因为，异议登记的目的旨在打破登记的公信力，避免房屋权利为第三人善意取得。而这一公信力来自于登记的权利推定效力，即《物权法》第16 条不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，异议登记应当限于房屋权利的归属和内容。登记簿对房屋自然状况的记载，包括房屋坐落、编号、房屋总层数、所在层数、面积、规划批准用途、土地的权属性质、土地取得方式、土地用途、土地使用年限等，固然有其节约交易成本等意义，但其并不涉及权利状况，其正确与否，并不影响对交易相对人善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。

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需要指出的是，登记簿记载的权利人可以对错误记载在自己房屋上的查封登记、异议登记等其他事项申请更正登记，但不能对此申请异议登记。例如房屋买受人认为房屋上的查封登记系登记机构笔误，该房屋并未被法院查封，利害关系人可以请求更正但不能请求异议。主要原因在于，查封、异议等都属于限制处分的情形;其申请人不能据此处分房屋权利，也不存在善意取得的可能性，故而没有必要通过异议登记来击破登记的公信力。

此外，对于预告登记，也不能请求异议登记。例如，甲公司将某栋房屋预售给某乙，并办理了预购商品房登记。此种情况下，即便某丙已经和甲公司签订了商品房预售合同，其也无权就该房屋申请异议登记。这是因为，一方面，异议登记的目的在于避免第三人善意取得房屋权利。如果某丙对该预告登记进行异议，鉴于预告登记表示的只是某乙对该房屋的债权，办理了预告登记之后，某乙也没有享有房屋的所有权，也根本不存在房屋被某乙转让或者进行其他处分、第三人善意取得的可能性。因此，某丙的异议显然是没有必要的。另一方面，按照合同法原理，合同债权具有平等性，即便某丙签订预售合同在先，其合同债权也并不优先于某乙，反而某乙办理预告登记在先，其债权因预告登记而具有优先效力，法律优先保护某乙的债权。显然某丙对某乙的预告登记申请异议也是没有法律依据的。在此情况下，某丙只能对甲公司主张违约责任，而不能通过异议登记来解决问题。

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有人提出，在特定情况下，应当允许对预告登记申请异议登记。例如，甲公司将某栋房屋预售给某乙，并办理了预购商品房登记;而某丙系某乙的配偶，现因预购登记的权利人只写了某乙，其提出异议，认为预购登记的权利人还应当包括自己。我们认为，这种情况下，也不应允许某丙对预告登记申请异议登记。理由在于，一方面，如前所述，某乙此时没有取得房屋所有权，也没有另行处分、第三人善意取得的可能性。因此，某丙没有必要申请异议登记。另一方面，按照《办法》第20 条第1 项对主体一致的要求，给某乙办理预告登记，显然以该预售合同一方当事人是某乙为前提。某丙如果对其配偶单方以其自己的名义购房不满，其完全可以与某乙协商，更改预售合同，再与甲公司一同办理更正登记。某丙也完全可以等待完成转移登记之后，再要求某乙办理相应的转移登记。

四、关于反复申请和重复申请

1.同一申请人的反复申请

如果同一申请人在异议登记失效后，反复申请异议登记，是否应当许可，在《办法》起草过程中有较大争论：一种观点认为，此种情况下，实际上就是在恶意行使权利，登记机构有权拒绝。另一种观点认为，反复申请异议登记的情形很多，登记机构难以判断其主观动机，以不规定为妥。实践中，《上海市房地产登记条例实施若干规定》第9 条对异议登记的限制情形进行了规定：登记异议因记载于房地产登

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记册的三个月期满失效后，原申请人就同一事项再次提出登记异议的，登记机构应当不予登记”。《无锡市城市房屋权属登记管理办法》第47 条也规定：异议登记记载于房屋权属登记册期满失效后，原申请人就同一事项再次提出登记异议的，登记机构不予登记”。

《办法》最终没有借鉴这一实务经验，主要理由在于：第一，反复申请异议登记的情况复杂多样，如在异议登记失效前，申请人无法取得足够的证据等等，不宜一律认为主观上有恶意。第二，登记机构的审查能力和审查权限，都决定了其无法像法院那样，对申请人是否以同一事实和理由反复申请加以判断。而且，《物权法》也未要求异议登记的申请人就其申请的事实和理由加以说明。第三，《物权法》对申请人滥用异议登记，已经规定了比较完善的控制措施，一方面，其强调申请人在异议登记之日起15 日内不起诉的，异议登记失效。另一方面，其规定了异议登记不当、造成权利人损害时权利人对申请人的损害赔偿请求权。这里所言的异议登记不当”，是指经法院判决，申请人对房屋权利的归属和内容的异议不成立，其确权请求未被支持的情况。而赔偿范围，不仅应当包括登记簿记载的权利人为此实际支出的费用，如律师费等，还包括由此丧失的可得利益，如权利人本可高价出售房屋，但异议登记失效时房价已大幅下跌造成的损失。在此情况下，没有必要通过限制申请人反复申请来遏制其滥用异议登记。尤其是如果登记机构拒绝登记，而法院最终确认异议成立，且登记簿记载的权利人在此期间将房屋另行转让，则第三人将善意取得房屋所

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有权，由此造成的损失可能由登记机构承担;而登记机构办理异议登记，但异议最终不成立，该损失则由异议登记申请人承担。在此情况下，登记机构办理异议登记，显然更有利于避免登记不当造成的索赔风险。

2.关于重复异议登记

如果就同一房屋，不同的申请人就同一事项申请异议登记，是否应当予以办理?

我们认为，一方面，《办法》明确强调只要受理异议登记，就应当记载于登记簿，而没有要求登记机构按照《办法》第20 条的要求对登记申请予以审核。故而，登记机构没有必要对此前是否存在异议登记予以审查，自然也不能以存在异议登记为由拒绝重复异议登记。

另一方面，从制度衔接上讲，允许重复异议登记更有利于维护真正权利人的利益。例如，某甲对某乙名下的房屋进行了异议登记，某丙也要求进行异议登记。如果登记机构拒绝某丙的要求，则在法院判决某甲的异议不成立之后，某乙可以请求注销异议登记。而某丙并非该房屋的登记权利人，某乙注销异议登记某丙并不知情，登记机构也不会通知某丙。在此情况下，如果某乙另行转让了房屋，而法院最终确认该登记错误，房屋原本应当属于某丙，则某丙可能对登记机构提出赔偿的请求。因此，允许重复办理异议登记，显然更为审慎。

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此外，在异议登记的效力问题上，我国《物权法》未予规定。德国法上认为异议登记的效力仅仅及于提出异议并意欲通过异议登记获得保护的人。例如，某甲对某乙名下的房屋进行了异议登记，某乙将房屋以市场价格卖给了某丙并进行了转移登记，现某丁提起确权诉讼并获得法院支持。此种情况下某丙仍然能够善意取得该房屋。虽然《办法》第77 条排除了异议登记之后办理处分登记的可能性，但如果某丁申请异议登记时，登记机构因存在某甲的异议登记而拒绝了某丁的异议登记，事后某甲的异议登记被撤销而某丁不知，导致某乙的房屋转移登记到某丙名下，仍然可能引发登记机构的赔偿责任。故而，为谨慎起见，应当允许重复异议登记。

3.关于存在查封登记

如果申请异议登记的房屋上已经存在查封登记，是否还能够办理异议登记?我们认为，一方面，登记机构没有必要对此前是否存在查封登记予以审查，自然也不能以存在查封登记为由拒绝在后的异议登记。另一方面，查封只是对权利人处分权的限制，而异议登记系第三人对登记簿记载的权利状况的异议，并非处分，故而二者可以并存。

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第二篇：如何申请房屋的异议登记

如何申请房屋的异议登记

一般来说，世界上大多数国家关于不动产登记的立法都设有更正登记制度。从各国的规定来看，更正登记可以分为两种情形：一是经权利人或者利害关系人申请而进行的变更登记；二是登记机关依职权进行的变更登记。我国物权法仅规定了第一种情形，即权利人或者利害关系人申请的更正登记，而没有赋予登记机关依职权自行变更登记的权利。这样规定的原因在于：

1．不允许登记机关依职权进行变更登记，是充分尊重当事人的意思自治的体现。因为登记机关依职权进行的变更登记并不是出自当事人的意愿，而变更登记的效果主要是对权利人或者利害关系人的利益产生影响，与登记机关的权益无关，因此，是否进行变更登记属于当事人意思自治的范畴，应当允许权利人或利害关系人自主自由地决定。如果赋予登记机关依职权进行变更登记的权利，无疑是对当事人意思自治的侵害。

2．不赋予登记机关依职权进行变更登记的权利，是为了防止公权利对私权利的干预和侵害。如上所述，更正登记主要涉及的是权利人和利害关系人的利益，如果允许登记机关依职权进行变更登记，可能会出现登记机关滥用职权变更登记，从而对权利人或利害关系认的权益造成损害的现象，这无疑是公权利对私权利的干涉和侵害。

当登记簿上所记载的权利人与真实的权利人不一致时，当事人虽然可以通过申请更正登记的方法加以解决，然而，实践中常常会出现这样的问题：当利害关系人中请变更登记，而登记簿上记载的权利人又不同意变更登记时，应该如何处理？利害关系人在这种情况下能够采取何种手段维护自己的利益？对此，《物权法>第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”由此可见，当利害关系人申请更正登记而登记簿上记载的权利人不同意变更的，利害关系人可以采取的救济手段是申请异议登记。因为在利害关系人申请更正登记而登记簿上记载的权利人不同意变更登记的情况下，究竟谁是真正的权利人一时还无法确定。因此，不能仅凭利害关系人的申请就坚持进行变更登记．彻底否认登记簿上记载的权利人的真实性和正确性。但是也不能仅仅因为登记簿上记载的权利人不同意变更登记，就完全肯定其为真实的权利人而对利害关系人的申请不予理睬，因为这实际上等于否定了利害关系人的申请。为了平衡登记簿上记载的权利人和利害关系人双方的利益，当登记簿上记载的权利人对利害关系人的申请提出异议从而使得变更登记无法继续进行时，就必须设立相应的救济措施来保护利害关系人的利益。异议登记制度正是在上述情形下对利害关系人最好的救济方式。

参考资料来源于：

杭州房产律师http://

第三篇：异议登记申请书

异议登记申请书

申请人：江苏华西集团公司（以下简称华西集团）；住所地:江苏江阴华西村；法定代表人：吴协恩，公司董事长。

产权人：罗益（无锡）生物制药有限公司（以下简称罗益公司）；住所地：无锡新区长江南路32号；法定代表人：瞿伯荣，公司董事长。

申请请求：申请对锡崇国用(2003)字第374号国有土地使用权证项下无锡市中山路328号土地使用权进行异议登记。

事实和理由：

1、异议人华西集团系江阴市华西村直属企业集团，集团董事长吴协恩同时系华西村党委书记。

2、华西集团经过前期近半年的准备及谈判，于2009年9月30日与罗益公司订立《房地产转让意向书》一份(详见附件1)，约定：罗益公司将位于中山路328号的房屋所有权及相应范围的国有土地使用权全部转让给华西集团，转让总价为人民币贰亿贰仟万元。双方另约定以华西集团的名义设立共管账户，并由华西集团汇入人民币9000万元收购保证金，并约定于2009年10月21日前正式决定收购事宜。意向书订立后华西集团按约设立了共管账户，并向该账户汇入人民币9000万元(详见附件2：共管协议及付款凭证)，并按约与罗益公司、无锡罗益置业投资有限公司(以下简称罗益置业)签订房地产转让协议文件(详见附件3)。

上述协议签订后，华西集团即行开始依约履行，花费了大量的人力、物力，并委托相关设计机构对前述收购房产重新进行了规划设计。

3、但罗益公司却在房地产转让协议签订后，才向华西集团告知其之前曾

与无锡中德置业有限公司（以下简称中德公司）签订过收购房产的房地产转让协议，并且中德公司已与2009年10月15日向无锡市中级人民法院起诉要求罗益公司将无锡市中山路328号房产转让给中德公司的情况。

罗益公司在告知时向华西集团提供了中德公司同意解除其等间房地产转让协议的承诺(详见附件4)，并称华西集团的已履约行为已符合中德公司前述解约承诺之条件，其将与中德公司妥善处理以便履行与华西集团的上述房地产转让协议。为此，华西集团限令罗益公司于2009年11月20日前解决与中德公司的案件。

但罗益公司并未在限期内解决与中德公司纠纷。

5、华西集团认为，被告罗益公司在签订合同时违背诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，更在华西集团已经履行应尽义务后仍未妥善处理其与中德公司间的争议，致使华西集团与罗益公司订立的房地产转让协议现暂无法履行。罗益公司的行为已严重侵害了华西集团的合法权益。

在上述房地产转让协议现暂无法履行的情形下，华西集团现已向无锡市崇安区人民法院提起诉讼(详见附件5：诉状)，要求判令罗益公司赔偿损失(包括预期利益损失)人民币1000万元（由于损失仍在统计中故暂定赔偿额为1000万元）。华西集团保留根据情况变更而变更诉讼请求(包括变更要求继续履行上述房地产转让协议)的权利。

6、在上述华西集团已经根据与罗益公司的协议而履行，并依约支付了房地产转让价款的情形下，罗益公司却未依法至贵局办理上述土地使用权的变更手续，罗益公司现持有的国有土地使用权证已不能真实反映现产权实际所有情况。而罗益公司在华西集团催告下仍未对上述国有土地使用权证进行变更，为此，华西集团只能根据《物权法》等有关法律法规规定，申请贵局对上述国有土地使用权进行异议登记。且由于华西集团已在崇安法院起诉罗益公司，故贵局应在华西集团诉罗益公司案的判决生效后再行根据判决书对异议登记进行处理。

7、需要说明的是，如罗益公司与其他单位(包括中德公司)就上述土地使用权签订了任何转让协议(包括有可能是法院出具的调解书)，由于上述“华西集团已在崇安法院起诉罗益公司，故贵局应在华西集团诉罗益公司案的判决生效后再行根据判决书对异议登记进行处理。，故贵局不得根据罗益公司与其”

他单位就上述土地使用权签订的转让协议而办理上述土地使用权的过户手续。

且，即使罗益公司与其他单位凭籍法院出具的调解书、判决书及协助执行通知书至贵局申请过户，基于上述华西集团的起诉，为避免法院法律文书间的矛盾和冲突，也应由审理华西集团诉罗益公司案的法院与前述调解书、判决书及协助执行通知书所涉法院进行商洽、确定有关处理后，贵局方得根据商洽、确定的处理方案进行处理异议登记。

综上，提请贵局在依法进行异议登记后，依法妥善处理，以维护我华西集团的合法权益。

此致

无锡市国土资源管理局

异议人：江苏华西集团公司

二OO九年十二月七日

第四篇：异议登记申请书[模版]

异议登记申请书

申请人：河北旭嘉房地产开发有限公司（以下简称旭嘉公司）；经营住所地:涞水县东大街4号院；法定代表人：祁宝有，执行董事。

产权人：北京华瑞国投房地产开发有限公司（以下简称华投公司）；注册地：北京市顺义区北务镇政府街9-208号；法定代表人：董秀茹，执行董事。申请请求：申请对涞水县(2010)国字第26号、第28号国有土地使用权证项下涞水县府前街土地使用权进行异议登记。

事实和理由：

1、异议人旭嘉公司系在石家庄市工商局注册设立并经市建设局颁发房地产开发资质证书的有限责任公司法人企业，营业执照号：***1370。

2、旭嘉公司法定代表人祁宝有经过前期准备及谈判，于2010年4月15日与华投公司订立《关于府前街2号桥以北旧城改造项目合作协议》一份，同年5月15日，三方（含中间人郭柱）就前述《协议》签订《补充协议》，并于同日由华投公司向祁宝有出具不可撤销的授权书(详见附件)。上述文件规定：由祁宝有作为投资商投资经营涞水县府前街2号桥以北旧城改造项目，乙方祁宝有独立经营核算该项目，自负盈亏，承担该项目产生的所有税费和所有建设开发成本，承担因该项目产生的所有法律和经济责任，由甲方即华投公司对分公司即乙方祁宝有出具独立运营的授权书，独立经营华投公司涞水分公司，此授权至上述项目清算各方利益分配完毕终止。

上述协议签订后，旭嘉公司立即依约投资和进行独立经营项目工作，花费了大量的人力、物力和财力，对府前街北侧旧城改造项目进行拆迁补偿、办理土地使用权各项报批手续和项目建设规划、施工建设等各项工作。

3、但就在旭嘉公司祁宝有认真依约独立经营项目、建设工程和其它各项工作顺利进展当中，华投公司董秀茹擅自注销涞水分公司，撤销祁宝有涞水分公司负责人职务，假称分公司印章作废，重新成立所谓涞水第一分公司并由董秀茹担任负责人，意图独吞我旭嘉公司近五千万投资和整体项目，并采取乱签合同、打砸我经营场所、撕毁文件、到处招摇撞骗等手段，严重干扰这一民心工程和涞水县重点工程的开发计划。

华投公司表示，双方已经不能再继续合作，认为丧失了合作基础，要求终止合作协议的履行。

4、旭嘉公司认为，华投公司在签订第一份协议时违背诚实信用原则，故 1

意隐瞒与订立合同有关的重要事实，更在旭嘉公司已经履行约定义务后具备产生经营效益时突然提出终止与我旭嘉公司间的合作，致使项目进展受到严重影响，其行为已严重侵害了旭嘉公司的合法权益。在此情形下，旭嘉公司现决定向人民法院提起诉讼，要求判令我旭嘉公司是该土地及地上建设项目真正的实体权利人。

5、祁宝有虽然是以其个人名义与华投公司和第三人郭柱签订合作协议，但他是我公司发起人和法人代表，我公司成立后对前述合同已经予以确认，并已实际享有合同权利和履行了合同义务，法律规定人民法院应予支持我公司才是真正的权利人。相关当事人订立的合作协议名为合作实为土地使用权的转让，我旭嘉公司成立后九个多月来多次催告，但华投公司消极拖延办理上述国有土地使用权证变更登记手续。华投公司现持有的国有土地使用权证已不能真实反映现产权（用益物权）真正权利人情况，为此，我公司只能根据《物权法》第十九条等法律规定，申请贵局对2010年9月20日和2010年10月14日登记在北京华瑞国投房地产开发有限公司名下的涞水县（2010）国字第26号、第28号两宗土地使用权进行异议登记（总面积94633.71㎡）。

我公司保证依据《物权法》第十九条的规定，在异议登记之日起十五日内就异议事由对名义权利人向人民法院提起诉讼，并将法院受理诉讼的材料提交登记机构。我公司保证对上述土地使用权异议登记申请所反映的情况属实，并对提供材料的真实性、合法性、有效性负责；异议登记不当造成权利人损害的，我公司愿意承担相应的法律责任。

6、需要说明的是，由于旭嘉公司已决定向法院起诉华投公司，故贵局应在旭嘉公司诉华投公司案的判决生效后再行根据判决书对异议登记进行处理，在此期间贵局不得根据华投公司或其它单位与个人就上述土地使用权签订的任何协议而办理上述土地使用权的过户、出租、抵押和地上建设手续。

另外，如果华投公司与其他单位凭籍法院出具的调解书、判决书及协助执行通知书至贵局申请过户，那么基于上述旭嘉公司的起诉，为避免法院法律文书间的矛盾和冲突，也应由审理旭嘉公司诉华投公司案的法院与前述调解书、判决书及协助执行通知书所涉法院进行商洽、确定有关处理后，贵局方得根据商洽确定的方案进行异议处理登记。

综上，特申请贵局尽快进行异议登记，以维护我旭嘉公司的合法权益。此致

涞水县国土资源局

异议人：河北旭嘉房地产开发有限公司二〇一一年九月三十日2

第五篇：房屋登记办法实施细则【2011-05-09】

山西省住房和城乡建设厅

关于印发《房屋登记办法》实施细则的通知

晋建房字[2011]159号

各市住房和城乡建设局（建委）、房地产管理局：

《〈房屋登记办法〉实施细则》业经省政府法制办审查，现印发给你们，请遵照执行。

二○一一年五月九日

房屋登记办法实施细则

第一条 为规范房屋登记行为，依法维护房屋权利人的合法权益，依据物权法、房地产管理法、建设部《房屋登记办法》等法律、法规和规章，结合我省实际，制定本细则。

第二条 在本省行政区域内的房屋登记和管理适用本细则。

本细则所称房屋包括建筑物、构筑物及特定空间。

本细则所称房屋登记，是指房地产管理部门依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

第三条 房屋权力的取得、转移、变更、抵押、灭失和终止，应当办理登记。

第四条 省住房和城乡建设行政主管部门负责全省房屋登记的指导、监督工作。

设区的市、县（市）人民政府房地产（房产、建设）行政主管部门或设置的房屋登记机构（以下简称“登记机关”）负责本行政区域的房屋登记工作。

第五条 设区的市、县（市）人民政府登记机关应当建立本行政区域统一的房屋登记簿及有关的登记文本、表格；房屋登记簿、房屋档案及有关证书、文本、表格填写与管理应当采用统一标准。

第六条 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由所在地人民政府登记机关管理。

《房屋登记办法》实施前已经登记的房屋，房屋登记机构应当利用已登记的房屋档案，全部建立房屋登记簿。

权利人或者利害关系人认为登记簿记载内容有错误或者有异议的，可以提请更正。

第七条 从事房屋登记审核工作的人员，应当经国家建设行政主管部门或者省建设行政主管部门统一专业培训，取得房屋登记上岗资格证书，持证上岗。

第八条 共有人因下落不明无法共同申请房屋登记的，应当通过人民法院宣告失踪、宣告死亡等法定程序确定房屋代管人或者继承人，由代管人或者继承人与其他共有人共同申请房屋登记。

第九条 未成年人、无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的房屋，应当由其法定监护人代为申请房屋登记。

第十条 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的监护人申请房屋登记，应当提交人民法院出具的被代理人无民事行为能力或者限制民事行为能力的证明和监护人有效身份的证明。

被监护人的房屋申请转移或者抵押登记，监护人还应当提供经公证的转移、抵押房屋目的是为被监护人利益的书面保证。

房屋登记机构应当将有关未成年人、无民事行为能力人或者限制民事行为能力人及其监护人的相关信息在登记簿中进行附记。

第十一条 境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其委托书应当按照国家有关规定进行公证或者认证。

房屋登记申请人提供的证明文件原件是外文的，应当提供有资格的或者公正部门认可的翻译机构出具的中文译本。

申请人提供的登记材料中有港、澳、台和外国机构或者其他的境外机构出具的证明文件的，应当按规定办理公证或者认证。

第十二条 申请人为自然人的，代理人应当向房屋登记机构提交当事人的授权委托书和身份证明；申请人为法人或者其他组织的，提交由法定代表人签署并加盖申请单位公章的授权委托书。

委托书应当载明委托事项、登记房屋坐落和委托权利范围。

申请人申请处分登记的，其授权委托书应当办理公证。

第十三条 委托代理人申请房屋登记时，代理人除提交授权委托书和委托人身份证明外，还应当提交受托人的身份证明。

第十四条 房屋登记机构应当就申请人的申请登记事项询问申请人，询问结果经申请人签字后，随申请材料一并存档。

申请人对房屋登记事项询问内容的真实性和询问结果负责。

申请人拒绝接受登记机构询问或者拒绝签字确认询问结果的，房屋登记机构不予受理。

第十五条 房屋登记机构工作人员实地查看时，申请人应当予以配合。申请人不配合，导致无法完成查看的，工作人员应当记载，并可以据此不予受理房屋登记。

申请房屋登记的证明文件与实地查看情况不一致的，房屋登记机构应当不予受理登记。

第十六条 房屋登记机构受理登记申请应当出具受理书面凭证。房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

撤回登记申请应当以书面形式提出。共同申请的，应当由共有人共同提出撤回登记申请；代理申请的，代理人应当依据撤回申请的授权委托提出撤回登记申请。

申请人撤回登记申请，已交的登记费不予退还。

第十七条 房屋登记机构认为有必要对房屋登记事项公告的，公告应张贴于申请登记房屋所在地的显著位置或者刊登在房屋所在地公开发行的主要报纸，也可以在登记机构的网站等公开媒介进行公告。

集体土地上的房屋登记公告，房屋登记机构应当将登记事项在房屋所在地农村集体经济组织办公地点公告栏上公告。

公告期限，应当根据不同的房屋登记种类确定，一般应为公告之日起10至30日。具体期限由设区市、县（市）确定。

第十八条 在公告期间，利害关系人认为有异议的，可以向房屋登记机构提出异议登记。

第十九条 房屋登记机构应当将公告内容及相关资料存档，并将公告无异议或者异议不成立的事实记载于房屋登记簿。

第二十条 房屋登记机构应当依法在政府网站和房屋登记机构方便申请人了解的场所公示房屋登记需要提交的材料目录和申请登记程序。

第二十一条 对共有房屋的登记，房屋登记机构应当向共有人每人发一本权属证书或者登记证明。权属证书或者登记证明应当注明“共有”字样；按份共有的注明各自的份额。

第二十二条 房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人应当在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明，公房屋权属证书或者登记证明作废，公告时间为30天。声明内容要有遗失证件号码等主要内容。

公告期满无异议的，房屋登记机构应当将报刊遗失声明等材料存入档案。登记机构应当补发的房屋权属证书、登记证明应当重新编号，注明“补发”字样。

换发、补发房屋权属证书，房屋登记机构收取证书工本费，不收登记费。

第二十三条 登记机关应当整合商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋交易、房屋登记、房产测绘、档案管理、统计、信息发布和安全系统，实现信息共享。

第二十四条 申请房屋初始登记。应当提交的“房屋已竣工的证明”，是指建设主管部门出具的单体工程竣工备案证明或者房地产开发主管部门出具的住宅小区综合验收备案证明。

第二十五条 房屋登记机构可以将土地证号、取得方式和土地使用年限、土地性质等土地信息，记载于登记簿及房屋权属证书。其中住宅小区内的房屋的土地信息，按小区用地的综号填写。

第二十六条 房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并代为申请登记。

公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋的权利人为“某某小区全体业主”。

第二十七条 房地产开发企业已经办理了初始登记的房屋，房屋买受人凭在登记机构备案的商品房买卖合同、购房发票、房屋移交证明等材料，可以单方申请房屋所有权登记。

第二十八条 共同共有转为不等额按份共有的、不等额按份共有转为共同共有或者等额按份共有的份额发生变化的房屋，当事人应当申请房屋所有权转移登记。

婚姻存续期间已登记为夫妻共有的房屋，改为单方所有或者婚前登记在夫妻一方名下，婚后夫妻申请改为共有的应当办理房屋所有权转移登记。

第二十九条 当事人申请房屋所有权转移登记提交的赠与合同、受遗赠证明、继承证明等应当办理公证。

第三十条 凡涉及房屋分割、合并等有关面积发生变化的登记，申请房屋登记的当事人应当提交有房屋面积测绘资质的测绘单位提供的测绘报告。

第三十一条 申请人申请房屋登记，通过拍卖取得房屋的，应当提交有关部门出具的《拍卖确认书》；通过征收补偿取得房屋的，应当提供征收补偿安置协议或者房屋产权互换合同。

第三十二条 房屋抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，应当由抵押人和抵押权人先办理抵押权注销登记，方可办理房屋所有权转移登记。

第三十三条 除房屋预告登记和其他法律法规规定的情形外，未经房屋所有权初始登记的房屋，不得办理其他房屋权力登记。因有关材料丢失等原因无法办理房屋所有权初始登记的，应当通过民事诉讼解决。

房屋权利人在申请房屋所有权初始登记前死亡的，其继承人或者其他合法的房屋权利承受人应当在办理继承等房屋所有权转移登记手续时，凭相关的建房手续及继承遗产公证申请补办房屋所有权初始登记手续。法人或者其他组织在申请房屋所有权初始登记前消灭的，其合法的房屋权利承受人应当在办理房屋所有权转移登记时，代为申请补办房屋所有权初始登记手续。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭房屋权力的合同后，未办理房屋所有权初始登记的，再次处分房屋权力时应当补办房屋所有权初始登记。

第三十四条 因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民法院协助执行通知书要求登记机构予以办理房屋登记的，房屋登记机构应当予以办理登记。但法院要求房屋登记事项与房屋登记簿的记载有冲突或者被执行房屋未办理房屋所有权初始登记的，登记机构应当书面告知人民法院相关情况。

前款房屋登记事项与房屋登记簿的记载有冲突，是指该房屋已被其他法院查封或者预查封等情形。

第三十五条 房屋所有权共同共有转为等额按份共有，或者等额按份共有转为共同共有的，当事人可以申请房屋所有权变更登记。

房屋因改建、扩建申请房屋所有权变更登记的，应当出具城乡规划部门批准的有关证明文件。

第三十六条 集体土地依法转为国有土地的，已经登记的房屋应当凭原房屋权属证书、国有土地使用权证等证明文件办理房屋所有权变更登记，并换发房屋权属证书。

第三十七条 房屋拆除后，房屋征收部门申请房屋注销登记手续时，应当提交当地人民政府或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书、协助执行通知书及被征收拆迁房屋的房屋权属证书。

因放弃房屋所有权而申请注销登记的，应当提交放弃房屋所有权的书面声明，并提交利害关系人同意注销登记的证明。

第三十八条 设有抵押权、地役权、预告登记或者已经查封的房屋，在申请办理房屋所有权注销登记时，应当提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人或者执行查封的法院出具的书面同意文件，并办理抵押权、地役权、预告登记注销手续，申请法院解除查封手续。

第三十九条 在旧城改造、棚户区改造以及城市建设中，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人不申请注销登记的，房屋登记机构应当依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者设区市、县（市）人民政府的生效征收决定，办理房屋所有权注销登记。

第四十条 办理房屋抵押权登记，申请人与依法提交的材料、申请登记的房屋与登记簿记载的权利主体应当一致。

房屋登记机构在受理、审核环节应当对房屋权利信息、房屋所有权证书、房屋状况记载等信息与登记簿进行核查，符合规定条件的，将有关事项记载于登记簿，并向抵押权人发放他项权利证书。

第四十一条 他项权利变更或者转移后，房屋登记机构应当在登记簿上记载变更登记或者转移登记的时间。他项权利设立的时间不变。

第四十二条 主债权已消灭，抵押权已经实现或者抵押权人放弃抵押权等法律法规规定抵押权消灭的，当事人应当办理房屋抵押权注销登记。权利人拒绝申请房屋抵押权注销登记的，利害关系人可以依法请求人民法院或者仲裁机构确认权利、排除妨害，依法注销房屋他项权利。

第四十三条 抵押人或者第三人的房屋、正在建造的建筑物可以设立最高额抵押。最高额抵押权一经设立登记，其间发生新的债权，房屋登记机构不再办理房屋抵押权登记。

第四十四条 已经存在的债权转入最高额抵押担保的，房屋登记机构办理房屋最高额抵押登记时，应当将已经存在的债权记入最高额抵押担保的债权范围。

第四十五条 最高额抵押权登记后，抵押物坐落、街道、面积等发生变化，或者最高额抵押权人与抵押人协议变更抵押权顺位、抵押权存续期的，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。

第四十六条 申请最高额抵押权变更登记和转移登记时，应当提交抵押当事人关于最高额抵押权担保的债权尚未确定的书面声明。

第四十七条 申请最高额抵押权确定登记时，申请人提交的“最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料”是指抵押当事入关于最高额抵押权担保的债权确定的书面协议或者人民法院、仲裁委员会确定债权数额的生效法律文书。

第四十八条 最高额抵押权确定登记时，房屋登记机构应当将最高额抵押权确定的事实和原因、确定的时间和债权数额记载于登记簿。

第四十九条 建房前土地使用权已单独设立抵押，建房时又申请房屋抵押登记的，应当先办理新建房屋所占土地的使用权抵押注销登记，房屋登记机构方可办理房屋在建工程抵押登记或者预购商品房抵押预告登记和房屋抵押权登记。

第五十条 地役权设立登记的，房屋登记机构应当将登记事项分别记载于房屋登记簿的供役地和需役地登记册。

地役权转移、变更和消灭的应当在房屋登记簿上记载。

第五十一条 地役权的设立、转移、变更、注销登记应当由当事人共同申请。

未办理登记的地役权发生变更、转移的，当事人申请地役权变更、转移登记，房屋登记机构应当先办理地役权设立登记，再办理地役权变更、转移登记。

第五十二条 已经办理预告登记的房屋，具备办理房屋所有权登记条件的，当事人应当自能够办理房屋所有权登记之日起三个月内办理登记。当事人申请办理房屋所有权登记，不再重复提交申请房屋预告登记时已提交的材料，只提交按规定缺少的材料。

已经办理了预告登记的房屋，具备了房屋所有权登记条件后，义务人不配合权利人办理的，权利人可以单方申请办理房屋所有权登记手续。

第五十三条 依据《物权法》第19条第2款的规定，利害关系人不能提供权利人同意更正的证明材料的，利害关系人可以申请异议登记。

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内就异议事项提起诉讼或者申请仲裁，并向房屋登记机构提交人民法院或者仲裁委员会出具的受理证明。

第五十四条 当事人申请异议登记后，自申请之日起15日内向房屋登记机构提交人民法院或者仲裁机构受理诉讼文件的，异议登记继续有效；异议登记申请人自申请之日起15日内未能向房屋登记机构提交法院或者仲裁机构受理诉讼文件的，15日后异议登记失效。

第五十五条 房屋登记簿记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人。权利人应当自送达书面通知之日起30个工作日内申请办理房屋更正登记。

涉及房屋权利归属和权利内容错误，当事人未申请或者已申请更正登记，但尚未办理完毕的，房屋登记机构应当暂缓办理处分登记。

第五十六条 异议登记期间，异议登记申请人可以申请注销异议登记。房屋登记簿记载的权利人可以持人民法院或者仲裁委员会证明异议不成立的生效法律文书等材料，申请注销异议登记。

第五十七条 异议登记未注销的，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，应当先申请注销异议登记。

第五十八条 对撤销登记的，房屋登记机构收回房屋权属证书、登记证明，或者在当地公开发行的报刊上公告证书或者登记证明作废。

第五十九条 集体土地范围内房屋所有权登记的申请人为农村集体经济组织、农村集体经济组织成员和乡镇、村企业。

集体组织成员为生产经营依法建设的房屋或者基础设施，应当给予登记。

因升学、兵役、婚姻等正常人口迁徙成为非农村集体成员的人申请在原集体土地上的房屋进行登记的，应当予以登记。

非农村集体经济组织成员因继承或者受遗赠取得集体土地上的房屋申请房屋转移登记的，房屋登记机构应当予以登记。

城市人口依法迁入农村并成为农村集体组织成员，申请房屋登记的，房屋登记机构应当予以登记。

上述各款登记申请，当事人应当提交房屋所在地集体组织的证明。

第六十条 原为集体组织成员，整体转为非农业户口的，申请在原集体组织土地上的房屋登记，房屋登记机构应当予以登记。

第六十一条 村民住房因分割等导致独立建筑为多个所有权人所有的，已有明确固定界限并可以独立使用的层、间可以作为基本单元申请房屋登记。

第六十二条 《房屋登记办法》第83条第1款第(四)项所称符合城乡规划的证明，是指城乡规划管理部门出具的建设工程竣工规划认可文件。《城乡规划法》实施前建造的房屋，由镇、乡人民政府有关部门或者村委会出具。

房屋建造时规划管理部门尚未在当地颁发《建设工程规划许可证》的，申请人应当提交房屋所在地镇、乡、街道以上人民政府认可的建房证明材料。

第六十三条 申请房屋登记的村民住房，与其他所有人的住房相毗连的，需要由相毗连房屋的所有权人出具相应的证明材料，以明确毗连墙体的权利归属情况。

第六十四条 权利人申请附属房屋、附属设施单独进行登记的，房屋登记机构应当予以登记。

第六十五条 设区的市、县（市）可依据本《细则》，结合当地实际制定具体的办法。

第六十六条 本细则实施前，各市出台的解决历史遗留问题的规定继续有效。

第六十七条 本细则自2011年6月1日起实行。