个人经营贷款不可忽视的法律风险

第一篇：个人经营贷款不可忽视的法律风险

个人经营贷款不可忽视的法律风险

摘要

在全年贷款额度缩减之下，为将有限的贷款资源向个贷中更高收益的消费贷款和经营性贷款配置，而不是利率相对较低的房贷，不少银行提出个贷业务转型战略。虽然今年银各行个人贷款业务额度尚未最终确定，不过，比较确定的是今年房贷业务额度将缩减，个人经营性贷款以及个人消费贷款的额度将增长，预计接近一半个人贷款的额度将分给个人经营性贷款以及个人消费贷款。

从目前来看，个人经营贷款主要有两种形式：一种是个人门面商铺抵押的贷款方式；另一种是私营业主房产抵押的贷款方式。我们认为，各银行除了需要防范抵押物贷前调查不完整、贷后管理不落实带来的操作风险，还需要警惕办理抵押登记不规范带来的法律风险。从抵押方式来看，目前各银行开展的个人经营贷款主要分商铺抵押和房产抵押。从本质来看，两种抵押方式没有区别；但从抵押物的具体使用用途来看，商铺主要用于经营，房产主要用于居住，因此其中所包含的法律风险应有针对性的分析。

一、商铺抵押的法律风险

个人经营贷款中商铺抵押贷款出现到期收回难的原因，主要有：一是认识错位，部分人颠倒了风险识别顺序。许多银行在发放此类贷款时，将借款主体是否有门面商铺抵押，作为能否放贷的依据，没有把重点放在考查借款人是否有很强的还款意愿及足够的第一还款来源上，致使此类贷款从一开始就出现了贷款“到期归流”偏差。

二是办贷手续存在缺限，银行贷款抵押权未完全掌握。其中除借款人用本人店铺到银行申请抵押贷款，有的未经房产所有权的共有人夫妻双方及及其他共有权人签字认可，大部分为借款人（主要指男方）本人签字后办理外，部分借款人以第三人门面商铺设定贷款抵押的，未经房产所有权的共有权人签字同意，有的甚至出现伪造权利人签字办贷的情况，致使贷款到期后，银行对抵押的门面商铺无法处理。

三是市场变数考虑不周，部分贷款抵押担保悬空。有的少数借款人勾结不法“中介”，通过虚假评估，抬高门面商铺抵押价值，造成贷款抵押品不足值；有的门面商铺位置把关不严，贷款所抵押的店铺位置偏避；有的原设置的商业区伴随城市规划变迁，未开发到位，贷款抵押价值下降；有的原有商业黄金口岸，在新商业区屈起后，抵押价值出现减值等，造成部分行个人门面商铺抵押贷款担保物悬空，使一些贷款到期后面临“不处置，贷款收不回，处置了，贷款又收不清”的两难境地。

四是调查不周，疏于抵押物出租风险的防范。少数借款人隐瞒事实真相，将已出租多年（出租期超过银行贷款期）的门面商铺拿到银行申请抵押贷款，由于部分行忽视查清和掌握抵押物租赁实情，致使有的贷款到期后，在“买卖不破租赁”原则下，影响了贷款抵押权的及时兑现，从而造成部分贷款不能按期收回。

值得关注的是，当前虽然个人商铺抵押贷款到期收回率低，然而由于此类贷款与其他个贷业务相比，有相对较好的第二还款来源保障，因此，现在基层行大都不愿放弃这块业务。同时为了保证不良贷款不会因此而“抬头”，较多基层行对此类贷款实施了展期，或开展了收回后重新再贷，从而更进一步加重了此类贷款的风险。

二、房产抵押的法律风险

由于个人经营贷款中抵押的房产通常为个人或家庭拥有房产产权，具有较强的居住性质，因此各银行在办理相关抵押手续时，应主要查看抵押房屋是否处于租赁状态、家庭共同财产抵押是否经家庭成员同一，在开展业务时还要注意定期查看抵押人是否已经抵押房产出售的问题。

首先是家庭房产抵押贷款风险问题。家庭房产房产证上虽然注明房产属于一人，但实质上属于家庭共有财产，只有一人办理抵押手续，将导致抵押无效。家庭财产在法律上被认为是一种共有财产，按照《担保法》司法解释第五十四条规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”因此银行在办理此类贷款时，应让房产共有人即夫妻双方都签字，表示夫妻双方都同意用家庭房产抵押贷款，防止因一方不知情、离婚、假离婚等导致抵押无效。

其次是已租赁房屋抵押贷款和已抵押房屋租赁问题。一是按照《担保法》司法解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效。”从上述规定看出，如果借款人将出租的房产抵押给银行，银行实现抵押权后，银行仍受租赁合同的约束，不能将房产重新办理出租。为防范此类风险，对未出租的抵押人要求出具未出租书面证明，对已出租的要求承租人书面放弃优先权。

二是按照《担保法》司法解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”因此银行应弄清楚出租是在抵押前，还是在抵押后，如果是在抵押后出租的，租赁合同对银行不具有约束力。

再次是抵押人变相变卖房产的风险与防范。部分房屋所有人对于难以变卖的房产，用房产抵押向银行贷款，变相地把房产卖出去，造成银行贷款沉淀，难以收回。因此银行要防范这种风险，必须做好贷款前调查，对房产的市场价值进行评估，充分考虑房产变卖的难易程度，尽量压低房产抵押贷款的抵借比。

除上述风险外，商业银行还需要注意商品房预购人对房产抵押权人的对抗权、房产抵押期限等问题。如《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人。”所以从上述规定可以看出来，即使办理了抵押贷款登记，银行的房产抵押贷款也排在商品房预购者、建筑商优先受偿权之后。

三、风险如何防范

我们认为，上述法律风险的发生大多属于银行信贷营销、资信审查、贷后管理上存在漏洞所致。因此，各商业银行应强化调查、价值评估、抵押登记等方面的工作，强化贷后管理，确保个人经营贷款业务健康发展。

1、做好抵押物调查评估工作

首先是避免抵押物贷前调查不完整、不真实。由于该类业务的开展大多集中于大中城市，信贷员一般认为只要是这类“优质”房地产抵押担保，贷款就可高枕无忧。因而经办信贷员大都凭“两证”，即房产证和土地使用权证开展抵押物“书面”调查，一般较少实地去调查，对抵押物所处的地理位置、是否列入撤迁范围、是否出租及出租期限等详细情况一无所知，由于对抵押物调查不详尽，一旦该抵押房产即将撤迁或已长期出租给他人，就会产生很大风险。

其次是避免抵押物评估过高或区域经济重心转移。由于银行信贷人员往往通过抵押物所在地的中介机构提供的评估报告来确定价值，而城市房价变化很大，每平方米最大差距接近5000元，一套房子评估价值可相差近50万元，一旦高估的房地产用于抵押担保，虽然打了折率，但抵押物的变现性仍无法保证。对于抵押物是店铺的，由于区域经济生活重心转移等原因，其价值及变现能力不断变化，如果对抵押物所处地理位置、经济环境不了解，抵押物的可变现性也不能保证。

最后是避免办理抵押登记不规范。一些信贷员由于时间等原因，未能与借款人或抵押人共同前去办理抵押登记手续，而是凭借款人办好的他项权利证书办理贷款发放手续，这往往容易给一些不法骗贷分子留下可乘之机。同时，个人经营贷款的时间长，信贷人员平时履行贷后管理手续时，难以对抵押物现场查看，检查其是否安全、有无价值变动，对于抵押物管理流于形式，容易留下贷款风险隐患。

2、风险管理应随抵押不同而细化

银行在个人经营贷款的风险管理工作中，应做到风险防范机制随业务种类的不同而细化，针对商铺抵押、房产抵押等不同的抵押模式中的风险点进行预防。比如对于个人商铺抵押贷款，各商业银行在营销过程中，不应认为此类贷款有门面商铺作“硬”抵押，贷款风险就没有问题，务必理顺风险认别顺序，切实把考查借款人有没足够的第一还款来源放在第一位，认真做好风险预防工作。

以个人经营贷款中商铺抵押评估为例。首先，客户经理除了要认真调查借款客户个人信用及还款能力外，必须根据客户申报资料，深入房屋产权监管部门及店铺所在地，切实调查核对贷款抵押品所有权人、所处位置、地段、面积、购买原值及当地市场价值和是否租赁等情况，并根据《担保法》及《<担保法>若干问题的解释》有针对性的做好风险预防工作。其中对已租赁资产超过银行贷款期限的，各行最好不受理，确需受理的，必须要求承租人书面同意抵押权人在处分该资产时放弃租赁优先权，且不以租赁权对抗抵押权；对新开发区门面、新设立的集贸商铺及位置较偏的店铺，各行要充分考虑借款人抵押品价值可能存在的变数，适当提高折扣比例，防止抵押品价值减值，造成银行贷款抵押品悬空。

其次，跳出抵押品核定价值，完全依赖“中介”机构评估定价的约束规定，通过采用中介评估与自行评估相结合等办法，剔除商铺价值评估“水份”。还要把好贷款审查审批关，各银行发放商铺抵押贷款，必须通过身份证对当事人身份确认的基础上，现场要求财产所有权的共有人在同意抵押贷款的相关证明文件上签字认可；现场到房屋产权管理部门办理抵押登记，确保贷款抵押权的有效性和全面性。最后，为防止抵押资产出现减值风险，应加强贷后管理，随时关注抵押资产市场走势，一旦发现抵押资产价值贬值，立即要求借款人提供新的抵押担保物，及时消除风险隐患。总而言之，银行目前开展个人经营贷款业务面临最大的困难就是信息沟通不畅，再加上个人经营贷款在个人贷款范畴中属于新生事物，历史经验相对不足，风险控制流程尚在实践过程中逐步完善。因此，各银行应在保证贷前、贷中、贷后各阶段的执行力到位的前提下，进行个人贷款业务的稳步转型。

第二篇：手机安全不可忽视

手机安全不可忽视

丰泽区第二实验小学 五年二班 张鈺涵

指导老师 王巧玲

近来，我迷上了 一个叫“我的世界”的手机游戏。在这个游戏中，我可以随心所欲地建设我的“ 家”、养我最喜欢的宠物，最主要的是它还可以几个人同时玩。于是，在家里经常可以看见我和表哥、表弟一人捧着一个手机坐在沙发上大呼小叫地玩着游戏。爸爸妈妈说了几次，可我们总是改不了。这天，我们几个人又聚在一起兴致勃勃地地玩起游戏。爸爸终于发飙了，他黑着脸，飞快的冲了过来，伸手便把我的手机给抢了过去，并一脸严肃地拉着我们上了网，给我们上起了手机安全课。

不看不知道，一看吓一跳，原来玩手机的危害那么大。爸爸 给我们看网上的新闻：2015年9月，厦门的小范驾车返回暂住处，期间收到了一条微信，便低头查看。突然，小范感觉到车要撞到东西了，便想刹车，却错将油门当成刹车，轿车前冲撞上推着婴儿车的两位妈妈，还有两个孩子。一次低头带走了四个活生生的生命，好惨啊！

另一条新闻说的是在2015年12月晚上，温州一女子边走路边低头玩手机，一不留神一脚踩空，不慎掉入河中，激烈挣扎一番却再也没能爬上岸来。两分钟不到，一个鲜活的生命没了„„看着一篇篇关于沉迷手机的危害的文章和新闻，我终于明白了为什么爸爸总是不给我换手机，老师也不允许我们带智能手机到学校的良苦用心。最后，新闻主持人说了一句话，到现在我还牢牢记在脑海里：低头族，你们是在“玩手机”，还是在“玩命”？

有的人说，玩玩手机，这只不过是米粒大的事，比起火灾、地震、拥挤踩踏等算是小菜一碟，没什么可说的。但不经意间它也会带来巨大的伤害：交通事故、溺水、摔下楼梯、近视„„手机安全不可忽视，不要因为一时的快乐，导致一辈子的痛苦！

在现在的生活和学习中，手机已经成为必不可少的工具，安全作业要在手机上完成，一此事情学校也经常是通过微信通知，但是我们在使用手机时要注意不能过渡沉迷，我们要学会控制自已，做手机的主人，而不做手机的奴隶。

手机控的同学们，放下手机，抬起头，看看周围的世界吧，你会发现这个世界很精彩！

第三篇：面试不可忽视

面试不可忽视“印象分”

2008-01-30 您是第61837位阅读者

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“面试时应该穿什么衣服？”“需不需要化妆？”“我染了发会影响求职吗？”很多女大学生通过求职热线，咨询面试时的着装与礼仪问题。

山东人才网人力资源师刘谦表示，应聘者在面试时一定要处理好一些细节问题，尽量多争取一些“印象分”。

他认为，首先求职者要注意仪表。对学生来讲，最重要的是四个字：干净、整洁。干净，首先就是要头发整齐，有前刘海儿的尽量不要让头发遮住眼睛，侧发不要挡住耳朵，这样可以显得精明强干。再次，女生尽量不要染发，有些公司和机关讲究庄重大方，个性是不允许过分张扬的。此外，千万不要化浓妆，学生的基本形象就是朴素大方，不应追求花哨。

其次，要注意仪表仪态。这也可以用四个字加以概括，那就是自然大方，畏畏缩缩容易给人一种没见识的感觉。此外，在面试时要充分注意细节，比如看考官时，要均匀扫动，不能只看一位，并且距离不同，看人的部位也应该不一样；离考官3米左右眼光要柔和，时间也不可过长；屁股要坐在凳子的前2/3处，有助于调节呼吸和神情。

最后，要注意着装应庄重、朴素、得体，最好穿职业装。对于在校学生来说，不一定要穿什么时装、名牌，但一定要干净整洁。当然着装还应考虑不同职位的要求，例如应聘公关职位就要适当地注意穿着的时尚，而应聘文秘、财会职位就应朴素一些。

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第四篇：母乳喂养优点不可忽视

2011年世界母乳喂养周宣传资料系列之一

母乳喂养优点不可忽视

1、母乳喂养对宝宝的好处

（1）母乳含有婴儿所需的全部营养，有助于婴儿发育。

（2）非常容易消化、吸收，可被婴儿机体有效利用。

对婴儿来说，母乳的各种营养不但配得刚刚好，由于婴儿的肠胃消化及肾脏排泄功能还没发育完全，无法承受过量的蛋白质与矿物质。

母乳中的蛋白质与矿物质含量虽不如牛乳，却能调和成利于吸收的比例，使婴儿的营养吸收得到，却不会增加消化及排泄的负担。母乳中也有良好的脂肪酸比例，不但容易吸收，也含有足够的必需脂肪酸供给婴儿正常的发育。

（3）母乳中还有足够的氨基酸与乳糖等物质，对婴儿脑发育有促进作用。

（4）母乳不但提高婴儿的免疫能力，保护婴儿免于感染，预防腹泻、呼吸道感染，更能降低婴儿的过敏体质。

婴儿配方奶粉以母乳为标准，尽可能地模仿出与母乳“像”的配方，但是不论如何模仿，有些东西就是模仿不出来。最典型的就是多种抗感染的因子，如免疫球蛋白、补体、溶菌素，及抗发炎与免疫调节因子等。有的研究还指出，吃母乳的婴儿以后发生儿童糖尿病与儿童癌症的机会较低。对于婴儿的免疫机能最重要的是产后7天内分泌的初乳（含抗体、排便因子），母亲应尽可能地哺育给婴儿。

（5）哺喂母乳对于婴儿的人格发展与亲子关系的培养更有极密切的关系。哺乳的过程中，婴儿和母亲有皮肤对皮肤，眼对眼的接触，满足了婴儿对温暖、安全、及爱的需求。

2、母乳喂养对妈妈的好处

（1）母乳喂养有利于培养良好的亲子关系。母亲享受到为人母的满足，孩子感受到母亲的关心，有安全感，利于母婴间感情交流。

（2）哺乳的期间，排卵会暂停，也可以达到自然避孕的效果，有助于推迟再一次妊娠。

（3）研究指出，哺育母乳可以减少患卵巢癌、乳腺癌的危险，保护母亲健康。

（4）哺育母乳可以促进子宫的收缩，帮助子宫收缩到以前大小，减少阴道出血，预防贫血。

（5）不会影响母亲身材，母乳喂养可有效地消耗怀孕时累积的脂肪，可促进身材的恢复，并避免产后的肥胖。哺乳期佩带合适的纯棉胸罩可使乳房丰满，避免乳房下垂。

（6）母乳喂养的母亲富有成就感，更自信，尤其对子女的教育等事务更有信心。

3、对家庭、社会的好处

（1）经济：假如用人工喂养，每月奶粉要花费数百元上千元，还需购买奶瓶、奶嘴等。母乳不用花钱购买奶粉奶瓶，更减少婴儿生病看医师所需额外付出的精力与金钱，减少了家庭疾病负担，增加父

母的生活品质。

（2）方便：母乳卫生、温度适合，携带方便，可以随时、随地哺乳。免去配奶、温奶、洗刷奶瓶及奶头等麻烦。

（3）人工喂养的婴儿需较早补充维生素、矿物质，而母乳喂养的婴儿不需或添加较晚。

（4）温度适宜。

（5）减少污染机会。

（6）母乳喂养的孩子不易患病，身体素质好。

（7）心理学家早已证实，婴儿期被抱得较多的婴儿，长大了不会乱哭，也更能独立。

（8）母乳喂养的母亲对婴儿比较慈爱，有助于孩子的智能发育，不可能遗弃或虐待她们的孩子，有助于家庭和睦，社会安定。

第五篇：不可忽视的问题

21世纪不可忽视的问题

一、至于学习

时针已指向了21世纪，科技的高速发展，使网络逐渐步入了我们的生活，网络已成为人类生活的必需品，在无时无刻的吸引着我们。然而每样事物都有其双面性，上网也不例外。

二、认识世界：

网络，丰富了我们的生活，开阔了眼界，使生活更加多彩，使我们快节奏的生活放慢了脚步，减轻了身心上的压力，使我们有了自由的空间。在网络中，我们可以放下所有的烦恼，以一个全新的人来面对世界。

至于学习，上网无疑是一种既省时又省力的方法。学习中所需要的资料，大多都可在网上查阅，这使我们了解到更多的知识，了解到世界各地最新事物消息，更深的了解世界，认识世界。

三、学习的需要：

但是，我们也不能忽视网络的弊端，据对“互联网与中学生心理发展”的研究报告显示：中学生在网上交往通常涉及的话题中。36%是娱乐性聊天，23% 是学习技术，12%则为学习的需要，8%是为熟悉国内国际形式，而还有16%是其他问题。

可见利用网络学习的人占少数，但在娱乐中又有多少人是在网吧度过的。有多少未成年人沉迷网吧不回家，热衷网上游戏甚至陷入其中不能自拔等各类事物令人触目惊心。