广东省物业管理条例

第一篇：广东省物业管理条例

广东省物业管理条例（修订草案征求意见稿）

第一章 总 则

第一条

为了规范物业管理行为，明确业主及非业主使用人、物业管理企业、物业建设单位的权利和义务，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，促进物业管理行业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条

本条例适用于本省行政区域内的物业管理。

本条例所称物业管理，是指业主及非业主使用人、物业建设单位、物业管理企业根据法律、法规的规定和合同约定对物业的共有部分和共同事务进行维护、修缮、服务的活动。

本条例所称业主，是指物业的所有权人。

本条例所称非业主使用人，是指物业承租人和实际使用物业的其他人。

本条例所称物业建设单位，是指依法从事物业建设、经营的法人和其他组织。

本条例所称物业，是指已建成并交付使用的各类建筑物、场所及其附属的设施、设备和相关场地。

本条例所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务经营活动的企业法人。第三条

各级人民政府应当引导建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制。第四条

省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理工作实施监督、管理和指导。

市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门（以下简称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理工作的监督、管理和指导。

各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。第五条

拥有共有设施、设备与场地的物业应当划归一个物业管理区域。

物业管理区域，可由市、县物业主管部门根据相对集中、规模经营、便于管理的原则确定，或者由物业管理当事人在物业管理服务合同中约定。

物业管理区域应当依照本条例的规定成立业主会，选聘一个物业管理企业统一实施物业管理。第六条

物业主管部门可以委托依法成立的行业协会承担本行政区域内物业管理评比、培训等工作。

第二章 物业建设单位

第七条

物业建设单位在物业管理中享有以下权利：

（一）参与业主大会的筹备；

（二）以未售出物业业主的身份享有业主的权利；

（三）法律、法规规定和合同约定的其他权利。第八条

物业建设单位在物业管理中承担以下义务：

（一）听取物业管理专业人员对物业规划设计方案及其施工安装质量等方面的意见与建议；

（二）向业主提供物业质量保证书和使用说明书，履行质量保证责任；

（三）保证本物业管理区域业主、非业主使用人优先使用其独立经营的配套设施；

（四）向依法成立的业主会筹备小组提供召开、成立业主会的必备资料，协助首次业主大会的召开及业主会成立；

（五）向物业管理企业移交物业设计、施工、竣工的图纸、方案、设备说明书等技术文件；

（六）以未售出物业业主的身份承担业主应当承担的义务；

（七）法律、法规规定和合同约定的其他义务。第九条

对物业共有部分，包括道路、绿地、主体、电梯、楼梯、走廊、天台等其他不可分割的共有部位、共用设备设施及相关场地空间等，物业建设单位应随物业的出售等方式一并处分，不得保留。第十条

物业管理区域中可以独立经营的配套设施，包括会所、学校、商场、幼儿园、停车场、网球场、游泳池等，物业建设单位在物业出售合同中可以声明保留并独立经营，但不得变更使用功能。第十一条

物业交付使用后，物业建设单位应当向物业管理企业移交下列物业档案资料副本：

（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图；

（三）给水、排水、供电、供热、燃气、通信、智能化等管网工程竣工图；

（四）有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

（五）物业竣工验收备案文件；

（六）物业及配套设施的产权清单；

（七）业主姓名、购房面积；

（八）法律法规规定的物业使用、维护、管理所必需的其他资料。第十二条

物业交付使用后，物业建设单位应当向物业管理企业无偿提供物业管理用房。

物业管理用房属全体业主所有，具体标准由省建设行政主管部门制定。

第三章 业主、业主会、业主委员会

第十三条

业主在物业管理中享有以下权利：

（一）合法占有和合理使用物业；

（二）参加业主大会，行使有关物业管理事项的提案、表决和投票权；

（三）参与制订、修改业主公约和业主会章程；

（四）业主委员会成员的选举、被选举权及罢免权；

（五）请求召开业主大会临时会议；

（六）享有物业管理服务合同所约定的服务；

（七）对业主大会、业主委员会、物业建设单位、物业管理企业以及其他业主、非业主使用人的物业管理行为提出建议，依法进行监督；

（八）法律、法规、业主公约和物业管理服务合同规定或者约定的其他权利。第十四条

业主在物业管理中应当履行以下义务：

（一）按物业的规划用途和目的，正当合理使用物业并承担相应的法定责任；

（二）参加业主会，提出物业管理的意见与建议，参与表决；

（三）遵守业主公约或者前期物业管理公约、业主大会章程；

（四）执行、服从业主大会的决议、决定；

（五）接受、配合物业管理企业正当合理的管理与服务；

（六）履行物业管理服务合同；

（七）按时交纳物业管理服务费、物业维修基金以及依照业主会决定需要收取的其他费用；

（八）维护其他业主、非业主使用人的合法权益；

（九）法律、法规规定的其他义务。第十五条

非业主使用人在物业管理活动中的权利与义务由业主与非业主使用人约定，但不得违反本条例的有关规定。第十六条

物业所有权发生变更的，新业主必须在办理转让手续后三十日内告知业主委员会和物业管理企业。第十七条

业主会是在物业管理区域内代表和维护全体业主合法权益的自治组织。业主会由全体业主组成，行使下列职权：

（一）制定、修订业主公约、业主会章程；

（二）选举、撤换、罢免业主委员会的组成人员；

（三）依法选聘、续聘、解聘物业管理企业，签订物业管理服务合同；

（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作，并听取、审查其工作报告；

（五）审议业主、业主委员会、物业管理企业有关物业管理的提案；

（六）制定和修订物业维修基金筹集方案，审议物业维修基金的使用方案并监督其实施；

（七）根据物业管理企业或业主的请求，议决物业管理服务活动的相关事项；

（八）决定有关业主利益的其他重大事项。

三百名业主以上的物业管理区域，可召开业主代表大会，业主代表大会的职权与业主大会相同（本条例统称为“业主大会”）。业主代表的产生办法由市、县物业主管部门制定。

只有一个业主的物业，由业主组成的机构行使业主会的职权。第十八条

物业管理区域符合下列情形之一的，可以按本条例规定召开首次业主大会，成立业主会，选举产生业主委员会。

（一）物业交付使用建筑面积达管理区域总建筑面积百分之五十以上的；

（二）百分之二十以上入住业主提出书面申请的；

（三）物业交付第一个业主使用之日起满两年的；

分期开发的物业管理区域，首期符合前款条件，可召开临时业主大会，成立临时业主会，临时业主大会的职权与业主大会的职权相同。第十九条

物业管理区域符合召开首届业主大会的条件后，物业主管部门可根据物业管理相关人的请求，指导成立业主会筹备小组。筹备小组负责组织本物业管理区域的业主正式召开首次业主大会，成立业主会。

分期开发交付使用的物业管理区域召开、成立临时业主会的方式与前款相同。后续物业交付使用时，应当分期连续合并，直至成立业主会。

业主会成立后的各次业主大会，由业主委员会负责召集，且每二年至少召开一次。第二十条

召开业主大会，召集人应当于会前十五日书面公告全体业主，公布会议的内容、日期、地点、召开方式等。因紧急情况需要召开业主大会的，公告期间不得少于七日。第二十一条

物业管理区域内发生或者可能发生重大事件必须立即采取措施处理的，在下列情况下，业主委员会应当在二十日内召开业主大会：

（一）经业主委员会决议的；

（二）经物业管理企业提请的；

（三）经持有物业百分之二十以上投票权的业主提请的。

物业管理企业或者百分之二十以上投票权的业主提请召开业主大会，必须书面载明召开临时业主大会的理由、目的和提请时间。

逾期未召开的，提请者可向当地物业主管部门申请，由物业主管部门裁定是否召开，确需召开的，可以责令业主委员会限期召开或者由主管部门直接组织召开。第二十二条

所有享有投票权的业主，应当按时出席业主大会，参加投票。业主不能亲自出席业主大会并投票时，可以以书面形式向业主大会表达自己的意见、投票或者委托他人出席和投票。不满十八周岁的业主，由其法定代理人出席。

业主大会议决的事项以投票方式表决，每一平方米建筑面积为一票，不足一平方米的，按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。第二十三条

召开业主大会，应当持有半数以上投票权的业主出席，业主大会的决议、决定，应当获得出席业主大会半数以上投票权的业主同意方为通过。

对于下列特别事项，应当经持投票权三分之二以上比例的业主投票同意方可通过：

（一）业主公约、业主大会章程的制定、修改；

（二）选聘、续聘、解聘物业管理企业；

（三）建筑物的重建及物业的大修、更新和改造；

（四）物业管理服务合同重要条款的确定、变更。

业主大会的决议、决定通过后应当予以公布。包括弃权、投反对票的业主在内的所有业主及其他相关人应当遵守和执行。第二十四条

业主会以共有物业的经营收益、全体业主三年的物业管理服务费承担物业管理服务合同的违约责任。第二十五条

业主委员会是业主会的执行机构，其职责是：

（一）负责组织、召集业主会会议，向业主会报告工作；

（二）拟订业主公约、业主会章程和业主委员会章程草案或者提出修改草案，起草业主大会决议草案；

（三）执行业主会决议；

（四）监督业主会决议、业主公约的实施；

（五）督促业主、非业主使用人遵守物业管理规定，督促业主、物业管理企业履行合同规定的义务；

（六）听取业主、非业主使用人、物业管理企业的意见与建议，处理协调物业管理中的相关问题；

（七）业主大会委托的其他事项。第二十六条

业主委员会委员应当从业主中选举产生；业主委员会应当由五名以上单数委员组成；业主委员会设秘书长一名，负责业主委员会的召集，由业主委员会从委员中选举产生。

业主委员会是否设置专职人员、是否领取报酬及报酬来源由业主会决定。

业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。第二十七条

担任业主委员会委员应当具备以下条件：

（一）属该物业管理区域内的业主，业主为法人的，是其合法委托人；

（二）遵纪守法，品行端正，公益心强，无不良行为纪录；

（三）责任心、组织能力强，身体健康，有必要的时间保证；

（四）对物业管理业务有一定程度的了解；

（五）模范履行业主的义务，按时缴交物业管理服务费、物业维修基金，遵守物业管理制度；

（六）本人、配偶及其直系亲属不在本区域物业管理企业任职，并且不存在其他经业主大会决议或者物业主管部门认为不宜担任的情况。第二十八条

业主会应当自第一次召开会议之日起十五内，到所在地的物业主管部门办理登记，业主会自登记之日起成立。

业主会成立登记的有关事项发生变更的，应当在变更之日起十五日内办理变更登记。

物业发生毁损不堪使用或者灭失，经业主会特别事项议决不再重建后，应当在通过决议之日起十五日内，宣告解散业主会并到成立登记的物业主管部门办理注销登记。第二十九条

业主会及业主委员会凭物业主管部门核发的登记证书，申请刻制印章。

业主会的印章由业主委员会保管，依据业主大会的决议使用。第三十条

本条例所称业主公约，是指由业主共同承诺，在物业管理区域内使用维护物业及相关活动应当予以遵守的行为守则。

业主公约对全体业主和非业主使用人具有约束力。第三十一条

业主公约由业主会根据示范文本拟订，由过三分之二以上投票权数的业主同意后生效。

业主会可以按照本条例规定的特别事项议决程序，根据物业的实际情况对业主公约进行修改。

已生效的业主公约应当在物业管理区域公告栏内固定公示。

已生效的业主公约，对变更后的业主具有同等效力。第三十二条

业主委员会开展活动应当遵照有关法律、法规和业主公约、业主大会章程的规定，并自觉接受业主、业主会、物业管理企业和物业主管部门的监督。

业主会、业主委员会不得设立物业管理企业从事物业管理活动和从事其他投资经营活动。

业主委员会委员不得滥用职权，损害其他业主利益或者干扰物业管理企业的正常经营活动。第三十三条

业主会及其业主委员会管理混乱、滥用职权、严重违反物业管理法律、法规的，县级以上人民政府的物业主管部门可以责令其整顿，对其通过的与法律法规相抵触的决议可以予以纠正或撤销。

业主会及其业主委员会整顿期间，未能确定承担物业管理企业的，由责令其整顿或暂停工作的主管部门通过招标选定物业管理企业，并在两年内重新召开业主大会，选举业主委员会。第三十四条

物业管理企业应当按法定的条件与程序设立，向物业主管部门申领物业管理企业资质证书，并向工商行政管理部门申领营业执照后方可营业。第三十五条

物业管理企业的权利：

（一）依照物业管理服务合同的约定，实施物业管理；

（二）制定适用该物业管理区域的物业管理制度；

（三）根据合同的约定收取物业管理服务费等费用；

（四）劝阻、制止、处理违反物业管理制度的行为；

（五）请求业主会、业主委员会协助管理；

（六）提请召开业主大会；

（七）选聘专营公司承担专项经营服务业务；

（八）法律、法规和物业管理服务合同规定或者约定的其他权利。第三十六条

物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理服务合同，按照合同约定提供物业管理服务；

（二）接受业主会、业主委员会、业主及非业主使用人的监督；

（三）接受有关行政主管部门的监督管理；

（四）协助召开业主大会、业主委员会会议；

（五）接受业主会及其业主委员会对物业管理服务费用收支情况的查询；

（六）法律、法规规定的其他义务。第三十七条

物业建设单位或者业主大会在选聘物业管理企业时，可以采取招标投标等方式；政府开发或者国有资产形成的物业，必须采取招标投标的方式选聘物业管理企业。第三十八条

物业管理企业从事物业管理经营服务活动，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则与物业建设单位、业主会或其授权的业主委员会签订物业管理服务合同。第三十九条

物业管理服务合同应当包括下列主要内容：

（一）双方当事人和物业的基本情况；

（二）物业管理服务事项和服务质量要求；

（三）物业管理服务费、物业维修基金以及业主大会决议规定需要收取的费用等的收取标准、收取方式和结算办法；

（四）物业管理企业酬金的标准及支付办法；

（五）约定物业装修的有关事项；

（六）合同期限；

（七）终止、解除合同的约定，以及合同终止时物业、物品及档案资料的移交方式等；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

物业管理服务合同签订一个月内应当由物业管理企业报所在地物业主管部门备案。第四十条

物业管理企业除与业主会或者业主及非业主使用人有书面合同约定外，不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任。

物业管理区域内的机动车辆的保管应当由物业管理企业与车主签订保管合同约定，未签订保管合同的只能收取车位使用服务费。第四十一条

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专营企业，但不得将整体管理服务业务委托他人。第四十二条

物业管理企业可以与业主约定提供合同以外的服务项目，服务价格由双方约定。

物业管理企业超出物业管理服务合同约定以外另行提供服务，未经业主会或者业主、非业主使用人同意的，业主或者非业主使用人可以不支付服务费。第四十三条

物业管理服务合同期满未续约的或者依据合同约定解除合同关系的，物业管理企业应当按时退出原物业管理区域，协助业主会办理有关物业管理移交手续，配合依法选定的物业管理企业的接管，按照规定移交有关物业、物品和档案资料。业主、非业主使用人欠缴物业管理服务费等费用的，原物业管理企业可依法追讨，业主会应当予以协助。

第七章 物业管理服务费与物业维修基金

第五十八条

确定物业管理服务费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则，由当事人在前期物业管理协议或者物业管理服务合同中约定。

县级以上人民政府价格行政主管部门可会同物业主管部门制定物业管理服务费指导价。第五十九条

物业管理服务费实行综合计价，由物业管理成本、法定税费和酬金构成。

物业管理服务费在物业交付使用后由业主或者非业主使用人承担。

业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，但业主负连带责任。第六十条

物业管理区域内未售出和租出的空置物业，应当全额缴纳物业管理服务费与物业维修基金。物业管理企业同意减免的，应当经业主会同意。第六十一条

物业管理服务费经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。双方另有约定的从其约定。第六十二条

物业管理企业可接受业主或非业主使用人的委托，代为交纳水、电、气、热、通信、信息网络、有线电视等费用，服务费由双方约定。第六十三条

实行物业管理的物业应当设立物业维修基金，物业维修基金属于全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

新建物业或未设立维修基金的物业，业主应当逐月按不少于所缴纳的物业管理服务费的百分之二十的比例缴纳物业维修基金。在到达一定比例后可暂停收取。当不敷使用时，经业主会同意，由相关业主按议定的比例续缴。物业维修基金筹集的具体比例和管理办法由市、县主管部门根据国家和省有关规定制定。

公有住房出售后的物业维修基金的筹集按国家有关规定办理。第六十四条

物业维修基金由物业管理企业代收，设立专门账户，按照“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则管理，在业主会的监督下使用。

物业维修基金的使用，由物业管理企业提出年度计划，经业主会批准后实施。因紧急情况需立即使用的，事后应当得到业主大会确认。

未成立业主会的，由当地物业主管部门负责监督使用。第六十五条

物业未售出或者由建设单位保留自用、经营的，建设单位按同样比例足额缴纳物业维修基金，该物业出售后转入新业主名下，由新业主继续缴纳。

业主转让物业时，物业维修基金一并转让新业主，由新业主继续缴纳。

因拆迁或其他原因造成物业灭失的，物业管理企业应当在业主会的监督下将物业维修基金帐面余额退还业主。第六十六条

更换物业管理企业时，原住房维修基金账目应当经业主委员会审核，并在业主委员会的监督下，移交给新的物业管理企业。第六十七条

单一业主的物业可不设立物业维修基金，但物业发生转让等形成多个业主的，应当按照本条例的规定设立物业维修基金。第六十八条

物业管理企业应当公布物业维修基金及合同约定的其他收费的收支项目和标准，至少每六个月向全体业主公布一次收支帐目，接受业主会及其业主委员会监督。第六十九条

业主对物业管理企业服务质量及其他工作有意见的，可向物业管理企业提出并要求其改正，也可以请求召开业主会依照法律法规的规定或者合同约定解聘物业管理企业。在合同未解除之前，不得拒交物业管理服务费。第七十条

业主或者非业主使用人欠缴物业管理服务费、物业维修基金等费用三个月以上的，业主委员会根据物业管理企业的请求应当将欠缴的名单予以公布，并督促其缴纳。第七十一条

物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移行为，受让人应当承担原业主拖欠物业管理服务费、物业维修基金行为的连带责任。第七十二条

物业以出售、拍卖等方式交易时，房地产交易机构或者拍卖机构应当凭已生效的法院判决书或者仲裁结果，从交易款中将前业主拖欠的物业管理服务费、维修基金、其他应当由其分摊的费用及滞纳金等代为扣除，并直接交付给物业管理企业或者业主大会。

第八章 前期物业管理

第七十三条

本条例所称前期物业管理，是指业主会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效前的物业管理。第七十四条

新建物业前期物业管理由建设单位组织实施，并承担相应的物业管理责任。

公有住宅出售后，由公有住宅出售单位进行整改，达到可以实行物业管理的条件，并组织实施前期物业管理。第七十五条

建设单位在销售新建物业前，应当选定物业管理企业，签订前期物业管理服务合同。前期物业管理服务合同在业主会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。

物业建设单位一般应选聘与本单位没有隶属或者股份关系的物业管理企业实施前期物业管理。选聘本单位属下或者有股份关系的物业管理企业的，必须签定前期物业管理服务合同，明确双方权利、义务和责任，依照合同实施管理。第七十六条

物业建设单位在销售物业时，应与购买者签订前期物业管理服务协议，明确物业管理的内容、标准、价格、期限以及物业管理企业名称和资质等级等。

在同一物业管理区域内，前期物业管理服务协议中涉及购买者物业共同利益的约定应当一致。

前期物业管理服务协议在业主会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。

物业建设单位出售物业，不得承诺减免物业管理服务费。第七十七条

物业建设单位与其选定的物业管理企业应当依照法律法规的规定、业主公约示范文本，制定本物业管理区域前期物业管理公约，经物业购买者签名认可后以附件的形式加入前期物业管理服务协议。

物业建设单位与购买者签订的前期物业管理公约在业主会订立的业主公约生效前有效。第七十八条

首届业主会成立后，业主会应当决定是否与建设单位选定的物业管理企业续约；决定续约或者重新选定物业管理企业的，业主大会应当与确定的物业管理企业签订物业管理服务合同。

物业交付第一个业主使用满二年，业主会仍未成立，原物业管理企业不愿继续管理的，应当提前三个月向全体业主、非业主使用人书面公告，并书面报告物业建设单位、物业主管部门。物业建设单位接到报告后应当组织招标选聘新物业管理企业接管。期满仍未选定物业管理企业，原物业管理企业可以退出，但应当在一个月内将相关资料、物品移交物业主管部门代为保管。

物业交付第一个业主使用满二年，业主会仍未成立，二分之一以上投票权数的业主不满意原物业管理企业的服务与收费的，可提前三个月向物业建设单位提出更换物业管理企业，并书面报告物业主管部门。物业建设单位接到要求后应当在业主代表的参与下组织招标选聘新物业管理企业接管。期满仍未选定物业管理企业，由物业主管部门负责组织招标选聘新的物业管理企业，并由物业建设单位承担至业主会成立期间的物业管理费用。第七十九条

前期物业管理终止后，物业建设单位仍应承担法律、法规规定和合同约定的物业安全、质量、完善配套等责任。

第九章 法 律 责 任

第八十条

业主、非业主使用人、业主会、物业建设单位、物业管理企业的合法权益被侵害的，受害人可通过业主会或者自行向有关行政管理部门或者人民法院请求制止侵害行为，依法追究侵害者的行政、民事法律责任。第八十一条

业主、非业主使用人违反业主公约、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同的，应当承担相应的民事责任。

业主、非业主使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同及本条例规定及时交纳物业管理服务费、维修基金和物业管理服务合同约定的其他费用的，物业管理企业可请求业主大会、业主委员会催交、限期交付；逾期一个月以上未交纳的，业主大会、物业管理企业可按业主公约或者物业管理服务合同的规定进行催收、限期交纳并按物业管理服务合同约定的方式要求其承担违约责任或者加收滞纳金。合同没有约定的，可以按照银行同期存款利率加收滞纳金；经催收三个月以上仍不交纳的，可以向人民法院申请执行。第八十二条

业主、非业主使用人违反本条例关于物业使用、维修养护规定的，业主大会、业主委员会以及物业管理企业可以依据业主公约和物业管理服务合同的约定予以制止、要求限期改正；逾期不改正的，由物业管理企业恢复原状，所需费用以及对他人造成的损失，由责任人承担。业主大会、业主委员会以及物业管理企业可以请求当地物业主管部门责令其限期改正，并由当地物业主管部门对责任人处以五百元以上，二千元以下罚款。

业主、非业主使用人违反有关装饰装修规定的，根据有关法律、法规的规定予以处罚。第八十三条

业主大会违反本条例第二十八条规定，在业主大会成立、变更、撤销时不登记的，当地物业主管部门可责令其限期登记；逾期仍不登记的，处以五千元以上，二万元以下罚款。第八十四条

业主大会、业主委员会违反本条例第三十二条第二款规定，设立物业管理企业从事物业管理活动或者从事其他投资经营活动的，由当地物业主管部门责令其限期停止、改正，没收违法所得，并依法追究直接责任人的法律责任。第八十五条

建设单位有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并可处以三万元以上十万元以下罚款：

（一）将物业共用部分作为保留物业或者单独处分的；擅自变更物业共用部分或者配套设施，给业主、非业主使用人、业主大会、物业管理企业和公共利益造成损害的；

（二）违反本条例第七十六条规定，未与购买者签订前期物业管理服务协议；前期物业管理服务协议中涉及物业买受人共同利益的约定不一致，或者前期物业管理服务协议的终止时间和前期物业管理服务合同的终止时间不一致的；

（三）违反本条例第七十六条第四款规定，做出免收物业管理服务费承诺的；

（四）违反本条例第十一条、第十二条规定，不按物业管理服务合同约定办理验收移交手续，不按规定提供相应物业、物品及相关档案资料的。

物业建设单位违反前期物业管理协议的，应当承担相应的民事责任。第八十六条

物业管理企业违反本条例规定的，按照下列规定处罚：

（一）擅自提高收费标准、增加收费项目，挪用占用物业管理维修基金或者其它费用的，由县级以上人民政府物业主管部门和物价行政主管部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。

（二）违反本条例第三十四条规定，未领取营业执照从事物业管理的，由县级以上人民政府工商行政主管部门依法处理。

（三）违反本条例第三十四条规定，未取得物业管理资质证书从事物业管理的，或者超越资质等级从事物业管理服务的，由物业主管部门责令其限期停止、改正，没收违法所得，并依法追究直接责任人的法律责任。

（四）违反本条例第三十九条第二款规定，不办理物业管理服务合同备案手续的，当地物业主管部门应当责令其限期改正，并视情节轻重予以警告，或者处以一千元以上，五千元以下罚款。

（五）不履行本条例规定的义务，应当依法承担相应的侵权或者违约的民事责任。给业主、业主大会、物业建设单位造成损害的，依法承担赔偿责任。

（六）违反本条例第第四十一条规定，将物业管理区域内的整体管理服务业务委托他人的，或者擅自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途的，由县级以上地方人民政府物业主管部门予以警告，并可视情节轻重，降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书；后果严重的，可处以五万元以上，十万元以下的罚款。

（七）违反本条例第六十八条规定，不公布物业维修基金的收支项目和标准，不定期向全体业主公布收支帐目的，当地物业主管部门应当责令其限期改正，并处以二千元以上，五千元以下罚款。

（八）对物业共用部位、共用设备设施管理不善，造成物业环境恶化的，由县级以上人民政府物业主管部门予以警告，并可视情节轻重，降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书；后果严重的，可处以五万元以上，十万元以下的罚款。第八十七条

违反本条例第四十三条规定，物业管理企业拒不退出原物业管理区域，或者不移交有关物业管理手续的，由县级以上人民政府物业主管部门责令其限期改正，业主、非业主使用人可不缴交此期间的物业管理服务费；仍不退出的，可视情节轻重，降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书，或者申请人民法院强制执行。第八十八条

违反本条例第四十九条规定，对危及安全或者侵害他人合法权益的物业及其附属设施不及时处理或者维修的；违反本条例第五十一条规定，擅自改变物业管理区域内共用物业、共用场地使用性质的；违反本条例第五十二条规定，擅自占用、转让、出租物业的共有、共用部分、设施设备和相关场地的，由当地物业主管部门责令责任人停止侵害，赔偿损失，并可视情节轻重，给以警告或者处以一千元以上，三万元以下罚款。第八十九条

受让人违反本条例第七十一条规定不承担原业主拖欠的物业管理费责任的，业主大会、物业管理企业可申请人民法院强制其承担。第九十条

物业主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九十一条

本条例有关专业用语的含义：

（一）共有部分由共有部位、共有设施设备组成。

（二）共有部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（三）共有设施设备，是指物业管理区域内。业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、冷气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第九十二条

省建设行政主管部门应当会同有关部门根据本条例制订业主公约、业主大会章程、前期物业管理协议和物业管理服务合同示范文本。第九十三条

本条例自2002年 月 日起施行

第二篇：广东省物业管理从业人员

广东省物业管理从业人员（管理员）岗位培训考试试卷

姓名：准考证号：分数：

一、单项选择题（每小题1分，共20分）阅卷 人得 分

1、物业服务合同由（B）与物业管理企业所签订。A、物业建设单位或社区委员会B、业主大会或业主委员会C、物业建设单位或业主大会D、物业建设单位或居委会

2、房屋专项维修资金的使用权益属于（B）。A、物业管理企业

B、全体业主 C、物业管理企业和全体业主共有D、政府主管部门

3、根据政府有关规定属特种作业（如电梯、电焊、锅炉、配电等）需（C）上岗。A、竞争 B、指定C、统一考核合格后持证D、大学文凭

4、业主大会应当代表物业管理区域内全体业主（B）的合法权利，承担相应义务。A、在物业管理活动中 B、行使在物业管理活动中C、在物业管理区域中D、行使在物业

管理区域中

5、物业服务用房属于共用设施，其所有权归（B）。A、建设单位B、全体业主

C、业主委员会D、物业管理企业

6、业主大会由（A）的全体业主组成。A、同一个物业管理区域内

B、物业管理区域内 C、同一个社区内D、同一个居民委员会内

7、业主委员会是（D）。A、物业管理企业的上级部门B、物业共用部分的经营

者 C、重大事项的决策者D、业主大会的执行机构

8、国家对从事物业管理活动的企业实行（A）制度。A、资质管理B、合格证

书C、职业资格证D、自治管理

9、物业管理企业资质等级分为（C）。A、国家级、省级、地市级B、甲级、乙级、丙级 C、一级、二级、三级D、高级、中级、初级

10、一级资质物业管理企业注册资本应为（B）A、1000万元以上B、500万

元以上C、300万元以上D、50万元以上

11、某物业管理公司管理着多层住宅100万平方米、高层住宅50万平方米、办公楼及商业

大楼40万平方米，从管理类型和面积上看，符合（A）A、物业管理企业一级资质

要求B、物业管理企业二级资质要求 C、物业管理企业三级资质要求D、物业管理企

业临时资质要求

12、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，总管理面积达120万平方米，从管理类型

和面积上看，该公司符合申报（C）资质条件。A、一级B、二级

C、三级D、临时

13、物业管理投标文件分（C）两大部分。A、投标邀请函和投标文件B、资格证明文件和物业管理方案C、商务文件和技术文件D、投标函和技术文件

14、物业管理投标的过程包括：①准备投标文件②获取招标信息③登记并取得招标文件④项

目评估与风险防范⑤接受资格审查⑥送交投标文件⑦签订并执行合同⑧参加开标、现场答辩

会议。正确的投标步骤是（D）A、②－③－④－⑤－①－⑥－⑧－⑦B、④－

③－⑤－②－⑦－①－⑥－⑧ C、③－②－⑤－④－①－⑥－⑧－⑦D、②－④－③－

①－⑥－⑤－⑧－⑦

15、前期物业服务合同应当采用：（B）A、口头形式B、书面形式C、口

头或书面形式D、其他形式

16、以下关于物业服务合同主体资格的论述，正确的是：（C）A、物业服务合同由业

主与物业管理企业签订 B、物业服务合同由业主大会与物业管理企业签订 C、物业服务合同由业主委员会与物业管理企业签订 D、物业服务合同由物业建设单位与物业管理企业签

订

17、关于业主公约生效的表述，下列哪种说法是正确的？（C）

A、业主公约只有经全体业主签字认可后方生效 B、业主公约只有经全体业主和非业主使用

人签字认可后方生效 C、业主公约经超过法定投票权数的业主签字后生效 D、业主公约经

政府主管部门备案后生效

18、早期介入最迟可以在（D）之前开始。A、建设阶段B、销售阶段C、验收阶段D、物业竣工

19、在酬金制下，物业管理企业以（A）的身份管理业主交来的物业服务费。A、代理人B、第三人C、当事人D、管理人

20、在业主委员会成立前，专项维修资金的使用由（A）。A、物业管理单位提出计

划，房地产行政主管部门审核后划拔 B、物业管理单位自行决定C、物业管理单位与部

分业主商议决定 D、物业管理单位与建设单位商议决定

二、多项选择题（每小题2分，共30分）

1、物业管理服务费的主要来源包括（ABC）。A、向业主收取管理服务费

B、合同约定电梯内广告收入C、物业区域内其他合法收入D、与本物业区域内无关的其他合法收入

2、业主大会的职责是（ABD）。A、制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B、选

举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C、与物业管理企业签订物业服务合同

D、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

3、业主在物业管理活动中，享有（ABC）权利。A、按照物业服务合同的约定，接受

物业管理企业提供的服务B、参加业主大会会议，行使投票权C、监督业主委员会的工作D、按时交纳物业服务费用E、遵守业主公约、业主大会议事规则

4、(AD)指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相

互关系。A、街道办事处B、物业管理企业C、业主委员会主任

D、社区工作站或社区居民委员会

5、物业管理区域划分应考虑（ABCDE）等因素，具体划分方法由有关主管部门制定。

A、城市规划B、共用设施设备C、建筑规模D、社区建设E、历史条件

6、房屋的完损等级分为五类，它们是（A、D、E、F、G）。A、完好房B、安居房C、商品房D、基本完好房E、一般损坏房F、严重损

坏房G、危险房

7、业主在物业管理活动中，履行的义务有（A、D）。A、遵守业主公约、业主大

会议事规则B、参加业主大会会议，行使投票权C、监督业主委员会的工作

D、按时交纳物业服务费用

8、房屋共用部位包括（ABC）。A、抗震结构部位B、具有共有、共用性质的部

位、设施和设备C、承重结构部位D、自用阳台

9、二级物业管理企业资质证书由（BD）颁发和管理。A、国务院建设主管部门B、省、自治区人民政府建设主管部门C、省、自治区人民政府房地产主管部门D、直

辖市人民政府房地产主管部门E、设区的市人民政府房地产主管部门

10、新设立的物业管理企业在资质申报时，除应提供营业执照，企业章程，验资证明之外，还要持（ACDE）向当地房地产主管部门申报。A、企业法定代表人身份证明B、企业

总经理身份证明C、物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同 D、管理和技术人员职称

证书和劳动合同E、物业服务合同

11、物业管理投标文件一般由（ABCE）组成。A、投标函及投标报价表B、资格证明文件C、物业管理服务方案 D、物业管理服务合同E、投标文件要求提供的其它材料

12、物业公共安全防范包括（ABCDE）。A、停车场管理B、对进出小区的人员及物品的管理C、智能化安防系统的使用管理及维护D、施工现场的管理E、配合公安机关做好社区管理

13、消防控制室检查内容包括（ABCD）。A、监控室人员的值班状况，值班精神状况，设施的运行情况 B、消防控制室的机房卫生，设备日常养护 C、防盗闭路监控系统的运行情况，是否跟踪对画面的监视、录相、记录 D、交接班情况，各种质量记录是否完好，各种运行参数是否正常，故障及其处理是否正确及时 E、消防水泵、管道的检修情况

14、物业灭火作战预案内容包括灭火注意事项、灭火作战预案图以及（ABCE）。A、物业项目单位的基本概况B、火灾危险性及火灾发展特点C、灭火力量部署D、灭火物资采购计划E、灭火措施及战术方法

15、在物业管理日常服务中，主要涉及到的物业管理风险有：（ABCE）。A、房屋及其设备、设施的维修、保养风险B、环境卫生和园林绿化管理的风险 C、物业管理区域秩序管理的风险D、商业经营服务工作的风险E、消防管理与车辆管理的风险

三、名词解释题（每小题5分，共10分）

1、物业管理：是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

2、管理规约：是指由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普片约束力的自侓性规范。它一般以书面形式订立。

3、业主：物业所有权人（包括共有权人）

4、业主委员会：指在物业管理区域内，经业主大会或业主代表大会选举产生，由业主代表组成的业主大会执行机构。

四、案例分析题（共40分）

（一）案例分析题（每小题2分，共10分）

经业主大会授权，某业主委员会拟聘请某物业管理公司为其住宅小区提供物业管理服务。双方经友好协商，已就物业服务合同中的主要条款，达成一致意见：“

（一）物业服务事项包括：物业维修、养护；清洁卫生；公共绿化；保安服务等等。

（二）物业服务费用按每月1.5元/平方米的标准向业主收取，多退少补。

（三）业主委员会的权利是执行业主大会的决议，监督物业管理公司履行物业服务合同，听取业主的意见和建议。

（四）物业管理公司有权制定物业管理规章制度，有权制订和修改《业主公约》。

（五）双方一致同意，物业管理公司有权采取停水停电的方法，催缴物业管理费。

（六）双方因履行本合同发生的争议应当协商解决，不能协商的，提请仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。

（七）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有相同法律效力。

（八）本合同经双方签字并盖章后生效。”请根据以上内容，回答下列问题：

问题

1、关于物业服务合同生效的说法，正确的是： A、双方已就合同的主要条款达成一致意见，只要口头承诺，合同即成立并生效B、合同只要经过业主委员会与物业管理公司签字即生效C、合同只有经过业主委员会与物业管理公司签字盖章后才生效D、合同只有经过业主委员会与物业管理公司签字盖章并经物业管理行政主管部门备案后方生效。

答案：（C）简要计算或推理过程说明：

问题

2、以下关于物业服务合同主要内容的表述，哪些是正确的？

A、物业服务事项的约定清晰明确B、物业服务费的收取方式约定不明确 C、合同仅约定了双方的权利，忽略了对双方义务的约定 D、物业管理公司有权制订和修改《业主公约》的约定无效

答案：（BCD）简要计算或推理过程说明：

问题

3、双方拟定的物业服务合同缺少以下主要内容：

A、关于合同期限的约定B、关于服务事项的约定 C、关于服务质量标准的约定D、关于解决争议方式的约定

答案：（AC）简要计算或推理过程说：

问题

4、以下关于物业服务合同主要条款法律效力的表述，正确的是：A、双方关于服务事项的约定无效B、双方关于物业服务费收取标准的约定无效 C、双方关于催缴管理费方式的约定无效D、双方关于仲裁解决争议方式的约定无效

答案：（CD）简要计算或推理过程说明：

问题

5、下列事项中，哪些有必要在物业服务合同中补充约定：A、风险责任的承担B、合同的变更C、合同的终止D、合同的补充

答案：(ABC)简要计算或推理过程说明：

（二）案例分析题案例分析题案例分析题案例分析题（每小题2分，共20分）某公司新接管一已入住十年的小区，通过业主意见调查，了解业主关于小区整改的意见，对项目的要求、预算金额和施工工期进行汇总见下表：

问题1：上述项目中，不属于物业管理企业负责的项目有： 问题1：上述项目中，不属于物业管理企业负责的项目有：

A、（1）B、（3）C、（4）D、（11）E、（13）

答案：（DE）简要计算或推理过程说明：D和E属业主自用部分，应该由业主自身承担 问题2：对于不属于物业管理企业负责的项目，如果业主愿意委托物业管理企业进行，其费用应该：

A、由委托的业主承担B、从物业管理费中支取C、由委托的业主和相邻业主承担D、从专项维修资金中支取

答案：（A）简要计算或推理过程说明：自用部位的维修费用由业主自己承担

问题3：上述项目中，可以从物业管理服务费中支取的项目有：

A、（3）B、（5）C、（7）D、（10）E（12）

答案：（DE）简要计算或推理过程说明：（1）D、E 金额较小，（2）D属于日常物业管理维修工作的内容，E属于小额物业管理服务设施的添置，不构成固定资产

问题4：从物业管理服务费中支取的项目，其资金在物业管理服务费公示表上应列入： A、行政办公费用B、维修保养费用C、绿化费用D、外包费用答案：（B）简要计算或推理过程说明：

问题5：上述项目中，需要向城市规划管理部门申报并取得许可后，方能进行的有：

A、（1）B、（4）C、（6）D、（7）E、(9)

答案：（CD）简要计算或推理过程说明：

问题6：对需要向城市规划管理部门申报的项目，应该由：

A、由物业管理企业进行申报B、由业主进行申报C、由原发展商进行申报D、由所在地居民委员会进行申报

答案：（B）简要计算或推理过程说明：

问题7：上述项目进行过程中，需由政府相关管理机构进行管理和最后验收的项目有：

A、（1）B、（4）C、（5）D、（8）

答案：（B）简要计算或推理过程说明问题

问题8：上述项目进行过程中，哪两个项目均对业主生活影响最大。

A、（1、4）B、（2、3）C、（5、6）D、（8、9）答案：（A）简要计算或推理过程说明：

问题9：如果该小区的维修资金不能满足整改项目的维修需要，拟采取下列哪些方法？

A、与业主协商，放弃部分项目的维修，待条件成熟时再进行 B、与业主协商，追加维修资金C、与业主协商，加收物业管理服务费用 D、由原建设单位无偿投入 E、与业主协商，由物业管理企业先行垫资进行，后从公共收益中逐年偿还

答案：（ABE）简要计算或推理过程说明：

问题10：如果该小区的维修资金能够满足上面所有应由物业管理企业负责的整改项目的需要，从物业管理的角度看，首先进行下面哪些项目最合理：

A、（1,7）B、（3,5,）C、(4,6)D、(8,9)

答案：（C）简要计算或推理过程说明：

4和6既是与业主生活密切相关的，又分属于设备和设施，施工现场不冲突，这样安排既能迅速满足业主的需要，又使物业管理企业在技术人员的安排上可以兼顾，施工对业主生活的影响又较小，所以是较佳的选择。同时分析其它几项答案，都有欠缺：A、（1,7）维修后的益处没有C、(4,6)明显，且施工会产生相互之间的影响。B（3，5）项目对业主生活的改善作用没有前者大，且绿化施工应安排在停车场和架空层施工之后。D、(8,9)维修后的益处没有C、(4,6)明显，且监控系统的施工应安排在小区外围封闭之后进行。综合上述因素，C是最合理方案。

（三）案例分析题案例分析题案例分析题案例分析题（每小题2.5分，共10分）某大厦座落于市中心，四面紧邻街道，总建筑面积约9万平方米，其中裙楼4层建筑面积约2.5万平方米为百货商场及超市，A座塔楼28层约2.5万平方米为四星级酒店，B座塔楼40层约3.5万平方米为商务写字楼，地下室约7千平方米（部分为公共停车场）。大厦全部使用中央空调。大厦主要机电设备集中设于地下室，统一运行管理。大厦建设单位（产权所有者）为某上市公司甲，百货商场、超市、酒店均由专业品牌企业以场地租赁形式经营，经营区域内全部自行管理。写字楼已出售了约2.8万平方米。大厦入住已有半年，使用率达95%，目前该大厦的物业管理仍由甲公司负责。现甲公司在公众媒体发布物业招标公告，拟聘请一家具有一级资质的物业管理企业为大厦提供物业管理服务。假设你所在的物业管理公司具备投标资格，拟参与投标。

请回答下列问题：

问题

1、在制定物业管理方案时，下列哪一项内容不是大厦管理服务的重点。

Ａ、设备设施管理Ｂ、公共秩序管理Ｃ、绿化管理Ｄ、消防管理答案：（C）简要计算或推理过程说明：

问题

2、下列关于物业管理方案的设想，哪些是错误的？ A、物业消防安全管理机构的管理范围不涉及商场 B、酒店区域内的客户服务不是物业管理的范围C、超市内夜间值班巡视是物业管理公司的职责D、写字楼公共卫生间清洁工作由物业管理公司负责E、酒店、商场、超市都有义务承担物业管理费

答案：（AC）简要计算或推理过程说明：

问题

3、在招标书中规定：物业管理服务合同期为一年,物业管理费采用包干制，但必须低于招标方的标底。在现场踏勘和由各投标人参加的咨询答疑会上了解到：①甲公司有意将酒店

所在的A座塔楼产权整体出售给乙公司，半年内可能成交；②甲公司要求中标单位提供“最完美、最高档、最全面、超一流”的物业管理服务；③目前，写字楼的许多业主不满意，认为甲公司的服务不佳而且物业管理费（8元／平方米·月）偏高。下面关于风险的分析，哪些是正确的？

Ａ、合同期太短，本公司可能亏损Ｂ、物业管理服务费必须降到8元／平方米·月以下，本公司可能亏损Ｃ、乙公司可能联合写字楼业主重新选聘物业管理公司，使合同提前结束Ｄ、业主虽有可能变化，但风险不在于此 Ｅ、甲公司提出的高标准、低收费的要求会带来物业管理风险

答案：（ADE）简要计算或推理过程说明简要计算或推理过程说明：

问题

4、在测算各项费用时，下列说法中（B）最具合理性？

A、商场、超市、酒店的物业管理费比写字楼的高B、商场、超市的用电量通常比酒店用电量高C、地下停车场物业管理费向甲公司收取D、甲公司自用写字楼的物业管理费不可减免

答案：（B）说明简要计算或推理过程说明：

第三篇：广东省财政学校物业管理暂行规定

广东省财政学校物业管理暂行规定

第一章 总则

第一条 学校拥有的财产是国有和校有的资产。它是学校教学、科研、行政办公和师生生活等活动的重要物资条件。加强学校的物业管理，充分发挥学校资产的作用，是办好学校的物资基础。

第二条 学校物业管理是学校一项基础性管理工作，其主要任务是：建立和健全各项规章制度；实施物业产权管理；保障物业的安全、防范物业流失；合理调配现有资产及有其效使用；及时维修，保持资产良好的使用功能。

第三条 学校物业的管理和使用，贯彻统一领导、分级管理、明确责任、合理调配、用管结合的原则。实行学校所有、统一监督管理，各科室享有物业合理使用的权力。

第四条 根据国家物业管理的有关文件精神，结合学校实际情况，制定本暂行规定。

第二章 管理体制

第五条 总务科是学校物业管理的职能部门，主要职责是：

1．根据政府物业管理的有关政策、规定，组织拟定学校物业管理的规章制度并组织实施、检查执行情况。

2．负责物业登记，组织物业的建帐工作与管理；

3．负责组织学校物业的清查、统计、报告及日常监督检查工作； 4．负责学校物业的调拨、报废、报损、报失的处理；

5．负责组织大型教学生活设备配置的可行性论证，及其采购买；

6．负责学校大型、精密、贵重设备使用效益的监管和大型公用行政设备的使用与维护管理；

7．负责学校公共用房和地产管理；

第六条 各科室特别是信息与电教中心、图书馆、学生科、培训中心是学校物业的具体使用部门，是学校物业二级归口管理部门。各部门应安排一位人员负责本部门物业管理工作。二级物业管理单位的主要职责是：

1．贯彻上级和学校物业管理有关规定，及时纠正违反物业管理规定的行为，对情节严重的应书面报告学校物业管理部门；

2．负责归口设备物资的建帐、建卡和物资的管理；

3．规划归口物业配置、负责本部门设备、物资购置的初步论证和组织申报； 4．负责归口物业的清查、登记及有关统计、报表的填报；

5．负责组织本部门物资的保管、维护保养、维修，提高设备物资使用效果和防止物业流失；

6．负责有偿占用归口物业的费用上缴和物业的保值或增值；

7．学生宿舍楼的财产及楼内公共设施由学生科宿舍管理员负责日常管理，要维修、更换、添置的应及时书面报告相关部门。第七条 根据政府关于物业管理法律规定，建立健全我校物业管理责任追究制度、损坏物资或丢失物资赔偿制度，区别情况做出经济赔偿或行政处分，直至追究法律责任。

第三章 设备、机电及物资管理

第八条 凡是能独立使用，使用期一年以上，在使用过程中基本保持原有形状的仪器仪表、电子设备、车辆、卫生医疗器械、文体设备、标本模型、文物及陈列品、图书、工具量具和器皿、行政办公设备、家具等固定物业或低值物资，不论使用何种经费购置或物业来自何种渠道（包括赠送），使用部门都要在学校物业管理部门建帐，办理物业报增（报减）手续。

第九条 凡是使用期在一年以下的各种易损易耗物资，如玻璃器皿、电子元件、零配件、文具用品等。使用部门要建立、健全登记保管制度，按照量入为出、满足需要的原则拟定物资采购计划，防止物资积压和浪费。

第十条 各类设备、机电原则上不能随意搬离原安放点或挪作他用。确因工作需要动用的，使用人要经过物资管理部门负责人同意和办理借出手续，限期归还。第十一条 凡是利用学校教学、科研、行政办公设备或设施开展社会服务，必须以保证学校正常教学、科研工作秩序为前提。使用单位必须向学校物业管理部门提出申报，经有关校领导审核同意后办理手续，实行有偿使用。

第十二条 为了最大限度发挥学校设备、机电的使用效益，对于长期闲置或效益较低的教学、科研、行政办公用仪器设备，学校有权对设备使用部门进行适当调整。

第十三条 大型、精密、贵重设备、机电以及操作较复杂或操作中容易出错的仪器设备，使用部门必须在设备安放处设置明显标识，列出操作规程和注意事项。老师或学生在操作前，必须熟悉操作规程并得到设备技术负责人或管理人员允许后方能上机。大型、精密、贵重仪器设备以及需要填写使用记录的仪器设备，每次使用完毕，必须认真填写使用登记册内的有关项目。第十四条 根据学校教学、科研工作和行政办公以及学校发展的需要和财力情况，由相关职能部门制定设备购置计划。由学校解决经费的设备购置计划，使用部门应于每年十二月底之前向学校职能部门提出申报。物业管理部门会同有关职能部门进行审议并组织专家论证，经学校校长办公会议审议同意后立项，再报学校或上级主管部门申请专项拨款。

第十五条 学校配备仪器设备要实行优化配置的原则，防止浪费。根据学校实际，实行岗位责任制，最大限度发挥仪器设备的使用效果。

第十六条 仪器、设备等物资的调拨、转让、报损、报废实行统一管理，由使用单位提出申请报告，填写有关表格送物业管理部门，经过鉴定、审核并报主管校长批准后才能处理和变更帐务手续。

第四章 公共用房和地产管理

第十七条 广东省财校校园内建筑物，所有权属学校。总务科代表学校维护建筑物的所有权，对校内的各类用房进行安排、调配，对房屋使用性质和使用情况进行监督管理。

第十八条 结合学校实际情况，核定各科室教学、科研和行政办公等各类用房定额指标。使用单位有合理使用、妥善保护、保养和维修的责任。

第十九条 各单位不得随意改变房屋使用性质，不得对外出租、经营或以其它形式出让教学、科研、行政办公和其它用房。第二十条 各单位不得随意拆改、装修公用房屋或明显加大房屋荷载。确因使用功能需要拆改内部结构或装修房屋的，使用单位要向物业管理部门提出申请，经有关职能部门核准并报主管领导批准。

第二十一条 教工住宅区实施社会化的物业管理与服务，住户承担已购住房维修维护责任，遵守已购住房及住宅区的管理规定。校内未出售的住房属于非福利性质用房，由实行住房货币分配后暂时尚未购房的教工短期租用，学校根据政府的有关规定计算和收取租金。

第二十二条 广东省财校校园里所有土地，使用权属于学校，归学校统一管理。不允许任何单位或个人擅自动用校内土地，经过批准临时使用的单位，须向学校支付土地临时占用费。要维护用地边界的完整和校园的安全，不得在围墙上开门、打洞。

第二十三条 校园里的树木、草地和园林设施属学校所有。美化、绿化校园，人人有责。未经办理审批手续不得砍伐树木，不得蓄意破坏校园绿化。

第五章 违规处理

第二十四条 学校教职员工、学生都有用好管好学校物业的义务和责任，依法维护物业的安全、完整。

第二十五条 有下列行为之一者，学校责令迅速改正并根据情况分别作出追究经济赔偿、追缴经营所得、校内通报批评或追究直接责任人和主管部门领导责任的处理：

一、对本部门所管辖的物业造成严重流失或损失或浪费不反映、不报告、不采取相应管理措施的；

二、擅自转让、处置物业造成严重后果的；

三、不如实进行固定物业登记、不如实填写校产报表，隐瞒真实情况的；

四、擅自拆卸公共用房墙体或围墙、擅自大面积装修房屋或明显增加房屋荷载的；

五、擅自把非经营性物业或学校无形物业用于经济活动，谋取个人或本单位利益的。

第二十六条 学校各级物业管理人员和物业使用人员，违反物业管理规定，造成物业大量流失或损失而构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十七条 本规定由学校总务科负责解释。第二十八条 本规定自公布之日起执行。

第四篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。

第五篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

新市场营销法则 助推企业成长电子商务营销食品餐饮营销建筑房产营销消费品营销

使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，