某某工业园区控制性详细规划

第一篇：某某工业园区控制性详细规划

控制性详细规划案例

第一章 总 则 第一条 为适应贵阳市经济社会发展需要，推进贵阳市生态文明城市建设，在工业经济发展面临的严峻形势下，切实增强危机感和紧迫感，以科学发展观为指导，推进我市医药制造产业更好发展，促进修文县扎佐镇医药工业园用地健康有序地进行开发建设，为城市规划建设和规划管理提供依据，根据国家有关法律、法规、规范和贵阳市城市总体规划（2009-2020年），制定本规划。第二条 规划的主要任务 以城市总体规划为依据，与土地利用总体规划相衔接，综合相关专项规划的要求，对具体地块的土地使用和建设提出控制指标，作为城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据，并指导修建性详细规划的编制。凡在本规划用地范围内进行各项土地使用和建设活动，均应符合本规划。任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理。第三条 规划的主要内容

（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

（二）确定各地块用地性质、用地面积、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求；

（三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；

（四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高；

（五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合，确定地下空间开发利用具体要求；

（六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。第四条 本规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。根据《中华人民共和国城乡规划法》，规划确定的铁路、公路、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、消防通道、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。第五条 本规划由规划文本、图件和附件组成。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。其中文本和图件具有同等法律效力。第六条 本规划经贵阳市人民政府批准后，自批准之日起严格执行。经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。如需作出修改或调整，必须按法定程序进行。第七条 本规划具体内容由贵阳市人民政府城乡规划行政主管部门负责解释。第二章 规划功能定位及目标 第八条 总体定位 将扎佐医药工业园区建设成为基础设施完备、具有一定竞争力、以医药产业为主导产业的示范性园区。第九条 建设发展目标 按照市委市政府对全市工业园区的总体建设部署和要求，扎佐医药工业园的建设应达到二类工业园区的建设标准，实现园区“六通一平”（供水、排水、供电、公路、通讯、供气、场地平整）。第三章 规划用地布局和功能结构 第十条 规划范围和用地规模 扎佐医药工业园位于贵阳市扎佐镇区南部，西临210国道、北接扎佐镇中心区，西邻川黔铁路、贵遵高速公路，南邻贵阳高尔夫。规划总用地468.10公顷，其中，城市建设用地348.82公顷。

第十一条 用地功能和用地结构 扎佐医药工业园用地以医药产业用地为主，兼有行政管理用地、科研孵化用地、商业用地、居住用地等为园区生产配套服务的其它建设用地。园区分为中成药制造、化学原料药及制剂、生物制药、保健食品等四类产业分区；两个综合服务区；一个科研孵化区；一个仓储物流区。

第十二条 产业用地规划 园区规划各类医药制造产业用地217.25公顷，其中：中成药产业用地103.01公顷，化学原料药及制剂产业用地65.02公顷，生物制药产业用地15.75公顷，保健食品产业用地33.47公顷。

第十三条 居住用地规划

1、村民安置用地规划

规划在园区西北部、与扎佐镇区临近的居住用地中进行村民安置，用地面积为1.70公顷。

2、职工住宿用地规划

规划园区西北部的居住用地作为职工住宿用地。

3、保留园区内的万江机械厂家属区的居住用地6.32公顷。第十四条 科研孵化用地规划 园区中部规划科研孵化用地15.61公顷。第十五条 公共设施用地规划

园区公共设施用地包括：行政办公用地12.45公顷；商业服务用地9.83公顷；文化娱乐用地0.33公顷；教育科研用地25.81公顷。第四章 土地使用和建筑规划管理规定 第一节 各地块使用性质的划分和适建要求 第十六条 地块划分 园区分为5个大地块，52个小地块，采用大地块—小地块两级划分形式，如01-01。01地块：位于园区北部，主要为园区管委会行政办公用地、110KV易街变电站用地、居住用地、入口景观绿地、园区商业金融用地、生物制药产业用地及部分园区科研用地；

02地块：位于园区中北部，主要为贵州林校用地、扎佐林场办公用地、中成药制造产业用地及部分园区科研用地；

03地块：位于园区中西部，主要为中成药制造产业用地； 04地块：位于园区西南部，主要为保健食品产业用地及部分中成药制造产业用地；

05地块：位于园区东南部，主要为行政办公用地、园区商业金融用地、中成药制造产业用地、化学原料药及制剂产业用地。第二节 工业企业总平面布置 第十七条 工业企业总平面设计，必须贯彻执行十分珍惜和合理利用土地的方针，因地制宜，合理布置，节约用地，并符合国家现行的防火、安全、卫生、交通运输和环境保护等有关标准、规范的规定。第十八条 严格执行国家工业建筑设计规范，工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。园区内厂房建设以多层标准厂房为主，对适合多层标准厂房生产的工业项目，应全部进入多层标准厂房，以实现土地经济合理集约化利用，充分体现园区风貌特色。第十九条 工业企业厂区及建筑物、构筑物的外形宜规整，厂区内建筑群体的平面布置应与空间景观相协调，并应结合产业区规划及厂区绿化，提高环境质量，创造良好的生产条件和整洁的工作环境。第二十条 工业企业总平面布置，应结合当地气象条件，使建筑物具有良好的朝向、采光和自然通风条件。高温、热加工、有特殊要求和人员较多的建筑物，应避免西晒。第二十一条 工厂、仓库应设置消防车道。一座甲、乙、丙类厂房的占地面积超过3000㎡或一座乙、丙类库房的占地面积超过1500㎡时，宜设置环形消防车道，如有困难，可沿其两个长边设置消防车道或设置可供消防车通行的且宽度不小于6m的平坦空地。第三节 建筑物间距的规定 第二十二条 建筑间距必须符合消防、卫生、环保、绿化、安全、工程管线埋设、建筑设计规范等法律、法规的规定，并由城市规划行政主管部门核定。第二十三条 工业建筑的间距按《建筑设计防火规范》，根据生产的火灾危险性分类、工业建筑耐火等级等，确定厂房及仓库的（防火）间距。单、多层厂房、库房之间的间距最小一般不应小于10米，高层厂房、库房之间及其与其他厂房之间的间距，最小一般不应小于13米，并符合《建筑设计防火规范 GBJ16—87（2001修订版）》的有关规定。第二十四条 非工业建筑间距按《贵阳市城市规划管理技术规定》执行。第二十五条 挡墙、护坡与建筑的最小间距，在无地质灾害影响下，应满足住宅日照、通风、防护、消防的需要；高度大于2米小于6米的挡墙和护坡的上缘与建筑的净距离不得小于5米，下缘与建筑的净距离不得小于3米；高度大于6米的挡墙应作退台处理，退台宽度不得小于1.5米。第四节 建筑退让距离 第二十六条 建筑物沿城市道路、公路、河渠、排水干线、人防设施、电力保护区及用地边界修建时，必须符合有关法律、法规规范的规定。特殊工艺工业厂房及未涉及退让距离的构筑物由城市规划行政主管部门根据具体情况确定。第二十七条 建筑物沿用地边界修建，应按规定的建筑间距的一半或按相邻建筑的间距需求退让，不开窗的山墙沿用地边界布置时，应按5米和满足与相邻建筑的间距要求退让。第二十八条 建筑后退道路红线距离指建筑物最外缘部分至道路红线的最近距离，按《贵阳市城市规划管理技术规定》执行。第二十九条 沿高压走廊两侧修建建筑物、构筑物，应在高压走廊保护范围以外。保护范围规定见空间管制规划。第三十条 地下建筑应按用地边界退让3米以上修建。地下建筑临城市道路应参照高度24米以下地面建筑临城市道路的要求退让。第五节 工业用地集约使用 第三十一条 凡新建的建设项目建筑容积率、建筑密度，应按图则《规划控制指标一览表》的规定采用，并由城市规划行政主管部门核定。第三十二条 为促进园区工业项目集约合理用地，提高集约利用土地程度，从严控制供地，确定投资强度、容积率、建筑密度、绿化率、行政办公及生活服务设施用地所占比重等5项控制指标，为单一否定性标准，工业项目建设用地必须同时符合这5项用地指标。

1、投资强度：园区工业项目用地投资强度按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》(国土资发[2008]24号)确定，根据工业产业门类、修文县的城市划分等级，医药制造产业一般不得低于1175万元/公顷。

2、容积率和建筑密度：工业用地建筑密度不得低于30%；容积率按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》(国土资发[2008]24号)确定，根据工业产业门类、考虑提高园区土地的利用价值、以及园区用地供应相对紧张的现状实际医药产业下限一般不得低于0.8。

3、各工业项目用地中集中建设的行政管理及生活服务设施用地比例不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建设经营性项目，严禁在工业项目用地中建造成套住宅、专家楼、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

4、绿地率：严格控制工业项目厂区绿地率，工业企业内部原则上不得安排绿地，不得圈占土地搞“花园式”工厂。工业项目用地绿地率最高不得超过20%。第三十三条 园区内工业项目应集中建设，采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层厂房生产的工业项目，应建设或进入多层标准厂房，提高工业项目用地的使用强度和使用效率。工业建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。第三十四条 工业建设项目的规划控制容积率、建筑密度为下限控制指标要求，上限不限；绿地率为上限控制指标要求，下限不限；根据工业项目建设需要，可以局部超出建筑限高，以鼓励工业用地集约使用，鼓励建设多、高层厂房。第五章 道路交通设施规划 第三十五条 道路系统规划 园区道路分为以下四个等级：

园区城市主干道：镇区环线，红线宽度20米。

园区主干道：210国道，红线宽度20米；药业大道，红线宽度30米；万江路南段，红线宽度20米；药兴路，红线宽度20米；希望路，红线宽度24米；展望路，红线宽度20米。

园区次干道：振兴路，红线宽度18米；振药路，红线宽度18米；展望路，红线宽度16米。园区支路：红线宽度12-16米。

第六章 公共服务设施规划 第三十六条 行政办公设施规划 规划在园区设置园区管委会，用地面积1.79公顷；园区行政管理机构，包括园区派出所用地，用地面积0.62公顷。第三十七条 商业服务设施规划

规划在园区设置商业金融服务设施，以及园区市场设施，用地面积9.83公顷。

第三十八条 文化娱乐设施规划

规划在园区设置文化娱乐设施用地0.33公顷。第三十九条 医疗卫生设施规划

规划在园区设置医疗门诊一处，附设于园区中部商业用地中，建筑面积500平方米。

第七章 市政公用设施规划 第一节 给排水设施规划 第四十条 给水设施规划

1、用水量标准

居民综合生活用水量：200升/人.日 工业用地用水量指标：75 m3/公顷.日

2、用水量预测

园区最高日用水量1.88万m3/日，平均日用水量1.34万m3/日。

3、供水水源及水厂

近期采用高潮水库水源、中远期采用革老寨泉水、远景采用清坑地下泉水、西冲地下泉水；中远期高潮水厂规划供水规模2万m3/日、远景规划供水规模4万m3/日。

4、供水管网规划（1）供水分区

将园区划分为2个供水分区：供水低区及供水高区。供水低区：扎佐林场东侧山脉以西及以北地区、210国道沿线区域，主要由龙王寨、龙王寨2号高位水池重力供给。供水高区：扎佐林场东侧山脉以东及以南地区、210国道沿线区域，主要由中途加压泵站及二级及二级2号高位水池供给。（2）供水管网规划

在工业园区建设区域道路的同时建设区域给水管，给水管连接成环状管网，以保证供水安全，然后由枝状配水管配至每个地块内部。给水管道沿道路敷设，给水管道在30米以上道路双侧布置，30米以下道路单侧布置。在≥DN100管上按不大于120米间距设置市政消火栓，保证消防供水安全。（3）供水调节设施

保留现有两座高位水池，规划新建两座：龙王寨2号高位水池（容量2000m3，池底高程1345m），二级2号高位水池（容量2000m3，池底高程1400m）。

第四十一条 排水设施规划

1、排水体制

严格按雨、污分流建设片区排水系统。

2、排水分区

以浪潮河、珍珠河构建工业园区排水系统主骨架，园区污水分别排入浪潮河、珍珠河截污沟，雨水排入河道。污水由扎佐下游规划新建的扎佐污水处理厂处理。

3、污水工程规划（1）污水量预测

规划区污废水总量1.07万m3/日。（2）污水管网规划

工业园区污水（含生活污水、处理后的生产废水、污水）经污水支管、干管、主干管、截污沟集中收集后输送至污水处理厂处理。污水管原则布置在人行道或慢车道。（3）污水处理规划 ①污水排放标准

在规划区排放的生活污水，要求必须经过化粪池等初级处理构筑物处理方可排入园区污水系统，医院的污水必须经医院消毒池杀灭病原菌后方可排入城市排水系统。工业废水的排放，执行我国“三同时”和“谁污染谁治理”的原则，采用分散与集中相结合的处理方式，工业废水原则要求自行处理达到《污水综合排放标准》一级标准后方可排入雨水管渠或水体。②污水处理厂规划

扎佐镇污水处理厂规划选址在扎佐镇北部扎佐河旁，规划处理规模2万m3/日，分期建设，一期处理规模1万m3/日，二期1万m3/日，处理后的污水作农灌或工业回用，主要服务范围为工业园区及扎佐镇。

4、雨水工程规划（1）雨水量计算

雨水计算采用贵阳市暴雨公式

1887（1+0.707lgP)q=──────────

(t+9.35P0.031)0.695 重现期： 排水干线 P=5年 排水支线 P=1-3年

径流系数：建设区Ψ=0.85，绿化Ψ=0.35（2）雨水管道规划

雨水由雨水支管、干管、主干管（沟）收集后就近排入水体；雨水管原则布置在道路的人行道或慢车道上。第二节 电力电信设施规划 第四十二条 电力设施规划

1、负荷预测

预测工业园区年电力负荷30MW，用电量1.65亿KWh。

2、供电电源

110kV易街变为园区主供电源，规划容量2×50MVA，同时为保证供电可靠，规划新建一回220kV扎佐变—110kV易街变的110kV扎易Ⅱ回。

3、电网规划

近期改造和完善工业园区10KV配电网，形成环网供电，采用环网结线开环运行，提高电网供电的可靠性和灵活性。10/0.4KV变配电设施应设置于负荷中心，以箱变或户内变配电所为主，0.4/0.23KV低压供电半径不宜大于250米。

工业园区主干道道路照明应采用高效节能型灯具，照度达到10-20lx，由专用回路供电，集中控制管理。

规划范围内110KV、35KV现状及新建电力线路采用架空敷设，10KV电力线路在新建设区结合道路建设采用电缆沟(管)埋地敷设，10KV电力线原则上布置在道路的东、南侧。第四十三条 电信设施规划

1、预测固定电话装机为4500门，电话普及率达50门/百人。

2、保留管委会电信模块局2000门，建筑面积100平方米；规划在园区东部服务区新建电信模块局3000门，建筑面积100平方米。

3、在规划范围电信线路全部采用电信电缆或光缆沿电信管道埋地敷设，电信管道布置在道路的西、北侧，其中沿主干道12孔，次干道6孔。

第三节 燃气设施规划 第四十四条 燃气工程规划

1、燃气负荷预测

序号 用户类别 耗气量（Nm3/日）1 居民用户 2100 2 公建用户 840 3 工业用户 7756 4 未预见量 535 总计 11231

2、燃气气源

规划近期利用沙文液化天然气接收储配站供气，远期由规划新建三元高中压调压站供应压缩天然气。

3、调压站规划

工业园区共设置中低压燃气调压站2座，每座占地面积50平方米。工业用户设置用户专用调压站。

第八章 空间管制规划 第四十五条 园区空间管制主要涉及城市黄线、城市绿线的控制。

城市黄线主要是指110KV易街变电站，用地面积1.00公顷；3处垃圾转运站，用地面积0.70公顷；集散广场，用地面积0.78公顷；园区范围内35KV易磨线，按电力线两侧各10米控制。

城市蓝线主要涉及主要涉及珍珠河河道蓝线，按河道中心线两侧各5米控制；沿河建设时，建筑物建筑红线应退让河道保护绿线2米。城市绿线主要涉及园区内保留林地的保护控制范围；珍珠河河流保护带，按河道蓝线两侧各7米控制；园区内规划的各类城市绿地的用地范围。

第九章 综合防灾规划 第四十六条 消防规划

1、消防设施规划

规划利用扎佐消防站保证园区消防安全。

2、消防给水

（1）结合给水规划，在建设区形成环状管网，增大供水能力，保证消防时供水的安全性。

（2）给水管网供水压力要保证市政消火栓流量不小于10升/秒，压力不低于100KPa。

（3）增设消火栓，新建和改造的道路的配水管上均应按120米间距配套建设市政消火栓。

第四十七条 人防工程规划

1、坚持“平时使用方便，战时满足要求”的原则，在平战结合方面要因地制宜、注重实效。

2、人防工程建设规划 结合区域建设修建平战两用防空地下室。平时作为商场、地下通道、停车场等，战时作为人防疏散及掩蔽系统。

第四十八条 地质灾害防治规划

1、规划范围内工程地质情况良好，未发现滑坡、崩塌、泥石流等地质灾害，无明显地质灾害点，但仍应作好相应的地质灾害预防措施。

2、工程建设加剧、引发地质灾害的可能性及危害程度预测评估：

①规划区现状地质灾害不发育，工程建设不会加剧现有地质灾害。②大规模切、填方等工程建设有可能引发切方边坡滑坡、崩塌、填方边坡滑坡等地质灾害，可能性中等至大。

3、地质灾害防治 切实加强地质灾害防治，避免和减轻地质灾害造成的损失，维护人民生命和财产安全，保障建设工程顺利进行，达到防灾减灾的目的。①各级国土资源部门负责区域内地质灾害防治的组织、协调、指导和监督工作。②相关部门在审批项目时，要把地质灾害危险性评估作为审批的一项重要内容。工程建设应当在可行性研究阶段进行地质灾害危险性评估，并将评估结果作为可行性研究报告的组成部分。建设项目规划设计中，尽量根据地形调整场坪标高，降低引发地质灾害的可能性及危险性。③建设工程主管部门应与国土资源部门加强对开展过地质灾害危险性评估工作的相关建设项目进行检查，确保评估工作中提出的防灾工程措施在建设过程中得到落实。④施工前做好岩土工程详细勘察，查明岩土体性状、地下水埋藏深度以及隐伏岩溶发育分布情况等，对不利因素采取有效工程措施进行处理。⑤严禁埋压、圈占消火栓或者占用防火间距、堵塞消防通道。

第十章 生态环境保护规划 第四十九条 大气环境控制 根据《环境空气质量标准》（GB3095-1996），规划将园区全部划为二类环境质量功能分区，规划执行二级标准。第五十条 水环境综合保护

园区所有污水均截流至规划的污水处理厂，使废水排放达到《制药工业污染物排放标准》（于2008年8月1日执行）

中的标准，并按照此标准执行，污水集中处理率达到100％。第五十一条 声环境控制规划 根据《城市区域环境噪声标准》，规划将园区分为三个噪声控制区：行政管理、科研孵化及服务配套等区域为二类噪声控制区，噪声控制标准为：昼间60分贝，夜间50分贝；工业区为三类噪声控制区，噪声控制标准为：昼间65分贝，夜间55分贝； 210国道两侧区域为四类噪声控制区，噪声控制标准为：昼间70分贝，夜间55分贝。第五十二条 固体废弃物处置规划

园区规划3处垃圾转运站用地。园区生产产生的工业废渣，应采用生态学原理，提高废渣综合回收利用，禁止随意堆放和外泄，对不能回收和利用的工业废渣应先在园区进行集中收集，再选择专用的垃圾处理场集中处理。一般固体废弃物实行控制区统一管理，工业废弃物综合利用率达到90%，危险废弃物安全处理率达到100%，生活垃圾处理率达到100%。

第五十三条 林地保护规划

加强生态环境保护与建设，提高生态环境质量，禁止占用规划划定的林地保护范围，应采取有效的园区绿化建设措施，提高园区绿化水平，将园区建设成为绿色、环保、健康、高标准、高品质、高效益的优质工业园区。

第五十四条 园区主要污染物最高允许排放限值 第五十五条 预防、减轻园区不良环境影响的管理措施

1、凡园区内新建、扩建、改建、引进等项目，必须执行国家对建设项目实行环境影响评价制度；必须选用无污染或少污染的工艺、技术、设备；必须执行污染治理及综合利用与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的规定。

污染治理项目与主体工程没有同时竣工的，环境保护设施未经环境保护部门验收或验收不合格的，不得强行投入生产或使用。

2、从事园区医药工程设计的单位，在设计中要采用先进的生产工艺技术，从工艺技术上消除或减少污染源；对工艺上不能解决的污染要采取先进的防治措施，符合环境保护的要求。

3、园区行政管理部门在安排和审查年度新建、扩建、改建、引进等项目计划时，对与主体工程有关的污染治理和综合利用工程所需资金、设备、材料、必须同时列入计划，切实予以保证。在施工过程中，不得以任何借口，挤掉污染治理和综合利用工程的资金、设备、材料和施工力量。

第五十六条 预防、减轻园区不良环境影响的治理措施

1、造成环境污染和其他公害的企业，必须有治理规划，并有计划、有步骤地实施。

2、各企业要加强管理，开展技术研究，搞好综合利用，最大限度地回收各种资源，提高原料、燃料利用率。

3、企业在原有生产基础上进行扩建、改建项目时，原有污染问题应一并解决。

4、企业必须按规定提取一定比例的更新改造资金用于治理污染。

5、对造成环境严重污染的企业或产品要限期治理。未经治理或治理后未达到国家或地方有关标准时，不得扩大生产能力。

6、各企业所排放的废气、烟尘，必须采取有效措施加以治理，使其达到国家或地方规定的标准。

7、各企业所排放的废水要做到清、污分流，分别处理，提高复用率；对含有毒有害物质的废水必须治理并达到国家或地方规定的排放标准。严禁采用渗井、渗坑等办法排放，确保园区内水体不受污染。

8、各企业要加强废渣的治理，严格执行国家或地方的有关规定，禁止任意排放和丢弃。

9、所有噪声大、振动大的生产设备和生产工艺要采用消声、隔声、防振装置，达到国家和地方规定的环境噪声标准。

10、一切产生粉尘的生产岗位，要提高设备的密闭性和采用除尘、吸尘装置，使环境大气中的粉尘含量符合环境质量标准。

11、在生产中使用放射性物质以及汞、砷、铅、镉、铬、氰化物等有毒物质的企业，要按照有关规定严加防护、管理和控制，防止污染环境。

12、在治理污染物的过程中，不论是排出厂外，还是转让其他单位加工或使用，应经当地环境保护主管部门批准，防止发生二次污染。第五十七条 预防、减轻园区不良环境影响的生产管理措施

1、各企业必须根据国家颁发的污染物排放标准，制定各生产车间排放污染物的控制指标，列入技术操作规程，作为经济责任制的考核依据。

2、企业应切实管好、用好污染治理设施及环境保护装置，保证正常运行；发生故障时，要采取相应措施（包括停止生产），防止发生污染事故。

3、各企业的环境保护装置是固定资产的组成部分，要按固定资产管理办法进行管理，不经当地行政主管部门同意和环境保护部门批准，任何人不得决定停用、拆迁、报废，财务部门不得销账处理。

4、各企业要搞好环境监测，逐步建立和完善重大环境污染事故隐患评价制度，加强对环境污染事故隐患的管理，防止事故隐患的爆发。

5、有重大环境污染事故隐患的企业，对主要污染物的性质，污染事故隐患的类型及可能爆发的因素，应制定污染事故的防范、应急措施、建立紧急救援组织。

第五十八条 预防、减轻园区不良环境影响的机制保障措施

1、园区行政管理部门应设置环境保护专职机构并配备相应的专职人员；园区内大中型企业应根据本企业的环境保护工作任务设置相应的环境保护的管理机构及监测站；小型企业应设置相应的环境保护专职人员。

2、园区环境保护机构的职责是：

（1）认真贯彻国家的环境保护方针、政策、法令，执行地方政府、上级主管机关的有关法规、条例等。监督园区内企业对环境保护法规的执行情况，并负责组织制订园区环境保护管理实施细则。（2）负责组织编制园区环境保护中长期规划和年度计划，并协助主管领导组织、实施。

（3）配合科技部门制定园区环境保护的中长期科研规划和年度计划，组织鉴定和推广环境保护科技成果。

（4）监督检查有关部门对污染治理、环境保护规定的执行情况，参加园区内新建、扩建、改建项目计划任务书（方案）、可行性研究、扩初设计审查以及引进项目或装置中有关环境保护技术方案的确定和竣工项目的验收工作。

（5）组织环境保护技术情报、科研信息的交流，在园区内推广先进治理技术和管理经验。

（6）领导园区内的环境监测业务工作，建立环境保护技术档案。第十一章 规划实施 第五十九条 建立健全城乡规划科学决策和监督管理机制，完善城乡规划管理制度、体制和机制，引导园区建设健康发展。第六十条 审批后的控制性详细规划应向社会公布，接受人大、政协、公众和上级部门的监督；加大执法力度，对违反控制性详细规划进行建设的，应依据有关法律法规查处。第六十一条 严格执行城市规划法，严格实行“一书两证”制度。理顺管理体制，严格建设和管理程序，坚决查处违法占地和违法建设行为。严格控制本规划划定的城市公共绿地市政公用设施用地，任何单位和个人均不得侵占。对擅自违反规划进行建设的，必须承担相应的行政或法律责任。第六十二条 加大招商引资力度，加快融资平台建设。按照市场化运作模式，以土地使用权、基础设施项目所有权和经营权出让为条件，实施特许经营，采用BT、BOT、BO、独资、合作等形式，大力引进各类资本投入；充分激活民营资本，多方直接融资投入；积极争取国家和省级投入，推进工业园区基础设施建设；改革投融资体制，采取政府投资引导、市场化运作、银政企合作等融资模式，搭建投融资平台，拓展投融资渠道，加大工业园区基础设施建设投入力度。第六十三条 建立利益平衡和共享机制，充分调动各方积极性，实现共同开发、园区共建，建立合理的利益平衡和共享机制，合理划分税收分享比例，营造良好的产业建设和投资环境。第十二章 附则 第六十四条 本规划的强制性内容以黑体标识。城市规划强制性内容是对城市规划实施进行监督检查的基本依据,城乡规划行政主管部门提供规划设计条件，审查建设项目，不得违背城市规划强制性内容。违反城市规划强制性内容进行建设的，应当按照严重影响城市规划的行为，依法进行查处。

第十三章 术语解释

1、高层建筑: 公共建筑总高度超过24米低于100米的建筑。

2、高层工业建筑：高度超过24m的两层及两层以上的厂房、库房。

2、建筑密度: 一定地块内的所有建筑物的基底面积占用地面积的比例（用百分比表示）。计算公式：建筑密度=建筑基底面积/地块面积

3、容积率(FAR): 一定地块内所有建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。现行的容积率是指建筑物地上建筑面积与该项目规划使用土地面积之比。地下建筑作为设备、车库时面积不计入容积率。计算公式：FAR=建筑总建筑面积/地块面积

4、绿地率: 规划用地中绿化用地面积与该建设项目规划使用土地面积之比。计算公式：建地率=绿化用地面积/地块面积

5、建筑间距: 两幢建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

6、地块界线: 某个地块建设项目实际的建设用地范围，其围合形成的封闭地域。

7、建筑后退道路红线: 建筑沿道路部分（整体或局部）的建筑外边界后退道路红线的水平距离。

8、建筑红线: 指规划建筑的外框线及尺寸，以及规划建筑外框线与相临城市道路、相临建筑间距的控制标注。

9、投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积。其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。

10、行政办公及生活服务设施用地所占比重：当无法单独计算行政办公及生活服务设施占用土地时，可以采用行政办公及生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。

附表1 修文县扎佐镇医药工业园控制性详细规划 用 地 汇 总 表 序

号 类 别 名 称 现 状 规 划

面积（万㎡）占总用地比例（%）面积（万㎡）1 总用地 468.10 100 468.10 100 2 城市建设用地 118.49 27.4 348.82 74.5 3 水域及其它用地 339.61 72.6 119.28 25.5 其

中 水域 0.64 0.1 1.2 0.3 耕地 192.68 39.0 园地

林地 135.21 31.0 118.08 25.2 牧草地

（%）占总用地比例 村镇建设用地 11.08 2.4 弃置地 露天矿用地

附表2 修文县扎佐镇医药工业园控制性详细规划 城市建设用地平衡表

序 号 用地

代号 类别名称 面积（万m²）占城市建设用地（%）

现 状 规 划 现 状 规 划 1 R 居住用地 7.34 12.51 6.2 3.6 2 公共设施用地 33.77 64.03 28.5 18.4 其 中 行政办公用地 12.45 3.6 商业金融业用地 0.29 9.83 0.2 2.8 文化娱乐用地 0.33 0.1 体育用地

医疗卫生用地

教育科研设计用地 33.48 41.42 28.3 11.9 3 M 工业用地 55.71 217.89 47.0 62.5 4 W 仓储用地 5.83 1.7 5 T 对外交通用地 S 道路广场用地 19.77 39.04 16.7 11.2 7 U 市政公用设施用地 1.90 1.69 1.6 0.5 8 G 绿地 7.83 2.2 其中：公共绿地 7.83 2.2 9 D 特殊用地

合 计 118.49 348.82 100 100

附表3 扎佐医药工业园工业用地投资强度控制指标下限 单位：万元/公顷

（参照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》〖国土资发[2008]24号〗）

行业代码地区分类 一类 二类 三类 四类 五类 六类 七类 市县等别 第一、二、三、四等 第五、六等 第七、八等 第九、十等 第十一、十二等 第十三、十四等 第十五等 13农副食品加工业 ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440

14食品制造业 ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 15饮料制造业 ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 16烟草加工业 ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 17纺织业 ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 18纺织服装鞋帽制造业 ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 19皮革、毛皮、羽绒及其制品业 ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 20木材加工及竹、藤、棕、草制品业 ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440

21家具制造业 ≥1815 ≥1450 ≥1055 ≥725 ≥605 ≥555 ≥440 22造纸及纸制品业 ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 23印刷业、记录媒介的复制 ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 24文教体育用品制造业 ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 25石油加工、炼焦及核燃料加工业 ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 26化学原料及化学制品制造业 ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 27医药制造业 ≥3885 ≥3105 ≥2260 ≥1555 ≥1295 ≥1175 ≥440 28化学纤维制造业 ≥3885 ≥3105 ≥2260 ≥1555 ≥1295 ≥1175 ≥440

29橡胶制品业 ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 30塑料制品业 ≥2070 ≥1660 ≥1210 ≥830 ≥690 ≥625 ≥440 31非金属矿物制品业 ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440 32黑色金属冶炼及压延加工业 ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 33有色金属冶炼及压延加工业 ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440

34金属制品业 ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 35通用设备制造业 ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 36专用设备制造业 ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 37交通运输设备制造业 ≥3885 ≥3105 ≥2260 ≥1555 ≥1295 ≥1175 ≥440 39电气机械及器材制造业 ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 40通信设备、计算机及其他电子设备制造业 ≥4400 ≥3520 ≥2575 ≥1760 ≥1470 ≥1330 ≥440 41仪器仪表及文化、办公用机械制造业 ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 42工艺品及其他制造业 ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440 43废弃资源和废旧材料回收加工业 ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440

注：根据《工业项目建设用地控制指标》国土资发〔2008〕24号文中对“城市等别划分”的划定，修文县在市县等级分级中，属于第十三等地区。

附表4 扎佐医药工业园工业用地容积率控制指标下限

（参照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》〖国土资发[2008]24号〗）行业分类代码 行业分类名称 容积率 13 农副食品加工业 ≥1.0 14 食品制造业 ≥1.0 15 饮料制造业 ≥1.0 16 烟草加工业 ≥1.0 17 纺织业 ≥0.8 纺织服装鞋帽制造业 ≥1.0 19 皮革、毛皮、羽绒及其制品业 ≥1.0 20 木材加工及竹、藤、棕、草制品业 ≥0.8 21 家具制造业 ≥0.8 22 造纸及纸制品业 ≥0.8 23 印刷业、记录媒介的复制 ≥0.8 24 文教体育用品制造业 ≥1.0 石油加工、炼焦及核燃料加工业 ≥0.5 26 化学原料及化学制品制造业 ≥0.6 27 医药制造业 ≥0.7 28 化学纤维制造业 ≥0.8 29 橡胶制品业 ≥0.8 30 塑料制品业 ≥1.0 31 非金属矿物制品业 ≥0.7 32 黑色金属冶炼及压延加工业 ≥0.6 33 有色金属冶炼及压延加工业 ≥0.6 34 金属制品业 ≥0.7 35 通用设备制造业 ≥0.7 36 专用设备制造业 ≥0.7 37 交通运输设备制造业 ≥0.7 39 电气机械及器材制造业 ≥0.7

通信设备、计算机及其他电子设备制造业 ≥1.0 41 仪器仪表及文化、办公用机械制造业 ≥1.0 42 工艺品及其他制造业 ≥1.0 43 废弃资源和废旧材料回收加工业 ≥0.7

注：考虑提高土地的利用价值，以及园区用地供应相对紧张的现状实际，医药产业容积率的下限一般不得低于0.8。

第二篇：苏州市工业园区民营工业区控制性详细规划

苏州市工业园区民营工业区控制性详细规划 苏州工业园区民营工业区控制性详细规划 规 划 文 本

第一章 总 则

第一条 为了满足工业园区民营工业区规划管理的需要，保

证民营工业区开发建设的顺利进行，特编制本控制性详

细规划。

第二条 本规划主要依据建设部《城市规划编制办法》、《

城市规划编制办法实施细则》、《苏州工业园区民营工

业区总体规划》及《江苏省城市规划管理技术规定》（试行）编制而成。

第三条 本规划是苏州工业园区民营工业区开发建设的法定

指导性文件，凡在规划区范围内的一切建设活动必须遵

照《中华人民共和国城市规划法》的规定执行本规划。第四条 本规划的实施必须是文本和有关图纸同时使用。第五条 本规划涉及的指标是依照部、省、市有关规定和参

考其他城市的经验确定,未涉及的指标应符合国家、江

苏省和苏州市的有关规定。

第二章 规划范围界定

第六条 本规划西以西侧４０米规划城市干道为界，北以机

场路为界，东、西面以河为界，总用地103.34公顷。１

第三章 土地使用性质分类控制

第七条 规划中土地使用性质分类和分类代码采用建设部

《城市用地分类和代码》所规定的标准。

第八条 在以地块为整体进行开发时，工业区干道所规定的街区不得进行变更。次级道路所限定地块的变更，须经

城市规划主管部门批准，次级道路所限定地块内的细分

在规划实施过程中允许调整，但其规模必须符合图则中

所规定的指标总量控制要求。

第九条 开发过程中，因工业区发展的多种可能性，经园区

规划划主管部门批准，可有条件地变更某些地块原定的土地用途。表一说明了各地块允许设置、不得设置以及

须经过规划主管部门批准方可进行的用途，规划主管部

门在批准时可附带一定的条件。

第十条 禁止在规划区内开办污染环境的项目；控制高耗电、高耗水等浪费资源的项目；限制社会效益不高的项目。尽

量引进污水排放量小的企业。

第十一条 在进行表一中所载准许用途时，必须同时遵守其它

一切有关法则规定，以及有关政府契约条款的规定。第十二条 现有建筑的用途与图则所标定不符时，暂不须立即

更正，但若将建筑或土地全部或部分改作与现有用途有

别的另一用途时，则各用途必须与规划所规定的相符。第十三条 图则中确定的公共绿地及市政配套设施用地，严禁

改作其它用途。

２

第四章 土地使用强度控制

第十四条 各地块开发时，用地规模、容积率、建筑密度、建

筑高度和绿地率必须符合图则所规定。

第十五条 工业区内容积率，控制下限，建筑密度控制上限，绿地率不得小于30％。

第十六条 同一地块内，不影响周围环境的前提下，经规划主

管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率。

第五章 建筑后退红线控制

第十七条 各建筑物后退道路红线必须符合图则中的规定，后

退相邻基地红线距离，必须符合国家、省市有关规定和

要求。

第十八条 一般地段建筑后退道路不少于5米，后退相邻地块

各不少于5米，具体见图则。

第十九条 凡对周围环境有噪音、烟尘、震动、辐射、强电磁

场等干扰的建筑物，其后退相邻地块红线的距离应符合有关文件规定。

第六章 建筑间距与高度控制

第二十条 任何建筑间距应符合消防、卫生、环境保护、城市 ３

设计、防灾、通风和工程管线埋设等方面的规范和要求。第二十一条 打工楼地块建筑日照间距按1.2以上控制，其它建

筑日照间距暂不做规定，由园区规划局项目审批时再做

补充。

第二十二条 两边建筑之间侧距，多层最少为6米，高层最少为 13米。建设单位要在上述侧距通引自备车辆，侧间距还

需增加。如需设置消防设备，由消防部门协同规划主管

部门确定。

第二十三条 工业区建筑层数一般控制在5层以下，特殊情况下

应符合图则的高度控制规定。

第七章 道路交通规划

第二十四条 规划区道路按外围道路，小区主干道，小区次干道

划分，道路控制点座标详见图则。

有关道路红线宽度规划控制如下：

主干道路红线宽度24米

次干道红线宽度12一18米

支路为8米

以上道路断面形式见图则。

第二十五条 各地块机动车出入口的位置必须符合图则中的有关规 定。

第二十六条 工业区外围道路上禁止各单位开设机动车出入口。第二十七条 各地块应根据有关规定配建停车场（库）。４

第二十八条 工业区内人、车流集中的公建必须留出足够的人流

疏散广场。在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍

设计。

第八章 配套设施规划

第二十九条 各地块内的市政公共配套设施是必须提供的基本设 施，不得随意减少。

第三十条 社会管理机构、服务中心、工商税务、卫生、文化

活动室等设施与其他建筑合建，不宜单独占地。第三十一条 垃圾站建筑面积100平方米。

第三十二条 公共厕所在小区主次干道上按400米左右间距设置，每处用地面积60平方米左右。

第三十三条 消火栓分布沿小区主干道双侧错开布置，其它道路

上单侧布置。

第三十四条 公共绿地指为工业区提供户外游憩活动的集中绿

地，在绿地内允许修建游憩设施、建筑小品、雕塑等。

但其建筑的用地面积不得超过公共绿地的20％。

第九章 市政管网规划

第三十五条 工程管网的设置标准满足工业区开发建设需求，其

规模适当留有余地。

第三十六条 工程管网包括给水、污水、雨水、电力、电讯、有 线电视、路灯等六类管线。第三十七条 管网铺设原则上均为地下埋设。

第三十八条 在近期建设个别工业项目中，要求适当考虑自备系

统，以保证近期基础设施系统滞后情况下，工业项目正

常运转。

第十章 附 则

第三十九条 本规划采用苏州坐标1985国家高程基准。

第四十条 本规划由园区城市规划行政主管部门负责解释。第四十一条 本规划自批准之日起施行。附录1：地块指标控制表 附录２：

附录３：

名词解释及有关技术规定

１、地块：以区内道路红线、河道蓝线和不同用地性质界线 所划分出的城市用地。

２、建筑容积率：一定用地范围内，总建筑面积与总用地面 积的比值。总建筑面积

容积率＝─────

总用地面积

工业地块按0.3下限控制，其他地块可适当提高，但必

须保证管理中心突出地位。

３、建筑密度：一定用地范围内，建筑基底总面积与总用地

面积的比率。

地块建筑基地面积

建筑密度＝────────（％)地块用地面积

工业地块原则上按35%上限控制，交易中心以及其他公

共服务设施地块，考虑其空间形态要求以及开发经济效

益，可给予适当提高。

４、用地红线：按规定的审批权限批准，由城市规划行政主

管部门核定的建设项目的土地使用界线。

５、道路红线：由规划确定的道路用地横断面宽度的边界线。

６、建筑限高：建筑高度的限制，主要突出工业区空间形态

和景观要求，工业建筑限高一般以5层为上

限，交易中心适当降低。

１１

７、绿地率：规划区范围内各类绿地（包括公共绿地、厂旁

绿地、专用绿地）的总和占规划区用地的比率

（％）。以30%为下限，中心区各类用地可适

当降低。

８、出入口方向：为保证工业区交通运输的要求而规定，出

入口规定方向为机动车进出地块开口方向，尽可能避免直接在24米主干道上开口。

９、建筑后退红线：建筑物退线包括建筑退缩用地边界和建

筑物间距。为了保证安全要求和避免相

互干扰，地块邻近道路的一侧，以及相

邻地块之间必须遵守一定的退线要求，地块退后道路红线不小于5米，相邻地

块各退不小于5米。

１０、相容性： 指建设项目性质与《图则》规定的地块土

地土地使用性质相合或相矛盾的程度。附录４：文本用词说明

为便于在执行本细则条文时区别对待，对要求严格程度不同 的用词说明如下：

１、表示很严格，非这样不可的：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”

２、表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”

３、表示允许稍有选择，在条件许可时应首先这样做的：

１２ 正面高速采用“宜”或“可”，反面词采用“不宜”

４、条文中指定应按其它有关标准、规范执行的，写法为“

应按„„执行”或“应符合„„的规定”。

苏州工业园区民营工业区控制性详细

规划说明书

为了确保工业区开发建设工作顺利有序的进行，确保工业区 每一分期功能与空间的完整性和滚动开发的可持续性，遵照合理 开发、节约用地的原则，本规划在总体规划的基础上，对近期建 设用地作出进一步规定，对近期建设各用地提出具体要求。

第一章 基本情况

民营工业区位于苏州市市区以东、斜塘镇镇区以南，斜塘镇 镇域范围内。工业区北靠机场路，西以弥陀河为界，用地包括斜 塘镇斜塘、庙浜两个行政村以及斜步村的３个自然村，全区总面 积2.22平方公里。

截止1996年底，区内现有住户700户，总人口2120人，区内 现有村小２所，村卫生所１处。

第二章 规划依据和原则

一、规划依据

１．《中华人民共和国城市规划法》

２．《城市规划编制办法实施细则》

３．《苏州市工业园区民营工业区总体规划》

４．《江苏省城市规划管理技术规定》（试行）

１

二、规划原则

１．结合考虑、统筹安排，适应社会经济发展需要，特别

是市场经济发展需要。

２．依据国内有关规划原则和要求，合理借鉴成功经验，科学安排各项指标，为各地块开发提供科学依据，增强

适应发展中不可预见因素的能力。

３．加强公共市政配套设施建设，减少重复投资、提高效率，为民营工业区开发提供良好的基础条件。

４．注重改造和开发的效益，发挥规划控制对经济调控的杠

杆作用，强调经济效益、社会效益和环境效益的综合统一，保证开发建设的现实性与规划实施的可行性。

５．尊重利用自然地形条件，严格环境保护措施，控制生产

污染，保护环境，美化环境。

第三章 规划范围

本次规划北以机场路为界，西以西侧规划的40米道路为界，东面以规划整治后南北向河道为界，南面以整治后东西向第二条 河道为界，全区总面积103.34公顷。

第四章 总体布局

民营工业区是以发展高新技术为先导现代民营为主体，社会 公益事业相配套的现代经济区。

２

根据工业区总体规划的要求，本次规划用地以工业为主体，同时包括交易中心、管理中心以及公园等工业区公共配套服务设 施，用地功能相对单一。

一、空间形态：

民营工业是改革导向的大趋势，是社会主义经济发展的重要 组成部分，因此民营工业区的建设应坚持高标准、高起点和高效 益的原则。本次规划中的管理中心是民营工业的象征和标志，是 整个工业区的制高点。无论是建筑体量、建筑高度都应重点突出。在管理中心的东面则为整个工业区的中心区所在，中心区的建设 应以其新颖别致、建筑空间的开闭等设计手法，构成工业区的景 观风貌和全新的工业区形象，形成工业区空间形态的主旋律。通 过管理中心以及中心区的建设，辅以沿街绿化和大面积公共绿地 的设置，协同构成工业区起伏舒展和收放自然、富有变化的空间 形态。

二、土地使用：

本次规划在总体规划的基础上加以深化，规划对公建用地进 行调整，适当减少交易市场用地和其他公建用地，增加工业用地，规划以原总体规划道路骨架为依据，确定北部综合工业区、南部 工贸区、中部为中心区的规划布局。规划中除对各项用地面积、开发强度、出入口方位、建筑后退红线等明确规定外，还对垃圾 站、公厕等设施作出了明确规定，保证建设、管理的可行性和可 操作性。

１．工业用地

工业用地为规划的主体，用地面积72.26公顷，其性质主要

３

为１、２类工业，绝对禁止有污染的３类工业出现，充分利用河 道、道路绿化改善工业区内部环境。

２．公共服务设施

公共服务设施除中心区集中设置的交易中心和管理中心外，沿中心区东西向主要道路设置邮电所、医疗站、银行、少量餐饮 以及农贸市场等小型公共配套设施，满足企业员工日常生活需要。

３．市政设施

规划范围内设变配电所３个，污水提升泵站一处。每400 米 设垃圾站和公共厕所，用地由开发地块提供。同时在管理中心设 环卫所，为环卫工人提供休息场所。

４．绿化用地

绿化用地除总体规划中确定的公共绿地外，其他主要为沿河 沿路绿化。沿西侧40米道路留出不小于10米的绿化隔离带，沿主 次道路绿化不小于５米，沿支路绿化不小于３米。

三、地块划分：

为方便规划管理，根据民营工业区开发的实际情况，规划以 道路河道以及不同用地性质地块界线为依据，将规划用地划分三 个区７１个地块，地块用地面积，以１ha为标准上下浮动。第五章 道路规划

规划在总体规划基础上，结合工业区的开发的实际对北面综 合工业区内道路线型给予适当调整。增加下一等级道路，宽度为 ８米，除交通需要外，主要道路尽可能减少工业地块直接开口。４

工业区道路一般道路交叉口的缘石半径不得小于12米，其中 16一24米主次干道考虑集装箱车辆通行要求，缘石半径不得小于 18米。

规划中公共建筑配建停车位由单独设置的公共停车场解决，各单位停车场自行解决。

第六章 河道整治规划

在保证地表径流和泄洪通畅的前提下，规划对工业区河道进 行疏、拓、砌、通、改等综合治理。为保证河床不作过大移动，除部分河段外，一般河道整治前后中心线不变，整治后河道走向 控制点坐标按图则执行。规划河道蓝线宽度按50米、45米、40米、30米四个等级控制。河道两侧设５米河道防护带，河道防护带一 般用于设置植树带，根据沿河造景的需要，允许用作相关用途，但禁止非造景用途占用河道防护带。

第七章 工程管线

１．给水

⑴水源：依据总体规划论证意见，民营工业区供水与园区

供水系统并网，使用园区水厂的水源。

⑵规模：预测如下表

⑶管网布置：工业区内给水干管由西边园区40米纵向干道

接入工业区内，40米干道上给水管管径采用∮600管，工业

区主要干道上敷设∮400管，其它干道敷设∮300管形成地块

间环网布局。给水管采用ＰＶＣ新材质。消防用水与工业给

水管合用同一管道。沿道路每间隔80米设置一个消防栓。

２．排水

６

工业区内排水采用雨、污水分流制。

⑴雨水：雨水排放采用就近入河的原则，雨水量估测按苏州

地区暴雨强度公式计算： 2887.45(1+0.794lgp)q＝──────────────(立方米/秒·公顷)(t+18.8)0.81 其中:q为降雨强度(立方米/秒·公顷)p为重现期 采用p＝1年 t为降雨历时(分钟)民营工业区内河道密度较大，分布较均匀，可以满足自

己径流要求。

雨水管管径主干道雨水管不小于∮450。雨水管主要敷

设在道路中心线的东、南侧。

⑵污水：污水量按给水量的80%考虑污水处理率达100%，计

污水量为0.94万吨/日。污水排放由东、西两侧向中间；

由南向北最后排入斜塘镇污水处理厂。污水管沿道路中心

西、北侧敷设。最小口径不小于∮230，截流干管一般为

∮450，最大为∮800，中间规划两个污水提升泵站以保证

污水排放。

３．电力：工业区内全部规划电力电缆

工业区内北部现已建成10KV１#变电站，现正拟建２#变电

站，依据园区供电局的设想，建成后的２#变将是一个带

有环网室的总开闭所，向启动区供电。依据这一设想规划

考虑在中部及南部各设一个类似于２#变电站功能的变电 ７

站向各个地块工厂供电，以保证1.1km2用地范围内的供电要求。

工业区内供电提供规划按300kva/ha估算，总用电负荷

为30兆瓦，依据供电局设想若一个工厂能达到200 一300kva 就设立一个专变，由总开闭所直接供电到厂，规划中每个地

块工厂的面积基本上为１公顷左右，即每个地块用电预测为 300kva左右，故规划中每个地块均设一10kv变电站，以便于

管理。若有些工厂用电量较小规划则建议将其纳入标准厂房

内和其它用电量较小的单位合用一变电站。

电力电缆一般敷设在道路侧石外东、南侧

４．路灯

所有道路均需敷设路灯管，每间隔15一20米设一灯柱，路灯线与电力电缆同侧敷设。

５．电讯、有线电视

工业区内邮电通讯将由斜塘镇镇区中心支局承担，因而

电讯电缆及有线电视将均由斜塘镇引入。电讯电缆和有线电

视线同侧敷设，均敷设在道路侧石外西、北侧。

６．燃气

工业区内不再考虑供热需求，规划建议采用瓶装液化气

解决工业区内的燃气需求。

７．管线综合规划

管线综合布置见各道路横断面图。

８

第三篇：工业园区控制性详细规划编制方法调整的探讨

工业园区控制性详细规划编制方法调整的探讨

《现代城市研究》2010年第6期

摘要：文章针对目前工业园区控制性详细规划编制中存在的用地分类与工业项目特征不吻合，忽略对土地经济效益的控制，缺乏动态适应性等问题，结合实证研究，提出其控规编制应进行适当调整，以强化工业用地的特殊性和经济性，并结合规划控制的动态适应性对其进行了系统完善，在此基础之上尝试构建一套适合工业园区开发建设的指标体系，旨在加强工业园区土地的利用效率，关键词：工业园区；控制性详细规划；编制方法调整

引言

工业园区作为一种发展经济和改善城市布局的重要模式，以集约性为突出优势并引起了全国各地的兴建高潮，但在实际开发建设中不乏圈占土地，盲目开发等现象。随着城市建设用地加速扩张与土地政策的紧缩，为了在工业用地上加强管理，改变其粗放的用地方式，从2003年开始国家下发了各种关于清理整顿工业区加强建设用地管理的通知，国土资源部先后发布了《全国工业项目建设用地控制指标(试行)》(2004)和《全国工业项目建设用地控制指标》(2008)(下称指标)，标志着工业用地的引资和发展步入了一个新的阶段。

工业用地的标准虽引起了国家的重视，但是在规划编制中还未明显体现相应变化。《城市规划编制办法》第二十四条规定，“编制城市控制性详细规划，„„，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门(城乡规划主管部门)作出建设项目规划许可的依据”，由此可以看出，控制性详细规划(以下简称控规)是指导实际项目开发的主要依据，对于工业园区建设的健康发展起着重要的引导作用。

控规作为直接面向市场的政府规划手段，它使工业区的规划有更强的针对性，对用地有了明确的定性和定量，但是现实中控规在对工业区建设的控制和引导方面还没有达到预期效果，工业园区土地利用率依然低下，一方面表现为土地的开发利用程度较低，另一方面则表现为土地的经济产出率较低。由于实施管理不当造成了控规失效外，工业园区控规编制自身中还存在一些问题。本文正是从这些问题出发，结合实际项目对工业用地控规编制方法的调整提出一些看法。

工业园区控规编制中存在的问题

控规最根本的是直接界定了土地的发展权，也就决定了土地的市场价值，因而对地产市场乃至经济发展起着举足轻重的作用。由此决定了控规的主要内容是明晰土地性质和开发强度，开发强度需要从空间、经济、土地资源利用等方面考虑，而现行的工业园区控规编制中并没有完全反映以上内容。

2.1忽略不同类型产业用地的区别

确定土地的利用性质是控规的核心，在控规编制中按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)对地块进行用地划分，针对于工业用地，标准中只划分到中类。而根据《国民经济行业分类》(G B／T4754—2002)中工业部分的分类(包括30大类)，不同类型产业对于投资强度、用地规模，空间布局有不同的需求，比如交通设备制造业中的汽车制造业，具体又分解为整车制造、发动机等主部件制造，零配部件制造，车辆组装等行业，通过对这些行业的调查分析，发现同属于汽车制造业下的不同行业同样存在着投资强度与土地利用强度上的较大差异。如果仅仅按照建设标准中的用地分类进行编制，无疑会导致控规缺乏科学性，也不利于完善与发展园区的产业链，从而影响了土地的高效利用。

2.2忽略对土地经济效益的控制

工业园区作为产业集群的空间体现，通过土地产出效益的分析研究，很多工业园区总产值虽高却掩盖不了空间效率低下的事实。在目前工业园区的开发中，由于某些政府缺乏前瞻性或管理不当导致“工业房地产”土地投机现象或是缺乏资金而低强度开发的现象。控规作为城市规划控制土地开发运作的关键层面，在其编制的过程中需加强对土地价值规律以及经济效益的考虑，加强对投资强度，土地产出率等控制。

2.3缺乏对规划的动态性考虑

土地在由生地转变为熟地再到开发的过程中，包含现状价值、潜在价值、开发价值附加三大影响因素，其土地开发的综合价值会相应发生变化。

工业园区一般都位于城市边缘区，它的形成是一个循序渐进，分片区，分步骤的过程，而且随着外界环境的变化，会有不同的规划应对措施。规划时以现状价值为依据进行控制，就会忽略其潜力价值和由于开发所带来的价值附加，换句话说就是由于某工业区刚刚起步入园标准不高，但随着园区的发展，新入驻企业就会有相对应的开发强度。

在工业园区控规编制中，应该以一种动态性眼光来看待土地价值的变化。然而，在我国城市高速发展的转型期，市场经济瞬息万变，即使再高明的规划师也无法预测未来，所以强制性的内容一旦以立法的形式固定下来，可能会无形中对城市土地开发造成浪费，降低了土地的利用效率。

综上所述，出现上述问题是由于在控规中忽略了工业园区的用地特征和市场作用下土地经济价值以及动态规划，而仅仅依托于现有的编制体系是无力承担起园区土地资源合理配置任务的。针对于上述问题，结合实证研究进行一些思考。

实证研究一一蔡五区核心地段控制性详细规划编制方法探讨

3.1编制背景

蔡五区主要是由宝鸡市岐山县蔡家坡镇、五丈原镇和曹家镇组成，由于产业的发展受到行政区划的制约，为了可以在更广阔的范围内整合经济资源，故而突破行政区划将其合并，统称为“蔡五区”。

蔡五区属于陕西省实施“一线两带”建设的核心层和宝鸡市“工业强市”战略的重点区域，区内拥有各类企业2400多家，产业涉及汽车制造、服装纺织、医药化工、机械电子食品加工，建筑建材等领域，其中重型汽车及零部件产业已经成为宝鸡市八大工业基地建设重点之一。本文主要以其汽车工业园为研究对象，谈谈笔者对编制体系的适当调整的看法(图1)。

3.2按工业项目类型进行用地细分

工业园区的产业集群并不是企业在某个区域聚集，而是企业之间的分工合作，大量上下游企业与配套企业围绕着主要产品在区域内形成分工。所以，为了引导工业园区形成产业集群，控规编制需要在现状产业发展的基础上，对汽车产业集群及相关产业链进行研究，科学分析，建立产业链，进行用地细分，确定每块用地性质和规模。

首先建设汽车产业园区相关产业构成的汽车制造产业链，汽车制造产业链的核心主要包括产品技术，采购和物流、生产制造、销售服务四个方面，建立产业间的相容关系。比如汽车零部件制造产业链，它是汽车制造产业链的一部分，是由不同等级关系的汽车零部件企业的价值活动构成的，上游是原材料企业的价值活动，下游是汽车整车企业的价值活动。汽车零部件制造(A)产业与汽车整车制造(B)产业为相容性产业，而A产业，又由相关A1、A2、A3„„An(如汽车仪器制造厂汽车电器厂汽车用品厂等)不同等级关系的企业构成，共同完成产品A的制造(B同理)，但每个企业的产品都可以直接推向市场，也可成为园区内其他相关产业的原材料进行再加工、生产(图2)。

依据现状产业基础通过产业链建立用地类型的方法突破了以建设用地标准进行用地划分的局限，使控规的编制更具针对性和可实施性。

在具体的地块划分中，为便于操作，按照产业类型对用地的不同需求，提出了“大型厂房”和“通用厂房”两种不同的用地类型，大型厂房的一般用地规模为10-15hm2，通用厂房的用地规模以5～10hm2最佳。建议设置基本地块，面积为2hm2，进驻的工业企业根据其发展要求选择基本地块数量。

3.3调整指标体系

以国家的相关规范制度和省级城市规划管理技术规定为基础，考虑土地经济价值等因素，对原有指标体系进行了适当调整。

3.3.1增加经济类指标项

增加投资强度、土地产出率两项经济类控制内容，其中投资强度是关键指标，直接影响所投资产业的用地幅度;土地产出率则对产业的地均产出提出了要求，对地方税收评估起到直接参考作用。

项目用地范围内单位面积固定资产投资，参照《指标》表1“投资强度控制指标”和附件2“土地等别划分”中规定的内容，蔡五区属于14等级城市，其中汽车及零部件加工业的投资强度不小于1175万元／hm2，但依据蔡五区的工业

2发展水平，远期投资强度可以1300万元／hm为底线；土地产出率以地区支柱产业陕西重型汽车集团的产值为衡量标准，不低于1000万元／hm2，远期不低于2000万元／hm2。

3.3.2以容积率为核心双向控制指标的确立

现行工业区的控规编制指标体系中，对容积率的控制，只设置了上限，不起到改变土地利用效率低下的作用，通过增加下限控制，以产业作为容积率确定的主要因素，满足土地市场价值。

容积率下限控制的影响因素有《工业项目建设用地控制指标》中对最低容积率的限制、城市角度分析的产业发展规模范围，投资强度的折算和现状调研分析结果。容积率上限控制的影响因素有《陕西省城市规划管理技术规定》，城市角度分析的产业发展规模范围、城市环境对产业的发展要求。以汽车整车制造类地块来说，在《指标》“容积率控制指标”中按大类(交通运输设备制造业)规定其容积率不得小于0.7，而实际中虽然整车制造的投资强度较高但受生产工艺影响容积率偏低，在蔡五区的平均值为0.5，综合考虑将其下限定为0.5。通过对蔡五区整体开发强度因子评价研究和城市设计的引导确定其上限。

按照此类方法，得出了大型厂房(主要指汽车整车制造)的容积率为0.5—1.0，通用厂房的容积率分1.0～1.4、1.0～1.6两种。

3.4关于“动态”规划的思考

针对于控规缺乏动态性的问题，在学界得到普遍赞同的观点是“将控规由‘终极蓝图式’的规划调整为‘过程规划’，分区分期设计，将原来一次性完成的控规分解为若干次‘过程规划’”，以此适应市场的变化，对土地开发真正起到调控作用。

工业发展的多变性使控规内容需加强弹性和应变。笔者认为可以建立一种与具有“分期”思想的总体规划相对应的“分期”控制性详细规划有区别地把握近期、中期，远期的控制深度(对于远期不能确定的部分指标进行弱化)，并从法律角度予以约束使分期思想由宏观层面的指导性转化为微观层面的操作性，实现城市控制性详细规划的动态滚动式发展。工业园区控规编制指标体系的调整方法的建议与思考

指标体系是控规中最核心的组成部分，以其为研究重点，在上述实例基础之上从土地利用与使用属性，环境容量与土地使用强度，建筑形态与城市设计和设施配置要求四个方面，总结出一套成体系的指标调整方法(表1)。

4.1原有指标控制的调整

在土地利用与使用属性中，用地性质仅仅按照城市建设用地分类是不够的，需要结合工业分类进行用地细分；地块划分要注意结合工业生产的合理规模，对于近期建设的项目地块尽量细化，而对于远期的项目地块依照路网框架不做较细划分。环境容量与土地使用强度指标是反映土地利用效率的核心，对此要采取双向控制指标，保障土地效益；“建筑密度”不完全适合于工业用地需进行更换，采用新的指标。建筑形态与城市设计指标中变被动的保障为主动引导，对建筑(构筑物)进行限高限低，满足工业园区空间轮廓和景观塑造的需要。设施配置要求指标中将停车位改为双向控制，使其更具灵活性。

4.2引入指标项

4.2.1强化工业项目的用地特征

工业园区属于一类特殊的城市建设用地，受外界因素干扰较大，而且在规划布局上与其他用地也有区别，针对其自身特征，需要加入以下几项。

工业项目类型：在原用地性质的基础上对地块进行细分，按照《国民经济行业分类》对划分地块的产业类型进行引导。

建筑系数：由于工业生产的特殊性，除建筑外会存在许多大型构筑物，在控规指标控制中，应用建筑系数项替换原有的建筑密度项。

4.2.2强化经济引导性

为合理有效利用资源，在工业园区的控规编制中要加强对土地经济性合理利用的研究，需引入几个重要的经济指标。

投资强度：按照《工业项目建设用地控制指标》和地区经济水平确定投资强度。对于已批项目还可以根据项目投资额和投资强度控制用地规模保障开发强度。

土地产出率(土地产出率=项目销售总额／项目占地面积)：通过地区现有工业规模、产值得出一个比较合理标准，用以衡量土地预期综合效益，也是作为项目审批的依据之一。

4.3启示

编制工业园区的控规，笔者认为在初始阶段应将大量时间花费在现状，尤其是与土地经济和产业相关的各种信息的调查分析上，比如地区相关产业的规模，资金投入、收益回报等以及工业发达地区的相关指标，借鉴先进产业集群经验等，才能提出适应地区工业发展的科学合理指标体系。

结语

工业园区是我国城市化进程中的必然产物，科学地控制引导才能使其发挥出最大效益。控规作为政府控制引导城市建设的主要手段，其合理的指标编制体系是实现工业园区高效利用资源的重要保障。本文针对控规编制中存在的问题，结合工业园区自身特征对指标体系进行的一些调整，可能有失偏颇，还有待进一步完善。

随着近年来科学发展观的落实学界提出了“生态工业园区”的概念即工业园区的规划建设要在促进经济，社会效益的同时，兼顾环境效益，充分发挥规划对各种资源高效配置的引导作用。因此，今后控规编制中还应逐步增加一些生态控制指标项，如：COD(化学需氧量)、SO2、园区内工业废料再生利用率、耗能预测量等，有利于推动工业园区的可持续发展。

段德罡 王瑾 西安建筑科技大学建筑学院

第四篇：控制性详细规划心得整理

控制性详细总结报告

问题一：什么是控制性详细规？

按照《城市规划基本术语标准》（GB/T50280-1998）的定义，控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。简言之，就是以总规为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。

一、控规的任务：

在城市总体规划的指导下，制定所涉及的城市局部地区、地块的具体目标，并提出各项规划管理控制指标，直接指导各项建设活动。

二、控制性详细规划应当包括下列内容：

1、详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

3、提出各地块的建筑位置、体型、色彩等城市设计指导原则；

4、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行系统以及其他交通设施、规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施。控制点坐标和标高。

5、根据规划容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线、进行管线综合、确定地下空间开发利用的具体要求。

6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。

问题二：控规做什么？（对总规的确认和修正）

控制性详细规划上有总规和分区规划制约，下要引导控制修建性详细规划，这也突出了控制性详细规划的最大作用——承上启下。除此之外，控制性详细规划还有以下几个重要作用：与管理、开发的结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理），体现城市设计构想（给城市设计制定大致风格），城市政策的载体（体现政府领导的各种政策）。其内在构成包括六个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动

一、土地使用控制

土地使用控制即对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定，具体控制内容包括用地性质、用地使用相容性、用地边界和用地面积等。用地性质按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）规定建设用地上的建设内容，用地使用相容性（土地使用兼容）通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，给规划管理提供一定程度的灵活性。地块划分：

1、地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。

2、地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。

3、地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。

地块划分的依据划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，同时确定用地面积与边界不应停留于简单的表面形式上，而应以用地性质规划为基础，综合考虑街坊开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素，对地块进行合理划分，其划分有如下一般原则：

1、严格根据总体规划和其他专业规划，根据用地部门、单位划分地块。

2、尽量保持以单一性质划分地块，即一般一个地块只有一种使用性质。

3、建议每一个地块至少和城市道路相邻。

4、结合自然界、行政界线划分地块。

5、考虑地价的区位极差

6、地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发。

7、有利于保护文物古迹和历史街区，对文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独画块，不再给定指标。

8、规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖蓝线、城市绿线、基础设施用地黄线、文物古迹保护紫线等。

9、规划地块划分应尊重地块现有土地使用权和产权边界。

10、满足标注厂房、仓库、综合市场等特殊功能要求，适应建筑群体组合及城市设计需要。

11、地块划分可根据开发模式和管理要求，在规划实施中进一步重组

12、地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.5-3公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右。

二、环境容量控制

即为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定，其控制指标一般包括：容积率、建筑密度、人口密度、人口容量、绿地率和空地率等。容积率和建筑密度分别从空间和平面上规定了建设用地的建设量，人口密度规定了建设用地上的人口聚集程度，绿地率和空地率规定了公共绿地和开放空间在建设用地里所占的比例。这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三个方面综合、全面地控制了环境容量

三：城市设计引导

控规阶段的城市设计主要是弥补控规在城市区段空间环境设计方面的缺陷，并在操作层面实现城市设计的可操作性，其内容包括：空间布局、道路与交通系统、景观设计、绿化设计、建筑形态、环境设施与小品，其中成果一部分转化为各项控制指标、纳入到控规成果中，另一部分表现为设计引导，以图则的形式补充到控规成果中。

问题三：我们怎么做？为什么？

控制性详细规划是以总体规划为依据的，因此，收集总体规划的资料也是必不可少。总体规划涉及的内容有很多，而我们控制性详细规划仅仅需要收集其中的几项就够了。

1、总体规划的路网。

总体规划的路网是我们今后确定控制性详细规划路网的基本依据。控制性详细规划的路网骨架大体上应该同总体规划的路网骨架相一致。局部地方路网与总体规划路网不符的，可以一定程度上的调整，但应在规划中清楚地说明它对总体规划路网的改动。

2、总体规划所确定的功能结构与规划人口分布图。尽管控制性详细规划不用确定整个城市的功能结构，但是对自己规划范围的地块还是应该有一个清晰而准确的科学定位，这个定位必须结合总体规划来确定，不能与总体规划相违背。

3、总体规划的土地利用图。

这个是以后对用地进行规划布局的一个依据。综合屏南县城总体规划的现状道路交通系统，我们经过讨论，找出了几处不合理之处，并对其进行优化调整：主要是主干路的Y字形交叉口和县镇府周围的支路升级。而中心城区对于县城的重要性不言而喻，所以对于规划区范围内的功能结构我们并没有大的调整，在总规的功能结构上进行细化，主要的城市发展轴没有变化。

我们要为一个城市做规划，不能拍脑袋想，是要基于实际情况，因此现状资料是非常非常的重要。结合屏南县城的现状情况，地形条件复杂，这也要求我们对屏南县城的地形进行分析研究。现状资料包括内容特别多，对于控制性详细规划来说，最重要的现状资料莫过于现状地形图了。有了现状地形图，我们才能做出现状地形分析图、用地布局图，现状建筑质量分析图等，然后才能对现状用地进行分析，结合现场实际，提出现状存在的问题等。另外，由于地形图是过去一段时间测绘的，即使是最新的地形图也不可能包含最新最准确的信息，我们还需要收集到从地形图测好开始到规划时止的新建用地与建筑的资料，以及已报批但还没修建的用地与建筑的资料。我们所使用的地形图是屏南县06年绘制的，许多地方存在变化和更改，这也要求我们根据实际去调整。

结合屏南县总体规划，分析中心城区现状资料，找出现状城市建设存在的问题，将这些问题提出来，作为我们今后规划中重点要解决的对象。结合屏南县中心城区规划，根据资料与现状，我们提出下列几个存在的主要问题：

1、用地布局上：用地功能混杂，土地利用率低，教育用地容量不足，商业用地分化严重，中心区中心集聚性弱。

2、道路系统不够完善，存在几处明显问题，并且存在较多的T、Y型字口，锐角交叉口太多，缺乏公共停车场，汽车沿街停放，影响交通和环境。

3、城市景观风貌较为平淡，缺乏亮点，尤其反映城市个性的干道景观和滨河景观特色不鲜明；城市水系没有得到很好利用，没有和城市绿地系统有效结合。

根据总结出来的问题，经过小组讨论，我们提出了我们这次规划的重点：

1、我们这次规划的思路就是“以路网依托，确定功能结构”，调整城市用地功能和结构。

优化城市道路交通系统。处理T、Y型字口、锐角交叉口等，长远控制，合理改造，以较少的代价达到优化城市道路网系统的目的。

2、整治城市水系，规划中心城区有机合理的生态景观风貌。

3、加强城市绿地系统建设。

4、确定合理的城市建设控制指标。

最后，资料收集分析，存在主要问题找出，规划的重点讨论得出，现在来开始我们的规划就可以做到从容，有理有据。

此次规划的思路就是“以路网依托，确定功能结构”。因为总体规划的路网已定，控制性详细规划是以总体规划为依据的，我们就可以参照总体规划的路网，然后再结合屏南县城中心区现状控制路网，可以初步定下最主要的主干路网，调整城市用地功能和结构。首先把中心城区分成两个功能组团，一北一南，分别设置主次中心，结合城市发展轴，再把中心城区分成四个功能片区。解决了规划的第一个重点——调整城市用地功能和结构。

功能结构确定下来以后，再按照各自的功能定位与要求，往下深化路网，形成完善的道路系统，明确各个道路的等级与功能，最终形成规划路网。优化城市道路交通系统。对城市主干道上T字形路口进行微调，城市次干路形成环形交通，减轻中心城区中心交通压力，处理T字口、锐角交叉口等，长远控制，合理改造，以较少的代价达到优化城市道路网系统的目的。这个过程不是一个简单的单向流动过程，它需要在这期间不断地进行反复的对比与调整。至此解决了我们规划的第二个重点——优化城市道路交通系统。

这次规划，我们在确定路网的同时，结合屏南县中心城区的实际与特点，按照充分利用当地资源特色的原则，把城市水系整治作为规划的重点，重新规划优化了城市水系喝道，适度加宽和调整走向，沿河两岸设置滨河绿地，作为城市的公共休闲开敞空间，结合城市绿地系统，设置步行系统，结合城市文化景观轴和自然景观轴，规划中心城区有机合理的生态景观风貌，以此解决了第三个重点——整治护城河沿岸环境。

接下来，路网确定了以后，就可以进行地块的用地布局填充。进行用地填充，要依据总体规划，但总体规划过于笼统，与现实情况出入较大，因此还需要充分结合现状以及收集来的用地调整的资料，进行合理的用地布局。此外，结合现状地形与绿化景观设置的要求，尽量将山头或陡坡的用地规划为大面积的公园或绿地，在快速路旁布置30米的绿地，再在适当的地方布置街头和居住小区绿地，以此形成点、线、面一体的绿地景观系统，解决了第四个规划重点——加强城市绿地系统建设。

进行用地布局的同时，按照公共服务设施配置的服务半径与规模大小要求，再结合收集来的学校、医院等部门的规划要求进行公共服务设施的布点。最后完成整个地块的用地填充。用地布局完成以后并不是马上就进行各个地块的控制指标的规划，因为这个方案并不是最终成果，可能还要修改，这时仅仅需要大范围地分区地设定一个控制指标。再按照城市设计引导确定各个地块与分地块的控制指标，控制指标之间很多都是有关系的（比如通过几项指标可推算出另一指标）。最后完成指标控制。解决了第五个规划重点——确定合理的城市建设控制指标。

问题四：成果有哪些？（内容、特色、不足）

一、成果分为

文本、图纸、说明书、总结汇报PPT、成果展板。

其中图纸包括：区位图，现状分析图，地形分析图，土地利用规划图，块划分编号图与指标控制图，道路竖向规划图，场地竖向规划图，道路系统规划图，公共管理与公共服务设施布局图，绿地系统规划图，功能分区规划图，规划结构分析图，景观结构分析图，六线控制图，城市设计引导图（含总平面布局及鸟瞰），分图则共51张图纸。控制性详细规划图集最主要的中心任务就是编制一张土地利用控制图和各个分图则，围绕这个中心任务产生更多的图纸。

二、特色

整个控制性详细规划强调“以人文本”的规划理念。编制规划中，首先保证的是做到承上，主干路路网基于总体规划中的不合理进行微调，次干路进行环形道路设计，满足交通功能。分析土地利用现状，对于不同性质的用地在总体规划的基础上进行置换、合并，融入“因地制宜、体现公平、绿色和谐”的规划理念。地形条件复杂，合理利用山地城市的地形特点，规划与山体结合的城市公园，搭配合理的公共服务设施布置，利用天然城市水系，打造特色的生态自然景观，并且注重山水的保护与开发。

三、存在的不足

（1）图纸表达不够成熟和规范，文本中出现解释说明类的语言，没有达到精炼严谨的表达，说明书没有很好的达到说明图纸内容的效果。

（2）前期资料收集不够细致，大多停留在总规层面，分析不够透彻。（3）强制性指标控制中可能存在不合理，缺乏弹性控制。

（4）区位分析图，停留在总规的层面上，控规的所做应该是地块与周边的关系分析图，应该从更小范围分析其与周边的关系，而不是把它置于整个福建省或者宁德市来分析。

（5）分图则编制不够细致，地块划分存在不足。

问题五：学控规有何感受？

刚开始做控规，抓不到主体，按照成总体规划的思路来做，导致前面花了较多时间走回头路。控规做完后，最大的感受就是——规范，不仅是图纸要求表达更加规范，指标的控制也要求规范，这也是和总规的最大区别，总规更侧重于宏观上的结构规划。

在学习过程做，对于强制性指标的控制，这是控规的重点，也是控规的难点，在我看来，强制性指标应该通过应变措施方式，进行弹性控制，例如相关规定中的容积率奖励政策，这样才能让控规更具有操作性。可是现实中，容积率到底能不能做到弹性控制，目前国家调控房价的大背景，房开商对于土地的利用率更加看重。在编制过程中，对于用地分类，即使是分到小类，也不能完全表达很多用地，例如城市中心的写字楼等，这类复杂的用地以后再编制规划中怎么很好的表达，这些问题都给了我很多思考。

这次控制性详细规划课程选取的规划地块是屏南县中心城区，结合做总体规划也是选择屏南县城，可以说这次控制性详细规划的编制可以说是对总体规划课程的一次重温，而对于控制性详细规划的图纸要求，也可以说是对前面三年的设计做了一个综合的重温和练习。比如在控制性详细规划中运用到的城市设计，这也给予了我们很多好处，为马上出去实习做功课。

此次控规的学习，使我更加认识到团队合作精神的重要性，其可激发成员学习的主动性，而形成集体意识，也使自己得到全面的发展。在接触控规时，前期思想一直都停留在总规层面上，导致方案的构思不够大胆，路网规划不尽合理等，后来通过案例分析及解读，对控规慢慢有了系统性的认识，规范是任何一个设计都不可避免的，其在控规中体现得更透彻，因为图则中所画的任何一笔都具有法律效应，强制性指标的控制，是控规的重点，同时也是难点，通过指标调整，可以增加城市土地有偿使用的收益，有利于实现国有土地资产的保值增值，控规指标调整是局部的，但其影响却可能是深远的。

控规让我再次系统的复习了四年以来所学的专业知识，这也体现控规承上启下的作用，特别是城市设计引导，应用了前期所学的各种设计如：小区规划设计、单体建筑等，这是一个反复的过程，学完控规，我还是有以下困惑：

1、在案例的解读及分析过程中，发现强制性指标进行的都是弹性控制，但是具体落实到我们的设计中，并没有进行这一步，指标的控制还只是停留在城市设计引导及相应规范要求中。

2、由于控规需要细分至小类，设计过程中碰到商住这种混合性的用地，在其指标及人口控制中还是很难把握，同时也由于时间的关系，并不能很好的思考这个问题。

3、整理完图集，发现建筑质量分析这张图纸，对我们后续工作并没有什么作用，现在还是搞不清这张图纸的意义在哪里？

4，人口的控制也是通过了反复的推敲，应用各种方法进行验证，虽然最后能得到一个比较合理的数据，但是发现计算的过程中，缺少考虑商业办公等用地中的居住。

同时，我也明白，其实做任何设计，前期工作非常重要，只有想清楚了、弄明白了才能少走弯路，少浪费时间。

最开始在学习控规控规的理论知识时，觉得有点困惑和不解，可能是理论知识比较枯燥的缘故，但学到后来觉得控规跟我们的生活联系非常密切，要做好规划就必须去获取现场资料，了解整个环境，然后进行大量的分析，为后面的规划打下一个良好的基础。到我们作图的时候就发现理论知识很有用，它会指导你的整个规划过程。

在作图的过程中，图纸表达方面还有点不熟悉，开始的时候效率比较差，但通过一段时间的作图、改图，效果就明显的提高。还有就是要时常带上一些必备的书籍和规范，在作图的时候会时常用到，规范其实在平时抽时间看是很枯燥的，但在作图的时候去运用它，记忆起来就非常快。

控规更加贴近人民群众的生活，更加关系到到其的切身利益，控规的实施需要平衡各利益悠关方的利益，而不是简单的依靠图纸图则来确定。控规的规划更需要对规划地区内部与外部的了解和分析，考虑近期和远期的经济性来进行规划建设。控规对地块的建设控制和建设的时序必然会引起社会经济等的走向，所以首要目标是确定规划所能带动经济效应。因此规划必须结合城市经营运作来规划建设，如此才能带动城市与经济的良好的互促发展，而不致使城市规划与城市经营相互冲突而带来一大堆问题。

城市的建设也不是把促进经济发展作为唯一目标，而且也要考虑人的发展、人的使用等问题，在建设的开始就要预防城市病，拒绝城市变成一个冷漠的场所。牧歌时代的灵魂没有消失，而是要通过正确规划引导来展现，既城市建设的生态性、和谐观。如城市内河的利用，内河可以作为良好的生态孕育场所也可以作为良好的滨水公园也可以是人们倾倒垃圾的场所。因此应以经济发展和人本规划思想为基点作出正确的规划走向。

问题六：指标与城市设计的关系？

建筑高度的控制在城市设计空间构图中的作用十分重要，因为它所能达到的视觉高度极易被人感知，是城市建筑形态的主要构成因素之一。

控规对建筑体量的控制和引导可用的控制手段还很少，主要通过文本中城市设计导则内容进行描述性界定，如“体量不宜过大，要突出时代感等内容”，从实际控制效果来说，几乎没有任何作用。

以建筑密度、容积率和绿地率为例来说明，公共管理与公共服务用地对以上四个指标会有一定的限制，比如行政办公用地就要有适当的比例，建筑密度和建筑高度会有所控制，绿地率要求要高一些。商业设施用地的话，就对容积率的要求会有所不同，在城市中心它的容积率可以很高，作为标志性建筑。而工业用地则是要求低容积率，比较高的建筑密度。

问题七：经济技术指标？

一、规定性指标（强制性指标）

用地性质；用地面积；建筑密度；建筑后退红线；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他公共服务设施。

二、指导性指标（引导性指标）

人口容量、建筑形式、风格、体量、色彩要求；其他环境要求

建筑密度和容积率都要规定它们的上限，绿地率有个下限，还要根据用地性质来确定各个指标，建筑密度、建筑高度和容积率这三者之间的关系比较密切。容积率大，建筑高度一般来说比较高，而建筑密度和绿地率就不一定；而建筑密度大，它的绿地率、容积率相对来说会偏小，建筑高度也会有所控制。

三、指标间的关系

容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系

容积率=用地内所有建筑的总建筑面积/用地面积

建筑密度=(用地内所有建筑的基底面积总和/用地面积）*100% 建筑平均层数=用地内所有建筑的总建筑面积/用地内所有建筑的基底面积 因此，容积率=建筑密度*建筑平均层数

绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）*100%

第五篇：控制性详细规划文献综述

毕业设计（论文）献

述

文综

浙江工业大学之江学院毕业设计（论文）

文献综述

控规的发展与挑战

城乡规划法的施行使控制性详细规划（以下简称控规）的作用和地位得到进一步提升，控规作为一项突击性任务摆在规划管理部门面前。但是由于控规本身所承担的重要作用，如果一哄而上追求数量势必造成其严肃性下降，留下诸多遗憾。20多年的发展，控规逐步走向成熟，较好地适应了市场经济体制下城市规划管理的需要，面对城市的快速发展，实现了规划编制的速成和规划管理的最简化操作，缩短了决策、规划、土地批租和项目建设的周期，提高了城市建设和房地产开发的效率。控规内容体系

基于更大的空间层次——规划管理单元来确定控规强制性内容，对于单个地块的—般内容指标应确定为指导性内容。属于强制性内容的是：管理单元层面的总容量，非经营性公共设施与开敞空间的用地规模、数量和位置，经营性公共设施的用地规模、数量，贯穿于控规各空间层次的六线规划内容，单个地块的非兼容性用地性质、超出上限与下限的容积率、道路交通的组织控制等。其他则宜作为指导性内容就本质而言，强制性内容的刚性与指导性内容的弹性都只具有相对性，实质的区别在于对应程序的设置和安排，其刚性与弹性应根据特定的发展条件、因地制宜地确定，随着社会经济条件的变也需要进行相应的调整。

目前，控规编制基本上是以土地使用与建筑规划管理通则为基础，结合各地块控制性详细规划图的控制方法，实现规划原则的普遍性与具体、局部建设差异性的统一为目的，事实上这也是各地控规编制中的共同做法。在城市新区建设的控规编制中引入片区平衡方法，以具体的特定地区为一个片区，通过分析论证，在某一区域内划分出若干不同类型的片区，依据市、区总体规划，结合相关专项规划，对照相关标准，确定规划片区的人口规模、城镇建设用地规模和人均建设用地指标。重点对基础设施、公共服务和绿地与公共安全三大类设施进行深化完善补充。控规实施中遇到的问题

控规作为我国城市规划管理中的中观层面，是我国城市规划体系建立以来最重要的贡献之一，是政府控制和引导城市土地开发最直接的工具，为推进我国城市管理的规范化起到了一定作用。它来源于美国的区划英国的发展规划和香港的法定图则，又结合国情有了很大发展国内比较成熟的是深圳、广州等城市建设前浙江工业大学之江学院毕业设计（论文）

文献综述

沿地区，总结了很多宝贵经验，《城市规划编制办法》对控规的内容也有明确要求 但从目前实施情况看，至少存在着以下几个方面的问题：

2.1 技术合理性及空间美观性

设计单位在总结摸索出管理部门的“口味”以后 把精力放在编制符合要求的指标上。至于编出的规划能不能实施，是不是符合土地产权单位的意愿则不在考虑范围之内。众所周知一个很简单的道理，如果没有对现状情况的深入了解，科学细致的分析、比较，就不会编制出切实可行的规划。因此，国外有些编制机构会派人员入驻在拟规划地块内住上几个月甚至几年，切身感受地块与自然的关系，倾听住户的建议，分析地块与所处城市的关系，这样编出的规划不可能是拍脑袋的结果。目前我国正处在快速发展时期，不可能要求设计周期这么长，城乡规划法的施行又进一步促使控制性详细规划编制更加紧迫．这就对规划编制单位和管理单位提出了更高的要求。

2.2 刚性与弹性之间存在着巨大的矛盾

控规的指标体系就其属性来说分为两部分，一是刚性指标，如土地使用性质、容积率、建筑高度、建筑密度 停车泊位 配套公共设施要求等．是必须执行的指标；二是弹性指标，属于指导性而非强制执行的指标，如建筑的体量、色彩风格等。从理论上来讲，控规 经审批通过，即具有法律效力，应经过相应的程序才能进行修改。然而，在实际操作过程中，我们却经常面对这样的现实：在编制规划时，设计单位和管理部门是感性的，十艮不得把全世界的先进理念和优秀建筑都融入到规划方案中，但是真正在实施过程中又不得不经常面对产权单位之间的利益纠纷、土地所有者的投资能力与管理单位期望值之间的巨大差异公共设施放置在已出让土地上的尴尬等等现实。对此，管理部门的理由是任何单位和个人都必须服从城市规划作出的决定”，建设单位的理论是“为什么我的地盘我做不了主？” 加之物权法的实施使土地权益得到更大保护，造成感性的规划经常遇到挑战使规划管理部门面对这些现实时不得不进行理性的思考。因此，每当政府领导或者规划管理人员调整时自我否定规划的现象尤为频繁而每一次修改规划理由都是充足的，都是更加符合现实的。

2.3控规实施的困难重重

这一点从我们目前的规划成果上就可以反映出来。很少有设计单位把控规方案放置在经过土管部门认可或提供的土地权属图纸上，一般的控规成果外观都很漂亮 由诸多彩图组成，加上适当的城市设计控规成果给人的印象是严肃、直观、实用。但是如果把规划方案放在一张清晰的土地权属图纸上后，会发现有很多建浙江工业大学之江学院毕业设计（论文）

文献综述

筑是横跨几处地块的，绿地放在了某个单位的院子里，幼儿园放在了现状楼顶上，路网的设计合理但无法实施等等问题这些问题在旧城改造控制性详细规划中尤为突出。

2.4城市建设的不确定性、不可预见性

尤其是对于众多二、三线城市来说城市建设根本是很难预期的城市建设的速度取决于招商引资的力度。前些年是引工业项目，现在很多城市房地产开发项目也要靠引资，因为目前的考核体制是招商引资额要纳入考核指标。可想而知，当政府好不容易引进一个项目后，希望马上开工的心情是多么迫切，这时候必然要以投资商的需求为主，而投资商的心态更是千姿百态，往往对事先政府编制的规划并不认可 因为政府角度的规划和投资角度的规划出发点往往是不一致的。如何求得两者利益的兼顾，取得双赢结果?这已经不仅仅是一个技术问题，而是一个事关城市经济社会发展的重大问题，值得规划部门好好研究。

3对新形势下编制控规的思考

3.1加强对现状的研究

对现状的研究深度决定一个规划方案的科学程度。在目前这个控规热的形势下，设计单位的设计任务应接不暇，很可能是在完全不了解现状的基础上在设计室里由几个刚毕业的大学生拍拍脑袋就出来成果 这就要求管理部门保持清醒的头脑，不要把控规编制当成政治任务来对待，不要搞成运动。要加强对设计成果的审查，看设计单位是否对规划地块做了全面的调查研究。控规中涉及的重要指标如用地性质、容积率是如何得出的，公共配套设施是如何配置的道路网是如何连接的规划方案是否体现了公平公正对土地权属单位的利益是否进行了考虑，是否考虑了可实施性是否考虑了城市整体景观的构成等等问题，这些都需要对现状有准确的把握才有可能找到答案。

3.2树立紧凑城市的观念

在2006年广州城市规划年会上，仇保兴副部长明确提出了“集约性、多样化”城市的理念，这是符合我国现实的。我们必须分析城市发展规律，规避城市发展过程中可能出现的问题及早应对并借助规划的力量付诸实施。必须研究未来城市的社会行为和居住模式，合理控制各项用地占地规模，引导城市土地的集约化利用，引导居民的生活方式和居住形态向着集约化 多样性的方向发展。通过对淄博市这种组群式城市的研究发现 建设紧凑城市可以在城市外围拉开空间。为城浙江工业大学之江学院毕业设计（论文）

文献综述

市留出更多的生态区(也称生态缝隙)。高密度住区与大量生态空间互相穿插，既可发挥住区的规模效益(比如公共交通的布局、教育卫生设施的合理利用等)，又可以为居民创造与自然和谐共处的机会，不一定非要追求由大量人造景观构成的由中心绿地与组团绿地组成的标准生活区模式。

3.3增强规划的弹性

面对瞬息万变的市场，规划师即使再高明也无法预测未来的发展。因此增强规划的弹性在现今形势下显得尤为重要。除了增强用地性质的兼容性以外，还要研究不同地块对控规内容的不同需求，不一样的地块对控规的深度 内容要求是不一样的，这需要设计单位，管理部门做大量的工作。有些地块宜粗不宜细 但是有些地块可能 就要加强其刚性要求 比如旧城改造地块就要有严格的土地强度控制。但是对于新区开发地块尤其是开发单位不明确的地块，就需要增强其弹性做一个类似于策划规划的控规可能更实用一些。

3.4增强规划的可操作性

前文提及的土地权属等问题在规划中必须认真严肃对待．同时对于规划中涉及到的路网、公共服务设施等在规划中必须考虑其可实施性，路网要尽量结合现状，现状中看似不合理的路网但实际使用起来可能更加人性化。公共服务设施尽量不要安排在已经出让的土地上或者已经有明确产权单位的土地上(比如正在生产的工厂等)而应选择政府已收储的土地或者尚未收储的集体土地上 急需配置的公共设施不要选在需拆迂建筑物的位置等等，这些问题都需要设计单位和管理部门多次对接 协商才能找出符合实际的办法。

控制性详细规划是严肃刚性的，但是作为规划编制者和规划管理者应该是灵活的，只有灵活面对新形势下的新情况新问题，找出合适的解决方法，才能使规划真正发挥作用。本文结合管理工作中的一些体会，试图找出些更切合实际的办法以避免新一轮控规热中可能出现的问题。

浙江工业大学之江学院毕业设计（论文）

文献综述

参考文献

[1] 汤海孺．面向操作的控制性详细规划实施评价研究[C]．浙江省城市规划学会．2010城乡规划优秀论文集．2011：16-22．

[2] 唐历敏．走向有效的规划控制和引导之路[J]．城市规划，2006，（1）：28-33． [3] 廖桂贤．遇见好城市[M]．杭州：浙江大学出版社，2011．

[4] 汪坚强．迈向有效的整体性控制——转型期控制性详细规划制度改革探索[J] ．城市规划，2009，（10）：60-68．

[5] 刘慧军等著．控规“控制单元”视角下得规划设计条件编制探讨[J]．《规划师》杂志社，2012，28（11）：71-74．

[6] 任致远．略论城市文化发展与城市规划[J]．《上海城市规划》编辑部，2012（3）：1-6． [7] 周岚，何流．中国城市规划体系的挑战和改革——探索国家规划体系下的地方特色之路[J] ．城市规划，2005，（2）：9-14．

[8] 罗宾·汤普森．管理中国城市的增长[R] ．北京城市规划国际研讨会，2004-10． [9] 熊国平．我国控制性详细规划的立法研究[J] ．城市规划，2002，（3）：27-31． [10] 阳建强．城市规划控制体系研究初探[J] ．城市规划，1993，（4）：5-11．

[11] 颜丽杰．《城乡规划法》之后的控制性详细规划——从科学技术与公共政策的分化谈控制性详细规划的困惑与出路[J] ．城市规划，2008，（11）：46-50．

[12]卡莫纳等编著．公共场所—城市空间．冯江等译．[M] ．南京：江苏科学技术出版社，2005．

[13] Timothy Carter．Developing conservation subdivisions: Ecological constraints, regulatory barriers,and market incentives[J]．Landscape and Urban Planning,2009,(92):117—124． [14] Jerzy Solon．Spatial context of urbanization: Landscape pattern and changes between 1950 and 1990 in the Warsaw metropolitan area, Poland[J]．Landscape and Urban Planning ,2009 ,(93): 250–261．

[15] M.Matthew McConnachie, Charlie M.Shackleton．Public green space inequality in small towns in South Africa[J]．Habitat International, 2010 ,(34):244–248．