房地产市场调研流程

第一篇：房地产市场调研流程

房地产市场调研研究

房地产市场调研流程包括城市调研流程和专项调研流程

一、城市调研流程

城市调研又称为普查调研，是对某个城市的宏观经济、产业结构、房地产发展水平等方面，分析房地产现状及预测发展趋势，直观了解该城市的发展潜力。对企业的进驻与否提供依据，且可为后期专项调研提供基础数据。

（一）、调研准备阶段: 1.成立市场调研小组

根据工作量，设立市场调研小组并确定小组人数，选出调研组长。2.为本次调研定向

了解本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。注：

计划应包括预计调研时间、个人职责（区域、专项）等明确划分、调研方法、调研预期效果等。

3.相关物料准备

由专人准备市调所需的地图、调查表格（包括项目简介表、问卷等）、照相机、名片等。4.基础信息收集 在售房地产项目。大型已成社区。

城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济水平、房地产发展等）。（二)、实地调研阶段 1.按计划开展工作

需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。注：

此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。具体工作包括：

a在售楼盘调查，b大型厂矿企业调查，c商业中心调查，d已成社区调查，e行政机关调查 2.及时、详尽记录信息

要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，为今后数据、信息支持作铺垫。3.初步确定报告框架

当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。4.服务内部

调研过程中应留意地块信息和发展商信息，为市场拓展人员提供相关资料。5.周期性工作

对于普查调研，应进行周期性工作。具体周期根据城市不同而定（如半个月、一个月、一个季度等），调研所获得信息应及时输入数据库，予以信息更新。

（三）、报告写作阶段

确立报告写作思路、模式及框架。

根据职责分工，由专人主笔报告写作，其余人员进行资料整理、录入，并辅助写作。初稿完成后由部门全体人员进行审阅，并提出修改建议。

（四）、完成报告并向领导提案。

二、专项调研流程

专项调研是通过对项目及周边信息的收集、统计并进行分析，为策略部门或发展商提供真实市场情况、项目可操作性、风险性，使项目能更准确的定位、操作。调研准备阶段

1.成立市场调研小组

根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组长，并确定小组人数。为本次调研定向

认识本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。相关物料准备

a根据出差人数及外出天数进行经费预算，报领导审批。

b由专人准备市调所需的地图、调查表格、照相机、名片等。基础信息收集

有关项目的基础信息（项目位置、发展商前期定位）

项目发展商基础信息（包括公司规模、实力、曾运作过的项目等）

项目所在城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济发展水平、房地产发展水平等）。项目地块调研

抵达目的城市后，所有成员必须立即前往项目所在地进行实地调研。

（途中需观察沿路交通、经济、在售楼盘、地块等情况，为开展调研提供准备）对地块的调研包括地块形状、土质、目前地上建筑物、坡度等。

注：

此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。通过对项目地块的了解，可以增强对本调研的认识，并有目的性的开展工作。按计划开展工作

需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。具体工作包括: 地块附近调查

地块所在区域调查 整体城市调查 地块附近调查

此区域的调查为项目调查重点，主要包括地块周边道路交通、商业氛围、常住人口结构、区域在城区的位置、周边厂矿企业状况、在售项目、已成小区等，生活配套包括医院、学校、超市、商场等。

注：

地块附近是专项调研的重点，通过对周边信息的收集、分析，更有助于认识项目，做产品建议时更有针对性。7.地块所在区域调查

此区域一般按经济发展状况或区级行政划分，需要调查方向包括：

区域政府部门（主要是所在区域居委会、村 委会等），了解区域人口、收入、从业、经济发展等基础情况。

区域商业中心，大型生活配套。在售楼盘，大型已成社区。

注：

此阶段调查可通过对基础信息的分析，了解该区域的定位、档次，为项目定位提供依据。整体城市调查 主要方向包括：

政府部门（包括规划局、统计局、建设局等），了解整个城市的经济状况及项目周边经济发展、未来规划。

城区商业中心，调查商业中心的消费水平、消费人群、地理位置等情况。

城区大型在售项目及大型已成熟社区。

城市大型企事业单位，了解各单位从业人员结构（人口、性别、教育、收入水平等）。注：

对整个城市的调查需从多角度进行了解，通过城市结构划分、规划、经济指标等了解项目发展方向并更能准确定位。9及时、详尽记录信息

要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，方便为后期数据、信息取得支持。注：

通常在调研中有部分信息调查不全，或后期需要更新，通过建立的人际关系可以方便对今后工作的支持。10总结每日工作

当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。

报告写作阶段

确立报告写作思路、模式及框架。

根据职责分工，由专人主笔报告写作，其余人员进行资料整理、录入，并辅助写作。初稿完成后由部门全体人员进行审阅，并提出修改建议。

完成报告并向领导或发展商提案并为策略部门提供相关数据。

小 结

在市场调研阶段，需注意：

市场调研的结果一般都是通过报告形式表现出来，报告应由整个小组共同完成。形式包括：调研小组进行讨论，确定报告主线，由主笔人员完成；小组成员根据分工，每人负责某一专项写作，再由主笔人员进行贯穿、融合。

信息查询可通过网络、报纸、年鉴、档案等多种途径。

已成社区的调查在市场调研中有很重要的作用，通过二手房价格、入住率、入住人口结构等方面更能真实反映当地房地产市场现状。

房地产调研报告撰写 一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例外。我们可以了解一下，房地产开发的流程为：地块的招排挂——开发商拿地——产品规划设计——项目开工建设——项目销（预）售——房屋交付——物业管理。

任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们的决策指引方向。从市场现状分析市场目前的供求关系、客户偏好了解产品的发展方向、再通过综合分析判断市场走向。

服务环节

由此可以看出市场信息的重要性，可以说市场调研是房地产业的先行兵。目前，我们的市场调研报告主要为以下几个环节服务 xx公司

公司通过调研报告所提供的信息，判断该城市的成熟程度，决定是否进驻。开发企业

开发公司往往拥有政府部门提供的宏观信息，但对于微观方面则需要策划公司进行市场调研。此外，策划公司有比较系统的评估系统，可对甲方项目进行风险评估。策划部门

房地产的销售环节同样需要市场调研报告的支持，通过对市场信息的分析判断，制定出更加准确的营销策略。

写作须知

明确调研报告写作目的后，我们将对市场调研所采样的信息进行整理、加工，进行报告写作。需要重点说明的是：市场调研报告并非是简单的数据罗列，应在报告写作前甚至调研开始前明确本次报告的写作目的，对方对信息的要求是什么，有针对性的进行写作

基本框架

序言

主要起到开篇引入的作用。用大家比较感兴趣或最为关心的话题，引出全篇报告，一般都要与房产、与本项目有直接关系。如果没有找到此类话题，不能够很好的切入报告，则此序言部分可以省略。

内容包括：调查的目的，调查的组织及具体实施方案。**城市概况 主要内容: 概况概述

位置、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。行政划分（附区划图）

尽可能要包括各行政区域的基本情况。人文

人口数量、外来人口数量、人口密度„„ 教育

教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或人均教育水平等。交通架构（附主要路线图）

公交系统

（线路、车辆、日运旅客数量、出租车运营公司及车辆等数值说明）铁路系统（线路、年运旅客数量、城市交通作用等方面）高速公路

（公路构架、公路通车里程、公路密度、城市交通作用等）港口

（航线、吞吐量„„）机场

（机场建设标准、承载量„）小结

要起到承上启下的作用，因此，要用尽量简单的话语将以上各点穿线，但要准确的描述出城市的显著特点，最好能引出第二章的经济状况。**城市经济

综述城市经济发展情况，包括GDP总值，突出产业等。[附图]——近几年城市GDP的图 [例举]——重点创收企业

企业名称 公司主营项目 名称 公司主营项目

1、产业结构

[附图]——近几年产业结构的变化图，就图给予分析

2、特色产业描述

主要辅证三产结构的变化发展情况，主要描写项目所在区域的经济支撑产业，有助于房地产开发性质以及定位等方面的分析。

3、人均生活水平

区域市场购买力的主要支撑点。

4、城市居民的消费结构

某市的恩格尔系数为 %，属于 富裕/贫困 地区，其房地产方面„„

5、小结

主要分析该城市的经济发展水平、经济结构、购买力水平等，根据城市经济判断房地产业的发展环境及前景。**城市规划

以下是分析未来城市发展方向的宏观参考，更有助于本项目的市场定位。具体写作时仍然要图文并茂，同时注意筛选与本项目有关的规划。城 市 规 划 包 括

1、城市总体规划

4、市政规划房产规划

2、经济规划

5、本项目所在区域的规划

3、市政规划

6、小结

通过上述规划了解本城市的定位、发展方向，结合城市整体规划及项目所在区域规划，判断项目预期发展潜力。

房地产发展

1、发展历程

主要描写本项目所在城市的房地产发展史，以及未来的房地产发展预期。上年度市场分析

2.1 价格

包括城市和项目所在区域的商品房市场的均价、增幅以及原因分析等 2.2 房地产投资情况 2.3 新开工结构

2.4 房产供求

此部分内容直接反映市场供求关系，是分析中的重点。

2.5 安居工程

安居工程的总体规划，完成时间及规模等，分析其对商品房市场的冲击。2.6 二手房市场

包括城市和项目所在区域的二手房成交情况，如；价格、成交面积、成交数量等方面，以及对商品房市场的影响。

3、本年度以来市场分析

第五章 区域住宅市场基本特点

1、城区总述

总述城区地产开发状况

2、成熟小区情况统计分析

2.1 部分成熟小区建筑形式及入住情况采样 2.2 部分成熟小区价格及户型采样

3、在售楼盘情况 3.1 项目简介

名称 开发商 占地面积 规划面积 3.2 楼盘户型价格分析 名称 面积范围 主力户型 装修 3.3 楼盘配套分析 名称 内部配套 3.4 楼盘定位分析 外部配套

容积率 绿化率 建筑形式 单价范围

总价范围

名称 定位 客源 3.5 楼盘营销策略分析 名称 项目分期 阶段性策略 3.6 楼盘广告投放分析 名称 广告投放途径

策略及效果分析

小结

第六章 区域市场专向分析（有针对性选择本章）城市商业市场专向分析

1.1 总体商业市场动量变化以及需求趋势

商业消费及需求市场特点分析

1.2 上年度商业地产市场年度供应量及市场状况盘点 商业供给量状况分析 各城区城销售比较

1.3 城区整体商业环境分析 城区域商业环境分析 商业氛围 商业设施的规模和档次 商业设施的规划设计 商品的种类和档次 消费群的构成 个案分析 位置

建筑面积 开业时间 售价 主力户型 商业经营规划 物业管理相关收费 卖点

优惠政策 其它 备注

2、别墅专项分析

2.1现有在售别墅项目汇总统计 名称 规模 容积率 绿化率 建筑形式 2.2 区域别墅项目特点分析 建筑形式 户型面积

小区建筑参数 价格

小区景观分析 小区内部配套 别墅建筑特点 户型特点 别墅定位

2.3 市场机会点

客户问卷调查分析

会根据项目不同情况设计问卷调查内容，访问完成后对各项进行统计，并根据统计结果说明问题。分析时要根据问卷的内容对提出问题进行分类，部分相关联项要进行分类总结。

本项目分析

项目地理位置及物理环境分析 “ 地块” 地理位置及经济指标 1.1 地理位置及经济指标 位置 区位 总用地面积

规划性质 总建筑面积

容积率

面积范围 价格

建筑覆盖率

绿地率 室外停车位

别墅总栋数 1.2地块物理条件 地块形状

地块角度 地块高度 地基状况

1.3 地块环境总体特点的描述 项目配套分析 评分标准： 5＝达到理想状态;4＝高于正常水平； 3＝正常水平;2＝低于正常水平； 1＝远低于正常水平

注：

权重及评分标准根据常规的消费者抽样调查统计所得；需要时会根据项目不同情况，确定目标消费群后，做针对性调查。结合表格和打分情况进行分析 项目SWOT分析

项目建议

1、整体建议

内容包括：根据机会点，总述小区整体规划、产品、总价款、目标客户群体等的综述。具体建议 定位

目标客户人群 小区规划 景观规划 产品设计 配套设施 销售策略 广告投放

第二篇：市场调研流程

市场调研流程

市场调研的四大步：

第一、项目接手后首次通报会，由签约负责人介绍企业的基本情况，初步明确调研的方向，开始布置针对企业的二手资料的搜集工作。

第二、收集到的资料通过小组会议讨论，确定调研对象、调研方法、调查问卷或访问提纲、数据处理方法，完成市场调研方案的策划写作。

第三、进行市场调研，访谈或是问卷，进行市场资料的收集。

第四、对调研结果进行统计分析得到调研结论。

流程详解：

第一、确定市场调研项目的主题

1、明确调研意图。项目接手之后，成立了项目组，召开第一次见面会。由签下此项目的负责人介绍委托策划企业的基本情况，以及需要我们提供的服务项，并表明进行调研的意图，明确想要了解的问题。会议最后分配任务，给项目组大概三天时间来收集相关资料。

2、收集资料，分析问题的背景。查阅公司提供的资料、检索该公司的网站及相关公司网站，查阅相关报刊及文献，收集并整理以下的资料：

（1）企业资料。（2）产品市场资料（3）消费者资料。

3、确定市场调研的主题。资料收集完成后，召开第二次会议，商讨制定市场调研方案。在分析了解调研项目背景资料的基础上，就策划项目需求确定调研的目标（大致分为以下几类）：

（1）了解目前市场的竞争状况和特征，特别是品牌竞争现状

（2）了解竞争对手的市场策略和运作方法、本品与竞品的渠道模式和渠道结构

（3）了解消费者对市场的需求、消费习惯、偏好以及对企业产品的认知和看法

（4）消费者满意度的调查，品牌命名、品牌喜好度测试等

第二、策划市场调研方案

1、确定调研对象：

（1）、信息资料及来源界定：

同类企业（竞争对手）的相关资料、市场的背景资料。这些资料主要通过互联网、委托企业获得。

零售商与代理商经营情况资料。这些资料在委托方提供名录后，通过又针对性的实地的调查获得。

消费者信息资料。这些资料要调查人员选定调查的个体对象后获取。

（2）、调研的范围界定

按照企业现有销售渠道或想要开拓的目标市场确定调研地，如主要市场在临沂，那就调研临沂的市场，若想开拓省内其他市区的市场，那调研的地点就是想要开拓的市场。一般以城市为调查地，并以消费群体聚集地为中心。

（3）、调研单位界定

零售商：商场的零售专柜经营者

代理商：经销商或专卖店经营者

消费者：目标群体

2、确定资料收集的方法

（1）、文献法收集行业背景资料。

（2）、访谈法、观察法获取零售商、代理商的资料。

（3）、问卷法获取消费者的信息资料。

3、策划调查问卷及调研提纲的内容

（1）、调查问卷的内容设计

问卷设计的质量对调查结果会产生至关重要的影响，主要包括：

问卷结构要包括前言、主题、结语三个主要部分、问卷形式采取开放性和封闭性相结合的方式、问卷内容按照策划需求来设计、主要问题的构想

（2）、零售商与代理商的访谈提纲

访谈的内容应当围绕以下的几方面问题设定。

所销售或代理的产品经营情况。包括销售额、利润、进货周期、畅销款式等。消费者（顾客）的信息资料。包括顾客的年龄、职业、偏好、价位承受力，回头客的多少，淡季与旺季，产品销售情况等。

竞争对手的信息资料。同类品牌产品的销售情况与业绩。

4、研究资料处理技术

（1）、关于数据信息录入的技术

对于回收的问卷，项目组责成专人负责，在统一审核基础上，首先要剔除无效的问卷，之后对问卷进行统一的编码，即将问卷中的开放题或半开放题的答案用标准代码表达出来，便于电脑统计。为了确保原始码表趋于完善，应当选择不同地区，不同层次的问卷分别编制。对于可能出现的新码，通过在原始码表上留有补充余地，从而便于灵活加码。数据录入利用EXCEL工作簿完成。

（2）、关于数据信息分析技术

可以使用专业的市场调研软件SPSS对问卷进行数据分析，也可以使用EXCEL软件的统计分析功能进行数据分析。

数据分析的方法：对于调研问题采用聚类分析（Cluster Analysis）、因子分析（Factor Analysis）、相关分析（Correlation Analysis）、SWOT分析方法进行。

5、商议调研项目的组织安排并完成调研方案的撰写。

确定参与调研的人员构成。形成调研方案：

（1）确定调查目的。（2）确定调查的对象和调查单位。（3）确定调查内容和调查表。（4）确定调查方式和方法。（5）数据分析方案。（6）其他内容。包括确定调查时间，安排调查进度，确定提交报告的方式，调查人员的选择、培训和组织等。

第三、市场调研的执行阶段

1、对于市场同类企业的相关资料和市场的背景资料，通过查阅二手资料获得，主要查询方向：企业自有网站、行业协会网站、阿里巴巴官网、媒体介绍等

2、对于零售商与代理商调查：

（1）、由企业提供名录，对名录上的零售商或代理商进行资料的整理，包括：地点、联系人、联系方式、零售商的经营规模,被访人信息、行程安排等，必要时候电话预约。

（2）、安排走访行程，使走访有章可循，提高走访的效率。

（3）、设计好需要调查的问题，并整理成访问提纲，包括开头语、引导语、问题、致谢等部分，访问时尽量按照提纲进行，不要跳跃以免遗漏重要信息。

（4）、明确访谈记录人员，如果两个人一组则分工协作，如果一个人一组那就需要自己记录，一个人要把握好访谈的节奏，不要有明显的停顿，也不要过于快读，总之，做好访谈的记录工作。

（5）、现场访谈，注意自己的措辞，要充分尊重被访者，做好交谈的引导工作，按照事先制定好的提纲进行访谈，发现话题偏离后要及时调整，不要被被访者牵着鼻子走，要掌握主动。

（6）、结束后大致陈述一下题目和记录的答案，看看被访者有没有异议或需要补充的地方，如果没有向被访者致谢并离开。

3、对于消费者的调查：

（1）、按照调研计划安排的时间，安排调研的行程。

（2）、带着调查问卷出发。

（3）、到达指定地点后采取街头拦截的方式邀请消费者填写问卷，在邀请过程中做到有礼有节，做好问卷的说明工作，打消消费者的疑虑，做好问卷的解释工作，方便消费者填写问卷。

（4）、调查结束后向消费者致谢并离开。

（5）、全部结束后，整理好问卷并回到公司。

第四、访谈和问卷的整理与统计分析

1、将收回的访谈记录和问卷进行统一整理并筛选，将最终留下的记录和问卷进行统一编号，对于访谈记录按照聚类分析进行量化的分类。

2、按照编号进行问卷的录入工作，录入过程中要细心谨慎，保证数据的正确录

3入，必要的话在每份问卷录入过后进行一次复查。

3、对录入的信息进行统计分析，通过Spss和Excel进行，并将最终结果直观的表现出来，分析的过程中要注意多种分析方法的综合应用，全面精确的分析第一手资料。

4、形成最终的调研报告。

第三篇：市场调研流程

市场调研的种类

1、项目前期发展调研

2、项目营销调研

3、项目推广调研

1、项目发展调研

目的：针对项目的可行性、项目定位（产品、价格、物业类型）目的：针对项目的可行性、项目定位（产品、价格、物业类型）及业态规 划的调研，为项目的前期策划报告提供市场依据 划的调研，对象：影响房地产决策的相关经济因素指标的调研 对象： 区域房地产市场的现状及发展趋势的调研 竞争楼盘的调研（直接竞争楼盘与间接竞争楼盘）竞争楼盘的调研（直接竞争楼盘与间接竞争楼盘）对项目本身进行深入的调研（地块性质、经济指标、交通、对项目本身进行深入的调研（地块性质、经济指标、交通、配套、优劣势等）配套、优劣势等）方法：实地考察法、文献资料收集法 方法：实地考察法、2、项目营销调研

目的：针对项目的销售策略及模式，对市场上竞争对象作深入的调研，目的：针对项目的销售策略及模式，对市场上竞争对象作深入的调研，对项目的营销策划报告提供依据 对象：竞争楼盘的调研（直接竞争与间接竞争楼盘）对象：竞争楼盘的调研（直接竞争与间接竞争楼盘）营销模式的调研 营销策划的机构调研 本项目优劣势的调研及适合的营销模式 方法：实地考察法、人员访谈法 方法：实地考察法、3、项目推广调研

目的：针对竞争项目的推广主题、广告语及运用媒体组合进行的调研，目的：针对竞争项目的推广主题、广告语及运用媒体组合进行的调研，为推广思路提供依据 对象：区域市场的户外、广告、对象：区域市场的户外、广告、灯箱的调研 区域楼盘的主题广告语的调研 区域楼盘的形象包装的调研 推广的媒体运用组合的调研 推广机构的调研 方法：实地考察法、人员访谈法 方法：实地考察法、第二部分 调研流程

一、市场调研的目的1、明确市场调研的目的、2、了解调研对本项目运作的影响、3、了解本次调研的范围、二、市场调研的相关准备工作

1、确定项目调研的对象

2、确定调研方法——实地考察法、电话问询法、观察法、座谈会、随机调 确定调研方法——实地考察法 电话问询法、观察法、座谈会、实地考察法、研等等

3、制定调研工具——相关的表格、人员的安排等等 制定调研工具——相关的表格 相关的表格、4、调研时间的确定及区域的确定

三、市场调研的主要内容

1、开发背景分析 宏观经济背景分析 相关政策对房地产市场的影响（金融政策、土地政策等）相关政策对房地产市场的影响（金融政策、土地政策等）房地产总体市场状况分析 未来市场发展的预测

2、对

第四篇：房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70、75和80左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20左右，而阳光山庄2004年购房80为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的

第五篇：房地产市场调研报告

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央:

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。