第一篇：地产营销的品牌策略
地产营销的品牌策略
广州奥林匹克花园在短时间内取得巨大成功，一位同行说道，我们辛辛苦苦数年建立的基础，他一夜之间便赶上了。奥园的秘密在于其成功实现产业嫁接后品牌腾飞。该讲展示了品牌发展的最新理念，协助发展商建立系统化的品牌计划。
第一操作环节：品牌资产强大的价值提升力量
我们可以作这样一些假设，尽管这些假设是不存在的，只是通过这些假设，可以想象品牌对楼盘销售所起的难以佰的作用。我们假设是：如果俊园不是万科而是由另外一家公司开发，结果会怎样？这个项目在业界看来几乎没有希望：写字楼改信宅，本身平面设计方面的问题就很多；项目拖了几年，成本愈来愈高；两条马路从门前交叉而过，周边环境不敢恭维；定位大户型豪宅，总楼价高达数百万元，面对的项目却被万科做得有声有色，如今俊园已成功售出83%，并于去年12月顺利入伙。显然万科品牌成为该项目成功的一个不可缺少的原因。
我们还可以看到深圳地产界个别做得相当出色的项目，仅仅因为缺乏品牌支撑，所以在销售上便显得困难许多。
这就是品牌的威力。品牌可以锦上添花，品睡可以化腐配为神厅，品牌可以让濒临死亡的项目绝处适生。成功的品牌就是信誉，正如中国海外张一平所言，就是拥有一批“铁杆买家”，就是客户毫不犹豫掏钱买你的楼。
房地产品牌窨价值几何？中国海外坦言，凡中国海外的楼，每平方米比同区域都要高出10%以上。金地虽然认为提升了品眚不等于就应该提升楼介，但金地的楼价肯定比同区域的楼盘每平方米至少了尽可能高出500-1000元。而黄埔雅苑推出时，由于价位比人们预计的要低许多，因此出现数千人争购几百套房的局面。
分析A：惰性因子构成
（1）地域要素
房地产品牌社区的边界一般限制在人们日常生活中能直接发生互动的范围之内或在那些能满足人们基本需要（如经济、社会和社会控制）的设施、机构所能发挥作用的范围之内，房地产社区边界根据研究与笄的需要可大可小，一般可分为从小到大以下系列：组团（居民小组），小区（居委会）、居住区、地区（街道）等。（2）人口要素
社区策划中提到的社区人口，往往涉及三个要点：人口数量、构成和颁，数量是指一个社区内人口的多少；构成是指社区内不同类型人口的特点；颁则是指社区人口及他们的活动在社区范围内的空间颁，同时还包括人口密度等问题。
（3）区位要素
社区区位策划就是研究社区生活的时间和空间因素，在社区中，人们的不同活动有着不同的空间颁，他们对时间和利用也有一定的形式。
（4）结构要素
社区的结构笄是研究社区内的各种社会群体的组织（家庭、邻里、商业服务、机关、学校、医院等等）相互这间的关系；社区并不是一个孤岛它与其他社区有着相当复杂和密切的联系。
（5）社会心理要素
社区是由许多群体和组织所构成的，社区成员生活、工作在这些群体和组织之中，社区的性质和规模对社区的结构有极大的影响，而社区结构的不同，又会对社区面员的心理和行为产生不同的影响。生活在不同的社区之中，使人具有不同的心态和行为方式。
因素1：品牌忠诚
衡量品牌价值最有力的尺度是它在顾客间产生的忠诚度（重复购买、口碑）。在另一些情况下，忠诚度反映的是效率动机：这个品牌不错，所以我们自动选择了它，以便少付出些精力。注意，顾客依赖一位‚专家‛（如一位交易商）为他或她做出决定而且专家自己的偏好，这也是效率忠诚度的一个重要特例。在这种情况下，忠诚度实际上是由渠道创造的忠诚度。
忠诚的最强烈形式是爱慕。这时，顾客坚持找到这种产品，往往考虑到在以前某一情况下（如‚当我需要它时它就在那儿‛）该产品的作用，有时甚至带着几乎是虚诚的态度。忠诚水平使品牌从竞争压力下解脱出来，如广告和价格促销，能够带来很高的利润。
因素2：：品牌知名度
品牌资产的最简单形式是熟悉程度。熟悉的品牌给顾客一种可信（降低风险）感，所以它被考虑和选择的可能性都较大。还有令人信
服的证据表明，一般说来，顾客更喜欢他们熟悉的品牌。最后，选择一种知名品牌是能证明顾客选择这种品牌的合理性，能解释他或她的行动。这一合理性证明也能起到某种社会作用，表明；这个人买的是有价值的东西。
因素3：可感知的质量
知名品牌总能传递一种质量信息（无论好或环）。质量联想可能只是笼统的光环；例如，列维•施特劳斯队(Levi Strauss)的产品和它本身作为一个工作地点名声都非常好。这种联想也可能是个体到某一属性或产品大类的：吉列生产优质刀片，苹果生产用户界面友好的产品，新秀现（Samsonite）公司的产品特别经久耐用。在某些情况下，品牌会变成一个产品大类的同义词（如施乐，克里内克斯薄纸，联邦捷运）。另外，品牌往往能引起强烈的价格联想，会影响质量认知（如人们期望一种凯马特牌的产品价格较低，可能质量也较差）。所以，很多产品和品牌都存在强烈的质量联想。
因素4：品牌联想
虽然质量联想十分重要，但其他的更主观和更情绪化的联想也是品牌价值中的重要组成部分。这些包括个人联想；加多拉的‚像迈克一样‛是一场热闹的广告攻势，但每个名人签名都包含着它的元素。其他联想则更情绪化，它们与生活方式或个性有关，如稳定性（见众多柯达，广告以及慎远的‚一块石头‛），是‚嬉皮土‛还是‚赶时髦‛（对流行服公司和软饮料、啤酒和烈酒有标准的爱好；例如安德烈•阿加西的‚形象就是一切‛广告）和责任感（如关心环境，这目前既是个重要的 问题，也是很多广告的主题）。其他强烈联想可能与产品的顾客或使用者的类型（如业务经理让人联想到白衬衣和秃顶）或地理区域（如对于日本汽车和瑞士手表让人想到原产国）有关。总之，这些联想构成了品牌个性，暗示出了品牌适合（不适合）的情况。
因素5：其他品牌资产
其他品牌资产，如专利和商标，也很有价值。
第3操作环节：铸造品牌的战术演练
制胜战术一：全地CIS优化工程
根据尹董在启动仪式上提出的‚立足现实，升级段化；解决问题，注重突破；着眼未来，建立机制；统一思想，专案设计；分项启动，并行推进‛的优化原则，根据公司CIS实际问题，依照CIS专业化的设计思想，有针对性实施专案优化，跨部门使用。并行推进的工作思路。
•通过对集团现有企业文化资源的优化，提炼出真正切合金地现实与未来发展要求的企业理念之精华。注重保持与企业最高领导人内在逻辑的一致性，给予系统规范的技术整合，使之能够覆盖、贯穿于企业管理的整个过程与各个层面，从而成为金地统一文化价值观的基石，并通过各种传播得到社会公众和员工的认同。
•用金地理念升华员工的事业追求、职业道德和工作态度。在CIS优化工程中，我们遵照金地‚以人为本‛的理念，通过员工全过程、多方位、多层次的参与，用金地理念不断引导和撞击员工心态，使员工在价值观念、角色意识、知识技能等方面得以优化和升华。
•通过梳理、评估现有企管体系，对照先进企业，找问题寻差距。依照现代化企业管理模式，提出金地制度建设规划，建立制度性定期评估——优化机制，持续渐进地建立充分细化、量化标准规范的工程程序和制度。从而逐步完善企业管理体系，使企业具有敏捷的感觉能力与应变能力，以保证金地‚二次创业‛的顺利实施。
•金地员工，代表金地企业；金地员工行为，是金地形象缩影。CIS优化工程将以《员工手册》的形式，以互相尊重、和颜悦色的交流方式，向员工传达金地理念和企业管理的要求，使员工对自己该做的、不该做的事一目了然，从而达到规范员工行为，强化企业管理，提升企业形象的目的。通过对金地VI系统的规整、管理与规划，彻底改变目前使用不规范、不统一、无管理无监督的无政府状态、要根据行业特色实施专案设计强化 I系统重点区域的优化与管理，逐步建立金地 VI精品、从而达到包装企业、全面提升企业形象的目的。
•为金地建立良好的公共关系与公众形象通过对金地公共关系现状的梳理，正确认识企业组织公共关系层面的特质宏观层面上构建外界对企业形象（如知名度、美誉度）的认同；中观层面上、因时困地恰到好处地选择与企业发生持久关系的人群，如政府、银行、客户等公共关系、制定相应的公关策路；同时从微观层面上，强化员工公关意识和技巧的培训。加强与各界沟通能力
•形成一个鲜明的无可代替的‚金地形象‛根据公司现有状况与发展需要，完善宣传体制；并根据传媒特性、按照整合性、统一性原
则，制定公司整体传播计划：通过对金地模式、金地地产品牌、金地文化、金地人的综合传播，形成‚名人名品名企业‛的综合效应。
视觉传播的载体
企业证件；
办公用品；
对外票据；
各类招牌；
交通工具；
促销广告；
大众传播媒体；
服装；
出版物、印刷品；
礼物等
六个常见误区
房地产的品牌的内涵是实力、信誉及售后服务的综合展示，因此，作为房地产企业建立自己的品牌必须走出六个误区：‚泡沫型‛，品牌依赖于广告宣传、包装来完成，而缺乏优秀内在品质的有力支撑；‚量型‛，绝对理想化的，靠户型或其他单一优势（或称卖点）达到畅销；‚一手包办型‛，即在住宅开发过程中热衷于自我表现（形象、实力、声誉）的住宅部品或部品供应商、设计单位、建筑企业的形象宣传。实际上，对于后者的优秀形象加以推广，无疑会起到锦上添花的作用；
‚扭曲型‛，盲目迷信环境、绿化等外延因素对品牌的推动作用，反而弱化了住宅原始需求特征，如质量等；‚短视型‛，品牌只是促销过程中的工具，到后期则臵之不顾，不加维护；‚理想主义型‛，认为住宅品牌实施就是追求住宅的高档性，从而在选址、设计、建材、园林等环节中不懈追求高品质、高档次、高价位，反而导致滞销。
小结：斯立信对房地产品牌的调查品牌是一把双刃剑，好的产品加上有力的品牌宣传，可以加速扩大产品的市场份额。差的产品加上强力的广告宣传，只会加速产品的死亡并伤害品牌自身。
第4操作环节：全程参与地产品牌实施
品牌营销
房地产市场正面临着一场深刻的变革，其中以注重接盘质素、品味和服务功能的品牌营销方式在市场上悄然兴起。目前市场上的具体做法有以下几类：
1．以企业的品牌效应带动楼盘的品牌营销：这是房地产品牌营销的最高形式。适合于在市场上有过成功的开发经历、并且在市场上有较高的知名度的开发企业。
2．以企业之间的合作、联姻而产生的楼盘品牌营销效应：不可否认，这种品牌营销方式，在目前的市场条件下，能使产品迅速占领市场、扩大销售、赢得利润。但是从长远来看，缺少自己本身的知名品牌，很难使高附加值的楼盘有一个更大的发展空间。
3．学体楼盘的品牌营销：这种情况主要适合于已开发的项目不多、还未取得企业品牌优势的发展商。这是一个企业最终取得企业品牌优势而必须经过的过渡阶段。
住宅品牌战略实施的全程参与运作技巧：
全程参与住宅品牌战略实施
1、住宅品牌战略是一项系统工程，是从规划设计开始贯穿整个开发过程中品牌的积累创新工程，在住宅产业化中，住宅部品供应商占据尤为重要的地位，住宅部品的品质和信誉构成了住宅品牌的主要内涵，新材料、新产品、新技术将共同构筑住宅成品品牌的新的生命力，建材商和建筑商要全程关注这种品牌的塑造和维护。
（1）住宅部品作为住宅实体的原始构成，其质量直接影响住宅成品质量；
（2）住宅部品的品牌的聚积完成了住宅品牌的前期塑造；（3）建材商等全程参与住宅品牌的塑造，有利于增加住宅品牌的价值含量，维护住宅品牌的可靠性；
（4）建材商等可以建立住宅品牌产生机制，从而创造更多的更广泛的住宅 品牌。
2、全程参与住宅品牌战略实施可采取多种措施：
（1）建立会计室产业网络。纳所有住宅产业关联产品于一网，便于住宅开发建设过程信息交流，材料订购；
（2）实行强强联合，先技术后发展。住宅部品供应商、设计单位等加强各区域重点开发企业，一则发展住宅品牌，同时有利于自己形
象传播或围绕住宅产业形成多种产品的加盟集成，建立主导企业集团，形成住宅产业化生产基地；
（3）建立监督机制和等级评定制度。住宅评审中具体界定所有影响因素的量化比度，品牌具体化，做到有章可依，增强权威性和可信度；
（4）建立品牌导人和维护制度。设计过程中充分利用各部品性能，使用过程中强化维护保养职责。
巧妙运用于品牌
不过，在经营品牌时也有一些值得注意的问题，其中一个就是如何运用于品牌的问题。我们可以先来看看大家所熟悉的汽车行业的例子，例如TOYOTA（丰田），下面就有CROWN（皇冠）、CAMRY（佳美）、COROLLA（花冠）等于品牌，分别用于不同档次的车型，为了发展高档车系，甚至还专门分出一个LEXUS（凌志），不用TOYOT品牌。不同的子品牌面向不同的消费者群体，也可以避免一个子品牌不成功而连累别的子品牌。房地产在运用品牌战略时也要注意这一点。
有的开发商专注于发展某一类物业，例如全国各地的万科城市花园，都建在地价相对便宜的地段，走的是中高档路线，所以可以用一个统一的品牌：万科城市花园。再看碧桂园，顺德碧桂园面向香港和广州的度假消费为主，而广州碧桂园看来是吸引广州的常住消费者，而且打的是平价牌，另外在番禹的华南干道旁所建的华南碧桂园，则走中高档路线。可见三个项目的定位是不同的，此时如果能采用于品牌区分一下，或许效果会好一些。
第5操作环节：成功实现品牌传播管理
中央控制的观念，与当前的管理观念直接冲突，因为现今管理观念是使决策的方向，尽可能远离组织而更接近消费者。这是个正确的管理概念，但是当传播的功能广泛运用在整个组织，而主权又握在传播规划或执行经验较缺乏的营销人员手中时，就会发生问题。
就现有的传播系统而言，是不可能让每一个单位或事业群都共同参与企划和执行传播方案。品牌所具有的特定意义与价值必须维持。即使在不同的媒体上，或针对不同的消费族群，品牌的意义与价值仍须维持一致。最常用来建立传播的中央集权体系的方式是，设立一个营销传播结构或是所谓‚营销传播‛经理。
公司内部和外部的沟通，完全由营销传播经理集中处理，而且请注意，各类不同功能的专家必须透过营销传播经理向营销经理报告。如此可以确保所有的传播活动，都经过协调及整合。
在营销传播经理主导的系统中，大部分传播活动的产生，是由一群内部的传播专家所完成，有些时候亦可以借助一群外部专家，如广告代理商、公关公司、促销组织或传播专家。
第6操作环节：品牌的动态发展模式
要点B: 品牌阶段
品牌提供了一种形象，向我们保证质量，并提供了全面的解决方案。品牌超越了具体的产品要素（例如性能和它们所提供的实际作用），将产品作为一个整体来考虑。通过品牌的名称以及附加到或产生于产品的实用性能中的联想，品牌能产生长期价值。
品牌的支持者同时也强调了符号的重要性。正如品牌战略家戴维‘奥克所定：‚一个强有力的符号能够表达一个识别的内聚力和结构，并使它能很容易地获得认可。它是品牌开发的关键成份，缺乏一个强有力的符号会是一个巨大的障碍。将符号提升到识别的一部分，这反映了它们潜在的力量。‛然而在营销的品牌阶段，人们并没有充分注意到如何战略性地建立一个符号，品牌如何发挥它的作用，如何表达一种定位，如何创造有形价值，如何对品牌进行日常管理。有关品牌的文献都注重于命名、联想，以及品牌战略营销等问题——而不是那些能共同形成一个品牌识别的各种感官要素。
更重要的是，建立品牌只是识别和形象管理中的一个要素。与品牌有关的工作通常都注重于孤立的品牌，而没有从形成公司识别或多品牌识别这些更大的范围来考虑它们。
最后，尽管品牌已经成为营销计划的一部分，但是在通讯日益发达的社会里，它缺乏足够的力量来感动顾客。诸如多媒体、因特网、虚拟现实等新媒体和技术能产生巨大的机会，吸引顾客，为顾客提供令人满意的文本、图形、图像，以及声音、触觉和嗅觉的混合体。在当今社会里，大量的媒体工具，以及交互式、充满感觉的多媒体，使通讯量十分巨大，因此产品的性能和价值，品牌的名称和联想，是不足以引起注意并吸引顾客的。能够吸引顾客的企业，能使顾客享受到与公司、产品或服务的定位相一致的、令人难忘的感官体验。由于这些原因，品牌
阶段的营销逐渐失去了生命力，并被感官体验的营销—一例如营销美学所代替。
要点 C：美学阶段
我们创造的‚营销美学‛这一用语，是指对公司或品牌的感官体验的营销，它能为组织或品牌的识别作出贡献。当今的环境是多媒体、多渠道、多感觉以及数字式的。通讯和运输，产品和服务，正在逐渐全球化。在世界各地，居住在城市里的入比过去多得多，消费者（特别是年轻人）的生活方式和偏好是紧张的，短暂的、不断变化的。这些环境为营销美学提供了理想的条件。
第7操作环节：动态品牌价值管理模式
第一步：量化品牌资源
如零售据点的数目，也可以是无形的因素，如行销部门的技能水准。各个资源的重要性受到其他资源与管理措施的影响而改变，顾客忠诚度可能因需求的转移而减弱，而顾客需来的降低也是因为需求无法再从某个特定产品上获得满足。总之，所有影响品牌价值的资源可以囤积，也可以消耗。
第二步：关系方式图呈现
比方说，影响零售商引进某种品牌产品的因素包括：行销业务部门的规模与技能水准及购买顾客的人数。相对而言，零售商充裕供货的能力又会决定购买顾客的多寡。
从这样的资源互动图表可看出资源处于静态与流通的情形，有助经理入了解品牌资源体系的行为模式。此外，资源互动图清楚勾勒出资源的累积与消耗，进而凸显重要的前瞻性指标，供管理阶层作决策参考。比方说，新品牌推出之际，重要的观察指标是同意出售新产品的零售店数目；但是观察成熟品牌的表现时，则应注意停售产品的增售商在数量上的变化。就这两种情况而言，驱动新品牌打开知名度的管理决策可能是打电视广告，至于维桂成熟品牌大道的管理决策，可能是加强行销业务工作。
第三步：建立电脑使式
将关键的资源—一列出，并理出彼此间的关系，然后利用市场资料与评估结果将资源间的关系量化。通常这样的过程必须重复多次，才能将简单的质化模式转为复杂的量化模式。用试算表可以做出简单的运算模式，但是不用多久就会不敷使用，不如请软件专家设计一套动态业务运作模式，比较直接实际。
第四步：执行们填据拟
模拟可使相关人员了解并量化管理决策的影响结果，并且能藉此评估不同的品牌策略如何影响短期与长期的营收能力。电脑模式的模拟标出营收状况，与不同的管理行动所造成的冲击。
某家公司原本以为采用‘哨u减广告支出，一切以增加现金流量为导向‛的策略时机已经成熟，没想到模拟结果显示，采用‚选择性的广告与人力投资‛策略反而会替品牌创造更多的长远价值。在此同时，管理阶层也了7解要获得这样的结果，有赖公司全心的投入与十足的耐心，因为在未来一年左右现金流量将大幅滑落，甚至帐面亏损。
有时候，仅靠第一步与第二步即可领略动态品牌价值管理的好处，不过电脑模拟仍扮演关键性的角色，毕竟电脑软件可以执行复杂的数学运算，免得经理人伤脑筋。经理人应该将精力放在电脑不增长的三件事上：决定哪些资讯应输入电脑；界定电脑模式处理资讯的原则；以及电脑模拟出来的结果。
动态品牌价值管理加构的三个基本概念
a、品牌的价值视品牌所仰赖的重要资源而定，资源的概念是动态品牌价值管理架构的关 键。
另一个影响未来现金流量的因素是现有品牌延伸的价值，也就是利用既有的品牌推出不 同的产品，以打进新的区隔市场。所有与品牌经营有关的重要决定，都应从其对未来现 金流量的影响角度来看，如此一来，高阶主管在讨论品牌经营策略时有共同的语言，不 致各说各话。
b、品牌的价位等于未来现金流量的净现值。
所谓资源就是影响品牌价值的因素，可能是看得见、摸得到的产品特征，或是销售据点、忠诚顾客与员工的数目；也可能是无形的因素，如零售点产品展示的设计品质、产品品 质与员工士气。零售点展示的设计品质与顾客忠诚度不在管理阶层直接控制的范围，经 理人只能试图发挥影响力。
C、这些资源不断变化，彼此互动，进而发展出一套复杂的体系。
一项产品如果卖得好，更多的零售商就会进货，整体销售业绩使更好，形成一个良D循 环。可是等到市场达到饱和时，这个循环的力量便会削弱。同样地，一个时髦的品牌靠 口耳相传，可能会提高知名度并刺激消费者的购买欲，但等时髦退烧后，市场可能就会 产生抗拒反应。
第8操作环节：创新品牌经营模式
第一步：树立创新的思考方式
从动态品牌价值管理角度思考的最高主管，不是将品牌视为一个名字，而是看成一个几乎有自我生命的个体。在他们的想法里，品牌其实是一个各种流动资源环环相扣的体系。各类资源以不同的速度增长，却又必须视为一体综合管理。
这些企业领袖深知品牌策略、品牌资源与品牌呈现方式三者间一定要有某种紧密的搭配。举例来说，零售点的宣传图案必定与电视广告的图像相关；做广告宣传的同时也要确定产品制造与通路可以配合，免得发生顾客买不到产品失望而归的情形；这样还不够，销售服务的能力也要一并加强，以应付产品儒求的上升。
顾客对品牌有一定的期望，如果两家银行购并后想整合品牌采用单一名称，有智慧的新银行总裁最好先确定合并后的每一家分行都能提供一致的金融产品与服务，而且在整合前先建立足够的资源。如果重新命名后的银行不能提供现有客户早已习惯的服务，顾客很可能觉得困惑失望，甚至四处负面宣传。这可是任何最高主管避之唯恐不及的灾难。
重视动态品牌价值管理的最高主管，了解公司内每名员工在经营品牌价值的过程中各扮演一个角色。生产线上的员工会影响到产品品质；第一线的业务人员也会影响到顾客对产品与公司形象的认知。
最高主管深知要执行品牌策略有赖公司上下分享一致的价值观，因为一名员工小小的决定都会影响品牌资源体系，对整体营收能力都会产生冲击。因此最高主管致力沟通，使每名员工了解公司的品牌经营策略，确保员工所有与品牌有关的行动，都以改进品牌价值为前提。
第二步：创新资讯
站在动态品牌价值管理角度思考，最高主管会同时注意各种不同的资讯。他们相信品牌价值的变化有办法量化评估，因此要求行销人员适当修正他们的行销计划。
最高主管不仰赖传统的绩效评估数字，而是观察具前瞻性的指标。比方说，新的忠诚顾客的数目对刚推出的品牌虽然十分重要，但原有品牌所流失的忠诚顾客数目是更令人注意的指标。此外，尽管顾客满意度与销售人员的技能水准属无形的变数，但懂得动态品牌价值管理的最高主管，会要求部属尽量以正确的数字将这些资讯量化。
举例来说，如果某家资产管理公司打算换名字，不应该只考虑客户或基金顾问对新名字的反应，而应进行量化的市场调查，以了解股东对资产管理品牌的认知，以及品牌更改可能造成的冲击，总之就是要将过去从未评估过的因素，以量化的方式呈现出来。
追求动态品牌管理目标的最高旅客也以同样的方式看待竞争者，毕竟了解自己公司的资源体系有助企业成长，摸清竞争对手的资源
体系有助自己未来的生存。能够做到这点，便能预知对手会从哪儿冒出来，进而知道如何对付，并找出破坏对方资源体系的最好方法。
第三步：创新策略
相信动态品牌价值管理力量的最高主管，会以不同的方式决定策略。他们不会像裁判一样，听完部门经理激烈的辩论后做出裁决，而是尽量要求每名部属充分掌握相关资讯与知识，并将所学加以量化。
他同时要求管理团队就他们对资源体系、竞争者状况与市场变化的推论，模拟各种假想情境，搭配电脑工具，对未来可能的状况加以预估，而非凭过去已知的事实下结论。如此，最高主管自然能评估不同的策略对品牌营收能力的影响，继而选择最恰当的策略。
动态品牌价值管理在品牌经营由艺术转型为科学的过程中扮演一定的角色，最高主管首先能够藉此架构以客观具体的方式，向股东与投资人说明企业品牌的远景。对任何想要做出明智的品牌经营策略的企业领袖来说，动态品牌价值管理都是不可或缺的工具。
正确护理品牌五步曲
第一步：市场分析
市场的规模、范围和目标分析；品牌及其定位。
第二步：品牌分析
品牌个性及价值；竞争品牌状况。
第三步：品牌的未来地位
了解市场的未来趋势；
未来品牌定位的策略（包括品牌的价值、个性发展、范围、市场细分）。
第四步：测试品牌的新功能或新产品。
分析每项产品特性与品牌整体定位的关系；进军新市场时的品牌策略。
第五步：品牌评估
评定一套追踪品牌成效的评估方法；计信品牌的价值，存在的问题。如果掌握
以上几点，相信你会成为成功的品牌师。
第9操作环节：深圳地产三剑客的品牌魔方
万科：以企业文化为品牌特征的万科特别强调的是企业形象。万科堪称深圳地严行业的一面旗臶，总经理姚牧民如此阐述方科的品牌形象：万科素以正、负责和比较前卫为自己的形象，消费者买万科的房子，首先基于对万科的好感，万科地产项目操作的时间性较强，并且质量优良，对客户的服务也是比较人情化的，在广告策划方面也比较实在。姚牧民说，万科地产的品牌就是意味着让客户毫不犹豫接受万科的价格，去买万科的房子。其前提是要了解万科．喜欢万科。
万科地产最大的卖点是始终保持产品一贯性的品质优良，一贯性的设计优良，一贯性的尊重客户对住宅文化的一种需求的满足，并始终如一去完成客户所需要的住宅文化的实现。
中国海外：以建筑质量为品牌特征、享誉深港两地的中国海外，特别强调的是房地产开发中的‚过程精品‛，即必须做到一流的建筑水平，一流监理水平，一流的物业管理。
中国海外认为品牌的产生需两个条件，一是精品楼盘量的积累，二是质的飞跃。
品牌的意义在于，由于消费者对楼盘的满意度高，从而相信楼盘的开发者，发展商的‚标识‛本身可以起到使消费者发生购买行为的作用。
对中国海外来说，消费者的满意即是发展商追求的目标，一个好的地产品牌包合的要素是‚过程精品‛，从选址到定位、从规划到设计，从施工到物业管理，考察的分别是市场调研的质量、设计的质量、工程的质量和物业管理的质量。——个好的地产品牌必须做到每一个环节精益求精、质量上乘，中国海外提出‚过程精品‛。其含义是，首先是将住宅作为耐用消费品进行生产开发，任何一个环节的不到位，都会影响到业主的生活质量。本着对消费者负责的精神，中国海外的楼盘必须贯彻‚过程精品‛概念。其次是有核心优势，房地产行业是无密可保的行业，户型、立面等要素极易抄袭，要想在众多的楼盘之中不被淹没，发展商采要有核心优势作为亮点吸弓消费者、领先同业者。再次是较强的整合和优化专业资源的能力。专业分工的细化，已使各专业领域形成不可替代的精尖优势，精品的产生，已不是倾发展商一人之力所能完成，必须整合和优化专业资源，而整合优化专业资源的能力和水平，将是衡量发展商竞争力的坐标。
金地：‚创新‛是金地地产的品牌特征。金地作为地产新秀进军房地产开发只有短短的几年时间、但其开发水平与影响力在逼中海和万科自1997年金地海景花园获得巨大成功以来、金地开始走上了地产专业化的道路。从金地进行企业内部体制改革实行员工持股到参加土地拍卖，可见金地建立地产品牌的决心和信心。金地陈长春杯，‚创新‛是金地品牌特征的背书，从金地海景花园到金地翠园到正在热销的金海湾花园，每一个接盘都有自己的特点，都和‚创新‛这两个字密不可分，陈长春认为，对品牌应该有两个方面的理解，知名度和认知度，现在品牌对楼盘销售影响最大的是知名度，但有眼光的企业经营一个品牌最重要的是获得市场的认知度。经营一个品牌比经营一个企业难度要大得多。
虽然万科、中国海外、金地的品牌锻造各有着眼点，但他们都非常着重营造品牌的功能、个性、形象、来源、差异等因素。
基本上，衡量品牌价值要求提出‚产品附上品牌名称后能增加多少价值？‛这样的问题。我们讨论的确是顾客价值的万法大多数都可用在这里。还有一种已经讨论过的方法—一联合分析法—一也可用。通过简单地把品牌当作一个属性来同并在市场上使用不同品牌名称或使用为新产品设想的品牌名称，这样，估计出来的那分价值是品牌名称与在实验性设计中使用的其他名称相比的定量衡量结果。
相关方法要依靠所谓的快乐回归。这一技术结合了产品的实际特点和价格根据产品特点和名称得出市场价格（顾客说他们愿意为各种产品付出价格）：
价格= B＋B（特点 l）＋B（特点2）＋…＋ c 品牌A）＋ c（品牌B）＋…
结果得到的是每个品牌的价值金额。（当然，如果使用了实际化格、这一千折就将忽略每种
品牌的销售量、所以对于那些决了决定购买每一种产品的顾客。这个结果是多少有些扭曲的。）品牌价格的各个组成部分可以用相对直接的方法进行评价。
第四讲 房地产的公关活动
一位国内著名民营企业的公子作为接班人出国学习，选择的是公关专业。房地产横跨多个行业领域，其产品本身又非常特殊，公关活动的战略与战术设计至关重要。该讲探讨了公关活动策略价值，并提供了整体部署方案与具体操作流程。
第1操作环节：公关活动—一成功的催化剂
1999年，广东金业集团在房地产市场屡出奇招，精彩纷呈，给人们带来一个又一个惊喜。3月用日，全国首个‚阳光健身工程’，首个运动型、健康型生活小区——广州奥林匹克花园在番日洛溪显要位臵破土动工。
6月25日，在北京人民大会堂举行的新闻发布会上，国家总局局长伍绍祖亲自把‚阳光健身工程‛铜回授予广东全业集团董事长郭校文：
7月17日，广州奥林匹克花园公开发售，创下首日mo多姿洋房售留的奇迹；
8月7日，首届‚奥林匹克花园杯‛中国明星足球表演赛在天河体育中心成功举行。
8月8日，众多奥运冠军和体育明星亲临广州奥林匹克花园，把近期一系列企业文化活动推向一个高潮。难怪许多前来看楼的人赞叹：‚广州奥林匹克花园好像总在欢度节目一般。‛
广州奥林匹克花园广场前成了人的海洋，一大早从广州、市桥、顺德等地赶来的几千人在售按部门前排起了两百米长的长龙，在炎炎烈日之下翘首争购奥林匹克花园首期推出的300多套花园洋房。
虽然奥园的同事为购楼者准备了一百多把这阳伞，但酷热的天气还是让人们大汗淋漓。而人们并不以为苦，有的购房者为争取一个好的购楼顺序卡，甚至从14日开始，连续3天3夜在售楼部门前打地铺‚田位‛，这场景在近年已是罕见。
第3操作环节：公关活动宣战风云录
广州奥林匹克花园‚阳光健身工程‛
要点A：目的
1、发布共庆祝厂州奥林匹克花园荣获‚阳光健身工程‛称号、树立广州奥林匹克花园良好形象，使奥园的体育概念具体化。
2、作为软广告的高潮表现，引起消费者注意力。
3、为随后大规模市场推广工作做铺垫，通过媒体报道宣传广州奥林匹克花园。为开盘造势。
要点B：时间
l999年6月25日星期五下午
16:00—16：40新闻发布会及授予仪式
17：30晚宴
要点C：内容
（－）新闻发布会
1、目的：
A、发布国家体育总局授予广州奥林匹克花园‚阳光健身工程‛称号的消息。
B、通过媒体报道宣传广州奥林匹克花园，为开盘造势。
2、时间：1999年6月25日星期五下午
3、地点：人民大会堂广东厅
4、出席的贵宾及工作人员：
总人数约 60人，其中广州方面 19人（合记者），中体领导 5人，工作人员 10人，总局领导 5人，广州媒体驻京记者与北京媒体共计 17人左右。
1）体育总局领导：
国家体育总局局长
伍绍祖 2）中体产业股份有限公司领导：
中体产业股份有限公司董事长
魏纪中
中体产业股份有限公司总经理
吴振绵
中体产业股份有限公司副总经理
肇广才 3）金业集团领导：
金业集团董事长
郭掉文
金业集团总经理
游文庆
广州中体产业有限公司代表：
广州中体产业有限公司总经理
陈德建
广东中体产业有限公司副总经理
郑东 4）广东省、广州市和番禹市领导和体委领导：
番禺市政协副主席
杨宝祥
番禺市副市长 余楚风
番禺市政府秘书长
刘新宇
番禺市建设局局长
李达培 5）广州媒体
广州电视台记者
陈亮、刘益军、张少样
广东省广播电台记者
陈石、张靖华
6）中体公司和中华体育基金会工作人员共10人
7）广州驻京媒体与北京媒体：共计17入左右
A、《广州日报》驻京记者／《羊城晚报》驻京记者／《南方日报》驻京记者／新华社体育部记者/《中国体育报》记者
B、影视
广东电视台/中体运动传播网/中国体育报道
2、活动安排：
1）15：30-16：00记者签到，领取资料，礼品
2）16：00 新闻发布会开始
A、新闻发布会主持人吴总宣布新闻发布会开始、介绍来宾
B、中体公司副总经理肇总介绍项目概况
C、广州中体产业有限公司总经理介绍奥园内硬件设施、配套、服务等情况并简要介绍公司今后的经营发展方向。
（二）‚阳光健身工程‛称号授予仪式
1、主题：授予广州奥林匹克花园‚阳光健身工程‛称号
2、时间：1999年6月25日星期五下午16：15-16：40
3、地点：人民大会堂广东厅
4、出席的贵宾及工作人员：同新闻发布会
5、活动安排：
（1）16：15-16：18 中体产业股份有限公司董事长魏纪中讲话
（2）16：18-16：20 番禺市副市长余楚风讲话
（3）16：20-16：25 金业集团董事长郭梓文讲话
（4）16：25-16：30 国家体育总局副局长于再清
（5）16：30-16：35 国家体育总局局长伍绍祖向广州奥林匹克花园代表授予‚阳光健身工程‛称号及铜匾
（6）16：35-16：40 答记者问
（7）16：40 发布会结束、合影留念
（三）晚宴
1、主题：庆祝新闻发布会和授予仪式圆满成功
2、时间：1999年6月25日星期五17：30
3、地点：人民大会堂宾馆
4、出席的贵宾及工作人员：约30人左右（北京媒体方面不参加）
5、活动安排：
（1）17：40-17：50 邀请参加新闻发布会的领导和来宾和席
（2）17：50-18：00 广州中体产业有限公司董事长吴振绵致祝酒词
要点D：组织分工
（一）厂州中体产业有限公司：
1、本次新闻发布会整体策划；
2、制作用于授予仪式的铜匾，铜匾格式和内容需中体公司领导确认。确认后，铜匾的制作将由广州方面完成；
3、礼品的制作，礼品为奥园金钥匙和会员金卡；
4、接待记者并负责向记者发放资料和礼金；
5、安排广州方面影视媒体赴京报道本次活动；
6、向番禺地方领导发邀请函；
7、安排番禺市领导和广东、广州体委领导赴京参加本次活动；
（二）中华体育基金会
1、联系发布会场租；
2、发布会现场的组织工作；
（三〕中体产业股份有限公司
1、确认体育总局领导时间安排：
2、确认中体公司领导时间安排；
3、解决信息披露涉及的证监会的审批问题：
4、解决新闻发布会召开所需的体育总局新闻司审核事宜和国家新闻出版总署批准事宜；
5、贵宾的接送、食宿安排；
6、安排中体运动传播网、中国体育报道对本次活动的报道与专题片制作；
7、向国家体育总局领导和北京报纸、媒体方面发邀请函。
（四）广州顾问公司
1、邀请广州媒体驻京记者；
2、制作宣传资料：手提袋、新闻通稿、领导发言稿、公司简介等；
3、督促记者发稿见报。
要点E：活动控制表：
附件：会议日程安排
1999年6月25日星期五上午
8：20 即乘飞机赴京
1999年6月25日星期五中午
12：30－14：30 便餐
1999年6月25日星期五下午
16：00一16：40 新闻发布会及授予仪式
1999年 6月 25日星期五晚
17：30 如人民大会堂宾馆晚宴
1999年6月25日星期五
住宿于赛特宾馆和人民大会堂宾馆
1999年6月26日星期六上午
9：00 乘飞机返稳
第4操作环节：利用公关活动推进后期战略模式
关于广州奥林匹克花园列入‚阳光健身工程‛后有关工作的请示
番禹市政府：
本公司（金业园房地产开发有限公司）在番禹大石洛溪地开发的‚广州奥林匹克花园‛目前已经接近完成一期建设工
程。在本司工作的开展过程中，需要市政府众多部门的帮助与配合。因此，本司现将本项目的概况及在实际工作中能遇到的问题汇总提交政府审阅，谨希望政府能在有关方面给予批示。
（－）规划方面
由于本项目是首个以体育产业与房地产相结合的小区。本司力求做出最合理、有效的设计。因此，在建设推进的过程中，仍不断地对整体规划进行调整及修改。因时间比较紧迫，本司在开始动工时已征得规划局初审同意，在指标控制下可先进行建设。并已取得各单体的建设工程规划许可证。现在，各个单体施工图已提交规划局审批，一期的总体规划调整方案本司将尽快提交审批。希望有关部门能理解本司在方案调整上的困难。
（二）前广场（道路退缩带）方面
本司将体育文化及全民健身运动引入小区建设，因此在临近则5国道旁建设奥林匹克大厦及奥林匹克广场（占地 1． 8万 m2）。现路桥指挥部已同意本司将原道路旁绿化带进行改造利用。本司建议在现有红线的位臵上退缩2米做人行道或绿化带，后在广场人口两旁做通透式临时围栏。具体退缩要求请有关部门给予批示。
（三）市政配套方面
现小区的市政供电、邮电配套工程已进场施工。由于此类工程为有关部门垄断专营不能进行公开的招标投标，不太利于发展商的开发搞优选择及成本控制，同时在施工协调方面有一定
的困难。本司希望此类工程，在今后的开发过程中给予一个公开投标的机会，能够在公平竞争的环境中达到合理建设的目的。并希望能在水电费负荷等方面给予一些优惠。
（四）交通方面
本项目将于6月底对外开放，为配合市政交通，本司建设在小区西南部设立公共汽车站，并可按奥林匹克文化风格设计。这有善于美化市容，方便乘车群众，希望能得到有关部门的同意，用地的投资由发展商承担，同时本司希望能在附近公路上设臵路标、路牌、请有关部门给予指示。
（五）体育旅游资源方面
本项目前广场占地1－8万体设臵奥林匹克主题雕塑群，健康运动步控，大型园林喷水池，奥林匹克金手、脚印等独具特色的景观，投资逾千万元，建成之后将对外开放。优美的规划设计及宏伟的奥林匹克大厦立面，将给进入洛溪地区的人群留下深刻的印象。本司以塑造洛溪地区标志性的景观来要求自己，严格设计与施工，希望以优美的公共环境回报给社会。因此，本司希望有关旅游的职能部门给予指导及支持，并将广场有大厦作为区域性的全民健身运动的场地。
（六）税费方面
因本项目届全民健身范畴，有较强社会公益性，希望政府能在某些税费上给予优惠和支持。基础设施配套费，现为建筑造价2．SX，希望能减半1．25X，土地增值税现按销售收入的 l％征收。希望能全部减免违法用地罚款，未办证的7673列为违法用地，需罚款每平方米10米。按公益项目可减免，半公益也可减半，营业税按收入计收5%，附加税 0.6％，水利建设费1%，希望能否减征。
以上提到的有关内容。希望政府能够理解并予以指示，本司将努力把本项目建设成为洛溪地区优质的生活小区及标志景观，并贯彻‚阳光健身工程‛的精神。以推动全民健身活动的开展。
第五讲 房地产的售楼处
营销中心（售楼处〕不仅是激发买家购房欲的现场第一线，还体现出发展商的专业水准与品牌形象。本手册完整介绍了售楼处的形式、风格、功能、样板房、现场销售管理、形式创新、最优激发度等关键问题。
第1操作环节：营销中心在销售中的重要功能
营销中心在项目的销售过程中体现出相当重要的作用。
在距美的海岸花园发售前五个月，一座面积超2000平方米，高三层，全面 演绎地中海风情的营销中心，在美的海岸花园东大门落成。明快的色调、经典的造型、优良的品质，先声夺人地树立起了良好的口碑。营销中心内 的装饰更能给人亲切、清新的感觉，从座椅围台、展板、喷画墙、围幔、沙盘模型、超大屏幕彩电、触摸屏系统，到接待台资料摆放处，处处体
现 专业地产开发商的精品意识和品牌形象、激发着看楼人员的购买欲望。
第2操作环节： 营销中心专业运作程序
步骤A：位臵的选择
售楼处位臵。
售楼处要么设在楼盘厅堂内，要么建在户外。户外售楼处又有两种，一种是紧靠楼盘厅堂搭建，与厅堂内部连为一体，空间上更为宽敞：另一种是在主要道路旁建造的独立接待中心，一般不会离楼盘很远。样板房不设臵在楼盘，而在户外搭建，较为罕见。
户外附独立的示范单位，一方面可以避开施工的影响，保证施工建造不受外界干扰；另一方面又可以尽量弥补示范单位局部细节如朝向、通风采光条件等的缺陷。香港楼盘包装比较特别的地方、就是有一些售棂处不设在楼盘工地、而是设在闹市这种人流车流都比较集中的地方。香港的楼盘工地基本上是封闭 式的。因为一来港人不喜欢跑大老远到楼盘所在地看楼，也不愿走进安全系数较低的施工现场；二来还可以保证施工建造不受外界干扰。
售楼处和样品房设在市中心的一些大商场之内，这华人来车往，兼且商场内气氛热烈，容易吸引客户前来参观。客户在现场喜过说明及介绍资料后，便可坐上看楼专车直接送到楼盘工
地，看楼车载客户充分了解周边环境与楼盘状况，客户还可以到附近专门搭建的观景台观望环境。
样板房有时也和售楼处一起设臵在大商场内，但大多数示范单位还是设在楼盘内部。样板房独立设臵，可以尽量把一些不足之处包装起来搞得尽善尽美。
步骤B：形式的确定
1、二合一型
这是多层建筑利用其首层的一种较为典型的户型做为样板房，同肘利用样板房的各个房间充当各功能分区，实现售楼处的基本功能。这种布局方式可以加强客户对户型空间的直观感受，而且没有路线组织上的混乱，增强亲切感，但缺乏豪气。由于缺少家私的摆放，其家居的温馨气氛较弱。
2、联体型
这种布臵方式是将售楼接待区单独设臵，而样板房又紧邻其侧布臵，二者既独立又相连，从而形成一个整体。令客户不知不觉的完成了看楼的全过程。完整紧凑，既可保持独立接待区的气势，又可体验家居的温馨气氛。
3、分散独立型
这种布臵方式多体现在具多种户型的小区内，为展示某一户型，而选取与接待中心稍有一段距离的实例作样板房。二者相对独立且较分散，如富达花园等。
4、立体式
立体式售要处一般是指售棂接待区与样板房不在同一平面上的布臵方式。这种布臵方式多用于高层建筑中（因高层建筑下部多为综合性的裙房，五层或六层以上才是标准住宅层）。
如方科俊园公开发售期的售楼处在内部认购期的售楼处基础上有所改变，一出门，左侧辟出一个音像区，接待区内增加了洽谈区和样板房装修材料展示区，原音像区则改为室内绿化区。为了展示俊园的豪华住宅入口大堂及电梯间，又在12层装修了大中小三种户型的样板房，既令客户感受到真实尺度下的住房实景，又通过参观路线的设计，让客户亲眼目睹了住户大 堂及电梯间的豪华，从而感受俊园高档豪宅的不同凡响。
步骤C：营销中心功能设计
营销接待中心是客户直接了解项目的场所，客户对其包装设计的直观感受如何将直接影响其对项目的认识和评估；因此，营销接待中心的包装尤为重要。
1、构想
整个营销接待中心根据工程部及装修设计的平面布臵安排，总体要求宽敞、明亮、典雅气派、个性突出。
2、功能设计的科学细分
功能分区：接待区；洽谈区；模型展示区；音像区（兼作休息区）等。
第二篇：浅谈品牌策略
误区之一：做品牌就是做销量
片面追求销量的结果，往往导致对品牌的其它要素如：品牌知名度、美誉度、忠诚度、品牌联想等的建设视而不见，最终导致品牌的崩溃。在很多企业营销主管的营销计划中，常常一味强调销售量的提升，把产品销量作为企业追求的最大目标。这些营销主管们大都有一个“共识”：做销量就是做品牌，只要销量上来了,品牌自然会得到提升。这是非常错误的观点。
片面追求销量的结果往往导致对品牌其它要素如：品牌的知名度、美誉度、忠诚度、品牌联想等的建设视而不见，最终导致品牌的崩溃。
例如三株的陨落，就是片面追求销量，忽视品牌其它要素建设的结果。当年的三株，广告何其凶猛，销售何其庞大，但是，庞大的销售量并没有支撑起不倒的品牌大厦，仅仅因一场官司，外强中干的三株便轰然倒塌，如流星般陨落。
今天的哈药集团，同样凭借铺天盖地的广告倾泄，赢得了销售额的增长，据称哈药的广告投入每增加一倍，销售额便要翻一番。但是，哈药在公众中的品牌形象如何呢？从盖中盖“捐赠”希望工程事件和大大小小的报刊质疑文章中，我们不难得出结论。
一个木桶能装多少水，取决于它最短的那块木板。可以肯定地说，哈药如果继续目前的策略，而不尽快加强对其短边的建设：美誉度、忠诚度的提升以及品牌联想的建立，木桶的水将会慢慢地枯竭。 为了达到扩大销量的目的而经常性的进行促销活动，我们认为是对品牌的贬值。经常性的促销会给人价格不真实的感觉，消费者更愿意等至促销时才去购买你的产品，一些忠诚的消费者也会因为感到“受欺骗”离你而去。
广告应该达到两个目的：一是销量的增长，二是品牌形象的提升和品牌资产的积累。如果只是满足了其中一个目的，都不能说是成功的广告。纵观一些成功的品牌，不仅注重销量，更注重建立一个永续经营的品牌，甚至在某些时候，销量是次要的，品牌的建立才是最重要的。
这方面的例子举不胜举：可口可乐、海尔、美的等从来都是既要眼前的利益，更要长远的利益；既要销量，更要品牌积累。也只有这样的品牌才可以纵横驰骋、长盛不衰。误区之二：做品牌就是做名牌
名牌仅仅是一个高知名度的品牌名，品牌包括更多的内容，知名度仅仅是品牌的一个方面。名牌可以通过高额广告费造就，名牌只要不断叫卖就可以形成；而要建立一个品牌，则是一个复杂又浩大的工程。
很多企业认为，名牌就是品牌，甚至将名牌作为企业发展战略的最高目标，而对于品牌，一直处于“雾里看花，水中望月”的阶段。那么，名牌和品牌的区别究竟在哪里呢？
首先，名牌仅仅是一个高知名度的品牌名,品牌包括更多的内容,知名度仅仅是品牌的一个方面。品牌（brand）一词来源于古挪威文字brandr，意思是“烙印”，其实也非常形象地表达出了品牌的含义--“如何在消费者心中留下烙印？”品牌是一个综合、复杂的概念，它是商标、名称、包装、价格、历史、声誉、符号、广告风格的无形总和。品牌相对名牌，具有更深层的内涵和价值。
其次，从创建的过程上来讲，名牌可以通过高额广告费造就,名牌只要不断叫卖就可以形成；而要建立一个品牌，则是一个复杂又浩大的工程，包括品牌的整体战略规划、视觉形象设计、核心理念确定、品牌符号运用、品牌场景设计、广告调性设计等等一系列的工作，并且，品牌的建设并不是一个短期的工程，它需要品牌管理者常年累月、战战兢兢的小心经营。每一次的产品推广、每一次的广告运作，无不凝聚着品牌管理者的心血和汗水。一个名牌或许一次广告运动就可以达到，而一个强势品牌的树立，却是漫长岁月考验的结晶。可口可乐经历了100多年的风雨洗礼，柯达、万宝路、雀巢、强生等强势品牌也非一朝一夕之功，其鲜明的品牌个性、强大的品牌资产，绝非短期行为所能成就。国内许多大企业,尤其是保健品企业,片面的追求短期效
益，片面地追求知名度，而忽视产品品质等一系列完整的品牌建设工作，往往不堪一击。
最后，从它们各自发挥的作用来讲，品牌比名牌的力量更强大、时间更持久、效果更明显。单纯的知名度除了能在短期内促进销售外，并不能对产品长期利益做出更多的贡献。人们更换品牌越来越多地取决于精神感受，真正的品牌，被赋予了一种象征意义，能够向消费者传递一种生活方式，强势品牌最终可以影响人们的生活态度和观点，从而为企业带来长久的效益。而国内许多所谓?quot;名牌“，一味地追求高知名度和曝光率，最终却未能获得品牌所应该具有的附加价值！
所幸，国内许多拥有”名牌“的企业已经意识到建设品牌的重要性。上海家化从一个以产品销售为主要经营理念的企业，成功地转变为一个以品牌经营为重心的企业，使一个亏损的”名牌“--六神，一跃成为沐浴液市场的第二品牌，不仅实现了销售目标，更成功更新了原?quot;名牌”老化、保守的形象，创造了一个“名牌”再生的神话！ “名牌”一词的出现，是我国特定市场环境下产生的特定名词，是一种俗称,从严格意义上来讲是不准确、不科学的，更不应成为企业发展和追求的目标。企业只有及时转变认知上的错误，树立正确和规范的“品牌经营”观念，竭尽全力把自己打造为强势品牌，才能长盛不衰、永立市场不败之林！
误区之三：商标等于品牌
商标是品牌中的标志和名称部分，它使消费者便于识别。但品牌的内涵远不止于此，品牌不仅仅是一个区分的名称和符号，更是一种综合的象征，需要赋予形象、个性、生命。
品牌与商标是极易混淆的一对概念，在我们和企业打交道的过程中，我们发现很多人把这两个术语混用、通用。这使得一部分企业错误地认为，产品进行商标注册后就成为了一个品牌。果真如此的话，那所有在工商局注册了的商标都可以称之为品牌了。 事实上，两者是既有联系，又有区别。
一、商标是品牌的一部分。商标是品牌中的标志和名称部分，它使消费者便于识别。但品牌的内涵远不止于此，品牌不仅仅是一个区分的名称和符号，更是一种综合的象征，需要赋予形象、个性、生命。品牌标志和品牌名的设计只是建立品牌的第一道工作，也是必不可少的一道程序。但要真正成为品牌，还要着手品牌个性、品牌认同、品牌定位、品牌传播、品牌管理等各方面的内容完善。这样，消费者对品牌的认识，才会由形式到内容、从感性到理性、从浅层到深入，从而完成由未知 认识 理解 确信 行为的阶梯，形成忠诚顾客。
二、商标是一种法律概念，而品牌是市场概念。
商标的法律作用主要表现在：
1 通过商标专用权的确立、转让、争议仲裁等法律程序，保护商标权所有者的合法权益； 促使生产经营者保证商品质量，维护商标信誉。 品牌的市场作用主要表现在：
1品牌，是企业与消费者之间的一份无形契约，是对消费者的一种保证，有品牌与无品牌的产品相比，消费者更多地信赖有品牌的产品。
2品牌，是消费者选择商品的依据，消费者曾经在一棵品牌树上摘到一颗甜果子，他就有信心相信另一颗果子也是甜的。这种消费经验的积累与运用，无论对消费者还是企业都是一件有意义的事情。 3品牌，是规避单纯价格竞争的一种手段，因为品牌的特有附加价值，消费者可以多一点额外的付出。 4品牌，是企业实现利润最大化的保证，每一个新产品的推出，都可以借原品牌增加价值。 5品牌，是身份和地位的象征，有力地促进产品销售，树立企业形象。
三、商标掌握在企业手中，而品牌是属于消费者的。当消费者不再重视你的品牌，品牌就一无所值了。红塔山据有关机构评估，其品牌
价值达400亿元，这400亿不同于银行的存款，而只是存在于消费者的头脑中，假若有一天因为品牌出现危机，消费者对红塔山的信心下降，那么这400亿元可能就变成了300亿元、200亿元甚至更少。误区之四：品牌是靠广告打出来的
目前，国内许多企业都认为：只要加大广告投入，进行铺天盖地的媒体轰炸，就可以促进产品销售，树立一个品牌!目前，国内许多企业都认为：只要加大广告投入，进行铺天盖地的媒体轰炸，就可以促进产品销售，树立一个品牌！“品牌不是靠广告打出来的吗？”一个大型企业的副总坚信不移地说。事实果真如此吗？ 今年哈药集团的广告额支出达10亿元，其覆盖面之广、播出频率之高、投资额之大远胜于当年的“标王”。其盖中盖的明星广告，不仅引起舆论的非议、司法的纠纷，更触发了众多消费者对盖中盖广告的反感情绪。哈药是否认真思考过：盖中盖在消费者心目中的品牌形象如何？在狂轰乱炸的广告之后建立了怎样的品牌资产？ 这不禁又令人想起了秦池，这个以广告战创造销售神化的品牌，最终还是一蹶不振！然而，仍然有许多的中国企业在重蹈覆辙，前仆后继地踏进这个品牌创建的“陷阱”！
品牌知名度可以在短期内达到，而品牌的联想却是品牌建设的一个长期工程，它是在品牌长期的运动中建立的资产；作为保持品牌稳定销
售的主要指标--品牌忠诚度更不是短期广告所能达成的，除了完善的品牌规划设计和持续优良的产品品质获得顾客满意度外，更有品牌长期一致的传播在消费者心中建立的价差效应（与其他品牌比较，顾客愿意作出多大程度的额外付出）；同时，消费者对品牌品质的肯定更是广告所无法做到的，它不仅需要品质恒定如一，更有对品牌在发展过程中提出的创新要求。所以，创建一个品牌，何止广告那么简单！
宝洁认为：消费者购买的是品牌，而非产品的功能，产品的功效是品牌的核心本体，但是品牌还有独特的个性和特色，产生和消费者情感及信赖的联系，以与竞争品牌区分。在这样一个策略指导下进行品牌的广告运作，不仅会在广告中提供给消费者产品功能的利益，更传递给消费者一个品牌的主张和情感的利益，在品牌整体的规划和设计之下进行的广告运“都是对品牌有效的投资”，贯穿所有的品牌运动，不拘时间和空间，而非只是短期的巨额广告投入；品牌的创建，广告只是利用工具，而非依赖的法宝！于是，我们看到了飘柔、汰渍、舒肤佳、佳洁士等一大批品牌大军，占据了我国日化用品市场的大部分江山。这样的佳绩，只凭广告战是做不到的，正确的品牌规划+持续的传播推广才是宝洁品牌雄霸天下的真正原因！
创建一个国际大品牌，是每个中国企业的梦想，但是，只有广告是不够的，它更需要企业冷静的头脑和正确创建品牌的方法。
误区之五：做产品就是做品牌
在十几年前有一块表就是一种荣耀，那是产品力时代，现在是品牌力的时代，仅仅产品优秀远远不够。戴手表：戴时间？戴款式？戴品牌？
一块普通的手表几十元、几百元，一块劳力士，一块雷达可以高达几千、几万。这十倍的价格差异仅仅是产品间的差距吗？
不。产品与产品之间的质量、材料、款式的确有差异，但这种物理差异不可能有10倍、100倍，劳力士、雷达价值主要在于品牌而不是产品。品牌不仅仅意味着产品的优秀--质量、性能、款式的全面优秀，还意味着一种身份，心理消费才是真正的重点。在十几年前有一块表就是一种荣耀，那是产品力时代，现在是品牌力时代，仅仅产品优秀远远不够。大街上几十元几百元的手表很少有人问津，而价值千金的名表却成了许多人热烈的渴望与追求。因为劳力士、雷达是体验自我价值、体现优越感的绝佳道具。
同样的产品，贴不贴品牌的标签，对消费者而言意义完全不一样。产品竞争与品牌竞争完全是两个不同层面的竞争。坐奔驰的人与坐夏利的人是两个层面的人，在很多“半被动消费”中，物的享受反而是其次，品牌带给他的意义远远大过产品本身。有品牌的产品和服务，相对无
品牌的产品和服务，消费者更愿意购买，并愿意付出更多的代价。品牌让产品升华，品牌做得越久积累越多，产品则不然。 有了产品,有了市场,并不意味着有了强势品牌。
如果品牌领先其它竞争对手的原因是产品属性,那么这个品牌在将来会被别的品牌所赶超。
误区之六：做广告创意就是做品牌
广告创意，作为策略的重要部分，能使你的品牌发出耀眼光芒，但如果过分迷信广告的威力，必将使你的品牌成为一个无法成长的幼童，迷失在市场的潮流中。
北京叶茂中营销策划有限公司的宣言中有这样的一句话“没有好创意就去死吧！”所以，在接到客户的JOB ORDER的时候，总是会听到这样的话“我们的品牌就全靠你们的创意了……”面对客户殷切又信任的目光，我们常常会有神圣的使命感，但是，品牌是否真的靠一两个好的广告创意就可以树立？广告创意又该在品牌的发展过程中发挥怎样的作用？
一般陷入这个误区的企业都对品牌的概念知之甚少，对怎样创建品牌也是一知半解，他们认为：好的广告创意就能树立起品牌。这就陷入了一个为创意而创意的误区，这样的观念是十分错误和危险的。
第一，“为创意而创意”脱离了市场背景和企业的实际情况。一个好的广告创意，应该是建立在一个正确的策略基础之上的，目标市场、品牌状况、竞争品牌、产品特点、目标人群、品牌定位、广告目的、诉求重点等等，在遵循这一大策略的前提下，发展而成的创意概念才是正确、有效的，任何脱离策略的所谓“好创意”，除了拿去获奖，对品牌是不能作出有效贡献的。如最近一个摩托车的电视广告，仅仅为了能和航空母舰搭上钩，生硬地做出了一版关于航空母舰和摩托车的广告，其品牌优点、品牌定位则毫无体现，整个广告让人不知所云，甚至连品牌名都没有让人记住，这样的“好创意”难道还能塑造出品牌？！
第二，“为创意而创意”忽略了营销其他环节的配合。品牌营销中的每一块“木板”，只有环环相扣、紧密配合，才能使品牌营销发挥最大作用，仅仅依靠广告创意这块木板，而忽视其他方面的建设和配合，最终只会事倍功半，使“桶中的水”越来越少，品牌的创建便会成为“水中月”般的梦幻！
第三，“为创意而创意”没有考虑产品的创新、品质的提升。许多企业往往会认为只要不断推出好创意，品牌形象就会越来越完整，越来越丰满，品牌就可以被消费者永远接受，他们往往忽略了对产品的创新、品质的提升，即使销量下滑，他们也会认为“是不是我们的广告没有创意？”，而没有想到他们的产品已经对消费者失去了吸引力。宝洁
公司就将创新作为企业最重要的经营理念，它在全球拥有2500项专利，树立了一个又一个日化用品业的里程碑，从而使创新也成为品牌认同中的重要部分！
那么如何创建鲜明的品牌认同，并且让广告创意对品牌作出有效的投资呢？
首先，应进行策略性的品牌分析，包括顾客分析、竞争者分析和自我品牌分析。在这里应当注意，是品牌分析，而非市场分析。品牌分析涉及品牌形象、品牌策略、品牌遗产、企业组织价值、品牌力量等等关于品牌方面的内容，和营销分析有很大的区别。然后，在品牌分析的基础上，建立一套完整的品牌认同系统，包括基本认同和延伸认同，必须从以下四个方面进行创建：1产品，2企业，3性格，4符号。虽然这是四个完全不同的概念，但是它们却有一个共同的目的，就是利用这些不同的层面，建立更清晰、更丰富、更与众不同的品牌认同。最后，是品牌认同传播系统，根据认同中能提供的、比较有利的点进行品牌定位，并针对某个目标群进行积极的传播。在这一过程中，作为最后传播表现的广告创意的确举足轻重，但是，也必须在正确的策略之下进行，而非无的放矢、“为创意而创意”。当然，在品牌广告执行之后，应当随时进行效果追踪。
我们在给圣象做品牌整合策划时，提出了“让生命与生命更近些”的理念，作为圣象的品牌核心认同。这一理念的提出，是基于对品牌的策
略性的分析基础之上的。我们的目标是使圣象成为地板行业的第一品牌，所以，这一具有深刻的人文内涵的品牌理念，区别于所有竞争对手，并力求引起目标消费群的共鸣，品牌广告片表现以此为创意概念而展开，运用品牌的符号--大象演绎出一幅壮观、感人的画面，同时，我们为圣象塑造了 “关心人、爱护人、自由、和谐、博大”的品牌个性，这样的一个理念和个性，使广告创意富有张力，并有广阔的创作空间，每一次的广告创作，都加强了同一个理念，都对品牌的资产作出了有效的贡献！
广告创意，作为策略的重要部分，能使你的品牌发出耀眼光芒，但如果过分迷信广告创意的威力，必将使你的品牌成为一个无法成长的幼童，迷失在市场的潮流中！误区之七：曲解品牌概念
经常有人把品牌与企业混为一谈，把品牌与产品混为一谈，把品牌与市场混为一谈，把品牌与名牌混为一谈。
客观地说，现在企业已经越来越重视品牌，但品牌这个经常被企业挂在嘴边的字眼，事实上没有几个人真正理解它的内涵。经常有人把品牌与企业混为一谈，把品牌与产品混为一谈，把品牌与市场混为一谈,把品牌与名牌混为一谈。其实品牌操作中的很多原则可以帮助企业成功得更快更持久。
品牌是消费者与产品有关的全部体验。品牌不是产品，产品只是其中的一个方面。
品牌也不是企业，企业其实是一个投资者--品牌的经营者。真正面向消费者、接触消费者的是品牌。一个企业可以做立意完全不同的产品，可以把两个完全不同的产品做成两个不同的品牌，也可以把两个同类产品做成不同的品牌。一个品牌的兼容产品必须遵循品牌的核心价值，任何违背品牌精神的延伸或动作，都会伤害品牌形象，削弱品牌资产。
品牌建设的第一个基本工作是明确品牌的核心价值。品牌的核心价值特指可以兼容多个产品的理念。比如摩托罗拉的核心价值：带给消费者随时随地的通讯方便和自由感，不受地域、时间的约束。品牌是在消费者心中建立的，核心价值其实是消费者对品牌理解的概括，比如旁氏的核心价值：绝对不会对我们说谎，如果有任何东西能使我们更美丽，旁氏就会将它制造出来。核心价值可以刻画产品的价值，也可以刻画消费者本身，还可以刻画品牌与消费者的互动关系，比如捷豹的核心价值：捷豹不屑模仿，正如其车主一样。捷豹与其他汽车的不同不在于其外形和制造工艺，这种不同在于灵魂、情感和不步后尘。
品牌建设的第二个基本工作是理清品牌的角色关系。
主品牌：代表消费者从购买中得到的主要期待，主品牌所代表的价值正是影响购买决定和使用经验的主要核心。比如：海尔小王子，海尔就是主品牌，就是消费者购买价值的核心所在。
副品牌：一个品牌用以区分在品牌系统中产品线的某个部分。比如：９９９胃泰、９９９帕夫林中的“胃泰”和“帕夫林”。
背书品牌：向消费者再次确定，这些产品一定会带来所承诺的功能优点，因为这个品牌背后的公司是一个实质的、成功的组织，这个组织只可能生产优秀的产品。比如：宝洁。
品牌背书者：与背书品牌一样是一种担保，不同的是背书品牌是企业，品牌背书者则是人，可以是企业家，比如微软的比尔·盖茨，也可以是形象代言人，比如耐克的乔丹。
品牌建设的第三个基本工作就是重视品牌认同的设计。
驱动品牌资产的最终实现是消费者对品牌的印象和看法。但消费者对品牌的考量是多方面的，品牌塑造中，重要的不仅仅是你对消费者怎么说，更重要的是你为消费者真正准备了什么。品牌认同就是对品牌细致入微的设定，包括产品、企业、个性、符号等全方位的品牌内容。品牌认同经传播后，被消费者所认知的品牌印象的总结就是品牌形象。说得白一点，品牌形象是?quot;消费者怎么看你“，品牌认同则
是指”你期待别人怎么看你“。在这里，如果说品牌认同是企业设定的”内因“,那么品牌形象则是消费者自然而然得到的”结果“。误区之八：缺乏品牌的核心价值
反观我们国内的很多品牌，几乎不存在对品牌核心价值的定位，广告十分随意，诉求主题月月新、年年变，成了信天游。
品牌的核心价值是品牌的精髓，它代表了一个品牌最中心、且不具时间性的要素。一个品牌最独一无二且最有价值的部分通常会表现在核心价值上。海尔的核心价值是”真诚“，品牌口号是”真诚到永远“，海尔的星级服务、产品研发都是对这一理念的诠释和延展；诺基亚的核心价值是 ”科技以人为本“，同样的，诺基亚不断的推出创新产品，以人为本的设计来打造其高科技形象。
全力维护和宣扬品牌核心价值已成为许多国际一流品牌的共识，是创造百年金字招牌的秘诀。 可口可乐、雪碧的品牌核心价值承载着美国文化中”乐观奔放、积极向上、勇于面对困难“的精神内涵与价值观。尽管可口可乐、雪碧的广告隔一段时间就换，甚至大相径庭，人物、广告语、情节都会有很大变化，但任何一个广告都会体现出上述品牌核心价值，就像张惠妹主演的雪碧广告中，以”我终于可以做一回自己了“、”表达真的我“、”我就是我，雪碧“等极为煽情的广告语演绎着雪碧”张扬自我、独立掌握自己的命运“的品牌价值与内涵。
反观我们国内的很多品牌，几乎不存在对品牌核心价值的定位，广告十分随意，诉求主题月月新、年年变，成了信天游。尽管大量的广告投入能促进产品销售，但几年下来却发现品牌资产没有得到有效积累。 例如红塔山，虽然有很高的知名度，但我们冷静的思考一下，它的核心价值到底是什么？从”天外有天，红塔集团“的形象广告看，可以总结为辉煌、壮观。那么，它的所有广告是否都在坚持这一路线呢？例如”红塔名品贺千禧“的广告，我们就看不到它的坚持。 企业产品的多样化，一般都是通过品牌延伸，新老产品共用已打响的品牌。这时，经营品牌核心价值就显得更为重要了。其实，国际范围内众多家电企业麾下的几百种家电产品都用同一个品牌，主要是因为消费者对冰箱、洗衣机、彩电、音响等产生信赖的原因，都可以归结为一个共同点，即对这一品牌在技术、品质、服务、亲和力上的高度认同。如果缺乏这种认同，整个品牌体系将会混乱无序。误区之九：品牌形象朝令夕改
很多的经验告诉我们，如果品牌形象朝令夕改，最终将无法建立强势品牌。
品牌形象是指消费者怎样看待你的品牌，它反映的是品牌当前给人的感觉。例如迪斯尼的品牌形象：欢乐的、刺激的。
坚持统一的品牌形象是一些国际品牌走向成功的不二法门。坐拥百年辉煌的可口可乐，上百年来一直强调它是”美味的、欢乐的“，从未改变。从1886年到现在，可口可乐用过的代表性广告语达100多条，如：美味又清新、享受一杯欢乐饮品、好味道的象征、可口可乐……好时光、永远的可口可乐等等，从未偏离既定的轨道。可口可乐终于树立起鲜明的强势品牌形象。万宝路也一样，50年来一直坚持乡村牛仔形象；力士一直坚持用国际影星作形象代言人，诠释其”美丽的“承诺，达70年之久。
牛仔服装的著名品牌Lee曾因中途改变其形象而陷入困境。Lee最初的广告语是：最贴身的牛仔。应该说，它在那些大都宣传自己”领导潮流、高品味、最漂亮“的牛仔服市场中拥有了自己独特的个性。但广告播出后很短的时间，便遭到了中间商特别是零售商的反对，他们自恃更了解消费者的心理，认为消费者要购买的是时装，应宣传产品的时尚和品味，而Lee避开时尚宣传贴身，太理性太陈旧。Lee接受了这一意见，改变了策略，两年后，Lee陷入困境。在总结经验教训的基础上，Lee重新回到了原来的定位：最贴身的牛仔。经过持续不断的宣传一直到今天，Lee终于在强者林立的牛仔服装市场中树立起其”最贴身“的形象。
很多的经验告诉我们，如果品牌形象朝令夕改，最终将无法建立强势品牌。像旭日升冰茶，最开始是一对双胞胎，广告词是”越飞越高，旭日升“，后来是一群年轻人欢快的场面：一种好心情，一种好滋味，畅快的感觉总是最美。近来，又换成了刘德华和一个女子在派对舞会上跳舞的场景。在这里，我们找不到一条贯穿始终的主线，这样下去的后果是不言而喻的。
坚持品牌形象的统一，应该将所有的人所有的动作都往同一个方向努力，让每一个品牌行为都对品牌资产积累有所贡献，让点点滴滴的传播动作都成为品牌资产的积累和沉淀。
坚持横向统一：一个时期内，产品、包装、传播、推广，各营销环节一系列品牌行为围绕同一个主题展开。
坚持纵向统一：1年、2年……10年、20年……坚持同一个主题、同一个风格，比如绝对伏特加，不同国家，不同年代都坚持统一的表现。误区之十：品牌个性不鲜明
在品牌的传播中，企业界普遍存在着一种不好的气氛：跟随潮流、人云亦云。这导致了似乎所有的产品都是一个企业生产出来的，毫无个性可言。
在品牌的传播中，企业界普遍存在着一种不好的气氛：跟随潮流、人云亦云。这导致了似乎所有的产品都是一个企业生产出来的，毫无个
性可言。在产品日益同质化的今天，如果在传播上仍不能有所区别，将会很快地淹没在信息的海洋中，被人遗忘。
其实，品牌就像是一个人。想想看，一个没有任何个性的人，当你与他见面后，再埋首于繁忙的工作中，你会很快地想不起他是谁。而一个特别的人，或者是戴着棒球帽，或者是鼻子上穿个金属圈，或者是很胖，或者是很瘦，你就能在过后的日子想起他，因为他与众不同的特征。
我们曾服务一个品牌，是一种葡萄汁，客户第一次把这种饮料给我们看的时候，我们没有任何感觉，在超市的货架上，它太不起眼了，和它身边的同类产品几乎没有任何区别。如何使它从众多的竞品中”跳出来“，赋予它与生俱来的独特气质，我们可以说是绞尽脑汁。最后，我们给了它绿一侠的造型和”现代武侠文化“的内核，宣扬一种”神秘,特立独行“的品牌个性，在青少年中引起了共鸣。
这是一个价值观念多元化的社会，人们不再像六七十年代，穿同样的黄布军装，唱同一首歌，崇拜同一个偶像。人们可以有各种各样的主张，各种各样的选择。而人们总是按照自己的喜好和个性去选择自己喜欢的品牌。这就创造了一种需求：人们需要不同个性的品牌。 那些随大流毫无性格试图争取所有人的产品，实际上将被所有人所不取。这就是绝大多数产品至今仍默默无闻的真正原因。
误区之十一：品牌可以任意延伸
”东方不亮西方亮“的想法使多元化发展战略被一些企业认为是防范风险和增进效益的良方。在多元化发展过程中，企业最容易误入品牌延伸的陷阱。
”东方不亮西方亮“的想法使多元化发展战略被一些企业认为是防范风险和增进效益的良方。在多元化发展过程中，企业最容易误入品牌延伸的陷阱。
美国的派克笔，一直以价高质优著称，是上层人士身份的象征。后来生产每支仅三美元的低档笔，结果不但没有顺利打入低档笔市场，反而丧失了一部分高档笔市场。其高贵的品牌形象受到了损伤。 那么在什么情况下品牌可以延伸？什么情况下品牌不能延伸？ 品牌延伸决策要考虑的因素有：品牌核心价值与个性、新老产品的关联度、行业与产品特点、产品的市场容量、企业所处的市场环境、企业发展新产品的目的、市场竞争格局、企业财力与品牌推广能力等。而上述众多因素中，品牌核心价值与个性又是最重要的。 一个成功的品牌有其独特的核心价值与个性，若这一核心价值能包容延伸产品，就可以大胆地进行品牌延伸。反过来的意思就是：品牌延伸应尽量不与品牌原有核心价值与个性相抵触为原则。
例如999的品牌延伸。三九集团以999胃泰起家，提起999，消费者潜意识里首先联想?quot;999”胃泰这种药。后来，999延伸到啤酒，不知道消费者在喝“999冰啤”的时候，是不是有胃药的味道。再者，胃药是保护胃的，而饮酒过量会伤胃，这是常识，999胃泰无疑是在提醒消费者少喝酒甚至不喝酒，而999冰啤分明是在劝人喝酒，岂不是自相矛盾。
所幸的是，999冰啤仅在少许地区销售，除了当地消费者外，全国其它地方极少有人知道999冰啤，把负面作用降到了最低点。但试想，如果999冰啤在全国销售，且大打广告，会出现什么样的后果。虽然999冰啤借999品牌之影响取得了不错的销售业绩，但这是一种饮鸩止渴的行为，长远的看，至少在局部地区对品牌造成了伤害。 三九品牌延伸到其它药品则是非常正确的，如皮炎平、感冒灵等，这对树立其专业的药品品牌形象大有帮助。
同样的道理，娃哈哈延伸到酒（关帝酒），活力28延伸到水饮料，都是不合适的。
误区之十二：品牌缺乏整合规划
我国企业在品牌经营的过程中作很多努力，但往往是想到什么就做什么，没有全面系统的品牌规划。忙忙碌碌，做的只是品牌的一个方面，一个局部。
我国企业在品牌经营的过程中作过很多努力，但往往是想到什么就做什么，没有全面系统的品牌规划，今天做这块，明天做那块。这些片面的努力，大多属补漏式的努力，哪里有问题就往哪儿去，不断为问题而奔命。看上去没完没了，忙个不停，但最后还是觉得不对劲，终究还是没有建成一个成功的品牌，因为他们片面的理解品牌，忙忙碌碌，做的只是品牌的一个方面，一个局部。比如广告，比如包装，比如渠道，每个企业都强调自以为重要的环节，但很少有企业把品牌的每个方面都做到位了。我国企业关于品牌的整合意识比较薄弱，品牌的努力只停留在某个方面。
但事实上品牌不是单一的某个方面，品牌是一个整合的概念。品牌不是A，不是B，不是C，不是D，品牌是所有因素的总和。所以仅仅产品好，仅仅包装好，仅仅概念好，仅仅广告片拍得好，仅仅通路做得好，都不够。品牌是消费者认知中有关产品经验的总和：从产品性能、品质、包装、价格到销售环境，产品陈列、售点广告、卖场气氛到销售说辞、服务态度、员工行为、企业声望、媒介舆论、大众口碑到广告气质、设计风格，这些点点滴滴的细节都会影响消费者对一个品牌的理解，最终影响他的购买决策。因为消费者有太多的选择，一旦发现一点不足就有可能弃你而去。要成功得更快更久，你必须和所有成功的国际品牌那样重视品牌的全面建设，在每一个细节上都竭尽全力。
误区之十三：调研可有可无
为了寻找或验证一个想法，国际大公司习惯进行大规模的市场调研，中国企业则更多地倾向于拍脑袋做决定。
中国企业在品牌建设中常常忽视市场调研，不作调研盲目推产品。为了寻找或验证一个想法，国际大公司习惯进行大规模的市场调研，中国企业则更多地倾向于拍脑袋做决定。“发财的点子明明摆在面前，为什么还要投入大量时间和金钱作调研？”他们总是怀疑为考证一句话而投入大量经费作几百页厚的研究报告是否值得？
脱离调研就是脱离市场，脱离调研就是脱离消费者，没有市场调研的品牌建设仿佛空中楼阁。因为没有调研，所以市场不稳定，这是中国企业的致命伤。所以,我们公司也坚持不作调查就不做策划的原则接客户。
想当然地做中国市场，不要说中国品牌,即使国际品牌一样会失手。国际知名品牌红牛就是没有把准中国人的脉，过高的价位令广大消费者望而怯步，令红牛的处境十分尴尬。如果红牛不是定位于饮料，情况也许完全不一样。杨森治头屑的采乐在国外只是一个洗发水，到了中国放到药店卖，一样销得很好，它的成功就在于对中国消费者心理的精确把握：药店更值得信赖。就这么简单。但这一切源自市场调研。
宝洁对调研的重视是出了名的，宝洁的每一个大动作都以调研为依据，宝洁的每一新产品上市几乎都是消费者调研的结果。是宝洁没有成本意识吗？是宝洁没有眼光，没有决断力吗？不。宝洁如此在乎调研，是因为宝洁有过惨痛的教训，吃过“自以为是”的亏。 “安卡普林”是不伤胃的止痛剂，运用定时释放的新技术，可以在药剂溶化前通过胃部。这种止痛剂对频繁的使用者是一个不错的产品--但必须每四小时服用一次。事实上大部分人他们只在疼痛来时才服用而且希望立即见效。宝洁陶醉于产品的独到技术，忽视消费者的想法，跳过了正常的市场测试，直接进行全国销售。结果一厢情愿的想法，让宝洁的“安卡普林”死得很惨。现在的宝洁非常注重测试，如果一个品牌无法在匿名测试中获胜，就不允许上市。企业最怕的就是动荡与失误，有时仅仅一次失败就足以拖垮一个企业，至少大伤元气。直接拿市场做实验，就是拿企业的生命做赌注，这是现代企业经营最忌讳的。企业运作，犹如开车，安全第一，如果连命都搭上了，快又有什么意义？宝洁、杨森等国际品牌重视调研，是因为调研大大提高了品牌成功的安全系数。误区之十四：承诺越多越好
当你的承诺没有兑现，或消费者认为你的承诺没有达到他期望的要求时，消费者就会对品牌将失去信任，也许从此再也不买你的产品。
在保健品专卖店或专柜转一圈，你会误认为自己进了药店，似乎每一种保健品都在拼命地宣扬自己补肾、美容、降血压、增强记忆、免疫力等功能，几乎是包治百病。
翻开报纸，房地产广告尤其是期房广告，可以将一块荒地吹嘘成一座花园，本来离市中心几十里，却说成是五分钟路程，本来是要到年底才能交房，却说成三月份胜利竣工。
这是典型的承诺过重。太多的承诺，诱发消费者过高的期望值，期望值越高，往往失望越大。在我们对西安房地产市场的调查中，发现消费者不考虑期房的主要原因就是：怕开发商的承诺不能兑现而上当受骗。当你的承诺没有兑现，或消费者认为你的承诺没有达到他期望的要求时，消费者就会对品牌将失去信任，也许从此再也不买你的产品。
一些成功品牌对给予消费者的承诺往往非常慎重，一旦承诺就一定做到。如果不能确信做到，就不要轻易承诺。甚至一些品牌的做法走向了另一面：即使在能够做到的情况下，也不全部承诺给消费者，而是保留一手，这样当消费者试用产品后，往往非常惊喜，想不到产品还有期望之外的一些价值，这样对品牌自然多了一份信赖。 如果把品牌看作一个人，我们可以举个这样的例子：一个人，本来是学音乐的，歌唱得非常专业，和一些新认识的朋友一起卡拉OK，朋
友问他平时是否经常唱歌，他只是轻描淡写地说自己对唱歌不太懂，偶尔自娱自乐。这样，当他简直可以乱真的声音发出时，往往让人大吃一惊，起到出其不意的效果。如果他歌唱得一般，却吹嘘自己的歌喉充满磁性，非常迷人，一旦他发声，人家会大失所望，甚至对这个人的品行产生怀疑。
当品牌被人们视为“值得信赖”时，品牌在以后再提出自己的优点时，就能被人们所接受和相信，“说到做”为品牌和消费者之间建立起牢固的感情基础。海尔可以说是一个“说到做到”的杰出典范，海尔在业内首先提出的星级服务概念，实际上就是一种服务承诺，用户只须一个电话，海尔的员工立马赶到，铺上红地毯，一口水也不喝，干脆利索地解决了问题，就是对其信用的有力证明。误区之十五：产品原地踏步
有的企业一旦成功后，沉浸在辉煌的喜悦中，停止了努力，停止了进步。
在我国，品牌更迭现象严重。各领风骚一两年的情况屡见不鲜。从理论上来说，品牌的生命周期比产品的生命周期要长得多，为什么我国许多品牌仿若流星般短暂？仔细分析原因很多。
有的企业过度追求形象包装，忽视产品品质的建设，产品质量不过硬，经不起市场考验。有的企业在某个产品、某个领域成功后，不是一心
一意地在现有的基础上打造强势品牌，而是把眼光、把重点转到别的领域，甚至是不熟悉的领域，品牌经营做得比较肤浅。
有的企业一旦成功后，沉浸在辉煌的喜悦中，停止了努力，停止了进步。产品和广告都停留在原来的水平上，这是最典型的原因。 不断有人想把你从消费者的脑海里、从超市的货架上挤出去，只要你停止对抗，停止努力，你就会慢慢地被人取代。你攻下了市场这个城堡，但并不意味着这城堡永远属于你。不进则退，成功以后不再努力，那你的位置必然会被取代。品牌不是一锤子买卖，你必须不断与消费者打交道，交朋友，不断地努力，你才会一直有机会。
品牌如同大坝,要想在波涛汹涌中矗立不塌,就必须不断加固：堆土、夯实、堆土、夯实……时代在进步，产品没有进步，跟不上趟，这是一件非常严峻的事。许多企业问：产品没变，营销格局没变，但为什么十年后的形势与十年前全然不同？因为时代在进步，消费者的要求越来越高，你的产品、你的形象表现必须随之更新。
国际品牌则透过产品更新不断强化品牌内涵，确保品牌的生命力。 Intel不断自我更新，推出一代又一代的芯片：486、586、MMX、PⅡ、PⅢ。诺基亚不断进行产品更新，推出一款接一款的新机型：5110、7110、8110、8210、3210。传统家电松下彩电采用内部竞争机制，不断更新换代，以品牌为纽带，完成老产品与新产品的接力赛。产品一
个又一个的老去，但品牌依然健壮。品牌仿佛一个大家族，一代又一代的产品维持了品牌永远的生机。
不仅高科技产品如此，即使日用品，也要不断进行产品更新，品牌大王宝洁不断地改善每一个品牌，光汰渍洗衣剂的配方和包装就改进了不下70次。宝洁根本不允许品牌达到所谓的“成熟”期。
芭比娃娃不断地追随流行时尚，不同时期推出不同主题的娃娃，紧牵时代的手。
品牌紧跟时代的节奏，可以帮助企业超越产品生命周期的困扰。误区之十六：只要是知名品牌，自然就有顾客忠诚度
我们看到，许多中国企业大打广告战、公关战，其广度、深度和方式、方法，都做到了无孔不入，相对于效果来说，这的确创造了在短期内树立一个知名品牌的奇迹，可是，是否品牌有知名度，就可以使消费者对品牌产生忠诚度? “上邪！我欲与君相知，长命无绝衰！山无棱，江水为竭，冬雷震震夏雨雪，天地合，乃敢与君绝！”这首诗表达了一位古代痴情女子对情人忠贞不二的爱情，却也可以形象地比喻成品牌和消费者之间的关系，道出了企业家们内心深处的期盼：希望每个消费者都钟情于自己的品牌，使自己的品牌真正成为他们心目中独一无二“情人”！
于是，我们看到，许多中国企业大打广告战、公关战，其广度、深度和方式、方法，都做到了无孔不入，相对于效果来说，这的确创造了在短期内树立一个知名品牌的奇迹，可是，是否品牌有知名度，就可以使消费者对品牌产生忠诚度？
品牌的知名度是指品牌在消费者心目中的认识度与突出性，对某些产品来说，它就是购买的驱使力。知名度更多的是一个定性的指标，它的评估层面包括品牌认知、回想提及率、品牌独占性、熟悉性等等，也是品牌的重要资产之一。品牌忠诚度是品牌资产的重心，拥有一群忠诚的消费者，就像为自己的品牌打造了一道难以跨越的门槛，它能阻挡竞争对手的刻意模仿、破坏性的销价，它也是一个品牌所要追求的最终的目标。评估忠诚度的两个指标分别是价差效应和满意度，价差效应作为忠诚度基本指标指的是，与其他类似产品的品牌相比，消费者愿意做多大程度的额外付出。举例来说，一位消费者可能愿意多付10%的钱买玉兰油，而不愿买旁氏。满意度是对消费者是否忠于某个品牌的直接评估，往往来自于使用经验的积累结果，是一个相对质化的指标，有助于将市场区隔为忠诚顾客、价格取向顾客和游离顾客。品牌知名度和忠诚度作为品牌所要积累的资产，区别显而易见，但并非毫无关系，品牌知名度的推广将为品牌忠诚度的建立，提供更多的附加值，使消费者对品牌产生好感和丰富的联想，并增强消费者对品牌的信心；品牌忠诚度的建立，有利于消费者对品牌的口碑传播，使品牌知名度得到更多的提升和扩展。
提高品牌忠诚度的方法，就是设法加强消费者和品牌之间的关系。高知名度、良好的产品品质、强而有力的品牌设计，都能帮助品牌达到这一目标。但有几种方法可以很好地帮助品牌在短期内提高消费者的忠诚度，并能够与目标消费者建立长期的友好关系： 1 常客奖励计划。
常客奖励计划是留住忠诚顾客最直接有效的方法，它不但能提高一个品牌的价值，同时能让消费者觉得，自己的忠诚得到了回报。如一家航空公司推出的“里程积累计划”，即在顾客达到一定的里程数后，可以享受一定的打折优惠，通常奖励那些经常乘坐本航空公司的忠诚顾客，还有诸如北京赛特商场推出的“常客优惠卡”和希尔顿饭店推出的“资深荣誉常客计划”等等。 2会员俱乐部。
和“常客奖励计划”一样，会员俱乐部也能让忠实顾客们感觉到自己被重视。比较之下，常客奖励计划比较静态，范围也较小，而会员俱乐部能让顾客有较高的参与感。它给消费者提供了一个管道，抒发他们对这个品牌的想法和感受，同时还可以与其他和自己有相同品牌嗜好的人分享经验。如玉兰油“玉兰油会员俱乐部”，会员们可以获得折扣、定期收到新产品上市的资料、获得免费的护肤资料、获得赠品等等，苹果电脑公司的“用户组织”、“任天堂欢乐俱乐部”等都属此列，即使在广告界，拥有一张“龙媒会员卡”，也给我们带来了诸多的方便。 3 资料库营销。
通过各种方式，得到一些品牌常客的资料，包括他们的姓名、住址、职业等等，分析这些资料，将新产品的介绍、特别的活动说明、公司的特惠专案，寄给那些可能回应“信箱广告”的人。这些收到广告的人也会觉得，自己受到这家公司的重视而加强对品牌的忠诚度。我们在给白沙香烟的调研中发现，在外地的湖南人抽白沙烟的比例很高，所以我们建议成“白沙老乡俱乐部”，建立“白沙会员营销资料库”，并定期寄给会员各种资料，举办各种活动这一做法，将巩固他们对白沙的忠诚度，让他们觉得：“噢，原来白沙这么重视我们啊！” 应该意识到，品牌有一定的知名度，只是完成了品牌长征的一小段，要建立较高的品牌忠诚度，除了很好地采用以上几种方法外，更需要品牌管理者十年如一日的汗水与付出。
误区之十七：品牌形象老化，是品牌自身的发展结果
市场不是静止的，品牌并非存在于一个时间的胶囊中，消费者的品味在日新月异的今天，无时不在变化着，如果你在很长的一段时间里，仍然没有告诉消费者你存在的消息，那么他们很快就会将你抛进记忆的垃圾袋中。
许多企业家认为，品牌形象的老化，是环境和市场所致，是一个品牌自身的发展规律，没有什么可以改变这样的规律，关键是要更新产品结构，开发新的产品。
这种误区的存在，主要是由一些不正确的意识所导致：
1 产品和品牌不分。营销理论认为，产品的发展经历四个阶段：导入期、成长期、成熟期、衰退期。这是一个产品的生命周期，而非品牌的发展规律，品牌一旦建立，就可以以它强大的生命力跨越产品周期的限制，发挥不可替代的持久力。SONY的VCD或许会被淘汰，但SONY的品牌却仍然历久弥新，倍受人爱！
2 对品牌认识不足。品牌理论作为20世纪90年代才逐渐完整的全新企业经营理论，并没有被中国的企业完全认知，品牌的策略、品牌的管理、品牌的设计等等，都没有形成完整的认知架构。 3品牌没有得到妥善的管理。在品牌的传播过程中，缺乏品牌经营管理的经验，致使品牌形象在不知不觉中老化，所以，这一论断，往往也成了品牌管理者为自己没有妥善管理好品牌的最好托词。 那么，怎么认识品牌形象老化的问题，并如何改变老化的品牌形象，使之焕然一新呢？总结中国企业品牌经营的现状，导致品牌形象老化的原因，主要有以下几种情况：
1产品缺乏创新。消费者总是在不断追求更好的、更新的产品，期待着功能更好、更强、能提供更多选择的品牌。一个在产品研发上一成不变的品牌，它总是会在人们越来越挑剔的眼光中，被视为是“陈旧、保守、过时”而被人们所抛弃。现在想想上海桑塔那的品牌形象，是不是有点老？
2执行缺乏当代性。即使是有正确的调查，正确的策略，如果是在执行时，在最后表现时，缺乏当代感，那么，你的品牌形象也会是“落伍的、不合潮流的、过去的”。一起来看一下烟草行业的巨头--红塔山的品牌形象，奔腾的黄河、雄伟的长城、齐奏的乐队，不禁让人们怀疑，“山外有山”的红塔集团是否在锣鼓齐鸣的迎接改革开放的到来？
3没有及时为品牌注入新鲜形象。这样的情况，往往在一些经营状况良好的大企业中较为常见，一方面是对原有品牌形象的错误直觉，认为销售不错，品牌形象就不需要更新；另一方面，认为虽然品牌形象老了一点，需要调整，却又想着调整以后是不是还没有现在的好？患得患失，对原有的品牌过于依赖，不到万不得已，不轻易出手。康师傅就是一个最好的例子，他们不敢在康师傅珍品面的推广中出现年轻人，甚至都不敢让LOGO的小“康师傅”动起来！如今的“康师傅”，是不是感觉在和我们“一起慢慢变老？”
4 品牌的推广趋于疲乏。市场不是静止的，品牌并非存在于一个时间的胶囊中，消费者的品位在日新月异的今天，无时不在变化着，如果你在很长的一段时间里，仍然没有告诉消费者你存在的消息，那么他们很快就会将你抛进记忆的垃圾袋中。中国许多的民族品牌，就是掉进了这样的陷阱，当初的小白兔牙膏，如今安在？还有几年前霸气十足“小霸王”，是否也只有登高才能看见它离去的背影？ 当然，品牌形象的老化，还有更多其他的原因，但是，作为品牌的管理者，应深究造成这一现象的症结所在，并制定切实有效的解决办法。观察中国企业经营品牌的实际情况，我们认为要转变老化的品牌形象，可以采取以下几种方法：
1 创新产品。要保持品牌永远领先、年轻的形象，必须将产品创新作为品牌经营的重心。这一点，宝洁为所有的中国企业作出了典范，宝洁成功的里程碑也皆由产品的创新刻划。宝洁在全球拥有超过2500项的专利，7000位科学家供职于全球17个产品研究中心。宝洁认为“为消费者提供更好、更新的产品”是它成功的根本原因。
2 为品牌寻找全新的符号。品牌这个概念对于消费者来说非常抽象，如果有一个符号，一个形象，成为品牌的代言人，那么它和消费者的距离即刻就可以拉近。美国的RCA电视机，在创造出活泼可爱的小狗“Ｐuppy”后，一改保守、守旧的形象，重新树立全新的品牌形象，当年就荣登销售冠军，并抵抗了来自日本品牌的冲击。
3 创造品牌标语。GE电器的故事说明品牌标语在改变品牌形象过程中的决定性作用。GE电器一直在公司的标语中强调“科技”，然而，在调查中发现，GE电器给人的印象是“古板、机械、冷漠的”，最后，使用了“将好的东西带到生活中”这个标语，重新成功地将GE电器塑造成为一个有情感、有爱心、关心生活的亲切品牌形象。 飞利浦的“让我们做得更好！”的品牌标语，也在品牌形象的塑造过程中，起到了举足轻重的作用！
4 整合品牌形象更新运动。最成功的要算IBM的品牌更新运动了，90年代初期，IBM被视为古老、傲慢、冷漠且无可救药的尾随新一代高科技公司之后，通过广告公司全面的整合品牌形象更新运动，使IBM大地回春，股票从25美元飙升到200美元，重新荣登世界第三品牌的宝座。
当然，要全面更新一个老化品牌的形象，远非说的那么简单，还有很多的细节需要注意，但是首先，中国的品牌管理者应该意识到，品牌形象老化并非不可更新，只要时常检视、不断反思，经常为品牌注入新鲜血液，就能永保品牌“青春活力”！误区之十八：没有竞争的品牌陷阱
没有对手的市场是不是就是好市场呢?未必。没有对手，也往往意味着没有市场。虽然林中猎人太多会加剧狩猎的难度，但跑到没有猎物的地方去打猎更加没有意义。
每个人都在抱怨过度激烈的竞争，许多企业为了规避竞争，经常涉足过于偏僻的市场，但没有对手的市场是不是就是好市场呢？未必。没有对手，也往往意味着没有市场。虽然林中猎人太多会加剧狩猎的难度，但跑到没有猎物的地方去打猎更加没有意义。
VCD因为几个品牌一起炒作气氛，所以市场热气腾腾，如果只有一个品牌孤军奋战，想必没有现在的阵势，也没有市场可言。保暖内衣在去年只是一个被个别人群关注的边缘产品，很多人根本不屑一看。新概念新产品实在太多，每个人都忙碌不堪，哪有心思一一关注。今年保暖内衣有几百个厂家同时做，四五个品牌同时在中央台砸广告，而且代言人一个比一个出名，简直就是明星大赛，许多消费者就开始密切关注，唯恐自己没赶上趟，落伍了。
市场上值得推广的新产品绝对不止是VCD和保暖内衣，之所以这些产品这些厂家相对成功，很大程度是因为竞品帮了忙，没有足够的竞品，市场就没有足够的“势”来吸引消费者。要敢为天下先，更要敢为天下后，没有竞争对手的领域不见得合适，在这里市场的启蒙教育重任没有人分担。
如果说一个企业的能量可以把市场烧到30-50度，那么几个企业加起来就可以把市场这壶水烧开了。消费者喜欢热闹，也喜欢看竞品打架，因为这正是消费者渔翁得益的好时机。他们喜欢市场战火飞扬，喜欢这种热热闹闹的气氛和感觉。误区之十九：轻视品牌资产的价值
规模经营，本来没什么不了，只可惜他们忽视了品牌的价值，轻易地放弃品牌，丢弃了固有的品牌资产。
1997年8月，浙江的四大名牌家电企业“金鱼”（洗衣机）、“东宝”（空调）、“华美”（冷柜）、“乘风”（电扇）合并，并把四家企业所有品牌统一换成新的品牌“金松”。由于品牌问题的分歧，金松副总经理、原东宝老总任饶森出走，后与浙江青春宝集团联合成立了“森宝空调有限公司”。
规模经营，本来没什么不好，只可惜他们忽视了品牌的价值，轻易地放弃品牌，丢弃了固有的品牌资产。
在合并前，这四家企业分属的品牌都属同行中的佼佼者：1996年，东宝空调市场占有率排行国内前十位，华美冷柜市场占有率排行全国第七，乘风电扇国内排行第六，金鱼爱妻号洗衣机市场占有率排行全国第三。尤其是东宝空调，小金刚为个性形象的电视广告片播出后，山东片区不到半个月就卖了800台。在空调大战中，东宝势头正健。
但合并后第二年，金松集团在全国家电企业综合实力的排名中由第六位下降至第八位。销售收入由1997年从30.6亿元跌到27.9亿元。三年后轰动一时的杭州四大家电企业联合案最终以失败告终。市场竞争如此激烈，三年的停顿足以扼杀一个品牌，重现江湖的东宝空调已失去了当年的雄风，为了“生计”只好做贴牌生产，替别的品牌“打小工”。
对此我们真是感触万千，叶茂中这厮为东宝设计的小金刚个性形象，一会儿挂上东宝的牌子，一会儿又挂上金松的牌子。因为小金刚个性形象1996年帮助东宝创造了销售的佳绩，所以1997年四个品牌统一命名为金松后，还继续使用此个性符号。他们对此形象的认可固然是我们的一种荣耀，但这种荣耀带给我们的快乐，远远敌不过中国企业对品牌误解误用所带给我们的心事重重！
如果有一天美国政府心血来潮，要求可口可乐和百事可乐合并，抛弃过去的品牌，统一更名为“百可可乐”，对这两家巨头企业来说就是要他们的命。轻易地抛弃一个既有的品牌，这是中国企业轻视品牌价值的极端体现。
品牌的价值不可小看，企业对消费者没有太大的意义，因为他们没有机会接触企业，他们以他们对产品的体验--品牌为依据来判断产品。消费者不可能逐个去了解产品，他只好借助过去的经验或借鉴别人的经验。在这棵品牌树上，曾经摘下甜果子，他就有信心相信另一颗果子也是甜的。品牌就是经验，就是消费者对产品经验的积累。 现代人没有精力去收集全部资讯，生活节奏越来越紧张，对于陌生事物没有时间、没有依据去作充分的判断,那么品牌就是最好的依据。一场陌生的电影要不要看，导演就是判断的依据。别的电影可以不看，但斯皮尔伯格导演的电影一定要看，在这里斯皮尔伯格就是品牌，就是依据。
这个社会，这个时代有太多不确定因素，消费者购买产品从根本上最关心的就是产品的质量是否过硬？广告上的承诺是否真实可信……等一系列信赖问题。品牌就是承诺，品牌就是契约，品牌就是保证。放心就是品牌带给消费者的最大利益。
品牌仿佛经济“原子弹”，它的威力无可估量。国际化的时代环境，消费者越来越倾向于共享全世界文明的精华，你不可能要求消费者永远为“爱国情结”不断牺牲他们的利益，中国企业必须立即拿起品牌这个现代化的经济武器与国际品牌对抗。误区之二十：品牌保护乏力
由于缺乏品牌保护的意识，在过去的许多年，一些企业付出了高昂的学费和惨痛的教训。
品牌的保护主要是指商标注册以及在品牌管理过程中对品牌有无伤害行为。前者是硬性保护，后者是软性保护。由于缺乏品牌保护的意识，在过去的许多年，一些企业付出了高昂的学费和惨痛的教训。 红梅是云南玉溪卷烟厂的香烟品牌，由于没有及时注册，被另一卷烟厂抢注，最后只好忍痛以180万元的高价赎回了本该属于自己的品牌。
红双喜原是沈阳双喜压力锅厂的品牌，其产品远销40多个国家的地区，投入巨额的广告费，也因未及时注册被人抢注，在以800万元巨资买回遭到拒绝后，不得不将其产品改名，将红双喜拱手让人。 这样的悲剧可以说是举不胜举……怨天尤人毫无用处，关键是要吸取教训，提高自我保护意识，对品牌预测纵向和横向全方位注册。这方面娃哈哈做得较好，光是防伪注册就有70多种，确保了品牌的万无一失。而另一些企业，如红豆服饰，做得就不够好。红豆的商标在其它领域如：香烟、饮料被他人注册使用，各个企业对产品的宣传大相径庭，使消费者对红豆品牌产生混淆。
国内一度被视为救命药方的合资，把握不好，往往成为外商扼杀民族品牌的合法外衣。最近，北京日化二厂向外界宣布提前终止与宝洁（中
国）公司的合作，收回合资使用长达6年的“熊猫”品牌。合资时“熊猫”年产6万吨，而收回时的2000年上半年仅4000吨。〖BF〗作为控股方的宝洁力推旗下的高档洗衣粉品牌“汰渍”、“碧浪”，而以物美价廉见长的“熊猫”产销量则逐年递减。品牌的伤害是显而易见的。同样，上海家化的“美加净”，在和美国庄臣公司合资前，一年的销售额是24亿元，合资后一年仅有600万元！1992年家化以1900万元购回后，情况很快发生变化，一个季度就完成销售额700万元。对品牌的保护还体现在品牌的管理过程中坚持“用一个声音说话”，不随意变更主题。如果今天定位于“阳刚”，明天又变为“热情”，那么传递的信息将会混乱不堪。例如：非常可乐，今天说自己是“中国人的可乐”，打民族牌；过一段时间又说“年轻没有失败”，打出年轻牌，使品牌形象变得模糊不清，这是非常忌讳的。误区之二十一：促销不考虑品牌问题
促销的目的就是为了刺激消费、诱导购买，这句话并没有错，但是，如果这是促销活动后唯一出发点和目的，就会走入形而上学的死胡同，给品牌的建设带来伤害。
促销现在几乎成了企业挑战市场的利器，新产品上市、盘活资金、清理库存、打击竞争对手等等，都用促销来解决短期的难题，一些企业甚至将促销作为产品长期的一项推广活动，而列入产品的发展计划
中。的确，促销在一些企业的特别时期，发挥了无可替代的作用，但是，很多的企业在做促销时，认为只要把产品销售出去，就达到了目的，促销就是有效的，而往往忽视了促销中应注意的品牌问题。 “促销是短期行为，而品牌是长期的建设，为什么要在促销时考虑品牌问题呢？”
1促销不考虑品牌，将影响品牌形象和品牌个性的树立。促销作为品牌行为的一种，它将直接反映消费者对品牌的态度，影响品牌在消费者心中的好感度。 品牌行为 品牌形象
经常性的赠送 低档的、容易得到的、未受教育的 经常性的打折 廉价的、漂浮不定的 与实际不符的承诺 欺骗的、令人厌恶的
促销往往会让消费者有尝试性的购买行为，但是，如果不从品牌的角度考虑问题，必然会使品牌的长期利益受损。
2促销不考虑品牌，将使产品价格回弹艰难。促销应尽量避免单独的打折降价行为，一旦在消费者心目中对你的品牌产生经常性的打折降价的印象，或让他们对你的品牌打折和降价成为一种期待，那么，产品价格的回升将成为品牌一个艰难的负担！
3促销不考虑品牌，将使产品难以在消费者心中立足，甚至引发社会事件。百事可乐在菲律宾的一次促销活动就留下了深刻教训。百事在促销活动中声称，只要在其瓶盖上发现XX标志，就可以获奖4万元，结果，由于工作失误，却发现有80万的瓶盖上有获奖标志，等于百事公司要为本次活动付出320个亿！但是，消费者已经不允许你道歉了，他们上街游行、砸毁百事公司总部、殴打工作人员，整个菲律宾沸沸扬扬，使百事公司遭到了前所未有的重创!4促销不考虑品牌，将无法使促销活动得到最大的回报。某碳酸饮料在南京进行新产品的免费试喝活动，结果当天来的人当中，老年人就占了一半以上！针对青少年的碳酸饮料，却在促销时偏离了目标群，使得这次促销活动事倍功半，浪费了大部分的促销费用。 那么，促销时应如何考虑品牌问题，品牌又在促销中发挥了怎样的作用呢？
第一，促销应在品牌的统一策略下进行。促销不是单独的行为，它是品牌营销的一部分，必须在统一的品牌策略下进行，才不至于会损害原有的品牌资产。在做一项促销活动前，请考虑： 1 与品牌定位一致。 2 符合目标消费群的需求。
3 利用品牌积累的资产，为活动助势，如使用品牌特定的形象载体。
近期开展的轰轰烈烈的丹芭碧7重连环大奖，就是一次非常成功的品牌促销案例，丹芭碧青春、活力又富有朝气的品牌形象，为这次活动推波助澜，同时，这次活动延续丹芭碧的一致品牌策略，进行全面媒体整合：电视、店头、报纸等等，并利用了年轻人喜闻乐见的音乐形式，传递活动的内容，非常生动，不仅很好地达到了促销的目的，更增强了品牌在消费者心中的好感度。 第二，促销应策划周全，考虑方方面面，避免出现意外。要举行一次成功的促销活动，是对品牌管理者一次严峻的考验，我们认为应该注意以下的问题： 1 避免单一降价。 2 考虑社会影响。
3 为新品牌做促销，力求达到试用。 4 达到品牌转换。
5 品牌联合。大品牌与小品牌联合，可以获得更多的利益，节省促销费用；小品牌与大品牌联合，可以依靠大品牌的影响力，提升自身的品牌形象，如近期的可口可乐与大家宝薯片的捆绑式促销，就是一次成功?quot;双赢“。
第三，促销应提升品牌知名度。一般新产品上市，都会进行促销，不仅要达到消费者尝试性购买的目的，更应为品牌知名度作出贡献，如卡迪那新产品上市大派送，配合新产品上市的推广活动，对品牌知名度的提升，功不可没。
第四，促销应提升品牌美誉度。一次优秀的促销活动更是对品牌美誉度的一次有效的投资：首先，有利于传递品牌的价值主张。广州宝洁的”潘婷“品牌，分别在95年和96年2次进行了以传播知识为活动内容的促销，目的在于让消费者真正掌握头发健康的知识，加深消费者对”潘婷“"拥有健康当然亮泽”这一品牌独特销售主张的理解和印象。
第五，引发目标消费者共鸣。百事可乐今年的促销活动也进行得如火如荼，其年轻、活力和略带反叛的品牌主张，在促销活动中体现无遗，其运作方式、奖品、广告片制作等等，都能引发目标消费群的共鸣！
促销的目的就是为了刺激消费、诱导购买，这句话并没有错，但是，如果这是促销活动的唯一出发点和目的，就会走入形而上的死胡同，给品牌的建设带来伤害。
误区之二十二：小企业不需要做品牌
有一个恰当的比喻，小企业的发展犹如一次长途旅行，启程的是产品，抵达终点站的是一个完整的品牌，关键就是在于你选择的路线和到达的方式!“做品牌那是以后的事情，当务之急是积累资本，把销售搞上去！”在和许多国内小企业主交谈中，经常会听到他们这样的论断。的确，资金少、经验少、管理缺、机器老的中小企业，生存还是一个大问题，还有何资格谈论品牌？！但是，且慢！如果你的目标不仅仅止于小企业，不仅仅是为了获取短期的微利，而是渴望在未来成为一个大企业，拥有稳定的销售和利润，像国际型的大品牌一样屹立不倒，那么，品牌的问题，你现在就必须面对，而不应以企业生存为理由忽视品牌的建设！
小企业完全忽视品牌的建设，将可能给企业的成长带来以下的危害：
1 产品的品质下降。大多小企业都有以销售为主的经营观念，往往在销售旺期，为达到一定的销售目标，而以次充好，降低了质检的标准，这就势必会导致产品品质的不稳定。
2 短期行为损害品牌形象。一些小企业为了盘活资金，低价销售库存产品，这一短期行为，极大地损害了原有的品牌形象。
3 影响产品的延伸。很多小企业在延伸产品线时，往往没有整合品牌的观念，只要是有钱可赚，就盲目上马，造成品牌资源的极大浪费。
4 轻视品牌的保护。这其实是中国企业的一个常见的现象，在小企业中更为普遍。等到产品打出知名度以后，才知道品牌已被人家注册，到时却悔之晚矣！
5 影响员工的士气。企业的目光短浅，“打一枪，换一地”，没有长远的品牌建设目标，会让员工没有归属感和使命感，影响员工的士气。
去年我们的一个饮料客户，就是属于这样的小企业。由于他们在产品上市时营销得当，该产品在南京市场非常火爆，以至供不应求，但是企业却没有更多的原料提供生产。为了解决这个问题，他们低价收购未经检测的不合格原料，保证了暂时的供货，却在一次电台和检测部门的联合检查中，被评定为不合格产品，于是导致南京的经销商纷纷退货，该产品最终以全线告退而收场。再好的策划也是白废。 挣扎在市场底层的中国小企业，这样的例子更是比比皆是，他们无一不是在企业发展的路上，遇到了品牌问题的瓶颈，而往往只有到了这个时候，才会忽然醒悟到：原来小企业也需要做品牌！
那么，小企业该树立怎样正确的品牌观？品牌又该在企业发展中发挥怎样的作用？
首先，要保证产品的品质恒定如一，要让你的产品，成为货真价实的标志（Badge of Authenticity）。不论什么情况下，都应该做到这一点。消费者是无法欺骗的，如同你的亲人和
朋友，只有真诚以待，情谊才能长久。这也是品牌最重要的资产之一。很多中国老字号企业，就是保证了稳定、良好的产品质量，以至在经历多年的风雨洗礼后，仍然能够屹立不倒。另外，必须创造品牌的附加值。随着市场逐渐发展、成熟，产品的同质化会越来越严重，产品的功能、包装、外型等等都可以模仿，而惟有品牌是独一无二的，它帮助消费者在繁多的商品中迅速作出自己的判断！例如可口可乐，它所建立的品牌资产是其他品牌无法模拟的：热烈的红色、丰富的品牌联想、百年恒定的品质保证、深入人心的高知名度，都证明了可口可乐卖的是品牌的附加值，而不是产品！小企业在产品的发展过程中，应注意品牌附加值的创造和积累。当然，这是一个复杂的长期工程。
最后，小企业在发展初期，就应该制定长期的品牌战略目标。在此注意，是品牌的目标，而非营销的目标。应该意识到创建一个品牌“前途是光明的，道路是曲折的！”但是，只有心存高远，才能把握住市
场机会，使小企业完成一次又一次的腾飞。至少每天想摘星星的人，不会弄得满手泥巴。
任何大企业其实都是从小企业开始的，但确信无疑的是，有长远的品牌经营理念，它们的距离将会缩短，日本企业在世界的快速成长就是最好的佐证。SONY在50年代只是一个替人家生产电子晶体管的小企业，但是盛田昭夫却认为“我们应该有自己的品牌！”于是SONY应运而生。从命名开始，SONY便有了世界的眼光，即使他们在最困难的时候，也坚持正确的品牌运作方式，不断创新，为品牌注入全新的内涵和活力，一改世人心目中日本货低档、质次的印象，最终创建了一个世界级的品牌。
有一个恰当的比喻，小企业的发展犹如一次长途旅行，启程的是产品，抵达终点站的是一个完整的品牌，关键就在于你选择的路线和到达的方式！
品牌的作业实务 品牌诊断与规划纲要
品牌诊断及规划纲要是必要的，但应该针对每个企业的实际情况，对内容作适当的调整。导论：品牌的力量 第一篇：品牌背景
第三篇：地产社区营销
地产社区营销
一、活动亮点：
体育精神、全民参与参与本次篮球嘉
年华活动的企业，将有利于企业树立品牌的健康形象，借助体育活动本身的光环效
应提升品牌的知名度和美誉度，并并通过
篮球这种广泛的全民体育运动，吸引社区
公众的参与热情，使企业与品牌的传播在更广泛的人群中得到回报。
健康社区、公益行为通过参与、支持这样的活动，有利于企业与政府或社会团体建立更密切的关系，创造出更有利于企业生存的社会环境，而这是通过一般的纯粹商业性行为所难以实现的，并借助这样的社会公益活动提升品牌与企业的亲和力。
新闻联动、超强效应
通过参与篮球嘉年华活动的企业本身就是一种公益行为，必将受到全城媒体的广泛关注，其新闻传播效应远非单纯的广告活动可比，同时渝报本身为回报企业的参与将提供更优惠的广告传播套餐。
二、组织架构
主办：渝州服务导报重庆百事天府饮料有限公司
承办：重庆合力星广告有限公司
媒体支持：重庆商报重庆电视台
重庆音乐台新华网重庆频道
重庆大贺巴蜀户外传媒
制定赞助：（制定服装、体育用品等）
活动参与：重庆各大楼盘社区
活动组委会
总指挥：
策划统筹：邓智垡
策划执行：陈治泉
宣传执行：杨颖婕
招商组 组长：王洪政（主要负责活动专刊、特刊的广告招商，活动期间其他广告产品增量招商，活动相关活动招商）
成员： 地产事业部/合力星广告
（主要负责活动冠名商、协办商、赞助商和特刊的招商）
特刊组组长：吕小清
成员： 置业杂志
活动组组长：王洪政（赛事及主题活动执行总指挥、总协调）
成员： 合力星广告
三、活动综述：
1、活动背景：
篮球运动作为一项有100多年历史的体育运动，既具有很高的观赏性又具有较好的参与性，既讲究团体协作又讲究个人能力，既讲究战术配合又强调身体对抗的特点，深受广大体育爱好者的喜爱。在中央倡导全民健身活动的今天，我们策划以篮球作为小区体育活动的载体，并以全球风行的嘉年华形式予以重新定义传统的体育活动，必将散发新的活力，广泛吸引社区各类人群的关注与参与热情，为赞助和支持本次体育活动的商家进一步升华其产品形象，提升其品牌知名度，一场精彩的比赛就是一宗最好的载体，宏观、刺激、抢眼、集中，企业将会获得十分丰厚的新闻效益。多方的媒体报道，轰炸式的广告突出，新闻记者纷至而来，企业的产品品牌和企业形象得到最大的宣传，从而实现“体育搭台，经济唱戏”的真实目标，把企业文化推向一个崭新的高度！
2、时间：2005年6月-8月
3、地点：主城九区各大型成熟社区（包括渝中、江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口、渝北、北碚区、巴南区；每区限5家）
4、目的：
通过本次活动的开展，让人们进一步认识企业的产品和综合实力，建立社区群众的亲和氛围，同时对企业形象的塑造，品牌升华以及知名度、美誉度、影响度的迅速提高将起着重大的作用，通过对社区和企业、品牌的精彩展示，实现销售的拉动。
5、主题：社区总动员，篮球嘉年华
6、形式：篮球单循环淘汰制
（1）、初赛：每区5场单循环决出1名，共计45场
（2）半决赛：3+3+3=9场双循环决出小组第一名（抽签分成3组）
（3）总决赛：决出冠、亚、季军各1名
7、参赛对象：每支球队均以楼盘或社区名义参加，凡参加者将获得由冠名企业赞助的价值5000元的社区体育活动器材（器材上标记冠名产品LOGO）。
8、内容：（活动执行细案由合力星公司拟定和实施）
本次活动暂定于2005年6月启动，整个活动计划将分为3个阶段进行：
第一阶段：造势宣传、参赛征集（6月11号 —6月23日止）
利用渝报和重庆音乐台、重庆电视台、新华网重庆频道、大贺巴蜀户外传媒、社区海报进行前期的预热宣传，并以一场户外表演赛来作为首发的宣传攻势，征集球迷意愿，吸引群众关注之余，开始报名活动，宣布重庆本次赛事的参与和报名方式，并告以赛事细节。
在首发仪式上举行新闻发布会、安排电视、电台、报纸专访。并会向媒体统一发宣传通稿，发布赛事细节及赞助商家有关的推广文档。
第二阶段：分区小组赛和半决赛（6月27日—8月）
该期间是参赛队伍分区、抽签比赛，实行单循环淘汰制，每区决出一名参加下轮半决赛，最后半决赛决出前三名参加总决赛。
第三阶段：总决赛（8月28日）
将是本次赛事的总决赛和闭幕仪式，通过比赛决出冠、亚、季军。
9、奖项设置：（系列奖品奖金由冠名企业提供/奖品包括社区健身器材等）集体奖：每个行政区循环赛产生区冠军1名、获得奖金4888元，共产生9名； 总决赛产生总冠军1名、亚军1名、季军1名。分别获得奖金50000元、30000元、10000元。
单项奖：
（1）三分神射王
a、将在每个行政区循环赛事中产生1名，颁予投入最多三分的球员（最少入球数为10球）。获颁奖状和奖品、价值1000元。
b、每个区的胜出者参加赛事的总决赛上，进行一场全市三分精英赛。参与者每个人得在一分钟内，在3分线外5个选定角度各投5个球。每第5个球将算2分，其余皆为1分。投入总积分最多者为挑战赛优胜者，优胜者将封为全区三分射神奖，取1名。获颁奖金3000元，奖状，奖杯。
（2）助攻王
a、在每个行政区循环赛事中，将根据数据选出全区助攻王1名颁发奖状和奖品、价值1000元。
b、根据半决赛和决赛的数据，选出全市的助攻王，取1名，并颁予奖状，奖品和奖金4000元。
（3）篮板王
a、在每个行政区循环赛事中，将根据数据选出全区篮板王1名，并颁予奖状和奖品、价值1000元。
B、根据半决赛和决赛的数据，选出全市的篮板王，取1名，并颁予奖状，奖品和奖金5000元。
（4）最佳球员（MVP）
a、在每个行政区的循环赛事中，从优胜队伍中，选出全区最佳球员1名，并颁予奖状和奖品、价值2000元。
B、根据半决赛和决赛的数据，选出全市的最佳球员，由获得最多次MVP的球员当选，如在无法评断的情况下，将从入选名单里，单场平均得分最高者当选，并颁予奖状，奖品和奖金6000元。
10、其他活动穿插表演：
本次活动除了篮球联赛作为主骨干项目之外，也将有下列活动穿插于其间，以增添活动亮点和群众吸引力：
（1）、篮球宝贝征集及评选
篮球宝贝的征集及评选可进行冠名招商，具体规则另行制订
（2）、小区啦啦队赛事
A、在联赛进行的同时，各小区可自行组建啦啦队参与举办健康啦啦队伍比赛。每场篮球赛事将由各支啦啦队伍穿插于赛事的半场休息和暂停时段，并由专业评审评分。每个区将评选出最佳啦啦队伍，并颁予奖状和奖品，奖杯和奖金。
B、在总决赛的前夕，将举办一场全市啦啦队伍舞蹈赛的半决赛，选出两支队伍进入决赛，并与联赛总决赛同日举行决赛。冠军队伍将并颁予奖状和奖品，奖杯和奖金。
（3）乐队时段
在每期活动，我们将邀请重庆本土知名乐队进行现场伴奏和专场演出，在各间隔时段提供精彩的音乐演出，借以带动现场的气氛。到场乐队将穿配带有赞助商家商标的服饰，并在演出舞台上标明赞助商，同时，主持人讲于演出时段进行产品介绍和促销。
11、其他
活动细节安排：设开幕式及闭幕式综艺表演，比赛间歇穿插篮球宝贝街舞表演，街头篮球秀，观众参与有奖游戏、现场饮料赠饮等．
四、版面活动：
1、常规版面配合建议（具体规划由置业周刊主编吕小清负责）：
本次社区篮球嘉年华活动就是为开发商量身定做的一个服务于品牌与质量、细节等方面的，渝报将充分整合各种资源操作，如每期将利用大篇幅的版面进行包装宣传，具体方案详见宣传方案。
2、大型地产特刊
（1）特刊名称：“佳得乐”杯2005重庆首届社区篮球嘉年华 特辑（上、下册）
（2）出刊日期：上册：6月30日（版）下册：8月25日（版）
（3）特刊形式：地产别册（封面作为总冠名回报）
（4）特刊版数：共计版
（5）特刊口号：重庆地产社区嘉年华
（6）特刊内容：主要围绕开发商品牌和服务、社区建设等方面向目标公众传达及诉求，同时对本次活动的开幕式与闭幕式进行全方位的包装，参与本次活动的企业集体亮相，将娱乐、体育与地产品牌有机的嫁接。
（7）招商促销：在篮球嘉年华期间投放特刊两个整版，可参与本次活动，并将获得价值 5000
元的社区运动体育器材，还将有机会获得全区甚至全市的比赛名次和奖金，冠军将获得大奖。
五、活动宣传
1、新闻版面活动：
6月9日开始宣传预热，发起篮球嘉年华活动的征集，对整个活动进程进行扫描，版面不小于半版篇幅，6月11日为本次活动的开幕式，因此，在6月16日将用至少2个版进行本次活动的炒作，在活动进行当中，计划每期利用1个版面进行活动跟踪报道，势必吸引全城关注的目光，为参加本次活动的参赛队伍尽情爆光，达到提升品牌的宣传作用。
同时将在商报上进行新闻配合。
渝报共计个新闻版面/商报共计条新闻消息
2、特刊包装宣传：
为迎接本次活动开幕式，渝报将在6月16日编辑大型地产特刊，全面包装本次社区篮球嘉年华活动，为营造一个和谐的社区和提升地产品牌的亲和力而努力。同时计划在总决赛期间和闭幕式后，编辑大型地产特刊，总结本次社区篮球嘉年华活动，为本次活动的圆满结束划上一个漂亮的句号。
3、平面推广：（渝报10个半版/商报2个通栏12CM）
4、电视：重庆电视台新闻追踪报道至少3次新闻专稿。
5、电台：在重庆音乐台进行全程广告推广与专题报道、现场直播。
6、网络：在新华网重庆频道进行平面推广与报名征集，其他的活动花絮等网络推广形式。
7、户外媒体：利用大贺巴蜀户外传媒的合作优势进行户外推广，并至少在每个区设置1块户外广告牌，掀起社区篮球嘉年华体育活动旋风。
六、活动招商：
招商项目：
1、活动总冠名招商家
2、活动协办单位招商家
3、指定产品招商家
4、比赛场地招商
5、其他形式的约定赞助
6、特刊招
第四篇：地产营销管理制度
地产营销管理制度
地产营销管理制度1
1.目的
1.1.规范营销部内部管理工作,确保各小组内部管理有效有序。
2.适用范围
2.1.适用于营销部各小组的内部管理工作。
3.定义
3.1.无
4.职责
4.1.总经理负责审批管理处的工作计划,并组织监控营销部总体工作质量。
4.2.营销部经理负责组织管理处工作计划、月度工作计划的制定、实施与控制,并对、月度工作进行总结。
4.3.各小组主管负责本部门的工作计划、月度工作计划的制定、实施与控制,并对、月度工作进行总结。
4.4.各小组主管及组员负责依据本规程按计划实施工作。
5.作业内容
5.1.工作例会、专项会议、协调会议
a)营销部经理或各小组主管每周应定期召开工作例会。工作例会是为日常工作安排、工作协调、工作小结的会议,应当按以下要求召开:
――通报各方面、各组别的主要工作实施情况;
――提出需要协助的问题、困难;
――布置下一周的各项工作;
――总结上一周的工作实施情况;
b)专项工作会议是由营销部经理或各小组主管临时组织召开的为解决某一问题的专项工作会议。会议应当按以下要求召开:
――有明确的解决问题目标;
――有事先以书面通知形式通知相关人员;
――有相关人员的主要发言记录;
――有结果。
c)协调会议是由营销部经理或各小组主管为协调各部门或组别之间的工作而召开的联席会议。会议应当按以下要求召开:
――有书面通知;
――有相关人员的主要发言摘要;
――有结果。
d)各类会议均应有详细的会议纪要。
6.内部培训制度
6.1.营销部经理于每月的28日前做出下个月的员工培训计划,报行政部审批。
6.2.员工培训计划必须符合以下列要求:
a)不违反国家的有关法律、法规;
b)有具体的'实施时间;
c)有考核的标准;
d)有明确的培训范围;
e)有培训费用预算。
6.3.新入职员工的培训。新员工入职后需进行15天(特殊情况可顺延)的上岗培训,并经考核合格后方能正式上岗。
6.4.培训内容包括:
a)介绍公司的基本情况/部门工作性质/部门的基本运作程序/安全教育及带领新员工熟悉公司环境;
b)营销部小组主管讲解各岗位职责/部门的奖惩规定/公司的考勤制度/着装规定/礼貌礼仪/文明用语和作业规程的摘要;
c)营销部小组主管安排新员工试行上岗,即由老员工结合实际情况向新员工讲解岗位情况及岗位工作程序;
d)考核,新员工入职结束后,参加公司行政部组织的新员工入职考试和营销部经理的考核,新员工考核合格后方可安排正式上岗,不合格者辞退处理。
7.部门报表管理制度
7.1.营销部月度考勤表在次月1日前交由营销部经理审核,2日前上交人力资源部劳资管理员。
7.2.营销部月度佣金报表在次月的7日前交由营销部经理审核,8日前上交财务部审核。
7.3.营销部月度报销售报表在次月的4日前交由营销部经理审核,5日前上交财部审核。
7.4.营销部日报表须在每日5:30前以电子文档报送财务部(特殊情况除外),如遇节假日或星期天可于次日9:30前报送。
7.5.每月24日前完成本部门次月物品申购计划书面版,经理审批并提交给行政组。
8.部门考核奖罚制度
8.1.根据公司不同时期的销售任务制定的奖罚制度。
8.2.营销部奖罚制度按公司《员工手册》执行。
8.3.营销部月度绩核考核执行(营销佣金分配制度及月度绩效考核)。
9.相关文件
9.1.相关制度
地产营销管理制度2
(一)销售例会制度
*会议必须遵循“高效、高质量”的原则。
*开会时，参会人员必须纪律严明，参会时必须携带笔记本和笔。除特殊情况，所有参会人员必须准时参会，不得无故缺席、中途退席或迟到。
*一般性例会时间必须控制在1个小时以内。
*所有会议如无特殊情况必须要有会议纪要，会议纪要应在两个工作日内出稿，除存档外，必须向总经理报阅。
*每周工作例会
1、招集主持：销售经理
2、参会人员：项目部全体人员
3、开会时间：不定
4、上周考勤情况公布;
5、上周工作情况总结;
6、本周销售管理工作内容;
7、解答上周销售人员提出的疑问;
8、本周策划推广工作介绍;
9、组织销售人员与策划人员座谈;
10、组织进行阶段性培训。
*每周小组例会
1.招集主持：销售主管
2.参会人员：组内全体销售人员
3.开会时间：自行安排
4.汇总、分析销售工作中的遇到的问题
5.对疑难客户进行分析，找对策
6.对意向客户的落实情况
7.销售人员的签约、回款情况
8.由销售主管组织进行组内培训
*销售分析会(月例会)
1、招集主持：销售经理
2、参会人员：项目部全体员工
3、开会时间：每月统计截止日起三个工作日内
4、销售情况，延期签约的通报及分析，结果及意见汇总至本月销售统计分析报告中。
5、下月销售计划和销售重点。
6、公布下个月销售任务。
7、分析当前的市场、客户群及竞争对手，树立本项目的`知名度、品牌。
8、与业务员进行思想沟通。
(二)严重违纪处理
*严禁利用价格、房号及其他不正当手段抢客户，有损公司声誉者予以辞退。
*严禁客服人员利用职务之便收受业务员或客户贿赂，私押、私放房号者予以辞退。
*严禁电脑录入人员将客户资料私自泄露给他人或其他项目，牟取经济利益予以辞退。
*严禁客服串通销售人员私分客户、漏分客户者予以辞退。
*严禁销售人员做私单，协助客户炒房，从中谋取经济利益者予以辞退。
*严禁泄露公司机密给客户或其他项目，使公司遭受损失者予以辞退。
*拒绝上级下达的工作任务，工作态度消极，散发消极怠工情绪者予以辞退。
*散布谣言及流言蛮语，搬弄是非，攻击诋毁他人，不利于公司员工团结者予以辞退。
*多次违反公司的规章制度，经批评教育仍无法改正者。累计旷工超过三天者予以辞退。
*盗窃公司及私人财务，或公司机密文件及客户资料者予以辞退。
*触犯国家法律，由公安机关追究刑事责任者予以辞退。
*打架斗殴，造成人员伤亡、财产损失，造成不良影响者予以辞退。
地产营销管理制度3
(1)实行不排位接待客户的规定，若在客人面前争吵、抢客造成损坏公司形象，该销售员作自动离职处理，当顾客进入售楼部，超过两个客可以两个销售员接待，如果一个顾客只可以一个销售员接待，接待销售员的人数不能超过顾客人数。
(2)销售主管负责监督调整客户接待的秩序，尽量做到公平合理并保证每个来访客户能及时得到销售人员的主动接待;
(3)销售人员接待客户，必须事先做好准备工作，包括资料、楼书、不得随意离开，须主动迎接客户;
(4)只要来访者有了解楼盘情况的`意向即为客户，销售人员不得挑客户，不得令客户受冷遇。不论客户的外表、来访动机，销售人员都要全力接待;
(5)销售人员不得以任何理由中断正在接待的客户，而转接其他客户;
(6)销售人员不得在客户面前抢客户;
(7)不得在其他销售人员接待客户时，主动插话或帮助介绍，除非得到邀请;
(8)每个销售人员都有义务帮助其他销售人员促成交易。其他销售人员的客户来访，销售人员必须立即与原销售人员联络，得到同意了解后才能继续接待，销售人员不得递名片与他人的客户，除非得到原销售人员同意;
(9)销售人员无权私自为客户放盘、转名，无权直接找上级打折或申请其他事宜，否则自行承担由此而产生的后果;
(10)销售人员接待客户完毕，必须送客户出售楼处，并不得于客户背后谈论或取笑客户;
(11)每个销售人员都有义务做电话咨询，耐心解答客户问题，并鼓励客户来访地盘参观实楼，但不得要求客户到地盘指定找谁，应说明找谁都可以;
(12)已登记的客户来地盘，由原登记销售人员接待，如原销售人员不在或暂时无法接待，则由其他销售人员代为帮助接待;
(13)已登记的客户带来的新客户，可由原登记销售人员优先接待。如原销售人员在场却无法接待，可委托其他同事先为接待，待自己忙过后再来接待，受委托同事不作客户登记。如原销售人员不在场，或者事先无此委托，则由轮到的销售人员接待新客户作客户登记;
(14)销售人员不得以任何理由阻止客户落定。
地产营销管理制度4
1.内部立项后，统一安排立项和整体方案设计工作
2.协调管理市场及开发部办理工程项目立项审批:用地计划的报批和报审及工程项目开工的各种手续。
3.协调管理市场部及销售部选择外部营销公司，制定产品方案与营销计划。
4.协调管理工程技术部完成设计规划
5.负责内部立项后，项目部成立前向经理办公会汇报项目进展和结果。
6.负责配合外部销售公司、市场开发部营销工作中对工程的要求
7.负责协调管理工程现场的销售工作
8.负责工程销售过程中的.客户服务工作的实施。
地产营销管理制度5
房地产公司营销部应收帐款管理制度
第一章总则
第一条为加快公司的现金回笼,明确责任,特制订本制度。
第二条本制度适用于公司内部整个营销系统。
第二章具体规定
第三条每一个置业顾问都要养成'定期收款'的习惯。
第四条置业顾问确定客户最适当的收款时间。提前二天和客户联系,催促其按时付款。
第五条不要表现紧张感,不可摆出低姿态,例如,不可说:'对不起,我来收款。'避免有些客户拖延付款。
第六条不能心软,要义正词严,表现出非收不可的态度。
第七条不可与其他公司相提并论,要有信心照本公司规定执行。
第八条不可欠客户人情,以免收款时拉不下脸。
第九条收款要诀:六心
1.习惯心
2.模仿心
3.同情心
4.自负心
5.良心
6.恐吓心
第十条尽可能避免在大庭广众之下催讨。
第十一条售前明告付款条件。
第十二条临走前切勿说出:'还要到别家收款'这类的话,以显示专程收款的姿态。
第十三条反复走访不按时付款的.客户。
第十四条若客户说:'今天不方便',对策如下:问客户:'何时方便'客户回答:'三天后'。则当着客户的面说:'今天是某月某日,三天后是某月某日,我就在那天再来收款。'同时当着客户的面前在帐单的空白处写'某月某日再来'。届时一定准时来收款。
第十五条避免票期被拖长。
第十六条避免被客户要求'折让'。
第三章附则
第十七条本制度解释权、监督执行权归营销部。
第十八条本制度自颁布之日起正式执行,前期相关规定自行废止。
地产营销管理制度6
一.考勤/值班制度
1、日常工作时间为:8:30-14:30;13:30-20:30，公司原则上不再另行安排固定休息日。
2、值班:
3、员工如因病假、补休、休假、公差等原因未能上班，应向所在部门经理书面报告，并交办公室核实后，方可执行，否则按相关制度进行处理。并及时在考勤表当天栏内注明事由，并根据公司具体情况做相应处理。
4、迟到、早退者，每次扣10元;迟到、早退15-60分钟，计扣半天工资;迟到、早退超过一小时，计扣一天工资。
5、员工请事假一天，不核发当日工资，连续事假三天算旷工处理，员工一个月累计旷工2次者予以开除处理。
二.劳动纪律
1、听从上级指挥、服从上级安排，员工除正式上诉外，不得越级报告，不得顶撞、侮辱、诽谤上司及同事，不得拉帮结派。
2、遵纪守法，不得携带凶器，不得参与赌博、打架、盗窃等违法犯罪活动。
3、保守公司机密(机密包括信息、业务情况、制度等)，爱护公物，不得有损害项目、开发商以及公司利益和形象的言行。
4、工作时间内在销售现场不得吸烟、吃零食。不得在销售及办公场合奔跑、喧哗、擅入其他部门，擅自翻拿他人物件。
5、工作时间内不得谈与公事无关的事情，不得在售楼部阅报，读与业务无关的书籍，写私人信件、听收音机、有睡态、醉态、擅离职守。
6、廉洁奉公，不得私下交易，私收顾客小费、好处费。
7、工作时间内销售人员不得与客户私下吃饭。
以上情况，如有违者将视情节轻重分别给予通报、警告、记过、除名、等处分。
三.例会制度
1、经理应实行例会制，并于每周一上交上周工作总结(上周目标、完成情况、业务员工作情况、不足及改进办法和项目营销建议)及本周工作计划(工作目标、具体实施计划)，同时结合主管销售总监的建议、指导，开展工作。
2、日例会:每天早上9:00-9:30为例会时间;
周例会:每周日召开全体销售人员工作会议，由主管经理主持召开;
月例会:每月30日为例会时间。(如果30日为休息日则提前)。
3、周会及重要日会必须设专人作会议纪要。
四、请假制度
1、员工请病假一天以内的须由部门经理批准并报办公室核准且不扣工资。一天以上(含二天)的请假，事先须经部门经理同意后报公司办公室批准后方可离岗，否则按日工资三倍予以处罚直至开除处理。
2、员工因病不能提前请假，应先请示部门经理征得同意方可休假，并出具市级以上医院的病假证明，上班第一天内到办公室补办请假手续，逾期作旷工处理。
3、无故旷工者，公司将予以除名处理。
五、离辞制度
员工自动离职，置业顾问应提前10天，销售主管应提前20天，销售经理应提前1个月向公司提出书面申请。自动离职或由公司辞退，::必须办好所有交接手续，包括售楼部的文件、文件夹、项目资料、客户登记本、工作服、工作牌等;所交资料、文件等必须完好无损，否则按实际情况在工资或提成中予以扣除。
六、售楼部管理细则
为达到并保持工作高效率和优质服务，除销售人员守则外，特针对售楼部的'具体情况，另行特定销售人员行为准则如下:
(一)、作息时间
早上8:30-下午8:30
(二)、考勤
1、迟到早退或委托他人及代他人签到(扣10分)
2、午膳进餐时间定为30分钟
超过5分钟(扣5分)
超出15分钟(扣8分)
如无特殊情况或事前未经主管领导批准超出30分钟当旷工一天;
3、违反请假制度的(扣2分)
(三)、纪律
1.不服从上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)
2.对上司不尊重，故意与上司作对;(扣10分或开除)
3.有影响公司声誉之言行;(扣10分或开除并追究法律责任)
4.损坏公司财物;(扣10分或赔偿)
5.泄露、出卖公司机密;(开除)
6.伪造文件意图行骗;(开除)
7.与客人争吵及对客人不礼貌;(扣10分或开除)
8.向客人或发展商索取金钱或其他报酬;(开除)
9.不按工作程序做事;(扣5分)
10.搬弄事非捏造事实诽谤他人影响团结;(扣10分或开除)
11.逃避工作推卸责任;(扣10分)
12.工作马虎;(扣5分)
13.仪容不整;(扣2分)
14.在售楼部不穿工衣;(扣2分)
15.在售楼部前台化妆;(扣2分)
16.上班没有佩戴员工证(扣8分并扣50元)
17.在售楼部内吃零食;(扣2分)
18.在售楼部内吸烟;(扣2分)
19.有客人在场时在售楼部内阅读报章刊物;(扣8分)
20.有客人在场时闲谈;(扣2分)
21.当值时间打瞌睡;(扣8分)
22.保持售楼部整洁每天早上未对柜台上杂物进行清理;(扣3分)
23.当值时擅自职守干私人事情;(扣10分)
24.站或坐姿不规范;(扣1分)
25.殴打他人或互相打斗;(扣10分并开除)
26.挪用公司钱银;(退款及开除并追究法律责任)
27.隐瞒包庇同事错误;(扣10分)
28.当值时讲粗言秽语及行为不检;(扣5分)
29.不参加每天售楼部例会的;(扣5分)
30.未经许可打私人电话;(扣5分)
31.当值时出岗、闲游或干扰他人工作;(扣10分)
32.未到下班时间擅自更衣、签名;(扣5分)
33.未做当天工作记录;(扣8分)
34.不按规定填写'客户登记本'者;(扣10分或开除)
35.如无正当理由三天内没有联系到过公司的客户;(扣10分)
36.展销期间不到场者;(扣5分)
37.未经许可私自收取客户订金;(扣10分或开除)
38.未经许可擅自对客户做出超权限的承诺;(扣10分或开除)
39.违反公司其他规定的视乎情节做出处理。
40.私自对接开发
商;(扣10分或开除)
如员工一个月内违规次数超过两次或扣分超过10分，则由公司发出警告信，一个月内违规次数超过四次或扣分超过18分，则可考虑开除。任何人当年内接获两封警告信者，则降职处分或即时开除。
地产营销管理制度7
一、营销总监
直接上级:副总经理
直接下级:销售经理
本职工作:协助分管营销副总做好日常及内务工作
职位职责:
1、负责销售档案管理,包括签报、传真、通知、政府颁布的影响房地产销售法律超常规、公司销售广告业务等;
2、负责将有关资料分派到相关部门,如每次重新使用的价格表,下达给财务部、销售人员;
3、起草审核相关业务合同,并负责业务沟通。与合作资源传达或下发执行要求;
4、负责处理传真等文件来行为表现函;
5、负责广告及其他零星费用开支的具体经办,并建立台帐。将已发生费用均分灯录入电脑,按费用计划表,进行费用控制与统计,制订报表;
6、负责公司下达任务执行与督促落实;
7、参与价格系统的调整(如价目表、付款方式);
8、参与销售业务及周、月电脑统计分析,认购书,合同签约的统计分析,现场销售客户记录的收集与汇总、录入、归类存档建档;
9、审核佣金金额并签字确认;
10、负责日常考勤、业绩考核、监督各办公室的工作环境;
11、负责编制各种销售报表;
12、根据客户应交楼款金额及时间表,监督催款事项;
13、协调客户关系,做好个别事件的应变处理。
14、负责各部门工作安排计划;
15、签约客户资料的确认;
16、负责售出单位的确认和审核;
17、负责售出单位认购书审查;
18、审查全体人员考勤统计表。
主要权限:
1、有对本职工作范围内合理性安排建议权;
2、有各部门人员工作业绩评审权;
3、有董事会总经理相关工作事件提醒权;
4、有销售部日常工作安排权;
5、有参与价格制定与执行权;
二、销售经理
直接上级:营销总监
直接下级:销售人员
本职工作:依照公司销售策略进行物业的发售、销售人员及现场销售工具管理。
职位职责:
1、严格执行公司制定的物业售价;
2、规范说接待程序,监督下属的行为规范;
3、重要客户的接待应转交营销总监处理;
4、执行直接上级制定的销售计划,协助下属完成销售目标;
5、监督、检查下属员工的各项工作;
6、正确及时传达上级指示;
7、接受客户投诉并及时处理有关问题;
8、收集来访、成交客户信息,及时上报;
9、定期听取直接下属述职,并对其工作进行评定;
10、及时对下级人员工作中的争议做出裁定,并汇报上级;
11、掌握部工作情况和本项目有关销售数据;
12、受理下级员工的建议、异议、按照程序处理;
13、制定销售人员技能培训计划,报批后实施、考核;
14、填报下属过失报告,根据执行程序汇报上级;
15、根据工作需要调配下级,报直接上级批准后执行;
16、外线人员的管理调配,经上级批准后执行;
17、汇总拟定每周、每月销售部工作总结培养呈送上级审核;
18、定期盘点销售面积、套数等,与销售助理核实后报送上级;
19、安排销售人员对周边楼市动态进行调查,汇总分析后呈送上级;
20、预约律师行与客户签约时间;
21、关心下属思想工作、生活;
22、定期向直接上级述职;
23、对销售人员工作流程的正确执行负责;
24、对销售人员的纪律行迹、工作秩序、精神面貌负责;
25、对销售现场的卫生、物品保管、使用负责;
26、做好与物业部协调工作;
27、处理解决销售现场突发事件,并呈报上级。
主要权限:
1、有下属工作调配、任用建议权;
2、有下属奖励建议提名权;
3、有换房、更名、退房上报权;
4、有销售人员及外线人员作息时间和出勤考核权;
5、有销售人员招聘、录用建议权;
6、有了解房地产市场变化,并建议相应的'推广、营销策略建议权。
三、销售人员
直接上级:销售经理
本职工作:做好项目产品推销工作;做好顾客(散客)执接待、谈判、签约及催收个人发生交易的物业销售回款的工作;
职位职责:
1、严格执行售楼程序,规范销售;
2、严格执行行迹规范,热情服务;
3、对个人洽谈的顾客,做好售后服务;
4、对个人发生的楼盘销售,做好催收销售款的工作;
5、接受顾客异议和意见,及时上报,并协助销售经理处理;
7、做好销售统计工作,填报各项规定表格;
三、会议管理规范
1.营销部早会
(1)时间:每日上午8:30;
(2)参加人员:营销经理、销售主管、策划主管、客服主管、销售助理、全体置业顾问
(3)内容:
当日工作的分派与布置
各环节工作问题的解决
批评、表扬
预约情况的核对
价格、控盘调整
当日广告、促销情况出处和统一说辞
销售管理细则及销售手册修改
2.营销部晚会(强销期阶段)
(1)时间:每日下午16:30;
(4)参加人员:营销经理、销售主管、策划主管、客服主管、销售助理、全体置业顾问
(5)内容:
当日成交、回款、来电、来访中的问题及解决方法
次日广告、促销情况出处和统一说辞
预约情况的核对
价格、控盘调整
今日回款确认
批评、表扬
销售管理细则及销售手册修改
特别备注:
会议由销售主管轮流主持,除上述议题外,其他问题(如个别案例)会下针对性解决。
(6)以会议纪要形式抄送有关人员及部门。
2.项目每周例会:
(1)时间:每周一下午16:30
(2)地点:销售接待中心
(3)参加人员:
(4)内容:
一周工作总结:来电、来访、成交、回款中的问题、与指标的差距及对策、客户分析、新(竞争)楼盘动向的介绍。
销售策略调整方向--控盘、价格、推广的介绍。
客户服务工作情况
置业顾问体会--每次四人准备,营销经理点评
(5)以会议纪要形式抄送与会人员。
3.月例会
(1)时间:
(2)地点:销售接待中心;
(3)参加人员:营销经理、策划公司相关人员
(4)内容:
上月工作总结及本月工作计划
客户动向、楼盘动向、售后情况
工作计划调整和落实情况
(5)以会议纪要形式抄送总经理和部门经理。
4.业务专题会
(1)参加人员;营销部相关人员和其他部门相关人员
(2)必须提前一天准备好讨论议题,并且及时通知相关人员。
(3)特点:每个专题将与工作内容紧密结合,解决一个工作中的问题,并将定期检查执行情况。
(4)以会议纪要形式抄送与会人员、相关部门。
地产营销管理制度8
一、电话接听:
(1)接听客户来电要注意文明、规范用语;尽可能多传达项目信息，促成客户参观现场。
(2)所有电话必须由销售人员直接接听，电话铃声响起必须在3声内接听，私人占用电话严禁超过2分钟。
(3)电话记录要及时准确;接待客户要及时记录并注意跟进。
二、销售服务规范:
(1)四个“多”:多微笑、多做事、多交流、多思考。
(2)接待客户热情、大方、专业、真诚，用语礼貌，谈吐得体。
(3)客户进入销售中心大门后，销售人员应起立微笑问好，如果客户直接参观模型或展板，销售人员应离开座位，陪同客户参观，当客户需要时加以讲解。
(4)客户落座后迅速为客户倒水，接待客户时要有礼节，回答顾客提出的问题，解说楼盘应坦诚、真实，涉及到对竞争性楼盘的评述要客观公正，严禁使用诋毁语言。
(5)客户出门时，销售人员一定要为客户拉开大门，并将客户送出销售中心，若遇到下雨或阳光灼人天气，应及时帮客人打伞送到车上或附近。
三、销售人员行为规范:
(1)保持销售中心清洁干净，资料摆放整齐，上班时间不允许在前台从事化妆、吃零食等与工作无关的事。
(2)销售负责人有责任尽量杜绝与销售工作无关的任何闲杂人士出入销售中心，并严禁其随意使用任何与销售有关的设备、物品。
(3)销售人员必须完成专业知识积累、做好销售准备，但当客户有一些问题是从未接触过或暂时无法回答的，应当有礼貌地告诉客户稍答复。
(4)所有员工必须听从销售负责人的工作指派而开展工作。
(5)严禁代销、促销项目之外的'其他楼盘，一经发现扣除当月全部所得，保留通过法律途径解决的权利。
地产营销管理制度9
1.营销策划管理
营销策划是市场经济条件下的(物业)营销策略及计划，是物业营销成功的关键，是企业拓展市场、实现预期效益的重要手续。营销策划管理是地产部的重要工作内容。
a、营销策划工作由公司主管地产的副总经理直接主管，地产部具体负责，由分别负责市场调研、销售策划、地产估价工作的管理人员组成地产部营销策划队伍。
b、市场调研人员应结合专题调研，经常性地收集广州市土地批租、房地产开发与销售的市场信息，力求透彻了解广州市房地产市场动态、整体及区域发展规划，汇编有关房地产方面的政策法规，及时整理楼盘价格、市场走向等有商业价值的房地产信息，定期向主管副总经理、地产部经理，供营销策划时参考。
c、在项目开工后，负责地产估价的管理人员着手制定楼宇销售报告书，确定楼价系数方案，报请总经理、主管副总经理审批。
d、在预售前三个月委托并督促房地产管理部门认可的测绘所，进行可销售面积测算，办理商品房(车位)预售许可证。
e、销售报告书批准后，即制定销售价目表、付款方式、购房须知，编写合同文件及起草其它有关销售文件，报总经理、主管副总经理审批后实施。
f、选择和管理好广告公司，把项目的包装做好。地产部拟定合适的广告公司参加招标，通过评审，报总经理、主管副总经理批准后确定广告公司。地产部对广告公司关于项目的包装要严格把关，力求达到公司的项目的销售目标。
2.销售管理
楼宇销售是实现地产发展项目预期收益的最终环节。其管理的核心在于按既定的销售计划，采取一切行之有效的措施，最大限度、最快速度地推动楼宇销售工作的展开和完成。
a、楼宇销售职能由地产部具体履行，财务部负责做好楼款的结算工作，工程部、地盘及物业公司协助地产部及时解决客户提出的合理的工程改建、整修方面的要求。
b、销售方式。楼宇销售业务以公司售楼处直销为主，委托代理商为辅。
c、销售程序:
⑴咨询→⑵洽谈→⑶填写认购书→⑷收款→⑸签订契约→⑹催交楼款→⑺收楼→⑻办证
d、培训、考核与奖励
⑴定期组织销售人员学习政策法规和业务知识，全面了解和熟悉公司发展项目情况和现行政策法规。
⑵根据工作::业绩对销售人员及销售管理人员实施奖励，逐步建立一套既能体现按劳分配，又能促进公司楼盘销售的奖励机制。
⑶每半年进行一次销售人员业务知识培训，并进行应知应会考核，建立考核档案，作为年终奖励参考依据之一。
e、分工负责
⑴销售人员应认真对等每笔业务，及时掌握客户线索，跟踪老客户，不断挖掘新客户。对销售客户实行一人负责制，谁负责登记，谁负责跟踪，一跟到底。实行对客户从洽谈→签订认购书→签订预售契约→收款交楼，由一人负责服务，以方便与客户联系。
⑵指定专人负责楼宇销售统计工作，按时、准确填报各项销售统计资料，真实反映公司的经营业绩和存在的.问题，为公司领导经营决策提供可靠依据。
⑶指定专人负责销售合同管理工作，做到合同填写清楚，签署程序合法化，并及时将合同整理归档，建立电脑客户资料系统。
f、常规要求
⑴对来访客户建立登记制度并进行跟踪服务。
⑵销售人员每周递交一份销售书面报告，及时反映销售情况。
⑶销售人员必须每天记录工作日志，对当日来电、来访客户情况建立登记制度，掌握原始资料。
3.销售人员守则
a、基本素质要求
⑴积极主动、尽职尽责、自觉奉献、忠于职守。
⑵销售人员必须以公司利益和声誉为第一生命，秉公办事，不得有任何损害公司利益的言行。
⑶销售人员应熟悉销售资料，掌握销售技巧，严格按照有关政策、法规办事。
⑷自觉遵守公司各项规章制度，在工作时间内不做任何私事。
⑸服从领导安排，做好本职工作，完成领导交办的各项工作。
b、基本操作要求
⑴对待客户要态度诚恳、以礼相待、热情大方，保持与客户的良好关系。
⑵接听客户电话要礼貌，逐步摸清客户需求心理，掌握交谈技巧，吸引对方前来现场洽谈。
⑶在与客户接触过程中，销售人员必须有整体观念、团结和睦、相互配合、沟通协作，不得争抢客户。
⑷售楼处应保持整洁、干净，备齐资料夹、计算器、签字笔等销售工具，每日工作结束后将桌面和环境收拾干净。
c、服装仪容要求
⑴销售人员必须仪表端庄、精神饱满。男士必须着衬衫、领带、西服;女士必须化淡妆，穿统一制服。
⑵挂牌上岗，微笑服务，诚恳亲切，以博得客户信赖。
⑶售楼处不得大声喧哗嬉闹，不得相互聊天、闲谈，不得擅自离岗。
d、禁止事项
⑴未经公司许可，严禁私自为已购客户转让楼盘。
⑵未经公司许可，严禁对外泄露公司客户任何资料，包括姓名、电话、地址、购买或拟购买之物业名称。
⑶严禁收受或索取客户或与公司业务有关的任何人士之打赏或利益。
⑷未经授权之事，不得擅自书面或口头答应客户要求。
⑸未经公司许可，不得私自接受他人委托代管、代租楼盘。
⑹不允许在工作时间内看报纸和打私人电话。
4.销售合同管理
a、指定专人负责楼宇销售合同管理工作。
b、销售合同管理人员职责范围:
⑴填写合同的基本要求:字迹清楚，用字、句规范，签署程序合法。
⑵办理销售合同的公证、房管局交易所的临鉴证、登记所登记;协同有关人员办理房产证领、取、发放事宜。
⑶配合财务部协助客户办理银行按揭，直至楼款拔付到我公司财务帐号为止。
⑷合同签定后，协同财务部做好楼款收取和催收工作。
c、销售合同的整理与归档
地产营销管理制度10
房地产公司营销中心业务操作流程管理规定
1.职业道德
遵守公司各项规章制度;
关心公司,热爱本职工作;
切实服从上司工作安排和调配,按时完成任务,不得无理拖延或拒绝;
提高工作效率,发扬勤勉精神,工作认真负责;
守法、廉洁、诚实、敬业;
不得玩忽职守,违反工作纪律,影响公司的正常运行秩序;
不抢单,或截同事客户;
不诋毁同行、市调和竞争项目,公正评价市场;
严守公司或项目商业秘密;
严禁做私单。工作时间禁止做炒股等与工作无关的事;
严禁营私舞弊,为个人谋取利益,破坏正常的销售秩序。
空闲时,只允许读房地产方面的书籍和报纸房地产专栏。
如销售人员之间发生意见分歧,由销售控制员进行调解,不得当众争吵。
如遇客户申请改名、换房号,必须通知销售经理。
2.电话接待管理
电话在响铃3次之内必须被接听
销售人员严格按照现场接电顺序接听咨询电话,如是有效客户需及时、认真、如实填写接听电话记录表;
销售代表接听电话时,应注意通话礼貌,拿起听筒先自报案名并问候,'您好,××项目,欢迎咨询'。
简练回答客户电话提问,尽量记录下对方资料(姓名、联系方式、媒体、关注点和需求等)填写来电登记表;
给客户留下自己的联系方式和姓名;
如果遇到非第一次来电客户,务必询问曾联系的业务员,然后将电话转给该业务员。如果该业务员不在,请如下回答:'对不起,×××不在,请问有什么事情我可以帮助您吗'并就常规问题给予回答,敏感问题请客户留下联系方式或让客户打同事手机。
销售人员严格按照接听电话培训说辞进行回答。
若属找人电话,应回答:'请稍等'再行转接,若找人不在,则应客气地请对方留言或电话号码,以便回电。
接听私人电话时间不得超过三分钟,禁止电话聊天。
3.接访管理
销售人员应于每日上班前准备好各类销售工具;
严格按照接待顺序接待来访客户,不得争抢客户。
客户进门,每一个看见的销售人员都应主动招呼'欢迎光临',提醒其他销售人员注意;值班人员立即上前,面带笑容,热情接待;
主动迎接客户(或替客户开门)。接待首语是'你好,欢迎参观!请问您是来看房的吗'并询问对方是否打过电话或来访,以及接待过的业务员。如果有,将业务员介绍给客户。如果该业务员不在或正在接待客户,当值业务员务必耐心主动接待客户。客户离开后将接待过程及结果转移给该业务员。
对于第一次来访客户,业务员务必首先带领客户参观小区模型,详尽介绍小区环境位置、规划、配套等。在介绍完小区基本情况后询问客户需求,引导客户来到谈判区进行细致介绍和参谋。
如遇同行来市调,也要积极主动,热情讲解。
当天值班人员务必协助接待业务员在客户入座时送上饮水。
接待谈判过程中,业务员务必面带微笑、热情、有亲和力、坦诚;严禁翘腿、抖腿、手指转笔等动作。
对于无意向客户,将销售海报等资料备齐一份给客户,让其仔细考虑或代为传播;
再次告诉客户联系方式和联系电话,承诺为其作义务购房咨询;
对有意向的客户再约定看房时间;
接待结束后,微笑将客户送至门口并道别。30分钟内作来访登记。
业务员接待结束后主动帮助值班同事将桌椅和销售材料放整齐。
业务员在接待过程中不得向客户作超出承诺范围的许诺,违者一切后果自行承担。
帮助客户收拾雨具,放置衣帽等。
4.项目介绍管理
沙盘讲解:
侧重强调本楼盘的整体优势;
用自己的热忱和诚恳感染客户,努力与其建立相互信任的.关系;
通过交谈正确把握客户的真实需求,并据此迅速制定自己的应对策略;
当客户超过一人时,注意区分其中的决策者,把握他们相互间的关系。
看现场:
引领客户沿看房通道参观讲解;
带看工地的路线应事先规划好,注意沿线的整洁和安全;
嘱咐客户戴好安全帽,带好其它随身物品;
耐心详细的向客户讲解产品;
讲解的过程中突出项目的优点和卖点;
通过交谈依据客户的实际情况有针对性的讲解分析;
尽量让客户充分的了解产品,给客户留以深刻印象。
5.内认房房管理
一定与销售现场确认可售房号。
6.购买洽谈
倒茶寒暄,引导客户在销售桌前入座;
通过谈话尽量了解客户的购买意向,有针对性的进行介绍;
针对客户的疑惑点,进行相关解释,帮助其逐一克服购买障碍;
未经公司许可,不得擅自答应客户的要求;
尽量利用样板间、模型、透视图、客服表、建材表等辅助资料工具,通过熟练介绍及参观,营造销售气氛,促成成交。
7.客户追踪;
追踪客户注意切入话题的选择,勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象;
追踪客户要注意时间的间隙;
追逐客户应促使客户回头,需事前了解客户前次交谈内容及答复,并准备好适当的说服词。
8.银行按揭办理
客户签约之前提前通知客户办理按揭手续需提供的材料和费用;
业务员有义务帮助客户选择一家适合客户自身的银行和还款方式;
业务员注意做好办理按揭的相关服务性工作;
如公司和甲方没有专门为外地客户办理相应手续的人员,业务员有义务协助外地客户办理相应手续。
9.入住手续
注意:
按揭到帐后业务员通知客户办理入住手续;
客户入住需准备的材料和费用明确告与客户;
业务员有义务引导客户办理入住手续。
10.报表管理
接电接访之后及时登记来电和来访登记表,立刻填写来访登记和客户问卷调查,要做到认真、准确,每天下班前交客服存档;
客户所有接、访、认购、签约、跟踪记录必须及时准确录入明源系统(在当天);
做好公司临时下达的各类问卷调查;
根据客户成交的可能性,将其分为:a意向;b潜在;c一般;d无效;四个等级,以便日后有重点的追踪访问;
客服及时提交公司需要的相关报表。
11.客户确认管理
客户归属原则上以客户第一次到现场的接待业务员为其归属。
轮值业务员必须在客户到达第一时间问清客户是否第一次来、是否曾与其他业务员接洽或电话预约。如客户属第一次来访,业务员应在接待过程中选择适当时机问清客户有关来访登记表中的内容。
如客户属第一次来现场,并与其他业务员无电话预约,则由轮值业务员接待并计接待客户一次;如某个销售人员的预约客户来现场,轮值业务员应及时通知有约业务员接待;如有约业务员因正在接待客户、病假、休息、因公外出,轮值业务员应协助接待其预约客户并不做轮空处理;除上述原因之外,该客户归属轮值业务员,计轮值业务员接待客户一次;如该客户只为交定金或签约而来,轮值业务员算义务协助,不做轮空处理;如该客户不一定为交定金而来,因轮值业务员工作到位使其当场缴纳定金,该客户应归属轮值业务员,计轮值业务员接待客户一次。如有老客户在场,无论买或不买,签没签合同,该业务员均不得接待新客户,如轮到该销售人员接待客户,则轮空处理;如现场人较多或业务员正接待已签约客户(投诉除外),所有销售人员都在接待客户,而现场又有新客户无人接待,该销售人员可根据老客户实际情况选择接或不接新客户。
正接待投诉客户的业务员,按轮空处理。
老客户带来人员--家人(父母、子女、兄弟、姐妹、夫妻等)、朋友、同事(老板、同公司人员、业务来往关系等)一齐来访,如老客户属预约客户,则其带来人员归属预约业务员;如老客户不属预约客户,则该带来人员归属轮值业务员。
老客户带来人员(内容同上)自己来访,按上述第三条处理,只提老客户不知预约业务员的,归属轮值业务员。
表明非客户身份的(推销、广告,找工程部,接水,同行者在大厅里确认),或施工方、发展商等合作公司的不算接待客户。
客户不进售楼处且不去现场看楼,只取材料(不带名片的资料),则不算接待;如客户进售楼处,只问价格,只取材料,也算接待一次;禁止出现销售人员将客户堵在门外的现象,如有此现象,暂停作业一周并按相关管理规定处理。
如一个客户接待时间较长,业务员已排过一个轮回,不做轮空处理;如因客户太多,实在分不清轮客户的顺序,则重新排序来接待客户。
现场如客户较多,业务员同时接待不止一个客户,必须按业务规范同时接待;如出现发多份资料,登记多个电话而客户未走销售人员不接待该客户,又去接其他客户,被登记电话的客户被其他销售人员接待的,该客户归属其他销售人员,该业务员将取消一次接待机会给其他业务员。
如有多个客户要买同一房号,由销售控制员按照'谁先交钱卖给谁'原则做客服,额外交代暂留的除外,不允许销售人员发生争执。
如看过的客户又过来看,以前未做客户登记,又没有销售人员认出来或客户也记不清哪位销售人员接待,则归属轮值业务员,以后再记起原业务员的,仍归属此次轮值业务员,原业务员归属无效。
销售人员在暂时不接待客户时,应明确轮值业务员,轮值业务员应做好准备,保证客户到访时能立即主动地接待客户。
如有归属暂未清晰的客户,原则上以第一次接待客户的业务员为暂时归属,销售管理人员划定归属后,按划定后的归属接待客户;禁止因客户归属未明拒不接待或怠慢客户,如有发生将暂停作业一周至一个月。
因业务员离职或被解雇,其客户由销售经理统一安排归属。
预约客户指:客户进门时声明或经轮值业务员在第一时间问询得知,曾经来访并认出或说出业务员,未来访但知道电话预约业务员的。不做轮空处理指:接待完该客户后无论是否应排在轮值业务员位置,均排在轮值业务员位置,之后按原顺序接待。
轮空处理指:接待完该客户后若不在轮值业务员位置,按原顺序接待。
12.现场客户信息收集
业务员在日常工作中,要注意收集周边市场信息;
必要时,业务员要完成公司下达的市调任务;
地产营销管理制度11
一、营销部工作职责:
(1)经理:
a、在总经理的统一领导下,负责所属公司营销部的经营和管理工作;
b、不断提升自身的业务能力,积极拓展公司的生存空间;
c、持续提高公司经营和管理水平,降低销售和管理成本,实际良好的经济社会效益;
d、重视并搞好员工的.教育培训;
e、严格执行公司的财务制度,认真做好营销部各项收支工作,并对此经济活动负责任;
f、保持与总经理的沟通与联系,利用公司集团化的优势,做到资源共享。
(2)客户服务部:主要负责日常买卖合同的签署、备案,产权证的办理、领取、发放等日常事务;
(3)售楼部:主要负责楼盘的销售;
(4)中介服务部:主要负责楼宇的中介服务、租赁服务等;
二、职能发挥的水平:
1、高水平:
a、超额完成公司下达的任务,为公司在社会上赢得声誉和信誉。
b、通过营销部的优质服务为公司树立品牌。
c、为公司创造高效率、高效益。
2、中水平:
a、基本能完成公司下达的任务。
b、能够与公司各部门做好沟通工作。
3、低水平:
a、不能完成公司下达的任务。
b、不能为公司创造效益。
c、能够维护公司的社会形象。
三、目前营销部处于中水平。
四、通过以下方法希望达到高一层水平:
1、希望通过借助管理公司科学的管理方法。
2、积极完善内部管理。
3、积极推销,做好公司楼盘的宣传广告工作。
4、完善员工的仪容仪表制度及日常管理制度。
5、积极培训及提高员工的竞争意识。
6、坚持为顾客提供优质的超值服务。
7、超额完成公司下达的任务,为公司树立良好的口碑,争取年销售一千套楼宇的目标。
地产营销管理制度12
营销中心必须在每期楼宇发售30天(新项目第一期楼宇发售35天)前做好《商品房买卖合同》文本立项工作,并报集团营销品牌中心。
营销中心签约专员与买受人签署《商品房买卖合同》前,必须对买受人交来的认购书、定金收据及合格的身份证明文件进行审核,确认无误后,签署《商品房买卖合同》(如有网上签约的,先进行网上草签。买受人确认电脑输入的相关资料无误,再经签约组负责人或经理复核后,正式下载合同)。
如认购书有特殊约定时,签约人员必须认真审核有关约定无误后,在《商品房买卖合同》中标注有关约定条款。买受人提出合同条款与《商品房买卖合同》文本不一致时,营销中心必须根据合同报审程序,一天内将合同特殊条款报合同管理部审批。
买受人签订合同当天内凭联机打印的缴款通知书到我司监控帐户的银行或其一级支行办理缴交首期房款手续,凭银行已盖章的`缴款通知书回执、银行进帐单及定金收据到我司换领交款发票。
合同审核员负责催促客户按规定时间内换领发票。3天内未转帐或未换发票的,合同审核员必须以挂号信形式催促。
签署完毕的《商品房买卖合同》,营销中心合同审核员必须根据认购书认真审核合同内容(包括合同内容是否有错漏,提供证件是否正确),并必须在24小时内整理完毕报财务部审核,财务部审核完毕24小时内,再由营销中心报合同管理部审核。营销中心送案人员必须在《商品房买卖合同》审批完毕并支付应付监控款后15天内完成房管部门合同监证工作。
地产营销管理制度13
由销售经理统一管理,主管、客服监督管理,禁止代签。
提前离开岗位必须征得项目销售经理的同意,否则根据情节可按早退或旷工处理。
如遇特殊情况不能按时到岗,必须提前一天通知销售经理。
销售人员如请病、事假,提前填写请假单,2天内由销售经理审批,2天以上由销售经理上报公司,按公司统一规定执行。
原则上每人每周休息一天,如遇广告或展销会不能休息,由销售经理统一安排调休。
原则上周六、周日不安排轮休。
如销售人员之间换休,应提前通知销售经理,否则,未到岗者按旷工处理。
现场销售人员上班时间内未经销售经理许可不得擅自离开工作岗位。
第五篇：地产营销招式
地产营销招式
地产营销式，既是道，也是术，是成全近年来对于营销节点、方式、事件的一次梳理。
营销十九式
第1式：【企业营销】
除了企业品牌导入、推广外，开发商往往会将知名合作伙伴一并纳入到推广体系下，成为项目的一个卖点，主要体现的是开发商企业本身和合作伙伴的实力，以此来作为营销推广的卖点。
第2式：【区位营销】
项目所处区位在当地市场具有一定优势，占据一定地理、社会、经济等优越条件，因此以项目区位作为主要卖点进行宣传推广。
CBD
中央商务区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业汇聚之处”，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。RBD
直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。
1970年，C.Stansfield和J.E.Rickert在研究旅游区的购物问题时首次提出RBD，就是为满足季节性涌入城市游客的需求，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。在国内学术界，中山大学教授保继刚（1995年）在探讨深圳华侨城城区发展模式时，提出以旅游业（主题公园）带动城区全面发展，使该区域发展成一个旅游商业区（RBD），这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念。
中国目前已经形成城市RBD的雏形区域包括：江苏南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。CLD
中央生活区，是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。
第3式：【网络营销】
网络是21世纪盛行的一种新媒体，房地产营销推广过程中对于网络的运用已经到了多元化的地步，从电子楼书到QQ群、网络游戏、博客等，通过不同方式向消费者传达项目信息，并吸引消费者主动参与到开发商所组织的游戏等活动中。
与传统营销方式相比，网络所涉及的范围不仅仅局限于商业性的内容，还要扩展到产品制造之前的开发活动。网络营销改变了传统营销的风貌。在未来，人员推销、市场调查、广告促销、经销代理等传统营销手法将与网络相结合，并充分运用网上的各项资源，形成以最低成本投入获得最大市场销售量的新型营销模式。
2003年6月2日，“阳光奇缘”网络游戏在深圳中海•阳光棕榈园举行总决赛，冠军由中海地产的一名业主夺得。通过网络联络业主，宣传品牌，是中海集团在地产营销中的新尝试。
第4式：【体验营销】
体验营销是在体验经济发展基础之上，站在消费者的感官、情感、思考、行动、关联等五个方面，重新定义、设计营销的思考方式。从房地产营销的角度来看，以产品、服务体验为基础，强调与消费者的沟通，并触动其内在的情感和情绪；以创造体验吸引消费者，并增加产品的附加价值；以建立品牌、商标、标语及整体意象塑造等方式，取得消费者的认同感。
第5式：【卖点梳理】
项目卖点梳理是项目营销过程中必不可少的步骤，往往根据项目在产品方面的优势，从开发理念、规划布局、建筑风格、景观特色、户型设计、智能化等方面选取较为突出的元素进行组合作为项目的主要产品卖点，是一种以产品制胜的策略进行推广的方式。
开发模式——成都万华•麓山国际社区，PUD（计划单元开发）开发模式。
建筑风格——万科•兰乔圣菲，南加州原味别墅。
景观特色——深圳万科•金域蓝湾的香堤雅境，泰式皇家体闲园林。
户型特点——无锡万科•魅力之城，空中四合院。
智能化配套——百仕达•红树西岸，中国智能住宅市场的样板工程。
新材料新技术——万科•朗润园，上海第一个生态示范住宅区，采用26项新科技成果，每月降低住户电费支出20%左右。在保证相同的室内热环境指标的前提下，空调能耗可以节约30%左右。
第6式：【房展会】
近年来房地产市场的持续火爆使房地产的相关行业及产业都得到了长足的发展，房展会就是其中之一。房展会是个大舞台，以开发商为主的参展单位“你方唱罢我登场”，被誉为行业的“风向标”，开发商通过房展会充分展示企业和项目形象，在展示项目的同时进行企业品牌推广。各地的房展会各有特色，深圳有春交会、秋交会；上海有假日楼市、别墅展等。对于全国性展会而言，起步于中国的深圳住交会应该算佼佼者，第九届中国住交会将于2007年12月首次在北京举行，届时全国优秀的房地产开发商将在北京群芳争艳，在北京奥运前举办一次全国性的地产盛宴。
1994年7月4日-24日，世联举办的深圳小套型住宅展销会，是早期展销会营销的代表。2004年万科地产在上海假日楼市中以“万科住宅文化馆”的形式参展，全方位展示万科的项目和品牌。
第7式：【主题论坛】
主题论坛是指通过主办高层次的学术活动，并借助其强大的影响力来为企业和项目造势。这种营销模式在操作上首先要体现权威性，其次是主题新颖，目的在于引起业界和置业者的广泛关注和积极参与。
2001年由成全机构承办的“新世纪住宅的未来暨合生创展、珠江地产新生代住宅研讨会”，以合生住宅十大标准为议题。来自国家建设部和北京、上海、广州、深圳、香港以及美国的与会专家们认为，合生创展在住宅小区开发建设方面的企业内部标准，许多地方具有科技创新和技术进步的意义，超越了目前国家行业主管部门的要求，具有贴近市场需要、适度超前的特点，值得在全国房地产开发企业中推广。
第8式：【客户会】
在楼市转入了买方市场，竞争日益激烈，房地产开发的门槛越来越高的今天，客户会在增加客户满意度、降低楼盘营销成本、塑造企业品牌和形象等方面发挥着越来越重要的作用。一般可分为两大类：一为项目营销，二为塑造品牌。总体而言，客户会在维系老客户、开发新客户、推广品牌和文化、帮助企业改进产品和服务、对抗竞争者等方面已经发挥了重要作用，初步形成消费者、商家、发展商三者共赢的局面。
早在1998年，万科地产就借鉴香港新鸿基地产“新地会”的概念，率先在国内成立了“万客会”，随后中海地产、合生创展、华润置地等知名地产商都成立了自己的客户会。迄今为止，万科的“万客会”、中海的“海都会”、金地的“家天下”、招商的“招商会”、华侨城的“侨城会”、合生创展的“合生会”、华润置地的“置地会”、复地的“复地会”、景瑞的“景瑞会”、万达的“万达会”等都是运作得比较好的客户服务组织。
第9式：【返租】
返租是指买卖双方在成交的同时就约定于未来的某一时间以某一约定价格双方再进行反向交易的行为。通常情况下，返租是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺），发展商许诺在未来的三到五年内每年给予投资者一定的租金回报（约为8%-12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。这种形式实质上是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给予投资者和承租户以足够的信心。返租模式从根本上是开发商前期获取后期收益，解决资金链的手段。
但由于一些不良开发商在实施返租过程中常常卷钱而逃，商铺招商经营难以进行，迫使许多投资人血本无归。如今政府对返租行为已加以严格控制，2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第10式：【社区巴士】
社区巴士是在项目交通条件不足，城市捷运系统不完善的情况下，开发商通过社区巴士，通往市中心或附近商业网点，保证业主日常出行，弥补项目交通条件不足的一种营销措施。但从实际操作的情况来看，社区巴士的后期运营成本较高，目前社区巴士主要用作社区与临近轨道交通站点之间“摆渡”之用，很多开发企业更愿意与政府进行洽谈，引入公交线路来弥补交通的不足。
社区巴士为业主定向服务，针对性强、效率高，但仍存在着班次较少、间隔过长、花费时间不易掌握等缺点。尽管在特定时期发挥了重要的“历史作用”，但与城市公共交通完全不能相提并论，只能作为一种补充方式。
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