网络销售说话技巧培训

第一篇：网络销售说话技巧培训

说话技巧

你也许正在还在为没有签单而烦恼？YES！也许正在反问自己你是不是适合做销售？YES!是不是我销售技巧没有掌握好？

NO！销售是一种感觉（feel），是一种氛围，我们都认可的是：销售卖的的不是产品，而是自己。为什么这么说? 可能你会告诉我，因为只有通过销售给客户建立信任以后，客户才会相信我们的产品，最终购买我们的产品。OK，那说明 人比产品重要，我们不妨思考一下，人在整个销售过程中做的最多的是什么？

答案是：销售过程中50%-80%都是在做一件事：沟通。

也就总结一个结论：销售最重要的是沟通，如果你没有成功销售出去产品，说明你的沟通有问题。

那么沟通是什么呢？沟通就是了解情况（需求），交流思想（寻求客户喜欢的产品and观念----推荐客户喜欢的产品or尝试改变客户的观念）。相信大家都有了解这样一句话：沟通=说话内容（7%）+语音语调语气的变化（38%）+肢体语言/表情（55%）。这里的沟通是站在我们的立场上去分析我们的行为占比，而实际上沟通是两个人的对话，那么我们还要学会倾听？也就是倾听大于不停的叨叨叨。

从上面的数据中不难得知说话内容占比很小，而我们作为网络销售的客服来讲，直接展现给顾客的是说话的内容，那对我们来说要达到高效沟通，更要注重言辞。另外我们要明白的一点是，通过我们的说话内容，顾客虽然听不到我们的语气变化，但是语气是可以通过内容体现的，特别是语气助词和表情的运用以及我们回复的速度以及字数上都可以体现。所以为了避免将你的负面的情绪展现给顾客，请做到100分服务，冷静处理回复顾客的问题，保持积极，微笑的态度去和客户沟通。

那么接下来，我们就来细细分析一下“说”到底应该如何“说”。开场1 主动迎宾：标准规范的话术，微笑表情符号。（回复客户必须在6S以内）---建立良好的“第一印象”，你永远没有第二次机会去建立你的形象。

发问互动：“二选一”的提问OR“开放式”的提问，此处提问请避免私密性的问题或者带来逼迫性的问题，目的是打开话匣子，避免客户产生防备心理。例如：不知道您想了解哪方面的产品呢？（开放式提问）您喜欢简单的还是复杂的呢？（二选一提问）

可以借此机会进行品牌介绍和宣传：询问顾客是否了解我们公司，简单介绍一下。有利于品牌宣传和成单。

推荐体验/卖点展示：注意推荐产品时一定是选询问需求后才去推荐，而不是选择销售认为喜欢的推荐给顾客。然后说：这一款非常好看而且特别畅销，一定适合您！正确举例：情景1：顾客想看一款餐桌。销售：女士，请问您家里装修的是什么风格的呢？您喜欢简单的还是复杂的？尺寸多大合适呢（1.4m还是1.6m）？

客户：我喜欢白色的，简单点的，家里人多，放1米6的没问题。

销售: 这一款韩式的***（型号）您看一下，相信您会喜欢，它也是我们***（公司名称）最畅销的款式，尺寸也非常适合您家。

客户：好的，我看看。。（一般都是说还不错，然后提出异议）。分析：如果没有问需求就开始推荐，顾客会认为你是为了卖产品而销售，很难让顾客相信你说的。并且这个时候你说这个产品好客户也不会认可，因为客户本来就不喜欢。而如果是按照案例去进行推荐，就相当于某件衣服是顾客喜欢的，他穿身上也比较合身，这个时候你再推荐这款，并说出他的卖点，才会提升产品的价值。就好比榫卯一样，刚好合适。也提升了成单率。

异议处理：销售有两把刷子：认可和赞美。

人总是这样，喜欢别人的认可，不喜欢别人拒绝，喜欢别人赞美，不喜欢别人贬低自己。学会认可会拉近你和顾客之间的关系，让顾客喜欢你。赞美会让顾客神魂颠倒，欣喜若狂，原来自己这么优秀。

此时也应对了一句话：顾客在两种情况下最愿意给钱---极度高兴和害怕的时候。

① 认可和赞美可用于发问互动的时候。比如：

销售：女士，请问您是那个小区？ 顾客：万科金域蓝湾。

销售：万科哇？万科好，那是大楼盘，物业也好，绿化也好，交通也好。就是贵了点，什么时候我能在哪里买套房就好了。

② 认可和赞美可用于异议处理。

例：

顾客：你们的产品质量好么？

销售：女士，您这个问题问的好？说明您是一个注重生活品质的人，也注重健康和家具环保。我们**（公司品牌）的家具质量您完全可以放心，我们的产品是经过（国家以及我们自己的QC质检），环保达到了***标准。而且我们做的电商，更加注重用户的满意度，因此产品质量也是放在第一位的。

其他问题同理。学会YES….but….先认可，再说明。

逼单促成：逼单常用：“封闭式”提问，但是逼单分试探性逼单，正式逼单，二次逼单，三次逼单，四次逼单。其中试探性逼单一般不会太猛，例如：今天活动比较优惠，我们可以先保价，留住活动，后面再确定商品，您觉得呢？

尝试逼单结束，根据顾客的回答，可判断顾客是否有由于，如果没有直接肯定的拒绝我们，我们就应该有第二次逼单：您看今天的活动算下来，咱们的家具一共优惠了7000呢，一旦错过了，后面来定要多出7000多不合适，是吧？咱们今天交个定金，不合适咱们不是可以修改订单的么？您看刷卡还是现金？（封闭式提问）。这个时候进攻一定要猛。作为销售，记住逼单不可能一次就能成功，买几万的东西谁不犹豫一下，但是你要给一个理由让顾客今天订下来，今天订下来的好处要告诉顾客，说服顾客，至少进行三次逼单。不可轻易放弃顾客，经常我们就发现销售被客户洗脑了，客户都没放弃我们，我们先放弃客户了。举个例子：

销售：今天您订下来这么合适，优惠蛮多，而且您也非常喜欢这套家具，咱们先交个定金吧。

顾客：家具都是大件商品，我还是第一次来你们家呢，家具是很喜欢，如果是你你不也要去其他地方再对比是不？而且我还要和家里商量一下，他们不喜欢到时候也麻烦，对吧？

分析：顾客成功的用了两个观点：①家具大件商品需要多对比才能决定。②家具是一家人使用，得家人同意了才能定。说服了销售，成功的给销售洗脑了。这个时候我们销售如何避免反洗脑很重要。记住：我们的保价就是担心顾客去其他地方购买才让保价的，并且保价后是可以修改订单，甚至取消商品，这和他是否去其他地方看和去和家人商量是否冲突？并不冲突的。我们要坚定自己的立场。重复的讲保价，不买是损失。充分利用商品涨价和活动的优势。

作为一个销售，不说话不行，但是话多也不一定好，往往我们的销售就是太能说，导致客户没有选择我们的产品。关键在于会不会说，因此学会说话的技巧定能祝你成为销售中的佼佼者。

网销话术注意事项

1、你的目的

网络销售首先要明确自己的目的，你要卖产品给对方，要知道你能帮助对方什么，纯碎营销、无目的营销回事对方反感，所以要从核心出发。

2、了解对方

了解对方非常重要，尤其是自己的潜在客户，你务必要了解性格和爱好，很友好的和对方聊天、成为朋友，同时也让对方了解你。成为朋友后就可以向对方推荐产品，如果他不买，也没关系，至少给客户留下了印象

3、对方节奏

关注他的热爱程度，有人看中就买，有人看不中而去参考后再买，网销也是如此，懂了对方的节奏后，我们就可以按好节奏和他交谈。

第二篇：网络销售说话技巧培训

说话技巧

你也许正在还在为没有签单而烦恼？YES！也许正在反问自己你是不是适合做销售？YES!是不是我销售技巧没有掌握好？

NO！销售是一种感觉（feel），是一种氛围，我们都认可的是：销售卖的的不是产品，而是自己。为什么这么说? 可能你会告诉我，因为只有通过销售给客户建立信任以后，客户才会相信我们的产品，最终购买我们的产品。

OK，那说明 人比产品重要，我们不妨思考一下，人在整个销售过程中做的最多的是什么？

答案是：销售过程中50%-80%都是在做一件事：沟通。

也就总结一个结论：销售最重要的是沟通，如果你没有成功销售出去产品，说明你的沟通有问题。

那么沟通是什么呢？沟通就是了解情况（需求），交流思想（寻求客户喜欢的产品and观念----推荐客户喜欢的产品or尝试改变客户的观念）。相信大家都有了解这样一句话：沟通=说话内容（7%）+语音语调语气的变化（38%）+肢体语言/表情（55%）。

这里的沟通是站在我们的立场上去分析我们的行为占比，而实际上沟通是两个人的对话，那么我们还要学会倾听？也就是倾听大于不停的叨叨叨。

从上面的数据中不难得知说话内容占比很小，而我们作为网络销售的客服来讲，直接展现给顾客的是说话的内容，那对我们来说要达到高效沟通，更要注重言辞。另外我们要明白的一点是，通过我们的说话内容，顾客虽然听不到我们的语气变化，但是语气是可以通过内容体现的，特别是语气助词和表情的运用以及我们回复的速度以及字数上都可以体现。所以为了避免将你的负面的情绪展现给顾客，请做到100分服务，冷静处理回复顾客的问题，保持积极，微笑的态度去和客户沟通。

那么接下来，我们就来细细分析一下“说”到底应该如何“说”。开场1 主动迎宾：标准规范的话术，微笑表情符号。（回复客户必须在6S以内）

---建立良好的“第一印象”，你永远没有第二次机会去建立你的形象。

发问互动：“二选一”的提问OR“开放式”的提问，此处提问请避免私密性的问题或者带来逼迫性的问题，目的是打开话匣子，避免客户产生防备心理。例如：不知道您想了解哪方面的产品呢？（开放式提问）您喜欢简单的还是复杂的呢？（二选一提问）

可以借此机会进行品牌介绍和宣传：询问顾客是否了解我们公司，简单介绍一下。有利于品牌宣传和成单。

推荐体验/卖点展示：注意推荐产品时一定是选询问需求后才去推荐，而不是选择销售认为喜欢的推荐给顾客。然后说：这一款非常好看而且特别畅销，一定适合您！正确举例：情景1：顾客想看一款餐桌。

销售：女士，请问您家里装修的是什么风格的呢？您喜欢简单的还是复杂的？尺寸多大合适呢（1.4m还是1.6m）？

客户：我喜欢白色的，简单点的，家里人多，放1米6的没问题。

销售: 这一款韩式的***（型号）您看一下，相信您会喜欢，它也是我们***（公司名称）最畅销的款式，尺寸也非常适合您家。

客户：好的，我看看。。（一般都是说还不错，然后提出异议）。分析：如果没有问需求就开始推荐，顾客会认为你是为了卖产品而销售，很难让顾客相信你说的。并且这个时候你说这个产品好客户也不会认可，因为客户本来就不喜欢。而如果是按照案例去进行推荐，就相当于某件衣服是顾客喜欢的，他穿身上也比较合身，这个时候你再推荐这款，并说出他的卖点，才会提升产品的价值。就好比榫卯一样，刚好合适。也提升了成单率。

异议处理：销售有两把刷子：认可和赞美。

人总是这样，喜欢别人的认可，不喜欢别人拒绝，喜欢别人赞美，不喜欢别人贬低自己。学会认可会拉近你和顾客之间的关系，让顾客喜欢你。赞美会让顾客神魂颠倒，欣喜若狂，原来自己这么优秀。

此时也应对了一句话：顾客在两种情况下最愿意给钱---极度高兴和害怕的时候。

① 认可和赞美可用于发问互动的时候。比如：

销售：女士，请问您是那个小区？ 顾客：万科金域蓝湾。

销售：万科哇？万科好，那是大楼盘，物业也好，绿化也好，交通也好。就是贵了点，什么时候我能在哪里买套房就好了。

② 认可和赞美可用于异议处理。

例：

顾客：你们的产品质量好么？

销售：女士，您这个问题问的好？说明您是一个注重生活品质的人，也注重健康和家具环保。我们**（公司品牌）的家具质量您完全可以放心，我们的产品是经过（国家以及我们自己的QC质检），环保达到了***标准。而且我们做的电商，更加注重用户的满意度，因此产品质量也是放在第一位的。

其他问题同理。学会YES….but….先认可，再说明。

逼单促成：逼单常用：“封闭式”提问，但是逼单分试探性逼单，正式逼单，二次逼单，三次逼单，四次逼单。其中试探性逼单一般不会太猛，例如：今天活动比较优惠，我们可以先保价，留住活动，后面再确定商品，您觉得呢？

尝试逼单结束，根据顾客的回答，可判断顾客是否有由于，如果没有直接肯定的拒绝我们，我们就应该有第二次逼单：您看今天的活动算下来，咱们的家具一共优惠了7000呢，一旦错过了，后面来定要多出7000多不合适，是吧？咱们今天交个定金，不合适咱们不是可以修改订单的么？您看刷卡还是现金？（封闭式提问）。这个时候进攻一定要猛。作为销售，记住逼单不可能一次就能成功，买几万的东西谁不犹豫一下，但是你要给一个理由让顾客今天订下来，今天订下来的好处要告诉顾客，说服顾客，至少进行三次逼单。不可轻易放弃顾客，经常我们就发现销售被客户洗脑了，客户都没放弃我们，我们先放弃客户了。举个例子：

销售：今天您订下来这么合适，优惠蛮多，而且您也非常喜欢这套家具，咱们先交个定金吧。

顾客：家具都是大件商品，我还是第一次来你们家呢，家具是很喜欢，如果是你你不也要去其他地方再对比是不？而且我还要和家里商量一下，他们不喜欢到时候也麻烦，对吧？

分析：顾客成功的用了两个观点：①家具大件商品需要多对比才能决定。②家具是一家人使用，得家人同意了才能定。说服了销售，成功的给销售洗脑了。这个时候我们销售如何避免反洗脑很重要。记住：我们的保价就是担心顾客去其他地方购买才让保价的，并且保价后是可以修改订单，甚至取消商品，这和他是否去其他地方看和去和家人商量是否冲突？并不冲突的。我们要坚定自己的立场。重复的讲保价，不买是损失。充分利用商品涨价和活动的优势。

作为一个销售，不说话不行，但是话多也不一定好，往往我们的销售就是太能说，导致客户没有选择我们的产品。关键在于会不会说，因此学会说话的技巧定能祝你成为销售中的佼佼者。

只要你想，只要你做；只要你做，只要你坚持；只要你相信，你配的上这世界上，一切的美好！

本文仅个人见解，若有误解，还请一笑而过0-0。

交流分享QQ：2294726601，小袁老师

第三篇：网络销售技巧 目录

刘延庆+网络销售技巧［课程大纲］第一讲 网络营销基础与网络营销方法（上）01前言

02网络市场中的产品与服务

第二讲 网络营销基础与网络营销方法（下）

01网络市场中的客户关系 02网络营销技术与理论基础 03网站推广的方式

第三讲 网络营销计划制定与实施（上）01网络营销案例分析 02网络营销规划三要素

第四讲 网络营销计划制定与实施（下）01中小企业网络营销规划要素 02“车公社”网络营销案例分享 第五讲 搜索引擎营销（上）01搜索引擎工作原理 02搜索者行为分析 03搜索引擎推广的方式 第六讲 搜索引擎营销（下）01搜索引擎优化 02搜索引擎付费广告

第七讲 让企业网站开始赢利（上）

01企业网站赢利三个条件 02案例：深圳移动的网站 03案例：销售休闲服饰网站 04良好用户体验

第八讲 让企业网站开始赢利（下）01良好的网站推广性 02营销型网站工具推荐 03怎样解决沟通问题 第九讲 B2B平台应用（上）01B2B电子商务平台概念 02如何选择B2B平台 03脱颖而出的贸易信息 第十讲 B2B平台应用（下）01询盘如何回复

02多种营销工具的组合应用

第十一讲 C2C网上开店必备知识（上）01C2C电子商务平台概念 02淘宝网简介

03案例：奈芮尔首饰淘宝店主

第十二讲 C2C网上开店必备知识（下）01淘宝网上开店十大技巧 02网上交易安全第一

第四篇：网络常用销售技巧总结

网络销售需要解决如下问题：

信任：网络销售的成交通过网络进行交流沟通，缺乏直观性，容易产生不信任感。买方往往怕汇款后收不到产品或者收到假冒伪劣产品，上当受骗，因此有很大顾虑。网络销售必须以专业的素质和真诚的态度打消消费者的疑虑，取得消费者的信任，这是网络销售成功的关键。不断学习时尚专业知识，成为大家的美容时尚顾问，解决大家使用中遇到的实际问题，是赢得顾客的重要前提。学会电话销售技巧，通过电话、QQ、电子邮件传递你的风格、专业素质和人格魅力，让远隔千里的顾客感受到你的真诚、坦率和专业，自然会逐渐信任你，从而把潜在顾客变成实际的顾客。

维护自己的网络形象，树立自己的良好口碑。每个顾客都有一批朋友、同学、同事、亲戚家人，她们既然也需要这些产品，当然也是你的潜在顾客，顾客对你和你的产品产生信任感，自然会向其他人介绍推荐，这样，抓住一个顾客等于可能让一大批人成为你的顾客。切记：每个顾客都是一群人的代表，要格外

珍惜！

宣传：宣传就是想尽办法让更多的人知道你和你的产品，这就需要网络推广。建议大家建立自己的网站，这样形象比易趣网或者淘宝网上开店要好一些。不管哪种方式，都需要做大量的宣传推广工作。登录搜索引擎，在友情链接做链接，在留言板留言，到论坛里发帖子等等都是基本的推广方法。要花大力气进行这样的推广工作，赢得更多的顾客到你的店铺里浏览，增加你的客流。如同实际店铺生意，客流越大，则生意越好。如果每天没几个人来，生意一定要赔本！

宣传工作是繁重而辛苦的，但比起实际店铺而言还是轻松很多。既然做网络生意，就要花大量的时间呆在网上，认识各地朋友，与她们交流美容时尚信息和知识，培养自己的网络知名度和人气。这和实际店铺生意其实是类似的。经过一段时间的不懈努力，你在网络上有一大群网友，她们相信你的专业知识，这时再向她们推销你的产品就是顺理成章的事情。慢慢积累了一群顾客，则生意就有了保证。时尚产品不是耐用消费品，用完了就要买新的，因此，有了一群顾客就等于有了长期的生意，买了沐浴露的还会买眼霜，买了香水的还会买睫毛膏，一个人买齐个人所需

就是一笔不小的生意。

我们特别强调的是服务，尽可能让每一位顾客满意，留住每一位与你接触的顾客，把潜在消费变成实际消费，把一次消费变成长期消费。调查数据表明：假如你有100位网络顾客组成的客户群体，加上你在当地同学、同事、亲朋好友间的销售，年收入不会少于5万。所以说，网络销售完全可以成为自己长期的美丽事业，而不仅仅是补贴收入的兼职。

每日网上都存在大批潜在顾客，就看你如何赢得她们的信任，把她们吸引到你的店铺里来。成功的网络销售其实就是需要解决如下问题：

■ 让有需要的顾客知道你的店铺。（不断地利用一

切机会宣传、推广！）

■ 让她们知道你的优势。（展现你的产品种类齐全、价格实惠、质量有保证！）

■ 让她们信服你。（对有关产品的问题给予专业的解答，从顾客角度给予适合负责的推荐！）

■ 让她们信赖你。（在电话、QQ、E-MAIL沟通交往中展现你的人品和人格魅力！）

■ 让她们成为你的朋友。（真诚热情、讲诚信、把每一位顾客当作好朋友去对待！）

解决了上述问题，那么网络销售的成功就是水到渠成。当然我们最后需要强调，无论做什么生意，都需要肯吃苦、有耐心、勤于学习，不断提高自己的综合素质和专业知识。坚实的基础技能加上成熟的方法和技巧就是通往成功的必由之路！

一分钟行销——电话销售成功五则

在你拔打电话给一个不认识的人推销你的商品时，如果你感到害怕，这个电话不可能成功。因此学习电话技巧，克服恐惧，是你责无旁贷的事。著名销售专家法兰西斯指出：销售人员领取六位数字酬劳的秘诀，就在于掌握有效的电话销售技巧。以下五则技巧可让你轻易完成电话销售：

1.建立好的第一印象。别再以“我可以打扰你几分钟吗？”作为开头，因为它已使用过滥。一开始先要报上你的姓名，然后再问：“现在是不是方便？”事实上，任何时候接到推销电话都是不方便的时间，但是很少有人真的会这么回应。他们反而会问你为什么打电话来，这就暗示你可以继续说话了。

2.直接、诚实。如果你真的在进行电话销售，就千万不要说“我不是要推销产品”：或者“我在进行一项调查”，这就假了。人都是喜欢或相信诚实的，因此要采取比较诚实而幽默的方式，例如：“这是一个推销电话，我想你不会挂电话吧？”根据人们的经验，此时十人中只有一人挂断电话。

3.说明你的优势。远离无意义的宣言，像“我们的产品及服务就是要让顾客成功”等客套话。你应该说明你的产品如何能帮助顾客解决问题，如此他才会买你的东西。

你的说明必须涵盖该产品所能解决的２～３个问题。举例来说，你可以说：“类似您这样的新顾客告诉我们，我们的产品帮助他们降低了病毒入侵电脑造成损失的机会，减少了因垃圾邮件过多而需要额外增加容量的问题，并且让他们省去了购买新安全软件的费用。”这些对你的新顾客而言，可能是很重要的。

4.找出顾客的关键问题。一旦顾客指出他们的首要问题，你就要立刻去了解这个问题。只有当你彻底了解对方的特殊问题时，你才有可能为他提供解决方案。

5.确保面对面接触的机会。你可以争取与对方见面的机会，你可以这么说：“王小姐，如果解决这个问题这么重要的话，我们是否下个星期约个时间见面，我再仔细地向你说明。”当对方决定与你见面时，电话销售就算完成。平均来说，这样一通销售电话不到５分钟就可完成。掌握电话销售上述五则，可以使你克服拔打电话的不安，并可马到成功 怎样对付这些赖皮客户 年轻女销售的赚钱手腕

电话销售技巧 正文

电话是目前最方便的一种沟通方式，具有省时，省力，快速沟通的优点，在目前全国3亿电话用户的时代，电话销售已经越来越显现出起重要性来。

电话沟通究竟要如何才能做的更好呢？

在电话销售的前期必须要做好以下几个方面的准备，否则你的电话销售工作就是一个失败的过程。

一：准备..心理准备，在你拨打每一通电话之前，都必须有这样一种认识，那就是你所拨打的这通电话很可能就是你这一生的转折点或者是你的现状的转折点。有了这种想法之后你才可能对待你所拨打的每一通电话有一个认真.负责.和坚持的态度，才使你的心态有一种必定成功的积极动力。

内容准备，在拨打电话之前，要先把你所要表达的内容准备好，最好是先列出几条在你手边的纸张上，以免对方接电话后，自己由于紧张或者是兴奋而忘了自己的讲话内容。另外和电话另一端的对方沟通时要表达意思的每一句话该如何说，都应该有所准备必要的话，提前演练到最佳。

在电话沟通时，注意两点：1 注意语气变化，态度真诚。2 言语要富有条理性，不可语无伦次前后反复，让对方产生反感或罗嗦。

二： 时机...打电话时一定要掌握一定的时机，要避免在吃饭的时间里与顾客联系，如果把电话打过去了，也要礼貌的征询顾客是否有时间或方便接听。如“您好，王经理，我是***公司的***，这个时候达打电话给你，没有打搅你吧？”如果对方有约会恰巧要外出，或刚好有客人在的时候，应该很有礼貌的与其说清再次通话的时间，然后再挂上电话。

如果老板或要找之人不在的话，需向接电话人索要联系方法“请问***先生/小姐的手机是多少？他/她上次打电话/来公司时只留了这个电话，谢谢你的帮助”。

三： 接通电话...拨打业务电话，在电话接通后，业务人员要先问好，并自报家门，确认对方的身份后，再谈正事。例如：“您好，我是***公司，请问**老板/经理在吗？**老板/经理，您好，我是***公司的***，关于.......讲话时要简洁明了...由于电话具有收费，容易占线等特性，因此，无论是打出电话或是接听电话，交谈都要长话短说，简而言之，除了必要的寒暄也客套之外，一定要少说与业务无关的话题，杜绝电话长时间占线的现象存在。

挂断前的礼貌...打完电话之后，业务人员一定要记住想顾客致谢，”感谢您用这么长时间听我介绍，希望能给你带来满意，谢谢，再见。“另外，一定要顾客先挂断电话，业务人员才能轻轻挂下电话。以示对顾客的尊重。

挂断后...挂断顾客的电话后，有许多的业务人员会立即从嘴里跳出几个对顾客不雅的词汇，来放松自己的压力，其实，这是最要不得的一个坏习惯。作为一个专业的电话销售人员来讲，这是绝对不允许的。

二： 接听电话的艺术....有时一些顾客图省力，方便，用电话也业务部门直接联系，有的定货，有的是了解公司或产品，或者是电话投诉，电话接听者在接听时一定要注意，绝对不能一问三不知，或敷衍了事推委顾客，更不能用不耐烦的口气态度来对待每一位打过电话的顾客。

1： 电话接通后，接电话者要自报家门如：”您好这里是全程管理公司业务部“或”您好我是很高兴为您服务“绝对禁止抓起话就问”喂，喂你找谁呀；你是谁呀？“这样不仅浪费时间还很不礼貌，让公司的形象在顾客心中大打折扣接听电话前一般要让电话响一到二个长音，切忌不可让电话一直响而缓慢的接听。才2年 从0到年薪40万!销售小兵的”极速“历炼

2、记录电话内容

在电话机旁最好摆放一些纸和笔这样可以一边听电话一边随手将重点记录下来，电话结束后，接听电话应该对记录下来的重点妥善处理或上报认真对待。

3、重点重复

当顾客打来电话订货时，他一定会说产品名称或编号、什么么时间要或取。这时不仅要记录下来，还应该得利向对方复述一遍，以确定无误。

4、让顾客等候的处理方法

如果通话过程中，需要对方等待，接听者必须说：”对不起，请您稍等一下“之后要说出让他等候的理由，以免因等候而焦急。再次接听电话时必须向对方道歉：”对不起让您久等了。“如果让对方等待时间较长接听人应告示知理由，并请他先挂掉电话待处理完后再拨电话过去。

5、电话对方声音小时的处理方法

如果对方语音太小，接听者可直接说：”对不起请您声音大一点好吗？“我听不太清楚您讲话。绝不能大声喊：”喂喂大声点“；要大声的是对方，不是你。

6、电话找人时的处理方法

苦遇找人的电话，应迅速把电话转给被找者，如果被找者不在应对对方说：”对不起现在出去了，我是XX，如果方便的话，可不可以让我帮你转达呢？"也可以请对方留下电话号码，等被找人回来，立即通知他给对方回电话。

无论是拨打电话，还是接听电话，都可以反映出一个人或公司的形象。电话是公司对外交流的一个窗口。一个好的拨打电、接听电话过程，传递给对方的是一个好的印象，反之亦然，因此在电话方面无论是拨打或接听，都应该特别注意你的言词与语气，一个电话可能可以改变你目前境况甚至是一个人的一生。

第五篇：销售技巧培训

销售技巧培训

一 心理素质和潜能培训

———销售首先是思维的突破

任何一个销售精英都必须经历一个从无知到有知、从生疏到熟练的过程，只要敢正视暂时的失败和挫折，并善于从中吸取经验教训，那么成功终会向你招手。（－）六大定律

1、客户是一定可以搞定的。

条件：树立积极的心态，集中力量解决。

客户一般没有主见，观念不清晰，可以被引导。

能来了解，就说明他有需求。

客户对所购买的商品不是很了解，缺乏专业知识。客户心里是犹豫不决的。害怕做出决定，要帮他做出决定。

2、我一定能搞定客户。

条件：顽强的意志，必胜的信心。

3、客户所讲的不买的理由全是借口。条件：假借口是因为不信任。真借口是因为客户认为就是这样。

4、客户所讲的任何缺点都是微不足道不值一提的；都不足以影响商品的品质和他生活的品质。

5、我项目的任何优点都足以影响客户的生活品质。

6、清晰有力的主打点周全细致的辅助点完善的服务成交。

（二）案例分析

1、入住时间晚（期房）解决方法：

1）先让客户座下来，为自己争取谈话的时间。

2）座在客户的旁边，尽量不要形成对位面。3）倾听与提问,了解真实理由。

4）分析与说服，尽量站在客户的角度上考虑问题。说辞：

1）可以退房，但请你先讲一下对我们项目不满意的地方好吗！2）您退的一点道理都没有！

3）您在交钱时已经知道何时入住了吧？ 4）交钱前业务员就已经介绍清楚了吧？

5）仪式只有一天，可婚姻生活却是一辈子，等待几个月又算的了什么！6）仓促选择的苦果，需要一辈子来承受，所以等待几个月是非常明智的！7）买房是一辈子的事，而且，像您这样有身份、有品位的人，怎能退而求其次！8）我们的房子是独一无二的，绝无仅有的，我们的房子值得等待！9）其实您的计划是可以有变通办法的，不是不能改变的！10）价格便宜，升值空间大，就像买了原始股。

2、价格高(钱不够)说辞： 1）选择按揭付款，装修款也可以一并按揭，银行的钱不用白不用。2）寻求公司配合，首付款可先少付，余款延长付款期限。

3）月供款是压力也是动力，更努力的工作，也是在给自己一个更完满的生活。

4）原来的房子出租或出售，“我以前就是干这行的或我有很多朋友就是干这行的，可以帮助您”。5）积金贷款，利率低，可减少10%的房款。6）向双方的父母及朋友寻求帮助。

7）描述项目周围的规划前景、发展趋势，用增值空间、投资回报率来吸引客户。8）描述项目的配套及配置等卖点，“我们的项目物有所值，根本就不贵”！

9）向客户的虚荣心求助，“我们的项目是您地位、身份、全新生活方式的象征，别人不知道有多羡幕您哪”！

10）客户的家人求助：描绘父母的养老、妻子的生活、孩子的教育、丈夫的事业等生活场景；“辛辛苦苦的奔忙，不就是为了让家人过上更好的生活”！

11）虚构一位有名气、有影响力、有地位、有身份、见多识广的人，“他就买了我们的房子，而且还买了两套哪”！

12）自己对价格要认可,才会有信心说“我们的房子才4000块钱”！

13）通过对比别的项目的劣势，突出我项目的优势，证明我项目的最佳性价比。“像这样好的房子，你到哪里去买呀！

3、面积大 说辞：

1）买房子是一辈子的事。“你可以一步到位，以后不用再换了。”

2）把客户归为先知先觉的人。随着人们生活水平的日益提高，大户型是未来发展的趋势。“你比别人早享受了一步”。

3）户型功能细分更是未来发展的趋势，能够满足你居家生活的更多需求。如：“您可以有自己的书房，静静的读书、沉思，而不会有人打扰你”。“工作之余，你还可以到健身房去锻炼身体，以保持旺盛的工作斗志。”

4）向客户的虚荣心求助。如：“面积大的房子是像你这样事业成功、生活质量要求高的人才能够享受的，5）不是一般人可以享受的。”

6）父母的暂住，节假日亲戚朋友的往来聚会，肯定需要更大的空间。

7）国外发达城市居住水平及生活现状的描述，如：“美国的今天就是我们的明天。”

8）家庭每个成员拥有更多的空间，互不干扰，有利于身心健康，更好的生活工作。如：“大面积是更高生活品质的体现”。

9）尽述小面积的缺点，发扬大面积的优点。使客户情绪化，将客户带入到生活在这样的房子里未来种种美好的憧憬之中。

10）业主们相近的素质，令你更有认同感、归属感，对孩子的教育与成长也很有利。

4、证件不全 说辞：

1）销售员自己要接受这个现实，心中不能有障碍。

2）手续复杂，办理时间长。如：“项目越来越多，可政府部门办事人员人手很缺，工作效率也不高，不是我们不愿办，但有些情况的确需要时间”。

3）“现在项目投入已经很大，我们不会为了少量的城建费用而牺牲以后的利润，所以，我们肯定会办理”。

4）“企业发展是长期行为，我们为了企业的长足发展及企业的形象考虑，也会去办理手续”。5）“现在是内部认购期，您可以了解一下，所有的项目在内部认购期间都是没有证件的，不是我们一家是这样的情况”。

6）可以给客户一个大概的时间，让其对项目抱有希望。如:“我们到正式开盘时就会办理下来”。7）可以给客户保证，承担相应的责任。如：“如果到时间还没有办下来，您可以退钱”或“我们可以把您的这个担心写入合同条款，您完全不用担心”。

8）利用公司原来项目的利好情况，打消客户的顾虑。如：“您可以了解一下我们原来项目的情况，从来没有出现过您现在担心的问题，我们公司一向是很诚信的，您还担心什么哪”！

9）展示协作单位的实力，增强客户的信心。如：“您看，与我们合作的单位实力都是非常强的，如果我们公司是像您担心的那样，这些单位也不会跟我们合作的。您说，是吗？

5、西晒 说辞：

1）首先从观念上扭转客户对西晒的想法。如：“西晒更多的是自己主观的心理感受，是对传统观念不去深入思考而盲目跟从的结果。您如果仔细分析一下，其实，西晒根本就是微不足道的”。“西晒根本就不是您想像的那么严重”。

2）利用建材及配置的优势。如：“空心节能保温砖、双层中空玻璃、空调等，也足以阻挡西下斜阳那点微弱的热度”。

3）了解客户一天的生活规律。如：“据研究证明，所谓的西晒只是夏天下午2点到4 点之间那一段时间阳光比较强烈。可是，太阳升起时您已上班了，下午2点到4点您还没有回家。所以，西晒对您的生活根本就没有任何影响”。

4）联系户型的情况，进一步瓦解西晒对客户的影响。如：“就算是有西晒，也只是晒着了厨房，可是您一年又有几天在下午2点到4点之间做饭呐”！

5）价格偏低、节约资金。如：“而且这套房子价格又比较便宜，节省下来的钱可以做更好的装修、买更好的家具和电器，非常划算的”！或“为一个根本就不存在的原因而多支出一笔钱，实在是太不明智了”！

6）和别的客户作比较。如：“从来没有听到买这个房子的其他客户向我们谈到这个问题”。

7）季节的不同对阳光的不同感受。如：“夏天您觉得是西晒，但到了其他的季节，又何尝不是温暖的享受哪”！

8）西晒不该成为您决定是否购买的影响因素。如：“别的方面都满意，却为一个根本就不存在的原因而犹豫，实在是太不应该了”！

9）抓住客户的从众心理、英雄所见略同。如：“这个户型是所有户型中卖的最好的，没剩几套了，您 还犹豫什么”！

6、常用借口分析解决 1）很忙，没有时间

给予紧迫感。如：“您看好的房子由于销售的好，还剩两套了”。马上要涨价。如：“您看上的那套房子马上就要涨价了”。

说明其工作繁忙的目的。如：“您辛辛苦苦的奔忙，不就是为了让家人过上幸福的生活吗”！帮客户定时间。如：“要不您现在定个时间，我可以过去”。

利用客户的一切资源。如：“要不这样，您留一下您的传真或邮箱，我把资料发给您”。2）做不了主，要与家人商量

首先，说这话的人一定是能够做足的人。请他一定带上家人来现场。我们可以去接他的家人。我们可以亲自上门拜访。

先说服客户，然后督促他说服家里人。3）人在外地 现在资讯非常发达，可以很便捷的与家人沟通联系。您完全应该相信自己的判断力。

“快涨价了”或“您看上的房子卖的特别好”，使客户尽快下决定。我可以给他打电话、发传真或发邮件。

确定回来的日期。如：“我尽量向经理申请一下，给您多保留几天”。4）已买了其它房子

首先，肯定还没买，只是看到并可能有兴趣。

探测其对我项目的意见和其关注的其他楼盘。如：“您觉得我们项目还有哪些地方应该改善？；“您买的是那个项目的房子，我可以帮您参谋一下”。

与他感兴趣的项目做对比。扩大我项目的优势及其他项目的劣势，缩小别的项目的优势及我项目的劣势。不要说的很肯定，用“听说”、“好像”、“某些”等词语。根据我的观察，您绝对有实力买两套房子。其实我们这套房子用来投资也很不错呀！

交首付才是真正的购买，还有争取的机会，不要轻易放弃！5）如何留下客户的电话 原因： 担心被骚扰。

没有得到想得到的信息。没有足够吸引他的东西。并非他理想的房子 并不想买，只是想了解。说辞：

您放心，我一定不会在您不方便的时候给您打电话。要不您说个时间，我在那个时间打过去。

其实，我只是希望能把项目的最新情况及时告知与您，让您更客观的做决定。要不，您留下传真或邮箱，我发资料给您。

我们样板间马上就推出了，您留下电话，到时我会通知您来参观。6）如何让客户签单

首先让客户对产品产生兴趣。

尽量探索客户需求，调动产品的所有资源来满足客户需求。（1）多提问

办公还是居住-----安排功能。您要看多大的面积-----锁定户型。您家几口人-----安排户型。喜欢安静吗-----安排位置。您的生活品味-----投其所好。您从事的工作-----确定性格。购房预算-----确定付款方式。第几次置业-----客户成熟度。（2）多聆听 客户的满意点在哪。客户的不满意点在哪。他需要什么。他是否已动心。他是否对你放心。他的购买动机。他的最大心愿。他的困难在那里。

在讲述产品信息的时候，要将客户的需求放在第一位，不要面面俱到。抓住客户关心的问题主推。要将产品的个性表达出来，鲜明的与其他项目区分开来。

要将产品的个性化与其特点讲述的符合需求，使她感觉房子是为他而建的。最优秀的服务的打动他，最热情的语言融化他，最专业的回答满足他。7）如何让客户下订

您这么喜欢，就订这一套吧！

我想没有哪套房子能如此打动您吧！还是早点订了，想想如何装修吧，别再为选房子浪费时间了。大家都喜欢，那就皆大欢喜，订这一套吧！这套卖得很快，别再犹豫了，赶快下订吧！这么好的房子，没有第二家，现在不订您会后悔的！订了，对您没有风险只有保障，您还犹豫什么！

我真心希望您能够早一天住进最美的家里，还是赶快定下吧！8）如何打电话让客户来现场 主动给客户定时间，不要不好意思。

根据客户的职业特征，分析其一天的生活规律，给他打电话。不要怕被拒绝，坚持不懈，永不放弃。给客户一个吸引，给自己一个理由。

关心客户，尊重客户，与客户处成朋友，使其不好拒绝你。诚恳的态度，像膏药一样贴住他。

7、销售中的守价 1)客户杀价的几种方式

有朋友买了这里

认识公司老总(有关系)房子不好

有讲价格的习惯 2)应对方式

先问,您的朋友买在几号几号室,或者问您的朋友叫什么 试探客户的话是真是假,然后再采用相应的措施

认识公司的人,关系户,没有关系,我们这里是没有优惠的,具我了解的我们这里的关系户都没有优惠的,您也可以去找找看,有优惠最好,不过先生/小姐,如果您喜欢这套房的话,还是先定下来吧(强调下定的好处)因为您是我的客户,我怕您在老总那里买了,我就没有业绩了.重复强调产品的买点

要磨,对于有这种习惯的客户

二:客户分析及应对技巧: “顾客是上帝”。“顾客”可能是“魔鬼”，但是最难对付的顾客都有一个共同的特点，他是你的顾客，他是你的推销对象。(一)、价格至上的客户

“价格太贵”，这是客户最常用的托辞

1、(1)误区

注意力太集中于价格，入题就是谈价格，以致忽略了推销房子。销售不该只求价廉，应该在讨论价格之前先谈房屋的价值

(2)(3)(4)

2、(1)(2)(3)(4)(5)(6)

3、(1)(2)(3)把时间浪费在那些一味杀价却不诚心购买的顾客 相信这些客户所说的“周边的楼盘如何便宜，如何优势” 高估了他们，觉得难对付而胆怯了 推销策略

转换法，他要你让价，你也得提出条件还给他，例如增加首期款，加快付款速度 搞好私人关系

了解客户究竟想得到什么，例如额外的优惠、满足感、胜利感，增加自己对产品价值的信心 多谈价值，必须改变谈话的焦点，转移到对房屋这样昂贵的商品，更是一辈子要居住的环境，主要是对房子本身价值的肯定和喜欢，价格在此时已不是最主要的问题 不要在电话里跟此类客户谈价格

假如你陷入困境，那就先退避一下，找你的销售经理商量对策，不要把局面弄僵 成交策略

确定今天可以成交，再让价格 在其它方面作一点让步，然后成交 不作任何让步，同客户成交

(二)、无权购买的客户

客户看似大权在握，但事实上却只是家里的配角，此时你会觉得自己的努力没了方向

推销策略1、2、3、4、5、设法让他承认自己不是决策者 把他拉到你这边来

教客户如何向决策者推销产品，可附较多的书面资料 请决策者再来看房，由他引荐你直接和决策者联络

如决策者暂无法来现场，则鼓励他由图文传真、E-mail的形式与决策者沟通，尽快下定，以免延误时机

(三)、言行不一的客户

在表现上客户似乎已经动心，但不知何故又打了退堂鼓 推销策略

1、(1)(2)(3)

2、开门见山，询问得具体一些

要求立即下定，他可能什么都同意，就是不愿立即签约

追问到底，最迟何时才能成交；成交还有什么问题；承诺在多大程度上能够实现 即使客户离开，依旧保持联系，以观其动态

如果客户答应购买你的产品，那就请他作更具体的保证，即下定签约，显示出轻微的“不满”。例如：我很相信你会购买我们的房屋，但我们的经理并不认识你，他是认书面的东西，你这些条件会很难谈的。“

3、(1)(2)(3)(4)得知其承诺有变，要表现出大为惊讶的样子，使其产生内疚感 了解详情

千万别问“已经太晚了吗？” 立即参与竞争 为以后考虑

(四)、抱怨一切的客户

每一项提议都会遭到他的反对，这让你非常恼火。推销策略

1、自问“他究竟最在乎什么？”

这类客户就是要让他觉得你是在认真地听他说话，他更希望你关注他本人，而不想听你推销产品，而你则应尽量建立起彼此的信任，而不必过多地回答他的质疑。2、3、4、5、6、说“我知道你关心什么，如果这些问题得到解决，你是否会购买呢？” 将抱怨的矛头指向你的竞争楼盘

利用他为你服务，这些客户将是你重要的信息来源。区分客户刁难行为与诚恳意见 轻描淡写产品确有的不足之处

你不能简单否认房屋有一定缺陷，但你可以设法把这种缺陷所带来的负面影响说得微不足道。筛选出讨论客户真正在乎的话题，然后正面回答这些问题

(五)、口称缺钱的客户

他们费尽心机，不过想推托而已。推销策略1、2、3、仅从字面上理解“预算不够”

只有少部分的客户是真正预算不够的，预算是可以增加。紧紧围绕“钱”这个问题

这部分客户通常会较易操作，因为他们只懂得钱，“如何省钱”施些惠利，将他们紧紧套住。单刀直入，把帐目上的预算写下来

绝不能泛泛而谈，了解他们真正的预算，以及分解的组合，提出任何一个能省钱的建议。

(六)、优柔寡断的客户

决策有时是一件让人提心吊胆的事，这类客户让你觉得无所适从，会浪费你不少时间。推销策略

1、为他确定购买的最后期限

告诉他，只要在某某期限前购买，就能获得减免一年物业管理费、送装修、价格折扣等一些他们盼望的优惠条件，在客户心理上造成一种限期购买的印象。

2、通过其它客户的成交及现场气氛向他施压

这类客户会有从众性，总想静观其他客户的购买意向，那就展现一个争相订购的场面，运用现场SP及销控，“如果你现在不订，下午张总立即会来订掉。”

3、4、问你是准备订A座还是B座，用选择限定法引导客户 用委婉平和的手法成交

先建立起彼此的友谊，再请其下定，此类客户希望能得到你个人的支持，这种对他的支持与理解会打消他们心中的疑虑，一步步完成销售，不能操之过急。

5、产品比较法

列一个周边楼盘详细的特性对比表，为客户逐项说明你产品的优点，告诉他购买你的产品是明智的选择。

6、用干脆果断的手法

用以上方法不断施压，然后逼他下定。利用其惰性，告诉他“房子你已看了不少，也没有十全十美的房屋，就定下来吧！”让客户有种解脱感。

(七)、生硬粗暴的客户

不要以为他们只是针对你一个人的，这种客户对所有销售员态度都是这样。推销策略

1、装出被迫无奈的样子

性情粗暴的客户总是逼人的提出苛刻条件，除了得到让步以外，他们希望看到你的狼狈，而有满足感，一次次让步以后，你得装出十分冲动的样子，“你不是在买房子，你是想逼死我”向他诉苦、抱怨。

2、含糊其词

有时，为了摆脱客户的紧逼，你可对其言行视而不见，假装没听到他提出的无理要求，毫不在意，这样可以帮助你很好的判别一个客户提出的要求是不是认真的，或许话题一转移，客户已经忘了，放弃了要求，你也过了一关。

3、4、(1)(2)(3)(4)(5)

5、利用进机陈述自己的观点

这类客户性情起伏，当他们表现随和的时候，抓准机会迅速陈述观点。摆脱困境

使他忙于回答问题，请教他问题 增加彼此的人情味，感染他 让你的销售经理来做“白脸”

如他出言不逊，可以反问“我不敢相信你的话是当真的，你的意思是„„，使其意识到自己的过分 休战

让客户觉得他已经得到了最大限度的优惠 可使用假定单、假底价表等

(八)、自以为是的客户

不管你谈的是什么问题，客户总认为自己永远是正确的。在做生意时，哪怕他是个笨蛋，你也得为他保全一份信心。

推销策略1、2、不要过多表现自己，要让客户有表现的机会 一边听他高谈阔论，一边用好奇的目光注视着他。听听客户对你产品的忠告

他自以为对房产也很专业，对你的产品有种种异议，你不妨把它们全部记录下来，逐条加以研究。然后再约见，告诉他，你已请教过专家，对其细节问题一一答复，并承认他们的确是正直的行家。

3、其他类型客户举例：

一、理智稳健型

特征：深思熟虑、冷静稳健，不容易被推销员的言辞所动，对予疑点，必详细究问。应对原则：以诚待人；以专业的内容去信服于他。

二、喋喋不休型

特征：因为过分小心，竟至于喋喋不休，大小事情都在顾虑之中，有时甚至离题甚远。应对原则：引到正题上；取得他的信任；快刀斩乱麻。

三、沉默寡言型

特征：出言谨慎，一问三不知，反应冷漠，外表静肃。应对原则：要了解他实际的需求；切记自说自话。第二次带朋友来看房时，让他来介绍房屋，显示其专业，顺水推舟 通常他介绍的比你好，最后让他表现一下决策能力，让他下定。

四、感情冲动型

特征：天性激动，易受外界的怂恿刺激，很快做出决定。

应对原则：让他冷静下来；不能说服的，让他尽快离开案场；激将法。

五、优柔寡断型

特征：犹豫不决，反复不断，怯于做决定。应对原则：帮他做决定；不给其选择余地。

六、盛气凌人型

特征：趾高气扬，以下马威来吓唬销售员，常以教训口气说话。应对原则：不卑不亢；谦虚礼让，抓住对方弱点，正面说服。

七、求神问卜型

特征：决定权操纵在“神意”或“巫师”手中，十分迷信。

应对原则：以现代观来说服他；适时以迷信、风水等引导说服；买通“巫师”或风水先生。

八、畏首畏尾型

特征：购房经验缺乏，不易做出决定。

应对原则：借助品牌实力来说服他；用业绩来鼓励他，说服他。

九、神经过敏型

特征：容易往坏处想，任何事都会刺激他。应对原则：少说多听。

十、藉口故意拖延型

特征：个性迟疑，推三推四。

应对原则：了解他是否要买，了解他推迟的原因，帮他解决。

十一、斤斤计较型

特征：心思细密，大小通吃，事事计较。应对原则：用威言相逼；斩钉截铁。

十二、金屋藏娇型

特征：出钱者通常都不愿曝光，决定权在不出钱的女方。应对原则：抓拢她，赞美她；尽量让他一次性付款。

三:售房方法与技巧

（一）孙子兵法说：“兵者，诡道也”。汉高祖刘邦也说：“吾宁斗智，不斗力”。可加速成交速度。但是，运用时必须合乎道德、法律、公司规定的规范。下面介绍几种： 一、一箭双雕法

一箭双雕又叫“一石二鸟”，是一举两得的意思。采用这种方法，即使用一个招数取得两个以上利益的策略。

使用下种方法的步骤如下：

1、针对人性弱点及需要，先赢得好感，取得信任。

2、再按其所好地展开攻击。制造矛盾地攻击对方心防，来取得两个以上的有利条件。（1）当客户自备款不足的时候，可以采用给予及获取的技巧，帮助他将自备款的前面部分放一些到后期，以要求对方答应你提出的价位和迅速成交。

（2）当客户杀价到底价以上的某一价位（即可以答应的价格）时，不能马上答应，而应让对方觉得“来之不易”。此时，可以表示自己无法决定，必须请示上司，你可以反要求对方马上交付定金，才能询问（否则上司会怀疑你的能力）。如此，就可以迅速成交且让对方满意。

二、顺手牵羊法

顺手牵羊不是指单纯的捡便宜，而是英雄创造时势，因利趁便，有计划地攫取。使用此法，要应用两个策略：

1、第一个策略：

巧妙地将双方位置转到“敌明我暗”的境界，让自己处在谈判的优势地位。

2、第二个策略：

掌握买方的需求和心理，让对方提出要求，再顺手推舟来达到目的。（1）使用假电话或假客户来磨掉对方的心防。

（2）将二、三位客户集中到某一时辰再次参观工地，来增强售房的气氛。（sp活动时更可以使用这种方法）。

（3）善用“幕后王牌”以作挡箭牌，可制造自己的谈判优势。

三、擒贼擒王，是指先将敌人首脑击倒的意思。在房产销售上，即为寻找具有决定权力的人：（1）出钱者（如父母）。（2）决定者（如妻子）。（3）意见领袖（如朋友）。

四、扮猪吃虎法

扮猪吃虎，是使用“大智若愚”的方法，以达到目的。

如遇到业务能力很强的购房者，不妨展开笑脸攻势，将自己的角色低化为“毫无权力的业务人员”注意并不是毫无能力的业务员，一切必须请教上级。

五、激将法

激将法必须小心应用，否则会有反效果，例如：某先生对某房屋已比较满意，当客户第二、三次来看时，可以表示已经有另外一位先生正要下决定，激发其立即下决定的勇气。若对方未下决定，下次来工地时，可以表示该房屋已经出售了，请他考虑另外一户。

（二）由于房地产买卖金额很大，而且不像一般商品一样有统一的售价。因此，售房技巧（谈判策略）越高明，越能使您以“比合理价格更高的价位”售出房屋。

首先，要充分了解本案产品的优缺点，并针对其优缺点、市场环境、经济情势做一份详尽的销售讲习资料，主要内容包括：

1、产品的优缺点（尤其是对缺点的回答）

2、附近市场、交通、学区、公园及其他公共设施。

3、附近大小环境的优缺点。

4、附近交通建设、公共建设的动向。

5、附近竞争个案的比较。

6、区域房屋市场状况的比较。

7、个案地点、大小环境的未来有利动向。

8、经济、社会、政治的利多利空因素。

其次，要建立信心，要相信“天下没有卖不掉的房屋”。要坚定信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。不遭受失败的打击，不断地分析自己的售房流程是否有改进、加强的必要。对于价格要有信心，不轻易降价。不要有底价的观念，不要以客户的出价为基础来作价格谈判，不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。目的在于争取主控权，让客户认为表列价格合理，而且让他觉得争取成交价格争得很辛苦，从而使客户获得安全感、满足感。

在接洽上，要先将自己推销出去，取信对方，攻心为上。

大多数客户是接受人再接受物。对房屋要充满信心，大多数客户是因为产品合乎需求及喜好才进入价格谈判。业务重心，应摆在客户心动上，针对产品及环境优点作攻击。让客户认为：

1、房屋合乎他的需要。

2、他很喜欢这套房子。

3、买下它物超所值。

销售气氛上要融洽，不要冷场。可以采用聊天、谈笑等方式来消除彼此的陌生，建立感情。当您能确定客户对产品很满意，且能作购买决定（例如下订金），才可做进一步的价格谈判。总结： 1)必胜的信念 2)探测真实原因 3)分析的重要性 4)为客户着想

5)向客户的虚荣心求助 6)感情的渗透 7)综合知识的运用 8)客户是可以说服的

9)对自己和产品豆油足够的自信 10)保持高度的工作激情

11)工作态度和对同事的态度要诚恳 12)较强的团队协作精神