北京物业项目管理负责人考试大纲

第一篇：北京物业项目管理负责人考试大纲

北京物业管理法律法规（考试大纲）

第一部分 全国性法律、法规

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求

掌握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业管理条例》的主要内容； 熟悉：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容；

了解：《民法通则》、《消防法》、《保安服务管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。

（三）要点说明

1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容； 2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容； 3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容； 4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；

5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；

6.《物权法》中业主共同决定事项的内容； 7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则； 8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；

9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围； 10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；

35.《消防法》中与物业管理密切相关的规定；

36.《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项； 37.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为； 38.城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则； 39.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。

第二部分 北京市物业管理政策法规

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试物业项目负责人对北京市出台的《北京市物业管理办法》及配套政策等物业管理制度的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求

掌握：《北京市物业管理办法》、《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》等所规定的主要内容；

熟悉： 《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》、《业主共同决定事项公共决策平台使用规则》、《北京市住宅区临时管理规约制定规范》、《北京市物业管理行业专家管理办法》等法规的主要内容；

了解：《北京市住宅物业服务标准》、《北京市供热采暖管理办法》、《北京市有限空间安全作业生产规范（试行）》、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》、《北京市电梯安全监督管理办法》、《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》等文件中涉及物业管理相关专业范围的要求条款。

（三）要点说明

《北京市物业管理办法》

1.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义；

2.《北京市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则；

23.房屋建筑管理人及其职责；

24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为； 25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；

26.房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件； 27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式； 28.依法取得房屋修缮工程施工许可的要求； 29.危险房屋的处理类别； 30.房屋应急抢险遵循的原则。

《北京市住宅专项维修资金管理办法》

31.按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围； 32.关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；

33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围； 34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围；

35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则； 36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序； 37.危及房屋使用安全的紧急情况范围； 38.不得从住宅专项维修资金中列支的费用。《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》

39.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围；

40.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定； 41.住宅专项维修资金的审批条件；

42.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况； 43．使用住宅专项维修资金的工程项目范围。《北京市物业服务企业信用信息管理办法》

44．本市物业服务信用信息系统监督管理的分工和职责；

65．临时管理规约的基本内容； 66．临时管理规约的必备条款。《北京市物业管理行业专家管理办法》 67．物业管理行业专家的资格条件； 68．物业管理行业专家的工作范围； 69．物业管理行业专家的权利和义务。《北京市住宅物业服务标准》

70．对《北京市住宅物业服务标准》基本规定的理解； 71．北京市住宅物业服务标准分级，每一级标准包括的内容；

72.各级标准之间，在物业服务基本要求、消防安全防范、公共秩序维护等方面的主要区别。

《北京市供热采暖管理办法》

73.供热单位在供热服务中应当遵守的相关规定；

74.对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。

《北京市有限空间安全作业生产规范》

75.有限空间的定义、包括的类型；

76.在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项； 77．对生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定。《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》 78.地下空间的产权人、管理单位利用地下空间应当遵守的规定； 79.地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定；

80.利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，应当遵守的规定。

《北京市电梯安全监督管理办法》

81.《北京市电梯安全监督管理办法》对电梯使用单位的要求；

北京物业管理实务（考试大纲）

物业服务企业

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试物业服务项目负责人（简称项目负责人）对物业服务企业的概念和特征的理解，以及对物业服务企业设立的程序、资质管理、物业服务企业的组织形式和机构设置要求的了解掌握程度。

（二）考试基本要求

掌握：物业服务企业的概念和特征、资质审批及管理和组织机构设置的要求； 熟悉：物业服务企业分类、工商注册程序、组织形式和组织机构设置的影响因素； 了解：物业服务企业的常见模式和机构设置。

（三）要点说明

1．物业服务企业的概念； 2．物业服务企业的特征； 3．物业服务企业的分类； 4．物业服务企业的常见模式； 5．物业服务企业的工商注册登记； 6．物业服务企业的资质审批及管理； 7．物业服务企业的组织形式； 8．物业服务企业组织机构设置的要求。

物业管理招投标

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试项目负责人对物业管理招标投标的内容、形式和特点的掌握程度，以及物业管理招标投标如何进行策划与实施，物业管理方案如何制定。

（二）考试基本要求

掌握：物业管理招标投标的概念、招标的方式、招标的条件与程序、制订物业管理方案的要求；

1．合同的要约 ；

2．口头合同、书面合同、事实合同； 3．合同签订应遵循的基本原则； 4．前期物业服务合同的主要内容； 5．物业服务合同的概念及特点； 6．签订物业服务合同应注意的事项。

早期介入

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试项目负责人对物业早期介入相关知识的认知程度，以及早期介入的内容与要求的掌握程度。

（二）考试基本要求

掌握：早期介入的定义，早期介入分为哪几个阶段，早期介入的必要性，早期介入的作用，前期物业管理的定义，前期物业管理各分为哪几个阶段，物业前期管理阶段的主要特点及与常规物业管理服务内容的区别。

熟悉：早期介入可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段的基本内容。前期物业管理阶段管理资源的完善和优化包括哪些主要内容，前期物业管理阶段管理制度和服务规范的完善有哪些主要内容，前期物业管理阶段工程质量保修期所应该做的主要工作，前期物业管理阶段需要与哪些部门或单位进行沟通协调并建立良好的合作支持关系。

了解：早期介入可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段的方法、要点和依据。

（三）要点说明 1.早期介入的定义；

2.早期介入分为哪几个阶段及各阶段的基本内容； 3.早期介入的必要性和作用。

物业的承接查验

（一）考试目的

物业入住与装修管理

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试项目负责人对物业人住与装修管理相关法规和知识的掌握程度，以及物业人住与装修管理的内容、方法、流程等物业管理实践操作的综合能力。

（二）考试基本要求

掌握：物业人住与装修的相关法规；物业入住操作程序，物业入住服务的管理内容，物

业装饰装修管理的内容，物业装饰装修中各方主体的责任。

熟悉：物业人住的准备，物业装饰装修管理流程，物业装饰装修管理中应注意的问题。了解：物业入住服务应注意的问题。

（三）要点说明

1．入住管理服务重要性；

2.入住准备阶段主要内容；

3．物业人住流程及手续、费用交纳、验房及发放钥匙、资料归档等服务内容的管理

4．物业装饰装修管理流程；

5．物业装饰装修管理服务和现场管理的主要内容；

6.物业装修装饰中各方主体的责任。

房屋及设备设施管理

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试项目负责人对房屋及设备设施的基本了解情况，设备设施维修、检查及项目外包等工作的掌握程度，提高物业人员的综合能力。

（二）考试基本要求

掌握：房屋及设备设施管理的内容与方法、房屋及设备设施维修养护计划的实施、设备

（三）要点说明

1.物业清洁卫生管理；（1）物业清洁卫生的服务内容；（2）物业清洁卫生的管理制度；（3）物业清洁卫生的管理方法； 2.物业白蚁及虫害防治；（1）白蚁的防治方法；（2）其他虫害的防治； 3.物业绿化管理；

（1）物业绿化管理的基本内容；（2）各类物业绿化的管理要求；（3）物业绿化日常管理的方法。

公共秩序管理服务

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试项目负责人对物业公共秩序、安全防范、消防管理、车辆管理等公共秩序管理服务知识及相关法规内容的掌握程度和综合运用能力。

（二）考试基本要求

掌握：物业公共秩序管理服务中安全防范的内容、消防管理的组织与检查、车辆管理的方法与要求。

熟悉：物业安全防范、消防管理的内容及检查方法，动火与车辆管理的基本要求。了解：物业公共秩序相关法规，物业安防系统种类，消防管理制度设施设备的维护。

（三）要点说明

1.物业公共安全防范管理服务；（1）物业公共安全防范内容；（2）物业公共安全防范工作检查方法；

（3）如何配合政府和社区做好公共安全防范管理工作； 2.物业消防管理；

（1）物业消防安全检查的内容；（2）物业消防安全日常检查的方法；

（二）考试基本要求

掌握：物业服务项目的财务管理，酬金制与包干制的内容，物业服务费核算要点和方法，住宅专项维修资金的作用、来源及管理。

熟悉：物业服务企业的营业收入、成本费用、税费和利润，物业服务费成本（支出）构成。

了解：酬金制和包干制的财务特征。

（三）要点说明

1．物业服务企业的财务管理；

（1）物业服务企业的主营业务收入和其他业务收入；（2）物业服务企业的成本费用和税费；（3）物业服务企业的利润； 2．物业管理项目的财务管理；

3．物业管理酬金制、包干制与物业服务费用的测算编制；（1）酬金制与包干制的内容和特点；（2）物业服务成本或物业服务支出；（3）物业服务费编制依据；（4）物业服务费核算方法；

4．住宅专项维修资金的作用、来源和管理。

物业管理档案管理

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试项目负责人对物业管理档案的分类、收集、检索与保存的方法，了解物业服务企业信用信息档案内容及基本管理知识的掌握程度。

（二）考试基本要求

掌握：物业管理档案的收集与利用 熟悉：物业管理档案的检索利用与保存

了解：物业管理档案的内容与分类方法、物业服务企业信用信息档案管理要求

2.物业服务企业招聘的组织实施； 3.员工的解聘；

4.物业服务企业培训体系的建立；

5.物业服务企业培训的分类及内容 ；物业服务企业培训的组织与实施； 6.员工薪酬管理的主要内容；

7.物业服务企业薪酬体系的设计；

8.物业服务企业考核的组织与实施； 9.员工的奖惩

客户管理

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试项目负责人对物业管理客户沟通、客户投诉处理、客户满意度调查的基本知识及操作要点的掌握程度。

（二）考试基本要求

掌握：客户沟通的方法与管理、投诉处理的程序与方法、客户满意度调查的实施步骤。

熟悉：客户沟通的内容与注意事项、物业管理投诉处理的要求、客户满意度调查原则与方法

了解：沟通的形式与方法、物业管理沟通的准备、客户满意、客户需要

（三）要点说明

1.物业管理沟通的方法与管理； 2.物业管理沟通的注意事项； 3.物业管理投诉处理要求； 4.物业管理投诉处理程序； 5.物业管理投诉处理方法； 6.客户满意度概念；

第二篇：物业项目负责人考试大纲

北京市物业项目负责人考试大纲(试用)

物业管理法律法规部分

一、《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权及最高法院司法解释（法释[2009]7号）

1.建筑区划内物业服务用房的权属

2.建筑区划内车位、车库的归属

3.业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的条件

4.业主将住宅改变为经营性用房的条件

5.业主管理建筑物及附属设施的形式

二、《物业管理条例》

6.业主大会有哪些权利

7.业主委员会有哪些职责

8.物业承接验收时，应当移交的资料

9.物业服务合同的基本内容

10.供水、供电、供气、供热等相关管线及设施设备的维修养护责任

11.水、电、气、热等专业单位应当如何收费

12.物业服务企业对物业管理区域内违法装修、违法建设等行为承担的义务

13.物业企业利用共用部位、共用设施设备经营的条件

14.对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途行为的处罚措施

15.对擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为的处罚措施

16.对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为的处罚措施

三、《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）

17.物业服务企业资质等级条件

18.不同资质等级物业企业可承接的物业管理业务范围

19.对物业企业无资质经营行为的处罚措施

20.对以欺骗手段取得物业企业资质证书行为的处罚措施

21.对超越资质等级承接物业管理业务的处罚措施

22.对出租、出借、转让资质证书的处罚措施

四、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）及《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》（京建物[2010]272号）

23.住宅专项维修资金的用途

24.住宅专项维修资金的申请主体

25.住宅专项维修资金的受理部门

26.申请住宅专项维修资金需提交的文件资料

27.住宅专项维修资金的分摊原则

28.常规情况下申请使用住宅专项维修资金的程序

29.应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序

30.应急使用住宅专项维修资金的适用范围

31.没有建立维修资金的小区，发生维修费用怎么办

32.对挪用专项维修资金行为的处罚措施

五、《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）、《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号）、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改〔2005〕2662号）

33.什么是包干制物业服务收费

34.什么是酬金制物业服务收费

35.预收物业服务费的有关规定

36.物业服务收费实行政府指导价的情形

37.物业服务定价成本监审的适用范围

六、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）

38.住宅室内装饰装修的禁止行为

39.装修前如何办理申报登记

40.如何签订装饰装修协议

41.物业企业对装饰装修的现场检查和监督

42.物业企业对违规装修行为的处理措施

七、《物业管理师制度暂行规定》（人部发[2005]95号）

43.取得《物业管理师资格证书》后，如何办理初始注册

44.有关物业管理师执业的规定

八、《北京市物业管理办法》（市政府令第219号）及配套规范性文件

45.前期物业管理期限

46.前期物业管理阶段如何收费

47.什么是业主一卡通

48.业主一卡通如何发放

49.什么是业主决定共同事项公共决策平台

50.物业企业如何开展第一季度公示工作

51.物业企业如何办理合同备案

52.担任物业项目负责人的资格

53.对物业企业及项目负责人的信用记分

54.物业服务第三方评估监理的业务范围

55.如何聘用第三方评估监理机构

56.物业企业合同届满后不再提供服务时如何办理交接手续

57.业主选聘新物业企业时，物业企业如何配合交接

58.住宅物业服务标准共分几级

59.申请成立业主大会的要求

60.业主大会成立的条件

61.物业管理示范（四星）项目申报条件

62.物业管理示范（五星）项目申报条件

63.物业管理示范项目考评程序

64.参评全国物业管理示范项目的条件

65.对物业企业不按时将合同报送备案行为的处罚措施

66.对物业企业擅自停止物业服务行为的处罚措施

67.对物业企业不按规定交接的处罚措施

68.对物业企业拒不撤出物业管理区域行为的处罚措施

69.对物业企业强行接管行为的处罚措施

九、《保安服务管理条例》（国务院令第564号）

70.如何保存保安服务中形成的监控影像资料、报警记录

71.保安员在保安服务过程中的禁止行为

十、《北京市消防条例》

72.住宅区的物业企业有哪些消防安全义务

73.高层建筑的管理使用人有哪些消防安全义务

74.人防工程和普通地下室的管理使用人有哪些消防安全义务

十一、《北京市安全生产条例》、《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）》（京安监发[2009]34号）

75.物业企业承担何种安全生产管理职责

76.物业企业如何开展楼宇内的安全检查

77.物业企业如何应对事故隐患

十二、《北京市有限空间安全作业生产规范》（京安监发[2009]8号）、《关于进一步加强本市有限空间作业安全监管的意见》（京政办发[2010]19号）

78.物业管理区域内有限空间的种类

79.物业管理区域内如何开展有限空间作业

80.物业企业将有限空间作业发包时应注意的事项

81.物业企业在有限空间作业中的责任

十三、《北京市禁止违法建设若干规定》（市人民政府令第228号）、《关于制止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知》（京建发〔2011〕186号）

82.在违法建设处理中，物业企业有哪些义务

83.物业企业如何履行制止、报告违法建设的义务

十四、《北京市电梯安全监督管理办法》

84.在用电梯如何进行定期检验

85.电梯使用单位的安全管理人员的职责

86.物业企业应当承担的电梯安全使用管理责任

87.物业企业如何应对电梯事故

十五、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》

88.物业企业承担何种房屋建筑使用安全管理责任

89.房屋建筑安全管理员如何配备

十六、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》（北京市人民政府令第152号）

90.物业企业接受委托管理地下空间时应负的责任

十七、《北京市排水和再生水管理办法》（市政府令第215号）

91.住宅区内专用排水和再生水设施的运营和养护责任规定

十八、《北京市绿化条例》

92.居住区物业企业对绿地、树木的管理和保护责任

十九、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（京高法发[2003]389号）、《民事诉讼法》、《人民调解法》、《关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》

93.业主身份如何认定

94.建筑区划内专有部分、共有部分如何认定

95.建筑区划内车库、车位产权登记的相关规定

96.物业服务合同无效的情形

97.物业企业不履行或不完全履行物业合同时应承担的违约责任

98.物业管理纠纷案件的管辖法院

99.物业管理纠纷案件的诉讼主体

100.追索物业服务费案件的诉讼时效

101.本市物业管理纠纷指导和调解组织体系

102.物业管理纠纷人民调解的调解范围

103.物业管理纠纷人民调解的调解程序

物业管理实务部分

一、物业服务合同

1.什么是前期物业服务合同

2.前期物业服务合同的签订主体

3.前期物业服务合同的主要内容

4.前期物业服务合同的终止期限

5.物业服务合同与前期物业服合同的区别

6.物业企业如何办理合同备案

7.签订前期物业服务合同应注意的事项

8.签订物业服务合同应注意的事项

二、物业管理风险防范与紧急事件

9.物业管理过程中的主要风险类别

10.如何有针对性地防范物业管理风险

11.物业管理应急预案的类别及主要内容

12.物业管理区域内紧急事件如何处理

13.物业管理区域内违法建设、违法经营等行为如何制止和报告

三、物业管理前期介入

14.物业企业前期介入的主要目的 15.前期介入涉及的主要工作及注意事项

16.前期介入需配备哪些人员

四、物业的承接查验

17.物业承接查验的主要内容

18.物业承接查验应移交哪些资料

19.强电各系统、电梯、消防系统、安全防范系统、楼宇自控系统、空调各系统、给排水系统的查验范围，房屋主体设施的查验范围、查验要求和方法

20.物业承接查验的依据

21.物业承接查验应具备的条件

22.物业承接查验的工作流程

23.物业承接查验应准备哪些记录表格

24.项目规划图纸中的六图二书是指什么

25.承接查验发现工程质量问题如何处理

26.承接查验纠纷如何处理

27.新老物业企业交接的注意事项

五、业主入住与装修管理

28.业主入住前，物业企业应做好哪些准备工作

29.业主入住的流程及需要办理的手续

30.业主入住过程中的注意事项

31.物业装饰装修管理流程

32.如何开展物业装饰装修现场管理

33.物业装修装饰中各方主体的责任

34.如何制止和报告违法装修行为

六、房屋及设备设施管理

35.房屋及设备设施的基本种类

36.房屋及设备设施管理的基本要求

37.如何制定房屋及设备设施运行管理方案

38.如何制定房屋及设备设施维修养护计划

39.物业项目员工如何配备

40.房屋及设备设施管理规章制度的基本要求

41.如何评估、选择房屋及设备设施服务的外包单位

42.签订外包管理合同时应注意的事项

43.物业企业如何有效监督外包管理合同的实施

44.供配电系统的种类和管理工作主要内容

45.给排水系统的种类和管理工作主要内容

46.消防系统的构成、管理工作主要内容和注意事项

47.电梯系统的种类和管理工作主要内容

48.空调系统的种类、管理工作主要内容和注意事项

49.如何开展设备设施的节能管理

50.如何对房屋及设备设施开展安全检查

51.发现事故隐患后如何报告和处理

52.如何开展有限空间作业

53.房屋建筑安全管理员的主要职责

七、物业环境管理

54.如何开展清洁卫生服务

55.如何开展环境绿化及虫害防治

56.对绿地和树木的管理和保护责任有哪些

57.如何做好垃圾分类指导工作

58.路面、路灯损坏如何维修

八、公共秩序管理服务

59.物业企业如何履行安全防范义务

60.如何做好消防安全管理

61.如何管理地下车库

62.如何做好地面车辆管理

63.如何应对物业管理区域内安全事故

64.如何做好业主饲养宠物的管理工作

65.如何做好小区信件、报刊、邮包、快递的收发管理工作

九、客户管理

66.与业主沟通时的注意事项

67.如何处理业主投诉

68.如何了解业主需求

69.如何开展业主满意度调查

十、物业财务管理

70.酬金制物业服务收费财务管理

71.包干制物业服务收费财务管理

72.物业服务费成本（支出）构成有哪些

73.物业项目公共收益归谁所有

74.如何核算物业服务费用标准

75.住宅专项维修资金的用途是什么

76.如何申请使用住宅专项维修资金

十一、物业管理档案管理

77.物业管理档案包括哪些类型

78.物业管理档案的分类方法是什么

79.如何收集物业承接验收期档案

80.如何做好物业入住期档案的收集

81.如何做好档案更新工作

82.物业项目的基础档案资料有哪些

83.物业管理档案的保存注意事项有哪些

84.如何管理物业企业及项目负责人的信用信息档案

十二、物业纠纷调解和物业诉讼应诉

85.物业纠纷调解的种类及对应的调解机构

86.参加物业纠纷调解应做好哪些准备工作

87.签订物业纠纷调解协议书或会议纪要时应注意的事项

88.物业诉讼的管辖法院

89.物业纠纷诉讼程序

90.如何准备应诉证据材料

91.庭审中应注意的事项

92.如何就业主拖欠物业费用申请支付令

第三篇：北京资料员考试大纲

北京资料员考试大纲

一、工程资料管理的编制依据、适用范围和基本规定

1.工程资料管理规程的编制目的、适用范围和开始执行时间；

2.工程资料、竣工图、组卷、归档和工程档案的含义

3.工程资料管理的基本规定

二、工程资料的分类与编号

1.工程资料的主要内容及分类

2.施工资料编号的组成3.资料管理目录的填写要求

三、基建文件的形成、内容和要求

1.基建文件的形成2.基建文件的内容和要求

四、监理资料的形成、内容和要求

1.监理资料的形成2.监理资料的内容和要求

五、施工资料的形成、内容和填写要求

1.施工资料的形成2.施工管理资料的内容和填写要求

3.施工技术资料的内容和填写要求

4.施工测量资料的内容和填写要求

5.施工物资资料的内容和填写要求

6.施工记录资料的内容和填写要求

7.施工试验资料的内容和填写要求

8.过程验收资料的内容和填写要求

9.工程竣工质量验收资料的内容和填写要求

10.常用建筑材料的复试要求

六、竣工图的编制要求

1.竣工图的编制要求

2.竣工图的改绘及折叠要求

七、工程资料的编制组卷

1.工程资料组卷的原则

2.工程资料案卷的编制要求

八、工程档案的移交和归档保存

第四篇：项目管理大纲

项目管理大纲

一、项目管理难点及特点分析；

工程项目的管理，是一个复杂、艰巨的系统工程，涉及进度、质量、投资、合同、人员、风险、图纸文档等多方面的工作，众多的参与部门和单位如设计、监理、施工、设备、物资、运营等，使沟通和协调的工作困难，大量的信息需要有效的管理。

项目管理难点：

1．沟通：从一般意义上讲，业主对工程项目最关心的是进度、投资、质量和合同，其实，最首要的是信息的沟通问题。由于工程管理涉及的单位和部门众多，传统的方法如开会、发文等方式，信息传递的效率很低，应该说大部分的问题，首先出在沟通方面。

2．数据：工程项目的有关进度、投资、质量、合同等数据，量大而且不停地在变化，业主往往感觉难于把握，能够随时掌握动态的数据并进行汇总，更显得十分困难。

3．文档：工程的图纸、文件、资料等文档，量大而且一般以纸面的形式保存，查找和保存起来非常困难。往往随着工程的进展，很多宝贵的资料就不知丢到了哪里，后人要做大量的重复工作，资源的浪费十分严重。

工程项目管理具有以下特点：

1．项目管理是复杂的任务（1）建设工程项目时间跨度长、外界影响因素多，受到投资、时间、质量等多种约束条件的严格限制，并且由多个阶段和部分有机组合而成，其中任何一个阶段或部分出问题，就会影响到整个项目目标的实现，增加项目管理的不确定因素。（2）项目管理需要各方面的人员临时组织成一个团队，要求全体人员能够综合运用包括专业技术、经济、法律等多种学科知识，步调一致地进行工作，随时解决工程实际中发生的问题。

2．项目管理具有创造性 建设项目具有一次性的特点。项目管理者在项目决策和实施过程中，必须从实际出发，结合项目的具体情况，因地制宜地处理和解决工程项目实际问题。因此，项目管理就是将前人总结的建设知识和经验，创造性地运用于工程管理实践...二、项目前期管理（报建、设计及招投标管理等）；

工程前期包括下列项目管理工作的内容：

1项目管理方案编制流程策划意见 设计管理---图纸专业审查意见及针对性策划意见 项目分包方案及相关文件的编制及实施（包括分包方案、界面划分、分包招投标、分包合同起草、确定施工单位）项目采购方案及相关文件的编制及实施（包括材料内购及外购的分类、材料订购合同起草、确定材料供应单位）资金使用计划 现场管理方案制定（包括现场管理制度、经济变更技术变更办理流程、材料申请采购及领用流程、付款申请流程、现场进度及质量检查验收流程）

8资料整理及申报流程及制度 项目管理的核心任务是对项目的方案、技术、经济、管理、组织和合同等各方面提出合理可行的措施和建议，为项目目标的实现进行有效的控制。通过论证，数据说话，用最先进的科学技术，达到经济上投入最少、使用功能上最优、运行成本最低、利益最大化，并且通过严密、专业的工程项目管理，使得工程项目在最短的建设工期内保质保量竣工，投入使用。

三、项目管理工作的各个环节的投资控制措施；

（一）投资控制目标：投资控制有力，工程建设各阶段费用支出有计划，有控制。对文化馆改建的需求做深入的研究，以最优化的方案达到最好的效果。

（二）投资控制措施：

1、前期决策阶段投资控制：

（1）决策阶段对项目建设作出科学的判断，在满足文化馆全部功能需求的基础上优选出最优投资方案，有效的控制投资。

（2）深入调研，详细了解文化馆改扩建涉及到的全部内容，合理确定建设规模，做好建设方案必选和投资估算。

（3）在初步设计阶段，根据项目的建设标准和投资控制目标和扩初设计文件，对照扩初图纸认真校核概算的工程量和进行价格分析，对设计概算进行评审，提交评审报告（包括：测算分析、差异分析明细表和投资分配明细表），对投资控制目标提出合理化的调整建议。

2、设计阶段投资控制：

（1）首先实行设计招标，进行限额设计。在满足改建需求的条件下考虑经济因素，选择优秀的设计单位、经济合理的设计方案，有效的控制工程造价。

（2）精心拟定设计合同，设计合同应一次性全部满足本次改扩建的要求，避免设计变更频繁造成的工程造价增加。

（3）设计费的支付和工程结算联系起来，预留一定比例的质保金，根据工程结算造价，核对限额设计施工合同预算造价，对超额设计部分根据设计合同对设计单位作出处罚。在工程结算不超出限额设计施工图预算的情况下（业主提出的变更增加造价除外）才给予支付设计质保金。

3、招投标及施工阶段投资控制：（1）做好招投标工作，加强合同管理。公开招标，选择优质招标代理机构，签订招标代理合同的同时，明确招标代理责任的延续性，对编制招标文件及工程量清单的缺陷负责。预留一定比例招标代理费待工程结算不需要招标代理承担造价责任才给予支付。，于参与投标的单位应要求其具有丰富的改扩建经验。

（2）做好工程变更管理。凡事工程变更资料，都应该有甲方代表、施工方代表和监理单位的签字或盖章，涉及到涉及上变更的需要涉及单位盖章和有关设计人员的签字才能生效。做到一次一签证，一事一签证，签证要有依据，不得随意签证，送审后不能签证。

（3）严格控制现场计量程序和方法。将计量与支付程序相对分开，由不同的部门与人员分别办理，并由承包人、监理和代建人三方签字后生效。

4、竣工结算阶段的投资控制：

（1）积极配合办理竣工决算，提供必要的、详细的工程资料。做好监督、审查工作，避免工程量的重复计算。做到每一笔工程费用有据可查，竣工绝酸奶报告的可信、可靠。

（2）严格审核各合同段的工程费用、计日工费用、奖惩金额、索赔费用、保险理赔费用、材料款等，完成交工结算支付审查报告。

（3）对于未按照图纸要求完成的工程量、未按照规定执行的工程变更一律核减费用。

（4）对于合同条款明确包含的费用，属于风险费包含的费用，未按照合同款履行的费用一律核减费用。

（5）对遗留问题进行评估，阐明遗留问题产生的原因与合同责任分析，建议解决方案及费用估算。

四、项目管理工作的各个环节的质量、安全控制措施；

质量控制措施：

（一）质量目标：代建服务完全实现建设方对于本工程项目的功能需求和质量要求；工程施工达到设计及国家相关质量要求，并最终一次性100%验收合格。

（二）质量保证措施

为保证本工程项目的质量目标，我司将落实并实施以下的措施，以措施、以行动保证工程质量目标的实现。

1、组织保证

（1）保证管理人员到位，各司其职，落实施工质量责任制度。

（2）明确质量控制相关部门和人员的分工和管理职能分工，责任落实到人。

（3）选择符合质量各个工作阶段的管理人员和技术人员，加强质量管理和质量控制的力量。

（4）组织勘察、设计、施工、监理等项目参与单位建立严格的质量保证体系，并督促落实各环节质量控制要求。

技术保证

（1）我方将严格执行国家、建设部颁发的、与本工程项目有关的法规、规程、规范、标准、规定及其合同、设计文件和产品技术文件上的质量要求，在技术规范上保证工程质量。

（2）按照国务院《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等法律、法规、规章的规定，严格执行各环节质量控制要求，并分别对其勘察、设计、施工、监理质量及安全生产负责。

3、工程项目分步质量控制措施（1）设计准备阶段质量保证

对本工程项目的技术、经济、社会、环境、效益等方面做详细调查研究、技术经济分析，确定最佳建设方案。充分反映甲方的意愿，确立工程项目后续阶段的质量要求和质量目标。

（2）勘察和设计阶段质量保证：

① 严格把关勘察和设计业务承包单位的工作，确保勘察、设计的合理性和严密性。促使勘察工作高标准、无纰漏的完成。

② 确定项目质量的要求和标准，编制详细的设计要求文件，作为方案设计优化任务书的一部分。

③ 审核各设计阶段的图纸、技术说明和计算书等设计文件是否符合国家有关设计规范、有关设计质量要求和标准，并根据需要提出修改意见，确保设计质量获得市区有关部门审查通过。

（3）招标阶段质量保证：

① 严格审查招标代理机构资格，选取最适合招标代理机构。

② 对招标代理机构的工作进行全程监督，保证招标过程的合法性和公正性。

③ 与招标代理机构制定详细的招标过程质量保证。（4）施工过程质量保证

① 审核承包商质量保证体系，在施工过程中通过监理单位严格执行项目的质量目标和相应的保证文件。

② 编制施工组织设计，对施工的各项活动做全面的构思和安排。

③ 组织技术交底，避免发生技术错误或操作错误。

④ 控制物资采购。采购前按照先评价后选择的原则，由熟悉物资技术标准和管理要求的人员，对拟供方做出综合评价，再选择合适的供方。

⑤ 严格选择分包单位，对分包单位进行资格文件审查，考察已完工程和施工工程质量，对分包单位做出综合评价，决定是否可作为合作伙伴。

⑥ 严格进行材料、构配件实验和施工实验，严禁将未经检验和实验或检验和实验不合格的材料、构配件、半成品等投入使用和安装。

⑦ 实施工序质量监控,设置工序质量控制点，严格遵守工艺规程。

⑧ 组织工程质量检验。

⑨ 重视设计变更管理，接到设计变更要求，立即组织建设、设计、监理和施工单位进行审查，并由设计单位负责修改。

（5）竣工验收阶段质量保证：

① 做好工程竣工阶段的质量保证，坚持竣工标准，凡达不到竣工标准的工程，不予竣工验收。

② 做好竣工预检，组织项目部的人进行预检工作，对缺漏或不符合要求的部位和项目，确定整改措施，制定专人负责整改。

③ 做好工程竣工验收资料和档案的整理，对技术资料进行整理、编目、建档，移交建设方。

安全控制措施：

（一）建立和健全安全管理监督体系

1、项目设安全管理岗位（质安部），其专职安全员独立行使安全监督权，并接受公司安全监督部/二级机构安全管理部门的业务指导和监督。

2、各专业工长和劳务管理人员为兼职安全员，配合质安部对分项工程安全施工进行检查监督。

3、机械设备和电气技术主要管理人员为兼职安全员，协助质安部保障临时用电和机械设备的正常安全使用。

（二）完善和落实各项管理制度和安全技术措施

1、制定并落实各项安全管理制度（1）安全生产责任制（2）班前安全活动制度

（3）宿舍管理制度

（4）消防管理制度（5）明火管理制度

2、针对工程特点制定并实施以下安全技术措施（1）施工现场安全防护计划

（2）分部分项工程安全技术交底

（3）临时用电施工组织设计等专项技术方案

3、加强安全教育，强化安全意识

（1）运用安全标志（牌），板报、标语，安全会等多种形式，不断增强广大职工的安全意识。

（2）加强教育和培训，保证特种作业人员的持证上岗。3.3、督促劳务管理人员对民工的安全教育和培训。

五、确保工程建设工期的措施

（一）工期保证目标：按计划工期完成并竣工交验，确保项目在合同规定内完成。

（二）工期保证措施 组织措施：

（1）建立进度控制目标体系，明确项目管理人员的分工、职能和任务。由符合进度控制岗位资格的专人负责进度控制工作。

（2）确立规范的工作模式、操作程序和业务制度。（3）建立项目进度报告制度及进度信息沟通网络。

（4）定时组织建设、施工和监理参加每日、每周、每月的例会，审查进度完成情况。保证每个进度节点的按时完成。

2、管理措施：

（1）采用工程网络计划方法进行进度计划的编制和实施控制。

（2）选择合理的合同结构，以避免过多的合同交界面影响工程的进展。（3）分析影响工程进度的风险，并在分析的基础桑采取风险管理措施，以减少进度失控的风险。

（4）利用信息技术辅助进度控制。

3、技术措施：

（1）根据工程设计图纸和技术规范，编制进度控制工作细则，指导项目管理人员实施进度控制

（2）审查承包商提交的进度计划，并监督其按照计划完成工作量。（3）掌握项目各阶段的实际情况，随时调整进度计划。（4）选择先进可靠、技术成熟的施工方法。

4、经济措施：

（1）及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。（2）对应急赶工给予优厚的赶工费（3）对工期提前给予奖励。

（4）对工期延误收取误期损失赔偿金。

5、合同措施：

（1）对工程实行分段设计、分段发包和分段施工。

（2）严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，项目管理人员要严格审查后再补入合同文件之中。

六、确保工程建设的合同管理措施以及流程图；

1、重视设计阶段的合同管理，为项目管理打下良好基础

主要工作包括：首先，委托设计公司进行工程设计，包括有关的勘测及专题研究工作；对设计公司提出的设计方案进行审查、选择和确定。其次，确定工程建设管理模式，编制施工招标文件；确定项目施工期的施工管理方式，招标选定监理工程师，组建业主现场项目组织机构。然后，招标选定施工总承包商、施工承包商；明确工程设备、材料供应方式，业主采购范围。还有，签订进口设备采购代理合同；长周期、关键重要设备采购计划的审批和执行，等等。

2、按施工合同规定行使权力 在施工合同履行管理中，业主主要行使进度控制权、质量验收权和工程量确认权。

进度控制权。工程进度控制总目标，就是使建设工程按合同规定的竣工日期如期竣工，投入使用。为了实现工期目标，首先按施工合同规定，要求承包人在工程开工前提出施工总进度计划及分月、分周、分段的滚动计划，并加以审核、批准；然后在合同履行期间，按照滚动计划，进行实际检查。对影响进度计划的因素要进行分析区别对待，属于业主的原因，应及时主动解决；属于承包人的，应通过监理工程师督促其迅速解决。

质量验收权。工程质量控制总目标，是使建设工程质量达到合同规定的质量等级要求。为了实现这一目的，业主必须要求监理工程师对工程使用材料、设备、半成品及构件的质量进行验收；按合同规定的规范、规程，监督检验施工质量，执行第三方质量检测检验活动，包括按合同规定程序，验收隐蔽工程和需要中间验收的工程质量。业主在收到承包人提供完整的工程竣工资料和竣工验收报告后，应按合同规定的程序，组织工程验收。验收合格后，签署竣工验收证明；验收不合格，向承包人提出修改意见，由承包人修改后，再组织验收。有保修期的施工合同，在工程竣工验收后，保修期内，业主还要进行施工合同保修条款的履行管理。

工程量确认权。按合同约定的结算方式，承包人或按月或分段提交已完工程量报告，首先由监理工程师对承包商实际完成的工程量依据合同约定的工程量计算规则、施工图纸、质量合格证书和支付条款进行工程量计量，然后业主应按合同约定的程序、确认工程量，作为拨付工程进度款的依据。

3、严格按照施工合同规定，履行应尽的义务

施工合同内规定应由业主负责的工作，是使合同最终实现的基础，如施工图纸、材料与设备等，都是为承包人开工、施工创造的先决条件。业主必须严格按照施工合同规定的时间和有关要求履行应尽的义务，才能有权要求承包方履行合同。

工程竣工结算是施工合同履行的重要步骤，也是施工合同履行管理的最后阶段。在工程办理完竣工验收手续后，业主应按有关部门规定的工程价款结算办法和施工合同内规定的结算程序办理工程价款结算拨付手续。工程竣工结算和拨款完毕后，施工合同即履行完毕，终结双方的权利和关系。有保修的施工合同，在合同规定的保修期内，业主与承包人之间在保修条款内仍存在权利和义务关系。

4、合同价款管理

合同价款应依据中标通知书中的中标价格和非招标工程的预算书确定。合同价款一般有固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同三种方式。业主在签定施工合同时，应根据工程特点、规模、工期、施工难易程度来确定合同形式。施工工期短(一年左右时间)的简单项目适宜固定总价合同(也称闭口合同)。施工工期长，复杂项目适宜单价合同(也称开口合同)。比较常见的是中标价加变更签认。无论采用哪种形式的施工合同，合同中都应明确工程价款是否调整、调整依据、调整方式、结算方式以及有关合同价款争议的解决方法，以减少投资控制的纠纷及隐患。在执行合同过程中，业主应注意按合同办事，按程序办事。该监理工程师管的事情，全权委托，决不插手。切忌自以为是，杜绝随意变更。工程确实需要变更之处，一定有文字记录，涉及到工程质量标准及其它实质性变更，一定经设计院同意。任何变更，都应及时计量、及时签认。由变更引起的价格调整，应及时确认调整价格，避免事后纠缠不清。事实证明，在施工过程中及时做好中间结算，可大大减少竣工结算的工作量，收到事半功倍的效果。

图一：合同管理流程图

七、确保工程建设中信息管理措施；

建设工程信息管理可以分三个阶段：一是建设工程信息资源的采集阶段，对信息进行记录和收集，目的为收集有价值的工程信息资源;二是信息资源的加工阶段，对所收集的信息进行整理、分类、存储和检索，目的是形成可供利用的工程信息资源；三是信息资源的开发利用阶段，就是对已经整理的信息资源进行分析、传递、评价、利用，充分实现工程信息资源的价值，达到信息管理的目标。(一)工程信息资源的采集

在工程项目的建设过程中，信息按来源可分为项目外部信息和项目内部信息。项目外部信息主要包括工程所在地的法律法规、政策、社会治安状况、自然环境、以及同类工程的相关信息，如新技术、新工艺等方面。项目内部信息主要来自业主批准或下发的管理文件、指令及设计文件；在建设过程中业主对各种有关进度、质量、造价、合同等方面的意见和看法。

承包人方面的信息包括：承包单位人员、设备、水、电、气等能源的动态信息；施工期气象的中长期趋势及同期历史数据，每天不同时段的动态信息；工程用原材料、半成品、成品、构配件等工程物资的进场、验收、使用等信息；项目经理部管理程序，质量、进度的控制措施，事故处理制度，施工组织设计及技术方案执行的情况，工序间交接制度，工地文明施工及安全措施等；施工合同执行情况，以及施工中国家和地方规范、规程、标准的应用；施工中发生的工程原始数据；工程索赔相关信息等。监理形成的信息主要有：监理大纲，监理规划，监理细则，会议纪要，巡视记录，旁站记录，监理工程师的口头和书面指令，计量支付台账，原材料及构配件的抽样平行检测记录及台账，工序、分项、单位工程验收记录等。(二)工程信息的加工

建设工程信息的整理主要是把采集到的信息进行鉴别、选择、核对、合并、排序、更新、计算、汇总，从而生成不同形式的数据和报表，以提供给不同需要的各层次管理人员使用。信息整理是按照一定的科学规则和方法，通过对信息的外在特征和内容特征的描述和序化，实现无序信息向有序信息的转化。在进行信息整理时，首先要从甄别信息开始，一种信息是自己收集的，可靠度较高；而对承包人提供的信息就要从信息采集是否规范、采集手段是否可靠等方面考虑，进行选择、核对以及必要的汇总，对动态的数据及时更新。

其次对信息进行筛选，随着工程建设项目规模的日益大型化，信息量也日渐增多，在不同阶段，不同工程时期，决策者关注的信息内容都不同，如何从中筛选出准确的信息至关重要，按照筛选工作的原则：保障再现性、遵循依存关系、追求经济性，从组织、管理、技术、政策法规四个维度在工程信息资源中筛选出核心信息，使工程项目管理者能够抓住重点信息。筛选解决了信息分类的部分，按建设工程的目标可将信息划分为：投资管理信息、质量管理信息、进度管理信息、合同管理信息。将各种信息按一定的原则和方法进行分类，并建立起一定的分类系统和排列顺序，以便管理和使用信息。对信息进行分类处理后，要建立信息数据的检索并存储。随着计算机应用技术的广泛使用，选择适当的数据库软件对信息进行存储，如foxpro、access和excel等，信息检索与信息存储是不可分割的，信息检索是通过信息存储体系来实现的。(三)工程信息的开发利用

1、传递。对信息进行分类加工后，要及时以规定形式提供给需要使用数据和信息的部门，保证其在第一时间方便地得到所需要的一切信息，并确保不向非相关人员提供任何信息和数据。

2、分析。投资信息的分析是通过分析合同价组成，按照投资目标体系，结合已完工程量、付款申请表及工程量变化表和费用索赔表，对投资信息进行分析。质量信息的分析是按照质量控制流程、制度、方法，对质量抽样检查的数据进行质量控制的风险分析，对质量事故的原因进行分析并形成报告，以便更好地进行质量监理。进度信息的分析是将项目实施情况和计划值或合同目标进行比较，找出差异，对结果进行分析，找出产生差异的原因并在后期工作中加以改进，使项目目标得以切实实现。合同信息分析是合同是一个项目的主灵魂，根据对合同的分析，了解责任方的权利和义务，并对合同变更、执行以及合同索赔进行动态跟踪，以便更好地指导项目建设。

3、评价。投资评价是审查其是否符合投资的目的，是否偏离投资目标；质量评价是审查是否符合相关政策及规范标准，质量控制是否到位以及对后续质量控制的借鉴；进度评价是审查是否严格按施工总计划进行，及实际偏离计划的差异对总计划的影响；合同评价是审查是否严格按合同相关条款执行，以及合同变更对工程的影响。

4、利用。信息是管理决策的依据，管理决策是否及时准确，主要影响因素之一就是信息提供得是否及时和信息是否充足和可靠。如只有业主得到监理工程师提供的关于承包人按合同要求完成了某一分项或者单位工程的施工信息后，才能做出支付款项的决定。信息还是协调参建各方关系的媒介，是协调各参建单位的关系，信息起着至关重要的作用。只有掌握足够、可靠的信息，才能借助于信息的媒介作用，协调好建设各方的关系，从而更好的促进工程建设。(四)对目前信息管理的建议

目前我国的工程建设日新月异，建设水平和规模有了大幅度的提高，然而信息管理相对滞后。为提高工程信息管理水平，笔者认为应该在以下方面入手：

1、建立先进的工程信息管理模式。充分借鉴国内外先进的管理模式，结合国内实际情况，建立一套行之有效的工程信息管理模式。

2、充分利用计算机进行管理。以行业主管部门为主导，建立相对应的数据库，统一行业资料格式和计算机接口，充分利用计算机的优势，形成全国统一的计算机管理模式。

3、培养工程信息管理人员。不仅要培养出专业工程信息管理人员，同时对参与工程建设的管理、技术人员都要进行相关的培训。

4、建立工程信息管理的规章制度。规定相关人员的信息管理职责，并形成对应的管理网络。最关键的是，从行业主管部门到承包人，要对工程信息管理充分重视，解决目前工程信息管理较为传统的模式向先进管理模式的转化，提高管理水平。

八、确保工程建设采取的沟通协调管理措施；

现代项目中参加单位非常多，形成了复杂的项目组织，各单位有不同的任务、目标和利益，他们都企图指导、干预项目实施过程。项目中组织利益的冲突比企业中各部门的利益更为激烈和不可调和，而项目管理者必须使各方而协调一致、齐心协力地工作，这就显示出项目管理中沟通与协调的重要性。

沟通是组织协调的手段，是解决组织成员间障碍的基本方法。协调的程度和效果常依赖于各项目参加者之间沟通的程度。实际工作中，主要存在的沟通障碍包括语言障碍、知识水平的限制、知觉的选择性、心理因素的影响、沟通渠道的选择、组织结构的影响、信息量过大七种障碍。

（一）克服上述障碍，管理过程中要采用提高沟通效率的技巧与建议：

1、澄清概念。项目经理在沟通前要有系统地思考，分析和明确沟通信息，并充分考虑接收者及可能受到该项沟通影响的所有人。

2、进行必要的信息交流。现代社会变化迅速项目经理只有从大量的信息中进行选择，把有用的和工作密切相关的信息传递出去，才能收到应有的效果。

3、确定沟通的目的与目标，进而确定沟通的内容。

4、沟通时要考虑一切环境，包括沟通的的背景、社会环境、人的环境以及过去沟通的情况。

5、计划沟通内容时，应尽可能取得他人意见，与他人商议，获得更深入的看法及获得他人的支持。

6、用语言或非语言准确表达自己的想法。

7、在信息沟通后必须设法取得反馈，以弄清下属是否愿意遵循，是否采取了相应的行动等。

8、项目经理要言行一致，以自己的行动支持自己的想法与说法，而且更有效的沟通是行重于言。

9、做一个“好听众”，在听取他人的陈述时要专心，明确对方说些什么。

（二）工程项目管理中，应该着重做好以下各项沟通与协调工作：

1.内部人际关系的协调。项目经理部是项目组织的领导核心。通常，项目经理不直接控制资源和具体工作，而是由项目经理部中的职能人员具体实施控制，这就使得项目经理和职能人员之间以及各职能人员之间存在界限和协调。项目经理的协调上作包括：

（1）项目经理与技术专家的沟通。技术专家往往对基层的具体施上了解较少，只注意技术方案的优化，注重数字，对技术的可行性过于乐观，而不注重社会和心理方面的影响。项目经理应积极引导，发挥技术人员的作用，同时注重全局、综合和方案实施的可行性。

（2）建立完善、实用的项目管理系统。明确各自的工作职责，设计比较完备的工作流程，明确规定项目中正式沟通方式、渠道和时间，使大家按程序、按规则办事。

（3）建立项目激励机制。由于项目的特点，项目经理更应注意从心理学、行为科学的角度激励各个成员的积极性。例如：采用民主的工作作风，不独断专行；改进工作关系，关心各个成员，礼貌待人；公开、公平、公正地处理事务；在向上级和职能部门提交报告中，应包括对项目组织成员的评价和鉴定意见，项目结束时应对成绩显著的成员进行表彰等。

（4）形成比较稳定的项目管理队伍。以项目作为经营对象的企业，应形成比较稳定的项目管理队伍，这样尽管项目是一次性的、常新的，但项目小组却相对稳定，各成员之间相互熟悉，彼此了解，可大大减小组合摩擦。

（5）建立公平、公正的考评工作业绩的方法、标准，并定期客观、慎重地对成员进行业绩考评，在其中排除偶然、不可控制和不可预见等因素。

2、项目经理部与企业管理层关系的协调依靠严格执行项目管理目标责任书“。项目经理部受企业有关职能部门的指导，两者既是上下级行政关系，又是服务与服从、监督与执行的关系。企业要对项目管理全过程进行必要的监督调控，项目经理部要与企业签定责任状，尽职尽责、全力以赴地抓好项目的具体实施。

3、项目经理部与发包人之间的协调，发包人代表项目的所有者，对项目具有特殊的权利，要取得项目的成功，必须获得发包人的支持。

4、项目经理部与监理机构关系的协调：项目经理部应及时向监理机构提供有关生产计划、统计资料、工程事故报告等，应按《建设工程监理规范》的规定和施工合同的要求，接受监理单位的监督管理，搞好协作配合。项目经理部应充分了解监理工作的性质、原则，尊重监理人员，对其工作积极配合，始终坚持双方目标一致的原则，并积极主动地工作。在合作过程中，项目经理部应注意现场签证工作，遇到设计变更、材料改变或特殊工艺以及隐蔽工程等应及时得到监理人员的认可，并形成面材料，尽量减少与监理人员的摩擦。项目经理部应严格地组织施工，避免在施工中出现敏感问题。与监理人员意见不一致时，双方应以进一步合作为前提，在相互理解、相互配合的原则下进行协商，项目经理部应尊重监理人员或监理机构的最后决定。

5、项目经理部与设计单位关系的协调。项目经理部应在设计交底、图纸会审、设计洽商与变更、隐蔽工程验收和交工验收等环节与设计单位密切配合，项目经理部应注重与设计单位的沟通，对设计中存在的问题应主动与设计单位磋商，积极支持设计单位的工作，项目经理部在设计交底和图纸会审工作中应与设计单位进行深层次交流，准确把握设计，对设计与施工不吻合或设计中的隐含问题应及时予以澄清和落实；对于一些争议性问题，应巧妙地利用发包人与监理工程师的职能，避免正面冲突。

6、项目经理部与材料供应人关系的协调项目经理部与材料供应人应该依据供应合同，充分利用价格招标、竞争机制和供求机制搞好协作配合。项目经理部应在项目管理实施规划的指导下，认真做好材料需求计划，并认真调查市场，在确保材料质量和供应的前提下选择供应人。为了减少资源采购风险，提高资源利用效率，供应合同应就数量、规格、质量、时间和配套服务等事项进行明确。

7、项目经理部与分包人关系的协调项目经理部与分包人关系的协调应按分包合同执行，正确处理技术关系、经济关系，正确处理项目进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、生产要素管理和现场管理中的协调关系。项目经理部应加强与分包人的沟通，及时了解分包人的情况，发现问题及时处理，并以平等的合同双方的关系支持承包人的活动，同时加强监管力度，避免问题的复杂化和扩大化。

8、项目经理部与其他单位关系的协调项目经理部与其他公用部门有关单位的协调应通过加强计划性和通过发包人或监理工程师进行协调。

九、对降低工程造价、缩短工期、保证质量有采用价值的建议。

（一）提高工程质量保证工期降低造价的主要措施

1、技术措施：

（1）根据工程实际合理划分流水段，各工种按流水段施工，减少了施工人员，做到了各工种合理有序的流动。

（2）合理配管及管件材料，减少不必要的接口，以节约成本。

2、管理措施：

（1）推行全面质量管理、提高施工管理水平，合理组织，减少窝工、抢工现象，有效利用现有施工场地，减少二次搬运。

（2）严格材料管理制度，坚持按计划进料，做到不积压、减少退料，并严格限额领料，严格领退料手续，作好材料保管工作。

（3）施工现场设集中垃圾站，及时集中分拣、回收、利用、清运。（4）施工人员操作做到工完料净场地清。

（二）提高工程质量保证工期降低造价的合理化建议

1、管理方面的建议

（1）加强工程项目的成本管理，编制工程成本控制计划，增收节支，定期进行成本分析，采取降低费用开支、增加盈利。

（2）编制科学合理的施工计划。项目部根据工程总进度计划及时编制安装工程分部施工进度计划，充分采用交叉施工、流水作业等手段，科学安排施工的各要素，并严格落实，减少窝工、停工等现象，提高劳动生产率。

（3）项目部在满足施工进度的前提下，科学编制月、季度要料计划；加强现场材料管理工作，做到用料计划准确无误，按工程进度需要，组织不同品种、规格的材料分批进场。材料、设备的采购要货比三家，最后确定供货单位，批量材料争取由厂家直接供应，以减少中间流通环节，降低材料采购的成本。进场的材料的设备要减少露天堆放的时间，防止自然损耗的丢失，减小保管费用。施工时做到限量领料，合理用料，降低材料的损耗量。

（4）尽量在原材料或半成品的产地完成质量验收，减少材料报废率等。

（5）加强劳动力的调度与管理，按工程进度的需要配备劳动力，对施工班组采取比较彻底的责任承包办法，工资分配同所完成的工程挂钩，提倡一专多能，减少间歇窝工及非生产用工。

（6）施工机具配备要合理，选用效率高的施工机械，提高生产率及机械化施工水平。

（7）选用先进合理的施工工艺及施工方法，充分利用施工场地，扩大拌制工作面，提高拌制加工效率，减少工程费用。

（8）加强对过程产品质量的控制和管理，保证产品一次成优，减少返工等现象，以质量保进度，以质量降成本。

（9）认真实施各项质量制度。在施工过程中，项目部应按公司质量手册、程序文件的要求确保质量体系的有效运行，严把各项质量检验关，对卫生间、隐蔽工程等重点部位加强监督检查，将质量隐患消除在萌芽状态，避免因质量问题而造成的整改、返工损失。

（10）合理组织施工，对安装工程来说，工程前期，施工配合工期长，耗工量大，后期工程量集中，工期紧、压力大，在施工安排上要及早采取相应的措施，做到边配合，边加工，有安装条件的抓紧施工，以分散施工高峰期的工作量，减轻工程后期对安装工作的压力，做到均衡施工。

（11）在施工过程中，积极推行新工艺、新材料、新机具等新的施工方法手段，以提高施工效率，降低工程费用，注重技术革新和合理化建议工作，以确保工程质量、进度及成本目标的实现。

（12）注重工程的收尾及交付使用，保证及早发挥效益。工程完工后，尽快拿出工程结算资料，做到工完、场清、帐清，使企业的效益及时得到体现，保证资金的正常回笼，加快资金的周转，降低财务费用。

第五篇：北京物业管理法律法规(考试大纲)

北京物业管理法律法规（考试大纲）

第一部分 全国性法律、法规

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求

掌握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业管理条例》的主要内容； 熟悉：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容；

了解：《民法通则》、《消防法》、《保安服务管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。

（三）要点说明

1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容； 2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容； 3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容； 4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；

5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；

6.《物权法》中业主共同决定事项的内容； 7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；

8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力； 9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围； 10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；

11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容； 12.《物业管理条例》对《管理规约》的规定；

13.《物业管理条例》中业主的定义，业主的权利与义务； 14.业主大会的组成与性质； 15.业主委员会的职责；

16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定；

17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容；

18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容； 19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定； 20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定；

21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容； 22.《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理； 23.最高人民法院认定业主的条件；

24.最高人民法院对物权法所称专有部分的解释； 25.最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；

26.最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定； 27.最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定； 28.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定； 29.最高人民法院对业主予以支持的行为；

30.最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为； 31.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；

32.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求； 33.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为； 34.《民法通则》中与物业管理密切相关的规定； 35.《消防法》中与物业管理密切相关的规定；

36.《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项； 37.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为； 38.城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则； 39.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。

第二部分 北京市物业管理政策法规

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试物业项目负责人对北京市出台的《北京市物业管理办法》及配套政策等物业管理法规的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求

掌握：《北京市物业管理办法》、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》等所规定的主要内容；

熟悉： 《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》、《业主共同决定事项公共决策平台使用规则》、《北京市住宅区临时管理规约制定规范》、《北京市物业管理行业专家管理办法》等法规的主要内容；

了解：《北京市住宅物业服务标准》、《北京市供热采暖管理办法》、《北京市有限空间安全作业生产规范（试行）》、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》、《北京市电梯安全监督管理办法》、《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》、《北京市大 3 型社会活动安全管理条例》等文件中涉及物业管理相关专业范围的要求条款。

（三）要点说明

《北京市物业管理办法》

1.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义；

2.《北京市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则； 3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定；

4.《北京市物业管理办法》对建设单位承担物业管理责任及委托专项服务的规定； 5.《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分；

6.《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责；

7.新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准； 8.建设单位撤出管理区域的规定；

9.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具体事项范围和决定规则； 10.业主大会的组成主体；

11.建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件；

12.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时需提交的材料；

13.业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定； 14.《北京市物业管理办法》对物业服务合同内容的规定；

15.《北京市物业管理办法》对于物业服务企业委托外包服务的要求； 16.《北京市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定；

17.《北京市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定； 18.对拒不撤出物业管理区域的原物业服务企业，新物业服务企业和业主为争取权益 4 可采取的合法手段；

19.《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目的规定； 20.对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》 21.房屋建筑使用安全管理应遵循的原则； 22.房屋建筑的安全责任人及其承担的责任； 23.房屋建筑管理人及其职责；

24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为； 25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；

26.房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件； 27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式； 28.依法取得房屋修缮工程施工许可的要求； 29.危险房屋的处理类别； 30.房屋应急抢险遵循的原则。

《北京市住宅专项维修资金管理办法》

31.按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围； 32.关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；

33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围； 34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围；

35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则； 36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序； 37.危及房屋使用安全的紧急情况范围； 38.不得从住宅专项维修资金中列支的费用。《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》

39.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围； 40.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定； 41.住宅专项维修资金的审批条件；

42.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况； 43．使用住宅专项维修资金的工程项目范围。《北京市物业服务企业信用信息管理办法》

44．本市物业管理信用信息系统动态监管的分工和职责；

45．物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及行政主管部门的具体要求；

46．物业项目负责人岗位制度的要求和规定；

47．物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式； 48．物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定； 49．物业服务企业及项目负责人信用信息的用途。《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》 50．物业服务第三方评估监理的概念；

51．各当事人委托物业服务评估监理服务的相关规定；

52．物业服务评估监理业务包括的业务范围、收费方式、付费主体；

53．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人承担的责任；如何开展评估业务；

54．《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。

《北京市物业项目交接管理办法》 55．物业项目交接的含义； 56．物业项目交接的内容和程序； 57．交接过程中对各方行为规范的要求； 58．应急物业服务的适用情形和具体要求。《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》

59．物业管理区域内可以使用决策平台表决的事项； 60．业主一卡通的发放方式；

61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项； 62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作； 63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。《北京市住宅区临时管理规约制定规范》 64．临时管理规约的制定主体和时间； 65．临时管理规约的基本内容； 66．临时管理规约的必备条款。《北京市物业管理行业专家管理办法》 67．物业管理行业专家的资格条件； 68．物业管理行业专家的工作范围； 69．物业管理行业专家的权利和义务。《住宅物业服务标准》

70．对《住宅物业服务标准》基本规定的理解； 71．住宅物业服务标准分级，每一级标准包括的内容；

72.各级标准之间，在物业服务基本要求、消防安全防范、公共秩序维护等方面的主要区别。

《北京市供热采暖管理办法》

73.供热单位在供热服务中应当遵守的相关规定；

74.对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。

《北京市有限空间安全作业生产规范》

75.有限空间的定义、包括的类型；

76.在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项； 77．对生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定。

《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》 78.地下空间的产权人、管理单位利用地下空间应当遵守的规定； 79.地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定；

80.利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，应当遵守的规定。

《北京市电梯安全监督管理办法》

81.《北京市电梯安全监督管理办法》对电梯使用单位的要求； 82.电梯使用单位安全管理人员应当履行的职责。

《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》 83.装修人在装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会应采取的应对措施；

84.装修人出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，房屋管理单位采取的处理措施。

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》 85.业主委员会可作为原告参加诉讼的条件； 86.审理追索物业服务费案件对诉讼时效的确定；

87.业主可以要求物业管理企业承担财物、车辆丢失或毁损责任的前提条件。《北京市大型社会活动安全管理条例》

88．本市对大型活动实行安全许可制度的具体规定；

89．在大型活动中，主办者、场所提供者以及公安机关分别履行的职责； 90．大型活动安全工作方案应当包括的内容；

91．大型活动主办者、现场安全工作人员、参加人员应当遵守的规定。