第一篇：房地产项目年度工作计划
华瑞·尚品
2012年营销工作规划 天翔咨询 二零一二年二月
前 言
本项目自2011年上半年开始销售，在销售期间住宅产品受刚性需求客户带动，成交量较好，公寓产品受国家调控政策影响，成交量滞后，2012年如何解决公寓销售突破，保证住宅稳步销售，快速完成项目销售的目标是本项目工作的重点，结合目前市场形势，对项目产品特征、客户群特征深入分析，挖掘出项目的核心竞争力，并以此为依据确定了项目的总体营销推广策略及执行方案。
请审阅。
一、市场分析
（一）市场概况 1、2011年持续升级的限购、限价、限贷等调控政策不断出台，房地产市场在“限制”中前行，购房者持续观望，在2011年下半年，销售情况明显受阻，房屋成交量下降； 2、2012年房地产调控——持续“限制”，保障房+房产税护航，对今年的市场行情仍面临严峻的考验；
3、面对严峻的市场形式，项目周边楼盘均推出促销措施来保障项目的成交量；
4、公寓竞争楼盘存量较多，在整体市场大环境波动下，客户购买信心不足。
（二）竞争楼盘分析：
1、住宅：
小结：
◆区域内竞争楼盘较少，除橄榄城外，多数项目均处于尾盘阶段，住
宅市场竞争压力较小，有利于项目的销售；
◆本项目目前剩余房源多为高楼层总价高客户承受力有限，客户对于小区规模、小区配套、教育配套等要求较高。
2、公寓
小结：
◆受国家调控市场形势的影响，公寓客户购买信心严重不足，观望心理严重，2011年推出的公寓项目，整体销售量较低； ◆本项目销售价格较高，与和本项目直接竞争的御景大厦项目价格差距较大，造成一定客户量的流失。
二、项目分析
（一）剩余产品分析 1、4#住宅剩余40套（不含2层）。——面积
—— 4号楼销控
备注：★ 为剩余房源，二层暂未销售。篇二：房地产建设开发公司2013年度工作总结和2014年工作计划
以安全为本 将精品做精 让亮点更亮 ****地产公司2013年工作总结和2014年工作计划 2013年是****项目进入全面施工阶段的重要一年，我司在上级集团的正确领导下，紧抓项目的施工安全、质量、进度、成本管理，全体员工齐心协力，团结拼搏，真抓实干，扎实推进各项工作，切实完成了年初制定的各项经营管理目标。2013年工作回顾
一、重点工程进展概况
我司今年继续全力推进公司重点工程——**项目的各项建设任务，目前总体施工进展顺利，在全年建设过程中，各项重点任务亮点纷呈，取得了多个阶段性成果：
一是安全生产实现零事故。公司把“全力以赴，抓好深基坑工程安全施工，确保工程质量优良”作为全年安全管理工作的目标与口号，始终将安全生产当着头等大事来抓,2013年，****项目施工工地未发生一起安全责任事故,取得了零安全事故的好成绩，为接下来的各项施工任务打下良好基础和开端。
二是拆迁报建解决遗留问题。**场地一直是本项目最大的社会不稳定因素，我司经过不断努力和近大半年的艰难谈判，最终于*月*日成功签署正式协议，将场地移交施工单位。此外，我司在春节前全力推进施工许可证办理手续，积极主动与政府相关职能部门对接，于*月*日提前取得了本项目的《建筑工程施工许可证》，标志着****项目工程审批的证书全部闭合，项目建设进入全面提速阶段。
三是绿色建筑取得关键突破。作为****房地产项目品牌战略的重要任务，****项目三大认证指标已基本全部到位。*月下旬，中国绿色建筑认证通过省住建厅评审；**月中旬，我司今年主动引入的**市节能示范项目申报获得通过，获最高额度***万元补贴；12月上旬，经过我司多次组织内部评审和优化调整，美国leed认证突破原定银奖的申报目标，以高分进一步冲击金奖等级，目前已通过美国绿委会官网初审。本项目真正成为***市的绿色“双认证”节能示范建筑。四是深基坑施工节点全部按时完成。在实体施工进度方面，我司在公司领导的正确指导下，全体工程建设人员不分节假日奋战在工地第一线，共同努力克服了施工场地狭小、土方外运受限、台风异常频繁、周边业主投诉干扰等种种困难和不利因素，通过优化结构设计、创新土方调运方式、优化降排水工艺、合理安排组织施工等手段，保质量、抓安全、赶进度。截至**月**日，****项目深基坑已完成底板垫层及核心筒
混凝土浇筑施工，并已全面开始底板钢筋绑扎工程，全部完成了年初制定的实体施工进度计划三个关键节点（地下连续墙、工程桩完成时间及底板开始施工时间）的任务指标。
二、全年具体工作总结
按照今年上级公司“深化大国资改革，打造国企航母”的全局部署和全新理念，对于公司全体员工而言，2013年的工作重点是：“全力以赴抓好重点工程建设管理，打造****房地产精品工程”，我司在六个“精”字上大做文章，立足现实、着眼长远，靠双手描绘未来，靠勤奋创造业绩。
（一）在任务安排上做到“精兵强将” 2013年，****房地产项目的推进依靠公司全体员工的责任
心和管理协调能力，在任务安排上对项目工作目标和进度计划进行细分，做到“分工不分家”，并注重日常落实督查。
1.内控管理，分工明确。
今年年初，我司在进行深入细致研究讨论的基础上，根据 ****项目已全面进入施工阶段的工作特点，结合施工项目管理的实际需求，工作重点从项目报批转到项目施工管理上，重新对领导岗位和各部门人员的人事安排进行了调整，将工程项目管理所要求的技术、安全、质量、造价等岗位职责落实到相关专业人员身上，做到明确分工，各司其责。
2.制度建设，持续完善。
今年2-4月，我司结合建筑工程项目管理的业务特点，先后制定和完善了《安全生产管理办法》、《质量管理办法》、《设计变更管理办法》、《计量和支付管理办法》、《内部招投标工作规范》等8项工程管理制度，逐步建立健全较为科学的工程项目管理机制，有效规范了各参建单位的职业行为和工作流程。3.每周例会，狠抓落实。
为了更好地掌握工程施工动态，同时提高项目施工各方的凝聚力，我司坚持每周组织各参建单位主要负责人员定期会议，全年累计共召开40多次工程例会，对施工中存在的问题和困难及时研究、及时解决，提高工作效率。并在每周三前以图文简报的形式，向公司领导书面汇报工程进展情况和存在困难，让领导第一时间了解项目情况。4.人文关怀，提升士气。
今年5月下旬起，我司开始部署高温抗暑工作，其中尤其重视关注施工人员高温作业的感受。按照上级公司领导的指示和工作计划安排，我司代表先后多次到工地现场为一线施工作业的工人分发了清凉饮料慰问品和了解工人的情况、需求，鼓励工人们既要做好本职工作，落实安全措施，又要注意关心自身健康和安全，力所能及地解决工人的实际问题。充分调动和提升全体建设者的积极性和干劲。
（二）在安全管理上做到“精细控制”
深基坑施工是今年安全管理任务的重中之重，我司通过加大安全管理和现场规范作业检查力度，继续保持安全监管的高压态势，严防各类事故发生，确保了安全生产形势稳定，顺利实现了全年安全生产无责任事故的目标。
一是超前预控，严密布防重大危险源。
按照上级公司的要求，我司组织安全管理人员成立专项工作小组，对本项目的重大危险源进行详细的调查和评价，并对每一个重大危险源最可能发生的不为、现场危险信号、可能产生的后果和应对控制措施等方面进行了分析和汇总，并编制成风险分析报告，全面指导本项目安全生产事故的预防和布控工作。
二是文明施工，精心打造和谐文明施工环境。
为了确保本项目现场文明施工和环境保护措施严格按照相
关标准进行布臵和管理，同时尽量减少项目施工对周边居民的影响，从工程开工以来，我司安全办多次对施工场地内外的环境卫生、噪音扰民、施工泥浆废水的排放等情况进行了专项检查，对发现的问题要求施工单位及时整改，为本项目的顺利推进建立一个和谐、文明的施工环境。
三是检查监督，保持隐患排查高压态势。
在日常工作中，我司不断加大安全检查和安全隐患整改工作力度，做到安全检查监督工作日常化、规范化。尢其是加强春节、五一等重点节日时段的安全检查，公司领导带头严格执行值班制度，确保安全巡查不间断。至今年11月，公司安全办通过日常检查共发现存在的安全隐患30多处，联合监理单位共开出检查整改通知书10多份，已经全部要求施工单位进行整改，并已按要求整改好。
四是应急管理，提高安全意识和应急技能。
作为今年安全应急管理的重点，我司根据有关法律法规和
《生产经营单位安全生产事故应急预案编制导则》，结合****房 地产项目的危险源状况、危险性分析情况和可能发生的事故特点，制定了相应的应急预案。今年7-9月台风暴雨异常频繁，面对不可抗力因素的影响，我司与各参建单位积极应对，细化分工，落实责任，采取了包括提前预警、设备防雨防潮、工地废弃泥水导排等多项应急措施，用实际行动保障施工进度安全、顺畅。
（三）在施工质量上做到“精雕细琢”
质量是建筑工程产品的灵魂。质量上放松要求，不能精益求精、精雕细刻，打造精品工程就是一句空话。我司要求全体参建工程人员，必须做到对每一项材料、每一道工序质量都严格把关，环环相扣，确保各项质量措施落实到位。1.顺利完成深基坑方案专家评审工作
按照上级领导的统一部署和相关规定，我司在今年1月组织了多次专项施工方案评审会，邀请了5名经验丰富的专家对****项目深基坑设计、支护方案、施工和第三方监测等进行咨询论证和方案把关，务求在质量安全和可靠性方面进一步优化和完善。经众专家反复研究，充分论证后，一致认为方案总体上科学、合理、安全，同时提出了进一步优化的技术措施和意见。
2.高度重视图纸会审及技术交底工作
为了使施工人员充分了解工程设计特点和意图，掌握工程关键部分的质量要求，在质量技术管理工作中，我司针对地下连续墙、土方开挖、内衬墙防水等重要分部分项工程，都专门组织召开了图纸会审和技术交底会议，贯彻落实各项质量、技术标准，施工难点等有关细节。此外，在每项重要工序的施工前，要求施工方技术人员必须组织对工人进行现场技术交底工作，尤其对搅拌桩、大直径旋挖桩等等各关键部位和工序，强调书面签字技术交底制度，严把事前防控关。篇三：房地产开发项目2012年度营销计划(经典版)玉 珑 湾 项 目 2012年度营销计划 2012年10月10日
目 录
一．年度营销目标.....................................................................二．年度营销计划及预算控制...........................................................（一）主要营销阶段划分及时间节点.................................................（二）推广预算..................................................................（三）各营销阶段描述............................................................1.销售准备阶段..............................................................（1）阶段主要工作内容：................................................（2）推广经费预算......................................................（3）主要工作安排表....................................................2.销售蓄客阶段..............................................................（1）阶段主要工作内容：................................................（2）推广经费预算......................................................（3）主要工作安排表...................................................3.开盘及强销阶段...........................................................（1）阶段主要工作内容：...............................................（2）推广经费预算.....................................................（3）主要工作安排表...................................................三．人员架构、岗位职责、到岗时间....................................................（一）人员架构.................................................................（二）岗位职责.................................................................1.策划部经理...............................................................2.销售部经理...............................................................3.销售专案.................................................................4.销售主管.................................................................5.销售专员.................................................................（三）到岗时间.................................................................四．人员职级、薪资标准及销售佣金标准............................................（一）人员职级、薪资标准........................................................（二）销售佣金标准.............................................................一．年度营销目标 2013年度营销目标为1.3亿元人民币（暂定）2013年度实现销售面积约10000平方米（暂定）
二．年度营销计划及预算控制
（一）主要营销阶段划分及时间节点
（二）推广预算
总体推广预算为年度销售金额×2.5%，详细预算如下： 1.按阶段划分 2.按用途划分 篇四：某知名房地产公司2011年度工作计划(框架)**房产2011年度工作计划（框架）
第一章
绪论.........................................................................................................................................2 第二章
三年（2011-2013）经营发展规划.......................................................................................3
一、2011年总的经营任务............................................................................................................3
（一）指导思想.....................................................................................................................3
（二）主要任务.....................................................................................................................3
二、2012年总的经营任务............................................................................................................3
（一）指导思想.....................................................................................................................3
（二）主要任务.....................................................................................................................4
三、2013年总的经营任务............................................................................................................4
（一）指导思想.....................................................................................................................4
（二）主要任务.....................................................................................................................4 第三章
2011年度工作计划................................................................................................................5
一、经营目标.................................................................................................................................5
二、经营费用预算.........................................................................................................................5
三、基本组织规程.........................................................................................................................6
（一）明确机构权责.............................................................................................................6
（二）整理组织架构.............................................................................................................6
（三）完善决策—执行程序.................................................................................................8
（四）健全部门职能.............................................................................................................9
（五）实施基本管理制度...................................................................................................11
四、基本管理措施.......................................................................................................................15
（一）规范人事管理...........................................................................................................15
（二）流程设计、制定标准...............................................................................................16
（三）强化总部职能部门服务意识与作用.......................................................................16
（四）提升外场团队对公司的向心力和凝聚力...............................................................17
（五）提升开源节流意识，加强资金与物资使用效率...................................................17
（六）深化企业文化和品牌形象建设...............................................................................18
（七）用信息化手段节约成本、提高效率.......................................................................18
（八）健全商会大厦办公楼枢纽功能...............................................................................18
（九）加强项目拓展和运作管理.......................................................................................19
（十）筹划设立区域子公司...............................................................................................21
五、代理业务经营计划...............................................................................................................21
（一）制定和完善基本操作程序.......................................................................................21
（二）意向项目管理...........................................................................................................25
（三）存续项目管理...........................................................................................................27
六、开发业务经营计划...............................................................................................................33
（一）注册开发公司、获取开发资质...............................................................................33
（二）制定和完善基本操作程序.......................................................................................33
（三）意向项目管理...........................................................................................................34
七、中介业务经营计划...............................................................................................................34
（一）实行统一管理...........................................................................................................34
（二）明确指标，签订经营责任书...................................................................................35
（三）制定门店年度工作计划...........................................................................................35 第一章 绪论
时光荏苒，跟随着中国的经济发展，尤其是房地产业的发展步伐，**走过了11个年头，在中国市场经济的大海中，迎风破浪，厚积薄发，逐步成长，通过坚持不懈的创新和拼搏，在资源、经验、资金、专业、团队等企业经营管理全方位取得了良好积淀。
在新的3年历史阶段，**公司将以企业家的胸怀和抱负自励自新，以“创造价值、回馈社会”为企业使命，以“坦诚做人、踏实做事、诚信经营、和谐发展”为经营宗旨和核心价值观念，以“专业、团结、拼搏、高效”为行为准则，以“选对人、培育人、用好人”为用工原则，以谋求高利润项目、快速积累资金为经营目标，力求实现管理上台阶、业务跨区域、产业全方位、品牌有影响、实力大提高。
中国的房地产业经历黄金十年，已经成为中国经济的支柱产业，同时也成为绑架中国经济的一块顽疾，但是随着中国经济持续向好发展和城市化进程，作为区域政治、经济、文化和物质资源的城市，尤其是中小城市，房地产还有很大的操作空间和升值空间，房地产业作为**公司立业之本，不能也很难短期内进行行业转换，所以未来三年，公司不管客观条件上有多少困难，一定要稳定心神、坚定信念，做深行业，做精产品，根据“以项目为支撑，由管理求效益”的指导思想构建并发展好三个产业链体系：房地产开发、代理和中介，通过强化内功提升专业、审时度势把握机遇、精耕细作做好项目，开源节流积累资金，为企业下一个三年发展奠定基础，瞄准成为上市公司的宏伟目标小步快跑！
第二章 三年（2011-2013）经营发展规划
一、2011年总的经营任务
（一）指导思想
项目导引（多找项目，选对项目，做好项目），管理保障，多创利润。
（二）主要任务
1、完善总部职能，循序渐进理顺组织架构和管理规程；同时优化、增补团队成员，通过内训、外训及职业历练提升专业化素质，有意识地加强重点人才培 养，择重对总经理型人才的选拔和培养。
2、把代理项目作为公司立足的重点和基础，力争跟大的开发企业合作，以“大
项目、利润高、短平快”为项目谋取原则，全年力争做好3-5个项目，酝酿 建立湖北和江苏区域总部，代理销售额达到10亿元。
3、向产业链上游发展，介入开发领域，合作开发1-2个项目，首选跟吴芳芳、金马
房产、汇金房产合作。
4、整合二手房管理体系，设立总监岗位，提升二手房门店营销能力和利润额。
5、塑造企业文化体系，提升团队向心力和凝聚力。
6、设立扶助基金，首先用于为公司员工帮困解难，为社会提供必要捐助。
二、2012年总的经营任务
（一）指导思想
以文化和业绩带动品牌，凭管理和效益实现跨越。
（二）主要任务
1、设立控股公司，进一步完善公司管理体系，加强文化和品牌建设，逐步开展公共
关系建设；
2、扩大代理业务横向发展，建立2-3个区域总部：首选湖北、江苏、陕西、山东，代理销售额12-15亿元。
3、深入战略联合，延续房地产开发。
4、二手房体系构建并实现较大发展。
5、着眼关注资本运作，拓展资本运作渠道。
三、2013年总的经营任务
（一）指导思想
合纵连横做大规模，兼并重组谋求上市。
（二）主要任务
1、区域总部设立3-5个，代理业务销售总额达到或超过18亿元。
2、控股或独立开发1-2个房地产项目。
3、完善企业文化建设（cis），品牌建设初建成效，有意识地投放企业形象广告。
4、二手房着手加盟开拓和管理，并取得一定成效。
5、尝试进入资本运作领域，筹划上市。
第三章 2011年度工作计划
一、经营目标
（一）代理业务：新代理3-5个高利润、短平快项目，销售额10亿元，盈利1800-2300 万元。
（二）开发业务：通过联合开发方式，介入1-2个房地产开发项目，单个项目投资总额控制在3000-5000万元。
（三）中介业务：初步实现统一管理，盈利210-260万元。
二、经营费用预算
结合上年度经营费用额度和本年度经营计划，编制本年度经营费用预算。
（一）经营费用总额： 万元。
（二）经营费用分解：
单位：千元 篇五：2012年房地产公司工作总结2013年度工作计划(2012.12.18)2012年房地产公司工作总结及 2013年工作计划 2012年是房地产公司业务实现稳定发展，可持续发展的关键一年，今年以来房地产公司全体员工本着“团结、拼搏、求实、创新”的工作作风，坚持发扬福中人的创业干劲，经过辛勤的努力，扫除了过去遗留的一系列疑难杂症，为公司持续稳定发展铺平了道路。全年各项工作进展总体较为顺利，实现竣工6.7万㎡，新开工7.4万㎡，基本实现了年初制定的目标，为集团产业园开发事业的可持续发展奠定了坚实的基础。具体总结如下：
一、三大基地建设稳步推进
（一）徐庄项目
徐庄项目利用靠近公司总部的优势，率先实现新突破。年初公司克服一重重困难，组建新班子，并破解一个个难题，最终完成了徐庄3号楼的竣工工作。4月底领取3号楼1-3单元的竣工备案登记表，并及时收回二单元业主深圳麦格米特电气股份有限公司房款940万元，6月上旬领取了4单元的竣工备案登记表。3号楼是一个整体，但要分割产权给4家业主单位，经过多方艰难的协调，终于在10月中旬领取4本房产证，并成功过户给4家业主单位，收回一千余万的售房尾款。在领取房产证过程中，公司与房产部门积极协调，为公司争取额外面积，增加房款约350万元。4号楼开工准备工作已经全面展开，一方面设计工作基本完成，单体方案已通过规划局审核，正在进行人防设计和施工图的图审工作。施工单位已接触了多家，目前仍在洽谈中。
（二）浦口项目
浦口项目2012年主要任务是：一方面全力协调一期施工单位启东公司，加快办理一期房屋的竣工备案登记表，办理房屋“两证”；另外一方面全力组织二期的开工工作。在集团的全力支持下，经过与施工方启东 公司历时半年多的艰难周旋，终于在7月2日领取一期工程的竣工备案登记表，于9月20日领取一期七栋楼和地下室的房产证。在办房产证中，由于房产测绘面积比规划面积少近1000㎡，经过与多方的艰难协调，并对房屋进行二次改造，最终争回了该面积，让公司减少房款损失约500万元。另外，二期工程的开工组织工作也有序推进，现场三通一平、图纸等工作都顺利完成。经过艰难的谈判，洽谈了近20家施工单位，最终由中江公司与我司合作承接二期两栋高层的施工，9月28日举行了开工仪式，目前，工程进展总体较为顺利。
（三）江宁项目
江宁项目一期工程停工了半年多，经过多次协调，施工单位丹湖公司才复工继续建设。目前，项目脚手架已落下，外墙涂料施工完毕，正在进行安装工程和一系列的扫尾工作包括室外工程和地下管网的施工。
二期开工建设的准备工作有条不紊地推进，报审规划方案，协调二期开工的临时供电和供水，报审二期施工图等工作已经完成，正在进行桩基单位和施工单位的招标工作。
二、营销工作逐步加强
公司年初就明确以招商营销工作为核心，一手抓工程建设，一手抓项目报批。上半年徐总对招商部门提出“三透”和“三定位”的要求，招商中心按此要求已经逐步把基础工作完善起来。下半年，招商中心的人员配置和组织架构明确并稳定了下来，拿出了招商奖励办法、销售基准价和招商销售计划，并分工三组分别负责三个项目，有的放矢地开展销售工作。通过实地调研，招商中心逐步搭建起了系统的招商销售平台的雏形，开拓了政府招商部门、商会行业协会、外地政府和大企业的驻宁办、投行、营销代理公司、同行交流等招商渠道，招商工作呈现蓄势待发的良好状态。
三、自身组织建设又上新台阶 2012年公司秉承专业化、规范化、制度化、集约化治企理念，优化
房产公司运作方式、完善各项规章制度和工作流程，打造一流开发建设团队，用人才和制度支撑公司快速发展。重点以完善制度、规范管理为中心，逐一理顺了各条业务流，有效提高了团队的工作效率。团队建设方面也有新成效，一方面集团下派了职能部门的精英员工加盟房地产，另外一方面公司内部提拔了优秀员工，初步构建起了房地产公司的领导班子；与此同时公司成立了五个协调小组，分别是设计工作协调小组、报批工作协调小组、工程建设工作协调小组、招商销售工作协调小组、突发事件应急处理工作协调小组，五个协调小组的组长由各分管的总经理助理担任，这样公司纵向和横向的工作便实现了全覆盖。通过调整，公司组织架构更加明晰、更加科学，团队工作效率和战斗力明显提高。
四、攻坚克难，奋力解决历史遗留问题
过去一年房地产公司一方面积极按常规开展工作，同时也拿出了大量精力来处理过去的历史遗留问题，包括与1号楼施工单位南通二建的工程款纠纷，与1号楼设计单位东南大学设计院的设计款处理，与1号楼装修单位金陵装饰、凯风装饰、银城装饰的纠纷，与3号楼施工单位华仁的协调，与浦口一期施工单位启东公司的纠纷协调，协调浦口二期桩基单位的工程款，与5家业主单位之间矛盾纠纷的调处等等一系列问题。这些问题既关乎公司的经济利益也关系公司的外在形象，房地产公司本着对公司负责对历史负责的工作态度，不计个人得失，克服重重困难，解决了部分历史遗留问题，有些还需要集团上下共同联动来加以解决。2013年工作计划
一、2013年经营目标
1、竣工面积：29,500㎡(其中江宁一期23,500㎡，江宁二期8号楼6000㎡）
2、新开工面积：13.1万㎡（其中徐庄四期4万㎡，江宁二期3.2 万㎡，浦口多层小独栋5.9万㎡）
3、管理好已开工项目：浦口二期26#和30#楼，总面积7.4万㎡
4、销售面积： 11万 ㎡（其中江宁 2万 ㎡，徐庄 3.1万 ㎡，浦口 5.9万 ㎡，（前提为江宁、浦口获得土地使用权）。
5、计划销售额： 7.1 亿元（其中江宁一期 1.1 亿元，徐庄四期 2.4 亿元，浦口二期 3.6亿元（浦口二期根据土地手续办理及工程进度进行补充）
6、配合集团法务部门，继续完成浦口一期售楼余款工作。
二、实现目标的具体措施
（一）进一步强化内部管理，加大人才培养力度
公司将进一步总结过去的管理经验，贯彻专业化、规范化、制度化、集约化管理理念，制定科学的管理制度和工作流程，做到重要工作有规可依，有序可循。在人事方面进一步理顺组织架构，科学分工，改进考核，淘汰落后员工，奖励有功的先进员工，保持队伍稳定性，提高员工执行力，切实提高工作效率。此外公司也鼓励员工钻研专业知识和专业技术，加大对员工的培训，提高队伍整体的专业化、职业化水平，重点打造自有招商团队。
（二）进一步强化工程管理，加大成本控制力度
公司将加强工程管理和工程纠纷的协调，确保对内有机构负责，不疏漏任何一个工程管理工作，对外按规范、按合约、按业内行规有效地控制施工企业，保证工程质量和进度，保证公司大利益。产业园项目的建安成本是产品成本的重头，公司将进一步加大成本控制，改进规划设计方案，改进施工工艺和流程，加大对施工方的动态审计和控制，有效减少成本，在工程建设中找经济效益。
（三）进一步强化前期报批，加大政府协调力度
新的一年公司将系统地规划前期综合报批报建工作，按规范有节奏地正常开展前期工作，避免过去头痛医头，脚痛医脚的被动局面。严格按照政府规定的有关规范来操作的同时，也利用好集团的优势资源，加
大政府有关部门的协调力度，促进报批报建工作的高效推进。此外公司将与集团顾问委员会和党委建立动态的公共资源信息库和工作动态推进表，避免由于工作岗位调动和人员流失而让工作陷入被动，以此建立长效保障机制。
（四）进一步强化招商销售，加大资金回笼力度
招商工作是2013年的重中之重，公司一切工作都将围绕招商销售来展开。招商工作主要围绕以下几点来开展，一是包装产品，打造产品的优势和亮点，打造福中项目专属的服务，提升产品的市场竞争力；二是建立系统的招商销售平台，包括政府招商部门、商会行业协会，投行代理公司，同行交流等；三是培养锤炼招商自有队伍，打造一支职业化的工业地产招商队伍；四是建立盈利模型和招商合作方式，给不同客户提供不同种类的合作方式，并建立不同的盈利模式。通过一系列的组合拳实现产品的快速去化，同时注意过去销售合同约定回款给公司带来的被动，在回笼售楼款和工程款支付上找到平衡点，即保证项目开发的资金平衡也实现集团的利润需求。
注：上述所有数据均为约数，最终数据以实际政府审批的有关文书为准。
第二篇：文档房地产项目工作总结及工作计划
20一 2007 工作总结及项目具体情况分析 在过去的 2007 年，洞山九龙湾项目组全体员工共同努力，最终完成并超额完成公司下达任务指标，在过去的一年里，项目经历了从无到有，从少到多的客户积累，现将 2007 年洞山九龙湾小区销售部总结报告及项目截至 2008 年 1 月 25 日销售具体情况分析如下： 1.年终总结 1 前期完成销售员上岗资格培训 2 销售员工作分配及案场制度制定 3 客户来电、来访统计分析 4 市场调研工作展开。5 协助策划部进行价格制定及销售思路剖析 6 顺利完成一二期开盘及房源销售工作 7 顺利完成公司下达销售任务及指标。8 项目到目前共签订定单 250 套，签订合同 237 套，网上备案 196 套。9 各个销售员努力工作，积极进取精神值得鼓励，为公司培养后续人才。2.项目截至 2008 年 1 月 25 日销售情况统计及分析 1 来电及来访客户分析 来访客户分析（区域成交比例分析）通过前期蓄水，截至 2008-1-25 共接待客户 2339 组，包括前期未到案场前发展商接待客户 500 组，通过客户总结统计出客户成交的主要来访区域为我们三标开盘前媒体推广打下良好的基础，下表统计分析日期从2007.07.21-2008.01.25 分析如下： 客户来访区 客户数 成交套 成交总量的成交 域 量 数 比例 田 田A区 130 5 2.02 区 田B区 170 17 6.85 田C区 637 102 40.13 谢家集 201 37 14.92 八公山 349 39 15.73 大通区 150 9 3.63 潘集区 652 39 15.73 总计 2339 248 100备注：1.通过来访客户成交分析可以看出一二期成交客户主要来源于周边铁路职工及潘集矿上职工，其成交比例占近80。2.通过近几天客户接待及前期成交分析，周边客户已经基本吸收完毕，因此在后期宣传中应主要以矿上职工为主。来电客户分析截至 2008-1-25 共接到客户来电 1000 组左右，其中老客户 300 组左右，新客户 700 组左右，客户主要认知途径见下表： 成交来电 占总成交套数的比 来电途径 来电数量 量 例 老客户 300 100 68.03 介绍 30 2 1.4 站牌 27 3 2.0 公交车身 33 5 3.4 报纸 150 15 10.2 电台广播 30 2 1.4 短信 200 5 3.4 网上 5 0 0 SP 活动（开盘活动）125 5 3.4 DM 单页 100 10 6.8 总计 1000 147 100备注：1.老客户包括已经到访二次电话客户，因此成交率较高。2.来电分析主要是针对策划部媒体推广3.对此可以看出淮南主要的有效媒体推广为：报纸、DM 单页及公交广告。4.明年可以适当的对媒体推广做出调整，针对项目周边资源枯竭，可以适当到各个矿上进行 DM 单页宣 传。5.开展具有针对性的 SP 活动。2 销售套数统计 目录 楼 一期 二期 总计 栋 1 2 11 12 3 10 9 可销售套数 24 48 48 42 40 44 24 270 实际销售套数 20 45 48 40 39 38 18 248 实际合同签订套 237 20 43 46 40 34 37 17 数 剩余套数 4 3 0 2 1 6 6 22备注： 从实际销售情况来看，目前销售率为 91.85，实际签约率为 95.57。针对未销售房源，年前实行优惠政策。从销售统计表可以看出，后排房源剩余量较大，而且价格相对较高，因此可以做适当价格优惠活动。剩余房源集中在 9、10及 1、2的跃层，因此价格可作适当调整。二 2007 洞山九龙湾项目不足与问题分析 在过去的一年，洞山九龙湾小区以极高的消化速度及消化率顺利占领淮南市场，这中间包含上至项目经理下到置业顾问辛苦的劳动，但是在美丽的外表下，也隐藏着一些不足，通过一段时间观察，总结一些不足与问题所在之处：（只针对销售部）置业顾问前期培训不具有针对性。主要是指，销售员在进行统一的房地产专业知识培训后，应该针对每个销售员不足的地方加强培训，这样可以使每个销售员都达到相对较完美的程度，为后期工作顺利开展打下良好的基础，并为公司后续人 才培养创造良好条件。案场岗位制度。在前任主管走后，岗位制度一直延续，但是没有重申。所谓新官上任三把火，新主管应该及时了解案 场信息并与销售员沟通，重新明确岗位制度做出相应措施。一二期开盘现场相对混乱。其主要责任在于销售部没有完全的安排好销售员的职责，销售主管应明确销售员职责并做出相应奖励及惩罚措施。公司机制。公司在没有明确确定下来时，不要给销售员太多的承诺，如果达到承诺期而没有兑现，会在一定程度上影响销售员的工作积极性。足够的信任。任何一个人，都需要领导给予足够的重视及足够的信任，充分发挥所长，最大发挥每个人的能力。三 2007 工作总结 进入大公务实后，首先我经历了人生中最有意义的七天培训，随后我被派到淮南洞山九龙湾项目组担当置业顾问在这个岗位我学习到很多的知识也做了比较多的工作现分析如下：1.正常置业顾问客户接待工作及日常维护。2.客户资料梳理、销售部所有置业顾问来电、来访客户统计工作.3.日常资料包括案场卫生制度、工作分配表。4.日清表周报表月报表填写。5.合同签订前扣图及合同审核。6.统计定单数量、输入电脑、排查错误、统计数据。7.签合同后数据统计工作主要包括网上备案.公积金铁路、市直、矿业集团、新集矿、化三建及商贷和一次 性付款、统计分类交由其他置业顾问催贷款办理。8.不定时加班帮助李经理及主管做一些项目
组其他工作。总结：通过半年时间历练，我基本掌握了一个项目运营的流程及操作工作，基本熟悉作为一个销售主管的工 作职责。因此在后期，我将工作重点转移到管理及后勤，这样我就可以走完整个销售主管应有的职责，为后 期迈向更高的岗位努力！四 2008 工作计划及目标 a 2008 工作计划 针对 2008 年工作计划，主要从一个全新的方面起步，主要工作职责及未来发展方向定位分析如下： 案场管理 严格案场制度，强化领导力、服从力，明确分工。针对这一点主要制定以下策略： 公司岗位明确制度 项目经理（李佳）策划师（付勇）销售部（主管暂无）助理：邸少康 销售员：4 名备注：1.岗位明确制度，是确立在发生情况下，各个级别之间的差别。2.针对各个级别人员，严格按照岗位制度分工协作，严禁越级现象，特殊情况除外！销售部制度重申 制定人 职务 服从人员 制度名称 备注主要内容 邸少康 销售主管助 全体销售 案场奖励及惩罚制度 明确奖惩制度 理 员 案场培训制度 针对各销售员制定专有培训体系 案场管理制度 严格案场管理及服从制度 案场客户纠纷处理制 严禁越级上报、销售部内部尽量处理 度 案场客户接待次序制 严格客户接待次序制度 度 案场剪报制度 保证每天剪报制度 案场卫生打扫制度 保持案场干净、整洁 严格保密措施及文件管理，防止文件丢失 案场文件管理制度 事件 销售部工作划分制度 姓名 职务 联系方式 分工 备注 案场管理、协调项目组各部门及与甲方沟 邸少康 主管助理 *** 协调销售部事宜 通等 如特殊情况服从调 杨艳杰 置业顾问 *** 剪报、公积金办理 剂 如特殊情况服从调 蒋红侠 置业顾问 *** 网上备案 剂 如特殊情况服从调李旭化 置业顾问 *** 卫生打扫监督 剂 如特殊情况服从调王小蕙 置业顾问 *** 文件管理及会议记录 剂 协助策划部制定三标推盘策略及价格体系 这一点是在我在项目一标中所没有参与的，因此在三标中应当尽量以学习为主，通过政策法规、市场调研、项目蓄水等各个方面去积极参与到三标的价格制定中去。市场调研及分析报告 通过近期两会，有部分城市申请“物业税”来看，明年房地产行业并不平静，首先“9.27”事件，其次明年国家采取的货币紧缩政策来打压房地产，这样明年的市场定位就显的比较难，因此好的市场调，并与 10 日前交予策划部市场分析，及研尤为重要，现暂定每月一次市场调研（暂定：每月 1 日-5 日）时帮助策划部为三标价格制定及调整做出努力。培养后续人才 通过制度制定，严格要求各销售员，统一培训及强化式练习，让每个销售员都了解一个项目的整个流程，熟练掌握销售员基本知识，及销售主管工作只能，为公司后续人才培养创造条件。寻找发展契机，自我提升 通过半年历练，现在已经基本掌握销售主管工作职责，在明年自我提升方面，主要包括以下几个部 分： 实践经验历练：努力向一个销售主管靠拢。通过销售助理的职务，借此可以学习更多的管理 知识及房地产专业知识，为自己更上一个台阶。专业知识历练：想上更高的台阶，首先必须具备应有的知识和能力，因此在明年我会通过书 籍、报纸及网络学习更多的专业知识来充实自己。思路拓展：“在其位，谋其政”，因此，在不同的高度想法及思路是不同的，作为一个助理，我会以主管的身份去思考问题，这样才能有更大的发展前途。成熟历练：一个成熟稳重的人，给人放心的感觉，虽然我刚刚毕业 2 年，但是我一直向这方 面靠拢，去努力实现自己的梦想，时间改变一切。b 2008 工作目标 08 工作目标主要包含两个方面，一是项目工作目标，一是个人工作目标。因此在下面将分开具体阐 述两个工作目标： 项目工作目标 前期剩余房源实现 90以上消化 前期公积金贷款按揭基本实现 100完成 三标蓄水 500 组。销售员提成实现按月发放。销售员培训强化完成 其余琐碎事情处理 个人工作目标 做好本职工作。学习房地产更高层次的管理和专业知识，充实自己 通过管理联系自己的实战经验。扎实自己，通过各个方面的努力，使自己达到销售主
管的水准。
第三篇：房地产项目拓展部工作计划
2014年十月拓展部工作计划
根据我多年的房地产经验。我对翼城销售市场，周边环境的考察，我决定成立拓展部，开展农村市场，主动出击通过特别的方法、把有意向买房，要买房的挖掘出来，把他（她）们请到售房部，做到把我们唐霸华府在翼城大地宣传的家喻户晓。
一、计划针对翼城，六乡、四镇的213个行政村做分析有近到远，10月-----11月15之前建全我们的一村一个的信息顾问网络。并掌握到各村的购房意向户做好登记，为我们11月份排号活动火爆全翼城，1、我们先通过关系接触到各镇（乡）的领导介绍我们认识各村的村长，我们以交朋友的心态去工作，并邀约他们来我们售房部详细了解我们唐霸华府，签约信息顾问书，中午请他们吃顿饭。
2我们拓展部业务经理在下去各个拜访，了解情况，统计意向户并邀约我们售房部来了解。
二我们针对统计的意向户追踪，多沟通、多了解情况随时掌握他们的情况，为11月份的排号，年底的开盘做好扎实的基础。
2014年9月27日
第四篇：房地产项目标准化办公室2012年工作计划
房地产项目标准化办公室2012年工作计划
标准化办公室：向士满
在2010年下半年和2011年工作过程的基础上，房地产项目标准化办公室2012 年工作方向已很清晰，今年是集团管理变革理论成果建设的一年，是“3+1”管理体系和标准化管理理论实现的关键一年。2012 年标准化办公室的主要任务是围绕集团管理变革理论成果建设重点做好房地产项目开发“十大管理模块”理论知识的编制和房地产项目运营标准化编制二项工作。
一、时间分配。2012年1月至8月着重房地产项目开发“十大管理模块”理论知识编制，并出成果；2012年9月至12月着重房地产项目运营标准化编制，形成系统的培训材料。
二、主要内容。
（一）地产项目开发“十大管理模块”理论知识：
1、各阶段板块工作目标及对应的相关制度；
2、各板块工作实施流程、审批流程；
3、各模块子阶段的划分（可划分子阶段的），各子阶段工作责任级别、责任部门及责任人；
4、阶段性成果模板（可形成模板的）；
5、相应阶段性成果召开的决策会议、决策机构；
6、用成功案例为导向定型指导性、实用性强的业务指导文件等
（二）房地产项目运营标准化理论知识:
1、集团“三级管理体系”的介绍
2、集团、事业部、项目公司（部）管控及组织结构介绍
3、集团、事业部、项目公司（部）各级授权体系的介绍
4、开发项目经营目标的管理内容及具体做法
5、开发项目计划体系、成本管理体系、销售体系及资金管理体系的规范建立
6、开发项目运营管理体系、成果管理体系、绩效体系及信息化体系四大支撑体系的建立。
7、开发项目风险防范
8、运营会议的制定及管理等其他内容
三、工作思路及方法
（一）地产项目开发“十大管理模块”理论知识：
1、先编制、再初审，最后由投资决策委员会成员评审定稿“三部曲”工作思路
2、编制由标准化办公室先定思路和内容，由各板块负责人审定编制主要内容方向，标准化办公室根据2011年积累的资料编制出初稿；
3、标准化办公室将编制好的初稿送至由各模块负责人牵头初审，具体初审人员由各模块负责人定；初稿主要以发现问题为主，提炼意见和不足，由标准化办公室进一步修改；
4、将修改的初稿再一次送至各模块负责人审定，形成较完善定稿
5、定稿分模块由投资决策委员一起研究探讨发现问题，确定可定性内容，确定补偿和删除性内容，进行调整后分模块编制成册
6、将成册的10大模块内容分电子版和成册书的形式保存在标准化办公室和集团人力资源部，根据需要分模块进行培训，从而予以推广。
（二）房地产项目运营标准化理论知识:
1、由标准化办公室在参考其他房地产运营做法的基础上，确定集团运营标准化的主要组成内容，由投资决策委员会确定内容；
2、根据确定的内容先制作用于培训的PPT资料（主要框架），PPT资料交于投资决策委员会审定，确定可确定性内容和补充及删除内容，最终形成运营标准化框架内容；
3、根据框架内容，补充具有支撑框架内容的具体材料，丰富运营标准化内容；
4、将项目运营标准化具体内容交于投资决策委员会评审，形成系统材料，保存于标准化办公室和集团人力资源部；
5、根据集团新项目开发情况，对新项目公司管理人员进行培训
四、工作进度计划1、2012年1月—2月计划制定阶段和准备阶段。主要内容是：确定各板块主要负责人、各模块工作成员组成、各板块资料汇总、工作推进计划的制定、标
准化办公室编制人员的到位和培训、与人力资源部确定工作考核内容等工作。
2、2012年3-4月初稿编制阶段。主要内容：在各模块各板块责任人的指导下，根据各模块的主要内容由标准化办公室组织和编制材料，确定第一手初稿。
3、2012年5月初稿初审阶段。主要内容：标准化办公室将编制好的初稿送至由各模块负责人牵头初审，各模块负责组织初审人员审定初稿；以发现问题为主，提炼意见和不足（可能根据工作需要放在3、4月进行）。
4、2012年6月初稿修改阶段。主要内容：将发现问题的初稿收回由标准化办公室进一步修改，再一次送至各模块负责人审定，再一次修改后，形成较完善定稿。
5、2012年7月定稿评审阶段。主要内容：定稿分模块由投资决策委员一起研究探讨发现问题，确定可定性内容，确定补偿和删除性内容，进行调整（可能根据工作需要放在6月进行）。
6、2012年8月成果输出阶段。主要内容：将调整后的内容报分模块编制成册，保存。
7、2012年9月项目运营标准化内容组成确定阶段。主要内容：初定集团运营标准化的主要组成内容的基础上，由投资决策委员会确定主要内容；
8、2012年10月-11月中旬PPT资料框架确定阶段。主要内容：确定运营标准化框架内容，并制成PPT资料；
9、2012年11月下旬—12月内容丰富阶段。主要内容：根据框架内容，补偿具有支撑框架内容的具体材料；
10、21012年12月项目运营标准化成果输出阶段。主要内容：将项目运营标准化具体内容交于投资决策委员会评审，修改后形成系统材料。
我有信心在今年出成果，也做好了克服各种困难的心理准备，更坚信有投资决策委员会委员的领导和参与是没有什么完成不了的事情。
第五篇：房地产项目管理
房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容？
第一部分 投资管理
第一章 项目投资管理制度 6 第二章 项目建议书编制指引 9 第三章 项目可行性研究报告编制指引 11 第四章 项目立项评审决策指引 19 第二部分 规划设计管理
第一章 项目设计管理制度 21 第二章 规划方案设计作业流程 25 第三章 建筑方案设计作业流程 26 第四章 景观环境设计作业流程 27 第五章 规划设计指引编制要点 28 第六章 规划设计任务书编制要点 33 第七章 项目规划方案评审指引 36 第八章 建筑单体方案评审指引 38 第九章 景观设计任务书编制要点 41 第十章 施工图审查基本要求 44 附：项目规划设计方案简评表 46 施工图审查意见表 49 第三部分 工程管理
第一章 工程管理组织 51 1.1管理组织机构 51 1.2项目经理部的组织管理 52 第二章 经济合同管理 55 2.1经济合同管理规定 55 2.2工程类合同编制要点 59 2.3标准格式合同内容要点 61 2.4对外合同及付款签批的意见 63 2.5合同付款管理程序 66 附：经济合同审批表（500万元以上）68 经济合同审批表（500万元以下）69 经济合同付款审批表 70 合同管理台帐 71 第三章 采购与招标管理 72 3.1招标管理规定 72 3.2材料设备采购规定 78 3.3甲供材料设备采购操作要点 81 3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83 附：招标文件审批表 85 中标通知书 86 投标承诺函 87 履约保证金保函 88 材料设备采购计划表 89 / 13 零星（紧急）采购审批单 90 限价（指定品牌）材料设备审批表 91 乙供材料设备审定表 92 第四章 工程进度管理 93 4.1工程进度管理规定 93 4.2施工进度控制流程 95 4.3施工进度控制指引 97 4.4进度计划内容编制要点 99 第五章 工程质量与施工管理 100 5.1项目施工管理规定 100 5.2施工组织设计制度 104 5.3技术交底及施工图会审制度 108 5.4样板指路制度 110 5.5工程质量现场检查内容与要求 113 5.6材料设备质量技术要求管理规定 115 5.7材料设备进场验收指引 117 5.8质量保证资料检查要求 119 5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121 5.10项目预验收检查要点 122 5.11项目竣工验收检查要点 124 5.12工程技术档案范围与建档要求 126 5.13工程竣工总结编制指引 132 5.14工程管理奖罚制度 135 附：重点监管部位质量监管计划表 136 材料设备质量监管计划表 137 材料设备进场验收单 138 甲供材料设备台帐 139 第六章 工程造价管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程设计变更管理规定 143 6.3现场签证管理规定 147 6.4项目成本核算与分析指引 149 6.5工程结算控制指引 151 6.6工程造价管理奖罚制度 154 附： 设计变更审批表 155 设计变更通知单 156 现场变更签证通知单 157 现场变更签证费用审核单 158 成本动态统计控制表 159 现场签证统计台帐 161 设计变更统计台帐 162 合同统计台帐 163 第七章 安全文明生产管理 164 7.1安全文明生产管理制度 164 / 13 7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168 7.3施工现场安全检查指引 170 7.4施工现场文明生产管理要点 172 7.5工程事故处理指引 173 第四部分 营销管理
第一章 组织架构与编制 175 第二章 营销策划管理 176 2.1 总则 176 2.2 总体策划 177 2.3阶段策划及实施 178 2.4市场调查与前期策划 179 2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182 第三章 现场销售工作管理 192 3.1销售准备 192 3.2现场销售过程 193 第四章 现场销售工作规范 195 4.1销售准备工作 195 4.2销售价格管理要点 199 4.3销售合同范围与草拟注意事项 201 4.4销售面积确定操作要点 202 4.5销售工程设计装修注意事项 204 4.6广告方案与实施操作 206 4.7销售过程管理要点 209 4.8房产价格折扣管理指引 211 4.9销售收款指引 214 第五章 客户服务工作规范 217 5.1客户服务部职责 217 5.2客户资料管理指引 218 5.3退换房办理指引 220 5.4更名办理指引 222 5.5客户按揭代办指引 224 第六章 营销费用制度 226
第一部分 投资管理
第一章 项目投资管理制度 总则
1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。
1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。
/ 13 项目投资建议
2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。
2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。
2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。项目投资论证
3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。
3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于： 1）宏观和微观投资环境分析；
2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析； 3）项目初步定位；
4）资金来源计划及融资方案； 5）投资估算；
6）经营效益分析等。
3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。
3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。项目投资决策
4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。
4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种： 1）同意立项； 2）不同意立项； 3）推迟立项。
4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。
4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。
4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。项目并购及合资合作
/ 13
5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。
5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。
5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。项目变更与调整
6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。
6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。
第二章 项目投资管理工作流程图
第三章 项目建议书编制指引 城市规划及发展简述 项目决策背景及摘要 2.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。2.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状
四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。
3.3项目周边的社区配套 3.4项目周边环境
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3.5大市政配套 3.6规划控制要点
总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。3.7土地价格
3.8土地升值潜力初步评估
3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。法律及政策性风险分析
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。市场分析
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。主要经营指标分析
开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。结论和建议
第四章 项目可行性研究报告编制指引 项目决策背景及分析 1.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。项目概况 2.1宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。
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（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。2.2宗地现状 1）四至范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）
2.3项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。2.4项目周边环境
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。2.5大市政配套
周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。2.6规划控制要点
1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；
2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；
3）综合容积率、住宅容积率； 4）建筑密度； 5）控高；
6）绿化率等。2.7土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2.8土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。
/ 13 法律及政策性风险分析
3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 3.1.1项目用地现状
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
3.1.2计划手续
项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。3.1.3规划手续
规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。3.1.4土地手续
征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。
2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。
3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。3.2合作方式及风险评估
合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。3.3总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。市场分析
4.1区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。4.2区域内供应产品特征
各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。
4.3区域市场目标客层研究和市场定位
各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。
4.4整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。4.5产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。规划设计初步分析
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5.1规划设计的可行性分析
规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。工程及销售计划
1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。投资收益分析 7.1成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。7.2税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。7.3经济效益分析
1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。2）项目开发各期的利润体现。
3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。
4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。7.4项目资金预测
资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。综合分析与建议 8.1优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.2劣势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.3机会
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。8.4结论和建议
附表1 开发成本测算
项 目 投资总额（万元）单位成本（元/m2）
一、土地价款支出
二、前期开发准备费
三、主体建筑（装饰）工程费
四、主体安装工程费
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五、社区管网工程费
六、智能化系统费
七、园林环境工程费
八、配套设施费
九、其它建设工程支出
十、管理费用
十一、销售费用
十二、财务费用
十三、各项税金
十四、预备费
十五、总计
在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。
附表2 投资收益分析
项目名称： 制表人： 编制单位： 编制日期： 项 目 序号 总金额（万元）可售面积（M2）单位金额（元/M2）备 注
一、销售总收入 1 1 多层住宅收入 2 2 高层住宅收入 3 3 小高层住宅收入 4 4 公建收入 5 5 车库收入 6 6 其他收入 7
二、各项支出总额 8 1 建造成本 9 1.1土地价款支出 10 1.2前期开发准备费 11 1.3主体建筑工程费 12 1.4主体安装工程费 13 1.5社区管网工程费 14 1.6智能化系统 15 1.7园林环境工程费 16 1.8配套设施费 17 1.9其他建设工程支出 18 2.0预备费 19 2 销售费用 20 3 管理费用 21 4 财务费用 22 5 营业税金及附加 23
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四、利润总额 24 减:所得税 25
五、净利润 26
六、项目投资总额 27
七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 销售利润率 30 3 成本利润率 31 4 成本净利率 32 5 投资利润率 33 6 投资净利率 34
附表3 开发各期利润预测
经济指标 年 年 年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2）单位利润（元/m2）利润（万元）
第五章 项目立项评审决策指引 项目可行性评审方式和要求
1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。
1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。
1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。评审内容要点
2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查 1）所用背景资料的可靠性；
2）可行性论证分析的内容是否完整； 3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入为主的“假设”。
2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性 1）所在地域选择； 2）开发产品的选择；
3）项目品牌与企业品牌的协调性； 4）开发项目规模； 5）开发项目档次；
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6）目标客户选择。2.3投资收益及风险 1）风险分析是否充分； 2）风险规避措施是否可行；
3）潜在风险对公司经营策略的影响； 4）投资收益测算的可信程度； 5）投资收益是否满足要求。2.4项目策划的评价
1）项目规划分析与公司业务策略的符合性； 2）规划概念的创新；
3）工程计划及销售计划是否可行。2.5资源能力评价
1）开发项目对近期经营计划的影响； 2）资金来源的可行性； 3）项目开发管理能力；
4）专业资源及解决途径的可行性。项目可行性评审决策会议
3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。
3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。评审决策结论
评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。
第二部分 规划设计管理
第一章 项目设计管理制度
1总则
1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。
1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。项目设计管理过程的一般规定 2.1项目设计管理内容
2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，12 / 13
但不限于：
1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书； 2）选择符合资格要求的设计单位； 3）配合成本控制、实施限额设计；
4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审； 5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果； 6）组织各设计阶段的衔接、协调；
7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行； 8）项目完成后的设计总结、资料备案。
2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。
2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。2.2设计要求
2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。
2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。
2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。2.3设计过程跟进
2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。
2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。
2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。2.4设计成果
2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。
2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。
2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。
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