绿隔项目综合研究报告

第一篇：绿隔项目综合研究报告

北京绿化隔离带地区

商业地产项目投资及运营模式研究报告

（初稿）

——周关键词：

绿化隔离带、20号文、绿隔项目、土地置换、绿色产业用地。

北京市为了实施城市建设总体规划，防止城市中心地区与外围组团之间连成一片，避免城市“摊大饼式”的发展，实现城市规划“分散集团式”布局，在城市中心区和 10 个边缘集团之间，以及各边缘集团之间用约 240平方公里成片的大绿带进行隔离，由此形成了城市绿化隔离地区。

范围涉及朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、昌平六个区，近30 个乡镇。

绿化隔离地区建设除了植树造林实现绿化目的外，还包括了绿化隔离地区的农民搬迁、土地征用、旧村改造和新村建设、商品房开发、市政基础设施建设等。

为了推动绿化隔离地区建设，北京市从1994 年至今，专门成立了组织机构，出台了一系列政策法规，对绿化隔离地区的建设进行了规范。其中也包括了绿化隔离地区的房地产项目。

由于绿化隔离地区规划面积较大，其房地产项目用地也在北京市的房地产市场占据了一席之地，业界通常将绿化隔离地区的房地产项目称之为“绿隔项目”。

一、绿化隔离地区产生的历史渊源。建设绿化隔离带是实现城市规划的一项保障措施，最早可溯源至英国的卫星城市理论。早在1927年,雷蒙恩温(Rqymond Unwen)就提出了卫星城市的概念，其主导思想就是建议用一圈绿化带把城市的中心区圈住，不再让往外发展，在绿化带外围再建设一连串的卫星城镇，以控制城市建设的规模。北京作为我国的首都和政治、文化、经济的中心，其城市建设在建国后一直受国家各届领导的关注。新中国成立后，北京市政府立即着手开始研究北京城市发展发向，编制总体规划。1954 年推出了北京市城市总体规划第一稿，即《改建和扩建北京市规划草案要点》，其主要特点是：以旧城为中心向四郊发展，中心城市是 6000平方公里，可以容纳 600 万人的一张“大饼”。郊区建设若干卫星城镇，市域总人口达到约1000 万人。1958 年北京城的总体规划又做出了重大的修改，压缩了中心城市的规模，并第一次把中心城市这张“大饼”的模式改变为“分散集团式”，中心城市变成了几十个不同规模的集团。在后来北京城总体规划的修改中“分散集团式”的模式被一直坚持了下来。按照“分散集团式”的城市布局，需要用绿化隔离带将北京市中心、边缘集团、郊区城市卫星镇区分开来，绿化隔离地区由此产生。1986 年,首都规划建设委员会下发《关于印发<首都城市绿化近期规划建设方案的通知>》，提出在绿化隔离地区建设九片大面积的绿化隔离带，正式启动了绿化隔离地区的绿化建设。目前北京市的绿化隔离带共有二道：第一道是在城市中心区和10 个边缘集团之间以及各边缘集团之间用成片的大绿带进行隔离，已基本完成。第二道用于隔离市区与卫星城、边缘集团与卫星城，将形成一条环市区的绿色生态环，也于2003 年全面启动。为了加强绿化隔离地区的建设，2000 年 2月29日，由北京市政府有关部门、北京市园林局、北京市规划委员会、北京市城市规划研究总院等单位共同组成了北京市绿化隔离带地区建设总指挥部，具体负责绿化隔离带的实施。并确定了把房地产开发同旧村改造、实现绿化相结合的原则，在绿化隔离地区除了建设绿化项目外，还采取了多种形式进行新村建设和旧村改造，完善城市基础设施，并通过适当比例的房 1

地产开发，以弥补绿化隔离地区建设的资金不足。为规范绿化隔离地区建设活动，北京市制定了一系列的配套政策，从而使绿化隔离地区的房地产项目区别于普通的商品房开发项目，更具北京特色。

二、有关绿隔项目的主要政策及内容。为推动绿化隔离地区的建设，北京市政府先后出台了一系列专门针对绿隔项目的政策文件，主要包括：

1、北京市政府于1994年1月20日下发了 《批转首都规划委办公室关于实施市区规划绿化隔离地区绿化请示的通知》(京政发1994年7号)，规定了绿化隔离地区的范围内容，进而实现规划绿化隔离地区绿化的政策及措施。

2、2000年3月24 日，市人民政府印发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》(京政 [2000]12 号)，明确了绿化隔离地区建设的目标任务，指导思想和原则，提出加快基础设施和新村建设，推进城市化进程。在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设一部分商品房向社会出售，所得收益用于拆迁补偿和绿化建设。

3、2000 年 3 月 29 日，北京市人民政府办公厅印发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》(京政办发[2000]20 号)，规定对于经营性绿色产业项目，绿化建设用地面积在10亩以上的，允许有 3-5%的土地用于与绿地相适宜的建设项目。建设农民自住房屋和上市出售的商品房的比例为1：0.5。同时规定了金融机构对新村建设给予积极和贷款支持等内容。

4、2001年 3月19日，北京市绿化隔离地区建设总指挥部、北京市财政局、北京市商业银行、北京市农村信用合作社联社联合颁布了《关于本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设申请银行贷款及财政贴息政策具体实 施意见》(京总指发[2001]4 号,京财农[2001]635 号)，对于旧村改造和新村建设项目贷款的主要发改银行及贷款主体，具体措施等进行了规定。

5、2001年4月20日，北京市政府办公厅转发了市绿化隔离地区建设总指挥部《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设的实施意见》(京政办发[2001] 31 号)，规定了建设项目实行“一条龙”审批，并对有关土地出让金的返还、税费的减免等优惠政策进行了规定。

6、2001年7月6日，北京市人民政府办公厅转发了首都绿化办《关于实施北京市绿化隔离地区绿地系统总体规划意见》(京政办发[2001]53 号)，明确严格控制绿色产业项目的建设用地,，确保绿色产业项目的建设用地面积限制在绿化面积的 3%至 5%以内。

7、2001年11月1日，北京市国土资源和房屋管理局颁布了《关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》(京国土房管权[2001]1073 号)，对绿化隔离地区搬迁上楼的农民及商品房购买人办理房屋所有权证问题进行了规定。

8、2001年12 月12日，市绿隔总指挥部、市计委、市财政局、市国土和房屋管理局联合颁布了《关于印发本市绿化隔离地区新村建设中办理土地征用及使用和土地出让金返还手续有关问题的通知》(京总指发 2001[18]号)，主要明确了农民自住房、按比例建设的商品房土地使用手续的办理及商品房部分土地出让金返还程序问题.。

9、2001年12月30日，市政府办公厅转发市国土房管局《北京市绿化隔离地区土地臵换管理办法》(京政办发[2001]97 号)，对绿化隔离地区土地臵换的审批、房屋搬迁、土地房屋登记发证、房屋的出租销售等问题进行规范。

10、2002年8月6日，市绿化总指挥部、市规委、市计委、市国土房管局联合颁布了 《关于统一安排本市绿化隔离地区范围内剩余建设用地的通知》(京总指发[2002]11号)，对绿化隔离地区范围内剩余建设用的规划有开发管理有关事项进行了规定。

11、2003年 2月14日，市绿化总指挥部、市规委、市计委、市国土房管局联合颁布了《关于本市绿化隔离地区剩余建设用地土地一级开发工作的实施意见》(京总指发[2003]5 号)，规定了绿化隔离地区剩余建设用地的开发建设主体、开发内容和范围、有关政策及工作程序等内容。

三, 绿化隔离地区的房地产项目。结合上述绿隔地区的相关政策，绿隔地区的房地产项目主要有以下几类：

1、旧村改造和新村建设。绿化隔离地区建设除了植树造林实现绿化目的外，其主要任务就是改善绿化隔离地区农民的生活条件，加快基础设施建设，带动绿化隔离地区的经济发展，即绿化隔离地区的旧村改造和新村建设，通常我们称之为“农民上楼”。目前旧村改造和新村建设采取的方式主要是农民合作建房的形式，也可由集体经济组织引资进行建设，并由政府投入，加快绿化隔离地区水、电、气、热、环卫、道路等基础设施建设，为旧村改造和新村建设创造条件。目前采取农民合作建房的主体大多是绿化隔离地区各村委会的农工商联合公司,其实质是农民自己出资改善居住条件，因此其不同于国家建设征地和市区的危旧房改造，其拆迁补偿政策也不适用于城市房屋的拆迁政策，主要由各乡(镇)、村根据自己的情况和农民的意愿自主决定拆迁补偿办法。新村建设原则上以行政村为单位进行，按照居住小区的标准，以多层建筑为主，统一规划、统一开发，在不突破农民原有宅基地占地面积80%的情况下，农民可建设自住的单体二层或三层小楼，但不能申领所有权证。对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，不再进行货币补偿，实行土地无偿划拨使用和政策性补偿。农民可以按建安造价购买自住房，其被拆迁的原有平房的补偿标准由行政村自定。购买自住房的建筑面积按人均 40 至 50平方米计算，或按现有正式住房 1:1 的面积计算，允许农民将自住房的购买权，部分或全部有偿转让。

2, 商品房开发项目按照现行政策，绿化隔离地区的商品房开发项目主要有两类：一是 1:0.5 的商品房项目。为了弥补绿化隔离地区建设资金的不足，在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房并上市出售，所得收入全部用于补偿拆迁、新村建设以及绿化建设，所缴纳的地方性税款由市、区(县)财政通过安排支出拨付给乡(镇)政府财政，用于新村建设和绿化补偿。建设农民自住房和上市出售的商品房的比例为1:0.5，亦即在旧村改造和新村建设过程中，集体经济组织可按农民自住房的面积的二分之一建设商品房用于出售。二是剩余用地项目。根据北京市绿化隔离地区建设总指挥部颁布的京总指发[2002]11 号文件规定，在确保绿化隔离地区规划绿地和新村建设（含农民自住房及其按规定比例配套开发建设的商品房）等用地后，绿化隔离地区规划范围内的剩余建设用地，原则上由市政府统一征用、统一实施土地一级开发建设，所获收益用于绿化隔离地区新村大市政配套设施建设。同时 11号文列明了剩余建设用地详细地块名录，涉及朝阳、海淀、丰台三区共计32宗地块。

3、产业用地项目。为了安臵农村劳动力和与绿化用地配套，北京市政府允许在绿化隔离地区范围内安排适当的产业用地。根据规定，对于经营性的绿色产业项目，其绿化建设用地面积在 6.67 公顷以上的，允许有3-5%的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目，此类项目的建筑物高度严格控制限定在2层以下，且必须是用于绿地维护、管理用房及其设施建设和为丰富绿地内的休憩功能，与绿地相协调的服务、娱乐、文化、休闲等设施。

四、绿隔项目的政策优惠为了加快绿化隔离地区建设，北京市政府给予了绿化隔离地区的房地产项目众多的优惠政策。具体包括：

（1）银行贷款和政府贴息的优惠政策。为了推动旧村改造和新村建设，并提供有力的资金支持，北京市的政策规定：凡在绿化隔离地区范围内经市有关部门批准后规划进行的旧村改造和新村建设项目，其所需建设资金可申请使用银行贷款并由市财政给予贴息，具体标准以旧村改造和新村建设的项目实施主体为单位，按核定的在籍人口数计算，每人可按 1万元标准申请贷款，并由市财政给予连续 18 个月的贴息。对不使用贷款进行旧村改造和新村建设的，市财政给予相当于上述贷款利息额的资金补贴。

（2）政府审批手续相对快捷。对于绿化隔离地区的旧村改造和新村建设审批手续办理,包括立项、规划、土地等采取了“一条龙”集中审批方式，建设项目的招投标、开工、工程监理等手续均按照简化程序，提高效率的原则处理，使得绿化隔离地区的建设项目审批手续比普通商品房项目更加快捷。

（3）土地出让金的返还政策。农民自住房部分应缴纳土地出让金，由市、区(县)财政部门按即缴即返原则，全额返还给乡镇政府。按政策规定比例建设的商品房以及绿化隔离地区剩余建设用地应缴土地出让金由市财政部门按即缴即返原则，全额返还给区(县)财政，作为市政府对绿化隔离地区大市政建设的投入。具体返还方式为：对于新村大市政配套设施由区或项目实施单位投资建设的，则全额返还给该投资者。对于不承担新村大市政配套设施的项目实施单位，其缴纳的土地出让金中应由市财政收取的部分(有关政策规定为所缴出让金总额的50%)，由市财政部门返还给北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限责任公司。

（4）费用减免。绿化隔离地区建设项目(包括上市商品房、市政配套管理用房、小区生活配套服务设施用房等)还享受多项收费的减免政策。如免交耕地占用税以及土地复垦、征地管理、拆迁管理、房屋产权登记、房屋安全鉴定、市政公用设施建设、四源、防洪、建筑工程质量监督、建设工程规划许可证执照、临时用地和临时工程、居住区绿化建设、绿化补偿,、新菜地开发建设基金、地下水资源、消防安全审批许可证、占道等 17 项收费.五、绿隔项目的土地政策及权属处理。按照政策规定，新村建设以及乡镇企业搬迁向工业小区集中时，符合农用地臵换周转计划的，经所在区国土房管局审核，区政府批准后，可利用整理旧址复垦的农用地(绿化用地)与需占用的耕进行臵换。臵换后需要征为国有的，按规定在办理臵换手续时一并办理征地手续。在绿化隔离地区范围内，对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，不再进行货币补偿，实行实物及政策性补偿，土地划拨使用、建成的农民自住房核发经济适用房房屋产权证，在上市出售时，由买房人按照销售额交纳 3% 的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。按 1:0.5 比例开发的商品房用地按规定到土地行政主管部门办理土地有偿使用手续，并以出让方式取得土地使用权，签订《国有土地使用权出让合同》。经批准的新村建设用地面积，其中农民自住房占地面积不得超过原宅基地面积的三分之二，上市出售商品房占地面积不得超过原宅基地面积的三分之

一。按有关规定，旧村改造和新村建设用地内的新建住宅，无论是农民自住房还是开发的商品房都为所有权产权,而不是“乡产权”。而目前在绿化隔离地区出现的“乡产权” 房屋主要是指在不突破农民原有宅基地占地面积 80%的情况下, 农民建设自住的单体二层或三层小楼, 该房屋不能申领所有权证，其性质与农民原有宅基地上房屋一样，由于其通常会取得乡(镇)政府颁布的产权证，又俗称“乡产权”。这类房屋是不能转让的，即使转让也不能办理产权过户手续。至于绿化隔离地区的剩余建设用地，其与普通的经营性建设项目用地一样，其国有土地使用权需要通过招标、拍卖、挂牌方式从土地交易中心公开竞买方式取得。

六、绿隔项目的开发模式。绿化隔离地区的房地产项目和其他的房地产项目一样，属于资金密集型产业，政府亦鼓励各集体经济组织采取多种方式引资开发，故此绿隔项目的开发模式与传统的房地产项目开发并无本质区别。但由于受绿化隔离地区政策的影响，绿隔项目的开发模式还存在自身特点。对于农民自住房一般都是由集体经济组织自行组织，开发模式单一，因此以下主要针对绿隔项目中的商品房项目的开发模式进行介绍。

1、按比例建设的商品房项目。绿化隔离地区按农民自住房的面积比例建设的商品房项目，由于与农民自住房的建设关系紧密，目前就该商品房项目的开模式多采取集体经济组织办理开发前期手续，拆迁完毕做到三通一平并取得国有土地使用权后进行转让。按照我国《房地产管理法》第三十八条规定，转让应符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。

2、剩余建设用地项目。对于京总指发[2002]11 号文件所规定的绿化隔离地区剩余建设

用地，目前是京城众多有实力的开发商关注的对象。由于国家对土地出让政策的变化，北京市下发了 《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》，要求自 2002 年 7 月 1 日起，凡经营性开发的项目用地，须进入北京市土地交易市场，通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易，但对部分项目也留了口子，其中就包括绿化隔离带项目。2004 年 1 月 9 日，北京市对所留的口子进行了封堵，即所有经营性项目用地都必须以公开交易方式出让。至此，绿化隔离带项目在土地出让方式上与其他商品房项目没有任何差别了。当前剩余建设用地项目与其他商品房项目相比差别最大的就是关于土地的一级开发。根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，房地产市场的土地一级开发主体是土地储备机构，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。土地储备机构可以通过招标方式选择开发企业负责土地开发的具体管理，确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。因此，其他房地产企业还是可以通过投标介入房地产项目的土地一级开发。且当前北京市大多数房地产企业都是通过参与项目的土地一级开发,通过先入为主的优势进而取得项目土地的招标、拍卖、挂牌竞买。但绿化隔离地区的剩余建设用地项目则不同。根据京总指发[2002] 11 号以及总指发[2003]5 号文件规定，绿化隔离地区的剩余建设用地由市政府统一征用后进行土地一级开发建设，为此北京市政府专门组织成立了北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限责任公司,即“绿基公司”。剩余建设用地项目的建设单位均要向绿基公司缴纳大市政基础设施建设补偿费用，标准一般为每建筑平方米 499 元人民币。亦即剩余建设用地项目的土地一级开发只能由绿基公司组织实施。由于上述政策限制，按理剩余建设用地的前期开发费用均由绿基公司承担，包括征地、拆迁直至做到地块七通一平。但实际工作当中绿基公司并无足够的资金从事项目的前期开发，因此剩余建设用地项目的开发模式基本上是：

（1）由集体经济组织（即原土地方）负责将地块拆迁完毕做到三通一平的挂牌条件;

（2）所有立项、征地、规划等报批手续均以绿基公司名义办理;

（3）绿基公司负责将地块申请在北京市土地储备中心挂牌出让;

（4）绿基公司负责完成项目周边的大市政配套设施建设;

（5）开发商通过摘牌取得项目开发权.在摘牌成功后向绿基公司支付大市政配套费用,向集体经济组织支付征地补偿及拆迁等费用.上述开发模式的瓶颈在于,如何筹措剩余建设用地的前期开发资金。于是那些资金雄厚又苦于拿不地的开发商与集体经济组织不谋而合。由开发商提供征地拆迁费用，在符合挂牌条件后再由开发商参与摘牌的合作方式应运而生。应该说，在目前国家拿不出更多资金开展剩余建设用地的前期开发的情况下，开发商的介入确实能解决剩余建设用地上市的资金困难问题。但在操作过程中，由于政策明确规定了一级开发方是绿基公司，开发商与集体经济组织的关系只能是在开发商摘牌成功后补偿与被补偿的关系，开发商要真正介入一级开发无法绕过绿基公司。但绿基公司亦不会轻易放弃政府所赋予的权力，以政策规定为由拒绝开发商以任何形式参与剩余建设用地的土地一级开发，因此开发商如果要介入一级开发便是典型的 “有实无名”了，从而让许多规范操作的大型开发商裹足不前。就此问题业内专家认为，绿基公司一级开发主体地位是政府明确授予的，开发商当然无力夺取，但绿基公司通过多种渠道与投资方对土地的一级开发进行合作政策并没有禁止，特别是在绿基公司没有足够资金的情况,与有实力的开发商进行合作当然是无可厚非了。因此，如果绿基公司能够放下政府企业的架子，通过与开发商签订合作协议的方式，将开发商带入一级开发,则上述问题也就迎刃而解了。

通过分析绿化隔离地区的起源，结合北京市的绿化隔离地区政策及绿化隔离地区的房地产项目，不难看出房地产业受政策影响之大早已为业内共知，因此要从事绿化隔离地区的房地产项目开发，了解并谙熟北京市的绿化隔离地区政策显得尤为重要。开发商要投资绿化隔

离地区项目，就得结合政策规定确定适合自己的投资模式，集体经济组织只有在了解绿化隔离地区优惠政策的前提下，才能为更好争取自身利益寻找谈判的重点。

七、从事绿隔项目开发的房地产开发商情况：

1、目前，北京窥伺这个领域房地产公司分为两类：

（1）第一类：按照国家绿隔政策投资建设绿色产业项目，但是基本都是都是单体建筑，而且符合绿色产业发展方向，贴合国家政策的。例如：北京朝来温泉休闲健康中心、北京朝来高科技产业园、十八里店地区周庄商业楼、平房国际综合商务会馆、王四营地区社区服务楼。上述项目总建筑面积17.8万平方米，总投资9.9亿元。

（2）第二类，利用国家给予的1：0.5比例搞商品房开发，但是比例被突破了不少。例如：海淀区四季青镇玉泉村的绿隔旧村改造项目，启动于2000年，由四季青农工商总公司下属的清远房地产开发公司负责项目操作。该公司先后和北京润地、物华天宝、天方世城三个房地产公司合作，进行玉泉村的旧村改造，但是上述指标比例被违规调整为4：6甚至3：7，导致回迁房指标被亏空了近30万平米，导致数千农民10年后依然无法上楼。该项目已被有关方面介入调查。之所以比例被突破，是因为按照1：0.5比例销售出去的商品房，其收入不足以弥补农民上楼成本。可见政策上有点问题。

2、如全景国际这样的专注于搞成大概念、连片商业地产或文化地产开发的房地产公司，目前并不多见。据悉，绿隔项目政策正在调整中。故此，应密切关注政策走向，加强政策研究。

八、具体建议：

1、全景国际应该针对国家政策，抓紧绿色产业或相关产业研究，以适应绿化隔离带地区的政策要求。我本人提议的搞成“亦庄国际企业社会责任展示基地”或“亦庄国际企业低碳减排成就示范基地”，或“亦庄国际企业环境保护成就示范区”，或“亦庄国际企业社会责任展示基地”，集中展示各个企业每年在节能、降耗、减排及废物综合利用层面，都做了哪些有益的工作，取得了哪些成就，为地球、为环境做了哪些投入，取得了哪些成效？此举还暗含有节能减排竞赛的意味，有助于促进国际企业更加持续的加大力度于节能减排。这些规划无疑符合绿隔政策。

2、文化园项目即使无法插入进入，这个方向不应改变。毕竟北京有上百个类似的园区，都有同样的机遇。故此，我认为应该收缩战线，集中精力于此，有个2-3年的中期规划，这个时间内，是可以做成一件大事的。

3、把公司打造成一个“绿色产业示范园区运营商”或“国际企业低碳减排成就示范基地运营商”是符合当前大势的。

第二篇：绿隔政策

【内容摘要】

北京市为了实施城市建设总体规划，防止城市中心地区与外围组团之间连成一片，避免城市“摊大饼式”的发展，实现城市规划“分散集团式”布局，在城市中心区和 10 个边缘集团之间，以及各边缘集团之间用约 240平方公里成片的大绿带进行隔离，由此形成了城市绿化隔离地区。范围涉及朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、昌平六个区，近30 个乡镇。绿化隔离地区建设除了植树造林实现绿化目的外，还包括了绿化隔离地区的农民搬迁、土地征用，旧村改造和新村建设、商品房开发，市政基础设施建设等。为了推动绿化隔离地区建设，北京市从 1994 年至今，专门成立了组织机构，出台了一系列政策法规，对绿化隔离地区的建设进行了规范，其中也包括了绿化隔离地区的房地产项目。由于绿化隔离地区规划面积较大，其房地产项目用地也在北京市的房地产市场占据了一席之地，业界通常将绿化隔离地区的房地产项目称之为“绿隔项目”。本文将从绿化隔离地区的产生历史渊源，结合现行北京市相关政策法规，介绍绿隔项目的政策特点，以期让更多的人了解绿化隔离地区房地产项目。

一、绿化隔离地区产生的历史渊源

建设绿化隔离带是实现城市规划的一项保障措施，最早可溯源至英国的卫星城市理论。早在 1927 年，雷蒙.恩温(Rqymond Unwen)就提出了卫星城市的概念，其主导思想就是建议用一圈绿化带把城市的中心区圈住，不再让往外发展，在绿化带外围再建设一连串的卫星城镇，以控制城市建设的规模。

北京作为我国的首都和政治、文化、经济的中心，其城市建设在建国后一直受国家各届领导的关注。新中国成立后，北京市政府立即着手开始研究北京城市发展发向，编制总体规划。1954年推出了北京市城市总体规划第一稿，即《改建和扩建北京市规划草案要点》，其主要特点是：以旧城为中心向四郊发展，中心城市是 6000平方公里、可以容纳 600 万人的一张“大饼”，郊区建设若干卫星城镇，市域总人口达到约 1000 万人。

1958年北京城的总体规划又做出了重大的修改，压缩了中心城市的规模，并第一次把中心城市这张“大饼”的模式改变为“分散集团式”，中心城市变成了几十个不同规模的集团。在后来北京城总体规划的修改中“分散集团式”的模式被一直坚持了下来。

按照“分散集团式”的城市布局，需要用绿化隔离带将北京市中心、边缘集团、郊区城市卫星镇区分开来，绿化隔离地区由此产生。1986年，首都规划建设委员会下发《关于印发<首都城市绿化近期规划建设方案的通知>》，提出在绿化隔离地区建设九片大面积的绿化隔离带，正式启动了绿化隔离地区的绿化建设。目前北京市的绿化隔离带共有二道，第一道是在城市中心区和 10 个边缘集团之间以及各边缘集团之间用成片的大绿带进行隔离，已基本完成；第二道用于隔离市区与卫星城、边缘集团与卫星城，将形成一条环市区的绿色生态环，也于2003 年全面启动。

为了加强绿化隔离地区的建设，2000 年 2 月 29 日，由北京市政府有关部门、北京市园林局、北京市规划委员会、北京市城市规划研究总院等单位共同组成了北京市绿化隔离带地区建设总指挥部，具体负责绿化隔离带的实施。并确定了把房地产开发同旧村改造、实现绿化相结合的原则，在绿化隔离地区除了建设绿化项目外，还采取了多种形式进行新村建设和旧村改造，完善城市基础设施，并通过适当比例的房地产开发，以弥补绿化隔离地区建设的资金不足。为规范绿化隔离地区建设活动，北京市制定了一系列的配套政策，从而使绿化隔离地区的房地产项目区别于普通的商品房开发项目，更具北京特色。

二、有关绿隔项目的主要政策及内容

为推动绿化隔离地区的建设，北京市政府先后出台了一系列专门针对绿隔项目的政策文件，主要包括：

1、北京市政府于 1994 年 1 月 20 日下发了《批转首都规划委办公室关于实施市区规划绿化隔离地区绿化请示的通知》（京政发 1994 年 7 号），规定了绿化隔离地区的范围内容、促进实现规划绿化隔离地区绿化的政策及措施。2、2000 年 3 月 24 日，北京市人民政府印发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》（京政[2000]12号），明确了绿化隔离地区建设的目标任务、指导思想和原则，提出加快基础设施和新村建设，推进城市化进程。在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设一部分商品房向社会出售，所得收益用于拆迁补偿和绿化建设。3、2000 年 3 月 29 日，北京市人民政府办公厅印发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》（京政办发[2000]20号），规定对于经营性绿色产业项目，绿化建设用地面积在10 亩以上的，允许有3－5%的土地用于与绿地相适宜的建设项目，建设农民自住房屋和上市出售的商品房的比例为 1:0.5，同时规定了金融机构对新村建设给予积极和贷款支持等内容。4、2001 年 3 月 19 日，北京市绿化隔离地区建设总指挥部、北京市财政局、北京市商业银行、北京市农村信用合作社联合社联合颁布了《关于本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设申请银行贷款及财政贴息政策具体实施意见》（京总指发[2001]4 号、京财农[2001]635 号），对于旧村改造和新村建设项目贷款的主要发改银行及贷款主体、具体措施等进行了规定。5、2001 年 4 月 20 日，北京市政府办公厅转发了市绿化隔离地区建设总指挥部《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设的实施意见》（京政办发[2001]31 号），规定了建设项目实行“一条龙”审批，并对有关土地出让金的返还，税费的减免等绿隔项目优惠政策进行了规定。6、2001 年 7 月 6 日，北京市人民政府办公厅转发了首都绿化办《关于实施北京市绿化隔离地区绿地系统总体规划意见》（京政办发[2001]53号），明确严格控制绿色产业项目的建设用地，确保绿色产业项目的建设用地面积限制在绿化面积的 3%至 5%以内。7、2001 年 11 月 1 日，北京市国土资源和房屋管理局颁布了《关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》（京国土房管权[2001]1073号），对绿化隔离地区搬迁上楼的农民及商品房购买人办理房屋所有权证问题进行了规定。8、2001 年 12 月 12 日，市绿隔总指挥部、市计委、市财政局、市国土和房屋管理局联合颁布了《关于印发本市绿化隔离地区新村建设中办理土地征用及使用和土地出让金返还手续有关问题的通知》（京总指发2001[18]号），主要明确了农民自住房、按比例建设的商品房土地使用手续的办理及商品房部分土地出让金返还程序问题。9、2001 年 12 月 30 日，市政府办公厅转发市国土房管局《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》（京政办发[2001]97号），对绿化隔离地区土地置换的审批、房屋搬迁、土地房屋登记发证、房屋的出租销售等问题进行规范。10、2002 年 8 月 6 日，市绿化总指挥部、市规委、市计委、市国土房管局联合颁布了《关于统一安排本市绿化隔离地区范围内剩余建设用地的通知》（京总指发[2002]11 号），对绿化隔离地区范围内剩余建设用的规划有开发管理有关事项进行了规定。11、2003 年 2 月 14 日，市绿化总指挥部、市规委、市计委、市国土房管局联合颁布了《关于本市绿化隔离地区剩余建设用地土地一级开发工作的实施意见》（京总指发[2003]5 号），规定了绿化隔离地区剩余建设用地的开发建设主体、开发内容和范围、有关政策及工作程序等内容。

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三、绿化隔离地区的房地产项目

结合上述绿化隔离地区的政策，我们分析绿化隔离地区的房地产项目主要有以下几类：

1、旧村改造和新村建设。

绿化隔离地区建设除了植树造林实现绿化目的外，其主要任务就是改善绿化隔离地区农民的生活条件，加快基础设施建设，带动绿化隔离地区的经济发展，即绿化隔离地区的旧村改造和新村建设，通常我们称之为“农民上楼”。目前旧村改造和新村建设采取的方式主要是农民合作建房的形式，也可由集体经济组织引资进行建设。并由政府投入，加快绿化隔离地区水、电、气、热、环卫、道路等基础设施建设，为旧村改造和新村建设创造条件。

目前采取农民合作建房的主体大多是绿化隔离地区各村委会的农工商联合公司，其实质是农民自己出资改善居住条件，因此其不同于国家建设征地和市区的危旧房改造，其拆迁补偿政策也不适用于城市房屋的拆迁政策，主要由各乡（镇）、村根据自己的情况和农民的意愿自主决定拆迁补偿办法。

新村建设原则上以行政村为单位进行，按照居住小区的标准，以多层建筑为主，统一规划，统一开发，在不突破农民原有宅基地占地面积 80%的情况下，农民可建设自住的单体二层或三层小楼，但不能申领所有权证。对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，不再进行货币补偿，实行土地无偿划拨使用和政策性补偿。

农民可以按建安造价购买自住房，其被拆迁的原有平房的补偿标准由行政村自定。购买自住房的建筑面积按人均40至50平方米计算，或按现有正式住房1:1 的面积计算。允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让。

2、商品房开发项目

按照现行政策，绿化隔离地区的商品房开发项目主要有两类：

一是 1:0.5 的商品房项目。为了弥补绿化隔离地区建设资金的不足，在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房上市出售，所得收入全部用于补偿拆迁、新村建设以及绿化建设，所缴纳的地方性税款由市、区（县）财政通过安排支出拨付给乡（镇）政府财政，用于新村建设和绿化补偿，建设农民自住房和上市出售的商品房的比例为 1:0.5。亦即在旧村改造和新村建设过程中，集体经济组织可按农民自住房的面积的二分之一建设商品房用于出售；

二是剩余用地项目。根据北京市绿化隔离地区建设总指挥部颁布的京总指发[2002]11号文件规定，在确保绿化隔离地区规划绿地和新村建设（含农民自住房及其按规定比例配套开发建设的商品房）等用地后，绿化隔离地区规划范围内的剩余建设用地，原则上由市政府统一征用，统一实施土地一级开发建设，所获收益用于绿化隔离地区新村大市政配套设施建设。同时 11 号文列明了剩余建设用地详细地块名录，涉及朝阳、海淀、丰台三区共计 32 宗地块。

3、产业用地项目。

为了安置农村劳动力和与绿化用地配套，北京市政府允许在绿化隔离地区范围内安排适当的产业用地。根据规定，对于经营性的绿色产业项目，其绿化建设用地面积在 6.67 公顷以上的，允许有 3－5%的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目，此类项目的建筑物高度严格控制限定在 2 层以下，且必须是用于绿地维护、管理用房及其设施建设和为丰富绿地内的休憩功能，与绿地相协调的服务、娱乐、文化、休闲等设施。

四、绿隔项目的政策优惠

为了加快绿化隔离地区建设，北京市政府给予了绿化隔离地区的房地产项目众多的优惠政策，具体包括：

（1）银行贷款和政府贴息的优惠政策。为推动旧村改造和新村建设，并提供有力的资金支持，北京市的政策规定，凡在绿化隔离地区范围内经市有关部门批准后规划进行的旧村改造和新村建设项目，其所需建设资金可申请使用银行贷款并由市财政给予贴息。具体标准以旧村改造和新村建设的项目实施主体为单位，按核定的在籍人口数计算，每人可按 1 万元标准申请贷款，并由市财政给予连续 18 个月的贴息。对不使用贷款进行旧村改造和新村建设的，市财政给予相当于上述贷款利息额的资金补贴。

（2）政府审批手续快捷。对于绿化隔离地区的旧村改造和新村建设审批手续办理，包括立项、规划、土地等采取了“一条龙”集中审批方式，建设项目的招投标、开工、工程监理等手续均按照简化程序、提高效率的原则处理，使得绿化隔离地区的建设项目审批手续比普通商品房项目更加快捷。

（3）土地出让金的返还政策。农民自住房部分应缴纳土地出让金由市、区（县）财政部门按即缴即返原则，全额返还给乡镇政府；按政策规定比例建设的商品房以及绿化隔离地区剩余建设用地应缴土地出让金由市财政部门按即缴即返原则，全额返还给区（县）财政，作为市政府对绿化隔离地区大市政建设的投入。具体返还方式为：对于新村大市政配套设施由区或项目实施单位投资建设的，则全额返还给该投资者；对于不承担新村大市政配套设施的项目实施单位，其缴纳的土地出让金中应由市财政收取的部分（有关政策规定为所缴出让金总额的50%），由市财政部门返还给北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限责任公司。

（4）费用减免。绿化隔离地区建设项目（包括上市商品房、市政配套管理用房、小区生活配套服务设施用房等）还享受多项收费的减免政策，如免交耕地占用税以及土地复垦、征地管理、拆迁管理、房屋产权登记、房屋安全鉴定、市政公用设施建设、四源、防洪、建筑工程质量监督、建设工程规划许可证执照、临时用地和临时工程、居住区绿化建设、绿化补偿、新菜地开发建设基金、地下水资源、消防安全审批许可证、占道等 17 项收费。

五、绿隔项目的土地政策及权属处理

按照政策规定，新村建设以及乡镇企业搬迁向工业小区集中时，符合农用地置换周转计划的，经所在区国土房管局审核，区政府批准后，可利用整理旧址复垦的农用地（绿化用地）与需占用的耕进行置换。置换后需要征为国有的，按规定在办理置换手续时一并办理征地手续。

在绿化隔离地区范围内，对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，不再进行货币补偿，实行实物及政策性补偿，土地划拨使用，建成的农民自住房核发经济适用房房屋产权证，在上市出售时，由买房人按照销售额交纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。按 1:0.5 比例开发的商品房用地按规定到土地行政主管部门办理土地有偿使用手续，并以出让方式取得土地使用权，签订《国有土地使用权出让合同》。经批准的新村建设用地面积，其中农民自住房占地面积不得超过原宅基地面积的三分之二，上市出售商品房占地面积不得超过原宅基地面积的三分之一。

按有关规定，旧村改造和新村建设用地内的新建住宅，无论是农民自住房还是开发的商品房都为所有权产权，而不是“乡产权”。而目前在绿化隔离地区出现的“乡产权”房屋主要是指在不突破农民原有宅基地占地面积 80%的情况下，农民建设自住的单体二层或三层小楼，该房屋不能申领所有权证，其性质与农民原有宅基地上房屋一样，由于其通常会取得乡（镇）政府颁布的产权证，又俗称“乡产权”。这类房屋是不能转让的，即使转让也不能办理产权过户手续。

至于绿化隔离地区的剩余建设用地，其与普通的经营性建设项目用地一样，其国有土地使用权需要通过招标、拍卖、挂牌方式从土地交易中心公开竞买方式取得。

六、绿隔项目的开发模式

绿化隔离地区的房地产项目和其他的房地产项目一样，属于资金密集型产业，政府亦鼓励各集体经济组织采取多种方式引资开发，因此绿隔项目的开发模式与传统的房地产项目开发并无本质区别。但由于受绿化隔离地区政策的影响，绿隔项目的开发模式还存在自身特点。对于农民自住房一般都是由集体经济组织自行组织，开发模式单一，因此以下主要针对绿隔项目中的商品房项目的开发模式进行介绍。

1、按比例建设的商品房项目。

绿化隔离地区按农民自住房的面积比例建设的商品房项目，由于与农民自住房的建设关系紧密，目前就该商品房项目的开模式多采取集体经济组织办理开发前期手续，拆迁完毕做到三通一平并取得国有土地使用权后进行转让。按照我国《房地产管理法》第三十八条规定，转让应符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。

2、剩余建设用地项目。

对于京总指发[2002]11号文件所规定的绿化隔离地区剩余建设用地，目前是京城众多有实力的开发商关注的对象。由于国家对土地出让政策的变化，北京市下发了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》，要求自2002 年 7 月 1 日起，凡经营性开发的项目用地，须进入北京市土地交易市场，通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易，但对部分项目也留了口子，其中就包括绿化隔离带项目。2004 年 1 月 9 日，北京市对所留的口子进行了封堵，即所有经营性项目用地都必须以公开交易方式出让。至此，绿化隔离带项目在土地出让方式上与其他商品房项目没有任何差别了。

当前剩余建设用地项目与其他商品房项目相比差别最大的就是关于土地的一级开发。根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，房地产市场的土地一级开发主体是土地储备机构，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。土地储备机构可以通过招标方式选择开发企业负责土地开发的具体管理，确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。因此，其他房地产企业还是可以通过投标介入房地产项目的土地一级开发。且当前北京市大多数房地产企业都是通过参与项目的土地一级开发，通过先入为主的优势进而取得项目土地的招标、拍卖、挂牌竞买。

但绿化隔离地区的剩余建设用地项目则不同，根据京总指发[2002]11号以及总指发[2003]5 号文件规定，绿化隔离地区的剩余建设用地由市政府统一征用后进行土地一级开发建设，为此北京市政府专门组织成立了北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限责任公司，通常我们称之为“绿基公司”。剩余建设用地项目的建设单位均要向绿基公司缴纳大市政基础设施建设补偿费用，标准一般为每建筑平方米 499 元人民币。亦即剩余建设用地项目的土地一级开发只能由绿基公司组织实施。

由于上述政策限制，按理剩余建设用地的前期开发费用均由绿基公司承担，包括征地、拆迁直至做到地块七通一平。但实际工作当中绿基公司并无足够的资金从事项目的前期开发，因此剩余建设用地项目的开发模式基本上是：

（1）由集体经济组织（即原土地方）负责将地块拆迁完毕做到三通一平的挂牌条件；

（2）所有立项、征地、规划等报批手续均以绿基公司名义办理；

（3）绿基公司负责将地块申请在北京市土地储备中心挂牌出让；

（4）绿基公司负责完成项目周边的大市政配套设施建设；

（5）开发商通过摘牌取得项目开发权，在摘牌成功后向绿基公司支付大市政配套费用，向集体经济组织支付征地补偿及拆迁等费用。

上述开发模式的瓶颈在于，如何筹措剩余建设用地的前期开发资金。于是那些资金雄厚又苦于拿地的开发商与集体经济组织不谋而合，由开发商提供征地拆迁费用，在符合挂牌条件后再由开发商参与摘牌的合作方式应运而生。应该说，在目前国家拿不出更多资金开展剩余建设用地的前期开发的情况下，开发商的介入确实能解决剩余建设用地上市的资金困难问题。但在操作过程中，由于政策明确规定了一级开发方是绿基公司，开发商与集体经济组织的关系只能是在开发商摘牌成功后补偿与被补偿的关系，开发商要真正介入一级开发无法绕过绿基公司。但绿基公司亦不会轻易放弃政府所赋予的权力，以政策规定为由拒绝开发商以任何形式参与剩余建设用地的土地一级开发，因此开发商如果要介入一级开发便是典型的“有实无名”了，从而让许多规范操作的大型开发商裹足不前。

就此问题笔者认为，绿基公司一级开发主体地位是政府明确授予的，开发商当然无力夺取，但绿基公司通过多种渠道与投资方对土地的一级开发进行合作政策并没有禁止，特别是在绿基公司没有足够资金的情况，与有实力的开发商进行合作当然是无可厚非了。因此，如果绿基公司能够放下政府企业的架子，通过与开发商签订合作协议的方式，将开发商带入一级开发，则上述问题也就迎刃而解了。

本文通过分析绿化隔离地区的起源，结合北京市的绿化隔离地区政策简要介绍了绿化隔离地区的房地产项目。房地产业受政策影响之大早已为业内共知，因此要从事绿化隔离地区的房地产项目开发，了解并谙熟北京市的绿化隔离地区政策显得尤为重要。开发商要投资绿化隔离地区项目，就得结合政策规定确定适合自己的投资模式，集体经济组织只有在了解绿化隔离地区优惠政策的前提下，才能为更好争取自身利益寻找谈判的重点。目前北京市第一道绿化隔离带已基本建成，第二道绿化隔离带建设已经开始，我们期望通过第一道绿化隔离带的建设经验，使得北京市的绿化隔离地区政策能够不断完善，为北京市的城市总体规划实施，推动城市郊区城市化、现代化发挥更为积极的作用。

第三篇：绿壳鸡蛋养殖基地项目可行性研究报告

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绿壳鸡蛋养殖基地项目可行性

研究报告

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础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

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可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）

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第一章 绿壳鸡蛋养殖基地项目总论

1.1绿壳鸡蛋养殖基地项目概况

1.1.1绿壳鸡蛋养殖基地项目名称 1.1.2绿壳鸡蛋养殖基地项目建设单位

1.1.3绿壳鸡蛋养殖基地项目拟建设地点 1.1.4绿壳鸡蛋养殖基地项目建设内容与规模

1.1.5绿壳鸡蛋养殖基地项目性质

1.1.6绿壳鸡蛋养殖基地项目总投资及资金筹措 1.1.7绿壳鸡蛋养殖基地项目建设期

1.2绿壳鸡蛋养殖基地项目编制依据和原则

1.2.1绿壳鸡蛋养殖基地项目编辑依据

1.2.2绿壳鸡蛋养殖基地项目编制原则

1.3绿壳鸡蛋养殖基地项目主要技术经济指标

1.4绿壳鸡蛋养殖基地项目可行性研究结论

第二章 绿壳鸡蛋养殖基地项目背景及必要性分析

2.1绿壳鸡蛋养殖基地项目背景

2.1.1绿壳鸡蛋养殖基地项目产品背景

2.1.2绿壳鸡蛋养殖基地项目提出理由

2.2绿壳鸡蛋养殖基地项目必要性

2.2.1绿壳鸡蛋养殖基地项目是国家战略意义的需要

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2.2.2绿壳鸡蛋养殖基地项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要

2.2.3绿壳鸡蛋养殖基地项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要

第三章 绿壳鸡蛋养殖基地项目市场分析与预测 3.1项目市场现状

3.2项目市场形势分析预测

3.3项目行业未来发展前景分析

第四章 绿壳鸡蛋养殖基地项目建设规模与产品方案

4.1绿壳鸡蛋养殖基地项目建设规模

4.2绿壳鸡蛋养殖基地项目产品方案

4.3绿壳鸡蛋养殖基地项目设计产值预测

第五章 绿壳鸡蛋养殖基地项目选址及建设条件 5.1绿壳鸡蛋养殖基地项目选址

5.1.1绿壳鸡蛋养殖基地项目建设地点

5.1.2绿壳鸡蛋养殖基地项目用地性质及权属

5.1.3土地现状

5.1.4绿壳鸡蛋养殖基地项目选址意见

5.2绿壳鸡蛋养殖基地项目建设条件分析

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5.2.1交通、能源供应条件 5.2.2政策及用工条件

5.2.3施工条件

5.2.4公用设施条件

第六章 工程方案

6.1工程方案

6.1.1工程设计原则

6.1.2项目主要建、构筑物工程方案

6.1.3建筑功能布局 6.1.4建筑结构

第七章 总图运输与公用辅助工程 7.1总图布置

7.1.1总平面布置原则

7.1.2总平面布置

7.1.3竖向布置

7.1.4规划用地规模与建设指标

7.2给排水系统

7.2.1给水情况

7.2.2排水情况

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7.3供电系统 7.4空调采暖

7.5通风采光系统

7.6总图运输

第八章 资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2能耗指标及分析 8.3节能措施分析

8.3.1土地资源节约措施

8.3.2水资源节约措施

8.3.3电能源节约措施

第九章 生态与环境影响分析

9.1项目自然环境

9.1.1基本概况

9.1.2气候特点

9.1.3矿产资源

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9.2社会环境现状

9.2.1行政划区及人口构成 9.2.2经济建设

9.3项目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4拟采取的环境保护标准 9.4.1国家环保法律法规

9.4.2地方环保法律法规

9.4.3技术规范

9.5环境保护措施

9.5.1施工期污染减缓措施 9.5.2使用期污染减缓措施

9.5.3其它污染控制和环境管理措施

9.6环境影响结论

第十章 绿壳鸡蛋养殖基地项目劳动安全卫生及消防

10.1劳动保护与安全卫生

10.1.1安全防护 10.1.2劳动保护 10.1.3安全卫生

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10.2消防

10.2.1建筑防火设计依据

10.2.2总面积布置与建筑消防设计

10.2.3消防给水及灭火设备

10.2.4消防电气 10.3地震安全

第十一章 组织机构与人力资源配置

11.1组织机构

11.1.1组织机构设置因素分析 11.1.2项目组织管理模式

11.1.3组织机构图

11.2人员配置

11.2.1人力资源配置因素分析 11.2.2生产班制 11.2.3劳动定员

表11-1劳动定员一览表

11.2.4职工工资及福利成本分析

表11-2工资及福利估算表 11.3人员来源与培训

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第十二章 绿壳鸡蛋养殖基地项目招投标方式及内容

第十三章 绿壳鸡蛋养殖基地项目实施进度方案 13.1绿壳鸡蛋养殖基地项目工程总进度

13.2绿壳鸡蛋养殖基地项目实施进度表

第十四章 投资估算与资金筹措

14.1投资估算依据

14.2绿壳鸡蛋养殖基地项目总投资估算

表14-1绿壳鸡蛋养殖基地项目总投资估算表单位：万元

14.3建设投资估算

表14-2建设投资估算表单位：万元

14.4基础建设投资估算

表14-3基建总投资估算表单位：万元

14.5设备投资估算

表14-4设备总投资估算单位：万元

14.6流动资金估算

表14-5计算期内流动资金估算表单位：万元

14.7资金筹措

14.8资产形成报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

第十五章 财务分析

15.1基础数据与参数选取

15.2营业收入、经营税金及附加估算

表15-1营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元 15.3总成本费用估算

表15-2总成本费用估算表单位：万元

15.4利润、利润分配及纳税总额预测

表15-3利润、利润分配及纳税总额估算表单位：万元 15.5现金流量预测

表15-4现金流量表单位:万元

15.6赢利能力分析

15.6.1动态盈利能力分析

16.6.2静态盈利能力分析

15.7盈亏平衡分析

15.8财务评价

表15-5财务指标汇总表

第十六章 绿壳鸡蛋养殖基地项目风险分析

16.1风险影响因素

16.1.1可能面临的风险因素

16.1.2主要风险因素识别

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16.2风险影响程度及规避措施 16.2.1风险影响程度评价

16.2.2风险规避措施

第十七章 结论与建议

17.1绿壳鸡蛋养殖基地项目结论

17.2绿壳鸡蛋养殖基地项目建议

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第四篇：综合物流园区项目可行性研究报告(简本)

孟连储云金柜有限责任公司 仓储式综合物流产业园建设项目 可行性研究报告（简本）编制单位：孟连储云金柜有限责任公司 二〇一四年九月 1 第一章 总论 第一节 项目概况

一、项目概况 l、项目名称：孟连县储云金柜综合物流园区项目

2、项目承办单位：孟连县储云金柜有限责任公司

3、建设规模：12000万元

4、项目投资规模和资金来源：公司自筹10800元，申请国家补助1200万元，5、项目经济效益：项目建成后，预计运营后，年均实现营业收入11000万元，实现利润总额7050万元，总投资收益率10．31％，税后财务内部收益率9．52％。

二、项目承办单位概况法人代表简介 公司法定代表人刘凯，公司主营仓储物流业务，有多年的行业从业经验，对 市场现状及未来发展具有独特的分析和见解，具备高水平的预测和决策能力。第二节 项目提出的背景和建设的必要性

一、项提出的背景 随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获胜与产品营销围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续 2 发生深刻变革。现代物流行业被普遍认为是“第三利润源”，它能够很好的降低物质消耗和提高劳动生产率，并在世界范围广泛兴起。现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。现代物流是通过基础设施的建设来提高效率，提供增值性优化服务方案。优化电子商务系统的配送中心、物流中心网络，重新设计和构思电子商务的流通渠道，以此来提高物流系统的快速反应性能。现代物流贯穿经济活动的始终，对改善一个企业的物流流通效率，提升企业的经济效益，拉动企业走向市场发挥着至关重要的作用。该公司股东之一于2003年成立了“孟连志方报关物流有限公司”，拥有代理报关、报检、国际货运代理和国际货轮经营权，6年来，已经积累了很多常年合作的国内外客户，具有一定的经营和管理能力，年运输量达36000吨、园区建成后，形成了强强联手之势，业务量将进一步扩大。

二、项目建设的必要性 现代物流在国民经济中具有重要地位。我国在《国民经济和社会发展20lO年目标》中明确要求要进一步加速物流发展，加强物流理论和技术研究，提高物流管理水平，尽快改善物流落后状态。党的十七大提出“发展现代服务业，提高服务业比重和水平”。国家“十二五”规划纲要明确了现代物流的产业地位，提出了今后的发展目标。《国务院关于加快发展服务业的若干意见》指出，应提升物流的专业化、社会化水平，大力发展第三方物流。同时，省委、省政府下发了《关于加快工业转型升级的意见》（云发„2014‟20号）文 3 件，明确提出重点发展第三方物流与多式联运、物流信息平台和货物配载中心，推进物流基地和现代物流示范园区建设，培育壮大现代物流龙头企业。孟连县政府在省政府关于培育壮大物流产业大方向的引导下，也确定了以突出现代物流、连锁经营、现代批发市场和电子商务为重点，构建新的现代流通业框架体系。孟连县政府也从市场准入、税收、基础设施建设、用电、产权改造和企业减负方面给予了巨大的政策支持。

1、有利于孟连县积极保持迅猛增长。

2、有利于加速孟连县与其他县之间的物质、信息交流速度，构筑“一体化”的发展格局。

3、有利于加快区域中心城市地位的形成。

4、有利于孟连县建立良好的生态化境。

5、有利于孟连边境经济合作区建设。第三节 可行性研究报告的编制依据、范围和原则

一、编制依据

1、国家产业政策纲要。

2、省、市、县国民经济和社会发展“十二五”规划。

3、国家现行的有关设计规划、标准。

4、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》。

5、建设单位提供的有关资料。

二、编制原则

1、严格遵循现行消防、安全、环保、卫生、劳动保护等有关规定、规范。4

2、选用国内外先进技术，提高自动化水平。

3、保证安金施工，保障施工人员身体健康，重视劳动保护。

4、尽可能利用现有公共设施，注意节能。

5、尽可能节省投资、节约成本。

三、可行性研究的工作范围

1、通过调查研究，对项目的竞争力、市场占有率进行预测、2、对项目的建设条件、厂址选择进行分析。

3、对项目的建设、施工提出初步意见、4、对本项目的环境保护、职业安全、消防及节能进行综合评价、5、对本工程进行成本估算，确定成本、6、项目的投资估算和经济效益分析、四、简要研究结论 物流是国家重点支持的产业之一，2004年8月国家发改委转发的九部委《关于促进我国物流业发展的通知》中指出，“加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世贸组织的需要，对于提高我国经济运行质量和效益，优化资源配臵，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义”。物流的规模是与其地区竞争力，对区域经济的发展贡献、开展共同配送降低物流成本成正比的，所以把现代物流产业做大做强，对促进孟连县经济发展具有重要意义。孟连县储云金柜综合物流园区项目建成后，可以完善区域物流基础设施，提高地区商品综合竞争力，对推动区域经济协调发展具有重要意义。5 工程所在地孟连县娜允镇芒弄村交通方便，园区距澜阿二级路仅200米，自然条件好，容易营造良好的经营环境。经济指标显示，该项目具有高出行业基准收益率的内部报酬率。项目运营后，可吸纳安臵800人就业。本项目的兴建对优化孟连县物流资源整合配臵，实现交通运输和商贸流通现代化，促进全县经济建设和物流业发展具有历史性的促进作用。本项目的实施，可提高县域物流的整体水平，带动其他产业共同发展。综合评价，该项目经济效益和社会效益良好。工程建设是必要的，也是可行的。第二章 市扬需求分析与建设规模 第一节市场需求分析 孟连县位于普洱市西南部，东与澜沧东回、糯福乡接壤，东北与澜沧县拉巴乡相连，西北部与西盟县翁嘎乡毗邻，西部和南部与缅甸（佤帮）毗邻，全县国境线长133.4公里，有勐阿、芒信、腊福、公信、富岩、班顺6条通道（口岸）与缅甸（佤帮）相连，是我国与缅甸、泰国以及东南亚各国商贸往来的重要通路。芒信（200#界桩）通道可通往泰国，勐啊可通缅甸腊戎至南亚，从省会昆明至县城公路里程800km，县城至普洱市场公路里程230km。勐阿口岸与缅甸掸邦第二特区（佤帮）的邦康市山水相连、隔江相望，相距仅一座桥，是孟连县六条通道（口岸）中最具规模的一条通道，其出入境人员、进出口货运量、进出口总值占95%以上，是我国连接缅甸新首都内比都、老首都仰光最近的陆路通道之一。6 矿产、木材、替代种植项下产品、石油、日用品、建材等是一个系统物流，它存在于矿产、木材、替代种植项下产品的开发、准备、生产过程和销售活动的全过程中，是矿产、木材、替代种植项下产品产品以及组织销售等一系列物料实体的运送搬运等动态流转过程，是一个由矿产、木材、替代种植项下产品的供应物流、生产物流、销售物流、回收物流、废弃物流构成的物流系统。针对目前我县矿产、木材、替代种植项下产品、石油、日用品、建材等物流的现状及将来的发展需求，提出以下解决方案，以期能解决我县物流发展中的诸多不足之处： 第二节 建设规模和物流方案

一、建设规模 根据市场预测和建设条件确定，物流中心的年运输40万吨。

二、物流方案 本项目建成后主要以矿、木材、替代种植项下产品、县内（境外）日用品、石油等物流为主，附带解决当地的一些其他农副产品的运输。第三章 建设条件和项目地点选择 第一节 建设条件

一、区位条件 本项目具备良好的区位优势。孟连县地处云南省西南边境，地处普洱市西南部。项目计划总投资12000万元，计划2014年11月动工建设，建设期限3年。随着境外铅锌矿的建成投产，孟连这个在祖国边疆的贫困县，将在 7 人均GDP和财政收入实现较大的跃进。

二、土地条件 物流园区是物流企业在空间上的集中布局的场所，是具有较大规模和综合物流功能的物流集中用地。它是物流中心、配送中心在空间上的聚集体，所吸引的物流中心或配送中心的数量和规模将直接关系到物流园区的用地规模。顺通物流项目规划场区占地80亩(约5.2万平方米)，在土地方面已经具备建设物流项目的要求。项目区内基础设施配套齐全，水、电、汽供应有保障，发展环境优越，交通发达便利。

三、周围的交通运输条件

1、口岸条件 云南省作为我国通往东南亚、南亚的陆上战略通道，被赋予建设中国面向西南开放重要桥头堡的历史使命。在《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》（国发„2011‟11号）中，孟连（勐阿）边境经济合作区与我省其他4个边境经济合作区、3个跨境经济合作区，共同组成了重要桥头堡建设沿边开放经济带的主体构架，中共云南省第九次党代会再次吹响了我省对外开放的号角，孟连正面临历史性的重大发展机遇。孟连（勐阿）边境经济合作区，是我国面向西南开放重要桥头堡建设的重要组成部分，是云南沿边开放开发的重要支撑点，是普洱市承接产业转移、提升绿色经济的黄金前沿，是孟连县实现跨越式发展、全面建设小康社会的重大战略机遇，是建设中缅和谐边疆的重大措施。省第九次党代会精神和省委、省政府明确孟连（勐阿）边境经济合作区的发展方向和重点.8

2、公路条件 拟建的孟连县 综合物流园区项目位于孟连县娜允镇芒弄村，离县城3公里，距澜阿二级路200米，距普洱市220公里，距澜沧县52公里、西盟县51公里，距勐阿口岸51公里，距芒信通道21公里。

3、航空条件 孟连县距东岗机场21公里，30分钟车程，在航空方面也有较好的优势。

4、发达的通信网络为发展现代物流业提供了信息技术支持。互联网带宽得到进一步扩展，总体实现了村村通光缆、村村通宽带。同时进一步调整、优化和扩展了固定电话及光缆的传输网络，网络覆盖面进一步提高，通信保障可靠度显著提升。第二节 项目地址

一、地址选择 项目建设地点孟连县娜允镇芒弄村，距离口岸较近，更利于节约运输及堆存成本，地理位臵十分优越。

二、厂址评述 本项目选址为孟连县娜允镇芒弄村勐梭组，与一国两县相邻，可以利用内部公路专线进行点到点运输。这些都为物流项目提供了明显的区位优势和交通优势，为物流项目的发展提供了保障。第四章 建设方案 第一节 项目建设的指导思想、原则和定位

一、建设的指导思想和原则 9(一)发展现代物流的指导思想和原则 l、紧紧围绕省委提出的提前建成全面小康社会、提前基本实现现代化的宏伟目标，以石化业，商贸流通业、农业等行业需求为导向，整合资源，加快物流园区、物流中心和物流节点等基础设施建设。

2、以现代物流理念为指导，对运输、仓储、货代等传统行业进行升级改造和结构调整，大力培育成有竞争力的第三方物流企业集团。

3、以降低物流成本为核心，对企业内部物流流程进行再造，建立物流管理一体化、物流服务社会化的企业物流管理机制。

4、以经济辐射面和区位为依据，加快物流园区现代物流设施和经营网络建设，提高当地经济集聚度、辐射力和竞争力。

5、以建设节约型社会为目标，积极推进和发展绿色物流，节省能源和包装材料，减少环境污染和交通阻塞，努力构筑社会化、专业化、信息化、规模化、规范化的现代物流服务体系，把现代物流业培植成为我省服务业的重要支柱。(二)发展现代物流的指导原则

1、市场导向原则。按市场需求确定发展重点，推进资源重组，优化资源配臵。

2、企业主体原则。企业是物流业务经营主体、投资主体和利益主体。物流园区、物流中心的建设和经营要落实到企业，政府重在引导、推动、扶持。3.与经济协调发展原则。物流业的发展要服从于、服务于国民经济的发展，为建设制造业强省服务，为外贸货物大进大出服务，为商贸流通服务。10 推进物流业发展，要把物流企业与企业物流相结合，物流与商流相结合。

4、物流国际化原则。加快与国际的物流大公司、大集团的合资合作，引进资金。技术和先进管理经验，建国际化经营的路子，提高物流企业竞争力。

5、信息化带动原则。信息化是现代物流与传统物流的主要区别。要加大资金投入，建设公共物流信息平台和企业内部物流信息系统，并逐步相互连接，做到内部互联、外部互通。

6、标准化原则。大力推进物流标准化工作，提高物流业的基础设施、技术装备、管理流程、信息技术的标准化水平，实现物流业的健康发展。第二节 发展思路及定位 “总体规划、分阶段分目标实现”。在发展物流业的同时，以促进第三产业为契机；根据产品和市场的特点，整体规划、逐步建立和完善现代物，流体系；在满足自身经营的基础上，以企业发展为主题，以信息技术为支撑，通过组织结构调整和资源整合，发挥规模和集成优势，强化物流的专业化和社会化功能，创新物流机制，立足企业自身，逐步拓展业务市场，扩大物流的辐射范围，努力将顺通物流打造为普洱市的物流中心组成部分。第三节 项目组成和工作制度(一)项目功能 现代物流是利用先进信息技术和物流装备，整合传统运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式。因此本项目的功能是集交易、现代仓储、装卸搬运、转运、配送、运输、信息、电子商务、公共服务等多种功能为一 11 体，主要以经营铅锌矿、木材、替代种植项下产品、石油、日用品、建材、粮食、农机具、化肥、农资及农副产品、集装箱货物等物流，以公路为依托，以促进区域物流为重，覆盖整个边三县（孟连、澜沧、西盟）的大型、现代化综合性物流中心。(二)建设内容 本项目预计到2016年最终建成年吞吐量40万吨。据此，该项目建设内容应有公路线、库房、货场、及装卸、搬运设备等物流设施；办公和信息平台等办公经营设施；总建筑面积84000㎡。其中，新建停车场7000㎡，仓储管理楼5000㎡，冷库及配套设施10000㎡，仓库15000㎡，货物配送楼5000㎡，综合贸易楼5000㎡，酒店12000㎡，职工宿舍1000㎡，会展中心楼1000㎡，物流信息楼5000㎡，金融服务楼5000㎡，停车场7000㎡，餐饮服务楼1000㎡，百货超市1000㎡，绿化1000㎡。成为运输、餐饮、住宿、贮存、车辆维修等为一体的综合物流园区。第三节 建设方案(一)总体方案 项目共分停车场区、公路专用线区、办公行政区、智能车辆监控区、计量及收费区、车辆服务及维修区、餐饮服务区、绿化区、商务区等。

1、汽车装卸区

2、配套设施 锅炉供热系统；制冷站；变配电所；消防系统；污水处理；产品化验分析；尾气治理系统；中心控制室；经营管理中心。12

3、业务交易区 该区域设臵交易大厅等设施。

4、行政服务区 该区域设臵园区管理、物业管理、公寓、餐饮、休闲娱乐等服务设施。(二)总平面布臵

1、节约用地，不占农田。

2、按功能分区，结合地形地质，因地制宜，合理布臵车间及设施。总平面图设计在满足经营要求和使用功能条件下，并充分结合地形地貌、地质条件，因地制宣布臵各功能区的建筑物、构筑物，总平面布臵紧凑、安全、卫生、美观；避免大填大控，防止滑波与塌方，减少土石方量和节约用地，降低工程造价。第五章 环境保护 第一节 环境评价依据和标准

一、编制依据 《中华人民共和国环境保护法》、《建设项目环境保护管理条例》国务院令253号、《机械工业环境保护设计规范》JBJ16-2000、环境保护标准、《环境空气质量标准》GB3095-1996二级标准等国家法律文本。

二、设计原则

1、执行防治污染及其他公害的设施与主题工程同时设计、同时施工和同时投产的“三同时”原则。

2、坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中积极采用节能型、13 低噪音的先进高效设备及自带吸尘装备的设备。

3、环保工程设计力求体现技术先进与经济合理，切实可行。处理后的污染物排放，必须符合国家或地方的有关排放标准。

4、积极采用综合利用与回收技术，在污染治理及综合回收过程中，尽量避免产生二次污染，否则必须采取相应的治理措施。

三、污染源及污染物

（一）建设期 建设期产生的污染物主要为扬尘、噪声、建筑垃圾及少量的生活污水。

1、扬尘 主要来自前期施工各运输产生的扬尘。本项目在施工时，施工场地、施工道路定时洒水。施工中尽量采取措施，减少扬尘的产生。

2、噪声 主要是施工过程中使用的高噪声设备，如推土机，运输车辆等间生噪声，在建设期内要严格控制施工机械的噪声。

3、建筑垃圾 主要是施工时产生的土建垃圾。及时清运，合理利用，可以用作铺路。

4、生活污水 施工中产生的生活污水量极少，大多随地泼洒，自然蒸发，不做考虑。

（二）运营期 分析各工艺生产过程，污染源产生点位和所排污染物分述如下：

1、大气污染源及污染物 14 本项目产生的废气废气主要来自无组织排气，无组织排放气来货物等在装车、卸车过程中的挥发损失和储存过排放的烟尘、SO2、NOx等；搅拌、辊压、粉砰、振实、包装产生的少许粉尘；餐饮油烟废气等。

2、废水污染源及污染物 水主要为机泵维修时的清洗水及地面清洗水、卸车油污等，主要污染物为石油类、烃类。

3、噪声污染源及污染物 噪声源主要来自机泵、鼓风机、汽车槽车、火车汽车，其声压级约80—130dBA。

4、固体废弃物 本项目运营期间产生的一般固体废物生活垃圾、包装废脚料等。通过分类处臵措施，使废物去向明确，不会产生二次污染，对周边环境影响小而且经济、合理。

五、环境保护

（一）施工期间的环境保护 该项目建设期间，对环境产生影响的主要是土石方开挖、房屋建设和设备安装等过程所产生的扬尘和噪声的污染，其次还有少量废水和固体废弃物。

1、扬尘 施工期使用大量施工机械，如挖掘机和运输车辆等，以及使用石灰、水泥等建筑材料，这些生产过程中难免会产生扬尘污染，影响周边环境的空气质量。为防止和减轻施工造成的扬尘污染，项目建设单位应要求建筑施工单 15 位采取适当措施，如运输易产生扬尘的粉状物料时，加盖蓬布；容易产生扬尘的施工地段定时撒水以减少扬尘的产生；散水泥和易飞扬的粉状材料尽量安排库内存放，露天存放时要严密毡盖等。经类比调查，此情况，下风向20m处的扬尘浓度小于0.7mg/m3，场界处可达标准（1.00 mg/m³）要求。

2、噪声 土石方开挖、房屋建设和设备安装等过程，特别是大型机械和一些特殊操作环节会产生较强的噪声，对周边声环境造成影响。为防止施工噪声污染，可采取以下措施：强噪声机械采取降噪措施，如安装消声器、减震垫等，从源头减少噪声污染；产生较大噪声的工序尽量不要在夜晚施工；选用低噪音设备等。经同类工程类比调查，土石方开挖、厂房建设和设备安装等过程噪声源强约为70～90dB（A），距声源约50m以外范围基本可以满足《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-1990）标准要求。

3、废水 施工期间所产生的污水由两部分组成，即一般性的生活污水和施工过程中的生产污水。生活污水主要部分来自工人食堂餐饮废水、冲厕水及洗漱用水；施工期间的生产用水主要为混凝土搅拌机用水及路面，土方喷洒水。施工期虽然是临时性的，但一定要杜绝在此期间各种污水的无组织排放，特别是不允许施工污水和生活污水以渗透、渗井或漫流等形式排放，否则，将对该地区的地下水产生不同程度的污染，建议对施工过程中产生的生活污水经过化粪池处理后通过临时管道排向项目所在的市政污水管网；进行搅拌作业时，必须在搅拌机前台及运输车清洗处设臵沉淀池，废水经沉淀后方可 16 排放或回收用于洒水降尘。

4、固废 施工过程，土石方开挖会产生一定量的渣土，房屋建设会产生部分碎砖等建筑垃圾。这部分固体废物应运往指定地点进行处理。建筑施工过程人员较多，也会产生一定量生活垃圾。这部分垃圾应设生活垃圾箱，定期清理，不随便弃臵，对环境影响较小。施工期的影响是在一定范围、一定时间内产生的，随着工程的竣工，这些污染将随之消失。

（二）项目运营中的环境保护

1、废气治理方案（1）食堂油烟净化后排放，净化效率与油烟浓度满足（GB18483-2001）《饮食业油烟排放标准》（试行）要承。（2）搅拌、辊压、粉砰、振实、包装产生少许粉尘经车间换气无组织排放，颗粒物浓度周界外浓度最高点满足（GB16297－1996）《大气污染物综合排放标准》监控限值。

2、废水治理方案 污水采用清污分馏的原则进行分别处理。储货区内的雨水口设有阀门，对可能有污染的先期雨水排入污水处理系统，正常雨水则排入雨水系统。装车区均设有雨棚，对含有污染物的冲洗用水均排入污水处理系统。生活污水经化粪池初级处理后排入生活污水系统。

3、噪声防治措施 17 园区噪声主要来源于各种机泵设备，设计将选用低噪声机泵、低转速的罗茨鼓风机、火车汽车，以减少噪音对周围环境的影响，必要时将采取佩戴护耳用品如防噪声耳塞或耳罩等防护措施，减轻噪音对员工的危害。库内严禁汽车鸣笛，汽车限速行驶，减少噪声的污染。

4、固废防治措施 工程弃土、弃渣运至经环境主管部门批准的渣场；工程废料送至相应的废物回收部门。

六、环保评价结论 综上所述，本项目总体设计合理，环保措施得当，具有良好的经济效益、社会效益和环境效益。通过对各种污染物的有效控制和治理，本项目完成后各种污染物的排放能够满足国家及地方有关环境保护标准的要求。从环境保护的角度考虑，本项目的建设是可行的。第六章 节能 第一节 项目所在地能源供应条件

一、项目使用能源品种的选用原则 项目能源选择符合国家、地区及行业颁布的能源政策、法规、通则、规范及标准。在满足项目需求的前提下，优先选用一次能源和低品位能源，少用二次能源和优质能源。能源选择既要因地制宜，同时还要符合节能、环保的要求。

（一）根据项目所在地市政能源供应情况，选取：

1、生产采用电力作为能源供应； 18

2、生活热水采用太阳能和电力作为能源供应；

3、照明、办公设备等均采用电力作为能源供应，同属环保、高效能源。

（二）项目所在地能源供应条件 当地能源供应较为充足，本项目所需水、电资源供应状况分析如下： 水源供应：水源由自来附近的回旺水库。电力供应：电力来自本县电网，电力供应保障。

（三）合理用能标准和节能设计规范 相关法律、法规、规划和产业政策 第二节 节能原则

一、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。

二、充分挖掘潜力，结合基地建设具体情况，尽可能做到能源综合利用。本项目能源消耗主要为电力、水和煤，本项目用电部分主要有生产设备用电、辅助生产设备用电、办公生活设备用电及照明用电；用水主要是生产、绿化及生活用水；煤主要是生活用。第三节 节能措施

一、工艺过程节能

1、合理布臵车间设备、理顺工艺流程、区划生产区域，使之物流便捷，有效降低生产中不必要的能耗和费用。

2、采用先进工艺及设备，设备均选用国家推荐的高效、节能产品，提高生产效率，从而减少设备数量、缩短加工周期，节约能源。该项目引进了先 19 进节能的生产设备，比常规设备，节能20%-30%，节省劳动力10%，提高效率20%以上。

3、对采暖管网采用岩棉管壳保温，保护层为油毡玻璃布，以减少热能损耗。

4、加强能源计量管理，采用三级计算，严格杜绝跑、冒、滴、漏，加强用能计量，加强节能管理。

5、对输配电线路、供水、供气、供热管道，要定期检测其损耗，根据运行状况，及时检修。

6、要严格贯彻操作规程，不断改进操作方法，加强日常维护和定期检修，使耗能设备正常运行。

7、应根据市场推出的节能新设备，加速更新时间长、节能效果差的设备，从而在工艺过程中提高能源利用率，获得较好节能效益。

8、充分利用社会力量进行生产协作，不搞大而全，强化社会分工，如：运输车辆采用社会运输队。既能降低生产成本，又能有效提高社会能耗利用水平。

二、建筑结构专业节能

1、建筑节能标准要求 国家要求“十二五”期间新建建筑严格执行节能50%的设计标准。采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施，以达到节能降耗的目的。

2、建筑节能措施 建筑强化自然通风，强化自然采光设计，屋顶设有条形采光带，维护墙 20 体上采用高、低双层采光窗，节约电能。建、构筑物等所用的建筑材料均采用相应的节能材科，以取得节能效果。在灯具选择中，采用节能型光源，照明要充分利用自然光并选用高效节能照明光源，节约电能。科研楼室内照明选用紧凑型荧光灯，走廊及楼梯间照明采用定时供电、声控、光控、红外等智能化的自动控制系统，以达到节约照明用电和延长照明产品寿命的目的。园区照明尽量选用太阳能LED光源。

三、给排水专业节能 根据现行《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003），《室外给水设计规范》（GB50013-2006）选取给水用水定额。

四、节能管理

1、加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管线进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，减少不必要的浪费。

2、制定节能目标和节能奖惩措施，并严格落实执行。

3、定期对职工进行节能培训；加强节能意识，提高职工责任。以充分有效的利用能源，节能降耗。第十章 效益分析 工程运营后，可吸纳安臵 人就业。本项目的兴建对优化孟连县天 综合物流园区资源整合配臵，实现交通运输和商贸流通现代化，促进全县经济建设和物流业发展具有历史性的促进作用，工程建成后，可有效辐射周边市场占有率。本工程的实施，可带动县域加工物流的整体水平，对县内企业适应市场的发展要求，具有良好的社会效益。21 第十一章 可行性研究结论与建议 第一节 结论 项目的经济效益和社会效益分析表明，该项目不仅具有很好的盈利能力，而且能够较好地解决当地农民的就业问题，对增加农民收入、提高农民抵御市场风险的能力以及保障农村的稳定发展具有重要意义。经可行性研究分析，本项目采取的方案可行，本项目符合当地实际和当前产业发展的趋势，项目所在区位交通方便，生态环境优良，建设条件和生产条件优越，具有较好的社会经济基础和外部协作条件，地理区位优势明显。主要原料的质量及数量有保证，产品有稳定销路，项目建设规模产品方案合理，工艺技术设备选型先进，环保、消防及劳动安全措施适当，节能效果明显。项目所在地点、交通、市政及配套设施完善，自然条件较好，具备发展现代物流业的基本条件。通过各项经济指标分析可知，本工程收益率高于社会折现率。经济效益优异。项目具有良好的社会效益，可有力地促进当地经济的发展。综上所述，项目的建设方案合理，选址适宜，项目的建设能够促进企业可持续发展，增加企业和农民的效益，同时项目建设能够直接提供就业岗位 个，间接提供就业岗位约 个，为下岗人员及农村劳动力的转移提供了就业机会。该项目建成投产后，将逐步发挥当地的资源优势，变资源优势为经济优势，取得明显的经济效益、社会效益和生态效益。通过企业带动，定将产生良好的产业化辐射效应，并可带动农户脱贫致富，可解决农村富余劳动及下岗工人再就业。并可带动相关行业的发展，加快了孟连县产业结构的调整步 22 伐。经测算，项目投资方案合理，经济效益良好，具有较强的抗风险能力，项目实施后，将带来显著的经济效益、社会效益和生态效益，项目可行。因此项目的建设是可行的也是必要。第二节 建议

1、本项目可研报告批准后，应尽快落实有关建设条件，拿出具体的设计方案，以便尽快开工建设。

2、坚持高起点、高水平建设，以建立现代化的物流中心为标准，准备国际化竞争。只有这样，才能以鲜明的企业形象强势切入物流市场，盛为行业领导者，才能最大限度的确立市场地位和品牌优势，吸引中小业户追随。

3、确保启动资金尽快到位。

4、工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到工程总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工料包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保工程经营目标的顺利实现。

5、企业应加强人才的引进和培养，一方面积极引进高层次管理人才，另一方面定期派的员工出去培训，以提高企业的整体素质，增强市场竞争力。

6、密切注意市场，选择合适的市场策略外，组织一支高素质、高水平的管理队伍，使设计、施工、营销管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到上程的盈利目标，并取得良好的社会效益。23 24

第五篇：怎么写综合停车场项目可行性研究报告

综合停车场项目可行性研究报告

可行性研究报告定义

可行性研究报告，简称可研报告，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论 可行性研究报告流程

证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。

可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

可行性研究报告用途

1.用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告 根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。

同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。

2.用于向金融机构贷款的可行性研究报告

我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。

3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

4.用于申请进口设备免税的可行性研究报告

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

5.用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

6.用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告

我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。

综合停车场项目可行性研究报告

核心提示：综合停车场项目投资环境分析，综合停车场项目背景和发展概况，综合停车场项目建设的必要性，综合停车场行业竞争格局分析，综合停车场行业财务指标分析参考，综合停车场行业市场分析与建设规模，综合停车场项目建设条件与选址方案，综合停车场项目不确定性及风险分析，综合停车场行业发展趋势分析

第一章 研究概述

第一节 研究背景与目标 第二节 研究的内容 第三节 研究方法 第四节 数据来源 第五节 研究结论

一、市场规模

二、竞争态势

三、行业投资的热点

四、行业项目投资的经济性

第二章 综合停车场项目总论 第一节 综合停车场项目背景

一、综合停车场项目名称

二、综合停车场项目承办单位

三、综合停车场项目主管部门

四、综合停车场项目拟建地区、地点

五、承担可行性研究工作的单位和法人代表

六、研究工作依据

七、研究工作概况 第二节 可行性研究结论

一、市场预测和项目规模

二、原材料、燃料和动力供应

三、选址

四、综合停车场项目工程技术方案

五、环境保护

六、工厂组织及劳动定员

七、综合停车场项目建设进度

八、投资估算和资金筹措

九、综合停车场项目财务和经济评论

十、综合停车场项目综合评价结论 第三节 主要技术经济指标表 第四节 存在问题及建议

第三章 综合停车场项目投资环境分析 第一节 社会宏观环境分析 第二节 综合停车场项目相关政策分析

一、国家政策

二、综合停车场行业准入政策

三、综合停车场行业技术政策 第三节 地方政策

第四章 综合停车场项目背景和发展概况 第一节 综合停车场项目提出的背景

一、国家及综合停车场行业发展规划

二、综合停车场项目发起人和发起缘由 第二节 综合停车场项目发展概况

一、已进行的调查研究综合停车场项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、综合停车场项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 综合停车场项目建设的必要性

一、现状与差距

二、发展趋势

三、综合停车场项目建设的必要性

四、综合停车场项目建设的可行性 第四节 投资的必要性 第五章 综合停车场行业竞争格局分析 第一节 国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

三、企业规模经济效应

四、企业从业人数 第二节 重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

五、华南区域

六、西南区域

七、华中区域 第三节 企业竞争策略分析

一、产品竞争策略

二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

六、品牌竞争策略

第六章 综合停车场行业财务指标分析参考 第一节 综合停车场行业产销状况分析 第二节 综合停车场行业资产负债状况分析 第三节 综合停车场行业资产运营状况分析 第四节 综合停车场行业获利能力分析 第五节 综合停车场行业成本费用分析

第七章 综合停车场行业市场分析与建设规模 第一节 市场调查

一、拟建 综合停车场项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、产品产量及销售量调查

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查

第二节 综合停车场行业市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测

第三节 综合停车场行业市场推销战略

一、推销方式

二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测

第四节 综合停车场项目产品方案和建设规模

一、产品方案

二、建设规模

第五节 综合停车场项目产品销售收入预测

第八章 综合停车场项目建设条件与选址方案 第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件

四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案 第九章 综合停车场项目应用技术方案 第一节 综合停车场项目组成 第二节 生产技术方案

一、产品标准

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

六、主要生产车间布置方案 第三节 总平面布置和运输

一、总平面布置原则

二、厂内外运输方案

三、仓储方案

四、占地面积及分析 第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算 第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

第十章 综合停车场项目环境保护与劳动安全 第一节 建设地区的环境现状

第二节 综合停车场项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 综合停车场项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案

一、综合停车场项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

二、综合停车场项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、综合停车场项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第八节 劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度 第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

三、人员培训及费用估算

第十二章 综合停车场项目实施进度安排 第一节 综合停车场项目实施的各阶段

一、建立 综合停车场项目实施管理机构

二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收 第二节 综合停车场项目实施进度表

一、横道图

二、网络图

第三节 综合停车场项目实施费用

一、建设单位管理费

二、生产筹备费

三、生产职工培训费

四、办公和生活家具购置费

五、勘察设计费

六、其它应支付的费用

第十三章 投资估算与资金筹措 第一节 综合停车场项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

一、资金来源

二、综合停车场项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算 第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、综合停车场项目对国家政治和社会稳定的影响

二、综合停车场项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、综合停车场项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、综合停车场项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、综合停车场项目对合理利用自然资源的影响

六、综合停车场项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 综合停车场项目不确定性及风险分析 第一节 建设和开发风险 第二节 市场和运营风险 第三节 金融风险 第四节 政治风险 第五节 法律风险 第六节 环境风险 第七节 技术风险

第十六章 综合停车场行业发展趋势分析

第一节 我国综合停车场行业发展的主要问题及对策研究

一、我国综合停车场行业发展的主要问题

二、促进综合停车场行业发展的对策 第二节 我国综合停车场行业发展趋势分析 第三节 综合停车场行业投资机会及发展战略分析

一、综合停车场行业投资机会分析

二、综合停车场行业总体发展战略分析 第四节 我国 综合停车场行业投资风险

一、政策风险

二、环境因素

三、市场风险

四、综合停车场行业投资风险的规避及对策

第十七章 综合停车场项目可行性研究结论与建议 第一节 结论与建议

一、对推荐的拟建方案的结论性意见

二、对主要的对比方案进行说明

三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

六、可行性研究中主要争议问题的结论

第二节 我国综合停车场行业未来发展及投资可行性结论及建议

第十八章 财务报表 第一节 资产负债表 第二节 投资受益分析表 第三节 损益表

第十九章 综合停车场项目投资可行性报告附件 1、综合停车场项目位置图 2、主要工艺技术流程图 3、主办单位近5 年的财务报表、综合停车场项目所需成果转让协议及成果鉴定 5、综合停车场项目总平面布置图 6、主要土建工程的平面图 7、主要技术经济指标摘要表 8、综合停车场项目投资概算表 9、经济评价类基本报表与辅助报表 10、现金流量表 11、现金流量表 12、损益表、资金来源与运用表 14、资产负债表 15、财务外汇平衡表 16、固定资产投资估算表 17、流动资金估算表 18、投资计划与资金筹措表 19、单位产品生产成本估算表 20、固定资产折旧费估算表 21、总成本费用估算表、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表