第一篇：城市综合体引领商业新模式
城市综合体引发未来商业“核聚变”
上海英都企划部
城市综合体(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。
城市综合体既要有政府规划升级，交通调整带来的商业价值红利，又有需要超大额资金投入对区域发展的强力支撑，城市综合体一亮相便收到了市场的积极关注。
作为超大型综合体可以覆射整个区域板块。区域内人口数量随着众多大型居住社区的新建，以及周边产业升级工业人口的涌入等原因将逐渐增多，人口的密集也对区域内商业配套提出了要求，单靠传统的单一性商业难以满足需求，而城市综合体的亮相，不仅弥补了区域内商业配套量的不足，更在商业档次上进行了提升。
城市综合体还可以平衡商业发展与人类生活的宜居性。生活质量不同于生活水平。生活水平代表为满足物质、文化生活需要而消费的产品和劳务的多与少，偏于客观；生活质量则是在此基础上强调的主观精神感受。
作为未来城市商业发展方向的城市综合体模式，其商住兼备的属性，以及对区域内商业形成的凝聚作用都是其与其他类型的商业模式难以比较的。
第二篇：漫谈城市商业综合体之一
漫谈城市商业综合体之一
心若水
城市商业综合体是经济、城市、社会发展的必然产物，是社会分工细化的需要，是区域和城市竞争力增强的重要表现形式，是房地产业高度化的重要表现形式。
综观目前的商业综合体有五个发展的方向：即
1、以服务城市商圈需要的大型购物中心为载体的城市商业综合体。
2、以特出以休闲旅游业态为主题的城市休闲旅游的城市商业综合体。
3、以特出服务总部经济为重点的商业写字楼为主体的楼宇经济城市商业综合体。
4、以服务知识经济和创意地产为主的创业地产商业综合体。
5、以服务特色主导产业为重点的特色商业综合体。
它是传统地产的升级版，不仅仅是开发物业那么简单。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商业功能发展的需要。要了解区域商业不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。必须对区域商业水平有准确研判，对商业建筑形态功能匹配有清醒的定位。
城市商业综合体是一种复合型地产，所按照的原则就是豪布斯卡原则。因此必须研究业态之间的价值链，而且必须研究相互的乘数效应大小。不仅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后产生的城市品牌名片的效应。要从规划、空间、工程上研究如何实现，更应该从服务、业态、支撑、可持续、时间维去考虑其的设计定位，要用文化的灵魂去赋予商业综合体以强大的生命力。当然其是有局限的，这个局限就是当地地理位置、政治位置、经济位置、城市位置好差和能量等级的大小。
城市的规模等级决定着商业综合体开发是否必要，以及数量，一般每五十万城市人口一个商业综合体是有较强生命力的。
商业综合体定位上对物业和业态两个方面都必须找准支撑点，确保我们有满意的获利空间，未来升值潜力很大，也应该仔细选择保留什么产权资产。要实现项目工程周期性的循环、首先必须保证资金链的最集约高效地成本的循环，其次要实现销售的快速循环，还要实现经营的可持续循环提升、实现我们资本的放大变现的循环。
商业综合体项目建设，必须考虑为我们未来实现商业地产的模块化、连锁化、专业化、品牌化、高端化、协调化的运作。商业地产是目前地产的最高形式，要在项目建设与运转中实现人才队伍的壮大，核心竞争力的加强，商业地产产品品牌的形成，呼应服务于城市主导、业主主功能、主业的价值链，为未来综合竞争力的打造做好基础工作。
第三篇：试述城市商业综合体建筑设计分析
试述城市商业综合体建筑设计分析
摘要：当下，建筑的结构功能越来越复杂，各大城市中也出现了不同形状的建筑物，如上海、北京、深圳、武汉等城市出现的建筑物，外形高大、设计美观，代表了城市的发展形象，建筑功能增加，成为了集购物、餐饮、办公等功能一体的商业综合体，满足着各种各样的服务需要。商业综合体给人们带来休闲、娱乐和办公需要，是城市繁荣的重要标志。文章就城市商业综合体的建筑设计提出思路。
关键词：建筑设计；城市；商业综合体；策略探析
社会经济的发展，提升了综合国力，使人们的生活水平也变得越来越好，人们对衣食住行有了更高追求，在大消费背景下，不断带动商业繁荣，城市商业综合体也相应发展起来。人们在消费的同时，更需要的是体验感和安全度，要保证建筑设计合理科学，才能提升建筑的品质，更好地满足人们当下的需求。商业综合体是商业的新模式，是集办公、购物、娱乐等一体的区域，通过合理设计，有效划分各区域，保障建筑美观实用的同时，提高安全度。城市有着自己的历史与文化，一个建筑的水平也代表了城市的特征，商业建筑最为显眼，其形态就是城市形象，只有通过设计，才能保证风格个性，体现现代设计感，实现功能性需求。
1商业综合体的概念
时代在不断进步与发展，拉动城市建设，经济是必不可少的重要组成，通过有效的经济促进，才能保证社会健康发展。丰富商业建筑功能，实现商业综合体服务，确保城市建设。根据各城市功能的不同，划分各区域，提高综合体的能力，城市综合体包含餐饮、娱乐、办公、休闲等人们的日常需求，建筑设计通过对人们日常行为各个环节入手，这样才能达到各环节相辅相成、互帮互助的作用，为人们提供更加便利的生活办工条件。商业综合体就是城市综合的功能区，集结了城市的各种功能，通过合理的布局设计，保证了人们日常生活便利，推动城市发展和社会不断进步。建筑设计必须要保证功能性，商业综合体的设计最主要的就是功能性特点，商业综合体面对的人群主要是居住在城市内部的居民，考虑到居民的生活工作需求，设计出能够为人们提供便利条件的公共活动空间，设计时要考虑车流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的关系，只有这样，才能更好地发挥出综合体的功能。
2现代城市商业综合体建筑特点
2.1外部特点
城市发展需要严格按照规划进行，有效划分出城市区间的不同功能，而商业综合体建筑则是城市规划不可缺少的重要部分，建筑设计是最为主要的部分。全面做好城市综合体的规划，全面做好商业综合体建筑外部设计，则需要考虑到街道周边的环境，要与之相协调，才能保证建筑设计的合理性。商业综合体需要满足人们的需要，设计时还要考虑到建筑功能的集约、复合特点，通过商务化的功能设计，保证人们的生活圈层方便。商业综合体建筑往往处于交通发达、功能集中的地方，从交通上看，要方便快捷，从人流上看，要人员密集，这样，才能确保人们消费时的可达性。商业综合体建筑主要是城市的核心区，于人们工作与生活是良好的配套，对于城市未来发展创新来说，其优势是不可替代的。
2.2内部特点
现代城市发展过程中，人们更需要的是方便与安全，那么，现代城市商业综合体建筑则需要充分做好内部的设计，从内部入手保证设计合理科学，在保证方便安全的基础上，体现应用价值。综合体建筑的内部空间广、面积大、活动区域更加复杂，综合体内部主要是树型交通体系，通过对各个区域的合理设计布局，配以城市微型景观与现代技术，充分满足人们在商业综合体内部的各类需求，同时通过巧妙的设计，在建筑内部营造良好的消费环境和文化氛围。
3现代城市商业综合体建筑内部设计思路
3.1空间规划设计
现代化城市商业综合体建筑设计，最为主要的是保证活动的空间，在人们消费的同时，能够有足够的空间自由活动，对于建筑的空间感体验，则要从空间设计上满足，设计时，要严格秉持实用、合理、科学的原则，构建足够的容纳空间，使建筑内部的空间分割更加符合比例，保证功能性的同时，体现建筑的美观实用。建筑内部的设计就是要对空间进行优化重组，使空间达到商业综合体的需求，建筑空间要结合人们的消费习惯与活动习惯，分配好内部餐饮空间、购物空间、娱乐空间、办公空间等，要以人为本做好设计，才能满足人们的各种需求，拉动经济增长。
3.2内部路线设计
综合体建筑内部交通至关重要，人们进入内部后，感觉进了迷宫，则不利于商业的发展，通过科学的设计以后，则能够有效避免内部复杂多变的交通，给人们营造良好的便利空间。交通设计要以人为本，不同区域做好方向的引导，特别是需要在醒目位置放置导航板和电子图，人们进入内部进行消费，就不至于重复走路，让人们进入空间以后，有一个更加良好的体验感，为人们提供更加良好的交通路线。一般情况下，综合体建筑内部交通路线设计是树型模式，这种模式包括主干道、各分支等，满足了人们日常行为习惯，有效方便人们在建筑中能够自由地走动，对主要的干道要设置楼梯、电梯，方便人们上下，避免楼梯与电梯冗杂或者闲置，更好地节省利用空间，给人们留下足够的活动场所。
3.3建筑功能区域设计
现代化城市商业综合体建筑的功能最为关键，如果内部功能不明确，则会给人们带来困惑，不利于商业的健康发展。对各功能区做好设计，有效发挥出功能性作用，为人们提供便利的餐饮、消费、娱乐。综合体建筑内部功能区设计最需要考虑到的就是协调性，不论侧重点是商业、娱乐还是餐饮，都应有针对性地做好设计，形成一站式商业服务，确保餐饮、购物、娱乐和休闲等功能，不同群体需求都能够在这一空间中得以满足。3.3.1平面设计方式商业综合体是否合理，主要取决于对空间的把握，充分认识到空间的重要性，人们进入到综合体内部后，如何实现方便需求是关键，注重建筑的功能性，做好空间布局设计，在建筑空间设计中，平面设计形式是最为有效的，通过平台设计能够更好地让人们方便走动，如果设计不科学，则会影响到人们的消费欲望建立，环形设计方法、线性设计方法和辐射形设计方法是3种最为主要的平面设计思路。一是环形设计。这种设计主要应用在商业综合体建筑不同空间综合体的体量大，商业经营活动复杂，保证各区域的有效衔接，则要做好环形设计，这样就能够方便人们走动，促进经济消费。环形选择要保证有一个中庭或多个形状规则庭院，以此为核心空间进行环形走向，设计过程中，要突出核心空间的重要性，有针对性的突出亮点，保证空间的凝聚力，通过环形的设计走向，联结各个商业建筑部分，使商业综合体内部更加畅通，流动性更好。环形平面设计方式适用于各种综合体，是当前设计采用率较高的一种形式，对综合体建筑空间设计来讲，环形布局有着良好的优势。二是线性平面设计。根据不同的综合体建筑功能性，做好线性布局，主要是把商业体内部的空间进行有效划分，通过线性排列，保证各功能性组合。常见的有折线设计和一字形设计2种方式。线性平面设计内部道路保证在10～13m的宽度，次要道路要保证3～5m的宽度。建筑空间道路不能过于复杂，但也需要合理设计，根据消费的习惯，做好路线的设计布局，为了让建筑空间内部道路不单一，还可以设计出转弯、交叉等路线形式，通过收放自如的路线，保证人们能够自由地上下楼，充分重视视觉效果，让消费者在空间内有更加丰富多变的体验。三是辐射形设计。这种设计也是以一个点为核心，通过一点向四周扩散，这种平面设计采用特定方向进行延伸，形成一个“十”字形、“T”形和“L”形平面路径，一般情况下，中心点是商业建筑中央最显眼的公共点位，是一个可以活动的大型广场或者主要商业核心，通过一个点，四周扩散到不同的区域，辐射出通向不同类型功能区的商业综合体内部空间排列的交通路径，方便人们由任意一点就可以到达想去的区域。3.3.2剖面设计方式对于城市商业综合体建筑空间设计中的剖面设计需要根据不同的区域而定，一般有大厅型剖面和展廊型剖面2种方式，不同的方式有不同的优势，需要看商业综合体的规模与经营形态。大厅型剖面设计方式主要是把步行廊道和商业建筑内部中庭当成区域建筑隔断，由此划分出不同的部分。当前的建筑物结构越来越新颖，通过结构设计满足功能需求，很多的建筑在建设前就已经设计好了功能，那么，作为商业性质的建筑物来讲，也是经过严格计算得出的结构形态，建筑大厅型剖面设计空间要以场地的不同，合理进行设计改造。通常，沿柱网做好有效划分是最佳的方式，这种设计充分考虑了建筑物内部具体情况，一般设计成流线型，方便进行商业化的整体布局。展廊型剖面设计在当前的商业形态中采用的较多，运用贯通庭院及步行廊道做好空间分割，保证了空间组织严谨、实用效果，两边商业空间形成挑廊，这样，就形成了以通道为主线的结构形成，商业两侧则成为展廊形式，更加方便顾客选择性消费。为了更加有效利用现有空间，则需要对现场情况全面把握，以结构为基础做好剖面设计，有的为了强化商业功能，避免人群过于集中，也可以在内部增加过街天桥和错层型设计，以此，增加人流量，满足不同顾客的需求，还有的建筑物剖面设计更加新颖别致，为满足人们快速消费需求，设计中还可采用螺旋上升的建筑设计风格，呈现更加丰富的空间层次感。
4城市商业综合体建筑外部设计
4.1科学设计建筑布局
商业综合体是城市发展的一部分，要与城市发展规划相一致，避免影响城市的整体空间感。那么，对于商业区的选择至关重要，相关单位与部门要根据城市的功能性、人群的流动性，发挥出城市综合体的职能，进行建筑布局规划的时候，一定要做好城市的整体特征，选择一个合适的、最佳的位置进行布局，这样，就能够在保证基本功能的前提下，更好地做到拓展，让商业功能能够快速发挥作用，有效促进地方经济发展，满足人们的日常需求。商务类城市综合体建筑一般处于城市的核心圈层，需要在城市当中的商务圈建设施工，充分了解周边情况的前提下，紧密联系周边品牌企业、中高档餐饮、商业购物环境，通过建筑设计布局，更好地提供配套性综合服务，通过圈层设计，从而形成一个完整的商业产业链。设计这种类型城市综合体建筑的时候，需要综合做好周边的环境调研，做到整体布局。城市土地资源越来越紧张，这就需要更好地发挥出城郊地区土地价值，设计不同的商业核心圈，带动周边产业发展，通过投资拉动，增加投资量，增大就业率，不断引导商业综合体健康发展，形成大的格局，继而带动整个城市的变化，为城市健康发展奠定良好的基础。
4.2选址的问题
城市商业综合体根据功能性，做好选择，其位置很重要，在商业综合体选地块的时候，就要看处于哪个层面，一般情况下，以综合体功能性为主进行布局，城市的交通好坏决定了商业的价值，优先考虑城市交通现况，人们消费的同时，更在意的是便捷性，所以在保证人们出行便利的基础上，做好地块选择，城市地铁口、主干道、经济集聚区、繁华的居住区等，这样的地区更加方便商业综合体的设计布局，通过拉动效应和较好空间辐射力，提升周边经济发展效能，地块位置的优势大小就是商业建筑选址的要点。城市功能区较广泛，一般人流量决定了功能性，选择地块，需要考虑到人流的问题，从另一个角度来看，城市商业综合体选址到人口密集的区域最为理想。城市的人口集中居住区、城市中心区等地方，人群的消费能力强，是最佳的地点。城市中有特色景观的区域，也能够带动商业繁荣，对于商业发展来讲，具备一定的潜力，有更好的发展前景，通过与文化、景点的配合营销，能够有效带动商业的发展。
4.3交通流线设计
现代城市商业综合体建筑设计中的交通空间布局，优化各种交通路线，保证人们通行的便利。做好交通路线规划不仅是内部的环境需要，更要设计好外部环境，如果缺少停车位，也不利于经济流通。商业综合体外部交通路线设计要结合城市的整体规划，根据城市的具体情况设计好综合体的交通外部环境，更好地为人们提供服务，通过科学的设计，避免在商业活动中出现拥堵的现象，合理设计好出口与入口，出口与入口要靠近交通路线较好的位置，人们出行方便才能带来流动。
4.4景观设计
商业综合体具备商业功能，但在人们日益提高的审美条件下，其美感度也至关重要，要全面考虑到美感的需求，通过景观设计提高建筑品味与文化属性。景观设计要和城市整体风格呼应，尽可能保证协调，通过趣味性景观特征突出商业含意；景观布置不能影响到周边的环境，通过景观设计提高商业综合体建筑的文化含量，满足人们消费与文化的需求。现阶段，人们更加注重的是环境空间，在景观设计中，不但要有人文景观，还要借自然景观提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、装饰物的时候，也可以通过各种不同的花卉、绿植、小型树木等，有效地营造绿色健康商业环境，保证人与自然的和谐。商业综合体要综合考虑人们的生活习惯，在满足商业需求的同时，还要做好休闲区的布置，让人们消费之余也能适度休息。
4.5设计风格和功能相协调
城市商业综合体建筑的特点是人多、物多、车多，考虑到这些特点，应保证与城市的整体协调性。在设计时要了解当地的人文、城市历史等，设计风格要和城市风格相一致，和建筑周围环境互补，实现建筑风格流线型，通过综合体建筑的风格设计，建成当地标志性建筑。商业综合体建筑都是占地面积较大的，通过有效的布局，保证各区域的商业特点，根据面积和人口的情况，通过设计不同，满足群体消费差异、个性需求，考虑到未来的变化，尽可能向未来商业靠拢。设计商业综合体功能时需要综合考虑到消费者的体验感。当前，人们的消费除了购物外，还需要有良好的体验感，人们在消费的同时，也能够体会到超值所得，满足消费者体验需要。进行设计时，不但需要在外观上保证风格化，更需要与功能性协调一致，整体规划时，分析不同商业业态组合，依据实际研究结果更加合理地做好组织落实。如根据平面设计与剖面设计的思路，合理设计好商业布局，以商业综合体建筑中心位置为圆心，由中间向四面八方展开辐射，通过对空间的合理运用，摆脱形式制约，改造不合理结构，减少走动距离，得到更好地购物消费体验。通过合理的功能性划分设计，整合建筑结构，更好地体现建筑空间的集中性，保证空间的紧凑感，建立互补依存价值关联。
5结束语
综上所述，现代化城市建设越来越人性化，特别是构建商业综合体建筑时，需要严格设计，科学规划，才能为人们日常生活和休闲娱乐提供便利条件，推进我国城市经济创新发展。现阶段，商业综合体建筑功能越来越多，综合了酒店、公寓、文娱、办公、商业等各个方面的功能，进行设计时，考虑相互之间紧密联系，集约用好土地资源，做好内部、外部设计，以城市发展整体为思路，结合商业建筑不同时期功能特点，有效强化建筑功能衔接性，以此提升现代化城市商业综合体价值，更好地促进城市发展。
参考文献：
[1]曹威.关于现代城市商业综合体建筑设计的探讨[J].建筑与装饰，2019（7）：15+18.[2]赵健，张雯洁.大型商业综合体交通组织设计要点解析———以罗蒙环球城为例[J].城市地理，2018（10）：26-27.[3]张东光.基于对城市商业综合体建筑空间设计的探究[J].工程建设与设计，2016（10）：24-25.
第四篇：京沪宁城市商业综合体考察报告
京沪宁城市商业综合体考察报告
遵照董事长指示，春节前（2013.1.30—2.5）后(2013.2.21—2.25），我们一行三人赴北京、上海、南京，对京、沪、宁“北京新鸿基商业”、“北京东方新天地”、“北京世纪京源”、“北京西单大悦城”、“北京颐堤港”、“北京凯德mall”、“北京未来城”、“上海悦达889”、“上海环球大商”、“上海凯德龙之梦”、“上海梅隆镇”、“上海恒隆广场”、“上海中信泰富广场”、“上海金鹰”、“南京河西万达广场”、“南京鹏欣水游城”、“南京德基广场”、“南京绿地紫峰购物广场”、“南京弘阳mall”等19个城市商业综合体，和“北京西单乐天银泰”、“上海梅隆镇伊斯丹”2个大型百货及北京“西西友谊酒店”1个综合改造楼进行了考察。现将情况报告如下：
一、“去大型百货”商业发展趋势的警示
考察中，我们感受到：随着城市现代化的进程，当代商业经济悄然发生了深刻变化，同时影响着当代商业地产的发展变化。改革开放以来，零售商业经历了百货商店（销售内容变化）、一价商店（定价方式变化)、连锁商店（组织形式
变化)、自选市场（促销方法变化)四次革命。伴随革命，商业模式也发生四代变化。由第一代的传统街铺店和综合店，衍生到第二代的大型百货店和超市，继而发展到第三代的购物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活体验中心。商业经济呈现了“去大型百货”的发展趋势。据有关资料记载：北京市在1万方以上的商业1025万方存量基础上，仅2010年净增900万方商业综合体；上海市截止2012年已建成10万方体量以上的商业综合体41处；南京市的竣工营业商业综合体已超过50处，并且已建造了华东第一的“mall”（“南京弘阳mall”）,体量40万方。综观京、沪、宁，商业地产的开发建设几乎不再建筑大型百货商业店。即使要建也是在建筑商业综合体时间带品牌大型百货商业店。考察的19处商业综合体仅3处间带，占15.79%；且人气与商业综合体比较大为逊色。最为典型的“北京西单乐天银泰”百货，19:32，绅士馆廖无1人，而隔街相对的“北京新鸿基商业”体验店却顾客满堂。
当代商业经济呈现的“去大型百货商业”发展趋势，不能不成为我们开发建设“南阳天地”方向性的重要警示。
二、建筑构成与功能组合的严峻挑战
“商业综合体”是城市中商业、办公、居住、旅店、展
览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间三项以上功能进行组合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的综合体，也谓之复杂而统一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物组合构成是建设商业综合体的核心。考察的19处商业综合体，由于所处寸土寸金的京、沪、宁大都市，综合体的不同功能建筑物组合构成不很复杂。除“北京凯德mall”、“北京未来城”“、上海悦达889”“、南京河西万达广场”“南京弘阳mall”、5处依托住宅社区外，其他并无相伴的住宅建筑。除此而外，“北京东方新天地”与8幢写字楼、1幢酒店组合构成，其他18处都在综合体内建有1幢酒店或1-2幢写字楼。处于综合体之中，感觉简单明快，通透明亮，视无障碍，不觉压抑。
19处商业综合体的不同功能建筑物组合构成效果，对“南阳天地”的构筑设计提出了严峻挑战。由于用地还建安臵任务艰巨，将综合体与住宅分体、分区建筑成为不可能。因而这就势必要将商业建筑作为住宅建筑的底盘裙楼混交建设。在遵守有限的用地及规划设计条件的前提下，如何使住宅建筑与商务建筑的幢数尽可能的少，是应成为“南阳天地”设计的最优选择，以使整个建筑群间隔宽敞，举头无遮，风和日丽，舒展怡人。
三、总体建筑形式的开放与封闭的选择
建设商业综合体，实行开放与封闭的程度取决于当地气候条件，这是考察所得的基本结论。北京7处商业综合体除动线端口采取门厅进出外，整体结构实行的是全封闭，在体内形成连廊街铺。主要原因受气候条件所致，北京冬天寒冷，室内必须供暖。上海7处商业综合体有5处是北京式的全封闭，有两处则为半封闭，即天棚紧密连接建筑物，但在天棚下适当地方敞开与天然空气融通。南京有2处全封闭、1处半封闭，还有1处即“南京弘阳mall”实行的是开放式街区，没有天棚作为建筑遮挡。上海、南京的商业综合体封闭与开放程度，据观察大都也与气候有关，上海靠海，风雨天气多一些，因而封闭的程度也适当多些，南京逐步走向内地，海风季雨也适当少些，因而封闭程度适量见少，并且出现了无天棚的开放式。
依据考察体验，“南阳天地”的封闭与开放程度的选择，应在查阅南阳气象资料的基础上确定，鉴于南阳气候风不大、雨较少、日不酷的气候特征，“南阳天地”实行半封闭与全开放相结合的形式较为适宜，即部分区域适当搭建天棚，部分步行街区露天敞开，实行全开放。这样，既不影响商业综合体的营运，也可适当减少建筑成本。
四、总体建筑的地下建筑配比取向
19处商业综合体，建有地下商铺的有18处，占94.7%地下建有1层商铺的8处，占42.1%；建有2层商铺的9处，占47.4%；而且每个商业综合体在建有地下商铺的下层均还建有1--2层地下车库。所有地下商铺，与地上商铺的建筑形式与风格处理一致，解决好了灯光、通风问题，在整个商业综合体内，地下、地上街面、商铺浑然一体，根本不觉地下深层的下陷压迫感。城市商业综合体的这种建筑取向，不仅大大节省了土地资源，而且同时大大提升了底层商铺的经济价值。同时，我们还发现，有不少商业综合体不仅建有地下层商铺，而且还与城市地铁接轨贯通，既激活了城市轨道交通，又为商业综合体自身引导聚集了人流、人气，大大提高了商铺运营价值增量。
京、沪、宁商业综合体地下建筑的范例，应该成为“南阳天地”开发建设的一个取向。适量建设地下商铺，既可充分运用地块的土地资源，又可提升项目的开发价值，同时还可为南阳城市建设探索地下建筑的路子，何乐而不为？！
五、商业环境的平面与垂直动线的思考
动线是商业综合体中客流的运动轨迹。在商业环境中，设计好平面与垂直动线，为客流提供一条清晰可辨的脉络，让顾客在体内停留时间更久，尽可能经过更多区域，降低顾
客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持旺盛常态，这是做好商业地产核心环节。商业综合体的动线分为平面、垂直两个层面。19处商业综合体中，平面动线层面，“北京东方新天地”的动线设计为典型线形动线，“南京鹏欣水游城”的动线设计为典型枝线动线，其他17处的动线设计多采取了典型环线动线，体量较大的在环线动线的适当结合部采取了中庭或连廊连接转换。除步入“南京鹏欣水游城”的枝线动线上游走感觉稍有迷漫外，18处商业综合体的动线设计，总体感觉：脉络清晰，人流顺畅，通透明亮，宽敞适宜，回路明显，行无死角。为助推导引客流作跨层运动，需要配臵垂直观光电梯和电动扶梯。在垂直动线层面上，所考察的商业综合体，除个别外，动线的设计合理、实用，我们感受到既有助于客流的方向感、欲趋感，又有助于客流的趣味性、观赏欲。19处商业综合体，动线设计的道路、边界、区域、节点、标志的处臵贴切、得当、清晰，可辨。不仅将不同功能区域串连了起来，而且将客流便捷地输送到了每一个节点，进而渗透到商业综合体的每一个角落以至每一个商铺。
一定意义上讲，动线是商业综合体的生命线，也是激活商业综合体内沿街商铺的中枢神经。在“南阳天地”的规划设计上，动线设计不能不作为优选方案的一项重要元素和条件，如是建设多层次的商业综合体，特别是垂直动线的设计，还不能简单怜惜电梯成本而把必不可少的垂直动线予以舍弃。
六、京、沪、宁商业综合体消费业态的思维借鉴
大凡走进19个商业综合体中的任何一个，都会被“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的浓浓商业氛围所诱惑欲熏，如不具备“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的设臵，是乎不成其为真正意义上的商业综合体。据不完全统计，考察的商业综合体中，19家均设臵了“主题餐饮”、“西式快餐”及不同形式的“冷热饮”，餐饮的比例100%；17家设臵有“电影院线”，比例89.5%；8家设臵有“电玩城”、“KTV”，比例42.1%；12家设臵有“体验馆”，比例63.2%；16家设臵有“美发美容护理健身店”，比例84.2%；11家设臵有“儿童游乐天地”，比例57.9%；19家均设臵有“主题商街”，比例100%；11家设臵有“大型超市”，比例57.9%；3家间带品牌“百货店”，比例15.8%；6家设臵有“小型百货店”比例31.6%；11家设臵有“家居店”，比例57.9%；13家设臵有“儿童用品店”，比例68.4%；6家设臵有“书店”，比例31.6%。各类业态的消费之中，餐饮处处火爆，早、中、晚三餐时段，门庭爆满，食香弥漫，杯光箸影，候客不断，成为商业综合体最为亮丽的风景线。其次，儿童的游乐、购物，叽叽咋咋，戏耍打闹，欢声笑语，其乐陶陶，也是商业综合体的一幅生动画面。除了各式各样的购物以外，体验式的消费不可小觑，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro体验店，人气哄哄，笑声朗朗，成为商业综合体的时尚之歌。
“人们来到城市是为了生活，人们居住城市是为了更好地生活”。京、沪、宁商业综合体的“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态构成,应该成为“南阳天地”消费业态的基本思维借鉴，以使“南阳天地”真正成为南阳市人民的一个生活、商业、娱乐、休闲的崭新去处。
七、“南阳天地”的定位思考
京、沪、宁19处商业综合体，从感觉上分类，有高端的、偏中高档的、大众中档的三类。如“北京颐堤港”、“上海中信泰富广场”、“南京绿地紫峰购物广场”等，是较为典型的高端商业综合体，以路易斯威登、纪范思等国际顶尖品牌为领头羊，其建筑质地精良、装修华贵。这一类显然不为“南阳天地”所能效仿。又如“北京东方新天地”、“北京凯德mall”、“上海梅隆镇”、“上海金鹰”、“南京德基广场”等，是较为偏中高档的商业综合体，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于国际顶尖但却深受白领亲睐的品牌居多，其建筑质地优良、装修华美。这一类对于
南阳的市场来说，因为白领的消费群体尚未形成优势，故而“南阳天地”也不可效仿。京、沪属于我国的一线城市，宁虽是二线城市，但它处于我国经济发达的东部地区，这些城市的区域优势是南阳远所不及的。而南阳却又急欲提升城市地位，“南阳天地”作为南阳提升城市地位的首案，破除旧的传统商业，创建新的商业格局，将京、沪、宁的大众中档商业综合体引为模板是切合实际的。如“北京世纪京源”、“上海凯德龙之梦”、“南京河西万达广场”、“南京弘阳mall”一类，无论是经营品牌，或是建筑质地，还是装修品味，既有超前的意识，又有广泛的群众基础，定会为大众认识、接受，不失可为“南阳天地”的最佳参照物。再将年轻、时尚、运动的主题着意凸显，“南阳天地”必将承前启后，成为丰碑。
八、“南阳天地”规划设计的建议
“南阳天地”建成南阳市的首例商业综合体，并且定位“大众中档”，组合“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态，凸显“年轻、运动、时尚”主题，根据已下达的用地和规划设计条件，结合考察体会，设计建议如下：
（一）关于商业建筑面积的层次：将“商业建筑面积不大于地上总面积的35%”条件用足，双管齐下，上公关，下
设计，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑层次普遍3层，局部4层；
（二）关于地下建筑：突破“地下建筑空间仅作为停车及人防空间使用”的限制，下沉一层设计商业建筑；
（三）关于绿地环境设计：突破“绿地率不下于25%”的限制，在地面适当设计绿化景观外，通过设计屋顶花园加以弥补；
（四）关于社区的办公、服务设施：不占落地的商业建筑地面面积，是可考虑与屋顶花园同层配套；
（五）关于院线设计：设计臵于局部4层处，限制平面，扩用空间；鉴于院线的更新换代频繁，尽可能引入现行较高档的，不致综合体建成后院线落伍；
（六）关于餐饮设计：地面一层布局一部分，以决社区及周边上班族的早餐；作为目的消费，顶层集中餐饮，注意餐饮的烟道预留；
（七）关于主力店设计：可将地下与地面一层通盘考虑，引入一强势超市作为主力店；
（八）关于沿街商铺与体内街铺设计，建筑风格混搭，门面开间不宜过大，让更多的个体投资者可有能力勇跃购买，即使招商中有较大铺面的需求，聚小为大不受影响；除注重设计主街外，适当考虑内街设计，丰富商业布臵形式。
（九）建筑立体的变化，建议三层在二层的基础上内收，形成类似阳台的平台。在满足规划的条件后，可以自主封闭形成商业用房，也可以作为敞开式的经营场所。
（十）鉴于所给条件，真正开发可售的住宅仅有2.5万方，从总体层面看，在服从商业地产价值最大化的前提下尽可能的优化，但若比较商业地产价值得不偿失，住宅设计可以忽略；
（十一）在条件容许的前提下，整体设计方案追求商业地产价值的最大化，商业味道越浓，商业氛围越强，商业设计（经验）越丰富，应为设计方案首选。
九、关于招商工作的建议
商业地产，招商先行，开发建设商业综合体，招商更是要先行。“南阳天地”开发建设工作，必须实实在在予以履行这一定律，绝不使其成为空话。面对公司招商工作已经落后的情况下，建议：
（一）尽快招聘1名既懂招商理论，又有招商实践，具人脉资源，有统筹思维，善于思考，勤于工作的人担纲招商总监，同时招聘必要的主管人员，切实履行起招商职责；
（二）立即与美格行签订合作协议，共商“南阳天地”招商战略，共订招商工作计划，使招商工作有计划有步骤，的加紧展开；
（三）力争在优化优选设计方案前，与社区协商一致，征得同意，招引落实一家强势超市商，签订好三方合同，以使主力店设计落案；
（四）招商部门尽快组织一次南阳市场调查，深入进行投资、经营、消费三大客户研究，以分期分批作好各业态的招商工作；
（五）在市场调查的基础上，深入进行租、售、持的研究，形成总体意见，提交董事会研究决议，即为规划设计提供依据，又为营销工作奠定基础。
考察人：刘卫国 雷永泽 余 浩 二零一三年三月八日
第五篇：国内城市商业综合体失败案例分析
国内城市商业综合体失败案例
2011-03-16 11:38:23 来源: 中国房地产报(北京)跟贴 0 条 手机看新闻
湖南“福中福·国际城”
湖南省的“福中福·国际城”是位于离益阳市中心不远的一个20万平方米的大型城市综合体，该项目沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格，整个项目气势恢宏，但是开发了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。专家认为，其失败源自开发商对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足。
北京首都时代广场（资料、论坛)
北京首都时代广场（美美时代）是香港九龙仓集团和北京市西单商业区建设开发公司共同投资兴建的大型综合发展项目，座落于繁华商业区西单路口，位于西长安街与宣武门内大街的交汇处，占地1.31公顷，总建筑面积逾12万平方米，其中包括五层商场、十层甲级办公楼，设有大型广场和近400个地下停车位。最初商场的Logo为LCX，但在2008年底，标志突然变成了一个大大的M，即为美美百货。而这两家百货公司都是香港某集团下的高档百货零售品牌。2010年，在时代广场一层，GUCCI（古奇）、COACH（蔻驰）、Versace（范思哲）、Ferragamo（菲拉格慕）等名牌店已相继关闭，Diesel（迪赛）、GerryWeber（嘉莉慧芭）等在京城的第一家门店也被罩上了木板。商场二层除一家美容院外，其余门店全部停业。只有地下一层、二层的餐饮、电影院和超市还在照常经营。有媒体从西城区发改委证实，此次时代广场调整，最大的可能是变成金融总部写字楼。西城区金融街扩容，使写字楼资源越来越珍贵。由于时代广场经营不敌大悦城等商场，因此将时代广场改作金融总部写字楼。
东莞“华南Mall”
东莞的“华南Mall”是国内类似于熊猫城运作失败的城市综合体之一。它与之前的熊猫城有着共同的失败属性：区位差、规模大、雷声大。首先是区位差，“华南Mall”本身不在一线城市核心商圈，消费力不强，这恰似17年前熊猫城所在的区域。其次是规模大，“华南Mall”规划建筑面积119万平方米，其中规划商业建筑面积46万平方米，而熊猫城也曾号称商业建筑面积将达50万平方米。最后是雷声大，之前“华南Mall”因为高调宣扬其商业建筑规模，曾被福布斯网站评为“全球最大购物中心”、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”，而现在的“新华南Mall”已将购物功能大大弱化，提倡集“购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游九大功能于一体”。同样，熊猫城早期的定位亦十分高调，“亚洲最大都心Mall”。然而鼓吹并不等于结果，市场终会淘洗一切，这两个曾经的“全球最大”和“亚洲最大”到最后连“中国最大”都没有当上。(本文来源：中国房地产报)
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